ポンプ凍結

ここ数日、大阪も非常に寒い日が続きますが、

そんな寒い朝、入居者さんより電話があり、

シャワーの水圧が非常に弱いんですけど・・・とのこと

水圧が弱い???

このマンションは、

築約50年の超築古RCマンションで、

未登記・7年間無人の例のスーパーキャッシュマシーンです。


さっそく現地に行ってみると、

確かに水圧が弱いです。


このマンションは屋上に水槽タンクがあるのですが、

自然の重力だけでは、4階部分の水圧が弱いため、

屋上に加圧ポンプを設置して水圧を上げています。


おそらくその加圧ポンプが異常で停止していると考え屋上に上がってみると

DSCN2601.jpg
やはり、エラーコードが表示され停止しています。

リセットを押すと正常に作動し始めて、

問題なく動きます。


念のため、

ポンプのメーカーにエラーコードの原因をきいてみたところ、

水の水圧を測るセンサー?とのことで、

ポンプの設置位置によっては、その部分が凍結し

エラーコードが出て停止するとのこと、

詳しい設置場所は・・・
DSCN2603.jpg
屋上の上の上です。

まあ、ふきっさらしですよね~

※左に見えるのが鉄製の高架水槽


ポンプメーカーによると

外気温が氷点下でも、水が流れていたら凍結することはまず無いが、

明け方など、マンション住民が水を全く使用しない時間帯に氷点下になると、

ポンプ内で凍結してしまい、センサーがエラーを出して停止するとのことでした。

とは言っても、

大阪では年に1~2日程度のことですので、

原因がわかれば、直ぐに対処できるものです。


実際、このマンション購入して約8年ですが、

凍結による停止は初めてです。

※もう8年になるのか・・・早いもんです・・・・



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京都鉄道博物館に行ってきました。

今日のブログは不動産にはぜんぜん関係ありません。


以前から行きたい行きたいと思っていた、

京都梅小路にある『京都鉄道博物館』に行ってきました。


実は私、結構鉄道好きなんです・・・


今日はそんな京都鉄道博物館をレポートしたいと思います。

まず、駐車場なんですが、

博物館に駐車場はあるのですが、
DSCN2667.jpg
障害のある方など専用で一般の方は利用できません。

でも大丈夫!

DSCN2669.jpg
博物館から徒歩1分程度の場所に京都市中央卸売市場があって

DSCN2668.jpg
日曜・祝日のみなんですが、

1日1000円で利用でき、

徒歩1分程度ですので、家族連れなどには最適です。


では、さっそく博物館に入ってみましょう!
DSCN2606.jpg
入って直ぐのところに、0系新幹線とミカン電車?が置かれています。

たしか、この0系新幹線は大阪弁天町にあった旧鉄道交通博物館に置かれていたもので

0系新幹線の1号車両だったとおもいます。

DSCN2609.jpg
外装はキレイに塗装しなおされていますね~

DSCN2610.jpg
しかし、残念ながら車内は非公開・・・

DSCN2612.jpg
屋内には、500系新幹線や特急月光などが展示

DSCN2613.jpg
やっぱり500系新幹線はカッコいいです!

まるで、トランスフォーマーの様に変形して立ち上がりそうですww

DSCN2614.jpg
しかし、

DSCN2615.jpg
ここの展示車両も車内には入れません・・・

うーーん・・・残念


お!

あれは・・・
DSCN2628.jpg
100系新幹線だ!!

まだ若かりし頃の私は、

100系新幹線の『グランドひかり』に憧れたものです・・・

DSCN2627.jpg
え??

この車両も車内は見れないの???

うーーーーーん

車内に入れる車両が全くない!!!

DSCN2616.jpg
まあ、確かに様々な展示の工夫はされていますよ

DSCN2619.jpg
このディーゼル車なんて、

車両の下に通路があって、車両下の機関部が見れたり

DSCN2626.jpg
車輪の綱引きがあったり

DSCN2634.jpg
人力の保線車両を動かしたり

DSCN2633.jpg
簡易的な運転シュミレーターや

DSCN2639.jpg
本格的な運転シュミレーター(当日抽選)があったりと、

がんばってはいます。

しかし!!

私は鉄道の中でも、

座席好きなんです!!!

運転席などには興味はなく、

DSCN2647.jpg
座席!

DSCN2642.jpg
座席!!

DSCN2643.jpg
座席!!!

DSCN2629.jpg
座りたい!!!

DSCN2645.jpg
寝たい!!

DSCN2648.jpg
山陽新幹線レールスターの個室

※現在も新幹線こだまに設置されているが、利用不可になっています。

DSCN2649.jpg
ココもダメ!!!

弁天町時代の鉄道交通博物館は、座れたのに新しい博物館では全てダメ!!!
(おそらく同じものでしょう)


まあ、

あまり興味はありませんが、

他の展示物も紹介しておくと

DSCN2653.jpg
鉄道ジオラマ

DSCN2641.jpg
鉄道の資料

DSCN2637.jpg
新幹線の司令室

(映画 新幹線大爆破を思い出されます)

DSCN2622.jpg
古い駅舎

DSCN2623.jpg
この車両も車内には入れず

DSCN2611.jpg

DSCN2631.jpg
トワイライト車両などもあるのだが、

車内は非公開・・・


探しに探した結果、

車内に入れて、座席に座れる車両を発見!!
DSCN2656.jpg
大阪の皆さんは馴染みのある103系

DSCN2657_20170130132733d55.jpg
ココは自由に座れます。

って!意味あるか!!

そんなモン、大阪環状線に行けばなんぼでも座れるわ!!!o(o・`з・´o)ノ


せっかく来たので、

隣の梅小路機関区へ
DSCN2661.jpg

DSCN2666.jpg
SL

あんまり興味ない・・・


こう考えると、

名古屋のリニア鉄道館は、

着席は出来ないが、ほとんどの車両内には入れる。

九州門司の九州鉄道博物館は、

展示車両は少ないが、

車内にも入れて座席にも自由に座ることが出来る。

しかも、B型寝台では寝そべることも可能・・・


うーーーん

京都鉄道博物館は座席好きには楽しくないですね・・・

おわり


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強欲大家シリーズ『最終弁論』

昨日、強欲大家へ対しての最終弁論が行われました。

裁判所では、裁判官が一言

2月15日に判決を言い渡します。以上!

30秒で終了です。

ちょっ!ちょっと!待ってくれ!!

一言言わせてほしい!!

この展開は予想していたのですが、

実は、口頭弁論直前に相手弁護士から提出された

準備書面が酷いものだった!!

これには絶対に反論しておかないと!!

しかし!裁判官は・・・

あ、書面でお願いします。

読みますから至急提出してください。

とのこと

さっそく、文章を作成し即日提出しました。


その文章は、

※3ページほど反論が書かれていたのだが、
 言った言わないの水掛け論になっており、
 反論に値しないものばかりだったが、
 以下の部分は明らかに嘘であり、
 絶対に反論しておかないと不利になると思い
 この部分にだけ反論しておいた。

1、第2原状回復費用について
 甲6号証について、被告が特に強調したいのは、全保連株式会社による査定でも、
修繕費として12万6000円、ハウスクリーニング費として2万1600円、
鍵交換費用として5400円、消臭クリーニング費として2万5000円の合計17万9080円は、
原状回復費用として認定しているということである。
被告だけが主張しているのではないのである。

※この記述以外にも、あたかも全保連が現地で汚れ具合を確認し、
 大家側の請求を正当化した文面がちりばめられていた。

この主張に対し借主側の反論として

被告は上記の様に、第三者である全保連があたかも現地を確認して、
客観的な立場で修繕費等の請求を認めたような主張をしているが、
全保連株式会社に電話で確認したところ(担当〇〇氏)全保連は現地に行ったことは一度も無く、
被告の請求をそのまま原告に請求しただけである事実を確認した。


もう端的に要件だけを書いておいた。

恨み節の一節でも入れようかとも思ったが、

裁判官もウンザリしている様子が見えるようで、

それよりも被告側が、如何にプロのテクニックで裁判官を惑わすのか?を

臭わせるにとどめておいた。


さあ、

判決は2月15日!!

どうなるんだろ?


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洗面台の水漏れ

入居者さんより洗面台の下から水漏れがするとの連絡を受け対応してきました。

この入居者さんは、入居後10年ほどで、

設備関係は全て古いままです。

当然、洗面台も古く今時”湯”と”水”が別蛇口になっています。

DSCN2593.jpg
お湯の蛇口が根元からグラグラしていて、
DSCN2597.jpg
”湯”をヒネルごとに根元の接続部分から水が垂れるといった具合です。

出来ることなら、

「触らぬ神に祟り無し」とのことで、

蛇口を締め付けて終わりにしたかったのですが、

なぜか、幾ら締め付けてもグラグラが止まりません。

※外して分ったのだが、蛇口の台座が錆びてグズグズだった。

うーーーん

しょうがない、水栓ごと換えるか~

という事で、ホームセンターで混合水栓を購入してきて、
DSCN2599.jpg

交換することに
DSCN2598.jpg
古い水栓を外して

DSCN2600.jpg
はめればOK!

簡単です。

取り付けピッチとかは規格ものですので、

ピッタリはまります。


今回は、入居者が居ますので水栓交換で逃げたのですが、

出来ることなら洗面台ごと交換のほうが費用対効果は高いです・・・

だって、

混合水栓だけで約6000円

洗面化粧台上下全て交換で26,000円ほどで出来ます。


とは言っても入居中の作業は大変ですし、

入居者さんも混合水栓に交換しただけで喜んでくれましたので、

まあ”良し”といったところでしょうか


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エアコン同時故障の謎

風俗ビルでの出来事なのですが、

このビルは1フロアー7室あり、

その内の3部屋をデリヘル業者さんが借りています。


その入居者さんより電話があり、

いきなり3部屋ともエアコンが止まった。

エラーコードが表示されて動かない。とのこと


うん??

3部屋ともエアコンのエラーコードが出て動かない???

なんじゃそりゃ???


取り合えず急行することに


現地に到着し、

エアコンを確認してみると


3部屋とも同じエラーコードが出て止まっています。
DSCN2584.jpg
さっそく、メーカーにエラーコードの内容を聞いてみたのですが、

コンプレッサーの圧縮不足などが考えられますとの返答・・・


しかし、

3部屋同時に壊れるか???

常識的に考えてそんなことはありえません。


でも、素人の私にはコレ以上考えることもできませんので、

ココはプロの電気屋さんを呼ぶことに


さっそく、いつも頼んでいる電気屋さんに電話し事情を説明してみると

一番考えられるのは、大元のブレーカーが切れている可能性が高いとのこと


しかし、そのブレーカーは素人が扱える品物のではなく

電気の専門知識がないと復旧できない。


ちょうど、近くに居るので直ぐに来てくれるとのこと

10分ほどで来てくれてさっそく調査してみると・・・

※こういう時に直ぐに駆けつけてくれる業者さんを用意しておくのが重要です。

DSCN2585.jpg
屋上の大元のブレーカーを開けてみたところ

3階のブレーカーが焼けた跡があります。

DSCN2589.jpg
電気屋さんによると

3本線のうち1本がショート(焼けて)しており、

200ボルトのエアコンが止まった。

2本は生きているので100ボルトの照明やパソコンなどは問題なく使えたとのこと

DSCN2587.jpg
しかし、結構焼けていて

火事一歩手前って感じです。

なぜ、こうなってしまったかの原因ですが、

詳しくは分らないのですが、

端子の緩みが一番考えられるとのことで、

実際、他のブレーカー端子をネジで回すと半回転くらいは回ります。

これは、どうしても徐々に自然に緩んでしまう現象で、

どうしようもないとのこと


さっそく、新品を用意してもらい、

3時間程度で完全復旧させることができました。

DSCN2592.jpg
こんな取替えは素人では絶対無理です。


ココで重要なのは、

故障を未然に防ぐのは、ほぼ不可能なので

故障が起きたときに如何に短時間で復旧出来るか?にあると思います。

3時間程度で復旧できるのであれば、

入居者さんも文句言いませんが、

これが、半日1日2日となると、

やはり補償問題などにも発展しかねません。


不動産運営と言うのは、

こういった部分もあります。


みなさんは大丈夫ですか?


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質問コーナー『入居者変更時の手数料』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:えーちゃん
件名:入居者との書類手続について
--------------------------------
こんにちは。
必殺さんのブログを参考にさせてもらい、
自主管理をしているサラリーマン大家のえーちゃんです。

ぶしつけですが、ズバリ質問させてください。

自主管理をしていると、入居者から車を代えたので車庫証明を欲しいとか、
住宅手当の関係で賃借人の名義を変更して欲しいとかといった
要望が来るケースがあると思います。

こういった書類手続に関して、必殺さんは手数料を取っていますか?
取ってるとしたら、どれくらい取っていますか?

私は車庫証明は無料でやっているんですが、賃借人の名義変更で悩んでいます。
契約書は仲介の不動産屋で作ってもらってるのがほとんどで経験がないのと、
ひな形を基に作っても、あとで揉めたりしないかというのが心配です。

手間ひまをかけてるんだから、手数料はせめて実費くらいはとも思いますが、
不動産屋並みに取るのも気が引けまして・・・

もちろん、不動産屋に投げるのもありだとは思いますが、
それなりの費用がかかるので賃借人は渋るんだろうなと。
ぜひとも参考にさせてください!!!

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まあ、ケースバイケースと思うのですが、

基本的には入居者都合ですので、

手数料として1ヶ月分くらいは請求しても良いのではないでしょうか?

常識の範囲って感じで・・・

それくらいなら渋る方はいません。

契約書ですが、

私はワードで作ったオリジナルのモノを用意しています。

大した契約書でもないのですが、

まあ、困ったことはありません。

今後のためにも賃貸借契約書は1通くらい持っておくべきで、

紹介での入居や、今回の様な名義書き換え時などにも業者に頼らず対応できます。


小さな話しですが、

これで1ヶ月分の家賃収入が得れるのであれば、

易いものです。


え?

どうやってオリジナルの契約書を手に入れるか??って???

周りにそこそこ物件を持っている大家さんはいませんか?

そんな方は、だいたい自分用の契約書を持っています。

お願いすればくれると思いますよ


え?

そんな頼める人は周りにいない?

そんな方には私がメールで送ってあげます。

※但し、とりあえず貰っとこう!っていうのは止めてください。



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和歌山温泉旅行・追加募集

先日、メルマガで募集した2月25日開催の

JR特急で行く和歌山白浜旅行ですが、

募集開始から半日もしないうちに満席になっちゃいました。

こんなに申し込みが入ると思っていなかったので、

8名で予約していたのですが、

急遽あと4名追加で募集することにします。


旅行の概要は、

天王寺駅:12時32分発(JR特急くろしお11号)

和歌山(白浜駅)14時49分着

送迎バスでホテルへ


ホテルは紀州・白浜温泉 むさし (夕食は、バイキング)

http://www.yado-musashi.co.jp/


温泉にお酒と談義を楽しみ

ホテルでゆっくりします。


翌日は、

特に観光などせずに早めに帰っちゃいます。

白浜駅:11時18分発

天王寺駅着:13時33分着

※この旅行の目的は、酒や美味しい夕食を食べながら
列車内やホテルなどで不動産談義をすることです。


往復のJR代金(天王寺駅基準)

ホテル宿泊費(夕朝食付き)

不動産談義用のお酒つまみ等々

全て含んで2万2千円です!

※この旅行はご家族での申し込みは出来ません。

女性の参加者も大歓迎!

もちろん部屋は女性専用を用意しています
(男性と雑魚寝なんてさせません!)


この前の鳥取旅行でもそうなんですが、

様々な話題で盛り上がりますよ

物件をどのように購入するか?という話題一つにしても、

その人の社会的属性や地域、

その他に色々な条件で購入する(出来る)物件って変わりますよね?

セミナーと違って、そういった部分をマンツーマンで話せます。

また、私以外の大家さんと話すのも楽しいもので、

様々な考え方を吸収できるチャンスです。

参加されたことが無い方は騙されたと思って参加してみてください。

な~に、騙された!!と思っても2万2千円ですから、

人生には響きませんよ!


お申し込みは、

https://ws.formzu.net/fgen/S48588448/

上記申し込みフォームまで


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質問コーナー『内装残置物の負担』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:花丸
件名:内装残置物の負担。
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いつも楽しく拝見しております。

いきなりご相談ですが、去年の年末より店舗(賃料5万円)を法人に貸しています。

法人と言っても零細なので個人みたいなものです。

景気が良くないようで、家賃が遅れるので、保証会社に集金してもらっています。

保証会社の集金の電話が激しいようで、借主よりこちらに苦情が来ています。

保証会社に苦情を言ったら、
借主に「貸主に電話しないで保証会社に電話するように」ときつく言ってもらttのですが、
借主より「保証会社が電話してきて仕事にならん。保証会社を外してくれ」と言ってきました。

そこで「家賃の支払いが遅れなければ保証会社は一切電話しません。
あなたが家賃の支払いを遅らせるから保証会社から電話があるのですよ」と言いましたら、
借主が「じゃあ解約する。
内装費に100万円以上かかってるからある程度負担してくれ」と言ってきました。

私は「契約書に内装工事代や残置物の買取はしないと記載してあるでしょう」と言いましたら
相手が切れて支離滅裂なことを行ってきました。

今週末に仲介業者を交えて話し合いの予定です。

1年の家賃でも60万円程なので、内装代は一切負担したくありません。

相手が少しキチガイ気味なのでまともな話が通じません。
必殺さんでしたらどの様に対応しますか?
調停とかで話し合いをした方が宜しいでしょうか?

--------------------------------
お答えします。

あはははヽ(´∀`)ノ
ハッキリ言って質問者さん!

貴方は人が良すぎです!!

家賃を滞納しておいて、
保証会社の取立てがキツイから保証会社を外してくれ??

ふざけているの??


それでもしつこく保証会社を外してくれと言われるのであれば、

年収1000万以上の収入がある方を保証人に付けてくれるならいいよ~とか言います。


当然、

そんな奴おらん!!

と言って話しが進まないと思います。


実は、この問題について以前”想定問答”を検討したことがあります。


借主:5万程度の家賃でそんな大そうな事を言うのか!!

貸主:では、なぜ身元がしっかりした保証人を求めるのか説明しましょう

   貴方は月に5万円の家賃のところを借りてますよね?

   大家は月5万円を稼ぐためにどれだけのお金を投資しているか分かりますか?

   月5万円と言う事は、年間60万円です。

   利回り計算で年利10%で計算すると、

   年60万円の収入を得るためには600万円の種銭が要りますよね?

   と言う事は、あなたに貸している権利は600万円なんですよ

   分ります?5万円の保証を求めているんじゃなくて

   600万円の保証を求めてるのと同じなんですよ!!

   その権利を保証してもらうんだから、

   それなりの収入がある方を求めるのは当然と思いますが?
  
   どうでしょう?

   
まあ、完全に屁理屈なんですが、

滞納者と言うのは自分に都合の良いように物事を捉えますので、

私も自分に良いように捉えます。


次に内装費についてですが、

私なら、話し合いのテーブルすら考えません。

契約書に書いてある通り、一切買い取りはしません!

現状復帰をキッチリしてください!!!

それでおしまい!

調停?

そんな必要はドコにもないでしょ?

※コチラが歩み寄る条件は何も無い

保証会社に全てお任せしましょう!

こういった場合には仲介業者と相談するより、

保証会社に相談したほうが良いのではないでしょうか?


なぜなら、(もちろん人によりますが)

仲介業者と言うのは、こういった運営のクレームに慣れていない事が多いですので、

どちらかと言うと保証会社のほうが場数を踏んでいますので頼りになります。


家賃滞納しておいて、

保証会社の取立ての電話がうるさい?

だから保証会社を外してくれ??

外さないなら出て行く

出て行くのだから改装費を負担しろ??

こういう”輩”は、

所謂、「盗人猛々しい」って言うんですよ!

強い信念を持ち正義は我にあり!と唱えながら対峙してください。

負けないでくださいね!


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平成29年2月11日(土)〜12日(日)※満席になりました!
静岡県浜名湖のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
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費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで11000円を予定

平成29年3月19日(日)〜20日(月祝)※日程確定済(予約済み)
岐阜県恵那峡温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定

平成29年5月13日(土)〜14日(日)※日程確定済(予約済み)
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定

※すべて交通費・観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
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無断駐車の被害広がる

きのうのブログで、

無断駐車されるので私の車を置いといた記事を書きましたが、

さっそく次の事件が起きました。

それは・・・

マンション前の駐車場オーナーからの苦情です。

朝の8時に携帯に着信があり・・・

女性:お宅は〇〇マンションの管理人?

必殺:はいそうです。

女性:私はお宅のマンションの前にある駐車場の大家なんですが

必殺:あ、はい

女性:お宅の住民が無断でうちの駐車場に駐車して困っているんですけど!

必殺:え?そうなんですか??

女性:何とかしてくれませんか?

必殺:何とかと言われましても・・・

   何号室の方ですか?

女性:そんなのお宅で調べてくださいよ!

必殺:いや~、調べると言っても誰の車か分らないことにはどうしようもないですね~

女性:お宅は入居者の車の管理とかしていないの??

必殺:入居者の車まで管理していませんよ

女性:じゃあ、警察に連絡しますけど良いんですね!

必殺:警察にお願いするしかないと思いますよ

※どうも、この手の方はコチラ(私)にとって警察沙汰は困るでしょ?と思っているみたいです。

女性:警察呼んで良いんですね!

必殺:ええ、警察に電話してください。

女性:お宅が何とかすべきでしょ!

必殺:例えば、ペンキを掛けるとかタイヤをパンクさせるとかですか?

女性:そんな事出来ないですよ!

必殺:そうですよね~、警察を呼ぶしかないですよ~

女性:わかりました・・・・


うーーん

マンション前の駐車場オーナーですので、

ムゲにするわけにもいけないのですが、

現実問題として、車の所有者が誰なのか知りませんし、

ナンバーから所有者を割り出すまでのことはしません。

ご自分で対処すべきと思います。


念のため現地を確認に行ってみると
無題
左がきのう駐車した私のエスティマ

右が無断駐車されている駐車場

無題2
この黒い車が無断駐車している車との事

あれ?

きのうウチのマンションに駐車していた車と違うじゃん!
DSCN2564.jpg
どんだけ無断駐車する奴多いんだよ!!

ちなみに私のマンション駐車場も

近隣の駐車場も空いています。

契約しないで駐車する無断駐車野郎(タダ停め)が多いだけです。


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無断駐車・・・

この仕事(大家業)をしていると必ず起こるトラブルの一つにある

無断駐車です。

以前のブログでも何度も出てくるのですが、

この無断駐車というのはタチが悪くて、

建物と関係の無い人間(入居者以外)なら強引な対抗策も考えるのですが、

現在入居中の入居者が無断で駐車している場合がうっとおしいです・・・

だって、今後も付き合わないといけないわけですからね・・・


今回の事案は、

たまたま物件で作業をしていたところ、

顔なじみの入居者さんが声をかけてきて、

大家さん!駐車場に空き駐車場って書いてるけど、

夜になったら黒いワゴン車が毎日停めてるで!とのこと


さっそく夜に確認に来て見ると
DSCN2564.jpg
確かに駐車しています。


なんと言うか、悲しいことなんですが、

空いてる駐車場だから無断で駐車する

まあ、こんなの当たり前です・・・

無題
駐車場にこんな貼紙したからかな・・・


うーーーん

どう、対処しようかな?

この物件は事務所からも、家からも少し離れていて

あまり来る事がないんですよね~

なので、コマめに見回るなんてしたくないんです・・・

もうメンドクサイので、
無題2
昼間に私の車を置いちゃいました。

この車(エスティマ)は普段全く使わないで車庫に入ったままにしていますので、

しばらくこの駐車場に放置しておきます。


これで、無断駐車野郎が諦めてくれたらいいんだけどね!


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鳥取旅行

先日、ブログで募集した鳥取はわい温泉旅行に行ってきました。

DSCN2554.jpg
大阪駅から特急スーパーはくとに乗って約3時間

車内
当然、車内では宴会です♪

DSCN2555.jpg
鳥取は超雪・・・

なんで私の旅行は雨や雪が多いんだろう・・・

夕食食べて温泉に入って

アッ!言う間に部屋で不動産談義
宴会
皆さん不動産大好きですので、

話しはつきません。

DSCN2558.jpg
今回はちょっといいホテルで、

ちょっといい夕食会席だったのですが、

写真撮るのを忘れてました・・・


楽しい一泊二日の旅行となりました。

そこで、フト思ったのですが、

今回参加されたのは8名+現地合流の1名

現地合流の1名を除いて全て顔なじみ

※旅行や飲み会で会うことが多い人たちなんです

なんで新規は来ないんだろ?

少し考えてみました。


1、金額が高い??

今回の旅行は往復の列車や宿泊費や食事代すべて含んで2万円

うーーーん

高いか???安いと思うぞ!


2、私(必殺大家人)が怖い

確かにブログでは、

裁判や取立てなどでガンガン行っているイメージがあるようですね・・・

でも、実際はそんなのないですよ~

安心してください(・Д・)ノ


3、何か売りつけられそう

オイオイ、

そんなの一度もないぞ!!

私は不動産業者でも設備屋でもないからね!

ただの大家さんです。

何も売りつけたりしません。


もし、時間が合えば一度参加してみてください。

本当に楽しいですよ♪


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強欲大家シリーズ『準備書面4を提出』

前回、大家側は弁護士を立てて徹底抗戦の答弁書を提出してきました。

前回までのブログはコチラ

その答弁書に対し、原告側(借主側)として準備書面(4通目)を作成しました。

1、被告(大家側)が提出してきた賃貸借契約書について

被告は新たな証拠として乙8号証を提出しているのだが、
原告が証拠として裁判所に提出している契約書(甲1号証)とは明らかに違うものである。
大まかな点で、契約内容の部分が原告が所有している甲1号証ではワープロ印字なのに対して、
被告提出の乙8号証では重要な契約条件などの部分は全て手書きになっている。
この契約書は二通とも被告が作成したものであるが、
なぜそれぞれ違う書体の契約書を作成するのか理解に苦しむ、
穿った見方をすれば、原告側には契約内容をワープロ印字をした契約書を交付し、
被告側には被告の都合の良い様に加筆できるように契約内容の部分を空欄にした契約書を作成したとも推認できる。
この様なことから被告提出の契約書には契約内容の信憑性に疑いが持たれる。


2、被告の礼金契約の主張について

被告は、申し込み段階での条件が礼金であると主張しているが、
そもそも原告は礼金契約では契約はしていなかった。
確かに契約前の申し込み段階では、礼金28万円だったのかもしれないが、
礼金契約は申し込みの段階での話しであり、契約には至っていない。
その証拠として、被告が提出している乙第10号証の重要事項説明書の日付は平成25年5月18日付けであり、
原告が所持している重要事項説明書(被告が提出した乙第4号証)の日付は平成25年6月15日である。
一般的に契約書類は、日付が新しいものが有効とされるべきであるので、乙第4号証が真の契約書類である。
そこには、敷金33万円と記載されており、現に原告は被告に対し33万円を支払っている。


3、解約引きについて

被告は、原告が敷引きについて了承していたと主張しているが、
甲1号証の定期建物賃貸借契約書及び乙4号証の重要事項説明書を確認してみても「敷引き」との記載は無く、
すべて「解約引き」と記載されている。
よって、原告と被告の間に敷引き特約の合意は無かったのは明らかである。
また、被告が主張している最高裁判例は「敷引き」について議論されたものであり、
本契約の「解約引き」とはまったく性質の違うものである。


4、敷引きの説明について

被告代理人が仲介業者の責任者(〇〇氏)に敷金についての聞き取りを行ったと主張するが、
原告に対して接客応対したのは同社の××氏であり、
××氏からは、返金されないなどの話しは聞いていないし説明もなかった。
原告と〇〇氏との面識は仲介業者店舗で挨拶を交わした程度で、
契約内容について説明など一切受けていない。
それなのにどうして説明内容など詳しい話しが分かるのか理解に苦しむ。
※××氏は退職済み

おまけとして証拠書類を1点追加しました。
それは、国語辞典のコピーで
【敷金】
家・部屋を借りる人が持主に預けておく保証金

※知ってるがな!(怒
↑そんな声が聞きたくて・・・

まだ少し文章が続くのですが、
個人特定を避けるため公開は控えます。

素人丸出しの稚拙な文章なのですが、
それはそれで良いんじゃないかと思います。
素人が妙に法律用語を使うと何か背伸びをしている感が満載で
なんと言うか、チグハグな文章に見えちゃうんです。


次の口頭弁論は1月下旬に予定されており、
おそらく次回で結審すると思われます。

さあ、どっちに軍配があがるんだろ??

微妙な気もしますが、

1、100%勝訴だと33万円から破損分約2万円引いて=31万返し
2、50%勝訴だと敷引きは認められて返金分5万円から破損分2万円引いて=3万返し
3、0%(原告敗訴)だと被告が主張している原告が23万円支払い

3は無いと思うんですよね~(確率5%)
1だと大家側は控訴するだろな~(確率60%)
2だとお互い微妙~(確率35%)
こんな予想で見ています。

それとも
まだまだ続くのか???


※ココで再度書いておきます。
私(必殺大家人)は基本的に大家側の味方です。
しかし、ボッタクリをする大家の味方をするつもりはありません。
そのため、今回は友人(借主)の味方をしています。
批判する方もいますが、その前に全てのブログを確認してから批判してください。
カテゴリ『強欲大家』で全て読めます。


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残念!保険適応ならず・・・

先日、退去立会いがあったのですが、

フローリングに大きなコゲ跡があります。
DSCN2545.jpg
おそらくなのですが、

熱しられたフライパンや鍋などを直置きしたのではないと思われます。


え?

普通、そんなのを直置きしないよ???

と思いますよね?


違うんです・・・

この部屋は、企業が従業員寮として契約していて、

住んでいたのは「ラオス」から来た若者でした。


入居者はラオスの若者ですが、

契約は大手企業ですので何の心配もありません。


しかし、もし入居者側で火災保険に加入していれば、

保険対応が出来て、双方万事良し!で片付けられます。


入居者が掛けている少額短期補償に確認してみると・・・

火災以外出ません!とのこと

念のため証書を確信してもらったのですが、
DSCN2546.jpg
破損・汚損特約には入っていません・・・

ココの部分が重要なのに!!


まあ、私が勧めた保険でもありませんので、

関係ないんですけどね


と、言うことで修理費については企業側で支払っていただけるとの事でした。

めでたしめでたし


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年末の不法投棄

年末の出来事なんですが、

またマンションゴミ置き場に不法投棄されました・・・

DSCN2526.jpg
こんなバスタオルやカーテンなどが大量に捨てられています。

DSCN2529.jpg


うん??

未開封のダンボウル??

なにが入っているのかな???

DSCN2527.jpg
何だコレ???

手にとってよく見てみると
DSCN2528.jpg
簡易のボディスポンジです。

他にもキッチンタイマーや筆記用具など大量に出てきました。

この状況から考えて、

不法投棄したのは、

デリヘル業者に間違いありません!!!


防犯カメラを確認したところ、

ワンボックスに乗った若い男性がポイポイと捨てていくのが判明しました。


これがマンション住民なら「まあ、しょうがないよね・・・」とも思うのですが、

ゴミの中を漁ってみると
DSCN2530.jpg
ガスの開栓伝票を発見!!

住所を見てみると、

捨てられたマンションでも、

私の所有している風俗ビルでもありません。

無題
まったく関係ない住所と聞いたこともない氏名

これは警察の出番でしょう!

ということで、所轄の警察署へ連絡し警察官に来てもらうことに

さっそく二名の制服警官がこられ、

不法投棄された荷物や、防犯カメラなどを見てもらい

ガスの検針票なども見てもらったのですが、

全く捜査する気は無いみたいです!

警官:まあね~、現場を押えないと厳しいねえ~

大家:でも、ガスの検針票がゴミの中にあったんですよ?

警官:うーーん、それが捨てた人と関係があるか立証は難しいねえ~

大家:防犯カメラはどうですか?

警官:車のナンバーが読めないから、これも難しいですねえ~

大家:じゃあ、落し物として警察が持っていってくれませんか?

警官:価値の無いものだから拾得物扱いにはならないんです・・・

大家:お巡りさんに愚痴ってもしょうがないですが、

   これって大家側でお金を負担して処分するしかないんですよね?

警官:まあ、市のゴミ収集車が持っていかなければ、そうなりますねえ~

大家:しかも、大家が市の粗大ゴミ処理場に持っていったら、

   事業ゴミだから産廃業者に持ち込んでくださいと言われるんですよ

   そうすると、市のゴミ処理場の3倍程度の費用が掛かってします。

警官:・・・・大変ですね

大家:そうでしょ?

   なので、警察も忙しいと思うのですが何とか事件にしてほしいんです。

警官:お気持ちはよくわかりますが、

   現実的には難しいですね~

大家:じゃあ、泣き寝入りするしかないんですかね~?

警官:パトロールを増やしますので・・・

大家:そうですか・・・

と、いう事です。


警察としては、

この程度のことでは動きませんよ~って感じですよ

まあ、警察も忙しいとは思いますので、

私も深く突っ込まないようにしました。


結局、

捨てもモン勝ちだね!


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質問コーナー『刑務所からのイチャモン』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:困ったちゃん
件名:イチャモンをつけられています
--------------------------------
いつも実務で役立つ情報をありがとうございます。

私の父の所有しているアパートで問題が発生したので、
お知恵を拝借したくメールいたしました。

以前のお悩み質問で同じような質問がありましたが、
父の所有するアパートに住んでいた輩が逮捕され、残置物は父が処分しました。

その件で、処分した物品の中に高価な宝石(時価3000万円)があったから弁償しろと手紙が来ました。

50万円で示談にしてやるからすぐに現金書留で送ってくれ、
現金を送らない場合は東京で裁判するから待ってろよと脅しをかけてきました。

契約書を確認したところ、
古い雛形の契約書のため「管轄裁判所」の記載がされていませんでした。

その場合でも移送は出来るのでしょうか?

他に、手紙には反社(いわゆるヤクザ)の名前が書いてありました。
(弁護士の住所氏名を書いてありましたので、グーグルで調べてみるとヤクザの住所氏名でした)

父には、「相手が提起して裁判所から手紙が来るまで放置しろ」と言っていますが、
父は高齢なのでもの凄く心配しております。

残置物処分の一筆は書いてありますが、
日付の欄が空白になっておるのでいつ書いたものか判断できません。

父を安心させたいので、お知恵を拝借できれば幸いです。

--------------------------------
お答えします。

こういうヤカラは結構います。


しかし、

質問者さんの文面を読む限り

残置物処分の一筆がありますので、

まったく心配いりません。

日付が記載されていない部分が気になっている様ですが、

これも問題ありません。


なぜなら、

入居者が逮捕され、残置物の処分に関して一筆書いているんですよね?

常識的に考えて、逮捕され部屋に帰って来れないために書いたと考えるのが普通です。

そんなん裁判で幾ら言おうが勝ち目はないです。


それと、

時価3000万円の宝石??

そんなの裁判官は鼻で笑うだけです。

3000万の宝石を所有するには、

それなりのプロセスがありますよね?

例えば、

宝石商をしているとか

資産家で会社を経営しているとか

でも、おそらくですが、

逮捕された方の職業ってなんだったんでしょう?

その辺りの主張を原告側(借主)がハッキリさせないと裁判では絶対に勝てません。


まあ、30万円の当たり馬券くらいなら認められるかも知れませんが・・・

それでも、残置物に対しての一筆があれば絶対認められません。

だって、そんな事言い出したら、

通常退去した人でも、押入れの中に100万円忘れてた!弁償しろ!!ってなりますよね?


おそらく刑務所で知り合った人間に唆されて、

もし引っかかれば儲けモン程度の考えで手紙を書いているんでしょう

暴力団の名前や住所もハッタリで、

ただの入地恵です。


こんなのに返事なんて書いても無駄です。

一切無視しましょう!


じゃあ、出所後に裁判を打ってくるか?ですが、

99.99%ありません。


こんな負ける裁判を引き受ける弁護士はいないでしょうし、

もし遠方で裁判をされても、

移送申し立てはまず認められると思います。

※今回の件なら、物件のある場所が基本と思われます。


お父さんも高齢で心配なら、

最寄の警察署に相談に行ってみてください。

結構、親身に話しを聞いてくれます。

まあ、無視していいですよ~と言ってくれると思います。


3000万の宝石がイキナリ50万円へプライスダウンする辺りが、

なんとも滑稽ですね~(笑

そんなもんです。


最後に一言

50万円で安心を買えるなら、

ココは支払っておこうか・・・なんて考えは絶対に起さないでください。

そうしないと、刑務所仲間が我先にとお父さんのところに鷹ってきますよ

手紙1通で50万引っ張れるなら、

次の刺客は100万円引っ張ろうと頑張ります。


参考になれば幸いです。


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★今後の旅行開催予定★

平成29年2月11日(土)〜12日(日)※満席になりました!
静岡県浜名湖のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※読者さんがホテル近くで購入した鬼差物件を見学させていただけるとのこと
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで11000円を予定

平成29年3月19日(日)〜20日(月祝)※日程確定済(予約済み)
岐阜県恵那峡温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定

平成29年5月13日(土)〜14日(日)※日程確定済(予約済み)
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定

※すべて交通費・観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
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2月11日浜松・浜名湖旅行参加者募集!

以前よりブログで告知していた

平成29年2月11日(土)〜12日(日)に

静岡県浜名湖のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画の参加者を募集します。

各地より車の乗り合いや電車で浜松のホテルに集合し、

ホテルにてバイキング料理を楽しんだり、

部屋に集まって不動産談義に花を咲かせたりとします。

翌日は読者さんがホテル近くで購入した鬼差物件を見学させていただく予定で、

大幅な指値が通った秘密なんかも教えていただけるとの事です。

その後、ウナギパイの製造工場などを見学予定。

費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで11000円
※ご家族などで参加もOK!子供さん料金は調整します。

家族・恋人などは専用の部屋を用意します。

女性の方は女性専用部屋を用意します。


旅行初めての方も

不動産を所有していなくても

ぜんぜん大丈夫です!!

同じ”不動産”というカテゴリーですので、

直ぐに話しに溶け込めますよ!


募集人数は24名

満席になりました!

★業務連絡★
1月8日川湯キャンプ旅行ですが、
雨天のため中止となりました。


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★今後の旅行開催予定★

平成29年2月11日(土)〜12日(日)※本日から募集開始
静岡県浜名湖のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※読者さんがホテル近くで購入した鬼差物件を見学させていただけるとのこと
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで11000円を予定

平成29年3月19日(日)〜20日(月祝)※日程確定済(予約済み)
岐阜県恵那峡温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定

平成29年5月13日(土)〜14日(日)※日程確定済(予約済み)
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定

※すべて交通費・観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
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2017年の抱負

今更ながらですが、

明けましておめでとうございます。

皆さんお正月はいかがお過ごしでしょうか?


出来る大家さんは、

ハワイにでも行ってゴルフしている写真をアップしているんじゃないですかね~(笑


私はというと、

家でゴロゴロしていました(涙


だって、お正月って料金はクソ高くて、

人もクソ多いですよね

そんなのにワザワザ飛び込みたくありません。


正月中のトラブルと言えば、

カギを紛失したとのことで、

鍵開け依頼が1件(有料対応)

それと、火災警報器が鳴っているとの通報で急行

特に異常はなく誤報でした。

そんなモンです。

あとは家で酒飲んだり、

スーパー銭湯でマッサージをしたりと

廃人化してました。

まあ、お正月はそれくらいで良いのかもしれません。


話題は変わって2017年の抱負ですが、

不動産経営も安定していますし、

何しましょ?


また全国を回ってセミナーでも開きたいですが、

私はネタが一つしかありませんので、

1度聞いた人には来てくれないだろうし・・・


だからと言って、

大手FC大家の会?みたいなところは、

私みたいなヨゴレは呼んでくれませんしね・・・


うーーーん

誰か私を雇いません?


まあ、雇うと言うか、

出張個人指導とでも言いますか、

実際に相談者が所有している物件に私が出向いて、

建物の維持管理や自分でできる作業方法などを手取り足取りお教えしたり、

例えば、滞納で困っている入居者が居れば同行して交渉したり、

シャワー水栓の交換を一緒にしてみたり、

要は不動産に関して私ができる事を一緒に現場で行いますよってことです。


だって、

不動産って”不動”ですよね?

動かせないなら直接行くしかないじゃないですか!


例えば、

名古屋の方からの依頼の場合、

朝一番の近鉄特急で大阪から名古屋に向かい

名古屋に10時ごろ到着して依頼者と合流

依頼者の物件などで問題点やトラブル事案を一緒に対処する

その後、晩飯を一緒に食べて不動産談義

翌日も10時から作業(相談)を一緒に行い

18時までマンツーマンで指導をする。


こんな感じです。


費用は、今思い付きで書いていますので決めていませんが、

一泊二日の拘束で5万円ぐらい?が妥当かな??
(交通費別)


これなら、私の願望である日本全国仕事で回れる!が実現します。

どうなんだろ?需要アルカナ~


★業務連絡★
1月8日川湯キャンプ旅行ですが、
雨天のため中止となりました。


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費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで11000円を予定

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