月末月末・・・

スミマセン・・・

月末で忙しいので今日のブログはお休みします。


予告

近いうちに物件購入会を実施します。

場所は大阪府高石市で、

物件は平屋の長屋(1戸)で再建築不可です。

ただ、その分価格も安く出来そうとのことでしたので、

初心者の方や、2戸目を検討している方に最適と思います。

日程が決まりましたらブログかメルマガで告知します。


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費用は、宿泊・バーベキュー(夕食)・お酒・ツマミ・全て含んで8000円を予定


平成29年2月11日(土)〜12日(日)※日程確定(予約済み)
静岡県浜名湖のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで11000円を予定


平成29年3月19日(日)〜20日(月祝)※日程確定済(予約済み)
岐阜県恵那峡温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定

※すべて交通費・観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

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リジッド オートスピンドレンクリーナー 34963 349637

リジッド RIDGID オートスピンドレンクリーナー 34963 349637

ってなんなの?って思いますよね?

DSCN2416.jpg
簡単に書くと、

配水管の詰まりなどを解消するために

配水管にワイヤーを突っ込んで治す道具で、

よくクラシアンなどの水道トラブル業者が持っているやつです。


築古マンションとなると、

排水管の詰まりというのは、結構な頻度で起こる事故でして、

やはり専門の道具を使わないとなかなか対処できないんです。


そんな時はクラシアンなどの専門業者にお願いするのですが、

1度作業をしてもらうと2万~3万と作業費がかかっちゃいます。


そこで!!

自分でも道具を購入して対処してみよう!とチャレンジしたのですが・・・

DSCN2417.jpg
電動式で、ワイヤーが回転しながら入っていきます。


うーーーん

使用感は、イマイチなんですよね・・・・

なんていうか、手の感覚で抜き差しが出来ないんで、

いま、どのあたりにワイヤーが行っているのか?も判りませんし、

詰まりなどの引っかかり部分などの感覚もつかめません。


すこし不安になり、

逆回転でワイヤーを回収しようとすると・・・

DSCN2420.jpg
ワイヤーが絡まって抜けません。

もう、絡まりまくりです。

説明書通りに作業したのに!!o(o・`з・´o)ノ

ワイヤーが絡まって排水管から引っ張り出せなくなっちゃいました(ノ_<)


うーーーん、これはマズイ・・・・

考えた末

本体を回転させてネジレを解消して何とか引き出せました。

途中でワイヤーが折れ曲がってしまい、

もう使用は無理っぽいです・・・


やはり安い製品には訳がありますね・・・(アメリカ製)

※ネットで4万円ほどでした。


クラシアンなどの専門業者が使用している製品をネットで探したことがあるのですが、

20万円(日本製)ほどしていました。


まさに安物買いの銭失いorz・・・でした。


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質問コーナー『刑務所からの手紙』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:弱小大家
件名:ゆすりたかり
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いつも楽しく拝見しております。

以前に私の物件に入っていた輩なのですが、逮捕されて青森刑務所に収監されています。

残置物を処分してくれということで一筆貰ったのですが、

最近「残置物を勝手に処分されたので裁判するぞ」という手紙がきました。

物件所在地は関東ですが、相手は青森刑務所に提訴すると言ってます。

もし裁判になった場合は、物件所在地の裁判所で裁判したいのですが、

裁判所の変更は可能でしょうか。

また、刑務所収監中の相手が裁判することは可能ですか?

裁判と聞くとビビッてしまいますが、

勉強のため一度くらいは経験しても良いのかなと思います。

ご教授お願い致します。
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お答えします。

こういった事案って無いと思いますよね?

実は結構あります!

逮捕され刑務所に入れられる奴が何を寝ぼけたことを・・・と考えますが、

実際に刑務所に入っていた人に話しを聞くと、

刑務所と言うのは、とにかくヒマでヒマでしょうがない

そのヒマを解消するために、受刑者はありとあらゆることにチャレンジしたがるとの事

それに、刑務所は金次第で多少の居心地を良くする手段があるようで、

多少なりでも金が必要という現実があるようです。

※一例としてタオルや石鹸などは支給品もあるが、ガサツでそっけない品
 それが、購入品だと品質も格段に上

今回の質問者さんの例を見てもそんな暇つぶしで、

もしかして大家がビビッて数万円程度の金が入ればラッキー!という手合いだと思います。

まあ、質問者さんは家財道具の処分について一筆取っていますので、

100%勝ちます。心配は一切要りません。


しかし、相手が裁判をしてくる可能性は0ではありませんので、

私が知っている限りですが、受刑者の裁判について書きたいと思います。


まず、現実的に刑務所の中から民事訴訟をすることは99%不可能です。

と言うのも、刑務所から民事訴訟を提起しようとすると、

本人は出廷できませんので、弁護士に依頼するする必要があります。

ところが、受刑者の戯言に付き合う弁護士は居ません。

※あくまでも民事の話しです。刑事ではありません。

それと本人が出廷を希望してもまず認められません。


だって、そんなのがバンバン認められたら、

俺も裁判、俺も裁判と暇つぶしに受刑者がバンバン民事訴訟をして

収集がつかなくなっちゃいます。


それでも、もし受刑者が民事訴訟を打っても焦らないでください。

今回の事例では青森刑務所に収監されていて、

青森で裁判となった場合、大家さんは関東に住んでいるのだから

交通費だけでも大変だよ~と暗にプレッシャーをあたえているのですが、

ほとんどの賃貸借契約書には、

『紛争が生じた場合には、甲(大家さんのこと)の住居地の裁判所を専属管轄裁判所とする』

という一文が記載されています。

なので、今回の様に遠隔地で訴訟を提起された場合は、

裁判所に対して移送申立てを行ってください。

まず間違いなく認めてくれます。


まあ、今回の事案では、

裁判になっても、家財道具の放棄書面がありますので、

裁判所は間違いなく大家を支持してくれると思います。

※一筆がないと微妙・・・というか負ける


あと、

受刑者から次から次へと脅し文句の書面が届くと思いますが、

相手にするだけムカつくだけですよ


彼らは自分の言いたいことだけを主張し、

自分に不利になるような事は一切無視しますからね


一番いいのは、コチラも一切無視するとこです。

※コチラが反応するからドンドン頭に乗る

そのうち切手が無くなって諦めます。


参考になれば幸いです。


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察してください・・・

捜査照会がされて・・・
無題

該当の部屋を借りている方は逮捕されたとのこと・・・

で、室内を確認してみたら、
1.jpg
こんな部屋になっていて

2_201611191125523fb.jpg
ベニアで仕切られた小部屋が沢山あって、

各部屋にはベットが一つ


そして、

室内にはシャワーブースが2箇所・・・


シュアハウス?

エアビー??

私には分りません・・・


で、

天の声から解体指示が出て
3_20161119112551e4d.jpg
こんな感じ


察してください。

質問には一切お答えできません・・・



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物件見学会&バーベキュー

先日、読者さんの物件を拝見させていただきました。

この物件は、半年ほど前にブログで購入者を公募した物件で、

元々ボロボロだったんです。


購入者のご夫婦は、

初めての不動産物件購入でしたので、

さすがに、こんなボロ物件を購入して大丈夫ですか??と、不安がっていましたが、

借金して購入するわけじゃないし、

どんなに失敗しても、100数十万程度でしょ?

人生はコケないよ!!

と、説得?して購入。


その後、

知り合いに大工さん(設備屋さん?)がいるとのことで、

非常にキレイな物件と生まれ変わりました。

DSCN2438.jpg
見学会の様子

元のボロを全く感じさせない、

オシャレで機能的な室内に生まれ変わっていました。


入居者さんも決まったとの事で、

幸先良い不動産投資の幕開けになったのではないでしょうか?

1_2016112412255758c.jpg
その後、近くの公園でバーベキュー

今回の見学会には約20名の方が参加されました。


次回の予定は、

12月初旬に、業者さんから回ってきた築古テラス物件の

購入検討会を開く予定です。

ちなみに物件は木造平屋で、

大幅な指値が通る案件となっています。

近々ブログで参加者を募集します。


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アパート漏水

築45年の木造2階建てアパート(文化住宅)の1階入居者さんより、

上から水が漏れているとの連絡を受け行ってきました。


現地を確認すると
PB220159.jpg
2階より水が垂れてきています。


さっそく2階に声をかけて室内を見せてもらったのですが、

特に水をこぼした気配はありません。


排水を疑ったのですが、

水を流し、排水が溢れるかをみてみたのですが、

排水口が溢れることはありませんでした。

※漏水の90%は排水の詰まりによる漏水


そもそも2階の住民は単身男性で、

ココ数日、洗い物などキッチンを使っていないとのこと、

現に、流し台にはカビだらけの食器が乱雑に積み上げられています。


うーーん

どう見ても数日は流しを使用した形跡すらありません。


ということは、

給水管で間違いないでしょう


さっそく職人さんを手配し、

台所を取り外してみると

PB220160.jpg
台所の床が濡れています。

PB220161.jpg
PB220163.jpg
床板をを剥がし、よーく観察してみると・・・

PB220162.jpg
給水配管のエルボ(曲がり角)の部分からポタ・・・ホタ・・・・

滴り落ちる様に水が垂れています。


さっそく、エルボの部分を交換し、工事完了です。


今回は、見えやすい部分でしたので発見がしやすく、

比較的楽な工事でした。


築古アパートの運営と言うのは、

こういった作業との戦いなんです・・・・

そこで、直ぐに対処できる職人さんを手配できるか?かが、

トラブルを如何に最小で留めるか?になると思います。


これが、遠隔地や管理会社丸投げだと、

専門業者への工事依頼となり、

最低でも20万程度の工事費になっちゃいます。




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強制執行実施

家賃滞納による強制執行の催告(予告)が行われました。

とは言っても、保証会社が全てやってくれていますので、

私(大家)としては立ち会うだけで、なんの費用負担などもありません。


イザ、該当物件のカギを開けてみると
DSCN2434.jpg
コピー機以外の荷物は一切ありません。

残置されているコピー機はリース物件の様で、

リース会社に連絡して引取りをお願いしました。


ただ、リース契約がどのようになっているか?分らないので、

念のため、強制執行の告知文は貼っておくとのことでした。
DSCN2432.jpg
まあ、無事解決すると思われます。


しかし、保証会社さんは良いですね~

滞納家賃の保証から追い出しまで全てしてくれますので、

非常に助かります。

※ただし、保証会社によっては強引に荷物の撤去を行ったり、
 代位弁済を拒否する会社もありますので要注意です。
 ポイントとしては、法的手続き(追い出し裁判)をキチンとするか?です。


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1月8日開催『和歌山(川湯温泉)ロッジでバーベキューと焚き火』

平成29年1月8日開催『和歌山(川湯温泉)ロッジでバーベキューと焚き火』

参加者募集!!

去年も行ったのですが、メチャククチャ楽しかったですよ!
DSCN1146.jpg
↑去年の様子

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宿泊は男女別の相部屋となります。
(今回はロッジ宿泊ですので、家族だけ夫婦だけの部屋割りは出来ません)

※移動は車の乗り合いで、高速代やガソリン代を割り勘にする予定。

参加申し込みはコチラ

※募集人数に達しだい募集を締め切ります。

真冬の焚き火最高~ヽ(≧∀≦)ノ


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質問コーナー『水道水の黒錆について』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:N
件名:水道水の黒錆について
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いつもブログを楽しく拝見させて頂いています。

現在所要している中古木造アパート(築27年)、
部屋2室の2階の入居者から黒錆がでると連絡を受けています。
サラリーマン大家で、アパート管理は、管理会社に任せており、下記が話の流れになります。

・給水口から細かな黒い粒が流れ一向に無くならないとのことで、
東京都水道局に連絡したところ水道局の指定業者が
訪問し黒カビが原因との事。

・その業者に管理会社が確認したところ、敷地内の給水・給湯配管、鉄管、銅管の錆で飲料水に適さないとの指摘あり
・管理会社が敷地内の給水・給湯配管等のやり替え工事の見積りを送付(2階の部屋のみの作業で50万円)
・入居者から水道水で口をゆすいだ際、口の周りが赤くはれたとの報告もあり

見積書を確認したところ、室内・室外配管、台所・浴室・洗濯水栓を全て交換の見積もりでした。
配管ホースは室内を通すのではなく、室外を経由して通すとの事でした。
(そのほうが費用が安いとの事でした。)
管理会社には下記の点、確認をお願いしています。

・作業内容は理解できたのですが、全交換ではなく、調査を行い、黒錆を発生させている箇所を特定すべきではないか?
・また、今回2階からの報告ですが、築年数を考慮すると1階の部屋からも同様の事象が発生する可能性があるので、
実施する場合、1階も合わせて行ってほしい
・管理会社の指定業者で今一度、現在も黒錆が発生しているのか?その原因(場所)を特定してほしい

また、この報告を受ける2日前に、この入居者から水道料金が倍に上がったと漏水しているのではないか?
との連絡を受けて管理会社が手配を行い、漏水調査を行いました。

給水及び給湯配管における水圧(漏水)試験の結果、水圧は共に異常なし。
しかし水圧を掛けた状態で、室内の水周り:キッチン、洗濯機置場、ユニットバス、トイレを目視点検した際、
トイレのロータンクから本体に少量ですが
トイレ本体に流れ続けているのが確認しロータンク内の部品を交換した背景があります。

この水圧を掛けたのが原因で黒錆が発生したのでは?とも考えられます。

全て新品交換ではなく、もう少し問題の箇所を調査をすべきかと思いますが、いかがでしょうか?
また、口の周りが赤くはれたとの報告がありますが、一般的にどうように対応するのでしょうか?
必殺様の場合、どのように対応するのか?ご教授頂けますと幸いです。宜しくお願い致します。
--------------------------------
お答え・・・出来ません

と言うのも、私は水道の錆びは経験ないんです・・・
なので、具体的なアドバイスは出来ないです(´・_・`)

しかし、ネット(you tube)で水道管に溜まった赤錆や黒錆を除去する動画は見たことがあります。
それを見てみると、面白いくらい赤や黒の水がドバドバと出ています。

金額などは分らないのですが、
配管し直すよりも格段に安いと思うです。

もし、読者さんの中で経験がある方が居ましたら、
ぜひコメントください。

私も興味があります。


↓★読者さんよりメールで体験談が寄せられましたので公開します★↓

はじめまして。いつも楽しみに読んでいます。

今日のお話は、つい最近起きた出来事とよく似ていたので、思いきってコメントしました。

超築古のテラスハウスにお住まいの入居者から
『すべての蛇口から、黒い小さな粒が沢山出てくるようになった』と
連絡を受けました。家の内部はフルリフォームしたばかりでしたので、
まずはメーター周辺のパッキン劣化を疑いました。

しかし大丈夫でしたので、次は水道管を疑い、市に連絡。
市職員が現場確認して粒を持ち帰り、成分を調べてくれました。
結果は砂。(最終的には違いました)
『稀にメーター交換とか工事の時とかに砂が入る事がないとも言えないので、
とにかくジャーと強く出してみて下さい。だんだん出なくなると思います。』と
言われてジャーと出してもなくならず。

再度成分を調べてもらったら、金属かゴムの可能性が高いとのこと…。

水道管の古さを水道局に確認したら、相当古いかったらしく、
先ずは水道メーターから道路側の水道管を市が交換してくれました。
その後水をジャーと強く出したら激減。

ただ、わずかに極小粒がでるので体内に入るものだから気になる、との入居者の声をうけ、
念を入れて府に詳細成分調査依頼したところ「酸化鉄」との結果が出ました
(数週間待ちました)。
市の交換工事直後、
水道メーターから家側の埋設給水管(50㎝位)取り替え工事もこれを機会にと実施しました。
(思わぬ工事も発生しましたが9万円弱)
掘ってみてみたら鉛管だったので、原因はここでなく
本当はやらなくてもいい工事だったかもしれませんが
いずれしないといけない事ですし、入居者がいい方で長く住んで欲しかったので…。

市の工事直後から入居者には小型浄水器を渡したので、
とりあえず飲み水は安心ですと喜んでもらえました。

浄水器はネットで1年交換タイプで4000円弱、
2ヶ月交換タイプだと1500円位と思ったより低価格です。
(翌日配送してほしかったのでヨドバシにしました)

あと、ジャーと出してかなり水道料金気になりましたが、水道局に相談したところ、
初めて連絡した日から工事完了後数日位まで減免してくれました。

因みに、私の入っていた火災保険(三井なんとか)は残念ながらやはり使えませんでした。
水が原因(漏水等)で何か汚した、壊した等の被害がでたなら対象になったようですが。

今回のケースでは、最終的には全交換が安心かもしれませんが、
先ずは他の入居者さん宅は出てないか確認してみてはいかがでしょうか?
(私は長屋の為お隣に聞いたところ、出ていなかったので本管ではなく枝管だと判断できました)

リフォーム履歴は分かりませんが全戸出るようであれば埋設管も含めてご検討されてもいいかもしれません。
2階だけなら、先ずはパッキン→給水管交換で対応し、水道栓は交換しなくてもよさそうですが…。

いずれにしても、解決の目処いが立つまではなるべく早く浄水器を支給しておくと
少しは安心してもらえるかもしれません。

長々と書いてしまい、失礼いたしました。
少しでもお役に立てればいいのですが…。

★大変参考になりました!ありがとうございます★


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真実が判明!

昨日の続きです。

認知症の高齢入居者ですが、

家賃を滞納して支払いません。

生活保護をもらっており、

家賃を支払えないことは無いはずなのですが、

家賃の振込みが確認できません。


老婆に聞いても支払ったの一点張りでラチがあきません。


近所に住む保証人の娘が何か知っていると思うのですが、

何度電話(固定電話)しても留守電・・・


そこで、市の生活保護課へ相談することに

生活保護の担当者は、

前回の滞納時に老婆宅に来てもらい

事情は知っています。


大家:実は又滞納が始まったんですよ

   きのう訪問して話した感じだと、痴呆みたいで支離滅裂なことを言い出しているんです。

役所:そうなんですね・・・

   しかし、家賃については民民のこととなりますので、

   役所としては介入しづらいんです・・・

大家:それは分かりますが、

   痴呆が入った独居老人の家賃を誰かがネコババしている

   その事実を知りながら放置するんですか??

役所:前回の話しだと娘さんが管理するとのことでしたが?

大家:娘に電話や手紙を出しても応答がありません。

   もしかしたら、娘が金をくすねているのかも知れません。

役所:そうですね~~、ご身内がお金を管理されているとなると

   役所としては対処しにくいんです・・・・

大家:あの?いいですか?

   その答えが役所の正式回答と受け取っていいですか?

役所:どういった事でしょう?

大家:コノ問題は、ただ単に家賃の不払いとは訳が違うと思うんです。

   独居老人で痴呆が入っていて、

   その生活費や家賃を誰かがくすねている

   とんでもない事だと思うんです!

役所:・・・・

大家:役所が動かないなら世論を動かします!

   だって、この老婆が家を追い出されてからしか役所が動かないなんて

   オカシイじゃないか!!

   そうなる前に、事の真相を追究します。

役所:いや、事情を聞かないことには軽々には行動できないだけで、

   まずは、娘さんに事情を聞いてみます。

   少しの間、お時間をください。

大家:わかりました。


当初、役所は家賃はあなたの利益でしょ?

だから協力はしないといった姿勢でしたが、

私が、利益云々よりも”社会正義”を正せるのは、

行政(役所)しかないだろ!!と主張したところ、

なんとなくですが協力的になりました。

※もし協力が得られない時は、テレビ局にでも持ち込むつもりでした。


役所へ通報してから3時間

保証人である娘から電話が・・・・


娘:母の家賃の件で電話しました。

大家:家賃はどうなっているんですか?

娘:17日に支払います。

大家:?17日???1日に生活保護は支給されていますよね?

娘:・・・・、17日が息子の給料日なので・・・・

大家:??母親の通帳は誰が持っているの?

娘:ワタシです。

大家:で?役所から支給された家賃は?

娘:息子が使ってしまって・・・

大家:はあ?

娘:なので17日まで待ってください!

大家:じゃあ、前回の時の家賃もそうなんか?

娘:お金がなくて・・・

大家:お前ふざけてるのか!!

   この前の話し合いのときもお前は知らんと言うたわな?

娘:スミマセン・・・

大家:ふざけるな!!!このピーーーーーーーーー(自主規制)

   ピーーーーーーでピーーーーーーーーーーー!!!!!!!!!!!

娘:17日に支払いますから

大家:ピーーーー!!!!!!!!!!!ピーーーーーーーーーーーー!!!!!!!!!!!!

娘:スミマセンスミマセン

※何を言っても二言目にはスミマセンと謝るジャバザハット

大家:お前のやってることは社会的に許されないことだよ

   テレビ局に話しを持っていこうと思う

娘:それだけは止めてください。

大家:イヤイヤ、お前は前回の話し合いで俺を騙し、

   そして今回も騙そうとしてるわな?

   社会的制裁を受けるべきだろ?

娘:スミマセンスミマセン

大家:謝るなら電話じゃなくて直接来いや

   それが誠意ちゃうんか?

娘:足が悪くて向かえません。

大家:じゃあ、取材に向かわせたほうがいい??

   だって痴呆老人の、しかも生活保護から支給されている家賃をネコババして、

   訳もわからず追い出される老婆・・・

   画になるよ!!

   世論はバッチリ食いつくと思うんだよね~

娘:スミマセンスミマセン、ハイ、スミマセン、も一つオマケにスミマセン(そういう風に聞こえる)

大家:俺に謝るんじゃなくて、

   世間に謝ったほうがいいんじゃねえ?

娘:スミマセンスミマセンスミマセンスミマセンスミマセンスミマセンスミマセンスミマセン

※スミマセンと謝るだけでラチがあかず

大家:取り合えず、役所を交えて話そう

   それ次第で今後の処分を考えるわ

娘:スミマセンスミマセンスミマセンスミマセンスミマセンスミマセンスミマセンスミマセンスミマセンスミマセン

※とにかくスミマセンを言って逃れようとする


役所に娘が使い込んでいた事実を伝え、

今後、どのように対処していくかを話し合いました。

まずは、本当に痴呆が入っていて、

お金の管理が出来ないのであれば、ヘルパーさんなどの手配を役所がする。

※当然と言えば当然だが、老婆自身は痴呆の認識はない


私(大家)としては、

家賃さえキッチリ払ってくれるのであれば、

1日でも長く住んでくれたら良いわけで、

解決策があるならば、無理に追い出す事なんてありません。


娘(の息子)が使い込んでいた事実が判明しましたので、

今後は娘を介入させず、役所と連携して管理していきたいと思います。

※私の地域では家賃の代理入金制度はありません。


また進展があればブログで書きたいと思います。


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完全にボケてる・・・

以前、ブログで書いた高齢者の生活保護者ですが、

やはりと言うか、やっぱり滞納が再発しました。

前回の交渉では、

役所の担当者と保証人である娘(生活保護者)を交えて、

今後は、キチンと家賃の管理をしていくとことだったんですが、

7月・8月・9月・10月と入金になり、

おっ!

順調に支払い始めた!と思っていたのですが、

11月の入金がありません。

ただ単に足の都合で遅れているだけかな?と思い、

念のため督促をしておきました。

老婆(契約者)=自宅電話携帯電話無し・督促状郵送

保証人娘(近所に住んでいる)=自宅電話あるが、いつかけても留守電。返答無し・督促状郵送

1週間待っても入金も連絡も無し

2週間待っても入金も連絡も無し


こいつらは何なんだろう?

入金も無ければ、連絡も無い


という事で、2週間経った昨日突撃してきました。


ピンポ~ン

普通に出てきて

大家:家賃の件でお伺いしたんだけど~

老婆:え?ちゃんと振り込んだわよ!

大家:入ってないよ?通帳を持ってきたから見てみて(コチラの通帳を持参した)

   入ってないでしょ?

老婆:え~、そんなハズないけど・・・

大家:いつ入れたの?

老婆:給料が出るのが20日だから・・・

大家:え?働いているの??

老婆:イヤイヤ、私は働いてないよ

大家:給料って?

老婆:役所からのお金・・・

大家:それは月初めに貰っているよね?

老婆:そうよ、貰って直ぐに振り込んだわよ

大家:じゃあさ、通帳見せてくれない?

老婆:良いわよ、待ってね

3_2016111512371161a.jpg
そう言って押しれをあさりだす老婆 

押入れに置いてある箱を開けたり閉めたり・・・

同じ動作を繰り返しています。

大家:通帳が無いの?

老婆:そうなのよ~、最近なんか部屋が変なの!

大家:どんな風に変なの?

老婆:誰かが部屋に入ってきている雰囲気があるのよ~

大家:そうなんだ・・・

    そういえば、今日は何月か知ってる??

老婆:え~と、もう8月も終わりやね~

大家:今日は11月14日だよ

老婆:・・・・、

大家:娘さん呼ぼうよ

※保証人の娘は近く(徒歩3分程度)に住んでいる。
 娘も生活保護受給者で無職。魔人ブーにそっくり

老婆:娘は孫の看病で出ているのよ

大家:そうなんだ・・・

2_20161115123352c5c.jpg
色々と通帳は出すが、使用済みの古い通帳ばかり

結局、30分待ったが通帳の類は出てこず

※もちろん現金も見当たらず


事の真相を追究すべく

娘の家に行こうとも思ったのだが、

追求しても黙ってしまい追求できない。(前回経験済み)


とりあえず、ココで騒いでも意味が無いので、

また役所を巻き込んで対策を練るのが一番と判断しました。


だって、老婆に滞納の意識がないのと、

今後のこともあるので、

行政や周りを巻き込んで解決していかないと意味が無い。


さあ、家賃の行方は??

行政の対応は??黒幕は誰なのか???

老婆は家を追い出されてしまうのか???


つづく・・・


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コインランドリー見学会

神戸でコインランドリーを自主管理している『KLC』さんの物件を見せていただく

物件見学会に行ってきました。

無題5
コインランドリーと一言で言っても、

大手フランチャイズもあれば、

KLCさんの様に自前の機械で運営されている方もいます。

無題6
もちろん、そこには様々なトラブルや事情があり、

一概にすべてが儲かるというものではありません。

まあ、そりゃそうですよね~

数件の物件を見せていただいた後は、

淡路島へ渡り、旅館での宴会となります。
無題
今回の見学会に参加された美人のお二人

6.jpg

お決まりの宴会♪

今回は酔いつぶれませんでしたよ!!

不動産談義で夜は深けていきました・・・・

4.jpg

翌日は、明石海峡のナルト見学へ行き、

DSCN2405.jpg

ついでに、明石焼きで有名なお店へ
DSCN2413.jpg
DSCN2415.jpg
有名店だけあって、美味しかったです♪

3.jpg

参加者の皆さん

天候にも恵まれ、

非常に楽しい旅行でした♪


まだ参加されたことが無い方は是非一度参加してみてくださいね!


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デジタル水道メーター

皆さんデジタル水道メーターってご存知ですか?

私の所有物件で1箇所だけあります。
DSCN2394.jpg
正式には水道メータ集中検針盤

DSCN2395.jpg
管理人室にあって、水道メーターの検針が非常に楽です。

だって1室1室ずつ見て回らなくても、

ココでボタン一つで検針できます。


ところが・・・・

集中検針盤の本体はまだ大丈夫なのですが、

各戸のメーターが動かなくなるトラブルが出てきています。

※2ヶ月に一度の検針なのですが、数値が全く変わっていない。


メーカーに修理をお願いすればいいと思うのですが、

このマンションは築28年

と言う事は、この機械も28年経過していると考えていいと思います。

おそらく、修理をお願いしても”新品に交換”を勧められる事でしょう・・・


本体が故障しているなら、それもしょうがないと思うのですが、

故障(メーターが詰まっている?)しているのは1戸だけ・・・

DSCN2389.jpg
部屋側にはこんなのが付いています。

これって、ココだけ普通のメーターに交換すればいいんでは??

※ここだけ個別検針

ということで、
DSCN2390.jpg
普通の水道メーターと交換しました。

これで一件落着!


築古マンションというのは完璧を求めるのではなく、

臨機応変に対応するのが肝要です。


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お湯が出ない!!

なぜか、ここのところ”お湯が出ない”というクレームを受けます。


そんな時は、まず現地を確認するのですが、

本当に機器(給湯器)が故障しているのか?

それとも他に要因があるのか?を探ります。


その際のチェックポイントを書きたいと思います。


1、給湯器の年式を確認する

  目安なのですが、10年経過しているなら給湯器本体の故障の可能性が高いです。


2、コンセントを入れ替えてみる

  意外と多いのがコンセントの接触不良です。

  と言うのも、給湯器のコンセントは外に付いていますので、

  ホコリなどの延慶で接触不良などになりやすいです。

  そんな時は投光器などを差し込んで通電を確認するのもいいでしょう

  ※ちなみに機種にもよりますが、通電しないと水が出ないタイプもあります


3、他のガス器具を点火してみる

  実際にあったのですがガス料金を未納していて供給停止していた。


4、ガスメーターを確認する

  最近のガスメーターは全て”マイコンメーター”です。

  地震(メーターに物が当たっても同じ)や長時間のガス使用でガス漏れと誤認し

  ガスメーターが自動停止します。

  ガスメーターを見て赤いランプがチカチカと点灯していたら、

  停止中ですので、リセットボタンを押して復旧させます。


5、給湯器本体のフィルターを見てみる

  これは、設置後直ぐにお湯が出ない場合に多いです。

  パイプの接着剤やシールテープのカスがフィルターに詰まっているなどです。


で、

今回あった2件の事案は

〇給湯器のコンセントを抜き差しで復旧(接触不良?だった)

〇ガス料金未納(全てのガス器具が使用できなかったのでガス会社に電話で確認)

以上でした。


そんなもんです。




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理不尽なクレームへの対処法

不動産を自主管理していると様々なクレームが寄せられます。

今回は、先日実際にあったクレームをご紹介します。


築50年の4階建てEV無し

2DKの築古マンション

そこに10月に引っ越してきた50代男性一人暮らし

実はコノ男性、入居前に仲介業者を通じて様々な要求をしてきました。

1、鍵は交換しているのか?←入れ替え制で交換しています。

2、鍵を2重にしたい←ご自由にどうぞ

3、マンションに犯罪者はいないのか?←把握していません

4、室内は消毒しているのか?←清掃程度です。ご自分でどうぞ

5、自殺などはないのか?←知っている限りはありません

6、防音はどうなっている?←築古ですから防音ってほどの設備はありません

あと二三個質問されたと思いますが忘れました。

こいつはマズイ奴だ・・・

そう思い、仲介業者さんには、

大家:あの~、大変申し訳ありませんが、
 
   ウチの建物では満足いかないと思いますので、

   他の良い物件をご紹介していただいたほうが・・・

仲介:いえ、予算的に厳しいんです。

大家:しかし、敷礼ゼロの築古物件ですので、

   お客さんが満足いく内容は無理なんですけど・・?

仲介:イエイエ、それは私がキチンと説明しますから大丈夫です!!


築古物件のエレベーター無し4階・・・・

今回を逃したら次に決まるのは半年後か??

うーーーん

片目瞑ります・・・


で、

入居してみたら


男性:おい!このマンションはどうなっとるや!!!

大家:どうされましたか?

男性:どうもこうもあるかい!!!

    ネコが居るやないか!!!!

大家:どこに居るんですか?

男性:どこやと!!!マンションに決まってるやないか!!

大家:だから、マンションのどの部分にネコがいるんですか?

男性:1階の駐輪場じゃ!!!

※うん?こいつ酔ってるか??

大家:〇〇さん、酒飲んでるのかな?

男性:少し飲んでるよ

大家:そうか、飲んで電話しとるんや?

男性:だから!ネコをどうにかしろや!!

大家:俺にネコを殺せって命令してるの?

    それともこの世からネコを消し去れとでも言いたいんか?

男性:契約書にマンションにネコが居ると書いてないやんけ!!

大家:ネコが居らんとも書いてないわな?

男性:なんやと!!!

大家:うん?なんや?気に食わんか??

男性:いや・・・気に食わんと言うか、猫は臭いが臭いから・・・

大家:今臭うんか?

男性:いや・・・夏とか臭くなるから・・・

※もうシドロモドロになってきましたので畳み掛けることに

大家:ネコに餌付けするなという手紙は出しておく

    ただな、酒飲んでこんな電話なんかしてきたらアカンやろ?

男性:えろうすんません

大家:次に酒呑んで電話したら追い出すからな!!気い付けや~

男性:わかりました・・・スンマセン・・・・


仕事が休みで昼間から酒呑んでいました。

酒を呑んでいるのが判った段階から、

タメ口・命令口調で接します。

そうすることによって、

本能的に”こいつとケンカすると負ける”と感じてくれて

口調がおとなしくないます。

ちょっとしたテクニックでした。


まあ、あまり参考にならんテクニックでした~ヽ( ´_`)丿


※コメント欄から非公開でやーさんの家賃滞納を質問された”たら”さん
連絡先が無いので返答できません。
回答をブログで公開していいんでしょうか?
再度連絡ください。 

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チャレンジしてみたもの・・・

先日退去のあった築古マンションの部屋なんですが、
DSCN2197.jpg
遠目では分らないのですが、

DSCN2198.jpg
近くで見てみるとタバコのコゲ後が1箇所ありました。

全体的にはキレイですので、

コノ程度で張り替えるのは少し勿体無い気が・・・

だって、この部屋は築古(築約50年)ですので、

敷金礼金ゼロにしているんです・・・


うーーーん

なんかいい物はないかな?とホームセンターを徘徊してみると

DSCN2199.jpg
こんなのがありました。

まあ、少しでも見栄えが良くなれば良いかと思い購入することに


ところが・・・・

DSCN2200.jpg
全然隠れていません(ノ_<)

やはりCFには無理があったようですね


だれかCFでこんなコゲ跡を隠す方法ってご存知無いですか??


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大家さん懇親会旅行in北海道

11月5日6日とブログで参会者を募集した『北海道定山渓温泉宴会旅行』に行ってきました。

もうね・・・

大変でした・・・

なんで、11月に入ったばかりなのに大雪が降るんだよ!!

DSCN2343.jpg
ホテルの宴会時間までは余裕がありましたので、

北海道在住の大家さんに物件を見せていただいたり、

観光案内などをしていただりと、道中を楽しみました。

DSCN2341.jpg
しかし、コノ日は積もるほどではなかったのですが、

札幌初積雪・・・

まあ、北海道在住の方は熟れているでしょ?と軽く考えていたのですが・・・


とは言っても、

ホテルまでは順調に到着し、

無題1
楽しい宴会♪

宴会場では、ブログでは書けない火災保険の活用法や

株などについて話しをさせていただきました。


もちろん、

宴会場の時間なんてアッという間に過ぎ、

部屋飲み宴会へ・・・

毎度毎度なんですが、

後半の記憶がまったくございません(っω・`。)

とは言っても半数の方が旅行リピーターの方ですので、

別に驚きもしていなかったとのことです。


翌日は、今話題のノースサファリサッポロへ
DSCN2346.jpg
コノ日は超積雪で大渋滞・・・

普通なら20分もあれば到着するはずが、

約2時間も掛かっちゃいました。

DSCN2347.jpg
入り口の立て看板

『全て自己責任です』

我々不動産投資家には聞きなれた言葉ですが、

一般の方からすれば少し引きます。


でも、

所詮脅しでしょ?


イヤイヤ、

結構ガチでした!!


無題4
生肉でライオンを釣ってみたり

DSCN2364.jpg
直接雄ライオンにエサをあげたり(結構迫力あります)


そこから別館のデンジャラスゾーンへ
DSCN2366.jpg
煽りまくっています。

中身も結構凝っていて

DSCN2367.jpg
ピラニアの水槽の上を渡ったり

DSCN2369.jpg
ワニの池の上を歩いたり

DSCN2365.jpg
こんなのもあります。

まあ、さすがに誰も食べませんでしたが・・・


大雪の中、楽しませていただきました。

その後、飛行機の予定時間がありますので、

新千歳空港へ向かったのですが、

飛行機の時刻が狂いまくりです。


私はJAL便で、

新千歳空港18時20分発関西空港20時35分着の予定が・・・

なんと!

新千歳空港22時30分発関西空港24時30分着に・・・

マジで???

マジでしたorz

空港で4時間待って

関空に着いたら電車もバスの全て無し

タクシーも行列・・・

どうしろって言うんだよ!!

結局奥さんに無理を言って迎えに来てもらいました。
(ホテルも満室)

しかし不思議だったのは、

誰一人JALに対して文句を言う人はいないんですね

少し前の時代だと、宿泊を求めたり

交通費を求めたりする人もいたと思うんですけどね

※昔のJALは宿泊を用意していたりしていなかったっけ??

それと、

トラブル防止のためなんでしょうか?

関空到着後の案内は一切しませんでした。

多少の案内があっても良いとは思うのだが??


そんなトラブルはありましたが、

非常に楽しめた旅行となりました。
無題2
ご参加いただいた皆様

又お逢いできるのを楽しみにしています。


まだ参加したことが無い方へ

みなさん大家さんですので、話題には事欠きませんよ

普段なかなか相談相手がいない大家業の愚痴を話したり

これから大家業を目指す人は、

成功のきっかけを先輩大家さんに聞いたりと

なにか自分のためになるヒントを得れますよ!


定期的に開催していますので、

ぜひ一度参加してみてください。


////////////////////////////////
今後の予定

平成29年1月8日(日)〜9日(月祝)※日程確定(予約済み)
和歌山(川湯温泉)で一泊二日でロッジに宿泊してバーベキュー&焚き火大会
費用は、宿泊・バーベキュー(夕食)・お酒・ツマミ・全て含んで8000円を予定


平成29年2月11日(土)〜12日(日)※日程確定(予約済み)
静岡県浜名湖のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで11000円を予定


平成29年3月19日(日)〜20日(月祝)※日程確定済(予約済み)
岐阜県恵那峡温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定

※すべて交通費・観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
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マンションに車が衝突

月曜日にこんな電話が入りました。


警察より電話があり、

警察:日曜日に大家さんが所有しているマンションに車が衝突する事故がありました。

   それで、運転手さんが警察に届出をされましたのでご連絡しました。

大家:え?衝突ですか??

警察:いえいえ、衝突と言ってもバンパーを擦った程度とのことです。

   今後の話し合いのために大家さんの連絡先を相手側に教えてもいいですか?

大家:もちろん良いですよ


話し合いをするにしても建物の被害状況を見ておかないと話しになりません。

さっそく現地に行ってみると・・・
DSCN2326.jpg
↑黒いシミ?バンパーの樹脂が付いている程度

え~

全然、大したことありません。

こんなの警察に報告しなくてもいいレベルだよな~

きっとマジメな人で、誠実な方なんだろう!と勝手に想像していました。


正直、コノ程度なら研磨すれば見えなくなるでしょうし、

手間代程度もらえれば十分です。
(謝罪だけでもいいかも??)


そして、その日の午後に事故を起した女性から電話が入りました。

ただ、何故かこの時代に『公衆電話』の通知着信です。


大家:もしもし

女性:すみません。日曜日に事故を起した者です。

※声からすると40代~50代女性

大家:あ、ハイハイ

   キズを見ましたが大したことないですね

   ところで、貴方はマンションの住民の方ですか?

※建物のキズはマンション駐車場(月極)の奥

女性:いえ・・・ちょっと用事で・・・

大家:あ、そうなんですか・・・

※入居者関係だとコノ時点で終わらせようと思っていた

女性:スミマセン・・・保険で直しますので・・・

大家:いや~、保険を使うほどの傷でもないですよ~

女性:いえ!お金が財布に3000円しかありません。

   どうやって生活していこうか悩むくらいです。


※え?何この人??イキナリなに言ってんだろ??

大家:そうなんですね・・・、

女性:私は大変なんです。

   そのところをご理解ください。

大家:はあ・・・・

   では、保険を利用されるんですね?

女性:保険会社から連絡させます。

大家:わかりました。

   最後にあなたの連絡先を教えてくれませんか?

女性:それはお答え出来ません。

   保険会社にお任せしていますので

※保険会社に任せるにしても、自分の連絡先程度は教えるものだろ?

大家:では、保険会社からの電話を待ってます。


こんな感じの方でした。

なんだろ?コノ違和感・・・

口では謝っているのだが、自分の連絡先一つ答えない。

コチラが穏便に済ませようと言っているに訳のわからない自分の主張・・・


まあ、被害と言っても大したこと無いし、

その小さな事故をワザワザ警察に届け出るくらいだから、

決して悪い人間では無いんだろう?

きっと口下手な人なんだ~と、思っていました。


と・こ・ろ・が・・・

その真相が判明したんです。


数時間後、保険会社より電話があり

保険:このたびはご迷惑をお掛けして申し訳ございません。

大家:いえいえ、大したキズではありませんので

保険:当社のほうで物損として対応させていただきます。

大家:そうですか、宜しくお願いします。

   ところで、少しだけ気になったことがあったのですが?

保険:なんでしょう?

大家:車の運転手さんから電話があったのですが、

   連絡先を聞いたところ『答えられない』との返答だったんです。

   それって普通なんですかね?

保険:それはご気分を悪くされましたね

   実は、当社は”レンタカーの保険会社”でして

   今回のぶつけた車もレンタカーなんです。

大家:え?そうだったんですね


そうなんです。

だから小さい事故でも警察に届ける必要があったんですね!!

これでわかりました。

誠実な奴でもなんでもありませんでした。


まっ、

保険で修理してくれますので、

いいんですけどね!


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Author:必殺大家人
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