ゆく年くる年

2016年も今日で終わりですね~

皆さんは今年一年どうでしたか?

まあ、私の今年の一年は可もなく不可もなく平凡な一年だったように感じます。

結局、何も無いことそれが一番良いことと思っています。


それと、2016年も旅行に行きまくってました!

1月=石川県加賀温泉

3月草津温泉

5月鳥取三朝温泉

7月伊豆熱川温泉

9月熊本復興応援旅行

11月北海道旅行・淡路島コインランドリー見学ツアー

こう見ると2ヵ月に一度は言ってますね(笑

※偶数月には家族で旅行に行ってるので、実質毎月行っている。

来年もドンドンイベントを企画しますので、

ぜひ参加してみてくださいね!

楽しいですよ!!


今年もそんな旅行やイベントに参加していただいた皆様、

いつも応援ポチを押してくれている読者様、

本当にありがとうございました。

2017年も、皆様のチカラになれるようなブログを書いていこうと思っていますので、

これからもよろしくお願いいたします。


来年も楽しい年になりますように!!

良いお年をお迎えください。


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★今後の旅行開催予定★

平成29年2月11日(土)〜12日(日)※日程確定(予約済み)
静岡県浜名湖のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
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費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで11000円を予定

平成29年3月19日(日)〜20日(月祝)※日程確定済(予約済み)
岐阜県恵那峡温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定

平成29年5月13日(土)〜14日(日)※日程確定済(予約済み)
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定

※すべて交通費・観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

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家賃滞納300万円宅へ突撃

きのうの続きです。


いよいよ滞納者宅へ訪問するのですが、

慣れているとはいえ、ドアを叩く瞬間はドキドキするものです。

だって、どんな人物が出てくるか分かりませんからね

※書類上では70代女性


イザ、ドアをノックすると・・・

反応ありません。

電気メーターを見てみると、そこそこ回っています。

在宅の雰囲気はあるのですが、

応答がありません。


そこで、名前を呼びながらノックすることに

小田(仮名)さーーん

トントン


少し待っていると中から女性の声が・・・

しかしドアは開けずにドア越しに

小田:どちらさん?

必殺:ごめんくださ~い

小田:どなた??

必殺:小田さんのお宅ですか?

小田:そうですけど

必殺:ちょっとご相談でお伺いしました。

※ここでやっと少しドアが開き、その隙間から人相の悪い初老の女性が

小田:どなた?

※ドアに手をかけ閉めれなくして

必殺:管理会社なんやけど、家賃の件で寄らせてもらいました。

小田:あ~家賃な~

必殺:立ち話もなんやから入らせてもらいますで

小田:どうぞ・・・

必殺:えらい家賃溜めてはるみたいやけど?

小田:それはな!大家さんが修繕してくれへんからやで!

必殺:どこを?

小田:台所の扉とか、畳も換えてくれへんとかや

必殺:それで家賃を払わないわけ?

小田:そうやで!

必殺:でもなオカシイんとちゃうん?

    例えば、雨漏れが酷くて住まれへんとか、

    火事とか地震で部屋が使われへん状態なら分かるわ

    でも、お宅住んでるやん

小田:お宅じゃ話にならんから大家さんを交えて話そ

必殺:何を話すんや?

    ワシは大家さんから委任状もろてるから、

    話ならワシに言ってーな

小田:そんなん言われてもお宅がドコのだれかわからんのに話しでけへんわ!

必殺:そらそうやな、ほなコノ書類見てくれるか?

※賃貸借契約書と委任状を見せて

必殺:賃貸借契約書の原本や、

    それと、大家さんからの委任状

    印鑑見てや、契約書と同じ印鑑やろ?

    ここまで揃ってるんやから、疑う余地あれへんやろ?

小田:そしたらどないしたらエエの?

必殺:まず、お宅は生活保護受けてはるやろ?

小田:もろてるで

必殺:そしたら、家賃も生活保護から出てるんやから、

    今まで溜めた分を払ろうてもらおか?

小田:そんなん、アレへん(無い)は~

必殺:アレへんって、どういうことやの?

小田:夫の病院代とかな・・・

必殺:病院代なんか保護貰ってるから掛かれへんやん

小田:タクシー代とかな・・・

必殺:それで300万円も使ったんか?

小田:まあ、他にJ-COMとか色々要るねん

必殺:自分分かってる?300万円やで??

   テレビのニュースに流れるレベルやで!

小田:そんなん言わんといてな~

    大家さんが請求せえへんかったから・・・

必殺:なんや、請求せえへんかったら使っても良いワケないわな?

小田:そらそうや・・・

必殺:あんた、300万やで300万!!

    失業してしもて金がないなら、まだ分かるで

    でも、あんたは役所から家賃を支給してもろて使い込んでるわけやろ?

小田:まあ、そういうことやな

必殺:ホナどないすんの?

小田:追い出されたら行くとこアレへんから、

    来月から支払うから負けてえな~

必殺:イヤイヤ、今月から払えよ

小田:もうアレへん

必殺:はあ?保護費出たの昨日やん

小田:支払いモンが多くて、あと3万しかアレへん

※財布を取り出し札を見せる

必殺:ホナ近くに住んでる保証人の娘に借りいや

小田:あの子も生活保護やから余裕はアレへん

    頼むわ~来月からキチンと払うから

※やはり娘も生活保護受給者でした・・・

※色々言ってみたのですが、本当に金がない様子、
  これ以上、ココでウダウダ言ってもしょうがないので、
  来月からの支払いの話しを詰めることに

必殺:そしたら、家賃4万5千円に滞納分5千円

    合計5万円を毎月払うか?

小田:ちゃんと払うよ

必殺:もし払わんかったらテレビ局連れてくるで!ええな!!

小田:わかった・・・


こんな感じで交渉は終わりました。


うーーーん

来月から本当に払うんだろうか?

人相からして、パチンコ屋に入り浸っているような感じなんだよな~


まあ、来月入金にならなかったら本当にテレビ局に企画をもっていってやる!!

結果は随時ブログで報告します。


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家賃滞納300万円!

設備屋さんからの相談で、

年配の大家さんが家賃滞納で困っているので相談に乗ってあげてほしいとのこと

とりあえず話しを聞いてみると

大家の女性は60代で、親からの相続でアパートを譲り受けたとのこと


そのアパートは築45年木造2階建てで全8室

その内、空き部屋は1室だけで意外にも盛況です。

※空室だらけなら売りませんか?と言おうと思っていたのだが・・・


管理会社は入れておらず、自主管理で行っているとのこと


必殺:家賃滞納者は1戸だけですか?

大家:そうです。

必殺:しかし、なぜ300万円にも滞納が溜まってしまったのですか?

大家:徐々に家賃が飛ばし飛ばしになって、

    ある日、文句を言ったらそれ以降支払いがストップしてしまったんです。

必殺:なんて言ったんですか?

大家:その人は生活保護を貰っているのに家賃を支払わないのはドロボーじゃないか!

    って言ったんです。

必殺:まさにドロボーですよね?

大家:そしたら、ヒトをドロボー呼ばわりするのは何事だ!!と怒り出して・・・

    直ぐに謝ったんですが、聞く耳持ってくれなくなり、

    それから家賃の話しをすると、逆に言い返されてしまって・・・

必殺:他にトラブルとかは?

大家:入居者とのトラブルはそれくらいです。

    あとは、私の母が寝たきりになってしまい、

    看病で家賃のことが後回しになっていました。

    でも、どうしていいか分らず・・・

必殺:そうですか・・・

    では、一度私が訪問してみますね


大家さんの話しを聞いて感じたのは

素人大家さんですな・・・・


近い将来、アパートを売りに出す可能性も高いですので、

少し恩を売っておいても損は無いと判断し、

手助けすることにしました。


契約書類一式を預かり書類をチェックしてみると

契約書は60代女性が契約者で、同居人として同年代の男性の名前が書いています。


保証人は娘がなっていますが、

賃貸借契約は平成15年ですので約13年前です。


まずは、現在の現状の整理をします。


印鑑証明の住所に住んでいる可能性は非常に低いですので

役所で住民票の取得をすることにしました。


しかし!!

印鑑証明の住所には住民登録がありません。


ガーーーン((´・ω・`;))


これは、住民票の移動(転居)を5年以上前に行ったことが原因で、

その住民票は消除されてしまうんです。

こうなると戸籍の附表で追うしかありません。


ところが!!

娘の証明書類は印鑑証明だけで、

本籍地が分かりません・・・

※戸籍の附表を取得するには本籍地が必要となる

※念のため、印鑑証明書の住所を本籍地として申請してみたが該当なし・・・


うーーーん、

どうしよう・・・

娘の所在が分からないまま交渉をスタートするか??


しかし、滞納者本人が開き直った時に娘の現住所が分かっていると

あっそ!開き直りなら保証人の娘と話しを積めるわ!!という手が使えます。

なので、訪問する前に娘の現住所は是非知っておきたい情報です。


なんとか調べる方法はないかな・・・・?????


もう一度、契約書の添付書類をマジマジと見直すことに

うーーーーん

うん????

入居者(母親)の住民票が添付されており、

そこに母親の本籍地が記載されています。


ただ、その住所は娘の印鑑証明の住所と同じで、

娘の本籍地はそこではありません。

※母親と娘は苗字が違う


しかし、

申込書には入居者との関係を”娘”と書いていますので、

母親の本籍を辿って行けば娘の本籍と合流するのでは???

そう考え、母親の戸籍を辿ることに


この時、役所への説明としては、

家賃滞納で、契約者(母)と連帯保証人の娘を訴えたいが、

現住所が分らないので母親の戸籍を辿るとしました。

※賃貸借契約書に両名の名前が載っていたので請求できるんです。


1つ1つ戸籍を辿るのですが、

これが結構大変で、

この母親は4回結婚と離婚を繰り返しており、

娘は二人目の夫との子と分りました。

しかも他府県に本籍地が移っており、郵送での請求となった。

※戸籍の附表は1通750円で、ここまでで8通取得


そこから、娘の戸籍を辿っていき、

現住所にたどり着きました。

※娘も2度の結婚と離婚をしており、現在独身の50代


母親宅に突撃する前に娘の家を見てみることに、

なぜかと言うと、

例えば、娘がそこそこの暮らしをしていれば、

責任感も強いと思われるので、母親が開き直った場合の保険(交渉)に使えます。


ところが・・・

娘の家を訪ねてみると、母親の家より古い木造アパート・・・・(いわゆる文化住宅)

うーーーーん

厳しい!!

※家の場所は母親の家の近く

これでは、交渉の道具にはならない・・・・


まあ、コレ以上アレコレ考えても仕方ないので、

滞納者宅へ突撃することに

ココで重要なのが、必ず委任状を持参しましょう!

それも、賃貸借契約書と同じ印鑑がベストです。


これは後で重要なポイントとなるのですが、

こういう滞納者はプロの滞納者ですので、

大家が気の弱い事を知っており、

私との交渉を拒否する可能性が高いです。


さあ、下準備も整いました。

滞納者宅へ突撃です。


さあ滞納者は年を越せるのか???


つづく


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給湯器の水抜き

今日の大阪は非常に寒かったです。

まあ、12月も末ですので寒いのも当然ですよね


そんな今年もあと数日の今日、退去立会いが一件ありました。

退去自体はスムーズに行なえたのですが、

ココで気をつけないといけないが、

給湯器の水抜きです。


この部屋は、退去されましたので当然ブレーカーを落とします。

そうすると、給湯器の内臓ヒーターも停止しますので、

寒い夜などは、給湯器の内部で水が凍結してしまい、

給湯器内部の銅管が破裂してしまいます。


大阪などは、滅多に給湯器の凍結などはないのですが、

正月休みを控えて、出来る限りのリスク対処はしておくべきです。

DSCN2513.jpg
一般的な給湯器

DSCN2514.jpg
水抜き栓は本体下部にあり

DSCN2516.jpg
コインなどで回すことが出来ます。

※もちろん水の元栓は閉めておく

DSCN2517.jpg
給湯器内部に溜まった水がダラダラと排出されます。

1分程待てば水が出きりますので、水栓を元に戻して終了です。

※当然ですが、水の元栓は閉めたままです。

5分ほどの作業ですので、めんどくさがらずに対処しておきましょう!


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不動産経営の色々

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:スリッパ盗まれたさん
件名:案内にスリッパ盗まれた
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いつも参考にさせて貰っています。
当方所有物件で、
一昨日、空室内見の案内不動産屋と思しき女性が部屋においてあるスリッパ二足を盗んでいきました。
防犯カメラには映っていますが、どのショップからか特定はまだできていません。
警察に被害届だしたら業界から反発くらいますかね?そこが心配です。
15年大家業してきて初めてのスリッパ泥棒、、
しかも不動産屋案内女性営業員ですから。
画像をネット公開するか思案中です。
スリッパには物件名前をデカデカと書くべきでしたね。
--------------------------------
まあ、
スリッパくらい差し上げましょう!
きっと女性営業員も手を出したくなるくらいナイスセンスなスリッパだったんでしょう

次はもっとステキなスリッパを置いてあげたら良いんですよ
そうすることによって、案内回数が増えるというものです。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:滋賀のひと
件名:生活保護の借主の家賃の天引き制度
--------------------------------
 生活保護の受給世帯らが民間の賃貸住宅を借りやすくするため、
国土交通省は市区町村が生活保護費から家賃を天引きしやすくする制度を導入する。
家賃の滞納を心配して入居を嫌う大家に安心してもらう狙いがある。
来年の通常国会に住宅セーフティーネット法改正案を提出する。

 まず都道府県などが、低所得者や高齢者、
障害者らの入居を拒まない賃貸住宅を登録する制度を創設。
居住面積25平方メートル以上といった条件もつける。
その上で家賃滞納の可能性が高いなどと自治体が判断した場合は、天引きできるようにする。

という、ニュースを見ました。こういう制度を始めること自体はいい事ですが、
25平方メートル以上っていう限定はいかがなもんでしょう。
最低限度をあげてしまって、自力で慎ましい生活をしている人より、
生活保護の人の方が広い部屋に住むということになるのでしょうか?。
この25平方メートル以上の制限にどういう意図なのか唸ってしまいました。

 家賃は自主納付が原則。天引きは、
障害を理由に支払いが難しいなど自治体が例外的に認めた場合に限られている。
--------------------------------
実は、この家賃の自動振替については、
私はあまり歓迎していないんですよ・・・

なぜかと言うと、
世の大多数の大家さんは、
生活保護、低所得者、高齢者、身寄りなし等の
社会的属性を嫌う傾向があります。

現に、古い考えの大家さんの物件は、
建物は古いクセに、入居者の属性に厳しく
空家スパイラルに陥っている方も見かけられます。

それで自分で裁判なんてする能力も努力もしませんから
滞納3年なんていうトンデモ入居者も居たりします。

それに対し、築古からスタートするネオ大家は、
自分の立ち位置も分かっていますし、
努力や勉強を惜しまないですよね?
だから儲かるし生き残れると思うんですよ

これが、生活保護の全ての方が大家直接振り込みになっちゃうと
生活保護=手堅い入居者に変わってしまい
能力の低い大家でも経営できちゃいますよね・・・・

なので、私としては直接振り込みが素晴らしいとは言いがたい側面もあります。

あと、『居住面積25平方メートル以上といった条件もつける。』
というのは、タコ部屋対策でしょうね~
1室をベニアで囲って何人もの生活保護者をぶち込み
家賃・共益費・食費・水道代・電気代などの名目で月に10万円取れれば大もうけです。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:夢追い狂
件名:旅行参加できますでしょうか?
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はじめまして夢追い狂と申します。
いつもブログで勉強させて頂いております。
最近は師匠以外に不動産の交流が無く寂しく思っていた所に熱海でイベントがあると見て参加したくなり、
連絡させて頂いた次第です。
是非、宜しくお願いします
--------------------------------
ブログで予告している平成29年5月13日(土)〜14日(日)開催の熱海温泉旅行ですね!
開催が来年の5月ですので、4月頃に募集開始します。

参加資格はな~んにもありません!
物件を持っていようが無かろうか関係ありません!!
不動産について語りあいたい!って思う気持ちだけです。

毎回大盛況で楽しいですよ♪
ぜひ参加してくださいね!


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今日は生活保護費の支給日♪

今日は生活保護費の支給日です。

年末は早く支給されますので、

市役所の福祉課は大賑わいです。

ほとんどの一般市民は、

生活保護支給日の窓口なんて見たこと無いですよね?


なんて言うか・・・

なんとも言えない雰囲気ですよ・・・


これには理由があって、

生活保護を受給している人のほとんどは銀行振り込みにしていますので、

ワザワザ窓口に現金を取りに来ないんです。


ところが、

借金まみれの方や、

家賃未払いの方など、

取立てに追われている方々は、

銀行に振り込まれると、差し押さえなど

不都合な事態があるんでしょうね


なので、

窓口に保護費を受け取りに来る人はヒト癖もフタ癖もある方が多く、

私の様に家賃の取立てに行くのもその一人です。


ちなみに今日家賃を回収しに行ったのは、

ジャバザハット似の女性です。

この女性の保証人は知人男性(30代)なんですが、

入居者と保証人の関係が判明しました。

なんと!

出会い系で知り合った男性とのこと

え??

出会い系?????

うーーーん

世の中、色々な趣味があるものです。


追記

この女性、いつも男性と一緒に窓口にきています。

この男性も生活保護を受給しているみたいで、

保護費の封筒を持参していました。

ついでに、

ジャバザハットのお腹が大きくなっているような・・・

ただ単に太っているだけかも知れませんが・・・


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質問コーナー『初購入の不安』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:ピロ
件名:初購入の不安
--------------------------------
いつも楽しく拝見させていただいております。ピロと申します。

この度現金で何とか購入できそうな物件が見つかり、
これを機に不動産に手を出したいのですが、漠然とした不安が頭をよぎります。

誰も入居しなかったらどうしよう。
購入してすぐ壊れてしまったらどうしよう、
なんか目に見えない深刻な問題があったらどうしようなどです。

そこで必殺様なら手を出すかどうか一言いただければと思いメールしてみました。

以下が物件情報です。

価格:150万
土地面積 / 坪数:111.95m2 / 33.86坪
◆再建築不可 ◆建築年月日不詳 ◆上水道、下水道、プロパンガス
JR徒歩14分
奥まった場所にある家に囲まれた立地です。


自宅に近い一軒家でリフォーム修繕は頑張って自分でやるつもりです。


よろしくお願いします。
--------------------------------
お答えします。

この不安は良くわかります。
だって、未経験の事業を始めるんですからね!

そんな方に失敗するな!って言っても安心できるものではありません。

じゃあ、どうすれば・・・

簡単です。

物件の良し悪しは、
実際に入居が決まるかどうか?で判断すべきものですので
この部分については論じれませんが、
現金購入150万円です。

もし大失敗しても150万円ですよね?

150万円じゃあ、
人生は失敗しません!


これが仲介業者に唆されて、

「安心安全で安定した不動産投資ですよ~」なんて言葉にコロッと騙されて、

5000万円のローン組んでワンルーム1棟物なんて買っちゃったら、

それこそ人生終わりです。

そう事を考えたら150万円の物件は、

将来の1棟物購入の練習台と思えば良いんですよ

※世の風潮は、今の社会的(勤務先)属性を生かして不動産投資しましょう!
  って鼓舞されていますが、それこそ支払い支払いで首が回らなくなっちゃいます。
  破産しようにも社会的属性が邪魔をして破産できない


良い物件=利回りが高く、入居率が高く、出入りが少ない

皆さんは、こんな物件が欲しいですよね?

こんな物件は素人が待っていても手に入りません。

高利回りということは、何かしら問題があって

1、銀行融資が難しい

2、建物の設備が古い

3、空室が多い

4、滞納者が居座っている

こんなの当たり前です。


それを解決する力を持ってこそ、

高利回りが購入できるんです。

こんなのは机上の空論で論じるより、

少額の物件から実地で学んでいくしかないと思います。


そう考えれば、

150万円の物件なら失敗も次への経験と考えれば失敗なんてありえません。


ぜひ、次の物件購入の足がかりにしてください。



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費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで11000円を予定

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貯水槽のオーバーフロー

私は週1くらいで物件を見回るのですが、

ふとした気付きで設備の不具合を見つけることができます。


あるマンションでの出来事、

年末に向けて蛍光灯などの切れが無いかチェックしに行ったところ、

聞きなれない音が聞こえてきます。


水をバシャバシャ流す様な音・・・

うん??

ドコからだろ???

貯水槽の辺りを見てみると、

DSCN2489.jpg
あ!オーバーフローしている!!

貯水槽のボールタップでも引っかかってるのかな??

さっそく、貯水槽によじ登りフタを開けてみると

DSCN2491.jpg
やはり満水です。

ボールタップの部分を触ってみたのですが、

どうも部品が外れていて、ブラブラ状態です。


こんなのは、業者さんへ依頼します。

頑張れば何とか交換できるかも知れませんが、

トイレのボールタップと違って、ホームセンターに簡単に売っている物ではないでしょうし

それよりも、こんな作業は滅多にありませんので、交換作業を習得しても意味がありません。

※水道業者さんなら日常茶判事でしょうけどね

さっそく馴染みの水道屋さんに連絡し、

その日のうちに交換してもらいました。


ちなみにこんな時には見積書など取りません。

馴染みの業者ですし、

こんな細かい作業でイチイチ合見積りを取るなんてナンセンスです。

そこは信頼関係というものです。


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入居者は詐欺師

1年ほど前にブログで書いた職業詐欺師の入居者さんですが、

まだ入居中で家賃もキチンと支払っています。


その後、特にトラブルや不審な問い合わせも無かったのですが、

新たな詐欺を行っているようで、

男性二人が尋ねてきました。


男性は身分を明かし、

関東で食品の卸問屋さんとのこと

男性:実は〇〇マンションの000号室に浜田(仮名)さんは今も住んでいらっしゃいますか?

大家:プライバシーの問題で詳しくはお答え出来ませんが、退去はされていませんね

男性:実は、商品の売掛金を支払っていただけなくて困り果てて関東から来たんです。

大家:それは大変ですね・・・

男性:浜田さんについて何かご存知のことはないですか?

大家:いや~、入居者さんの内情まではわかりませんよ・・・

男性:そうですよね・・・

    こうなって(回収不能になって)から色々調べたのですが、

    どうも大阪でも同じ様な取り込み詐欺をしているようなんですよ

大家:そうなんですか!(知っているけど、妙に答える訳にもいかない・・・)

男性:何とか本人と接触したいんですが・・・

大家:詳しくは分りませんが、あまり自宅には帰っていない様子ですね

男性:やっぱりそうですか・・・

大家:私どももマンションに管理人を置いているわけではないので、

   詳しい人間関係などは分らないですもんねえ

※実際、見せてもらった手形は私が聞いていた社名とは違っていたし、
 個人的な付き合いがある訳もないので本当に知らない

男性:そうですよね・・・

大家:ちなみにどのような回収方法を検討しているのですか?

男性:何とか本人と接触して、商品を引き上げる事ぐらいしかないですね・・・

大家:そうなんですね・・・

男性:貴重なお時間を取らせてしまい申し訳なかったです。

大家:お力になれなくて申し訳ございません。


こんな感じの話しでした。

舞台を関西から関東に移したんですね

商取引ですから家と違って保証人を取るわけにも行きませんしね・・・


うん?

そういえば賃貸借契約書の保証人ってどんな関係だろ??

少し気になってネットで個人名を叩いてみると・・・


モロにヒットしました(笑

保証人は上場詐欺師でした!


名前でヒットするということは、なかなか大物の詐欺師なんでしょうね

しかし、詐欺師の保証人が詐欺師って・・・

どこでつながるんだろ???

詐欺師の会とかあって知り合うんだろうか??

まあどうでもいいけど



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今日のお仕事

最近は週末ごとに忘年会に参加していて

少し胃腸がお疲れ気味です(´・_・`)


忘年会に出席すると、

ブログを見てくれている方も居て、

必ず言われるのが、

『必殺さんて全て自主管理されていて、

毎日忙しくて大変でしょ~』

と慰めてくれます。


でも実際は、

大した仕事してないですよ


今日の仕事なんて、

シャワーヘッドの交換だけです。


つい先日入居した方より連絡があり、

シャワーのヘッド部分から水が漏れるとのこと


こんな時は、色々考えても仕方がないので

DSCN2481.jpg
ホームセンターで購入した、全メーカーに取付け可能なシャワーセットを持参します。

訪問してみると
DSCN2482.jpg
見難いですが、シャワーヘッドにヒビが入っていて確かに水が漏れています。

さっそく持参した汎用品と交換し
DSCN2483.jpg
はい終了です。

レンチ1本で簡単に交換できますし、

全メーカーの水栓に対応したアダプターが同封されていますので、

アレコレ適合する部品を考えなくて良いので非常に重宝しています。


交換用シャワーセット=1580円

交換時間=10分


業者さんに交換を頼んだら、

出張料=6000円

技術料=3000円

部品代=3500円

合  計=12500円といったところでしょうか?


こんな作業をチョコチョコこなしています。

毎日裁判と取り立てに明け暮れているワケではないですからね!!




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特価品情報!!!

ブログ読者さんより『シーリングライト』の特価情報が寄せられましたので、

皆さんと情報共有したいと思います。

楽天
http://item.rakuten.co.jp/annon/c/0000001560/

LEDのシーリングライトでこの価格は安いです!!

腐るものでもありませんので、

少し在庫を持っていても良いんじゃないでしょうか?


ちなみに私は築古物件では、

洋式トイレ

エアコン

シーリングライト

の3点を標準装備にしています。


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質問コーナー『退去費用の回収』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:怒りの鉄拳
件名:【ご相談】退去費用、払ってもらえないかも・・・
--------------------------------
質問がこちらからでよいかどうかわからなかったのですが、すがらせてください。。。。

初めまして。兵庫県出身、愛知県在住のの30代ママ大家です。
去年会社をつくり、現在3棟所有しています。

10月末に購入した4LDK14戸、ペット禁止のRCマンションで、
滞納のあった入居者が夜逃げするのではないか、ペットによる損傷費用(退去費用)を
払わず逃げるのではないかとやきもきしています。
必殺大家様、もし今からできることがありましたらご教授いただけませんでしょうか。
よろしくお願いいたします。


入居者のスペック
5人家族・契約者の旦那と嫁(50代)、息子2人娘一人(一番下が17才くらい)
入居して1年10か月、4か月滞納中(滞納保証あり、6か月)
突然払わなくなったのではなくダラダラとここまでの滞納になる 
※滞納について、ペットについてどちらも契約後に告知を受けました。。。

入居時にミニミニのスーパー君で入居し、通常であれば退去費用は掛かりませんが、
今回はペットでの損害があるので退去立ち合いも行いペット損害の費用は全額
(正当な経年劣化だと認められる所はもらわないつもりですが)請求予定です。
罰金も取りたいぐらいです。(賃貸借契約書には罰金、迷惑料の記載なし)

10月頭に12年住んでいる住人からペットを飼っているようだ、とのクレームがあり、
管理会社の複数回の訪問時にペットの鳴き声でペット飼育を涙ながらに認める(嫁)
ペットは犬猫合5匹
(11月末ごろに処分したといっているが、それ以降に駐車場で猫がまかれた餌を食べている所を撮影済み。)

ペット飼育を認めた時点で家の中に立ち入り、損傷度合いを確認させろ、
写真を撮らせて追加費用請求するとの旨管理会社を通じて連絡し、
一度は同意していましたが、立会いの前日に「やっぱり嫌だ、ペットを飼ってたのは悪いが中に
入られたくない、お金のことはちゃんとしますので、年末に退去します」、
と書かれた手紙が管理会社に届きました。(11/24)

12月末に退去とは言ってきてますが、滞納家賃を12/10までに払えと言ってることも無視しており、
12/11に木の剪定に行ったところ、家財を運び出すところを目撃。
目撃時に声をかけ、退去の日程連絡してる?と聞きましたが、
年末までの家賃発生はわかっている、とりあえず一部を運び出しているだけ、
転居先ははっきり決まっていない、○○方面で知り合いのところに入れてもらうなどと夫婦並んでまくし立てられました。

家賃遅れやペット飼ってたことへの謝罪が一言目やろ!と思いますが、
私が明らかにただの「育児ママ」っていう風体ですので、なめられてるんでしょうね。。
管理会社に連絡したら、居座られるよりはましだ、
最悪逃げたとしても住民票でどこにいるかわかる、と言い、
強硬に転居先を今の段階で聞き出そうと動きません。
構造体にダメージがあるレベルで傷ができてるかもだし、
勝手にクロスだけ変えて匂い残ってるのに元に戻した、と言われても困るのでリフォーム勝手にすんなよ、
というのも強くいってくださいと伝えてますが、ここについても及び腰です。
(そんなお金ないと思いますよと言われて終わりました)

つらつらと状況を書いてしまいましたが、
?回収できなかった(立会いに来ない、夜逃げ、立会いには来たが拒否する等含む)
 退去費用は、必殺さんのやっている滞納家賃についての調停と同じような方法を使えるのでしょうか?

?退去立ち合い時に金額提示をして「払えない!」となった場合、念書を書かせるなどできるのか。
 書かせたほうが良いのか。なるべく回収するには分割して、という文言の念書を準備して立会に望むなど、
 払わせるための細かいポイントがあれば教えてください。
 頭にきすぎて、濃い目の関西弁で、奴らの目に見える場所
(首筋とか手の甲とか鎖骨とか)にタトゥーシール張ってビビらせるくらいしか思いつきません。。。。

?なんでなめられるんだろう。
ナメた真似できないな、と思わせるようになるには、どんな方法があるのでしょう・・・。
滞納者にはもちろんですが、管理会社にも甘く見られていると感じます。
年齢を重ねることか、経験をつむのか、体を鍛えればよいのか、表情でどうにかなるのか。。
とにかく腹立たしいです。

管理会社を挟んでいるので、「じゃああんたやれば」となって管理費払ってる意味なくなるのも嫌だ、という思いもあり、
旦那(サラリーマンで大家業対応はほぼ私)にもプロの意見ももっともなのでは、と言われ、
とりあえずここまで来ましたが滞納家賃もブッチしてる人たちが50万以上かかりそうな退去費用を払うとも思えません。
出て行ってしまえば管理会社的には「知ったこっちゃない」と言うのが本音だと思うので、
もう管理会社を当てにせずやれることをやろう、その一環でメールさせていただきました。

まわりに同業者、同じような人がおらず、相談が誰にもできません。
いつか必殺大家様のツアーに絶対参加したい!!!と思っているのですが
2歳5歳の子供がややこしすぎてしばらく先になりそうです。。   
うまくまとめられず申し訳ございませんが、是非ワンポイントでもアドバイスを頂けると嬉しいです。

--------------------------------
お答えします。

入居して1年10か月、4か月滞納中
そして無断でペットを5匹も飼育・・・

もう異常者レベルです。

まあ、管理会社さんが言うように出て行ってもらえるだけ良いと思いますよ
だって、こういう方は居座って無理難題言ったり、
騒音問題・ゴミ問題とトラブルを起します。

原状回復費の請求について
正直言って回収は難しいでしょうね・・・
(せめて連帯保証人が付いていれば可能性はありますが・・・)

債権回収というのは、
相手の弱みを見つけそこを突っついて回収に結びつける部分があるのですが、
保証人なし、しかも契約者の職業は土木作業員(質問者様に聞きました)

督促されて何とも思わない要素満載なんですよね・・・

しかし!!
そこで諦めていたのでは、
何の経験も得られません!!

やれるだけの事はするべきで
まずは黒色ベンツと強面の男性を用意してください。

そんなわけないだろ!!
(嘘ですよ)

質問者さんは、『タトゥーシール張ってビビらせるくらいしか』なんて書かれていますが、
そんなの全く必要ないです!!

こういう回収は、
キッチリコツコツすることをするだけです。

と言っても大した対策は無いのが現実で、
本人(契約者)に対し以下の行動を粛々としていくしかありません。

1、退去時に原状回復費の念書を書かせるのなら書かせたほうが良いが、
  無いなら無いでも全く構わない

A:どうせ、裁判をしないと払わないでしょうから、
  法廷で原状回復費が高いだの言われたときに念書があれば有利といった程度で
  無くてもキッチリと法廷で主張すれば問題ない


2、転居先住所は無理に聞き出さなくても問題ない

A:管理会社さんの言うとおり、債務者の住所は住民票で追えます。
  ただ、転居直ぐに住民票を動かすか分りませんので、
  動きが無い場合は焦らず定期的に住民票の取得をする。


3、住民票の移動が判明したら督促状を出す

A:債務者と長い長い戦いの始まりです。
  正当な行為として督促状を出します。


4、法的手続きへ移行

A:当然、債務者は督促状程度では支払いません。
  そこで、調停からスタートさせます。
  ここでも、何度も何度も裁判所に呼び出す行為を続けます。


5、法的手続きへ移行

A:調停に出廷すれば分割で支払うなど、
  ”支払う気持ちがある”ですが、無視する債務者は無視しまくります。


6、訴訟を提起

A:訴状には勤務先も記載しましょう
  給料差し押さえをしますよ~と、脅しを入れてみる


7、判決を元に給与の差し押さえにチャレンジしてみる

A:判明している会社にまだ勤めていたなら給与の差し押さえは比較的楽です。
  ただ、こういった方はコロコロと仕事を変えますので、
  あまり期待できません。


8、銀行口座の差し押さえにチャレンジしてみる

A:現実的にはほとんど回収の期待は持てません。
  税金差し押さえの様に金の入っている日程と銀行と支店を事前に把握できるのであれば、
  差し押さえの可能性は高いですが、一般の我々がピンポイントで狙うのは不可能に近い


※ココまでは、自分で十分出来ますし大した金額も掛からずチャレンジできます。

これだけして全く話し合いのテーブルにも着かないなど、
一切ガン無視の債務者にはお手上げです。

最終手段としては家賃取立て専門業者さんへお願いするのも良いと思います。
全国対応では「アーネット」という業者さんが有名で、
完全成功報酬です(確か回収額の40%が報酬だったと思います)

最後に質問者さんの
>>まわりに同業者、同じような人がおらず、相談が誰にもできません。
この言葉が、質問者さんが悩んでいる最大の問題と思います。

誰かに相談しようとしても、
滞納で困っている→良い弁護士紹介しますよ~
空室で困ってる→サブリース紹介しましょうか?専属で任せてもらえませんか?
どのタイミングで設備更新が必要なの?→すべて”今でしょう!”

とにかく金金金、全て金につながります。

本当に必要な金は必要ですが、
それがホントに必要なの??って疑うようなこともシバシバあります。

そんな時は、”大家の会”に入会してみては如何でしょうか?
しかし、そんな”大家の会”も色々あって、
業者が客を見つけるために開いている大家の会もあれば、
大家さん自身が仲間のために開いている大家の会もあります。

質問者さんは愛知県在住とのことですので、
名古屋大家塾が良いのではないでしょうか?
あそこは大家さん主体の会ですので大丈夫です。

まあこんな感じです。
参考になれば幸いです。


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質問コーナー『入居者の税金調査』

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送信者:極貧大家のマサ
件名:賃借人が税金を滞納しているらしいのですが
--------------------------------
必殺大家人 さま
いつもブログを楽しみにしております。

賃借人が国税等を滞納しているらしく、
大家の私に国税徴収法141条・質問検査権を根拠として税務署から照会書と回答書が届きました。

税務署からの問い合わせの内容は、
物件の所在地・契約期間・賃料・敷金等(ほぼ契約書の内容通り)なのですが、
これは回答の義務があるのでしょうか?

また、このような状態の賃借人だとこの先家賃滞納の可能性もありますよね?
--------------------------------
お答えします。

税務署からの照会書ですが、
結構届きますね!
※風俗関係の会社や飲食関係の借主の照会が多い気がします。

私は、その様な照会書には即回答しています。
だって断る理由はドコにもないですからね

それに、税務署や警察署からの照会書に回答したことが、
借主にバレるとかは絶対ありませんし、
もしバレたとしても、
大家『いや~、そんなお上からの照会を断るほど根性ありませんもん~』なんて言っとけば良いんです。

※実際に借主さんに何故答えたんだーー!と言われたことは一度もありません。

あと、税金滞納で税務署が調査する人って
意外と家賃滞納は無いものですよ、(もちろん人によると思うが・・・?)
おそらく、税務署としては金の無い人からの回収の調査をするより、
金は持っているが税金を支払わない人を調べているんじゃないのかな?なんて感じます。

結論

調査権のあるお上には逆らうな!ってことです。

何一つ良いことありません・・・


参考になれば幸いです。


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強欲大家シリーズ

もうシリーズ化している『強欲大家』ですが、

被告弁護士より準備書面が提出されました。

※何で弁護士って口頭弁論期日ギリギリで出してくるんだろう?

内容は、

1、大家側が所持している賃貸借契約書には、
  『他居時』とは書いてなく『退去時』と書いている

※解説
賃貸借契約書に『敷金33万円のうち5万円は他居時に返金するものとする』
この文言で大家側は敷引きが成立していると主張
しかし借主側は、そもそも契約書に敷引きの文言がない
それに他居時では、敷引きを説明したとは言えない
ということで、敷引き特約の合意は成立しないと主張しています。
  
え?理解に苦しみます。
借主・貸主と違う契約書が存在するの??
そんなの契約なんて言えるのだろうか???
※契約書を作成したのは、もちろん大家側です。
弁護士が提出してきた大家側の契約書は、
借主側の契約書と書体が違い、
借主の契約書は条件部分も全てワープロ打ち
それに対して、大家側の契約書は条件部分が手書き
契約書の表紙も少し違う・・・
捏造したか???

2、募集チラシには礼金28万円で募集していた。
  大家作成のマイソクを提出

そりゃ、過去にどういった募集をかけていたなんて、
借主からしたら関係ないわな?
それを大家様の好意で敷金33万円としてあげたとのこと

3、重要事項説明書には礼金28万円と記載がある

実はこれも不可解で、
借主の重要事項説明書には敷金33万円と記載されている。


ウーーンどうなんだろ??

で、本日第三回目の口頭弁論があり

裁判官は本当は本日で結審予定だったのだが、

被告側から重要な証拠提出(大家側の賃貸借契約書)があったので

次回までに反論を提出するようにと指示を受けました。

突っ込みどころ満載なので反論しまくってやる!!


※非弁行為について
この問題についてブログを書くと、
必ずコメント欄に
あなたのしている行為は
非弁行為で弁護士法違反だと指摘を受けます。
非弁行為とは簡単に言うと
『弁護士でない者が報酬を得る目的で弁護士業務を反復継続の意思をもって行うこと』
ということです。

私は、もちろん弁護士資格などありません。が、
報酬を得ていませんし反復継続もしていません!
友人に降りかかった災難を手助けしているだけです。
※同じ大家として厚顔無恥な請求をする奴を許せないだけです。


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裁判はドコで開くのがベスト?

先日のブログで、

契約書に記載する文言というのを書きましたが、

そこで読者さんよりコメントが寄せられましたので、

少し補足記事を書きたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
契約書の文言

必殺さんのブログに、賃料債権を取りに三重に行ったり、
大阪以外のところに出向いて裁判することがあったと思います。

契約書の文言に、 '甲および乙は本契約に関し裁判上の紛争が生じたときは、
大阪地方裁判所を第1審の専属的合意管轄裁判所とすることに合意する'と入れれば、
大阪地裁で裁判できるのかなと思ったのですがどうなんでしょうね。
http://kigyobengo.com/blog/contract/420を参照しました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

現在の賃貸借契約書にはほぼ管轄裁判所の合意について記載があります。
物件所在地が第一審の専属的合意管轄裁判所に指定していたり、
貸主の居住地を指定したりしますよね?

では、なぜ敢えて遠方の裁判所まで出向くのか?ですが、

裁判と言っても大家業における裁判は主に2種類あります。

1、入居中の滞納者や夜逃げ等に対しての裁判
  この場合は、金の回収も重要ですが、
  それよりも現在賃貸中の部屋の明渡しのほうが優先されると思います。
  と言う事は、判決ありきの対応が求められるんです。

2、退去後の滞納家賃や原状回復費
  この場合は、金の回収に的を絞って裁判をするのですが、
  その場合、判決を取らない努力をするんです。
  判決を取らない???
  訳わかんないですよね?
  
  基本的な考え方としては、
  金のある人から回収する=判決ありきの裁判
  金の無い人から回収する=判決を取らない裁判

  なぜかと言うと、
  金のある人は、給与の差し押さえや預貯金の差し押さえなど、
  判決を取られると不利な状況になっちゃうんですね!
  だから判決に対して非常に敏感に反応を示して、
  判決=回収となるんです。

  ところが、
  お金の無い人(無職や生活保護者)は、
  差し押さえるものが基本的なありませんので、
  勝訴判決を取られても何とも思いません。
  
  じゃあ、金の無い人からは回収できないじゃん!o(o・`з・´o)ノ
  って思いますよね?
  そこで考え付いたのが、判決を取らなくて、
  債務者が払う気持ちにさせる作戦
  ↓
  判決を出来るだけ取らなくて、調停などで裁判所に何度も呼び出し
  支払わないとダメなのかな?っていう気持ちにする

  ということは、
  相手が出廷しやすい相手の居住地で裁判をするのがベスト
  ※ちなみに調停は相手側の居住地での裁判を指定される

  現実としては、
  沖縄・岡山・三重と調停を行ったが、
  全て債務者が反応を示し、
  3件とも回収実行中です。

まとめ

裁判は判決を取るためではなく
金を回収するために利用すべき!


以上、参考になれば幸いです。

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改装工事に対するクレーム

大家業をしていると様々なクレームを受けるのですが、

暇つぶしだろ?っていうクレームも少なくありません。


そんなクレームの一つをご紹介します。


クレームとなった物件の詳細は、

築45年鉄骨コンクリート5階建て、

エレベーター無しで、総戸数30戸

2Kの間取りで、

家賃は敷金礼金無しで3万8千円

※3万8千円は生活保護の上限家賃


その部屋に50代の男性一人暮らしが2階に入居しました。

この男性は生活保護ではないのですが、

何かにつけて胡散臭い部分があり、

例えば、部屋を内覧した際には、

神経質?と思うぐらいイチイチ質問されたり、

※質問される度に、”築古ですから~”と繰り返し答えていました。


内覧から3日後には入居したいとのこと

※え?今住んでいるところの解約通知は要らないの?
 通常は1ヶ月前通告だから来月から入居します。なんてことになるのだが・・・?


そんな少し疑問のある入居者なんですが、

家賃は保証会社が通ったので問題ないか~と思い入居してもらいました。


それから約3ヶ月が経過した今日、入居者より電話があり

男性:1階で工事してるやろ?

大家:ハイしています。

※12月で1階が退去したので、内装工事をしている。
 ただ、内装の工事なので大した音もしない

男性:なんで、入居者に通知しないんや?

大家:まあ工事と言っても、内装工事ですので大した音も出ないと判断したので、

   入居者さんには通知していません。

男性:それでも音はするやろ?

大家:まあ多少はしますよね・・・

男性:それをなんで一言言わんのか?と言ってるんや

大家:そうですか、それはスミマセン。

男性:謝って済む問題か?

大家:どうしろと言うんですか?

男性:工事する時は、説明を行う責任があるんちゃうんか?

大家:今後は注意します。

男性:じゃあ、今回の件はどうするんや?

大家:どう?って言うと??どうされたいんですか?

男性:まずは住民説明会を開くべきやろ?

※うーーん、ココまで結構押し問答があったんですよ、
 それで、住民説明会??ココで切れちゃいました。

大家:住民説明会ね~、で?何が言いたいの?

男性:お?何や??俺が間違ったこと言ってるとでもいいたいのか?

大家:〇〇さん、今家に居てはるの?

男性:家やで

大家:じゃあ、家で待っててくれるか?ワビに行きますわ

男性:ワビってなんや?

大家:ワビって言うのは俺が直接お宅に頭を下げにお伺いするって意味ですわ!

男性:直接って・・・そんなんエエは・・・

大家:イヤイヤ、ご迷惑をお掛けしていますので、

   私が誠心誠意お詫びするのは当たり前です!!!

   それに、このマンションは古くて修理しながら運営しています。

   そのたびに今後もご迷惑をおかけするのですから、

   一度キチンとご説明にお伺いさせていただこうかと思います。

   現に、他の住民さんには十分ご理解を得ています!!!!

男性:まあ、来るなら来るで良いよ・・・

大家:5分でお伺いします!!!!(本当に5分の位置)

※(本当に5分の位置)

大家:ゴメンください!!!※手を後ろに組んで仁王立ち

男性:あ、どうも・・・

大家:このたびは申し訳ございませんでした!!!!!

男性:住民に対しての通知がないのはオカシイと言ってるんです!!

大家:このたびは申し訳ございませんでした!!!!!

男性:どう責任取るの?

大家:このたびは申し訳ございませんでした!!!!!

男性:俺は、もうこんなマンション引っ越したいんだけど?

大家:あっ!退去の申し出ですね!!今月末の退去で良いですか?

男性:退去となったら引越し費用なんかも持ってくれよ!

大家:一切お断りします!ビタ1文支払うつもりはありません!!(手を後ろに組んだまま)

男性:迷惑してるのはコッチなんだぞ!!

大家:申し訳ございません!しかし引越し費用などを支払う気は一切ありません!!!

   今月末で退去という事でよろしいですか??

男性:いや待て、引越しを検討しているとは言ったが引越しするとは言っていない

大家:イヤイヤ、このマンションは古くて汚いですよ!

   あなた様が住むようなマンションではありませんよ!!!

   ぜひ、もっとキレイで素晴らしいマンションを探すべきですよ!!!!

男性:金がないから我慢するしかないけどな・・・

   我慢するけどな!マンション前で缶拾いのオッサンが缶を潰してうるさいネン!

大家:私には缶拾いのオッサンを殺す権限を与えられていません。
 
   ですので、この世から缶拾いのオッサンを絶滅させることは、私には出来ません!!

※男性側もコチラ(大家)が異常なテンションで反論するので引いている

男性:いや・・・まあ、殺しはできないやろうけど、

   音がな!うるさいネン

大家:その様なことは日本国家に言ってください。

   神聖なる日本国民として、その様な缶を拾うようなオッサンの排除を求めるべきと思います!!

男性:ゴメン、胃が痛いから帰って

大家:救急車呼びます!!!

男性:呼ばんでいいから帰って~(;д;)

大家:お許しいただき誠にありがとうございました!!

一件落着です。

これでもうクレームはなくなるでしょう。


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質問コーナー『なぜ水道メーターを交換するの?』

きのうのブログで水道交換の作業を紹介しましたが、

読者さんよりコメントをいただきました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

幾つか質問です。
暇な時教えてください。

1.交換した理由は・・故障でしょうか?
2.水道局に連絡する必要が有るのか?
旧メータの残量との関係は
3.そもそも大家の仕事でしょうか?
(故障した場合水道局との関係は)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
当然の疑問ですよね?

お答えしたいと思います。

1、このマンションは大家が各戸のメーターを検針して、
  入居者に大家が水道料金を請求するのですが、
  何故か水道局からの請求>各戸合計の請求となっています。
  水道局からの請求は40万円、しかし各戸合計の請求額は30万円
  そのため、メーター以外からの漏水を疑ったのですが、
  漏水箇所は見つからず・・・(水道業者にも見てもらったが確認出来ない)
  唯一、疑われるのは各戸のメーターしかないと考えられた。
DSCN2469.jpg
それと、これが古い水道メーターなのですが、
70/12のシールが貼っていますのね?
これは、昭和70年12月までで使用期限が切れることが明記されいるんです。
昭和70年というと、昭和は64年までですので平成6年12月で切れています。
ということは・・・22年も経過しているんです・・・

2、3、建物内のメーターですので、建物所有者に管理責任があります。
  ※建物に引き込む大元の親メーターは水道局のモノで管理交換も水道局
  なので、建物内の小メーターは所有者が維持管理しないといけない
  だから、小メーターについての交換は届出などの義務はない。

※地域や建物の契約状況によって管理区分が違います。

参考になれば幸いです。


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水道メーター交換

今日は天気も良くヒマだったので、

水道メーターの交換をしてきました。

とは言っても、マンション1棟全てではなく、

空室の部屋だけですので気楽です♪


自分でチャレンジ出来る作業ですので、

少し詳しく書いてみたいと思います。

DSCN2463.jpg
メーターは愛知時計のSD20。ネットで5000円程度で売ってます。

このメーターは数字面を180度回転させることが出来ますので、

設置後のメーター読み取りも非常に見やすいです。

DSCN2468.jpg
まずは、止水栓を閉めるのですが、

写真の様にレンチなどで締めてはいけません!

レンチで締め付けると、ねじ切ってしまって大変なことになります。

※マンション全体の水を止めて止水栓を交換するはめになります。

止水栓は必ず手で回してください。

もし、目いっぱい閉めても水がチョロチョロ出てしまう場合は、

諦めて素早く交換作業するようにします。

※PSですので、多少水がこぼれても大丈夫

DSCN2462.jpg
レンチでメーターを外します。

DSCN2465.jpg
簡単に外せます。

ここでポイントは、必ず古いパッキンを外し新しいパッキンと交換してください。
DSCN2466.jpg
古いパッキンのままだったり、二重でパッキンをはめちゃうと水漏れの原因となります。

DSCN2467.jpg
はい!出来上がり

ゆっくり作業しても10分もかかりません。


参考になれば幸いです。


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古いユニットバスの詰まり

入居者さんより、

ユニットバスの水の流れが悪いとの連絡があり対応してきました。

DSCN1778.jpg
このユニットバスは約30年ほど経過していて、

DSCN1780.jpg
トラップの部分がプラスチックではなく、

鋳物?になっており、

トラップの釣鐘が錆びて膨張しています。

本当は、釣鐘の部分とトラップの部分に適度なスキマがあって、

水がスムーズに流れるのですが、

この状態だと、ほとんど流れません。


釣鐘を引っ張っても錆び付いて動きません。

DSCN1781.jpg
そこで、ドライバーとカナヅチでガリガリと衝撃をあたえていき、

DSCN1775.jpg
何とか、引っ張り上げることができました。

もうボロボロです。

DSCN1782.jpg
次にハメるのはプラスチック製で、

コーナンで売っています。

DSCN1783.jpg
サイズもちょうど良い感じで水もスムーズに流れて作業完了です。


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契約書記載文言『住居・店舗編』

きのうの駐車場に続き、住居・テナントも書きたいと思います。

どちらも基本的には今お使いの契約書で良いのですが、

数点、実務では必要となる文言があります。

それは・・・

1、遅延損害金年14.6%の記載

 私の感覚では、大手FCの契約書で70%程度は記載されています。

 しかし、30%程度の契約書には記載がありません。

 (記載例)

乙は賃料及び共益費等の支払いを遅延したときは支払期限の日から支払済みに至るまで

年16.4%(1年365日)の割合による遅延損害金を支払わなければならない。

※退去後の現状復帰代などで揉めた場合も、遅延損害金を請求できる。
 裁判などで相手に金利のプレッシャーを与えることが出来るメリット

※たまに『明渡さなければならないにもかかわらず、明け渡しが遅延した際には、
      賃料の倍額の遅延損害金を請求する』との文言を見ますが、
 うーーん、裁判では微妙なんですよね~、裁判官は露骨に嫌な顔をします・・・
それに打ち勝てればいいのですが・・・


2、入居者に損害を与えた際の項目

例えば、排水管からの水漏れや雨漏れなど、

貸主(大家)の責任で部屋が使用出来ないなどの損害を定める項目なのですが、

多くの契約書では、その様な損害を貸主は負わないとの文言があります。

しかし現実問題として、この様なトラブルがあった場合に、

契約書に免責と書いているから貸主は一切補償しませんよ

とは言えないもんです。(特にテナントなどは・・・)

(記載例)

『漏水や雨漏れ、エアコン故障など、

建物の不具合や設備故障により、賃貸物件が使用できなくなった際の補償は、

家賃の日割りを上限とする』

※テナント・事務所の場合は、休業補償や機会損失などの文言も入れておく


要は、補償は一切しないは×で、

補償はするけど、家賃の日割り計算が上限ですよ~と記載することで

補償問題をココからスタートできます。


まあ言うならば、LCCみたいな感覚ですよね

飛行機が欠航したら、航空チケット代は返すけど、

ホテル代や食事代は出さないですよね?

それと同じです。


もちろん、家の場合は火災保険や施設賠償保険などで対応するのがベストなのですが、

保険の対象外となった場合でも、トンデモ金額を請求されることはありません。


ちなみに、

『家賃を1ヶ月滞納した際は、借主は家財道具の所有権を放棄し、
即時明渡すことに同意する』

なんて文言をいまだに見ますが、

そんなの全く意味が無いですよ

まあ、入居者に少しはプレッシャーになるかもしれませんが・・・


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契約書記載文言『駐車場編』

よく、契約書などに記載したほうが良い文章ってありますか?って質問されます。

皆さんは賃貸借契約書って仲介業者さんの大手FCが作成した契約書などを使用されていると思います。

基本的にはそれで良いのですが、

実務をしていて、この文章があったほうがいいな~って言うことが結構あります。

今回は、そんな契約書にあったほうが良い一文について書きたいと思います。

そこで、意外とトラブルの多い駐車場契約書について

私は必ず以下の文章を入れるようにしています。


1、甲乙双方の都合により本契約を解除するときは、
  甲乙ともに1ヶ月前に解約の意思を示し解約できるものとする

(解説)
意外とこの一文が入っていない契約書が多いです。

例えば、外部に貸していた駐車場をアパートの入居者が決まったので、
外部利用者に解除する場合や、トラブルの多い利用者の契約を解除しようとすると
必ず契約車はゴネて、”新たな駐車場を用意してほしい”などと言い出します。

そんな時は、契約書にキチンと甲乙共に1ヶ月前の通告で解約と書いていますよ?
では、あなたが解除すると言ってきた場合に、私(貸主)は解約を拒否していいんですか?
互いに同じ条件にしてますよね?
それを保証などを求めるのは筋が通りませんよ?
などと言い返せます。
※この一文が無いと解除できないわけではないが、
 相手を納得させなければならない。メンドクサイ・・・


2、甲(貸主)が解約の意思を示したにも係わらず、明け渡しが遅延した場合は乙(借主)は賃料の
  倍額に相当する遅延損害金を支払わなければならない。

(解説)
一方的に解約を通告しても従わない借主はいるもので、
そんな時に無理やり車を移動させるなんて事実上不可能です。

そんな時は、金でプレッシャーを与えていきます。

貸主は解約を通告しているわけですから、
明渡しの遅延に対し遅延損害金を請求できるわけです。
※もちろん裁判でも認められます。

駐車場の料金は地域によってマチマチですが、
例えば月1万円だとして、
遅延損害金として月2万円を請求できる訳で、
※メチャクチャ合法です。
借主はそれは堪らんと車を移動させます。

もし、借主が車を置きっぱなしで所在不明などの場合なども、
月1万円だと年12万円ですよね?
それが一文を入れておくと月2万円で年24万円請求できます。

そうすると、裁判などで強制執行する場合にも、
請求額が多いほどスムーズに処理できます。
※放置自動車を自己買取しないといけないのだが、
  滞納駐車料金で相殺できるため


こんな感じですかね~?

もし、こんな一文があれば良かったよ!なんて言うのがあればコメントください。

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物件購入会参加者募集

先日、ブログで少し告知した築古テラス(再建築不可戸建て)の売り物件の

公開買い付けを行いたいと思います。

開催日:平成28年12月4日(日)

集合場所:南海本線・泉大津駅に11時

参加費:無料

PB210151.jpg
PB210154.jpg
PB210155.jpg
築古のこんな感じの物件ですので、

そこそこ手直しは必要となります。


まあ、

参考までに見学というのでも全く問題ありません。


参加はコチラまで


駅から物件まで少し距離がありますので、

車でこられる方は、送迎のご協力をいただけると助かります。


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被告(大家)が弁護士を立てました。

敷金返還訴訟事件の続報です。


このシリーズを知らない人は、こちらから遡ってください。


原告側(借主)としては、

被告側(大家)が請求してきた項目について(クロスの汚れやCFのキズ等)

1つ1つ認否をし、

被告が提出してきた証拠写真について、

画像が不鮮明でキズなどが全く判断できない。

破損などを主張するのであれば、

原告や裁判長にもわかる鮮明な写真の提出を求める。

そしてオマケとして、

被告の不明瞭な請求と題して

被告が如何に根拠の無い請求を出す会社なのかを証明するとして、

1、退去前に室内を確認することなく25万円の請求を出してくる。

2、退去後に出してきた請求は23万円

3、原告が支払いを拒否すると保証会社から請求があり17万円

毎回毎回、請求内容と請求額が違い、

まったく信用できる請求ではない


こんな感じで答弁書を提出したところ、

裁判所から連絡があり、

被告側が弁護士を立てました。とのこと


あははヽ(´∀`)ノ

ドツボにはまりましたね~

ドンドン増えるよ訴訟費用~

負けても負けても控訴控訴!!


20万~30万程度の金額で弁護士を立てちゃうと、

費用倒れで実質敗訴になっちゃうんだけどな~

まあ、弁護士も商売だから、

そんなこと言わないんでしょうね・・・


と言っても、

原告(借主)が勝訴する確率は、

100%勝訴=70%くらいと思っています。

最悪、原告に不利な判決が出たとしても、

敷金33万円が帰ってこない程度と考えています。

どちらに転んでも大家側に”勝ち”はないと思うんだが・・・?


次の口頭弁論は12月中旬です。

さあ、弁護士がどんな答弁書(主張)を出してくるか?楽しみです。


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築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

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