不動産購入の注意点『初心者編』

今回は、不動産購入に際してポイントというか注意点というか、

こんなところに気をつけろ!って言うのを書きたいと思います。


できれば連載ものにしたいと思っていますので、

今回は『初心者編』ということで書きます。


これから不動産投資で物件を購入したいと思っている人は、

とにかく不安で不安でしかたないものです。

そんな時に購入の決断アドバイスを求めるのが、

その物件を仲介している不動産販売業者なんかに意見を求めてしまう方が多いんです。


だって、一般の方から見れば不動産のプロですから

豊富な知識と経験で、きっと不動産投資での素晴らしいアドバイスをくれると信じちゃいます。

これが一番の間違いです!!

不動産販売業者は、『不動産を売るプロ』であって、

あなたの不動産投資のコンサルタントではないんです。

売るためには何とでも言うのが、
本当の不動産販売員としてのプロです。


その1棟(1戸)が売れれば良いんです!

長いお付き合い?

信頼関係?

はっきり言って不動産業界と言うのは

焼畑農業と一緒で、

次の客次の客で食い繋ぐ世界なんです。


不動産物件と言うのは、

(総合的に)良い物件・悪い物件がありますが、

不動産業者は、常に物件を売り続けないと利益を得れませんので、

売れた物件=良い物件

売れない物件=悪い物件

本当の不動産のプロは悪い物件を売ってこそプロです。


ここで、おさらい

初心者が物件に悩む→不動産業者に相談する→業者に都合の良いように言う→カモの出来上がり

不動産屋にこの物件どう思いますか?
なんて聞いているウチはダメってことです!


じゃあ、誰に聞くんだよ!ってことですが、

それは次の回で書きたいと思います。


※特定の業者や団体を批判するものではありません。


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控訴理由書提出

相続しておきながら(亡くなった父親の預金を引き出していると思われる)

相続放棄を決め込んだ娘に対し、

※前回までのブログ

簡易裁判所で訴訟を起したが敗訴

そこで、地方裁判所へ控訴したのだが、

書類を色々揃えないといけなかったんです。

私は控訴をしたことがないので、

手続きに四苦八苦しながら何とか書類を完成しました。

提出した書類は

1、控訴理由書

  1審の証人尋問で明らかになった亡くなった父親の預金通帳の所在

  娘が所持していたので、その通帳こそが娘が相続した証拠である。との主張

2、文章提出命令

  控訴審では、娘が所持している通帳の開示を求める

3、反訳書
  
  1審で行なった証人尋問での音声データーを文字に起す作業。

  これが大変!

  慣れていない作業で、まる1日かかりで作りました。

  しかしネットで調べまくり何とか完成

これを郵送で地裁に郵送

これで通るかな?と不安だったのですが、

地裁での第1回口頭弁論期日が決まりました。

とりあえず第一関門は通過したようです。


書記官に聞いてみたところ、

娘側は、またも弁護士付との事

作戦通りだ~♪

費用倒れさせてやる!!o(o・`з・´o)ノ


※この裁判を知らない方へ
 私が請求している金額は約8万円です。
 その金額に対し、娘側は弁護士を雇って徹底抗戦。
 唯一の証拠である父親の通帳の開示を断固断る
 今までの裁判の流れ
 調停一回目の呼び出し→無視
 調停二回目の呼び出し→無視
 調停三回目の呼び出し→無視
 調停不調→訴訟へ
 第一回口頭弁論→答弁書のみ提出
 第二回口頭弁論→答弁書のみ提出
 証人尋問開催→ココで初めて被告と弁護士が法廷に出席
 判決→敗訴
 地裁へ控訴→今ココ


★連絡★
コメントを入れていただいた『らみ』さん。
秘匿コメントになっていますが、
凄く良いコメントだと思いますので、公開してもいいですか?


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質問コーナー『代理人辞任』

コメント欄にて非常に興味深い質問がありましたので、お答えしたいと思います。


必殺様

いつも楽しみにブログ見せていただいております。
一つ教えていただきたいのですが、ご回答いただけないでしょうか?

以前、司法書士より、破産準備中とのことで、
必殺さまと同様な事象になりました。
(借主死去、連帯保証人が上記のようになりました。
相続放棄をするように伝えたのに、手続きもせずに・・・)

そのまま破産してくれたらよかったのに。
そこで問題?が発生しました
破産手続きをせずに、そのまま連絡が取れなくなったと
司法書士事務所から手紙が来ました。

司法書士事務所に連絡しても、
連絡が取れなくなったので、当方は関係ありません。
情報も出しません。
勝手にしてくださいとのことでした。

このような場合、対応策はございますでしょうか?

司法書士事務所の対応にも腹立たしく思います。
制裁を・・・と思ってしまう自分もおります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

実はこの『辞任』は、司法書士、弁護士に限らず

士業の方はよく使います。
※ココでの士業とは代理権のある司法書士・弁護士を指します。

そこには色々な理由があるのですが、

1、破産費用を払ってくれない

  元々お金が無い方が破産などの法的手続きをして、

  債務から逃げ出すわけですが、

  当然、破産状態ですので士業の方への報酬も用意できません。

  そこで、士業が債務に対し介入した旨を各債権者へ送り、

  支払いをストップさせます。(取立てが止まる)

  そして、支払いをストップさせているうちに、

  破産費用を貯めさせて、士業の破産報酬費用へとするわけです。

  ところが、破産しようという人物ですから、

  元々から金に対してルーズな人間が多く、

  取立てがストップしたのをいい事に、

  お金を貯めずに、そのままズルズルと言い訳ばかりする人間も多いんです。

  士業の方としても、1年ぐらいは破産準備中として引っ張れますが、

  そのうち、債権者からどうなっているんだ!!という声が出始めます。

  そこで、支払う見込みが無い人間に対しては辞任という形で、

  代理人を降りるわけです。


2、債権は回収して債務は放ったらかし

  実は、このパターンも多いんです。

  これは、今流行の過払い金が絡んでいて、

  債務者から見た場合、過払い金で返ってくるお金は債権

  家賃など支払わないといけないお金は債務ですよね

  そこで、士業の方は報酬がもらえる部分=過払い金のみの仕事をして、

  債務者が支払わなければならない債務に対しては仕事をしません。

  なので、過払い金が戻ってきて報酬をもらった段階で”放置”します。

  ※この場合は辞任通知は出しません。放置するだけです。


3、破産したと嘘を言う士業

  これも2と同じで、過払い金だけ取って債務は放置しているパターンです。

  しかし、債権者が大家など素人判断する士業は平気で嘘を付きます。

  これが貸金業者などプロにはこんな言葉は言いません。

  なぜならプロは必ず破産番号を聞くからです。


代表的な”辞任””放置””嘘”の理由を書きましたが、

では、これに対抗する手段(抗議をする手段)なのですが、

基本的にありません。


弁護士会や司法書士会に苦情や懲罰申請しても、

豆腐に釘・暖簾に腕押し・馬の耳に念仏です。

まったく相手にされません。

※さすがに受任通知だけで2年を超えると”声”だけは聞いてくれます。
 しかし、何の解決も望めません。だって、その行為自体は法律違反ではないですからね

無論、辞任した士業の方々に文句を言っても、

こちらも全く相手にされません。


え?

そんな無責任な・・・・

と思う読者さんも多いと思いますが、

士業の方々は、

立証されなければ嘘も嘘ではないと本気で思っています。

なので、損害があるのであれば裁判を起してくださいと言うだけです。

そんな方々なんですよ、

それをまずは理解しましょう。


では、どうするのか?

1の場合は、まず債務者の住民票を取得し、

取立て調停や訴訟で対抗するのがいいのではないでしょうか?

そこから債権回収をスタートさせてください。

任意で取立(直接取り立て)をしてもいいのですが、

一度美味しい味を覚えた(士業へ泣付けば助かる)債務者は、

厳しい取立て→また士業へ泣きつこう♪

てな感じで開き直ります。


2の場合も、まず債務者の住民票を取得してください。

2の場合は金を持っている可能性が非常に高いですので、

債務者との交渉の材料にするのもいいのではないでしょうか?

うまく交渉すれば回収は結構簡単です。

ポイントは少し法律用語なんかも散りばめながら、


過払い金が入ったのは弁護士から情報を得てる(嘘・ハッタリ)

過払い金が入っているのに債務を支払わないと、

過払い金法で、過払い金で得たお金を取り消される。

しかし、私の債務さえ払って貰えるのであれば、

私は他の債務者へこのことは言わないよ・・・

どうする?俺の分だけでも払っといたほうが良くないか?


こんな感じで嘘とハッタリで債権を回収します。

ちなみに、嘘をついて借金の回収をするのは、

意外や意外、違法性はないんです。


3の場合は債権回収については2と同じですが、

債権者(大家)に破産通知が届いていないのに

士業が破産しましたよ~と言った場合には、

必ず”事件番号”を聞いてください。

そして、事件番号を答えたら裁判所へ事件番号の紹介を行なってください。

破産番号00号の件だが、

債権者ですが破産免責の書類が届いていませんと言うと

親切に調べてくれて教えてくれます。

そこで事件が正常に処理されていれば、対抗のしようがありませんので、

コレ以上追求のしようがありませんが、

そもそも事件番号が無かったり、

途中で取下げになっていたりしたら、

士業の方が”嘘”をついている可能性が高いですので、

取立て行為を再開してください。


士業は嘘つきだ!みたいなことを書いていますが、

そんな嘘つき士業は一握りです。

でも、少なからず存在するのは事実ですので、

皆様も騙されないように気をつけてくださいね!



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質問コーナー『精神異常者の対処』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:GG
件名:アドバイスお願いします。
--------------------------------
いつも拝見させていただき大変勉強させていただきありがとうございます。
今回アドバイスいただきたいのですが、 
2ヶ月ほど前にワンルーム入居していただいた方なんです。

性同一性障害という事は事前に聞いていたのですが、
入居後徐々にわかってきたのですが、わけのわからないことを言ったり、
部屋の中でどんどん騒音を立てたりで他の入居者から苦情が殺到するようになり困っております。

仲介業者に事情を言って退去してもらうようにお願いしたのですが、のらりくらりで・・・・

保証人は母親なので保証人にも話をしたのですが、
区役所の人と相談して入院させますとかいいながらもなかなか進まずで困っております。

必殺さんならどのようにされますか?

他の入居者が改善されないなら引っ越すといわれていて・・・
まともな方には残っていただいて、
頭のおかしい方には出て行って欲しいのですが・・・・

どうかよろしくお願いします。

--------------------------------
お答えします。

うーーーん、

大変な方が入居してしまいましたね・・・

この自覚の無い迷惑者(精神異常者)は、

自分に罪悪感がないので対処が難しいんです・・・


多少でも罪悪感が残っている精神異常者入居者への対処法は、

自分(大家)も精神異常者のフリをして対抗します。


その際に非常に役立つのが、

”ビデオカメラ”です。


ビデオで全ての行動を録画します。

苦情を言ってくる入居者さんにも協力をお願いするのも手と思います(証拠集め)
※1台3万程度で売ってますので、大家側で用意して渡しておく

そして、大家や管理会社などは、堂々と正面からカメラを回すんです。(隠してはダメ)


相手は非常に嫌がります。


異常:なんで撮るんだ!!(怒

大家:証拠保全です。

異常:なんのだ!!(怒

大家:あなたの奇行についてです。

異常:撮るな!

大家:撮ります!

異常:うわー

(襲い掛かってきたらラッキーです。大げさにコケて手を擦りむきましょう!)

大家:助けてくれーーー!!110番!!

傷害罪で逮捕

措置入院の出来上がり~

保証人と話して退去へ・・・


こういった事は出来るだけ二人以上の複数人で対応してください。

相手へのプレッシャーと、

万が一の時に複数人なら勝てます(笑


それとビデオ作戦と並行して

保証人の母親に対してもキッチリプレッシャーを入れておきましょう

貴殿が保証人になっている〇〇氏は平成00年00月00日ごろ深夜2時に奇声を30分間に渡って行なっていました。

こういった行為を即刻止める様、ご指導のほどをお願い致します。

このまま、〇〇氏の迷惑行為が続き他の入居者が退去された場合、

貴殿に対し損害賠償を請求することになります。


こんな感じで、本人・保証人へドンドンプレッシャーを与えていき、

ココの大家は異常だ・・

出て行かないと何されるか分からないと感じにさせます。


もちろん犯罪行為はダメですよ!

しかし、目には目をではないですが

アチラが部屋に住む権利を主張するなら

コチラも迷惑行為に対抗する権利を行使するだけなんです。


とにかく大変でメンドクサイ作業ですが、

虫歯と一緒で放置しても治らないですし、

周りの歯(他の入居者)も抜けてしまいますよ!!


是非気合と根性を入れて戦ってください。

正義は我にあり!!!

これを信念にもっていてください。


※キチガイという表現がマズイとご意見(コメント)がありましたので、
 表現を精神異常者と書き直させていただきます。
 ご気分を害された方には謝罪申し上げます。

ただ、私は敢えて”キチガイ”という表現を使いました。
なぜなら、精神障害者すべてが他人に迷惑をかける存在ではなく、
極一部の精神異常者(キチガイと表現)が問題を起すと考えています。
なので、身体に障害があったり、言語に障害があったり
見た目に障害があったり、表現に障害があったり、
そんな社会に馴染もうとしている方と、
一緒に”障害者”と同列の言葉で表現するのを避けたつもりです。
それが差別と言われれば確かにそうなります。
なので、精神異常者と置き換えました。


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ソフトバンクという会社

不動産大家業をしていると様々なトラブルや事案に出会います。


今回のお話は、

2年ほど前に購入したマンションでの出来事です。


先日このマンションに住んでいる老夫婦から電話がありました。

※入居約10年、私が物件購入する前からの入居者で家賃は6万円(相場から考えると高いです)


老婆:〇×マンション605号室をお借りしている山本(仮名)です。

必殺:いつもお世話になります。どうされましたか?

老婆:実は山本が亡くなりまして・・・・

   それで相談したくて電話しました。

必殺:え?亡くなられたのですか?

   それはご愁傷さまです。

老婆:それで、実は私は山本と一緒に暮らして居ましたが、

   内縁関係で、籍は入ってなかったんです。

   お部屋のほうは明渡さないといけないんでしょうか?

必殺:え?そうだったんですか・・・

   では、一度お伺いして詳しく教えていただけますか?


うーーーん、

丁寧で好印象の老人と言った印象ですが、

今の家賃が6万円、生活保護を受けるなら家賃支給は38000円です。


今の部屋が、どの程度の広さなのか?を確認しないといけません。

(このマンションは、ベランダ部分が斜傾斜しているため、上の階は部屋が狭)


さっそくマンションを訪問すると

白髪の老婆が出迎えてくれました。(80歳前後)


部屋は物が溢れていて、

お世辞にもキレイとは言いがたい状況で、

部屋自体は、改装してきれいにしても

生活保護世帯の家賃帯(38000円)程度が精一杯といった感じの広さです。


まずは、

今現在の状況やこれからのこと、

現金が幾らあり収入はあるのか?


簡単にまとめてみると

1、内縁の男性は借金だらけで資産らしいものは一切無い
  (消費者金融などからの裁判書類などが沢山ありました)

2、もし、通帳などにお金が入っていたとしても身内で無いので引き出せないと言われた
  (たしかに内縁関係だと難しいでしょうね・・・)

3、収入は一切無いので生活保護しかなく、役所には相談に行った
  おそらく生活保護は受給できるだろうとのこと

4、役所からは家賃の安いところへ引越しするように言われている

5、しかし、歳も歳だし荷物も沢山ある。出来れば住み慣れたここに住まわせてほしい


こんな感じです。

まあ、部屋の大きさから考えれば、

38000円が妥当な金額ですので、

老婆名義で賃貸借契約をしてあげることを伝えると

大変喜ばれて

老婆:実はココ数日寝れないくらい悩んでいました・・・・

   お金も頼る人もいない・・・・

   ココを追い出されたらどうやって生きていけばいいのか・・・

こんな感じで涙ぐんでいました。


敷金・礼金・保証人・保証会社

全て無し契約でございます。


なぜかって?

お金も身内も一切ありませんが、

家賃滞納や夜逃げなどは考えにくい状況と判断


皆さんは孤独死を危惧すると思いますが、

私の経験上、80代の老婆が腐るまで見つからないといった事態は考えにくいんです。


大抵、最後は病院でなくなるか、部屋で亡くなってもヘルパーさんなどが早期で見つけます。

なので、意外にも老人の腐乱死体って無いモンなんです。


まあ、契約に際して一言だけ言っておきました。

(必殺)

保証金も保証人も付けていないから、

もし死んだら私が部屋の荷物を処分してもいい?

(老婆)

ありがたいです。

迷惑かけるけど宜しくお願いします。


こんなモンです。

これが本当の大家と店子の関係ではないでしょうか?

私はそう信じています。


ところで、

こんな話しで何で『ソフトバンクという会社』というタイトルなの?

ですよね?


老婆は携帯電話を持っていません。

内縁夫は所持していたが、料金未納で止められている。

家にはJCOMの電話が引いてあるが、

それも、有料放送などを契約しまくっていて、

月1万円も使用料がかかっている。

そんな余裕は無いし、老婆自身は普通のテレビが写れば十分との事で、

それならJCOMを解約して、

安い携帯電話を1つ持てばいいのでは?となりました。


そこで、本人に代わって一番安い携帯はいくらなのか?

近くのソフトバンクショップへ電話してみると

私:電話のみの機能でいい。ネットもメールも一切要りません。

ソ:スマホですかガラケーですか?

私:ガラケーの一番安いモデルと、電話もほとんど掛けませんので、

  一番安い基本料金のプランで構いません。

ソ:そうなりますと、本体代2500円程度、通話料が掛け放題で3400円程度になり、

  合わせて6000円ほどになります。

私:あの~?使用するのは老人で、掛け放題じゃなくていいです。

ソ:でも、皆さんに掛け放題プランをお勧めしています。

私:でも、かけ放題は必要ないんです。

ソ:そういわれましても・・・・

私:え?昔あったじゃないですか?ホワイトプラントとか?

ソ:それは有るんですが、当店はフランチャイズ店で、

  掛け放題以外は扱わないようにしているんです。

私:え?ソフトバンクの店舗によって契約内容が違うんですか?

ソ:そうですね~、当店のFCグループでは掛け放題以外扱っていませんね

私:そうですか、失礼します。


えーーー?

ソフトバンクって店舗によって扱う契約プランが違うんだ!

ちなみにこの店舗はマンション近くで幹線道路沿いの結構大きな店舗で、

大きくSoftBankの看板が揚がっています。


では、ホワイトプランなどをドコで契約出来るのかを聞くために

157へ電話してみました(♯10で即オペレーターへつながる)

※そもそも店舗によってプランを選べないのは問題とは思うのですが・・・

157曰く、その様な営業形態は間違っている。

どこのソフトバンクショップでも同じ様に契約できるはずです。とのこと


その言葉を信じ、少し遠い店舗(別系列?)へ電話をしてみると

確かに簡単にホワイトプランの案内をしてくれた。


その店舗は、非常に丁寧に教えてくれ

一番安い方法は、SIMカードのみ購入して、

使わなくなったソフトバンク携帯に差し込めば使用できることを教えてくれた。


たしかにこれだと月々1008円で携帯が所有できる。


幸い私の部屋には使わなくなったソフトバンク携帯が数台転がっている。

それはドコで買えるのか?を聞いてみると

在庫があればドコのショップでも買えるのだが、

生憎、電話をした店舗には在庫がない。


絶対に在庫があるのは、

ソフトバンク直営店のグランフロント大阪店になります。

とのこと


さっそく、グランフロント大阪店に電話で聞いてみると

SIMカードの在庫はあるが、契約者本人に来店していただくしかない

代理人もダメ、郵送もダメ

80歳過ぎの老婆をグランフロント大阪(大阪駅直結の超ハイクロリティー空間)まで

連れて行かないといけない・・・・

駐車場なんて10分300円くらい取られそうな場所です。


現実的には、ある意味メチャクチャ遠いところです。


そこで、近くの店舗数件に電話したが、

みんな口を揃えて在庫がございませんと・・・


ホントかよ・・・?


そこで、

SIMカードの在庫がある店舗を教えてもらおうと

157(ソフトバンクサービスセンター)へ電話してみると

答えは・・・

各店の在庫は把握しておりません。

お客様ご自身で確認してください。


私)もう何十件と掛けて、無いと言われているのですが、

ソ)申し訳ございません。

私)現実的に購入できるのですか?

ソ)店舗に在庫があればご対応出来ます。

私)でも、探し出せないのですが?

ソ)申し訳ございません。


もうね、

何を言っても二言目には申し訳ございません。で終わりです。


今日のブログで何を言いたいかと言うと、

テレビCMでは有名タレントをバンバン使い

カワイイ動物で好感度を上げ

社会的な地位を確保しているように見えて

実情は、

代理店は利益率の高い商品しか販売しようとせず、
(ホワイトプランより掛け放題)

本社(本体)も、それを是正しようとする考えも無い
(SIMカードなんて売っても金にならない)

そんな企業に見えてしょうがない


一昔前の大手企業って

目先の利益より、企業としてのモラルとか

消費者からの信頼を優先していたと思うんだけどな~


特に電話なんて公益性の求められる職種なのに、

儲かる商品プランしか販売しようとせず、

利益の上がらないものは販売しようとしない・・・


いつからこんな企業が一流と評価されるようになったんだろ?

日本人はいつ気付くのだろう?

そんな気分になった1日でした。


おわり


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「1ヶ月目に破綻の店」シリーズ「ファイナル」

レジャービルに入居した中年男性

1度も家賃を払わず(私には保証会社から代位弁済があった)

そのため5ヶ月で保証打ち切り・・・
(事業系は保障期間が短い契約)

その後、私が追い出しを行い
(この保証会社は事業系は追い出しまではしてくれない)

退去後に契約者に対し家賃取立て調停→無視 調停→無視 調停→無視 

調停での出廷は望めないので訴訟を行なったが無視

判決は出来上がったが回収の望みが薄いと感じ


そこで保証人に対し督促状を郵送したところ

弁護士から破産したよ~の通知

なんじゃこいつは、

速攻で破産って・・・・


しかし、この状況では保証人に対し対抗策がありません。


そこで、勝訴判決のある契約者への取立を検討していたところ・・・

DSCN1934.jpg
契約者本人も破産の予定との事で、

弁護士様よりお手紙が届きました。


ココまでくると見事な逃げっぷりですね!

さすがに勝てませんorz・・・・

もう諦めますよ


やはり守りべき家族や資産(家)がない奴は最強ですね・・・・


え?

そんな奴に貸すお前が悪いって?

そんな奴しか借りにこねえんだよ!!o(o・`з・´o)ノ

まあ、次頑張ります!


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高齢者の家賃滞納のつづき

先週、家賃滞納で追い込みを掛けてきた入居者ですが、

※詳しくはコチラ

やはり入金はありません・・・

あれだけ詰めまくったにも係わらずです!!


いや・・・

ヤッパリ無い者は強いですね・・・・

親子で生活保護者ですから最強です・・・

私をもっても勝てません・・・


こうなったら役所の生活保護担当者に協力をお願いしてみました。

事情を説明すると、以外にも協力していただけるとの事で、

話し合いに場に立ち会っていただけるとのこと


まあ、私の正当性(家賃を貰っていない)を第三者に分かっていただけるだけでもいいです。


さっそく日時を設定し物件で待ち合わせしました。

第三ラウンドスタートです。


老婆(入居者)=生活保護・少しボケている?

娘(保証人)=生活保護者・近所に住んでいる・詰めても詰めてもヌボーとしている(ドラゴンボールの魔人ブーに似ている)

役所の方(生活保護担当者)=若い女性・社会経験薄そう・・・

掃除の人(私が雇っている掃除の人)=仕事はマジメで、横領など考えられない


スタート!!

私:あれから家賃はどうなったの?

老:だから掃除の人に渡したわよ!

私:(掃除人に向かって)貰ったの?

掃:イエ、家賃なんて預かっていません。

老:男の人が来たのよ

役:その人はこの人?(掃除人を指して)

老:違う人だよ!

役:その男の人は家に入ってきたの?

老:廊下でヒソヒソ話していたの!

役:家賃はどうしたの?

老:毎月キッチリ払っています!!(押入れをあさりだす)

私:(娘に向かって)結局、前回と同じ話しだけど、お金はどうなったの?

娘:母は払ったと言ってましたので・・・

私:でも、現実的には貰っていませんよ

娘:それは知りません。一緒に住んでませんから

私:しかし、事情は分かっていますよね?

娘:それは分かっていますよ!

私:では、なぜ支払いを放置しているんですか?

娘:母は払ったと言ってましたので・・・

私:だから!その母親は訳が分かっていないでしょ!

老:馬鹿にしないでください!私はボケていませんよ!!

※しかしズーと押入れにある同じ箱を開けたり閉めたり・・・

私:では、110番して白黒ハッキリしましょう!!

娘:・・・・(押し黙る)

私:この前も言いましたが、こちらは受け取っていない、

  お母さんは支払ったと言っている

  でも、現金は無くなっている

  誰かが家賃を猫糞しているわけでしょ?

老:誰も知らん人には金なんて渡しませんよ!!

※しかし、ズーーと同じ箱を開けたり閉めたりを繰り返すだけ

娘:・・・・

※ぶす~として黙っている。ホント魔人ブーそっくり

私:前回から何も進展していませんよね?

  あなたも納得いかないでしょ?

娘:・・・・

私:前回も言いましたけど110番してハッキリさせましょうよ!!

老:そんなのしなくていいよ!!

  (娘に対し)そんなのしたらいかんよ!!

私:なにか心当たりでもあるのかな?

老:もう結構です!

  出て行きますから!!

役:まあまあ、そう言わずに・・・

私:役所の人もそう思うでしょ?

役:家賃が3ヶ月溜まると追い出されることが多いんですよ~

  追い出されたら大変ですから・・・

娘:じゃあ、これから家賃に1万円上乗せしますので、

  それでお願いします。

私:それで納得するの?

  お宅はウチのモノが猫糞していると思っているんだろ?

  納得いかないなら警察呼ぼうや!

娘;イエ・・・領収書を貰わなかった母が悪いので・・・

私:お前なめてるの?ふざけるのもいい加減にせいよ・・・

  何が領収書じゃ!お前らが盗んでるんやろうが!!

娘:・・・・取ってません・・・・

役:まあまあ、娘さんが分割で管理すると言ってますので・・・

  ね!これからはキチンと管理できますよね?

娘:ハイ!管理していきます。

私:その言葉忘れるなよ!

  それと、人が盗んだみたいに言いやがって!

  何度も言うが、疑ってるなら警察呼んでくれ!!

娘:いえ、もう結構ですので・・・

私:じゃあ、二度と寝言は言うなよ!

娘:はい・・・・


こんな感じで話し合いは終わりました。

実際は、もっとは激しく詰めたのですが、

ダメでした・・・私の負けです。

いくら押しても引いても、魔人ブーは”何とも思わないよ~”とニヤつくだけです。

まさに魔人ブー!

最強です・・・orz


こんな会話に疲れて行き着いたのが、

家賃取立て調停なんです!


法的手続きなら約束破る=強制執行でポイ!です。

なので皆さんも調停を勉強しましょうね!


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質問コーナー『死臭の消臭』

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送信者:大阪市住之江区の大家
件名:死臭
--------------------------------
いつも拝見しております。すごく勉強になっております。

じつは先日の事ですが、いつも必ず月末に家賃入金があった方が初めて延滞しました。
月初めの2日3日と電話を入れたのですが繋がらず、6日にも電話。
これも繋がらず。で、訪問。

家の前でハエが飛んでいまして、匂いも漂っている。

すぐさま連帯保証人に連絡して現状の事と匂いの事を伝えましたところ、すぐに見に行くとのこと。

電話が折り返しありまして、「弟が亡くなっていました。警察を呼んでいます」

このお姉さんはすごく律儀な方で、逃げも隠れもしませんと言って下さり、
こちらから何も言わずに、遺品整理屋に依頼をし、消臭やリフォーム、クーラーの取り換えもやってくれます。

ところが、現在はリフォーム前の脱臭が終わったところですが、まだ匂います。

このままではリフォームしても匂いが残りそうです。共用部分の廊下でもまだ匂いがあります。

この場合、こちらに引き渡された場合、まだ匂いが残るとして、再脱臭を請求してもいいのでしょうか?

困っております。
どうか、必殺さんのご意見をお聞かせください。よろしくお願いします。
--------------------------------
お答えします。

入居者さんがお亡くなりになるといった事態は、

他人とは言ってもやはりショックなもので、

それを乗り越えてこそプロ大家へとなれるのです。


さて、ご質問の匂いの件ですが

クロスや床の張替えで、納まるはずです。

ポイントとしては、クロスや床を剥がした状態で”ファブリーズ”をヒト撒きしておきましょう

廊下などにもファブリーズを撒いたりします。


これで結構匂いは消えるものです。

連帯保証人さんへの請求は当然出来ますが、

心情的には、出来るだけ避けてあげたいですよね・・・

だって、残置物の処分からリフォームにエアコンの交換まで

先方から申し出ていただけた方ですよね?

す・ば・ら・し・い・・・・

今時、そんな方は珍しいですよ!

日本人の鏡でございます。


大家側で出来ること(ファブリーズを振り撒く)はしてあげてください。

それでも、どうしてもダメなら相談してみてはいかがでしょうか?


心情的には免除してあげたいです。


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住まわせるべきか?追い出すべきか?

入居者と連絡が取れないので安否確認してみたら、

逮捕されていることが分かった入居者ですが、

安否確認してみたら①

安否確認してみたら②

追い出すべきか?

このまま入居させておくべきか?

悩んでいます・・・・


悩む理由(その1)追い出す考え

保証人も保証会社も付いていなくて

超不安定な賃貸借契約

今後を考えると切り時かも?って考えちゃう



悩む理由(その2)追い出す考え

調停での和解文があるので、

即、強制執行が実施できる


なので、速攻でキレイサッパリ縁が切れる



悩む理由(その1)追い出さない考え

なかなか決まらない部屋なんです・・・

追い出しても半年1年は決まらないような部屋で、

空室にしておくぐらいなら・・・という気持ちもあります。



悩む理由(その2)追い出さない考え

今まで滞納履歴はあったが解消していて

その他にトラブル的なものはない

これがトラブルメーカーだったら、

これを機会にスパッと追い出すのでですが・・・



悩む理由(その3)追い出さない考え

荷物が多い・・・

逮捕されているとの事でしたので、

コソッと部屋を覗いてみました。

メチャクチャ荷物が多いんです。

水槽まであって、撤去が大変そう・・・・



こんな感じかな~?

うーーーん

追い出すべきか?

住まわせるべきか?


追い出すべきなら、

警察へ面会など行かず、

入居者とは一切コンタクトを取らずに、

強制執行で家財道具の撤去を実施しちゃいます。


だって面会したら

100%家財道具の保管を懇願されます。


もう必死の必死でお願いしてきますからね!


その懇願を無視して荷物の処分をしちゃうと、

後々恨みを買いかねません。


でも、面会に行かなければ逮捕の事実も知らなかったってことで、

家賃払わなかったから強制執行しちゃったよ~って、

後で文句を言ってきても対抗しやすいです。


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安否確認してみた・・・結果

きのうのブログの続きです。

警察へ安否確認をお願いし、

物件で警察官の到着を待っていると、

携帯電話が鳴りました。

表示を見てみると警察からです。


??場所でも分からないのかな??

電話に出てみると・・・


警察:安否確認の件で電話しました。

    入居者の名前は山田正男(仮名)ですよね?

必殺:ハイそうです。

警察:その人物はコチラで安否が確認取れていますので

    警察官の派遣はいたしません。

必殺:はい??どういうことですか?

警察:詳しくはお話しできないのですが、

    その人物は、コチラにいるという意味です。

必殺:それって逮捕されているんですか?

警察:そういった事はお答え出来ないのですが、

    察していただければと思います。

必殺:どこの警察署に逮捕されているんですか?

警察:それもお答えできないのですが、

    一番近い警察署へ来ていただければと思います。
    (暗にココに居るよと言っている感じ)

必殺:面会は出来ますか?

警察:それも電話ではお答え出来ません。

必殺:では警察署へ向かいます

こんな感じで、なんと入居者は逮捕拘留されていました。


何やったんだろ??

覚醒剤をするタイプじゃないしな~??


この時点で16時30分

そういえば、警察の面会時間って16時までだったような?


取り合えず警察へ電話してみました。

こんな時は、堂々と全て知っていますよ的に電話します。


必殺:逮捕拘留されている山田正男に面会したいのですが?

警察:山田正男ですね、ハイ面会できますよ

    しかし面会時間は16時までとなっていますので明日以降でお願いします。

必殺:わかりました。ちなみに拘留日はいつまでですか?

警察:明日で10日になりますので、明日釈放かもしれません。

必殺:ありがとうございます。

これが2日前での会話です。


そして2日経ってから警察へ電話してみると

ここで、

警察へ電話して面会可能か聞いてみて

『もう釈放されましたよ』と言われれば、微罪でしょうから知らん顔しますし

『今日は面会可能ですよ』と言われれば、拘留延長されたということですので、

懲役(刑務所に行く)など長くなる可能性があります。


結果は・・・・?

『今日は面会可能ですよ』と言われちゃいましたorz

ということは、

警察署にまだ逮捕拘留されていて

そこそこの罪なのかも??


色々想像してもしょうがないので面会に行ってこようかと思っています。


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安否確認してみたら・・・・

6年ほど前から住んでいる40代独り暮らしの男性の方がいます。

簡単なスペックは

保証人なし

保証会社倒産

生活保護受給者

こんな感じで、

3年ほど前に家賃滞納が半年ほど溜まって

調停で話し合い、その後は順調に滞納分も払って

滞納は解消した経緯のある入居者です。


ただ、現在も支払いが飛んだりして少し不安定なところがありますが、

まあまあ騙し騙し付き合っているといった感じでしょうか?

※1月入金が無くて2月に2ヶ月分を支払ってきたりする


今回も5月の入金がなくて、

6月に2ヵ月分支払うのかな?と待っていたのですが、

6月10日になっても入金がありません。


連絡しようにも携帯は所持していないとのことで、

連絡のしようがありません。


そこで、直接訪問してみることに


ドアをドンドン叩いてもピンポンを何度も鳴らそうが応答がありません。

取り合えずドアに名刺を挟んでおくことに


今までも、こういった事はあって

ドアに名刺を挟んでおくと次の日には入金になっていたりします。


今回もこれで入金になるかな?と思っていたのですが、

6月15日になっても入金も連絡もありません。


そこで再度訪問してみると・・・
DSCN1917.jpg
ゲ!!!

前回訪問した時に挟んだ名刺がそのままあります。


これはヤバイかも??

この男性は、鬱病とのことで生活保護を受給していますので

もしかして自殺???

嫌な考えが頭をよぎります・・・・


これは安否確認するしかないでしょう!

という事で、

最寄の警察署へ安否確認のための立会いをお願いしました。

※トラブル防止のために必ず警察官の立会いをお願いしています。
 無料で来てくれますし、何もないなら何もないでOKですしね!


警察:どうされましたか?

必殺:アパート大家なのですが、

    入居者と連絡が取れなくて安否確認の立会いをお願いします。

警察:では入居者さんの住所氏名を教えてください。

必殺:(契約書書類を見ながら)

    山田正男(仮名)で生年月日は00年・・・・

警察:最後に本人と連絡がついたのはいつですか?

必殺:5日ほど前に訪問して名刺を挟んでおいたのですが、

    今日再度訪問してみたらそのままになっているんです。

警察:身内とかいないんですか?

必殺:生活保護受給者で身内などの連絡先は分かりません。

    鬱病で生活保護を受給しているとの事でしたので、少し不安なんです。

警察:分かりました。それでは警官を派遣しますので現場でお待ちください。

こんな感じで通報しました。


何もなければ良いのですが・・・

立会いした結果は明日のブログで!!


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賃貸住宅フェア®2016in東京に行ってきました。

きのうは東京で開催されている大家さんの夏の風物詩

『賃貸住宅フェア®2016in東京』に行ってきました。

DSCN1907.jpg
会場は毎年同じ東京ビッグサイト

DSCN1908.jpg
会場規模はやはり東京ですね!大阪の3倍くらいあります。

DSCN1911.jpg
一昔前の様な大きな企業ブースは少なくなっていましたが、

出展数は結構出ています。


そんな会場をブラブラしていると
DSCN1910.jpg
賃貸住宅新聞社の美人記者さんや

DSCN1913.jpg
ソプラノ大家さん♪

その他、九州の小場さんや

楽待コラムリストの日曜大家さん、越谷大家さん、茂輔さん

赤井誠さんなど有名人の方々とお逢いできました。


その後、新橋で飲み会が開かれるということで会場へ

会場では、先日献本いただいた『キャバクラ大家こと桜庭さん』も合流され
DSCN1915.jpg
二次会三次会まで開かれて、夜は更けていくのでした・・・・・

まあ毎度のことですが、

まったく覚えていません( ノД`)


え?

何しに東京まで行ったかって?

も、もちろん最新の住宅事情の視察でございますよ!

決して飲み会に釣られて行ったわけではございませんm(_ _)m


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質問コーナー『空室の電気』

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送信者:松戸大家
件名:退去後の電気について
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いつも勉強させてもらってます。

比較的新しい事象なのかもしれませんが、いい方法が無いか悩んでいます。

アパートの一室が退室になり、現地に行ってブレーカーを上げたところ、
電気がつかないということがありました。

入居者さんが退室連絡を電力会社にしても、ブレーカーをあげれば通電されることが普通で、
電気料金を払えなくて電気を止められた以外で、こういったことは今までありませんでした。

電力会社に聞くには「10年ごとに電気メーターを替えている。その部屋はスマートメーターにした」とのこと。
スマートメーターにすると遠隔操作で通電を止めることができ、
メーター自体は電力会社のものであり交換は大家の許可なくして出来るとのこと。

16年4月から電気の小売が自由化になり、入居者さんが自由に電力会社を選べることになった。
その関係もあり、都度都度止めておかないと、次の入居者さんが、前の電力会社に断りを入れ、
次の電力会社に申し込みをして、と二度手間が発生するからこうした、とのこと。

まあ、確かに今までの退去と入居の間の電気は、いわば電車でいうキセルのようなものなので、
曖昧な境界線をなくした、ということでしょうか。

ということで、電力会社には、私名義で再契約をして、
一定の期間、クリーニングやリフォームで電気を使い終わったら、
また連絡して契約解除し、ということで、日割りの電気代を支払った訳ですが。。。

これって、今後の内見の時は電気つかないってことですよね。ということは、
ずっと空室でも通電させておいて基本料金を大家は払い続けることになりますよね。

仮に昼間に内見してもらうということで、通電しないにしても今後の退室を考えると、
毎回電力会社に電話して契約して解除して、日割りの電気代を振り込んで、と。
電話するのも振り込みも含めて作業も細かい出費もなかなか大変ですよね。

しかも電力会社さんはどんどんネット申し込みを始めており、
全くといいほど電話が通じなくなってきました。
※ネット申し込みだと、いわゆる一般ユーザー向けなので年間契約になります。

これってどう対応するのがベストもしくはベターでしょうか?
それとも今までも退去と入居の間は大家さんが電気代を負担するのが「普通」だったんでしょうか?
--------------------------------
お答えします。

質問者さんの”もどかしさ”良くわかります!!

私のところでは、まだスマートメーターの導入がまだなので、

そういった事案はまだ無いのですが、

これからはキッチリキッチリしてくるんでしょうね・・・・


確かに今まで空室時での電気の使用は曖昧なものがあって

掃除や案内時程度の電気の使用は”目を瞑っていた”(料金請求していなかった)

※電気が点きっぱなしなどである程度メーターが回っていると電力会社から確認の電話が入る

もしくは、

目を瞑っていたというより電気の開線閉線は、

現地に行って作業しないと出来ないとのことから費用対効果を考え

仕方なくブレーカーを上げると電気が点く状態にしていたのかもしれません。


これが遠隔操作ができるのであれば、

閉線の申し出があったら遠隔で停止し、

新規開線申し込みがあってから遠隔で通線させれば良いわけですもんね・・・


そう考えると、

電力会社としては少しでも使用するのであれば、

電気の契約をしてくださいと当然言えるわけで・・・・


今までが”しかたなく黙認”していただけであって、

本来の姿に戻しただけですもんね・・・・(少しでも使うなら金払え)


でも、案内時やちょっとした掃除程度に、(極少量の使用に対し)

大家名義で電気を開線して基本料金を支払うっていうのも勿体無いような・・・・


でも、案内時に照明点かないのはダメだしな~

※だって暗い部屋とかでも電灯全開だとキレイに見える


うーーーーーーん(ノ_<)

解決策が見当たりません・・・・

やっぱり空室時は大家で契約するしかないでしょうか?

私が質問したいです。


明日は、「賃貸住宅フェア®2016in東京」に行ってきます。

別にセミナー講師をするとかではないのですが、

最新の不動産賃貸を見学にいこうと思っています。

もし、見かけたら声を掛けてくださいね!


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家宅捜査立会い

大家業をしていると、

入居者が警察に逮捕され

部屋の捜索をするので解錠と立会いを求められることがあります。


今回の入居者は、

深夜の職務質問に引っかかり

覚醒剤所持で逮捕となったとのこと


賃貸借契約書を見てみると

約1年前に入居した50代男性で

職業は生活保護となっています。


特にトラブルや家賃滞納もありませんでしたので、

顔も知りませんし話したこともありません。


本人は部屋のカギを所持していないとのことで、

大家である私に解錠の依頼をしてきたとのことでした。

刑事さんと物件で待ち合わせて、

部屋に入ると、
DSCN1891.jpg
室内は非常に整理整頓されており、

パソコン数台にプリンター数台

テレビが数台と、まるでSOHOの事務所の様な雰囲気で、

おそらく入居者は覚醒剤の売人とのこと


刑事さん二人で細かく調べていくと・・・
DSCN1892.jpg
出てきました。

注射器と覚醒剤(らしき結晶)


家宅捜査は1時間ほどで終了し、

刑事さんに入居者のことを聞いてみると

この入居者は元暴力団員らしく、

前科もあるので、間違いなく実刑になるだろうとのことでした。


あ~あ・・・・

退去か・・・・・

しかも逮捕の場合は保証会社の免責事項に当りますので、

保証会社は当てになりません。


さっそく保証人になっている友人?(親分?)へ事の顛末を連絡したところ

今月中には全て片付けて明渡すとのことでした。


まあ、6月分の家賃は入金済みでしたので、

被害は最小限に防げそうです。


こんな自主管理大家の日々でした。


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献本いただきましたo(^▽^)o

久しぶりに献本をいただきましたo(^▽^)o

今回いただいたのは、

『中卒でも年収1億円!』著者:桜庭 匠
P6090002.jpg

桜庭さんには1年ほど前にお逢いしたことがあって、

インベスターバンクの中村さんが主催する

不動産セミナー(青森県)に講師として呼んでいただいた際に、

懇親会で桜庭さんの経営するキャバクラに行きました。

講師料全てをそこで使っちゃったのは良い思い出です・・・・


キャバクラ経営者!っていうとダークなイメージがあって、

ちょっとアチラの世界の方?って感じの方が多いのですが、

桜庭さんって全くそんな感じのしない方で、

物腰も穏やかで、凄く気の効く方だな~って印象です。


本のタイトルにも書いていますが、

『”やる気”だけで夢は叶う』

まさにそうなんですよ!!


今、このブログを読んでいる方って、

99・999999%くらい日本に住んでいる日本人ですよね?

この日本という国以外で、

”やる気”だけでなんとかなる国ってありますか?

アメリカに生まれてアメリカ人でなんとかなります?

中国に生まれて中国人でなんとかなります?

韓国に生まれて韓国人でなんとかなります?

もちろん、どの国に生まれても才能・学歴があれば成功する方もいるでしょう

でもね!

桜庭さんの著書にも書いていますが、

本当に無い無い尽くしで”やる気だけ”で何とかなるのは日本だけと思いますよ


皆さんも、

もう一度ご自分の”やる気”を考えてみてはどうでしょうか?


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高齢者の家賃滞納

とある築古マンションでのことなんですが、

そのマンションに平成22年から住んでいる80歳くらいの女性で、

独り暮らしをしています。


契約内容は、

敷礼ゼロ物件で、

近くに住んでいる娘が保証人になっています。


生計は生活保護を受給しており、

特に問題行動や家賃滞納などもなく平穏に住まわれていました。


ところが、今年の2月分家賃が入っていません。


まあ、今までキッチリ支払っていた訳だし、

近くに保証人の娘も住んでいるのだから、

騒ぎ立てて取り立てするほどでもないか?と、

翌月の3月には1カ月分の家賃も入り、

1カ月滞納くらい、まあいいか・・・と思っていました。


翌月の4月も入金になり、

このまま正常に支払ってくれるなら御の字だぞ、と思っていた5月

またも入金がない・・・・

うーーん?

5月だから連休明けまで待ったが入金も連絡もない・・・

取り合えず本人へ督促状郵送

それと同時に保証人の娘へ督促状郵送

しかし、郵送後1週間待っても連絡無し

???


これは少しマズイと思い直接訪問してみると

老婆:家賃?ちゃんと支払ったよ!!

私 :でも振り込まれていないよ

老婆:そんなわけない!!

私 :では、銀行通帳を見せてくれますか?

老婆:通帳はどこにいったかわからない!

※うーーーん、少しボケているのか、話しが行ったりきたりして要点を得ません

私 :取り合えず、八田(仮名)さんはお歳だから娘さんに来てもらおうか?

老婆:電話するが留守

私 :じゃあ、娘さんに連絡するように伝えてね

※話しが進まないので、一旦引いて娘からの電話を待つことに

翌日、保証人の娘(50過ぎ)から電話が入り

娘:母は掃除の人に渡したと言ってますが!

※結構ケンカ越しです

私:では、領収書はありますか?

娘:領収書は貰ってないと言ってます。

私:今までズーート振込みで、イキナリ手集金っておかしくないですか?

娘:そんなこと分かりません。

私:イヤ、分からないじゃなくて、

  事実の検証をしているんです。

  何年も振込みをしていて掃除の人にイキナリ家賃を手渡ししますかね?

娘:・・・・・

私:では、八田さんは掃除の人が横領していると言いたいのですか?

娘:そういうわけでは・・・・

私:では、どういうことですか?

  もし、掃除の人を疑っているのなら警察に被害を届け出てください。

娘:そんなつもりでは・・・・

私:では、どんなつもりなのですか?

娘:取り合えず、調べてみます。

私:それで?

娘:お金があれば振り込みます。

私:お金があれば?

  絶対にあるはずです。

  無ければ誰かが横領しているか使い込んでいるかでしょ!

娘:ハイハイ分かりました。

※この娘なんていうのかな・・・借金くさいんですよね・・・・


でも、コレ以上突っ込んでも話しが進みませんので、

取り合えずコレくらいで止めておきました。


だって、退去されたらイヤですからね!


そして6月

やっぱり入金なし!!!!

連絡もなし!!!!!!

督促状も無視!!!!!!

カッチーーーーン(怒

なめてやがる!!!

という事で、

行ってきましたよ!

入居者宅へ

ピンポーン♪

老婆:はい~

※普通に出てきます

私 :こんにちは~

老婆:あら大家さん

私 :この前、家賃の件でお話ししたけど、お金入っていないんよ~

老婆;え!ちゃんと払ったわよ!!

私 :どうやって支払ったの?

老婆:振込みしたわよ!!

私 :ちょっと銀行通帳見せてくれる?

老婆:いいわよ(結構素直に)

※数冊の銀行通帳を提示されて

私 :振込みされてないよね?

※生活保護費は支給日当日に全額下ろされています

老婆:先月は掃除の人に手渡ししたわよ

私 :掃除の人に聞いたら貰ってないって言うんよ

老婆:え?そんなワケないわよ(自信満々)

私 :じゃあさ、掃除の人に来てもらうから、

   八田さんも娘さん呼んでもらって良い?

※ということで、私は掃除人を、八田さんは娘を呼ぶことに

私・入居者の老婆(八田:仮名)・八田娘(保証人)・掃除人

この4人が揃ったところでバトルがスタートしました。

私 :先日お話しした件ですが、家賃はどうなったのですか?(娘に対し)

娘 :母は掃除の方に手渡ししたと言ってたので・・・

私 :(老婆に向かって)家賃を手渡したのは、この人物(掃除人)ですか?

老婆:あら久しぶりね~

私 :どれくらい振りですか?

老婆:1年振りかしら

私 :(娘に向かって)今の会話を聞かれましたよね?

   お母さんは1年振りと言いましたよ?

娘 :・・・・・

私 :話しが食い違いますよね?

   もしかしたら、第三者が集金人のフリをして

   お母さんから家賃を騙し取っているのかもしれませんよ!!!

   携帯電話お貸ししますから110番して調べてもらいましょう!!!

娘 :そんな大事には・・・(警察の介入を凄く嫌がる)

私 :え?何でですか????

   詐欺師がお母さんの生活費家賃を盗んでいるのですよ!!!

   110番して調べてもらいましょうよ!!!!

娘 :・・・・、でも、警察に迷惑掛けるわけには・・・・

私 :はあ?何言ってるんです??

   20万円(家賃滞納額)というお金を盗まれているんですよね?

   そんな大金を盗まれて何ともないんですか???

娘 :でも、警察に言ったところで20万円は戻ってこないでしょ?

私 :何寝ぼけたこと言ってるんだ!!

(薄々娘が関わっていることは分かっている)

娘 :そんなに興奮しないでください。

私 :あなたにとって20万円は大した金額じゃないかもしれないが、

   私にとっては大金なんです!!!!

   必死になって当然でしょ!!!!

娘 :・・・・・

私 :早く110番して警察にお願いしましょう!!!

娘 :・・・・・・

私 :何黙っているんですか??

   警察に調べてもらうほうが早いでしょ?

   ほら!110番して!!!

ここでイキナリ入居者の老婆が

老婆:もうイヤ!!

    そんなに疑われるなら出て行きます!!

    今月で引き払います!!

私 :まあ、出て行くのは勝手ですけど

   私はあなたのお金を取り返そうと努力しているんですが?

老婆:もう結構です!!

   出て行きます!!家賃も全て清算します!!!

娘 :・・・・(止めもせず傍観するのみ)

老婆:こんな言いがかりを付けるような大家の所には居れません!!

娘 :(母に対して)引越しの日はいつがいいかな?

カッチーーン!逃げる気満々ジャン

私 :退去されるなら、7月分の家賃までかかりますからね!

娘 :へ?

私 :契約書のココを見て下さい。

   退去の際は1ヶ月前予告が必要ですよね?

   今日は6月7日ですので、7月分まで必要になっちゃいます。

   あと、この契約は敷金礼金ゼロ物件ですので、

   清掃費が家賃の1か月分かかります。

   こちらの特約を確認してください。

   それから遅延損害金利14.6%も請求させていただきます。

   契約書のコチラですね?確認しましたか??

   それらを退去時までにご精算お願いしますね!!

娘 :それは・・・

私 :はあ?退去されるなら精算するのは当たり前ですよね?

   全て契約書に則った金額ですよ!

娘 :・・・・


纏まりそうもないので、

ココらで一歩引いてみました。

じゃあ、1週間猶予を与えますので、

よく考えてください。


あ、

今日の会話は全て録音させていただいています。
(本当はしていない忘れていた)

言った言わないの揉め事防止のためです。

ご了承願います。


こんな感じで話し合いは終わりました。

入居者の老婆は本当に痴呆が入っている感じ

やはり怪しいのは保証人の娘で、

警察を呼ぶのを頑なに拒否し、

だからと言って家賃の行方に対しても協力的ではなく

少しでも突っ込むと黙り込むんです。

母親が痴呆で金銭感覚が鈍っているのを良い事に、

生活保護費を使い込んでいるんじゃないでしょうか?


まあ、1週間待って明確(前向きな)な回答がなければ

役所に相談してみます。(まあアテにはなりませんが)


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質問コーナー『亡くなった人の預金』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:なにわの大家
件名:身寄りの無い生活保護者の病死
--------------------------------
ブログ拝見させて頂いております。勉強になります。
さて、早速ですが質問です。
月初めに身寄りの無い生活保護者が病院で病死しまして家賃が未納です。
遺体は区役所で荼毘にふしたようです。
いつものことですが区役所からは身寄りなしだから部屋の残置物はそちらで勝手に処分してくれというだけでした。
確認したところ部屋には通帳と印鑑があり、ATM記帳したところ、生活保護費が入金されたままになっていました。
この場合、預金をコチラが勝手に引き出すと犯罪?と聞きました。
この預金の所有権を確定させ引き出す為にはどうすればよいのでしょうか?
せめて家賃分とゴミ代程度は確保したいところです。
ご経験ありましたらご教授頂ければ幸いです。
どうぞ宜しくお願い致します。
尚、部屋には現金もキャッシュカードもサイフもありませんでした。
病院に持っていって死亡後そのまま荷物カバンも火葬場行きになった様子です。
--------------------------------
お答えします。

このパターン私もあります!

私も非常に悩みました。

と言うのも、

質問者さんも書いていますが、

役所関係は一切協力してくれません。

それじゃあ、裁判で回収しようと考えても

死人に対しては訴えられないんです・・・
(※もしかして間違っているのかも?)

もし、亡くなった方を訴えて、

債務名義を取得し、

強制執行で銀行口座を差し押さえれれれば一番簡単と思ったのですが、

それは無理だと裁判所で言われた経験があります。


そこで、亡くなった方の住民票を上げて、

本籍地を調べ(亡くなると本籍地入りの住民票を発行してくれる)

本籍地から戸籍の附票を取り寄せ

息子の存在を知りました。

※相続人確定のためという理由で戸籍の取り寄せができます。

その息子さんが近くに住んでいたので、

会いに行き協力をお願いして、

預金通帳から現金を引き出しました。

※銀行カードがあり、暗証番号がカードに書いてあった。


偶然が重なって預金を引き出すことが出来ましたが、

現実的には塩漬け債権として永遠と銀行で眠ることになるんじゃないでしょうか?

うーーーん

対処法としては、

やはり相続人を探し出して、

相続裁判を起し、相続人が銀行から亡くなった方の預金を引き出して

それを支払ってもらう

こんな感じですかね?

でも、生活保護の方で保証人に誰も立たない人生

そんな方の相続人と言われても、

相続放棄されて終わりの様な・・・・

うーーーん

やっぱり現実的には回収は難しいですよね・・・

誰かいい方法知ってますか??


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債務者口座を裁判所特定

ブログ読者の方がコメントに入れてくれた記事なんですが、

裁判所の手続きで、債務者の銀行口座を調べることが制度です。


裁判などで確定した養育費や賠償金の不払いが横行していることから、
法務省は、支払い義務を負った債務者の預貯金口座を裁判所を通じて特定できる新たな制度を導入する方針を固めた。

 強制執行を容易にするため、裁判所が金融機関に口座情報を照会して回答させる仕組みで、
早ければ今秋にも法制審議会(法相の諮問機関)に民事執行法の改正を諮問する。
不払いに苦しんできた離婚女性や犯罪被害者など多くの債権者の救済につながる可能性がある。

 裁判所の判決や調停で支払い義務が確定したのに債務者が支払いに応じない場合、
民事執行法は、裁判所が強制執行で債務者の財産を差し押さえられると定めている。
だが、現行制度では債権者側が自力で債務者の財産の所在を特定しなければならず、
預貯金の場合は金融機関の支店名まで突き止める必要がある。

yahooニュースより
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160603-00050158-yom-soci

ー-ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
ココまで


うーーん

記事では触れていませんが

これって、養育費や犯罪被害者など

一部の債権だけに特定した制度を想定してるんじゃないんですかね?

我々の様な家賃債権や貸し金などの債権も制度を利用できるんだろうか?

もし、全ての債務名義で利用できるのであれば、

債権者にとっては非常に強力な武器となるでしょうし、

金が無いからと開き直る連中に対しても、

ある一定の抑止力になるのではないでしょうか?


無い袖は振れませ~んっと逃げていた連中を追い詰めることが出来るのか?

債務名義(裁判での判決文など)が本当にチカラのある紙になるのか?

制度が待ちどうしいです。


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漏水事故発生・・・

朝、事務所に行くと、

1本目の電話が鳴りました。


朝一の電話は大抵クレームです・・・・(´・_・`)


気乗りしませんが、出るしかありません。

電話:〇〇アパートの山田(仮名)ですが、

    今日の朝8時位から天井から水が漏れてきます!!

私 :どの辺りですか?

電話:台所から居間の押入れにかけてです。

私 :上の方へは尋ねて行きましたか?

電話:行ったのですが、留守みたいで応答がありません。

私 :わかりました。すぐにお伺いします。


台所とのことですので、

排水ホースが外れて漏れたか、

それとも配水管が詰まって溢れたか・・・・


どちらにしても、大分漏れているとの事ですので一大事です。


念のため、上の階の住民情報を確認したところ、

鉄工所の法人契約で、

外国人(フィリピン人)の従業員寮になっています。


さっそく現場に行ってみたところ、
DSCN1846.jpg

DSCN1843.jpg
たしかに結構な量の水が垂れています。


さっそく上の階を訪問したのですが、

何度ノックしても応答がありません。


こういった”緊急時”は管理者(私)は、入居者の許可を得ずとも入室できます。


玄関ドアを解錠し、室内に入ると直ぐに台所が見えます。
DSCN1835.jpg
台所周りが水浸しです。

よく見てみると

DSCN1837.jpg
流し台の排水口が食器で塞がっており

しかも蛇口からチョロチョロと水が出しっぱなしになっています。


原因は間違いなくコレですので、

部屋を契約している鉄工所へ電話し、事情を説明しました。


すぐに会社の社長さんが来られて、

現場を見ていただき、

階下の漏水被害に遭われた方へ謝罪に行き、

水濡れ被害の弁償について話しをすることに


幸いにもこの会社は火災保険に加入しており、

保険で被害弁償ができそうな感じです。


まあ、保険対応出来るか出来ないか?は重要な要素で、

入っていれば、後は全て保険会社任せに出来ますし、

入っていなければ、互いに妥協点(金額の)を調整する必要があります。


当事者同士の問題ですが、

全く知らん振りというわけにも行かないのが現実です・・・


取り合えず、

被害額の見積りを出してもらうようお願いしておきました。


うまく纏まればいいのですが・・・


え?

マンションの被害??

当然見積書を書きますよ( ̄ー ̄)ニヤリ


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質問コーナー『:ゴキブリ臭』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:しら
件名:ゴキブリ臭のひどい部屋のリフォーム
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はじめまして
必殺さんのブログで勉強させていただいています
よろしくお願いいたします

早速、質問させていただきます

義父母が認知症になり、
息子である私の夫が義父母の持っている賃貸物件の管理を引き受ける事になりました
その中の一部屋の事です

その部屋の情報ですが、
●建物は、鉄筋の三階建、各階1部屋ずつ
(1階店舗(飲食以外)、2階・3階はそれぞれ住居(1K))
●当該の部屋は2階
●2階の部屋に70代の男性が25年位住んでいて、今年の3月末に退居した
●2階男性の退居理由は、病気で働けなくなり、生活保護を受けるので、現在の家賃では上限を超えてしまう為
●2階の男性は、6年位前に部屋でチャバネゴキブリを大発生させた
●ゴキブリ騒ぎの時、義父母が2階の部屋に入り、バルサンを焚いた事がある(1回位)
以上のような経緯があります

上記を踏まえた上ですが、現在困っているのは
『空室になっている2階の部屋のゴキブリ臭は単なるリフォームで消えるのだろうか』
という事です

2階の男性が退居される時に、私・夫・不動産屋の担当者で当該のお部屋に行きました
行った時には、既に荷物は運び出されていて気付かなかったのですが、
その後すぐにバルサンを焚き、翌日また部屋に行ってみたら、
ものすごい量のチャバネゴキブリの死がいがありました

更によく見てみると、ベランダへの扉の桟にも潰れたゴキが層をなしていました
3階の居住者からも「毎日1・2匹ゴキが出る」との連絡があった事と、
義父母から賃貸不動産を引き継いだ時から、
この建物のゴキブリ被害の事が気になっていた事もあったので、
うちの支払いで全館のゴキブリ駆除をする事にしました

男性は高齢ですし、生活保護を受け始めるとの事で、
クリーニング代の請求は最初からするつもりはないのですが、
ゴキブリの臭いがひどいので、普通のリフォームでこの臭いが消えるのかが心配です

現時点で考えているリフォームは、
○天井を総取り替え(元々、部屋が店舗仕様で、エアコンや電灯が住居に向いていない為)
○ユニットバスの総取替(風呂トイレの分離をするかもしれません)
○壁のクロスの取替
○玄関ドアの取替(ヤニだらけ)
○キッチンセット総取替(ボロボロ)
○湯沸かし器総取替(ボロボロで、もしかしたら壊れてるかも)
○トイレ便器総取替(壊れていました)

ゴキブリ駆除は数回に分けてやるので、天井を壊した状態でもやろうと思っているのですが、
夫は「床下もいるかもしれないから、床もはがすようになるのかな」と言っています
やれる事はやった方がいいとは思いますが、リフォームの項目に挙げている物だけで、
天井の取り壊し作業を抜かしても既に300万近くかかります

長くなってすみません
教えて頂けたら幸いです
よろしくお願いいたします
--------------------------------
お答えします。

この”ゴキブリ臭”というのは、

結構あります。

まず、現在のゴキブリへの対処策ですが、

1、バルサンを焚く
  ※表面にいるゴキブリを一斉に殺す

2、コンバット(毒えさ)をばら撒く
  ※バルサン後に生まれたゴキブリや隠れていたゴキブリを殺す

これで、ピタッとゴキブリは消えます。

特に『コンバット』は最高です!!
感動するくらい死にます!!!


ゴキブリは比較的駆除が簡単で、

1、市販の駆除剤が充実している

2、毒エサに食いつく


これが南京虫になると、

1、市販の駆除剤が売っていない

2、血液(二酸化炭素)に反応するので、毒エサでは効果が無い

など、非常に高額で対処が難しくなります。


さて、

ゴキブリ臭への対応策ですが、

通常のリフォームで消えますよ

※クロス交換、畳の表替え、ハウスクリーニング

死臭やペット臭と比べて比較的残らない気がします。


主にゴキブリ臭は、

クロスや畳の表面、

台所の油部分に強く残っている様で、

天井とか床下とかは関係ないです。

なので、

通常のリフォーム

通常の掃除で大丈夫です。


参考になれば幸いです。


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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