自主管理大家の日々

もう既にシリーズ化している『１ヶ月目に破綻の店』ですが、

少し進展がありました。

簡単に今までの経緯を書くと

スナックビルを貸すが、

１度も家賃を支払わず強制退去

その後、

契約者に対し調停、調停、調停と３度呼び出すが出廷せず

訴訟を起こし裁判をするが、それも出廷せず

契約者に対し債務名義が出来上がる


一応、保証人は付いているが、

職場は知的障害の方が勤めている作業所・・・

（職員ではなく、作業するほう）


まあ、とりあえず請求書を出してみるか・・・

ということで、

保証人に対して請求書を郵送してみました。


まあ、

当然と言うか

そうだろな～というか



裁判所から破産通知が届きました。


破産決定したよ～という文章

※破産申立ては半年ほど前から行なっていた様で、
　債務が抜けていたとの処理をされたようです。


この保証人に対しては打つ手はありませんorz


例えば、

保証人に対して債務名義があり

しかも勤務先がそこそこなら

免責決定までの期間に給与の差し押さえなどの対抗措置があるのですが、

な～んにも無い方に対しては無理です(ノ_＜)

無い方が最強です！

結局、

支払う気のない人間からは回収できないのが現実です。


こんな記事を書くと、

入居審査を慎重に！ってコメントが入りますが、

全体（所有物件）に対しての貸し倒れ率って何％位だと思います？

実際は年間１％以下なんです。
（完全に回収出来ない状態）

そんなもんです。


もちろん、

保証会社を付けるとか

保証人を身内にするとか

ある程度の予防策は必要かと思いますが、

あまり厳しくしすぎて

空室スパイラルに陥らないようにしてくださいね！

空気に貸してもお金にはなりませんよ！！



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先日、福岡の大手仲介会社で女性社員が男に切りつけられた事件がありましたよね

http://breaking-news.jp/2016/03/28/023567

男の供述では、店側とトラブルがあってとのことですが、

どんなトラブルかは分かりませんが、

逆恨み的な犯行ではないでしょうか？


私はお会いした方やブログで、

必殺さんは裁判とかで、

自分の住所など訴状に書きますよね？

それで、自宅に来られたり嫌がらせされたりとかないですか？

と、質問されます。


そうですね、

弁護士を雇わずに訴訟や調停をする場合は、

自分の住所を訴状に書きますので、

相手に自宅住所がバレてしまいます。

※そもそも賃貸借契約書の賃貸人欄に貸主住所が書かれています。

今まで１度も滞納者に嫌がらせや
訪問をされたことはありません。

そもそも、裁判で訴えられる様な人間は、

直接攻撃をするような根性はなく、

逃げ回る性格の方だと思います。


それと、

よく、裁判など大げさにせず、

話し合いで穏便に処理したいとおっしゃる方もいますが、

それは逆です。


当事者同士の話し合いのほうが、

感情が入りトラブルに発展しやすいと思います。


それより、

裁判所という公平な場で

裁判官を中に入れて話し合ったほうが、

互いに納得いくのではないでしょうか？


ですので、私は裁判をもっと利用すべきと主張しているんです。


まあ、もし滞納者が家に来たら

逃がしませんヽ(≧∀≦)ﾉ

１時間でも２時間でも粘って回収します。

飛んで火にいる何とかです。



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入退去が続く季節で、忙しい毎日を送っているのですが、

一つ悩ましい事が・・・


それは、同じ建物内での移動を希望される方なんです。


大型ファミリータイプのマンションでの話しなんですが、

先日、１０数年住まわれた方が退去されました。


ファミリー向けマンションですので、

近所付き合いもそれなりにあり、

ドコの部屋が空いたというのは自然と分かってしまうんです・・・


そこで、声が上がったのが

空いた部屋に移動したいとの声
（部屋が少し狭くなるので家賃が若干安いのと日当たりの問題）


一昔前なら、

敷金や礼金を多額に取れるので

移動されても全く問題はないのですが、

今は、１０年前と比べると５分の１程度の敷金

当時と比べると家賃も下がっています・・・


下がりきった敷金に家賃なんですが、

当然、借主は全面リフォームを求めてきます。


うーーーん


募集条件などはネットを見れば一発で分かっちゃいますし、

嘘をつくわけにもいきません・・・・


移動となると

２室のリフォームが必要ですし

家賃も現在募集賃料に合わせないといけないので

当然、収益も落ちちゃいます・・・・(ノ_＜)


しかし、移動を拒否する理由も見つからず・・・

うーーーーーーん


嘘をつくわけにもいかないし・・・・

困ってます(´；ω；｀)

誰か上手いコメントください。

ちなみにリフォーム代は５０万ほどかかっちゃう部屋なんです・・・・


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築３０年クラスのマンションとなると、

様々な備品が壊れてきます。


今回紹介するのは、

玄関ドアポストの受けです。



このタイプのドアポストは、


ポストの開閉口の留め金が必ず取れてしまい、

口が開いた状態になってしまいます。


いままでは応急処置的に、

磁石を付けて固定したり

ピン刺し状の留め金を取り付けたりしていましたが、

やはり根本的な解決にはなりません。


そこでネットで探しまくったところ、

まあまあ安くて良いのがありましたのでご紹介します。


中西産業　ドア用メールボックス（郵便受け箱）　　PO-BX-ND

yahooショッピングで２５００円で売っていました。

取り付け穴も加工せず、そのまま利用できるので簡単に取り替えることができます。


※ネジの長さが違うので別途購入がいる（元のネジより１ｃｍほど長いのが必要）

※下部の取り付け穴が無いので、下部は固定できないが、上部の固定で十分強度はありそう。


元に付いていたポストとは、少しイメージは変わりますが、

最初からコレだと思えば違和感はないと思います。


参考になれば幸いです。


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今まで何度か行なってきた”必殺電話相談室”ですが、

今回で最後となる予定です。

理由？

簡単です。

ただ単に、この番号の携帯が

やっと解約月を迎えたんです！！ヽ(^◇^*)/


しかし、

１年に１度（指定月）しか解約できないなんて・・・( ﾉД`)


理不尽ですが、その分割引しているというのが携帯会社の言い分。


この解約制度を不動産賃貸業で実施してみたらどうだろう？

毎年２月しか解約出来ません。

その他の月での解約には解約手数料（１０万円）が掛かります。って・・・


絶対、マスコミに叩かれまくって世間の晒し者になるでしょうね・・・


携帯電話会社なみにマスコミにＣＭという口止め料を支払っておけば、

叩かれることもないでしょうが、

一個人の大家ではそんなことできようがありません。


まあ、そんな携帯の理不尽話は置いといて、

大家業って、中々相談できる相手っていないですよね？

そんな時は迷わず電話ください。


０８０－４７０２－３２３３
ソフトバンク

もちろん無料です！

名前や住所を名乗る必要もなし

非通知ＯＫ

匿名ＯＫ

※でも話しやすい様にハンドネームと居住地は聞くよ

物件を持っていようがいまいが関係なし！

時間なんて気にするな！

（寝る時や忙しい時は電源を切っています。）

※折り返しの電話はしません_(●ﾟ▽ﾟ)


相談したい人は掛かるまで掛けろ～~~ヾ(@´▽｀@)ﾉ~~~


２７日（日）に解約予定ですので、

”現在使用されていません”のメッセージが流れたら終了です。



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付帯設備について

いつも楽しみに拝見させてもらっています。

初めての収益物件取得に向けスタートしたばりですが、
早速トラブル発生でご相談させて下さい。
築27年の2棟一括物件です。
物件が遠方なので、写真しか見ていませんでしたが、
売買契約を先週すませたので、現地確認して来ました。
ところが、契約前の説明にも収益ｼｭﾐﾚｰｼｮﾝにも記載がない、
太陽光発電が搭載されていました。
パネルは、2棟合わせて45枚です。
早速、不動産業者に問合せしたところ、売買収入が安定しないので、
あえて情報提供を差し控え、月々2～3万の収益ＵＰになりますと、回答が来ました。
私が現地確認せずに、問合せもしなかったら売買収入は、どうなっていたのか？
業者には、設備の設置年度と、仕様書、売電履歴資料を提示することを依頼しました。
今週末の融資決済を前に、必殺さんに今後の対応について、アドバイスを頂けると、幸いです。
申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答え・・・出来かねますm(_ _)m


あの・・・

初めての物件取得ですよね？


購入価格は記載がないので判らないのですが、

２棟一括物件と言う事は、それなりの価格がすると思います。


それを現物を見ずに購入ですか？

ハッキリ言って驚きですw(￣o￣)w


まあ、それは置いておいて

太陽光パネルの件ですが、

それって、メチャクチャ問題じゃないですか？


だって、その太陽光パネルの所有権はどうなるんですかね？


おそらくローンでパネルを購入していると思うのですが、

残債があった場合に揉めませんか？


だって、建物は売買で所有権移転されますが、

太陽光パネルの所有権は別物ですよね？


その辺りをキッチリつめておく必要があります。


もう一点、不審に思うところは、

なぜ仲介業者が太陽光のことを黙っていたのか？です。


通常、少しでも利益が出ているのであれば、

利回りが上がるわけですから、

物件を少しでも良く見せることができますよね？


それを”不安定だから”という理由で、

買主に隠しますかね？


普通に考えてありえないと思います。


私から見れば質問者さんには失礼ですが、

おそらく億レベルの買い物をするのに

『そんなのでいいの？』って感じです。


まさか、業者の提示したレントロールや返済シュミレーションを鵜呑みにしてないですよね？


もう一度話しを戻して、

今回の物件を購入するにあたって

１、節税になりますって話しじゃないですよね？

２、ス〇ガ銀行融資じゃないですよね？

３、有名な方（不動産著名人など）からの紹介じゃないですよね？

もし、一つでも当てはまるなら購入を再考するのもアリではないでしょうか？


な～に、断るのは簡単です。

だって、重大な告知違反があるわけですからね！
（太陽光パネルが屋上に乗っかっているなんて重要な部分と思います）


今回は質問者さんに厳しい事を書きましたが、

それは、私と質問者さんに何の利害関係が存在しないからなワケで、

別に質問者さんのことを嫌って答えているわけではありません。
（本名も住所も全く知りません）


特に、質問者さんは１棟目の購入とのことですので、

ロジック（理論）重視して購入を決断されたと思います。


しかし、この不動産大家業と言うのは、

ロジックなんて消し飛ぶくらい、

泥臭い現実が待ち受けているんです・・・


ココを理解しないと、

”資産”どころか”負債”になるだけですよ


次から次に襲いかかる設備故障の費用

ドンドン退去していく入居者

退去後の室内改装費・・・

なかなか埋まらない空室

高騰する仲介手数料・・・

家賃を支払わない借主・・・・


そんな不安も大丈夫！！
サブリースで安定収入！！！

ハイ！

人生詰みです。


サブリース会社は

部屋が埋まらないことを理由にドンドン家賃を下げてきます。

※もちろん全てのサブリース会社がそうとは言いません。


家主側が値下げを拒否すると、

バッサリ、サブリース契約を切られて終わり。

本当に終わりです。


こんな事は、

誰も教えてくれません。


でも、これが現実・・・・

彡(-_-；)彡


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４階建て築古マンション（築５０年）の１階に住んでいる入居者さんより電話がありました。


この前、雨が降った時に、台所の辺りが水浸しになったんよ

雨漏れしてるんじゃないかな？

とのこと、


うん？


４階建ての１階部分

しかも、ベランダとかではなく台所？


？だらけです。


まずは現地を見てみないことには進みません。


さっそく部屋に行ってみると

やはり雨漏れ濡れるような場所ではなく

訳がわかりません・・・・


上の階からの漏水かな？？


しかし、それなら雨とか関係なく漏れてくるはずです。


うーーーーん

原因はなんだろ？？？


そんな時、入居者さんが、

玄関前の汚水槽から溢れたような跡があるけど・・・とのこと


うん？？



写真では見にくいですが、

確かに水の筋があります。


関係ないとは思いましたが、

念のため枡の蓋をあけてみると・・・

えらいことになってましたΣ（ﾟдﾟ|||）


油カス？でいっぱいで、

まともに流れていません。


その油カスも凄い量で、

一番大きな塊は野球のベースぐらいの大きさまであります。

※トイレの下水ではなく、生活雑廃水（風呂・台所）


おそらく、雨水も流れるので、

雨などの時に、大量の水が流れて

１階の台所排水が逆流し

台所の床が濡れたのではないかと想像しました。


原因が分かれば後は簡単で、

まずは、大きな塊を手で除去し、

一つ先（下手）の排水升から高圧洗浄機を突っ込むと


油カスがドンドンドンドン流れていきます。


一番大きな塊

岩みたいに見えますが、

ヌルヌルのネチャついた油？の塊です。


２時間ほどで作業は終了しました。


業者さんに頼むと、

おそらく３万～４万円程度の作業費になると思います。


作業に必要な機材ですが、

高圧洗浄機と専用のホースだけで、

私が思うに、高圧洗浄機は高性能のモノは必要ではなく、

ホームセンターで特売されている１万数千円程度のモノでも十分と思います。


油の塊を突っつける程度のチカラで十分対処できます。


築古マンションをお持ちの方は、

１台用意しておけば、色々なことに使えて便利ですよ！


参考になれば幸いです。


★業務連絡★

５月１４日の必殺懇親旅行in鳥取ですが、

お陰さまで満席となりました。

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先週発生した孤独死ですが、

その後、別れた妻から連絡があり

子供と一緒に部屋の荷物を全て処分してくれました。


それと未納だった３月分の家賃もお支払いいただき、

すべて丸く収まりました。

※クロスが真っ黄色ですが、５年住んでくれましたので請求しませんでした。


昨年から続いている相続放棄野郎とは大違いです。

※ちなみに同じマンションです。


ただ、ここで少し思ったことがありました。


利益を得ている大家の立場である私が書くのはどうかとも思いますが、

このマンションは、

１Ｋ（約３畳）の激狭ワンルーム→２５０００円

２Ｋ（６畳・６畳・台所）のそこそこ広い部屋→４００００円

の２種類の部屋があるあるんです。


１Ｋには年金暮らし

２Ｋには生活保護の方が住んでいます。


大家業以外の人だと何で？って思いますよね？


カラクリを書くと、

年金の方は自腹（年金から支払う）なので、

少しでも安い部屋に住んで、

節約して細々と暮らそうとする。


それに対し、

生活保護の方は、

家賃の上限まで支給されるので、

※２万円の部屋なら２万円支給、４万円の部屋なら４万円支給される
（家賃上限は地域によって違います）

高くても少しでも広くて良い部屋を選ぶんです。

※安い部屋に住んでも差額をもらえるワケではない。


それと、

生活保護の方は医療費が無料なので、

少しでも調子が悪いとすぐ病院へ行くのですが、

年金の方は自腹になりますので、

少しくらい身体の調子が悪くても我慢するんです・・・


今回の件で、

同じマンションに住んでいる生活保護受給の入居者と話したのですが、


生保：俺な、死んだオッサンにタバコとかラーメンとかやっててん

　　　　年金だけじゃ食うのが精一杯って言ってたわ～

などと自慢げに話していたのが印象的でした。


生活保護者のほうが年金受給者より良い生活をしている・・・


年金受給者は一生懸命働いて、

その僅かな年金で必死に暮らしているのに対し

生活保護者は年金を貰えない生活を今までしてきて
（年金を支払っていない、生命保険にも入っていない、貯金もしていない）

生活が出来ませ～んと国に泣きつき

生活保護という税金でノホホ～んと暮らしている。


これが、

蟻とキリギリスの話しだと、

蟻はキリギリスが遊んでいる時も一生懸命働いたから、

蟻は冬が来ても蓄えで暮らせましたが、

キリギリスは、働きもせず、貯蓄もしなかったから、

冬に対して蓄えがなく死んじゃいますよね？


でも、現実では逆になってません？


働ける世代に働かず貯金もしない人のほうが、

一生懸命働いた人より楽な生活をしている・・・・


考えさせられちゃいます・・・


終わり


★懇親旅行のお知らせ★
大阪発鳥取三朝温泉
開催日：平成２８年５月１４日（土）から１泊２日
ＪＲ・宿泊費（夕食・朝食含む）・鳥取でのレンタカーなど全て含んで、
お一人様２５，０００円
お申し込みは
https://ws.formzu.net/fgen/S48588448/
募集定員になり次第、締め切らせていただきます。


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先日の草津温泉旅行では、

大浴場でひっくり返り、まだ足が痛い必殺です・・・


そろそろ次の旅行プランを計画していまして、

リピーターの方から、今まで行った事の無い地域でとのリクエストがありました。

そこで！！

今回の企画は！

ＪＲ特急で行く鳥取県三朝温泉

三朝温泉と言えば、

ラジウム温泉で高濃度ラドンが有名な温泉で、

３年ほど前に行った事があるのですが、

非常に良い温泉街なんです。


宿泊は、

三朝ロイヤルホテル
http://www.hmi-ryokan.jp/misasa-royal/

夕食はバイキング料理なのですが、

そこら辺りにあるバイキングとは全然違います！！

海鮮焼きがテーブルで楽しめたりと、

老若男女全ての方が楽しめるバイキングです。


行き帰りはＪＲ特急ですので、

いくら飲んでもトイレの心配など必要ありません。

大阪から約３時間の行程なんですが、

毎度の事ですが、車内一次会が始まります。

今のところの予定では、

大阪駅１１時２４分発ホテル１５時着

卓球大会

夕食バイキング

不動産談義

といった具合で、

酒酒酒・・・

※酔いつぶれないよう頑張ります！！


翌日はレンタカーを借りて鳥取観光の予定です。


募集人数は１６名

男女別の相部屋ですので、

女性一人での参加も安心してお申し込みください。

※旅行の性質上、お子様の参加はできません。
　（あくまでも不動産談義をするための旅行企画ですので）

開催日：平成２８年５月１４日（土）から１泊２日

ＪＲ・宿泊費（夕食・朝食含む）・鳥取でのレンタカーなど全て含んで、

お一人様２５，０００円

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それは事務所への１本の電話から始まった。

電話：〇〇アパートのモンやけど、

　　　　２０１号室のおっちゃんなんやけど、

　　　　ココ１週間ほど見てへんねん

必殺：それはどんな状況ですか？

電話：何度かドアを叩いてみたんやけど応答あれへんし

　　　　テレビもつけっぱなしやねん・・・

必殺：そうですか～、分かりました確認しておきます。


何も無ければそれで良いですし、

死んでいるのであれば一刻も早く発見すべきです。


さっそく合鍵と賃貸借契約書を持ってアパートを尋ねることに


現地に到着し、

まずはドアをノックしてみるが応答はなし

ただ、ドア外からは死臭の臭いなどはしていない


郵便ポストを見てみると、

１週間ほどの郵便物が溜まっています。


ちなみにココに住んでいる方は

５年ほど前に引っ越してきた７０代男性で、

年金暮らしの一人住まいです。


うーーーん

死亡フラッグが立っています。


まずは室内の確認をするべきなのですが、

私はトラブル防止のために必ず警察官の立会いをお願いしています。


もし亡くなっていた場合は、警察を呼ぶ手間が省けますし、

亡くなっていない（入院や寝ていたなど）場合、

警察官立会いですのでトラブルに発展しません。


１０分ほどして警察官が現地に到着し

事情を説明して、イザ！ドアを解錠します。


施錠されていたドアを開けると

テレビは点いており、

布団に包まった人影があります。


警察官はそれを見た瞬間、

あ～、亡くなっていますね～


少し死臭が漂っていますが、

まだまだ大丈夫なレベルで、

目を覆いたくなるような悲惨な状況ではありません。


ココから警察官による実況見分が始まります。

１、まずは入居者情報

　　賃貸借契約書や申込書を見せて書き留めていく

２、通報者情報

　　どういった関係なのか？

　　なぜ不審に思ったのか？

　　トラブルなど無かったか？

　　最後に見たのはいつなのか？


そうこうしているうちに、

他のアパート住民がぞろぞろ出てきて、

ワンカップ片手に井戸端会議が始まります。


そうなんです・・・

このアパートの住民の半数は生活保護受給者で、

昼間っから酒呑んでいます。

　
あ！あのオッサン死んだんかいな！

何歳やったん？？

と、皆さん興味深々で聞いてきます。


制服警官が数名ウロウロしているわけですから、

隠しようがありません。


こんな時は隠しても無駄ですので、

７１歳やで～

孤独死やわ～

でも、早く見つかったから良かったよ～

なんて言っておきます。


皆さん７０前後の男性ばかりですので、

明日は我が身か！って思うんでしょうね・・・


そんな時に私が必ず言う言葉が、

『死ぬ時は電話してな～、早よ見つけるから！』

そんな会話をすると場が和むもんで、

ホンマやホンマや、

死んだ時は頼むで～、となります。


その後、遺体搬出用の車が到着し、

遺体の搬出をしてその日は終わりです。



（室内の様子）

今回のケースでは、

保証人（前に務めていた会社の社長）が付いていますし、

保証会社にも加入しています。

それに近くに姉が住んでいるとの事で、

最終的に誰が荷物の処分等をするのか、まだ分かりませんが、

泣き寝入りする事態は避けれると思います。


事の顛末は、

交渉が済んでからブログで報告したいと思います。


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孤独死・・・

大家をしていると避けては通れない道・・・

あ～あ・・・・

まだ実況見分などが終わっていませんので、

今日のブログ記事には間に合いません。

詳しくは明日のブログで書きたいと思います。



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久しぶりに夜中（２３時）に携帯が鳴りました。

この時間の電話は緊急性のある電話ばかりですので、

重い気持ちで電話に出ると、

築約５０年のアパートの住民からの電話で、

廊下の火災警報器から凄い音が出ているとのことでした。


本当に火事なのか誤報なのか分かりませんが、

とにかく物件へ急行することに


速攻で服を着て、

物件へ向かい、２０分程度で到着すると・・・


なんか訳の分からない機器から警報が鳴り響いています。

なんじゃコレ？？？

どうも火災警報器ではなく漏電警報機の様です。

とりあえず音を止めないと思いスイッチを探すのですが、

ドコにもそんなモンが付いていません。

うーーーん

そこで、ブレーカーを落としてみると

警報音は止まりました。


アパートのドコにも異常は無いみたいですので、

とりあえずブレーカーを落として帰ることに


翌日、電気屋さんを呼んで見てもらうと、

やはり漏電警報機の様で、

それも非常に古い製品（５０年程度前？）で、

おそらく老朽化で警報が鳴ったのではないかとのこと

※一応、漏電であるか？を確認してもらったが漏電はしていない様子

今時は、漏電ブレーカーを付けていますので、

もう必要は無いとの事で、電源ごと切り離してもらいました。


まあ、築５０年程度のアパートですので、

こういった遺跡レベルの機器もあるんです・・・・


今年初めての夜中の出動でした。


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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:うえ
件名:生活保護者からの裁判予告
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こんにちは。
いつも楽しくブログ拝見しております。
私は弱小大家ですが、約２年前に入居者が窃盗で逮捕されました。
逮捕後に面会に行ったのですが、本人からは「１ヶ月ぐらいで釈放されるので、
それまでの家賃を払うので、荷物をそのままにしてほしい」ということで、
通帳とカードを預かり、２か月分の賃料をカードから引き出して賃料を受け取りました。
結局は刑務所に行くことになったので、お部屋は解約することになりました。
留置場からの手紙で、保管しておいてほしい荷物リストを受け取り、
その荷物を保管し出所後に返還しました。
その時に荷物の受領証に署名捺印は貰いました。
しかしながら最近になって、荷物の処分や受け取った賃料の領収証を貰ってないと難癖を付けてきました。
裁判すると言ってきておりますが、裁判の際は弁護士を付けた方が良いのでしょうか。
一般市民なので裁判という言葉に少しビビッてますが、
必殺さんならどのように対処しますか？
アドバイス頂ければ幸いです。
--------------------------------
お答えします。

まあ、完全な強請りタカリ野郎ですね！
今時は、言葉一つで恐喝と捉えられるので、
「裁判するぞ」と言うのが精一杯の脅しなんですね～

と言うか、
任意の交渉（当事者だけでの話し合い）は絶対にしないで、
何か言ってきても、裁判でお願いします。と突っぱねてください。

よっぽど裁判になったほうが、コチラに有利に持っていける案件だと思います。

裁判とは言っても、筋が通る話しだと裁判官もどちらが不条理かを直ぐに見分けて
ただの難癖だと判断してくれます。

それに相手は自力で裁判なんてする技量も、
こんな裁判を成功報酬で受ける弁護士なんていません。

「裁判」するぞ！という言葉だけです。

もし、相手が裁判を起してきても、
絶対に弁護士を雇わないでください。

弁護士を雇うことによって、
弁護士費用が掛かってしまい、
費用対効果から考えると赤字になってしまい、
安易な”和解”というエサに引っかかってしまいます。

質問者さんの文面を見る限り、
些細な不備を突っついているだけの奴ですので、
裁判でも立証は簡単ですし、
ご自身で努力すれば十分対応できると思います。

もう一度書きます。

「裁判するぞ」は
任意の交渉を打ち切るチャンスと思え！！

私は「裁判」の言葉が相手から出た瞬間、

では、今後の主張は法廷でお願いいたします。
失礼します(^-^)/

って帰っちゃいます。

本当に裁判されて、
負けたら負けたで、それなら胸を張っていいんです。

とにかく、「裁判」という言葉に騙されないでくださいね！！


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久しぶりに不動産業者さん回りをした際に、

必殺：最近収益物件で良いのあります？

仲介：うーーん、必殺さんが欲しがる様な大型物件は出てないですね～

必殺：そういえば、知り合い（ブログで知り合った人たち）で、

　　　　これから不動産大家業を目指している人がいて、

　　　　手ごろな金額の物件ってある？

仲介：ちょうどピッタリのがありますよ！！

必殺：（資料を見て）いいね～！！

ということで、

誰か買いますか？

金額も手持ちの現金で購入できるレベルと思いますし、

賃貸需要も十分ある地域ですので、

客付けも比較的楽に付くと思います。

簡単な物件情報は

大阪府南部（大和川より下）

築４０数年

テラスハウス（連棟）１戸

再建築不可

銀行融資不可

瑕疵担保免責

利回り（改装費次第ですが２０％程度）

初めての購入や、２件目３件目くらいの方にはピッタリだと思います。


と、いう事で、

これから大家を目指す方！

物件を見に来ませんか？


ただし以下の条件に当てはまる方のみとします。

１、今までに必殺大家人のセミナーか旅行に参加した事がある方

２、事業規模の方は遠慮してあげてください（初心者に譲りましょう！）
　　（必ず電話をかけてくる泉南メガ大家のキミ！ダメだからね！！）

３、契約関係や改装工事等、私は一切関知しません。

４、購入者は、私に成功報酬として餃子の王将を奢る事

５、購入希望者が複数の場合はアミダくじで決めるのを許してくれる方

開催日：平成２８年３月１３日１６時集合（南海電鉄沿線）

募集人数７名

希望者は、

【氏名】【住所：○○市までＯＫ】【所有物件数】【電話番号】以上を以下のメールまでお知らせください。

takarazuka2015@yahoo.co.jp
応募者多数の場合は、物件住所に近い方を優先とさせていただきます。

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費用対効果が非常に高いので、

少しでも古い洗面台は交換するようにしているのですが、

なんと！

ＩＮＡＸの一番安い廉価モデル（ＰＴシリーズ）が廃番になっていました( ﾉД`)

シャワー水洗で一面鏡（曇り止めヒーター無し）で、

機能的には最低限なのですが、

賃貸物件では十分見栄えがして良かったのですが・・・・残念です。


そんな時に、近くにある材料屋さんから商談会のお知らせＦＡＸが届き、

そこには

安！

この価格は中々ありません。


これは買うしかないでしょう！


さっそく軽トラに乗り、購入に向かうと

まだ７台も残っているとの事、

ただし、お一人様１台限りとの事なので、

とりあえず１台購入し、

改装中の部屋に取り付けてみることにしました。

※初めてのメーカー・機種だったので、まずは取り付けてみないと良し悪しが分かりません。


パッパと設置終了～

なかなか見栄えは良くて２万１８００円の洗面台には見えません！！

※ただ、洗面ボールが陶器なので重いですが質感があって、高級感？があります。

こいつは中々良いな～と思い

さっそく、販売店に問い合わせたところ、

まだ６台売れていないですよ～とのこと


そこでご相談

もし売れ残ったら売ってくれない？(｡>ω<｡)ﾉとカワイクお願いしたところ、

快く、良いですよ～とのお返事

うーーーん、うれしいです。


結局、セール期間中に５台売れ残ったとのことで、

残り５台全てを売っていただきました！

セコイ話しですが、

消耗品感覚で交換する製品ですので、

１台当り７０００円～８０００円のコストダウンはありがたいですｙ


腐るものでもありませんので、

マンションのデッドスペースにでも保管しておきます。


そんなセコイ話しでした(ﾉ∇≦*)


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欠陥製品と書くと大げさですが、

トラブル（壊れる）率の非常に高い製品がありますのでご紹介します。

それがコレ↓

うん？ドコ？？

って思いますよね？

これはＳＡＮＥＩの洗濯機用Ｌ型ニップル（漏水ストッパー付き）です。

この製品は、もし洗濯機の給水ホースが外れても、

水が出ない仕組みになっていて、

漏水事故防止につながるという素晴らしい製品なのですが、

実は故障率が非常に多くて

私の感覚では５０％くらいの確率で、

｢給水量が異常に少なくなった｣というクレームが入ります。

なぜ、そのような現象が起きるのか不明なのですが、

この部分を交換すると必ず水量は元に戻るので、

原因はこの製品に間違いありません。


交換したＬ型ニップル

おそらく、先っぽに付いているポッチ？が使用しているうちに磨耗して、

給水ホースが接続されていない状態に近づくき、

給水量が極端に絞られるのではないかと思われます。


この現象が出るのが、早ければ１年遅くても３年程度で出てきます

そのため私は、自動ストップ無しタイプの

コチラを使用するようにしています。


参考になれば幸いです。


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以前ブログで書いた『一ヶ月で破綻の店』シリーズですが、

その後、滞納家賃を取り立てすべく調停を申し立てましたが、

３度呼び出したのですが滞納者は出廷せず

その後、通常訴訟に移行し

本日第一回目の口頭弁論が開かれました

が！

出廷せず・・・

答弁書も提出されず・・・

完全無視です。

なので欠席裁判となり原告の勝訴判決となります。


まあ、家賃を一度も払わなかった奴ですので、

裁判も完全無視とは予想していました。


ココからが本番で、

もしかしたら、まだ新聞の拡張員をしているかも知れません。
（申し込み段階）

なので、給与差し押さえにチャレンジしてみる予定です。

まあブログネタ程度の確率ですけどね・・・・・(´∀｀*)


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ある築古物件に入居６年の方がいます。

簡単なスペックを書くと

築５０年・エレベーターなしの５階建ての２階部分

２ｋの直間（４，５・６畳の和室）

敷金・礼金ゼロ物件で家賃４万円


古いタイプの３点ユニットで、

お世辞にもキレイとは言いがたい物件


総戸数４０戸（うち空室４戸）

なかなか埋まらない物件です。


住んでいるのは

４０代男性とその兄


保証人なしで保証会社を付けていたが、

保証会社は倒産・・・


男性＝入居当時は生活保護受給だったが、その後仕事に就いては首になるを繰り返す。

兄＝数年前から同居。

　　　話しによると、数年前に生活保護の不正受給が発覚し生活保護を停止され

　　　弟（入居者のこと）の部屋に同居することに


近隣トラブルなどは一切なし


まあ、こんな感じの入居者です。


そんなこんなで、現在の滞納額は２０数万円（約５ヶ月滞納）


それもイッキに５ヶ月滞納でなく１ヶ月飛ばし

また数ヵ月後に１ヶ月飛ばし・・・・

こんな感じでの滞納です。


つい先日も事務所に来て滞納を謝罪はするのですが、

改善せず・・・

うーーーん

なんと言うか、

悪気があって滞納するのではなく

社会的弱者というか・・・

生活能力がないというか・・・

ラチがあないというか・・・

少しキツク指導したのですが、

とにかく謝るだけで改善されることはありません。


私が社会的使命を感じ、

ボランティア感覚で賃貸業をしているのであれば、

暖かい福祉の心で見守るべきでしょうが、

私も借金を抱えている身ですので、

そんな悠長な考えで居れるわけでもありません。


こんな方こそ裁判所の”調停”を利用し、

本人に社会ルールを理解していただくのが一番と思います。


ということで、サクサクっと調停申立書を作成し、

明日裁判所へ提出する予定です。


これで改善していただければ御の字ですし、

無理なら退去願うだけです。


また調停の結果が出ましたらブログで紹介します。

と、ココまで書いたたった今！

入居者さんより電話があり、

３月１５日が給料なので、

必ず持っていくとのこと

なので、１５日まで待ってから調停を検討しようと思っています。


※基本は引っ張るだけ引っ張る（住んでもらう）つもりですので
　それはそれで構いません(￣^￣)ゞ


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この土日で行ってきましたよ～

群馬県草津温泉！！


大阪からだと遠いですね・・・(ノ_＜)


今回は、

新大阪駅から

岡山大家さん・ＫＬＣさん・毎度参加のＤさん

そして私の４人でまずは東京まで新幹線で行くことに

えーーと、

ダメですね

何がって？

東京に着く前に５本はビール開けちゃいましたヽ(´∀`)ﾉ

だって大家さんが４人集まったら、

不動産談義で盛り上がっちゃいます！

東京発の本体と合流する前にテンションマックスです！


そこから上野で東京参加者さんたちと合流して

在来線特急で草津温泉郷へ

うーーーん

実はここから覚えていないんです・・・

大浴場で滑って倒れこみ、

足を捻挫したとかは覚えているのですが、

マジで晩御飯のメニューは一切覚えていません。

うーーーーーーん

やばいかも？？？


で、気付いたら朝でした(´∀｀σ)σ

朝、参加者の皆さんに聞いてみたら、

不動産のことで超ヒートアップして話してましたよ～とのこと

で、気付いたら寝てましたよと(｡-_-｡)

どうもウイスキー辺りで記憶がすっ飛んでますね！

まあ、皆さん大いに盛り上がったので、

それはそれで”良し”です。


で、湯畑見て


みんなで集合写真～

楽しい時間って一瞬で過ぎますね！

ホント、アッと言う間に帰路につきました。


こういった旅行は随時開催していますので

一度は参加してみてください！

メチャクチャ楽しいですよヽ(≧∀≦)ﾉ

物件を所有していようがいまいが関係ありません！

成功したい！って心だけで十分で、

皆さん参加者さん同士でも大いに盛り上がるもんです。

次のエントリー待ってる！！


今回ご参加していただいた皆様！

本当にありがとうございました。

またお逢いできるのを楽しみにしていますね！


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先日退去のあった部屋の改装が終わり最終チェックをしていると・・・


洗濯パンです。

うん？

うん？？？


よーーくみて見るとヒビが入っている・・・(ノ_＜)

改装前に気付くべきでしたが見落としていました。


まあ、築２８年の物件ですので、

こういった細かいところまでチェックすべきですよね・・・


このままでも使用できると思いますが、

やはり入居後にクレームになっちゃうと面倒なので、

交換することにしました。


この洗濯パンというのは難しい部分があり、

排水の位置と立横のサイズがキッチリ同じでないと、

大工工事が必要となり大変な作業となってします。


いま付いている洗濯パンはＴＯＴＯ製なのですが、

なんと、同じサイズは廃盤でないんです・・・

((((;´･ω･`)))

これは非常に悩みましたが、

ネットで探して探して探しまくって

やっと全く違うメーカーですが捜し当てて購入しました。

シナネンというメーカーです。

知らないでしょ？？

まずは古い洗濯パンを外します。

これが中々硬いんですよ

そんな時に役立つのが

↑
コレ（ＴＭＷ－２５０）

当てる部分が水平にできますので、

チカラが均等にかかり、比較的簡単に外すことがきます。


あとは、外した要領で設置すれば終了です。

しかし、微妙～～に大きさが違いますので、

あとはクロス屋さんにスキマを補修してもらいます。


ちょっとしたことですが、

参考になれば幸いです。


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入退去の多い季節ですね～

退去はしてほしくないですが、

こればっかりはどうしようもないです。

空室になったら、１日でも早く入居者が決まるよう皆さん努力されていると思います。

そんな空室をチェックしていると気付いたことが１点ありました。

トイレの便器を見てみると

う、うんこ？？((((;´･ω･`)))

誰だよ！

流していないには！！

と思い、水を流したのですが流れません。

よーーくみて見ると


便器にこびり付いた汚れでした。

この汚れは（尿石？）普通の洗剤では落ちなくて、

ブラシなどで擦っても取れません。

そんな時はコレ↓

トアレＣです。


まずは便器に溜まっている水を取り除き


トアレＣを流し込みます。

この状態で２～３日放置すると


薬剤が汚れを分解して濁っています。

これで普通に水を流すと

汚れはキレイになくなります。

築古物件など、

結構こういった汚れに悩まされる大家さんも多いのではないでしょうか？


参考になれば幸いです。


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半年以上前から続いている相続放棄に対する裁判ですが、

昨日裁判所にて被告人尋問が開かれました。

初めて被告（相続放棄をした娘）と弁護士を見たのですが、

被告人は中年の女性で、人柄は悪い印象は無く、どちらかと言うと人が良さそうな感じの女性

弁護士は、２０代後半で痩せこけていて、お世辞にも仕事が出来るタイプでは無かったです。


そして被告人が証言台に立ち宣誓書を読み上げます。

嘘偽り無くどうのこうのと、紙に書かれた文言を読み尋問のスタートです。


まずは弁護士による被告人への質問から始まります。

弁：あなたはなぜ相続放棄といったことを行なったのですか？

被：父に２００万円の借金があることが判り相続放棄をしました。

弁：あなたとお父さんの関係はどうでしたか？

被：険悪とまでは言いませんが、あまり良い思い出もありません。

こんな感じの質問で、当たり障りのない質問でした。

次は私の番です。

必：ではお聞きします。

　　写真（証拠として室内の写真を提出）に写っているのはどこか判りますか？

被：亡くなった父の部屋です。

必：この部屋を片付けたには誰ですか？

被：私と夫です。

必：この部屋には現金や通帳の類が一切無かったのですが、

　　それはどうされましたか？

被：警察が、貴重品は持って帰りなさいと言うので私が預かっています。

必：では、現金は幾らあったのですか？

被：分かりません・・・

必：なぜ分からないのですか？

被：袋に入れてあるので見ていないんです。

必：細かい金額は分からなくても、１００万円あったのか？１万円くらいあったのかは分かるんじゃないですか？

被：だいたい１万数千円程度だったと思います。

必：では通帳は何冊ありましたか？

被：それも正確には覚えていません。

必：１冊でしたか？それとも複数冊でしたか？

被：２～３冊だったと思います。

必：では残高はどうですか？

被：通帳は一切開いていないので分かりません。

必：え？通帳の残高を見ていないんですか？

被：はい、通帳の中身は一度も見たことがありません。

必：ひとつ不思議なんですが、

　　あなたは亡くなったお父さんに２００万円の借金があったから財産放棄を決めたんですよね？

被：ハイそうです。

必：もし、通帳に５００万円の残高があれば財産放棄しましたか？

弁：異議あり！！本件とは無関係です。

必：いいえ、関係あります。答えてください。

被：まあ、そうですね・・・・

必：なら、借金に対し預金がいくらあるかというのは必ず確認すると思うのですが？

　　どうでしょう？

被：・・・・・・・・・・

弁：異議あり！原告の想像であり本件とは無関係です。

必：そうですか、お答えいただけないですか

　　では、質問を変えて

　　通帳を見せてもらうのは可能ですか？

弁：異議あり！被告は相続放棄をしていますので、

　　次の相続人になら開示しますが、

　　本件では個人情報の観点から開示は拒否します。

必：そうですか・・・

　　質問は以上なのですが、

　　被告人に一言言わせていただきたいのですが？

裁判長：どうぞ

必：ありがとうございます。

　　弁護人が先ほどから何度も言っている、

　　相続を受ける親族の方への訴訟を行なった場合、

　　親族の方とあなたは険悪な関係になったりしませんか？

被：・・・、滅多に会うこともありませんので・・・・

必：そうですか

　　では、もう一つ

　　今回の裁判で私が負けたとしても、

　　保証人がこの債務を弁済して、

　　保証人から裁判を起されますが、

　　それでもいいんですか？

被：・・・・

必：弁護人には大変失礼かと思いますが、

　　また弁護費用が掛かってきますよね？

　　それなら通帳を見せて終わりにしませんか？

弁：異議あり！単純相続の立証責任は原告側にありますので、

　　被告はそれに協力する必要はないと考えます。

必：そうですか・・・

　　８万円くらいの債権ですので、私もコレ以上揉めるのは得策ではないと考えて提案したのですが・・・・

被：・・・・

裁判長：では、これで終了でいいですね？

必：はい、以上とさせていただきます。


だいたい要点はこんな感じでした。

３０分ほどの時間でしたが、

私にとっては娘が通帳を所持しているという事実を確認できたので大きな成果です。

おそらく一審では敗訴（私の負け）すると思われますが、

控訴審では、文書提出命令で銀行通帳を開示させようと思っています。


しかし、

８万円の債権に対し弁護士を雇う

通帳の中身は一切見ていないとシラをきる

頑なに銀行通帳をみせようとしない

まあ、真っ黒ですわな～


ここで今後の対応策ですが、

１、他の相続人へ請求する

　　父親の兄弟が相続人になると思うのだが、

　　戸籍謄本を調べて相続人を確定し

　　内容証明郵便で相続を通知し

　　取立て裁判を行なう

　　ただし、内容証明を受け取って３ヶ月以内に相続放棄されたら、

　　また最初からやり直し・・・・

　　大変です( ﾉД`)

２、控訴して、兵糧攻めにする

　　当然、控訴審でも弁護士を雇うと思われる。

　　当然、また弁護士費用が掛かる

　　当然、債務額（８万円）を大きく上回る弁護士費用

　　要は娘に費用面で負担をかける。

３、どう転んでも回収は出来る

　　相続放棄した娘から回収できなくても

　　保証人の元同僚から回収する


判決は４月２２日です。

まだ続く？


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先日のブログで書いたマンション内で糞をするネコですが、

帰ってきちゃいました・・・(っω･`。)

１１階の入居者さんよりネコの鳴き声がするとのことで、

もししや！と思い前回空室の前で糞をされていた部屋に確認に行くと


ガーーーンΣ（ﾟдﾟ|||）

また糞がされています・・・・


えーーーー！！！？？？？


どうやって帰ってきたんだよ！！！


さっそく前回捕獲器を貸してくれた保健所に捕獲器を借りに行き

またもやモンプチをエサにして仕掛けてみました。


３時間程度のちに見に行くと

掛かっていました！(((o(*ﾟ▽ﾟ*)o)))

さすがモンプチ！

前回も同じ罠に引っかかっていますが、

ネコまっしぐらです。


前回捕獲時は、マンション前の公園に放したのですが、

今回は車で５分ほどのところまで行って放ちました。


※保健所で注意されたのですが、あまり離れた場所に放すのは問題があるみたいです。

もう戻ってくるなよ～（マジで）


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