再告知『東京出発・草津温泉旅行』

先日から募集を開始した東京出発旅行ですが、

早く人数を確定したいですので、

お申し込みを考えている方は早めに申し込んでください。

開催日 3月5日(土)~1泊二日

予定行程概要

行き

12:12JR上野駅発(特急電車で約2時間半)~JR長野原草津口駅(JRバスで約30分)

草津温泉バスターミナル~ホテルチェックイン

宿泊ホテル ホテル櫻井 夕朝2食付き

ホテルURL http://hotel-sakurai.co.jp/hotspa/

温泉・食事後 湯畑のライトアップ見学(希望者のみ)

エンドレス必殺不動産セミナー質疑応答


帰り 9:00ホテルチェックアウト

バスの出発時間まで湯畑周辺散策

反対ルートで13:31JR上野駅到着解散



費用 25000円

(往復JR乗車券・特急指定券・JRバス・ホテル1泊2食・車内及び部屋でのお飲み物おつまみ・通信費等含)




募集定員 24名(応募多数の場合は抽選)


女子部屋確保いたしましたので女子の方も安心してお申し込みください。


注意事項

申し込み者名は銀行振込名義人と同一でお願いいたします。

催行日10日前からキャンセル料発生いたします。

迷惑メール等で送信エラーにならないメールアドレスをご登録ください。

今回大部屋での宿泊となりますので、多少のいびきなんて気にしない、

昔の修学旅行みたいな感じで不動産仲間と

交流したい方々のご参加をお待ちしております。

申し込みフォーム

https://ws.formzu.net/fgen/S84462599/


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水道本管からの漏水

水道メーターの検針をしている会社(水道局の下請け)より連絡が入り

水道検針で係員が見てみたところ、

水道メーター付近より漏水している様だと連絡が入りました。

さっそく現地を確認すると・・・

DSCN1172.jpg
確かに水が漏れています。

写真では大きさが分かりにくいと思いますが、

道路からマンションへ引き込むための水道管ですので、

結構太い管です。

うーーーん、

こんなの直しようがないな・・・

こんな時は、普通の水道屋さんにお願いするのではなく

水道局の下請け専門の水道屋さんへお願いするんです。

※業者は水道局が教えてくれます。

なぜかと言うと、

メーター周りの場合は、

水道局が工事費を負担してくれることが結構あって、

無料でしてくれることが多いんです。

※もちろん一概には言えません。

DSCN1173.jpg
今回の場合、

漏水部分を特定するために掘り下げていくと

結構深いところに漏水部分があって、

大掛かりな作業となりました。

ただ、この業者さんはこういった作業には非常に熟れている様子で

手際よく土木職人と作業をされ

半日ほどで、全ての作業を終えられました。


このマンションは1階に大きな貯水タンク、

屋上に高架水槽がありますので

1時間程度、本管からの給水がなくても断水無く作業ができます。


まとめ

水道メーター周りの工事は水道局を頼れ!
(もちろん建物内の子メーターはダメですよ!)


参考になれば幸いです。


☆告  知☆
明日1月30日の事なんですが、
独特の考え方と雰囲気で他を圧倒する
廃墟不動産投資家の村上さんが、
大阪で講演をされます。
主催は戸建て女子の”なっちーさん”で、
どちらも個性的な方です。
詳細は↓
パート主婦、"戸建て大家さん"はじめました!まで

私も遊びに行こうと思っています。


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今のところ、新幹線で東京まで行く予定です。

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ニセ相続放棄裁判

以前から書いている亡くなった入居者の遺産(100万程度?)を

自分の懐に入れておきながら相続放棄して債務を払わない娘への裁判。

前回までの流れは↓

相続放棄に対する裁判

調査嘱託をしてみた

証人申請してみた

本日、第2回目の口頭弁論がありました。

今回も、本人・弁護士共に出廷なし

というか、一度も出廷せず、答弁書だけの対応
(コレ自体は別に問題ない)

そこで、被告本人を法廷に出廷させ、

私が被告人に直接質問する『証人申請』を申し立てたのですが、

裁判官が許可してくれましたので、

次回3月1日に法廷にて直接尋問ができることになりました。

今のところ、亡くなった男性に遺産があったのか?について、

何一つ物的証拠がないため、

被告の娘から如何に証言を引き出すかに掛かっています。

というか、もうこれしか立証のしようがありません。

今のところ、質問内容は

1、部屋の写真を証拠として提出し、

  部屋を片付けたのは誰なのか?

2、被告が鍵を郵送で返還してきた段階で、

  室内には残置物は多数有ったのだが(袋に入れた状態)

  現金、通帳の類が一切無かったが、それらはどうしたのか?

3、被告は相続放棄をしているのだが、

  では誰が相続したのか?

1に対して第三者の名前が出たら、そいつを証人喚問する

2に対して通帳はあるが見せれないと言うのであれば、裁判所から被告に対し
 
文書提出命令を出してもらう

3に対して”分からない”などと言うのであれば、

では誰ならわかるのか?と問い詰めてみる

こんな感じで攻めてみようかと思っています。

どうなんだろ?

うーーーん、

状況証拠は真っ黒なんだけどな~~

頑張ってみます。


あ、

今日の裁判は、次回期日を決まるだけでした。

30秒で終了です。


それと給湯器の件で少し質問が出てますので答えておきます。

>>お世話様です。私も5号湯沸器の取り換えはよくやるのですが、16号とはすごいですね。
>>この場合コントローラは前のままでしょうか?
>>それとも新しいものに変えるのでしょうか?

コントローラーは使いません!と言って、入居者さんにはコントローラー無しで納得してもらいます。
追い炊き機能や湯張り機能が付いているワケはありませんのであまり意味がありません。
だって、蛇口側でコントロールできますからね!


>>所で、ファミリー向きの場合20号か24号になるんですか?
>>入れ替えしたのは何号なんでしょうか?
>>同一シリーズで大きくても入ったのでしょうか?

給湯器の基本的な考え方として
16号=1箇所給湯
20号=2箇所給湯
24号=3箇所給湯
と考えていいです。

大きいほうが良いのでは?と考えますようね?
しかし、16号と20号の価格の差は1000円程度と非常に差が無いのですが、
24号になると価格は5,000円ほど上がり、
しかも本体の大きさが微妙に大きくなったりとします。
(取り付けも若干メンドクサイ)
それに、賃貸でそこまでの需要、ニーズが無いというのもあります。
総合的にみて20号で十分と思います。


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給湯器交換

築28年・ファミリータイプ(3LDK)・RCの物件

入居者さんより連絡があり、

給湯器の調子が悪くて、

使用していると時々止まってしまうとのことでした。


とりあえず、現在設置されている給湯器本体の設置年数を確認して、

古ければ交換(10年以上が目安)

新しければ修理(10年以内が目安)

と考えていました。


確認してみると・・・


DSCN1249.jpg
ちょうど10年じゃん!!(笑

うーーーん

どうしようかな?

うーーーーーん

まだまだ修理で使えそうでもあるけど・・・・

うーーーーーーーーーん


結論

交換することにしました!

理由として、

1、ファミリー物件なのに16号である

2、給湯器が現行機種なので交換機とサイズが一緒で、取替えが非常に簡単である。

3、修理に来てもらうと最低1万円。交換しても2万5千円程度


特に2番が重要で、

サイズが全く一緒というのは非常に作業がし易いです。

DSCN1246.jpg
まずは、給水管・ガス管などを外していきます。

DSCN1247.jpg
当然ですが、元栓を閉めて作業します。

DSCN1250.jpg
枠を外すと簡単に本体は外せます。

DSCN1251.jpg
外した逆順で取り付けていけば、

DSCN1252.jpg
はい完成。

約1時間程度の作業です。

ノーリツのGQシリーズはロングラン製品で、

外寸などがまったく一緒なので、

こういった取替え時に作業が非常に簡単でいいですね!

参考になれば幸いです。


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必殺旅行初!『東京発草津温泉ツアー』募集

ブログ読者さんから、

東京出発の旅行は開催しないの??といった声が結構あり、

関東の大家さんに相談したところ、

ぜひ東京発を実現しよう!との運びになりました。


開催日 3月5日(土)~1泊二日

予定行程概要

行き

12:12JR上野駅発(特急電車で約2時間半)~JR長野原草津口駅(JRバスで約30分)

草津温泉バスターミナル~ホテルチェックイン

宿泊ホテル ホテル櫻井 夕朝2食付き

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温泉・食事後 湯畑のライトアップ見学(希望者のみ)

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帰り 9:00ホテルチェックアウト

バスの出発時間まで湯畑周辺散策

反対ルートで13:31JR上野駅到着解散



費用 25000円

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募集定員 24名(応募多数の場合は抽選)


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締め切り 2月10日

参加者様には 締め切り後1週間以内にメールにてご連絡いたします。




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質問コーナー『残置物対策』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
件名:明渡し請求
ホスト:
--------------------------------
必殺様

いつもブログを拝見し勉強させていただいています

この度はご相談させていただきたくメール致しました
店舗をリサイクル屋さんに賃貸しておりましたが家賃が滞ることが多く、
分割払い等で回収してきました しかし、そんなことが3年半も続き私も正直うんざりしております 
現在の賃料は15万円 新規賃貸募集すれば20~25万で賃貸可能と考えておりますので
調停又は訴訟にて退去させることを検討しております 
そこでご相談ですが、店舗内に大量の電化製品(中古)等があり、残置物処分の際、
多額の費用が掛かるのではないかと心配しております 
アドバイスをいただければ幸いです
 どうぞよろしくお願いします
--------------------------------
お答えします。

確かに残置物の処分というのは大変な作業で、

時間とお金が掛かってしまいます。

今回の質問者さんの事案を例に、

予想される事態を考えてみましょう

まずは、家賃滞納を理由に調停を申立て、

調停で和解します。

ところが、こういった方ですのでやはり滞納が始まると思います。

そこで、強制執行をチラつかせながら、

任意での退去をせまってみる。

もちろん、滞納者はウダウダ引き延ばしを始めるでしょうが、

そこで、強制執行を申しててみます。

とは言っても、脅しの強制執行ですので、

取下げるのを前提に申し立てるんです。

※なので執行屋などに頼んではいけません

滞納者にすると、店に執行官が来て強制執行をする旨通告するんですから

メチャクチャ焦ります。

そこで、滞納者と直接話し合い、

じゃあ、今回の強制執行は取下げるから

何月何日まで待ってやる

その間に新しい店舗を見つけるか

商品を売るかして出て行ってくれ

と説得し、退去書類にサインしてもらう

※もちろん残置物の所有権放棄の一文入りです。

こうすることによって、極力残置物を減らすことが出来ます。

次に、残った残置物をどうするか?ですが、

売れるものはヤフオクなどで販売し、

売れ残った電化製品は、鉄くず屋(中国輸出系)に持ち込みます。

ただ、中国の景気が失速してしまいましたので、

鉄くずが暴落しており、あまり金にはなりませんが、

まだお金になるだけマシです。


結論、

まずは調停を申し立てて話し合う

ココから始めてください。


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証人申請してみた

ブログで何度か登場してくる

相続(おそらく200万~300万程度)しているが

相続放棄をして、債務を逃れようとしている案件ですが、

相続放棄に対する裁判

調査嘱託をしてみた

次の手として被告人を法廷に呼び出して、

法廷で証言させると言う手が使えないかと『証拠申請』をしてみました。


法廷で嘘を付くと一応罪になるというプレッシャーで攻めてみようと思っているのですが、

これって裁判所は採用してくれるのだろうか??


この辺りは、参考書を読み漁って戦っていますので

出来るかどうか?イマイチ自信がありません。

ちなみにこんな文章です。↓

平成27年(ハ)第0000号 未払い賃料等請求事件
原告 必殺 大家
被告 相続 逃子

証拠申出書
平成27年1月22日

〇簡易裁判所民事係 御中

原告 必殺 大家

本人尋問の申出
1 被告本人の表示
   相続 逃子(主尋問30分)
2 証すべき事実
   原告主張事実のうち被告が相続した事実
3 尋問事項
  1 死亡した〇× タロウの部屋を片付けたのは誰か
  2 〇× タロウの現金や通帳を誰が所持しているのか
  3 その他上記に関する事項一切

まあ、負けても良いんですよ!

だって相手は弁護士を入れていますので

裁判を長引かせれば長引かせるだけ

相手は弁護士費用が掛かりますからね!!

※8万円の債権で弁護士雇うってどんなん??

まだまだ続くよ裁判は~♪


ちなみに、今回の事案は

>>故人の預貯金を引き出し、自分のために消費すると、法定単純承認と判断され、
>>相続放棄が認められないとのことですので、それが証明できればなと思います。

これを立証するのが大変難しく、
あの手この手でチャレンジしているのですが乗り越えられません・・・・

誰か知ってれば教えて!!!


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テレビが映らない!

入居者さんよりテレビが映らなくなったとの連絡がありました。

こんな場合、テレビの異常も十分考えられるのですが、

他の部屋からも同じ様に突然テレビが映らなくなったと連絡がありましたので、

マンション設備側に問題があるに違いません。


さっそくマンションへ向かい原因を追究することに

考えられる原因は、

1、アンテナの破損
  強風などでアンテナの向きが変わってしまった。
  この場合は、受信レベルが下がるが一部電波が入る
  しかし、テレビを確認したところ、全くアンテナレベルが出ていない
  念のためアンテナを確認したが、異常は見られない

2、ケーブルの断線
  これは、余程のことが無い限り起こりにくい
  念のため、目で見えるところを確認したが切れている様子はない

3、ブースター不良
  これは何度か経験があります。
  一番多いのが、ブースターへ電気を供給する部分のブレーカーが落ちていると言ったもの
  確認したが、ブレーカーは落ちておらず、
  念のためテスターで計ったが電気は来ている。

うーーーーん???

うん?

DSCN1220.jpg
ブースターの電源ランプが点いていないぞ??

よく見ると
DSCN1221.jpg
ブースターが入っているBOXの上に風呂場の排気口があり、

しずくが垂れた跡があります。

DSCN1218.jpg
ちょうど排気口から垂れた滴がブースターのBOX上部を腐食させ、

その滴がブースターに垂れた様子です。
DSCN1223.jpg

DSCN1222.jpg

ブースター上部、ショートしたような痕があります。

原因が判明しましたので、

すぐに新しいブースターを用意し取り替えました。
DSCN1244.jpg
今度は、水滴が直接かからないように置き、

DSCN1243.jpg
念のため銀テープで塞いでおきました。

まあ、雨など直接水に濡れる所ではありませんので

これで”良し”ではないでしょうか?


今回のような案件でも、

原因が特定されれば復旧は簡単なのですが、

この原因特定がなかなか経験のいるものなんでよね・・・


参考になれば幸いです。


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風災

全国的に風・雪がすごいですね!

大阪は雪は降っていないのですが、

超強風が吹き荒れています。

やっぱりと言うか、

当然と言うか・・・

DSCN1245.jpg
仕切り用のドア(鉄製)が強風で外れちゃいました。
(築50年)

まあ、玄関ドアではありませんので、

別に焦りはしないのですが、

あ~あ~って言う感じです。

修繕費はもちろん火災保険の”風災”でお願いする予定です。


旅行やセミナーでも言っている言葉なのですが、

新築で掛けてもらって
築古で抜く!!


保険はダメ元精神で申請しましょうね♪


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平成28年1月23日開催
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質問コーナー『様々な質問』

コメントやメールにて質問が寄せられていますので、
まとめてお答えしたいと思います。


家賃債権の時効について

>>実際は時効をむかえてしまう債権も多いでしょうねえ
>>この時効って請求したら延長できないんですかねえ?

裁判をしていない債権は、家賃の場合は発生後5年です。
そして裁判をして判決が出れば、判決後10年となります。

ここで、滞納発生後5年が経過した債権は時効で請求できないのか?ですが、
これは裁判でも請求出来ます。

というのも、時効というのは”主張”しないと認められませんので、
裁判になった場合は、債務者は『時効を援用します』と主張しないと
債務が確定し、時効10年の債務が出来上がります。

時効とは少し違うのですが、
破産されても請求は出来るんです(裁判は出来ません)
あくまでも、法的に請求できないと言うだけで、
債権自体は存在することになります(自然債権)

ただ、現実的には破産するような輩は、
ズルイ抜け道(弁護士)を知ってしまってますので、
請求書を郵送しても無視するが普通です。

そこで登場するのが”キリトリ屋”と呼ばれる人たちです。
まあ、一般人がキリトリ屋と係わることはないと思いますので、
この辺は割愛いたします。


保証会社

>>店舗物件で明け渡し訴訟までする保証会社があるのですか?

私の知っている知識では、
『全保連』『フォーシーズ』は店舗でも撤去までしてくれます。

逆に滞納家賃のみの代位弁済で明渡しまでしないのが、
『近畿保証』です。

全体的に、店舗事務所の様な保証は賃料のみの保証となるところが多いようです。


新年会

>>大阪や神戸には、美味しい焼肉屋の新年会は無いのですか?

安くて美味しい焼肉屋さん・・・
だれか知りませんか?
もし大阪市内であれば大阪でも開催したいですね!
※高くて美味しいはあるのですが・・・・(;д;)


退去時の賃貸借契約書について

>>必殺さんこんにちは。いつもブログで勉強させて頂いております新米大家です。
>>この度店舗物件の初めての退去があるのですが、
>>賃借人から賃貸契約書を返却させた方が良いのでしょうか?
>>授お願い致します。

別に返してもらう意味はありませんよね?
返してもらったところで、敷金返還の権利が消滅するわけでも、
現状回復費が有利に運ぶワケでもありません。

ですので、私は退去者さんに聞かれた場合は、
処分しておいて下さいと言ってます。


参考になれば幸いです。


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大家さん旅行in加賀温泉

ブログで募集した読者さん(大家さん)旅行に行ってきました。

今回は、石川県加賀温泉です。

総勢16名の参加者さんで、
無題1
行きの特急内から大盛り上がりです。

やっぱり同じ大家業(投資業)として仕事しているものどうしですので、

話しも盛り上がります。

DSCN1227.jpg
大阪から2時間30分ほどで加賀温泉駅に到着です。

DSCN1228.jpg
さっそくホテルに向かい、温泉で汗を流せば夕食で、

今回は北陸らしくカニ会席にしました。

無題2
ここでも不動産話に花を咲かせています。

その後、談話室へ移動し(談話専用部屋を借りています)
無題3
夜中3時まで不動産談義をしていました。

気が付いたら夜中3時という具合で、

実際にはアッと言う間の時間でした。

やっぱり同じ悩み同じ目標ですので、話しが尽きることはありません。


翌日は、地元の不動産投資家さんが声をかけてくれて

最近建てた新築アパートを見学させていただくことに
無題4
やっぱり地方は新築投資がいいですね~

土地が安いですし、

そもそも築古物件自体がないとのこと

ここでも皆さん積極的に質問しており

投資に対しての真剣さが伺えました。


その後、疲れ果てた私は、
DSCN1225.jpg
電車内で寝て帰りました。

今回ご参加いただいた皆様!

とても楽しかったです!!

また次の機会も是非ご参加くださいね!


それと、まだ参加されたことがない方、

ぜひ一度ご参加くださいね!

物件の所有有無は関係ありません。

老若男女誰でも参加OKで、

女性の方も参加しています(今回は3名参加)

※営業活動目的の方はお断りしています。

お逢いできるのを楽しみにしています♪


ということで、

まもなく東京出発ツアーの募集を開始します。

東京上野発で、

草津温泉へを計画しています。

日時は、平成28年3月5日(土)出発の1泊2日です。

費用は東京出発で往復交通費(JR料金)・宿泊費・食費(ホテルでの夕食・朝食)

全て含んで25000円の予定で、

参加募集人数は24名です。

募集までしばらくお待ちください。


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祝!債権回収

滞納家賃の全額回収に成功しましたのでブログに書きたいと思います。

平成19年10月契約

築古スナックビル(デリヘルとスナックが入る場末のビル)

家賃4万円で敷金礼金ゼロ

契約者=50代男性

保証人=40代女性(契約者の妻)

使用目的=スナック

保証会社は通らず

※普通だったら保証人が妻なんて保証人の意味がありませんので、
 他の方をお願いするのですが、他には誰もいないとのこと・・・
 しかし、空室だらけの場末のレジャービルですので、
 そんな固いこと言っていたのでは空室は埋まりません。

という事で、契約したのですが

平成20年12月末には約27万円の家賃を滞納して退去することに

退去の際には、滞納家賃については毎月1万円づつ分割で支払う念書を書いてもらいました。

その後、約束どおり1万円、翌月1万円・・・

ところが、その翌月の入金はありません。

さっそく電話をすると、

滞納者:あ~ゴメンゴメン、来月一緒に払うから~

とのこと

しかし来月入金されたのは1万円だけ

再度電話しても、ちょっと都合が付かなくて・・・と言い訳ばかり

そのうちに支払額が5,000円になり、3,000円になりと、

振り込み額を勝手に下げてきました。

まあ、少額でも払うならいいか!

なんて思っていたのですが、

支払スパンが2ヶ月に1度になり、

3ヶ月に1度になり・・・

ドンドン間隔まで空いてきてしまいました。


当然、督促状を郵送しても反応は無いし

電話をしても出ることはありません。


残金約13万円。

13万円は道には落ちていません。


やはりココはキッチリ取り立てるべきでしょう!


そこで、家賃滞納取立て調停を裁判所に申立てて、

先日1回目の調停日があったのですが、

相手方は出廷せず!


そこで、調停委員に相手方に電話を一本入れるようお願いしたところ、

快く電話してくれて、

なぜ裁判所に来ないのか?と問い詰めてくれて

滞納者:近いうちに支払うから

調停委:それなら裁判所に来て言いなさい

     次回1月15日に設定するから出廷してください。

滞納者:分かりました。


という事で、

2回目の調停が開かれたのですが、

滞納者は出廷しません。


普通だったら、これで調停終了となるのですが、

なんと調停委員が気を利かせてくれて

滞納者に電話し、

今から直ぐに裁判所に来るようにと言ってくれました。

滞納者が裁判所に来るまで約1時間待ちましたが、

なんと滞納者は残金13万円を持参し、

全額支払うからもう終わりにしてくれ!

と言い、私は領収書を切ったのでした。


いや~、

長い間かかりましたが、

全額回収すると気持ちがいいですね!


ポイントは、回収を諦めない!ってことです。

っていうか、それしか無いように思います。


何年経っても忘れない

何年経っても諦めない

何年経っても請求する


あいつはキチガイだ!と思われれば支払ってきます。

自分への自信にも繋がりますからね!


あと、裁判のポイントは

1、調停を利用する
  印紙が安い(訴訟の半額)
  切手が安い(訴訟の10分の1)

2、滞納者の電話番号が分かっているなら申立書に記載する
  相手が無視する場合は裁判所の番号通知で掛けてくれる(人によるかも?)

3、時効を把握しておく
  家賃の場合は最終支払日から5年です。
  (裁判所で判決や和解文を作成した場合は、発効日から10年)


参考になれば幸いです。


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もし乗り遅れちゃうと別途乗車券特急券が必要になっちゃいます。
天気も良いみたいなので楽しみです♪


質問コーナー『第三者転貸』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:(プチ大家)
件名:家賃保証の物件滞納、別人が住んでいる
--------------------------------
いつもブログ拝見させていただいております。。
見ていてとても参考になります。
ワンルームのプチ大家です。

教えてください。賃借人Aと3年前契約(家賃保証付:全保連)し、

最初から振込が遅れ、毎回全保連に回収をお願いしておりました。

幸運にも3か月前までは全保連が取立てができていたらしく

面倒な請求だけで済んでいましたが賃借人Aとうとう払わなくなってしまいました。

私が物件を時々見に行っていたのですが、

ポストには何故かBという名の郵便物が3年前から入っており、

どうやらAはBに又貸ししているかのようでした。

全保連の担当者は集金に訪問したときやはりAではなくBが出てきて

言い分は「友達の家に泊まりに来ている。」とのことでしたが

Bという名の郵便物は継続的に今でも入っております。

ところで今回の滞納で全保連は全保連の費用で法的措置に出るそうですが

このまま進むと強制執行時に賃借人AではなくBが住んでいる場合、

執行官はどうするのでしょうか?

また全保連の話ですと執行官によっては強制執行を中止してしまうそうなんですが、

どこまでが家賃保証契約の対象になるかが不安です。

何か良い知恵はいただけませんでしょうか。
--------------------------------
お答えします。
(この問題は経験しています)

まず、保証会社の契約上、第三者への転貸が判明した段階で保証契約は解除となります。

現実的には強制執行の段階で執行官が部屋に行ってみて、

第三者への転貸だと判断した段階で保証契約が打ち切られると考えていいと思います。

まず、質問者さんは行動をおこさないでください。
(転貸の可能性を保証会社に伝えるなど)


だって、あくまでも質問者さんの想像であり、

何の確証もありませんよね?

それなら言うだけ損です。


親切心で通知しても保証会社は契約の解除を言ってくるだけですからね!


家賃滞納が続くと保証会社は明渡しの訴訟を打ち、

判決を元に強制執行を実行すると思われます。


そこで強制執行時に第三者への転貸がバレルのですが、

現実的には、強制執行前に入居者は夜逃げしていく可能性が高いです。


強制執行前日にも係わらず、普通に生活している場合は、

細かくは書けないんですが、

本当の契約者名義の公共料金請求書などは無いんですかね?

それを強制執行当日にポストに入れておくとか・・・ね

そうすると、第三者はあくまでも同居人扱いになり

強制執行も無事終わります。


ちなみに私の場合は店舗だったのですが、

賃貸借契約者と実質経営者が違う方で、

執行官と強制執行で店舗を訪れた際に、

郵便物はなく、店舗に営業許可書が決め手となり

第三者が占有しているとのことで、

強制執行停止(中止)になっちゃいました。

その事実があって保証会社の保証は打ち切られちゃいました・・・


その後は、保証会社のサポートは一切無いため、

私は判決文をチラつかせながら実質経営者と交渉し、

※転貸で執行停止になったことや保証会社が契約を打ち切った事実を隠し

保証会社は貴方を追い出すと言っている。

出て行くのか?それともキッチリ支払うか?

どちらかに決めろと迫り、

借主は店を続けたいとのことで話しはまとまり、

結局、その後家賃滞納も解消(月々プラスで支払っていき)しました。

今では、優良入居者として残っています。


なので第三者転貸でどうしょうもなくなったというのは経験がありません。

本当は、転貸禁止の仮処分申請などで対抗するんでしょうが・・・



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有名な不動産大家

今日は少しキワドイ話しを書きたいと思います。


イキナリですが、皆さんは私のブログ(自主管理大家の日々)をどうやって知りました?


本?雑誌?ネット広告??


そんなワケないですよね?


だって、私は本も出してなければ、

雑誌の取材もない
(昔、SPAに一度掲載されました)

ましてやネットで広告なんて一切していません。


まあ、ブログランキングか家賃滞納などの検索ワードに引っかかってきて

私のブログにたどり着いたと思います。


なんで、こんな話題を書こうかと思ったと言うと

先日、私の旅行企画に参加された方で

現在は物件を持ってなく、

将来大家業を始めたいサラリーマンの方と話したのですが、

本を出している有名な方=人格者で成功者ってイメージをもたれているみたいですよね


もちろん、それも間違いではないのですし、

実際、成功されている方も大勢います。


しかし一部の方は、

自分の商売のために本を書き、(書いてもらい)

企業セミナー等で名前を売り

そして自分の商売・商法に乗っけていく・・・


もちろん、正当な商売に対して批判するつもりはありません。


自分が培った知識や技術を販売する。

それを伝授して利益を得る

これは正当な商行為であり、

極当たり前の商売ですよね?


その利益を言っているわけでなく

私が伝えたいのは、


嘘で塗り固められた理論で、
儲かっている儲かっていると煽り、
業者と結託して有名人を気取り
雑誌に取り上げられ(タイアップして)、
それを自慢する。


まるでマッチポンプの様な手法で、

これから大家を目指す人々を惑わす(食い物にしていく)


経営に対し何の信念も技術もないから、
自身のブログでは、
贅沢な食事の写真や、
旅行などの自慢話ししか載せられない。


それを自称弱小大家だからと逃げ口上で

無責任に被害者を量産していく・・・


しかし、自慢話しは弱小どころが大手も真っ青なくらいに大げさに公表する。


こんな方に”大家”を名乗って欲しくない

こんな方と”コラム”で競いたくない

こんな方の”生き様”を信じないで欲しい


不動産は高額な品です。

誤った考え方を学んでしまうと

取り返しのつかない事態に陥ってしまいます。


他人は、

何のためにブログを書くのか?

何のために本を出版するのか?

何のためにセミナーをするのか?

よく考えてほしい

何が目的なのか?


なんか纏まりの無い文章になっちゃいましたが、

成功している奴って、

一生懸命努力していて、
(自分の得意分野で)

自分の生き方に自信を持ち
(人生経験があるから自信を持てる)

常に自分を成長させようとしています。
(常に他人の良いところを学ぼうとする)

そして他人を騙そうとしない
(相手にとって心地よい言葉ばかりではない)

そんなもんです。

ちょっと、ムカついたので書いちゃいました。

誰?っていうのはなしね!(コメに書くのはOKよん)

以上


人って低きに流れちゃうもので、

自分の欲望を満たす言葉に、

ついつい自分を見失っちゃうものです。

そんなマヤカシの罠に陥らないでくださいね!

大家になるための第一試練がココ↑にあります。



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新年会のお知らせ

新年会のお知らせです!

昨年、私のセミナーを開催していただいた縁で、

岡山の岡山大家さん主催で開催することとなりました。


新年会では私のミニセミナー(ブログで登場した事件事故の顛末など)

ブログでは伝えられないドロドロな実情などを公開!


会場はメチャクチャ美味しい最上級焼肉で、

私も食べたことがありますが、

本当に美味しいです!!


必殺セミナー1時間

新年会4時間(飲み放題付き)

送迎なども付いて、

1万円です。

詳しくは、専用申し込みフォームからお願いします。


焼肉は、チェーン店などでは味わえないレベルで、

本当に美味しいですよ!

たくさんのご参加お待ちしています。


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防犯カメラの価格

きのうのブログで防犯カメラを紹介しましたが、

結構、詳細を教えて欲しいとのコメントが多かったので

今日は防犯カメラの内訳を書きたいと思います。

私が導入しているのは、

yahooショッピングの
http://store.shopping.yahoo.co.jp/accendo/set-a101.html

これです。

カメラ4台とケーブル、録画装置全てセットで約4万円です。

あとは、設置工事とモニターさえ用意すれば終わりです。


全てセットされていますので、

非常に分かりやすく安価です。


ただ問題点は、

DSCN1211.jpg
DSCN1215.jpg
カメラが小さくて存在感が薄いことなんです・・・

防犯カメラの重要な要素として、

このマンションは、

『カメラが設置されていますよ!!』

っていう、犯罪への抑止力なんですが、

うーーーーん、

小さくて存在感が薄い・・・


そこで、考えました!!


モニターをエントランスまで引っ張って

”録画してますよ””見られてますよ”感を出してはどうか?

という事でやってみました。
DSCN1201.jpg
こんな感じ

DSCN1202.jpg
結構カッコ良いです。

なんか高級マンションみたいです。

※実際はエレベーター無しの5階建て築40年

設置に際しての費用ですが、

防犯カメラセットと延長ケーブルで約5万円

設置工事で約4万~5万

中古モニター3000円!(今PC用モニターってメチャクチャ安いんですね!)

約10万円程度でこのレベルです


あとは耐久性がどうなのか分かりませんが、

10万円程度ならお守り代わりに設置してもいいんじゃないでしょうか?


参考になれば幸いです。


ちなみに昨日のブログで登場した不法投棄ですが、

手紙では1月8日までに処分をと書いているのですが、

今現在、何の反応もありません・・・・

悲しいことです(´・_・`)


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不法投棄

正月早々、マンションゴミ捨て場横に不法投棄されちゃいました。

もしかして、粗大ゴミのシール(有料)を貼って適切に処理するのかな?と見ていたのですが、

DSCN1198.jpg
3日経ってもシールは貼られないし、

ソファーも放置されたままです。

間違いなく不法投棄ですよね?

しかし!!

このマンションには防犯カメラが設置されていますので、

放置犯を特定できるかもしれません。

確認してみると・・・・

DSCN1209.jpg
バッチリ写っていました。

そのマンションの住民で間違いありません。

しかし、もう10年以上住んでいる方で、

家賃も他の方より明らかに高いです。


うーーーーん


あまりキツク注意して出て行かれても嫌だな~


うーーーーーーん


とは言っても注意しないのも何か釈然としません。

そこで注意文を作り、

ポストに投げ込むことにしました。


こんな文章です


〇×マンション802号室
木 村  俊 一 様(仮名)
平成28年1月5日

平素は建物の良好な維持管理にご協力いただき誠にありがとうございます。
木村様にお尋ねしたいのですが、
マンションゴミ捨て場横に木村様が大型ソファーなどを置かれています(1月3日16時45分ごろ)
これは粗大ゴミとして処理予定なのでしょうか?粗大ゴミでしたら、適切に処理をお願いいたします。
粗大ゴミの処理方法が不明の場合、市役所環境局(06-123-4567)までお問い合わせください。
 尚、1月8日までに処理されない場合、他の入居者様にも不快感を与えますので弊社にて処理させていただくことになり、
その場合、ゴミ処理費及び運搬費、人件費など合わせて1万5千円を請求することとなります。

〇×マンション管理会社 株式会社必殺興業
06-123-4567

こんな感じです。

どうなんでしょ?

バレたか!!と反省していただき

自分で処理してくれることを望んでいます・・・・



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質問コーナー『投資用マンション』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:通りすがり
件名:投資用マンション
ホスト:119.231.237.243
--------------------------------
初めまして、最近このブログを拝見させて頂いてコメントもさせて頂いております。
私は大阪のしがない普通のサラリーマンなのですが、何度か本人訴訟をやったことがあって、
大家さんと共感出来る部分が多く、あ、こういうことあるある!ってにんまりしながら眺めています。
先日、土曜日の夜にセンチュリー21と名乗る会社から電話があり投資用マンションを買わないかと電話がありました。
私は自分が住むための住宅ローンを残債3000万程借りているのに、
投資用マンションなんて銀行が審査通すはずがないし、
大家さんの記事を読んでいても相当ご苦労なされているのに、
投資用マンションなんて儲かる訳ないだろ?バカか?と思いながら、
まあ、話だけでも聞いてやろうと思って会ったところ、
建物の登記簿は持って来たけど、土地の登記は持って来ないし、
当日は、社印を既に押した契約書、重要事項説明書、
宅建もついでに連れてきており、
ツッコミどころ満載で、物件の内覧もしていないし、
土地の権利関係も分からない物の契約書に印鑑なんか押せる訳ないだろ?と言ったところ逆ギレされました。
大家さん、投資用区分所有ワンルームマンションについてどう思われますか?
大家さんのように、金を引っ張って来れる担保と信用力がある人が、
マンションやアパート一棟を購入するならメリットがあるように思えますが、
区分所有なんて、数十年後マンションがボロボロになった時に建て替えすら出来ないように思います。
良かったらお教え願います。
--------------------------------
お答えします。

区分は基本的に儲かりません。
販売業者の提示する想定利回りなんて現実離れしたものですし、
ローンが払えたら良い方で、持ち出しなんて当たり前です。

ただ、区分で利益を上げているいる方も居ます。
それは、超高級マンションです。

東京なら六本木ヒルズ
大阪ならグランフロント大阪などの
国内で名の通ったマンションレベル

どちらも最低価格が5000万以上する区分で
購入者は転売目的でなく、住居目的で購入したところ
たまたま売りの話しが出て、数千万の転売益が出たといった話しでした。

転売で購入された方は、
一人は税金対策
一人の方は中国籍の方です。

私の大家仲間二人の方からの話しだったのですが、
どちらの方も(大家)、現金で購入できるレベルの方で、
転売を念頭に置いての購入ではなく、
ただ単に、不動産で稼いだから自宅用に高級マンションを購入したといったところです。

そこに、たまたま高額購入者が現れて、
数千万の利益が出た。
そんな感じでした。

当然、転売で儲けたのは
私ではありません。
私の大家仲間です。



話しを質問者さんに戻して

利益目的のワンルームマンションなんて掃いて捨てるほどありますし、
転売益なんて100%無理です。

家賃収入なども、
管理費・積み立て金・空室・改装修繕費・仲介手数料など考えていくと
手残りなんてほとんどありません。
税金を考えれば、マイナスになりかねません。

50万とか超安いか
5000万とか超高いか
両極端ならありかも知れませんが、
不動産業者が電話営業してくるような区分マンションに
そんな美味しい物件はあり得ないです。


参考になれば幸いです。


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質問コーナー『第三者介入』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:素人大家
件名:契約者以外の第三者が出てきたときの対応
ホスト:106.146.49.5
--------------------------------
必殺様へ

今年もブログ更新ありがとうございます。
見ていて本当に勉強になります。


質問なのですが、
賃貸借契約で貸主借主以外の第三者が出てきたときの場合はどうしていますでしょうか?
ケースバイケースだと思いますが、先日借主とトラブルで揉め事ありまして
借主の元旦那と名乗る人物が出てきまして家賃を1年分ただにしろとかやたらと喧嘩腰の方がおり、
数回話し合いの結果借主である女性の方がこのまま住んで行きたいので揉め事はしたくない
とのことで決着がつきました。

なにぶん初めての経験でしたし、
出て行かれるくらいなら多少のクレームは仕方ないと思い元旦那の主張も聞いてはいたのですが、
あとで振り返ると契約者以外と話しをする必要があったのだろうか?
と思いました。

必殺様は様々なケースをご経験しているかと思いますが、
契約者以外の人物が出てきたときはどう対応してますでしょうか?

--------------------------------
お答えします。

トラブル・揉め事での交渉・・・

うーーーん、

これは経験していくしか中々対応が難しいのが現実です。

質問者さんと入居者との間にどの様なトラブルがあったのか分からないので

的確なアドバイスがしにくいのですが、

起きたトラブルに対して第三者がアレコレ介在してきた部分だけをお答えすると

私なら、

第三者:〇〇しろや!誠意をみせろ!

必 殺:その前に貴方は直接関係ありませんよね?

第三者:はあ?俺は〇子に頼まれて代理で話してるんじゃ!!

必 殺:では、逆に〇子さんが家賃滞納などした場合には、貴方は介入するのですか?

第三者:はあ?なに寝ぼけとるんじゃ!!

必 殺:寝ぼける?脅しですか??

第三者:誰も脅してないやろが!!!

必 殺:では、何を興奮されているんですか?

第三者:お前がワケのわからないこと言うからやろが!!

必 殺:貴方様と同等にお話ししているだけですよ

第三者:だから、お前の責任をどうするつもりか聞いているんや!!

必 殺:それは貴方にお伝えすることではありません。

第三者:何度も言わすな!俺は〇子から依頼されているんじゃ!!

必 殺:私は正当な権利を有しない方とは交渉しませんし、

     この様に暴力的な言葉使いをされる方と話しをしようとは思いません。

     お引取りください。

第三者:出るところ出るぞ!!

必 殺:わかりました。今後は法廷で話し合いましょう。

     失礼します。

もちろん、トラブル内容によって柔軟に対応が求められますが、

威圧を目的とした第三者とは一切交渉しません。

同じ立場で話しをするのであれば、

連帯保証人になることを条件としています。

だってズルくありません?

コチラに落ち度がある時はガナリたてるくせに、

自分側に落ち度(家賃滞納など)がある時は、

俺は関係ないから~と無関係になる

そんなもん認めるか!!!
文句を言うなら、責任も取れ!!


と言ってあげます(-∀-)


参考になれば幸いです。


★業務連絡★
キャンセルが1名出ましたので急遽1名募集します。
平成28年1月16日開催
1泊2日石川県加賀温泉カニ食べツアー
大阪からのJR代金
ホテル宿泊費
夕食・朝食
特急列車内や不動産談義でのお酒など
全て含んで一人2万円です。
※現地での観光費用などは除く
※今回の旅行は子供さんの参加は出来ません
参加フォーム
https://ws.formzu.net/fgen/S48588448/
ご質問などは
hissatuooya@yahoo.co.jp

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仕事始め

やっと恐怖の期間が過ぎました。

と言うのも、自主管理大家にとって盆暮れ正月にゴールデンウイークといった

業者さんが休みの時に限って事件事故が発生するものなんです・・・

と言うう事で、

今年の年末年始のトラブルを羅列すると


12月30日00:48分

マンション入居者より電話があり、
(築27年・16戸・4階建て駅前マンション)

火災警報器が鳴り響いているとの通報

直ぐに車に乗りマンションへ

約20分で現地到着し、

マンションを点検するが特に異常なし

誤報と思われます。


1月1日18:57分

マンション入居者より電話があり
(築50年・20戸・4階建てEV無し)

4階部分の入居者より

水道の水圧が異常に弱く

給湯器が作動せずお風呂に入れないとのこと

このマンションは、

屋上に給水タンクが設置されており、

加圧ポンプで圧力をかけて給水しています。

加圧ポンプ無しでは、

3階より下はソコソコ圧が出るのですが

4階だと、給湯器が動かない程度の圧しかありません。

さっそく現地へ向かい水圧を確認したのですが、

チョロチョロ出る程度です。

さっそく、ブレーカーを確認し、

入り切りをしてみたのですが、

加圧ポンプはウンともスンともいいません

うーーーん

やはり専門家(水道屋)に見てもらうしかないみたいです。

ところが・・・

1月1日で、当日は無理との事・・・

当然と言えば当然ですね・・・

コレばっかりはどうしようもないので、

入居者さんには謝罪し、1日我慢をお願いしました。

翌2日10時に水道屋さんが来てくれて

調査してもらったところ、

ポンプ自体には異常はなく

ブレーカー本体が以上との事

DSCN1197.jpg
ブレーカーを交換したところ

ポンプは正常に作動し、

水圧も復旧しました。

ブレーカー自体が故障することなんて初めてで思いつきませんでした。


1月2日11:32分

マンションに友人宅を訪ねてきたが

何号室か分からないから教えて欲しいとの電話

今日は会社が休みなので名簿がないので判らない旨伝えておしまい


こんな感じのお正月でした。

火災警報器の誤報なんて防ぎようがないですし

ブレーカーなんて、故障がない限り交換なんてしません。

まあ、

不可抗力でしょう!

え?

そんなの他人にさせれば

自分は楽できるだろう?って??

ウン!そうだね!!

でも誰かが対応しなければ自然には治らないよね?

この程度の対応をメンドクサイと思うなら

この仕事は向いていません。

株かFXでも勉強してくださいね!


才能や学歴に関係なく

努力で何とかなるのが、この不動産大家業と思っています。

なので私は”努力”を続けています。


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謹賀新年

皆様

明けましておめでとうございます。

平成28年が始まりましたね!


今年も借金返済のため、精一杯頑張りたいと思っています(笑


正月・・・

ゆっくりしています。

と言っても、昨日の夜中にマンションの火災警報器が鳴り、

確認のため走っていましたが・・・

まあ、通常業務です。

※もちろん誤報でしたが

今年も1年、色々な事件、事故が待ち構えているのでしょうが、

ブログネタにに困らないと考えれば、

また幸せな1年が始まったと思えます。


さあ!共に血の汗をかこうぜ!!

と言うことで、

今年も1年、必殺大家人のドタバタ事件簿にお付き合いのほど

よろしくお願い致します。


ブログは4日の仕事始めから再開予定です。

それまで、お正月をゆっくり楽しみたいと思っています。

なにも事件が無ければですが・・・・


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エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。


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Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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