錠式オートロックの故障

先日のことなのですが、

築28年RCの超大型物件の玄関オートロックが故障し

ドアのロックが掛からない状態になっちゃいました。

DSCN0389.jpg
マンションエントランスの玄関ドアです。

オートロック本体は”声”だけでしたので、
DSCN0400.jpg
2年ほど前に200数十万円で、画像付きにリニューアルしています。

うーーーん、

何が原因なんだろ??

とりあえず、分かる範囲で見てみることに
DSCN0351.jpg
制御盤を見てみても”解錠”のランプが点きっぱなし

一応電源の抜き差しをしてみましたが、

復旧せず

DSCN0390.jpg
一応、錠版部分を見てみましたが、

ハッキリ言って訳が分かりません。

うーーん、

この場合、オートロックに原因があるのか?

それとも電子錠に原因があるのか?

悩みましたが、電子錠のMIWAに相談すること

症状を説明すると、やはり電子錠に問題があるとのことで

さっそく現地を見てもらったところ

原因は電子錠ユニットに故障があるとのことでした。

ところが簡単に直るかと思ったのですが、

この製品はもう廃盤で、

修理するには全てのユニットを交換するしかない


まあ、約30年前の製品ですので、

当然といえば当然かもしれません。


となると修理代は・・・・?

製品代・施工費全て含んで17万円也

微妙に高い・・・です。

でも、お願いするしかありませんので即修理をお願いしました。


その1週間後


DSCN0398.jpg
交換修理をしている職人さん

約半日程度時間がかかり修理終了です。

DSCN0401.jpg

もしかしたら火災保険の電気的機械的事故特約が適用できるかもしれませんので、

ダメ元で申請してみます。

何度も書きますがダメ元ですよ!

この結果は、またブログでご紹介したいと思います。


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浴室からの水漏れ

築40数年の築古マンションの入居者さんより連絡があり、

浴室のドア付近から水が漏れてくるとの連絡があり対応してきました。

まずは入居者さんに水が漏れてくる状況を聞き取り、

原因を追究していきます。

(現場を見て)

必殺:今は水は漏れていませんね?

入居:そうなんですよ、夕方~夜にかけて水が垂れてきます。

   多分、上の方がお風呂に入っている時に漏れているみたいなんです。

ということは、排水かネジメのコーキング関係です。

というのも、給水なら時間に関係なくズーート漏れ続けます。


さっそく上の階にお邪魔させていただき風呂場を確認すると・・・

このマンションは、タイル張りの風呂場で、

この手の水漏れは、アルミドアの繋ぎ目からがほとんどです。
DSCN0227.jpg
やはり、つなぎ目のコーキングがボロボロになっています。

さっそく修理に取り掛かりました。

まずは古いコーキングをカッターなどで除去します。

これは結構簡単に取れます。

次にシリコンを塗りこんでいきます。
DSCN0228.jpg
当然ですが、この時に使うシリコンは防カビ剤入りを使ってくださいね!

そうしないと直ぐにカビだらけになっちゃいます。

あとは指で均せば終了です。
DSCN0229.jpg
結構上手く出来ました。

この作業をした1週間後に確認のために漏水した部屋の入居者に聞いてみたところ、

あれから漏水はしていないとのことでした。


大した作業ではないのですが、

”ココが原因”と考え付くのは経験があるからで、

まったくの初めてだと試行錯誤しちゃいますよね~

これが悪い業者なんかに相談しちゃうと、

”ユニットバスに総入れ替え”なんて話しになっちゃいます。


そう考えると、こういった築古マンションというのは、

経験と根性がないと維持管理なんて無理ですし、

修理費用修繕費用改装費用などで、

利益なんて吹っ飛んじゃいます。

だって40数年経過した築古マンションです

賃料は下がるわ、でも修繕費はかさむわ・・・

所謂デッドクロスを乗り越えられなくなって破産なんてことになりかねません。

この辺りを注意してくださいね!


参考になれば幸いです。


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電気調理器

少なからずですが、電気調理器のコンパクト調理台の部屋があります。

その電気調理器を設置している入居者さんから連絡があり、

電気調理器が点かないとの連絡がありました。

この入居者さんは部屋を改装してからの入居で、

現在5年目になります。

とりあえず機器の確認をするために訪問すると

DSCN0381.jpg

まだ見た目は新しいのですが、

どのボタンを押してもウンともスンともいいません。

流し台下のコンセントを確認したのですが、

特に抜けている様子もなく、

コンセントの抜き差しをしても全く改善しません。

うーーん

故障だよね・・・

設置後5年経ちますので、

メーカー修理などを頼むより、新品交換のほうが手っ取り早く安いと考えて

ネットで検索すると、

同型の品物が14900円で売っていたので、さっそく注文し

3日ほどで品物が届いたので交換しに行ってきました。

DSCN0382.jpg
色は違いますが、寸法は全く一緒ですので取り付けは簡単だろう思い

自分で交換にチャレンジしてみました。

そうなんです。

私は埋め込みガタの電気調理器の交換をしたことがないんです。

ネジの数本外せば何とかなるだろうと思っていたのですが、

実際はネジ止めすらされていなくて、
DSCN0383.jpg
簡単に”パカ”っと外せました。

油?汚れで汚いので、

入居者さんの手前、雑巾でゴシゴシ磨いて
DSCN0384.jpg
ある程度キレイになりました。

※残っている黒ずみはサビです。

あとは、新品のコンロははめるだけ
DSCN0385.jpg
やってみると超簡単なものですね!

こんな事も、一度やってみるからこそ次に繋がります。


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質問コーナー『入居者が亡くなった時の対処』

必殺さま

初めまして。なおと申します。
いつも大変勉強になっております。ありがとうございます。

早速ですが、質問させてください。

4年前にオーナーチェンジで中古アパートを購入しました。
購入当時から、その1部屋(5LDK)は法人名義で契約をしており、
現在は、その法人の代表取締役の男性87歳が1人で住んでおります。
その法人は、現在活動をしていない模様です。
また、賃貸借契約の保証人は代表個人で、保証会社はついておりません。
建物は私が自主管理しております。

質問させていただきたいのは、
その方に何かあった場合、家財の処分等を含めどのように対応するのがベストでしょうか。

何度か部屋の中に入れていただきました が、内部はゴミ屋敷状態に近いものがあります。
床面積が100平米以上あるため、大家側で家財を処分すると
なると、かなりのコストがかかると思っています。

近々に契約更新がありますが、契約内容はどのような点に
気をつけて再契約すべきでしょうか。
例えば、一定の条件のもとで大家側で家財等の処分が可能な旨の
一文を入れておくべきでしょうか。

また、現状では身内の方等との連絡先を一切把握できていない状況です。
聞いておりますが、いないとのことです。。

お忙しいところ申し訳ありませんが、ご回答いただけると幸いです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

うーーーん

どうしましょう

更新時に保証人が付けれれば一番良いんでしょうが、

現実問題として難しいところがありますよね?

ただ、身内が分からないとの事ですが、

もし入居者さんが亡くなったら、

役所で相続人確定のために戸籍謄本を取得することができます。

そこから相続人を確定して、相続人に対し相続の内容証明で請求するなどが考えられます。

ただ現実的には、入居者さんに財産がなければ相続放棄される可能性が非常に高いですので

現実的では厳しいと思われます。


まあ、保証人も付いていなく

本人も身内は居ないと言ってますので、

現実的には『大家側で処分する』しかないと思います。


ただ、生きているうちに『大家で処分をしてよい』的な文章を交わすのはどうなんでしょ?

入居者さんにすれば余り気持ちのいいものでは無いような気もしますね・・・


もし、入居者さんが亡くなったら亡くなったで”しょうがないです”

だって我々は人が生き死にする場を提供しているんですから、

それくらいの事は乗り越えていくしかないんです。


まあ、あまり考え込まないほうがいいですよ

どうしようもないことは、どうしようもないのですからね!


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ブログ登場の家賃滞納者のその後

今日のブログは、

あの滞納者はどうなったの?と思われる滞納者のその後を書きたいと思います。


一人目は、

政治家なみの手段を使う生活保護者です。

この方、保証人である不動産会社社長の手配で、

次の物件を世話してもらい

4月末で新居へ引っ越す予定だったのですが、

またもや生活保護費を全額使い込み、

引越しできなくなっちゃいました!!

本人は生活保護費を全て競艇で使い込みますので

当然、現在居住している(私に所)家賃は支払いません。

※しかし、家賃保証会社が付いていますので、私は痛くも痒くもありません

その後、保証人と保証会社が説得?にあたり

とうとう夜逃げした様で、

6月18日付けで退去明け渡しとなりました。

まあ、入居以来1度も家賃を払いませんでしたが、

保証会社さんが代位弁済していただいたので

実質、滞納被害はありませんでした。

次はマトモな入居者さんが入ることを祈るばかりです。


2人目は、

うーーん、ヤッパリ貸さなきゃよかったです。

この方はスナック部屋を貸したのですが、

入居以来1度も家賃を支払っていません。

この方も、家賃保証会社に加入していますので、

滞納があっても保証会社が代位弁済をしてくれます。

そのため、実質被害はないのですが、

毎月毎月言い訳の電話が掛かってきます。

4月の言い訳

店を保証人に乗っ取られて金の管理が出来なくなった~

5月の言い訳

店の女の子に売り上げを持ち逃げされた~

6月の言い訳

郵便局から振り込んだが、違う人の口座に振り込んでしまった。

その人は年配で郵便局に行けないので娘さんが手続きに行く

ただ、今週中に行けるかどうか分からない


もうね、どうでもいいです。
(代位弁済請求すればいいわけですから)

なので、

必殺:そうですか~

    それは大変ですね~

入居:だから、用意できたらコッチから連絡するから~

必殺:あ、もう連絡は結構です。保証会社に事故を出しますので

入居:事故?事故ってなんやねん

必殺:家賃不払いの事故処理ですよ

入居:なんでそんなことするんや!!

必殺:6月分の家賃が入ってないからですよ~

入居:何も払わんとはいってないやろが!

必殺:イヤイヤ、現実問題として私の銀行口座にお金は振り込まれていませんよね

入居:だから理由を説明しただろ!!

必殺:申し訳ないですが、手続きを間違えたのは田中(仮名)さんですよね?

   それは田中さんの問題であり私の問題ではありません。

   如何なる理由があったとしても、

   現に入金されていない。それが全てなんです。

入居:えらい厳しい事言うやないか?

必殺:厳しいですか?私は何度も田中さんの約束を聞いてきましたけど?

   その度に愚痴一つ言わずにお待ちしましたよね?

   しかし、その度に約束を破られていませんか?

入居:・・・・、まあそやな

必殺:わたくしの誠意をお分かりいただければ幸いです。

   それでは失礼いたします。


そんな会話がなされました。

念のため保証会社に支払い状況を聞いてみたのですが、

4月分未払い

5月分未払い

結局、保証会社へも言い訳の連続で

1円も支払っていないとの事でした。

これで、6月分も未払いなら法的手続きを開始するとのことでした。

まあ、そうなれば退去まで半年は掛かるでしょうから

入居者が粘ってくれたほうが良いんですが・・・・
(その間、保証会社から家賃が入る)


3人目は、

入居者は詐欺師です。

この方はまだ住んでいます。

家賃も正常入金されており、

大家的には問題ないのですが、

アレからも複数の人(取引業者?)から

まだ入居中なのか?といった問い合わせが入ります。

しかし、いらんトラブルに巻き込まれても困りますので、

個人情報は一切お答えできません。と答えています。


4人目は、

家賃滞納を続ける運転代行事務所です。

前回のブログでは、明渡し調停を申し立てるところまででしたが、

その後、調停1回目に出廷してきて、

〇事務所はこれからも継続して借りる

〇滞納家賃は分割で支払う

〇分割家賃や今後の家賃が遅れたら即刻退去

この様な文言で和解しました。

約束を守らなかったら即刻強制執行をかけようと思っています。


5人目は、

家賃滞納の上、退去した在日フィリピン人への裁判です。

調停を申立てたのですが、

1回目の調停→出廷せず

2回目の調停→出廷せず

3回目の調停→出廷せず

ということで、調停滞納家賃大作戦は失敗に終わりました。

6万円ほどの債権ですので、訴訟まですると費用倒れになっちゃいます。
(確実に回収できるならいいですが・・・)

そこで、次の手としては連帯保証人(日本人で生活保護者)に対し家賃取立て調停を考えています。


6人目は、

2ヶ月に1度支払う入居者です

この方は、家賃を70数万円滞納の上亡くなった初老の男性で、

娘さんが連帯保証人といった内容でした。

別居の妻(籍は抜いていない)が超攻撃的だったのですが、

娘さんはマトモな方で、

毎月1万円の分割払い(利息なし)で決着しました。

まあ、裁判になって130万円(延滞利息計算)されるより絶対にいいですよ~と説得しましたけどね

うまくまとまりました。


7人目は、

家賃滞納を続ける焼肉屋です。

3度目の調停で話しがまとまったのですが、

やはり売り上げが上がらないとのことで自主退去となりました。

滞納家賃については分割で月3万円ずつ支払うとの約束で、

その後、分割で支払われています。


以上、滞納者達のその後でした。


★業務連絡★
先日のブログでアンケートを実施した必殺セミナーin福岡ですが、
7月11日はセミナー会場の確保が難しく開催は延期とさせていただきます。
せっかく沢山の方がコメント欄に応援メッセージを入れていただいたのに申し訳ございません。
福岡セミナーは、9月に行ないたいと思いますので、
その際は、宜しくお願いいたします。

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質問コーナー『生活保護世帯の家賃滞納』

Message body

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:
日付:
件名:生活保護の方の家賃滞納対応
ホスト:
--------------------------------
初めてメールさせて頂きます、○○と申します。
まだ大家経験が浅く、家賃回収は初めてになります。


生活保護の方で家賃滞納8か月(約50万円)している方への対応について、

助言を頂けますでしょうか。

この方は生活保護を受けている45歳の女性で、次女22歳と同居しています。

長女24歳は別に住んでいて、姓が違うので結婚しているのかもしれません。

この長女が緊急連絡先になっています。


私の落ち度で家賃滞納に気付いたのが遅く、気付いた時点で保証会社に連絡したのですが、

過去8か月分は保証会社の保証対象外なので自分で回収する必要があります
(保証会社は、保証対象外の分は保証はしないが賃貸人に請求行為はしてくれるそうです)


賃貸人と電話で話をしたところ、滞納分の半額を分割で18か月かけて支払いますが、

生活保護で厳しいので遅れる場合は相談させて欲しいという回答でした。

昨日が支払期日でしたが体調が悪く銀行に行けなかった、今日行きますとのこと。

前置きが長くすみません、今後の対応についてなのですが。

?滞納分を分割で支払うという念書の取り交わしを行い、

親族の連帯保証人もつけて貰おうと思っているのですが、

その際、後々の「未払い賃料請求調停」というのを考えて、

念書に記載する必須事項などがありましたら教えて頂けますでしょうか。

あと、取り交わしに応じなかったら、催促状を郵送するつもりですが、

念書とは別で家賃の催促状は先に郵送しておいた方がいいものでしょうか。


?この家賃滞納の件は役所の生活保護担当の方に報告し、

分割払い分についても代理納付できないか相談した方がいいものでしょうか。


お忙しい中、このような初歩的な質問で大変申し訳ございませんが、

宜しくお願い致します。

--------------------------------
お答えします。

うーーーん

まずは質問者さんは猛反省してください。

というのも、せっかく保証会社に入っているんですから

毎月の家賃入金チェックさえキッチリしていれば

滞納の心配はまったく無かったわけですよね?

そんな大した仕事でもないんですから、

その辺りはキッチリしてほしいものです。


それはさて置き、具体的な対応策ですが

1、役所に相談して対応策(代理納付など)が出来ればそれが一番手っ取り早い

2、役所が非協力的なら本人と分割で支払う旨の念書を交わす

3、分割払いを履行しないなら部屋の明渡し(滞納家賃)調停を行い、分割で支払う合意をする
  (ポイントは追い出さずに支払わせるのがミソ)

3番の法的手続き(調停など)はセミナーなどで書式一式の雛形を用意しています。

ちなみに質問者さんは私のセミナーに参加されたことはないでしょうか?


もし聞いたことが無ければ是非ご参加いただければ、

今後の大家業に役に立つと思います。


申立書や和解書に様々な工夫がされていて、

今までの滞納家賃はもちろん

将来発生する家賃に対しても強制力のある和解書を作成しています。


それと質問者さんの文面で、親族を保証人にするというのがありますが

出来ますか?

保証人を付けることが可能ならそれが一番なんですが、

現実問題として

入居時に保証人無し(保証会社対応)だったんですよね?

そんな人が、

大家→保証人付けてください

入居者→ハイわかりました。保証人付けます。

なんてなりますか?

私の経験上、何だかんだ言い訳しつつ

話しは有耶無耶って感じになるのがオチかな?って思います。


なんて言うか・・・

分かってます?

入居者は生活保護で市から家賃分を支給されているにもかかわらず

家賃を8ヶ月も滞納する人物なんですよ?

おそらく質問者さんの出合った人たちとは

『生きる世界の違う生物なんです』

ですので、質問者さんの常識が通じない世界と思って対応してくださいね♪


★業務連絡★
コメント欄で必殺セミナーin福岡のお問い合わせがありました。
どうです?
開催したら来てくれますかね?
今までと同じ内容ですので、
私の話しを聞いたことがない方向けなんですが・・・
もし開催するなら7月11日辺りがベストと思っています。
行こうかな?って思っている物好きな方はコメント欄に一言お願いします。
(正式な申し込みなんかではありませんので遠慮なく書いてください)

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アパート即売会

先日、必殺大家塾のメルマガで募集した"読者さんの売りアパート"を

希望者さんと見学に行ってきました。

DSCN0313.jpg
なんと9名の物好き投資家さんが集まり、

様々な角度から物件を見させていただきました。

もちろん、様々な問題があり

初心者さんでは難しい部分もあるのですが、

それを乗り越えてこそ真のアパート大家となれるんです。

DSCN0312.jpg
室内の1室では夜逃げの跡も・・・

見学後にぶっちゃけ、

購入を検討している人は?と問いかけたところ、

なんと3名の方が手を挙げられました。

まあ、購入価格は実質ほぼ0円ですので、

ヤル気と根性でなんとかなると言えばなると思います。

ぜひ、頑張っていただきたいものです。

※この物件に関しては他人様(読者さん)の所有物件ですので、
 ブログ上での質問には一切お答えできません。
 (物件詳細はメルマガ上で公表済みです)


★業務連絡★
いつもブログを応援いただきありがとうございます。
最近ブログの更新が毎日でなくなったりと、
私のブログに対する情熱が少し弱くなっています。
正直なところ少し疲れたというのが本心です。
そこで、しばらくの間は月水金の週3回程度の更新で
ブログを続けさせていただこうと思っています。
そんな必殺大家人を見捨てないでくださいね~ヾ(´¬`)ノ

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電話コネクターカバー

皆さん、

こんな事ってないですか?
P6111212.jpg
退去した部屋で、

電話回線の差し込み口なんですが、

カバーが無くなって中身がむき出しになっています。

せっかくクロスを張替えたのに、このままでは見栄えが悪いです。

そこでNTTにコネクターカバーを売っていないか聞いてみたのですが、

電話回線を開通していただかないとお売りできません。との冷たいお返事

ホームセンターに行ってみましたが、売ってなく

電気店に行ってみたが売っていない。

2件目の電気店に行ったところ
P6111213.jpg
売ってました。(1000円程度)

取り付けは簡単で
P6111214.jpg
ネジを外して付けるだけ

ドライバー1本ですぐ出来ます。
P6111215.jpg
ちょっとしたことですが、同じ様な事案は無数にあると思います。

ちなみにこの商品の品番は、

メーカー:ELPA

型  番:TEA-045


参考になれば幸いです。


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質問コーナー『管理放棄マンション』

Message body

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:toxiu
日付:
件名:ご相談です
ホスト:
--------------------------------
いつも拝見しております。大変勉強になります。
今回マンシュン管理費滞納に関して、解決方法知りたくて、
メールを送ってさせていただきました。
私は東京でシァエハウスを管理運営しております。
二年前にある管理の悪いマンシュンを購入しました。
全部で8階建て、16世帯ですが、管理費を払うのは3世帯だけでした。
中にスナクオーナーの女性は3世帯を持ってまして、
不動産会社の社長は4世帯を持っています。管理費は払っていません。
二年前に一度皆さん集めて、話し合いしました、
いままで管理費を払った3世帯は5年間半額で、
他の方がこれから管理費を支払うと口合意しまして、
管理組合を復活しました。ところが2年近くたって、
スナクオーナーの女性と不動産会社の社長はまだ管理費の滞納を始めて、
催促すると、前回の合意は認めていないといろいろな理由をつけて、払いません。
会計代行の業者を依頼しましたが、いろいろな規約の不備で、勝ってませんと言われました。
必殺大家さんは何にかアドバイスがありますでしょうか?
お忙しい中すみません。
--------------------------------
お答え・・・できません。

だって区分を購入したことも管理したこともありません。

なので、お答えのしようがないのですが、

この『管理放棄された区分マンション』ってやりようによっては”お宝”になるのではないでしょうか?

だって、現所有者も空室のまま放棄しているとか、

そんなのをネットで見かけたことがあります。

でも、どうなんでしょ?

だれか経験者は居ませんか?

アドバイスお願いいたします!

読者任せな必殺ブログでした~


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マンション不法投棄

所有マンションのゴミ置き場に粗大ゴミを捨てられました。
DSCN0283.jpg
見ての通り、家庭から出た粗大ゴミですね

うーーん、

いつものことなんですが、ムカつきます。

ところが!

このマンションは、先日防犯カメラを取り付けたところなんです!

DSCN0287.jpg
ネットで購入したのですが、

カメラ4台+録画装置(HDD内臓)で3万9800円でした。

工事とモニターを合わせても10万円以下ですので、

導入の価値はあります。

さっそく、防犯カメラのデーターを確認したところ、

DSCN0286.jpg
オッサンがマンションエレベーターからゴミ置き場に粗大ゴミを捨てているのがバッチリ写っています。

ただ、上から映していますので、

どのシーンでも顔は映っていないんです・・・

※帽子を被っていて顔は見えない

とりあえず、このまま放っておいてもしょうがないので、

無駄とは思いますが、

『不法投棄するな』のチラシを作ってエレベーター内などに貼ってみました。
DSCN0285.jpg
どうなんでしょ?

効果あるんだろうか??

でも、名乗り出なければ、ゴミの処分費を出すのは大家(私)ですから

やっぱりオカシイですよね?

名乗り出るか自主的に処分してくれればいいんだけど・・・



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質問コーナー『放置自動車』

Message body

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:駐車場大屋
日付:
件名:放置自動車
ホスト:
--------------------------------
いつも楽しいブログをありがとうございます。
お知恵を拝借させてください。
当方、住宅の大家ではなく、月極駐車場を経営しております。
駐車場の借主が車を放置したまま夜逃げして5年以上連絡がつきません。
家賃はもうあきらめているのですが、駐車場に残された車の処置をどうしたら良いのかわかりません。
基本的には貸家の残置物と同じ扱いだと思ってはいるのですが、
自動車は何か特別な(登録抹消など)気がして悩んでいます。
自動車を処分されたご経験がありましたら注意点など教えていただけないでしょうか?
よろしくお願いいたします。
--------------------------------
お答えします。

その前に一言、

いいな~駐車場経営・・・うらやましいです・・・


そんな戯言は置いといて

所有者が行方不明の場合でも、

勝手に撤去すると自力救済にになってしまいますので、

裁判にて対処する必要があります。


まずは、自動車のナンバープレートから所有者使用者を探ったのでしょうか?

調べる方法は、

陸運支局に、自動車のナンバー番号と駐車場契約書と駐車場の謄本と駐車場の写真などを持っていくと

(※軽自動車の場合は市役所になります。)

所有者・使用者が判ります。


それから、市役所で住民票を請求してみましょう

そうすると現住所が判明します。

これらの行為は、どちらにしても撤去するための裁判で必要となりますので、

必ず行なってください。


もし、現住所が判明した場合には、

そこに駐車場料金取立て請求をするなど、

相手方に揺さぶりをかけてください。


何らかの反応があれば、交渉の手がかりとなると思います。


ただ、私は駐車場の撤去裁判を経験したことがないんです・・・
(裁判の前に捕まえて交渉した)


しかし、裁判所で自動車用の裁判雛形をみたことがあります。


一度裁判所で雛形があるか?聞いてみてはいかがでしょうか?


参考にならずにスミマセン・・・


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質問コーナー『漏水で、水道料金が上がった場合』

またまた、さんかくたまごさんから良い質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:さんかくたまご
日付:
件名:漏水で、水道料金が上がった場合
ホスト:
--------------------------------
質問の連チャンですいません。

設備の不良(と思われる)原因で、水道料金が上がってしまった場合についてです。
例えば、トイレのボールタップの不具合や、
水洗レバーの戻りが悪いような軽微な不具合いでも、
入居者さんが申告しなければ、水道料金が跳ね上がりますよね。

2ヶ月近くそのような状態で入居者さんが放置し、大家に報告がありませんでした。
「設備の不具合で水道料金が上がった。その分は払わない(子メーター)」と入居者さんが言っています。

そのような場合はどうされていますか。
また漏水の場合は、水道料金の減免があると思いますが、
かなりの期間を、知りつつ放置して結果として水道料員が上がったとうい場合はどうなるのでしょうか。

よろしければ、必殺様がこのようなケースでどう対処されているか、教えていただければありがたいです。
--------------------------------
お答えしたいと思います。

実際、私も同じ様な事故に経験したことがあります。

その時は、ボールタップ部分の写真を撮って、

修理明細(自作)と一緒に水道局へ申請して減免となりました。

水道局はお役所ですので、

その辺りの審査はゆるく、大した証拠書類は必要としませんでした。


もし、減免申請が通らなかった場合のケーススタディを考えるえると

私なら、入居者さんには室内の管理をお願いしている。

いわゆる『善管注意義務』です。

だって、管理会社なり大家なり、

入居者さんの許可なく室内に立ち入りことは出来ませんよね?

つまり室内の管理は入居者さんにあり、

不具合が見つかったら速やかに管理者に連絡し、

改善修理を申し出なければなりません。

もちろん、その報告を受けて速やかに管理人が対処しない場合は、

管理人に責務が及びますが、

不具合を放置し損害が発生した場合には、

入居者さんの責任となります。

だって、室内の不具合を管理人は発見しようがないでしょ?

まあ、こんな具合に説明します。

しかし結論としては、全額請求とかではなく

半額に減免して請求が妥当ではないかと思います。

今後も付き合って(入居)行くわけですからね・・・

まあ、そのサジ加減は必要かと思われます。


参考になれば幸いです。


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私の意見『高額セミナー開催について』

先日、ブログコメント欄に以下の投稿がありました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

> 29800円の情報商材を売るのに必殺大家人のネームバリューを使って50000円で販売www
> 「販売系ではありません!キリ」
>
> 20000円がアフィリ??
> 商材代より高い参加費取っといてプレゼント?
>
> 物は言いようですねwww
>
>
> http://ooya0083.blog.fc2.com/blog-entry-327.html
>
> この頃はこんな事言ってましたね。
>
> 私の嫌いな連中とは・・・
> 同じ投資家(同士)から金を騙し取る奴らで、
> ◎情報商材を売っている奴 
> (自称カリスマ大家や自称メガ大家!お前だよ!!、これから頑張るって奴を食いモンにするんじゃねえ!)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えしたいと思います。

うーーーん、

この方は、モノの価値をどのように考えるのでしょうか?

1千万の木造アパートは安くて

1億円のRCマンションは高いんですか?

モノの価値は、その内容に対しての評価であり、

金額だけを見て”高い参加費”と考えるのは浅はかではないでしょうか?


では、なぜ今回は高額・少数制を採用したのか?

1、今回は講師は現役医師であり、超高属性を生かした投資法である。

  ではセミナー参加費を5000円にしたらどうか?

  おそらく150名から200名は集まるでしょう  

  でも私のブログを見てセミナーに参加される方で、

  サラリーとして年収1千万円以上の方って何人居ます?

  10%ですか?5%ですか?

  ということは、今回のセミナー手法が有効に活用できず、

  残りの90~95%の方には無駄なお金になりませんか?

  それのほうが、偽善的で商業主義ではないでしょうか

  そのため、今回のセミナーでは参加して欲しい方の属性に的を絞り募集しています。

  
2、必殺は情報商材屋(騙し野郎)になった?

  そのつもりはありません。

  ブログやメルマガでセミナー募集をしていますが、

  誰でも儲かる!や、すぐ大金持ちなんて言葉が一言でもありますか?

  そんな言葉やタイマーを用いて購買心を煽るような事は一切していませんよね?

  虚構ではなく、キチンと趣旨を説明し公平に募集しているつもりです。


  今回のセミナーは参加者に講師がまとめた資料をお配りする旨を記載しましたが、
 
  それはあくまでオマケ程度のモノであり、

  セミナーでは実際に高属性を生かした投資法の資料が別にあります。


  それと、分かりにくいところは質問の時間を多く取っており、
 
  しかも少人数制のため、質問しやすくしたりと、

  価格に見合ったセミナー内容を用意しているつもりです。

   
3、なぜ高属性の方用のセミナーを主催したのか?

  私はこれまで数度セミナーを開催しました。

  そこで、必ず聞かれて困るのが”高属性の方の投資法”なんです。

  私は、その質問者さんへの答えを持っていません。

  だって、私とは生き方も考え方も全く違います。
  (※そもそも私は高属性でもなんでもないし、私の考え方は気合と根性です)


  そんな方が一番引っかかるのが、節税対策と称した新築ワンルーム投資や、

  スルガ銀行を用いたクソ高い金利での1棟マンション投資ですよね?


  そんなのがこの世に溢れていませんか?


  そんなニセ投資法に対抗しうるセミナーって誰かしていますか?

  誰もしていないから企画しました。


  それって食い物にしているんですかね?


4、セミナー講師について

  私(必殺)との関係は、私がブログを書く以前(5年前)に知り合っています。

  彼(講師)の物件を見たこともありますし、

  実家にも行った事があります(エアコンを大量(共同)購入した際に運んだ)

  人柄、資産背景、投資手法を検討した上で、今回のセミナー開催を決定しました。

  タイトルだけの”虚構”ではありません。


5、今後はどうするのか?

  私が講師をするセミナーや前回の投資家Z氏などのセミナーは、

  一般の方でも再現性が非常にあり、

  参加されたほとんどの方に応用が出来ると思います。

  その様な広く再現可能なセミナーは低額で大人数で聞いてもらいたいです。


  皆さんの前で宣言していますが、

  名前だけの方や、内容の薄い方を講師に採用するつもりはありません。


  私がセミナーを企画するからには、

  セミナー内容を精査し、

  金額に見合ったセミナー内容を提供できるように努力します。

  それが主催者(必殺)の責任と思っています。


いかがでしょうか?

ご理解いただけたでしょうか?


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質問コーナー『ゴキブリ大量発生』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:福岡大家
日付:
件名:ゴキブリの赤ちゃんが大量発生
ホスト:
--------------------------------
いつも楽しくブログを拝見させて頂いております。

築27年のマンションの自主管理をしています。
17年住んで頂いた後にリフォームをして4月30日入居となりました。

リフォームをしていた期間は、ゴキブリも他の虫も出てこなかったのですが、
入居されて1週間くらいから大量のゴキブリが出て来て畳や壁や床の隙間に入っていくと連絡を貰いました。

入居者の方が駆除業者を頼んで薬をまいてもらったそうです。

でも、どこかに巣があるのかどんどん発生するので退去を考えていますと連絡がありました。
そこで、解約金を免除して頂きたいと・・・

この様な事は、初めてで空室や駐車場や階段や廊下などの掃除をしても今までダンゴ虫の死骸はありましたが、
ゴキブリは、出てきた事がありません。

どう入居者の方やゴキブリに対応すればよいものかと悩んでいます。

近隣に飲食店など、ゴキブリがいそうな所はありません。

お忙しい中恐縮ですが何卒ご教授を宜しくお願い致します。
--------------------------------
お答えします。

私はマンション管理において、”害虫”というのは重要な阻害要因と考え

様々な害虫の習性や対応策を考えきました。

その中で、ゴキブリは一番対応しやすく、

直ぐに絶滅させることが可能なんです!

プロの対処法などと同じで、

ゴキブリには”コンバット”が最高に効きます。

ちなみにゴキブリに対してはプロも対処は同じで、

薬剤(コンバットの中身だけ)を注射器で小分けで散布するやり方です。

これで3日もすれば全滅です。


しかし、今回入居者さんが退去を検討しているとのことですが、

まあ、ウソではないでしょうか?


だって、解約金を値切ってくるような人が、

自分で入居者の方が駆除業者を頼みますかね?

※普通なら大家なり管理会社なりに苦情を言ってきます


私なら、入居者に対して

必殺:ご迷惑をお掛けして申し訳ございません。

   退去のご意思はお変わりないですか?

入居:こんなゴキブリの出るマンションは気持ち悪くて居れません

必殺:でも、駆除業者さんが駆除されたんですよね?

入居:それでも出るんです。なので、退去したいので解約金は支払う気ありません。

必殺:大変申し訳ございません。

   では、検討させていただきますので、駆除業者さんに掛かった費用はいくらくらいでしたか?

入居:大した額ではないです。

必殺:それでは領収書を見せてもらえませんか?

   解約金全額免除は無理ですが、

   駆除費用を差し引かせていただきます。

入居:領収書はありません

必殺:領収書がないと税務処理が出来ませんので、対応できません。

   もう一度よく探してみてくれませんか?

入居:わかりました。

こんな感じですかね?

ウソか本当かは分かりませんが、

もし駆除業者の領収書が出てくれば、

解約金から差し引いてあげても良いじゃないでしょうか?


本当に大量のゴキブリが出たなら、

入居者さんには申し訳ないことですので、

駆除費用は出してあげましょう


参考になれば幸いです。


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天井崩壊

関東では震度4とか5とかで、

エレベーターが止まったり電車が止まったりと混乱があったみたいですね

当然、火災警報器が誤作動したり、給水排水管が損傷したりと

大家さん(管理会社さん)は大変な日だったと思います。

大阪は地震の影響はなかったのですが、

なぜか、木造アパートの天井が外れて崩壊したと連絡ありました。

天井が崩壊???

どんな事態かと物件に急行してみると
DSCN0254.jpg
入居者さんが電灯のヒモを引くと天井が落ちてきたとのことです。

DSCN0252.jpg
天井の梁が外れている感じですので、

梁を元の位置に持ち上げて

ビス数本で固定すると意外と上手く修繕できました。
DSCN0255.jpg
住んでいるおっちゃには、

必    殺:ゴメンな~ビックリしたやろ?

おっちゃん:ヒモ引いた瞬間に天井が落ちてきたからビックリしたで~(ニコ

       直してくれてありがとうね~

必    殺:天井の埃が落ちたから掃除機持って来て掃除するね

おっちゃん:ええよ、ええよ、後はワシがしておくから~

何とも築古物件にマッチしたおっちゃんです。

何か困ったことあったら言ってな~と言い、物件を後にしました。

もし、ちょっとした困ったことがあれば助けてあげたい。

そんな嬉しい修繕対応となりました。


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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