コジマアウトレットに行ってきた

家の近くに「コジマアウトレット」が出来たので行ってきました。

店内はテレビや家電製品がなどの展示品が安く売っていました。

その中で目を引いたのが、

換気扇です。

物件を所有している方なら分かると思うのですが、

換気扇は使い捨ての消耗品です。

モーターの動きが悪くなった油でベトベトの換気扇を一生懸命洗うより、

新品に取り替えたほうが手っ取り早いですし、

新品が付いていますので見栄えがします。

で、購入したのがコレ↓
DSCN0038.jpg
結構使う20センチ羽の換気扇

本当は15センチ羽が一番使うのですが、それはありませんでした。

何と価格が・・・
DSCN0039.jpg
1台1000円!

これなら買わなきゃ損でしょ?

とりあえず5台購入しておきました。

またちょくちょく見に行きたいと思っています。


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詐欺師宅へ安否確認

入居者さんで、取り込み詐欺で生計を立ててる方が住んでいるのですが、

※何度かコノ方を訪ねてくる業者さんが居て、何人かが詳しい詐欺の手口を教えてくれました。
 手口は単純な取り込み詐欺です。

追い込みが掛かっているみたいで、

友人と名乗る変な方から電話がありました。

友人:〇〇マンションに住んでいる浜田(仮名)さん宅に来ているのですが、
    
    いくらインターホンを鳴らしても応答がない。心配で心配で・・・

必殺:いつから連絡取れないんですか?

友人:先週の日曜日からです。

必殺:携帯番号などは知らないのですか?

友人:携帯にかけても、料金未払いでストップしているんです。

    携帯以外に連絡先を知っていたら教えて欲しいんです。

必殺:では、当方で知っている携帯にかけてみます。

友人:宜しくお願いします。

さっそく、こちら側に届けられている携帯に電話してみると・・・

「お客様の都合によりお繋ぎできません・・・」

やはり未納のアナウンスが流れます。

そこで、自称友人にこの事実を伝えると

友人:では、倒れているかもしれないので部屋の中を見せてもらえませんか?

※コノ時点で取り立て臭がプンプンします。

必殺:わかりました。では今から警察立会いで安否確認をします。

※もしかの場合もありますので、やはり安否確認は必要と考えました。

さっそく最寄の警察署へ連絡し警察官の立会いをお願いしました。

こういった安否確認の立会いは大阪では快く引き受けてくれます。

現場に向かうと、現地では既に警察官が自転車で到着しており、

安否確認の依頼をしてきた中年男性から事情を聞いていました。

警察官同行で、マンション内についてこようとするので、

必殺:では今から警察官の方と安否確認をしてきますので、

    貴方はココ(マンション外)でお待ちください

男性:え?それはどういう理由で??

必殺:貴方はご身内の方ではないですよね?

    保証人でもないですよね?

    では、申し訳ございませんが、他人の部屋に入る権利は見当たりませんよね?

男性:・・・・、そうですね・・・・

必殺:では、見てきます。

警察官と共に該当の部屋に向かい、

何度かインターホンを鳴らして、ドアをドンドン叩くのですが、

まったく反応はありません。

そこで、合鍵で解錠し恐る恐るドアを開け

1歩1歩室内へ入っていきました。

室内は整然としており、特に荒らされた雰囲気も無く

荷物はそのまま普通にあります。

警察官と声をかけながら室内に入っていき、

周りを見渡すのですが、人影はありません。

特に荷物を運び出した様子はなく、普通に不在というだけの様で、

特段に問題は見当たりません。

ただの不在と判断し鍵を閉め部屋を後にしました。

マンション前で待っている自称友人に室内は異常が無かった旨伝えたところ、

男性:何とか連絡取れる方法はありませんか?

必殺:私どもが聞いている携帯番号は料金未払いでストップしています。

   それ以外に連絡方法と言っても知らないですね~

男性:そうですか・・・

必殺:だって、マンションの管理会社に自分の生活状況なんて教えないですよ?

男性:そりゃそうですね・・・・

※あ~、コノ人も騙されたんだろうな・・・でも、そんなの言うわけにいかないしな・・・・
 かわいそうですが、プライバシー保護の観点から何も言いませんでした。
 言ったとしても本当に何も情報は持ってませんしね・・・・

さあどうなるんでしょ?

ヤッパリ平穏には進まないでしょうね・・・・


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後味の悪い退去立会い

先日、8年間住まわれた方の退去立会いがありました。

その物件は2年ほど前に購入した築27年のファミリー物件で、

もちろん契約時は前所有者とのものでした。

ちなみに8年前ですので、敷金など非常に高く、

敷金50万円

敷引き30万円

返金20万円というものです。

まあ8年も住んでいますので、

クロスの汚れや畳の汚れなどで文句は言えません。

ところが、窓ガラスが一枚割れて(ヒビ)いるんです・・・

当然、これは入居者さん負担になるのでその旨伝えたところ

必殺:窓ガラスは破損ですので実費精算が必要になります。

入居:は?いつ割れたかも知りませんし、もし私達が割ったと言うのであれば、

   割ったのを立証してください。

必殺:立証ですか?

入居:ハイ、私たちがしたという証拠でもあるのですか?

必殺:うーーーん、では貴方達家族が割ってないと立証してください。

   だって、あなた方家族は約8年間に渡ってコノ部屋を占有していたんですよね?

   そこに私がズカズカと勝手にドアを開けて入っていけますか?

   貴方達の管理の下でコノ部屋は維持管理されているんです。

   割れたのが何時なのか?なぜなのか?を立証しないといけないのは、

   部屋を使用していた貴方方ですよ!!

入居:そうですか・・・、分かりましたお支払いします。

必殺:あと、鍵の引渡しをお願いします。

入居:コレです(3本)

   2本は契約時に渡してもらったのですが、

   1本は私が造りました。

   なので、その時にかかった費用を出してください。

必殺:・・・、あの・・・、(言葉に詰まっちゃいました)

入居:だって、この1本作るのに2000円ほどかかりました(ピッキング防止のカギ)

    それを渡すので作成費を要求するのは当たり前ですよね?

必殺:では、2本お返しいただければ結構です。貴方が作られた1本はお持ち帰りください。

入居:私は退去するので要らないですよ

必殺:私も要りません。だって鍵は毎回交換していますし、

    次に入る方が家族住まいとは限りません。

    ですので私のほうは2本あれば結構ですので1本はお持ち帰りください。

入居:・・・・、でもお金が掛かっているんです。

必殺:では、貴方が10人家族ならあと8本分負担しないといけないのですか?

    それは貴方の事情で作られたのですよね?

    それを当方で負担することは出来ません。

    ご納得いただけないのであれば余分な1本はお持ち帰りください。

入居:・・・、じゃあもういいです。

うーーーーん
何とも後味の悪い退去立会いでした。



  
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4月18日開催の必殺セミナーですが、
もう参加費のお振込みはお済でしょうか?
3月27日が振り込み期限となっております。
お忘れの方は3月30日(月)までにお振込みください。
※案内文では三菱東京銀行となっていますが、
 正しくは三菱東京UFJ銀行です。

質問コーナー『直結バイパス』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:たにたん
日付:
件名:直結バイパス方式の相談
ホスト:
--------------------------------
いつも拝見させていただいております。
1年前に雑居ビル4Fテナント8部屋の揚水ポンプを劣化の為交換しました。
必殺様のオススメの「直結バイパス方式」を検討しているのですが
ポンプメーカーの代理店は断られ水道屋も、直結バイパス方式したこと無いからできないと連絡ありました。
出来ないことはないがポンプの仕組みが分からないからしたくないといわれました

何か私の説明不足だったかもしれません

必殺様がしている直結バイパス方式の写真等ありましたらよければ参考に見せていただけたら助かります。

工事ができた場合のメカニズムは1Fからポンプ無しで
直結バイパス方式で水を4Fのタンクにあげた場合4Fのタンクはオーバーフローしないですか?
4Fタンクもボールタップで調節されるのでしょうか?

お暇があれば返信いただけたらたすかります

--------------------------------
お答えします。

まず直結給水ですが、

図解で説明するのが一番と思いますので、以下のHPをご覧ください。

http://kyusui.tyokusetu.com/

私の不動産投資仲間が作ったHPで、私もHP作成に協力しています。

ただ、自治体によって直圧直結の制限があり

階数によって違法(水道法違反)となる場合があります。

そのため免許を持っている水道業者は直結工事をしたがりません。

私の場合は、ポンプを撤去するのではなく、

あくまでもポンプが故障したり、停電時の緊急対応としてのバイパス工事であり、

常用で使用するのものでは無いと説明して工事をしてもらってます。


それと質問者さんがお尋ねの屋上の高架水槽ですが、

完璧にするなら

新たに高架水槽に穴を開けてボールタップを取り付けます。

高架水槽近くで切り替えバルブを取り付ければいいんです。

通常時は揚水ポンプ稼動で、電子棒で制御します。

異常時は下のバルブを直結に切り替え、

高架水槽の給水口をバルブでボールタップに切り替えれば

満水になれば水は止まります。


参考にしてください。

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滞納家賃回収調停に行ってきました。

きのうのブログで書きました平成23年に発生した家賃滞納について

本日、3度目の調停に行ってきました。

結果を先に書くと、

相手方(滞納者)は出廷せず・・・

しかし!!

相手方から裁判所に連絡があり、

本日出廷は出来ないが、今後必ず支払いますとの答弁が出ているとのこと

ここで重要なのが、相手の連絡先なんです。

この答弁書は見せてはくれますが、

正式なものではないので、紙はくれません。

しかし、そこには必ず相手方の連絡先(携帯番号)が書かれています。

その番号をサッと書き留めます。

これで今後支払いがストップすれば電話でプレッシャーをかけれます。

今回の回収作戦では、

1、滞納者が支払う意思を示した。

2、滞納者の携帯番号をゲットした。

以上のことから、本調停は取り下げをしました。

おそらく来月からまた支払いを再開すると思われます。

ミッション終了~~、

あっ!まだ回収していないから仕事はこれからだった!!


皆さんの中で、数年前の債権を諦めている方はいませんか?

そんな方向けに必殺集中セミナーを考えています。

少人数制で債権回収に特化したセミナーです。

準備が整いましたらご案内させていただきます。


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平成23年の滞納家賃回収

滞納家賃の回収で手詰まり感のあった債権に

少し動きがあったのでブログで公開したいと思います。

事の始まりは、

平成22年にまで遡ります。

私が所有しているスナックビルに、

在日フィリピン人の方がスナックをしたいと申し込みが入りました。

スナックビルと言っても、家賃5万円極少のカウンターしかない店舗、

空室もチラホラある場末のビルです。

※現在は、カウンターなどを全て取り払いデリヘル事務所として盛況中

保証人なし保証会社なし保証金なしの無し無し契約です。

※スナックをしようなんて方はなかなか居ません。契約を甘く甘~くしないと空室だらけになっちゃいます。

しかし、契約後僅か半年くらいから家賃を滞り始め、

平成23年に30万円を滞納の上、無断退去

当然督促の電話をするのだが、

携帯→出ない

督促状→転居先不明で現住所分からず

住民票→外国籍のため存在無し

そこで、訴訟を起し裁判所命令で外国人登録証の開示請求

しかし、裁判所は開示命令を出さず、

結局、現住所判明せず訴訟は取り下げ

時は流れ、外国人に住民票登録制度がスタートし、

在日外国人も住民票登録制になる。

さっそく、住民票を取得すると新住所へ移転していることが判明

平成25年初旬、家賃取立て調停をすることに

調停当日、滞納者のフィリピン人女性は裁判所へ現れ

月々1万5千円の分割払いに応じ調停和解へ

※携帯番号、職場などを聴聞

これで約束を守り、分割払いを履行すればミッション終了なのですが

当然、払いません。

2度支払った後、入金が途絶えました・・・・

・・・・

電話→お客様の都合によりストップ

督促状→無視

職場→退職済み

うーーーん

おそらく仕事を辞めて金がないのでしょう・・・

とは言っても払ってもらわないと気が済みません。

とりあえず督促状で様子を見ることに・・・

しかし、連絡も入金も一切ありません。

そこで、再度調停を申し立てることにしました。

※判決が出ている場合は同じ事件では裁判事は出来ないのですが(再訴の禁止)
 調停は何度でも同じ事件で裁判所を利用できます。

ということで、先日2度目の調停が開かれたのですが、

女性は裁判所に出廷せず・・・・

うーーーん、ハズレか・・・・

印紙代(1500円)と切手代(500円)を損したか?と思っていたのですが、

なぜか、翌日に以前の調停で約束した分割金1万5千円が振り込まれていました。

とりあえず裁判所効果でしょうか?

実は、明日2度目の呼び出しがあるのですが、どうでしょう?

結果は明日報告します。


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電気温水器トラブル対策法

皆さんの物件で「電気温水器」ってないですか?

私の物件でも1棟だけあるのですが、

トラブルが非常(故障)に多いです。

今日は、トラブルの対策と対処法を書きたいと思います。

電気温水器とは、
P1310174.jpg
↑こんな形の機械で、ガス給湯器などの代わりに電気でお湯を沸かし、

風呂や炊事場などに給湯する装置です。

電気温水機と言うだけあって、電気でお湯を沸かすのですが、

メチャクチャ電気を食います。

じゃあなぜ、こんな機械を設置するの?ですが、

まあ、単純にガス設備の無いビルの場合や、

新築時にオール電化の謳い文句のってしまった大家が建てた物件などに存在します。

特に、中古ビル市場では、あまりにトラブル率が高いので、

前オーナーが嫌気が出て、

この物件安いな~と思ったら電気温水器だったというのが結構あります。

電気温水器はトラブル対処法をマスターしておかないと、

ランニングコストが非常に高く、すぐに家賃を食われちゃいます。

※特に電気温水器が設置されている物件は、狭小ワンルームに多い感じがします。
  ただでさえ家賃が取れない部屋なのに修理代がしょちゅう掛かるとやってられません。

では、具体的にどの様なトラブルに見舞われるのか?

1、イキナリ電気代が跳ね上がる

2、突然の漏水

この2点ではないでしょうか?

1については、入居者さんからのクレームで、

今まで1万円前後の電気代だったが、いきなり3万円になった等です。

この場合の原因は、電気温水器上部に付いている「逃がし弁」が劣化のために、

常時水が少量ずつ漏れだしているのが原因です。

この症状を確認するには、水が沸上がった後「逃がし弁」から排水に伸びる配水管を握ると、

漏れているのであれば、触れないくらいパイプが熱くなっています。

その場合は、少量ずつでも熱湯がパイプを伝っている証拠です。

修理方法は「逃がし弁」の交換なのですが、

ロウ付け溶接などをしないといけないので専門業者でないと修理は難しいです。

ちなみに金額は3万程度かかります。

次に2の事例ですが、

これも、なぜか休日や夜中におきるんです・・・

P1310172.jpg
夜中に緊急呼び出しで行ってみると、

給湯器の下部から水がポタポタ漏れています。

原因は、給湯器本体の熱原器部分にある点検口のパッキン劣化によるものです。

しかし、このパッキンが結構もろくて、
P3040256.jpg
↑先日漏れ三菱製の電気温水器

2007年製なんです・・・

8年経過しているといえばその通りなのですが・・・・

この場合、下の階に漏水しますので、まずは漏水を止める必要があります。

方法はただ1つ・・・、お湯を排出してタンクを空にするしかありません。

1、電気温水器の電源を切る

2、お湯を風呂場などに貯める

※超重要ポイント!!
絶対にお湯のまま、給湯器の排水コックを開けて排水しないでください。

必ず、湯船にためて温度を下げるか、水を混ぜて温度を下げて排水するかしてください。

高温のまま排水してしまうと、塩ビ管の接着が剥がれて、

1棟丸ごと漏水の危険があります。

修理法は、パッキンの交換なのですが、

このパッキンは専用部品になりますので一般には販売していません。

ですので、メーカーサービスにお願いして修理してもらうしかありません。

この修理代金は約2万ちょいといったところです。


機械モノですので、故障するのはしょうがないです。

しかし、故障の1次対応で即次の行動が取れるか?によって、

入居者さんからのクレームを最小限に抑えられると思います。


参考になれば幸いです。


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質問コーナー『夜逃げの対応』

Message body

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:たか
日付:
件名:夜逃げされました。
ホスト
--------------------------------
必殺様

突然のメール。失礼いたします。
いつもブログを拝見させていただいております。
また、以前、大阪で開催されたセミナーにも参加させていただき、勉強させていただきました。
本当にありがとうございます。

さて、今回は、私が所有する物件で夜逃げがありまして、
その件でご相談させていただきたいと思います。

私は、神戸で古い住居専用マンションを所有しておりますが、その1室で夜逃げをされました。
気づいたのは滞納が3か月になったくらいの時点です。

時系列でいいますと

1.昨年8月 滞納が始まる
2.昨年11月ごろ 部屋が空っぽになる
3.昨年12月 明渡しと滞納家賃請求の訴訟を提起
4.今年3月 勝訴判決を得る

となっており、現在、控訴期間の経過を待っているところです。
その他、状況としましては、
ア)被告は借主Aと保証人Bの両名、Aに対しては公示送達した。BはAの父親。
イ)室内には、古い洋服タンスが残されている以外は、生活用具等はなく、ほぼ空っぽな状態
ウ)住民からの情報では、借主Aは現在も当該マンションの所在地地域で何度も目撃されている。
という状況です。

さて、教えていただきたいのは

質問1 判決が確定したとして、部屋がほぼ空っぽな状態でも明渡しの強制執行は必要なのでしょうか。

質問2 借主Aに対して預金の差押をしたいのですが、以前、Aが当方の預金口座への入金をどの銀行の支店から行ったか、調べることは可能なのでしょうか?

質問3 保証人Bに対して預金等の差押をしたいのですが、不動産等を所持しているかどうかを調べることは可能なのでしょうか?


以上でございます。

お忙しいところ申し訳ありませんでした。

よろしければご教授いただければ幸いです。
よろしくお願い申し上げます。

--------------------------------
お答えします。


質問1 判決が確定したとして、部屋がほぼ空っぽな状態でも明渡しの強制執行は必要なのでしょうか。

回答1

これは、荷物がほとんどありませんので必要ないといえばないのですが、

今後、本人・保証人に滞納額を請求する場合において、

最後までキッチリ法的処理したという事実を残しておいたほうが

相手にグウの音も言わせないようにしておきたいです。

実際には強制執行を実施しても、

執行官が部屋に来て、残置物が古いタンス程度なら換価性なしと判断し

その場で明け渡しを宣言すると思われます。

その場合に強制執行に掛かる費用は約1万5千円程度のものです。

費用も日数もほとんど掛かりませんので、

強制執行でキッチリ処理してもいいと思います。

※これが保証人が付いていなかったり、
 他の部屋に空きがなく、1日でも早く募集をかけたい場合は、
 室内写真を撮っておき、無断退去と考え鍵の交換をして終わらせます。
 損か?得か?で判断してください。


質問2 借主Aに対して預金の差押をしたいのですが、以前、Aが当方の預金口座への入金をどの銀行の支店から行ったか、調べることは可能なのでしょうか?

回答2

10年ほど前は教えてくれたのですが、

現在は答えてくれません。

ですので不可能です。

弁護士が職権で銀行に照会をかける方法もありますが、

あるかどうか判らない口座を調べるのに数万円の手数料を取られます。

また、仮に口座の存在が判明しても、その口座にお金が入っているかは別問題です。


質問3 保証人Bに対して預金等の差押をしたいのですが、不動産等を所持しているかどうかを調べることは可能なのでしょうか?

回答3

財産開示請求という制度がありますが・・・・

これも正直に返答してくるかたはほとんど居ないのが現状です。

だって、返答しなくても罰則規定がありませんからね・・・・

とりあえず、保証人の住所をグーグルなどで調べて

戸建てなら登記簿謄本を調べてみてはいかがでしょう?


結局、預金口座や給与の差し押さえというのは

非常に確立が低くて現実的ではありません。

払う気にさせる。

これがもっとも回収率が高いような気がします。
※払う気にさせる=督促状や調停などでプレッシャーをあたえる。

債権回収の基本

1、諦めないこと

2、お金(費用)をかけないこと

3、合法な手続きを学ぶこと(裁判や住民票取得方法など)

4、相手の生活パターンを読むこと

5、相手の性格を読むこと


債権回収道は道は深く、とても楽しいです。

ぜひ一歩一歩学んでいってください。

  


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宅建業協会へ電凸

昨日のブログ記事で、

三重県内で発生している不動産業者による詐欺事件を書いたのですが、

今後我々不動産投資家が詐欺に引っかからない様にできないものか?を考えてみました。

その一つとして、手付金を支払う前に宅建協会に、

手付金などのクレームが寄せられていないか?を聞いてみては?と書きましたが、

実際に宅建協会はそのような問い合わせに対して答えてくれるのかを問い合わせてみました。

必殺:突然のお電話申し訳ございません。
   
   私は大阪で大家の会(必殺大家塾)を主催している〇〇と申します。

   実は、私の会の会員さんで詐欺に遭った事案があり、

   今後の対策として二三お聴きしたくお電話しました。

必殺:例えば、我々一般人の自衛手段として、手付金を渡す前に

   そういったトラブル報告がないか聞くことは出来るんでしょうか?

宅建:そういったお問い合わせにはお答えしていません。

必殺:では、我々一般購入者はどのように防御策を練ればいいのでしょう?

宅建:当団体としては、問題のあった業者に対して指導を行なっていき、

   場合によっては県に報告することもあります。

必殺:それでは被害を未然には防げませんよね?

宅建:それは、購入者さん側でキッチリ調べていただくしかありませんね・・・・

必殺:しかし、我々一般人は、もし不動産業者が手付金を取り込むなどの事案が出ても

   宅建協会に加入しているという安心感で手付金を渡しているんです。

   その宅建協会が一般ユーザーに何も協力していただけないというのは如何なものか?

宅建:こちらは、トラブルになった事案に対処するものであって、

   そういったトラブルに対し解決を仲裁したりする役割をもっています。

必殺:それは、被害に遭わないと何もしないと捉えていいんですか?

宅建:・・・、先ほど申し上げた通りでございます。

必殺:もう一度聞きますが、我々一般人が不動産取引でトラブルを未然に防ぐ方法はないのですか?

宅建:・・・、問題のある業者は、県知事免許取り消しなどのなりますので、

   それを確認していただくしか・・・

必殺:県知事免許取り消しって・・・、そんなの一般人が騙されまくった後じゃないですか!!

宅建:・・・、それくらいしか情報はございません。

※ココでハッキリしたことは、
 宅建業協会は一般ユーザーを見ていない
 被害拡大を防ぐ考えなどないということです。


ここで、一つ疑問がでました。

本当に宅建協会って信用できる機関なの??

トラブルになったら上限1000万まで保証します。なんて言ってますが、

本当に支払い実績なんてあるの???

実は一般人が不動産業者と揉めても難癖を付けて支払い実績なんて、

ほとんどないんじゃ???なんて疑っちゃいました。

そこで、実際のトラブル解決率はどれくらいなのか聞いてみると

宅建:そういった数字は支部では判らないので本部に聞いて欲しい


という事で、東京の中央本部に電凸してみました。


宅建協会に電話したように、コチラの身分等を話し、

まずは三重県の事案を話し、(三重県の業者の事は知っていました)

我々不動産投資家として、

宅建業協会は信用できる機関なのか?
その裏付けとなる根拠を数字で教えて欲しい


と伝えたところ、

一般の方に、その様な数字は開示していない

具体的なトラブル事案なども答えられない

どの様なトラブルが解決出来るかも答えられない

↑この様な返答でしたので、

必殺:スミマセン、一般論として、火災保険などに加入する際に

   その保険内容を聞くのは当たり前と思いますし、

   どの様なトラブルに対応しているのか?は一般人からすれば聞くのは当たり前と思いますが?

本部:個別の案件によってマチマチですのでお答えできません。

必殺:では、今回の三重の件はどうでしょう?

本部:個別の事案については精査して判断して参ります。

必殺:何も教えていただけないのでしょうか?

本部:お伝えすることは何もありません。

必殺:我々一般人購入者は宅建協会の保証があるから安心だという認識なんですよ

   それについて、実際に保証を受けれない事案が出ている。
 
   それについてはどう考えますか?

本部:確かに、宅建業協会を信用していただいて取引していただいてる部分はあるとは思うが、

   何事にも100%は無いわけですよ

必殺:では、何%の方が保証を受けれて、何%の方が保証を受けれないんですか?

本部:そういった数字は一般公開していない

必殺;では、我々は何を信用しろと言うんだ?

本部:うーーーん、まあ最後は自己責任ということです。

何を聞いても、信用を裏付ける根拠の提示は何も示さず、

二言目には「個別の事案」

どっかの政治家みたいな返答を繰り返す始末でした。


宅建業協会様は、
どちらを向いて商売しているんでしょう?


私には、会員である不動産業者様がお客様であり、

我々、一般投資家はどうでもいい存在だと感じました。


宅建協会に加入しているから安心と言うのは、

なんの裏付けもない、盲目的な信頼関係だったということです。


参考になれば幸いです。


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詐欺師注意報

ブログ読者さんより三重県内で不動産業者が

手付金詐欺を行なっているとの連絡がありました。

手口は単純で、

宅建業を持っている不動産業者が、

売りにも出ていない物件を(所有者は売却の意思もなにもない)

勝手に売りに出し、その物件の手付金を購入希望者から預かり、

その後、その物件が売り辞めになった。

手付金は返すが、いついつまで待って欲しいと伝えてくる

しかし、約束の期日が過ぎても返金は無く

連絡しても言い訳ばかりでラチが明かない。

そこで、被害者は宅建協会に相談に行くのだが、

ココで大きな問題にぶち当たるんです!!

皆さんは、宅建協会加入の業者なら、

こういった被害にあっても1000万円までは保証されるので、

手付金を安心して預けますよね?

実は、コレは大きな間違いで、被害補償額1000万というのは、

全ての被害者に1000万づつ上限で保証ではなく

被害者が宅建協会に被害を申し立てた先着順に

最大1000万まで保証するって意味なんです。

と言う事は、

一人目の被害者が500万円の手付金

二人目の被害者が300万円の手付金

三人目の被害者が200万円の手付金

四人目の被害者が400万円の手付金

こんな事案が出た場合、

宅建協会が保証するのは、

三人目までで、
四人目以降は保証してくれないんです。


今回、相談をされた方は被害者順位で8番目との事で、

宅建協会からの保証は絶望的と思われます。

被害者がコレだけ居ると言うことは、

業者は確信犯的に手付金詐欺を行なっています。

実際、契約書に書かれた物件所有者に問い合わせをしたところ、

物件所有者は物件を売る気どころか、コノ業者名も知らないとのこと

完全な詐欺です。

こうなると金の回収は容易ではありません。

とは言っても数百万の金ですので、

私の持っている回収知識をお伝えしました。

ポイントは絶対に諦めない心と、

私は絶対に間違っていないという気合です。

回収が5年後でも10年後でも死後でもいい
必ず回収してやるという信念・・・それだけです。



どうもこの人物は三重県の宅建業者を渡り歩いていて、

まったく同じ手口で2業者が詐欺を行なっています(どちらも三重県内の業者)

二社とも、もう事実上の夜逃げ状態で

事務所には人影もないとのこと

うーーん、どういうつもりなんでしょ?

完全に詐欺ですので、100%逮捕される案件です。

逮捕上等で最後の退職金代わりなんでしょうか?

※返金意思があれば逮捕されないとでも思ってるんでしょうか?
 売る意思の無い他人の不動産で勝手に契約した段階でアウトです。

対処方としては、

手付金を払う前に宅建協会にクレームが寄せられていないか確認する

なかなか、これくらいしか対処法が無いような気がします。


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必殺セミナーin東京

今日は予告していました4月18日に開催する

必殺大家人による東京(池袋)セミナーを募集したいと思います。


まだ、必殺大家人のセミナーを聞いたことのない方!

ぜひ、ご参加ください。

宣伝も利害関係も全てありません!!

全て参加者のためのセミナーとなっています。


セミナー内容は、

1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の正体と入手方法)

2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き

3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き

4、明渡し訴訟の実例

5、強制執行の実例

6、夜逃げ債権の回収手法

いつもと同じ話しです。
セミナーネタは1つしかありません(´・ω・`)


※以前話は聞いたけどデーター集(CD)を持ってないって方は是非ご参加ください。

物件を所有していなくても持っていても参考になる内容となっています。


大家さん投資家さんだけでなく、

管理会社様、不動産業者様も大歓迎です。


開催日時:平成27年4月18日(土)13:00~17:00

会  場:東京池袋

セミナー:5000円

懇親会 :5000円

参加資格は特にありません。

物件を所有してなくても、業者さんでもOK!!

物件購入から運営まで必殺テクニックをお教えします!

応募フォーム↓東京開催分

http://ws.formzu.net/fgen/S97163100/

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質問コーナー『弁護士介入?』

また興味のある質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。


□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:栃木のはつり屋です
日付:
件名:必殺さんへの相談
ホスト:
--------------------------------
必殺さんへの相談

こんにちわ。 毎回ブログを拝見させていただいております。
先日入った入居者様(離婚したばかりのシングルマザー)について相談させてください。

築古の三点ユニットの物件なのですが、ユニットの床に水が溜まるとのこと… 

 水道屋さんに見に行ってもらったところ、経年劣化又は地震の影響で床の傾斜がずれているそうです。 
修理するには「ユニット全部交換ですよ~」との事。( ̄^ ̄ ;)ウーン

 一応スノコの様な物を敷いて対応してもらおうかと思っているのですが、本人曰く
「知り合いの弁護士さんに対応してもらおうと思ってます (#?Д?)凸」
との事… 

(多分離婚調停の時にお世話になった弁護士さんだと思います…)

さて質問なのですが、相手方の弁護士さんはこのような案件は扱うのでしょうか? 
争ってお金になるようなら受理するのかもしてませんが、
この様な場合相手の弁護士はどの様な瑕疵を指摘してくるのでしょうか?

どうぞよろしくお願いします。
--------------------------------
お答えします。

まず、肝心の部分なのですが、

ユニットバスで本当に床に水って溜まっているんですか??

もちろん現物を見たわけではありませんので、確定的なことは言えませんが、

ユニットの排水枡に水が流れないくらい傾斜が逆勾配になっているってことですかね??

うーーーん

そうすると、見た目にも相当傾いているレベルではないでしょうか?

そんなに傾いたユニットバスなんて少し考えにくいですけどね・・・

もし、原因を見てもらったのが、ク〇〇アン等の主に「水道修理専門」の業者に見てもらった結果でしたら、

ぜひ、「水道設備系」の業者に見てもらってください。

もしかしたら解決策があるかもしれません。


次に入居者への対応ですが、

居ますよね、♪なんでも弁護士~♪(ドラえもん風に)って方

弁護士って言えばビビるとでも思っているんですよ

ははは、おそらく困ったことがあればいつでも相談(有料)に乗りますので、

お気軽に言ってくださいとでも言う宣伝文句を信じちゃっているんでしょう

ココでハッキリ言っておきますが、

弁護士は正義の味方でもなんでもない
タダの法律をよく知っている人
ってだけです。
※批判でもなんでもありません。間違わないようにしてください。

もし、相手が弁護士に~なんて言われたら、

相手とのケンカ上等の場合

では、弁護士さんからの連絡を待てばいいんですか?

って言って本当に連絡があるまで放っておきます。

だって勝手に対処しちゃうと証拠隠滅とか言われかねませんからね♪

まあ、実際にこんな金にもならない事案を弁護士が受けるとは思いませんが・・・

最悪、本当に弁護士が出てきて、金銭の要求をされても一切支払う必要はありません。

(大家側)

どうぞ、裁判でもしてください。

裁判で確定した損害賠償金が正しい額と思いますので、

法廷で話し合いましょう


(弁護士側)

裁判になってもいいんですか?

弁護士費用など莫大な費用がかかりますよ?


(大家側)

一向に構いません。

最高裁までお付き合いする覚悟です。

※ハッタリの言い合いになるのですが、
 大家側が弁護士を雇わなくて裁判すれば、
 相手側は費用倒れにさせることができます。
 また、もし裁判で負けても数万円程度の賠償金で終わります。
 こういった場合の賠償金(慰謝料)ってメチャクチャ安いんです。


しかし、今後の事もありますのでどちらにしても

もう一度ユニットバスの対処策を検討してください。

必ず、解決策があると思います。



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テレビ不調・・・

築40数年の築古スナックマンションを

ワンルーム住居用に魔改造した物件があるのですが、

そこに住んでいる初老の男性より電話があり・・・

男性:テレビが映らへんねん

必殺:どんな状況ですか?

男性:電波が受信出来ないと表示されてるねん

必殺:テレビの設定やケーブルやコネクター関係はどうなんていますか?

男性:いや~、特になにもいじっていないし何も変わりないんやけどな~

必殺:そうですか・・・

※実は数日前にケーブルテレビのデジアナ変換放送が打ち切られたので、
 もしかしてアナログモードで見ていたのかな?と思ったのですが、
 どうも放送停止とは日にちが数日ズレています。

その後、再度入居者さんより連絡があり、

男性:テレビのメーカーにも設定とか聞いて見たんやけどな
  
    やっぱり間違いはないみたいやねん

必殺:もしかしたら、きのう強風が吹いていたので、

    アンテナが傾いたかもしれませんので、とりあえず見にお伺いさせてもらいます。

さっそく男性の部屋に行ってテレビを見てみると

やはり電波自体が来ていません。

念のため、コネクターなども確認したのですが、特に外れていたりしません。

※ちなみに他の部屋もあるのですが、
 デリヘル事務所や外国人で、昼間は誰もいません。

まあ、ケーブルやアンテナに問題がある可能性が高いので、

屋上に昇ってみることに

P3111209.jpg
給水棟にくくり付けたアンテナ

P3111208.jpg
アンテナからのケーブルをたどっていくと・・・

P3111207.jpg
あれ?

ブースターのところでコネクターが外れています。

キュッキュッとコネクターを繋いで、男性宅でテレビを確認すると・・・

バッチリ映っています!!

ミッション終了~!!

こんなモンです。


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質問コーナー『駐車場滞納』

またまた駐車場の滞納質問が寄せられましたので

お答えしたいと思います。

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:
日付:
件名:必殺先生 助けてください
ホスト:
--------------------------------
いつもブログを拝見させていただいております。

必殺先生の知識を習得しながら、不動産業に勤めております。

今回、当社が管理委託を受けている駐車場においてトラブルが発生しております。

契約者スペック
若い女性A
家賃15,000円
保証金30,000円
駐車使用者 彼氏

契約後、たびたびの滞納があり、催促してやっと2ヵ月分を払うような彼氏ですが、
催促の電話は女性にTELしても電話に出ない始末。
彼氏もほとんど電話に出ない始末でたまにつながる程度。
賃料滞納が3ヶ月に来たので、2ヵ月目の終わりにTELにて強制解除になると伝えたが、
それ以来連絡が取れず、車はまだ停まっている状況。
さらに、その車は彼氏の車ではなく、人の借り物と思われる車で、
警察に対応してもらったが、女性でも彼氏の名前でもないみたいです。
張り紙で不法駐車で出すよう張り紙するも、はがして使っている状況。
連絡が取れる状況で聞いた時は、女性は契約時に住んでいるところは出て、
彼氏が住んでいるとのこと。
彼氏は家にいる気配がなく郵便もたまっています。
女性の住所を聞こうと連絡するも電話に出る気配がありません。
契約書には、滞納した場合は催告せず即時解約と謳っていますが、
そもそも、電話だけでの強制解約が成り立たない可能性があるのかと思うとチェーンロックして訴えられるのも怖いし、
どうやって追い出せばいいのか困っています。
また、契約書には当該車両以外の車を停めてはならないとも謳っています。

必殺先生、不動産業勤務しているのに、こんな無知な人間ですが、
必殺先生のアドバイスを貰えたら助かります。
先生、助けてください。
--------------------------------
お答えします。

まず、絶対条件として

駐車場には居住権的な権利は存在しません。

ココが住居との大きな違いで、

例えば、住居などでは住民が留守だからといって

不在中に部屋から荷物を搬出したりすると訴えられて、

ほぼ100%大家側が負けますよね?

これが駐車場だと、滞納している車が駐車場に停まっていないときに、

ブロックを置いたり、自分の車を停めてしまい

契約者が駐車できない状態にしても
何ら問題ないんです。


※駐車中の車を勝手に動かすのは違います。

もし、契約者側がクレームを入れてきても全く問題ありませんので、

警察でも弁護士でも呼んでください♪

裁判されたらどうですか~?って笑ってやりましょう!

って言うか是非裁判してください!!

というか、裁判してやるから現住所教えろ( ゜Д゜)ゴルァ

追い込んでください。

追い込まれるのはお前だぞ!と言う感じですね!


ココでワンポイント

>>電話だけでの強制解約が成り立たない可能性があるのかと思うと
   チェーンロックして訴えられるのも怖いし、

質問者さんにとって一番のリスクはなんですか?

1、訴えられる
  確かに裁判沙汰になればメンドクサイですよね?
  と言う事は、訴えられないような行動をすべきです。
  糊でベタッと貼紙をするとか
  チェーンロックで自動車を使用できないようにしてしまうとかです。
  それと契約者が文句(クレーム)を言ってきた時に、
  言い返せるだけの文言と法律を理解しておいてください。
  契約者は駐車する権利だけを主張するでしょうが、
  その権利が無効(居住権とは違う)なのと、
  コチラの権利(駐車料金滞納)を主張しましょう

  
2、そのまま車を放置
  実は、これが一番のリスクではないでしょうか?
  例えば、チェーンなどで車を動けなくしちゃうと、そのまま車を放置され、
  放置された車を強制的に移動(処分)するには法的手続きが必要になり、
  そうなると裁判をして判決となり時間もかかってしまいます。
  なので、車を動けなくするのは一番避けるべきと思います。

これを踏まえて行動してください。

自力救済が不可能であるならば、次は法的手続きに移ります。

それはまた今度にでも・・・


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質問コーナー『立体駐車場に放置された車』

先日から質問コーナーで取り上げている

駐車場の滞納者ですが、

また1歩進んだ旨、メールが来ましたのでお答えしたいと思います。

ココで簡単な状況

1、駐車場は立体駐車場で車は放置したまま(出入りはない)

2、契約書は前の所有者のまま、しかも原本無し

3、契約書に書いてある住所に住民登録無し

4、車検証照会で車の持ち主と駐車場契約者は同一人物

5、車検証記載の住所をグーグルで調べると大手企業の社員寮だった。

6、ダメ元でその企業に問い合わせしてみると在籍しているのが判明

ココまで

前回の相談では住民票の重要性を伝え、

車検証住所で住民票取得をチャレンジしてもらったのですが

結果が↓

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

必殺様

再度、ご相談でご連絡しました。

住民票を請求したのですが、

「保存期間(5年)経過のため発行できません」

と返ってきました。

宛先が分からない状況ですので、

会社(本人宛で)に書類を送ってもよいものでしょうか?

その書面はいきないり訴状内容のものがよいのでしょうか?

お手数をおかけしますが、ご指導頂ければ幸いです。

よろしくお願い申し上げます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そうなんですよ!

住民票は転居後5年で抹消されてしまうんです・・・・

こうなると住民票の取得は一旦諦めて(駐車場の契約書に本籍地なんて書かない)

滞納料金の回収を図りましょう

具体的には、会社住所で滞納者に対し請求書を出しても問題はないのですが、
(我々は大家業ですので貸金業規正法には引っかかりません)

相手方に何かと言い訳をする機会を与えてしまいかねません。

※文句を言われた時に言い返すスキルがあれば構いません。

そこでグウの音も出ない様にするには、

『訴訟で訴える』がベストではないでしょうか?

具体的には、

(原 告)
大阪市〇〇区・・・・
大家 イチロウ

(被 告)
東京都〇〇区・・・・←駐車場契約書の住所
滞納 したろう

(勤務先)
東京都〇〇市・・・
株式会社・・・・

こんな感じで勤務先を羅列します。

もし、被告が裁判所からの訴状を受け取らなくても

勤務先送達が出来ます。

そこで、被告側からクレームが出たとしても

訴状を受け取らないお前が悪い

勤務先へ訴状を送るのは違法でも何でもない。

不満があるなら、警察でも弁護士でも自衛隊でも相談してみろ

↑こう言い放ってやってください。気持ちいいですよ~

まあ、最終警告として携帯メールに

これ以上、滞納を続け車を放置するのであれば、

裁判にて貴殿の資産・預貯金・給与の差し押さえを実行する。

とでも送ってあげてください。

無視したら遠慮なく給与の差し押さえを入れれます。


参考になれば幸いです。


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家賃滞納調停申立て

今日は、長期滞納者への対応として、

簡易裁判所へ調停を申立てしてきました。

ココで簡単なスペックを書くと

平成22年契約

家賃5万円

保証人無し

場末のスナックビルの奥まった部屋で

賃借人はコノ部屋で代行運転業の事務所を経営しているのだが、

不況のあおりで利用者が減り、

約50万円の滞納に・・・

強く取り立てをしてもいいのだが、

滞納家賃の話しをすると

必殺:今月はまだ家賃が入っていませんが?

代行:来月2ヵ月分支払います~

で、翌月になると1ヶ月分しか入っていない

必殺:今月は先月分を合わせて2ヶ月分の約束でしたが、

    1ヶ月分しか入金になっていません。どういうことですか?

代行:仕事が暇で暇でしゃあないんですわ~

    ちゃんとさせてもらいますので少し待ってください~

※大阪のおっちゃん商売人口調です。

こんな感じで、電話をすれば出るし

スンマセンスンマセンと謝りはする・・・・

支払い約束はするが、満額の入金にはならない(でも少額でも入金はする)

それと、強引に追い出さない理由として、

この事務所を出て行かれると、

次に決まるのは半年~1年は絶対決まりそうにないんです・・・

なので、今回も追い出さずに家賃をキッチリ支払わせ、

しかも滞納家賃を支払わせる『調停』を申立てしました。

本日付けで申立てしましたので、

4月中旬に調停が開かれると思います。

また結果は出てからブログにて公開したいと思います。


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必殺大家人によるセミナー予定

何件か問い合わせが来ましたので、

必殺大家塾主催の必殺大家人セミナーの予定を書いておきます。


3月14日(土) 松山セミナー (3月10日締め切り)

参加申し込みフォーム↓
http://ws.formzu.net/fgen/S97163100/


4月18日(土) 東京セミナー (3月16日頃募集開始)

5月16日(土) 名古屋セミナー (4月中旬募集開始)

6月 福岡セミナー予定

今のところ、必殺大家人によるセミナーは以上です。

私の話しを聞いたことがない方は是非一度ご参加くださいね!


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質問のお約束

私への質問メールが結構寄せられるのですが、

ココで確認させていただきます。

お約束事

1、個人情報や個人が特定される情報以外はブログで公開(お答え)させていただきます。
  
  これは、質問者さんだけが利益を得るのはなく、ブログ読者さん皆さんが参考になると思うからです。

2、情報は出来るだけ詳しく書いてください。
 
  詳しい状況が判らないとアドバイスのしようがありません。
  ※個人情報等は私が伏字にします

3、基本的に私がコメント欄への返答はしません。

  色々な考え方や手法があって当たり前です。

  私の考えが全てではなく、コメント師さんたちの意見も非常に参考になります。

  そこで、私がある一方に対してコメントしてしまうと議論が成り立ちません。

  ですので、基本的にコメント欄で私への質問は止めてください。

こんな感じですかね?

また気付いた点があれば改善していきます。

という事で、本題に参ります。


□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:
日付:
件名:コラム拝見しました
ホスト:
--------------------------------
はじめまして、ワンルームのオーナーをしている〇〇と申します。
私事なのですが、所有する物件で自然死が起きてしまい、
アタフタしている次第でございます。
いろいろ調べている所、必殺大家人さんのコラムを発見しました。
もし、何かで悩んだ時に相談等乗っていただけたらと思いメールさせてもらいました。
お忙しいと思いますので、迷惑でしたらこのメールは無視して戴いて構いませんので、
よろしくお願い致します。

--------------------------------
お答えします。

孤独死・・・・

確かに凹みます・・・・

だって自分の所有物件で人が死んでるんですよ・・・


で・も・ね


そんなに悩むな!!


貴方(大家)が殺したわけじゃないでしょ?

本ブログでも何度も書いていますが、

敢えて再度書きます!

人は死ぬ!!!

自然の摂理です。

確かに死人が身体を腐らせながらゾンビとして襲ってきたら怖いですが、

ただ単に寿命で亡くなっただけでしょ?


もう一度考えてください。

我々の仕事はなんですか?


人が生まれ死んでいく

人の生活する場を提供してるんでしょ?

赤ちゃんも生まれれば、人も死んでもいきます。

当然のことです。


結論
深く考えるな!!


※実務で困ったらメールください。アドバイス差し上げます。



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先日の駐車場滞納者の続き

先日寄せられた質問に進展があった様で、メールが寄せられました。

※前回の質問


必殺様

再度のご相談、お許し下さい。
以前に下記のようなメールをお送りさせていただき、
また電話でもご相談させて頂き、ブログで返答をいただきました。
ありがとうございました。
その後、進展があり、その後の方法についてご教授いただければと存じ、
あつかましくもメールをさせて頂きました。

教えて頂いたように、住民票の取得と車検証の取得を試みました。
住民票の回答は「館内該当者なし」との返答。
車検証は取得でき、契約書に記載されている違う場所の住所でした。
そこで、車検証に記載されている住所(千葉県〇〇市)に督促状を切ってベタ貼りで発送しましたが、
反応がありませんでした。
ちなみに車検は平成18年5月で切れている車です。
ただ、その住所をマップで検索したところ、企業の寮である明記があり、
ダメ元でその企業に本人が在籍しているか連絡をしてみたところ、
在籍しており、部署まで教えてもらえました。
本人につないでくれそうだったのですが、出張中とのことでした。
勤務・在籍は東京中央区にはいるそうです。

このあと、どのような手を打てばよろしいでしょうか?
滞納している賃料は必ず回収したいと考えています。

ご教授頂ければ幸いです。
よろしくお願い申し上げます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まず、住民票の取得にもう一度チャレンジしてください。

住民票と言うのは債権回収(滞納家賃)において絶対重要なもので、

契約者が引越ししようが転職しようが住民票住所を掴んでいれば、

本人が死なない限り追いかけることが出来るんです。
(死んだら死んだで相続人に請求できます)

ところが、住民票が無ければ現住所や転居先住所などが判らず、

訴えることすら出来ません。

ですので、車検証に記載の住所へ住民票請求をして、

転居先を追っていくと現住所が判明します。
※今現住所が分からなくてもいつかは分かります。

それと勤務先が判ったのはラッキーですね!!

※聞けば大手企業

これで給料差し押さえも出来ますので、

こちら側(貸して側)が超有利になりました。

だって、守るべきモノ”職”が露呈してしましたからね~

次は、貸して側(大阪)で訴訟を起して、債務名義を取れば良いんです。

※最悪、現住所がわからなくても、訴訟なら勤務先送達で受け取らせることが出来る。

借り手側は色々言い訳や泣き言を言ってくるかもしれませんが、

そんなの一切無視しましょう!

だって貴方からの電話を無視し続けた奴です。

情けは無用でございます。

作戦名:取れる奴からキッチリ取る

借り手が立体駐車場から車を出すまで永遠と駐車料金を請求し続け

給料から(強制執行で)天引きしていきましょう

必ず泣きが入りますから(笑

続きが楽しみです♪


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質問コーナー『区分の水圧』

ドンドン質問が寄せられていますのでお答えしていきたいと思います。

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:
日付:
件名:質問です
ホスト:
--------------------------------
いつもブログ拝読させて頂いております。
いつも参考になる内容ありがとうございます。
質問なのですが、
保有している区分所有の風呂場のシャワーや蛇口からお湯や
水の出方が水圧が悪いせいか弱くなっていると連絡がきました。
水道屋に見てもらったところ、給湯管の引き直しが必要で、
20万円程度かかるとの事でした。
必殺大家さんならこの場合、どのように対処されるのでしょうか?
ご多忙かと存じますが、ご返答頂けると幸いです。
--------------------------------
お答えします。

うーーーん、

区分は所有していないのと、築年数や給湯システム(ガスなのか?電気なのか?)が

分からないと的確な答えは出ないのですが、

一般的なベランダに付いているガス給湯器を事例に取りますと、

私の経験では、ベランダのガス給湯器と接続されている鉄管辺りが一番錆び付いています。

ですので、給水管すべてを交換すると言うより、

ベランダに露出している鉄管部分だけの交換でもいいように思われます。
(この時は、それで直りました)

但し、私はその1例しか知りませんので、

実際に現場を見てもらった専門家(水道屋)の考えのほうが正しいと思われます。

水道管の引き直しで20万程度なら相場ではないでしょうか?

※工事の金額をよく聞かれますが、それは答えようがありません。
 だって現場も見ずに答えられるワケがないでしょ?
 見積もりが高い安いをみるのではなく、コチラがどう行動すれば安くなるか?
 今後付き合いが出来る関係になるか?を考えるべきだと思います。
 例えば、システムキッチンは業者さんにお願いしているのですが、
 そこで職人さんが言っていたのは、
 最近では管理会社案件は断っているんです。
 だって、金額は叩きまくるわ、夜中に工事しろとか言いたい放題
 そんな管理会社はコチラから高い見積りを出して断るようにしています。
 だって一般客だと工賃は3倍は取れるので、そっちの仕事をしたほうが良い
 でも、必殺さんみたいな業者さんとも付き合いたいんです。
 だって、仕事が多いのは冬場で、夏秋は仕事が減る。
 必殺さんところは、1年を通して仕事を回してくれるし、
 空室での仕事など日時に余裕がある仕事も回してくれる。
 入居中でも必殺さんが時間の段取りをしてくれるので無駄が無いんです。
 
こんなお話しをいただきました。

安い業者を見つけるのも大切ですが、

コチラの努力で安く工事をしていただくのも大事だと思います。


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トイレタンク漏水

先日、トイレの水がチョロチョロ流れるという事で対応したのですが、

以前より漏水がひどくなったとのことで、再度対応してきました。

P2270224.jpg
前回の対応では、ロータンクゴムフロートが劣化して水漏れしていると考え、交換したのですが、

交換したにも係わらず水漏れが止まらない・・・

うーーーん

原因が分からないので、水道専門の部品屋さんに聞いてみたところ、

店主:あ~、それね~INAXだろ?

必殺:そうです。

店主:INAXはゴムフロートを普通に交換すると筒の部分が折れるんよ

必殺:え?普通に力を掛けずに交換したけど??

店主:それじゃあダメなんよ、ボールを握り潰す感じで外さないとダメなんよ

必殺:ええ???

店主:TOTOは特許があって、筒の部分が折れないんだけど、INAXは折れるんよ~

必殺:ありゃりゃ・・・・

ということで、ロータンクサイフォンが原因と考え交換しようと思います。
P3030235.jpg
↑コレ

P3030237.jpg
価格にして2000円程度のもの

P3030245.jpg
まずはタンクの蓋を開け

P3030238_20150303175801937.jpg
水を抜きます。

P3030240.jpg
タンク下のナットを外し

P3030241_2015030317580072f.jpg
便器とタンクを分離します。

P3030242.jpg
タンクに付いている古いロータンクサイフォンを外すのですが、

これが古くて中々外れない!!

P3030243_20150303175758140.jpg
トイレの中だと作業がしにくいので、

作業しやすくするためにタンクを廊下に出して、なんとかナットが外れました。

P3030244.jpg
新しいロータンクサイフォンを取り付け

P3030246_20150303175838aaf.jpg
元に戻していけば完成です。

初めての作業でしたが、

ゆっくり慎重に作業しても1時間もあれば十分出来ます。

これをプロにお願いすると約2万円程度の作業費を取られます。


何度も何度も書きますが、

月に5万6万の家賃で2万の修理費というのは結構なウエイトを占めると思います。

特に水周りは知識や経験と言うよりは、ヤル気と探究心で何とかなるような気がします。

だって経年劣化する部分って交換を前提に設計されていますから、

交換出来て当たり前です。

※自信がない方は1度目はプロにお願いして”ガン見”してテクニックを盗んでください。

参考になれば幸いです。


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必殺大家人セミナーのご案内

春の訪れが待ち遠しい季節になってきましたね~

と言う事は、もうすぐ暑い季節が・・・・

そう!スーツが着れない季節がもうすぐ来るんです!

(まあ、別にスーツは着れるのですが暑いんです・・・)


ということで、今のうちに必殺セミナーを開催したいと思います。

今回は『必殺大家人』がセミナー講師となり、

松山(3月14日)・東京(4月18日)

名古屋(5月予定)・福岡(6月予定)

と周って行きたいと思っています。


今日は3月14日・四国松山開催分を募集したいと思います。


まだ、必殺大家人のセミナーを聞いたことのない方!

ぜひ、ご参加ください。

宣伝も利害関係も全てありません!!

全て参加者のためのセミナーとなっています。


セミナー内容は、

1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の正体と入手方法)

2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き

3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き

4、明渡し訴訟の実例

5、強制執行の実例

6、夜逃げ債権の回収手法

いつもと同じです。
セミナーネタは1つしかありません(´・ω・`)


※データー集(CD)を持ってない方は是非ご参加ください。

物件を所有していなくても持っていても参考になる内容となっています。


大家さん投資家さんだけでなく、

管理会社様、不動産業者様も大歓迎です。


開催日時:平成27年3月14日(土)13:00~17:00

会  場:松山市内

セミナー:5000円

懇親会 :割り勘(4000円~5000円)

参加資格は特にありません。

物件を所有してなくても、業者さんでもOK!!

物件購入から運営まで必殺テクニックをお教えします!

応募フォーム↓四国松山開催分

http://ws.formzu.net/fgen/S97163100/

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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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