必殺大家塾『現役医師が教える高額所得者のための”億”越え資産形成術』

本日は、セミナーのご案内です。


必殺大家塾主催

『現役医師が教える高額所得者のための”億”越え資産形成術』

を開催させていただきます。


【セミナー講師】

投資家現役医師 某氏


【プロフィール】

現役医師で不動産投資家

必殺大家人と同じ歳


【講師の伝えたいこと】

年収2000万円超の高額所得者といえども、

純資産で”億”の壁を越えることは極めて難しいのが実情です。


一方、高額所得を稼ぎ出す能力が、資産形成に有利であることも事実です。

巷の資産形成指南書やセミナーでは”持たざる者”が

一発逆転を狙ったハイリスク・ハイリターンの資産形成術が主流です。


しかし、高額所得を稼ぐ者にとって、

一般向けのハイリスク投資は割りに合いません。


本業での高額所得とローリスク・ミドルリターンの

資産形成術を組み合わせることで、

時間はかかりますが”億”の壁を越えることが可能だからです。


問題点は、

実践可能な手法を教えることができる人間が限られていることです。


私は、25歳の春に実家が破綻したため

所持金3万円から人生をリセットすることになりました。


生まれ育った生家や故郷も全て失い、

全くゼロからのスタートを余儀なくされたのです。


しかし、

高額所得をベースにした各種金融投資および不動産経営を実践した結果、

37歳で金融資産1億円超の " 富裕層 " へ到達することに成功しました。

そして43歳の現在、純資産は5億円に迫ろうとしています。


当面の目標は、

45歳までに金融資産5億円超の " 超富裕層 " の仲間入りすることです。

這い上がってくる過程で学んだ、

高額所得者に最適化した資産形成術を公開したいと思います。


高額所得者だから”億”越えできる は大間違い

年収2000万円~3000万円でも簡単には”億”に到達できません


全くゼロの状況から、

高額所得と社会的信用力を武器に這い上がった手法

当初は亀のような歩みですが、

金融資産1億円の大台を越える時期から資産増加スピードが加速します


レバレッジを利かせたRC1棟のフルローン購入から、

築古木造物件の現金購入にシフトする理由

金融資産投資・不動産経営とも「考えること」が仕事です!

実家の破綻を教訓に、「常に退路を確保しながら」資産経営を行っています。


以上

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

私(必殺大家人)がセミナーを講師をすると、

必ず医師や弁護士など高所得者の方が数人参加されます。


そこで色々な質問をされるのですが、

私とはまったく生き方が違いますので、

お答えのしようがないんです。


具体的に言うと、

サラリーとして年収1千万以上ある方が

「パッキン交換」をしていてはダメなんですよ!

だって、時給換算したら人に頼んだほうが効率的で、

そのほうが安く済んじゃいますよね?


今回は、そんな高所得者が不動産でいかに資産形成をしていくか?

を実際に経験されている現役医師で不動産投資家に

セミナーをしていただきます。


今回のセミナーで参加していただきたいのは、

不動産収入で年収1千万以上の方ではなく、

サラリー(専門知識や資格など)で年収1千万円以上の方です。


セミナー参加費:5万円 懇親会費1万円(予定)
(今回に限り少人数制で高額な参加費となっています)

募集人数:20名

【開催日時】:平成27年6月27日(土)13時~17時

【開催会場】:東京品川

応募フォーム

http://ws.formzu.net/fgen/S97163100/

※自己啓発系や販売系では一切ありません。

今回のセミナー講師の所有物件を実際に見ていますし、
経営手法も確実で地に足が着いた方です。

セミナー参加者様には講師の手法をまとめた
資産形成マニュアル(29800円)をセミナー参加特典として無料で進呈いたします。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

スポンサーサイト

部屋の使用期間

うーーーん、

また奇妙な家賃交渉が入りました。

築27年のRC超大型マンション

その最上階にある元大家の約100㎡くらいあるオーナールーム

そこに5年ほど前から、医師が住んでいるのですが、

この先生は日本と海外とを半分づつ住まわれていて、

実際にマンションでの滞在時間は約半年との事なんです。

それが、どうも納得いかないとのことで、

家賃交渉の手紙が送られてきました。

医師:私は日本に半年しか居ない。

    だから日本に居ない間の家賃を半額にして欲しい

    この要求が通らないなら引越しをする

うーーーん、('・c_・` ;)

この方、何度か修理などでお会いしたことがあって、

非常に紳士的な方なんです。

でも、賃貸マンションをホテルの様な感覚で契約しているんでしょうね・・・

まあ、言い分は分からないわけでもありません。

しかし、そんな事しちゃったら大幅な収入ダウンです。

でも、100㎡ある元オーナールームで、

家賃が17万円もするんです・・・

この先生が出ていっちゃったら、

次の入り手が中々決まらないと思います。
(1年は空いちゃいます)

そこで、検討した挙句、現在の家賃を2万円下げる提案をしました。

その旨、手紙をお送りしたところ、

非常に喜んでいただきアメリカ土産まで貰いました。

まあ、2万円ダウンは痛いですが、仕方ないです・・・


しかし毎回物件購入で悩まされるのが、

元オーナールーム

築年数は古いが無駄に広くて、

家賃とのバランスが取れないんです。

まあ何とかやっていくしかありませんが・・・・


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

質問コーナー『生活保護入居者からの借金申し出』

Message body

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:さんかくたまご
日付:
件名:入居者さんから借金を申し込まれた
ホスト:
--------------------------------
今しがた、入居者者さんから電話があり「保護費が出るまで生活費が底をついた。
2万円貸してくれ」と電話がありました。
必殺様は、この様な経験をされていましたか。
私は「保護費が出るまであと1週間もありません。
それまでしのいでください。
生活費が足りなければ、家賃から2万円を差し引いてください」とお答えしました。
保証会社に加入していますので、家賃の不足は代位弁済を請求すればいいのですから。

過去に「生活保護受給者には差押ができない(は誤りですが)」という俗説を信じて、
信販会社から保護受給者であることを騙して金や物品をだまし取って、
詐欺で短期間服役した人がいます。

私の対応はこれでしょうでしょうか。
--------------------------------
お答えします。

この生活保護者からの借金の申し出は非常に多く、

私も数度経験があります。

最初のウチは、1万2万程度の金ならいいか・・・

なんて思い、貸したこともあるのですが、

やはりというか、当然というか返ってきませんでした。
(何だかんだと言い訳を言い続け、有耶無耶になっていく)

そこで、最近こういった金を貸してくれといわれた場合、

金借:保護費が出るまで生活費が底をついた。 2万円貸してくれ

必殺:え!そうなんですか!!それは大変ですね・・・

金借:2万でいいんです。助けてください

必殺:助けてあげたいんですけど、

    法律で大家は店子に金を貸してはいけないんですよ

金借:・・・・へ?

必殺:利益供与になってしまうんで、それは刑法に違反することになるんです。

金借:そこをなんとか・・・

必殺:いやいや、犯罪者にはなれません。

金借:・・・・わかりました・・・


もちろん大家が店子に金を貸してはいけないって法律はありません。大嘘です。

でもね、こういった方は、こんな考えで生きてきたから生活保護になっちゃっているんです。

普通のなら、大家にお金なんか借りに来ません。

要は金がなくなれば借りればいい。って考え方です。

ハッキリ言って自業自得です。

でも、現入居者ですんで、ムゲに断りにくいのも事実で

私は上記の様な大嘘をつきます。

ウソも方便です。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

立体駐車場の放置自動車の続報

先日、立体駐車場の放置自動車の質問が寄せられ対処法を書いたのですが、

その後の続きが送られてきましたので、ブログで公開したいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

必殺様


以前(3/10にブログで取り上げて頂いた内容です)にご相談させて頂き、

無事、滞納賃料を回収する事ができました。


メールで失礼かと存じますが、お礼を申したく、ご連絡させて頂きました。

ありがとうございました。


ただ、勝訴という訳ではなく、流れを記載致しますと、

・3月に小額訴訟を行う。(滞納額21万円)

・勤務先に訴状が送達。

・裁判日が5/14となる。

・4月末に拡張申し立て書を再度、申請。(4月分、5月分の追加52,500円)

・4/末に直接、21万円が滞納者から入金。

・5/13に残りの52,500円が滞納者から入金。

・滞納がなくなったので、裁判を取り下げ申請を行う。

と言った流れです。


滞納分が全額入ってきたので、全然問題ないのですが、

また、滞納が続くのではないかといらない心配をしています。

まだ、車は駐車されている状況で、本人の現住所はわからない状況です。


でも、訴訟の流れや裁判の仕方の経験値ができて、

良かったです。

本当にありがとうございました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
まずはおめでとうございますヾ(´ー`)ノ


ただ、次のステップへの改善点を挙げると

1、なぜ少額訴訟なのか?

  少額訴訟は『明渡しを請求できない』ので、

  滞納駐車料金の請求のみになる。

  しかも、”少額”と頭文字が付くだけで費用も手続きもすべて”訴訟”と同じ

  と言う事は、”少額”とつくだけ損


2、なぜ将来の駐車料金を請求しなかったのか?

  どうせ訴訟するなら、訴訟以降の賃料を訴状で請求していても良かったのでは?


なぜ、もっと突っ込むべきだったか?というと

相手は大手企業に勤めているというのが唯一の生命線なんです。
(訴状が届くということで)


現住所が分からない現在では、相手が会社を辞められると非常に厄介で、

今回の場合で言うと、イチから裁判をし直して、

公示送達で判決を取る必要があります。
(非常に時間が掛かり、そして請求のしようもない)


そこで、今後の対応策として、

1、車検証住所に住民票がなかったとしても、

  ダメ元で、その住所で戸籍の附票を請求してみる

  もしかしたら、本籍地かもしれません。

  本籍地なら除票期間がありませんので附票が取れるかもしれません。


2、また少し溜まったら、訴訟で将来の部分についても請求しておく(明渡し請求もしておく)

  とにかく相手に揺さぶりをかけて連絡させるのが一番です。

  何がなんでも現住所(住民票登録地)をつかんでください。

  現住所が分かれば一生追いかけれれますからね!!


参考になれば幸いです。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

CFネッツフェアーに行ってきました

新横浜で行なわれたCFネッツフェアーに行ってきました。

自主管理しているお前は関係ないだろ?って思われるかもしれませんが、

いつまでも汗まみれで自主管理をするつもりはありません。

以前、ブログ読者さんから質問がきたのですが、

Q:借金がなくなれば管理会社に頼むのか?

A:絶対頼みます!!

私は別に変態でもなんでもなく、

借金返済のために頑張っているだけです!

借金が返し終わって、税金で持って行かれるくらいなら

管理会社を入れて楽したいです。

(あ、でも趣味程度には作業するかも・・・・)

誰もが楽をしたい。

当然です。


私のブログのコメント師である斉藤昭夫さんが良い事を書いていて

管理会社に全てをお任せするのではなく、

管理会社を上手く利用して運営する。


この感覚が必要なんですよ!!

二言目に管理会社が・・・、管理会社が・・・、と泣き言ばっかり言ってませんか?

そんなんじゃあ、いつまで経っても業者の養分でしかありません。

それと、これは何度も書いているのですが、

敢えて何度も書きます。

『正当な利益を犯すな!』

大の大人が依頼されて動くんですから、

当然お金がかかります!

当たり前です!

それを仕事の内容も知りもしない大家が、

高い高いと喚いている・・・

バカ?

そんな感覚じゃ経営者失格です。


まあ、そんなことは置いておいて

行ってきましたよ、新横浜!

※前の日(土曜日)に東京で呑んで、新横浜に宿泊予定だったので、
 JRに乗ったはいいが、寝過ごして小田原の手前まで行っちゃいました・・・
 タクシーで1万超!!東京のJRは寝過ごすとトンデモないところまで行っちゃいますね・・・・

DSCN0240.jpg
CFネッツさんのサービス巡回カー

そして今回のメインである
DSCN0238.jpg
有名ブロガーの賃貸管理クレーム日記のクマさんのセミナーを聞かせていただき、

ご挨拶させていただきました。

この仕事をしていると、嫌な思いをするところは同じで、

なんだか、同僚的な話しで盛り上がっちゃいました。

その他にも、知っている顔がチラホラ見えられ

有名どころでは、母うっちーさん大家学さんとお話しすることが出来ました。

別にCFネッツさんと利害関係もなにもないのですが、

これだけのイベントをイチ企業が開催するのは大変な事だと思います。

それだけ、顧客から信頼があるのも事実と思います。


もし機会があれば是非、クマさんと呑みたいですね!

きっと同じ様な経験がありますので話しが盛り上がりそうです。

あ、それと意外とCFネッツさんの社員さんが私のブログを見てくれていて、

いつも応援していますよ!なんて言われると照れちゃいますね(笑

これからも大家さん、業者さん、共に参考になる記事を書いて行こうと思っています。

応援の程、宜しくお願いいたします。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

質問コーナー『強制執行の可否』の続き

きのうのブログで残置物が少量の場合、

強制執行までするのか?という質問でしたが、

質問者さんから、続報が届きましたのでご紹介したいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

早速教えて頂きありがとう御座います。
おっしゃるとおりだと思います。
セコくいっても後、訴えられたらたまったものじゃありませんし・・
(以前警察から問い合わせが有った部屋で、詐欺まがいのことに使っていた部屋のようです・・・
つまり反社だと思われます。。。)

先日執行官と話しましたが、、
目録に手間が掛かっては仕事にならないちゃんとやった事がある人じゃ無いとダメだと押し切られて・・
時間掛けない(保管はなしで5/29に予告、6/16に執行)ないので、
目録だけでも業者(2.5万ほど)にと押し切られました・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
執行官に押し切られちゃいましたか・・・

でも、今回経験したわけですから、

次回からは自信を持って

「強制執行の経験がありますので自分でします!」

と胸を張って言えます。

それで良いんです。

最初は誰も未経験ですので、

一度は執行官の指示通りにしておいて、

その手続きや手順をよく見て次回につなげましょう!

そうやって一歩一歩成長してくださいね!!


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

質問コーナー『強制執行の可否』

質問が寄せられていますのでお答えしたいと思います。

埼玉大家さんより

いつも楽しくブログを拝見させて頂いております。
今日はお伺いしたく、メールいたしました。

実は自分で、現在夜逃げした部屋の立ち退き訴訟をしている最中で
結局裁判所に出てこず(郵便は親元に転送、本人行方不明)、
もうスグ判決が出るタイミングになります。

ダメなのは判っているのですが・・・

仮処分付きの勝訴判決が出れば、次に強制執行の流れだとはわかっていますが、

室内はほぼ空(ただ冷蔵庫や水槽などがありました)でして、
強制執行を行わず自力救済したらまずいでしょうか??

夜逃げした借主が後に大家を訴えようと考えた場合でも
さすがに判決が出ていれば、それ以上は追求しないのでは??
強制執行を行ったかどうかは知りようが無いのでは?と思うのですが・・

強制執行のコストを考えると迷いがありまして、お知恵拝借できればありがたいです。
どうぞ宜しくお願いいたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

基本的には判決まで取られたのなら強制執行までキッチリしておくべきでしょう

と言うのも、最後まで正攻法で処理しておけば、

これから先、ずーーーと請求することができます。

でも、残置物も少量なので費用が勿体無いと思われるかもしれませんが、

実際は、1万円数千円程度で終わるはずです。

※もちろん弁護士や執行屋に頼まなければの話です。

というのも現実的には、

予納金5万円を支払う

執行官が部屋を見に来る

執行官次第だが、換金性なしと判断されたら、
ココで明渡し終了となり
手数料1万5千円を差し引かれた3万5千円が戻ってくる

保管を求められたら、少量ですので、自力で空き部屋などに移動し保管

1ヶ月保管の後、処分

となります。


しかし、少額ですが費用も時間もかかってしまいます。

そこで、見極める必要があって

例えば、夜逃げ者が893者とかクレーマーとか

後でイチャモンを付けてくる人物なのか?


保証人は付いているのか?

保証人が付いていれば、保証人に一筆書かせて処分するとか


保証人が支払える資力のある方なら、

強制執行などもキッチリ実行して、

細部にわたるまで保証人に請求すべきとも思います。


ちなみに判例では、

明渡し判決が出ているからといって、

強制執行をせず、自力救済(勝手に家財道具の処分)で

200万ほどの慰謝料を請求された事案を見たことがあります。
(夜逃だが家財道具を放置だったと思います)

今回は、明らかな夜逃げですので、

一概にその事例と比べるわけにはいきませんが、

一応、念頭に置いて行動決断してください。


参考になれば幸いです。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。


雨漏対応

もうすぐ6月ですね

6月といえば梅雨・・・

先日も大阪では大雨が降り、

1件、雨漏りがするとの連絡がありました。

このマンションは、築27年鉄骨の6階建てで1億7千万円

そこそこの大規模マンションなんですが、

やはりというか、当然というか、

問題は起きます!!

雨漏りしているのは4階部分の窓
DSCN0194.jpg
上部階はありますので、平面(屋上という意味)からの雨漏りではなく

窓枠やネジメ(コンクリートの繋ぎ目)のような気がします。


そこで、翌日天気が晴れましたので、

窓枠とネジメの部分を見てみると、

以前にも補修した跡があります。
DSCN0200.jpg

DSCN0199.jpg
しかし、ココは4階

やはり怖いです・・・

しかし私がやらなきゃ誰がやる!!

命綱を腰に巻き身を乗り出して作業しましたよ!

今回使用したのはコレ↓

DSCN0237.jpg
セメダイン ポリコーク

これをネジメや窓枠にベタベタと塗りたくります。
DSCN0202.jpg
DSCN0201.jpg
どうせ4階の窓枠ですので、誰も見ません。

なので、手が届く範囲は全て塗りたくってやりました。

その後、1度雨がありましたが、雨漏りの連絡はありませんので、

もしかしたら成功かもしれません。

コレで雨漏りするのであれば、専門業者さんにお願いしようと思っています。

※ただ、今まで事例では、これで止まっています。

専門業者さんにお願いしたことはありませんので、

作業費がいくらなのか?分からないのですが、

ソコソコの金額を請求されるのではないでしょうか?

今回の作業、気合と根性があれば誰でも出来ますよ!

命綱さえ腰に巻けば無敵でので

頑張ってください。


参考になれば幸いです。



↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

質問コーナー『クレーマー?』

必殺様

いつも楽しくブログを拝見し、参考、勉強にさせて頂いております。

現在、マンションの自主管理をしております。
入居者の方の仕事の事情により1年未満の短期でご契約した入居者です。敷金礼金ゼロで入られたお客様です。
※退去時に室内クリーニング費用と実費を頂く契約。

入居してまだ1ヶ月ですが、入居初日から、難癖に近いクレームの嵐です。

クレーム①
「蛍光灯が壊れてつかないから取り替えろ」

入居前日についているのを確認したのですが、私の勘違いかもしれないので、一応要望通りに取り替えました。

クレーム②
「このマンションは暴力団の銃撃事件があったと聞いた。どういうことか説明してくれ」

過去にそんな事件は一切ないので、説明してご納得?

クレーム③
「浴室扉の隙間から、シャワーの水が外にでる。この水のせいでダイニングのクッションフロアが汚れても、退去時に原状回復費は請求するな」

浴室扉の隙間はほんの僅かながらあるものの、それが原因で、浴室外のクッションフロアが濡れるのはあまり考えられないので、原状回復費を請求しないといった約束は出来かねると返事。

クレーム④
「シャワーの水圧が弱い、何とかしろ」

一応、東邦ガスさんに点検してもらいましたが、現状取り付けてあるバランス窯は故障しておらず、この製品のままではこれ以上の水圧は望めないとの説明をしたが、納得してもらえず。

「じゃあ、俺の金で新しい風呂に取り替える。いいだろ?」

「風呂自体は故障していないので、有益費償還請求、造作買取請求をしない条件でなら良いと回答すると、「じゃあええわ。」と言って、結局そのままバランス窯を使う。

クレーム④
「玄関の前に、滑る何かを撒かれた。対処しろ。」

明日の朝に対応予定ですが、比較的マナーの良い入居者が多いマンションで、誰が何のために?という疑問と、そもそも嘘(自作自演)なのではないのか?と感じております。

クレーム⑤
「部屋の鍵が壊れている。直せ。」

これも明日の朝対応予定なのですが、鍵は入居直前に交換したばかりなので、入居1ヶ月でなぜ壊れるんだろう?といった感じです。

必殺様、このような方にどこまで付き合えば良いのでしょうか?
かなり腰を低くして対応しているのですが、突き放したほうが良いのでしょうか?
何かどんどんエスカレートしてきそうですし、僅か1ヶ月で次から次へと、ちょっと困っています。

1年以内で退去することが決まっている方なのですが、この方の目的がいまいち、よくわかりません。

必殺様、アドバイス頂けますでしょうか?

※長文すみません。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

いますよね~(笑

顔を見ればクレーム

電話がかかってくればクレーム

しかし、クレームを言う入居者にも一理あります。

ですので、上記の文言程度までは飲み込んじゃってください。

ある一定まで言うと収まります。


しかし、それでも様々なことに難癖を付けてくるようならば

私ならコチラもメンドクサイ奴になっちゃいます。


例えば、

クレーム①

「蛍光灯が壊れてつかないから取り替えろ」

大家:蛍光灯は消耗品となっており、入居者様でのお取替えとなっております。

入居:最初からなんだからお前のところで取り替えろ!!

大家:イエ、賃貸借契約書には入居者様での負担と書いております。

   例えば、退去時に蛍光灯を新品にしろなど言いませんよね?

   まあ常識の範囲で、入居者様にお願いしているわけです。

入居:はあ?そんなの納得できない。

   出るとこ出るぞ!!

大家:わかりました。

   では、今後の話し合いは法廷でということで失礼いたします。


クレーム②

「このマンションは暴力団の銃撃事件があったと聞いた。どういうことか説明してくれ」

大家:どの様な情報源に基づいて仰られているのかお教え願いませんか?

入居:そんなの答えられない

大家:え?どういう意味ですか?

入居:そんなの関係ないだろ?

大家:関係ないことありません。

   私のマンションに対して有りもしない風評被害を流している輩がいるんですよね?

入居:そんなことより事実はどうなんだ!

大家:その様なことは一切ございません

入居:ならいい!(ガチャ切り

リダイヤル!!

大家:すみません~、

   電話が切れちゃいました~

   失礼いたしました~

入居:もう要件は済んだからいい

大家:いえいえ、お宅様を不愉快にした人物を特定して罰を与えないと

   私の気が収まりません。

   大切な入居者様を守るのが私の使命でございます!!

入居:もう良いと言ってるだろ!(ガチャ切り

リダイヤル!!

大家:すみません~、電波が悪いみたいで切れちゃいました~

入居:・・・・・、

大家:悪い噂を流している奴を警察に突き出したいので、氏名を教えてくれませんか?

入居:・・・・、名前は知らん

大家:え?名前はご存知ない??

   では、どういったご関係のかたですか?

入居:マンション近くで声をかけられた

大家:それは大変ですよ!!

    貴方が狙われている証拠です!!

    一緒に警察に行って事情を説明しましょう!!

入居:・・・・・、忙しいんで結構です。

大家:生命に係わることですよ!!!!!!

   だって、名前を知らない人間が貴方の部屋番号を知っているんですよね?

   そして、そこに暴力団の名前を出しているんだから、

   相手は殺人のプロです!!!

入居:・・・・

大家:なんでしたら今から110番しましょうか??

入居:もう本当に大丈夫ですから・・・・

大家:本当に大丈夫ですか?誰かに脅されて言わされていませんか??

入居:はい、大丈夫です。僕の勘違いでした。

大家:勘違いなんですね!では失礼します。

※もちろん最初から、こういった対応をするわけではありません。
 大家側が1から5まで対応した上での反撃です。

小1時間程度持論を展開します。
(え~と、実際②の事例は実話です)

そうすると、入居者もメンドクサイ奴と思ってくれるでしょう

おそらくですが、

入居者はストレス発散のために大家や管理会社に文句を言ってきているのではないでしょうか?

なら、コチラも入居者に対しストレスを与えてやればいいんです。


まあしかし、1年で出て行くんなら我慢するのも手です。

大家業はストレスとの戦いでもあるわけです・・・・

頑張ってください。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

読者プレゼント

取材などでお世話になっているオーナーズ・スタイルの編集者さんより、

読者さんへのプレゼントとして1冊本をいただきました。

タイトルは、

『コミュニティ・デザインによる賃貸住宅のブランディング―人気シェアハウスの経験価値創造―』です。
DSCN0223.jpg

http://www.amazon.co.jp/dp/4771026300

お洒落な若者向きのシュアハウスなどを手がけた方が執筆されています。

※中身はシュアハウスを色々な角度や分析によって、
  如何に成功に導くか?について書かれています(超マジメ本です)

この本を先着1名にプレゼントします。

ブログメール欄から住所・氏名を書いてお送りください。

※抽選じゃありません。一番最初にメールくれた方にお送りします。
(当選は発送をもってとさせていただきます)


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

入居者の死・・・・『後処理編』

先日の孤独死(自然死)の続きです。

前のブログでも書きましたが、

この方の賃貸借契約は、

約3年前に入居

敷金・保証金ゼロ

礼金10万円

家賃3万円

駅近ワンルーム(築28年)

保証人なし

保証会社(JID)加入

警備員として働いていた59歳男性

身長170センチほどで体重120kgくらい

おそらく心臓発作ではないでしょうか?


まずは、下準備として保証会社へ連絡し

保証会社(JID)へ入居者がなくなった旨の連絡を入れると

必殺:実は契約者が孤独死をしまして、家財道具の撤去や家賃はどうなりますか?

保証:当月分(5月分)の家賃は送金済みですので、5月末での解約と言うことになります。

   それと、家財道具の処分等についても保証範囲としておりますので、

   ご身内様と相談させていただこうと思います。

   もし、ご身内様が処分の拒否をした場合やご身内様が居ない場合は、

   当社にて処理いたしますのでご安心ください。

※JIDは入居者が亡くなった場合の家財道具の処分までを保証範囲としてくれました。
 これが保証会社CASAだと、
 死亡→保証打ち切りで死亡以降の一切の
 処理(残置物の処理など)はしてくれません。

<実話ですので伏字にしません>

とりあえず最悪の事態は回避できます。


数日経ってから、確認に立ち会った妻から連絡があり、

荷物の撤去は妻側で全てしますとのこと、

ただ、ドコまでしていいのか?など立ち会って欲しいとのことで行ってきました。
孤独死モザイク
ワンルームですので、荷物自体は大した量ではありません。

ただ、男の独り暮らしでしたので、

布団は臭いですし、

荷物もドコとなく臭います。

結局、布団や棚などを運ぶのに軽トラックが必要ですので、

最後は私の所有している軽トラックに積み込んでゴミ処理場へ持ち込みました。
(もちろん若干の手数料をいただきました)

これで終了です。


ね?大したことないでしょ?


人は死ぬ

当たり前の事です。

我々は人が生きて死んでいく生活の場を提供している。

そのことを理解してください。


孤独死(自然死)が発生しても粛々と処理し、

次の入居者を迎える準備に入るます。


え?事故物件??

名古屋のセミナーでも言いましたが、

事故物件の判例集というのがありまして、

この場合、心理的瑕疵にはならないと判断しました。

こういった場合、誰が判断するか?ですが、

私(大家)です。

うん?そんなモンなの??

ハイ!そんなもんです。

以上!


5月16日は必殺セミナーin名古屋でした。
非常に盛り上がり大成功のセミナーが出来たと思います。
運営を手伝っていただいた名古屋大家塾の皆様ありがとうございました。
お陰さまでセミナーから懇親会までスムーズな流れで行なえました。
この場をお借りして御礼申し上げます。
また、名古屋の皆様とお逢いできるのを楽しみにしていますね!


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

入居者の死・・・・『発見編』

数日前の話しですが、

女性の方から電話が入りました。


女性:○○マンションの管理人さんですか?

必殺:ハイそうです。

女性:実は○○号室の別居中の妻なんですが、
 
   夫と連絡が取れなくて、部屋まで来たのですが応答がなく、

   鍵を開けていただけないかと思い連絡しました。

必殺:いつから連絡取れないんですか?

女性:主人の勤務先から私に連絡があったのですが、

   2日前から会社を無断で休んでいて、連絡もつかないとのことです。

必殺:わかりました。それでは合鍵を持って行きますので10分ほどお待ちください。

女性:よろしくおねがいいたします。


声の口調から、とても嘘を付いているようには感じませんが、

万が一がありますので、警察に安否確認のための立会いをお願いしました。


※この時は所轄警察署へ電話しましょう、110番だとパトカーがサイレン鳴らして来ちゃいます。


念のため、入居者の男性の携帯を鳴らしてみたのですが、

コールはするのですが応答はありません。


10分ほどで現地マンションに到着すると、

小柄な女性が待っていました。


一応、軽く挨拶をし、警察官が到着するまで状況をお聞きすると

もう数年別居状態だが籍は入っている

先ほども室内で携帯が鳴っていたが誰も出なかったとのこと(-。-;)


※もう死亡フラッグが立っています。


そんな話しをしている途中、自転車に乗った警察官が到着し、

警察官が二人の身分を確認し、鍵が施錠されているのを見て

では大家さん、鍵を開けてください。


必殺:はい・・・ガチャ

警察:○○さ~ん


もう開けた瞬間、超大柄な男性が上半身裸で横たわっているのが見え

警察官が、室内に入って行き男性の安否を確認します。


見た瞬間で、顔の生気が無いのが見て取れ、

無線で本部へ状況説明を行ってます。


警官:えー先ほどの安否確認にて、室内にて男性一名倒れております。

   生命反応無しです。

警官:救急隊の出動を要請します。


※え?∑( ̄Д ̄;)死んでいるのに救急車呼ぶの??


警官:奥さん、ご主人さん亡くなってはりますね・・・

女性:・・・・、そうですか・・・(涙ぐむ


※別居してても、やっぱり悲しいんだ・・・


数分のち、救急隊が到着

室内に入って行き、脈や心電図を取り死亡を確認している様です。


10分ほどアレコレ確認し、遺体をもって行かずに引き上げていきました。

DSCN0162.jpg


※うん?遺体はどうするの?事件性無いじゃん


次にやってきたのは、警察の鑑識の方と私服の刑事さん

鑑識の方々は、遺体の状況や室内の状況などを確認していき、

刑事さんは、別居中の妻や管理人(私)に遺体発見の経緯、

なぜ、不審に思ったのか?などを事細かく聞かれました。


それで終わりかと思いきや!

隣近所に聞いて回るではありませんか!!


刑事:ピンポーン(隣の家)

隣人:ハイ?


※居るのかよ!!(平日の昼間)


刑事:お隣さんがちょっと亡くなってお聞きしたいのですが?

隣人:え?あの恰幅のいい男性ですよね?亡くなったのですか??

刑事:そうなんですよ

隣人:名前は知らないのですが、挨拶する程度です。

刑事:トラブルなどはありませんでしたか??

隣人:いえ、特にそういった事はありませんでした。

   もしかして殺されたとかですか??

刑事:それは現在調査中です。


※自然死と言えよ!!!!!!!!


刑事:また、何かあればお聞きします。


これで終わりかと思いきや、

上の階と下の階にも聞きに行けと指示!!


※そんなに聞きに行くなよ!!!!何も問題なかったって!!!!!!!!

※←心の叫びです。


こんな感じで現場検証を行なっていき、遺体は警察官が袋に入れて持っていかれました。

さすがに妻に対して残置物などの話しをするのは如何なものかと思い、

その場で名刺を渡して部屋を後にしました。


ちなみにこの方の賃貸借契約は、

約3年前に入居

敷金・保証金ゼロ

礼金10万円

家賃3万円

駅近ワンルーム(築28年)

保証人なし

保証会社(JID)加入


次回ブログでは後処理編を書きたいと思います。


明日は必殺セミナーin名古屋だーーー!!

名古屋の皆様宜しくお願いいたします~(^○^)/


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

台所コーキング

最近DIYの記事を書いていませんが、

実際は、それが(日々の修繕修理)仕事ですので、

1日1件程度は何かあります。

でも、もう私の読者さんは感覚が麻痺していますので、

パッキンの交換程度の話しでは満足してくれません・・・

しかし!!

日々のそういった作業も大切なんですよ!

という事で、今日は台所の流し台を入れ替えましたので、

その際のシリコンコーキングを紹介したいと思います。

DSCN0086.jpg
クロスも張替えていますので、少しスキマが出来て汚いです。

DSCN0087.jpg
そこで、マスキングテープを貼って

DSCN0088.jpg
シリコンコーキングを流し込みます。

当然、使うのは「防カビ剤入り」です。

そうしないと、直ぐにカビだらけになっちゃいます。

DSCN0089.jpg
あとは指で均します(本当はヘラなんかのほうが良いとは思うのですが持っていません)

DSCN0090.jpg
マスキングテープを剥がせば終了です。

どうです?結構キレイにできるでしょ?

たまには平和なブログもいいでしょ?


でもね・・・

先日ね・・・・

入居者さんが死んじゃった・・・

時間があればその時の様子を明日のブログで書きたいと思います。

※もちろん私が第一発見者です(/□\*)

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

不動産投資業

いきなりですが、皆さんは『不動産投資業』をどのように捉えていますか?

資産運用?

将来のための年金代わり?

独立のための手段?

皆さん、生き方考えたかが違いますので、

自分にあった考えで進んでいけば良いとは思います。


しかし、一番根っこの部分の考え方で、

実は不動産投資業って『スキマ産業』なんだってことを知っておくべきなんです。

※あくまで個人が不動産投資するって意味ですよ

先日、私のブログコメント欄で、

>>盛り上がってますね~(笑)
>>必殺さんは大家業の中でもスキマ産業でうまいことやってるな~と
>>業者側の人間として、僕は思ってます。

うーーん( ̄ー ̄)よく見ていますね~!

私もその通りと思っています。


今までは不動産業者さんなどのプロのみが行なっていた商売を、

見よう見真似で一般の方々が競売や中古物件に手を出して、

それを他人に貸して利ザヤを稼いでいる。


まあ、副業としては堅いですし、

将来大家業で食っていくというのも夢でも何でもありません。


そのノウハウを教える本やセミナーも沢山あります。


実際、そういったテクニックをマスターして、

皆さん専業大家になられていますよね?


そんな方々を見て、

自分もなれるかも???

って思われる不動産未経験者が非常に多いと思うんですよね

これを私は不動産投資第三世代と名づけています。


第一世代

不動産は切った張ったのヤ〇ザの世界で、

力があるものが全てを征し、

占有屋などが横行し、

とてもじゃないが、一般人が入り込めるような世界ではなかった。


第二世代

民事執行法や暴対法が制定され、

今まで不動産の闇で喰っていた連中が排除された。

そのため一般の人でも不動産投資がしやすくなった。

ただ、現在と違うのはまだまだ購入者(一般投資家)が少なく、

競争相手が少なかった。

そもそも収益物件とかは一般に流通しにくい(させない)風潮があった。


第三世代

ネットの普及により物件情報がドンドン溢れ

儲かる儲かるといった情報が氾濫して、

知識もない一般の人々が簡単に”投資”の手段としてはじめた。

そのため、経験からロジックへ考え方が変わっていき、

アパートなどの中古物件を建物を見ずに購入したり、

投資で豊かな生活をと謳う業者で溢れかえっている。

※必殺の勝手な私見です。


そこで、気付いて欲しいのは、

何の知識も持たずに不動産のプロと呼ばれる人々には勝てないってことなんです。

そりゃそうでしょ?

本当に儲かるなら、プロである不動産業者が自分で購入して運営しますって!!

そんなに儲かるシステム(不動産中古物件)を、

(仲介料収益と言う意味でなく物件(商品)の価値という意味で)

縁もゆかりもない、ただの客に譲りますか??


じゃあ、一般の人はどうやって儲けるの??


うーーん


教えて欲しい???


単純ですよ

プロや一般人が手を付けない物件に手を付ける。

まさにスキマを狙うんです。

転売不動産業者が嫌う=ボロ物件

建て売り業者手を出さない=再建築不可物件

一般人が嫌う=管理放棄や滞納者だらけの物件


こういった問題物件を安く買い、

人が安定して住める状況に”安価”で仕上げる
(収益物件なのに新〇そ〇くりさんで改装していたのでは収益なんて出ませんよ!)

そして、高収益を叩き出したら頭金を貯めて

一般人が買えないレベルのマンション(3億以上)にチャレンジし、

経営を安定化させていく
(だって築古バッカリだと高収益だが精神的にしんどくなる)

ザっとですがこんな感じですかね?


参考になれば幸いです。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。




質問コーナー『入居者トラブル』

Message body

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:ak
日付:
件名:ご相談です。
ホスト:
--------------------------------
いつも拝見させて頂いております。
セミナーも参加させて頂き勉強させて頂いております。
今回はぜひご教授頂きたい事案がありメールさせて頂きました。

所有するマンションに年金暮らしの男性(約10年居住、滞納等のトラブルなし)がいるのですが、
最近物件内の他人(女性)のポストから請求書等を勝手に取り出し中身まであけて、
他人に見せているようです。
元々、他の居住者とトラブルも多い人物でしたが、これは犯罪ですし、
放置していると大きなトラブルになりかねないと管理会社に対応を依頼しましたが、
全く他人事で特に動く様子もありません。
隣接するアパートにいる友人に部屋を覗かせて報告させたりして
行動がヒートアップしている様子も伺えますので、
早急に対応しなければと思っています。
こういった人物への対応方法はどうしたら良いでしょうか。
お忙しい中恐縮ですが何卒ご教授を宜しくお願い致します。
--------------------------------
お答えします。

質問者さんの背格好や年齢性別、

それに自宅と物件の位置によって、自分で対処できるのか?

それとも他の力(管理会社や警察)を借りないと対処できないのか?

そういった諸々の状況によって対処法は全然違います。

それを踏まえてお答えすると、

1、自分で対峙できる場合

  ガツンと上から目線で脅しつけてください。

  犬猫と一緒で、誰が主なのか?を分からせてあげてください。

  ただ、相手も吠えてくる可能性は十分有りますので、

  それに負けない気合と根性が必要となります(背格好も重要です)

2、自分では対峙できない場合

  管理会社に頼んでも中々対応は難しいでしょう(金を出せば別でしょうが・・・)

  そこで、最近非常に効果があると感じたのが、

  防犯カメラです!

  一昔前と比べて性能も非常に高く、しかも安価で販売されています。

  ネットで調べていただければ直ぐに出てきますが、

  カメラ4台と録画装置のセットで3万9800円程度で販売されています。

  後はモニター(中古で十分)と設置費用4~5万程度ですので、

  全て込みで10万円程度です。

  防犯カメラを設置したら、全世帯に対し防犯カメラを設置した旨の通知を出します。

  これで90%の確率でイタズラは止まると思われます。

  もし、それでも被害があるようなら、警察に相談し防犯カメラの画像を解析してもらい

  問題の入居者を逮捕してもらいましょう!
 
  カメラを付けても動じない奴は、頭が狂っていますので退去させたほうが身のためです。

  
最近、私は全てのマンションに対し順次防犯カメラを設置していっています。

だって、先ほども書きましたが、全て込みで10万円程度です。

その程度の投資で、トラブル率が減るのであれば安いものです。

参考になれば幸いです。

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

★業務連絡★
次のセミナー企画のですが、
サラリー年収1000万円以上の方向け
『現役医師が教える高額所得者のための”億”越え資産形成術』を考えています。
講師はブログ 「ゼロから始める富裕層への道」 管理人で、
現役医師でもあり不動産投資家でもある某氏
開催日:平成27年6月27日
場 所:東京(品川を予定)
募集は5月中旬を予定しています。
人数限定で募集する予定ですので、
参加希望の方はお見逃しなく!!

質問コーナー『賃料増額請求』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:
日付:
件名:賃料増額請求
ホスト:
--------------------------------
必殺様
日頃は有益なブログ毎日拝読させて頂き、誠に感謝申し上げます。

さて、今回ご連絡申し上げましたのは下記事例の賃料増減請求権について御意見を伺いたいと思ったからです。
御多忙の所、大変恐縮ではありますが、よろしければ御意見下さい。
何卒よろしくお願い申し上げます。

現在私の所有しているアパートに生活保護者が居住しています。
前オーナー時の4年前に締結した賃貸借契約書には駐車場が込みとの記載はありませんが、
昨年アパートを購入した際に売買仲介した不動産屋が生活保護の主張に言い負け、
勝手に駐車場1台込みとの記載の所有者変更通知に押印をもらってきました。(当方の押印はありません)
この生活保護者の賃料は3.5万円で同タイプの部屋は駐車場1台込みで4万円です。
そこで2月初め、賃料増額か駐車場を明け渡すか交渉しに行きました。

生活保護者は当時、やや納得がいかないながらも、
賃料5000円増額か1台込みをやめるかの2択とすることに口頭合意をしました。
しかしその後、知人の行政書士、弁護士に相談したらしく、
「賃料に込みになっているのだから合意無く1台込みをやめるのはできない筈」
「賃料増額請求についても差額が12.5%程度では裁判で認められない」
「そもそも適正賃料の証明も困難な筈」と言われたと言って来ました。

また、「納得いかなければ供託をすればいい」や
「実力行使されるなら損害賠償請求できる」などとの入れ知恵まで受けてきたそうです。

過去の賃貸借契約については元貸主も仲介した不動産屋も覚えていないし認めたつもりも無いとのことでした。
恐らく売買仲介した不動産屋が早く決済したくてろくに交渉もせず言い負けた格好だと思われます。

もちろん決済前に売買仲介した不動産屋へ確認はしたのですが、
「本人が言うから仕方ない。後は直接交渉してくれ」と取り合ってもらえませんでした。

過去の話しはさておき、せめて駐車場賃料は増額したいのですが、
最悪調停・裁判まで行っても賃料増額請求については認められないでしょうか。
裁判費用からは見合わない事は承知していますが、
このまま何も言わずにしておくのも嫌なので必殺様だったらどのようになさるかアドバイスお願い致します。

ちなみに物件自体は近隣賃料相場より安く提供している為、
4万円駐車場1台込みなら直ぐに客付けできるのでこの生活保護者には退去してもらっても構いません。
また、近隣の駐車場相場は5000円です。

--------------------------------
お答えします。

一番最初に申し上げておきますが、

私は法律家ではありませんので、一不動産大家の経験者として回答させていただきます。

対応策を練ると

>>勝手に駐車場1台込みとの記載の所有者変更通知に押印をもらってきました。(当方の押印はありません)

これの書類に貸主さんは押印したのでしょうか?
貸主さんが押印していなければ『間違いだった』を通せば良いんです。
裁判になっても『錯誤』を主張すれば認められると思います。

>>しかしその後、知人の行政書士、弁護士に相談したらしく、

専門家がついても大丈夫です。
だって、彼らはこんな金にもならない仕事を受けません。
※アドバイス程度は言うでしょうが、裁判の代理人までは100%受けないでしょう
 (生活保護ですので法テラスという制度は利用できますが、今回の場合は難しいと思われます)

>>「賃料に込みになっているのだから合意無く1台込みをやめるのはできない筈」

賃貸借契約書に駐車場込みとの記載はないんですよね?
それならじゅうぶん法廷で戦えます。
言った言わないは裁判では通用しません。
賃貸借契約書が優先されます。

>>「賃料増額請求についても差額が12.5%程度では裁判で認められない」

そもそもこれは賃料の値上げではありません。
仮に賃料の値上げだとしても、そんな相手の主張に耳を傾ける必要はありません。
借主は借主の主張
貸主は貸主の主張
それぞれ主張しあうのは当然です。

>>「そもそも適正賃料の証明も困難な筈」と言われたと言って来ました。

まあね!
でも、方法は幾らでもあるんです。
1、お金をかけていいなら不動産鑑定士に賃料の鑑定書を作ってもらう
  但し20万~30万かかる
2、お金をかけない方法としては、自分で近隣家賃を証拠書類として提出する
  厳密には、同じ築年数の同じ間取りなんて存在しませんので、
  参考程度にしかなりませんが、それでも参考資料としてはじゅうぶんです。

>>また、「納得いかなければ供託をすればいい」や

させたらいいんです。
相手が面倒なだけです。
コチラが特に警戒する事案ではありません。

>>実力行使されるなら損害賠償請求できる」などとの入れ知恵まで受けてきたそうです。

実は駐車場に関しては実力行使(自力救済)できるんです。
住居には居住権がありますので、家賃滞納=カギロック←自力救済でアウトです。
しかし駐車場には、その様な権利は存在しませんので、
車が止まっていないときにポールを置いたりしても、
権利の侵害にはなりません。
(但し正式な賃貸借契約書があったり期限の利益を犯していない場合は、
 契約者に権利がありますので、損害賠償の対象になります)
まあ、今回の場合は実力行使は控えたほうがいいと思います。

>>もちろん決済前に売買仲介した不動産屋へ確認はしたのですが、
>>「本人が言うから仕方ない。後は直接交渉してくれ」と取り合ってもらえませんでした。

こんなモンです(笑
諦めましょう

>>過去の話しはさておき、せめて駐車場賃料は増額したいのですが、
>>最悪調停・裁判まで行っても賃料増額請求については認められないでしょうか。
>>裁判費用からは見合わない事は承知していますが、

1、駐車場1台込みの契約に判を押していないなら、

 駐車場の支払いを求める”訴訟”を起す

2、駐車場1台込みの契約に判を押しているなら

 家賃値上げの”調停”を申し立てる


最後に裁判に勝つ方法をお教えします。

それは・・・

弁護士を雇わないことです。

弁護士に依頼した場合、費用倒れになっちゃうんです。

と言う事は、相手が弁護士立ててきたら、

相手が干上がるまで裁判を続ければいいんです。

負けても負けても控訴します。


参考になれば・・・なるか????


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

★業務連絡★
5月16日開催の必殺大家人セミナーin名古屋ですが、
参加フォームをいただいた皆様に
振込先や会場の案内文を随時お送りさせていただいていますが届いていますでしょうか?
セミナーを申し込んだのに1通も案内文が届いていない方がいらっしゃいましたら、
このブログメッセージ欄からご連絡ください。
※数人の方はメールエラーで戻ってきています。





GW中のトラブルの続報

先日、GWの中のトラブルといった記事を書きましたが、

その対応に行ってきました。

『住民から緊急事態です!

 ウンコがアパート廊下に放置されています!!』

↑こんな緊急電話があった件で、

ウンコのあったアパートに行ってきました。

通報をしてきた初老女性宅を訪問すると状況を教えてくれました。

うんこ
ウンコ本体は、同じアパートに住むおっちゃんが処理してくれていて、

廊下には、ウンコの跡がクッキリと残っており、

いかに大きなウンコだったかを事細かく教えてくれます。

そこに実際にウンコを片付けてくれたおっちゃんも加わり、

ここ1週間ほどで3度ほどウンコがされているのを教えてくれました。

※場所はマチマチだが、ウンコと一緒にティッシュがあることから人糞で間違いない


そこで、犯人として浮上してきたのが、

同じアパートに住んでいる20代後半の男性

この男性はアパートに独り暮らしをしており、

ゴミの出し方や、タバコのポイ捨てなど

今まで数度の問題を起している人物です。


そして、何より疑われる事案として、

1週間ほど前から料金未払いで水道を止められているんです。

※水道局職員が水栓を止めるのを住民が目撃している

まあ、状況から考えて真っ黒です。


一応、声を掛けてみようとドアをノックしたのですが留守の様です。


そこで、事務所に戻り保証人である母親に連絡することに・・・

※本人に言ってもよかったのだが、しらばっくれるのは間違いないと思われるので

必殺:息子さんの事でご連絡しました。

母親:何かあったのですか?

必殺:実は、息子さんの住んでいるアパートで、廊下でウンコをするといった事案がありまして・・・

母親:はあ・・?

必殺:そこで、証拠はないのですが息子さんがしたんではないかと周りの住民が言ってるんですよ

母親:えっと・・・それはどうしてですか?

必殺:息子さんの部屋は水道が止められているんです。

   それで、トイレに行けないからではないかと噂されています。

母親:えっ!そうなんですか??

必殺:当方としては証拠があるわけではありませんし、

   犯人探しをするつもりはありません。

   ただ、水道って簡単には止められませんし、

   数千円支払えば、すぐにでも開栓してくれますよね?

   お母さんから水道の開栓をしていただけませんか?

母親:はあ。。。わかりました

あまり係わりたくないといった感じの母親ですが、

保証人に立っていますので、介入せざるをえないです。


私としては、今までのウンコの犯人を捜すより(現実的に犯人を特定できない)

これから共有部分でウンコをして欲しくないんです。

※水道を開栓して部屋のトイレで用便をして欲しい

そんなつもりで母親に協力をお願いしたのですが、

母親から、再度電話があり・・・

母親:息子と話しをしましたが、息子は非常に怒っていました!

   そんな落ちぶれていないと激怒されましたよ!!!

※水道止められているんだから、じゅうぶん落ちぶれていますが・・・

必殺:そうですか~、

   しかし、私は犯人探しをするのではなく、水道を開栓してくださいとお母さんにお願いしましたよね?

母親:そうですが、大家さんも息子のことを疑っているから、そういった事を言うんでしょ?

必殺:もちろん疑っていますよ

   常識的に水道止められて生活できますか?

   トイレはどうします??

母親:コンビニに行っているといってます。

必殺:コンビニまで歩いて10分はありますよ

  電気やガスが止められても人間は生きていけるでしょうが、

  水道を止められては生きていけません。

  もう一度言います。

  貴方は水道止められて、文化的な生活が維持できると思いますか?

母親:まあ無理ですよね・・・

必殺:そうでしょ?息子さんが言っていることが本当かどうか

  一緒に見に行きますか?

  便所が糞尿まみれでなくキレイな状態なら私は謝ります。

  でも、便器が糞尿まみれで使用出来ない状態なら、

  どうします?責任とってもらいますよ?

母親:・・・・・スミマセン

  言われたら、その通りですよね・・・・・

  水道止められていたらトイレも使えませんもんね・・・・

必殺:そうでしょ?

  とにかく水道を開栓してトイレを使える状態にしてください。

母親:そうします。ご迷惑をおかけしました。

こんな感じのやり取りがありました。

どうなんでしょ?

これで、ウンコ事件が収束すればいいのですか・・・・・


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

★業務連絡★
5月16日開催の必殺大家人セミナーin名古屋ですが、
参加フォームをいただいた皆様に
振込先や会場の案内文を随時お送りさせていただいていますが届いていますでしょうか?
セミナーを申し込んだのに1通も案内文が届いていない方がいらっしゃいましたら、
このブログメッセージ欄からご連絡ください。
※数人の方はメールエラーで戻ってきています。

質問コーナー『ごみ収集業者について』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:kazu3
日付:
件名:ごみ収集業者について
ホスト:
--------------------------------
いつも拝読しています。本音で書かれているので、楽しくもあり、参考にもなります。
これからも引き続き更新お願いします。

さて、表題の件にて質問があります。
現在複数物件所有のため、それぞれ購入時のごみ収集業者と継続で契約しています。
ところが、1社だけかなり高いため、業者の変更を検討してみたのですが、
ごみ収集業界には暗黙のルールで縄張りのようなものが存在しているようで、
なかなか変更出来ずにいます。
必殺さまも大阪にて活動されているとのことなので、
ごみ収集業者の変更についてなにか情報があれば教えて頂けないでしょうか?
ご多忙とは思いますが、よろしくお願いします。
--------------------------------
お答えします。

確かに、スナックビルなどの事業用収集では縄張りがあり

簡単には業者変更はできなかったと思います。

ただスミマセン、

私の物件では”特に高い業者”というのに当たっていませんので、

詳しく調べたりしたことはありません。

私も他の不動産仲間から聞いた程度なんです。

という事で、読者の皆さんに投げたいと思いますので、

”私の地域ではこうだよ”っていうのを書いてください。

情報お待ちしています m(_ _)m


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

★業務連絡★

5月16日開催の必殺大家人セミナーin名古屋ですが、

参加フォームをいただいた皆様に

振込先や会場の案内文を随時お送りさせていただいていますが届いていますでしょうか?

セミナーを申し込んだのに1通も案内文が届いていない方がいらっしゃいましたら、

このブログメッセージ欄からご連絡ください。

※数人の方はメールエラーで戻ってきています。

GW中のトラブル

GW終わりましたね~

皆さんは帰省に観光にと疲れ果てたのではないでしょうか?

そんな私も家族旅行に行ってまいりました。

よくセミナーなどで聞かれるのですが、

必殺さんは400戸も自主管理されているのなら、

旅行なんて行けないんじゃないですか?

やっぱりそんなイメージってありますよね?

では、このGW中にかかってきたトラブルを発表します!

5月3日朝05時、警察より入電!!

警察:〇〇マンションの住民のことでお聴きしたいのですが?

ドキ!警察??∑( ̄ロ ̄|||) 
事件?
事故??


警察:210号室の原さん(仮名)についてお聴きしたいのですが

必殺:ハイ、ウチの住民です。どうかしたんですか?( ̄◇ ̄;)

警察:実は・・・・

   原さんが酔っ払っているのを警察が保護しまして・・・

   ご家族の連絡先は分からないかと思いまして電話しました。

ほっ・・・(*´ο`*)=3

必殺:確か原さんは一人暮らしだったと思います。

   実は現在私は旅行で大阪を離れていますので、

   賃貸借契約書などを見にいけません。

   申し訳ございませんが、お力になれません。

警察:そうですか~、では酔いが醒めるのを待ちます。

必殺:ご苦労さまです。


こんな電話でした。

こういった電話は始めてですが、

普通、管理会社にそういった対応を求めるモノなんでしょうかね??

まあ、警察も任務ですのでしかたのないことなんでしょうけどね・・・


2件目の電話は

5月5日午前11時ごろ・・・

女性:管理会社さん?

必殺:そうです。

女性:緊急事態緊急事態!!(本当に言っています)

必殺:どうされましたか??( ̄Д ̄;)

女性:〇×アパートの西田だけど

必殺:ハイ

女性:アパートの廊下に人のウ〇コがあるのよ!!

   今すぐ来て!!!!

必殺:・・・、分かりました手配します。

すぐに弟に連絡したのですが、弟も家族で遊びに行っているとのことで対応できません。

どうしようかな?

まあ、玄関の前と言うわけでもないみたいですので、

休み明けに対応する旨伝えました。

必殺:すみません~、今日は祝日で遊びに出ていますので、

   休み明けに処理しておきます。

女性:あ!祝日だったね!!わかったわ~

こんな感じで終了です。

以上、連休中のトラブルでした。


ね!大したことないでしょ?

と、思いつつ事件事故はないだろうか?とドキドキハラハラの連休中でした。

そんなことを思うくらいなら管理会社に任せればいいじゃんと思う素人大家さん!

借金があるウチはそんなことを言っているようでは、

借金は一向に減りませんよ!!
(借金が減らなければ新規物件も購入できません)

逆に考えてみてください!

400戸自主管理していてもこの程度のトラブルですよね?

ちょっとドキドキハラハラするくらいで管理料5%が浮くなら安いものです。

ぜひ、大家業で成功したい貴方!

自主管理をマスターしてくださいね!!

※もちろん借金がなくなれば管理会社に丸投げして、悠々自適な生活を送ります。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

★業務連絡★

5月16日開催の必殺大家人セミナーin名古屋ですが、

参加フォームをいただいた皆様に

振込先や会場の案内文を随時お送りさせていただいていますが届いていますでしょうか?

セミナーを申し込んだのに1通も案内文が届いていない方がいらっしゃいましたら、

このブログメッセージ欄からご連絡ください。

※数人の方はメールエラーで戻ってきています。


言いがかり値下げ交渉

レジャービル(スナック・風俗ビル)での出来事です。

夜11時に携帯に電話があり、

緊急事態か??と思い、電話に出てみると

レジャービル1階で小さなスナックをしている中国人女性ママからの電話で、

ママ:ちょっと!上の階のカラオケがウルサイよ!!

必殺:・・・、え~と~、そこはレジャービルだからカラオケの音はしますよ

ママ:それはわかってるよ!!でもウルサイから来て!!!

必殺:その様な用件では行きません。

ママ:じゃあ、明日話しあいましょう

必殺:わかりました。

この中国人ママは2年ほど前に入居して、

家賃を下げろ下げろと何度も言ってくる方で、

当初より1万円も値下げしています(空室も多いので根負けしちゃいました)


場末の築古スナックビルとは言っても、

1階7坪の部屋で(現在は)家賃4万円です。

※入居当初は5万円

ほとんどワンルーム並みの家賃なんです。


それでも、お客様(入居者)ではありますので、

翌日、話し合いの電話をしました。

そうしたところ・・・


必殺:きのうも言いましたが、レジャービルですので、カラオケの音はどうしようもありません。

ママ:でもウルサイのよ!!何とかして!!!

必殺:無理です。諦めてください。

ママ:それと電気代が高すぎるのヨ

必殺:電気代は皆さん同じですよ!1Kw当たり25円です。

ママ:前のビルはもっと安かったヨ

必殺:前のビルがどういった料金体系か分かりませんが、

   ウチのビルはこの料金体系です。

ママ:他のビルは安いヨ、もっと安くして!!

必殺:申し訳ございませんが、電気料金を下げるつもりはありません。

ママ:それじゃあ、5月分の家賃払えないヨ

必殺:料金を下げないと家賃を払わないと言うなら、

   当方の答えは一つです。

   『その様な脅しには屈しません』

ママ:他の店が看板出してウチの店にお客が来なくなった。どうしてくれるヨ

必殺:看板の店に言えばいいんじゃないですか?

ママ:お宅が何とかしてヨ!!

必殺:あの看板は当方が許可を出していません。

   ですので、注意は行なっています。

ママ:でも、看板が出ているじゃない!!

必殺:えーーと、では私に看板を盗めと仰るんですか???

ママ:そんなこと言ってないヨ!

必殺:では、看板の店主に注意をする以外にどうすれば良いのか教えてください。

ママ:そんなの自分で考えなさいヨ

必殺:ですから、数度の注意をした後に次の手を考えております。


1、カラオケの音がうるさい

2、電気代が高い
  (これはビル屋上にキューピクルが有って、大家が店子に小売する形式)

3、他店(新規オープン)の置き看板が邪魔


結局は、電気代を安くしてもらうための”言いがかり”と判断しました。

もう出て行ってもらっても良いモードへ・・・


必殺:あの~、カラオケの音や電気料金で納得行かなければ、

   もっと貴方にあった部屋(店)を探してください。

ママ:貴方は酷いこと言うね!!

必殺:酷いも何も、縁あってウチのビルに入居してもらったので、

   末永くお付き合いしたいと思うのですが、

   貴方とはお付き合いお取引できないと判断しました。

   もっと、貴方に合う部屋を見つけてください。

ママ:・・・・、考えるヨ

必殺:考えないでください。

   私が取引したくないんですから!考える必要なんてないですよ!!

ママ:そんな酷い言い方しないでください!!!私も大変なんです!!!

必殺:自分だけが大変なのですか?大変だからその矛先をウチに向けるんですか?

ママ:・・・・

必殺:そんな理不尽な交渉をする方とマトモな取引は出来ません。

   これで失礼します!!(ガチャ切り


何かにつけてクレームを言って、家賃の値下げを狙う輩

断固負けるか!!

と思う今日この頃でした・・・


☆業務連絡☆

熊切様(助けてクマさん!)

退去立会いの記事についてアドバイスをいただきありがとうございます!

さっそく、退去時の「解約時のご注意」を作成したいと思います。

こういった部分と言うのは、個人で経営している自主管理大家にとっては、

中々、フォーマットや知識がなくて損していることが多いと思います。

頑張って作って、皆さんに公表できればと思います。

ところで、5月24日に横浜で開催されるCFネッツフェア2015に熊切さんのセミナーもあるんですね!

まだ拝聴したことがありませんので、一度遊びに行きたいと思っています。

出来ればCFネッツ様で使用している「解約時のご注意」の雛形をいただけないでしょうか・・・・テヘ(。≖ิ‿≖ิ)


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★業務連絡★

先日募集しました5月16日開催の「必殺大家人不動産セミナーin名古屋」ですが、
もう間もなく締め切らせていただきます。

セミナー内容は、
1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の正体と入手方法)
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法
※データー集(CD)を持ってない方は是非ご参加ください。
物件を所有していなくても持っていても参考になる内容となっています。
大家さん投資家さんだけでなく、
管理会社様、不動産業者様も大歓迎です。
開催日時:平成27年5月16日(土)13:00~17:00
会  場:名古屋栄ガスビル
セミナー:5000円
懇親会 :4000円~5000円
参加資格は特にありません。
物件を所有してなくても、業者さんでもOK!!
物件購入から運営まで必殺テクニックをお教えします!
応募フォーム(名古屋開催↓)
http://ws.formzu.net/fgen/S97163100/


プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR