ハト処理

入居者さんより

ハトの糞がエントランスに降ってきて迷惑だと通報がありました。

さっそく現地に行ってみると
DSCN2057.jpg
確かにハトの糞が落ちています。

このマンションには以前から二羽のハトが住み着いており、

カラスの人形や、巣を作れないようにトゲトゲの対策グッズを置いたりして

ハトが近づかないように対策をしていました。

DSCN2055.jpg
最上階を見に行くと

DSCN2056.jpg
巣を作っています。

しかも卵まで・・・

トゲトゲになっているのにも関わらずにです!

凄い根性だな~、と関心したのですが、

心を鬼にして巣を撤去しました。

DSCN2058.jpg
これも仕事なので許してください(。´・(ェ)・)


こんな作業も大家の仕事です。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

スポンサーサイト

質問コーナー『近隣住民の異常行動』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:悩める近隣住民
件名:異常行動による近所迷惑
--------------------------------
必殺さん、初めまして。
不動産には関わりない学生ですが、いつも楽しいブログを拝見しております。
近隣トラブル時の対処についてアドバイスを頂けないでしょうか。

私は持ち家に住んでいるのですが、
隣の敷地(と言っても田舎なので家一軒分離れた近所)に築50年前後の文化住宅があります。
もともとは8戸のぼろアパートで10年くらい前まではほぼ満室だったのが、
最近では時代の流れと地域的に2階の4戸しか入っていない状況です。
それぞれが独り身の60前の身体障害者、70手前の男女の高齢者、
そして角部屋に50代の作業員が借りているようです。


本題に入りますと数年前から時折、
昨年辺りから日常的にアパートから音楽が聞こえてくるようになりました。
初めのうちは単発か続いてもそのうち飽きるだろうし、
その前に(本当の意味での)隣室からの苦情で止めるだろうと楽観してましたが、
現在も止める気配がありません。
音の方向や近所の噂から、大音量で演歌を聴いているのは角部屋のヤカラとのこと…。

屋根屋だか設備屋の親方の元で使われているんだか、
夜間工事だの日雇いだとか聞きますので天気の悪い日には仕事がなく、
交通の便も悪いうえ本人は車も無いのでたいてい家に篭っているようで
午前中から夜まで休みながら大音量を垂れ流しています。
こちらは新しめの戸建なので通常なら防音面はしっかりしているはずで、
その部屋に直面した隣というわけでもないのですが、室内にいてもハッキリ聞こえます。
二重ガラス窓を閉めていても室内のテレビよりも演歌の方が歌詞がわかるほど…。
(窓を開けた方が雑音があって聞こえにくいくらい。)
そのうえ酷いときには平日でも連日、土日などの休日も演歌が流れており、ゆっくり休めません。

庭先に出たら盆踊り会場や学校の校庭での放送のような感じで、
道路を自転車や散歩で通る人も驚いてキョロキョロするほどの異様さです。
大音量と言うよりも爆音?

我が家でさえもこんな感じなので同じ建物の中では悲惨と思っておりましたが…。
事実、昨年の秋に爺さんが消え(近隣のスーパーにはいるので退去?でもアパートの周りで目撃情報あり)、
先月には婆さんも退去されたようです。
最近になって爺さんに話を聞いた人によると、「大家に相談してもダメだった。
(最近まで入居していた)婆さんはいびられていた」ような話をしていたらしく、
世代からして住人が直接注意もしているのだと思いますが、
私たち外部から見えないところでも注意したことによる嫌がらせ?を受けていたのではないでしょうか。
ただの非常識なのかそれとも病気なのか。
「大家でもダメ」というのは大家が何もせず使えないのか、
大家が入ってもダメだったなのかは判りませんが、残るはキチガイともう一世帯。

隣の敷地と記載したのも、実はアパートの前に大家が住んでおり、
同じ敷地内にいてこの状況なので摩訶不思議…。
その借地の長期契約が切れ最近は地代を支払い続けているという話も聞くので、
大家夫婦の年齢からしてまあ10年後には"ナクナッテイル"はずですが、それまで我慢するのも…。

大家さんが注意を入れているのかまでは分かりませんが、
ヤカラや大家がいても流さない時期もあったりして気まぐれなのかよく分かりません。
ちなみにこの大家、近所では変わった夫婦と言われており、
お調子者で都合が悪くなるとぷいとしてどっかに行ってしまいます。
それで頑固な世代の70歳手前です。


話は長くなりましたが、
多く所有されている必殺さんのところでも文化住宅はもとより
マンションの方でもこういうどうしようもないヤカラはいらっしゃるのでしょうか。
物件内の近隣ではなく、アパートの隣近所からの苦情などはあるのでしょうか。
トラブルに対しどのように扱っているのでしょうか?
(ブログに出てくるような楽しいお話としてもあるようなら聞いてみたいです。)

お忙しい中、アパートに直接関わりのない他所まで巻き込んだ悩み事ではございますが、
こういった状況ならどのように進めていけばいいのか、
どのように話を持って行くべきなのか大家さんの視点でお教え下さりませんか。
通常の大家さんの場合と、変な大家の場合である場合には、とかも。

とりあえず、不気味な住人と変わった大家なので何も伝えておりません。
読むだけでも面倒かと思われますが、勉強が捗らず…よろしくお願い致します。
--------------------------------
お答えします。

近隣の異常者・・・、大変ですよね?
賃貸なら引っ越してしまえば終わりですが、
持ち家となるとそうも行きません。

今回お答えする内容は一部の方には不愉快かもしれませんが、
現実的な対処法を書きたいと思います。

絶対にしてはいけないこと
質問者さんは持ち家とのことですので、
文句を言っているのが自分と分からないようにすべきです。
追い出された腹いせに復習をしてくるとも限りません。

では、どのように対処するのか?

1、大家へ苦情の手紙を投函する(郵送でもいい)
  その際は、差出人は「近隣住民」や「〇〇町被害者の会」とか
  匿名にしてください。
  それを何度も何度も文面を変え、しつこく出してみましょう
  最後のほうの文面では、大家への損害賠償も検討するなどの一文をいれたり・・・・
  それによって大家が弁護士などの専門家に相談して対処してくれれば一番です。

2、警察へ通報
  警察は100%通報者の情報を相手に伝えません。
  24時間営業で、しかも無料ですので使わない手はありません。
  遠慮せずドンドン110番してください。

3、本人へ手紙
  本人へも手紙を郵送します。
  貴殿の迷惑行為は刑法何条により条例違反となります。
  コレ以上騒音行為を続けるのであれば、検察庁へ被害届を提出することになります。
  など、適当にそれっぽい文章を送り付けましょう
  もちろんその際も匿名で「〇〇町迷惑防止委員会」など適当な名前で行ないます。

4、それでもダメなら自治会など
  地域の自治会などの協力を得るのも手です。
  根性のある自治会長などなら徒党を組んで迷惑行為をしている人物へ直接話しをしに行ったりします。
  迷惑人物へ直接折衝をしなくても、役所や警察へ団体で改善を求めたり陳情してくれたりも期待できます。

5、ケンカ上等なら
  ビデオカメラで録画しましょう!
  相手が録画しているのに気付いて突っかかってくるでしょうから、
  それも全て録画しておきます。
  非常に生々しい絵が撮れるでしょうから、
  それをテレビ局へ投稿してみましょう!
  おそらく取材に来てくれますよ
  もしテレビ局が興味を示さなければ、You Tubeに投稿するのも良いかも知れません。
  ネットで炎上したら世論が動いてくれます。

とにかく騒ぎ立てて行動を起してください。
大音量を出しているのが”異常な行為”だと言うのを相手に分らせないといけません
そうしないと、この人物はコレが正しいと思ってしまいます。


参考になれば幸いです。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。
  

家宅捜査立会い

風俗店に従業員寮として賃貸している部屋で、

部屋に住んでいる従業員が覚醒剤で逮捕されたとのことで、

警察から家宅捜査の立会いをお願いされました。

無題

室内には布団程度しかなく、

10分ほどで家宅捜査は終了しました。


そこで、捜査員に素朴な質問をしてみました。

Q:逮捕された本人を連れてきて家宅捜査したほうがいいのでは?

A:逮捕した奴を連れてくるとなると、

  逃げないようにするための対策をする必要がある。

  そうなると捜査員の人数も大勢いるので効率が悪いんです。

  だから大家さんにお願いしたほうが効率がいいんです。


なるほど!

確かに手錠をした犯人を現地に連れてきて、

家宅捜査するよりも大家立会いのほうが手っ取り早いですよね!


ついでにもう一つ質問

Q:この部屋を借りているのは風俗店なのですが、

  その風俗店の関与(覚醒剤の)はありますか?

A:それは無いみたいですね、

  ただ単に従業員が使用していただけみたいですよ


ひとまず安心です。


今回はこれで終了で、

もちろんワザワザ風俗店に通報などしません。

知らん顔しておきます。


家賃が入ればOK牧場じゃん♪


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

敷金返還・・・

先日のブログ記事で

入居者が亡くなった件で、

敷金の返還金が46万円もあったのですが、

亡くなった入居者は、新築当時から住んでいた90数歳の老女


もしかしたら、親類が名乗り出ずウヤムヤに・・・・

なんて考えていたら、兄弟の方が3人も九州から来られました・・・・orz


いや、まあ、悪いことではないのですが、

やっぱり返金しないとね!なんて思っていたら、


親類:大家さんご相談があるのですが・・・

私 :なんでしょう?

親類:荷物を片付けてくれる業者さんをご存じないですか??

    なにせ、3人とも九州から出てきて、右も左も分からないものですから・・・・

私 :それでしたら、保証金(敷金)の返金部分がありますので、

    それで全て賄いましょうか?

親類:え?本当に??助かります!!

私 :では、家財道具の一切の処分と原状回復費で返金は無しで良いですか?

親類:はい!それで十分です!!

    大家さんがしてくれるなら安心して帰れます。


こんな感じで今回の件は片がつきました。


ちなみに室内は・・・
DSCN1990.jpg

DSCN1991.jpg
こんな感じ

さあ、がんばって片付けようっと!



↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

質問コーナー『工事拒否』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:福岡大家
件名:追いだき機能付き給湯機工事の拒否
--------------------------------
ブログやセミナーで勉強させて頂いております。

不動産屋に管理をお願いしているファミリーアパートです。
ガス屋さんに交渉して追いだき機能の給湯機を設置してもらうようになったのが1年前です。

8部屋中7部屋はすぐに工事が完了したのですが、
最後の1部屋(母子家庭)が工事日になっても留守であったり、
工事日程確認の返事がなかったりで工事を行えない状況です。
管理会社とガス会社も何度となくコンタクトを取っているのですがどうしても工事を受け入れてくれません。

汚部屋となっているのではないかとも思うのですが、
他の部屋から苦情が来るわけでもないことから、強引に部屋に入るわけにもいきません。
良い解決策があればご指導をお願い致します。
--------------------------------
お答えします。

入室を拒否するのは、

おそらくゴミ屋敷状態になっているか

押入れに乳児の遺体でもあるのかもしれません・・・・

※冗談ですよ


現実問題として、他の部屋に被害が及ぶような修繕修理なら、

大家の権限で強引に入室して工事しちゃいますが、

追い炊き機能のついた給湯器へのアップグレートですよね?

放っておいていいのではないのでしょうか?

ガス会社さんとは、

この入居者が退去になったら設備を交換するといった”覚書”だけ交わしておいて、

本当に退去になった際に工事してもらうのが、スマートだと思います。


入居者は古いままの設備で満足しているんですから

”触らぬ神に祟り無し”です。

あまり深く考えずにいきましょう~(*´∀`人 ♪


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

控訴審(第1回目)

相続放棄シリーズですが、

簡易裁判所で敗訴したため、

大阪地方裁判所へ控訴した件で、

第1回の審理が始まりましたので、出廷してきました。

※今までの経緯はブログ右側にあるカテゴリの『相続放棄事案』をご覧ください。


原告側(私)が請求している金額は8万円

それに対して被告側は弁護士を雇って徹底抗戦!


調停→3度呼び出すが全て無視

簡易裁判所→弁護士出廷で私が敗訴


地方裁判所へ控訴

地裁でも弁護士を頼むのかな??と思っていたら、

やっぱり弁護士登場!

弁護士費用は絶対8万円以上すると思うのだが・・・?


と、言うことで、

人生初の控訴審!

大阪地裁

控訴に向けて私の主張は

1審の簡裁において、

被告人尋問で、被告が亡くなった父親の預金通帳を所持しているのが判明した

それを任意で見せてほしいと依頼したが断られた。

そのため控訴審では『文書提出命令』を申立てを行なった。


それに対し被告側は

相続放棄しているのだから預金通帳は預かっているだけ

だから原告に見せることは出来ない。

そもそも原告は次の相続人を訴えるべきで、

その相続人からの依頼があるなら見せる。

※現実的に相続人を探して、法廷まで引っ張れない
 だって、相続の内容証明を送っても相続放棄されたら打つ手が無い

こんな攻防です。


しかし、意外だったのが、

地裁の裁判官(女性)が凄く分かりやすく説明してくれて優しい(´ω`人)

裁判官:なぜ、あなたは被告がお金を使ったと思われたのですか?

私   :近隣住民から亡くなった父親は、

     大金持ちでは無いが、そこそこの金銭は貯金していたと聞きました。

裁判官:しかし、それを被告が使ったという証拠などはありますか?

私   :いいえ、ありません・・・・


地方裁判所って、もっと取っ付きににくいイメージだったのですが、

分かりやすく噛み砕いて説明してくれました~♪


続けて裁判官は、

原告(私)の主張が法的な主張に合ってないが

でも、文書提出命令(通帳の開示命令)の申立て理由は理解出来る。

なので、被告側は任意で提出するかを検討してください。

裁判所としても、任意で出せないのであれば、

文書提出命令も検討します。とのこと

微妙な感じではありますが少しだけ希望が持てました。


どうなんだろ?

通帳を開示するんだろうか?

しないなら開示命令は出してくれるのか?

敗訴したら高裁まで行くべきか???


次の開廷は8月末です。



↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

質問コーナー『水道料金滞納』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:大阪の自主管理大家
件名:水道代滞納
--------------------------------
いつもブログ拝見し勉強させて頂いております。
大阪でファミリー向け賃貸マンションを自主管理している大家です。
さて、今回ご相談させて頂きたい件は、
最近家賃を滞納する入居者がいて、
家賃保証会社から代位弁済を受けています。
(後日、その入居者は家賃保証会社へ家賃を払っている模様)

しかしながら、水道料金は家賃保証に入れていなかったため
水道料金は滞納のままで、いずれ溜まっていくのが想像できます。
(水道料金は大家が一括で水道局に払って、各戸にある子メーターを検針して毎月請求しています)

家賃のほうは、3ヶ月以上滞納したら調停をおこす形をおすすめされていると思うのですが、
水道代は、月々3000円程度ですが、半年なり、1年なり溜まった段階で調停できるのでしょうか?

最悪退去時に請求になろうかと思いますが、
こんな場合、将来の回収に備えてどの様な対策をとっておいたらよいのか、アドバイス頂けましたら助かります。

内容証明を毎月出しておいたほうがいいのか等です。
どうかご教授のほどよろしくお願い致します。
--------------------------------
お答えします。

こんな言い方が適切なのか分かりませんが、
”しょせん水道代”です。

そんなにムキになって回収するほどでも無いと思います。

しかし、塵も積もれば何とやらですので、
毎月請求はキッチリ出しておいてください。

その際は普通郵便で構いません。

そこで、回収の秘策ですが、
私は3ヶ月溜まった位で次の文章を郵送します。

                     水道利用停止(予告)のお知らせ

                                                平成27年6月2日

何とかマンション 601号
〇× タロウ 様

 前略、水道使用代金が別紙の通り未納になっております。本日より5日以内にご入金をお願い致します。
尚、水道料金を支払わないのであれば利用停止処分とさせていただきます。

                      水道未納料金:8,908円

                                                             草々

(振込先)
〇×信用金庫 〇〇支店 普通口座000000000
口座名義 株式会社 必殺興業
(連絡先)
株式会社 必殺興業
06-6666-6666


こんな感じです。

これで5日待っても入金が無い場合は、

『水道利用停止(実行)のお知らせ』

という通知を出して

それでも入金なき場合には、

水道の元栓を閉めてみましょう

おそらくココで泣きが入ります。

PSの中に水道の元栓があって

鍵が掛かるなら最高ですが、

別に鍵が掛からなくても構いません。

水が出ない!!と慌てて電話してくるか

支払ってきます。

※滞納家賃については保証会社が対応するとのことですので、
  督促状への記載などはしないほうが良いと思います。


ただ、トラブル防止のため、

督促状は何通も出しておいたほうがいいです。

最低でも予告2通、

実行通知2通は出しましょう。

※普通郵便や投函で構いません。


それだけ督促状を出しても無視するわけですから、

水道を止められても自業自得です。


”違法”だとか言うコメントが入るかもしれませんが、

水道料金の未納→水道供給停止

普通ですが?何か??


それと、法的手続きについてですが、

現実的に1万円程度の滞納に対し、

調停などの法的手続きは”無駄”としかいいようがないです。

それよりも、水道停止など物理的な対処をすべきと思います。


参考になれば幸いです。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。


テスト
001.jpg

http://yahoo.jp/box/qpz8Dq

物件見学会in名古屋『Team BoLo』

先日の連休に、

名古屋の『Team BoLo』を主催しているアネゴの物件が完成したとの事で、

見学に行かせていただきました。


なにせブログのタイトルが『Team BoLo』ですから、

どんなけボロ物件なのか期待して行ったのですが・・・・
DSCN1999.jpg
外観は結構良いですね


中に入ってみると・・・
DSCN1996.jpg
システムキッチンがあったり


DSCN1998.jpg
お洒落な洗面台があったり


DSCN1995.jpg
なんだか凄くお洒落です・・・・

全然ボロじゃないじゃんo(o・`з・´o)ノ

ところが改装前の物件写真を見せてもらうと

昭和テイスト満載の築古戸建てじゃん!!


これを独学とほぼ自分でリフォームしたとのこと


すげえよ!(ノ゚ω゚)ノ*.オオォォォォォォォーアネゴ!!


金額も聞いてみたけど、

すんげえ安い!(まあ人件費が入ってないからね)


でも、物件の出来上がりをみたら、

築古物件=生活保護か低所得者層狙いが定説だったのだが、

そこそこのミドル層が狙えるレベルに出来上がってました。

※この物件は立地が良いのも理由


マジで、このレベルを作れるなら

それで商売できるよ!!
※築古ちょっとお洒落再生なんて感じで

そんな物件に大家さんが集まれば・・・
DSCN2002.jpg
物件で宴会が始まってましたヽ(´∀`)ノ

Team BoLoの皆さん楽しいひと時をありがとうございました!

また見せてくださいね!


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

敷金返還請求訴訟

友人の敷金返還について裁判所へ訴状を提出してきました。


今回の訴訟は敢えて「少額訴訟」で行ってみました。

その理由として、

調停は折り合う妥協点が無さ過ぎて時間の無駄と感じられ、

だからと言って、いきなり通常訴訟だと、

相手側大家の”異常さ”が見えにくいと考えました。


と言うのも、

少額訴訟だと、担当裁判官がお互いの妥協点を見出して、

何とか和解をしようと働きかけます。


そこで、この大家は裁判官の助言を一切無視し、

持論を押し通すと考えられます。


つまり、裁判官の心証は最悪となると予想できるのです。


これが、少額訴訟ではなく

イキナリ通常訴訟となると、基本的に書類での攻防となりますので、

大家のヒステリック的な言動は見れなくなっちゃいます。

ですので、今回は少額訴訟を選択した次第です。


補足、

ブログコメント欄で、勘違いなコメントを書かれている方が居ますので

経緯を捕捉させていただきます。


まず、私も大家ですので、基本的には大家さんの味方です。

ただ、同じ大家と言っても間違った行いをする者まで擁護するつもりはありません。


では、今回の大家について考えてみましょう

1、敷金はどこに消えた?

  契約書には、敷金についての文言は一文だけ書いています。

  『敷金33万円の内、退去時には5万円を返金する』

 ※正確には『敷金33万円のうち5万円は他居時に返金するものとする。』と記載(原文ママ)

  これだけです。

  敷金に関して、契約書に書かれているのは、この1文だけで、

  他には一切書かれていません。

  何のための敷金なのか?

  28万円は何に充当されるのか?

  全く何も書かれていません。


2、敷引きして、さらに自然損耗を請求している

  私の考えですが、故意過失以外の損耗部分に関しては、

  敷引きした金銭で賄うというのが、

  現在の大家業の考え方ではないでしょうか?

  それを、今回の大家さんは一切考慮せず、

  敷金(33万円)の全額没収した上で

  +ハウスクリーニングや消毒費、それにクロスの張替え費など

  追加で約23万円を請求してきています。


3、内容証明や訴訟での請求金額

  大家に対し敷金全額の33万円を請求しているのは?

  これは、裁判などの交渉事で使うテクニックで、

  高く請求しておいて常識の範囲で和解をするという考え方です。

  なので、形式上敷金全額の返還請求となっていますが、

  実際には全額の返金など考えていません。


4、言いがかり的な請求

  大家は入居者の退去が決まると、

  まだ入居中で室内を見もしないで25万円の請求(内容証明郵便)を出している。
  
  室内を見ていないのに損傷部分費用として25万円もの請求を出すなんて、

  架空請求もいいところです。 

  如何にこの大家がいい加減な請求をしているか?がよくわかる


5、退去立会い時の恫喝

  入居者が退去立会いに大家と会った際に、

  破損を認めないと言うと罵詈雑言の嵐で、

  1時間30分も罵詈雑言を浴びせ続けられた。

  ※すべてICレコーダーで録音済み


どうでしょう?

これでも入居者は文句を言わずに

大家の請求通りに支払うべきでしょうか?

反論があれば聞こうじゃないか?


※前回のブログまでは当事者バレが不安だったので
  日時や金額など少しフェイクを入れていました。
  しかし元入居者の許可を得れましたので、今後は個人名や地域を除く金額などは
  極力本当の数字にさせていただきます。

※内容証明や相手からの請求書なども公開できるよう工夫してみます。
 どんな形がいいのか?悩んでいますので少し待ってください。
 

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

大家さんへ内容証明発射!

友人の転居に伴う、

法外な原状回復費に対抗すべく、

敷金の返還請求を大家に求める行動を開始しました。


まずは、第一のステップ

大家へ「内容証明」を郵送する。


この内容証明というのは、

手紙の内容を郵便局が証明してくれる郵便物で、

何月何日、この様な内容の文章を相手に送ったという証拠になります。


ただ、お値段が結構高くて

郵送代+書留代+配達証明料金で約1500円ほど掛かっちゃいます。


でも、なんで内容証明郵便なんて出すの?ですが、

2つの理由があります。

1、内容証明でビビッてくれる人がいる

  内容証明=裁判??と思われて、

  これだけで払ってくれる方もタマにはいます。


※今回の大家は内容証明程度では100%返金するとは思えない


2、裁判での証拠となる

  裁判というのは、あくまで中立で

  大家に対して自分の主張(請求)を伝えているという客観的証拠が必要になります。

  まあ、別に大した証拠にはなりませんので、

  内容証明を発送していないから請求できないという訳ではないのですが、

  自分の意思を相手に伝えているというのが重要になります。

※返金の意思も伝えずイキナリ裁判はダメだろ?って感じです。


で、今回の内容証明郵便の内容ですが、簡単に書くと

1、敷金全額を返金せよ

2、クロスの張替えなど自然損耗は経年劣化である

3、清掃費などはガイドライン違反であるので、支払う義務はない

こんな感じです。


※だれかPDFファイルの公開の仕方教えてくれないかな?
 こういった資料を公開したいんだよね・・・


それに対し大家側からの返答が届き

1、敷引き契約だから返還の義務はない

2、原状回復は契約書に則って行っている

こんな感じの返答で、

まったく返金の意思なしというものでした。


これで良いんです!

こうなることは最初から分かっていたことです。


これで、裁判の前座(任意の交渉)は終わり

後は裁判を提訴するだけです。


もう裁判書類は全て出来上がっていますので、

連休明けの火曜日に裁判所へ提出してきます。

※ネットで拾ってきた文章をつなぎ合わせただけの代物だが、
 なんとなくそれっぽい文章に見える。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

不動産投資初心者さんへ

最近、やたらと”不動産商材系”や”不動産販売系”のアフェリ(CM?)が多いですよね?

まあ、私のセコイ不動産運営ブログを好き好んで読むブログ読者さんは

そんなのに引っかからないと思いますが、敢えて告知しておきます。


1、不動産投資資格系のスクールに入っても全く意味なし

  気付けよ・・・

  金儲けの道具にされているのに・・・・

  それぐらい分からないと不動産大家業では生き残れないぞ

  机上の空論でアレコレ学んでも全くの無駄

  そんなのに授業料を払って無駄な時間とお金を使って

  訳のわからない資格を取るより

  1円でも多く貯金して1戸でも早く所有すべきと思う

  それのほうが、自然と多く学べるしお金も入る


2、不動産屋に騙されるな

  未公開物件多数!、大金持ちになる大家さん続出!!

  こんな広告がいっぱい流れていますが・・・

  あのね?

  不動産屋さんはあなたの”幸せ””成功”なんて微塵も考えていません。

  極秘物件?

  川上物件??

  そんなの本当にあっても、一見の客であるあなたに紹介なんてしない

  絶対にしないし絶対にありえない

  そんなもんです。

  それを、”この人は信用できそうだ”だなんて勝手に思い込んで、

  1棟購入できました♪

  そんな自慢していた人が1年後には音信不通・・・

  よくあることです。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

逮捕された入居者の続報

先日のブログで、入居者が逮捕され、

住まわせるべきか?追い出すべきか?で悩んでいた件で、

少し進展がありました。


あれから警察署へ面会に行くべきか?

それとも、知らん顔で強制執行するべきか?(調停調書があるので即執行できる)

悩んでいたのですが、

なんと入居者の母親という人物から電話があり、

母:中田(仮名)の母ですが、

  息子から伝言で家賃を払いたいんですが?

私:ああそうですか、中田さんと連絡が取れなくて心配していたんですよ

母:息子は少し遠くへ行っていて連絡取れないんです。

  代わりに溜まっている家賃を振り込みますので、

  金額を教えてください。

私:今3ヶ月滞納していて、12万数千円です。

母:今回は支払いますが、今後は息子と話してください。

私:息子さんはドコに居るのですか?(知っているが敢えて聞いてみた)

母:少し連絡が取れないところです・・・

私:そうなんですね・・・

母:とりあえず、振り込みますので

私:宜しくお願いします。

こんな感じで翌日のは滞納分が満額入金になっていました。

うーーん、

なんて言うのかな?

関わりたくないといった感じがアリアリで、

息子に頼みまくられて、

今回だけ仕方なしにって感じです。

愛想も何もない話し方でした。


とは、言っても3ヶ月の滞納家賃が解消できましたので、

それはそれで”良”です。


これで、釈放されて今まで通り何食わぬ顔で住んでくれれば良いし、

また滞納が増えてくれば、追い出すだけです。


ボチボチ様子を見ながら対処していきます。


だって、ベランダ無しで3点ユニット、電気温水器物件です。

空いたら中々埋まらない物件なんです・・・・

空室にしておくより良いでしょう?




↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

質問コーナー

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:ゆり
件名:相談
--------------------------------
ブログを読ませていただいています

6月末に退出ということで
退出願いをだした入居者が
水道代家賃未納で暮らしています

先日マンションの管理人と行きましたが 
支払いの意思はなく(40代、生活保護、独身男)都合が悪いと音信不通になります。
保証人はなし、保障会社は日本セーフティーが入っています。

弁護士を頼むと高くなると思いますので自分でしたいのですが

内容証明で 賃貸借契約解除通知を出し、京都地方裁判所へいって、
建物明け渡し調停を申し立てるということで大丈夫でしょうか

--------------------------------
お答えします?

?が多いのですが、

保証会社の日本セーフティーが付いているんですよね?

じゃあ、何の心配が必要なんですか?

未納家賃も立て替えてくれますし、

入居者から入金が無ければ、日本セーフティーが追い出してくれます。

保証会社が付いていれば、大家が積極的に動いて行動する必要はありませんよ??

もし、保証会社が対応しない特殊な事情が有るならコメント欄に記載してください。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

昨日のブログの補足

亡くなった老婆の敷金ですが、

相続人が現れれば、当然返金しますよ!

でも、あえてコチラから相続人を探し出してまで返金はしません。

なので、相続人が名乗り出なければいいな~っていう願望です。


★業務連絡★
次回旅行の予定
まだ計画段階ですが、
9月3日(土)から一泊二日で熊本旅行を計画しています。
大阪から新幹線で福岡まで行って、福岡からレンタカーの予定です。
岡山・広島・山口・福岡の皆さんも一緒にいきましょう!
募集は、近日中にメルマガでお知らせします。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

ご臨終・・・

入居者さんが部屋で亡くなられていました。


幸い亡くなられた翌日にヘルパーさんが見つけられたので、

遺体は特に傷みもなく発見されたとのこと


この方、

築50年のマンションに新築当時から住まわれていて、

結婚はしたことはなく、

収入はOLを長くしていて年金で暮らしている

生涯独身だったと言ってました。


※この方は、3ヵ月分の家賃を前払いで集金に行っていたので、
  その時に世間話しなどで少し暮らしなどを聞いていた。


歳は、証明資料などがないので、

正確な年齢は分からないのですが、

おそらく100歳近くだと思われます。


そうか・・・

あの婆さん亡くなったか・・・・

まあ、歳が歳ですので、

天寿を全うされたことでしょう。


一応契約書を確認すると・・・・

え?

何この保証金・・・

保証金=65万円!

解約引き=19万円

返金=46万円!!

マジか!!Σ(゚д゚|||)


今現在このマンションは、

敷金礼金ゼロで、

家賃3万8千円だぞ!!

しかも仲介手数料3ヶ月・・・


時の流れは怖いな~~

でも、どうなんだろ??

入居者の年齢から考えて、

保証人も死んでいる可能性高いよね?

ちなみに保証人は身内でもなんでもないみたい??
(昔の賃貸借契約書で凄くいい加減、素面資料など一切無し!!)

請求が無ければ放っておいても大丈夫かな???

保証人も身内も
誰も何も言ってくるな~!




↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。



理不尽な要求

先日引っ越してきた中国人一家の事です。


その部屋は、3DKのファミリータイプマンションで、

S50年築でエレベーターは無しなのですが、

その分安くて広いので、そこそこ人気のある物件です。


そこに永住中国人の方が引っ越してきた日のこと、

エアコンの取り付けに追加料金18,000円を請求されている。


その18,000円は大家が支払いべきだ!と言ってきました。


そのマンションの構造上、

隣の部屋に一旦配管を通して、

外に配管を出す形になっています。
DSCN1975_20160711123125c9b.jpg
DSCN1976_201607111231250b7.jpg
DSCN1977_20160711123124bfc.jpg
そのため、前の家から持ってきた配管(2m)では届かず、

今回は4m配管になるため、

18,000円の追加料金が掛かってしまうといったものでした。


しかし、4mのエアコン配管と言えば、

標準工事の長さです。


例えば、これが建物の特殊な事情で8m掛かってしまうと言うのであれば、

入居者さんの話しも理解できますので、

『では、工事費の半分負担しますよ』、なんて話しも考えますが

持ってきた配管が2mと短いのは入居者のせいで大家のせいではありません。


それを何度も説明するのですが・・・


中国:部屋の中を配管が通るなんてカッコ悪い。

    直接コンクリートの壁をぶち抜いてほしい

私 :そこのコンクリートは簡単にはぶち抜けない(RCの壁を抜くのは大変)

   そこは隣の部屋に2つ穴が開いているのは、隣の部屋からエアコン配管をして

   そこから室外機に配管するために設計されている。

中国:そんなの納得できない

私 :では、この部屋がオカシイのか第三者である、

   そこに居る電気屋さんに聞いてみてください。

   これが異常なのか?普通なのか?

電気:よくありますよ~

中国:そんなの知らない

   あなたは不動産のプロだから知ってるけど、

   私はそんなこと知らない

私 :だから第三者の電気屋さんに意見を求めたんです。

中国:そんなの関係ない

私 :では、何が関係するんですか?

中国:要は18,000円の支払いの件です。

私 :分かりました。

   では、その部分について話しましょう

中国:建物のせいで、余分に18,000円の追加工事費を請求されています。

   それは大家さんが払うべきでしょう?

私 :では説明します。

   今回の取り付けで追加料金を請求されているのは、

   あなたが前に住んでいた部屋の配管が2mで、
 
   今回の配管が4mだから追加料金が掛かると言ってるわけですよね?

中国:そうです。

私 :しかし4mという配管は、標準的な長さの工事です。

   チラシやネットで調べてください。

   エアコン取り付け標準工事(4m)と書いていますから

中国:そんなの私は関係ない

私 :関係あります。

   それについて話しているわけですから

中国:あなたはプロ。私は一般人。そんなの分からない

私 :だから教えているんです。

   では、もう一度そこにいる電気屋さんに聞いてみてください。

   エアコンの標準配管は何メートルか?

中国:聞かない。聞く必要ない。そんなの関係ない

私 :それについて話しているのではないですか?(笑

※ココで私が少しクスッと笑った

中国:何笑っているんですか?

   こちらは大変なのに笑うなんて失礼ではないですか?

私 :ほう、言いがかりですか?

   私が笑う前にあなたは何度笑っているか分かっています?

   私はイチイチそんなのに突っかかっていませんが?

中国:そんなの関係ない

私 :私はあなたの質問に誠心誠意お答えしている。

   それにも関わらず、あなたは肝心な部分になると分からないと言ったり

   笑ったと言って言いがかりをつけてくる。
 
   私はそんな不当な要求には屈しません!!

中国:あなたの会社はそんな会社か!!

私 :あなたは理不尽な要求をしてくる入居者か?

中国:もういい!次の所が決まれば直ぐに出て行ってやる!

私 :わかりました。残念です。


こんな感じで電話は終わりました。


おそらく仲介業者へも電話するだろうと、

予め事の顛末を説明しておくと

数十分後に仲介業者から電話があり

仲介:コチラにも電話ありましたので、

   キッチリ説明したら、分かってくれましたよ

   でも、出て行くって言っちゃったからどうしようなんて言ってました(笑


これも文化の違いなんでしょうか?

自分の意見は聞くが、

コチラが言っている客観的意見(証拠)には聞く耳を持たない


うーーーん

でも、次に言ってきたら

”あれ?出て行く予定なんですよね?”って言ってみようかな♪


こんな自主管理大家の日々でした・・・

疲れた(。´・(ェ)・)


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

質問コーナー『弁護士介入時の時効』

以前、ブログの質問コーナーでお答えした

質問者さんよりメールが来ました。


ご回答いただきありがとうございます
せっかくブログに載せていただいたのに返信gな遅くなり申し訳ありませんでした。

この場合、時効などはどうなってしまうのでしょうか?

裁判所からの文書でもないので、中断にはならないでしょうか?

例えば3年経って、破産手続きに入るので請求しないでね~と来て
2年間放置されたら、時効になってしまうのでしょうか?


お答えします。

この『弁護士介入通知』というのは時効の中断理由にはなりません。

なので、弁護士が介入したのだから、

その間は時効のことは関係ないというのは大きな間違いです。


士業がお願いしているのは、

あくまで取立て行為を少しだけ待ってほしいというお願いなんです。


ココで言う弁護士の介入通知で述べられている”取立て行為”とは、

あくまでも”任意の請求・取立て行為”を差すもので、

債権者の法的手続きを制限するものではありません。

※訴訟も出来ますし強制執行も出来ます。


ですので、債権が時効を迎えそうであれば、

訴訟などの法的手続きを開始すべきですね

※家賃債権は発生から5年
(ただし、滞納分を前詰めしていくので、最長5年分の家賃が請求できると考えてよい)


あと、当然ですが、

弁護士が付いていますので”調停”といった手段は無意味です。

だって、出廷しなくて良いよ~って弁護士がアドバイスしますからね!


なので、

こういった案件で、時効が1年を切った場合には迷わず”訴訟”で対抗しましょう!


参考になれば幸いです。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

お役所仕事

先日、マンション受水槽の水質調査がありました。

その際に指摘されたのが、

マンション所有者の変更届けを保健所に提出してくださいとのこと


マンションは2年ほど前に購入しているのですが、

受水槽の変更届出なんてしたことがありませんでした。


変更届けの紙は簡単なもので、
無題
所有者が変更になりましたよ~と書くだけです。


え~と、

FAXで送れば良いのかな?

でも連絡先(役所部署)にFAX番号は書いていません。


そこで、記載されている電話番号へ電話すると


必殺:受水槽の変更届というのを送りたいのですが、

   FAXでも良いんですか?

役所:いえ、ご持参いただかないといけません。

必殺:え?郵送もダメなんですか?

役所:郵送もダメです。

必殺:紙1枚ですよ?なぜ郵送やFAXではダメなんですか?

役所:間違いがないか確認するためです。

必殺:間違いって??間違いようがない内容ですが?

役所:決まりですので、郵送やFAXはダメなんです。

必殺:間違いを確認するためだけにワザワザ役所まで出向かないといけないのですか?

役所:お手数ですが・・・

必殺:ちょっと理解に苦しみます。

役所:申し訳ございません。

この後は、何を言っても申し訳ございませんの繰り返し


まあ、たまたま出た電話の窓口の方に何を言っても無駄とは思いますが、

こんな紙一枚のために直接手渡ししか対応しないって???

いつの時代の制度だよ!!

お役所仕事め!!

あ!お役所だった・・・・orz


じゃあしょうがないね(´・_・`)


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

車衝突

今日も暑いですね~、

少し作業をすると汗が滝の様に流れます。


そんな真夏の昼下がり

入居者さんより電話があり、

駐車場に車を停める際に、ブレーキとアクセルを踏み間違えて

マンションに突っ込んでしまったとのこと

さっそく現場を見に行くと

無題
ありゃりゃ~

雨樋が割れちゃっています。

突っ込んだ車も少々破損でしますね~


入居者さんは初老の男性で、

つい踏み違えちゃったとのことでした。

車には保険を掛けているので、

保険で対応していただけるとのこと♪


入居者さんには、

人でなく壁でよかったですね~とフォローしておきました。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。



債権保全

530戸も所有管理していれば、

滞納などの件数もソコソコ出てきてしまいます。


でもね、意外かも知れませんが

キツイ取立てはしないんです。


理由は2つあり

理由その1

キツイ取立で追い出してしまっては元も子もありません。

それより多少の滞納があって、

ダラダラと長く住んでもらったほうが、空室より100倍良いです。


理由その2

自主管理をしている関係で、

クレーム処理なども自分で対処するのですが、

少しの滞納でキツイ取立てなどしちゃうと

雨漏り等、建物の不備で入居者に迷惑を掛けたときに

100倍返しをされちゃいます。


とは言っても、滞納を長期にさせるわけにはいきませんので、

3ヶ月程度の滞納である程度釘を刺すようにしています。

※その程度の滞納では裁判などしません。簡単な念書程度です。


それと並行して、

重要な作業があります。

それは連帯保証人の住民票を取得することです。


なんで?って思う方が多いと思いますが、

住民票って、

転居後5年で消滅するって知ってました?


例えば(例題)

大阪市から枚方市に転居したとしますよね?

賃貸借契約日は平成22年10月(保証人は大阪市在住)

その後、保証人は平成23年10月に枚方市へ転居

※保証人の転居などイチイチ大家に報告などしないです。


平成28年7月に入居者の滞納が始まったので、

保証人への請求書の郵送をしようとしても転居先不明で戻ってくる


そこで、保証人の住民票を請求したところ

枚方市への転居が判明し、保証人への請求ができる


ところが、

平成28年12月に保証人の住民票を請求してみたが、

保証人は大阪市から枚方市に平成23年10月に転居しているので、

大阪市での住民票は5年が経過している。

よって、役所の返答は・・・
無題
こんな風に”住民票不見当”となってしまい。

転居先住所が判らない状態となってしまいます。


この状態から現住所を見つけ出すとなると

入居者から聞き出すか、

本籍地から戸籍の附表で辿っていくしかありません。


ところが、入居者と言っても滞納している方ですので、

マトモに答えようとしないんです。

転居先を知らないとか、縁が切れているとか・・・・

何かにつけて言い逃れを言います。


もう一つの調査手段の本籍地ですが、

これも現実的には難しくなっており、

と言うのも、現在は免許証などにも記載がなくなっており

中々、本籍地を知る機会というのもありません。


とは言っても、

5年ごとに全入居者保証人の住民票を取得するのも

無駄な努力に終わるのが多いです。


という事で、

私は滞納があった方で、

入居が5年以上の方に限定して保証人の住民票を取得するようにしています。


ちなみに今回の事案(写真の住民票不件見当)では、

入居者の保証人が”娘”だったので、

滞納家賃の念書を書いてもらう際に、

それとなく保証人の現住所を確認しました。

※ちなみに保証人になってから2度結婚離婚をしていた。


債権回収において住民票は絶対の情報源になりますので、

みなさんも少しでもオカシイ?と感じたら住民票を取得するようにしましょう!


参考になれば幸いです。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

大家旅行in伊豆熱川温泉

ブログで募集した伊豆熱川温泉ツアーに行ってきました。

今回は、岡山・兵庫・滋賀・愛媛・名古屋・東京・栃木・長野・神奈川・千葉

と、西日本、中部・関東と広範囲から集合しました。

DSCN1953.jpg
総勢39名の大家さん達

よく集まったものです。

DSCN1948.jpg
今回はホテルでの宴会で、

一人ひとり、所有物件や投資手法などの自己紹介をしていただき、

不動産談義に花を咲かせていました。


余興には、

名古屋大家塾塾長による恒例のマジックショー
DSCN1950.jpg
さすが、元プロです。

本物のマジックを身近で見れてとても楽しかったです。

その後、

部屋に戻って、持参したプロジェクターで事件事故などの不動産話しで盛り上がりました。
DSCN1947.jpg

え?

私?

イキナリ、寝る~~と言いつつ倒れたそうです。

起きたら翌日だったとさ

まあ、毎度のことですので、リピータの方は驚きもしなかったそうです・・・(ノ_<)


翌日は、
DSCN1957.jpg
ホテル近くにあるバナナ・ワニ園へ

DSCN1956.jpg
文字通り、バナナとワニの園でした。

感想は、

うーーん、ワニって動かないのね!

DSCN1955.jpg
ワニ触れ合いコーナーでは、

小さい子供ワニに触れることが出来ます。


そんな大家さん旅行だったのですが、

今回の費用は、

宿泊費(食費を含む)で1万円

交通費(関東から送迎バス)で往復1500円

最低11500円で参加できるんですよ!

※決してハードルは高くない


それで、先輩大家さんをとっ捕まえて、

一晩中投資テクニックを聞きまくれるなら

安いものだと思いませんか?

また定期的に開催していますので、

まだ参加したことがない方は是非一度来てみてください。

きっと楽しいですよ!



↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

強欲な大家

友人から退去に伴う請求で相談がありました。


築8年ほどのファミリータイプマンション(3LDK)で、

敷金30万円、退去時25万円引きの5万円返金という契約です。


一戸建てを購入することになり、

約3年で退去となったのですが、

退去2週間前になり、

室内補修費として20万円支払えとイキナリ内容証明で請求がきました。


室内も確認せずにですよ!!


内容証明には、具体的な根拠もなにも書いていなくて

修繕費はおおよそ20万円を下らない。

退去までに支払いなき場合には法的手段を・・・なんて書いています。


当然、友人はこんな請求はおかしいと、

大家へ抗議したのですが、

大家はまったく耳を貸さず、

それどころか保証人へ請求するぞと恫喝してくる始末。


そこで、私に相談が来た次第なんです。


まずアドバイスとして、

通常損耗や軽微な損傷については、

敷引き25万円でカバーすべきで、

追加の請求はありえない。


そもそも室内を確認もせず、

退去までに20万円を追加請求してくるなんて論外である。

なので、大家からの請求には「不当な請求には応じられない」

「正当な請求と主張するのであれば裁判で決着つける」とアドバイスしました。


それと退去立ち合いの際は、

必ずボイスレコーダーを持参で立ち合いに臨む様に指示したところ、

実際の退去立ち合いでは、大家の親子(母娘)が来て、

罵詈雑言の嵐だったそうで、

約1時間怒鳴られっぱなしだったとのこと


途中、

ボイスレコーダーを見つけた娘が、

こいつら録音してる!!と母親に忠告するも、

母親は、そんなのお構いなしに叫びまくっていたそうです。


その後、送られてきた請求書には

追加で25万円支払えとの請求・・・・

クロスにCF、クリーニング代に消毒費


実際に私は部屋を見たわけではないので、

その請求が正しいかについては論じませんが、

そもそも敷金はどこにいったの??


百歩譲って、

請求額を全額認めたとしても

敷金の30万円(うち5万円返却約束)から引くべきでは??

そう思うのだが??


こういう”輩”大家には、

法的手続きしかありません。

※輩とは、大阪地方の方言で、ならず者、たちの悪い人、という意味です。

とてもじゃないが当事者間での話し合いでの解決は望めないでしょう


と言うことで、

敷金全額返還請求の訴訟をすることにしました!

返金分の5万円じゃないですよ!

敷金として預けている30万円全額の返金要求です。


だって、そもそもの約束を破っているのは大家側ですからね!

何も恥ずかしいことはありません。


こんな非常識な大家は同じ同業種として許せません。

今のところの予定では、

1、敷金返還裁判を起す→勝訴して金を取り戻す

2、テレビ局にその経緯をリークして特集してもらう(大阪はこんなのが大好き)

3、同じマンションの方々にチラシを撒いて、〇×マンション被害者の会を作る
  問い合わせのあった方には、訴訟文を無料で提供する

4、書籍出版!(゚∀゚)

5、ドラマ化決定!!ヽ(≧∀≦)ノ


最後は妄想が入りましたが・・・

この連載は「強欲大家」シリーズとして連載しようと思っています。

※現在進行形ですので、進展があり次第ブログで公開したいと思います。

※裁判など私が全面サポートするのですが、
 業として行うわけはありませんので弁護士法の非弁行為には当たりません。



先日のブログで士業について書きましたが、

士業に身を置く読者さんかメールが来ましたので紹介します。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
現在は、弁護士や司法書士が債務整理に着手する場合、過払金が発生したらまず着手金と報酬をとりますが、
依頼者に債務があり、回収した過払金-(着手金+報酬)が債務超過であれば、依頼者への返金を禁じています。
残った債務をどうするかを依頼者と協議し、任意整理として弁済していくか、
それが無理なような状況なら破産か個人再生に切り替えて業務を完遂するよう指針が定められています。
必殺さんが書かれているように、おいしいところだけ取って債務は放置する士業者が増えたので、
某弁連や某司会が指針を定めています。

・・・が。
中には今でもそういう士業者がいるのかもしれませんね。

それと、連絡が取れずに破産の代理人を辞任というのは珍しいことではありませんが、
一概に士業者の責任だけではないんです。
本当に、委任してる士業者からも逃げるんですよ、債務者は。
電話には出ない、郵便も宛先不明で返送、住民票を取り寄せてみたら、
本人は転居してるのに異動されておらず、
同じ住所に別の人が住民票を置いて住んでるなんてよくあることです。

自分も大家業の端くれにいますので、
家賃を踏み倒す不届き者は誠心誠意成敗したいのですが、雲隠れされてはどうもこうもありません。
そしてやはり必殺さんが書かれているように、そうやって逃げた債務者から、
厚顔無恥だと思いますが再度債務整理の依頼があるんですよ。

どうやってか債権者がかぎつけて、債務名義片手にサクッと給差してたりするんです。
蛇の道はという言葉をこういう時に思い出します(正直「よくやった債権者!」と思ってしまいます:笑)。
さすがに一度逃げた債務者に対しては風当たりは厳しいです。仮に破産申し立てをしても、
前回の辞任理由によっては管財事件になったりすることもあります。
管財事件になれば管財費用を自腹で準備しなくてはならないので、
債務者はそこで初めて青くなります。(正直「ざまーみろw」と思ってしまいます:笑)

士業会と大家業と双方に身を置いてますので、なかなか歯がゆい思いもするのですが、
ちょっとでも内情を知っていただけたらと浅慮ながら申し上げる次第です。

そして、やはり債務者には声を大にして言いたいです。
「家賃くらい払え、馬鹿モンが!!!」ってね(笑)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
士業から見た債務者という視点で非常に興味深い内容でしたので、
投稿者さんの了解を得て公開させていただきました。

ご意見ありがとうございました。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR