質問コーナー『夜逃げ者への対応』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:若輩者
件名:家賃滞納者への対応について
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はじめまして。
必殺大家人様のブログ、とても参考になり、何か困り事がある度にこちらを拝見させて頂いております。
今回、家賃滞納者の対応に大変苦慮しており、ぜひ、ご助言を頂きたくメールさせて頂きました。

この滞納者は男性なのですが、当初は2~3ヶ月滞納→支払うを繰り返しておりましたが、
最近はまったく支払わなくなりました。
電話しても電話に出ない、家を訪問しても留守(居留守もあり)が続き、
今月に入ってからは所在不明で
携帯も止められており、まったく連絡をとることができなくなってしまいました。

安否確認のため、部屋に立入ましたが電気も水道も止められており、居住実態もありませんでした。
このような状況のため、建物明渡訴訟を提起しようかと考えておりますが、
費用のこともあり、弁護士は入れず、自分で手続きをしようと思っております。

しかし、当方も何分素人のため、どうしたらよいものかと…。
一応、書籍等で勉強しておるのですが実行に移すとなると不安です。

また、明渡しの債務名義を得ても、
その後の強制執行に一体どれくらいの費用がかかるのか、怖いです…。

以上をふまえ、下記の点にお答え頂けたらと存じます。

・そもそも建物明渡訴訟は自分でできるのか。(弁護士に依頼するべきか)
・訴訟から強制執行までにかかる期間。
・自分で行う場合の費用。
・訴訟から強制執行までのおおまかな流れ。  など

ちなみに、物件は1Kです。室内はほぼ荷物が残置されておりました。
滞納家賃は、現在6ヶ月ほどです。(家賃はもうあきらめようかと思っています。)

不躾なお願いで恐縮ですが、お知恵を拝借できますと幸いです。
宜しくお願い申し上げます。

若輩者より
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お答えします。

この様な事案は、不動産大家業をしていれば必ずおきます。
ですので、この様な事案でイチイチ弁護士に依頼していたのでは賃貸経営は成り立ちません。

まず絶対するべきことは、

1、入居者(契約者)と保証人(付いていれば)の住民票を取得してください。
  ※住所地が近くであれば賃貸借契約書をご自身(賃貸人)の身分証明書を役所へ持参すれば即発行してくれます。

  意外と住民票を動かして夜逃げ(無断退去)している人が居て、

  住民票で判明した新しい住所へ督促状を郵送すると反応があったりします。
 
  ※その時、滞納者からどうやって新しい住所が判ったか?を聞かれたら、
    正直に住民票で判明したとは言わずに、弁護士に頼んで調べてもらったとでも言ってください。
    権利者が債務者の住民票を取得するに違法性はないのですが、簡単に種明かししてしまうと値打ちがなくなる

2、保証人が付いていれば、保証人宛に督促状を郵送する

  意外と保証人から本人へ連絡が行ったりするものです。

  
次に住民票の移動はなく、保証人も付いていない

八方塞状態の場合ですが、

1、現住所(夜逃げされた部屋)へ内容証明で契約解除の通知を出す。

 ※なぜ居ないのが判っているのに内容証明を出すのか?ですが、
  裁判所は資料を見て判断します。実際に物件に来て判断しません。
  なので、貸主は契約解除の意思を相手に郵送した事実が必要をなります。
  当然、入居者は内容証明を受け取りませんが、送った事実があるのでいいんです。

2、それと並行して裁判所へ明渡し訴訟をする。

  裁判と言うのは時間が掛かるものです。

  裁判所へ書類を提出して判決が出るまで約3ヶ月程度はみて下さい。

  ちなみに弁護士に依頼すると早くなるところか遅くなることが多いです・・・(弁護士による)

まず裁判費用ですが、

自分でする場合は約2万円くらい(物件の評価額によります)

弁護士に依頼した場合は約20万~30万円

上記金額はあくまでも明渡しの判決文までです。


次に判決文に基づき明渡しの強制執行ですが、

自分でした場合、

裁判所へ支払う費用3万~5万円

荷物の搬出(引越し業者へ依頼し空室などに移動)で約3万~5万円


裁判所に出入りしている執行屋へ依頼した場合、

全て込み(荷物の保管から処分まで)で30万~50万円


弁護士へ依頼し場合

50万前後(実際は弁護士が執行屋へ依頼しているだけ)

※金額は地域や荷物の量で全く変わってきます


家賃滞納での明渡しは訴訟だけでなく様々なテクニックや経験が必要となります。

ただ、絶対に自分でチャレンジしてみてください。

と言うのも、間違いや失敗があって四苦八苦するとは思いますが、

100%コレ以上悪くなることはありません。

※裁判で敗訴して金を取られるなど絶対に無い


それと一度経験すると、

もし売り物件でこの様な滞納者が居座っていても楽々追い出すことが出来て

その不良要素がお宝に変わるんです。

だって、な~んも知らない人は滞納者を追い出すのに

一人当たり100万円程度の金額を見積もるでしょ?

その分、指値が額もキツクしがちです。


ということで、是非チャレンジしてみてくださいね!

※私のセミナーでは、訴訟文の雛形をお配りしています。


参考になれば幸いです。


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質問コーナー『テナントの保証会社』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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件名:テナント申込み者の家賃保証会社について
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3月の草津セミナーに参加した者です。
とても有意義なセミナーに参加でき、専業大家業をさらに拡大拡充して行こうと思いました。
ありがとうございました。

相談なのですが、ガーナ人の夫がテナントでバーをやりたいとのことで申し込み入りました
(申し込みは日本人の奥さんで、夫婦はビルの近くに住んでて子どももいます)
が、申込み者を紹介してくれた管理会社が指定した全保連の家賃保証の審査に落ちてしまいました。

ビルテナントの空室期間が長いので、
なんとか今回の方に入って貰いたいのですが、
良い家賃保証会社がありましたら教えて頂けますでしょうか。

また、保証会社なしで入れるのは危険でしょうか。

必殺さんならどうされるかもアドバイス頂けると幸いです。

お忙しところ大変申し訳ございませんが、
急ぎの案件でして、ご回答頂けると助かります。
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お答えします。

絶対に逃がしてはいけません!!

最悪、保証会社が通らなくても入居させるべきです。

※その場合、出来ればですが保証人をもう1名追加(未成年でなければ誰でもOK)でお願いするとか


私は大阪ですので、

保証会社は若干違うと思いますが、

テナント系でしたらフォーシーズが通りやすく強いと聞きます。

あと、審査が通りやすいだけを見るならナップなども良いんじゃないでしょうか?


どちらにしても、

断って空室を後悔するより、

滞納で債権回収で後悔したほうが100倍いいです。


だって、今の段階で滞納するか?なんて判断が出来るわけありません。

いいんですよ滞納は!

最終的に回収出来れば立派な資産です。

でも、空室はどこまで行ってもゼロ!

ゼロはずーーーとゼロ!

ぜひ、思い切って貸してください!

失敗なんてありませんから!!

失敗と言うのは空室の事です。

※もちろん出来るだけの努力(保証会社を数社当る・保証人の追加など)はする


そんな無理して訳のわからない人に貸して

家賃滞納されるのが予想される人になんか貸さなくてもいいだろ?

ってお思いの方!

それはテナント系店舗の経営をしたことの無い

素人さんです。


考えてもみてください。

ロードサイドの店舗用地・・・

そんなの売りに出ますか?

繁華街やオフィースビルが並ぶ立地

そんなビル安く買えますか?

私たち不動産投資家が購入できるビルなんて、

裏通りの裏・・・

マトモなコンビニや大手チェーン店など見向きもされない・・・

それが当たり前

それだから安く買える

だから、入居者は選べない選ばない


これを分かっていないのが一昔二昔前の大家さん

滞納者を入居させてしまったら、

追い出すのに弁護士費用などで軽く100万は掛かってしまう。


それならば、属性の低い人は断ってしまおう

空室期間が長くなる→入居は無いが退去はある→空室が増えていく→リフォーム費用が賄えない

→設備が陳腐化していく→入居は無いが退去はある

空室スパイラルに陥ってしまう。


私のブログ読者さんなら分かると思うが、

家賃滞納裁判なんて、

自分ですれば2~3万程度なんですよ!

簡単です。

その程度なんですよ

その努力・苦労もしないで嘆くだけなら成功なんてするわけ無いです。


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敗訴しちゃいました・・・

いつから続けているんだろう?

と、思えるくらい前から続いている相続放棄事件ですが、

※今まで流れはブログを遡ってください。


1審(簡易裁判所)での判決が出て、

私の100%敗訴です。

まあ、これは作戦のうちではあるんですけどね・・・


この裁判の流れをご存じない方は、

敗訴して何で作戦?って思いますよね?


簡単に書くと

相手(被告)側は弁護士を雇っています。


それに対し、私(原告)は弁護士を雇っていない


1審(簡裁)で被告側に勝訴判決が出る

と言う事は、被告は弁護士に対して成功報酬を支払わなければならない

※この弁護士報酬と言うのは敗訴した側へ請求できない
 裁判所の定めた費用負担はあるが少額、
 しかも、その費用を確定するためには裁判を起さないといけない


そこで、敗訴した私は地裁へ控訴する(予定)

控訴すると又、被告側は弁護士費用が掛かる

たった8万円程度の裁判なのに!(´∀`*)


控訴審では1審の被告人尋問で明らかになった

亡くなった父親の銀行通帳を娘が所持している。

それを裁判所命令の文書提出命令で、

法廷に出させようと思っています。


頑なに見せようとしない通帳

これを見ることが出来れば、

娘の財産相続を立証できると思うのだが?

※1審でコレを申し立てようとも思ったのだが、
 控訴審で弁護士費用の負担をさせた方が、娘へプレッシャーになるかな?
 と思った次第です。

まあ、最初からこのシリーズのブログを見ていただければ分かるのですが、

間違いなくこの娘は真っ黒です。

※亡くなった父親の預貯金を使い込んでいます。

それをドコまで追求して追い詰めることができるのか?をしています。


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退去済みの滞納者の保証人へ督促状

これまでの経緯を書くと

平成22年5月にRC3LDKマンションへ入居

礼金10万円

家賃7万円

契約者:60代男性

保証人:契約者男性の妻の妹

保証会社は付いていたが倒産

平成23年7月末に退去

この時点で17万円程度の家賃滞納があり、

契約者の妻が分割(月1万円づつ)で支払う旨合意するが、

4回(4万円)を支払った時点で音信不通になる。

もちろん、

電話・督促状などを試みるが全て無視

そこで、保証人である妹へ督促状郵送

直ぐに妹より電話が入るが、

『保証人になったのは事実だが支払義務は無い』

『そんなに払え払えと言われても無いものは無い』

『妹と連絡が付いたら言っておく』

こんな感じで、全く話しにならず


もちろん、

契約者・分割の約束をした妻共に住民票を取得するが、

移動していない


そこで、保証人の妹に対して家賃取立て調停を実施

※ムカつくので延滞利息14.6%を加算して請求

調停に妹が出廷し、

月々5000円の分割払いにて合意

その後、順調に毎月5000円が振り込まれる。

※この振込みは連帯保証人の妹ではなく、
 契約者の妻が振り込んでいた様子

ところが、昨年11月に振り込んだのを最後に振込みが途絶える

ここまでの振込みで残金35000円

取り合えず、保証人へ督促状を郵送

もちろん最初からキツイ内容ではなく

第一段階=お忘れですか?

第二段階=督促状

第三段階=催告状

第四段階=呼び出し状

第五段階=訪問予告状←今ココ

督促状と並行して電話は毎日10回

メールでもお支払のお願い『逃げ得はさせない』など

色々とアタックするが、

全て無視!!

ちなみに第五段階の督促状は
無題
裁判所の調停合意文書も同封して送っている

もう、債務者の名前に様や殿も付けません。


こんなブログ書くと、

守銭奴や人権無視だの必ず批判的なことを書いてくるバカがいるが、

督促してドコが悪いの??


債権者としてキチンと裁判所で債務を確定し、

債務者と支払い合意もしている。

その合意を守らず支払い義務を無視続ける滞納者に対し

”払え!!”と言うのは当たり前だと思うのだが?

※もちろん最初からキツイ文章の督促はしない


そんな批判的な人って

『どんだけ”ゆとり”なんだよ』

督促されたくなけりゃ支払えば良いだけ

約束は守る

義務は果たす

責任は取る

当たり前のことです。


私は当たり前の権利を主張し、

当たり前の権利を行使しているだけ


この部分を理解しないと、

とてもじゃないが、権利収入である大家業は勤まりませんよ


そんな滞納者への愚痴でした。


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質問コーナー『アパート被災』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:レオまま
日付:2016/04/23 21:57:24
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はじめまして。ブログを拝見致しましてぜひ、
ご助言いただきたいとメールいたしました。

父が亡くなり3年前から2棟のアパートを譲り受けました
。一棟は築30年鉄骨三階建てアパート、二棟めは木造築39年アパートです。
今回の地震で被害が出ております。
鉄骨のほうは階段に大きな亀裂や壁のあちこちは剥がれ落ち入居者の方も心配されています。

木造は年数も経っているせいで瓦は落ち壁のあちこちでひびが入って中の木造も見えている状態です。
まだ検査途中でどれくらいの修理や費用がかかるか調査中です。
無知な私はこれからどうすればいいのでしょうか。

この際二棟とも建て替えを考えたほうがいいのでしょうか。
説明が不十分で申し訳ありません。
本当にこれからいくらかかるかとかどう動いたらいいのかがまったくわかりません。
よろしくお願いします。

--------------------------------
お答えします。

うーーーん、
現状を見ないと答えようもないですよね~

アパートの立地にもよりますし、
(地域や地型にも寄る)

今後の対策も全然違ってきます。

第一に、

新耐震基準以降の建物かどうか?で考えていいじゃないでしょうか?

昭和56年以降の建物でしたら、

新耐震基準ですので、建物の外壁などが崩れても

比較的費用も掛からず修繕できます。

これが旧耐震(昭和56年以前)でしたら、

躯体から損傷している可能性がありますので、

建て直すくらいの費用が掛かっちゃいます。


そこで、提案なのですが、

アパートメーカーなどの建築屋は

アパートの建て直しを提案してくると思います。

でもね、

ココでアパート経営を辞めるというのも手かも知れません。

と言うのも、

新たにアパートを建てると言うのは、

借金をするリスクを抱えるわけです。

質問者さんの文面を見る限り

父親からの相続で賃貸経営に入ってきた

ハッキリ言って素人大家さんですよね?

それなら、新たな借金というリスクを抱える建て直しを諦めて

更地にして駐車場やリスクの少ないトランクルームなどでも良いんじゃないでしょうか?

柔軟な考えを持ってください。

凝り固まった考えだと”アパート経営しかない”って考えてしまい

建築業者の都合の良い計画になっちゃいますからね!


業者の計画に合った計画ではなく

あなたに人生に合った計画を立ててください。


参考になれば幸いです。


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質問コーナー『給水ポンプ』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:自主管理大家7年目
件名:ポンプ故障 断水時の対応
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必殺様へ
いつもブログ見ていてとても勉強になります。

さて件名の通り
築12年、RC 11階立てのマンションで断水が起きたようで22時ころ連絡が入り、すぐに対応に向かいました。
点検をお願いしている業者の方にも夜間来てもらい、修理しましたが、直りませんでした。
明日再度修理をしますが、治るかどうかわかりません。
部品や物の故障が原因で交換になったら在庫があればなおるけど、在庫がなかったらお手上げです。
部品が届くまで水が治りません。1週間くらいかかるかもとのことです。

頭が真っ青になりました。
エントランスで住民の方に説明をしたり、夜間ですが、
各部屋にピンポン鳴らして事情説明をしましたが、反応は
「は~、水使えないと困るから明日までには直してよ」
「故障はわかったけど、それを何とかするのがお宅でしょ」
というのが大半です。
当たり前ですが。
中には故障じゃ仕方ないね、夜にありがとう
という方もいましたが、まれです。
水使えないと悪いと思い、ペットボトルを各お部屋に配布をし、
とりあえず応急で水を使えるようにはしておきました。

ちなみに直結加圧ブースターポンプとのことです。

復旧は本日の昼を予定していますが、
もう二度と同じことはご免なので対応としてはどうするのがよろしいのでしょうか?

10~15年でポンプが寿命来るとのことなので、
故障する前に新品に交換がベストなのでしょうか?

また住民対応としては謝罪が一番だと思いますが、
中には金品を請求してくる人もいるんじゃないか?と思います。
水が使えなくなったから損害が出た。弁償しろ的な感じでです。
住民対応のケースもいい案ありましたらお教えいただけると幸いです。

--------------------------------
お答えします。

マンションで水が出ない事態って最悪なんですよね・・・

私も様々な水道トラブルに遭遇していますので、

ある程度の対処策は講じています。

ただ、質問内容でイマイチ分からないのが、

1、11階建てマンションで直結加圧式?
  (11階建てなら普通、揚水ポンプで高架水槽式だと思うのだが?)
  直圧式なら最悪で、故障頻発です。

2、完全断水とのことだが、通常ポンプは2基あるので、
  一基が故障しても、もう一基で運転できるはず?
  (そのためにポンプは2基設置する)

この辺りが分からないと対処策をお教えしようがないのですが、

私は5階建てマンションまでの物件は、

直結バイパスを工事しておいて、

ポンプが故障したら、直結に切り替えて、

取り合えず水が出る状態にしています。

※但し5階程度までしか上がりませんし、水の圧力が弱いです。
 ただ、取り合えず水は使えるので大事にならない。

断水の原因は様々な要因があり、

〇ポンプ自体の故障

〇ポンプを制御する制御板の故障

〇電源部分の故障(ブレーカーやスイッチングなど)

なので、物件ごとの特性や築年数に応じた対応策が必要となってきます。

だって、そんなの全て交換なんて物理的に不可能です。


※ご自分の所有物件がどのタイプか?をよく見直してください。


それと、断水に対しての補償ですが、

これは、断水の期間(時間)によると思います。

夜断水して、昼までに復旧させることができれば、

まあ、補償までは良いんじゃないでしょうか?

もし言ってきたら、当月の水道代を免除くらいでしょう

それを営業補償(迷惑料)的なことを言ってきたら、

その様な要求には一切応じることは出来ませんと

突っぱねていいんじゃないでしょうか?

まあ、そこまで言って来る人は稀と思われます。


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熊本震災への募金バーベキュー開催

きのうのブログで書きましたが、

我々が”今出来ること”って義援金を送ることくらいですよね?

そこで、バーベキューを開催してそのお金を送るってどうでしょう?


もう桜は散ってしまいましたが、

屋外で呑むには気持ちの良い季節ですよ!


開催概要

場 所:堺市浜寺公園 http://www.osaka-park.or.jp/rinkai/hamadera/main.html#access

日 時:平成28年4月29日(祝)11:00集合

参加費:3000円(中学生以下無料)

参加費は全額熊本震災募金へ寄付します。

バーベキュー用品から食材、お酒にジュースなど全てこちらで用意します。

手ぶらで来ていただければ大丈夫です。

※雨天中止

参加フォーム

https://ws.formzu.net/fgen/S48588448/


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ブログ4周年

(祝)という文字を使いたかったのですが自粛します。


本日でブログ4周年となりました。

早いものですね~、

もう4年ですからね!

でも、毎年思うんですよ、

いつブログを書くのを辞めようか?って

昔、赤井さんが書いてたと思うのですが、

”有名ブロガー”と言われるには3年は続けなさい。と


そう思い書き続けて4年だから、もう止めてもいいかな?とか・・・

でも、4ってイマイチだから、あと1年で5周年で足を洗うのはどうか?とか・・・

まあ、ネタがある限り続けさせてもらおうとは思っています。


今後とも応援のほどよろしくお願いいたします。


それはさておき、

熊本大地震は中々収束しませんね・・・


こんな事を書くとご批判もあるとは思いますが、

”自粛”ってどこまでの範囲で考えるべきなんだろ?


今考えているイベントがあり、

4月29日にブログ読者向けのバーベキュー大会(大阪)を企画しています。


被災者の方々の苦労を考えると中止すべきかな?とも思うが、

中止したから熊本の方々が助かるって話しでもないですよね?

楽しんだ分、

その”楽しかった気持ちの分だけ募金する”のが正しいのかな?なんて思っています。


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熊本大地震

熊本県が大変なことになっていますね・・・

実は、私は約10年前まで熊本に住んでいたんです。

なので、見知った光景が映るたびに心配になっちゃいます。


もちろん、友人や元同僚もたくさん熊本に居て、

安否が心配で友人の一人に電話してしまいました。

※この友人は熊本でアパートを購入して、大家業もしている
 他にも久しい友人はいるが、大変な時期に電話するのもどうかと思い、
 同業(大家業)の彼だけにした。

友人曰く、

熊本市内(中心部)なので建物の倒壊はないが、

断水と停電が堪える。

それも築30年のアパートなので、

夜中に地震の揺れと停電になると

とてもじゃないが寝ていられない。

今は車の中で寝ているとのことでした。

今は、とにかく地震が収まるのを待っているだけだよ~と語っていました。


まあ、そうですよね、

こればっかりは自然災害ですので、どうしようもないものです。


ただ火災保険には入っているが、

地震保険には入ってない、

もしアパートに何かあったら人生が終わるかもww

と明るく答えていました。


そうなんですよね~

熊本で地震って考えもしない、

それくらい地震がない地域だったんです。

地震への警戒というより、

台風や水害といった災害へは注意していました。


それと、東海大学の学生寮が倒壊しているのをテレビで見た方も多いと思います。

私はあの建物が新築された当時を見たことがあり、

※確か20年ほど前です。

農村集落に突如モダンなアパート群が広がっていのに驚いたものです。

 
周りには農家の古びた一軒家ばかりなのに、

何でこんなところにモダンなアパートがいくつも建っているんだ?

そう不思議に思っていたのを覚えています。

※そこに東海大の農学部があるとは知らなかった。

なので、あのアパートは築20数年程度だと思います。

当然、新耐震基準で建築されているとは思いますが、

それでも倒壊するんですね・・・

※ニュースを見ると活断層の真上?だったんですかね・・・??


これからという若い方が亡くなられたのは残念でなりません。

ご冥福をお祈りいたします。


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騒音クレーム

ファミリー向け大型RCマンションでの話しです。


2年ほど前に購入した物件で、

このマンションに10数年前から住んでいる方がいます。


購入時は最上階の4LDKに住んでいたのですが、

家賃が高いとの事で、下の階の安い家賃帯の部屋に移動となりました。


ただ、その際にこのマンションには問題があって、

1階に土木建築の会社が入居しており、

資材の積み込みなどで、朝夕は重機が出入りします。


基本的には、この場所で作業をすることは無いのですが、

やはり、資材の積み込みなどで”音”はします。


今回の住民は、この音のことも承知で、

階下に行くに際して、一番音が響く部屋なんだから、

家賃を負けてほしいとの申し出がありました。


たしかに音が一番響くであろう部屋ですので、

多少金額を下げてクレームが出ないのであれば、

それはそれで良いかな?と思い、3000円ほど家賃を下げて合意しました。


ところが・・・・

階下に移動して1年が経とうとしたころ、

家賃を滞納しだしました・・・

まあ、滞納と言っても2ヶ月程度ですので目くじら立てるほどではないのですが、

保証人も付いていない契約なので、

早めの対応をと思い、督促状を出して様子を見ていたところ、

入居者から電話があり

入居:おい!1階がうるさくて生活できない!!

    何とかしろ!!!

必殺:え?どんな音ですか?

入居:重機を動かす音や!!

必殺:ちょっと待ってください。

    重機の音がするのは最初から言ってますよね?

    それで家賃も下げたじゃないですか?

入居:それでも限度がある!

    コチラは録音も録画もしてるんだぞ!!

必殺:ああそうですか

    あなた以外は苦情は出ていませんけどね?

入居:だったら周りに聞いてやる!

必殺:ああそうですか

    好きにしてください

入居:なんだ!その態度は!!

必殺:イヤイヤ

    そのお言葉、そっくりお返ししますよ

    音の件は家賃を下げるというので合意しているのを

    後で文句を言ってくるのはおかしくないですか?

    それに、例えば早朝深夜なら分かりますが、

    日中に重機を移動させているだけですよね?

    それを目くじら立てて怒鳴りたてるのは筋違いと思いますけど?

入居:そっちがそんな態度を取るならコチラにも考えがある

必殺:ハイどうぞ

    その前に家賃の件に・・・・(ガチャ

自分の言いたいことだけ言って切られちゃいました。

念のため、現場マンションに出向き状況を確認すると

確かに重機で資材の積み込みなどをしていましたが、

ドンドンガンガンする様な音ではなく、

ショベルカーやダンプカーのエンジン音といったものです。


これが、深夜早朝なら音も響くでしょうが、

午前10時過ぎですので、

普通に考えれば、気になるといったほどの音ではありません。

それを伝えに直接部屋を訪問したのですが、

出てきません(´・_・`)

うーーーん

なんなんだコイツは・・・・

家賃も3月4月分を支払っていないし・・・


それと、騒音に関しては実はもう解決するんです。

この1階の建設会社は、4月末で退去が決まっていますので

もう騒音関係で揉めることはないんです。


ただ、やられっぱなしだとムカ付きますので、

こんなことを考えています。

1、家賃の値上げを提案する

  1階の会社がうるさいから家賃を3000円下げた

  でも、会社が出て行って音がしなくなるんだから3000円の値上げをさせてもらう

  そもそも約束(契約)を破ってきたのは入居者のほうですからね!

2、5月に入ったら3ヶ月の滞納という事で、

  内容証明を打って賃貸借契約を解除し訴訟で退去をせまる。

  もちろん、それまでネチネチ、ネチネチ取立て(文句)を言い続ける


こういうクレーム(難癖)をつける奴は、

何かにつけて文句を言ってきます。


おそらく今回の件では、

住民をまとめて団体交渉をしてくるか

裁判沙汰にしてくると思われます。

なので、退去させる方向で動こうと思っています。


ちなみに以前ブログで書いたことがあるのですが、

そこそこ家賃の高い、そこそこ属性の方が入るマンションでは、

収益率が低い割りに、こういったトラブルが結構アリ

しかも、相手側も様々な手を使って攻撃してくるのでタチが悪いです。


どうなるんだろ?

結果はまたブログで書きます。


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入居者宅で呑む

きのうは入居者宅で呑んできました。

大家として、

入居者宅で呑むなんて通常はありえない事で、

実際、私も初めてです。


この方は夫婦で入居していて、

夫は元ヤクザ

妻は元スナックのママをしていた方です。

もうお二人とも60歳を過ぎて、

今は平穏に住まわれています。

DSCN1603.jpg
ヤクザ時代に指を落とした話しや

刑務所での話しなど、

失敗談ばかりですが、とても気さくに話してくれて

自分では体験できない話しをたくさんされ、

とても楽しいひと時をすごせました。


たまにはこんなのもいいでしょ?



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給与差し押さえ時の競合供託

以前、コメント欄に以下の様な質問をいただきました。

第三債務者に対して給与や預金などの差押をする時に、他の債務者の差押と競合して、
供託になったことはありますか?
あれば、経験談が聞きたいです。

お答えします。

ただ、5年ほど前に行なったっきりですので、

少し記憶が曖昧なところがあります。

債務者は、副業でデリヘルを画策していた公務員で、

結局、実際には開業できずに、

約半年ほどの家賃を滞納した事案でした。

※ただ現実的には保証会社が家賃を代位弁済してくれたので、
 半年分の電気代のみ私が請求しました(約6万ほどだったかな?)


督促電話=無視

督促手紙=無視

家賃取立て裁判=無視

当然、原告が勝訴します。

そこで市役所に対し、

債務者の給与差し押さえを実行しました。

ココで判明したのですが、

この公務員には、先にカード会社やサラ金など

8社500万円の給与差し押さえが入っていました。

そのため、雇用主の役所は法務局へ差し押さえ分を供託され

半年に一度、溜まった分を差し押さえ金額比率で分配していたと思います。

などで、私への分配金は半年で1万以下だったと思います。

ただ、1年を過ぎた頃に法務局より連絡があり、

債務者が退職したので、残金を一括で精算されましたとの連絡があり、

全て清算されました。


私の場合は、

第三債務者(会社)が市役所でしたので、

粛々と手続きが行なわれましたが、

中小企業だと中々簡単にはいかない問題があります。

1、会社側が支払を拒否する

  これは実は、会社が支払を拒否しても罰則規定がないため、

  払いませんよ~と言えば、それまでなんです。

  こんな場合は、会社を相手に取り立て訴訟を打つ必要があります。

2、会社が嘘をつく

  債務者は勤務していませんと返答されたら終わりです。

  追跡調査なんてできません。

3、会社を辞める

  強制執行上等の債務者ですから、

  仕事なんて転々とするのは当たり前です。


現実的には、

債務(借金)に対しての強制的な回収は、

ほぼ不可能と言っても過言では無い状況です。

※よくテレビで放送している家宅捜査的な回収は、
  国税や地方税、年金といった類で、
  あれとは全く違います。

ただ、一般人の方は

アレが強制執行なんだ・・・と勘違いしている方も多いですので、

あのイメージを想像させる取立て手法は非常に有効だと思います。


ちなみに銀行口座の差し押さえも非常に難しいんです。

なぜなら、お金の入っている銀行と支店名を当てないといけない

しかも、強制執行の通知が銀行に到着した瞬間に

通帳に金が入ってないとダメなんです・・・・

25日が給与日の債務者なら、

25日ちょうどに執行日を合わせないといけない・・・

※一応、執行の期日指定は出来るのだが、給与日と書くと認められないらしい(?)
 自営業者向けの制度らしい・・・??



参考になれば幸いです。


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理不尽な業界

まあ、”理不尽”って言うほどでもないのですが、

この不動産業界というのは、

様々な”理不尽”というか”暗黙の了解”と言うか、

そんなのが存在します。


先日、築古アパートでの出来事です。

6ヶ月空室だった部屋がやっと決まり、

喜んでいたところ、

客付け仲介業者さんから電話でこんな事を言われました。

(仲介業者)

今回の入居者さんは、

生活保護で役所から費用がでますので、

それを諸費用に当てさせていただいていいですか?


(私)

???

え~と、どう言う意味ですか?


(仲介)

敷礼ゼロ物件ですが、

役所から出るので諸費用に当てさせて頂きたいのですが・・・


(私)

諸費用と言うと?


(仲介)

今回のお客様は、

初期費用が無くて、難しいところがありまして

その部分に当てさせていただきたいんです。


ん~?

さっぱり分かりません。


ちなみに仲介手数料は3ヶ月出すんです。


諸費用の負担ってなんなんだ?

3度聞いたのですが、

まったく要領を得ません。


要領を得ないと言うよりは、

要領を言いたくないと言う感じです。


おそらくですが、

役所へは敷礼の名目で計上して、

手数料名目で、その分はいただきますよ、と言う事なんでしょうかね・・・・?

それって良いの????と思うのですが??????


賃貸借契約書や計算書がまだ出ていないので何とも言えませんが、

この業界ではよく聞く話しです。


大家側は1ヶ月でも早く入居させたいので、

少しでも入りやすく敷礼ゼロにするが、

仲介業者側で、客の顔色を見ながら敷礼00万円を請求し、

大家側には元々敷礼ゼロで募集しているんだから、

その分は仲介業者がいただきますよ~と


この業界は、

部屋余り状態ですので、

仲介業者の言いなりになるしかなく

黙認(いいなり)するしかない・・・


仲介業者さんに正論を言って嫌われちゃうと、

二度と客付けしてくれなくなり、

大家としては空室を埋めることが出来ず干上がっちゃいます。


これがまかり通っている世界・・・・

この業界の”闇”の一部です。


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防犯カメラモニター設置

私は所有物件に順次防犯カメラの設置をしているのですが、

やはり1番の問題は、

カメラが小さくて、存在感が薄いことなんです・・・
DSCN1596.jpg
どこに付いているのか分からないでしょ?


大きなボディーのカメラも売ってはいるのですが、

3倍ほどの金額になっちゃいます・・・


しかし、カメラが小さいと”犯罪の抑止力”にはつながらないですよね・・・

いくら録画しているといっても、

マンション内で犯罪が起きてしまった後だと意味がありません。


と、言うう事で、

エントランスなどにモニターを設置して、

カメラの存在をアピールしているわけです。

※マンション自体が少し高級に見えますし、
 入居者さんも少しは安心してくれるかも?と思っています。


そこで問題となるのが、

録画機(ハードディスク)からモニターまでのケーブル工事なんです。


うまく天井を這わせて、ケーブルを隠せるのであれば見た目もきれいで良いのですが、

どうしても露出配管でないとダメな場合もあります。


その場合、モニターケーブルのコネクターが大きすぎて、

配管を通すことが出来ません。
DSCN1595.jpg

うーーん、

何か良い手はないかな・・・とネットを見ていたら

ありましたよ!!

配管用モニターケーブルが!
http://store.shopping.yahoo.co.jp/getplus/2529935.html
DSCN1594.jpg

探せばあるもんですね!


少し高いですが、

永く使えるモノですから、

まあ、良いのではないでしょうか?

さっそく職人さんに作業をしてもらい
DSCN1592.jpg

DSCN1597.jpg
無事設置できました。


安物の14インチ中古モニターですので、

存在感がイマイチですね・・・

まあ、故障したら次は17インチを付けようと思います。


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裂けちゃった

入退去で忙しい毎日を送っているのですが、

築古マンション1階の入居者さんより電話があり、

トイレの水が流れないとのこと、

ただ、単に詰まっているのかな?と思い色々聞いてみると

どうも、溢れてくるらしい!

トイレから汚物が溢れてくる・・・

これは一大事だと判断し、

速攻で現場へ向かうことに


問題のトイレを見てみると、

他の部屋から逆流はなく、

単体で溢れている様子です。


しかし、明らかに便器で詰まっているというよりは、

もっと先のほうで詰まっている感じがしました。


さっそく汚水枡を見てみると・・・
DSCN1589.jpg
思いっきりウンコが詰まっています。(写真は忘れてしまいました)

しかし、

この作業は何度か経験がありますし、

専門業者(クラシアン)さんの作業を何度も見たことがありましたので

さっそく高圧洗浄機で詰まりを除去すべく作業を開始したところ・・・

DSCN1588.jpg
ガーーン((((;゚Д゚)))))))

高圧ホースが裂けちゃいました。

こうなると手の打ちようがありません・・・

だってこんなホース、ホームセンターじゃ売ってないよね・・・・

一刻を争う事態ですので、

クラシアンへお願いしたところ、
DSCN1591.jpg
手際よく作業され1時間の作業で無事貫通しました。

費用は31500円


もちろん

作業はガン見させていただき、

作業終了後はコーヒーを買ってきて差し入れです。


この差し入れが重要で、

作業のコツやトラブル事例などを教えてもらえます。


ちなみに今回の詰まりの原因は、

築古物件に多い「下水管の垂れ下がり」とのこと

パイプが中央部分で少し垂れ下がっていて、

紙や便などが中央部分に詰まってしまうとのことでした。


少し様子を見て、

詰まる頻度が高くなるようなら、

配管のやり直しを検討します。


大掛かりな工事となりますので、

出来るだけ避けたいですが、

方法はコレしかないとのことなので

仕方ないです。



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ベトナム人の入居者

先日、ベトナム人の方の退去がありました。

契約者は、日本の工場関係で

技術研修としての来日でした。

約3年住んでいたのですが、

うーーーん

文化の違いですかね・・・

DSCN1540.jpg
CFがタバコの穴だらけです。

日本人なら、誤ってタバコの穴を開けても

全体で1箇所程度ですよね・・・

それが無数にあります(写真では見にくいですが)

少しは考えてタバコを吸えよ!!

それと
DSCN1537.jpg
どこから拾ってきたのか分からない残置物・・・・

しかし、企業が契約ですので、

この辺りの費用はちゃんと精算してくれるので問題はないのですが・・・


あと、風呂が汚い!!

どうやったら、こんなに水垢付くんだよ!!ってくらいに汚いです。


まあ、どちらにしても費用負担はしてくれるので良いんですけどね!


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質問コーナー『傷害事件の告知義務』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:さんかくたまご
件名:所有物件の隣で凄惨な傷害事件が発生!
--------------------------------
いつもブログの更新を楽しみにしています。
よろしければご教授くださればありがたいです。

私が所有する小さな一戸建ての隣(一戸建て)で、凄惨な傷害事件が発生しました。
私の所有物件も隣も外構はなく、私道から直接玄関の様子が見えます。
隣は独り住まいの男性でしたが、訪ねてきた知人(身内?)刺しておお暴れしました。
玄関の引違い戸のガラスが割れて、家の内部の様子が見えます。
玄関は血だらけで、玄関の外も血糊がべったり付いた状態です。

知人をさした隣人の犯人は、精神科に措置入院しています。
私の入居者さんは、「となりが出てきたら怖いので退去する」とのことで退去されました。
次の案内が困ります。
隣の家の、割れた玄関戸や血が飛び散ったあとが生々しく残っており、案内の時にぜったい目に付きます。
隣の家の所有者闇討に連絡も付きませんので、凄惨な現場が残ったままです。
このままでは募集ができないので困っています。
最近の入居者さんは、事件については敏感です。
火事で死亡事故があった現場(現場がそのまま)近くの物件でも苦戦するくらいなので。
現場が片付いていれば告知義務もないのですが。
どうすればよろしいでしょうか。

--------------------------------
お答えします。

うーーん

難しい問題ですね。。。。

法的な考えはさておき

私なら隣の所有者に連絡が付かないのであれば、

勝手に血を洗い流しちゃいますね~

どうせ、誰が洗ったなんて分からないでしょうから、

人目に付かない様にパッパとしちゃいます。

(割れた玄関ガラスはダンボールで塞いじゃう)

まあ、もし作業がバレても

常識の範囲として、大した問題にはならないと思います。


それと、告知義務ですが

傷害事件程度なら、別に告知は必要ないのではないでしょうか?

これが、自分の物件で”殺人事件”レベルなら必要と思いますが、

傷害事件で、しかも隣宅なら問題ないと思います。


しかし、この物件(隣)は賃貸なんですかね?

賃貸なら大家が家賃未払いで、

問題の入居者を追い出してくれるのが一番良いと思うのですが?

(措置入院なので、当然家賃は滞納状態と思います)


もし、傷害事件を起した本人の持ち家なら、

措置入院するような人間ですので、

今回の事案にはどうかと思いますが、

例えば、ゴミ屋敷状態の持ち家で、

近隣に悪臭や美観で問題を起しているのであれば、

所有者に損害賠償請求するのもアリではないでしょうか?

隣のせいで、入居者が退去になった。

本来〇万円の賃料だが、

隣のせいで、本来得られる賃料(利益)が得られない等です。

まだ私は近隣に対しての損害賠償をしたことはないので

実際には分かりませんが、

十分、イケるのではないでしょうか?


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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