自主管理大家の日々

気になる記事を見つけたので紹介します。

赤鬼荘で有名な渡辺よしゆきさんの記事で、

大家を騙す悪徳入居者というのがありました。


非常に腹立だしい内容で、

大家の私にすればとんでもない話です。


問題の記事はコチラ


しかし一番の問題は、

ビジネスジャーナルという、そこそこメジャーな媒体で、

『実録！賃貸物件の家賃を大幅値引きできた！不動産会社との“意外”な交渉術とは？』

と、煽ったタイトルをつけて

さも、不当な要求が通ったことを誇らしげに語っていることです。


ありもしない心霊現象をでっち上げ、

更新料の支払拒否や家賃の減額交渉をしていく・・・


これって、買ったケーキに髪の毛が入っていたと難癖をつけて

代金を騙し取る卑怯な奴とドコが違うんですか？


百歩譲って、イチ個人がこんな詐欺まがいの手口を個人のブログなどで公表するなら

世の中低俗な人間もいるよね～、で終わりですが、

こういう記事って公表される前に、

編者集者や周りの人間の目に触れますよね？

文章を読んでみて、この記事のドコに正当性があるのだろう

編集部のだれかが、これは反社会的行為だって気付かないの？

それともその周りの人間も同じ水準ってことかな？


そもそも家賃交渉をするのであれば、

もっと効果的な方法は幾らでもある。

なぜなら、大家側からすれば、

家賃滞納もなく、近隣トラブルなどもない

そんな『上得意様』は逃がしたくないと考えるものである。

こんな姑息な手段を使って大家側から煙たがられる『迷惑な入居者』に成り下がる必要はどこにもない


私なら『こんな時代だから正攻法でお願いする家賃値下げ交渉術』って記事書くよ


筆者及び編集者はビジネス云々より、

まずは道徳の勉強から始めていただきたいものである。


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入居者さんより、台所の排水が流れにくいとの連絡があり行ってきました。

台所に水を流してみると、

完全に詰まってはいませんが、確かに流れが悪いです。

こんな時は～

ピーピースルー♪

業務用のパイプスルーで劇薬です。

劇薬だけあって超強烈で、

使用方法を間違えると塩ビパイプ破損したり、

手などに付くと、焼けるように痛いです。

以前の失敗から私は一旦バケツでピーピースルーを水で溶かし

液体にしてからパイプに流し込みます。


流し込んだら１０分～１５分待ち


専用の貫通ツールでポコポコします。

そうすると濁った水（油カス？）が溢れてきて

ゴボゴボと音を立てて貫通します。


約３０分程度の作業で終了です。

台所の詰まりなどは９割がたこの作業で貫通しますね

これで貫通しなければ、専門業者さんにお願いしています。

この程度の作業で、

業者さんに頼むと１万５千円～２万円程度になります。


参考になれば幸いです。


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昨日のことだが、

１７時頃に携帯が鳴った・・・


もしもし○○警察です。

○×マンションの件で連絡させていただきました。


０００号室の島村さん（仮名）の親戚の方より連絡があって、

数日前に送った宅急便が帰ってきていて

携帯電話に何度連絡しても応答がなく

心配になって警察に連絡があったんです。


警察官を部屋に派遣したところ、

電気メーターは回っているが応答がなく、

郵便受けにも郵便物が溜まっている状況で、

室内の安否確認をしてみたいのですが・・・


必殺：わかりました。すぐにカギを持って伺います。

現場で警察官が待っていますので、よろしくお願いします。


こんなやり取りが交わされました。

うーーーーん

間違いであってほしいのだが・・・


念のため賃貸借契約書とカギを持参し、現地へ向かうことに


契約内容を見てみると

今年の７月に入居の６０代男性

年金暮らしの一人暮らし


前回の入金は９月２６日（１０月分家賃）

連帯保証人は付いておらず、

保証会社に加入


まだ入居間もないな・・・・

そうこうしているうちに現場マンションに到着


マンションには制服警官二人が待っており、

さっそく島村さんの玄関前へ


特に死臭はしない

※腐乱している場合、玄関前でも死臭が漂う


電気メーターを見ると、明らかに在宅の回り方をしている

軽くノックをしたのち、

警察官立ち合いの元、合鍵でドアを開けてみた・・・・


玄関から室内を覗いたところ、

室内の蛍光灯が点灯されたままなのが見えた


※あ～、死んでいるな・・・そう直感した。


警察官が入居者さんの名前を呼びながら、

一歩室内に入ったところ


警官：あ、死んではるわ・・・


警察官の方越しに玄関先を見てみると、

やせ細った真っ白な足が見えた。


足は明らかに生気を失っており、

素人の私が見ても、生きている人間のものではないと感じた。

※必要以上に遺体を見ても無意味なので、それ以上は見ないようにした。


入居者さんが亡くなっていたとのことで、

まずは救急車を呼ぶとのこと、

死亡確認が必要らしい


その間に契約内容、家賃の入金状況、近隣トラブルなどの事情聴取が始まった。


この時点で時間は１８時前

ちょうど住民が帰宅してくるような時間である。


大家の私がコノ場で警察官から色々聞かれるのは非常にまずい

なぜなら、私のことを知っている住民も大勢居り、

必ず、「大家さん何かあったの？」と聞かれるんです。


ちょうど隣の部屋が空き室だったので、

そこに警官を招き入れ、話しをすることに


自分の氏名年齢住所電話番号を聴取され

亡くなられた入居者さんと面識があったか？などを聞かれる


ただ、私はこの入居者さんと一度もあったことも話したこともない

なぜなら、家賃の遅れもなければ、修繕修理なども特になく

近隣からのクレームなども無かったので、

特に接触する機会が無かった。


一通り事情聴取が終わったころに救急車が到着

救急隊が心電図などの機械で遺体の心臓が本当に止まっているのか？を

データー（紙）に記録している様で、

その紙を警察官に渡し、救急隊は現場を後にした。


その後、所轄の刑事さんが到着し

事件性が無いかの確認をはじめた・・・


中から鍵も掛かっており、

室内も荒らされた形跡がないため、

おそらく事件の可能性は無いだろうとのこと

一安心である。


刑事さんからは、

遺体は本日警察にて引取り、

遺族を探して連絡するように伝えるとのことでしたので、

今日のところは引き上げました。


あとは、遺族が名乗り出れば遺品の引取りをお願いしますし

名乗り出なければ、大家側で家財道具の処分をします。


亡くなった方の戸籍で相続人を探し出して請求することもできるのでしょうが、

そこはケースバイケースで対応する予定です。


基本的には保証人では無い訳ですから、

相続だから支払えと言うのは如何なものか・・・とも思うんです。

※この方は年金生活だったので、幾ばくかのお金は所持していたものと思われます。
　遺族が居なければ国庫に入るだけですから、家財道具の処分費くらいもらえないか遺族と交渉するつもりです。
　これが生活保護者ならキッパリあきらめます。


こんな自主管理大家の日々でした。


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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:コンキツ
件名:リフォーム詐欺しの件
--------------------------------
必殺先生へ
毎度お世話様です。
必殺先生のブログ毎回楽しく拝読しておりります。
前回のご指摘ありがとうございました。
今回はリフォーム詐欺師の件でお知恵をお借りしたいと存じます。
前回雨漏りの件の続きになりますが私が５年前に最初に購入しました
築２０年のＲＣマンションをこの人物へ大規模修繕を依頼しました。
５年ほど経過した現在に屋上防水が陳腐だったため各部屋から雨漏りが発生しております。
その件を早急に直すように電話をしても最初は電話に出てくれましたが今では無しのつぶてです。
この人物は５年間に４か所も会社名や会社の住所を変えていく人物で私はリフォーム詐欺士だと思ってます。
弁護士を経由してこの人物を裁判で訴えて補修代金を支払わせたいと思ってますが、
内容証明書をこの人の会社へ送ったところで新たな会社や住所を移動させて身柄をかわされる事が予想されます。
彼の現在の会社名と住所は調べることができたのでわかってます。
彼の現住所に内容証明を送りたいのですがどうやって調べたらよいか何か良い知恵をお借りできればと思います。
ちなみにこの人物は当初リフォーム会社の代表取締役を名乗ってましたが、現在はコンサルティング会社の所長を�
>>h$C$F$*$j$^$9!#8=;~E@$G$N2q$H2ql=j$K$"$j3hF0$7$F$$$k;v$r3NG'$7$^$$$7$?!#←本当の文字化けです
探偵を雇う事も考えてますがなるべく安価に調べたいのでよろしくお願いします。
--------------------------------
お答えします。

うーーーん、詐欺師ね～

正直言って詐欺師からの回収と言うのは難しいですね・・・

と言うのも、私が回収に長けていると言っても、

それはあくまでも債務者に少しでも支払う気があって、

その方をその気（払う気）にさせると言うだけで、

そもそも騙す気満点の詐欺師は、そんな心を持ち合わせていないですよね・・・


まあ、ダメ元で債務名義を取得し

相手の銀行口座を差し押さえる・・・・

うーーーん、

でも現実的には、いろんな意味で難しいです。

１、債務名義を取るために裁判をするのですが、
　　弁護士を雇います？＜金が掛かる

２、詐欺師の銀行口座をどうやって調べる？
　　興信所を雇います？＜金が掛かる

必ず回収できるのであれば経費をかけてする価値はありますが、

回収できるかどうか分からないのに経費を掛けてもね～

うーーーーーーーーーーーーーーーーん

どうなんだろ？

私ならダメ元で債務名義（裁判）まで取り合えずやってみます。

出来ることなら、法人と個人両方の債務名義が欲しいところですね

債務名義があれば、忘れた頃に波状攻撃で銀行差し押さえを狙ってみたり

督促状を永遠と出したりと嫌がらせを繰り返します（合法的に）


結論

回収できるかどうか分からない案件に経費を掛けても無駄ってことです。


あまり参考にならないアドバイスで申し訳ありません


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きのうのブログで、

住民票を動かさない夜逃げ者（滞納者）に対し、

役所に住居不居住の通報をして職権にて住民票を消除する手法を書きました。

いわゆる職権消除っていうやつです。


職権消除されたので、夜逃げ者は住民票登録が消滅してしまい、

生活保護などの手続きの際にどこかで住民票登録をしなければならなくなり、

それを本籍地の戸籍の附票で追いかける回収手法です。


そこで二名の読者さんより以下の質問がよせられました。

＞＞本籍地の戸籍の附票とは考えましたね〜
＞＞ただ最近は本籍地が書いてないのでわからない事が多いですよね。
＞＞どうやって調べているのでしょうか？？

＞＞必殺さんは入居時に戸籍がどこにあるか確認されているんですね？
＞＞そうでないとこの手は使えないですよね？私も申込者の属性によっては今後、
＞＞戸籍が記載されている住民票の提出を求めようかと考えてます。

そうなんですよ、

このお二人は回収の経験者ですね！！

非常に良いところに気付いています。


そもそも債務者の本籍地が分からないと、

この（職権消除）のテクニックが使えないと思いますよね？

以前なら免許証にも本籍地の記載がありましが、

数年前から本籍地は記載されなくなりました。


実は、そんな心配は無用なんです！！！

通常、我々債権者が債務者の住民票を請求する際には、

本籍地記載の住民票は請求できません。


しかし！

職権消除された場合と
債務者死亡の場合は
本籍地記載の住民票が請求できるんです！！
↑
ココ試験にでますよ！！（なんのやねん！！）


マニアでしょ？ゞ(￣ー￣ )

こんなテクニックを日々研究しています。

※他にも他人の財産を調べる方法や、
　　社会的地位を調べる方法など研究しています。

もちろん全て合法です。

※非合法は結局高くついて割りに合わないんです。


こんな回収テクニック記事を書くと

人権侵害だの

ストーカーだの

生活保護者を追い詰めるなだのと

批判のコメントを書いてくる奴がいますが、

どんだけ｢ゆとりっ子｣なんだよ

家賃を払わず逃げた人間に請求して何が悪いの？

生活保護で家賃が支給されているにもかかわらず、

私的に使い込んだ奴を追い込んで何が悪いの？

食い逃げした奴を追いかけて何が悪い？

ふ・ざ・け・る・な

自分の財産を守るために権利を行使してるんじゃ！！

少し興奮してしまいました・・・・ ( ・ω≦)


参考になれば幸いです。


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退去後（無断退去）に行方をくらませていた元住民

ついに住民票が動きました！！

しかし、住民票の移動先は、

三重県津市！

大阪からだと近鉄特急で１時間ちょいの距離です。


まずは、コノ住民の経緯を書きます。


平成２１年４月に地元不動産仲介業者を通じて入居

家賃３万５千円の１Ｋ（築古マンション）

保証人は居ないので、保証会社付きで入居したのだが、

まもなく保証会社倒産・・・

当初は家賃の遅れも無く順調に入金があったのだが、

平成２２年年末頃から滞納が始まり、

何度も何度も訪問したり電話したりと督促するが、

その度に言い訳言い訳で不履行ばかりで話しにならない


ついに滞納額が２０万円を超えた辺りで強制退去の話しをしていたところ

いきなり入居者より電話があり、


入居：もう引越ししましたので

必殺：はあ？どういうこと？？

入居：鍵はポストに入れておきました。

必殺：滞納家賃はどうするの？

入居：闇金に今の住所がバレテしまい逃げないとダメなんです。

必殺：今どこにいるの？

入居：もう時間がないので失礼します（ガチャ


折り返し何度リダイヤルしても電話に出ることはありませんでした。


その後、数ヶ月に渡り携帯に電話をし続けたのですが、

１度も電話に出ることはありませんでした。


とりあえず住民票を取得してみると、

確かに２２年秋口に住民票の移動を居住していたマンションに移しています。


おそらく金融業者（闇金）も住民票をみて追いかけてきたんじゃないでしょうか？

※移動前の住所は所謂ドヤ街です。


じゃあなぜ住民票を動かしたのか？ですが、

これは、後に判明したのですが、

入居者は生活保護を受給していたようで、

そのために現住所に住民票を動かしたのでしょう


ただ滞納者は、その失敗（住民票を動かしたこと）を学びましたので、

次の住所には中々住民票を動かさないと思われました。


現に２３年・２４年・２５年と約３年待ちましたが、

私のマンションから住民票は動きません。


うーーーん、

ココで必殺技｢職権消除｣～を発動

役所に、住民票住所にはコノ人物は住んでいないので

法律に基づき職権にて住民票を削除してくださいとお願いします。


すると数ヵ月後には住民票は職権で消されて、

この方（夜逃げ滞納者）は、住所不定（住民票不定）となるわけです。

※もちろん合法です。


ここでまた数年待ちます・・・

ココからは住民票でなく本籍地の戸籍の附票で追いかけます。

そうすると、日本全国どこかで住民票登録すると、

附票に記載され、またそこから住民票を追いかけることが出来るんです。


平成２６年動き無し

平成２７年ついに動きが！！！

それが三重県津市だったんです。


ここで、皆さんは住所が判ったんなら滞納者宅に突撃すべきじゃ？

って考えますよね？


でもね

相手はお金無い無いちゃんなんです。


イキナリ訪問しても言い訳の嵐にで、

結局は口約束の分割払いになるのがオチです。


しかも留守だった場合は、話しすら出来ません。

※これがカイジの様な世界なら地下労働施設に拉致するとかなんでしょうけど、
　当然ながら、私にはそんな組織はありません。


そう考えると、

１、調停を申立て話し合いの場を設ける

２、調停に出席しなければ、それを攻撃の材料に自宅へ突撃する
　　
　　滞納者は色々な言い訳をするだろうが、

　　話し合いの場（調停）を無視しておいて、そんな言い訳聞くか！と一喝できる。

こんな感じで回収を考えています。


ということで、調停＆自宅突撃を見たい方は、

平成２７年１１月２０日（金）

三重県津簡易裁判所

費用無料

ただ、調停はやり取りそのものを見れるわけではありませんので、

遠方からワザワザ来られるほどのモノでもはありません。

近くにお住まいの読者さんで、ヒマだから行ってみようかな？程度でいいと思います。

参加希望の方は、ブログ右にある連絡メールにて連絡ください。

折り返し集合時間などをご連絡します。


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今年８月に逮捕された入居への明渡し裁判が行なわれました。

※前回までの流れはコチラ

国選弁護士と退去に向けての話し合いをしていたのですが、

結局、ノラリクラリと話しが進まず、

結局訴訟を起していました。

第１回口頭弁論前に入居者（被告）から答弁書が届き、

そこには、事実を全て認める旨が書かれていました。

これが重要で、被告側から答弁書が出ていなかったり、

訴状が公示送達（被告が訴状を受け取らない場合）などになった場合には、

裁判官は事実確認を厳格に行なおうとするため、

原告に詳しい資料の提出を求めたり、

原告に宣誓供述をさせたりと、

１度の口頭弁論では中々判決を出そうとしません。


今回は、答弁書で事実関係を全て認めていますので、

裁判官も話しが早く・・・


裁判官：被告は逮捕されてるんだね～

必　殺：そうなんです

裁判官：出てはこないの？（執行猶予はないの？）

必　殺：実は２年ほど前にも私のアパートで逮捕されて実刑になっているんです。

　　　　　再犯ですので実刑間違いないと思います。

裁判官：何やったの？

必　殺：酒乱でスナックなんかで暴れるんです。

裁判官：酒乱か～、生活保護もろて酒呑んで暴れる・・・

　　　　　どうしょうも無い奴やな（笑

裁判官：では、この場で判決を言い渡します。

　　　　　主文、被告は部屋を明渡すこと。金００万円支払うこと

　　　　　この判決は仮に執行することができる

こういった場合は、仮執行が付きにくいのですが、

今回は仮執行も付きました。

※仮執行とは？＞自分で調べてね！

もし仮執行が付かなくても２週間の猶予期間（控訴期間）が過ぎれば強制執行が出来るのですが、

今回の様に、部屋の明渡しが目的の強制執行の場合、

仮執行が付くだけで２週間早く明け渡しが完了できます。


次回ブログは強制執行の現場へご案内～の予定です。


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先日ブログで書いたうれしい夜逃げですが、

少し動きがありました。

保証人に家賃滞納の請求書を郵送したところ、

今朝方、保証人さんより連絡があり、

３ヶ月家賃滞納をしているとのことだが本当なのか？

本当なら直ぐに借主に連絡を取り、必ず支払わせるとのこと

声の感じは頼りない感じの中年男性ですが、

家賃滞納に対して恐怖心があるようで、

家賃は絶対払わなければならないもの！と叩き込まれている様子です。

そこで、家賃滞納の現状を伝え、折り返しの電話を待っていたところ、

滞納者（契約者）本人から連絡があり、

滞納者：家賃の件で連絡しました・・・

必　殺：どうなってるの？約束しても支払わないし

滞納者：もう部屋を明渡しますので許してください。

※実はきのう、契約者、保証人（女）、保証人（男）全ての住民票を取得し、
　住所の流れを読んでいました。なぜか半年ごとに引っ越しているんですよね・・・？？
　どういうことだろ？？？

必　殺：電話じゃ何だから今から会える？

※直接会ってカマシを入れとくか・・・

滞納者：いや、あの・・・・

※この滞納者は非常に臆病な様子

必　殺：会って話さなあかんやろ？

滞納者：ちょっと電話変わります。

※ここで、同居のヤクザ調の方にバトンタッチ

ヤクザ：保証人に連絡入れんといてほしいんやわ！

必　殺：イヤイヤ、家賃滞納してるから請求しとるんですわ

ヤクザ：はあ？俺が払うからエエやろ？

必　殺：払ろうてくれるならどなたでも構いません

ヤクザ：そしたら、今後二度と保証人に連絡せえへんと約束してくれ

必　殺：そんな約束できるわけありませんやん

　　　　　溜まってる家賃を払ろうてもろたら、それで終わりですやん

ヤクザ：だから、それは俺が責任もつを言うてるやろ？

必　殺：ほな、今から精算してもらえます？それで終わりですわ

　　　　　保証人や何やとややこしいこと言いませんがな

ヤクザ：いや・・・分割でお願いしたいやけどな・・・

必　殺：それなら、お宅が約束守って払うんなら、保証人へ連絡なんかしまヘンで

ヤクザ：ホンマに連絡せえへんのやな？

必　殺：お宅が支払の約束を守るなら私も約束は守りますがな

ヤクザ：ちょっと頼みがあるんやけどな

必　殺：なんです？

ヤクザ：約束守るから、保証人を外したってくれへんか？

必　殺：払いが終わるまで無理です。

ヤクザ：なんや？ワシが信用できへんのか？

必　殺：信用するわけありませんやん

　　　　　ウチとお宅で今まで何か信用ある取引しました？

　　　　　なんの信頼関係もないのに信じろって言うほうが無茶ですわな

ヤクザ：そりゃそうやな・・・

必　殺：そうでしょ？

　　　　　キッチリ支払ってくれたら、連絡なんかしませんやん

　　　　　男の約束ですわｗｗ

ヤクザ：そやな・・・・

こんな感じで話しは纏まりました。

最後の退去立会いはマダですが、

保証人に対して連絡を取って欲しくないという事実がわかったのは大きなことで、

回収の基本は相手の嫌がるところを突っつきながら交渉するです。

チクリチクリと突っつきながら回収をしていきたいと思っています。


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先日、築２７年ＲＣのファミリーマンションで退去が発生しました。

居住年数約５年ですので、まあまあの年数です。

そこで、設備の更新を考えていたのですが、


洗面台

おそらく新築時からのもので


ボウル部分にサビが出ていたり


一部割れが出ていたりしています。

洗面台は、非常に安く

新品だと見栄えもしますので、交換することにしました。

まずは古い洗面台の取り外しです。


インパクトドライバーに小さいホールソーを取り付けて

無造作に穴を開けて行きます。

どうせ捨てるものですので、何も考えずにバンバンやっていきます。


外したところです。

こに様に下から給水が配管されている場合に便利なのが、

↑
コノタイプの洗面台です。

なぜこのタイプが良いかと言うと



洗面台のボウル部分が陶器でなくプラスチックなんです。

そのため非常に軽く（陶器の半分くらい？）

下から給水の様に一度洗面台を持ち上げて設置する時に

一人で作業ができます。

これが陶器だと、一人で持ち上げるのが困難なんです。

それと安いです！！

近くのホームセンターで購入するのですが、

下の部分（化粧台）が１８０００円（ＴＯＴＯ製）

上の部分（ミラーキャビネット）が６８００円（ＩＮＡＸ製）

上下合わせて２４８００円なら安いでしょ？


一番安物ですが、

新品だからカッコいいでしょ？

陶器より耐久性は低いとは思うのですが、

この金額なら使い捨て感覚で交換できるでしょ？

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夜逃げされました♪

なぜ♪なのかというと、

今回は嬉しい夜逃げなんです。


詳細を書きますね

平成２７年３月入居

保証会社は通らなかったが、

他の入居者（風俗業者）からの紹介であったため、

ムゲに断るのも勿体無いと思い

保証人をもう一人付けることでＯＫしました。

契約者＝３０代前半男性

保証人＝３０代後半女性

保証人＝４０代後半男性

こんな感じです。


まあ、滞納があっても回収できるだろ？って感じです


ところが・・・

入居３ヶ月くらい経った頃

ケンカの声やドンドンする音で、

近隣住民とトラブルが絶えず起こり、

その内容は、

住民：上の人が夜中に物凄い怒鳴り声やドスンドスンと音がするんです。

　　　　それで、上の人に文句言いに行ったら、

　　　　メチャクチャヤクザ口調で、（格好もモロヤクザ）

　　　　何か文句あるんか！！！って怒鳴られたんです。

　　　　怖いので引っ越したいんですけど・・・・

こんな苦情がありました。

さっそく、契約者に音の苦情を言ったところ、

私には非常に丁寧な口調で

入居：スミマセン、気をつけます・・・

ところが、数日すると又ケンカが始まってドスンドスンと音がする

近隣の住民に聞いてみると、

どうも３人で暮らしているようで、

契約者と保証人の女性、それと女性の彼氏（保証人ではない）

こんな入居形態が分かりました。

どうも契約者は、この二人の使いパシリ的な存在であるみたいで

大声出したり、階下の女性に罵声を浴びせたのも

この彼氏の様です。

※３人で住んでいても契約違反とは言い切れず、退去は難しいです。
　ただ、こういうパターンは非常に問題が多く、最悪事件を起しかねません。


うーーーーーーん、どうしたもんだろ・・・


ただ、幸いなことに家賃が１ヶ月遅れの状態でしたので、

このまま督促せずに、滞納が３ヶ月溜まったところで契約解除を通知して

訴訟で追い出してやろうと画策していました。


先月も入金がなく、１１月１日で３ヶ月の滞納実績になりますので、

もう少しの辛抱と考え内容証明の書面を作成していたところ、

近隣住民より、

大家さん、あそこ（問題の）の部屋は引っ越したの？

全然、人の気配がしないみたいだけど？

？？

当然何も聞いていません。

さっそく、問題の部屋を訪問してみると、

全く人の気配がありません。

小窓から室内をのぞいてみると、

室内はがらーーんとしており、

明らかに家財道具がありません。

これは無断退去と判断し、鍵を開けてて室内に入ってみると

冷蔵庫・洗濯機は置かれていましたが、

その他の家財道具は一切ありません。

モロに夜逃げですね！

このマンションは他に２部屋空いていますので、

急いで空室にする必要もありません。

ですので、ココはセオリー通り

まずは保証人へ督促状送付

保証人から反応があれば明渡しに協力してもらう
（残置物の撤去及び滞納家賃の清算）

保証人が反応を示さなければ、明渡し訴訟で明渡しを実行

そして、明け渡しが終了したら本人・保証人・保証人と順番に調停を始めていきます。

回収出来るかどうか分かりませんが、

最後まで追いかけたいと思っています。


夜逃げ状態ですので、騒音トラブルもなく

しかも家賃を回収出来れば万々歳です♪


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--------------------------------
送信者:スズキ
件名:電気温水器について
--------------------------------
こんにちは。いつも参考にさせていただいております。

電気温水器の件でお伺いします。
現在も使用中の昭和の電気温水器がついに水漏れを起こしました。
診てもらったところパッキンでなく本体から漏れてるとのこと。
漏れ箇所は本体カバーが外せないので特定できません。
まあ寿命といえばそれまでなのですが、来年リフォーム考えているので新品交換を躊躇しています。
あと一年持ってくれれば良かったのですが・・・。

何かお知恵を拝借できればと思いメールしました。
本体カバー外して自分で漏れ止め剤を塗って応急処置できないかな？と勝手に考えてますが、
やはり新品交換しかないですかね？

それにしても高過ぎますね、大した製品でもないのに。
中古品があったとしても何時壊れるか分からないし、もしレンタルとかあっても高そうだし。

新品にする場合、当方も現状370Ｌから200Ｌにするつもりです。
仕入先は住宅設備専門店ですか？　あるいはネットですか？
ネットだと職人を探すのが難しそうです。

以上よろしくお願いいたします。

--------------------------------
お答えします。

まず、この｢電気温水器｣というのは、

非常に壊れやすく、トラブルの多い機械ですね～

私も数度泣かされました。

その辺りは過去の記事をご覧ください。

電気温水器トラブル対処法

電気温水器交換

特に、必ずダメになるのがパッキン部分で、

ここが劣化すると水漏れをおこします。

交換は、専門業者（製造メーカー）でないと中々難しく、

そもそもパッキンが専用部品ですので、一般には販売されていません。

今回の質問者さんの事案で言うと、

昭和の電気温水器ですので、

部品供給がないと考えられます。

だって、３０年以上前の製品ですからね・・・・


シリコンなどで応急修理をとの事ですが、

コノ部分は圧力が掛かっていますので、

応急的処理（上塗り的に直す）では、圧力に負けてしまいます。


※出来るかどうか分かりませんが、温水器内部の熱発生ユニット交換窓←ココから水が漏れる
　そこを止めている六角ネジを思いっきり閉める。これで止まるかも知れません


まあ、私なら新品に交換します。

ネットで２００ℓマイコンレスなら１２万円程度ですし、

設置も思ったより大変ではありません。

※但し、銅管溶接などもあり私は出来ません。

費用的には、３万～５万といったところでしょうか？

総額２０万程度かかりますが、

２０年はもちますので、年１万と考えれば納得もいくものです。

参考になれば幸いです。


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Message body

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:りょ
件名:質問させてください！
--------------------------------
いつも楽しいブログ、ありがとうございます！
質問させてください。
築30年、RCの4階建ての一棟マンションを保有しています。
外壁が全面レンガのタイル張りで見かけはいいのですが、
経年劣化か施工不良か、外壁タイルがポロポロと落ちてきている形跡があります。
それが歩行者にあたると大事故です。
しかし修繕となると足場を組んだり、莫大な費用がかかりますので、やるなら同時に屋根塗装や配管塗装も行う予定です。
さらに雨が降ると、水が共用部に染み出ていたりするので検査したいとも考えています。
ここで、火災保険を利用できる隙はあるかどうか必殺さんの知識を拝借したく思います。
よろしくお願いいたします。
--------------------------------
お答えします。

うーーーん微妙ですよね・・・

強引に考えるなら、水漏れ調査特約を使って足場代を請求ですかね？？

保険ですから、事件事故がおきてからでないと使えませんよね・・・・


それ以外では、設備賠償特約と言うのはどうですか？

これは修理関係には使えませんが、

もし、外壁タイルなどが剥がれ落ちたりして、

下を歩いていた人や物に当った場合に賠償金を保証してくれます。

※滅多に無いことだと思いますが、築古だとタイルや看板など色々あるんです。

コノ辺りは、ギリギリまで物件を酷使するヘビー大家さんにはお勧めです。


うーーーん、

そう考えれば私もまだまだ保険を酷使？していないな・・・


そこで！

読者さんで、こんなところでも火災保険が使えたよ！って方、

ぜひ、コメントに書いてください。

私も知りたいです。


★業務連絡★
１０月３１日のクマさんセミナーの件ですが、
１０月１５日が参加費の締切日となっています。
参加者様は必ず期日までに振り込んでいただきますようお願いします。

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先日、ブログで募集した必殺ツアーですが、

今回は総勢８名の方が参加されました。


新大阪から岡山まで新幹線に乗り

岡山で岡山大家さんと合流して、

ＪＲ在来線で愛媛県松山へ向かいます。

岡山から松山までは特急で約３時間かかるのですが、

酒呑んで不動産の話しをしていたら、

一瞬で松山に到着です！

本当、不動産投資家同士で話しをすると、

話しても話しても時間が足りないくらいになりますね！


松山では、松山大家さんと合流し物件見学をさせていただくことに

大型ＲＣ物件で、

皆さん良いな～と羨ましがっていました（笑

※私から見ても収益の上がる良い物件だと思いました。

物件金額や、購入経緯、利回りなど詳しく教えていただき、

皆さん”夢”が持てたのではないでしょうか？


その後一行は道後温泉へ


もちろん観光などではございません！

築古物件の見学です！！（笑

ひと風呂浴びた後は、

懇親会です。

ここで松山在住の大家さん達と合流して盛り上がりました。

懇親会は、もちろん酒を呑むためではないですよ！！

不動産市況の情報収集です(｀・ω・´)ｷﾘｯ

３時間のコース料理だったのですが、

楽・し・す・ぎ・・・・♪

時間の感覚なくなっています♪


翌日は、松山観光港から高速船で広島呉港へ

呉と言えば、大和ミュージアムと鉄の鯨館

男の子の私には非常に興味がある施設で、

どちらも最高でした！！！

もちろんお昼は海軍カレー！

お味は、うーーーんレトルト

これで７００円？

考えてみれば、海軍なんだから軍隊だよね？

軍人さんが味にイチイチ文句言わないわな～

じゃあ、海軍お茶とか海軍まんじゅうとか、

なんでも海軍と付ければ売れるような・・・

まあ、大きなお世話ですね！


こんな感じの必殺ツアーでした。

高級ホテルや海外旅行に行かなくても十分楽しいですよ♪

それに私は参加制限を設けていません！！

物件を持っていようが無かろうが関係ありません。

会員限定プレミアムリッチツアーなんて名前を付けて
モッタイぶるつもりもありません！！

誰でも参加できる条件

誰でも参加できる金額（今回は往復ＪＲ・高速船・宿泊費全てで２万円です）

誰もが楽しめる内容

以上を実行しています。


本を読んだり、セミナーに行ったりするのも大事だとは思いますが、

自分より少し先を行っている先人に話しを聞くのが一番手っ取り早いと思うんですけどね～


まだ旅行に参加したことがない方は、

一度参加してみてくださいね！

色々な方と話せて楽しいですよ♪

次は１２月か１月の予定で、

メルマガかブログ上で募集します。


来年春頃になりますが、

関東（東京出発）ツアーも計画中です。


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先日のブログで空気に貸すよりマシと言って貸した保証人無しの若い生活保護者ですが、

きのう警察署から連絡があり、

金銭的な事件で逮捕したとのこと・・・
（詳しくは教えてくれませんでした）

ウソの様な本当の話し！

入居３ヶ月で逮捕！！

保証会社無し！！

保証人無し！！

あはは（涙

空気に貸してたほうがマシだった！！

でもね、言い訳になるんですが、

悪条件でも半分は意外とマジメに長く住んでくれたりもするんですよ

コレばっかりは入居させてみないと分からないワケで・・・

あ～あ、

さあ、明渡し裁判の資料でも作ろうかな・・・
（コイツは絶対にもめるタイプなので訴訟で強制執行します）


★業務連絡★
１０月３１日開催のクマさん東京セミナーですが、
お申し込みいただいた皆様に案内文をメールいたしました。
申し込んだけど案内文が届いていない方は、再度申し込みフォームから連絡ください。
何通かエラーで返ってきています。

開催日：平成２７年１０月３１日（土）１３：００から１７：００
場　所：東京（池袋）
参加費：セミナー５０００円・懇親会５０００円
申し込み↓
セミナー申し込みフォーム


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今日は、築古マンション（築約５０年）の風呂修理に行ってきました。

築５０年ですので、当然ユニットではなく

タイル張りの風呂です。


風呂のドア周りの部分が腐食して、スキマが出来ています。


ドア周りは木で枠が作ってあり、

水気で腐ってしまい、空洞化しています。

このままにしておくと、そこから水が入り

階下へ漏水してしまうんです・・・


そこで、登場するのが通称”うどん”と呼ばれているバックアップ材です。


これを隙間に埋めていって


シリコンで埋めていきます。

もちろん、ココで使うシリコンは防カビ剤入りです。


まあ、何だかんだで仕上がりました。

そこそこの出来かな？

ゆっくり落ち着いてしても１時間もあれば十分出来ます。


参考になれば幸いです。


★業務連絡★
１０月２日にブログで告知した必殺大家塾主催「賃貸管理クレーム日記のクマさんこと熊切さんをセミナー」
ですが、まもなく締め切らせていただきます。

参加をご検討されている方は、早めにお申し込みください。

開催日：平成２７年１０月３１日（土）１３：００から１７：００
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秋風が気持ち良い季節になりましたね

天気も良く、屋外の作業が気持ちいいです。

そんな過ごしやすい季節ですので、

散歩がてらマンション屋上の清掃に行ってきました。

清掃と言っても、屋上排水口の清掃です。

↑
こういう所の排水口です。


１年に１度ほど清掃しているのですが、

泥？などが結構詰まっています。


１年に一度くらい清掃しておかないと、

大雨が降ったときに屋上がプール状態になってしまい

そこから部屋への雨漏原因となります。

まあ、大した時間も手間もかかりませんので、

気候の良い季節に散歩がてらやっています。



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築古マンション（築４０数年）の入居者さんの紹介で、

１件入居が決まりました。

３０代生活保護、保証人無し、保証会社通らず

うーーーん

この条件は事故（滞納）率が非常に高いです・・・

まあでもね

このマンションは３０戸中５戸空いていて、

しかも２戸は昼間でも真っ暗

しかもベランダなし

しかも３点ユニット

しかも電気温水器

しかも空室６ヶ月

マジで猫にでも貸したい物件なんです。

まあ、空気に貸す（空室）よりましか～と思いつつ契約しました。

生活保護を受給しているんだから

もしかしたらキッチリ支払うかもしれません。

入居１ヶ月目

家賃はキッチリ入っています！！！

思い過ごしだった！

これは以外とマジメな奴かも？？

と、思った矢先１本の電話が・・・

男性：あの・・・、契約書を見たら出るときにハウスクリーニング代が３８０００円掛かるって書いてますよね？

必殺：そうですね、その物件は敷礼ゼロゼロ物件なので、

　　　　退去時に１か月分のハウスクリーニング代をいただいてます。

男性：私は生活保護なので役所に相談したら、

　　　　先に礼金として３８０００円支給すると言ってるんです。

必殺：あ～、そうなんですか

男性：そこで、契約書を礼金に変えてもらえませんか？

必殺：いいですよ

男性：では、礼金が支給されたら持って行きますね

必殺：分かりました。


その後、役所から礼金が支給されたのですが、入居者はお金を持ってきません。

そこで電話してみると・・・


必殺：礼金分のお金が振り込まれていませんけど？

男性：あ、１０日に持って行きます。

必殺：取りに行きましょうか？

男性：いえ、もって行きますので

必殺：分かりました。


ココであまり突っ込んでケンカになってはいけないと思い少し引きました。


しかし１０日になっても振り込みも持参もしません。

再度、入居者へ連絡してみると・・・


必殺：きのうお金を持参するとお話ししていましたが、

　　　　どうされたんですか？

男性：あ、電話しようと思っていたのですが、

　　　　お金を落としてしまったんです・・・

はい、出ました！ウソ１００％です。

必殺：はあ？それでどうするんですか？

男性：どうしましょう？

必殺：どうしましょう？って聞かれても・・・


言い訳のレスポンスが凄く慣れていて、

プロの滞納者だと判断


男性：警察にも届けていますので、出てきたら直ぐに持って行きます。

必殺：じゃあ、出てこなければ支払わないつもり？

男性：それは退去時に支払いますよ

　　　　それなら文句無いでしょ？

　　　　それともサラ金から金を借りろとでも言うのですか？


ダメだ・・・

強すぎる・・・

金の無い奴は最強・・・

詰めようがない


役所に相談しても、

落としたと言うのであれば仕方ないですね・・・・

とのこと

想像していた通りの返事でした。


手の打ちようない・・・

まあ、毎月の家賃が入ってくればいいか！と前向きに考え直すことにしました。

一応その後の家賃は遅れなく入金があります。


なんだかな～、

ヤッパリ断るべきだったか？

イヤイヤ、まだ２部屋空いているので、

空気に貸すよりはマシと考えておきます。


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凄いタイトルをつけましたが、

中身は大した事ありません。

５年ほど前に税務署”公売”で購入したＲＣマンション

ファミリータイプのマンションで、

購入時は約半数が空室でしたが、

立地も中々よくて、現在はほぼ満室経営が出来ています。


そんなマンションの１室に退去がありました。

クロス全取替えに洗面台の交換と言ったところでしょうか？

そこで悩んだのが、給湯器なんです・・・

↑
コレ

もちろん故障などしていません。

ただ、結構古いんですね・・・

９８年製

今が２０１５年だから、

約１７年前の製品か・・・

まだ故障していないのだから、このままでもいいのですが、

この給湯器は、追い炊き機能などが付いていないにも係わらず、

リモコンが付いているんです・・・・

このリモコンが故障するんですよ！

本体が故障していなくてもリモコンが故障したら、

もうどうしようもないのがこの時代の給湯器

うーーーーーーん、

今回はクロスも換えるし交換しちゃいます！

だって、入居が決まってから故障すると、

次もリモコン付きにしないと入居者さんが納得してくれません。


取り外したリモコンは一応バックアップのために保管しておきます。


リモコンがあった穴は、クロス張替えの後に目クラパネルをはめます。

コノ手の給湯器交換は非常に簡単で、

古い給湯器を外して、




新しい給湯器をはめれば終了～

１時間程度で終了します。

これで終了です。簡単でしょ？


うん？

ドコがタイトルの｢食い物にされる地主｣なの？？

って思いますよね？


この物件は昭和６３年築

と言う事は、１９８８年築なんです。

この給湯器は９８年製ですから、

新築から１０年で交換されているんです。

おそらく、管理会社（設備業者？）から、

会社：オーナー様、そろそろ給湯器の交換時期がまいりましたので、

　　　交換をお勧めします。

地主：よきにはからえ

会社：はは～<(_ _)><(_ _)><(_ _)>

こんな感じで営業されたんでしょうか？

給湯器なんて１５年から２０年は十分持つもので、

１０年程度なら修理でも十分対応可能ですし、

まだまだ使用できるレベルです。


その他にも、前大家の時の賃貸借契約書に改装の請求書が挟まっており、

クロス１ｍ１２００円（ちなみに大阪の相場は５５０円～６００円程度）

洗面台交換８万円（３万程度のもの）

テレビドアホン３万円（１万円程度のもの）

何だかんだで５０万ほどの改装費となってました。

※リノベーションじゃないですよ！普通の改装です。

そんな見積り（請求書）を出しているのは、

みんなが知っている超大手不動産会社だったとさ

そりゃ～税金も払えなくなって物件も売るわな～

こんなお話しでした。

おわり


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無断シール・・・

まさか！あの会社が再び？？？

違います、
今回は全然違う業者です！

私の大家仲間の方から１本の電話が入りました。

仲間：必殺さん、相談に乗ってほしいんやけど・・・

必殺：どうしたんですか？

仲間：実は、所有のテナントに入っている入居者さんが、

　　　店のシャッターの調子が悪くなって、

　　　シャッターに貼っていた工事会社に連絡したんだけど・・・

※※※※※※個人バレ防止のため、詳細は伏せます※※※※※※※※※※

仲間：で、請求額が納得いかなかったから、少し高いじゃないかと言ったら

業者：今から行くから覚悟せいよ！！ヾ(▼ﾍ▼；)ｵｲｺﾗ!
　　　　って、めちゃくちゃヤクザ口調で怒鳴られたんよ・・・

仲間：私は、そのシャッター業者を全く知らなくて、

　　　　入居者さんがシャッターに貼ってあるシールを見て

　　　　｢あ、ココがシャッターを取り付けたんだ！｣と思って修理をお願いしたらしいんだ・・・

必殺：了解！では、本当に業者が来たら私が行きますから連絡ください。
　　　　（２０分～３０分程度でいける距離）

本当に来たら、ビデオカメラでやり取りを撮影してやるつもりでした。

ブログネタには最高だし、何よりそんな輩は許せません！！

※私の風体を知っている方は、分かると思うのですが、
　そんな不貞業者が来ても負けません。

ところが、その後業者からの連絡も訪問もなく終わってしまいました・・・

うーーーん残念・・・・(´・ω・｀)

You Tubeに流して一儲けしてやろうと思ったのに・・・

しかし、他人のシャッターに勝手に自社のシールを貼って営業活動・・・

なんだかな～、

そんなのいいの？？

日本もオカシイ国になってきたもんです。

でも、私自身に被害がない限り、なかなかブログに記載しにくいな～

なんて思いながら帰宅すると



俺の家のシャッターにも貼ってるじゃん！！

念のため、隣近所のシャッターを見渡すと、



隣の家も、



その隣の家も！！！！

俺は、シャッターにこの会社のシールを貼ってもいいと許可を出した覚えは無いし、

もちろん自分で貼った覚えも無い！！

ブラック確定(▼皿▼ﾒ)ﾉ！

人の家のシャッターに勝手にシールを貼る業者

そんなモン、まともな営業活動とは言えんだろ？

関西にお住まいの方は気をつけてくださいね！


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本日は、セミナーのお知らせです。

必殺大家塾セミナーin東京

今回のセミナーは、有名ブロガーで現役管理会社社員でもある


賃貸管理クレーム日記のクマさんこと熊切さんをセミナー講師に招いて


「良い管理会社・悪い管理会社の見分け方と管理会社の使いこなし術」


を開催したいと思います。



管理会社の宣伝としてのセミナーではなく、


日頃、大家側と入居者側の間で奮闘している立場の経験から、


考える管理会社選びや自主管理での提携方法などを、


赤裸々に語っていただこうと思っています。


その他、


「死亡系」


「不良入居者系」


「漏水や不具合」などの管理トラブル実例や


「大家さんに管理契約を解除された理由」


「お断りした大家さん」


「無管理大家さん」の話等を予定しています。



開催日：平成２７年１０月３１日（土）１３：００から１７：００


場　所：東京（池袋）


参加費：セミナー５０００円・懇親会５０００円


申し込み↓

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件名:夜逃げ滞納者？
--------------------------------
必殺様

いつもブログ拝見しており、毎度濃い内容に興味深く読まさせていただいています。
さて、直近で決済した物件で滞納が3件あり、今後の対応についてご相談させていただければと思います。
前オーナー時代から管理会社が入っており、私もこの管理会社を引き継ぎましたが、
これまで滞納に対して有効な手立てを打たず放置していたことを考慮するとアテにはできず、
滞納対応未経験ながら自分で対応していこうと考えています。

＜滞納プロフィール＞
１．法人契約（2部屋）（5年程前から社宅として利用）
　　滞納期間/金額：9ヶ月、2部屋合計約60万程
　　入居実態：不明（電気ガスメーターやポストの状況から外形的には既に不在の可能性高い）
　　保証会社なし、連帯保証人3名（元代表取締役、元？社員2名）
　　これまで（前オーナー時代）の対応：
　　・管理会社により毎月法人に対して督促を行っていたが、
7月頃を最後に現在は法人の固定電話が不通状態に（現在は法人としての実態がない可能性高い）
　　・管理会社より連帯保証人2人に対して電話し、今月一度つながったが、「関係ない。好きにしてくれ」とのこと。
　　・もう一部屋の連帯保証人からは電話で、「既に（自分は）2年程から社員ではなく、入居者でもない。
前社長の時は法人契約の保証人になったが、代表変更となってからは保証人になった覚えがない。
更新契約がなされていないのは、新社長と管理会社の問題で、自分は関係ないので払う気はない」と言っているとのこと

２．個人契約（10年以上前から契約）
　　滞納期間/金額：20ヶ月、約70万程
　　入居実態：不明（電気ガスメーターやポストの状況から外形的には既に不在の可能性高い）
　　保証会社なし、連帯保証人あり（親戚）
　　これまで（前オーナー時代）の対応：
　　・督促等の連絡には一切応じず
　　・住民票は既に移動済。更に、その新居にも既に別人が住んでおり、現在行方不明（新居からの転出届けは出されていない）
　　・連帯保証人は6年前に死去

以上のようなケースで、滞納回収と部屋を早期に貸し出せる状態にすることを目指していますが、
必殺様ご推奨のステップや注意点があればそれぞれご教授いただけますと幸いです。

なお、漠然とながら１については連帯保証人に対し調停の申し立て、
２については連帯保証人の相続人に対し内容証明で督促→調停というステップをイメージしています。
※連帯保証人が複数いるときは、全員に対して並行して法的手続きを行うものでしょうか？

また、１、２共に警察帯同で室内確認を行い、
入居中の形跡がなければリフォームして募集してしまって良いものかと悩んでいます
（残置物があれば法的手続きに則ろうと思いますが）。

売買時に必殺様のコラムを元に債権譲渡契約の締結及び売主名義での債権譲渡通知書を
滞納者の売買物件住所に対して発送しており、今月中には内容証明が宛先不在で返ってくると思います。

まだセミナーには参加したことがありませんので、次回のセミナーにはぜひ参加したいと思っています。
お手すきの際にご回答いただけますと幸いです。

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お答えします。

基本的には回収はあきらめましょう！

理由として、

１、質問者さんの文面を見る限り、もう住んでいない可能性が高い

直ぐにでも部屋の中を確認してみてください。

（１）郵便物や電気ガス水道の使用状況を確認する

（２）室内の家財道具（残置物）を確認する

これで、明らかに居住実態がなければ、

残された家財道具は、即処分して改装準備にかかります。

こんなのは、追いかけても無駄というのが現実的です。

なぜなら、前の（滞納時点での）管理自体がいい加減ですので、

例え裁判をしたとしても、

借り手は様々な言い訳を繰り返してきます。

１、契約の解約はキチンと通知した

２、家賃はキチンと払っていたので滞納はない

３、契約を更新していないので連帯保証は無効

４、あそこに不備があった。そこに不備があった。

これを法廷で戦うとなると、

証拠として前所有者の証言や管理会社の証言などが必要になります。

住んでいるのか？退去しているのか？も把握していない管理会社・・・

そんな管理会社では、正確な資料や証言は得れないのではないでしょうか？


もちろん、ダメ元でチャレンジするのは良いとは思います。

まずは室内を確認し空室になっているなら残置物を処分して

直ぐにでもリフォーム開始

それと並行し、取立て調停からスタートする。

取れなくても良いんですよ、

だって裁判に負けても実質的損はありませんからね！！

それと、１には連帯保証人が２名付いているとのことですが、

これは１度に二人を訴えるのではなく、

一人ずつ訴えて行くのがベストと思います。

と、言うのも二人を一度に訴えると（調停も同じ）、

結局、二人で組んでしまい強くなったり、

互いに責任を擦り合って話しが纏まらないといった事態が考えられます。

そのため、私は調停も訴訟も一人一人順番に時間を掛けて訴えていきます。


それと、私がセミナーやコラムなどで書いている滞納者の債権譲渡は、

あくまでも現在入居中というのが前提で、

退去済みというのは、あまり想定していません。


参考になれば幸いです。

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