自主管理大家の日々

今日は４月最後の月末日、

退去立会いが２件ありました。

※自主管理ですので立会いの自分で行ないます。

１件目は、築２７年のＲＣマンション

３ＬＤＫのファミリータイプマンションで、

礼金６２０００円

家賃６２０００円

共益費８０００円

こんな物件で、

入居１３ヶ月で退去・・・ (ﾉ_-｡)

２０代後半の男性３人組のシュアハウスだったのですが、

空中分解してしまった様子・・・

１年未満の早期解約違約金特約は付けていたのですが、

１３ヶ月での退去のため、違約金は発生せずです・・・

うーーーん、

仲介手数料２ヶ月分と個人マージンが１ヶ月・・・・·(˚ ˃̣̣̥᷄⌓˂̣̣̥᷅ )

あ～あ・・・儲かりませんでした。


２件目

こちらも築２７年のＲＣ大型物件で３ＤＫのファミリータイプ

入居期間は約３年

自営業の方で、事務所兼自宅として使用

家賃の滞納等は一切無かったのですが、

残置物が・・・ちょっと・・・・・








ちょこちょこっと残っていますが、

まあ、ＯＫとしました。

どうなんでしょ？プロの立場で言うと処分費貰うべきなんでしょうか？

管理のプロである｢助けてクマさん｣の熊切さんならどうするんだろう？って考えちゃいます。

まあ関東と関西の違いはあるとは思いますので一概にどう？とは考えにくいのですが、

皆さんならどうします？処分費を貰う？貰わない？？


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先日募集しました５月１６日開催の「必殺大家人不動産セミナーin名古屋」ですが、
もう間もなく締め切らせていただきます。

セミナー内容は、
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法
※データー集（ＣＤ）を持ってない方は是非ご参加ください。
物件を所有していなくても持っていても参考になる内容となっています。
大家さん投資家さんだけでなく、
管理会社様、不動産業者様も大歓迎です。
開催日時：平成２７年５月１６日（土）１３：００～１７：００
会　　場：名古屋栄ガスビル
セミナー：５０００円
懇親会　：４０００円～５０００円
参加資格は特にありません。
物件を所有してなくても、業者さんでもOK！！
物件購入から運営まで必殺テクニックをお教えします！
応募フォーム（名古屋開催↓）
http://ws.formzu.net/fgen/S97163100/

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--------------------------------
送信者:こば
日付:
件名:教えていただきたいのですが、強制退去断行について
ホスト:
--------------------------------
はじめまして、ブログ拝見させていただきました。
参考になることばかりで、大変ありがたく見せていただきました。

大変お忙しい中、恐れ入りますが、
できましたらご教示いただきたくメールいたしました。

居住者が滞納のあげく、家財を置いたまま夜逃げしてしまいました。
(昨年10月頃より不在、ガス、電気はストップし水道メーターも昨年より動いていません)

そして先日強制退去の催告が行われました。
5月8日が断行日です。

執行人は公示送達であり、住んでないようなので、断行日に、形式上即日売却し、
廃棄するとのことでした。ただし、パソコンやら写真やらが残っているので、
断行日に執行補助者に荷物を運び出してもらい、
債務者のプライバシーにかかわるものは保管してもらう、とのことでした。(約30万かかる)

そこで質問ですが、プライバシーにかかわるものだけを持って行ってもらい、
その他のごみは後で自分で処分できないでしょうか？
即日売却ならば、所有権が債権者に移転するので、
なにも大人数で執行官のいるときに出さなくても良いと思うのですが。

平成7年には、他の夜逃げ者の荷物をその場で買い取って、
後日すべて自分で処分した経験があるのですが、
執行官にそれを言ったら「今はそういうことはやってない」と言われてしまいました。

お手すきの時でけっこうです、お教えいただければ助かります。
もちろんブログに公開していただいてもかまいません。
何卒よろしくおねがいいたします。

--------------------------------
お答えします。

強制執行についてですが、

地域によって（執行官によって？）対応がマチマチですね

私の地域（大阪）では非常に柔軟に対応してくれて

特に揉めそうな案件以外は｢現地保管｣をしてくれています。

※｢現地保管｣とは、断行日に玄関のドア鍵を交換して、
　その部屋にて１ヶ月保管する。（家財の梱包や運び出しがないから人手がいらない）

今回の質問者さんの事案ですが、

＞＞断行日に執行補助者に荷物を運び出してもらい、
＞＞債務者のプライバシーにかかわるものは保管してもらう、とのことでした。(約30万かかる)

この執行補助者（いわゆる断行屋）に仕事を依頼したのでしょうか？

裁判所としては、断行をスムーズに行なうために断行屋への依頼を強力に奨めます。

だって、断行初心者だと”素人の手際の悪さ”で、断行が一向に進まない現実があります。

表現が難しいのですが、

部屋の明渡し執行は”裁判”ではありませんので、

専門的な法的手法などは存在せず、
（判決が出た案件なので、揉め事がないと考える）

手続きのスムーズさを優先されるんです。

なので、今回の事案では断行までに執行官と打ち合わせをして、

１、即時売却が可能であるか？
　　（売却だと公示が必要になるので難しいと思うのだが・・・）

２、プライバシーの荷物は、大家側の倉庫（空家）で預かりたい

３、執行屋に頼まないで対応できるか？

などを聞いてみてください。

執行官によっては、どうしても執行屋を頼まないとダメという方がいますが、

ケーススタディとして↓（現地保管がダメな場合）

（執行官の言い分）

荷物の梱包運び出しに人手がいるでしょ？

貴方に用意できるんですか？？

それを短時間（１～２時間）で終わらせないといけないんですよ！

（必殺なら）

大丈夫です。

引越し屋さんにお願いします。

（執行官）

倉庫も用意しないといけませんよ

（必殺なら）

空家がありますので、そこで保管します。

※保管要件として、屋根があり鍵がかかる施設と規定があります。

断行屋＝３０万

引越屋＝１０万程度

自分で手配するならこんな感じですね、

何にしても、もう一度執行官と打ち合わせをしてみてください。


執行屋さんに頼むと全てお任せ出来ますので、

楽で簡単ですが、大家としてのスキルは向上しません。

次に同じ様な事案が出ても自分では対応できませんよね？

でも、今回このような事案に対し、

執行官と折衝したり自分で手配することで、

執行のポイントが分かって来るはずです。


それによって次回はもっとスムーズに対応でき

もし、トラブル満載の格安物件に出会った時に、

躊躇なくチャレンジできるようになりますよ！

頑張ってください！


※競売では、また違う対応が求められます。


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先日のブログで書いた『政治家みたいな手を使う滞納者』ですが、

少し進展しましたのでご報告させていただきます。


前回の話しでは保証人になっている不動産屋が、

保証人の立場でドアロックしたところ、

部屋に入室できなくなった滞納者が

その場で救急車を呼んで、そのまま入院したまで書きました。


その後、実際はドコも悪いわけではありませんので、

数日後に退院となり、部屋に戻ってきました。


当然、行く当てもありませんので、

しかたなく、保証人である不動産会社社長に電話連絡をしてきました。


そこで、入居者・保証人・保証会社と三者面談を行い、

今月末（４月末）までに他のマンションに引越しするとのことで合意したとの事でした。


うーーん・・・

もう退去か・・・

仲介手数料２ヶ月支払って・・・（保証人の社長へ）

保証会社の費用１ヶ月支払って・・・（保証人が居る場合は大家負担にしています）

僅か４ヶ月で退去・・・

まあ、こんな事もあります。


損はしなかったので”良し”と考えるべきかな？


※何度も書きますが、ベランダなし・洗濯パンなし
　　室内清掃なし・クロスも現状の無し無し物件で、
　　まあ、空き家にしておくより良いか？ってレベルの部屋です。


後で、保証会社社員から話し合いの場でのやり取りを聞いたのですが、

これが何とも・・・


三者面談をしたときに、社長＝保証人　滞納＝入居者　保証＝保証会社　電話＝新たな転居先

次の居住先を不動産屋社長（保証人）が電話で探しはじめて・・・


社長：一人紹介したいんやけどな！

※電話の先は、３人に１人は生活保護というステキな地域の不動産屋さん

電話：誰か保証人を付けてくれませんか？

社長：（滞納者に対し）誰かおれへんのか？

滞納：いや～、そんなん居ませんわ～（開き直った感じ）

電話：誰か付けてくれんと入居は無理ですわ

社長：ほんならワシが保証人でもかまへんか？

保証：∑(゜口゜；)


こんな感じで、次の物件に入居させるために

なんと又、保証人になることを承諾・・・

バカ？？？ (￣ρ￣)

保証会社の方も呆れていましたが・・・

もしかしたら手数料６ヶ月物件とかかな？？？

まあ、後は知りません。


★おしらせ★

面白い不動産ブログを発見しました。

白い山の大家さん
↑
ＤＩＹ系の大家さんなのですが、
色々工事にチャレンジされていて、
参考になることが沢山ありましたのでご紹介させていただきました。


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小生、岐阜県某市の鉄骨アパートを昨年7月末に購入。

愛知中部在住の会社員のため、物件は管理会社に委託し、

月３回ほど週末に自分で訪問し状況確認してます。


滞納者；男性40代後半、独身、生活保護、身体障害2種6級。

昨年6月に入居。保証人無し。家賃は月3.2万。現在滞納５カ月。


連絡先は叔父。電話をするも滞納者とは縁を切りたいので

電話してくるなと怒られる。


住民票を今月上旬取得したが、住所の移動は無し。水道、電気は停止済

生活保護も既に数か月止まっている（管理会社がコネで役所から情報入手）のに

なぜか携帯電話は呼び出しでき留守録も可能。


ドアのヒンジに付けたセロテープが剥がされたのを見付けた際など、

何回か警察と管理会社が部屋に入ったが家具は放置で帰宅した気配があまりない。

→不動産屋が売買前に無理やり入居させ私が嵌められた気がしています。


現在考えている今後の対策；

１）裁判所経由の支払督促と口座差押え

→滞納者が郵便を受け取らない可能性が高く、

付郵便送達が認められるか不安あり。（部屋に戻っていない可能性がある）

２）調停申立て、

→上記同様、郵便は受取らない可能性高し。

但し携帯は呼出しできるので、裁判所からの電話は出るかも？

３）上記2点が無理なら、裁判を起こして強制執行し、新規入居募集。


何か説明頂くに際し不足点有りましたらお申し 付け下されば助かります。

セミナー楽しみにしております。宜しく御願い致します。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まず、即行動するべきです！

１、入居間のなくの滞納者はロクなのが居ません

２、居住の実態がない

以上のことを踏まえると、

今後、正常化するのは絶望的と思われます。

そこで、対応策ですが、

１、生活保護者ですので、実情を役所に行って相談してみてください。

　　役所によって対応はマチマチなのですが、もしかしたら協力してくれるかもしれません。

　　例えば、支給日に話し合いの場を持ってくれたりする場合もあります。

２、役所が非協力的なら、即訴訟すべき

　　質問者さんが考えている『１）裁判所経由の支払督促と口座差押え』は、

　　まったく意味がありません。

　　だって、支払督促では部屋の明渡し請求は出来ませんし、

　　ましてや口座差し押さえなんて現実的に不可能です。

　　次に『２）調停申立て』ですが、

　　これも居住実態がありませんので、出廷の可能性は限りなく低いと思われます。

　　ですので、今回の事案は『明渡し訴訟』をすぐに行なうべきです。

　　その前段階として、今日にでも賃貸借契約解除の内容証明を郵送してください。

　　おそらく受け取らないと思われますが、それでいいんです。

　　なぜなら裁判所は客観的証拠を見ますので、

　　内容証明で契約解除の意思を示したが、

　　相手が受け取らなかったという証拠を提出するんです。


訴訟となれば、明渡しまで最低でも５～６ヶ月かかりますので、

即行動するのは当然ですが、

訴訟と併せて、役所などからのアプローチもするべきと思われます。


参考になれば幸いです。


※あ！生活保護は停められているんですね！！それじゃあ役所の協力は望めないですね・・・
訴訟あるのみです！！

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送信者:コンキツ
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件名:給水ポンプ
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毎度お世話様です。
毎日必殺大家人様のブログを楽しく拝見しております専業大家のコンキツと申します。
給水ポンプに関しまして質問があります。
１Ｋで７０部屋あるＲＣマンションを所有しておりますが、
給水ポンプが故障した為２０１２年の１１月に新品を１５０万円かけて取り換えました。
ところが２年５ケ月ほど経過した現在ポンプから異音がするようになった為
業者へ見てももらったところベアリングの劣化の為交換が必要との事で
２０万円近くの見積もりがきました。
そこで大家人さまへ質問ですが、給水ポンプはそんなに頻繁に交換や修理が必要なものなのでしょうか。
アドヴァイスを頂戴できれば幸いです。よろしくお願いいたします。
--------------------------------
お答えします。

まず、給水ポンプと言っても大きく別けて２種類あるのですが、

１、揚水ポンプ

これは、マンション屋上に高架水槽が設置されている場合のポンプです。

屋上の高架水槽が空になった場合のみ、屋上タンクに水を送りますので、

１日に稼動する時間や回数は非常に限られますので、

ポンプ自体の非常に長持ちします。

私の経験では、ポンプ本体の耐久度は２０年超

パッキン類は１０年程度は十分持ちます。


２、加圧ポンプ

屋上に高架水槽が無く、

下から水の圧力で各部屋に供給するシステム

元々、高架水槽が有ったが、水道屋の提案などで

「揚水ポンプから加圧式ポンプに変えると高架水槽のメンテナンスが不要になるので節約になる」

などと営業を受けて変更しているマンションがありますが、

この加圧式は最悪で、

水圧が下がるたびに稼動するので、

〇電気代が跳ね上がる

〇故障が頻発する

だって、揚水式と比べて１００倍の稼働率ですので、

当然、トラブル率が跳ね上がります。


今回の質問者さんのポンプ方式がどちらかわかりませんので、

確定的なことは言えませんが、

後者なら十分あり得りますし、前者ならありえないと思います。

※もちろん私は技術者ではありませんので、私の経験論としてです。


参考になれば幸いです。


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必殺セミナーin名古屋のお知らせです。

先日は東京（池袋）にて必殺セミナーを行ないましたが、

非常に沢山の方に参加いただき、大変盛り上がりました。

その流れで、５月１６日に名古屋にて開催いたします。

実は、名古屋で私のフルバージョンセミナーは初めてなんですよ

今まで名古屋でした必殺大家人セミナーは、

名古屋大家塾で２回

日本エコシステム（太陽光）さんのスポンサー付きセミナー（９０分）が１回

今回の様な、物件取得から物件の運営管理方など４時間話すセミナーは初めてで、

ぜひ、名古屋の皆さんに聴いてもらいたい内容となっています。


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夜１１時に物件に掲示している緊急窓口携帯電話が鳴りました！

男性：〇〇アパート１０１号室の者だけど

※このアパートは築４０数年の２階建て木造アパート
　（東京で言う長屋・大阪では文化住宅）です

必殺：あっハイ、どうされましたか？

男性：浴槽にネズミの死体があるんだけど

必殺：？？、ねずみが風呂場で死んでいるのですか？

男性：そうなんよ！

必殺：そうですか・・・新聞紙で包んで捨ててください

男性：はあ？お宅が処理してくれないの？

必殺：処理ですか・・・、

男性：こんなの入居者にさせるわけ？？

※何かトゲトゲしい物言いで詰め寄ってきます。
　もうココはガツンと一発言っておこうかと思い、反撃にでました。

必殺：ゴキブリやネズミなどの害虫に対して、

　　　イチイチ管理会社が処理しません。

　　　そういった事は、入居者自身で処理するものです。

男性：いや・・・、じゃあ大家さんに連絡して・・・

※私が大家だが・・・

必殺：お宅はドコに住んでいるの？ココは大阪だよ、

　　　大阪では人間が死んでいない限り、死体の処理なんてしないよ

　　　お宅さん出身どこ？

男性：いや・・あの・・・ドコからネズミが入ってきたかと思って・・・

必殺：ネズミも地球の生き物だよ
　
　　　そりゃ、害虫は撲滅したいけど、そんなのこと神じゃない限り無理でしょ？

男性：・・・はあ

必殺：ネズミもゴキブリも全滅出来ないんだから、当然部屋にも出ます！！

　　　自然の摂理なんですよ！！

　　　そんなのイチイチ大騒ぎして言うことじゃないでしょ！！

男性：じゃあ、どうすれば・・・

必殺：先ほども言いましたが、新聞紙で包んでゴミと一緒に捨ててください。

男性：分かりました・・・


いい歳したオッサン（６０代？）が、

夜の１１時に電話してネズミの死体がある～って・・・

十九・二十歳の娘じゃあるまいし・・・

なんと軟弱な・・・・

おわり


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先日、新たな物件を購入しました。

まずはスペックの紹介

昭和４３年築

木造アパート２階建て（大阪名称：文化住宅）

もちろん再建築不可

もちろん全空

もちろんボロボロ

どんなのかと言うと


こんなの↑

壁は砂壁

トイレは和式

流し台はサビサビ

何から何まで全て取り替える必要があります。


でも、私の家から約１０分の距離ですし、

非常に需要のある地域ですので、（老人に人気？）

きれいに整備すればあまり苦労せずに満室になるのではないでしょうか？


ちなみに購入金額は６部屋で１００万円・・・


これが捨て金になるか？

それとも高収益物件にすることにできるか？

それが腕の見せ所です。


ちなみに、先日のセミナーでも言いましたが、

改装する部分は決まっていて、

砂壁→ボードを貼ってクロス貼り

和式トイレ→洋式トイレ

流し台新調

エアコン設置

ユニットバス設置

玄関サッシ新調

建具・タタミ新調

全てあわせて１室当たり６０万～７０万程度ですかね？

入居者の方のターゲットを考えて、

イケアのクネクネミラーとかポイントクロスとか、

お洒落なことは一切しません。

「７０代・８０代喜んで」アパートを目指しています。

だってこのアパートに年収１０００万の方は絶対に入居しません。

※周りにもアパート（連棟）があるのですが、ボロボロです。

いくら頑張っても立地の良くない（地域がではなく、道路付けが非常に悪い）アパートで

いくら若返りリフォームをしても所詮築４０年超の木造アパートです。

そんなのは無理せず、そこそこの改装で小奇麗程度でいいのではないでしょうか？

※東京都心とかは別です。築４０年でもデナイナーズアパートとして再生できます。


ちなみに１室だけ荷物満載の部屋があり、

郵便物（督促状）の日付から２００９年まで住んでいた様子です。


前所有者（売主）さんに聞いたところ、

いつ居なくなったかも知らない様子で、

契約書もなにも存在しないとの事でした。


こんなのは、後で文句を言ってくる可能性はほぼありませんので、

ちゃっちゃと荷物の処分を行ないます。

※万が一、文句を言ってきても開き直ってやります。


物件を購入できない・売り物件が回ってこないと嘆いている貴方！！

超高利回り売り物件はあります。

ただ貴方に回ってこないだけです。


だって、今回紹介した物件見てください。

ボロボロでしょ？

そんな物件に『瑕疵担保責任がつきますか？』なんて言ったり、

この物件『銀行融資つきますか？』なんて言う人には業者は物件を回しません。


じゃあ、初心者はどうすればいいの？ってことですが、

それは私のセミナーに参加しろ（笑）ってことです！
↑
ウソウソ

真面目に回答すると

いきなりホームラン（超高利回り）狙うからダメなんですよ

コツコツ１歩１歩買い進めて行けば必ず業者から良い物件を紹介されます。


その回ってきたチャンスに、その物件がボロ高利回りなのか？

それともただの廃墟なのか？を見極める必要があります。


その感覚を少しでも磨くためには、

築古物件が再生され、

賃貸経営がうまく回っている物件を大家仲間に見せてもらうことが一番の近道と思います。

※要はボロ物件の再生後をイメージできるか？です。

そんな面倒見の良いメンターを見つけてくださいね！


大家の会などの懇親会で探すのが一番と思います。

その際は、必ず大家用の名刺を作っておきましょう

会社の名刺はトラブルの元となる可能性がありますし、

サラリーマンとして付き合うわけでなく、

大家として付き合うのですから、大家としての自己紹介がいいと思います。

あと、名刺には最低限自分の住所地域やメアド・携帯位は載せてください。

名前だけ書いていても話題が繋がりませんよ、


参考になれば幸いです。


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きのうは必殺大家人の単独東京セミナーに

大勢の方が参加いただきありがとうございました。

セミナーでは、不動産大家の”実情”について熱く語らせていただき、

懇親会では皆さんと楽しく話せてとても充実した時間でした。


しかし、早いものでブログを開設して今日で３年経ちました。

これも皆さんの応援のお陰です。


だって、ギャラも何もないですからね、

やはり読者さんの応援があるからこそ書けます。


それもココ数ヶ月は読者さんの支持のおかけで１位をキープさせていただいており、

読者さんの期待を裏切らないブログにしなければと思い書いています。


ただ、プレッシャーがキツイのも事実で、

もう辞めよう、もう後進に譲ろう、もう十分やっただろ？と、

毎日更新がプレッシャーになっているのも事実です。


でも、『毎日夕方の更新を楽しみにしているんです♪』


なんてメッセージをいただくと、

やはりうれしくなり、僕のブログを楽しみにしてくれている方がいるんだ～

と思うと、俄然やる気が出て少しの時間でも合間を見つけては更新しています。


これからどこまで書き続けることができるか分かりませんが、

皆様の応援が続く限り、頑張って更新していこうと思っていますので、

これからも応援のほど宜しくお願いいたしますｍ(_ _)ｍ


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先日ブログで紹介した『家賃滞納調停のつづき』の続報が届きましたのでご紹介したいと思います。


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--------------------------------
送信者:新米大家
日付:
件名:家賃滞納その後
ホスト:180.49.187.15
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先日は回答していただきまして誠にありがとうございました。

あれから扉に置き手紙で
連帯保証人がこちらに来て
警察呼んで安否確認をする
という話になっている。

3日待つが、それで連絡なければ警察と連帯保証人と一緒に安否確認で部屋に入る

と置き手紙したら1日後にショートメールで連絡来て、
100万以上滞納してるのはわかっていてこちらや
裁判所からの連絡来ているのもわかっていたが、
どうしたらよいかわからない。

とのこと。

一度直接会って話できないか？
断るようなら訴訟へ移行しますと伝え本人に直接会うことに成功。

事前に訳あり人物の得意な不動産に話をつけておき、
本日100万未納者と会うからそのまま連れてくからあとは違う部屋にぶち込んでくれ
謝礼はすると


結果、ファミレスで会って説得して不動産に連れていくことに成功して、
今月中に今のお部屋を退去し引っ越しすることが成功。

連帯保証人にその旨伝え、正式に退去終えたら連絡をし、
未納家賃を支払ってもらうように連絡。

ただ、まだ今月中に出ていくかどうかが不明なのであれですが、
全て書類にサインさせたので、ほぼ間違いなく大丈夫だとは思います。

その後は連帯保証人からお金を回収するだけです。

すんなり払ってくれるかどうかが問題ですが、

多分お部屋もすごく汚いっぽいし、小型犬を複数飼っていたので、どうなることやら


ご報告とさせていただきました。
まだ回収という業務が残っておりますが、一件落着かなと思います。

こちらの内容ですが、必殺様の判断でブログに公開していただいて大丈夫です。

いや～大家業って中々骨が折れますね。


--------------------------------
おめでとうございます！！

もちろん、明渡しも滞納家賃などの回収もこれからですが、

大きな第一歩だと思います。


一つ注意点なのですが、

こういった場合に相手に書かせる文章は、『念書』はダメです。

必ず『退去届け』を書かせるんです。

なぜなら、念書だと

タイトル：念書

〇月〇日に退去いたします。

もし退去しない場合には荷物の撤去などされても異議の申立てをしません。
↑
これだと、実際に退去しない（荷物がそのまま）場合に、

大家側で荷物を勝手に撤去しちゃうと、

裁判になれば１００％負けます。

それは約束を破った罰則で一方的に貸主側が権利を行使するとなっちゃいます。

ところが、退去届けだと

タイトル：退去届け

〇月〇日に部屋の明け渡しをいたします。
↑
これだと、退去の意思表示だけですので、

明渡し期日を過ぎれば、荷物の撤去をしても

裁判になった場合、まず負けません。

だって、貸主が明渡しの意思を自ら文章で示しているだけです。

裁判は証拠主義ですので、この文章が全てとなります。


しかし、コレからが本当の仕事（回収）になります。

ポイントは『絶対諦めない！！』という心を持って望んでください。


★業務連絡★

明日は必殺大家人の東京セミナーです。
遅れないようにご参加くださいね！
皆様とお逢いできるのを楽しみにしています♪


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政治家並みの生活保護者１の続きです。

生活保護受給している独身男性が入居したのだが、

入居する初回の入金のみで以降は入金なし、

そのため保証会社へ代位弁済請求すること・・・


その後、保証会社より代位弁済され家賃の回収はできたのですが、

保証会社からの報告では、何度も訪問しているが本人と接触できない

保証人（不動産屋社長）とは連絡は取れているのだが、

家賃の回収には至っていないとの事でした。

その後、保証会社・保証人共に何度も部屋を訪問するが、

まったく応答なしとのこと、

※私は他の用件で物件を訪問したときに１度２度入居者を見かけています。

２ヶ月目も入金なし→保証会社へ代位弁済請求→保証会社から入金

やはり保証会社・保証人共に本人とは一切連絡取れないとのこと

ココで、保証会社は本当に部屋に居住しているか？を確認すべく

警察官立会いの下｢安否確認｣を実施することに

※安否確認とは連絡が一切取れない住民など、部屋で倒れているかも知れない？と、
　周りの関係者が｢心配｣して部屋の中を確認する行為
　本当の意味は夜逃げしていないか？を確認するためです。
　警察官立会いで行なうのは、勝手にドアを解錠して室内に入るわけですから、
　トラブル防止のために警察官に立ち会ってもらいます。

その結果、

入居者は室内に居ませんでしたが、

明らかに生活の気配があり、夜逃げなどはしていない様子とのこと

そのため、これからも継続して督促を続けるとのことでした。

※私的には、保証が継続されますのでありがたいことです。

その翌月も入金なし（３ヶ月目）

ココで、保証会社の督促に耐えかねた保証人が、

保証人：アノ野郎！ふざけやがって！！連絡１本寄こさへん！！！

　　　　　保証会社からガンガン請求が俺のところにきやがる！！！

必　殺：そうなんですね・・・・

保証人：そこでな、ドアロックの器具持ってるやろ？

　　　　　それでドアロックしてくれや！

必　殺：イヤイヤ、ドアロックの器具は持っていますが、

　　　　　今の時代、大家がロックしたら即訴えられますよ

保証人：そうなんか？でもこのままじゃラチあかへんさかいに

　　　　　俺が許可するからドア閉めたってくれ！

必　殺：ダメです。私がそれをするわけにはいきません。
　
　　　　　裁判になったら１００％負けます。

保証人：そしたらロックの器具を貸してもらって、
　　　
　　　　　俺がロックしたらどうや？それなら迷惑かけへんやろ？？

必　殺：まあ、社長は連帯保証人やし社長が自分でするなら構いませんよ

保証人：そしたら、ドアロックして俺のところに電話するように書いとくわ

そんなやり取りがあり、滞納入居者のドアをロックすることになりました。

ドアロックには様々な意見があり、

保証人だからと言っても手放しに｢締め出しロック｣をして言い訳ではありません。

しかし今回の場合、例え裁判になっても十分に戦える状況であると思われるんです。

１、入居後１度も家賃を支払っていない

　　確かに家賃滞納は犯罪ではありません。

　　しかし入居後１度も支払わないとなると悪質と言わざるを得ません。

２、生活保護を受給している

　　生活に困窮して家賃を滞納しているのは訳が違い、

　　市から家賃を支給されているにもかかわらず、

　　支給されたお金を私的に使い込んで家賃を滞納している。

３、一切の連絡を絶っている

　　この方法以外に連絡を取らせる方法がない

以上の事柄から、

保証人が”しかたなく”ドアロックを実行したと解釈するべきと考えます。

おそらく裁判に訴えられても、今回の様なケースでは一方的に負けるとは思えません。


これで、なんらしかの動きがあると思っていた保証人

ところが、この悪質入居者は違いました。

保証人がドアロックをした、その日の晩に

マンションから救急車を呼んで
なんと
『そのまま入院してしまいました』

まさかのウルトラＣ！

生活保護だから入院費なども全て無料です。

まさに『政治家なみの雲隠れ術』

こんな必殺技があるとは・・・

私も保証人も保証会社も、み～んな唖然としています。

※この話しはリアルタイムですので、現在の動きはココまでです。

　また動きがあれば書きたいと思います。


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昨日のブログに対して以下のコメントが寄せられました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

> よくそんな怪しいのそもそも許可するよね。

事故率が高いってわかってて入れるとか理解できないわ。

最終的に回収できても手間かかってうざいだけだろ。その過程を楽しんでるの？
>
> 管理人さん暇があったらコメントしてくれ。
>
> どうしてそんなゴミを入れるのか知りたいわ。金に困ってるわけじゃないんでしょ？

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
基本的にコメントに返答はしないのですが、

お答えさせていただきます。

おそらく質問者さんは不動産大家ではないでしょ？
（少なくとも投資系大家ではないと思います。違ったらスミマセン）

なぜなら、現実的に我々投資系大家が”購入できる（する）物件”というのは、

前のオーナーが見捨てた物件で、

設備面や現況入居者など問題だらけです。
（だから高利回り高収益を狙えます）


だったら、もっと属性の高い人が入る”築浅麗美な物件”を買えば良いって思うでしょ？

『そんな物件安く売るわけないでしょ？』

そんな物件は誰でも欲しいし誰もが買いたいんです。
（秘密のルートなんて存在しません）

しかし、そんな物件は利回りが低く買った数年後には”凍死家”の出来上がりなんです。


だから、部屋的に問題が結構あったり
（間取りが悪かったり、日当たりが悪かったり、ベランダが無かったりと）

普通の常識を持った人は敬遠するような部屋があり

そんな条件の悪い常識外の部屋を常識外の人に”賭け？”で貸したりしています。
※もちろん１棟丸々悪い条件とかではなく１室２室そんな部屋がある。


次に、本当に良い人か？悪い人か？なんてどうやって見極めるんです？

○生活保護だから悪い人？

○保証人が居ないから悪い人？

○外国人だから悪い人？

○年配だから悪い人？

○独身だから悪い人？

そんなの入居前に分かるなら”違う仕事が出来ます”
（占い師か預言者として食っていけます）

そんなの書類を見て分かるわけないでしょ？
（もちろん確率論ではありますが）

※入居前に面接するって方も居ますが、そんなの現実的はありません。
（客付け仲介業者さんが毛嫌いします）

それに低属性の方と言っても、９９・９％の入居者は優良入居者です。

質問者さんからすれば、

私の物件はトラブルだらけで、トンデモ大家ってイメージがあるかも知れませんが、

１、所有物件が４００戸以上あるので、ブログネタは次から次へと出る

２、現実的な滞納率は１％以下である

３、自分で管理対応しているのでブログに公開できる
　（世の中ではトラブルや滞納は絶対に起きているんです。
　それを管理会社が対応したりと自分で対応していないから世に公開されないだけ）

最後に、質問者さんは大家のイメージと言うと、

毎日盆栽をイジリ、

家で寝ていてもお金が入ってくる

って思っていません？

そんなのは代々土地を所有している地主さんです。

私は元々土地など所有しておらず、

銀行から借金して他人から中古マンション・アパートを購入しているんです。

まだまだ莫大な借金もあり”必死”なんです。

これが私の仕事ですので、必死になるのは当たり前でしょ？

決して”マゾ”でも”マニア”でもありません。
（マニアではあるかも・・・）

以上でご理解いただけたでしょうか？

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
あと、もう一件ご批判？がありましたのでお答えしたいと思います。


＞＞入居させるのが(その不動産屋と付き合うのが)ちょーアホ

＞＞最低限生活保護の家賃分直接振込だな


お答えします。

そんな人格だから、超穴場（売買）物件をもってくることがあるのも事実なんです。

実際、この方の仲介で中々の高利回り物件を２棟購入した経緯があります。

こういった方は、ドコにでも顔を出し、ドコにでも顔が利くんです。（無責任男というか・・・）
↑
こんなのもソコソコ成功している投資家大家さんなら分かると思います。


あと大阪では｢生活保護の家賃分直接振込｣の制度はありません。



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驚きの行動をする生活保護者がいます。

まずは、今回の登場人物などのスペックを書きます。

舞台となるのは、

築２７年、６階建てＲＣ

エレベーター付きの１ＤＫ（ベランダなし３点ユニット）

敷金礼金ゼロゼロ物件で家賃４万円というもの

そんな何ともいえないスペックのマンションに、

去年の１１月中ごろに、お付き合いのある不動産会社さんから入居の申し込みが入りました。

不動産：生活保護の人やねんけど、明日から入れるか？

※この不動産屋さんは社長一人で経営されていて、いつもこんな感じです。

必　殺：保証会社付けたいので申込書をＦＡＸしてください。

※この社長の紹介は事故率（滞納率）が非常に高いので、保証会社は絶対条件にしています

６０代男性・生活保護・保証人無し

まあ、見事に低属性です。

とりあえず、保証人無しで通るところを探したのですが、

最低限、身内の緊急連絡先は必要とのことで、

その旨、紹介してきた不動産屋さんに伝えたのですが、

入居希望者からの返答は、

「身内は一切いない」とのこと・・・

うーーーん、

半年とか１年空いている部屋なら片目瞑って貸しちゃうんですけど、

空室になったばかりの部屋・・・

そんなに焦っちゃいないし、ココは断ろうかな・・・

そんな感じで不動産会社社長に伝えたところ、

社長：保証会社通らへんの？

　　　そしたらワシが保証人になるから貸したってよ

なんと不動産会社社長が保証人の名乗りを上げてきました。

皆さんは、

えーーー？そんな不動産屋さんなんて居るの？？

と、お思いかもしれませんが

結構います（笑

しかし、イザ滞納が始まっても何だかんだと言って滞納を支払おうとはしないものです。

※この不動産社長は手数料欲しさに何とか契約だけはさせるんです・・・

そんな事を何度も経験している私は、

社長の連帯保証で保証会社が通ればＯＫすると伝えました。

社長が保証人についても

Ａ社お断り・・・

Ｂ社お断り・・・

Ｃ社なぜかＯＫ！！

お！三社目にしてまさかの合格です。

さっそく、契約を交わし申し込みから３日目には入居という早業で入居となりました。

※ココで一つ疑問が・・・

通常、転居となれば今住んでいる部屋の解約通知を１ヶ月前に出して

入居は１ヶ月後などが普通なのですが・・・

申し込みから３日で入居って・・・怪し過ぎです。

しかし、保証会社が付いていますので、

家賃滞納の心配はありません。

ですので、入居を断る理由なんてありません。

そして契約を交わし、当月の日割り家賃を貰い、

鍵を渡して部屋の引渡しが終了いたしました。


翌月、

家賃が入っていません。

３日待ちましたが、入金はありません。

携帯電話に連絡しましたが、応答はなし

まあ、保証会社に加入していますので、厳しい督促などしません。

ただ単に振込みを忘れている方もいますので、

形だけの請求をしていました。

一応、請求書→電話→郵送で督促状

こんな感じで通知しているのですが、

全く無反応（入金も連絡無い）です。

うーーーん、

イキナリ滞納？

保証会社に事故報告を出す前に物件に訪問してみると・・・

必　殺：ピンポーーン

入居者：はい？

必　殺：スミマセン、管理会社ですけど・・・今月の家賃が入っていませんが？

入居者：あー、ゴメンゴメン、ちょっと今日は都合悪いねん

必　殺：都合が悪い？なんの？

入居者：今から出なアカンねん

必　殺：イヤイヤ、すぐ済みますよ、今月の家賃が入ってないけど？

入居者：ちょっと色々あってな！ほな又連絡するさかい・・・

必　殺：はあ？〇〇さんは生活保護もろてんやろ？家賃も出とるんやろ？

入居者：ちょっと都合が悪うてな、今アレへんねん

必　殺：オッサン使い込んだいかい！！

入居者：おまえ！オッサンとはなんじゃ！物言いに気をつけいよ！！

必　殺：それは俺の台詞じゃ！！！！

　　　　家賃使い込んどきながら、なんじゃお前の物言いは！！！！

入居者：裁判でもなんでもせいや！！！

※なんか、追い出されに凄くなれている感じで、揚げ足を取ってくる感じです。
　保証会社に加入していなければ、絶対に逃がさずキッチリ話しを詰めるのですが、
　今日の訪問はただ単に”安否確認”程度でしたので、コレで引き下がりました。

この入居者は完全なプロの滞納者と判断し、

ココからの交渉は保証会社に任せることにし

家賃滞納の事故報告をすることにしました。


これで終われば、｢政治家並みの生活保護者｣なんてタイトルは付けません！！

ここからが本番なのです！！！

それは又明日にでも・・・

つづく


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先日、家賃滞納調停で滞納者が出廷しないといった事案について質問が寄せられました。

その続報が届きましたのでご紹介したいと思います。


□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:新米大家
日付:2015/04/09 10:04:53
件名:明け渡しの件、さらにご質問
ホスト:
--------------------------------
必殺様へ

調停から明け渡しのご質問の回答をありがとうござました。

さて、第二回調停も相手方は欠席でした。
連帯保証人にその旨伝え、これから明け渡し訴訟に移る
３～６か月はかかる
その間家賃は発生するが、それは支払ってもらいます。
また別途明け渡しにかかる費用も請求します。

とお伝えしたところ、
「あいつはおれの連絡にも応じないし、そんな長いことかけて毎月家賃たまって払うのは嫌だ、なるべく安くすましたい。」

とのこと。

こちらがでは一度現地で会って、
安否確認のために警察を呼んでそこで本人がいたらその場で退去の話をつけてという形が一番ですね

と提案したら、では時間見つけてそちらまで行くからそうしましょうか？
とのことです。

連帯保証人は県外の方なので、来るのに4時間くらいかかるため、1発で決めたいとのこと。

こういうのってありなんでしょうか？

ここまで来ると法律云々でなく、人と人との話し合いになってくると思うのですが、
こちらも手間とお金のかかる明け渡し訴訟は正直したくないですし、それで済むならそれで済ましたいです。

必殺兄貴は経験豊富でこういった人間ドラマ的なこともあったと思いますが、こういった経験ありますか？

ちなみに今回
借主は30台の女性
連帯保証人は借主と同じ年齢で元恋人で婚約まで約束していた仲とのことです。

あとで訴えられないために対策？みたいのありますか？
安否確認はよく聞く話なので、問題はないかと思いますが

--------------------------------
お答えします。

元恋人が保証人ですか・・・

なんか鬱陶しいですね・・・・

まず、保証人と一緒に安否確認はとても有効と思われます。

流れ的には、

１、保証人と一緒に自宅を訪問する

２、居留守を使ったりして応答無し

３、警察に安否確認依頼
　　（１１０番ではなく所轄に電話・１１０番だとサイレン鳴らしてきちゃうかも・・・）
※厳密には警察官立会いの下でも微妙なのですが、まあ訴えられても大丈夫です。

４、合鍵でドア解錠

５、居留守なら話し合い開始
　　（しかし、調停に出廷しない奴が素直に退去に応じるか？？）

６、本当に留守なら手紙を置いて施錠・・・
　　（これで連絡ないなら訴訟しか手はないものと思われます）


要は、連帯保証人には大家としても出来る限りの協力はしている。

という姿勢を見せ付ける。

最終的な段階になった場合に、俺（大家）も協力したんだから、

あんた（保証人）も腹くくって支払ってくれと納得させる。


滞納者の入居者には、あくまでの保証人が望んだ行為（安否確認）で、

それに協力するのは大家の立場ならしょうがない。

要は、入居者が心配で保証人さんも行動している。

その心を分かってやれ、なんて感じです。

※善意の第三者を装う

要は最終的に金が回収出来ればいい訳ですからね！！

※出来れば、入居者と保証人の職業などがわかれば、より詳しいアドバイスが出来ます。

その他の事は知ったこっちゃないです。


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きのうは、岡山県倉敷市に行ってきました♪

倉敷と言えば、倉敷美観地区や倉敷アイビースクエアーなどが有名です。


当然そんな観光には一切行かず、

夜逃げ債権の回収裁判に行ってきました！！

まあ、私のブログで観光地の紹介なんて見たくないでしょう？


この債権は、

３年ほど前にスナックビルで、

名目はショットバー（実態は違法カジノ？）を営んでいた４０代男性が、

約３５万ほどの家賃を滞納したまま急に行方不明になった案件です。


店は契約者の兄分という方が店の明け渡しを行い、

残置物などは無かったのですが、家賃は未払いのまま・・・


その後、退去から半年ほど経ったところで、住民票を取得してみると

岡山県倉敷市に転居していることが判明！


さっそく、督促状を郵送郵送郵送郵送・・・・

数十通郵送するが反応なし

ここで伝家の宝刀｢未払い賃料請求調停｣を申し立てることに

※訴訟と違い調停は相手方の居住地の簡易裁判所が管轄となります。


そこで行ってきたのが、

倉敷簡易裁判所

※もちろん申立書などは郵送で全てやり取りし、調停呼び出し期日に初めて行ってきました。


まあ、違法カジノ？を経営するぐらいですから、普通の方ではありません。

なので、相手方が出廷する確率は非常に低く、

大阪から倉敷までただ行くだけでは無駄と思われましたので、

以前セミナーで知り合った岡山大家さんにお声をかさせていただき、

調停裁判見学会を企画しました。


皆さん中々裁判（調停）の現場なんて見れないでしょ？

なので、相手が来なくても裁判所で手続きの手順や、

他の民事裁判があれば見学（誰でも見れる）して、

裁判って簡単なんだ～、と感じていただこうと思いました。



調停待合室にタムロする参加者達
（あくまで裁判所ですので、あまり大人数と言うわけにも行きませんので、人数は制限させていただきました）

来ないと予想していた案件なのですが、

なんと相手方は出廷しているとのこと！！

これにはビックリです。

まさか出廷するとは・・・


何度も書きますが、予想では相手方が裁判所の呼び出しを無視して、

ヤッパリ来なかったか・・・残念！

皆と飯食って帰ろ！って感じだったのですが予定変更です。


調停が始まり互いに事情を聞くのですが、

ココでなぜ相手方が出廷してきたか？が判明することに！！


調停委員：相手方さんが、なぜ倉敷の住所が判ったのか非常に気にされているんです。

必　　　殺：あ～、現住所は弁護士さんにお願いして弁護士特権で調べてもらいました。
　　　　　　　（ウソです。普通に役所で住民票を３００円で取得しました）

調停委員：相手方さんが言うには、分割にはなるが必ず３５万お支払いするので、

　　　　　　　組には自分の住所を教えないで欲しいと言ってます。

必　　　殺：なぜですか？

調停委員：相手方さんは準暴力団組員だったが、夜逃げの様に大阪から逃げてきたと言ってます。

　　　　　　　なので、組に現住所がバレると大変なことになる。ってことらしいんですよ

必　　　殺：あ～そうなんですか、もちろん支払いをキッチリしていただければ問題ないです。
　　　　　　　（あえて含みを持たせた言い方をしましたが、もちろん組に連絡などしません）

調停委員：では、分割払いの方法や金額についてつめましょう

調停は１０時３０分から始まり、１２時近くまでかかって分割払いで合意しました。

最後の合意時に初めて両者が顔を合わせるのですが、

開口一番、

滞納者：必ず支払いますので絶対に絶対に住所は内緒にしてください・・・

必　殺：分かりました。必ず支払ってくださいね

※余程、組からの足抜け？で、住所がバレるのが怖いんでしょう。
　と、言うか私は何のつながりもないんだけどな・・・

ココで重要なポイントは、

必ず相手方の携帯番号を聞いておきましょう！

もし、入金が無かったりした場合に督促の連絡を入れることが出来ます。


無事に調停合意でき、調停見学会参加者さん達と祝賀？昼食を取り、

特に大阪での仕事もありませんでしたので、

近くのカラオケＢＯＸで即席裁判セミナーを開催させていただきました。

皆さんとても興味があったみたいで質問が飛び交い、

非常に有意義な時間を過ごせたと思います。


また機会があれば開催したいと思っています。


あっ！

一つ疑問が生まれると思うのですが、

何で暴力団に所属していた人間が住民票を動かすのか？
↑
これには理由があって、

生活保護を受給するために住民票の移動が必要なんです。

なので、暴力団に所属していて組を抜け生活保護を受給する方は非常に多いんです。


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--------------------------------
送信者:まーくん
日付:
件名:【ご指導頂けませんでしょうか？】外国人の受け入れにつきまして
ホスト:
--------------------------------
いつも楽しくブログ拝見させて頂いております。

大変お忙しい中僭越でございますが、1点ご指導頂きたい点ございましてメールをお送りさせて頂きました。

必殺様は外国人の受け入れの際にどのような書類を用意され、

どのような手続きをされているかお教え頂けませんでしょうか？

私も神奈川県でサラリーマンをしながら自主管理で不動産賃貸業を行っておりますが、

今後増えていくであろう外国人の受け入れ増加を検討しております。

色々と調べているのですが、家賃保証会社も外国人の場合は難しい場合も多く、

連帯保証人の場合も海外だとあまり意味をなさないのかと思っております。

外国人登録書があればいいのか？

ビザの取得を行っていればそれのコピーを預かればいいのか？

色々と考えてはいるのですがハッキリした結論を出せずにおります。

必殺様はどのようにされておりますでしょうか？

お時間のある時にもしよろしければご質問にお答え頂ければ幸いでございます。

もちろんブログに公開して頂いて結構でございます。

いつも非常に勉強になるブログをありがとうございます。

何卒よろしくお願い申し上げます。
--------------------------------
お答えします。

まず「外国人」と言っても人種や考え方、日本に来る目的と様々な方がいます。

ですので、一括りで外国人はどうか？とは言いようがありません。

私の経験上ですが、各国の入居者さんの特性を書いてみると、


１、中国人（留学生などが多い）

部屋が油だらけになる。もう全てが油油油・・・

レンジフードなどは、まさに中華料理店

部屋内も基本的に土足

家賃滞納は基本的に無いと思う


２、フィリピン人（偽装結婚の女性）

ゴキブリなどに抵抗がないのか？虫の発生が多い気がします。

基本的に気の良い人たちなのだが、

仕事が水商売などで生活が不安定

そのため家賃滞納などがたまに発生する。


３、パキスタン人（家族で生活）

どうやって永住権を取るのかは不明

工場勤務

基本的に真面目で、特にトラブルなどない

ただ、料理の香辛料？が臭い


４、韓国人（韓国からの出稼ぎ女性）

入居期間は短い（１年ほどで転居していく）

日本人の夫を持つと長く入居するがクレーム（要求）も多い

独身の韓国人女性も多いのだが、

家賃滞納は外国人の中で一番高い気がする


※あくまでも個人の感想です。


そこで、外国人に部屋を貸すリスクについて述べたいと思います。

皆さんは外国人に部屋を貸すのに何がリスクなのか？

１、家賃滞納？

２、騒音？

３、トラブル？

１＝家賃滞納

これは意外とありません。

もし滞納になっても置手紙と部屋のカギを置いて夜逃げしてくれます。

外国人の方は、お金を支払えないというのは「住む権利が無い」と考えて出て行ってくれます。
（一部特権階級のお隣の国の方は、自分の権利をかざしてもめまくりますが・・・）

２＝騒音

引っ越してまもなくに必ず自宅パーティーを開きます。

これは国の違いで、新居に友人を招くのはしょうがないです。

でも、ちゃんと注意すると分かってくれます。

ですので、普段の生活で騒音問題でトラブルのはあまりないと思います。

３＝トラブル

やはり日本人は外国人に対して抵抗があるもので、

何も悪いことをしていなくても、

顔が不気味だなんて思っちゃいます。

うーーーん、

肌の色も言葉も違いますからね・・・

何を考えているか？なんて分かりようがありません。

なので、ベトナム人の就労研修生が数人入居しただけで

出て行った家族もありました・・・

あと、トラブルと言えば、

料理の臭いが日本人の感覚と全く違うので違和感が強いと思います。

なんとも言えない臭いなんで、

夕方の夕食時には何となく違和感のある臭いが漂います・・・・

この辺は難しいところですね・・・


結論

外国人も人次第

良い人もいれば悪い人もいる

でも、住む権利ばかり主張して家賃支払いの義務を果たさない某連中より、

出稼ぎにきている外国人のほうがズーーと真面目で勤勉です。

あと、外国人比率を上げすぎると日本人が離れてしまう危険性がありますので、

そこは１０件中１件とかに押えたほうが無難ではないでしょうか？


補足

外国人登録証明は絶対に必要です。

観光入国での不法滞在者は長く居住しませんし

すぐに逮捕されたりと不安定です。

３ヶ月程度の滞在に対して仲介手数料を２ヶ月払ってたんでは意味がありません。


参考になれば幸いです。


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つい先日のことなのですが、

スナック部屋の契約をしました。

これが・・・・

どう考えても怪しいんです。

その前に舞台となるビルのスペックを書くと

築４０数年の５階建てテナントビル

テナントビルと書くと聞こえはいいが、

実際は場末のスナックが点在する立地

現在は全部屋数の３分の一はデリヘルの事務所と化しています。

賃料６万円

敷金・礼金０円

保証会社費用のみで入居可！という感じの部屋です。

そこに中年男性から問い合わせがあり、

男性：部屋みしてくれるか～

必殺：では、いつご案内しましょうか？

男性：俺な～、昔そのビルで店やってたから詳しいねん

必殺：あっ、そうなんですね（築古ですのでそんなこともあるわな～）

男性：じゃあ今日の６時（１８時）に見せてえな～

必殺：わかりました。ではビルの前で待ち合わせお願いします。

こんな感じで１８時にビルの前で待っていたのですが、男性は現れません。

男性に電話してみると、

必殺：あっ、スミマセン。ビルの前でお待ちしているのですが・・・

男性：ゴメンゴメン、近くまで来たんやけどな、場所ワカラヘンねん

必殺：〇〇を目印にきてください（昔このビルで店やってたんちゃうんかい！！）

１０分ほど待っていると、調子のよさそうな男性とズングリむっくりの男性とが現れました。


うーーーん、

第一印象は・・・水商売なんてできるの？？？？


男性達は一回り店を見渡し、二言目には

ウン、借りるわ！

いつ鍵とかもらえるかな？


なんと決断の早いこと！！


さっそく入居申込書に記載をお願いしたのですが、

１、自分の住所を知らない

２、勤務先の名前を漢字で書けない

３、身分証明書（免許証など）が一切無い

↑
マジでこんな感じなんです。


保証人さんはまだマシで、

１、自分の住所は書ける

２、勤務先の名前は書ける

３、免許証はある

しかし、勤務先を見てみると・・・

〇〇作業所・・・・

うーーん、ネットでググってみましたが、

やはり木工製品などの作っている作業所・・・

わかります？

所得と言っても国からの補助で・・・

うーーーん、保証人としての資質はあるんでしょうか？

でも、保証会社が通れば猫にでも貸すのが私の姿勢


だって空気に貸していても金にはなりません！！


まず保証会社Ａ社！

残念！！お断り！！！


保証会社Ｂ社！！

保証人変更依頼！！


保証会社Ｃ社！！

なぜか合格！！！！！！


えーーーい保証会社Ｃで契約して貸しちゃえ！！！！

・



・



・



３月中旬に契約して



・


３月分の家賃はサービス・・・



・



・


では、４月分の家賃は？


・


・


・


４月５日に支払うわ～


・


で、結局

４月５日を過ぎても入金はありません。


電話をすると・・・

支離滅裂な言い訳が・・・


男性：保証人に店を乗っ取られた！！

　　　契約書を取られてどうしようもない！

必殺：？あの、契約書を取られても何にもならないでしょ？

男性：契約書を取られたから店の権利があいつ（保証人のこと？）に行ってもうた！

必殺：・・・・、あの・・・・家賃は？

男性：店を乗っ取られてどうしようもないねん！！

必殺：乗っ取る乗ったれるの話しは意味がわかんないんだけど・・・

　　　まずは４月分の家賃を払ってよ

男性：あいつな、業者とグルになって裏切りよった！！

　　　権利書（契約書）で色々悪さしてる噂や！！

※もう無理だ・・・突っ込みどころ満載だけど話しを詰めても支離滅裂です。

必殺：では、家賃未納で保証会社さんと話してください失礼します～


はははo(TヘTo)

１ヶ月も持たなかった・・・


半年ぐらいは持つかな？と思って貸したのに・・・

あとは、保証会社さんがドコまで時間をかけて追い出してくれるか？

出来れば１歩１歩時間をかけて追い出して欲しいんですけど・・・・

その間は家賃が入ってくるんで(●￣▽￣●；)ゞぽりぽり


うーーん、こんなに早くドボンとは・・・

貸さなきゃよかった・・・・・゜゜・(/□＼*)・゜゜・


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--------------------------------
送信者:
日付:
件名:のぞきによる退去とその損害賠償
ホスト:
--------------------------------
失礼いたします。
必殺様のアドバイスをお聞かせください。
知人アパートの男性入居者（契約者：この男性の勤め先の法人）がこのアパートの女性入居者２名の部屋をのぞき、
女性入居者達は退去してしまいました。
　この女性入居者のうち１名が警察へ被害届を提出し、男性入居者は退去しました。
　この知人は損害賠償請求をしたいと思っていますが、
この法人が「個人情報の関係で元入居者男性の情報は教えられない」と言っているそうですが、
損害賠償請求する方法はあるでしょうか？
--------------------------------
お答え・・・できるか？

あの～、

私は専門家では無いので、何でも知っているわけじゃないですからね！（笑

この場合どうなんでしょ？

契約者は勤務先法人なんですよね？

じゃあ、契約者である法人会社を訴えればいいのでは？

だって、契約者である会社には入居者を管理する管理責任がありますよね？

会社が契約者で、入居者の従業員が何をやっても知らないと言えるのであれば、

入居者は何でもやりたい放題じゃん！

なので、入居者（従業員）の不始末は契約者である会社法人にケツを拭いてもらいましょう！

自分で回収作業にチャレンジするなら

１、会社に請求書発射

２、会社に内容証明発射

３、裁判所に調停を申し立てる
※訴訟に比べて申立て書が簡単（判例なんかを添付しまくる）

弁護士に頼むなら

１、会社が支払える規模なのか？
　　（個人の何とか興業なんかだと勝訴判決を取っても回収できなくて費用倒れになっちゃう）
↑
最低限コレくらいは調べましょう


まあこんな感じですかね？

本当に契約者（会社）に請求できるのか？は一度弁護士に相談されてはどうでしょう？


参考に・・・なりませんでした・・・


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送信者:新米大家
日付:
件名:調停の質問　
ホスト:
--------------------------------
以前調停の質問(2/13)で明け渡しまでのフォーマットを回答していただきましたものです。
ありがとうございました。

あの後調停手続きをし、必殺さんのフォーマット用意して臨みましたが、
相手方が無断欠席、当日裁判所から電話してもらいましたが、
コールは鳴るが出ないため書記官の人が相手方の携帯電話に留守録を入れてもらいました。

そして次回3週間後に再度調停をすることになりました。
来てくれればよいのですが、来なければ訴訟をし、明け渡しという形になるのかと思いますが、
経験豊富な必殺様なら今後どのような形で対応するでしょうか？
調停員の人は何回でも調停の呼び出しはできるとのことでしたので、
2度目を呼び出し、来なければ明け渡し訴訟をして強制退去と持っていくのがベストなんでしょうか？

連帯保証人には今回の件伝えているが、本人が自分の連絡に応じない、
お金は払わないといけないのはわかっているが、
払ってまた溜まってまた払うのは嫌だから、
決着をつけてから全て一括で支払うと言っています。
今現在で滞納額は80万越えです。
費用は全て連帯保証人から回収するつもりですが、
どこまで請求できるのでしょうか？印紙や切手代などの手数料も請求できるのでしょうか？

今回の件本人が調停来てくれればいいのですが、
来ない場合の対応法などお教えいただけるとありがたいです。
--------------------------------
お答えします。

うーーーん、調停に出廷しませんか・・・

２回呼び出して来ないなら、もう調停不成立にして訴訟にもって行った方がいいです。

（これが退去後の滞納家賃取立なら何度でも呼び出し状を出してもらえばいいんです。
　だって、調停の呼び出し状は普通郵便なので１通８２円です。）

その際は、調停不成立の証明書？（正確な名称は裁判所で聞いてください）を発行してもらうと

訴訟の印紙代を半額にマケてくれます。

２度目の調停に出廷せず
↓
明渡し訴訟提訴
↓
明渡し判決（訴訟なので出廷しなければ即判決）
↓
明渡しの強制執行
↓
明渡し終了
↓
保証人に対して家賃滞納取立て請求をする
↓
保証人が支払わなければ調停を申し立てる
↓
出廷しなければ３度４度と呼び出しをかける
↓
何度呼び出しても出廷しなければ訴訟提起
↓
判決

こんな感じで進みます。

ポイントは入居者と保証人を一度に訴えないことです。

専門家の方は、１度に二人を訴えたほうが、効率がいいとアドバイスをするかもしれませんが、

実務においては別々に訴えたほうが回収の可能性が広がるんです。

士業＝勝訴判決が最終結果

大家＝回収が目的（勝訴判決は”絵に書いた餅”になることが多い）


ただ今回の場合、２度目の調停に出廷しなければ即訴訟に移行してください。

と言うのも訴訟になり判決まで取り強制執行をかけるまでに３ヶ月～６ヶ月は掛かるんです。

これはなぜかと言うと、滞納者は内容証明などの書留郵便は受け取らない習性があり、

中々裁判自体が進まないんです。

そのため、訴訟の手続きとなると

訴状を裁判所へ提出する
↓約１週間程度で第一回目の裁判期日（約１ヵ月後）が決められる
滞納者は訴状を受け取らない
↓
休日送達や夜間送達などの特別送達を申請する
↓コノ時点で約２ヶ月経過
それでも訴状を受け取らない
↓
公示送達か調査報告書を提出して附郵便送達で訴状を送達する
↓コノ時点で約３ヶ月経過
法廷が開かれる
↓
滞納者出廷せず
↓２週間後判決言い渡し
判決文書に執行文と送達証明を付与する

ココまでで約４ヶ月

そこから強制執行を申し立てる

こんな感じです。

コレを１日でも早く提出し１日でも早く強制執行で追い出してください。

なぜかと言ういうと、

保証人も債務額が１００万円を超えると、

支払いを渋りだしたりするモンなんです。


それと保証人に対する経費請求ですが、

追い出しにかかった費用（印紙代や切手代）なども請求はできますが、

要は保証人が納得するかどうか？です。

まあ、諸経費も請求してみて愚図りだしたら費用は負けてあげる。でもいいんではないでしょうか？


参考になれば幸いです。


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先日、ブログで三重県内の不動産業者が手付金詐欺を働いている記事を書きました。

それを見た読者さんから様々なコメントをいただきありがとうございました。


そこで、もう一度私が何を言いたかったのか？をもう一度書きたいと思います。


私は、何も盲目的に宅建業協会を批判しているわけではありません。

と言うのも、悪いのは人を騙す詐欺師であって、

宅建業協会はなにも悪いことはしていません。


ただ、今後の問題として、不動産取引の客である我々一般人は何を信用すべきなのか？

また騙されないように、どのような防御策があるか？について考えたつもりです。


一番最初に掲げたのは宅建業協会のロゴマークなのですが、

そこにも

｢安全な不動産取引の実現は、このマークのお店におまかせ下さい。｣

と、大きく掲げていますよね？

その安全性を協会に聞くのは当然ではないでしょうか？

そこで、おさらいになりますが私が協会に聞きたかったのは、

Ｑ、現在、協会にトラブル報告が上がっている業者に、
　　手付金を渡す前に協会に問い合わせたら、トラブルの有無は教えてもらえるか？

Ａ、お教えできません


Ｑ、どの様なトラブルは保証対象でどの様なトラブルが保証対象外なのですか？

Ａ、個別の事案ですのでお答えできません。


Ｑ、では、何をもって安心な取引とするのか？

Ａ、ご自身でお調べいただくしかありません。


Ｑ、宅建業協会のマークには安心と謳っているが、何が安心なのか？

Ａ、何事にも１００％はございません。


うーーーん、

騙されない様にするためには、自身で守るしかないのでしょうかね・・・

でも、不動産投資初心者には経験もなく、

なかなかそんなのを教えてくれる人などいません・・・・


できれば、宅建業協会もしくは宅建業に詳しい業者さんに

『絶対にココはチェックしろ！！詐欺師に騙されない不動産取引講座』などを開いてくれないだろうか？


物件の良し悪しは置いておいて、

今までのトラブル事案や詐欺事案などを例題にして、

ケーススタディ方式で分かりやすくしてくれると少しでも被害者が減ると思うんですけどね


宅建業協会様がしないならＣＦネッツさん辺りがしてくれないかな～
（業界のリーディングカンパニーとして）


何度も書きますが、悪いのは詐欺師です。

その詐欺師を撲滅するのは難しいと思いますので、

我々で少しでも被害者を出さない努力を考えようではありませんか？

ご賛同いただける真っ当な不動産業者様よろしくおねがいいたします。



☆久しぶりに楽待コラムに投稿してみました。
　楽待コラム『前所有者時代の滞納家賃』

物件購入後のトラブル『前所有者時代の滞納家賃譲渡契約書』

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入居者さんより問い合わせがあり

男性：スミマセン。ご相談があるのですが・・・

必殺：なんでしょ？

男性：実は自分はバイクが趣味で、バイクの購入を考えているんです。

　　　そこで、バイクの置き場について相談があるんです・・・

必殺：どんなですか？

男性：以前バイクを購入したときに盗難に遭ってしまい大変残念な結果となったんです・・・

　　　なので次にバイクを購入するなら自宅に置きたいんです。

必殺：え？でも５階ですよね

男性：そうなんです。そこでエレベーターの奥にある扉を開けていただくわけにはいけませんか？

必殺：え？エレベーターの扉ですか？？？

男性：そうです。あのエレベーターには奥に扉が付いていて、

　　　そこを開けていただければバイクが積めると思うんです。

必殺：そうなんですね・・・・・・、では少し検討させてください。

男性：宜しくお願いいたします。

こんな問い合わせがありました。

もちろん、このマンションエレベーターに隠し扉があるのは知っていました。

しかし、普通なら気にも留めませんし、分からないのですが、

コノ男性の仕事は設備会社に勤務との事で、

エレベーターの構造を知っていたんです・・・

入居者さんの詳細スペックは

築２７年のＲＣ５階建てマンション

３ＬＤＫのファミリータイプ

家賃６５０００円

入居８年滞納やトラブル無し

男性は非常に丁寧な物腰で、

こんなお願い聞いてくれるのかな～的な姿勢で、

コチラとしても何とかしてあげようかな？と思わせる物腰です。

条件として、

１、週１回以上出し入れをしない

２、バイクは室内に入れる（通路などに置かない）

３、エレベーター使用時はダンボールなどを床に敷いて養生する

↑これを条件に鍵を貸してあげようと思っています。


とは言っても、エレベーター内にバイクが入らなければ話しになりませんので、実際に測ってみました。


何の変哲も無い築２７年のエレベーターです。




エレベーター置くに隠し扉があり


観音開きで開くことができます。

実はコレ、

棺おけを運び出す用の扉なんです（本当

まあ実際にバイクが入れば、ＯＫしようと思っています。


☆久しぶりに楽待コラムに投稿してみました。
　楽待コラム『前所有者時代の滞納家賃』

物件購入後のトラブル『前所有者時代の滞納家賃譲渡契約書』



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送信者:Val
日付:
件名:【相談】水道・ガスの個別メーター
ホスト:
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はじめまして、戸建数軒保有しているValと言います。
裁判ネタいつも楽しみに見ております。


相談があります。
今回、戸建の収益をテコに一棟ものに進もうと思い、不動産業者から物件を紹介されました。
・築40年鉄骨造の元々共同住宅だった建物で、現況旅館として営業中
　（2DKx9戸、キッチン・風呂あり）
・想定家賃3.5万円くらい

問題として
・水道メーターが1つしか無い
・給湯器が2つしか無く、各戸に分配している。
・現況旅館ですので、用途変更が必要・・・？
　→元々共同住宅だったので、補強工事不要かもしれませんが・・・　

質問は下記です。
◯水道メーターに関して
　各戸に私設メーターを設置して、管理会社にて検針・個別請求する方法と
　水道料金定額で行う方法がありますが、必殺さんならどれを選択されますか？

◯給湯器に関して
　同様に、私設メーターで個別検針・給湯器を各戸分増設・ガス料金定額で行う方法が
　ありますが、必殺さんならどれを選択されますか？


よろしくお願いします。
--------------------------------
お答えします。

二つとも質問者さんの経済状況次第だと思います。

と言うのも２点ともキッチリしていくなら、当然個別に分離したほうがいいのですが、

それには結構な工事費がかかります。

しかし、工事しなかったといって大した問題にもならないのが現実です。

◯水道メーターに関して

デメリット

水道メーター無しだと漏水や水道の出しっぱなしの時に原因追究に時間が掛かる。

ただ私の物件の約３分の１は水道メーター無しの料金固定制（月額３０００円～５０００円程度）ですが、

今まで水道出しっぱなしで水道タンクが空になったことは１度だけあります。

その時は全世帯に声を掛けて探しました。

しかし、そんなのは今まででコレ１度きりです。

でもリスクを考えれば容易にメーターを取り付けられるのであれば、

付けたほうが管理しやすいです。

※ただ物理的に取り付けられない場合も多々あります。

例えば１件当たり１万円程度なら工事してもいいかな？と思います。


◯給湯器に関して

これも各戸に取り付けたほうが、請求に関しても明確にできますよね・・・

でも、そんなの工事が大変じゃないですか？

我々の最大の目的は、

小資本（少額投資）で最大限の利益を生むところにあるんじゃないでしょうか？

ですので、あまり先を考えすぎて設備投資をするより

出来るだけ設備投資をせず、現在の状況で創意工夫し

十分利益を吸い取ったら次の物件に向けて売りに出し

より大きな利益を生む物件にシフトしていく・・・

こんな感じじゃないでしょうか？

ですので質問者さんの財務状況によって、

安定をとるか？

収益をとるか？

で工事するか？を考えればいいと思います。


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