残置物いっぱい・・・

今日で11月も終わりです。

あと1ヶ月で平成27年も終わるんですね・・・

早いな~


そんな11月末の本日、

退去が3件ありました。

3件のうち2件は問題なく終わったのですが、

1件が連絡が取れません。

何度、携帯を鳴らしても応答無いので、

郵便ポストを覗いてみると、

部屋の鍵が入っていました。


この方は少し特殊な方で、

元々は法人での契約でした。


ところが、この法人が倒産してしまい、

急遽、入居者さんとの賃貸借契約となりました。


これが今年10月の事です。


本来なら、連帯保証人を付けていただくのですが、

事情を聞くと11月末で退去予定との事、
(会社が倒産したので、他の地域で働くとのこと)

まあ、1ヶ月程度の居住ですので、

保証人とか保証会社要らないかと思い、

賃貸借契約のみ書いてもらうことにしました。


ついでに11月末での退去届けも書いていただき、

あとは退去立会いをするだけでした。


ところが・・・・

先に書いたように連絡が取れない、

鍵はポストに入っている。

コノ状況から考えて無断退去が考えられます。

確認のため、部屋に行ってみると

DSCN1098.jpg
明らかに引越しはしていますが、

残置物が残されています。
DSCN1099.jpg
もちろんタンスの中は空です。

DSCN1101.jpg
粗大ゴミレベルの家具が残されています。

まあ、退去届けがありますので、

処分しても問題はないのですが、

ムカつきます。


もちろん処分費用などを入居者に請求したいのですが、

現実的には厳しいんです・・・


なぜかと言うと、

後で気付いたのですが、

この方はポストを一切見ない方で、

ポストが請求書でパンパンになっています。


ポストを全く見ない方というのは、

社会的責任を放棄している方が多く、

いくら督促しても何とも思わない神経の持ち主で、

実際にポストには、駐車違反の督促状、債権回収サービサーからの督促状

そんなのが何十通と詰め込まれていました。


支払う気が全くない、

しかも現金などの資産などもない、

そんな方から回収するのは至難のワザで、

今回の様な、ポストを一切見ない方は

社会との係わりを絶っている方ですので、

督促しようが裁判しようが、

なんとも思いません

結局は泣き寝入りするしかないんです・・・

大家”業”ですので、こんな事もあります。


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後始末

先日ブログで書いた入居者さんが孤独死した事案ですが、

すべての荷物の処分が終わり、

改装の準備に入ります。

ここで重要なことが一つ

DSCN1090.jpg
玄関先で倒れていたのですが、

血糊がベッタリ残っています。

端っこ(写真右上)には
DSCN1091.jpg
剥がれ落ちた頭皮がそのままです。

このままでは、内装業者さんが気持ち悪がって作業してくれませんので、
DSCN1092.jpg
洗剤でキレイに拭き取ります。

DSCN1093.jpg
5分も頑張れば何も無かった様にきれいになります。


ちょっとしたことですが、

業者さんが入る前に作業しておくと、

職人さんも気持ちよく作業が出来るというものです。


○必ず質問が出ますので先にお答えします。


Q:死なない様に予防することはしないんですか?

A:入居時にアンケートで死なないか?を確認しています。


Q:どんな人が死にますか?

A:人が人である限り死にます。


Q:気持ち悪くないですか?

A:自分はしなくても、誰かが処理しています。


Q:この部屋は事故物件として、貸し出すのですか?

A:ハイ、事故物件として告知し、お札を貼りまくっています。


Q:期間はいつまでですか?

A:もちろん物件が朽ち果てるか、人類滅亡までです。


Q:幽霊を信じますか?

A:最近、自分の存在すら信じられません。


これで良いですか?

参考にしないでください。



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流し台設置

先日、退去があった部屋の流し台がボロボロでしたので

えい!っと新品に交換しました。


私のお気に入り製品は、

120センチ~140センチ(奥行き46)の築古アパートは「ニッサンハロー」のVシリーズ

160センチ~180センチ(奥行き55)の築古マンション用は「クリナップ」のクリンプレティ(一番安い製品)

を、購入しています。

今回は170センチでしたのでクリナップを購入することに

クリナップはホームセンターコーナンPROが安くて、

定価の40数パーセントで購入できます。
DSCN0909.jpg
※なぜか普通のコーナンとコーナンPROでは価格が違う(PROのほうが安い)

DSCN0910.jpg
CFとクロスを張替えたあとに、

DSCN0911.jpg
新しい流し台を置くだけです。

※防臭キャップを忘れずに取り付けましょう!

この置くだけタイプの流し台は簡単に設置できますので、

自主管理初心者にはお勧めです。


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涙のお断り

大手仲介業者さんより入居の申し込みが入りました。

基本的に私は入居を断りません。


だって、築40年とか50年の築古物件ですので、

入居者さんの選り好みなんて出来る立場じゃありませんし、

そもそも築古マンションに一部上場の方は入居しません。


そんなワケで申込人が

『生活保護』大歓迎♪

『母子家庭』大歓迎♪

『低所得者』大歓迎♪

『高齢者』大歓迎♪

もちろん『普通の人も』大歓迎♪なんですが、

そんな私でも今回の入居申し込みはお断りしました。


物件は築40数年の築古マンション

エレベーター無しの5階建て

それの5階部分の2K

家賃は38000円

中々決まらない物件です。

そんな物件への申し込み

喉から手が出るほど入居してもらいたいです。


でもね・・・・


今回の申し込み内容が、

30代男性

生活保護受給

保証人無し

半年以内に3度の転居暦(住基カードの裏面で確認)

・・・・

おそらく幽霊が見えたり、

神と話しが出来る系の方だと思われます。

滞納系はコントロール出来ますが、

幻覚など精神系はコントロールのしようがなく、

もちろん本当のところは分かりませんが、

私の経験上、入居しても数ヶ月で退去となるでしょう・・・

結局は仲介手数料の無駄となっちゃいます(ノ_<)

※いくら特約に早期解約違約金を付けても、
 生活保護で金がないと言われれば、回収のしようがありません。
 当然、保証人も付いていませんし、こういった方の保証人には誰もなりたがりません。

と、言うことで
涙を流してお断りをしました(;_;)


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滞納家賃取立て調停の結果

10月22日にブログで募集した調停見学会を実施してきました。

参加者なんているのかな?って思っていましたが、

なんと5名の物好き熱心な方々が参加されました。

DSCN1074.jpg
調停待合室にて

今回の相手の詳細はコチラのブログで確認してください。

出廷の確率は50%といったところでしょうか?

今回の滞納者の詳細を皆さんに伝えていると、

調停開廷の時間となり、話し合いの場に呼ばれました。

調停は非公開ですので、見学者は同行できませんので、

皆さんには待合室で待機していただき、

私は調停室へ

調停室に入ると二人の年配男性が待っており、

この二人が今回調停を担当する調停委員だ

相手方(滞納者)は出廷していないとのこと

クソ!!!!!!

自宅突撃してやる!!

と心で思ったのだが続けて調停委員が・・・

相手方は出廷はしませんが、

裁判所に連絡があり、

足が痛いので出廷は出来ないのだが、

電話なら出来る。支払う気もあるとのことです。

そのため、今回は電話調停システムを利用して話しを纏めます。

とのこと、

相手方も滞納していた事実は認めているし、

分割で支払う意思もあるのだが、

年配で体が思うように動かないので、

電話で済ませたいとの意向だそうです。


そこで登場したのが
DSCN1075.jpg
電話会議システム~♪

これで、調停委員が相手と話し合い、

分割案をまとめていきます。


調停委員と話し合い、

コチラの妥協案は、

1、遅延損害金の免除(この時点で16万円ほどになっている)

2、一括精算ではなく利息無しの分割払い

を提示しました。

元から元金さえ回収出来れば十分ですので、

この条件でも御の字です。

しかし、何かしら妥協点が必要ですので、

調停申立て書には、遅延損害金などの請求も載せています。


その結果、毎月2万円での分割払いで合意することが出来ました。

もちろん、支払が終わってはじめて回収は”成功”となるのですが、

大きな一歩だと思います。

当然ですが、相手の携帯番号なども聴取していますので、

支払不履行の場合には、鬼の取立て電話をするつもりです。


その後、ファミレスで1時間ほど滞納者の現住所の調べ方などをレクチャーし

解散となりました。


ご参加いただいた皆様ありがとうございました(^-^)/

もし、相手方が調停を無視した時に、

相手の家に行って、皆で取り囲む作戦のための要員だったことは内緒です。


また、この様な企画をしますので、

その際はぜひご参加くださいね!


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電気コンロ交換

築30年程度のマンションの台所なんですが、
DSCN0919.jpg
こんな電熱コンロが付いています。

まあ、使えないことは無いんだろうけど、

やはり見た目が悪いよね・・・

そこで新しくIHコンロに交換してみました。

交換は非常に簡単で、

電動ドライバー1本あれば十分交換できます。

DSCN0922.jpg
まず、今付いている電気コンロの裏側の留め金を外します。

DSCN0923.jpg
そうするとパコっと本体が外れますので、

あとは電気のコンセントなどを外します。

これで古いコンロは外れます。

DSCN0924.jpg
新しいIHコンロ

DSCN0925.jpg
簡単にはまります。

DSCN0928.jpg
外した時の逆で、電動ドライバーで締めていくと、

勝手に固定されます。

次に要らないコントロールスイッチを外します。
DSCN0931.jpg
そのままでも問題はないのですが、

やはりトラブルの元となる可能性がありますので外しちゃいます。
DSCN0932.jpg
ネジを外していけば簡単に外れます。

DSCN0933.jpg
こんな感じ

もちろんそのままには出来ませんので、

DSCN0934.jpg
ホームセンターに売っていた白いパネルを貼ります

約400円ほどです。

DSCN0935.jpg
出来上がり~o(^▽^)o


ここで、ポイントをお教えすると

コンロの機種選びが重要と分かりました。

今回使用した機種は

アイリスオーヤマ IHC-B111(ネットで1万円程度)です。

実は、前回パナソニックのKZ11BP(ネットで12000円程度)を取り付けたのですが、

パナソニックはアイリスに比べて奥行きが2センチほど大きいんです。

そのため、取り付け段差が出来てしまう場合が出てしまいます。
DSCN0926.jpg
         ↑
コノ段差

アイリスだとピッタリでしょ?

参考になれば幸いです。


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現実はもっと酷い

先日のブログで、

保証会社が入居者(滞納者)に無断で室内の家財道具を処分(搬出)する話しを

フィクション(架空の話し)として書きましたが、

今日のブログはノンフィクションです。


話しは数ヶ月前に遡ります。

ある大阪の大家さんから相談がありました。

大家:実は、入居者が行方不明になっていて家賃滞納が始まっている。

   滞納2ヶ月目に入ったんだが、保証会社が部屋のカギを貸してくれと言ってきている。

   どうも、入居者と連絡が一切取れないので家財道具の撤去をするようだ

必殺:室内はどうなっているのですか?

大家:先日安否確認で室内を見てみたら、

   家財道具がそのまま残されている。

   でも帰宅はしていない様子なんだよね・・・

必殺:保証人は?

大家:保証会社のみで、保証人は付いていないんだよ

   保証会社に鍵を貸しても問題ないかな?

必殺:保証会社は大手なの?

大家:いや、小さな会社だね

(聞いたことない保証会社名です)

必殺:不安なら鍵を貸すにあたって、

   確認書を一筆入れてもらったらどう?

大家:どんな?

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

確 認 書

弊社管理物件の鍵を貸し出すに際し、以下の項目を遵守することを約束する。

1、 該当物件(部屋)の解錠は安否確認など緊急を要する場合のみとする。
2、 入居者の許可を得ずに室内の家財道具などの搬出やドアロックなどの違法行為を行わない。
3、 法令に従い一切の違法行為を行わないものとする。

マンション名:○×マンション
部屋号室  :000号室
貸出日   :平成  年  月  日

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

こんな文章を作ってみました。

貸し出す側としては当然の主張ですし、

逆にコレくらいの文章を書かせないと

借主からの責任問題になるんじゃないですか?

これに対し、保証会社の返答は

なんと弁護士経由で契約解除を通告してきました。

弁護士を使って、入居者(滞納者)にではなく、

大家に対して保証契約の解除を通告してきたんです。

ワケわかんないでしょ?

解除理由は、

保証契約不履行だって!

保証会社の言い分は、

大家がカギの貸し出しを断った。

これは保証契約の不協力にあたり、

契約違反だということみたいです。

コチラ(大家)としては当然の確認を求めただけなんですが、

それを一方的に契約違反だとバッサリ契約解除・・・

もう狂っているとしか思えません。

まだ解決していないとのことですので、

詳しい社名とかは書けませんが、

こいう保証会社が存在するのも事実ですので、

皆さん気をつけましょうね!


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流し台から漏水

入居者さんより、

台所の流し台下から水が漏れているとの連絡があり行ってきました。

さっそく確認すると、
DSCN1066.jpg
流し台の下の排水つなぎ目に小さな穴が空いています。
(ピンボケですみません)

この流し台は新築当時からのもので、

もう27年経過した製品ですね

この穴あき現象は他の部屋でも結構あって(同じマンション)

本当は新品に入れ替えるのが一番なのですが、

入居中に取り替えるのは大変なんです(´・_・`)


そこで、応急処置をします。
DSCN1070.jpg
えい!っと

シリコンでベトベトに埋めてしまいます。

これが結構良くて

今までこの処置で漏水は止まっています。

まあ、入居中の方が退去したら本体ごと交換しますけどね!


簡単なことですが、

設備屋さん等に相談したら、

当然新品交換を勧められると思います。


参考になれば幸いです。

★業務連絡★
12月12日のキャンプへ申し込まれた方へ
詳細について現在調整中です。
集合場所などの詳細は今月下旬ごろに連絡いたしますので、
もうしばらくお待ちください。

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ハト対策リターンズ

以前、ブログでハト対策について書きましたが、

ダメでした・・・

当初は、
DSCN1056.jpg

ダイソーで買ったカラスのシルエットのダミーで効果があったのですが、

偽者だとバレてしまったらしく、

普通に暮らしていましたorz

DSCN1054.jpg
場所はこんな感じのところ、

8階建てマンションの最上階ですので、

結構怖いです・・・

DSCN1055.jpg
床には無数のハトの糞・・・

次の対策を検討すべくダイソーに行ってみたところ、

DSCN1058.jpg
こんなのが売ってました。

2枚で100円と結構安いです。

次はコレを試してみることに

DSCN1060.jpg

DSCN1061.jpg
こんな感じで敷き詰めてみました。

どうなんでしょ?

効果があれば全面に置いてみるつもりです。


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やっちまった・・・ヽ( ̄д ̄;)ノ

所有している駅前のファミリーマンションの入居が決まったので、

玄関ドアのカギ交換に行ってきました。

DSCN1053.jpg
カギ交換なんて、ブログで何度も紹介していますので、

記事にするほどの事も無く終了~

10分もあれば誰でも出来ます。


さあ帰ろっと車に乗り込むと、

マンション正面に見知らぬ軽トラが停まり、

荷台に積んでいた45ℓゴミ袋(枯葉?)を2袋

マンションのゴミ捨て場に捨てていくではありませんか!

どこからどう見ても作業用の軽トラで、

どこかで(清掃?)作業をしてきて、うちのマンションに捨てている様子です。


これはガツンと言ったろ!と思い、

軽トラの運転席に詰め寄り

必   殺:オッサン!何ゴミ捨ててンねん!!ヽ(`ω´*)ノ

※運転席には初老だが、ラテン系のシャツを着たイカツイおっさんです。

オッサン:はあ?俺はココを借りてるものや!

必   殺:(誰???)どこや?

オッサン:そこの一階のスナックや!〇×商事や!!

      お前なんじゃ!その口のききかたわ!

必   殺:(あ、やべ~)スミマセン、外部から捨てに来たと思ったので

オッサン:(名刺を差し出し)ホレ!ホンマやろ!!

      大体な!お前のところの共益費はどないなっとんねん!!

必   殺:え?共益費ですか??

オッサン:そうや!1階やのに共益費とってるやろ!

      エレベーターも階段も使ってないのに共益費取るっておかしいやろ!

      前の管理会社はどないかするって約束してたぞ!

※話しがドンドン飛んでいきます。

必   殺:前の管理会社が何を言ったかは知りませんが、

      共益費問題は裁判判例がありまして、

      1階だから安い、5階だからと高いという請求は通らないとなっています。

オッサン:そうか!それにしてもえらい物の言い方やの!

必   殺:それについては謝ります。

      ただ、外部からゴミを持ち込んでいるように見えたので、

      キツイ物の言い方になりました。

      その辺りはご理解ください。

こんなやり取りを2~3度繰り返し、最後はオッサンも納得して帰られました。


これね・・・

大阪ならでわです・・・

東京なら、

必殺:イヤイヤ、このゴミは外部から持ち込まれていますよね?

   契約物件から出たゴミなら、貴方の言い分が正しいですが、
  
   外部から持ち込まれたゴミを処理する契約は貴方とは交わしていませんよ?

   貴方と契約しているのは、あくまでもスナック1室です。

   貴方の捨てられたゴミはスナックから出たゴミですか?

こんな風に言い返せると思うのですが・・・


これが大阪では、

なぜか家賃が高いとか、

上で述べたように共益費が納得行かないといった

全然別の話しにすり替えられちゃいます。

コレが契約が無かったり、

出て行った後などなら、

そんなモン知るかボケ!

って言えるんですけどね・・・

契約があると難しいものです(´・_・`)


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臭いの元は?

入居者さんより、

『台所がドブ臭いニオイがする』とのクレームがありました。

まあ、こういったトラブルは慣れていますので、

原因は大体想像がつきます。

さっそく現地に行ってみました。

DSCN1049.jpg
台所の排水部分をみてみると、

やはり防臭キャップが取り付けられていません。

DSCN1050.jpg

コレです。

これをパイプと排水ホースに取り付けると・・・
DSCN1052.jpg
こんな感じです。

これで、今までのドブ臭いニオイは消えます。

単純で簡単なことなんですが、

知っていると知らないでは雲泥の差です。

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デリヘル事務所へ潜入

先に謝っておきます。

タイトルで釣ってみました(゚∀゚)

とは言っても本当にデリヘル業者さんへ賃貸している部屋に行ってきました。

もちろん遊びではなく、

仕事ですよ!

台所の瞬間湯沸かし器が水漏れするとのこと

さっそく行ってみると
DSCN1044.jpg
2004年製のボチボチ古い機器です。

水漏れ部分を見てみると
DSCN1045.jpg
蛇口の付け根の部分が折れています。

コノ部分が折れているのは結構見かけます(私も3度ほど経験しています)

修理を頼もうかとも思ったのですが、

出張料+技術料+部品代で7000円~8000円は掛かると思いますので、

新品に交換しちゃいます。

DSCN1047.jpg
ネットで16000円ほどで購入できますので、

いつも1台は予備でストックしています。


交換は非常に簡単で、

DSCN1048.jpg
古いのを外して新しいのを付けるだけです。

ハイ終了~

簡単です♪


え?

デリヘル事務所の様子ですか?

気になります??


電話の受付事務所ですので、女の子は基本的にいません。

(女の子は待機室にいます)

パソコン数台と男性が2人居て、

お客さんからの電話応対や、

女の子からの入室確認電話などの

連絡で結構鳴っていました。

しかし、昼っから結構需要があるんですね!


お客さんからの電話が結構面白く

風俗嬢のリクエストが細かくて、

若くて、スリムで、胸が大きくて、美人な女性をお願いします。

当然、店員の答えは、

ちょうどピッタリの女の子が居ますよ!

心の中で”ホントか??”とつぶやいたのでした。

終わり



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質問コーナー『確信犯的滞納者』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:てくてく
件名:明渡訴訟
--------------------------------
はじめまして。
関東で戸建8軒の大家をしております。てくてくと申します。

家賃滞納者に困っていたところ、
友人から必殺さんのことを教えてもらい、
ブログ内いろいろと読ませていただきました。
嬉々として困難な訴訟に対応しているのが、
とても面白く、また頼もしいです。

お忙しいとは思いますが、
もしよろしければ、ご回答いただけるとありがたいです。


家賃滞納者に困っております。
スペックはこんな感じです。

****************************

ダンナがペルー人。奥さんが日本人。
子供4人(保育園から高校生)
4LDKの貸家。家賃6万2千円。

最初の1年は少し遅れながらも、ほぼ支払いするも、
その後、この1年以上は
毎月家賃の支払いはするものの、
満額ではなく、3万円~5万円ぐらい。
今日現在で累積滞納家賃 23万5千円。(約3.8ヶ月分)

携帯メールで、時々連絡がとれるものの、
”払います。でもこれしか払えません。”との回答。

以前に借りていた貸家と、会社が借りていた工場は、
2軒とも家賃滞納のため裁判。
ギリギリまで居座り強制執行少し前になんとか立ち退きしたようです。
内容証明なども受け取らず、裁判ではうそばかりで、
可能な限り裁判を長引かせていたとのこと。

去年、自営の会社がうまくいかなくなり、借金が多数あり、
消費税など国税等滞納のため、税務署が差し押さえにも来たらしい。

貸家の隣地の空き地を勝手に占拠。
軽自動車2台にトラック1台と、廃棄家電や自転車などが散乱。
現在廃品を回収してきては、分別して家計の足しにしている。

ペルー人のダンナも、日本人の奥さんも
もう感覚がおかしく、他人の迷惑は考えない。
可能な限り払っているんだからいいだろ!という感じ。
ガスや電気は時々止められながらも支払いをしている模様。

連帯保証人は奥さんの母親と弟。
電話連絡はついたが、支払うつもりはなさそう。

あちこちに借金多数で今後も支払いが滞りそうなのと、
空き地占拠と貸家敷地内にゴミ多数なので、早く縁を切りたいです。


********************************

お金は少しずつ払っているものの、滞納額が増えているので、
明け渡し訴訟を準備中なのですが、必殺さんとしてはどう思われますか?
調停のほうがよいでしょうか?

相手は何度も明け渡し訴訟を経験しているため、今回も、
内容証明も訴状も受け取らないことが予想されるのですが、
うまく対応する方法はありますでしょうか?

明け渡し訴訟のなかで催告通知はどうされてますか?
内容証明?訴状で催告?電話連絡など?裁判ではどれならOKなのでしょう?
ネットで調べると、内容証明は発送すればOKとも、
受け取ってもらわないと催告にならないとも書いてあり、
どうすればよいのかと悩んでおります。

お忙しいとは思いますが、
もしよろしければ、ご回答いただけるとありがたいです。

どうぞよろしくお願いします。
--------------------------------
お答えします。

1日でも1時間でも1分でも早く対応策を打っていくべきです。

↓すべて作業は並行して行ないます。

1、内容証明で賃貸借契約解除通知を出す。

と同時に

2、建物明渡し『調停』を申し立てる


ここでなぜ内容証明を郵送するのか?

とにかく内容証明で契約を解除しておかないと

訴訟になった場合に、裁判が長引いてしまう。


では、なぜ『訴訟』ではなく『調停』なのか?

質問者さんの文面を見る限り、

非常に滞納になれています。

なので、訴訟で対応した場合、

訴状を受け取らない、

また訴状を郵送する

でも訴状を受け取らない、

やっと受け取ったと思ったら

裁判所に出廷してウソをつき

裁判を長引かせる

これだけで半年~1年は十分粘れます。


それに対して、調停なら呼び出し状は普通郵便なので、

一発で裁判所からの呼び出し状は受け取る


受け取ると、上手くウソをつこうと裁判所へ出廷してくる

謝っておけば許してもらえるとの甘い考えだから和解に応じる


しかし、やはり家賃は滞納する

滞納すると和解不履行で、

滞納者が何を言おうが強制執行が出来る

そこで、強制執行を申してて追い出し交渉をして、

夜逃げで終了♪


別の対応策

調停に出廷しない、もしくは和解できない

そんな場合は、即訴訟を打ちます。

その時に内容証明が役に立ち、

裁判所は直ぐに大家側の主張を認めた判決を出してくれます。


当然、これと並行して連帯保証人には督促状を出しましょう!

大家(債権者)として当然の権利です。

電話などしても無駄です。

週1くらいで結構ですので、

キチンと請求書(督促状)を出しておきましょう!

そして、追い出しすべてが完了したら、

保証人も調停から順々に取り立て裁判をしていきます。

ポイントは諦めずにキッチリしつこく(粘着質に)取立をする。です。

もちろんその際は、現状復帰代や強制執行に掛かった費用もご請求差し上げましょうね♪

この入居者は
更正の余地はありません。
とにかく追い出すべきです!!


そして最後の1円まで回収して

はじめて賃貸業ですからね!

頑張ってください。


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逮捕された入居者へ強制執行

10月21日のブログで逮捕された入居者に対し、明渡し裁判を行い

判決を取得しました。

次は部屋の明け渡しの実行作業へ移行するのですが、

その手順を今日のブログで紹介します。

まずは、裁判で言い渡された判決文が出来るのを待ちます。

その期間が約1週間

さらに、その判決文が被告に対し送達されるのが、

それから約1週間

実質的に部屋の明渡しの強制執行を申し立てるのは判決後2週間程度はかかるんです。

その後、判決文に執行文付与よ送達証明という書類を申請します。

それでやっと強制執行を申し立てることが出来ます。

強制執行の書類は非常に簡単で、

申請書類1枚(セミナーで用紙を配ったやつです)

全て判決文からのコピーで、

当事者目録を3枚コピー

建物の物件目録を4枚コピー

地図を4枚コピー

部屋の間取り図を4枚コピー

以上と、強制執行申立ての予納金(大阪では5万円)を納めます。

この予納金は、余れば戻ってきます。

大体、強制執行の催告(予告)と断行(実行)の2度執行官に現地に来てもらって

3万円程度ですので、2万ほど返ってきます。


今回は、執行官と部屋に出向く催告の日で、

現地マンションで裁判所執行官と待ち合わせます。

今回の事案は所有マンションですので、

合鍵で入室します。


これが競売などなら合鍵はありませんので、

裁判所指定のカギ屋にお願いしないといけません。

※裁判所指定でなくても良いのだが、解錠できなかったりすると揉めます。


数度のノックの後合鍵で入室です。
DSCN1010-1.jpg
執行官と雑談しながら滞納者の現状を説明し、

1、入居者は逮捕され、実刑間違いないので帰ってこない

2、ほとんどの荷物はムショ仲間?が持ち出していて、
  重要な荷物は無い

DSCN1012-2.jpg
タンスや衣類が数点残されているのですが、

明らかに荷物は持ち去った後といった雰囲気です。

DSCN1014-3.jpg
一応、裁判所の執行書を置いて終了です。

今回は、荷物のほとんどを持ち出している様子なのと、

もう生活感が全くないとのことで、

断行日を2週間後に設定していただき(通常1ヵ月後)

しかも即売にて完了とするとのことでした。

即売とは、通常なら家財道具を一旦(1ヶ月ほど)保管して

競り売りの形をとるのですが、

残置物の価値が低い場合は、保管をせずにその場で

執行官の感覚で換価性無し!と判断し

強制執行を終わらせることが出来ます。

※この辺りは執行官の考え方一つです。

ということで、11月20日に強制執行の断行となり、

それで強制執行が終了します。


今回の場合、入居者はヤクザやクレーマー的な方ではないのですが、

刑務所に行くことは間違いありません。

もし私が犯罪者なら、刑務所で片っ端に声を掛けて

法的手続きを経ずに荷物の撤去をされたのであれば、

出所後に大家を相手に損賠賠償請求を起すでしょうね

その本人に知恵や手法が無くても

その周りが金になると考えて喰らい付いてきますよ・・・・

気をつけてください。


逆に、キチンと法的手続きを取っていれば、

正々堂々と滞納家賃を請求することができます。


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フィクション物語 最終話

作り話であまり引っ張っても面白くないと思いますので、

ココらで物語を終わらせようと思います。


その後、滞納者田中から1泊2万円のホテル代を請求され

(30日分×2万円=60万円)


田中が雇った弁護士からは、

1、家財道具の損害金(時計や貴金属、ブランド物など)として2000万円

2、慰謝料として200万円

以上の請求が届いた。

当然、この様な金額は飲めないと突っぱねたところ、

相手方は裁判で白黒つけるとして訴訟を提起


数度の法廷を経て、裁判官は和解を勧告

最終的に損害金+慰謝料として300万円を支払うことで和解


300万円の慰謝料も痛いが、

大家にはまだ負担しないといけない費用が・・・

それは弁護士費用

請求額2200万円に対して、弁護費用が220万円

それに2200万円から300万円に減額が成功したので、

1900万円の10%=190万円の成功報酬

大家ユキの負担額は770万円!


どうです?

この物語は非現実的?

それとも現実的??

自分には関係ないなんて考えていると、

足元すくわれちゃいますよ


最後にもう一度書きますね

最近のヤクザは弁護士を使って請求してきます。

しかも、キッチリ訴訟も打ってきます。

これなら暴対法に引っ掛からず、

正当に強請りタカリできますからね!

気をつけてください。


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フィクション物語

トラブルに巻き込まれた大家ユキ

フィクションで文章を書いています。


前回の続き

警察署で何の解決法も得られず、

ただ刑事さんに言われた言葉は、

『何かあったら110番してください』

何かあってからじゃあ遅いんだけど・・・

そう思いながら帰宅することに・・・


翌日の早朝(朝8時)

ピンポーン♪

自宅のチャイムが鳴る

もしや、昨日の元滞納者である田中(仮名)かしら?

ドア越しに見てみると

田中ともう一人見慣れぬ男性が立っている

田中もそうだが、もう一人の男性もとてもじゃないが、

普通の一般人には見えない服装をしている。

ドンドン!ピンポーン♪ドンドン!!

大家さんーー!!

田中です!!

盗んだ品物を返してください!!!

大家さんーーー!!!

盗んだ品物を返してください!!!!!

恐怖を感じた大家はすぐに電話を取り110番通報

10分ほどでけたたましくサイレンを鳴らしたパトカーが到着し

2名の警察官が到着した。

警官:どうされました?

大家:朝から2名の男性が大声で叫んでいるんです!!

田中:叫んでいるなんて失礼な

   ちゃんと証拠にスマホに動画を撮っていますから

   お巡りさんも是非見てください。

警官:うーーん、呼びかけているだけですね

田中:そうでしょ?

   大家さんが私の荷物を盗んだので、
  
   今日は弟分を連れて私の荷物を引き取りにきたんですよ

警官:大家さんと話し合いはしたの?

田中:話し合いも何も、訪問したら110番されるだけで、

   一向に話しも聞いてくれないんですよ

警官:(大家に向かって)あなたもキチンと話し合いをしないと解決しませんよ

田中:そうですよ、話し合いをしないのなら、

    今ここで貴方を窃盗で逮捕してもらいますよ

大家:でも・・・

警官:まあ、なにかあれば110番していただければ直ぐに来ますから、

    まずは当人同士話し合ってください。


こう言い残し、警官たちは立ち去ってしまった・・・


田中:やっとお話しができますね~

    お巡りさんも言ってたように、私は何も違法なことは事はしていませんよ

    貴方も大人ならキチンと筋の通った話しをしませんと!

大家:どうすればいいんですか?

田中:まずは泊まるところをお願いしますよ

    貴方が私の部屋の家財道具を盗んでしまったのと、

    部屋のカギ私に無断で交換しているせいで、

    私の部屋で寝ることが出来ず、

    昨日はしかたなく野宿するしかありませんでしたよ

    貴方は野宿したことあります?

    みじめでつらいですよ~野宿は

大家:スミマセン・・・

田中:とりあえず私の部屋のカギをください。

    以前と同じように住み続けたいんですよ

大家:それは・・・・

『※=心の声』

※え?この人を又私のアパートに住まわせるの???

大家:少し考えさせてください。

田中:考える?じゅあ、私にまた野宿しろと言うのですか?

大家:・・・・

田中:大家さん、あなたは人をなんだと思っているのですか?

    貴方も一緒に公園で野宿したら考え方も変わるんじゃないですか?

    分かりました。

    貴方にも私の辛さを感じてください。

    それから考えてはどうですか?

大家:・・・・どうしたらいいんですか?

田中:今日の夜8時に迎えに来ますから一緒に野宿しましょう

大家:そんなこと出来ません!

田中:はあ?そんなことって言いました?

    私は現にきのう貴方のせいで野宿しているんですよ?

    それを貴方は、そんなことと罵りましたね?

大家:いえ、そんなつもりでは・・・・

田中:では、どんなつもりで罵ったのですか?

    私がみじめだから公園で野宿するのがお似合いとでも言いたいのですか?

大家:とにかく弁護士さんに相談しますので、今日のところはお引き取りください。

田中:帰る家を奪われているんだから、引き取り様がないんですけど?

大家:では、とりあえずホテルにでも宿泊してください

田中:その宿泊費は誰が払うんですか?

大家:それは私が支払いますので!

田中:そうですか、それではお言葉に甘えさせていただきますね

    なにせ野宿はつらいですからね

    あっ、この会話は録音させていただいてますのでご了承ください。

    もちろん大家さんも録音していただいて構いませんからね

    お互い後で言った言わないとなると気分が悪いですからね(ニヤ(`∀´)


どうしよう・・・

とりあえず保証会社さんに電話してみよう


大家:1年ほど前に追い出してもらった田中と言う方が、

    いきなり家に来て、家財道具を返せと騒ぎ立てたんです。

保証:え!そうなんですか!

大家:私怖くて怖くて・・・

保証:分かりました。今後何か言ってきたら当社まで連絡するように言ってください。

    当社からも田中様に連絡入れてみます。

大家:よろしくお願いいたします。


程なくして保証会社から電話が・・・


保証:田中様とお話しさせていただきました。

    結論から申し上げて、当社では今後のサポートは致しかねます。

大家:え!?どういうことですか!!

保証:田中様は留守の間は逮捕されていたという事実が判明しました。

    そのため、保証契約第00条0項に基づき契約は解除となり、

    弊社といたしましては免責事項となり、

    契約外のトラブルとして対処いたしかねます。

大家:そんな・・・・

保証:大変申し訳ございませんが、失礼させていただきます。


保証会社を頼りにしていた大家ユキにとっては予想外の返答で、

どうしていいか分からず藁をもすがる思いで

客付けした仲介業者に相談することに


さっそく、店長さんの肩書きがある中年の男性が応対され、

仲介:そうですか~、それは大変ですね

    そういう事なら良い弁護士さん紹介しますよ

大家:どういう弁護士さんなんですか?

仲介:なかなかのやり手ですね

大家:費用などはどうなんでしょ?

仲介:まあまあなんじゃないですか?

※なんか曖昧な返事ばかりだな・・・

大家:今までどんな事件を扱っているんですか?

仲介:何でも大丈夫と言ってましたよ

大家:ドコに事務所があるんですか?

仲介:えーーと、ちょっと待ってくださいね

    今パンフレットを持ってきますから

※え?今まで仕事を依頼したこと無いの???

仲介:コチラの弁護士事務所ですね

    凄く立派な事務所でしょ?

大家:先生とお話ししたことあるんですか?

仲介:私はないんですけど、会社ではありますよ

※話したこともないのに”良い”とかどうして分かるんだろ??

仲介:こちらか先生に連絡入れておきますから

    直ぐにでも相談に行かれたほうがいいですよ

大家:わかりました。お願いします。


一刻も早くトラブルから抜け出したい大家ユキは、

仲介業者の紹介する弁護士事務所へ相談に向かった


弁護士:あ~、これは悪質ですね

     相手はプロの強請り屋です。

     貴方一人ではとても立ち向かえる相手ではありませんね

大 家:どうしたらいいんでしょう?

弁護士:私にご依頼いただければ、今後の相手との交渉はコチラで対処します。

     もしそれでも言ってくるようなら接見中止命令などの措置命令を裁判で取ります。

大 家:助かります・・・・

     それで費用のほうは・・・

弁護士:大変特殊な案件になりますので、

     着手金60万円と弁護費用として相手が請求してきた金額の10%

     もし、減額に成功したら成功報酬として減額された金額の10%をお願いします。

大 家:はい分かりました・・・

※少し高い気もするけど、相場なんてわからないし・・・


弁護士に対応を依頼した大家ユキ

これで全て解決してくれるのだろうか?

さあどうなる?大家ユキ!

つづく




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質問コーナー『入居者逮捕と保証会社』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:ユキ
件名:家賃滞納者逮捕による対応について
--------------------------------
必殺さま
いつも拝読させていただいており、とても助かっています。
以前の参考記事も確認したのですが、自信がないので確認させて下さい。

現況は以下になります。
・滞納は約半年以上
・保証会社の調査では、本人や緊急連絡先と一切連絡とれず、
 ライフラインが未使用(解約)の状況で、近日中に荷物撤去&保管手続きor強制執行手続きを進める予定。
・但し、本日警察署から私に賃借契約書の情報提供を求められた関係で、
 入居者が逮捕された可能性があることが判明しました
 (警察署ははっきりは教えてくれません)。

入居者の逮捕時には家賃保証が効かないのは過去のブログで把握していますが、
現時点では逮捕されているか未確定であることから、出来ればこの情報は保証会社に伝えず(知らないことにして)、
近日中に予定している荷物撤去&保管手続きor強制執行手続きを見守りたいと考えています
(保証会社にサポートを打ち切られて自分で対応するのが怖いため)。
逮捕と判明した場合には、保証会社から事後に撤去費用や、
また強制執行の費用を私に請求されたりするものでしょうか。

必殺様ならどのように対応するか、ご教示いただけますと助かります。

よろしくお願い致します。

--------------------------------
お答えします。

うーーーーーん

非常に厄介ですね・・・・

基本的な情報として、

質問者さんも書いていますが、

入居者が逮捕された場合は、

保証会社は一方的に保証会社を打ち切って

一切の家賃保証、一切のサポートはしてくれません。

理不尽とは思いますが、保証会社に必ず記載されており

ほぼ全ての保証会社はその様な対応を取るようです。


そこで、問題となるのが今回の様な事案なんですよね・・・

大家は入居者の逮捕を知ってしまった、

しかし、逮捕の事実を保証会社に伝えると、

保証会社は手のひらを返したように契約を打ち切る・・・


では、考えられる傾向と対策を書いてみます。


1、保証会社に逮捕の事実を伝えない場合

まず、保証会社に大家が入居者の逮捕を知っていた事実はバレません。

なぜなら、最近は警察も大家への事件照会をしなくなった様な気がします。

プライバシー保護のため?ですかね??

詳しいシステムは分かりませんが、

敢えて大家側に聴かなくても、警察側で調べられると言ったことでしょうか?

それはさておき、

大家の貴方が、逮捕の事実を知ったなんて記録はどこにも残ってませんし

警察も大家への照会は、あくまで捜査協力ですので、

外部に漏らしたりすることはありません。


当然、大家が知っていた事実はありませんので、

後で返還請求されるようなこともありません。


2、保証会社に逮捕の事実を伝えた場合

それでは契約書00条に書いておりますように、

保証契約はこれで終了となります。

Q:あとはどうすればいいのですか?

A:弁護士さんにお願いされてはどうですか?

Q:保証会社さんは何もしてくれないのですか?

A:申し訳ございませんが、契約は解除となりましたのでお手伝いできません

Q:私は保証会社さんが全て保証してくれると仲介業者さんに聞いて加入したんですよ

A:入居者様が逮捕されますと、保証免責となっております。

Q:じゃあ私はどうすればいいのですか?

A:弁護士さんに相談されることをお勧めします。

終始、他人事になります。


こう考えると、

保証会社に伝えないほうが良いような気もしますが、

ここで一番重要なのは、

今後の保証会社の対処法なんです。


保証会社が法的手続きに基づいて、

適正に裁判にて家財道具の撤去を行なうのであれば問題ないですが、
(明渡し訴訟→荷物撤去の強制執行)

入居者と連絡が付かないとの理由で、

勝手に荷物を搬出し、倉庫に保管する。

これは非常に危険な行為で、

数年後に出所してきた入居者から多額の損害賠償を請求されることもあります。

※実際、私の読者さんで、保証会社が荷物の搬出をして
  数年後に数千万円の請求をされている大家さんもいます。

知ってました?

今時のヤクザはオイコラなんて言いません。

冷静に理論的に、そして最後は弁護士を使って金銭を請求してきます。

もし私が逆の立場(逮捕された入居者)なら

数年後に出所後、自分の住んでいたアパートの登記簿を上げて

所有者を調べ、夜の9時ごろに大家宅へ行きます。

大家:はい。どちら様ですか?

滞納:00アパート00号室に住んでいる田中(仮名)です。

大家:何か用ですか??

滞納:自分の部屋に行ったら、部屋の荷物を盗まれているんです!大家さん知りませんか?

大家:そのことでしたら保証会社に言ってください。

滞納:はあ?保証会社は関係ないでしょ?

   私と大家さんとの賃貸契約ですよね?

   それ以前に、私の荷物を盗んだんですか?

大家:全て保証会社さんにお願いしてますので・・・

滞納:そんな事より、俺の家財道具はどうなっているんだ?

   今日寝るところもないんだぞ!!

大家:これ以上騒ぐと警察呼びますよ!!

滞納:おう!呼べや!!!


大家は警察へ110番


警察:どうされました?

滞納:大家が俺の荷物を盗んだんです。

警察:大家さん、どういうことですか?

大家:家賃を払わなかったので、保証会社が荷物の撤去をしたんです。

滞納:鍵は大家さんが持ってるんだよね?

大家:保証会社さんが貸してくれと言うから・・・

滞納:お巡りさん聞いた?ドロボー(保証会社)にカギ貸しおいて自分は知らないと言ってるよ

    逮捕してよ、ブランド品のカバンとか時計を盗んでいるんだからよ!

警察:裁判手続きはしなかったの?

大家:保証会社に任せていて、その辺はわかりません。

警察:あなた大家でしょ?自分のアパートのことが分からないでは通りませんよ

滞納:じゃあ俺に大家の家を調べさせてよ

   俺の部屋にも勝手に入って、荷物盗んでいるんだからよ!

警察:まあまあ

滞納:まあまあじゃねえよ!!

   俺の財産を盗んだ奴がココにいるのに許せるかよ!

   コイツ(大家)を逮捕しないなら、俺は自分を守るために大家の家を調べるぞ

警察:そんなことしたら、住居侵入になるぞ

滞納:はあ?、ドロボーから俺の財産を取り戻すのに逮捕するってどいうこと?

   逮捕するなら大家だろが!!

※収集がつかなくなり警察署で事情を聴くことに

警察:うーーん、滞納があるからと言って勝手に荷物を処分するのは不味いね・・・

大家:でも、保証会社が勝手にしたことで・・・

警察:しかし、アパートの鍵は誰が管理しているの?

大家:私です。

警察:じゃあ、貴方が田中さん宅の鍵を保証会社さんに貸したんだ?

大家:そうです。でも何も知らなかったんです。

警察:荷物を撤去したのは知ってるの?

大家:後で保証会社さんに聞きました。

警察:荷物の撤去をしたことは知っているわけだよね?

大家:はい・・・

警察:鍵を貸し出す際も、荷物を撤去する旨は連絡あったの?

大家:えーーと、家賃を滞納して連絡も取れないので、

   荷物を運び出すとは言ってました。

警察:そうなると、貴方も部屋の家財道具を撤去する事実は知っていたんだね?

大家:でも、家賃滞納していて連絡も取れないと言ってましたし、

   保証会社さんに全てお任せしていますので・・・

警察:あのね、第三者から見たら、大家さんが業者(保証会社)と結託して、

   荷物を勝手に運び出したとみられますよ

   業者(保証会社)に任せていたから自分は関係ないは通りませんよ

大家:どうしたらいいですか?

警察:弁護士さんにでも相談するしかないんじゃないかな?

大家:・・・・


さあ大家ユキの運命は??


※フィクションなんですけど、どうしましょ?続けたほうがいいですか?


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シャワー水栓交換

10月末で退去が2件あり、

さっそく物件チェックをしていると

DSCN0962.jpg
ユニットバスの水栓がアチラコチラから水が漏れているのを確認しました。

これが1箇所2箇所ならパッキン交換で終了なのですが、

DSCN0963.jpg
まずは、シャワーとカランの切り替え部分不良で、

カランにしてもシャワーから少量の水が出てしまう

DSCN0966.jpg
カランの根元から水漏れ

DSCN0967.jpg
シャワーヘッドの付け根から水漏れ

しかもシャワーヘッドのメーカーは大阪ガス

そんな製品のパッキンなんて売ってないでしょう・・・

DSCN0964.jpg
ハンドル部分からも水漏れ

しかも、この水栓メーカーはMYMで、

MYMは特殊な構造で、一般のパッキンが使えなく

しかも倒産しているので、部品が割高なんです。

※一応KVKが部品供給しています。


そこで、本体交換にチャレンジしてみました。

※チャレンジと言っても3回目ですので、ある程度はなれています


水道の元栓を閉めて

ユニットバスの点検口を開けます。
DSCN0968.jpg

給水の塩ビ管を塩ビカッターで切ります。
DSCN0971.jpg
これです↑

DSCN0969.jpg

切ったらシャワー水栓本体を外します。

その際使用するのがコレ↓
DSCN0972.jpg

本体を外したら、新しい水栓の接続です。

本体を据付て
DSCN0970.jpg
給水塩ビ管にフレキ管と接続する用の接続パーツを接着し接続します。

DSCN0974.jpg
ハイ出来上がりヾ(・∀・)ノ

細かいポイントは他にもあるのですが、

そんなに難しい作業でもありません。


しかし、ある程度のコツは必要ですので、

一度は業者さんに交換をお願いして、

交換技術をガン見するのも良いと思います。


自分で交換出来るようになれば

これだけで作業費2万円が浮きますよ!


参考になれば幸いです。



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必殺バーベキューキャンプのお知らせ

12月の予定なのですが、

次はキャンプバーベキューツアーを予定しています。

キャンプと言っても大人ですので、テントを張っての本格的なものではなく、

バンガローを借りてのお手軽キャンプです。
bungalow1.jpg

でも、バンガロー前でバーベキューをしたり
bungalow3.jpg

夜は、川を掘って作った露天風呂に行ったりと
kawayu_onsen.jpg
結構楽しそうです♪

1泊での旅行になるのですが、
bungalow-bed.jpg
もちろん女性は女性専用のバンガローを用意していますのでご安心ください。

開催概要は

平成27年12月12日(土)から1泊

場所:和歌山県川湯温泉

費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円~5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名~25名程度を予定しています。

今回は12月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね!
(バンガローですので、人数調整が簡単なため)

応募フォーム
https://ws.formzu.net/fgen/S48588448/

※人数が集まらない場合は開催中止になることもあります。


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Author:必殺大家人
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