敷金返還裁判の判決

ついに敷金返還裁判の判決が出ました!!


結果は・・・・


原告(借主)の全面敗訴!!!!

もうね、

すべて被告(大家)の言ってることが正しい

だから原告は被告に全面的に支払えって内容でした。


少し詳細を書くと、

1、敷引き特約は有効なので、敷金の返却義務は無い

2、犬を玄関土間で飼育していたということは、
  室内にも入れていたに違いない。
  だから室内の破損も全て認められる。

ということから、

大家側には敷金の返金義務はない

室内破損については、10万円を下らない損害を借主は与えたであろう

との判断です。


どうも被告側に弁護士が付いてから、

被告有利に向いていった感じがありありでした。


まあ、それはそれとして今後の対策を協議しました。

1、大家側に10万円を支払うことを打診して和解をする。

現時点で裁判所は大家に支払う金額は10万以上と推認(確定していない)できると言ってますので、

ここは互いの妥協点として10万で手を打たないか?との考え

まあ、おそらく大家側は拒否して、請求額25万を要求するでしょうね~


でも、考えてみてください。

満額の25万円を請求されるくらいなら、

トコトンまで戦ったほうが良くない?

だって、

敷引きについても契約書には解約引きとの記載で、

戦える要素はある。


室内の破損についても、

前の借主が室内犬を飼育していたという近所の情報もあり、

今回の借主が傷つけたとは言いがたいと主張もできる。

まだまだひっくり返せる要素は十分あります。


友人は検討するとの事ですので、

どういう方針で今後対応するのか分りませんが、

まだまだ続くと思います。


って言うか、

相手に弁護士が付いているんだから、

裁判を長引かせないと相手にダメージを与えられない。


ひとまずご報告でした。


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読者に丸投げ!質問コーナー

え~、今日は読者さんから質問を寄せられたにも係わらず

私が返答できない問題をコメント師さん達に答えてもらおうと言うコーナーです。


え?手抜き??

ハイ!手抜きでございますm(_ _)m


では1件目のご質問は

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:大家
件名:マンション組合について
--------------------------------
いつもお世話になってます。
もしお手すきでしたらアドバイスをいたたきたいのですが、
今分譲マンションで勉強になると思い理事長になりまして、修繕や管理に関わってるんですが、
管理会社が提案する設備の改修点検、また修繕で保険の適応するしないをどこまで間に受けるべきでしょうか。
自主管理されてる必殺さんから見ての意見を宜しければお聞かせください。
--------------------------------
うーーーん

私は区分所有を所有していませんので

何とも言えないんですよね~(経験が無い)

区分所有と1棟物所有はまったく性質が違いますので、

ぜひ区分所有で活躍している方にコメントいただきたいです。



では2件目の質問

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:お酒大好きK
件名:排水(汚水)管断裂
--------------------------------
 自主管理大家様

初めてメールさせていただきます。
岡山で不動産屋に勤めているお酒大好きKと申します。宜しくお願い致します。

毎日楽しくブログを拝見させていただいております。
経験豊富な自主管理大家様にご質問です。

私の住んでいる岡山エリアでは特に県南は非常に地盤が弱く、
アパート周辺の地盤が沈下致します。
それに伴い排水管がよく断裂し、
入居者様にご迷惑をおかけすることがよくあり困っております。
建物自体は杭で固定していますので、そんなに影響はありませんが、
建物の周りの地盤全体が下がりますので、排水管なども引っ張られ最悪は断裂してしまいます。

今までは症状が出た場合(だいたいアパート入居者からトイレが詰まった、
と連絡から発覚致します)にその都度地面(屋外部分をある程度掘削をして切れた配管を探し出し復旧します。
断裂している箇所は屋外に点検ふたをのぞいたりしながらある程度めぼしをつけて地面をはつっていきます。
その度に、結構なお金がかかってしまい建物家主様にご迷惑をかけてしまいます。

お金をあまりかけずに良い改善方法はないでしょうか?工事をしないといけないのは分かりますが、
すべてのお部屋の配管の復旧工事をすれば莫大な費用がかかります。
保険対応ができそうもないのですが、何か裏ワザはないでしょうか?

自主管理大家様が同様の場面に遭遇された場合、
そのように対処されるか是非教えていただければと思います。

つたない文章で申し訳ございませんが、アドバイスをお願い致します。

--------------------------------
うーーん、

地盤沈下ですか~、

これも経験がありませんね~

経験していないのでアドバイス的なものが出来ません。

これも経験者の方!ぜひコメントください!!


今回2件の質問が寄せられたのですが、

私も分らないことはいっぱいありますからね!!

そこは経験者の方!教えてください!!


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GQ-1637WSという給湯器

大した話しではないのですが、

先日のブログで給湯器が故障して交換した話しを書きましたが、

実は、その約1ヶ月前にも違うマンションで給湯器の不良で交換を行いました。


そういった故障した給湯器は、

まとめて鉄クズ屋さんに持ち込むようにしています。
DSCN2729.jpg
1台1台持っていってたんじゃ手間ですからね!

あれ??

フト型番を見てみると
DSCN2730.jpg
DSCN2731.jpg
どちらもノーリツのGQ-1637WSで、

製造年月日も2006年1月と2006年5月

ほぼ同じ製造で、

しかも、同じ症状で故障

※どちらも、突然電源が切れて、コンセントの入り差しで復旧
 しかし、頻繁に同じ症状が現れる。
 メーカーに聞いてみると基盤不良の可能性が高いとの事

まあ、製造後10年は経過していますので、

文句は言えませんが、

ただの偶然だろうか???

まあ、文句は言えないけど・・・


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放置自転車処分

今日は天気も良いので、

放置自転車の処分を行ってきました。


その前に、放置されていると言っても、

大家が勝手に処分するのはダメですよ!!

必ず手順を踏んで処理しましょうね!

まずは自転車に調査票を取り付けます。
DSCN2689.jpg
ちなみに、この調査票は簡易防水加工されており、

2~3週間は持つ耐久性があります。

DSCN2691.jpg
見えやすい部分にホッチキス留めします。

それと並行して、

各部屋に期日まで(10日から2週間程度)に調査票が外されていない自転車については

処分する旨の手紙をポスティングします。

DSCN2692.jpg
それでも調査票が付いたままの自転車は放置認定し、

DSCN2732.jpg
軽トラで鉄クズ屋さんに持ち込みます。


そこで悩んだのが・・・
DSCN2703.jpg
スーパーの買い物カート

誰が持ってくるのか?

自転車置き場に放置されています。


誰かって言っても、

やっぱり入居者だよな・・・


まあ、近くのスーパーでしたので、

ガラガラ言わせながら持っていきましたよ!


あれって、

普通の道路(一般道)だと、

結構車輪の音がガラガラと鳴るんですね~

音が響いて通行人からジロジロ見られるし・・・

俺が持ってきたんじゃないぞ~!!!!って言いたい気分でした。



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ゴミ不法投棄の犯人へ警告

きのうのブログで書いたCF?の切れ端などの不法投棄ですが、

入居者に注意しようか、悩んでいました・・・


だって、現入居者でつい最近新たな入居者まで紹介してくれた・・・

うーーーん、言いにくい・・・


でも、皆さんのコメントの通り、

このまま放っていたら、ココは捨てていいんだ!との感覚で、

また捨てられそうです・・・


気は重いですが、電話してみました。


大家:あ、スミマセン田代(仮名)さんですか?

田代:あ、ハイ

大家:実は、マンション非常階段下の部分に内装の切れ端などを大量に捨てられていまして、

   その中に田代さんのお名前が入った伝票があったもので・・・

   お心あたり無いかとお電話したんです。

田代:?え??そんなことがあったんですか!

   確かに友人に頼まれて材料を購入したことはあります。

※そんなもん代理で購入するか??

大家:そうなんですか~

   それでは友人の方ですかね~

   いや~、こういった事業用ゴミは凄く厳しくて

   我々も処分に非常に困るんです・・・

   一般家庭の粗大ゴミとかなら目を瞑れるのですが、

   事業系は産廃業者にお願いするので、

   一般粗大ゴミの3倍は請求されちゃうんです・・・

田代:そんな事があったんですね・・・

   友人に確認して折り返し電話します。

※イヤイヤ、防犯カメラにはあなたが捨てるのが映っているのですが・・・


小一時間過ぎた頃に折返し電話が鳴り


田代:スミマセン大家さん!

   友人に確認したところ、やっぱり捨てていたとのことでした~

   どうさせていただければいいですか?

大家:イヤイヤ、今回はコチラで処分しておきますので、

   今後は捨てないようにしていただければいいですよ

田代:いえいえ、そんなワケには行きません。

   処分に掛かる費用を負担させてください。

大家:他の処分品とまとめて捨てますので、今回はいいですよ~

※ココで少しでも恩を売っておきたかった。

田代:それじゃあ、私が困るので今回は是非費用負担させてください。

※うーーん、引き下がる様子がありません・・・

大家:では、3000円だけ負担してもらえますか?

田代:え?そんな金額じゃ収まらないでしょ?

   キチンと請求していただいて結構ですから!

大家:いえいえ、他の処分品と一緒にもって行きますので、

   今回は3000円で結構です。

   但し、今後は捨てないようお伝えください。

田代:分りました。お気遣いいただきありがとうございました。


こんな感じで終わりました。

相手は現入居者さんなので、気を使いながら優しく優しく対応しました。


入居者さんも妙に否定することなく、

素直に認めて?くれましたので、

結構いい終わり方が出来たと思います。


これが、部外者ならケンカ上等なんですが、

入居者さんだと今後の付き合いもありますので、

この程度の注意でちょうどいいと感じました。

おわり


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ゴミ不法投棄の犯人は・・・

月曜日の朝、

マンション非常階段の下に、粗大ゴミが散乱しているのを発見しました・・・
DSCN2709.jpg

うーーーん

無断で捨てる粗大ゴミ

悲しいことですが、大阪では当たり前です・・・

しかし!!
ココには防犯カメラを設置しています!!


さっそく確認してみると

DSCN2719.jpg
日曜日の朝8時頃に中年男性が捨てていきます。

しかし・・・

顔の判別がつきません・・・

※画素数がイマイチ・・・

そこで、

捨てられたゴミを漁ってみることにしました。

捨てられていたゴミは
DSCN2711.jpg
CFの内張り?防音材?

結構、重いです。

DSCN2712.jpg
箱にはやはり壁紙の文字

DSCN2714.jpg
しかし、受取人の部分はうまく破いています。

なれていますね~

DSCN2710.jpg
他には材木や

DSCN2713.jpg
空の接着剤

DSCN2715.jpg
あとは弁当ゴミなどが入った土嚢袋

ウン?

ココになんか特定できものはないかな?

DSCN2716.jpg
中を漁ってみると

無題
ありました!!!

受取人が記載されている伝票です!!

送り主も先ほどの壁紙本舗になっていますので、

言い逃れはできない証拠です!!


ところが!!

受取人の名前は・・・

入居者だった・・・・orz

しかも、この入居者は、

つい先日、新たな入居者を紹介してくれた人だ・・・・


うーーーーん

文句言いにくい・・・


※防犯カメラを見直すと、名前が分ると確かに本人だ


うーーーーーーん

皆さんならヤッパリ言います??


ちなみに設置している防犯カメラが
DSCN2720.jpg
こんなので小さいんです・・・

もっと大きく存在感があって、

抑止力となればいいのですが・・・・

悩ましい限りです。


★2月11日開催の浜名湖旅行に参加された方へ★
皆さんお疲れ様でした!
天候の心配もありましたが、
何とか持ちこたえて、物件見学などもスムーズに行なえました。
また、是非とも共に飲み明かしましょう!
これに懲りずに参加してくださいね!


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平成29年3月19日(日)~20日(月祝)の一泊二日岐阜県恵那峡温泉



平成29年3月19日(日)~20日(月祝)の一泊二日

岐阜県恵那峡温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画です。


参加費用は、

宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで13000円です。

※ 現地集合企画です。(現地までは自己負担になります)

※ できるだけ乗り合いで行こうと思っています。

※夫婦・家族・恋人・女性などでの参加は個室部屋を用意します。


募集人数:20名

宿泊は湯快リゾート 恵那峡温泉 恵那峡国際ホテル
http://enakyo-kh.jp/access/

参加資格は不動産を愛する心だけ!

物件を所有していようがいまいが関係なし!!

初めての参加大歓迎!!


但し営業目的の方の参加は固くお断りさせていただきます。

参加申し込みフォーム

コチラまで



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給湯器の修理金額

3年ほど前に購入したマンション(築28年)の給湯器が調子悪いと連絡がありました。

症状としては、急にお湯が止まるといった現象で、

給湯器のコンセントを抜き差しすると、

また始動するといった具合です。

うーーん、

一度コンセントの抜き差しで、

その後しばらく症状が出ないなら良いのですが、

その後、2~3日おきに抜き差しが必要になってきたので、

やはり修理をしないといけなくなってきました。
DSCN2693.jpg
DSCN2683.jpg
2006年1月製造ですので、メチャクチャ古いわけでもありません。

そこで、給湯器のメーカーに修理の概算を聞いてみたところ、

症状からして、基盤の可能性が高いとのこと、

金額は基盤交換で25000円+出張料で約30,000円!

え?

3万円あれば新品買えるじゃん!!!!

さっそく、ネットで同型を検索してみたところ、

2万2千円でありました。
(ノーリツ・GQ-1639WS)

それなら新品に換えたほうがいいでしょ!

ということで、

さっそくネットで注文して
DSCN2696.jpg
翌日届きました。

DSCN2695.jpg
古い給湯器を取り外し

同じメーカーの同じ型番なので、
(後継機種に変わっているが)

取り付けも簡単だと思ったのだが・・・

DSCN2701.jpg
本体の取り付け位置は全く同じなので、超簡単だったが、

ガスの接続位置が2cmほどズレている・・・

うーーーん

どうしよう・・・

部品屋さんで相談したところ、
DSCN2697.jpg
継ぎ手でつないだら良いよ~とのこと

専用の接続コーキング剤を塗って
DSCN2700.jpg
えい!

上手く延長できました。

DSCN2702.jpg
無事、交換終了~

今回は、同じメーカーのほぼ同じ型番だったので、

比較的楽に交換できました。

※可とう管などは全てそのまま古いのを使用


しかし、

修理より新品交換のほうが安いって・・・

なんだかな~って思っちゃいます。

※業者さんに交換をお願いしても4万ちょいでできるんじゃないかな?(リモコン無し)


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無断駐輪野郎への対処

駅前物件を所有していると、

困ったことの一つに住民以外の人が無断で駐輪していくことが多々あります。


もちろん対策として入居者さんへはオリジナルの駐輪シールを作成し配布しています。

それでも無断で駐輪していく輩が後を絶ちません・・・


そんなある日

物件で作業をしていると、

年配の男性が駐輪場に入ってきました。

見たこともない男性で、

おもむろに自転車に鍵を掛け、

平然と駅の方向へ歩いていきます。


うん??

なんだあいつ???


さっそく、自転車を確認したのですが

駐輪シールは貼られていません。


しかし、

1階の店舗(事務所)に来た来客かもしれません。


そこで、気付かれないように後を追ってみると、

駅の改札口を通過するのを確認しました。

無断駐輪野郎確定です!

初めて現場を確認しましたが、

平然と駐輪していくものなんですね~


さあ、どうしてやろうか・・・

今まで駐輪シールを貼っていない自転車は、

住民の可能性や1階店舗への来客の可能性も考えて、

DSCN2287.jpg
こんな感じで、警告文を取り付ける程度にとどめていたのですが、

今回は、部外者確定ですので、

もう一段階進んだ行動をしてみました。
無題
マンション駐輪場から

無題1
えい!

公道に出してみました。


パンクさせることや、

チェーンでロックすることも考えましたが、

ただ単純に敷地外に出す!程度にとどめておきました。

※良心的~


これで懲りてくれればいいのですが・・・


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恨み節・・・

入居者さんより電話があり、

エレベーターの中に抗議文?が貼ってありますよ~と連絡がありました。

抗議文???

なんじゃそりゃ?

放って置くわけにも行きませんので、

さっそく確認しにいくことにしました。


エレベーターを見てみると、

チラシの裏に書かれた抗議文?が壁一面に貼られていました。


内容は・・・

うーーーん

駐輪自転車への不満?

それと自分の所の家賃が高いことへの不満??

書きなぐられています・・・


でも、

匿名でチラシの裏に書かれても・・・・

何とも言い様がない感じです。


実物がコレ↓
DSCN2576.jpg

DSCN2577.jpg

無題

なんというか、

ちょっと怖いです・・・


管理頑張りますから許してください・・・(ノ_<)

そんな気にさせられる直訴状でした。



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平成29年3月19日(日)〜20日(月祝)※日程確定済(予約済み)
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平成29年5月13日(土)〜14日(日)※日程確定済(予約済み)
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで13000円を予定

※すべて交通費・観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
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詐欺師入居者へ明渡し訴訟開始

本日より通常業務に戻りますので宜しくお願い致します。


先日のブログで、

職業詐欺師の方へ騙された業者さん達が押し寄せてきているのを書きましたが、

とうとう、家賃滞納も始まっちゃいました・・・

このブログを書いている時点で滞納4ヶ月目に突入しているんです・・・


詳細を書くと

滞納1ヶ月目

これまでも1ヶ月の滞納はちょくちょくあり、

2か月分を一度に支払うことも度々あった。


滞納2ヶ月目

これまでは、2ヶ月の滞納はなかったのだが・・・

電話をすると、

ホント申し訳ない・・・

手形が落ちなくて・・・

月末には必ず現金化できるので安心してほしい

などと、とにかく謝る


滞納3ヶ月目

電話がつながりにくくなり

携帯の電源が切られていることが多い

やっと繋がったと思ったら、

またまた言い訳の嵐・・・

謝罪はする。支払いの約束もする。

ただそれだけ・・・

言葉に重みが全く無く、

ただ、言っているだけ

退去を迫るも、

ハイハイ~というだけ、

さすが職業詐欺師

言葉に強制力がないことを心得ている。


これは、もう支払う気がないと判断し

1月中旬に明渡しの内容証明を郵送

※滞納3ヶ月位だと内容証明で契約解除をしておかないと
 明渡し訴訟でも裁判官が即決してくれないことがある。

もう、受け取らないだろ?と思っていたら、

意外にも受け取った!

しかし受け取った場所は、東京の船橋

郵便物を転送して私設私書箱を利用しているのか??

※消印だけで住所は判らない


必要書類を集めて訴訟の準備に入る


当然、

保証人に対しても督促状を郵送

しかし、保証人も詐欺師なので、

当然何の反応も示さない。


1月下旬には裁判の資料も全て揃ったのだが、

あと数日で2月になる。


どうせ訴状提出するなら、

2月1日に裁判所に訴状を提出したら4ヶ月の滞納で、

裁判官の見栄えもいいというものです。
無題
ということで、

2月1日に訴状提出しました。

DSCN2674.jpg
今回は、RC物件で広さも80㎡と広いので、

印紙が18000円もしてしまいました。

ついでに、訴額が140万円以上なので、

地方裁判所になっちゃいました。

※基本的には同じなのだが、書類のチェックがちょっと厳しい感じがする。

少し修正が出ましたが、

無事、受理されました。

第一回口頭弁論は3月6日の予定で、

滞納者が訴状を受けとれば、

1回で判決となると思われます。



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忌引き

忌引きのためブログお休みします。

プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

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