今日のブログはお休みです。

( ノД`)月末で忙しいっす
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落書き消し

先日退去のあった(実際は退去でなく逮捕による強制退去です)部屋で、

クロスの張替えや清掃は終了したのですが、

細かい部分の手直しをしてきました。


室内は掃除屋さんがきれいにしているのですが、
DSCN1336.jpg
ポストには”閉鎖”の文字が・・・

玄関ドアには
DSCN1338.jpg
テープの跡が結構残っています。

まあ、こんなのは掃除屋さんの範疇ではないと思いますので、

私がきれいにします。


ココで使う道具がコチラ
DSCN1337.jpg
ダイソーで売っている除光液です。

これをタオルに染み込ませて
DSCN1339.jpg
結構簡単に落ちていきます。


DSCN1340.jpg
これが作業後のポストです。

ほとんど跡は残っていません。


後は、玄関ドアを同じ様に拭き拭きすれば終了です。


落書き落とし用のスプレー式のもあるのですが、

量が少なく、結構直ぐになくなっちゃいます。


それに比べて除光液は液状で量も結構入っていますので、

使いやすいです。


ちょっとしたことですが、

やはりしておかないと次の入居者さんに不快感を与えかねません。


参考になれば幸いです。


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こんな客付け仲介業者は嫌だ・・・

このブログを見ている方は、

ほとんどが不動産関係者だと思いますが、

不動産に係わっていない方もいると思いますので、

一応説明すると

大家(物件所有者)

管理会社(入居者さんの窓口や修繕修理の手配など)

仲介不動産(駅前にある店舗を構えて入居者を募集する店)


こんな感じで、

普通の人は仲介不動産の店舗に行って部屋を見せてもらい

気に入った部屋を決めますよね?

その後、入居後は管理会社へ窓口が変わり

修繕修理やクレームなどは管理会社が対応します。

※私の場合は自主管理ですので、管理会社を兼任しています。

そんな仲介会社と大家との間では、様々なやり取りがあるのですが、

色々な会社がありトンデモ要求をしてきたりもします。


全て実話です。


1、部屋を見ずに家賃交渉

  空室問い合わせ一発目に、このお部屋は幾らまで家賃交渉できますか?

  お客さんに部屋を見せて、あと一押し!って言うのであれば、

  少しでも安くしてもらって決めちゃいたい!って考えもわかります。

  それを部屋も見せずに家賃の値下げ交渉・・・

  せめて見てから交渉してくれ


2、勝手に値下げ

  同じマンションの同じ部屋なのに

  A店では50,000円

  B店では48,000円

  大家が提示している金額は50,000円なんですが、

  勝手に値引きした金額を提示しているんです。

  ネット社会ですので、一覧で見れば安いほうの店(B店)に行きますよね?

  そしてお客さんに部屋を見せて、この部屋で決めますとお客さんが言ってから

  大家に対し、

  あと2,000円値下げお願いできませんか?

  48,000円なら今日契約すると言ってるんです!!
  ↑
  こんなこと言われちゃうと、空室より良いから値下げしちゃうんですよ・・・

  大家が拒否したらどうするんだろ????不思議です。


3、仲介手数料以外の裏金を要求される

  通常、部屋が決まれば大家から仲介会社へ仲介手数料が支払われます。

  ここで、問題なのが仲介会社社員が個人的な金員を要求してくるんです。

  これは非常に多く、約半数くらいの方が要求してきます。

  要求の仕方は様々で、

  お小遣いでますか?

  キャッシュバックはありますか?

  個人的なモノはありますか?

  なんて言われます。

  もちろん会社には内緒の金なんでしょ・・・・


4、何度も何度も問い合わせしてくる

  これは、一つの物件に対して

  Q:〇〇マンションの駐車場は空いていますか?

  A:いま空きはありません。

  分かりましたガチャ


  1分後に電話が掛かってきて

  Q:インターネットはどうですか?

  A:NTT光とAU光が入っています

  分かりましたガチャ


  また1分後に電話が掛かってきて

  Q:ペットは可能ですか?

  A:ペット不可となっています
 
  分かりましたガチャ


  またまた1分後に電話が掛かってきて

  Q:水道は上下水どうですか?

  A:上下水道となっています。

  分かりましたガチャ


  またまたまた1分後に電話が掛かってきて

  Q:エアコンは設備ですか?

  A:はい設備となっています。

  分かりましたガチャ

 
  またまたまたまた1分後に電話が掛かってきて

  Q:照明は設備ですか?

  A:設備です(ここら辺りでこちらも嫌気が出てくる)

  分かりましたガチャ


  またまたまたまたまた1分後に電話が掛かってきて

  Q:カギ交換費用等は掛かりますか?

  A:いえ、交換費用はいただいていません。

  分かりましたガチャ


  またまたまたまたまたまた1分後に電話が掛かってきて

  Q:鍵は新品交換ですか?

  A:いえローテーションです。

これをマジで10回くらいされる営業マンが居ます。

まとめてから聞いて欲しい・・・・


こんな感じです。

もちろん「こんな大家(管理会社)嫌だ!!」って言う体験があればコメント欄に書いてください。

それはそれで参考になると思います。


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質問コーナー『弁護士の選び方』

Message body

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:mee
件名:自分が雇った弁護士と戦う(依頼者が商材?)
--------------------------------
「自分が依頼した弁護士と戦う?」ということになりそうです。
弁護士さんその人にもよりますし、弁護士報酬の額にもよるとは思いますが、
自分が依頼した弁護士と打ち合わせをしていると、ビジネス臭がプンプン匂って来るんです。
依頼の内容は「相手との交渉→合意」です。
私が依頼したのは、弁護士事務所に所属する若い男性弁護士さんなのですが、
この方、依頼者(私)に対して交渉をしているとしか思えないんです。
私(依頼者)にとってかなり不利な内容を提示して来て、
私に「うん」と言わせてから相手に提示交渉しようとするんです。
私と弁護士との打ち合わせで、回を重ねる毎に少しづつ話がすり替わる。
いつの間にか依頼者である私にメイッパイの譲歩をさせた内容で相手に交渉を始めようとするんです。
「その条件を飲まなければ相手は納得しない」という理由で、です。
弁護士は相手にまだ何も言っていないのに何故相手の落としどころがわかるんだ?と疑問にも思いました。
しかも相手がすでにやらかした、こちらに対して不利になる部分は一切無視してです。
もしも、このまま依頼者である私が「それでお願いします」と言えば、
相手は願ったり叶ったり。悪ければ調子に乗ってその上を要求して来るとも思えます。
弁護士は相手に窃盗だろうが不正だろうが問いませんから、相手は「イケル!」とでも思い勘違いします。
しかもこのやり方では、弁護士は短期間で簡単に報酬を得ることもできる。
「ハンコさえ貰えば終わる」こんな美味しい依頼の仕事ないと思います。
そんな事なら弁護士を雇う必要も無い交渉内容です。
誰でもできるんです。

私の依頼の仕方が悪いのか?
弁護士の選び方が悪いのか?
世の中そんなものなのか?
弁護士契約の金額が少ないからなのか?
私には初めての事なのでわかりません。

弁護士ってそうしたものなのでしょうか?

とりとめの無い内容で失礼しました。


でもね。本当に困っているんです(涙)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

弁護士と言っても千差万別で、

レベルの高い弁護士も居ますが、

信じられないくらいレベルの低い弁護士も居ます。


質問者さんが、そこまで信頼を置けない弁護士なら解任して

違う弁護士を探すのも手です。


じゃあ、良い弁護士の探し方ですが、

これが難しいんですよね・・・


あくまで私の私見ですが、


1、弁護士には得意不得意がある。

  離婚に強い弁護士もいれば、債務整理に強い弁護士も居ます。

  ですので、事件に合った弁護士をチョイスする


2、過払い専門弁護士事務所は避ける

  テレビで頻繁にコマーシャルを流す様な弁護士事務所は避けるべきです。

  彼らはもう弁護士ですら無いように感じます。

  なぜなら、全て流れ作業で業務をしており、
  
  濡れ手に粟で商売をしています。

  (判例を作るような弁護士は別)


3、偏りはあるが、共産党系の弁護士は根性がある

  弁護士という職務に誇りを持っているように感じます。

  ただ、社会正義に固執するあまり、

  依頼者とソリが合わないこともあるかと思います。


4、有利な点だけでなく不利な点もキチンと説明してくれる

  弁護士も商売です。

  依頼者にとって有利な事ばかり言って、

  着手金をとりあえず稼ごうとする弁護士も居ます。

  なので、「大丈夫任せてください」というだけでなく、

  「こういった不利な点がありますよ」とキチンと説明してくれるような弁護士が良いと思います。

  私が意見を求める弁護士なんて、

  平気で、ダメダメ勝てないよ~(´・_・`)、なんて言います。

  そこを何とかするのが弁護士だろが!!!なんて思っちゃいますが、

  それはそれで”良い弁護士”なんじゃないかと思います。


5、法テラスに行ってみる

  公的機関である法テラスで、得意分野の弁護士を探すのも良いと思います。

  
まあ、弁護士も人間ですから

自分(依頼者)と考えが合わない方も居ます。

でも、そこは金で繋がっただけの関係ですので、

自分の考えと合わなければ解任して、

他の弁護士にお願いするのは悪いことではありません。


ちなみに弁護士という仕事は、

弁護士会に登録しないと仕事ができません。

なので弁護士は100%どこかの弁護士会に所属しています。



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先日から募集している東京発草津温泉旅行ですが、
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防犯カメラの弊害

私のマンションでは、安価なことから防犯カメラを設置しているのですが、
(本体と工事費で10万円程度)

DSCN1201.jpg
意外な弊害が結構あります。

先日の事なんですが、

入居者さんより自転車が盗難に遭った

防犯カメラで犯人を捜して欲しいとの連絡がありました。


基本的に犯罪行為については警察へ被害届を出していただければ、

防犯カメラの画像をお見せしますと伝えたところ、

実際に被害届を出されて、

警察から管理人さんに防犯カメラを見てもらって

犯人が写っている日時を特定してくださいと言われたとの事、


聞けば、2月5日から2月10日までの間に盗まれており、

この5日間を確認して欲しいとのことでした。


しかも、防犯カメラに写らない位置に駐輪しており

カメラの前を横切るはずだから探してくれと・・・自転車の写真を持ってこられました。

えーーと、

5日間×24時間×60分=7200分を探せと?

そんなのは管理会社(大家)の仕事でしょうか?

それこそ警察の仕事では???


ということで、

警察に問い合わせしました。


(私)

〇〇マンションの管理人です。

自転車盗難の件で、

防犯カメラで管理人に自転車の盗難犯を探せと言われたと申し出があったのですが、

犯人探しは私の仕事ではなく、警察の仕事ではないんですか?


(警察)

重大事件でも無い限り、何十時間も防犯カメラで確認など出来ない。

日時が特定できたら捜査する。


(私)

いやいや

それが警察の仕事でしょ?


(警察)

重大事件も多く、人員も足りない

申し訳ないが、協力して欲しい


(私)

協力って・・・

私もヒマじゃないですが・・・・


(警察)

分かります分かります

では、被害者本人に見てもらうことは可能ですか?


(私)

まあ、警察に被害届も出していますので、

盗難は本当と思いますので、見せてもいいですよ


(警察)

じゃあ、本人さんに見てもらってください。


こんな感じで、

小さな事件なんだから、

そっちで確認してくれって感じです。


ということで、

被害者の入居者さんに防犯カメラの操作方法を教えて見てもらうことに


これが、やはり大変な作業で、

もちろん倍速はあるのですが、

2倍4倍程度だと時間が掛かりすぎますし

36倍64倍だと、一瞬で横切られて、

何がなんだか分かりません。

現実的には16倍程度で見ないと確認できません。


まあ、被害者さんが納得してもらえればいい事ですので、

犯人探しをしていただくことに


約5時間掛かりましたが、

結局犯人は特定できず、ギブアップされました。


そりゃ~そうです。

5日間なんてとてもじゃないですが、

確認できません。


まあ、本人が納得されたので良しですが・・・・

現実問題として、

防犯カメラって抑止力になるとは思いますが、

実際の犯人探しとなると難しいです・・・


参考になれば幸いです。



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謎の糞の正体判明

先日のブログで、

空室の玄関前に動物の糞をされていた件で、

正体が判明しました!!


糞が確認されてから周辺の入居者さんへ

動物を見かけたらご連絡くださいと手紙を配布したところ、

複数の入居者さんより”野良猫”が徘徊しているとの連絡がありました。


このマンションは円柱形で、ネコなどの動物が上層階に入り込むと

なかなか自力では外に出にくい構造になっています。


そのため、捕獲して外に逃がす必要があるのですが、

どうしたものでしょうか・・・


以前、イタチ捕獲で役所の鳥獣課が捕獲器を貸してくれたことがありましたので

とりあえず聞いてみることに


ところが、役所としてはイタチやタヌキなどの野生動物対策では貸し出しているが、

犬猫用の罠は用意していないとのこと


ただ、保健所(実際の名称は違う)なら扱いがあるかも知れないとのことで、

そちらに問い合わせることに


さっそく電話し事情を説明すると

ネコ用の捕獲器を貸してくれるとの事(無料)


さっそく貸してもらい設置してみました
DSCN1349.jpg
おびき寄せるエサは

DSCN1350.jpg
モンプチです。

やはり臭いがキツクおびき寄せるには最適とのこと

さーー、捕まるかな??


17時に設置し、

18時に見に行くと・・・

DSCN1351.jpg
もう捕まっていました♪(/・ω・)/ ♪

さすがモンプチ!

ネコまっしぐらです。


無事捕獲し、近くの公園に放ちました。

もう戻ってくるなよ~


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質問コーナー『電気温水器』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:kk3691
件名:電気温水器について
--------------------------------
いつも必殺様のブログ楽しみに見させてもらっております。
また、ためになる記事も多く勉強になります。
私は大阪と奈良で2棟25室の50代駆け出し大家です。
本業は大阪市内で医療職に従事しております。
さて、御相談なのですが以前電気温水器の記事を2回程読みました。
奈良県に持っている築20年の1K,19室の物件がオール電化でして昨年1戸で漏水があり、交換となりました。
管理会社(奈良県最大手)経由で緊急対応も含め30万位の見積もりでした(200L、三菱電機製)。
冬の寒い時期でもあり入居者さんの事を考え早急に対応して頂くようお願い致しました。
約2年前に購入して初めての交換でしたが、8.5か月分の家賃が吹っ飛び天を仰ぎました。
たまたまこの後、空室が出たので古い(約20年経過)温水器を空室の間に交換すると
どのくらいなのかを数社に見積もりを取ったのですが、
羽曳野の業者で約15万でやってくれる事が判りお願いしました。
その業者は緊急対応だと職人の手配が大変で受けてくれなさそうな事を言ってました。
また、この古い温水器も運が良ければあと何年か稼働してくれたかもわかりません。

この管理会社は客付けが非常に強く、大家対応もしっかりしているので信頼しており、
通常の原状回復などはすべて提案通りに発注しており(今の私の環境やスキルでは仕方がありません)ますが、
今後あと15戸の古い温水器が交換時期を迎えており悩んでおります。
空室時期に順次交換するか、交換しないといけなくなってから管理会社経由で緊急対応してもらうか、
くらいしか思いつきません。

長文となってしまい申し訳ありませんが、
必殺様の御意見アドバイスを賜りたくお願い申し上げます。
--------------------------------
お答えします。

電気温水器物件・・・・

ハズレですね・・・


私も電気温水器物件には手を焼いています。


しかし、私の場合は自主管理専業大家で、

しかも、自宅から30分圏内ですので緊急対応も自分で出来ます。


これが質問者さんの様に、兼業(しかも医療関係)で遠隔地?だと

他人(管理会社さん)に頼むしか手が無いですよね・・・


うーーーーーん

手放しません??


冗談はさせおき

今回の質問は緊急対応の際の例ですよね

電気温水器の故障事案は決まっていて

本体ヒーター部のパッキンから漏水します。

私はコレしか故障に遭っていません。

ココで問題なのが、

温水器の水(お湯)を抜かないと水が止まらないところで、

その作業を緊急にしないと階下への水漏れが止まらなく

被害が広がってしまいます。

※ベランダなど屋外に置いているのであれば緊急性は薄れます。

このお湯抜き作業はやはり人が動かないとできませんので

緊急時に動く人が要る訳です。

※このお湯を抜く作業も、そのまま高温のまま排水してはダメ
 必ず、湯船などに貯め水と混ぜてから排水しないと
 配水管の塩ビ接合部から漏水してしまいます。

パッキンの交換はメーカーを呼んで作業してもらうしかありません。

※パッキン単独では基本的に販売していない


それと本体交換ですが、

15万・・・

それぐらい掛かると思います。


私は専業大家ですので、

ネットで本体を注文し(200リットルの単身用で12万程度)

※単身用の角型はパッキンが無いので漏水の可能性は非常に低いとのこと

職人一人と私と二人で作業します。

職人一人3万円でお願いしていますので、

交換しても総額15万円程度で交換できます。


こんな事書くとどうかと思うのですが、

電気温水器の物件=単身用の低価格の部屋

それに対して非常に手のかかる電気温水器・・・・

割りに合わない投資と思いませんか??


私みたいに自主管理で自前工事なら、

何とか家賃で利益を搾り出せますが、

管理会社にお願いして、故障時の緊急対応もお願いしないといけない・・・・

利益出ますか?????


出ないことは無いのですが・・・・

厳しいですよね・・・


うーーーん

なので電気温水器物件はお勧めできないです。

※こんなの実際に運営してみないと判らないですよね・・・
 売買仲介業さんは、運営には素人ですからね~
 聞いても無駄です。

とは言っても、質問者さんの様に現在所有している方へのアドバイスとしては、

故障したら交換で良いのでは?

パッキン以外は意外と持ちますし、

故障したら、空き部屋のお風呂を修理完了するまで使っていただく

※空室がなければどうしようもありませんが・・・

私は、風呂関係はいつも空き部屋を利用しています。


築古の物件は故障・トラブルは日常茶飯事で、

あまり考えすぎると夜寝れなくなっちゃいます。

なんとかなるさ~と、沖縄風に考えましょう!


参考にならない様な答えですみませんm(_ _)m


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覚醒剤と大家

巷では元有名プロ野球選手が覚醒剤で逮捕されて凄い騒ぎですよね

まあ、この大家業をしていると少なからず覚醒剤常習者とも出会います。


先日も覚醒剤の件で刑事さんが入居者の確認に来て色々な事を話したのですが、

その中の会話で、

必殺:覚醒剤って高いんでしょ?

    そんな高い薬を常習者はどうやって買うんですか?

刑事:今の相場は、1パケ1万程度なんだけど、

    1パケで4回位使えるんよ

必殺:え?一回あたり2500円くらいなんですか???

刑事:まあ、そうやね、

    でも、1パケといっても、ホント少しの量だよ

    そんな極少量で、1万2万と取るから儲かるんやろね

意外と安い覚醒剤!!

まあ、我々善良な市民には関係ない話しですけどね!


いままで様々な覚醒剤中毒者が巻き起こした事件事故は

過去のブログを参照していただけばと思うのですが、

この覚醒剤中毒者は厄介で、出来るだけ入居を避けたほうがいいです。

もうトラブルだらけです。


避けたほうがいいと言っても、どうやって避けるかが問題で、


1、入居申し込み時に覚醒剤を使用していないかを確認する

  まあ、現実的ではないですよね~

  聞いて正直に答えるような覚醒剤中毒者はまず居ません。


2、仲介業者に見抜いてもらう

  これも現実的ではありませんよね・・・

  そんな特殊能力がある仲介業者さんは見たことがありません。


3、申し込み業況でふるいにかける

  これも難しいんです。

  だって築40年50年のアパートに入居申し込みしてくる方々です。

  疑いだしたらキリがないです・・・

  というか疑いだしたら皆そうです。


じゃあ、どうすればいいの???って事なんですが、

私の経験上ですが、数点共通点があります。


1、保証人が身内でなく知人友人である

  おそらくなんですが、刑務所仲間ではないかと思います。

  覚醒剤中毒者は再犯率が非常に高いので、

  刑務所に数度行っている方が非常に多いのが特徴で、

  しかも、幻覚から家族や身内に対して暴力を振るったりするものです。

  なので、身内からは縁を切られていて、当然、保証人なんかにはなりません。

  そこで頼りにするのが刑務所で知り合った同じ待遇の(覚醒剤)同士です。


2、若いのに生活保護者

  40代~50代の生活保護者に多い気がします。

  刑務所を出所→その足で役所で生活保護を申請→入居申し込み→再犯→逮捕

  これを繰り返しています。

  また、これから生活保護を申請するという方も多いです。

  これは、現住所が確定されないと生活保護決定が下りないことが要因です。

  
3、転居理由が不明

  申込書には「住み替え」なんて書いていたり

  現住所は前の住所(逮捕時)の住所だったりします。

  これも中々確認のしようがありません。

  申し込み住所(現住所)に住んでいるか確認しに行きますか?

  そんなのイチイチできません。


4、身分証明書が住基カードのみ

  免許証は所持していないことが多く(逮捕されていて更新できないなどの理由)

  身分証明書は住民基本カードしか所有していないことが多い


以上のことから、

本当に怪しいと思う事案の場合は、

入居審査で必要なので、”現在使用している銀行通帳”を提示してもらうとハッキリします。


どこかで生活していれば必ず銀行通帳を使用しますよね?

家賃に公共料金の振込み、携帯やネットショッピング

絶対に銀行は利用します。

そこで重要なのは通帳の金額が問題ではなく

要は娑婆で生活していた証拠が欲しいんです。

※通帳でお金の出入りを見る


一度、客付け仲介業者さんに通帳のコピーをお願いしたら、

通帳は持っていないとの事で、今から新しい通帳を作るので良いですか?

なんて、まったく意味の分かっていない対応をされたことがありました。

もちろんお断りしましたけどね


まあ、どんな形であれ、

通帳の一つも持ってない方は、社会生活はできません。

というか、社会生活していなかった(刑務所に入っていた)可能性が高いです。


※ただ、通帳見せてを連発すると仲介業者さんから嫌われちゃいますからね!
 あくまでもピンポイントで”怪しい”と思った方だけにしましょう


参考になれば幸いです。


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玄関前に糞・・・

先日契約が決まった部屋の最終チェックに行ったのですが、

玄関前に・・・・
DSCN1341.jpg
動物の糞が・・・( ノД`)

この部屋はオートロック付きマンションの9階部分です。

犬?猫??

人間のモノでないのは間違いないのですが、

何の動物の糞か分かりません。

とりあえず、マンション全体に注意文を撒いてみます。

飼育しているペットなのか?

それとも外部から侵入した猫???

DSCN1342.jpg
何の糞だと思います?

猫にしては大きいような・・・

でも、10階のベランダでも同じ様な糞が報告されています。


うーーーん

毎日いろんなことあるな~


そんな自主管理大家の日々です。


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質問コーナー『生活保護の保証会社』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
件名:保証会社について質問です
--------------------------------
大変ご無沙汰してます。メールを拝見しております。

早速ですが、昨夏より募集していた物件についてようやく入居者が決まりました。
築古であり価格も生活保護者を対象にしており、
希望通り生活保護受給者の方で決まり2日後には入居の運びとなります。

そこで1つ問題が生じたのが保証会社(全保連)が否決となりました。
客付会社は別の保証会社であたってみるとのことですが、最悪は保証会社なしで進むこととなります。
幸い、賃料は市から支給される運びとなるので滞納等のリスクは回避されるので一安心ですが・・・

教えて欲しいのですが、入居後オーナー自身が動くことで別の保証会社で審査を行うことは可能なのでしょうか?
又、退去時のリスクは伴いますが市から賃料が支給される安定性から保証会社なしで問題がないでしょうか? 
何卒よろしくお願いします。

--------------------------------
お答えします。

1、生活保護世帯の家賃が直接大家に振り込まれる地域
 
  これ良いですね~

  大阪は直接振込みをしてくれません。

  となれば、家賃滞納のリスクは無いのですが、

  夜逃げした場合の残置物処理だけが問題ですよね?

  まあ、滅多にないです。

  それに、保証会社は基本的には”家賃”以外の保証はしてくれませんので、

  入居者が逮捕された場合や、近隣トラブルなどには一切協力してもらえません。

  実は、生活保護者で家賃直接振込みの場合は、

  保証会社の必要性はあまり無いのが現状です。


2、保証会社の選択

  生活保護者に限らず、お守り代わりに保証会社を付けたいのは当然です。

  私の場合、数社の保証会社と代理店契約をしており、

  申込者さんの属性に応じて使い分けています。

  例えば、全保連(大手)だと生活保護者はほとんど通らないが、

  中小の保証会社だと通るといった具合です。


3、保証会社との契約

  これは、ドコの保証会社も代理店契約可能です(私の知っている限り)

  例えば、大手の全保連の場合でも、屋号と社印があれば、

  法人登記していなくても代理店契約可能ですし、

  要は個人であっても適当な社名を付けて適当な社印を作成すればいいんです。

  皆さんは法人格が必要だとか、宅建免許が必要だとか思われている方がいますが

  そんなの一度も言われたことがありません。



ただね・・・

今回の質問者さんの場合、

先にも述べましたが、

家賃の心配は無いわけで、

それ以外のリスクは自分で対処するしかないんです・・・

現実的にはそちらのほうが多く、

考えだすとキリが無いくらいです。


結論
あまり考え過ぎて(入居の)チャンスを逃がすな!!


ということです。


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ドアクローザ交換

入居者さんより、

玄関ドアが勢いよくバタン!!と閉まるとのクレームを受けました。

さっそく訪問してみると

DSCN1283.jpg
ドアクローザからオイルが垂れています。

このマンションは築29年ですので、

もう寿命と考えるべきでしょう

※このオイル漏れを見ると、漫画GANTZで主人公が着ている強化スーツを思い出しちゃいます。
 オイルが漏れたら終わりです。

さっそく、現時点で付いているメーカーのRYOBIに代替品を問い合わせたところ、

※こういった場合は、メーカーにメールで写真添付をして問い合わせます。

まったく同じサイズの代替品は無いとの事

そこで紹介されたのが、
DSCN1332.jpg
取替え用ドアクローザ S-202Pです。

本当の本当は、全く同サイズの代替品があれば交換も簡単なので良いのですが、

無いものはしょうがありません。

ただ私の経験上、汎用性の有る品は取り付け時に調整が必要で、

やっぱりメンドクサイのが本音です。

さっそく取替えにチャレンジしてみることに
DSCN1331.jpg
ひえーーー

マニュアルが細かい・・・・

あれ??

うん???

試行錯誤すること1時間

DSCN1328.jpg
なんとか取り替えることに成功しました( ̄^ ̄)ゞ

素人でも取り付けマニュアルがありますので、

ゆっくり作業すれば必ず出来ます。

※ただ、入居中のところでマニュアルを見ながら作業すると、不安な目で見られますが・・・


ただ、このドアクローザは重要で、

クレームがあったら必ず取り替えましょう!

と言うのも、古くなるとバターーンと大きな音が響いてしまいますので、

隣や階下の方からのクレームに繋がっちゃいます。


※今までは業者さんに丸投げしていましたが、
  これで自分で交換できる自信につながりました。


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督促状の出し方

ちょっとしたことなんですが、

家賃滞納時の督促状について書きたいと思います。

督促状・・・

皆さん、あまり馴染みのない行為だと思います。

でもね、督促状一つ工夫できないようでは、

お金なんて回収出来ません!

そこで、滞納者や保証人へ出す封筒を紹介したいと思います。

DSCN1317.jpg

コレです。

ドコに工夫があるの?って思いますよね?

1、切手に工夫

  82円切手1枚貼るのではなく、

  10円切手や20円切手を沢山貼ります。

  そうすることによって、数あるDMや督促状の中でも目立たせることが出来ます。

  画像は普通郵便(82円)なのですが、

  書留っぽいでしょ?

  じゃあ、書留の方がいいでは??って事ですが、

  そんなの無駄です。

  彼らは書留は基本的に受け取りません。

  なので、書留風普通郵便を何通も出したほうが効果があります。

2、転送不要の文字

  この「転送不要」と督促状に記載すると、

  引っ越して郵便物が転送されている場合に、新住居に転送されずに返送されてきます。

  そうなったら、債務者の住民票を取得してみましょう

  新住所が判明することが多いです。


もちろん、イキナリ画像の様な督促が届いたらビックリすると思いますので、

初期は大人しく上品な封筒・宛名で、徐々にレベル上げていき、

最終的にこんな感じになると思ってください。


同じ82円使うなら、一工夫することによって、

効果が劇的にあがりますよ


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流し台交換

先日退去のあった部屋で、

流し台が微妙に古かったので交換することにしました。
DSCN1287.jpg

こんなのです。

パッと見はまだ使えそうなのですが、

流し台の下の部分を開けると、

漏水していたらしく、底の部分がベコベコになっていました。

この手の流し台は非常に安く、

設置も簡単なため、チャッチャと交換しちゃいます。

DSCN1307.jpg

DSCN1306.jpg
コーナンPROでワンセット36000円(クリナップ)ほどです。

DSCN1308.jpg
設置と言っても、置くだけですので何の技術も必要ありません。

ただ、排水口の位置が微妙に違うため少々加工が必要で
DSCN1309.jpg
強引に折り曲げてホースを突っ込めないことも無いですが、

長い目で見たときに、トラブルの元となりますので、

ココはキチンと加工することに
DSCN1310.jpg
穴を開けなおす道具がこちら、

電動ドリルとホールソーです。
DSCN1311.jpg
位置を合わせて、エイ!

DSCN1312.jpg
30秒ほどで完了

次に穴をキレイに処理します。

DSCN1313.jpg
使う部品はコチラ

目隠しプレートとホース穴用のプレート(ゴム製で柔軟性が高い)

DSCN1314.jpg
こんな感じで終了です。

もちろん排水口には防臭キャップを取り付けるのをお忘れなく

初心者の方でも出来るレベルですので、一度チャレンジしてみては如何でしょうか?


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質問コーナー『ピーピースルーの危険性』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:
件名:ピーピースルー使用による管破損について
ホスト:
--------------------------------
必殺様
いつもブログ楽しく拝見させていただいております。

ブログにピーピースルーにより、管を破損したという記事がありましたの、
参考までに状況を教えいていただけますでしょうか。

自分の物件ではないのですが、排水の詰まりを業者さんに依頼、
ピーピースルーを使用しての排水の詰まりは解消したが、その数日後に天井から漏水。
そのため天井を撤去して確認したところ、管が破損していたということがありました。

写真ではかなりの割れがあり、最初からであれば排水の詰まりはないと思われます。
原因は排水詰まりを直すためのピーピースルーの可能性が高いと思うのですが。

その後、業者さんによる、ピーピースルーを大量投入してのテストを行ったそうですが、
発熱はありましたが、割れるほどの発熱ではなかったそうです。
その時に使用した管は、新品と今回割れた管の2種類で試したそうです。

割れ方もすごく、このような状況になるものなのか参考までに、
必殺様の状況を教えていただけますでしょうか、宜しくお願いいたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

ピーピースルーは以前にもブログで取り上げたことがあるのですが、

台所排水の詰まり

質問コーナー『ピーピースルー』

やっと貫通!

このピーピースルーという製品は、

排水詰まりに劇的な効果がある反面、

質問者さんのように、排水管を破損させる恐れがあります。

おそらく、質問者さんの配水管の破損は、ピーピースルーによる

発熱による破損と思われます。


破損の原因として

古い塩ビ管(築40年以上)は硬化しており粘り気が無くなってしまっているんです。

そのため、ピーピースルーをフレーク状のまま配水管へ投入すると

塩ビ管の一点(L字部分など)で発熱し、

周りの部分と温度差が劇的に起こってしまい、

その部分が「パキ」っと割れてしまいます。

ですので、洗面器などで溶かした後に流し込むなどしないとダメなんです。


では、その後の実験でなぜ割れなかったのか?ですが、

おそらく実験時は外気温も高く、温度差があまりなかったではないでしょうか?

塩ビが割れた状況では、塩ビ管自体の温度が低く

その一点に急激な温度差が発生したものと思われます。

この現象はプロなら誰でも知っています。


まあ、どちらにしても保険適応できそうな案件ですので、

一度、保険屋さんに相談してみてはいかがでしょうか?


参考になれば幸いです。


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質問コーナー『裁判時の出廷』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:お伺いしたいです。
件名:お伺いしたいです。
--------------------------------
必殺さんは結構、頑張って裁判とかされておられるみたいですが、
例えば、本人訴訟の場合は、当然本人で全部やるわけですけれども、
弁護士を付けた裁判の場合、毎回、全部弁護士と一緒に本人も毎回出席しますか?
それとも、弁護士に任せきりで、必殺さんが登場するのは、初回と最終回のみとかそんな感じですか?どちらですか?
自分の頼んだ弁護士にあまり来ない方が良いとか言われたとき、
そういうときでも、必殺さんも強引に毎回行きますか?
それとも、やっぱり、必殺さんが行くのは、初回と最終回のみとかにしてしまいますか?
必殺さんの場合がどうするかが知りたいです。
必殺さんの場合の意気込みとかが知りたいので。
--------------------------------
お答えします。

基本的に私が弁護士に依頼したとすれば、

極力、法廷には出廷しません。

やはり、原告被告ともに直接顔を合わせると感情的になりますし

作戦的にも、弁護士がワンクッション入ることによって

相手に対しての反論を考える時間ができます。

これが、弁護士同伴で本人が出廷すると

裁判官:被告がこのように主張していますが、事実関係はどうなんですか?

本 人:〇〇だったと記憶しています。

その場で答えちゃいますよね?

この答えが最善なら良いのですが、

裁判って、立証されなければ嘘も嘘にならない世界です。


これが本人が出廷せず、弁護士出廷の場合なら

裁判官:被告がこのように主張していますが、事実関係はどうなんですか?

弁護士:原告本人に確認し、次回期日までにお答えします。

ベストな答えを用意できますよね?


そんな感じです。


ただ、私は滅多に弁護士にお願いしませんけどね!


参考になれば幸いです。


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排水詰まり

1階に入居している居酒屋さんより電話があり

排水が詰まって流れないとの事・・・

こんなことを書くと、ブログ読者さんは

居酒屋での詰まりは、入居者の責任で清掃するべきでは??

との意見が多いのですが、

この店舗は約1年前に開店しており

しかも排水に関しては非常に気を使っていて

DSCN1298.jpg
こんな排水枡を設置しています。


うーーーん、


しかも、このビルは1階に3店舗の居酒屋が入居しており

この店だけが原因とは言いがたいんです・・・


とりあえず、自前の高圧洗浄機を排水口に突っ込み

詰まりが除去できるかチャレンジしてみました。


うーーーん

抜けません

2時間作業してみましたが抜けません

抜ける気が全くしないレベル・・・


もうだめだ~(ノ_<)


という事で専門業者さんにお願いすることに

1時間ほどで業者さんが到着し

さっそく作業開始


しかし!

プロの高圧洗浄を使用しても抜けません。


でも、そこはプロ!

詰まりの長さから、

汚水枡の詰まりを疑い

汚水枡を探すことに


しかし!!

ここでも問題が!!


この建物は1年ほど前に購入しているのですが、

汚水枡の位置も、排水の経路もチンプンカンプン

当然、新築当時の図面など存在せず・・・


うーーーん


当てずっぽうで1箇所の排水枡を開けてみると・・・

ぎゃーー!!!!

汚物でパンパンです!

汚水菅で詰まっているのは間違いありません

そこで、建物から道路の下水道までの経路を探して

1つ1つ汚水枡を開けて行きます。


ココも詰まっている

ココも詰まっている

アレ?ココは詰まっていない

と言う事はその間の配水管で詰まっているに違いない!

しかし!!

一番怪しい汚水枡の蓋はガッチガチに固まって開きません。


何をやってもだめで、

こうなったら破壊するしかないと判断し

大工さんを急遽呼び

ハツリ機で破壊することに

DSCN1299.jpg
汚水枡を開けてみると、

そこが詰まりの原因と判明し

高圧ホースを突っ込むと詰まっていた汚物がドンドン流れていきました。


ホッ・・・・(´ω`人)


無事詰まりは解消され、

居酒屋さんの排水も順調に流れました。


こういった作業も見ていれば排水の場所などを学べますので

次回同じ様な事案が出ても素早く対処できます。


気になる業者さんのお値段は4万ちょい

3時間程度の作業ですが、

金額に換えられない経験値が得られました。


これが、全てお任せ大家さんだと

次も4万円、その次も4万円と掛かってしまいますし

夜中や連休中だと目も当てられなくなっちゃいます。

※最悪汚物が逆流して地獄絵図に・・・・なんてこともあります。(一度経験しています)

でも、場所さえ把握していれば、

次回は自分の機材でも十分可能だと思います。


参考になれば幸いです。


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件名:【質問】債権回収時のコンプライアンス
ホスト:
--------------------------------
必殺さま

今回は、債権回収時のコンプライアンスについて質問させてください。
現実的に、電話による債権回収は難しく、ご自宅や職場に直接出向いてお話する場合も出てくると思います。
この場合、たずねる回数は1日1回まで、訪問時間に配慮する、
ご近所さんや職場の方々に話の内容を聞かれないように配慮する等の対応をとれば、
コンプライアンス上の問題はないと思います。
債務者に直接接触するだけでコンプライアンス上NGみたいな指摘をいただくのですが、
必殺さまのご意見をいただけませんでしょうか。
--------------------------------
お答えします。

債権回収において、質問者さんの様な事案はどうしても出てきますし

十分注意して対応するべき部分です。

と言うのも、こういった場合に揉める相手は、

『プロの滞納者』なんです。

相手は、貴方に対し何かボロを出さないか?

何か不利になるような事柄はないかを必死に探して、

その部分を突っついて逃げようとします。

では、具体的な事例を書いてみましょう

夜8時30分に滞納者宅を訪問した事例

滞納者:こんな遅くに訪問するのは違法ですよ!

大 家:それは貸金業の話しでしょ?

     それに貸金業規正法でも夜9時までOKですよ

     そんな付け焼刃の知識で家賃を逃れようとするの?

※貸金業規正法では夜は9時まで、朝は8時以降でないと訪問してはならない
 しかし、これはあくまでも利息で儲けている貸金業での話しで、
 大家業などには適応されない。
 しかし、常識外での訪問は避けるべきである

滞納者:いや・・・逃れようとは思っていません。

大 家:それじゃあ、私と顔を合わした際にまずは滞納を詫びるべきじゃ?

     詫びることなく、突っかかってくるとはどういうつもり?

滞納者:すみません・・・・

大 家:そやろ?まずソコからやろ?

大 家:家賃払ってよ

滞納者:スミマセン・・・お金なくて・・・・

大 家:じゃあ、なんで電話しないの?

     家賃の入金もない、連絡もない

     普通に考えて異常事態だよね?

滞納者:電話しにくくて・・・

大 家:でも、無視して何の解決するの?

     貴方が働いていて、給料日に給料出なくても怒らないの?

     社長に詰め寄らないの??

滞納者:いや・・・・

大 家:そやろ?社長が詫びいれるなら少し待ってあげようって思うやろうけど

     働かせておいて給料払わず、無視してたらお宅どう思うんや?

滞納者:怒りますよね・・・

大 家:そやろ?


まあ、こんな感じで、相手を怒鳴るとかではなく

人の道を説く

これなら録画されようが録音されようが問題ありません。


現在はスマホなどの普及により

いつでも誰でも、録音録画が簡単に可能となり

誰でもYou Tubeなどに投稿が出来るところです。


録音録画されても大丈夫な会話を心がけてください。


質問者さんの債権がどの様な種類なのかにもよりますが、

こればっかりは、経験がモノを言う世界で、

法的手続きでの回収を図ったほうが良い場合もありますし、

直接訪問が良い場合もあります。


最後にコンプライアンス的な話し

基本的には貸金業規正法に則った回収法を基本と考え

ただ、貸し金とは違う債権との考えをキッチリ持っておく

そうすることによって、債務者から突っ込まれたときに

即座に反論が出来ます。


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便利グッズ『掃除口レンチ』

私が普段使用している道具などを紹介する新コーナー!

プロなら知って当然ですが、普通の方は知らない

知っておくだけで、とても便利な道具を紹介していきたいと思います。

第1回目の便利グッズは、

皆さん、こんなの見たこと無いですか?
DSCN1294.jpg
DSCN1291.jpg
こんな点検口?って思わせるキャップ

これは、排水などの掃除口なんです。

排水が詰まった時にココを開けて、ワイヤーや高圧洗浄を突っ込むと

詰まりの解消が非常に楽に行なえます。

そんな点検口を開ける器具がコチラ↓
DSCN1295.jpg
SANEIの掃除口レンチPR370

これを、点検口の穴に合わせてセットし
DSCN1292.jpg
回していくと

DSCN1293.jpg
点検口が開けられます。

知ると知らないでは全然違います。

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ちょっとした修理

1月末での退去が6件もあって、

ショボーン(;д;)な2月なんですが、

とりあえず退去後のチェックをしていきます。


たまに聞かれるのですが、

私はクロスの張替えや、畳の表替えなどは職人さんにお願いしています。

私がしている作業は基本的に誰でも出来るレベルの作業で、

電動ドライバー程度の工具で対応できるものばかりです。


今日は、そんな簡単な作業の一つを紹介します。


つい先日退去があった部屋

色々なところをチェックして、発注していくのですが、

おや?
DSCN1271.jpg
天井の蛍光灯を取り付ける部品が欠けています。

これは結構あって、

このまま放置すると、入居後に必ずクレームになっちゃいます。

こんなのは簡単に交換できますので、

ちゃっちゃとやっちゃいます。
DSCN1272.jpg
ネジを電動ドリルで外して、

配線をちょっと引っ張り出します。

外しボタンをマイナスドライバーで押して、

配線を外し、新しい部品に同じ様に接続するだけ
DSCN1273.jpg
こんな感じ

あとは、最初と同じ様に天井に取り付ければ
DSCN1274.jpg
出来上がり♪

約10分もあれば十分出来ます。

ブレーカーを落としているのを確認すれば誰でも出来ます。

これを電気業者さんにお願いすれば、

やはり5,000円は掛かると思います。

これを高いと思うのなら自分ですべきですし、

遠方で自分では対応出来ないと思うのであれば、

自分の近くで購入するべきと思います。


こんな感じの日々です。


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仕事をしない警察

去年の10月の話しなんですが、

マンション敷地内のゴミ置き場に大型のソファーを不法投棄されました。

DSCN0833.jpg

毎度毎度頭を悩ませる問題です・・・

しかし!!

今回は違います!!

なんと、このマンションには防犯カメラが取り付けられています。

さっそく録画を確認すると

DSCN0939.jpg
男性が黒い軽ワゴンからソファーを降ろしているのがバッチリ写っています。

これは決定的だ!と思い、

即、警察へ連絡!!


しばらくすると刑事さん二人が登場

DSCN0852.jpg
ソファーの大きさや重さを測っていきます。

被害届を受理され、録画の確認などされていきました。

そんな時、フト思ったのが、

もしかしたら近くの人間が捨てたのは??と思い、

近場の駐車場をグル~と回ってみると・・・
車
ビンゴ!!

ビデオではナンバーは鮮明に分からなかったのですが、

数字の配列から考えて、この車で間違いないでしょ!

さっそく刑事さんへ連絡して、確認してもらうことに


刑事さんも、ナンバーや特徴からこの車で間違いないだろうとのこと

不法投棄野郎も直ぐに捕まるだろうと思っていたんですが・・・・


何の連絡もありません。


もう4ヶ月経っています。

犯行の瞬間もカメラにも写っていて、

車も分かっている

それでも動かないの?警察??


問い合わせると、

現在捜査中です~との答え

うーーーーん

不法投棄ぐらいじゃ、警察も動かないですかね?

それなら俺も粗大ゴミは道路に捨てようかな??

そんなことを思う今日この頃です。


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