控訴審(第3回目)

相続放棄の控訴審裁判(地裁)ですが、

本日、3回目の法廷が開かれました。
P9300077.jpg


ここで、被告側から亡くなった入居者の預金通帳の詳細の開示がありました。

無題
入居者(父親)が亡くなったのが平成27年4月18日で、

最終取引が平成27年4月20日に電話料金2031円だから、

相続人(娘)が預貯金を引き出した事実は無いとの主張です。


ところが・・・

なぜか、最終取引の部分以外はマスキングされており、

取引の詳細を隠しています。


念のため、法廷で被告弁護士に聞いてみたところ、

「プライバシー保護のため」との返答が返ってきました。


亡くなった方のプライバシー保護??

しかも、簡裁での本人尋問では父親との関係はよくなかったとの証言だったのに??

そんなに故人を思って行動するとは思えないのだが??


うーーーーん

やはり、この部分が気になります。

例えば、生命保険の引き落としがあったりするのかも??


まあ、疑えばキリが無いのですが、

もうこの部分で突っ込むしかないと思います。


という事で、

最後の手段として、

銀行通帳の明細を調査嘱託で開示請求してみたいと思います。


許可が出るか?微妙なところですが、

現状では娘が父親の金を使った証拠が何一つありませんので、

敗訴が確定してしまいます。


もう一息頑張ってみたいと思います。


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質問コーナー『隣人トラブル対応』

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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
件名:入居者さんの隣人トラブル対応について
--------------------------------
いつもブログを楽しく読ませて頂いております。戸建の大家をしている者です。
今回、入居者さんの隣人トラブルで悩みがあり、ご意見をお聞きしたくメールさせて頂きました。

私の運営しております戸建の入居者さんの退去理由を聞くと、お隣さんと騒音で揉めた為と聞きました。
入居者さんの周囲環境がうるさくて耐えられない訳ではなく、
入居者さんに対して隣人がうるさいと文句を言われることがあったようです。
また騒音だけでなく、入居者さんの庭木の水が少し隣人の敷地に入っただけでも揉めたりしたようです。

実は私自身、戸建の改装作業でも騒音クレームを入れられたりと少し神経質な隣人だと感じておりました。

私がその隣人とあまり関係も良くないこともあり、少し嫌がらせもあるんじゃないかと思っています。
(入居者さんに対し、家賃〇〇円も払ってもったいないわね、と言ってきたりもするようです。)

今後新しい入居者さんが入っても、また嫌がらせのような隣人トラブルで毎回退去されても困るのですが、
何か対応策を取れないか悩んでおります。

必殺様のご意見をお聞きできれば嬉しいです。宜しくお願いします。
--------------------------------
お答えします。

うーーん、
戸建てにしろマンションにしろ
近隣トラブルと言うのが一番シンドイですよね・・・

コレばっかりは、
質問者さん(大家さん)の性格(見た目の威圧感など)にも寄りますので
ベストの対処法がどれか?とはなかなか言いにくいのですが、

一応2通りの事例を書いてみます。


1、みんな仲良し世界平和

手土産を持って、隣宅へ行き謝罪する

大家:スミマセン~、大家です~
    
ウチの店子が色々迷惑かけたみたいで申し訳なかっかですね~

次は良い人を入れるようにしますので、今後ともお付き合い宜しくおねがいいたします~


なんて、心にも無い言葉で相手を好い気にさせておきます。

意外と、こういった人物は認められると嬉しがって、急に態度を軟化させることもあります。


2、全面戦争じゃ!文句あるなら俺に言わんかい!!

お前(隣人)のせいで、ウチの入居者が出てもうたやないか!

文句あるならいつでも言ってこいや!相手になったるぞ!

と、隣人に対して宣戦布告をしましょう!

当然、相手は些細なことで電話を掛けてきます。

そうなれば、動画を録画しながら交渉します。
(動画を録画しているのはミエミエで構いません)

で、相手が些細なことに対してクレームを入れてくる様を録画しながら

大家:では、あなたが正しいことを言っているのか?
    
このやり取りをテレビで流してもらいましょう!
   
そうすれば、あなたが正しいのか?間違ってるのか?
    
世間が判断してくれるんじゃないですか??

な~んて言ってあげれば良いんじゃないですか?

隣人が、「好きなようにしろ!」なんて言ったら、

それこそユーチューブなんかに投稿しても良いと思いますよ

(もちろんモザイク加工などが必要ですが・・・)

もし、隣人が電波系の方なら録画は凄く嫌がります。

ついでに、「いつも見張ってるからな・・・」なんて言うと発狂します。


あと、全面戦争パターンの時は、服装やクルマも考えましょう!

もっと完璧にするなら

こんなん誰が着るねん??と思うような服装がベストで、

出来れば、黒のベンツがあれば最高です。

そして友人など3人ほどで謝罪に訪問し、

一人が一人を罵倒します。

※もちろん筆文字で書かれた名刺持参です。

友人A:お前がいい加減な対応してるからお隣さんがご立腹なんじゃ!!

     謝らんかい!!!

友人B:申し訳ございませんでした・・・

友人A:なんじゃいその謝り方は!!!(頭を殴る)

     土下座せんかい!土下座!!

友人B:(土下座して)申し訳ございませんでした!

(友人Aも一緒に土下座して)申し訳ございませんでした!!

こんな感じの謝罪を一発入れます。


まあ、ココまでは中々出来ないと思いますので、

ケンカ上等なら最低限、

理論武装して論理的客観的に言い包められる位の話術は必要です。


殴られたら怖いな・・・

なんて思ってはダメです!!

殴ってくれないかな?位の気持ちで臨んでください。

※殴られたら即警察介入で一件落着です。


参考にはならないと思いますが参考までに



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業務用エアコン評価

夏の猛暑もひと段落過ぎて、

もう秋の風が吹き始めていますね!


そんな夏を終えて、

ポコポコとテナント物件で業務用エアコンの不具合が出てきています。


今日はそんな業務用エアコン(事務所・店舗などに設置している大型エアコン)の

各社を独自に評価してみようと思います。


ダイキン

価格:★☆☆☆☆
どのメーカーより2割3割は高い

故障対応:★★★★★
無理を言えば、当日夜でも来てくれる
どのメーカーよりも対応は早く、柔軟な対応をしてくれる。

故障率:★★★★★
20年くらいは平気で稼動
10年超でも故障修理対応してくれる

総合評価:★★★★☆
故障率の低さ・故障対応の素早さを考えれば、
飲食店など、エアコン無しでは業務が出来ない店舗などには最適
ただ、価格が高い・・・
しかし、故障時に営業補償しろ!と言わそうなところにはダイキンしかない
でも高い・・・・


東芝キャリア

価格:★★★★★
どのメーカーより一番安い

故障対応:★☆☆☆☆
対応は遅い。土日夜間などの対処は無し
無理を言っても一切ダメ
平気で修理に2~3日待たされる

故障率:★☆☆☆☆
今のところ、100%故障している
それも全てドレインポンプ
100%って構造的欠陥じゃないかと疑うが、
メーカーは認めない

総合評価:★★☆☆☆
安いだけが魅力
事務所など、故障しても1日2日は待ってくれるようなところ向き
決して飲食店などには設置しないこと


日立エアコン

価格:★★★☆☆
東芝より高くてダイキンより安い

故障対応:★★★☆☆
故障したことがないので不明

故障率:★★★★☆
まだ故障はない

総合評価:★★★☆☆
導入台数が少ないので、
全ての項目で評価がしにくいが、
故障は少ないように感じる。
価格も安く、信頼性も高い感じ


まあ、私個人の使用レビューですので、
そもそも比較対象件数が少ないのであまり参考にはなりませんが、
店舗(スナックなど)の設置で1台だけの場合は高くてもダイキンを設置し、
事務所や複数台取り付けの店舗は価格の安い東芝を設置しています。
(複数台取り付けの場合、1台が故障しても、もう1台で稼動出来る)


あまり参考になりませんが参考までに・・・


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質問コーナー『亡くなった方の預貯金』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:しろくま大家
件名:遺品整理等の費用
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いつも必殺様のブログで、たくさん学ばせていただいております。
また、セミナーの時には、いろいろとご教授いただき、ありがとうございました。
さて本日は、最近起きた困り事について質問させていただきます。

入居者(60代・男性)が、スーパーで買い物中に倒れ運ばれた病院で死亡しました。
1Rひとり暮らし、生活保護ではなく亡くなる当日までアルバイトをしていました。

保証会社は全保連に入っていましたが、保証内容は、家賃保証は亡くなった日まで、
残された荷物は遺品のため処理しないとのこと。

親族は兄弟4人で、1人は25年前に失踪、1人は死亡(Aさん)もう1人(Bさん)は相続を放棄するとのこと。
Aさんの親族も相続放棄とのこと。

現在、室内の荷物を廃棄することに対する同意書と家裁に出す相続放棄の書類を両者に送付済みです。
遺品処理と原状回復費を入居者が遺した通帳(3帳あり)から引き出すことは、今後 可能でしょうか。

長文になり申し訳ありません。
よろしくお願いいたします。
--------------------------------
お答えします。

この問題、私も直面したことがあり、
何とか預貯金を引き出せないかを模索したのですが、
無理でした(ノ_<)

念のため私の知識を書くと

1、死人を訴えることは出来ない
  家賃債務などがあるので、
  裁判で債務名義を取得して強制執行で銀行預貯金を差し押さえする方法を考えたのですが、
  死亡した人を訴えることが出来ないため、事実上不可能

2、親族に事情を話して預貯金を引き出してもらう
  預貯金を引き出すと相続したと考えられるので、
  親族が協力的な人で無いと不可能・・・
  でも、預金額次第では動いてくれるかもしれないので、
  通帳記帳くらいしてもいいのでは?

3、相続人を訴える
  裁判で相続人を確定してそこから引き出す。
  これも、余程財産が無い限り相続放棄をして終わりでしょうね・・・
  (10万円~20万円程度の預貯金だと面倒に巻き込まれるより放棄しちゃいますよね・・・)

結論!
他人が死人の預貯金を引き出すのは
事実上無理!!


と思われます(少なくとも私の知識では)


だれか、解決法知っていますか??

私も知りたいです。

※生前に公正証書を組むって言うのは現実的には無理だよね~


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放置自転車ロックの結末

先日からブログで書いている

マンションに駐輪シールが貼っていない自転車ですが、

チェーンロックして1週間が経っても連絡がなく、

自転車もそのままだったのですが、

ついに昨日、電話がありました。

電話:あの~、〇〇マンション404号室の山田京子(仮名)です・・・

大家:どうされましたか?

電話:あの・・・自転車の件で電話しました・・・

大家:はい?(最初なんの件かわからなかった)

電話:あの・・・自転車にチェーンが掛かっていて・・・

大家:あ~、山田さんのだったんですか!

電話:そうなんです~スミマセン・・・

大家:そうなんですね、いや~無断駐輪が多いんで駐輪シールを貼っていなかったんで

    部外者かと思いましたよ

電話:電話しようしようと思っていたのですが、夜の仕事でなかなか電話できなくて・・・

大家:そうだったんですね、ではチェーンの番号をお教えします。

    あと、駐輪シールをポストに入れておきますので、

    自転車に貼っておいてくださいね

電話:ご迷惑をお掛けしてスミマセンでした・・・


こんな感じの結末でした。

おそらく本人で間違いないでしょうし、

シールの理由もついつい後回しになったというのも本当っぽかったです。


まあ、どちらにしても円満解決できて良かったです。


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北海道旅行参加者募集!

夏の猛暑も過ぎ、

秋の訪れですごしやすい季節になってきましたね!


今回は、

北海道旅行を計画しました!


私のブログを読んでいただいている読者さんって

日本各地に居るわけで、

なかなか大阪からの旅行に参加できない方も多くいらっしゃると思います。


そこで、今回は現地集合でホテルにて宴会を行います。


旅行概要

【開催日】11月5日(土)~6日(日)

北海道札幌駅周辺集合 13時の予定(14時や15時などご相談ください)

北海道現地参加の方に乗せてもらい温泉ホテルへ(約1時間)

※現地集合でもOK

【行き先】定山渓温泉ホテルミリオーネ http://www.milione.jp/

ホテル到着後、温泉を楽しみます。

宴会場での夕食
(お酒ソフトドリンク飲み放題)

※簡単な不動産小話でもします。


その後、部屋で不動産談義大会


11月6日(日)

ホテル10時チェックアウト

ノースサファリサッポロへ観光

14~15時頃札幌駅で解散

大まかな概要はこんな感じです。


【費 用】2万円 (ホテル宿泊費・夕食宴会・部屋のみのお酒・朝食含む)

※現地までの移動費・ノースサファリサッポロ等の観光費は各自負担です。


ぜひご参加お待ちしています。

※先日仮申し込みされた方も再度申し込みお願いします。

【締 切】平成28年9月26日(定員になり次第締め切ります)


PCからは

https://ws.formzu.net/fgen/S48588448/

スマホからは

https://ws.formzu.net/sfgen/S48588448/


ご質問はお気軽に

hissatuooya@yahoo.co.jp まで


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オッサン滞納者とやり取り

きのう書いたブログのオッサン滞納者ですが、

実はまだ解決まで至っていません。(交渉中です)


滞納は始まり督促状も電話も無視する状態が続き

1か月、2か月、3か月が過ぎ、

そろそろ行動開始です。


滞納者に対しては、

2日に一度程度の割合で、

郵便ポストへ督促状を投げ込み
※他の用件で物件へ行ったり、近くを通った時などには必ず出していた。


しかし、なんの反応も示さない、

調停の呼び出し(1回目が先日開かれた)も来ない

2回目は10月中旬・・・

当然、家賃の入金もない・・・


ここらでガツンと行くしかありません。


まずは携帯に電話することに

1回目・留守電に切り替わり応答なし

即リダイヤル

2回目・留守電に切り替わり応答なし

即リダイヤル

3回目・コールののち、

入居:はい

大家:山下さん?(仮名)

入居:そうやけど

大家:管理会社です

入居:はい

大家:家賃の支払いはどうなってるの?

入居:今、収入がなくて払われへんねん

大家:そうなんですね・・・

   でも、電話一本入れるべきでは?

入居:電話しても払えと言われるだけやろ?

大家:だからと言って無視するのは大人としてどうなん?

   私は貴方から電話してくれると信じていた。

   だから家への訪問は控えていたんだけどな

入居:もう追い出されるんやろ?

   601号室の奴もこの間追い出されてたやん

大家:601号室の奴は、生活保護貰ろうて、

   競艇で使い込んでたんや

   しかも、入居して1回しか払ってへん

   そんな奴は追い出されて当然やん

   お宅は10年近く住んでますやん

   そんな、1か月2か月住んで滞納する奴と同じに扱うわけありませんやん

入居:そうか・・・

   そりゃ、スミマセン。

大家:夜遅くに家賃払え払えって、

   ワシ言ってませんやろ?

   お宅にはキチンと筋通しているつもりです。

入居:すんません・・・・

   でも、ワシ独り住まいやから安いところに引っ越そうと思って、

   荷物の処分もだいぶしたんですわ

大家:なんや、そうですの?

   確かにそこは独り住まいには広いし家賃も高いわな

   まあ、そういう考えならそれで仕方ありません。

   今月で退去予定ですか?

入居:その予定です。

大家:分かりました。

   引っ越しの日にちが決まったら教えてください。

入居:わかりました。すんませんでした。


こんな感じで話は終わりました。

このオッサンの仕事は廃品回収業らしく

仕事にあぶれているのも事実の様です。


ズルイ人間ではなさそうですので、

部屋に留まってもらって、滞納家賃をコツコツ回収するのもアリとは思うのですが、

本人の収入に家賃が追い付いていないのも事実で(家賃6万5000円)

安い部屋に移るのも本人のためかとも思います。
(エレベーター無なら同じ広さでも家賃4万程度で十分ある)


ここでポイント

回収は、怒鳴るだけが回収ではない

相手(滞納者)に、この人間は逆らうと損だと思わせる


今の時代に怒鳴っても、どうせ何も出来ないと相手は知っている。

それなら泣き落としではないが、

”正論”をキッチリ話し、逃げ口実を与えない。

そのためにも、

キチンと督促状を出して、

下準備をしておくんです。

※相手に督促を無視したという負い目を作っておく
 そうすると、話しを有利にもっていけるんです。

また進展があれば書きたいと思います。


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滞納中の入居者への対応

現在、家賃滞納で対応しているのは2件あるのですが、

1件は、生活保護を受給している女性(ジャバザハット似)


これは、生活保護の担当者と話し、

10月分の生活保護支給を振込みをストップして

窓口手渡しに変更したので、

支給日当日に窓口で捕まえることになりました。

まあまあ協力的です。


ちなみに、保証人になったことを否定している保証人ですが、

督促状も無視、

電話も無視状態です。


あはははヽ(´∀`)ノ


無視すれば無視するほど自分の首を絞めているのがわからないんだね~

最後には責任とって貰います。



2件目が今日のブログで紹介する人物で、

簡単なスペックを書くと

約2年前に購入した駅前1棟マンション(約1億5000万円)

購入時には既に住んでおり、

契約書などもそのまま引き継いで住んでいた。

入居者は約10年住んでおり、

50代男性一人暮らし

保証人は付いておらず、

その代わり保証金20万円がついている。


物件購入後1年は特に滞納もなく平穏に住んでいた。

それどころか、その部屋に雨漏れがあったりと

コチラが迷惑かけた事などもあったんです・・・


そうこうしている内に、

購入後、1年が過ぎた辺りで徐々に滞納が始まりだしたのだが、

滞納当初は、督促の電話をすると、

入居者:あ~ゴメンゴメン~入れとくから~

と、軽いノリで返事していたのだが、

1ヶ月遅れになり・・・2ヶ月遅れになり・・・・

そのうち、電話にも出なくなり・・・

督促状にも反応しなくなった・・・・

うーーーん

そうこうしている内に3ヶ月の滞納・・・


このタイプのオッサンは、

開き直り体質なので、

妙に突っ込ん督促すると突然夜逃げしたり

無い袖は振れん!と堂々と滞納する感じです。


そこで、こちらが取った対策は

1、家賃滞納調停を申し立てる

2、近くを通るたびにポストへ督促状の投げ込み

1の調停は時間がかかりますので、早め早めの行動です。

2のポストへの投げ込み督促は、実は重要で、この行為が直接対話の鍵なんです。

先日、このやり取りを滞納者としましたので次回ブログでは、それを書きたいと思います。


次回ブログに続きます。


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放置自転車ロックの結果

先日のブログで

何度、警告文を貼り付けても無視する無断駐輪の自転車があったのですが、

最終手段として100均で購入したダイヤル式のチェーンロックをしました。

その際に、私の携帯番号を書いた札を取り付けたのですが、

その後、連絡はありませんでした・・・

電話があった際に、入居者かどうか確かめるために、

常にマンションの入居者一覧表まで用意していたのに・・・

ロックして今日で4日経っても連絡はありません。

うーーん

どうするんだろ?

とりあえず現地へ行ってみることに

P9200027.jpg
ガーーン((((;´・ω・`)))

ロックされたまま放置状態だ・・・

P9200028.jpg
しかし、私の携帯電話を書いた札は無くなっていますので

自転車の持ち主は、この状況を理解しているはずで、

もし、持ち主がマンション入居者なら直ぐにでも電話してくるはずです。

そう考えると、

持ち主は入居者でなく部外者で、

文句をいう理由を模索中かな?なんて想像しちゃいます。


しかし、休みの間に何とかして持っていけよ!!

そのために、移動できるような形でロックしているんだからさ!

※柱などを通さずロックしている


まあ、近いうちに反応があると思いますが・・・


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無断駐輪へ制裁

駅前のマンションなのですが、

場所柄、駅を利用する人の無断駐輪が絶えません。


一応対策として、

入居者には駐輪シールを配り、

無断駐輪と区別しているのですが、

今回登場する自転車にはシールが貼っていません。


そのため赤色の紙に『警告』と題した注意文を自転車にホッチキスで留めているのですが、

何度『警告文』を取り付けても完全無視です。
DSCN2214.jpg
この自転車で、

もう10回以上は警告しています。


昼間は駐輪場に停めて、

夜なくなるということは、間違いなく部外者と思うのですが、

もし、撤去など強行手段をとって、

入居者だった場合は、揉める元ですので、

今回は、コレを使ってみました。

DSCN2220.jpg

100均のダイソーで買った番号式チェーン

これに私の携帯番号を書いた札を付けておきます。

所有者が電話してきて、

入居者の確認が取れれば、解錠の番号を伝えれば良いことで、

これがカギ式だと、現地まで伺わなければならなくなっちゃいます。


外部からの無断駐車なら、知るかボケ!で終わりなんですが、

入居者だとそういう訳にも行きませんもんね・・・


で、

1日待ってマンションに行ってみると
DSCN2221.jpg
やっぱり駐輪しています。

でも『警告書』はキッチリ無くなっていますので、

夜間に移動させているのは間違いないようです。


もう、制裁開始するしかありません。
無題
後輪部分にダイソーのチェーンでロックをして

私の携帯番号を書いた紙を付けて置きました。

さあ、どんな文句を言ってくるか楽しみです♪


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シャブ中?入居者

入居者さんより通報があり、

隣の住民がドアガラスを割っているとの通報がありました。


この住民は、以前より騒音などの問題を出しており、

何とか追い出したい入居者ではあります。


簡単なスペックは、

半年ほど前に入居した30代の生活保護者で、

保証人無し(保証会社付き)での入居です。


先日書いたブログで、

8月の家賃を『全額落とした』という言い訳をした奴です。

この家賃は保証会社が立て替えたので問題はないのだが、

問題は、騒音トラブルなんですよ・・・


当然ながら、保証会社は家賃以外のトラブルには感知しませんので、

自主管理をしている私は自分で対処するしかありません。


以前にも騒音問題で会ったことがあるので

入居者の容姿は知っているのですが、

モロにチンピラ風です・・・

※仲介業者は、マジメな方ですよ~って言ってたのに・・・

一応、警察へ相談して、

器物破損などの対処法がないか問い合わせたところ、

まずは警察官を派遣するので、

現場を見てから何かしら対処を考えるとの事でした。

まあ、警察官が来てくれて困ることはありませんので、

来てもらうことにしました。


さっそく、アパートを訪問してみると

警察官は到着していません。


玄関を見てみるとドアの引き戸が割れています。


取り合えず、

警察官は到着していませんが、

その前に声をかけてみると・・・

大家:ピンポーン!こんにちは~

入居:ハイ・・・

チンピラ風の男が顔を覗かせ

※メッチャ酒臭い

大家:管理会社です。ガラスが割れているとの事でお伺いしました。

   どうされましたか?

入居:ドアを開けたら勝手に割れタンや

   直してくれよ!

大家:こんなん、割れへんよ?

   自分で割ったんちゃうの?

入居:はあ?お前なに言うとるんや?

大家:イヤイヤ、俺も何百件と見てるけど、

   ドアを開けて勝手に割れるガラスなんか見たことあれへんで?

入居:なんや?俺を疑ってんのか?

大家:ウン!疑ってるで!

入居:なんやそのモノの言い方は!

大家:それは俺の台詞や!

   人様の物壊しといて何寝ぼけたこと言ってんの?

入居:あ?俺にケンカ売ってんの?

大家:そう思うんやったら、ケンカこうて(買って)みたら?

※ココでおまわりさん登場

警官:コチラかな、ガラスが割れてるのは?

大家:そうです。

警官:ガラスが割れてるわな~

   どうしたん?

入居:いや・・・何か割れて・・・

警官:割ったん?割れたん?

入居:いや、割ってしまって・・・

警官:なんで割ったんや?

入居:つまずいてしもうて・・・

大家:なんや!嘘やったやんけ!

入居:スミマセン・・・

警官:そら大家さんも怒るし自分で直さなアカンわな!

入居:あの・・・業者を手配してくれませんか?

大家:断るわ!自分で探して直してや!

入居:いや・・・自分、業者知らないんで・・・

大家:イヤイヤ、自分俺に嘘付いてたやん?

   そんな都合のいい話しあれへんやろ?

   自分のケツは自分で拭いてくれや

入居:・・・・

警官:ほな、これで帰ります~

大家:自分でちゃんと直してや~

帰り道、警察官に一言

大家:お巡りさん、さっきの奴の腕見た?

警官:どうしたん?

大家:メッチャ血管に痣ありますやん

   夜中に錯乱状態で騒いでるって言う話しやし

   シャブの前歴でもあるんちゃいます?

警官:え?そやの??

大家:周りの住民はみんな年寄りで怖がって110番出来ん状態なんです。

警官:遠慮せずに110番するように言っといて

   コッチもちゃんと対処するさかいに

大家:宜しくお願いします。


周りの入居者は年配でおとなしい人ばかりなのに、

変なのが入っちゃいました。

やっぱり若い生活保護者はダメですね・・・

なかなか入り手のない古い木造アパート(1年空室)でしたので、

賭けで入れてみましたが・・・・

ハズレでした・・・


警官が来る前にケンカを売って、

相手が挑発に乗ってきて、

手の一つでも出してくれれば、

傷害罪で引っ張ってもらい、

強制退去で終了だったんですが、

そう上手く行きませんね~

チンピラなら手を出せよ!!

根性なしが!!!


あ~あ、

まだまだ解決は先の事となりそうです。


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質問コーナー『消防点検』


□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:ピノキオ
件名:消防点検報告
--------------------------------
必殺様。貴ブログを毎回欠かさず拝見しています。
当方都内で棟内居住でマンション1棟自主管理している高齢者大家です。
消防暑から消防設備点検を提出せよとの知らせあり、点検業者から見積もりを取りました。
でも結構高いことや、半年に一度の点検義務を言われ、コスト負担に悩んでいます。

15棟も所有される必殺様は、如何に対応されているか気になり、
過去ログでも探しましたが見当たりません。
そこで必殺様が、消防点検の報告頻度とコスト負担を、どのように対応されているかをアドバイス頂きたく、
初めてのメイル差し上げました。御教示いただければ幸いです。

最後になりましたが、
必殺様には今後とも多くの大家様の味方になって頂けるよう、一層のご活躍とご健康を祈っています。
--------------------------------
お答えします。

消防点検ねえ~
質問者様は、何年大家業をしているのか記載がありませんので分からないのですが、
所有から3年程度で消防署から点検報告書を提出しろとの手紙が届くようです。

これも物件の用途で厳しさが違うようで、
普通のマンションだと、
消防署署員が直接訪問して指導していくまで5年程度は引っ張れると聞いたことがあります。
これが、商業ビル(スナックや風俗が入るような雑居ビル)だと、
3年程度で、直接訪問されて指導され
それでも無視を続けると建物使用停止命令が出るようです。

相手は”お上”ですので、
おとなしく従うしかないのですが、
こちらも借金を抱えてでの身分ですから、
出来るだけ経費を抑えたいと思うのは当然ではないでしょうか?

そこで、調べたことがあるのですが、
消防点検って自分で出来ないのかな?

結論から言うと、現実的にはほぼ無理です。
資格が実技など経験者に限られたりします。

結局、専門業者にお願いするしかないのですが、
会社によって金額がメチャクチャ違ったりします。
なので、合い見積もりは絶対必要だと思います。
※やはり警備会社や管理会社などを通すと高い

それと、消火器の交換など技術も資格も要らない部分は自分で交換しています。
それだけで数万円変わってきます(マンション全体では数十本になるため)

まあ、四角四面にする必要性は感じませんがね・・・


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敷金返還請求第1回目裁判

強欲大家への敷金返還裁判で、

第一回裁判が開かれました。


少額訴訟で訴えていますので、

和解前提かと思いきや、

裁判官の裁定で通常訴訟へ移行


そのため、

今回は和解の話しは一切出ず、

裁判官による裁判の進めかたの説明があり、

原告・被告ともに主張する部分をまとめるようにとアドバイスがありました。


ちなみに

被告側は大家本人(70代女性)と士業らしき男性

互いに一言も交わすことなくテーブル(ラウンドテーブル)を挟んで対峙するのですが、

裁判長は超原告寄り!


(原告被告が居る前で)

この裁判は、もう決まったようなもんだね~

なぜかと言うと、

この賃貸借契約は3年の定期借家契約だよね?

で、原告は3年の契約期間を満了して退去してるんだよね?

そして、賃貸借契約書には「解約引き28万円」と記載してますよね?

これは”敷引き”と考えるべきではなく、

中途解約に対しての違約金と考えるのが普通じゃないかと思うんだよ

現に敷引きに関しての記載が契約書のどの部分にも無いからね

ということは、借主である原告がどのように思っていたかによって

全然結果は変わるよね?

原告はその辺りの認識を主張してください。


それと被告は、

写真を何十枚と提出していますが、

何の説明も付けていません。

これでは何を言いたいのかサッパリ解かりません。

全ての写真に何の主張をするのかハッキリしてください。

次回からは、

この様な指導はしません。

なので、各自が責任を持って主張してください。

以上!


もうね、

勝負あった!って感じですよ


そうか~

定期借家契約だったんだよ!

確かにこの契約書だけみると

中途解約に対してのペナルティーと取れるわな

うーーん

ナイス!裁判長!!


次回、裁判口頭弁論までに

1、敷引きとしての認識はなかった主張

2、犬は土間でゲージに入れて飼育していた主張(写真つき)

3、大家が如何にいい加減な請求をしているかの主張
 (請求ごとに金額も内容も変わる)

こんな感じで攻めたいと思います。


何度も書きますが、

この大家は契約書通りに、

敷金33万円の内28万円を引いて、

5万円を返却しておけば、こんなこと(裁判)にならなかったのに・・・

自業自得です。


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北海道旅行(仮)募集

先日は必殺旅行in熊本を開催し、

大勢の大家さんと交流が出来ました。

で!

次の企画です。

今考えているのは、

11月5日に北海道の定山渓温泉

※全国各地から札幌に集合し、そこからレンタカーでホテルへ移動

※北海道の方は、直接ホテルへ

温泉を一通り楽しんだ後はで宴会場を借りての大交流会
(必殺大家人のミニセミナーなども企画中)

その後、部屋では必殺旅行名物のぶっ倒れるまで飲みまくれを開催

翌日は、

超デンジャラスとのウワサがあるノースサッポロへ行こうと思っています。

どうなんだろ?

行きたい人いますか?


宴会場を借りる関係で、少数だと開催が難しく、

予定では20名以上なら開催しようと思っています。


とりあえず(仮)申し込みという形で募集してみます。

https://ws.formzu.net/fgen/S48588448/

9月13日締切(もちろん仮予約ですのでキャンセル料など掛かりません)

費用は、

一泊二日の宿泊(男女別相部屋)(夫婦・恋人は二名部屋をご用意)

宿泊費・宴会場での飲食・朝食

以上で2万円です。

※各地から札幌までの旅費や観光などの費用は自己負担です。


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質問コーナー『裁判の進め方』

前回、質問を寄せられた方から

続報が届きましたのでお答えしたいと思います。


□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:シス
件名:調停の件
--------------------------------
必殺大家 様

以前に現状回復費用の調停について質問させて頂いたシスです。
昨日 人生初の調停に臨みましたが
相手方が来ませんでした。
電話もして貰いましたが繋がりませんでした。

2人調停委員の方と今後の進め方について話をしましたが
1人の方が 
相手は生活保護なんだから市役所に言ってみたら とか
裁判までする気あるの? とか
どうもやる気が無いと言うかめんどくさそうだと
私は受け取れました。

もちろん
どれだけ酷い部屋で
どれだけ現状回復費用がかかり
大家にとって死活問題かを訴えましたが・・・

もう一度呼び出して貰い その間に
何度も手紙や電話で調停に来るように督促します。(私が)
と言って次回10/18に日時が決まりました。
※ここは裁判所に電話をお願いした方が良かったでしょうか?

次来なかったから少額訴訟にもって行こうと思います。
3回目も調停に呼び出して貰おうと思いましたが
どうも1人の調停委員がめんどくさそうでしたので・・・

この様な対応で良かったでしょうか?

ご教授頂ければ大変助かります。

以上宜しくお願いします。
--------------------------------
お答えします。

出廷しませんでしたか~
残念ですね・・・

あと一度出廷しなければ、少額訴訟ではなく通常の訴訟を選択してください。
だって、ワザワザ少額訴訟にする意味がまったくありません。

訴訟文章も印紙代も切手代もすべて一緒なんです。
それを”少額”ってついちゃうと箔が落ちちゃいます。

それと調停委員の対応は最悪な奴ですね!

私の考えですが、調停委員というのは、
そこそこ属性の知識人がなっているのですが、
ハッキリ言って経験豊富な方というより
お人好しの高学歴者って感じかな??

なので、生活保護者=社会的弱者=生活困窮者
大家=金持ち

という図式を簡単に描いちゃいます。

私は、この様な調停委員に当った時は、
地主系大家ではなく、借金して大家になった
正当な請求を裁判所を通じて行っているつもりだ

請求金額に問題があるのであれば、
あなたから指摘されて当然だが、
偏った見方で判断するのは止めていただきたい。

現にこの生活保護者は、
裁判所で話し合うという公明正大な手段を放棄している
コレでも貴方は生活保護者を庇うのか??

なんて言った事ありますよ(゚∀゚)
まあ、債務者へ対しての愚痴なんですけどね!

おそらく、この生活保護者は
次回の調停も出廷しないでしょうし、
訴訟も無視するかもしれません。

債権回収と言うのは、
実は債権者に支払う気を起させるのが全てで、
漫画”カイジ”の様な強制労働施設に放り込むなんて
現実的に不可能ですよね?
※一部タコ部屋という存在はありますが・・・

そういう意味では、
次回、調停に出廷するように促すのは良いと思います。
※裁判所は呼び出し状を出すだけで電話などで促してはくれません。
 調停室から電話を掛けてくれるのは、あくまで調停委員の裁量です。

お前が出るとこ出ろと言ったんだろうが!!
逃げるのか!!

なんて言うのはありと思いますが、
質問者さんの電話に出ることはないと思うんですよね・・・

最終手段は、
訴訟に移行し、判決をとり
直接訪問で本人を捕まえて、
お前の言ったとおり判決文を取ってきたぞ!と凄むくらいですね・・・
それで、好きにしてくれと開き直られると終わりですが・・・

また進展があればご連絡ください。


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強欲大家から意味不明な書類届く

9月12日に裁判が開かれる敷金返還請求裁判ですが、

少し進展がありました。

※今までの流れはカテゴリの強欲大家を読んでください。

まず、

裁判所から連絡があり、

なぜか少額訴訟から通常訴訟に移行したとのこと

え?なんで??

裁判所に「被告が希望したのですか?」と聞いたのですが、

被告が希望したのではなく、裁判官の判断との事

へーーー

そんなことあるんだ??

少額訴訟=話し合いでの解決ですので、

裁判官は話し合いでは解決できないと判断したんだろうか??

まあ、いいけど


そんな昨日、

被告から新たな答弁書が送られてきました。

約30ページにも及ぶ大作です。
image1_20160907123952d78.jpg
image2_20160907123951d42.jpg
image6.jpg
原状回復のガイドラインのコピーと、

室内を写した写真(約50枚)

しかし、

そこには何の主張も説明もありません。


これを送ってきて何を主張したいんだろ??

答弁書だすならキチンと主張を書けよ!!

意味わかんないだろ!!


おそらくなんだけど、

弁護士などの専門家に相談したんだが、

依頼までしていないから弁護士も適当に

あ~、現状回復の判例と証拠として室内の写真を出しておけば良いと思いますよ~

なんて聞いた大家が、

何の主張もせずに資料だけ送ってきたんでしょうね・・・・

少しは勉強しろよ・・・

まあ、いいけど


原告側の方針が決まりました!!

大家側は超攻撃的で悪質な請求をしてきていますので、

基本的には判決ありきで、

和解なら敷金33万の内、

10万程度引いた23万の返金で交渉予定です。


さあ!

まもなく第1回目の口頭弁論が開かれます。

楽しみです。



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滞納継続中

8月22日のブログで、生活保護受給者が家賃を滞納している記事を書きましたが、

その後、

何度か督促状を出したり訪問したり、

連帯保証人へ連絡したり、役所の担当者に連絡したりと

一応、一通りの督促行為を行いました。

※不便な部屋と身元が固い保証人のため、強行手段は取っていない。
 出て行かれると困る

9月に入れば入金するだろう?程度の考えだったのですが、

本日現在、入金も連絡も一切ありません。

6月1日に振り込んで以来、1円の入金も連絡の一つも無い状態で進んでいます。


うーーーん

これは完全に開き直りでしょうか?


1ヶ月2ヶ月程度の滞納なら目を瞑りますが、

3ヶ月連続滞納となると尋常ではありません。


そこで、

先月(8月下旬)に電話で相談した

役所の生活保護の担当者へ電話することに

大家:先月電話した大家です。

担当:どうされましたか?

大家:実は、9月は入金するだろうと思っていたのですが、

   今日現在入金が無くて困っているんです・・・

担当:え?そうなんですか!

   大家さんから相談を受けて直ぐに本人へ電話したところ

   必ず支払うと言っていたんですけど・・・・

大家:そうなんですね・・・

   滞納の理由とか言ってましたか?

担当:なんか、知り合いにお金貸して返って来ないとか言ってましたね~

大家:そうですか~

   私も1ヶ月2ヶ月の滞納程度なら厳しく言わないのですが、

   3ヶ月連続で滞納していて1円の入金もなく、1本のワビの電話もない

   ちょっと異常事態だと感じたので相談させていただきました。

担当:そうなんですね、

   こちらとしては本人に指導していくしかなくて・・・・

大家:代理納付の制度はないんですよね?

担当:そうなんです。当市は代理納付の制度はありません。

   しかも家賃の支払いは本人に任せるという国の指針があって、

   我々(役所)も迂闊なことを言えない立場なんです・・・

※担当者は申し訳なさそうな口調

大家:そうなんですね、

   しかし、大家としてじゃなくイチ国民として納得いかない部分があって

   この生活保護者は国(地方自治体)から家賃も生活費も支給されているわけですよね?

担当:そうです。

大家:で、支給された家賃を私的に使い込んでもお咎めなしですよね?

担当:まあ、そういった(滞納)事実があれば生活保護費の支給停止もあります。

大家:でも、他の自治体に行けば(引越し)、また支給されますよね?

担当:まあ、そうなりますね・・・(横のつながりは無い)

大家:それってズルイ奴が私腹を肥やしているってことですよね?

担当:制度ですので、しかたない部分ではあります。

大家:本当に困って飢え死にする人間がいる一方で、

   こんな風にシステムの隙を突いて私腹を肥やす奴がいる矛盾

   私はこのままでは日本がダメになると危惧しています。

担当:まあ、私もイチ日本国民として腹ただしいことだとは感じています。

   なので直ぐに本人(滞納者)に電話して指導させていただきます。

大家:宜しくお願いします。

10分後電話が掛かってきて。

担当:さっそく電話してみたのですが、

   何度電話しても出ませんね~

大家:そうですか・・・

担当:これで今月も家賃入金もなければ、

   10月の生活保護費の振込みを停止して窓口に来させます。

   そのときに来ていただければ・・・

大家:ありがとうございます。

   では、また下旬に結果を連絡させていただきます。


役所の担当の方は、

規則(プライバシーの問題や国の指針)の狭間で、

何とか解決策をと協力的はありました。


まあ、それでも出て行かせる考えは全くありませんので、

キツイ取立てはするつもりはありません。
(夜訪問したり、安否確認で警察を呼んだり)


目標は、また家賃を支払い始めて、

ダラダラと住んでくれることです。


あと5年ほど住んで、

家賃が1年分(50万)ほど溜まったら、

本格的に取立を開始して、すべて回収してやります。

てへ(´∀`*)


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トイレタンクの注意点

ブログでも何度か取り上げている洋式トイレの水タンクですが、

様々なパターンでトラブルがおきます。

今回は、水がチョロチョロと流れて止まらないという事例です。

さっそく訪問して原因を特定します。
DSCN2159.jpg
なんの変哲も無い普通の洋式トイレです。

マンションが築28年ですので、

このトイレもおそらく製造後28年経ったものでしょう


とりあえず問題点を探ります。

DSCN2154.jpg
タンクの蓋を開けると、

ボールタップが緩んでいるのか?

オーバーフローして水が溢れています。

原因はココで間違いないみたいです。


さらに詳しく見てみると問題点が2点見つかりました。
DSCN2155.jpg
1点は、ボールタップのボール部分が故意に上方に折り曲げられています。

おそらくコレは2番目の問題にもつながるのですが、

このタンクは構造的に問題があって、

タンク内側の断熱材が内側に膨らんできて、

ボールタップに干渉してしまい(引っかかる)

ボールタップが上に上がらない現象がでます。

そこで以前、同じ現象のタンクで断熱材をカッターで切り取り

ボールタップとの干渉を回避したことがあったのですが、

そうすると今度は、冬場にタンク自体に結露が発生する事態が発覚しました。

ですので、今回はタンクの断熱材はそのままで

ボールタップのみの交換で対応することにしました。
DSCN2157.jpg
今回使うのはコレ↑

SANEIのV56-5X-13です。

DSCN2156.jpg
見ての通り、ボール部分が小さくてコンパクトです。

DSCN2158.jpg
交換したところです。

見ての通り、断熱材と干渉しません。

今回はコレで終了です。

うまく対処できたと思います。


参考になれば幸いです。


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熊本旅行に行ってきました!

土日で熊本へ旅行へ行ってきました。

今回は、

神奈川・名古屋・滋賀・京都・大阪・兵庫・岡山・広島・松山・福岡・長崎と

各地から参加され熊本に集合しました。


台風の影響で数名の方がキャンセルになってしまいましたが、

こればっかりは天候ですので仕方がありません。


DSCN2168.jpg
朝07:39分発博多行き新幹線こだま
DSCN2170.jpg

新大阪から博多まで、各駅停車で約5時間です!

新幹線車内
新幹線の中では恒例の”新幹線宴会”

朝から飲みっぱなしです!

岡山・広島と途中で合流していきます。

皆さん大家さんですので、

不動産談義で盛り上がり、

5時間なんてアッというまで博多到着です。


博多で九州の大家さん(福岡・長崎)の方々と合流し、

レンタカーで熊本へ向け高速を走らせました。

心配されていた台風の影響も全く無く、

2時間30分程度で熊本へ無事到着
DSCN2172.jpg


熊本では、熊本大家の会の皆さんと合流し

懇親会
総勢約60名の大宴会となりました。

宴は1次会から二次会へと進み、

ホテルに帰る頃には深夜1時を回っていました。

さすがに朝の7時半から飲み続けていましたので、

部屋に入るなり意識を失っていました~


翌日は、被害の大きかった熊本城を見学
DSCN2176.jpg
まだまだ手付かずで、

ほとんど城内には近づけない状態でした。

集合写真
熊本城をバックに集合写真

その後、

益城町復興屋台へ
DSCN2178.jpg
ところが・・・

DSCN2177.jpg
ガーーン((((;´・ω・`)))

台風の影響でお休みです。


しかたないので、

私の大好きだった北熊ラーメンへ
DSCN2179.jpg
マジで美味いです。


その後、

熊本へきた本当の目的である物件見学へ

DSCN2181.jpg
プレハブで作ったトランクルームを見学

1棟60万ほどと意外と安く

それも常に満室で回っているとのことでした。


手もほとんど掛からないので、

1室当りは低額ですが、

結構良い利回りです。


その後、

台風が徐々に近づいてきているとのことで、

早めに切り上げ博多へ向かいしました。

新幹線も運休になることなく

無事帰宅できました。


参加いただいた皆様、

ありがとうございました。

またご一緒出来るのを楽しみにしています。


残念ながらキャンセルされた皆様

ぜひ、次回の参加をお待ちしています。

メチャクチャ楽しかったですよ!


懇親会に参加いただいた熊本の皆様

お酒を酌み交わし楽しいひと時をありがとうございました!

地震に台風と大変とは思いますが、

影ながら応援しておりますので、

頑張ってくださいね!!


参加されたことがない方へ

必殺旅行では、

大家さん同士の親交を深めるため

定期的に旅行を企画しています。

営業活動などは一切ありません!

老若男女が参加していますので、

ぜひ次回は参加してみてください。

不動産に興味のある方ばかりですので、

自然と話しも盛り上がりますよ!!


まだ企画段階ですが、

次回の必殺旅行は、

現地集合で北海道札幌辺りを検討しています。

ホテルで宴会をして、

超マニアックサファリパークで噂の

ノースサファリサッポロに行ってみたいと思います。

また、詳しい企画が決まり次第、告知しますので、

ぜひ、参加をご検討ください。


★業務連絡★
熊本旅行をキャンセルされた方へ
返金手続きを近日中に行いますが、
振込み手数料は差し引かせてください。


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件名:いわくつき の土地
--------------------------------
 必殺さま
いつもお世話になります。
大変参考になる内容で勉強になります。

売り地看板5年以上の更地があります。 
持ち主は競売で手に入れ古家を壊し更地にしました。  
その古家なのですが 赤子を縁の下に放置しつづけ ワイドショーでもとりあげられた
いわくつきの物件なのです。 
利用価値のある土地ですので安く売ってくれるのなら考えてしまいます。 
必殺さま はこのような いわくつき物件のお話が来た場合 どのようにお考えですか? 
--------------------------------
お答えします。

この事案を判別するのに凄く参考になるHPがあります。

http://www.retio.or.jp/attach/archive/82-118.pdf

心理的瑕疵の取引事例や判例が載っています。

とても解かりやすく解説されています。


しかし、現実的には難しいんじゃないでしょうか?

例えば、

駐車場としてや、老人施設などなら気にならないでしょうが、

戸建て用地やアパートなど、

一般に人が住む用途では、厳しいと思います。

だって、赤子ですよ・・・

周りの住民は30年経っても覚えていそう・・・


これが老人のミイラ遺体なら、

私は気にしませんが・・・


例えば、

家がまだ建っていたり区分マンションなら、

格安で手に入れて、

外国人に安く貸すのもありだと思います。
(メチャクチャ利回りがいい)

実際、それに特化して投資している方もいるくらいです。


まあ、上記の判例事例をよく読んで判断してください。


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新幹線に乗り遅れないように気をつけてください!


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調べてみるものだ

入居者さんより

トイレの水がチョロチョロ流れているとのことで連絡がありました。

さっそく行ってみたところ、

やっぱり便器からチョロチョロと流れています。

こういった場合、フロートバルブの劣化がほとんどで、

交換すれば済む話しです。

ところが・・・
DSCN2153.jpg
なんじゃコノ、フロートバルブは??

まったく初めて見るタイプで、

交換方法なんて解かりません。

※この部屋は元オーナールームで、当時最高級の便器を入れていたと思われる。
 その他の部屋は、普通の便器

うーーーん

ここ一部屋だけだし、無理して壊してもダメだしな~

業者にお願いしないといけないかな??

DSCN2152.jpg
TOTOのROMANCIAです。

でも、一応ネットで調べてみようかと思いググってみると・・・

http://www.toto.co.jp/aftersupport/solution_t/01_3.htm

ありました!!

フロートバルブの交換方法が!

スゲーぞTOTO

さっそくパッキンの品番を調べて水道部品屋さんへ行くと

1つ100円で売ってました。

さっそくマニュアルに従い作業すると簡単に交換でき

ものの5分で終了です。

少しの努力で、

業者さんに掛かる費用約10,000円が浮きました。

日当1万円!

良いじゃないですか~ヽ(´∀`)ノ


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Author:必殺大家人
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