大誤算・・・

以前のブログで紹介した

うーーん、やっぱり貸さなきゃよかった店舗の件ですが、

重大なミスを犯してしまいました・・・

その前に現在の状況は、

あれから1円の入金も無し!

でも店(スナック)は営業しています!

※何度も何度も入金する旨の連絡は入ります。
  が!その度に不履行ばかり・・・

前回のブログでは、それでも保証会社に加入しているので

保証会社から私へ家賃は入金されますので痛くも痒くもなく

最後は保証会社が追い出して終わりだね~と、呑気に構えていましたが

ココで、保証会社さんより連絡があり・・・

保証:まもなく5ヶ月の保証範囲が終わります

必殺:へ?たった5ヶ月の保証だったっけ??

保証:事務所・店舗の保証は上限が5ヶ月となっています。

必殺:え~、そうだったんですか・・・、では明渡しはどうなるんですか?

保証:店舗・事務所に関しましては、明渡しは保証範囲ではありません

必殺:ということは、明渡しなどは自分で行なう必要があるのですか?

保証:そうなります。

ガーーーンヽ(゚Д゚;)ノ!!

ミスった・・・orz

明渡しまで保証会社にお任せ出来ると思っていたので、

あんな頼りない奴でも貸したのに・・・

※保証会社の契約書を確認したら確かに書いています。

ということで、

私自身で交渉することに・・・

7月分までは保証会社から入金されますので、

8月分からの家賃の請求になります。

ですので、8月に入ってから督促開始したいと思います。

あ~あ、貸さなきゃよかった・・・


でもね、こんな事書くとバカだアホだとコメ入れる方がいますが

傍から見れば確かになんでそんな奴に貸すのか不思議ですよね?


うーーーん、

コレばっかりは実務者しか分からないと思うのですが、

こういうビルって、当然一等地ではなく

路地裏の裏って感じの立地なんです。

だから安く買い叩けるっていうメリットがあるのですが、

当然、マトモな入居者なんて望めません。


申し込みが入るのは、

デリヘルなどの風俗業者

アダルトインターネット配信の登録用住所

カード決済代行業者

等など、

普通のビルでは断られる業種の方々ばかりです。


でも、そんな人たちが皆、問題ある方々かと言うと、

90%の人達は家賃の滞納もなく、

問題なく部屋を借りてくれています。


そう考えると、中には変な奴が紛れ込んでも

まあ、しょうがないか~という気持ちで対処します。


つづく・・・


このシリーズは、

カテゴリの「1ヶ月目に破綻の店」シリーズで続けます。


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質問コーナー『トイレ詰まり』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者
件名:トイレ詰まりの件
--------------------------------
いつも拝読させていただいております 
池袋でセミナーと懇親会にも参加させていただきました
今回築24年のツーバイフォーアパート2階建て(計4室)の2階の1部屋で、
トイレがよく詰まるという症状が出ました。
浄化槽にも異常はありません。便器交換で直るものでしょうか? 
排水管の原因の可能性もあるのでしょうか?
入居者には小さい子供がおり、
便座内におもちゃなどが落ちたという可能性もあるのかもですが?
業者に聞いたところ、便器を外して割ってみて、内部に異物が無いか確認し、
異常が無ければ、ファイバースコープで排水管をのぞくが、
ファイバースコープの長さまで見て異常が無ければ、
原因が特定できず費用だけ掛かりますと言われ、困っております。
先生のお意見をお聞かせください 
お願いいたします

--------------------------------
お答えします

私は水道屋さんではないので、そんなに場数を踏んでいるわけではありません。

しかし、数度の経験はしていますので考えられる原因を羅列してみると

1、トイレに異物が詰まっていた。

以前のブログで書いたのですが、この時は携帯電話が詰まっていました。

洋式便所を外せば直ぐに分かります。

あと、ブログでは書いていないのですが、

ゴキブリ用の毒エサ(コンバットの大きい判)が詰まっていたこともありました。

これも、便器を外せば直ぐにわかります。

※便器は気合と根性があれば外すことができます。


2、排水管が屈折していた。

古い木造アパート(築50数年)での出来事なのですが、
(実は以前ブログに登場した権藤の部屋)

トイレが月1度くらいの割合で詰まるといった事案がありました。

この時は、専門業者さんにファイバースコープで埋め込み配管を調べてもらったところ、

アパートの柱を避けるように、配管が妙に屈折しているのを発見

入居者(権藤)が退去した後に、床下を掘って下水管を修正しました。


しかし、質問者さんのアパート築年数から考えて、

配管の不具合なんて考えにくいですので、

やはり便器に異物が詰まっている可能性が非常に高いです。

もし、異物による詰まりなら入居者さんの責任となりますので、

当然費用は入居者さんに請求することができます。

おそらく入居者さんが加入している火災保険が補償対象となったような・・・

一度ご確認ください。


それと簡単な判別法としては、

1戸だけのトイレが詰まりやすい→便器に異物が詰まっている

他の部屋でも同じ様に流れが悪い、

もしくは便器から逆流してくる→配水管に問題がある可能性が高い

こんな感じです。


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謎の失踪・・・完結

以前のブログで書いた

謎の失踪 1

謎の失踪 2

突如、入居者が消えた件ですが、

結局は保証人である義理の兄の妻が荷物を片付けて

明渡し完了となりました。

その場で7月分の家賃も払ってくれましたので

滞納家賃は一切なく終了です。


ココで、よく質問されるのが

保証人に荷物の処分をさせて大丈夫なのか?ですが、

あくまでも私の私見なのですが、

連帯保証人で、しかも身内ですので、

もし入居者本人が文句を言ってきたり

慰謝料などの請求をしてきても

十分対抗出来ると思います。


これが保証人でない身内や

保証人だけど他人などの場合は注意が必要と思います。


しかし、今回の入居者はドコに行ったんだろ?

うーーーん謎です。


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暑い・・・

めちゃくちゃ暑いっすね!

まあ夏だから当然と言えば当然なんですけどね・・・

そんな暑い今日この頃なんですが、

大したこと無い仕事を2件片付けてきました。


1件目は、洗面台の蛇口から水がポタポタ漏れるとのことで行ってきました。

まあ、毎度毎度の作業ですので、何も考えずに蛇口のコマパッキンを交換したのですが、

なぜか水が止まりません

うん??

何でだろ??

念のため別のコマパッキンに交換したのですが、

ヤッパリ微かですが水が止まりません。

目いっぱい蛇口を閉めれば止まることは止まるのですが、

そんなの普通に考えてダメですよね?

そこで、混合水栓ごと交換することにしました。
DSCN0458.jpg
そこそこ古い洗面台ですので、

空き室なら本体ごと取り替えるのですが、

そうなると大事になっちゃうので、混合栓のみの交換としました。

約30分程度の作業です。


2件目は、鍵が折れてしまったとの連絡があり行ってきました。

DSCN0459.jpg
こんな玄関ドアです。

DSCN0460.jpg
鍵穴でカギが折れています。

こんなのは折れた鍵を取ろうと考えずに、

新しいシリンダーと交換しちゃいます。

※鍵屋さん等は簡単に取っちゃいますが、素人の私にそんな技術はありません。

DSCN0461.jpg
シリンダーの交換は非常に簡単で、

ドライバーさえあればどなたでも交換できます。

よく質問されるのですが、

Q:こういった作業は入居者さんから費用をもらうのか?

A:私は貰っていません。

 今回の入居者さんは10年以上住んでくれていて、

 ワザと鍵穴を詰まらせたわけじゃないですよね?

 私はこういったのは経年劣化と考えていますので、

 入居者さんに費用を請求したりしていません。

まあ、部品代だけですので、たかが知れています。

作業時間約10分


こんな1日でした。


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質問コーナー『次から次へと言ってくる修理依頼』

網戸の修理について

いつも、すごい!と思いながらファンレベルで愛読させていただいています。
初めてコメント「ご相談」致します。

特に問題のない店子さんなのですが、備品の修理が度々たびある方についてです。

以前は、便座のフタが壊れたと言ってこられて、3回ほど交換したのですが、
コーナンとかにもフタだけは見つかりにくくなったので、その事情を話して、
今後壊れた時にはご自身で交換してくださるようにお願いして、
その後問題もなく来たのですが、網戸が壊れたと連絡がありました。

見に行くと網が破れたのか、網がついていない状態というか引きむしったような状態です。
たまたま、私が帰省していたので、張替は私がやるつもりですが、
同様の事が2年前の夏にも有りました。網戸などは、そうそう破れたりしないと思うのですが・・・

小さい事では有りますが、大家である両親は高齢ですので、
度々このような事を言ってこられるのもすぐに対応できるかどうか不安です。

必殺様の良いお知恵を頂けたらと思い、勇気を出してコメントさせて頂きました。
よろしくお願いいたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まず、入居者とキチンと対峙する覚悟で望む必要があります。

例えばトイレの便座を3度も交換したとのことですが、

こんなのは1度交換して、

「今回は新品を取り付けさせていただきました。

今後の破損は有料となります。」

とキッパリ宣言すべきだと思います。

そうしないと、今回の様に次から次へと修理を行ってくるようになります。

網戸なども1度は交換してあげてもいいですが、

「賃貸借契約書にも書いていますが、

 網戸の張替えは入居者様負担と書いています。

 ただ、前回は新品ではなかったので、今回に限りコチラで新品に交換します。

 次回からは、ご自分で張替えをお願いいたします。」

などと言いながら、おもむろにデジカメで写真などを

入居者さんの目の前で撮っておけば効果絶大です。


ポイントは、ケンカではなくキチンと老朽化と破損の違いを説明し

入居者さんの納得を引き出せれるか?になります。


やはり言うべきことは言う、

やるべきことはやる。

この姿勢が必要と思います。


それと、交渉の基本ですが

全ての質問(要求)に対し全ての答えを用意しておくんです。

答えに少しでも詰まってしまうと調子に乗ってソコを突いてきます。

そうさせないためにも、こちら側は応酬話法を学んでおいてください。


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漏水事故の原因

毎日暑い日がつづきますね~

そんな暑い日が続くからこそ起きた漏水事故がありました。

暑いから漏水???

わけがわかりませんよね?


意外な漏水原因とは??


築40数年の築古、鉄骨造り5階建てマンションの

1階に入居している会社事務所より電話が入りました。


会社:天井にポタポタと上から水が垂れる音がする。

   水が漏れているんじゃ?

とのことで、さっそく見に行ってきました。

なんせ、築40年超ですので、何が起きても不思議ではありません。


現場に到着し、水漏れの音がする天井を見上げると

ちょうど点検口があるではないですか!

※点検口がないと確認のしようがない

DSCN0441.jpg
天井には無数の漏水あとが見受けられます。

事務員さんによると、

天井のシミがドンドン広がっていっていて、

漏電などが怖いので何とかして欲しいとのこと


さっそく、脚立を持ってきて天井を覗いてみると・・・
DSCN0442.jpg
写真ではイマイチ分かりにくいと思うのですが、

給水用の銅管から水滴がポタポタと垂れています。

あーーーー、

ピンホール漏水か・・・・

これは大変だな・・・

そう思いながら、フト疑問が出ました。

水滴はソコソコの量が出ているのですが、

その割には、天井に染み込む程度で、

天井から直接水滴が室内まで落ちていない

給水管(銅管)に穴が開いているなら24時間水滴が漏れて、

絶対に室内にまで漏水するハズ・・・

そんなことをしばらく考えていると

なんと銅管の水滴が弱くなってきて、

10分もしないうちに漏水は止まりました。

給水管に穴が開いているなら考えられないことです。


もう一度よく考えて見てみると

給水銅管には保温材が巻きつけられています。

あ!

これは漏水ではなく

結露だったんです!!


給水管は水が通って冷たい

それに対して天井裏は熱が篭もって暑い

その温度差で銅管が結露して水滴が落ちた

しかし、私が天井の点検口を開けていたので

天井裏の温度が下がり、結露の水滴が止まった。

というのが漏水の真相だと思われます。


その旨、事務員さんに説明し今後の対策を考えますと伝えておきました。

まあ、もう30年近く入居されている会社ですので、

天井が染みだらけになっています。

キッチリ対策をするのであれば、

天井を外して、給水銅管の保温材を巻きなおして、

天井を貼りなおせば完璧と思われます。

まあ、金額的には大したことないとおもいますので、

大工さんと相談しながら対処したいと思います。


築古物件というのは、

利回りは高いですが、こういったトラブルが頻発します。

全所有者は、こういったトラブルを自分では対処出来ないから

安い価格でも売りに出すわけですよ

だって、今回の件にしても

自分で見に行かない、全て業者さんお任せの大家さんならどうします?

漏水専門業者さんに原因を追究してもらいますか?

来てもらうだけでも数十万円の費用が掛かっちゃうと思います。

そんなんじゃあ、幾ら利回りの高い物件を購入できたとしても、

修理代で食われてしまって、何やってんだかわかりません。

一歩一歩、技術を身につけて頑張ってくださいね!!


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外国人対策セミナーのご案内

台風が来てますね~

大阪はそんなに雨風もきつくなく、現在のところ大したトラブルはありません。

このまま無事に通り過ぎてくれればいいのですが・・・


台風とはまったく関係ないのですが、

先日、名刺交換をさせていただいたCFネッツさんより、

面白そうなセミナーの案内が来ましたのでご紹介したいと思います。

平成27年9月6日(日)
「初開催!日本の賃貸不動産市場 増え続ける外国人
~東京23区の若者の6人に1人は外国人の時代を生きる~」

http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2015fo_pe.html

【主なテーマ】
■外国人入居者の新規募集
■外国人入居者の申込審査
■外国人入居者の入居中トラブル
■外国人入居者の解約・退去手続
■外国人入居者の解約後の追跡方法

など、外国人入居者にターゲットを絞ったセミナーみたいで、

実は私も非常に興味があります。


だって、人が苦手とする部分だからこそ、

それに対応する能力を付ければ、

他人より儲けられる可能性がありますよね?

※私が生活保護者や低所得者(滞納者)に対する対応策を強みに賃貸経営しているように


私の物件でも外国人の方は数名住んでいらっしゃいますが、

文化や風習の違いで多少戸惑う部分はありますが、

全体的には、良い人が多いのが現実です。


ただ、(外国人特有の)トラブルなどが無いわけでもありません。


そんな外国人対策を無料で教えてくれるわけですから、

冷やかし半分で聞きに行っても損はないと思います。

※私(必殺大家人)は上記セミナーとは一切の関係はございません。
  皆様のタメになるかな?と思い”勝手に”告知しているだけです。


本当は私が聴きに行きたいのですが、

9月6日(日)は必殺旅行を予定しているんです・・・・


まだ告知・募集はしていませんが、

9月5日(土)から1泊2日で、

新大阪駅発JR特急「くろしお」で行く

『和歌山那智勝浦 ホテル浦島の旅』を企画中です。


え?

前にも行ってるじゃねえかって?


そうなんです!

好きなんですよ!!ホテル浦島が!!

年2回は行きます。


前回は今年1月に開催し、冬の温泉を満喫したのですが、

今回は夏の温泉を満喫したいと思います。


毎度毎度同じなのですが、

1次会は行きの特急列車内宴会♪

旅館に着いてからは卓球大会に枕投げ♪

気を失うまでの飲み会♪

翌日は鯨にエサやり

などなど、

行った事がある人も無い人も是非参加してくださいね!

7月下旬に募集開始予定です。


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謎の失踪・・・つづき

前回のブログの続きです。

連帯保証人の義理の兄の妻(入居者の実の姉)と物件で待ち合わせました。


約束時間に現れた姉は、まあ極々普通な感じの中年女性で、

軽い挨拶をしてイザ問題の部屋へ


私も部屋の中は見ていないので、どのような状態かは知らなかったのですが、

部屋の中は服や家電など、生活感そのままで

まったく夜逃げ感がしないんです。


通常、夜逃げや失踪をするような部屋って、

部屋がゴミだらけや、要るものだけを無理やり持っていった感じで

部屋が荒れているものなんですが、

そんな荒れ具合がまったく無く、整理整頓されているんです。


うん?コレは変だな・・・・


雑談しながら姉に事情を聞いてみると

必殺:あれからも連絡は取れないんですか?

姉 :そうなんですよ・・・、何度も携帯電話に掛けているんですが繋がらなくて・・・

必殺:そうなんですね・・・、何か心当たりは無いんですか?

姉 :それがまったく無くて困っているんです。

    と言うのも、夫が保証人になっているんで、

    私の肩身が狭くて・・・・

    なので、早急に部屋を片付けさせていただき明け渡しをさせていただきますので・・・・

必殺:そうですか・・・


ココで一言

今回の場合は、連帯保証人の義理の兄の妻ですので、

部屋の荷物の撤去に関しては問題ないと判断しました。

これが、

連帯保証人が他人←×

連帯保証人ではない身内←×

だったと思います。

ただ、これも場面場面で臨機応変に対応すべきで、

重要な荷物が無くなってたりと(テレビ等)

明らかに夜逃げしている場合などは、

柔軟に対応すべきと思います。


ただ、今回の場合は少々気になる点があって

『生活感がそのままである』

今日にでも帰って来そうな雰囲気なんですよ・・・

うーーーん、気になるな・・・


あ!

そういえば、入居者が勤務していた事務員さんが鍵を預かっているって言ってたな?


念のため声を掛けてみることに

必 殺:実は先日、本田さんの部屋に保証人のお姉さんが見えられて、

     近々家財道具の撤去をされることになりました。

     そこで、預かっていらっしゃる鍵を返していただきたいんですが・・・

事務員:え?撤去するんですか???

必 殺:はい、部屋を明け渡さないと保証人さんに永遠と家賃が請求することになりますからね

事務員:でも通常、明け渡しには半年位滞納しないとダメなんじゃないんですか?

(必殺心):あれ?何か変だぞ???

必 殺:そうですね、通常だと家賃滞納の明け渡しって管理会社(大家)がしますよね?

     それだと、やはり半年位の滞納があってから明け渡しになるんですが、

     今回は連帯保証人による身内による明け渡しですので、

     期間は関係ありません。

事務員:実は、本田さんから留守の間の家賃を頼まれていたんです・・・

     でも、本田さんの部屋に行ったときに生活保護の受給通知をみて

     騙されていた感じがして・・・・

必 殺:騙されたって言っても、もう家財道具の撤去は二日後ですよ

事務員:お姉さんと話しをしますので、連絡先を教えてもらえませんか?

必 殺:わかりました。

こんな感じの話しとなりました。


最初からコノ事務員には違和感があったんです。


しかしイキナリ、本田さんと”関係”があるんですか?なんて聞けませんし、

事務員も、ただ単に部屋の鍵を預かっているだけと主張していました。


でも、普通に考えて勤務先の事務員に部屋の鍵を渡して失踪するとは考えにくいですし

その事務員が郵便物のチェックに部屋を訪れる・・・

入居者と”関係”がないと、そんなことしませんよね?


結論としては、

事務員と入居者は”関係”がある

入居者とは連絡が取れるような取れないような場所にいる?

これは全くの想像ですが、

入居者は犯罪で逮捕されているのでは?

逮捕されている間の管理を彼女である事務員にお願いしたのでは?

それなら辻褄が合います。

大家には逮捕された真実は話せない

だが、保証人である姉には真実を話しておきたい・・・

こんな感じでしょうか?


今回はココまでです。

また動きがあればブログに書きたいと思います。


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謎の失踪

つい先日のことなのですが、

3年ほど前からアパートに住んでいる単身男性(50代後半)の方が居ます。


家賃は3万円で、木造の2階建てアパートで

今まで特に問題や滞納などなく、

極々一般的な入居者さんです。


賃貸借契約は、義理の兄が保証人で、

保証会社も付いています。


ところが、6月に入り10日を過ぎても家賃の入金がありません。


忘れているのかな?

そんな気持ちで携帯電話を掛けてみると

『この電話は電波の届かない地域に居られるか・・・』のメッセージが流れるだけ


うーーん、

とりあえず様子を見るか・・・


その後、

15日になっても入金もなく、

携帯電話は電源が切れたまま・・・・


とは言っても、この方は保証会社に加入していますので、

私としては、まったく焦ってはいません。


だって、5月分の家賃は6月30日までに保証会社に事故報告を出せば、

100パーセント家賃は保証されるワケですから、焦って動く必要もありません。


とりあえず督促の手紙でも出しておきました。


25日になっても連絡も入金もありません。


念のため、部屋を訪れてみたのですが、

特に死臭などせず、ポストに郵便物も溜まっていません。


滞納は保証会社が立て替えてくれるので怖くないですが、

孤独死は早めに発見しないと大変なことになります。


死んでいる可能性は低いと考え、保証会社に家賃滞納の事故報告を出しました。


その3日後には保証会社から滞納家賃は代位弁済され、

私自身には滞納自体はないのですが、

入居者さんとは連絡がつかない状態のままでした。


ところが7月に入り女性の方から電話が入り・・・

入居者=本田(仮名)

女性:実は本田さんの勤めていた会社の者なんですが・・・

必殺:あ、ハイ

女性:部屋に督促状があって電話しました。

必殺:ええ

女性:5月初旬に本田さんから、留守の間部屋の管理を頼むと言われて、

    部屋のカギを預かっているんです。

必殺:あ、そうなんですか?(何じゃそりゃ??)

    本田さんはどうされたのですか?

女性:突然、行くところがあって家を数ヶ月空けると言ってました。

必殺:連絡はつくんですか?

女性:連絡はつかないと思います。

    私は会社の事務をしていまして、詳しいことはなにも聞いていません・・・

必殺:そうなんですか・・・・

女性:お聞きしたいのですが、本田さんは生活保護を受給していたのですか?

必殺:そのような話しは聞いていませんが・・・どうされたんです?

女性:実は部屋に郵便物の確認に行ったところ、

    役所から生活保護の支給通知が来ていたものですから・・・

必殺:そうなんですか~、中々入居者の生活状況まではわかりませんね~

女性:何か裏切られた気分です。

必殺:そうですか・・・

(必殺心):あ~、生活保護を受けて働いていたから同僚としての信頼が揺るいだのかな??

こんな感じの電話でした。


とは言っても、部屋の鍵を預かっている勤務先の同僚(事務員)という事で、

特に何を言うわけでなく、「何かあれば連絡くださいね」、で話は終わりました。

7月に入り、

次は連帯保証人の義理の兄の妻(入居者と兄妹)から連絡があり、


妹 :保証会社から連絡があって、

   兄が家賃を払っていないとの連絡を受けました。

   どういう状態なんでしょうか?

必殺:実は、6月から連絡が一切取れずに家賃の入金もありません。

   それで保証人さんに連絡が行ったと思います。

   本田さんとは連絡取れないんですか?

妹 :そうなんですか~、こちらも連絡が取れない状態なんです・・・

   それで、一度部屋の状態を見てみたいのですが・・・

必殺:ご身内ですので、鍵を開けるのは大丈夫ですよ

妹 :助かります。このまま連絡が付かないなら、

   とりあえず明渡しだけでもさせていただこうと思います。

必殺:わかりました。仕方ないですね・・・・


という事で、翌日妹さん立合いで室内を確認することに・・・


つづく・・・


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必殺セミナーin福岡

今日は以前予告していました9月12日に開催する

必殺大家人による福岡(博多)セミナーを募集したいと思います。


まだ、必殺大家人のセミナーを聞いたことのない方!

ぜひ、ご参加ください。


宣伝も利害関係も全てありません!!

全て参加者のためのセミナーとなっています。


セミナー内容は、

1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の正体と入手方法)

2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き

3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き

4、明渡し訴訟の実例

5、強制執行の実例

6、夜逃げ債権の回収手法

いつもと同じ話しです。
セミナーネタは1つしかありません(´・ω・`)

※以前話は聞いたけどデーター集(CD)を持ってないって方は是非ご参加ください。


物件を所有していなくても持っていても参考になる内容となっています。


大家さん投資家さんだけでなく、

管理会社様、不動産業者様も大歓迎です。


開催日時:平成27年9月12日(土)13:00~17:00

会  場:福岡(博多駅)

セミナー:5000円

懇親会 :5000円

参加資格は特にありません。

物件を所有してなくても、業者さんでもOK!!

物件購入から運営まで必殺テクニックをお教えします!

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セミナーとは関係ないのですが、

ちなみにまだブログには書けない事案が2件あって

どちらもまだ解決していません。


ただ、セミナーが開催される9月にはどちらもある程度の結果が出ていると思います。

ぜひ、役に立つ知識と思いますので、時間があれば話させていただこうと思っています。


1件目は、競売で購入した区分の前所有者時代の滞納管理費の請求

2件目は、亡くなった入居者の相続人が相続放棄した場合の対処法


どちらも話し合いでは解決できず、

裁判手続きの最中です。


当然、どちらの事案も弁護士なんて立てていません。


負けるか?勝つのか?全く分かりませんが、

知識としては面白いと思いますよ!


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トイレの水圧異常

つい先日、フル改装した築古物件の入居者さんより

トイレのタンクに水が溜まるのが異常に遅いとの連絡を受け訪問してきました。

DSCN0417.jpg
何の変哲も無い普通の洋式トイレですが、

入居者さんの言うとおり水圧が異常に低いです。


???何でだろ(?_?)


念のため、台所や風呂場の水を出してみたのですが、

他のところは普通の水圧で問題ありません。


ということは、トイレの水栓に問題があると判断し、

元栓を止めて、水栓を分解してみました。

そうすると・・・・

DSCN0416.jpg
↑コレなんだか分かります?

DSCN0419.jpg
実はコレ、水道を接続する時に使う、シールテープなんです。

これが、水栓に詰まっていて水の流れを遮っていました。


こういった事案は結構あって、

フル改装したときに、今回の水栓部分で詰まっていたり、

給湯器のフィルターが詰まっていたりします。


まあ、結構簡単に原因が判明したのでよかったです。

※これを水道屋さんにお願いすると2万円ほどですかね?

参考になれば幸いです。


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質問コーナー『駐車場のアヤフヤな契約』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:
日付:
件名:青空駐車場の滞納者(詐欺師?)
ホスト:
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いつもブログ楽しく読ませてもらっております。
前回の大阪の必殺セミナーも参加させて頂き、
非常に勉強になりました。その節はお世話になりました。

今回は父の物件である青空月極駐車場の滞納者の件での相談です。
少し前置きが長くなりますが、話が少々複雑ですのでご容赦ください。

私、森が管理人をしております上記駐車場に今年3月上旬、
契約希望者の配偶者を名乗る男(田中 涼:仮名)から
妻(田中 佳子:仮名)の名前で1台駐車場契約をしたいとの電話がありました。

今回は不動産会社を通さずに大家との直の契約を行いました。

具体的には電話で相手の住所氏名を聞き取り、
その宛名に向けて自前で作成した契約書2通と請求書(礼金、当月分と来月分の賃料分)を送付。
2通とも住所氏名、電話番号(携帯)、認印を記載した上で、1通を家主側に返送して貰い、
請求した金額が指定口座に振り込まれた時点で契約完了、との流れで行いました。

ただ実際は、契約を急いでいるとの相手方の要望で、
私の家まで田中 涼が訪れ(母が対応したので私は会ってない)、
契約書1通と請求した金額を手渡しで届けて貰い、契約完了となりました。

今思えば、契約行為を開始する前に相手の身分証明書のコピーを提出して貰う等、
本人確認をすればよかったのですが、今年自主管理を始めたばかりで経験が浅く、
そこまで気が回っておりませんでした。痛恨のミスです。

その時点では何の問題もなく、新しい契約者が決まって良かった、ぐらいにしか思っておりませんでした。

契約時点で3月半月分、4月分の賃料は手渡しで頂いていたので、
5月賃料の支払期限である4月下旬までは当然滞納もなかったのですが、
それ以降、本日7月4日まで一切賃料が振込されておりません。
本日時点で3カ月分(27,000円)の滞納です。

督促は随時、督促状を普通郵便で契約書記載住所へ郵送しておりましたが、一切無視。
滞納2ヶ月目を過ぎたころから、振込忘れではないと気付き、電話をかけましたが、これも一切無視。

そして本日午後、契約書住所を訪れてみたところ、なんと別人が住んでおりました(笑)。
聞けば、最近引っ越してきたようで、名前や、賃貸物件なのか持家なのかまでは聞けませんでしたが、
本人の弁では田中なんて名前は知らないとのこと。それ以上の追求も失礼かと思い、それ以上は分かりません。

無断で何の連絡もなく引越したのならこれでは夜逃げではないか!と思いつつ、
それでも何か出来る事は無いかと考え、セミナーで頂いた資料やメモを漁り、
住民票請求やその家の登記情報から探る等、策は考えております。

ちなみに、本日駐車場には車が駐車されておらず、使われているのかどうかは分かりません。
月極駐車場と言いましても管理人が常駐しているわけでもなく、
家から車で15分以上はかかるので、基本ほったらかしです。

夜は停めているのかもしれませんし、その点は不明です。

しかし、解約通知がなされていない以上、契約はまだ続いています。

これだと連絡が取れないと滞納額が膨らみ、賃借人の方が不利では?と思いますが、
まあそれは良いでしょう(笑)。

そして、そしてです。ここからが本題です。
今夜6時ごろふと、「Cメールなら何か反応あるかも?」と思い立ち、以下の文面で携帯からメールしました。

〈森モータープールの森です。大事なお話がありますので、早急にお電話下さい。〉

するとなんと、電話も留守電もガン無視だった滞納者から3分でメールで返信がきました。

〈どなたかと間違われていらっしゃいませんでしょうか?何か勧誘なら、お断りいたします。連絡しないで下さい。〉

私、一番最初の駐車場契約の段階からアドレス帳にその方の名前と号数を登録しておりました。
その後何度か電話で契約上のやり取りをしましたから、電話番号間違いではありません。
契約書に記載されているのもその番号です。
ただ、一応こちらも下手に出た方が良いと判断し、以下を送信いたしました。

〈森モータープールの森です。田中佳子さん、またはその配偶者の方でお間違いなかったでしょうか。宜しくお願い致します。〉

それに対する返信が以下。

〈此方は、田村義男と申しますが、何処かとお間違えでは、無いですか?〉

この方の言い分では、あくまでこちらが間違えて連絡してきたという事らしいのです。
それにしても自分から聞いてもいないのにフルネームを名乗るか?と怪しんでいた所、30分ぐらいしたら又来ました。

〈返事が、ないですが何か名前を聞く為の、詐欺とかでは、ないですか?〉

私、この時点で3つの可能性を考えました。田中 佳子・涼が偽名で田村義男が本名である。
田中 佳子・涼が本名で田村義男が偽名である。両方とも偽名である。

この時点で気づきました。

本人確認をしないと他人になり済まして契約行為をする事なんて子供でも出来るのです。
自分の馬鹿さ加減に呆れました。

最初から相手が詐欺師なら架空の人物名を使って契約する事も出来てしまいます。
契約書記載の名前(田中佳子)の住民票請求する事が出来るのかどうかも怪しくなってきました。

住所の登記情報から溯る事は出来るかもしれませんが、賃貸の場合、大家が教えてくれるかがカギです。
確かにその住所で契約書の送付のやり取りはしたのですから。

後は、運よく止まっている車があれば、そのナンバープレートからの照会、ぐらいでしょうか。
ちなみに連帯保証人は付けておりません。

この段階で必殺さんならどういう攻め方をしますか?ちょっとレベルが低過ぎて、
最初から躓いているので、対処方法が限られるかもしれませんが、アドバイスお願い致します。

現段階での私の田中涼に対する心象は残念ですが、確信犯の詐欺師か、言い逃れの上手い夜逃げした滞納者です。
ちなみに田中佳子とは電話で話したこともあった事もなく、今では実在の人物かもよく解りません。

必殺セミナーを受けた手前、泣き寝入りするつもりは毛頭ございません。
よろしくお願いします。

追伸:ネタとして使えそうなら伏字で記事にしてもらってもかまいませんよ。
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とまあ、こんな感じのメールをいただきました。

突っ込みどころは沢山あるのですが、


1、ドコの誰だかわからない人にお金は貸さないでしょ?

 絶対的な事として、身分証明書の確認及びコピーは絶対条件です。

 だって、本人だかどうだか分からない契約?

 何とでも言い訳ができますよね?

 たとえ、田中佳子が実在していても、契約した覚えはない!って言われたらどうします?

 裁判でも100%負けますよ


2、駐車場の経営(権利)を考え直してください。

 部屋と駐車場は賃貸借契約が全く違います。

 今回の件では、該当の駐車スペースにポールを置いたり、

 自分の車を駐車してみればどうですか?

 契約者の車を駐車できなくしても問題にはなりません。

 (居住する部屋をカギロックするのとは訳が違います)

※駐車している自動車を勝手に移動するのは自力救済でアウトです。


3、滞納駐車場料金の取立てについて

 時間の無駄と思います。あきらめてください。


4、今後の注意点

 身分証の提示及びコピーは必ず取る

 変な契約は断る(急ぎや他人契約)

 賃貸借契約書を見直す


私は1番皆さんに言いたいのは、

駐車場の賃貸借契約書を見直すべきだと思っています。


契約書の中に、

1、契約の解除は借主貸主共に1ヶ月前に相手方に通告し、契約解除できるものとする。

2、契約が解除され明渡しすべき期日に明渡ししない場合、明渡しすべき翌日より、
  現実に明渡しが完了するまでの間については賃料の倍額に相当する損害金を支払わなければならない。

3、駐車料金の支払いを遅延したときは、支払期限の翌日から支払済みに至るまで年14.5%(1年365日)の
  割合による遅延損害金を支払わなければならない。

この3点が盛り込まれているか確認してください。


一応説明をすると

1番は、普通の住居では、こんな事を書いていても入居者の権利が守られますので、

意味がありませんが、駐車場では居住権自体がありませんので、

貸主の一方的な通告で契約を解除することができます。

もちろん、1ヶ月前予告の記載がなくても解除できますが、

やはり契約書に書いているのと書いていないとでは全然違います。


2番は、駐車場未払いや、契約解除したにも関わらず粘る方がいます。

そんな方には、契約解除→不法占拠となり→駐車場料金の倍額請求が認められます。

と言うのも、駐車場料金ってそんなに高くないじゃないですか?(都心を除く)

なので、裁判しても経費倒れになっちゃう位の金額ですよね?

それを倍額請求ならソコソコの金額に持っていくことができます。
(しかも裁判所も認めてくれます)


3、判決を取っても払わない人には、遅延損害金を加算して請求してあげましょう


こんな感じかな?


結論、

今回の契約者は誰か?

電話の主は誰か?

そもそも田中何がしは存在するのか?

駐車場に自動車が駐車していなければ、考えても無駄です。

だって3万円弱のお金のために裁判は割りに合わないでしょ?
(契約自体アヤフヤですしね・・・・)


早く事実確認(駐車の確認)をして次の契約者を見つけるべきと思います。


参考になれば幸いです。


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トイレから漏水発生!

築古マンションをフル改装し、

その改装後1番目の入居者さんより、

『トイレの水が床から溢れています!!』との連絡がありました。


さっそく現場に急行します。


施工ミス???

うーーーん、原因はなんだろ????

物件到着まで色々考えます。


現地に到着し、さっそくトイレを見て1発で原因が判明しました。

DSCN0403.jpg
トイレタンクの蓋を開けてみると

main.jpg

これがタンクに投入されていました。

と言う事は、タンクを開けたということです。


その際に、手洗い部分の給水ホースをちゃんと接続しなおしておらず

タンク部分からの漏水と判明しました。


しかも、ブルーレットがタンクの排水部分に引っかかっており

水が排水されっぱなし状態になっています。


一昔前のタンクならブルーレットをタンクに投入しても問題なかったと思いますが、

今のトイレタンクは節水で容量が小さく(狭く)なっており

ブルーレットなどを投入すると、中の器具にすぐ干渉してしまいます。


今回の件は100%入居者さんの過失なのですが、

カギ渡しの際に”カステラ”などを持参され、

入居の挨拶までされていますので、

今回の件は”水に流して”終わりです。


やっぱり挨拶と手土産って大切ですね!


ちなみに、
DSCN0404.jpg
ブルーレットを手で取り出したので、

映画”アバター”並に手が青いです(笑

石鹸で一生懸命洗い落としました~


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質問コーナー『水道メーターについて』

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送信者:
日付:
件名:水道メータについて質問させてください
ホスト:
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必殺さま

いつも掲示板を拝見しております。
池袋での必殺さん・Zさんのセミナーも参加させていただき、

掲示板と併せて非常に勉強になっております。

今回は、水道メータのことで質問させていただきたく、メールいたしました。

当方の所有物件の1つは、平成4年築のRC造で極端に古くはないのですが、

全戸分の水道料金をいったんオーナーが自治体にお支払する形式です。

ご承知のとおり、この形式ですと、親メータでオーナーが自治体に、

子メータで入居者がオーナーに支払することになります。

今年に入ってから、子メーターの不具合がたびたび見られるようになり、交換を勧められています。

親メータの交換は自治体の負担なので、耐用年数の8年ごとに交換を実施しているようです。

一方、子メータはオーナー負担であり、前所有者は一度も交換していなかったようです。

子メーターの交換に今後コストが生じるのなら、契約変更にあたりオーナー負担が生じても、

自治体と入居者で直接個別契約する形に変更したいと考えています。

ただ、管理会社にこれまでの事例を聞いてみると、建物のある自治体では、

そのような契約変更はできないと突っぱねているようです。

基本的に、自治体の判断になることは承知しておりますが、

上記と同様のケースで、交渉により、子メーターを自治体負担で交換したり、

個別契約へ移行したりという事例をご存じでしょうか。

子メータの交換費用が、未来永劫オーナー負担になり、

個別契約への移行も無理ということであれば、

入居者負担の水道料金を定額にして、

ある程度の水道料金をオーナーが負担したほうがベターなのではないか、と悩んでおるところです。
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お答えします。

まず、問題点を1つ1つ答えていきたいと思います。


1、メーターを水道局(自治体)との直接契約

これは、余程特殊な場合でないと無理です。

地域によっては、新築時の申請でいける場合もあるようですが、

途中での切り替えはほぼ認められない様子です。

なので切り替えは諦めましょう!


2、水道メーターの耐用年数

8年というのはあくまでも計量法に基づいた交換年数です。

現実的には20年超位から少しずつ不良固体が出てき始めます。

まあ概ね30年程度は十分持つと思われます。

※ちなみに私設メーターの場合は計量法は適応されませんので、
 8年毎の交換義務はありません。


3、水道メーターの交換

私のブログで何度か紹介していますが、

自分でも交換は十分可能です。

水道メーター交換の記事

費用的にはメーター本体6千円程度+10分程度です。

これを業者さんにお願いすると、

メーター本体8千円程度+手数料5千円程度=1万3千円/件

ブログで紹介していますが交換は非常に簡単です。


4、定額制へ移行

これは避けるべきです。

定額制となると不公平感が出てきますし、

出しっぱなしといった不測の事態なども十分考えられます。

水道メーターが設置されていない場合などを除いてすべきではないと思います。


結論

水道メーターは簡単に故障するものではありませんので、

そんなに気にするするほどの設備ではない。
(故障してもメーターが止まるだけなので1か月分の水道代を損するだけ)

自分で交換すれば激安6千円/20年

参考になれば幸いです。


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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