逮捕された入居者

先日のブログで書いた入居者が逮捕された続報です。

1、入居者を仲介した不動産屋は、保証会社に頼んだらよろしいやん~
  ワシ知らんわ~、と全く悪びれず

2、保証会社に一応相談したところ
  逮捕された事案の場合は、その時点で保証契約は打ち切りです。
  と、一切の保証を受けられないとのこと

3、生活保護受給者のため、役所に相談してみたところ
  役所としては一切の協力は出来ません。
  二言目にはプライバシーの問題と話しもマトモに出来ない

と、言うことで誰も一切のサポートはしてくれません。

そこで、まずは逮捕された入居者に面会すべく

逮捕されている警察署へ面会に行ってきました。

受付で、面会したい旨伝え、面会室に通されると

アクリル板越しに入居者のオッサンと顔を合わせられ、

お互い初対面なので私が大家であることを告げると

入居者のオッサンは申し訳ないといった表情で軽く会釈をした。

逮捕された入居者は小柄な気の弱そうなオッサンで、

歳は60を過ぎた辺り、

さっそく本題を切り出して話し出すと、

必殺:荷物とかどうされますんや?

逮捕:いや~、引き取り手も居ませんので処分をお願いしてもいいですか?

必殺:それなら解約届けを持ってきたから書いてくれるか?

逮捕:分かりました。書かせてもらいます。

(特に争うとか言うのは一切無く、手続きはスムーズに終わりました)

最後に

必殺:そういえば、何で逮捕されたんです?

逮捕:それが、全くの言いがかりで無実なんです!!

    前回も今回も無実で、ムチャクチャですわ!!

(酒乱で、覚えてないそうなんですが・・・、多分無実ではないです)

あまり、そんな話しを聞いても意味がありませんので、

退去届けを貰い、そそくさと面会室を後にしました。


退去届け(家財道具の所有権放棄付き)を手に入れましたので、

さっそく室内の確認に向かいました。


うーーーん

なんて言うか・・・


【閲覧注意】って感じですか?

イヤイヤ、そこまではないので安心してください。

では、未知の世界を覗いてみましょう

DSCN1184.jpg
まずはポスト

閉鎖されています。

DSCN1185.jpg
分かりにくいですが、

スキマと言うスキマにテープが貼られています。

DSCN1186.jpg
なぜかセコムのマークが・・・

当然、契約はしていないでしょう

DSCN1187.jpg
玄関を開けると、新聞紙が敷き詰められています。

DSCN1190.jpg
この新聞紙には猫避けマットや画鋲が無数に敷き詰められています。

その横には
DSCN1189.jpg
包丁が突き刺さっています。

おそらく侵入者をココで撃退するんでしょう


奥の部屋に進むと・・・
DSCN1188.jpg
ドアには警告文が・・・

ドアを開けていいの???

でも開けないことには先へ進めません。

恐る恐るドアを開けると・・・

DSCN1191.jpg
危険!逃げろ!!の警告文

足元に目をやると
DSCN1192.jpg
ストーブに紐が結ばれていて何か細工したつもりなんでしょうね

全体的に大した荷物はありませんでしたので

軽トラック1台分で終わりかな?と思います。

電波系の方だと思いますが、

素直に退去届けにサインしましたので、

まあ”良し”とします。


今回の事案は大家業としては、

10段階で言うなら難易度6と言ったところでしょうか?

こんな日々を過ごしています。

参考になれば幸いです。


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またまたまた入居者逮捕

またか・・・

そんな声が聞こえてきそうですが、

またなんです!

詳細を書くと

築50数年の木造アパート(文化住宅)

16部屋

平成22年購入

過去にこのアパートで起きた事件と言えば、


〇権藤問題

購入前からの住民で、超クレーマー

二部屋を借りていて、無断で二部屋を繋げていた。

生活保護受給者

裁判をして40万円の和解金を払い退去

ある意味、この方が周りの住民を追い出し

大家を威嚇していたからこそアパートが格安で売りに出たとも言える。


〇酒乱逮捕事件

50代男性、生活保護受給者

普段はおとなしく、近所ともトラブルなど無し

家賃滞納もなく優良入居者だったのだが、

入居後半年くらいで、

逮捕

内容は、近所のスナックで口論となり

コップを割ったとのこと

再犯だったので実刑を食らうことに

ただ、生活態度に問題がなかったので

家財道具を開かずの間で預かることにした。

その2年後出所し、他のアパートに入居させたのだが、

また酒でケンカして逮捕

色々言い訳するが、一切拒否

裁判をして先日強制執行で退去成立


〇田中さん問題

初老の女性

生活保護受給者

入居後すぐに奇行が現れ、

夜中中怒鳴っている

2階から水をばら撒く

周辺住民とトラブルだらけ

家賃も支払わなかったので、

それを理由に裁判をして、

強制執行にて退去

しかし、強制執行した夜に警察に電話して

追い出された部屋で寝ていた。

その後、警察が引き取り収まった。


〇天井をアートに変えた男

シャブ中で、幻覚が見えて部屋中に呪文?の様な模様を書く

夜中中、壁に向かってケンカしている。

苦情だらけ

家賃滞納は無かったので、

強引に追い出した。


〇詐欺師男

40代の男性、生活保護受給

入居4ヶ月で逮捕

ネットでありもしないパソコンを売って逮捕

キチガイ手紙が数十通届く

内容は、部屋にある株券を預かって欲しい

知り合いには検事に大物政治家など多数いて

もう直ぐマスコミが貴方のことを放送するだろうといった内容

とにかく金の無心

裁判を行い、強制執行にて退去へ


〇イキナリ失踪事件

なんの前触れも無く入居者が消えた

当然、家賃の入金もない

しかし、保証人が付いており保証人が家財道具全てを片付けて終了

後に分かったことだが、

入居者は交通刑務所に収監されていたことが判明

その後、また入居申し込みが入り、

また私の所有物件に入居

現在はトラブル無く暮らしている


まあ、こんな感じですかね?

大阪ですのでコレくらいの事件はあります。


で、今回は

60代男性、生活保護受給

独り暮らし

家賃滞納やトラブルは無し

入居3ヶ月

普通なら優良入居者で終わりなのですが、

そうならないのが大阪なんです!

今日、客付けをした仲介業者が手紙を持ってきて
手紙
紹介した入居者が逮捕されたみたいやねん

ワシのところに手紙が届いたから持ってきたんや

まあ、本人は家財道具捨ててもいいと書いてるから捨ててええんちゃう?

と、超無責任なお言葉

実際の手紙の内容は、訳が分からないことの羅列なのですが

とにかく面会に来て欲しい、

部屋に13000円置いているから持ってきて欲しい

家財道具を売却してお金を届けて欲しい

差し入れをして欲しい

とにかく欲しい欲しい欲しい

そればっかりです。


仲介業者曰く

(仲介)
小柄な人でトラブルを起こしそうな人違ったけどな~

(必殺)
この人は初犯なん?

(仲介)
いや再犯やね
前のアパートでも同じ様に捕まってましたわ~

(必殺)
その時はどうされたのですか?

(仲介)
その時は保証会社(リクルート)が全て処分されてましたで
だから、今回も保証会社(リクルートではない地場の保証会社)に入ってはるから
あとは保証会社に任せたらよろしいで

仲介業者さんは、

この入居者が刑務所上がりだと知っていたんですね!

たしか、引越し理由は立ち退きでと言ってたはずだが・・・・

まあ、コノ辺りは突っ込んでも何にもなりませんし、

ケンカでもしちゃうと次の紹介もなくなっちゃいます。

※ちなみに、このアパートの売却もこの不動産屋の紹介で購入


一応、保証会社に確認したところ、

やはり逮捕されたと言うのは免責事項とのこと

契約書も確認しましたが、ハッキリと明記されていました。


入居者は生活保護受給者でしたので、

念のため役所に問い合わせたところ

個人情報ですので一切お答えできません。

その一点張りで、

仮に入居者が逮捕されたとしても市としては一切協力できません!

とのことでした。

まあ、そうだよね・・・・

はあ~あ

仲介業者は当てにならず

保証会社も協力してくれない

市も協力してくれない

どこも何も手は貸してくれない・・・

これが現実です。

これを乗り越えないといけないんです!


まずは、28日(月)に警察署へ面会に行ってみます。


つづく・・・


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※現地での観光費用などは除く
※今回の旅行は子供さんの参加は出来ません
参加フォーム
https://ws.formzu.net/fgen/S48588448/
ご質問などは
hissatuooya@yahoo.co.jp
定員になり次第締め切らせていただきます。
(定員16名)
※12月25日18時にて締め切らせていただきます。




質問コーナー『入居者の火災保険』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
日付:2015/12/19 10:49:10
件名:入居者の火災保険について
--------------------------------
初めまして。新米大家とと申します。

どうしても必殺さんにアドバイスを頂きたくメールさせていただきました。

実は、親から引き継いだマンションなのですが、
入居者の火災保険の継続の管理をしておらず、
大半が入居時の2年の火災保険から更新してないと思われます。

20年住んでる方が大半でこれまで言われなかった保険加入をいきなり言っても応じるか分からないし、
そうした方をそれを理由に追い出すのも難しい+経済的に避けたい状況です。

大家が加入している全体の保険は加入しているのですがそれでこと足りるでしょうか?
足りない場合やはり強く火災保険に入るよう催促するしかないのでしょうか?

アドバイスお願いします。
--------------------------------
お答えします。

私の場合、中古で購入した物件で、

入居者さんが火災保険に入っていたり入っていなかったりというケースが多々あります。


保険は色々な考え方があると思いますので、

あくまでも私のイチ考えという程度にしておいてください。


まず、そういった無管理状態のマンション・アパートを購入した際には、

入居者全員へ個人火災賠償保険に加入するよう勧めるチラシを配布します。


これは、本当に入居者全員に加入させる意味ではなく、

事故が起きたときの言い訳にするためです。

と言うのも、入居者さん全員に保険の加入を強制した場合、

101号室=保険加入

201号室=保険未加入

201号室の住民が原因で漏水事故を起した

101号室の方はカンカンに怒っていて、

201号室の方に高額な賠償金を求めた

が、しかし201号室の方は生活保護で賠償金を払える状態ではない

そこで、101号室の方の矛先が大家へ向けられる

101号室の住民

このマンションは火災保険加入が絶対条件でしたよね?

それを徹底していないのは大家さんの責任ではないですか?

ならば201号室の方が支払えないなら大家さんが弁償してください

な~んて屁理屈が通っちゃいます。

なので私は加入を勧める手紙は出すが、

強制加入とはしていません。


それに、築古物件において

漏水などの原因は、

99%建物側(大家側)に問題があり、

入居者さんの過失での事故はほぼ0です。

なので、入居者さんの火災保険で修繕や被害補償は、

ほぼ対応出来ません。


あと、本当の火災ですが、

それこそ宝くじの当る確率ですし、

大家側の資産は大家が加入している火災保険でカバーできますので、

特に入居者さんが火災保険に加入していないからと言っても

大家側には全く関係ありません。


まとめ

入居者が加入する保険は任意にしているが案内手紙だけは出す。
(入る入らないは入居者の自由だが案内はお伝えしていると逃げれる)

大家が加入する火災保険は絶対に入る
(設備側の不備に対応するため)


あまり深く考えなくても大丈夫だと思いますよ~


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加賀温泉カニ食べツアー

来年1月なのですが、

次の必殺旅行は石川県加賀温泉カニ食べツアーを企画しました。

旅行概要

平成28年1月16日(土)

11時30分ごろ大阪発
photo_01.jpg
JR大阪駅・新大阪駅・京都駅からJR特急で加賀温泉まで行きます(約2時間半)
accommo_01_20151219131958ab6.jpg
もちろん、特急車内では一次会が始まります。
(毎度のことですが、大量のお酒を持参します)

その後ホテルへ移動し、
spa01_h.png
一風呂浴びて

不動産談義(談義専用の部屋を用意します)
rimg.jpg
ホテルで夕食(カニ会席)

また不動産談義不動産談義不動産談義不動産談義不動産談義不動産談義・・・・・

就寝zzz

※男女別の相部屋となります。

翌日は、ちょろっと温泉地を観光して

お昼過ぎに帰路へ

費用は、

大阪からのJR代金

ホテル宿泊費

夕食・朝食

特急列車内や不動産談義でのお酒など

全て含んで一人2万円です。

※現地での観光費用などは除く

※今回の旅行は子供さんの参加は出来ません

参加フォーム
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(定員16名)

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続きを読む

イタチの罠・ファイナル

先日から仕掛けているイタチの罠ですが、

ファミチキでも引っかからなかったため、

「ハクビシン」かも?と思い、

エサにリンゴを付けてみたのですが・・・・

DSCN1164.jpg
引っかかっていませんでした。

ファミチキで1週間、リンゴで1週間

もうドコかに引っ越したのでしょう!ということで、

今回の捕獲作戦は失敗で終わりました。

DSCN1165.jpg
エサのリンゴをかじった形跡もありません。
(リンゴは必殺が美味しくいただきました)

まあ、捕まらないものはしょうがありません。

しかし読者さんは、獣が出るアパートってどんなの??

って興味があると思います。

公開すると
DSCN1163.jpg
DSCN1166.jpg
こんな感じの築50年ほどの木造アパートです。

両側合わせて50戸ほどのアパートで、

驚くことに、これ全て区分所有なんです(大体6戸ごと)

中には
DSCN1167.jpg
アパート業を放棄された部屋なども見受けられます。

ここのアパート群で、3分の2が放棄状態です。


Q:なんで売れないの?

A:簡単です。買い手がいないからです。


Q:なんで買い手がいないの?

A:だって、道路にしていないから再建築不可で、建売業者が見向きもしない

  しかも、連棟で繋がっているから切り離しようがない

  ※厳密には切り離せるのだが、費用から考えたら到底合わない


Q:投資家は買わないの?

A:普通の人は買わないでしょうね・・・

  汚い(まあ築古でゴミだらけですわ・・・)

  危険(まあ築古でギシギシ言いますわ・・・)  

  キツイ(設備に入居者、対応はキツイと思います)


Q:プロ向けのアパートなの?

A:(ある意味)違います!!

  初心者ほど買え!!

  少資本でハイリターンを目指すには最高です。

初心者(今から大家になりたい)と思うなら、

みんなが買える物件なんかに目を向けていては絶対ダメ!!

そんな”商品”を買っても全然お金は貯まりませんよ!

みんなが目を背ける物件だからチャンスがあり、

そこをマスターするからお金が貯まります。

本やセミナーのロジック(理論)に騙されないでくださいね!

※大阪だからできる事だとおもいます。
  地方都市ではまた違う考え方で臨むべきと思います。

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被害妄想・・・?

一人暮らしをしている60代女性から電話があり、

家に帰ってきたら、飲んだはずの無いコーヒーが飲まれていた。

3つあったミカンの1つがなくなっている

ティッシュが使われた形跡がある・・・

他人が勝手に入っているんでは?と不安だ

どうにかして欲しいとのことなんです・・・

うーーーーーん

どうなんでしょうね?

本当に何者かが合鍵を使って室内を荒らしているのか?

それともタダの被害妄想?

まあ、被害妄想なんでしょうね・・・

一応、警察に相談してみればどうかと伝えたところ、

もう警察に相談はした

警察が言うには、大家さんに相談して

カギの交換をしてもらえば?というものだった・・・

まあ、警察も被害妄想と思っているんだろうな~

ということで、カギ交換してあげることにしました。
DSCN1160.jpg
空き家の鍵と交換しますので、

簡単です。

3分で終了します。

これで感謝してもらえて長く住んでくれれば御の字です。


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調査嘱託の結果

現在争っている裁判で、

調査嘱託という制度を利用して、

証拠を集めようと、

警察署が押収した押収物の開示を求めた件ですが、

返答がきました!

結果は・・・

DSCN1155.jpg
ガーーン(T_T)

鍵と診察券だけ・・・

現金や預金通帳系を期待していただけに残念です。

うーーーーーーーーん

次の手が・・・・

うーーーーーーーーーーーん

何か無いかな???

あっ!

この人(亡くなった入居者)は家を売ってアパートに入居したと言ってたぞ

と言う事は、登記簿謄本を見てみれば、

その時の取引銀行の記載があるかも??

その銀行に対して開示請求を出せば、

もしかしたら手がかりが掴めるかも???

という事で、登記簿謄本を取得してきました。


が!

30年以上前の抵当権・・・

しかも住宅金融公庫

取扱店の記載はあるが、

もうその銀行の支店はその地域に無い・・・

※他の銀行支店は3行ほどある。

差し押さえなら絨毯爆撃で片っ端から強制執行って手もあるんですが、

調査嘱託は的を絞らないと却下されるみたいなんです・・・

こうなれば、被告を証人喚問で呼び出して

ネチリネチリと質問していくしかないかな?


※前回のブログコメントで
故人の預貯金を引き出し、自分のために消費すると、法定単純承認と判断され、相続放棄が認められないとのことですので、それが証明できればなと思います。

ここなんですよ!
コレを原告側で立証しないといけないのですが、
立証のしようがない・・・
弁護士なら弁護士特権(17条調査など)で調べられるんだろうが、
8万円程度の債権だとどうしようもない・・・


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続・イタチの罠

先日、ブログでイタチの罠を仕掛けた記事を書きましたが、

設置後1週間ほど経ちましたので見に行ってきました。

さあ、イタチは捕まっているのか??

結果は・・・

DSCN1151.jpg
がらーーーん・・・

かかっていませんでした・・・

から揚げも食べた形跡がありません・・・

うーーん、

これはもしかしてイタチではなく、

ハクビシンかも???
(ネットで見るとイタチと同じ様に民家の屋根裏に住み着くみたい)

という事で、

エサを換えてみました。

DSCN1152.jpg
今回は、ハクビシン対策のリンゴです。

DSCN1153.jpg
どうなんでしょ?

これで捕まらなければ、どこかに引越ししたということで、

今回の作戦は終了しようと思っています。


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事故物件(心理的瑕疵)の質問

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:いつかは脱サラ
件名:事故物件について
--------------------------------
突然の質問ですみません。

早速ですが、事故物件の売却依頼があり購入するか迷っています。
価格は納得できる価格なのですが、購入に抵抗があります。
必殺大家人様でしたらどう考えますか?
--------------------------------
お答えします。

心理的瑕疵物件

いわゆる事故物件ですよね?

自殺に他殺、孤独死に腐乱死体・・・・

当然、通常物件より安いですよね?

でも、これってお得なの??

うまく料理出来れば高収益物件となるのですが、

どのラインで判断すれば良いのか?が分かりにくいのが現状です。

地域や建物が戸建て?マンション?ファミリータイプ?賃貸物件?区分物件?

これによって全く価値が変わってくるんです。

そこでお勧めのするのがコチラのURLです。

http://www.retio.or.jp/attach/archive/82-118.pdf

裁判判例などが詳しく書かれており、

しかも分かりやすく解説までされています。

この判例に照らし合わせて、

質問者さんが購入しようとしている物件が処理(対処)出来るレベルなのか?

を図ってみては如何でしょうか?

もう一度書きますが、

心理的瑕疵物件というのは、

1例1例状況が全く異なります。

何がダメで何がセーフかを判例から導き出してくださいね!


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廃材焚き火~

和歌山県川湯温泉にあるキャンプ場に行ってきました~

今回、参加されたのは大阪、岡山(岡山大家さん引率)、名古屋(名古屋大家塾引率)で、
DSCN1146.jpg
総勢27名での大バーベキュー大会となりました。
(一番遠くからは、松山から参加の女性です)

いや~、楽しいかったですよ~♪

明るいうちはバーベキュー場で焼き鳥や焼肉を焼いたりして、

暗くなってきてからは、廃材を持っていって焚き火をして楽しみました。
DSCN0938.jpg
マンションゴミ捨て場に不法投棄されていた桐?のタンス

それを・・・
DSCN1148.jpg
バキバキに折って持参しました。

この焚き火っていいですね

なんて言うか、火を見ていると何とも言えぬ気分になっちゃいます。

結構持っていったのですが、廃材系って直ぐに燃えちゃうんですね!
(焚き火用の薪も売ってはいるのだが、大家としては廃材を燃やして本望)

2時間ほどで全て燃やしてしまいました。

次回からはもっと大量に持参予定して燃やしまくってやる!


キャンプ場に14時ごろに到着し、

夜中まで永遠と不動産談義・・・


これが、女性のいるお店なら幾ら掛かるんだろ???

少なめに見積もっても2~3万は掛かっちゃいますが、

コレだけ飲み食いして話しをしまくって、

宿泊までしても1万円掛かっていません!!


※ココでお詫び

部屋割りをせずに幹事の私が寝てしまいスミマセンでした. m(_ _)m
自分の寝床を確保するために、何人かは夜中さまよったとの事

足ツボグリグリしてゴメンなさい. m(_ _)m
だって、痛がる顔を見たかったんだもん


今後ともこの様な企画をしますので、

ぜひご参加くださいね!

参加者の半分は初めての参加です。

でも、同じ志なので直ぐに打ち解けますよ!


次の必殺旅行は、

1月か2月に金沢カニ食べツアー

3月に東京発草津温泉ツアーの予定です。


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ネズミ捕りからの脱出

以前、このブログで紹介した

100万円で購入したアパートなのですが、

改装も終わり、入居者が入り始めています。

現在6戸中、3戸の入居者さんが生活しているのですが、

1階の入居者さんより電話があり

上の方の物音がウルサイとの苦情が入りました。

ところが、この苦情を言ってきた方の上の階は無人(空家)で、

2階は2つ離れた部屋に一人のみ入居しています。

念のため2階の住民に話しを聞いてみたところ、

そんな音を出すようなことはしていないとのこと

うーーーん、

若い兄ちゃんなんですが、

ウソをついている感じはしないんですよね~

念のため、その真下の入居さんに話しを聞いてみたが、

音に関して特に気になるようなことはないとのこと・・・

うーーーーーーーーーん

もしかしてネズミなどの小動物が屋根裏を走り回っているのか???

その可能性は十分考えられます。


そこで、

現在入居している方の天井に穴を開けるのは大変なので、

2階の押入れに穴を開けることにしました。


そこから、ネズミ捕りもち(ダイソーで売っている)を屋根裏に敷き詰めてみることに

それから1週間した先日、見に行ってみると・・・

DSCN1121.jpg
動物の毛が捕りもちに引っ付いており、

明らかにモガキまくった状況です。

ただ、私の経験上ネズミは捕りモチに引っかかると脱出できないはずです。


これはネズミより大きな小動物

そう!これはイタチだと思われます。


どうしようか・・・

イタチ対策なんてしたことありません。

こういった問題って多分ドコの家庭でも起こりうる事案だよな~?

と考え、もしかしたら役所で対策みたいのがあるのかも知れないぞ?

という事で、役所に電話してみると

やはりこういったトラブルは多くて

イタチ捕獲器を無料で貸し出してくれました。
DSCN1138.jpg

捕獲方法などを詳しく教えていただき、

イザ!捕獲へ

DSCN1139.jpg
エサは誰かのブログで紹介されていたファミチキ

イタチの好きそうな?ニオイです!

というか、あまりにもおいしそうなので半分食べちゃいました。

DSCN1141.jpg
こんな感じのを、

DSCN1142.jpg
こんな感じでセットします。

さあ、捕まるのか??

来週にでも捕まっているか見に行ってきます。


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蛍光灯交換

週1回程度の間隔で夜の物件巡回を行なっているのですが、

廊下の蛍光灯が切れているのに気付きました。

そこで、蛍光灯管を交換したのですが、灯りが点りません・・・

DSCN1124.jpg
新築当時から設置されている蛍光灯器具だと思いますので

設置後30年程度は経過していると思われます。

壊れて当然ですよね・・・

まあ、コノ程度の交換は簡単で
DSCN1125.jpg
古い器具を取り外して同じ様に取り付けるだけです。

レンチ1本あれば十分交換できます。

DSCN1127.jpg
古いものと比べて、すこ~し小さいみたいで

ペンキ部分が若干見えちゃってます。

でも、廊下の蛍光灯なんてマジマジとは見ないでしょうから

これで十分だと思います。

しかし、このタイプの器具って安いですね!
DSCN1126.jpg
ネットで1200円程で購入できます。

LEDに交換も考えてはいるのですが、

まだまだ高いですよね・・・?

あと4~5年もすれば価格も十分安くなると思いますので、

安くなりきった時期に切り替えたいと思っています。


当然ですがこの工事には
電気工事士の資格が要ります。
良い子の皆は資格を取ってから作業しましょうね!


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私がドミナントを奨める訳

今日は、不動産投資に関して書きたいと思います。

私はセミナーやブログで何度も伝えていますが、

不動産大家を目指すなら自宅から30分圏内で買え!

ってことです。

※転売目的ならまた考え方が違います。

こんな事を書くと、

不動産販売系の方は色々難癖を付けてくるのですが、

実際の現実を考えてみてください。

我々が手がける商品は何ですか?

マンションや戸建ての建物ですか?

違いますよね?

マンションや戸建ての建物に入居された家賃が収入ですよね?

建物自身には何の価値も無いんです!(大家業としては、って意味です)

その家賃って一部屋幾らです?

一部屋3万ですか?4万ですか??
(これも、実際にこれから大家業をしたい人の資力から考えての家賃です。)
(俺は5億の物件で家賃15万円ですけど、←こんな方は違う世界の投資家です)

家賃収入なんて1日1000円2000円程度の商売なんですよ!

それを1棟5000万、1億だと考えるから感覚が狂っちゃうんだと思うんです。


なんで今日はこんな事を書くかと言うと、

しょうもない事なんです、こんな事がありました。

退去のあったマンションのクロスなどの発注のために建物に行くと

DSCN1132.jpg
うん?廊下のはばき?の部分が剥がれています。

DSCN1133.jpg
こんな感じ

なんで剥がれているのか?は分かりませんが、

とにかく剥がれています。

下地を見てみると速乾ボンド(黄色い奴)で接着していそうなので、

DSCN1130.jpg
同じ様なボンドで接着することに(ダイソーで100円)

DSCN1135.jpg
ベタベタ塗って

DSCN1136.jpg
ペタ!

DSCN1137.jpg
ハイ!終了です。

時間にして10分

費用はボンド代として100円

これで何も無かったように元に戻せます。


で・も・ね・・・

これって自主管理してる大家さんじゃなくて、

例えば遠隔地に物件があって、

管理会社に丸投げしている場合ってどうなんでしょ?

管理会社さんがサービスで作業してくれるものなんでしょうか?

それとも、現状の写真を撮って、

  オーナー様

物件破損状況のお知らせ

〇〇オーナー様物件にて、写真の通り破損箇所があり

早急の修繕が必要となっております。

お見積書を同封いたしましたので、

早急のご返答宜しくお願いいたします。

なんて文言と、

〇お見積り

廊下ハバキ剥離補修処理一式=18000円


なんて請求書が届くのだろうか?

でも、遠いから自分じゃ行けないし、

誰かにお願いするしか無いわけだし


うーーーーん

こんなのにお金払っていて賃貸経営って成り立つの?

それとも、こんな場合は管理会社さんがサービス(無料)で修理してくれるものなの??


どちらにしても、セコイ話しなのですが、

その程度の金を重要視しないようでは、

専業大家になんてなれませんよ!

※サラリーマンしていて18000円分の残業って大変でしょ

この大家業はコツコツ1歩1歩が成功の道だと私は信じています。


もう一言

私はそんなに不動産業に時間が裂けないから

年金代わり程度でいいわ~

って程度の考えの方!!


その程度の考えで不動産投資をはじめちゃうと年金プラスどころか

マイナスで終わっちゃいますよ!!

不動産を取り巻く業者の養分となって終わりです。

そんな考えなら絶対に不動産なんて手をだすな!

安定株でも買っていたほうが絶対いいです。




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トイレ漏水修理

築古のマンション(築50年ほど)の住民より、

トイレの水がチョロチョロ出ているとの連絡があり対応して来ました。

DSCN1110.jpg
便器にチョロチョロ水が出ています。

この場合の対処法は3つで、

DSCN1109.jpg
1、オーバーフローしている場合
  筒の上部まで水位がきており、オーバーフローで水が便器に流れている場合は、
  ボールタップ(手前の浮きが付いた部分)を交換します。

2、オーバーフローしていない場合
  この場合は、黒いゴムの部分から漏れている事が多いですので、
  その部分を交換します。
DSCN1108.jpg
DSCN1106.jpg
DSCN1107.jpg
ポイントは必ず、古い部品を持参して”純正品”を購入してください。

汎用品はダメですね!

何度か使ったことがあるのですが、

引っかかったり、上手く密着しなかったりします。

3、ゴム弁を交換しても水漏れが止まらない場合
  上の写真はTOTOなのですが、TOTOでは上記2点のパターンがほとんどです。
  ただINAXタイプだと、筒の根元が折れて漏水するといった事案があります。
  これは、ゴムの弁部分を交換するときに筒根元にチカラが加わってヒビが入り、
  そこから少量の水が漏れます。※結構あります。
  そうなるとタンクを外しての交換作業となります。


参考になれば幸いです。


★業務連絡★
12日の川湯バーベキューキャンプですが、
参加者様皆様に当日の集合場所(乗り合い場所)を連絡しましたが大丈夫でしょうか?
もし自分はドコからどの様に行けばいいか分からない方がいれば連絡ください。

あと、持参して欲しいものとして、
もし所有されていたらで結構ですので、
バーベキューコンロやイスなどのキャンプ用品などがあれば助かります。
(向こうにも有るとは思いますが予備のため)
食材やお酒などの飲み物は私が用意し持参します(大量に持って行きます)

必ず持ってくるものとしては、
1、水着(露天温泉は混浴なので水着着用)
  川を掘ったプールの様に大きな露天風呂に入浴のため
  夜なので見えないですが、まあ~そこは大人として・・・
2、バスタオルや洗面用具
3、楽しむ心♪

ご不明な点はご連絡ください。


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光回線切断

マンション入居者さんより、

光回線が急に断線状態になった

何か工事をしていますか?との連絡が入りました。


特に電気関係の工事はしてないですが・・・??

室内のモデムやルーターの不具合じゃあないかと回答したのですが、

その5分後にも別の入居者より同じ様に光回線が断線状態とのこと

これは建物全体で障害が起きている可能性が高いです。


ま・さ・か・・・

実は、この日は電気関係の工事はしていませんが、

建物全体の外装を塗りなおす工事の下準備をしています。

外装屋が何かしたのかも???


さっそく現地へ向かってみると

DSCN1114.jpg
NTTひかり回線が入っているBOXです

中を開けてみると
DSCN1115.jpg
分かります?

機器が水浸しです・・・

外装をしていた作業員に聞いてみると

ペンキを塗る下準備として高圧洗浄で水を吹き付けたとのこと

アホですか???

光回線の障害原因はコレだと判明しました。


さっそくNTTへ連絡し、修理に来てもらうことに

NTTの動きは非常に早く、

3時間後には復旧させることが出来ました。

ユニットが水浸しでしたので、

全取替えを行なったとのこと

外装屋さんも保険には入っているとの事でしたので、

おそらく保険対応されると思います。


外装屋もプロならコレくらいの事は分かりそうなものなんだが・・・

余計な時間を取られてしまいました~


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相続放棄裁判

最終的な結果(判決)が出てからブログで紹介しようと思っているのですが、

今日は、相続放棄について裁判がありました。


簡単に経緯を書くと

高齢の入居者さんが亡くなられました。

その方は、年金受給者で一人暮らしをしておられました。

亡くなられてから、娘さんから連絡があり、

当月分の家賃(4万円)と、特約の清掃代(4万円)を支払うことで合意


しかし!

相続を放棄したのであとは知らないといった手紙が

何の前触れもなく届く


相続放棄されたのなら諦めるか・・・と思っていたのだが、

近所の方より、亡くなった方はソコソコの現金があったとの噂を耳にした。

娘に事実確認をしようと思い、

電話を何度もするが一切無視!!


そこで、事実を明らかにしようと調停を申し立て

裁判所への呼び出しを行なったのだが、

3度呼び出したが、全て無視


そこで、今度は無視が通用しない訴訟を提起したところ、

娘側は8万円の債権に対し弁護士へ依頼!!

どんだけヒマな弁護士なんだよ!と思いつつ

答弁書のやり取りをするのだが、

そこは弁護士!

素人である私の質問など一切マトモに返答せず

全ての質問に対し

「本件と関連性が認められず、回答の必要はないと思料する」の返答


裁判官がポツリと・・・

今回のケースは原告側で証拠を集めて立証しないといけないから難しいよ~、と


しかし当然諦めません!

モガキます!!


弁護士なら弁護士職権で情報開示ができるんだろうけど、

一般人の私にそんな特権はなく、

だからと言って、このまま負けを認めたくもない

そこで、入居者が亡くなった時に警察が押収した現金や銀行通帳の情報開示を求め

「調査嘱託申立て」←(※詳しくはネットで調べてね!)を行なうことに

※以前、外国人登録証の開示を求めて裁判所に出したことがあったが、
 その際は却下された。

まあ、これが認められるかどうか分からないが、

調査嘱託が認められなければ、

次は本人に対し文書提出命令、証人尋問申請

次から次へとチャレンジしてみようと思います。


最終的な結果が出てから纏めて長編で詳しく書きますので、

期待してくださいね!

※敗訴したら控訴して戦いますので結果はだいぶん先になるかも知れません。


私の考え

おそらく亡くなった入居者さんには幾ばくの財産があったのだと思う

しかし、財産は欲しいが債務は払いたくない

そこで、弁護士?か誰かが入れ知恵して

財産放棄しても立証しようがないから大丈夫と言われたのでしょう

まあ、私は素人ですが素人なりに頑張ってみます。


追記

娘は家庭裁判所の相続放棄書類を提出しています。
裁判所受理通知

債権放棄手紙

ただ、私も知らなかったのですが、

相続放棄って何の審査も無いんです。
(申請するだけ)

だから、亡くなった人の財産(預貯金)を自分の物にしてから相続放棄が出来るんです。


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所有物件内移動

半年ほど前に入居した入居者さんより連絡があり、

※入居者様50代女性一人暮らし生活保護受給者
  入居者名:鈴木(仮名)、保証人は40代男性、入居者との関係は知人

鈴木:今住んでいるところから引っ越したい

必殺:どうしたんですか?

鈴木:実は保証人になってもらっている人が家に来て困っている

必殺:来られて困るって?

鈴木:保証人になってもらっている人は覚醒剤の売人で、

    住所不定なので家に寝泊りしにくる

必殺:え??そんなの警察に相談すればいいんじゃ?

鈴木:私も覚醒剤の関係があったから・・・相談できないんです・・・・

必殺:・・・・、で、どうしたいんですか?

鈴木:敷金礼金が掛からない物件に引っ越したいんです。

必殺:(心の声)え~、この人もシャブ中ってことだよね???
    でも、このままでも問題だしな~、どうしよう?
    あ!1年空いてる部屋があるからそこなら・・・・

必殺:階段無しの5階で良ければ空いてる部屋があるけど・・・?

鈴木:そこでいいです!(部屋を見もせずに)

必殺:あと、引越しに際して家賃関係はどうされますか?

   今住んでいるところの12月家賃は掛かっていますし、

   一旦退去することになりますので、清掃代等の諸費用が掛かりますよ?

鈴木:あ、全部役所が支払ってくれます。(生活保護で)

※自己都合?の引越しでも諸費用って出るのかな?
  まあ、緊急避難ってやつかな?

必殺:そうなんですか、では諸費用の明細を出しますので、

   役所に引越しの相談をしてみてください。

鈴木:わかりました~


うーーーん、どうなんでしょ?

入居後半年ですが、

家賃滞納やトラブル的なものはありません。


このまま他所に引っ越されるくらいなら決まりにくい部屋に住んでもらうのも手です。


しかし、保証人が覚醒剤の売人って・・・

普通はあり得ないですよね?


まあ、本人は覚醒剤はしていないって言ってますが、

覚醒剤の売人が部屋に寝泊りしていて打ってないわけないわな?


いや、打っていないから引っ越したいのかな??

どちらにしても部屋を換えないとトラブルが待ってます。


という事で、所有物件内で違うマンションへ移動してもらうのがベストと考えたのですが、

本当に役所はそんな個人的な理由で諸費用を出すのか????
(本人は全くお金を持っていない)

とりあえず再度役所に相談してもらうことにして様子見です。

※こういう方って、自分の思い込みで勝手に解釈して物事を進める傾向がありますので、
 話し半分で対応します。


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質問コーナー『仲介会社との付き合い』

必殺さん

いつもブログ楽しく拝見しています。

突然ですが質問です。
もし可能であればアドバイスして頂きたいです。
図々しくてごめんなさい・・・


以前から自主管理をしており、
物件周辺にあるほぼすべての不動産仲介会社に自作したマイソクとお部屋の写真を持ち込み、
客付け依頼をしています。

ここ1年でちょっとしたリフォームを行い(バラ窯から給湯タイプに変更、
和式トイレから様式トイレへの変更など)、改めてマイソクなどを作り直して仲介会社に営業しているのですが、
スーモなどにお部屋探し系のポータルサイトに掲載されている物件の写真が以前の古いお部屋のままです。

リフォームに伴いお部屋の家賃を少しだけアップしたので、
家賃表示だけ変わって掲載写真に変更がないため、
この写真とこの値段だと、本来くるかもしれない問い合わせもこなくなるんじゃないかと思ってしまいます。

仲介会社に対して、掲載写真を変えてほしい、とあまりしつこく言うのも躊躇してしまうのですが、
自主管理の必殺さんは、仲介会社とどのようなコミュニケーションをとっていますでしょうか?
また、私のこのようなケースの場合、必殺さんならどうしますでしょうか??

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まあ、仲介会社さんとは”仲良くする”しか方法がないんじゃないでしょうか?

では、具体的にどうすればいいか?ですが、

1、(簡単な)手土産を持参する

私は、缶コーヒーをケースで持っていったりしています(安いものです)

元仲介業者社員の岡山大家さんに以前聞いたことがあったのですが、

カップラーメンなども安くて目立ちますので、

名前や物件を覚えていただくのになかなか有効だと聞きました。


スーモなどの写真も、

普段の営業会話の中で、あれ間違っているんで差し替えお願いしますね~

と自然の会話でお願いする。でいいのではないでしょうか?


繁盛期の挨拶に来ました~

新たな物件を購入したのでご紹介に来ました~

物件をリフォームしたのでご紹介に来ました~

新しい店長さんに挨拶に来ました~

お盆だから挨拶に来ました~

お歳暮を持ってきました~

理由はなんでもいいんです。


缶コーヒーやカップラーメンをケースで持って行っても大した金額にならないでしょ?

それで、名前と物件を覚えてもらえるなら安いものです。

※高価なお菓子やビールなどの品は、社員が持って帰ってしまい、
 金額ほどの効果が出ない。

ただ、長居はすべきではないと思います。

要点と雑談で3分から5分で十分と思います。

逆に、カンターにデンと居座られて講釈垂れられるのが一番迷惑です。


仲介業者さんと良い人間関係が出来るよう頑張ってくださいね!


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家賃取立て調停

以前、ブログで紹介したまったく家賃を払わないスナックですが、

本日、第一回目の調停期日でした。


追い出したのが9月で、

第一回目の調停が12月って?

少し時間が掛かりすぎだと思いますよね?


実は、9月に追い出し

9月中旬には滞納家賃取立て調停を裁判所へ提起していました。

10月下旬に第1回目の調停が開かれる予定だったのですが、

なんと滞納者から裁判所へ連絡があり

12月1日でないと出廷できないとの申し出があった。

なので、12月1日に調停期日を設定してもいいか?との連絡がありました。

もちろん、コチラは相手と話し合いをするために調停をしていますので、

相手が出てくる日程で全く問題ありません。


もしかして良いように回転するかな?

なんて思いながら裁判所へ向かったのですが、

やはりというか、当然と言うか・・・

出廷せず!!

当日、裁判所へ妹と名乗る人物より電話があり、

兄が行方不明になった

出廷は出来ない

とのこと・・・

まあ、そんなもんでしょう

入居後一度も家賃を支払わなかった人物です。

マトモな脳ミソをもっているとは考えられません。

もう一度、調停期日を決め

次回出廷しなければ、

調停不調となり

通常訴訟へ移行します。

まあ、回収できる見込みは限りなく薄いですが、

やるだけやってみます。


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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