自主管理大家の日々

先日退去した部屋で

電話回線のパネルが無くなっていて、

見苦しい状態になっていました。

当然、このままではダメなのでパネルをはめます。


私が使用しているのはコレ


ＥＬＰＡ　ＴＥＡ－０４５（７００円位）


取替えは非常に簡単で、

まずは古いパネルを+ドライバーで外します。


で、２本の線を付け替えます。


外した時と同じ様にはめれば終了です。


もう一つ交換するのがあって

テレビの差込口なんです。

使用出来ないことはないのですが、

今時、こんなタイプのコネクターだと

入居後にクレームになるのは間違いないと思われます。

なので、これも交換しちゃいます。

コーナンで部品を買ってきて・・・

えい！

途中の交換は写真を撮るのを忘れちゃいましが、

交換は簡単です。

※古いヤツと同じ様に繋げばいいだけ

ちょっとしたことですが、必要なことです。

ちなみにどちらも
電気工事士の免許は不要です（笑


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亡くなった入居者の８万円の家賃債権を追って、

相続人へ対してどこまで追及できるか？をしているのですが、

※詳しくは『相続放棄事案』タグを遡って見て下さい。

先日、簡易裁判所（１審）で敗訴し、

その後、地方裁判所へ控訴し、

その連絡事項として裁判所よりＦＡＸが届きました。


色々書いているのですが、

なんだか初めて聞く文言ばかりです。

反訳？？どういう意味だろ？？

こんな時は裁判所に聞いてみるのが一番です。


電話でもいいのですが、

やはり直接行ったほうが判りやすいですので、

裁判所へ行ってきました。


この”反訳”というのは、

被告に対して１審で被告人尋問を行なったので、

その時の音声データーをＣＤ－Ｒで渡すから

それを文書に落として提出してください。というものでした。


さっそく申請書類をもらい

空のＣＤ－Ｒと一緒に提出したところ、

中１日で郵送していただけました。

ただ、この”反訳”ですが、

裁判所へ提出するには、

それなりの規程？基準？書き方があるようで、

それなりのテクニック？がいるようです。


ネット上では、この”反訳”を専門に扱う業者さんが多数存在し

大体の相場は３万円～５万円程度


しかし！！


８万円の債権回収にそんなお金を掛けていたのでは、

費用倒れで私の負けです！（事実上）

うーーーん

どうしよう？

業者に出来て私に出来ないことはない！と考え、

ネットで雛形を探しまくったところ、

世の中には色んな人がいますね！

ありましたよ雛形が！！

これを参考に反訳を作成してみたいと思います。


まあ、多少の間違いなどは裁判所が丁寧に教えてくれますので、

手直しを数回すれば出来るでしょう！

これも経験と思いチャレンジしてみます。


ところで、

今回の債権回収とは関係ないのですが、

裁判所の掲示板で面白い強制執行の売却告知を見かけました。

清酒（１．８ℓ瓶）１５０本！！

いいな～

１本１００円くらいで落札できたら、

一生お酒に困らないだろな～

でも、落札しちゃったら廃人まっしぐらだけどね・・・・



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送信者:ノース
件名:現状回復費用
--------------------------------
必殺さま

いつもお世話になります。

現状回復に関するご相談です。

前のオーナーから修繕していない状態で　安い賃料で借りていたと主張しています。
（前のオーナーとは現在連絡がとれません。）

上記言い分を考慮して最初にクリーニング費用のみ30000円＋税を請求
↓
何とか納得され5000円の分割で対応して欲しいと言ってきて　管理会社が6ヶ月以上かかるので
もう少しなんとかならないか交渉
↓
管理会社（遠方の為　仕方なく入れております）からの連絡で
『生活が非常に苦しく退去補修の件を行政書士の先生に相談されたそうです。
行政書士の先生より、オーナー様より内容証明を送って頂けたら対応する』
と言われたそうです。
↓
分割支払の話は無くなり　請求自体おかしい　と言う話になっています。
↓
必殺様に相談←今後どう対応すれば良いか　今　ここで止まってます。

修繕自体は自分でできるところはしたので3ＤＫで20万位です。
外注に頼むと別の部屋では50万位はしました。

あとこの方　現在　水道料金の8078円を滞納しております。
これに延滞料金を上乗せする事は可能でしょうか？

駆け出しの大家で素人質問ですみません。
ご教授頂ければ大変ありがたいです。

お忙しいと思いますが宜しくお願いします。

--------------------------------
お答えします。

うーーーん微妙な金額ですね～

近所であれば直接集金で取りにいくという手も使えますが、

遠方だと厳しいですよね・・・

それに文面を見ると、回収を管理会社にお願いしているんですよね？

基本的に退去後の費用回収は、管理会社さんは動かないと思いますよ

だって、管理会社にとって何の利益にもつながらないですし

そんなめんどくさい事をしているヒマはないと思います。

しかも、少額・・・


うーーん

内容証明など費用を掛けてまで集金する金額でも無いですしね・・・


ところで、保証人は付いていなかったんでしょうか？

もし保証人が付いていれば、そちらへ話しを持っていくのは効果絶大です。

話しと言っても普通郵便で請求書を１通送るだけです。

必ず何らしかの反応が出ます。


保証人が付いていない場合の対処法（回収したい）

まず、行政書士が出てきたとの事ですが、

それは、退去者の代理人になるのか？を聞きます。


代理人になる旨言ってきたら、

書面で正式に代理人になった旨の証明を出してもらいましょう


というのも、

行政書士＝（基本的に）代理人にはなれません（弁護士法違反）

司法書士＝簡裁範囲内のみ代理権が認められる

弁護士＝全ての代理権が認められる

※詳細は省きます


しかし、行政書士がトラブルの代理人になることが多々ありますので、

業法違反を突っ込んでみても良いかもしれません。


ただ、ここで１つ問題があり

不動産管理会社も正確には代理権があるわけではないですよね？

※債権の取立を大家に代わってしている事実

それと、

＞＞行政書士の先生より、オーナー様より内容証明を送って頂けたら対応する

と言うのは、

微妙なことなのですが、

”争い事のない金銭”に対しての代理権は認められる？という伝説もあります。

※そんなに詳しくないので、偉い人コメント入れてください。


まあ、払わない退去のことがムカつくなら

行政書士のことは無視し、

遅延損害金（１４．６％）の請求書を定期的に出して、

永遠と請求していくしか方法はありません。


近くなら調停などが効果的なんですが、

遠方なら交通費だけで費用倒れです。


うーーーん

取れたらラッキー？くらいですね・・・


次行こう！


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送信者:新米大家
件名:家賃の改定について
--------------------------------
いつも楽しく拝見しております。
さて、私が５年前に購入したアパートの一室で、購入する２～３年前に自殺がありました。
その部屋は現在２万円で賃貸しておりますが、
入居者に「次回の更新時に３万円にしてほしい」と伝えたところ、
「自殺のあった部屋なので２万円で妥当」と値上げ要求に答えようとしません。
他の部屋は５万円以上で賃貸しているので、
値上げに応じない場合は退去してほしいと思っております。
必殺さんだったらどの様にしますか？
アドバイスいただけたら幸いです。
宜しくお願い致します。

--------------------------------
お答えします。

うーーーん

あくまでも私の意見なのですが、

家賃の値上げは厳しいと思われます。


というのも、自殺のあった瑕疵があるから格安の家賃設定となっている訳ですよね？

そう考えると、入居者さんの言い分に”分”があるように思います。


値上げに応じなければ退去を迫るというのも

正直厳しいのではないでしょうか？


まあ、退去するしないは入居者の判断となりますので、

退去要求はしても問題はありませんが、

裁判など強制的に退去させるのは無理があると思われます。


現実的には、

現在の２万円から５０００円アップくらいの妥協点で話し合えればいいのではないでしょうか？


じゃあ、こういった自殺などの心理的瑕疵があった部屋は

永遠と安く貸さないといけないか？というと

そんな時こそ『定期借家契約』で契約し

２年とかで退去してもらい
※貸主の都合で更新を拒否できる

その後は通常金額で賃貸する。

といった具合でしょうか？


どなたか今回の事例で良い案あります？


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退去のあった部屋で、

インターホンをテレビドアホンへ交換を行ないました。


現在付いているインターホンは故障しているわけでないのですが、


やっぱり古臭いです。

ここはスパッと換えちゃいます。

ネットで特価７０００円程度で買った物です。

録画機能はありませんが、価格に負けちゃいました(-∀-)


まずは、室外側のインターホンを外します。

ドライバー１本で簡単に外れます。


ドンドン外していきます。


全て外し終わりました。


新しい枠を付けて

※大きさはまったく同じですので加工や穴空けなどは必要ありません。


結線して（電気は流れていませんので安心です）


本体をはめ込んでドライバーで締め付ければ終わり


次は室内です。

室内もドライバー１本で工事が出来ます。

今回は電源もコネクター式ですので、

電気工事士の免許が無い方でも工事できます。


ケーブルを外して、

※ケーブルが数本見えますが使うのは２本だけです。


結線するだけ

１番白　２番黒といった具合に中と外が同じならＯＫです。


パネルをはめれば終了～


初心者の方でも十分交換できますし、

費用も掛からずバリューアップできますよ


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物件には管理会社として私の連絡先を掲示しているのですが、

たまに仲介会社を通さずに直接入居を希望する方から連絡があることがあります。


今回電話が入ったのは、

スナックやデリヘルなどが入居するレジャービルでのことです。


女性：看板見て電話したよ

　　　　部屋は空いてるか？

必殺：空いていますよ

　　　　どんな部屋をご希望ですか？

女性：スナックしたいよ

必殺：スナックでしたら１階に１部屋

　　　　２階に１部屋あります。

女性：家賃はいくら？

必殺：１階が５万円で２階が４万円です。

　　　　共に敷金・礼金・保証金などは一切ありません。

女性：家賃は最大いくらに下げられるか？

必殺：うーーん、下げるだけ下げた金額なんですが・・・

女性：じゃあ、部屋を見せてください。


こんな問い合わせでした。

この女性は中国か韓国の方みたいで、

外国人特有のイントネーションです。


しかし、部屋を見ずに値段交渉してくる方に、
マトモな人は居ません。


でも、借りてくれるのであれば、

国籍や人格なんて問いません！（笑


さっそく物件で待ち合わせをすると

それらしき中年女性がいます。

さっそく部屋を案内してまわると、

女性：２階の部屋が広くていいね！

　　　金額は幾らにしてくれるのか？

必殺：スミマセンが、４万円以下は無理です。

女性：３万円なら借りるよ

必殺：スミマセンが無理です。

女性：４万円で借りる人なんていないよ

※大きなお世話だ

必殺：４万円以下では貸す気はありません（キッパリ

※部屋の広さから考えて４万円は破格

女性：じゃあ、内装は全部取り替えてください

必殺：それも敷金や礼金、保証金など全てゼロですので、

　　　　入居者さんでお願いしています。

女性：え～、壁紙とかも張替えてくれないんですか！（驚

※クロスなど特に汚れていない

必殺：現状貸しとなってます。

女性：この冷蔵庫は古いですね～

　　　　これは新しいのに交換してくれますよね？

※残置物の業務冷蔵庫（使用は出来る）

必殺：こういったのも現状となります。

女性：え！（驚）

　　　　これも交換してくれないのか？？

必殺：先ほども言いましたが、

　　　　敷金や礼金など貰わない代わりに現状貸しです。

　　　　設備的にはエアコンは壊れたら貸主負担で修理します。

女性：じゃあ、家賃は３万円でお願いします。

必殺：お断りします。

女性：じゃあ、他を探しますよ

必殺：ええ、他所を当っていただいたほうが良いですね

　　　　ご希望に添えなくてスミマセンでした～

　　　　では失礼します。

そそくさと鍵をロックして物件を後にしました。


話しをしていて、

気分が悪くなる会話で、

相手（私）の事を何も考えない一方的な人間

そんな方と商売（賃貸）は出来ません。


もちろん、ただでさえ決まりにくいレジャービルですので、

入居者は喉から手が出るほどほしいです。

なので

多少の値引きやサービスで決まるのであれば、

決めてしまいたいのが本音なのです。

しかし、あまりにも多い要求要求要求・・・・


月３万円では付き合ってられない方だと判断しました。


まあ、どこの不動産に行っても

同じ様に適当に追い返される感じですけどね・・・


私はお断りです。


★業務連絡★
７月２日の伊豆熱川温泉旅行ですが、
まもなく締め切らせていただきます。
悩むくらないなら参加しろ！！
https://ws.formzu.net/fgen/S48588448/
一泊二日宿泊費食費全て含んで１万円（現地までの交通費は別）

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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:さんかくたまご
件名:モチベーションの維持の方法
--------------------------------
とても有益なブログ記事を、毎回ありがとうございます。
これが無料とはもったいない。
ところで必殺様は、いつでも前向き、エネルギッシュですね。
落ち込んでどうしても気力がわかなくなることはありませんか。
たまにプッツンして、逃げ出したくなることはありませんか。
私は体力的にも辛いときがありますし、
メンタル面でもモチベーションが深刻に低下することがあります。
必殺様はそのようなことはありませんか。
モチベーションを維持するにはどうしたら良いと思われますか。

それとも一つ質問です。
入居者さんが解約通知される時ですが、
１ヶ月前を超えて「解約違約金は負けて欲しい」「払わない」と言ってきたときはどうされていますか。
私は保護受給者が急死した時と、入居者さんが夜逃げした時に、
それぞれほぼ直前解約、１週間オーバーで、解約違約金を請求していません。
上記のケースは特殊なケースで帯保証人さんに対してですが、
入居者さんが通常の解約をする場合は、一般的にはどうなのでしょうか。
--------------------------------
お答えします。

まず、モチベーションの維持ですが、
さんかくたまごさんも、専業大家さんをされていますよね？
と言う事は、事業規模なので当然トラブルや揉め事など、
様々な障害があります。

正直、逃げ出したくなる時は多々あります。

で・も・ね・
世の中の労働者さんは、
私ら専業大家より過酷な仕事で、
薄給で頑張ってますよ？

それと比べたら、
何の特殊免許（医師免許や弁護士資格など凄い免許）も無い私が
年収１千万以上取るなんて普通ではありえません。

そう考えれば、これくらいの業務は”やるしかない”んです。

でもやっぱりストレスが溜まりますよね？
そんな時は、旅行や飲み会を企画して、
ワイワイガヤガヤと酒を呑んで騒いで発散しています。

同じ悩みを持つ”同僚”が集まるわけですから楽しいですよ♪
機会があれば是非ご参加ください。


もう１つの質問の違約金ですが、
まあ、常識の範囲という感じですかね？
例えば、５月６日に入居者さんから連絡があって、
５月末で退去したいと申し出があった場合、
１カ月過ぎていますが、その程度の経過はＯＫにしています。

これが５月１５日に５月末での退去申し出があった場合、
ケースバイケースですが、
６月１５日までの日割りで貰ったりします。

要は四角四面で対応するより、
相手方（退去者）も納得いく対応で、
確実に回収するほうが得策ではないかと思っています。


★業務連絡★
６月４日のスッチー大家さん東京セミナーの件ですが、
お申し込みいただいた皆様へ振込み先や会場の案内メールを発信しました。
もし、申し込んだのに案内メールが届いていない方は、
ブログメール欄からご連絡ください。
案内文を再送します。

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先日は鳥取三朝温泉に行ってまいりましたが、

スゲーー楽しかったですよ！！

だって同じ不動産業を成功させようとする同士ですからね！

自然と話しも盛り上がるってものです。


という事で、

次の企画ですが、

静岡県伊豆熱川温泉で、

一泊二日の『倒れるまで話しまくれ不動産談義！』を開催します。


宿泊費・朝夕食事（宴会での飲み放題含む）で１万円（交通費別）

※夫婦・家族・恋人・女性などでの参加は個室部屋を用意しますので安心です。

宿泊はホテルおおるりhttps://www.ohruri.com/atagawa_ooruri.html

ご家族での参加の場合、

宴会会席プランのため、

子供料金の設定がありません。

４歳以上は大人と同額になってしまいます（１万円）

３歳までは無料です。


今のところ現地までの移動手段は、

大阪からは私を含む数名が車に分乗して移動し

名古屋大家塾と合流して、

昼過ぎに現地到着予定


関東からは、

参加人数次第ですが、

貸し切りバスかホテル送迎バスを予定しています（往復５０００円以内でいけると思います）

高いですがＪＲなども検討

※移動手段は参加人数や地域で調整していきます。


近くの方や家族で参加の方など、現地集合でも問題ありません。


参加資格は不動産を愛する心だけ！

物件を所有していようがいまいが関係なし！！

但し営業目的の方の参加は固くお断りさせていただきます。


翌日の７月３日（日）は近くにある『熱川ワニ園』に観光を考えています。


開催日：平成２８年７月２日（土）から一泊二日

参加申し込みフォーム

募集人数は３６名

定員になり次第締め切ります。

熱い話しをしたい野郎は必ず参加しろ！！
女性も大歓迎です(｡>ω<｡)ﾉ


旅行に関する質問などはブログコメント欄に入れてください。

順次お答えします。


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先日、退去が１件あったのですが、

ふざけまくってます。

マンションのデッドスペースに


粗大ゴミを捨てまくっています。

引越しは１件しかないので、

間違いないとは思いますが、

念のため引越し者の名前が無いか証拠を探したのですが、

残念ながら名前が判るようなモノはありませんでした。


ただ、部屋を特定できるようなモノは有って、


粗大ゴミの中に照明器具があり、

これには見覚えがあって、

マンションの前所有者が全部屋に設置したものなんです。

なので、間違いなく入居者が捨てたものと確信しました。


退去者がカギの返却に来た際に追求することに・・・

※入居約４年で、６０代男性一人暮らし


退去者：どうもお世話になりました。鍵を返却させていただきます。

必　殺：ハイ、ありがとうございました。

退去者：それではどうも～


※出て行こうとするので


必　殺：ちょっと座ってもらえます？

退去者：人待たしてるんやけどな～

必　殺：いや～、あの粗大ゴミどないするの？

　　　　　うちで処分するんやったら３万円もらうけど？

退去者：あ・・・・・、あれは・・・・・・、引越し屋が勝手に置きよったんや・・・

必　殺：そうなん？じゃあ、警察に引越し屋が不法投棄したって訴えてもいいんやね？

退去者：・・・・・、

必　殺：引越し屋の名前も判ってる（近所の人が教えてくれた）

　　　　　今から呼んで白黒ハッキリしようやないか！

退去者：あ・・・、次の引越し先が狭いから持って行けなかったんです。

必　殺：だから？

退去者：片付けます・・・・

必　殺：いつ？

退去者：今月中・・・

必　殺：はあ？１ヶ月も放置するの？

　　　　マンションはウチの商品やで？

　　　　その玄関先にゴミを一ヶ月も放置するんや？

退去者：・・・・

必　殺：なんやったら、あんたの新しいアパートの玄関先に

　　　　　あんたの名前を書いて置こうか？

退去者：・・・・・・・

必　殺：１週間待つ

　　　　　その間に処分せえへんかったら、

　　　　　ウチで処分する。その時は３万円請求するからね

退去者：でも、金なんてあれへん・・・


※退去者は生活保護者


必　殺：その時は保証人へケツ持っていくわ～ヽ(▽⌒*)

　　　　　自分でケツ拭かれヘンのなら保証人に拭いてもらうしかないやろ？

退去者：それだけは止めて下さい・・・


※いい感じの反応♪


必　殺：いやいや、

　　　　マンションに不法投棄されて

　　　　１週間待ってやるんやで？　

　　　　メチャクチャ優しいやんけ？

退去者：スミマセン・・・必ず何とかします。

こんな感じのやり取りになりました。


今回の契約は保証人が付いているので、

最終的には必ず解決が望めると思っていたら

翌日には全ての粗大ゴミは無くなっていました。


詳しくは分からないのですが、

どうも今回の引越しには生活保護者を転居させて手数料を稼ぐ

ブローカーの様な人物が見え隠れしていました。

その人物が上手く処理した様です。


うーーーん

飛ぶ鳥跡を濁しまくりで、

後味の悪い退去者でした。


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今回の事案は、

隣にマンションの壁があるため、



普段の雨程度なら雨漏れしないが、

強風などで、雨が舞い上がる様な時に窓枠から雨漏れする事案です。


こういった場合の対処法は、

単純にシリコンを窓枠にベタベタと塗っていきます。

この手法が正しいか分かりませんが、

今まではこのやり方で止まっています。




分かりにくいですが、

指で適当に均して終わりです。

だって、窓枠の外部分なんて誰も気にしないでしょ？

なので、養生テープなど無しで指で一発です。


こんなのも、

専門業者さんに頼むと高いのかな？

※頼んだことが無いので相場は分かりませんが・・・

何のテクニックも免許も必要ありません。


ただ、高所での作業ですので少しだけ根性が要ります。

不安な方は”安全ベルト”を腰に巻いて作業すれば安心で、

私も３階以上での作業時には安全ベルトを腰に巻いて作業しています。


参考になれば幸いです。


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きのうの夜、大阪は強風と雨が酷かったのですが、

こういった日は必ず何か起きます。


翌日（今日）ですが、

やはり電話が掛かってきて、

１件目はマンションの駐車場の植木が倒木して車の出入りがしにくいとの電話

２件目は部屋の窓から雨漏れするとの事


まずは、１件目に向かいました。



根元から倒れています。


根元がグラグラしているので、

再生は不可能と判断し

伐採することにしました。


こんな事は滅多にありませんので、

伐採用のチェーンソーなどはありません。

そのため普通のノコギリで切っていったのですが、

意外とスコスコ切れます。

一時間もしないうちに切り終わりました。


軽トラに１杯分程度です。

さっそく市のゴミ処理場に向かい

処理しました。

費用は６０Ｋｇで１０２０円

安いものです。


２件目の窓枠からの雨漏れは明日のブログで紹介したいと思います。


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このブログで募集した三朝温泉（鳥取）旅行に行ってきました。

いや～楽しかったですよ！


大阪駅から特急列車に乗って約３時間


今回は１７名（一人現地集合）の方が参加され、

特急列車の中では、不動産談義で盛り上がりました。


昼間っから酒と言うのも良いですね～

しかし、不動産の話しをしだすと”あっ”言う間に時間は過ぎていきます。


旅館に到着し、

温泉に入り、夕食を食べた後は、


レトロな町並みを散策


地元の民謡芸能？を観賞したりと、

楽しかったです。

もちろん、その後ホテルに戻ってからは

永遠と不動産談義が続きました。

※この辺りは旅行に参加された岡山大家さんのブログに詳しく書かれています。


翌日は、梨博物館？や白壁造りの町並み散策を行い、



ただ、皆さん不動産投資家らしく、

この程度の廃墟なら再生可能だね～とか

これって幾らくらいで取引されているんだろ？なんて会話ばかりでした（笑


いや～

メチャクチャ楽しかったです！


また参加してくださいね！！

と、

言うことで、

次の企画のお知らせです。

次の旅行は、

７月２日（土）

（静岡県）伊豆熱川温泉宴会旅行！！

宴会場を借りて、貸切宴会をします。

一泊二日朝夕食（飲み放題付き）で１万円を予定しています。

※交通費別

移動手段は検討中ですが、

大阪・名古屋は自家用車に乗り合いで向かい

東京周辺はホテルの送迎バスか貸切バス（往復３０００円～４０００円程度）

で、応募状況に応じて計画を立てる予定です。

※特急電車なども検討


今回は現地集合ですので、

家族・夫婦・恋人同士の参加も可能で、

自家用車での現地合流も大丈夫です。


その際は、二人部屋三人部屋といった形で、

専用の部屋を用意します。

その際も金額は同じです。

但し、子供料金の設定がないため、

４歳以上は大人と同額になってしまいます（３歳以下無料）


募集フォームが出来上がれば、

メーリングリスト・ブログで近日中に告知させていただきます。

みなさん是非ご参加くださいね！

募集定員は３６名の予定


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先日、所有マンションの防災設備点検を業者さんにしてもらいました。

（点検と言っても大した作業をしているようには見えないのだが・・・）

消防署から様々な”指導”が入るのでイヤイヤしているのが現状ですが・・・

そこで点検業者より、

様々な所を営業指摘されるのですが、

そのなかで、消火器を取替え項目がありました。


そのマンションは、昭和６３年築なんですが、

消火器は全てその当時のままで、

製造後２８年経過している物ばかり

今までは、目視点検で異常がなければ問題なかったが、

今は消防法？が変わり

製造後１０年で強制的に取り替えなければならないとなったとのこと


確かに、古い消火器は底が抜けたりして死亡事故なども起きていますからね

仕方ないのかもしれません。


そこで業者が提示してきた見積書は

新規消火器　１本　５５００円

廃棄引取り　１本　　７００円

消火器なんて置き換えるだけですので、

テクニックも免許も何も要りません。


ネットで調べてみると

新品消火器（１０型）　１本　２９８０円

但し引き取りはしていないとの事


そこで、いつも利用している鉄クズ屋さんに相談してみたところ、

消火器の薬剤が入ったままだと引き取り料が１本５００円

薬剤を噴射して空の状態で持ってきてくれたら鉄クズとして買うよとのこと


今回は２０本ほど処分しないといけないので、

２０本の処分代２０×５００円＝１０，０００円

でも、薬剤を抜けばタダ！（それどころか幾らかもらえる）


これはチャレンジしてみるしかないでしょう！！


ということでチャレンジしてきました。

まずは、薬剤は非常に空中に舞いますので、

出来るだけ人気の無い駄々広いところを探して、

港地域に行ってきました。



作戦では、

ダンボールの中に４５ℓゴミ袋を入れて

そこに消火器を噴射して薬剤を回収する作戦です。


ただ、気をつけないといけないのは、

消火器を噴射する際に、

消火器の上部に顔を持っていかないことで、

死亡例は全て、消火器の薬剤を抜くために噴射して

その際に消火器の底が抜け、

噴射の威力で消火器本体が飛び上がり顔に直撃して死亡といった具合です。


なので、こういった底が錆びた消火器の場合は、

出来るだけ顔を離して噴射します。


ところが。。。。



これが中々大変！！

理屈では簡単に終わりそうな作業なんですが、

消火器を噴射した際に、

噴射の威力が有り過ぎて

ゴミ袋を破ってしまうことが頻発！


周りが粉だらけになること数回・・・

ついには誰が通報したのか？

市の不法投棄パトロールカーまで見回りに来ました。


まあ、別に違法な行為はしていませんので問題無いのですが、

やはり気まずい感じ・・・



なんとか２０本処理しましたが、

作業の内容を考えたら割に合わない内容で、

次回からは１本５００円で処理お願いしようと思います(´･_･`)


こんな事も一度チャレンジしてみないことには判らないわけで、

自分でチャレンジしたからこそ５００円の意味（価値）が理解出来るんです。


終わった頃には車も身体も消化剤の粉だらけになってましたとさ



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先日、家賃未納で相続人へ請求して裁判で敗訴した案件ですが、

地方裁判所へ控訴しました。

実は控訴するのは初めてで、

どうやって書けばいいんだろ？と思っていましたが、

今の時代って凄いですね！

ネットを探したらそれらしきモノが見つかったので、

それを参考に作ってみました。

まあ、それなりに見えます。

控訴状は、判決文を受け取った日から２週間以内に出す必要があるとのこと、

なので、詳細は書かずに取り合えず提出するといった形です。

控訴理由は控訴後５０日以内に出す必要があるらしい


正直言って勝訴判決が目的というより、

控訴して被告に弁護士費用が掛かるようにして

費用負担で攻めるつもりですんで、

ダラダラと裁判を長引かせてやります。


控訴審では１審の被告人質問で答弁した、

娘が所持している亡くなった父親の銀行通帳を文書開示命令で開示させようと思っています。


さあ、ズルイ娘はどうするのかな？

泣きが入るか？？

楽しみです♪


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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:Kami
件名:家賃滞納者への営業補償
--------------------------------
はじめまして。
家賃滞納に関して検索していたら、ここにたどり着きました。

表題の件、うちの親が貸し店舗の経営をしているのですが、
ここの入居者が2件あり、両方ともに半年ほど家賃を滞納しています。

最初のうちは遅れながらも支払っていたようですが、最近は全く入金しないようです。

退去を求めると「次の行き先がないし、移るにしてもその間の収入が無くなるし、
機材のリース費もあるから営業補償費として300万よこせ」と言ってごねているようです。

最終的には古くから付き合いのある不動産会社が間に入り説得を行ってくれましたが、
その結果が「過去の未集金は諦め、
さらに来年1月末に出ていくまでの家賃をタダにする」と言う所で決着したらしいです。

決着内容に不満もありますが、滞納者へ営業補償って支払わなければならないのでしょうか？
必殺大家人様だとどのように対応したか教えていただければ幸いです。
--------------------------------
お答えします。

うーーーん、

まったくダメな対応の見本の様な事案です。

家賃を滞納しておいて、

次に行くところが無い？

営業補償してほしい？

そんな寝言になぜ付き合うんでしょうか？

不思議でなりません。


貸家業の絶対原則として

家賃滞納は裁判では問答無用で退去させることが出来ます。


滞納者が営業補償などを裁判官に言ったとしても、

鼻で笑われるだけで、

ほぼ１００％明渡し命令が出ます。


そして、なぜ問題解決に不動産業者にお願いしたのか？です。

こういった問題は、不動産業者ではなく

弁護士に相談すべき問題で、

法的に処理するべきです。


もっと先に進むのであれば、

自分で調停なり訴訟を起して、

自分で法廷に立てば良いんです。


質問者さんはその様な経験がないとは思いますが、

意外と簡単で費用も安く、

ワードが打てる知識と、１～２万円程度の費用で裁判は出来るんです。


大家業ではこの程度（裁判など）の知識が無いと、

今後、店子や取引先などから、

『出る所出てもいいだぞ！！』という脅しに対し、

出るところ？？裁判？？？

と言う事は、弁護士費用？？？？？

弁護士費用が２０万～３０万掛かるから、

それならお金で解決しておいたほうが・・・・

なんて、負け犬精神状態でドンドン財産を食われていきますよ


裁判？受けて立ちますよ～(^-^)/

くらいの精神力に持っていってください。


え？誰も裁判なんて教えてくれないって？

そんな時は私のセミナーに来ていただければ、

色々な裁判テクニックをお教えしてますよ(ﾟ∀ﾟ)

機会があれば是非ご参加くださいね！


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お金をゲット！と言っても、

ゴミ置き場に現金が落ちているわけではありません。


ゴミ置き場にちょくちょく家電製品を不法投棄されちゃいます。


防犯カメラを付けたりとか色々しているのですが、

あまり効果がなく、捨てられていたら大家負担で処分をしているのが現状です。


そんな捨てられた家電製品を見てみると・・・

うん？


ＬＩＦＥＬＥＸの文字が・・・！

これはホームセンターコーナンのオリジナルブランドで、

２年前ほどにＰＳＥ認定を偽装して販売していたとのことで、

自主回収している商品なんです。
※全てではありません。詳しくはコーナンＨＰで確認してください。


もしかして対象商品かも？と思い検索してみると・・・


ビンゴ！！

２，８３９円＋消費税で約３０００円の返金製品でした。


大した金額でもないですし、

こんな金額で喜んでどうするんだ？なんて声が聞こえてきそうですが、

３０００円あれば発泡酒が１ケース（２４本）＋ちくわが数本買えます。


発泡酒が１ケースあれば、

３日に２本程度のペースで飲みますので、

約１カ月楽しく家飲みが出来ると思うとワクワクしません？

得した～って！


不法投棄されたゴミ（負の要素）から３０００円ゲット

小さな喜びです。



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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:クローディア
件名:店舗明渡等調停
--------------------------------
はじめまして！
メールは初めて送りますが ブログはいつも楽しく拝見しております(^_^)/

下記の内容で店舗を賃貸しておりこの度退去に向けて調停をしており
先日１回目の調停をしましたが(同じ事件番号で)連休明けに２回目の話し合いがもたれます。

・用途 店舗(紳士服小売)
・月額 27万
・保証金 54万
・賃借人 有限会社Ａ 代表山田太郎
・連帯保証人 山田太郎(個人)

家賃滞納があり この度調停に至ったのですがこちらの要求としては

・５月末で建物を明け渡せ
・未払家賃の支払 138万
・未払遅延損害金の支払 6万
・原状回復費用の支払 150万
・賃料倍額の明渡遅延損害金の支払
・未払い水道代の支払い 15万
・明渡し遅滞損害金(遅滞損害金)

と、なります。

流れとしては

昨年末 滞納し始める
今年始め 書面にて何度か督促
３月末 ３月31日で契約解除通知
４月末 １回目の調停
５月中 ２回目の調停(予定)

です。

１回目の調停でこちらの要求は
・５月末で建物を明け渡せ
→合意

・未払家賃の支払 138万
→分割で支払うで合意

・未払遅延損害金の支払 6万
→分割で支払うで合意

・原状回復費用の支払 150万
→相手方の主張は先代の私の母から出るときは原状回復しなくていいよと口約束してるからしたくない。
(もちろん賃貸借契約書には原状回復義務の記載がありますが。。。)

・賃料倍額の明渡遅延損害金の支払
→倍額は払えないので通常家賃にしてほしい

・未払い水道代の支払い 15万
→未回答(次回話し合い)

・明渡し遅滞損害金(遅滞損害金)
→５月末には明け渡す予定

こちらとしては
原状回復費は免除してもいいかなと、おもいますが契約解除日の翌日つまり４月１日から
明け渡し５月31日の明け渡し義務遅滞損害金108万についてはお支払い頂きたいのですが
必殺さんなら どうしますか？

相手の言い分をすべて飲むのはムカつきます。

相手は 分割なら合計で月に 15は 払えると言っています。

分割でも期日を遅滞した際は14.6パーの遅滞損害金を特約にいれます。(金がほしいのではなく、履行してもらうため)

連休明けに ２回目の調停がありますがここで 合意できなければ通常訴訟も視野にいれて検討しています。

よろしくお願いいたしますm(_ _)m
--------------------------------
お答えします。

うーーーん

質問者さんのお気持ちは分かりますが、

家賃の倍額損害金は現実的には難しい請求だと思います。


訴訟で最後まで戦って判決まで取れば倍額の損害金を理論上可能ですが、

１、裁判官はメチャクチャ嫌がるでしょうね・・・

２、仮に判決まで取れたとしても、家賃滞納する方ですので、
　　現実的に回収は不可能に近い


それよりも、折れるところは折れて

退去後の回収に目を向けたほうが良いのではないでしょうか？


例えば、

・原状回復費用の支払 150万

・賃料倍額の明渡遅延損害金の支払

上記２点を免除する代わりに、

誰か保証人を付けてほしいなどで債権の保全を図るのが、

現実的ではないでしょうか？

※保証人は成人の子供が一番良いが、無理なら贅沢言わずに誰でもＯＫ

だって、いくら債権があっても相手が開き直って分割金を支払わなくなったり、

自己破産されたら終わりです。

それならば、支払いが終わるまで逃げられない様に対策を練るほうが現実的と思われます。

参考になれば幸いです。


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久しぶりに東京でセミナーを開催します。

今回は自主管理でコインパーキングを運営している”スッチー大家さん”を招いてお話ししていただきます。


開催日程：平成２８年６月４日（土）

場　　　所：東京（池袋）

セミナー予定：１３時開場１３時３０分スタート


第１部　１３：３０～１６：００

『スッチー大家さんの自主運営コインパーキング』セミナー


元ＡＮＡキャビンアテンダントのスッチー大家さん

元々は不動産に関しては全くの素人で、３人のお子さんを育てながら

不動産投資を始められました。


特にコインパーキングに関しては書籍も出版しており、

『コインパーキングで年１２００万円儲ける方法・ダイヤモンド社』

コインパーキング自主運営するという

他の不動産投資家さんとは一味違った切り口で語っていただきます。


１、コインパーキングに適した立地とは？

２、中古機械と新品の機械について

３、実際の収益は？また収益の改善事例

４、自主管理運営でのトラブル事例

５、値段設定の仕方と売り上げの違い

６、借地の借り方と注意点

７、アパートや戸建てとの違い


第２部　１６：００～１７：００　

必殺大家人の不動産経営アレコレ


１７時３０分から近くで懇親会も予定しています。


セミナー５０００円　懇親会５０００円

６月４日セミナー参加申し込みフォーム


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この季節が来ちゃいました・・・

え？何がって？

ゴールデンウィーク・・・

世間が浮かれる長期休日

自主管理大家にとっては恐怖の期間なんです・・・


不思議なんですが、

盆・正月・ＧＷ・・・

なぜか、そんな時に起きる突発的事故・・・


なんで？？

世間が休みのこの時を狙って故障する！！


そんな不安を抱えながらＧＷを迎えたのですが、

ヤッパリ発生しましたよ！

事故（故障）が！！！


夜１９時に店舗経営者より携帯に電話があり

１階全ての電気が止まったよ！

すぐに直してもらわないと商売にならない！！（怒

との電話が入りました。


このマンションは、約５年ほど前に購入した築４０数年のビルで、

１階には４店舗（焼き鳥店・中華料理店・韓国料理店・喫茶店）が入居しており

電気が止まると一大事です。


さっそく車に飛び乗り現地へ向かいました。

このビルは元々オフィースビルで、

それを魔改造して無理やり住居へ改造した物件で、

屋上にはキューピクルが設置されており、

そこから各部屋へ電気を供給している方式です。


ですので、１階すべて停電となると、

大元でのブレーカーが落ちている可能性がありますので、

キューピクルを管理している電気保安員の携帯に連絡しました。


しかし！！

保安員の携帯電話繋がらず！！！


そうこうしている内に現地へ到着（約１５分）


電話の通り、

ビル１階店舗は全て電気が止まっています。


こんな事態は初めてですので、

焦りまくりです。


取り合えず、

色々なところに付いているブレーカーを見て

落ちているところがないか確認することに


全て落ちていない

もうキューピクルしか考えられない・・・

しかし！！

鍵が掛かっていて開かない・・・(ノ_＜)


そこで、キューピクルに書いている緊急コールセンターへ電話することに


さすがに緊急窓口では連絡がついたが、

到着には１時間以上は掛かるとの事・・・


ヒエーー

誰か助けてくれーーー！！！


取り合えずいつもお願いしている電気屋さんへ電話すると

電気屋：ゴメンな～今日は大阪市内で呑んでるねん


ヒエーーー

誰か助けてくれーーーーーー！！！！！


誰でも良いから電気屋来てくれーーーとお願いしたところ、

メインの電気屋さんの下請け職人さんが３０分で駆けつけてくれました。


下請け職人さんと言っても専門家ですので、

キューピクルの鍵は持っているとのことで、

さっそくキューピクルを解錠すると





一階部分のブレーカーが落ちていました。

上げてみると正常に復旧し、停電は解消することが出来ました。


ふう～:(´◦ω◦`):一安心です。


電気屋さんに色々聞いたのですが、

Ａ：普通、キューピクルのブレーカーなんて落ちるの？

Ｑ：結構あるよ


Ａ：でも、漏電で落ちたのなら店舗の漏電ブレーカーが落ちるんじゃ？

Ｑ：これがそうとも言えないんよ、

　　たまに店舗のブレーカーよりキューピクルのブレーカーのほうが感度が良くて、

　　店舗は落ちないけどキューピクルで落ちるってことはある

　　今回の事案がそうだね、（各店舗を見て回ったが全て漏電ブレーカーだった）


Ａ：予防策はあるの？

Ｑ：ブレーカーの抵抗を測ったけど、

　　特に抵抗が高いわけではないので、

　　現在進行形の漏電ってわけじゃないみたい

　　となると、原因を探し出すのは不可能に近いね


まあ、この５年間で初めての事案ですので、

少し様子を見ることにしました。

もちろん鍵は現地で保管し、

もし同じ様な停電が発生した場合でも即時対応できる体制にしました。


あとは、各店舗への補償ですが、

そんなに停電時間が長くなかった（１時間程度）ですので、

謝罪だけで許してくれました。


まあ、これが何度も起きるとか、

長時間に渡っての停電となると謝罪もキッチリしないとダメと思いますが、

比較的短時間で復旧させることが不幸中の幸いでした。


さあ、

ＧＷ後半何がおきるかな？？

まあ、

何もおきないと思いますけどね！


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