蝶番起し

このブログでも何度か登場している

『蝶番起し』ですが、

また使う機会がありましたので、

ご紹介いたします。


入居者さんから、

ドアが閉まらなくなったと連絡がありました。

※このマンションは中国人学生寮ですので、
 入居者と言っても運営会社です。


さっそく物件に行ってみると

DSCN2962.jpg

確かにドアが閉まりません。

このマンションは築約50年で、

玄関ドアは鉄製です。


なぜ、この様になるのか?ですが

おそらく、

ドアをめいいっぱい開けて引越し作業を行ったのではないか?と思われます。
DSCN2963.jpg
蝶番側のドアとのスキマが大きくなっている


でもね、

そんなのイチイチ立証も出来ませんし、

そんなことで揉めるのも得策じゃありません。


こんな時に登場するのが!

DSCN2964.jpg
蝶番起し~

ネットで8千円ほどで売っています。

DSCN2966.jpg
蝶番に差込み

テコの原理でクイっとすると

蝶番が持ち上がり、

DSCN2965.jpg
ドアが干渉しなくなり

正常に閉まるようになりました。

作業時間約3分!


この様な物件をお持ちの方には必須アイテムです。


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平成29年5月13日(土)〜14日(日)※満席御礼
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
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(現地集合)

平成29年5月27日(土)~28日(日)※3月下旬募集開始
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(みんなで大阪からJR特急で行きます)

平成29年6月10日(土)〜11日(日)※4月上旬募集開始
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)

平成29年7月8日(土)~9日(日)4月下旬募集開始
JR特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

※すべて観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
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お花見バーベキューのお誘い

もう直ぐ桜が咲く季節ですね!

そこで!

お花見しませんか?

★開催日時★

平成29年4月2日(日)

10時集合~夕方まで

★場   所★

大阪府堺市の浜寺公園入り口
http://www.osaka-park.or.jp/rinkai/hamadera/main.html

南海本線『浜寺公園』

阪堺電車『浜寺公園駅前』

★費   用★

男性3000円

女性2000円

未成年無料

当日集金


★雨天中止★


参加申し込み

https://ws.formzu.net/fgen/S48588448/

※定員になりしだい締め切ります。

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質問コーナー『刑務所からの脅迫状』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:大家のハシクレ
件名:裁判?
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いつも勉強させて頂いてます。

以前入居していた入居者から手紙が来ました。

この入居者は、窃盗で逮捕され、刑務所に服役中です。

逮捕されたときに留置場に面会に行きました。

その際に、2か月くらいで出れるので通帳からお金を引き出して家賃に充ててほしいと言われ、
ATMから12万円引き出し家賃に充てました。
(月末に逮捕され、生活保護費の入金があった月初に引き出しました)

そのうち2万円を本人が国選弁護士に渡してくれということでしたので渡しました。
(弁護士が窃盗したお店に被害届を取り下げるように弁償金として話したのですが、却下されたようです)

そして本日、その元入居者より、12万円を勝手に引き出して盗んだので、
裁判所に刑事事件として告訴状を送付したと手紙が来ました。

今までの必殺さんのブログを呼んでいる限り、裁判しても勝てると思うのですが、
そんなことに弁護士を使えるほどお金に余裕がありません。

本人は「家賃として受け取ったなら領収書があるはずだ」と手紙で言っておりますが、
必殺さんならこの場合、どの様な判断を致しますか?

あと、相手側が実際に告訴状を出したとなると、こちらも反論しなければならないと思いますが、
弁護士や行政書士等の専門家の力を借りた方がよろしいのでしょうか?
(私は素人なのでどのようにすればよいのか分かりません)

アドバイスを頂ければありがたいです。

宜しくお願い致します。
--------------------------------
お答えします。


最近コノ手の脅迫が流行しています。


なにせ刑務所はヒマですので、

何か金になる手段は無いかと常に考えているもので、

おそらく、この元入居者は質問者(大家)さんと話している時は、

後で強請ろうなんて気持ちは無く、

タダ単に家賃を支払うという気持ちでお願いしたと思います。


それが刑務所に服役し、

同じ懲役仲間に入れ知恵をされ、

金にならないかと考え行動していると思われます。


<<昔>>

オイコラ金出さんか!!

恐喝になります。


<<今>>

弁護士に依頼して訴訟を打ってくる

警察に告訴して示談の話しを持ってくる

恐喝になりません


今回の事案を考えた時に

大家さんの行動は、

話しに全く矛盾が無く、

ごく自然の流れと考えられます。


警察も裁判所も、

このような受刑者からの告訴は慣れていて、

マトモに審議しません!


もしかしたら、

検事や警察から事情を聞かせてほしいと呼び出しがあるかもしれませんが、

ありのままをキチンと話せば大丈夫です。

嫌疑なしと判断されます。


警察や裁判所に訴えてくれれば一番なのですが、

訴えるぞ!訴えれるぞ!!と強請ってくるのが鬱陶しいんですよ


そんな時は、

コチラは弁護士の用意もしている

ぜひ出るところ出て戦いましょう!!

と、一歩も引かない姿勢を示してください。

結局は何も言わなくなります。

※刑務所からの手紙にワザワザ返事は書かなくていいです。
  返事を書くと調子に乗ってきます。


参考になれば幸いです。


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蟻被害を訴える入居者

つい数日前に入居した男性がいます。

その男性から部屋に蟻が出て困っている。

夜も気持ち悪くて寝ていられない・・・

と連絡がありました。


この部屋は、

ワンルームで、家賃3万円

約半年間空いていた部屋で、

お世辞にもキレイとは言えないマンションです。


しかし半年空いていた部屋で、

2階の部屋で蟻が沸くか??


対策として蟻の巣コロリを用意する旨伝えたのですが、

何か納得されないようで、

業者による徹底駆除をお願いしたいと言っています。


ちなみにこの部屋は敷金礼金ゼロ物件で、

数日前に申し込みがあって、

直ぐにでも入居希望で

保証会社の審査通過後、即入居となりました。


念のため、

本日部屋を確認に行こうと思っているのですが、

うーーーーん

どうなんだろ??

蟻??

幻覚???

覚醒剤????


部屋に行ってきました!!

蟻・・・


いるじゃん!!

2匹3匹4匹5匹・・・・

結構います。


さっそく蟻の巣コロリを2箱置いておきました。

疑ってすまん!!


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質問コーナー『残置物』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:大阪自主管理大家
件名:夜逃げの価値なし残置物
--------------------------------
大阪で自主管理をしている大家です。
必殺大家人様のブログを拝見し勉強させて頂いております。

所有している物件で夜逃げが発生しましたので、どうかお知恵をお貸しください。

夜逃げ者の人間像は、
1.30歳代前半の夫婦2人に子供2人
2.別の入居者の紹介で2015年5月頃入居
3.保証人なしで保証会社に加入
4.緊急連絡先に弟(同一市内に在住)
5.夫は入居時は土建業に勤めていたが入居後仕事を変わっており
  最後確認できた勤務先も退職している模様
6.夫は体にタトゥーをしている
7.去年の6月頃から滞納し始め保証会社が立替後回収していたが
  今年に入って2月分の回収が遅れ遅れになり
  ここ数週間連絡がとれなくなっていた模様
8.現在、2月及び3月の2ケ月分の家賃を保証会社が立て替えている。
9.水道代も4万円ほど滞納している。

3月16日、
物件に行ったところ別の入居者より夜逃げ者の退去情報を聞く。
その時に、夜逃げ者の部屋の扉を蹴る訪問者2人(借金の取立て?)がいた事も聞く。
すぐに家賃保証会社に連絡する。

3月23日、
警察官、家賃保証会社と共に安否確認で部屋を訪問する。
大方の荷物はなく、手作り風の食卓と生活ゴミのみ。(室内写真は当日撮影)
もちろん電気、ガス、水道メーターも回っていない。
郵便物から3月始めから退去の推測。
警察の交通反則金も払ってない模様で郵便物に出頭要請書あり(警察官持ち帰り)
住民票や郵便物転送は現時点未確認。

現在、家賃保証会社に引き続き夜逃げ者の行方を追ってもらっていますが、
連絡が数週間とれていない、勤務先も不明、弟も連絡とれない状況から
弟の住まいに逃げ込んでいる可能性が高いと思うものも
保証会社が夜逃げ者を捕まえきれない可能性もあります。

大家としては、水道代や原状回復費用もありますが
何より残された残置物1点(手作り風の食卓)を気にしています。
家賃保証会社の夜逃げの残置物についての契約条項は、
2ケ月以上滞納し1ケ月以上連絡がとれない場合は、
大家及び保証会社は残置物を撤去保管できると記載されていますが、
残置物の処分については、家賃保証会社が保管している場合のみ
1ケ月で処分できるとしています。
大家が保管した場合の処分期限の記載はありません。
家賃保証会社の担当者が言うには、会社で撤去保管の稟議をあげようと考えているものの
最終的には会社が判断するのでどうなるかわからないとのことです。
もし万が一家賃保証会社が残置物に価値なしと判断して撤去保管しない場合に
どうしたものかと心配しております。

長くなりましたが、必殺大家人様のアドバイスを心よりお願い致します。

--------------------------------
お答えします。

所謂、無断退去状態での残置物処理ですが、

まずココで一番重要なポイントですが、

それが、不用品の粗大ゴミなのか?

それとも、必要な品なのか?です。


1、問題となるケース

今までの事例として、

借主に生活実態があり、

家財道具が残されている場合には、

やはり重要な品があったと言われても、

それを勝手に処分した大家側が不利に働くようです。

もちろん、カギロックを行い

勝手に荷物を処分するなんていうのは論外です。


2、問題にならないケース

電気・ガス・水道などライフラインが停止している

近所の話しで、出入りが全く無い

残置物は価値の無い品しかない

こういった場合では、

常識的な判断として

無断退去=残置物は粗大ゴミと考えていいと思います。

裁判になったとしても”常識的判断(状況)”を見ますので、

そんな屁理屈は通りません。

※これが通るなら何でも言ったモノ勝ちになっちゃいますよね?


まあ、

保証会社が付いているようですので、

全て保証会社にお任せするべきです。


ちなみに私は、

保証会社に部屋のカギを貸し出す際には、

以下の様な”確認書”を書いてもらいます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

                    確 認 書

弊社管理物件の鍵を貸し出すに際し、以下の項目を遵守することを約束する。

1、 該当物件(部屋)の解錠は安否確認など緊急を要する場合のみとする。
2、 入居者の許可を得ずに室内の家財道具などの搬出やドアロックなどの違法行為を行わない。
3、 法令に従い一切の違法行為を行わないものとする。

マンション名:ハイツ〇〇
部屋号室  :100号室
貸出日   :平成  年  月  日

(受領者)          

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

保証会社によっては、

何の根拠もなく

ただ連絡が付かないから家財道具を撤去し

明け渡しを完了とする会社が存在します。


結局、

自分の身は自分で守らないと

誰も助けてくれませんからね!!


参考になれば幸いです。


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時効滞納家賃の請求

最近、コレ!!といった事件事故がなくて、

ブログネタに困っているのですが、

そこで思い出したのが、

10年ほど前に無断退去した20代男性の滞納債権を思い出しました。


10年ほど前ですから保証会社など普及しておらず、

契約者+保証人という契約です。


契約者は土木作業員で、

独り暮らし

保証人は、一回り年上の男性で、

関係は知人となっていました。


今考えると、

刑務所仲間?なのかな??とも思うのですが、

確かめる術はありません。


平成17年11月入居

平成18年に入り滞納が始まり、

平成18年7月に無断退去(室内にはゴミしかなかった)

最終的に4ヶ月の滞納


当然、

居住時から保証人にも督促していたのだが、

電話=不通

督促状=転居で返信

住民票=変わらず

といった具合で、

まったく交渉できずで推移


契約者・保証人とも住民票の移動がないため

裁判のしようがなく放置へ・・・


しかし、1年に一度住民票を取得していると

平成22年に保証人死亡・・・

これで保証人を追い込むルートが絶たれる・・・・


契約者のほうは、

平成20年に名古屋に住民票が移動するが、

どうも住所が変・・・?

変と言うか、

例)名古屋市中区滞納町1丁目2番地

こんな感じで、

部屋号数もマンション名も無いんです。

戸建てを買えるような甲斐性があるとも思えませんし、

借家にしても番地がオカシイ???


よくよく調べてみると、

ホームレスなど行くところがない方の福祉施設と判明

現実問題として、

福祉施設に住民票を置いている方に督促をかけても

払えるとは思えません・・・


と、言うことでまたまた放置


次に住民票の移動があったのが、

平成22年のこと

今度はマンション名と号室まで記載がされています。


家賃滞納は5年で時効ですので、

さっそく裁判の準備にかかり、

念のため督促状を郵送してみると・・・


転居先不明で返送・・・・


住民票の移動から僅か半年で転居です。

うーーーん

追い出されたのかな??


当然、住民票の取得をしましたが移動なし・・・


次に移動があったのが

平成24年

督促状を出すと返信は無し!!

これは落ち着いたか??と思い、攻撃の準備をしていると

またもや住民票が最初の福祉施設に戻ってる!!!!


これはダメだ・・・

ここで回収を諦めしました・・・・(つД`)ノ


で、

時は過ぎて平成29年(現在)

とっくに時効は過ぎていますが、

ブログネタのためにチャレンジしてみることに


最後の住民票登録地の福祉施設での住所で住民票を請求してみたところ、

名前を変えて住民票移動がありました!!

※例:山田正男→高田正男といった感じ

養子縁組??

結婚???

どちらにしてもコレはチャンスです!!

作戦はこうです。

まず普通郵便で督促状を郵送

返送が無ければ裁判所の「支払督促」を申し立てる。

裁判所からの書類を受け取り2週間以内に異議申し立てが無ければ、

時効の効力(時効の援用)が失われる。

そうやって債務を確定しておいて、

名古屋の裁判所に「調停」を申し立てて、

裁判所に来るように呼び出し状を出す。


これで債権回収を考えていましたが!

うまく行きませんね~


普通郵便が、女性の名前で返送されてきました。


【高田幸子(仮名)】

「ココには高田正男は居住しておりません。」


おそらく、

少し付き合って籍を入れたのだが、

まったく働かないので追い出した。

もしくは、

氏名を変更する目的で、

少し付き合った女性の籍に入った。


どちらにしても、

女性の文面からして、

『もう関係ない』

という感情がアリアリと読み取れます。


また、

住民票の移動があるときまで虎視眈々とその時を待ちたいと思います。



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質問コーナー『水道供給停止』

読者さんより以下のコメントが寄せられましたので、

詳しく回答したいと思います。


コチラの記事に対して

> 大変勉強になります。
>
> 小メーター精算の滞納者の扱いはどうされてますでしょうか?
>
> 保証会社は水道代等の変動費は保証してくれないし、
 最後のライフラインの水道をいくら滞納者だからといって断水したりして大丈夫なのか考えてしまいます。

お答えします。


悪質な滞納者などには、

交渉の手段として水道給水停止の警告をします。


実際、滞納1ヶ月などで給水ストップするのは問題でしょうけど、

滞納2ヶ月以上なら本当に給水停止しても問題ないと思います。

※電気にしても水道にしても料金未納で停止しますよね?


ただ、ココで重要なポイントですが、

水道料金の回収のために水道停止をするのではなく、

あくまでも滞納者への警告と滞納者とのコンタクトのために行うということです。


イキナリ何の前触れも無く水道停止をしても何の意味もありません。


最悪な事態は夜逃げされて後処理が大変になったり
(水が止まっているのでトイレなんて悲惨です)

水が飲めなくて孤独死されたりすることです。
(今時水道水だけで生きるような奴はいませんが・・・)


一応、参考になるか分かりませんが、

給水停止の督促状を開示しておきます。


水道供給停止のお知らせ(予告)

前略、下記の通り水道使用代金が未納のまま、

未だにお支払いもご連絡もございません。

下記期限までにご入金もしくはご連絡無き場合には、

誠に遺憾ではございますが、水道の利用停止処分をさせていただきます。

※この警告文章で反応が無ければ、水道停止(実行)という文章で、
 〇月〇日をもって水道の供給を停止します。と警告する。

 これでほとんどの方は入金か連絡をしてきて解決する。

ちなみに、私の事例で言うと1件も水道停止まで行かなくて解決しています。



それと質問者さんは、

変動費(水道料金や電気料金など)に対応していない保証会社を利用しているんですね、

昔はそういった変動費未対応の会社も多かったですが、

現在はほとんどの会社が変動費に対応しています。

やはり変動費未対応の会社は使い勝手が悪いですので、

今後は一考の余地があると思います。


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必殺大家旅行in岐阜県恵那峡温泉

ブログで募集した岐阜県恵那峡温泉に行ってきました。

小春日和の天候で、お天気にも恵まれ久しぶりの好天でした。

※ココ何度かの旅行は大雪やら台風やら・・・

今回は、名古屋大家塾のメンバーを含んで、

総勢27名の参加で、今回も非常に盛り上がりました。

1
いつもの部屋呑み

気が付けば午前4時・・・・

えーーーー??

そんなに呑んでたの????

しゃべり尽くしていました・・・


翌日は、
2
恵那峡クルーズへ

あと、1週間程度で桜が満開でキレイと思うのですが、

まだ全く咲いていませんでした。

来年は桜満開の季節を狙ってぜひもう一度いきたいですね!

3
参加された皆様

半数以上の方は初参加の方ですが、

同じ”大家業”ですので、

直ぐに解け合いますよ!


今後も次々に開催していきますので、

ぜひ一度参加してみてください。

楽しいですよ!!ヽ(´∀`)ノ

女性の参加も大歓迎です!

4
今回も二人の単独女性が参加されました。



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★今後の旅行開催予定★

平成29年5月13日(土)〜14日(日)※満席御礼
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで13000円
(現地集合)

平成29年5月27日(土)~28日(日)※3月下旬募集開始
JR特急で行く兵庫県城崎温泉
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

平成29年6月10日(土)〜11日(日)※4月上旬募集開始
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)

平成29年7月8日(土)~9日(日)4月下旬募集開始
JR特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

※すべて観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
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危険な『田中』さん

まあ、あまり不動産とは関係ない話しなんですが、

日本人の名前で多いってご存知ですか?

ネットで調べた情報なんですが、

1位 佐藤

2位 鈴木

3位 高橋

4位 田中

となっています。


しかし、ある業界ではダントツで田中さんの来店が多いと言ってました。


その業種とは・・・



デリヘルです。



先日、デリヘル業者さんの退去の打ち合わせで行った際、

雑談で、こういった業種ってトラブルと揉め事ってないんですか?

と聞いたところ


デリ:トラブルと言うか、田中さんには気をつけてるね~

大家:田中さん?常連さんなんですか??

デリ:イヤイヤ、女の子の注文電話が入った時に、

   本名を名乗る客と偽名を名乗る客が居て、

   やっぱり偽名を名乗る客って、本番狙ったりするんよ

   その偽名がみんな『田中さん』なんよ

大家:へ~、本名と偽名とではトラブル率が違うんですね!

デリ:もう、全然違うよ!

   女の子にも『田中さん』だから気をつけてね!て言うもん

大家:実際、トラぶったらどうするんですか?

デリ:まあ、実際に俺らが行くことは滅多にないね

   女の子が店に連絡する!って言えば大人しくなることがほとんどだからね

大家:あはは、そういうものなんですね~


まあ、全然参考にならない情報ですが、

本名が『田中さん』には迷惑だね!って話しでした。


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水道メーターからの漏水

地域や契約形態によってまちまちですが、

私のマンションでは2ヶ月に一度水道メーターを検針して、

各入居者さんに請求を出します。


そこで、

水道メーターのあるパイプスペースを開けるのですが、

開けてみて異常に気付くことも多々あります。

DSCN2829.jpg
そんなある日、

検針のためPSドアを開けると、なぜか床が濡れています。

よーーく見ると

DSCN2831.jpg
水道メーターとパイプの繋ぎ目からポタポタと水が垂れています。

DSCN2834.jpg
間違いなくココから漏れている様子です。

こんな事案は何度も経験していますので、

※このパッキンからの漏水は初めてだが、水道メーターの交換は何十回とある

水道メーターも古いですので、新しい物と交換しちゃいます。

※もちろんパッキン交換だけでもOKです。

DSCN2839.jpg
元栓を閉めてレンチで外すだけ

で、

外してビックリしたのが、

DSCN2840.jpg
なんじゃこのパッキンは???

本来はココはゴムパッキンですが、

硬化のパッキンが2枚入っていました。

なんでだろ???

こんなパッキンじゃあ、そりゃ~漏れるはずです。


DSCN2836.jpg
新しいメーターを・・・

DSCN2842.jpg
同じ様につければ終了です。


どうです?簡単でしょ??

免許も何も要りません。

これで、作業費1万円と言ったところでしょうか?

作業時間は10分ですので、

1分1000円!

どこぞの風俗並みの時給です。

まあ、滅多にないですけどね~


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退去ラッシュ・・・

今月は退去がなんと8件もあります・・・

(つω-`。)

しかし、退去するな!とは言えませんので、

出て行くものはしょうがありません。


1日でも早く改装し次の入居者さんに入ってもらうしか手はありませんね・・・


で、

今月退去される8部屋ですが、

今日のブログでは、何で退去なの?を分かる限り書きたいと思います。

1件目

入居10年

内縁関係?の中年男女

どうも中古の家を買った様子。

入居当時は”霊が見える”と大騒ぎしていましたが、

なんだかんだと言って問題なく10年住んでくれました。


2件目

入居6ヶ月

30代男性一人暮らし

警察から事件照会が来ていたのでおそらく逮捕

親御さんが家財道具の撤去をして

1年未満の違約金なども全て支払ってくれた。


3件目

入居8年

母子家庭

最近上の部屋がうるさいと頻繁にクレームを言い出した。

しかし、話しを聞いてみると

何か変・・・

○夕方6時ごろに掃除機をかけるのはおかしい

○夜中でも水の流れる音が聞こえる

○このマンションは電波の影響を受けやすい

やばい・・・何かの病気かな??と思っていたら退去連絡

がんばって下さいと見送りました。


4件目

入居3年

母子家庭

市営団地が当選したとのこと


5件目

入居5年

結婚して他所で暮らすとのこと


6件目7件目8件目

入居7年

デリヘル業者さんの事務所の明け渡し・・・

滞納やトラブルなど一切なし

事情を聞いたところ、

風俗グループの経営で事務所の統合をして、

事務所の集約を行ったとのこと、

しかしデリヘル自体を廃業にするわけないので、

事務所仕様から住居仕様(風呂有り)にしてくれるなら、

女の子の待機室や従業員の寮として契約したいとのこと


こんな感じです。

まあ、この仕事をしていれば当然のことですので、

特に問題にはしていません。


でも、

忙しいからと言って、

ご飯を食べるヒマがないとか、

寝るヒマがないとか

そんな事はありえません。


3月19日には大家さんと共に岐阜の恵那峡温泉まで

一泊二日の旅行まで行きます。


それに、

会社勤めなんかより

100倍楽です!!!


要は、

大したことないってことですよ

でも頑張って乗り切りましょうね!


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6戸100万円のアパート(文化住宅)

皆さんは『文化住宅』って知っていますか?

大阪の方ならなじみがあると思いますが、

その他の地域の方は分からないですよね?


『文化住宅』とは簡単に解説すると、

昭和40年代に流行った不動産投資で、

木造2階建てアパートを区分で所有すると言ったもので、

同じ形式の木造アパートが4棟6棟と狭い空間に建てられていて

またその中でも区分売りを行っており、

部屋同士繋がっているのに所有者が違うというのが多々見受けられます。


間取りは2Kでトイレはあるが、風呂は無いところが多く

主な入居者は年配の方が多いのが実情です。


ちなみに何で『文化住宅』と言うかというと

それまでは、共同トイレ共同キッチンが当たり前のアパートで、

各部屋にトイレキッチンを備え、

文化的な生活が送れるモダンな最新物件だったんです。

DSCN2855.jpg
ちなみにコレがその当時の販売資料です。

DSCN2856.jpg
なんと!保証金140万円!!です。

現在では考えられない金額ですね~


そんな文化住宅を売りたいといった大家さんからの相談がありました。

しかしね~

非常に問題があって、

1、他人の敷地を50メートルほど通らないとアパート群にいけない
  (旗竿地とかいうレベルでない)

2、アパート群の中でも一番奥

3、まったくメンテナンスをしておらず、人が住むには最低1戸100万はかかる
  (風呂なし和式トイレ)

4、人的な要因に難しい問題があって、それを排除するのは難しい

5、当然、再建築は不可で道付きも非常に悪いので住居以外は難しい
  (人が住むには、そんなに問題はない)

DSCN2852.jpg
意外と荒れていないが、一番奥の建物

DSCN2854.jpg
まあ、直せないレベルではない


うーーーん

6室で100万円

しかし、

手間暇考えたらあんまり欲しいとは思わないですね・・・・


もう少し、

道付けが良かったり、

周りの環境が良ければ良いんですけどね~


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平成29年5月13日から一泊二日熱海温泉旅行参加者募集!!

平成29年5月13日(土)~14日(日)の一泊二日

熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画です。


参加費用は、

宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで13000円です。

※ 現地集合企画です。(現地までは自己負担になります)

※ できるだけ乗り合いで行こうと思っています。

※夫婦・家族・恋人・女性などでの参加は個室部屋を用意します。


募集人数:20名

宿泊は熱海金城館
http://www.itoenhotel.com/search_hotel/hotellist/806_kinjokan/tabid/146/Default.aspx#hotelAccess

参加資格は不動産を愛する心だけ!

物件を所有していようがいまいが関係なし!!

初めての参加大歓迎!!


但し営業目的の方の参加は固くお断りさせていただきます。

参加申し込みフォーム

コチラからお願いします


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給水ポンプエラーに四苦八苦

もう一件の水トラブルは、

マンションの給水ポンプ異常です。


事の経緯を書いていくと

1ヶ月ほど前に、

夜8時過ぎに入居者さんより電話があり、

断水しているとのこと

さっそく車を走らせマンションに向かってみると

※自宅からマンションまで約10分

DSCN2826.jpg
エラーが出て停止しています。

エラーコードを確認すると

センサー異常・動作頻度過多となっています。

対処方は”リセットしてください”

その通りリセットするとポンプは動き出し

正常に給水をはじめました。


うーーん?

とりあえず問題ないようでので、

しばらく様子をみることにしました。


それから1週間ほど経った3月4日(土)の夜、

同じマンションから電話があり、

また断水したとのこと

電話を受け即効でマンションに向かってみると

やはり同じエラーコードでポンプが停止しています。

とりあえずリセットを押すと正常運転が始まります。


うーーーん

一度メーカーに見てもらうか・・・

しかし、土曜の夜ですので月曜日にでもお願いしようと思っていたら・・・


3月4日(日)の夜11時・・・

またまた断水発生・・・・


マンションに行くとやっぱり同じエラーで、

やっぱりリセットで復旧・・・


これはヤバイな・・・


で、

3月6日(月)に朝一番にポンプメーカーに修理を依頼し、

その日のうちにサービスマンが来ました。


ところが・・・・


エラーコードから故障を特定しようとしたのだが、

考えられる故障部位が多い

このポンプは、

製造後25年程度経っているので、

部品を一つ一つ交換するよりも、更新の時期を向かえている。

出来ればポンプ全体の交換をお勧めするとの事でした。


うーーーん

確かに製造後25年ならアチラコチラに不具合が出てもおかしくはないです・・・


とりあえずエラーが出ない様にお願いしたのだが、

制御基盤なのか圧力タンクなのか分らない

ちなみに圧力タンだけでも6万円する。

制御基盤にいたっては廃盤で無い


え~~

全取替えしか道はないようです・・・・


と言うことで、

直ぐに見積もりを出してもらうよう依頼しました。


それと並行して、

地元の水道業者にも電話をして、

取替えの見積りをお願いしました。


やっぱりと言うか、

当然と言うか・・・

その日の夜も断水の電話が・・・・

まだ、自宅から10分で現場に行けるのと

リセットを押すと丸1日復旧するのが救いですが、

早急に対処しなくては、コチラが参ってしまいます。


3月7日(火)

メーカー直営店の見積書が届く

約60万円

高い?安い??

うーーーん

地元の水道屋の見積書が出るまで何とも言えません。


出来れば、いつもお願いしている地元の水道屋にしたいんですよね~

だって、他でもお世話になるわけですからね!


ヤッパリと言うか、

その日の夜にも断水の連絡が・・・・

ヤバイ!ヤバ過ぎる!!

その内、リセットで復旧しなくなるのでは?


3月8日(水)

地元の水道屋さんから見積書が届く!

しかし!見積額は90万円!!!


即!60万円の見積書のメーカー直営へ電話し、

工事を依頼する。


が!しかし!!

人員などの都合上、取替え工事は3月10日(金)まで無理との事


あと、二日か~

しかし、やはり10日でないと工事は出来ないとの事ですので、

それはゴネてもどうしようもありません。


あと、二日ですが絶対また断水するでしょうから、

ポンプが故障していて迷惑をお掛けしている旨を入居者さんへポスティング


給水ポンプ異常につきご迷惑をお掛けしています・・・

3月10日(金)にはポンプ交換するのでそれまでゴメンね!といった内容です。


3月9日(木)

コノ日は何故か昼間に2度停止したが、

夜は停止しなかった・・・


そうして迎えた3月10日(金)

交換終了~\(^o^)/

DSCN2843.jpg
何とか最悪の事態は避けれました。

一件落着です。





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マンション漏水事故

今週は2件の水トラブルがあって、

ちょっとバタバタとしちゃいました。


本日のブログでは、

事の顛末を書きたいと思います。


まず、はじめに皆さんは、

どうせ必殺のことだから、

ボロ物件を必死こいて直しているんだろ?

って、思いませんでしたか?


まあ、

半分当たってますが・・・


では、

今回の物件を見てみましょう

DSCN2818.jpg

DSCN2817.jpg


平成元年のRC物件です。

こんなのでも漏水事故は起きるんですよ

※まあ、少ないですけどね


このマンション住民より、

天井から水がポタポタと垂れているとの通報がありました。

さっそく現場へ向かってみると

DSCN2801.jpg
DSCN2802.jpg
DSCN2804.jpg
少量ですが、確かにポタポタと水が垂れてきます。

さっそく上階に行ったのですが、

ピンポンを何度鳴らしても応答がありません。


通報をしてきた階下の方に状況を確認したところ、

昼頃から水が垂れてきて、そのままずーーと垂れているとの事

※この時点で18時


しかし

念のため水道メーターを確認したのですが、

メーターは回っていません。

おそらくメーターが回らない程度の少量だと思われます。


状況から排水系ではなく

給水系からの漏水が考えられます。


上階の入居者さんの携帯にかけたところ、

まだ仕事中とのことで、

事態が事態なので入室しても構わないとの事


さっそく合鍵で入室したのですが、

トイレ・風呂・洗濯場・洗面所

見えるところは全て見たのですが、

漏水している箇所は見当たりません。


そうこうしているウチに入居者さんが帰宅し

事情を説明すると、

最近気になっている部分があるとのこと

それは・・・
DSCN2806.jpg
DSCN2805.jpg
壁のクロスが微妙に浮き始めたとのこと

手で触ってみると、なんとなく湿けっているように感じます。

しかし、

壁の中に配管なんて通っているか???

そんな疑問が沸きましたが、

もう19時を回っており、現時点ではどうしようもありません。

幸い漏水している水は少量で、

一晩でもバケツに1杯にもならないくらいです。


そのため作業は翌日にさせていただくことにしました。


翌日、

大工さんと訪問し漏水の原因を探ることに
DSCN2808.jpg
まずは、位置的にも入居者さんが指摘していた

クロスが浮いている部分の壁を切り取ってみることに

※壁は石膏ボードなので簡単に切り取れる

DSCN2816.jpg
いくつか切り取ってみると

給水管が通っていることが判明

DSCN2815.jpg
DSCN2814.jpg
その給水管(銅管)からピンホール漏水を発見!!


漏水は、漏水部分を探すのが一苦労で

今回は非常に簡単に見つかったので大喜びです!


さっそく、

大工さんが銅管の接続をします。

※何でも大工さんです

DSCN2819.jpg
DSCN2820.jpg
DSCN2821.jpg
銅管を途中で切断して、フレキ管で繋げば終了です。

DSCN2822.jpg
あとは開けた穴を石膏ボードで塞いで、

クロス屋さんにクロスを貼ってもらえば終了です。


私なりの考えなのですが、

こういった漏水事故の場合には、

1、原因追究のため入居者さんなどから情報収集を行う

2、即対応できる様な大工さんなどと付き合いをしておく

3、火災保険は出ればラッキー、出なくて当たり前

これくらいの考えがないと精神的にも厳しいですよ

参考になれば幸いです。



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水トラブル2連チャン・・・

現在、2件の水トラブルが発生してバタバタしています。

1件目は、

マンション全体へ給水するためのポンプ異常

毎日夜になると1度は停止し断水する

リセットで復旧


2件目は、

上階からの漏水

上階室内を確認するが水漏れは確認出来ず


この2件です。

明日・明後日のブログで詳細な経緯と結果を報告したいと思います。


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職業詐欺師への建物明渡し訴訟(第1回口頭弁論)

これまでの流れは、

こちらから遡ってください。

前回のブログでは、

入居者側から裁判所への答弁書と、

3月末での退去通知が送られてきました。


もう、退去届けまで書いていますので、

訴訟を取下げても良かったのですが、

まあ、取下げたからと言って印紙が戻ってくるわけでは無いですので、

そのまま裁判を続行し、判決を取っておくことにしました。


そして、今日がその裁判の第1回目の口頭弁論だったのんです。


予想通り被告(入居者)は出廷せず、

ただ、被告から答弁書が出ていましたので、

和解という形で終結しました。


内容的には、

平成29年3月末日で、部屋を明渡す。

滞納している家賃は分割して支払う。

簡単に書くとこういった内容です。


もう、これだけで十分です。

だって、退去届けまで貰っていますので、

もし、3月末を過ぎても残置物があっても、

コチラの判断で処分しちゃいます。


これが、

退去届けの一筆が無いと、

やはり強制執行でないと後々怖いですけどね・・・・

このあたりを見間違わないでくださいね!


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債権回収を考える

読者さんからのコメントで気になるのがありましたので、

それについて私の考えを書きたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『逆恨みに成りませんか?』

以前、退去者が修理代10万を10回分割で払う約束をした時、
最初の2回だけ払って、『お金が無いから、許して。』と言いました。

間に入っていた、管理会社、曰く、
『本当に貧しい。あきらめましょう。』
『これは忘れて、新しい入居者を募集した方が、気分が良いです。』

商売にロスは有りますよね。
例えば、小売業で、万引きロス、期限切れロス、等々が有るでしょうが、
ゼロには出来ない。

今、家賃2万のボロ物件に、10年住んでいる人(家賃3万です!)が居ます。
2年に1回滞納が増えて、現在5ヶ月滞納しています。
当方のコンタクトは全部無視しています。
でも、これ、放って置くのが、楽で、儲かる。

思うに、
 貰えるお金は貰う。そうでなければ、出てもらう。後は、あきらめる。

なんだか、な~ の此の頃です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
もちろん、大家業も”商売”ですので、

貸し倒れ金(家賃滞納など)は存在します。

当たり前ですよね?

私が常日頃書いているのは、

精一杯努力したか?

なんです。

精一杯の努力と言っても、

夜中に債務者宅に押しかけたり

屈強な男性を雇って取り立てたりとか、

そんなんじゃないですよ!!!


精一杯の努力とは、

キチンと請求書を出す。

住所が不明なら定期的に住民票を取得する。

キチンと裁判手続きを行う

ココまでは大家さんなら誰でも出来ますよね?

その基本をしていない(知らない)大家さんが多すぎです。


それと、

コメントとは関係ないのですが、

結構、クロスの価格を気にする方が多いですが、

10円20円の単価を気にするなら、

5万円10万円の貸し倒れ金を気にしたほうが良いと思うんですよね

貸倒金の矛先を下請け業者さんに転化しているようなモンじゃないかと・・・


『逆恨み』の件ですが、

私は契約書や裁判の訴状に私の自宅を記載していますが、

家も自宅も誰一人と文句を言ってきた滞納者はいません。

これだけ督促や裁判をしていてもです!!

実はコレ

裁判を利用しているからと思います。

だって、出る所出ている訳ですから、

滞納者は文句の言いようがありません。


逆にトラブルになるのは、

法的手続きを取らずに自力でなんとかしようとするから、

互いに感情的になり傷害事件になど発展するんだと思います。


最後に、

例えば、窃盗犯にドロボー!!と言って問題になりますか?

自分の権利は行使する。

当たり前です。


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家賃滞納者を追え!(住民票編)

きのうの続きです。


支払うと言っておきながら、

滞納した家賃を支払わない退去者


まずは、

転居先住所の確認です。


再度、契約書書類を見直すと

免許証や住民票など公的書類が何一つありません。


うーーーん、

まあ、無いものはしょうがない・・・


ということで、

役所に出向き住民票取得申請をしてみました。

ところが、

今まで居た住所(マンション住所)には、

該当なしの文字が・・・

うん?

では、

転居前の住所(賃貸借契約書に書く住所)で申請してみました。

しかし!!
1

これも該当なし!!


ダメじゃん!!!!

住民票が上げれないということは、

ほぼ回収不能に近いです。


こんな時に、

市役所の窓口の役人に詰め寄っても、

な~んもアドバイスなんてくれません。


じゃあ、どうするの??


こんな時は、

ダメ元で戸籍の附票を申請してみます。


住所は、契約書に書いていた前住所と

賃貸していたマンション住所です。

2
ハイ!ビンゴ!!!

現住所ゲットです。


内訳を書くと

1、賃借していたマンション(退去したマンション)には
  住民票を移動させていなかった

2、賃貸借契約書に書いていた住所には、
  住民票と本籍を置いていたが、住民票は転居後5年で抹消されるので、
  住民票は該当なしとなっていたが、戸籍で引っかかり附票から住民票(現住所掲載)まで取れた。

これで一生追いかけられます♪


さっそく滞納家賃取立て調停を作成し、

裁判所へ郵送しました。


いいですか?

債権回収は

諦めたら終わりですよ!


参考になれば幸いです。


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家賃滞納者を追え!

去年末の出来事なのですが、

家賃滞納の上に退去した中年男性がいます。

仕事は廃品回収業で、男性一人住まいでした。


この男性は、マンションに10年ほど居住しており、

私が物件を購入したとき(約2年前)には、既に入居されていました。


何だかんだと家賃が遅れ遅れになっていき、

ついに3ヶ月の滞納となっちゃたんです・・・


しかし・・・

他に空き部屋もあるし・・・

他の部屋と比べて2万円ほど高い・・・

出来れば、そのままの家賃で行きたい・・・

※同じ様な部屋が5万円だが、滞納者の部屋は7万円


うーーーん


契約書を見直すと、

契約は10年ほど前

保証人は、この部屋を仲介した不動産業者とのことで

それとなく滞納者に聞いたところ、

元々、一戸建てに住んでいたのだが、

ローンの支払いが行き詰まり、家を売るハメになった。

そのときに上手いこと言って売るように仕向けたのが、

この賃貸借契約の保証人欄にのっている人物とのこと


ただ・・・

署名はゴム印

住所の記載無し!!

証明書類(印鑑証明)など一切無し!!!

こんなの保証人として意味を成していません・・・


まあ、

3ヶ月連続での滞納ではないので、

悪質!っていうわけでもないのですが、

ここらでキッチリ詰めておくべきかと訪問することに・・・


大家:家賃がもう3ヶ月溜まってしもうてますが?

男性:いや~スンマセン・・・仕事が無くて無くて困ってます・・・

大家:そうなんですか・・・しかしこのままではウチも困ります。

男性:そりゃそうですね~、コレ以上溜まるようなら出て行きますので、

    もう少しだけ様子を見てください。

大家:そうですか・・・分かりました。

    とりあえず今月末までに1ヶ月分だけでも入金してくださいね

男性:頑張ります!

こんな感じで交渉をして1ヶ月が経ったのですが、

やはり入金がありません。


さっそく、電話したり訪問したりするのですが、

まったく応答がなく月半ばまで来たところで、

鬼のリダイヤル電話を実行しました。


30分ほどリダイヤルをしたところ、

やっと男性が電話にでました。

男性:ハイ(不機嫌そうに)

大家:心配しましたよ~!電話に出ないから何かあったのかと思いました~(笑

男性:手が離せんかったんよ

大家:忙しいところスンマセンね~

   家賃が入っていなかったんでどうされたのかと思ってました~

男性:あ~、家賃も高いしコレ以上迷惑かけれんから今月末に出て行きますわ~

大家:あ~、そうですか~

※確かに単身男性で7万円は高いです。仕事も安定していないし、
  ココラが切りどころの様です。

大家:では、解約通知をポストに入れておきますので、
    
    返信してくださいね~


こんな感じで、退去が決まりました。

この時点で滞納総額30数万円といったところです。


で、

無事、退去届けも返送され退去立会いの日が訪れました。


しかし、

今までの接触から、

退去後に素直に支払うとは思えません・・・


そこで、

少し考えました。


契約書では、

敷金20万円

敷引20万円

と言う感じで、返金なしの契約となっています。


そこで、

今回の30数万円の家賃滞納を1ヶ月以内に支払ってくれるのであれば、

10万円でいいです。


その代わり1ヶ月以内に支払わない時は、

30数万円全てを請求しますが、どうですか?

と、交渉したところ

それなら息子に借りてでも必ず支払うとのことでした。


ということで、

新しい転居先を聞いたのですが、

友達のところに間借りしている

とのことで教えようとしません。


まあ、

こんなのも”言え言え”言っても、

開き直る奴には通用しませんので、

そこは深く追求せず、

最後に1ヶ月以内の支払いを約束してお開きにしました。


ところが、

1ヶ月経っても2ヶ月経っても入金も無ければ、

連絡もありません。


何度電話してもコールのみで、

本人はもう電話に出る気は無いようです。


ココから退去後の滞納家賃取立てが始まります。


つづく


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