きのうの続きです。

滞納者の近所の住民より、

近所:必殺さん大変や、入居者が部屋で死んどるで!

必殺:え?ホンマに??

近所:そやねん、年末に見かけたんやけど、

    年明けてから全然見らへんからドア開けてみたら、

    部屋に中でヒックリかえってたわ

必殺:救急車は呼んだん?

近所:救急車やのうて霊柩車呼ばなアカンくらい死んどるで

    一応、飯田さんに相談して警察に電話したで

※この周辺のアパートでは、何かあった場合にまず飯田さんに相談するのが通例です。

必殺:わかった。じゃあ大家さんに死んだこと伝えておくわ

さっそく大家さんに電話して事を伝えると

大家:ほな、娘に荷物の撤去と滞納家賃を払わせて!

必殺:まあ、死んで間もないですので、落ち着いたらアチラから連絡あると思いますよ

大家:1円たりとも負けへんって言っといて~

※うーーーん、この大家さんは少し強欲というか・・・世間知らずと言うか・・・

そんなことがあり、死因は突然死とのことでした。

それから1週間が経ったある日、

妻と名乗る女性から電話があり

女性:主人が亡くなって荷物を片付けている。
   
   1月20日頃には鍵をお返しできると思います。

※亡くなった男性は独り暮らしだったのだが、この女性との籍は抜いておらず、
 別居はしていたが戸籍上は夫婦だった。

必殺:実は亡くなったご主人は家賃を滞納しており、

   滞納総額は70数万円になります。

女性:えっ!そんなの聞いていません!!

必殺:聞く聞かないは知りませんが、家賃を滞納していたのは事実です。

女性:そんなの私には関係ないことです。

必殺:確かに貴方には関係ないことなのですが、娘さんが保証人になっていますので、

   娘さんに請求することになります。

女性:では、財産放棄をすれば言いのでしょうか?

必殺:貴方への相続に関しては財産放棄でいいのですが、

   娘さんは連帯保証人ですので、財産放棄とは関係ありませんよ

女性:では弁護士にお願いしますので、明細を出してください。

必殺:分かりました。

   ただ、弁護士さんにお願いしても何も変わらないと思いますよ

   だって、争う余地がないですからね・・・・

※弁護士費用を掛けるだけ無駄だと言いたかったのですが、
 超攻撃的な口調で言い返してきます。

女性:弁護士への依頼なんてしょっちゅうしてる

   それより証拠を提出して頂戴!!

必殺:わかりました。

   部屋の明け渡しが終わった後に計算書を出しますね

女性:そうして頂戴

こんな会話が繰り広げられました。

念のため大家さん側の入金メモと銀行通帳をみせてもらい、

間違いなく滞納されているのかを確認したところ、

やはり2ヶ月に1度2万円の入金になっています。

ここで、少々弁護士対策をしてみました。

と言うのも、滞納家賃そのままでは70数万円

弁護士が出てくれば、なんだかんだ言って減額要求してきます。

そこで、エクセルで14.6%の遅延損害金利を毎月に付加して計算してみると

なんと130数万円に膨れ上がります。

賃貸借契約書にも遅延損害金利14.6%の記載がありますので、

法的には請求することが出来ます。

P1300169.jpg

P1300170.jpg
こんな感じで計算書を作ってみました。

コレを保証人の娘さんに送り、反応を待ちます。

おそらく利息は払いたくない、

元金のみの70数万で折り合ってほしいと言うところが落とし所と考えています。

また動きがあればブログにアップしますね


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家賃滞納の上・・・・

半年ほど前の話なのですが、

所有物件(木造アパート)に隣接するアパートの大家さんから相談を受けました。

※大阪では築40年超の木造アパートが2棟3棟と連なって建っており、
 しかも、木造アパートなのに区分で売っているため、
 建て替えも出来ずに古いままの状態で維持管理しているアパートが多数存在します。
 いわゆる文化住宅です。

そんな状態ですので、大家さんからも相談を受けるんです。

ちなみに、今回のアパートの大家さんは物件に一度も行った事の無い初老の女性です。

大家:必殺さん相談に乗ってほしいいんやけど

必殺:なんですか?

大家:〇〇アパートに住んでいる田中(仮名)なんやけど、

   家賃を2ヶ月に1度しか払えへんのよ

必殺:家賃は1ヶ月いくらですか?

大家:1ヶ月2万円よ

   それを2ヶ月に1度2万円振り込んでくるんよ

必殺:じゃあ、実質月1万円で住んでるって言うこと?

大家:そうなんよ、一度電話で文句言ったらイキナリ電話切ってそれっきりよ

   何度電話してもでえへん

必殺:うーーーん、保証人は付いていますか?

大家:娘が保証人やね

必殺:じゃあ、保証人へ言えば良いんじゃないですか?

大家:そんなんメンドクサイからやってえな~

必殺:まあ、一度入居者と話ししてみましょうか?

大家:頼むわ~

※この大家さんは相続で物件を貰ったので、お金には全く困っておらず、
 賃貸経営に関しても全く興味がありません。
 大家の仕事は通帳記帳と豪語されています。

まあ、所有物件の裏にアパートがありますので、ついでの時に覗いてみることに・・・

必殺:田中さん~ドンドン

田中:はい~

※小柄な普通のオッサンです。

必殺:大家さんから頼まれて来たんやけど、

   家賃半分しか払ってないってホンマ?

田中:そやねん、この部屋で死人が昔出たの聞いてな

   大家の奴はそんなのワシに言わずに入居させたから

   家賃は月1万円や

※なんか超攻撃的に持論を展開してきます。

必殺:はあ?死人?そんなん聞いたことないで?

   誰がそんなん言うてんの?

田中:誰って・・・下の婆さんや

必殺:下の婆さんって、コノ前死んだ婆さんか?

田中:そうや!!

必殺:あのな、死んだ婆さんが言ってたなんか、適当なこと言うなや!

田中:そう言うてたんや!!

必殺:ほな飯田さん(仮名)のとこ行って白黒ハッキリつけよか?

※飯田さんとは、この辺りのアパートの主(もちろん地主ではない)で、
 アパート入り口で入居者の出入りを見張っており、
 この方が、この一帯の老人や生活保護者を牛耳っている。
 もちろん牛耳っていると言っても違法なことをするわけなく、
 生活保護者を他のアパートから引っ張ってきたり
 アパートで雨漏れなどがあった場合、大家が修理をしてくれないので、
 (大家が経営を放棄している場合が多い)
 大家へ圧力を掛けて、自分の知り合いに工事させる。
 こんな事を生業としていて長年アパートに住んでいる住民
 アパートでの出来事は何でも知っているので聞けば一発で分かる
 ちなみに必殺とは結構仲がいい

必殺:飯田さんなら住民が死んだとか詳しいやろ?

田中:そんなん・・・・・、聞かんでもええわ!

必殺:え?ええんか?

   ほな滞納家賃については文句ないんやな?

田中:・・・・・・、払うがな・・・・

必殺:ほなちゃんと家賃払ったってえな!

田中:2ヶ月に一度年金の時でええか?

必殺:そやな、2ヶ月に1度毎月の家賃として4万円
 
   それと溜まってる家賃として6千円、合計4万6千円払うんやで

田中:今までの滞納家賃も払わなアカンのか?

必殺:当たり前やろ?払えへんのなら保証人の娘に請求言ってまうで?

田中:分かった分かった、払うがな

こんな会話があって、今後はキチンと払っていく約束となりました。

おそらく、室内で孤独死があった云々は家賃を下げるための口実を思われます。

というのも、私も聞いたことがありませんし、

飯田さんに聞きにも行きましたが、同じアパートでそのようなことがあったが、

部屋が違うとのことでした。

その後、田中さんは観念したのか、約束どおり家賃を持参するようになりました。

10月になり4万6千円を持参され入金

12月になり4万6千円を持参され入金

おっ、キチンと払うようになったがな!

コノ調子で途切れることなく支払ってくれれば、ミッション終了です。


ところが、1月初旬のこと・・・・

近所の方から電話があり、

必殺さん!大変や!!入居者が・・・・・


つづく



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トイレのフロート弁

今日はセコイ話しなんですが、

こんなユニットバスって見たことありませんか?
P1270163.jpg
築25年から30年程度のマンションに取り付けられているユニットバスです。

狭い3点ユニットですが、まだ使用には耐えれます。

ここで問題となるのが、
P1270172.jpg
トイレのタンク内の部品劣化です。

さすがに築25年ともなると、フロート弁(ゴム製)はブヨブヨになって、

水がチョロチョロ漏れているってありませんか?

便器をよーく見てみると、ツーーーーと滴が垂れています。

そんな時はフロート弁の交換をするのですが、

このユニットバスの製造メーカーは松下電工(現パナソニック)

パナソニックに依頼すると製造型式が分からなくても、

ユニットバスの全体像を写真に撮って、メールでパナソニックに送ると

詳しい展開図を送ってくれます。

そこで、品番を確認して交換部品を注文するのですが、

P1270164.jpg
これが高いんですよ・・・・

こんなゴムの部品で3050円します。

でも、微妙な部分の部品ですので、汎用品だと不安がありますし

メーカー純正専用品だとバカ高い・・・

※ちなみにTOTOなどの純正品は600円程度なんです。

うーーーん、

この型のユニットはたくさんあって、これからも数十個単位で欲しい品なんです。

なにかいい方法はないものか・・・
P1270171.jpg
ふと、製品を見てみると製造メーカーの刻印があるではないですか!

メーカー名「Janis」?聞いたことないメーカーです。

さっそく水道部品の専門店に行ってみた所、

まったく同じものが売っていました!
P1270165.jpg
形も大きさもまったく同じで、

金額は1000円

パナソニックの名前がないだけで3分の一になりました。

まあセコイ話しなんですが、

10部屋交換すると2万円浮くわけですからバカにはできません。

ちょっと得した気分でした♪


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流し台設置

今日は流し台の設置を行ないました。

設置と言っても置くだけ台所です。

今更ながら、大型のホールソーを購入しました
P1150166.jpg
今までは、コンパスみたいなホールソーを使っていたのですが、

クリナップの台所は床板が厚くてコンパスタイプでは時間がかかりすぎます。

これで、排水口の位置が違っても簡単に移動させれます。
P1150165.jpg
元々開いてた穴(左)新たに開けた穴(右)

ほんと今までの苦労が何だったんだ?ってくらい一瞬で穴が開けれます。

P1150167.jpg
左の穴を目隠しパネルで塞いで、新たに開けた穴に排水ホースを通します。

P1150168.jpg
終了~

置くだけの流し台の場合、排水の穴の加工が出来れば後は簡単です。

※システムキッチンの場合、加工などが大変そうなので業者さんに任せています。
 まあ、この置くだけキッチンが全体の95%を占めていますので、
 システムキッチンぐらい業者さんに任せてもバチは当たらないでしょう?


★業務連絡★
2月7日のセミナーの件でFC2ブログからメールをいただいた松田様(女性)
お返事を書いたのですが、メールアドレスが間違っているようで送信出来ませんでした。
再度、メアドを確認の上ご連絡いただけないでしょうか?
宜しくお願いいたします。


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自治会長よりクレーム

所有マンションの地域の自治会長を名乗る人物より電話がありました。

自治:お宅が管理しているマンションあるやろ?

必殺:はい、ウチで管理していますが?

自治:そのマンションの住民が道路にコンクリートガラを捨てとるんや!

    お宅で責任持って処理しろ

必殺:えーーと、なぜウチのマンションの住民なんですか?

自治:トラックで路上駐車して道路にガラを捨ててマンションに入っていくのを住民が見てるんや!!

必殺:そうなんですね。しかし、道路にコンクリートガラを捨てるのは犯罪ですので、

    警察に通報してくれませんか?

自治:なんやと!!!

    警察沙汰にして困るのはお宅ちゃうんか!!!

必殺:なぜウチが困るんですか?犯罪者を庇う気もありませんし、

    誰が捨てたのかも私には特定できませんので、警察にお願いしたほうがいいのかと・・・

自治:おうコラ!!お前の管理している住民やろ!分からんわけないやろが!!

※元々ケンカ越しの物言いでしたが、オイコラと言い出しました。

必殺:では、住民名簿を見ますので、その方の名前をお教えください。

自治:そんなもん自分で調べんかい!!

必殺:どうやって調べるんです?

自治:もうどうでもいいから、お前が片付けろ!!(ガチャ

※最後はガチャ切りされちゃいました。
 ムカついたのでリダイヤルです。

必殺:あっスミマセン電話切れちゃったみたいですね
(こういう時は切れたみたいで・・・と言うのが効果的

自治:電話代勿体無いから切ったんじゃ

必殺:あっそうなんですね、これでゆっくり話せますよ
   
    ところで、不法投棄について警察へ連絡するのですが、

    投棄しているところを見たという方の連絡先を教えてくれませんか?

自治:なんでそんなこと教えなアカンねん

必殺:だって、捨てた奴に責任を取らせなあかんやろ?

自治:そんなんお前の所の住民やねんからお前が処理すればいいやろ!

必殺:その理屈なら、もし団地の住民がウチのマンションで問題を起したら、

   自治会長が責任もってくれるんですよね?

自治:・・・・・、

必殺:お宅の言ってるのはそう言うことですよね?

   ちなみに団地の小学生がマンションで遊んで困ってるんです。

   当然、自治会長が責任とっていただけるんですよね?

自治:・・・、そんなん知らん

必殺:えっ?私には要求して、自分は知らないですか?

自治:もうええわ忙しいや(ガチャ

※またガチャ切りされちゃいました。
 リダイヤルしようかと思いましたが、あまり揉めるのも得策じゃないと考え
 そのままにし、取り合えず現地を見にいきました。

物件モザイク
右が文句を言ってきた公団

左手に私のマンションがあります。

ナンバーぼかし
たしかに路上駐車している車の脇にコンクリートガラが投棄されています。

コノ程度のゴミを持って行っても大したことは無いのですが、

なんか釈然としないので、とりあえず市役所に連絡してみることに

必殺:実は大家業をしているのですが、入居者がゴミを道路に不法投棄したので、
  
   お前が責任を取れって言われてて困っているのですが・・・

担当:あっ、市道でしたら市役所で対処しますので、場所を教えてください。

   明日にでも現地に行って対処しておきますね~


あっけなく終了

こんな事なら直ぐに電話すりゃあ良かったです。


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滞納者の退去後

先日、任意で退去した(追い出した)家賃滞納者なのですが、

※一連の流れはカテゴリ「保証人は妻の友人」を遡ってください。

当然、退去=終~了~ではありません。

退去してから回収し終わるまでが大家業です。

ちなみに退去した部屋は↓こんな感じ
PA180849.jpg
PA180855.jpg
もう全てがボロボロで、全取替え状態です。

とは言っても約13年住んでましたので、

多少のことは目を瞑ることに

で、退去後の請求額は、滞納家賃が5ヶ月で約25万円

原状回復費が約32万円で、総額57万円の請求です。

それを毎月5日に2万円づつの分割払いで念書を書いてもらい

あとは、キッチリ入金管理をしていくだけなんですが・・・・

11月→2万円入金あり

12月→2万円入金あり

 1月→入金なし

うーーーん

3回目にして、もう支払いストップです。

もちろん連絡はありません。

取り合えず元滞納者の携帯を掛けてみると

「おかけになった電話番号は現在使われておりません・・・」のアナウンス

うーーーん、

まあ、タダ単に忘れているだけかもしれませんので、

転居先の住所へ督促状を郵送

・・・・・、郵送後3日経っても入金も連絡もありません。

うーーーーーん、

転居先が家から近いこともあったので、直接訪問してみることに

夜6時過ぎ

転居先のアパートには灯りが点っており在宅の様です。

〇〇さ~ん!ドンドン

〇〇さ~ん!ドンドンドンドン

〇〇さ~ん!ドンドン

〇〇さ~ん!ドンドンドンドン

5分ほど玄関ドアを叩くのですが応答がありません。

居留守かな???

取り合えず玄関に名刺を挟み込んで引き上げました。

その後2日経ちましたが何の動きもありません。

うーーーーーーーーん

もうこうなったら保証人へ連絡です。

必殺:滞納者さんが分割金を払ってくれないので貴方が払ってください

保証:えーーー、そんな急に言われても・・・・

必殺:じゃあ、いつなら支払ってくれますか?

保証:とりあえず元妻に連絡しますので少し時間をください。

必殺:わかりました。23日まで待ちます。
    
    それで入金がなければ保証人である貴方が支払ってくださいね

    猶予をちゃんと与えていますので、キッチリ保証人の責務を果たしてください

保証:わかりました・・・・

と、こんな流れで交渉すると、

昨日23日に元妻と滞納者(元夫)が一緒に事務所に現れて、

1月分2月分の2ヶ月分を持参されました。

事情を聞くと、

滞納者は警備員のバイトをしていたが足を痛めて働けなくなった

現在は失業保険を貰っている

今回は失業保険が出たので持参した。とのこと

必 殺:(滞納者に対し)なんで連絡1本せえへんの?

滞納者:携帯も止まって連絡できなかった・・・・

必 殺:公衆電話からでもいいやん

滞納者:足が痛くて外出できなかった・・・

必 殺:酒の臭いプンプンさせて何言ってるんや!!

     酒は買いに行けるけど支払いの電話は出来へんのか!!!

※めちゃくちゃ酒臭いいんです。

滞納者:いや・・・今日は失業保険貰ったからちょっと呑んでるだけです・・・・

必 殺:まあ、今回は金持ってきたからエエけど

     あんたが払わな元奥さんの友達(保証人)が払うことになるんやからな!

滞納者:わかってます・・・・

まあ、何ともヌルイ感覚なんです。

ケセラセラと言うか、どうしようもないというか・・・・

今回は入金になりましたのでOKなのですが、

これからも色々あるんだろうな~

また動きがあればブログでアップしていきます。


★業務連絡★
2月7日必殺大家塾セミナーの参加費ですが、
お忘れではありませんか?
申し込まれた方は今から振り込んでも参加可能です。
もし振込みを忘れていた方は至急振り込んでください。


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調停の続報

きのうの裁判につづき、

15時から先日の調停2回目が始まりました詳しくはコチラ

コチラの要求(和解案)は、

毎月の家賃+滞納家賃分2万円を支払え

2回不履行で明渡し強制執行が出来る。

支払いのスタートは1月末から

こんな感じです。

極々常識的な提案を出したのですが、

相手方(焼肉屋)は、

支払い条件などは良いが、

支払いのスタートを2月末日からにして欲しいとのこと

これは絶対に飲めません。

なぜなら、この焼肉屋が前回支払った家賃は11月2日で、

それ以降、1円も支払っていません。

当然、支払っていない滞納中も店は営業をしていて

収入はあるはずなんです。

それを1円も支払わずに、支払いスタートを2月末にしてくれというのは

ふざけすぎていますε=(。・`ω´・。)プンスカプン

なんか逃げる気満々な気もしますので、調停委員には

2月末からスタートなんて認められない

今日、いくらかでも家賃を持参しているのなら、

それぐらいの猶予を与えてもいいと思う

しかし、1円も入金せず家賃も払わず電気ガス水道を無料で使い

※この店の光熱設備は大家からの請求となっている
 (一括で供給元から大家が買って店子に小売する形)

それで、まだ支払いを引き伸ばそうとしている

それなら今回の調停は不調にして訴訟に持って行きます。

相手方に言っておいてください。

電気ガス水道の供給は停止するって

だって半年も未払いなら供給停止しても絶対に裁判で負けないと思いますよ

※短期間の滞納で供給停止すると、逆に訴えられると損害賠償で微妙になると思われます。

それでも良いならご自由にしてください。

相手方に少し揺さぶりをかけてみました。

※本当は調停で和解を組んだほうが決着が早いので、ただの脅しです。
 訴訟に持っていくとなると、判決まで最短でも3ヶ月はかかります。
 そうなると絶対に退去という選択しかなくなりますので、極力避けたいんです。

私と交代で相手方が調停委員と話すのですが、

これが異常に長いんです。

15時スタートで、私が15分話すと30分は待合室で待つ感じで、

気がつけば17時を回っています。

なにをそんなに話すんだろう??

おそらく得意の「お願い攻撃」を調停委員にしてたと思われます。

結局、結論が出たのは17時30分

相手方が出してきた条件は、

1回目の支払いは2月13日

2回目の支払いは2月末日

それ以降は毎月末日に家賃+光熱費+今までの滞納分2万円

まあコノ辺りが落としどころでしょう

最後の和解文章を裁判官が読み上げるのですが、

すべてが終わったのは18時

不調になってもおかしくない状況で、

調停委員も裁判官もよく付き合ってくれたものです。

さあ、こいつ(焼肉屋)は払うのか?

それとも、もう営業は諦めて滞納ありきで引き伸ばし作戦だったのか?

答えは2月13日に出ます。


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裁判の続報

今日は訴訟と調停が1件づつありましたので、

この様子をブログに書きたいと思います。

まずは、午前中に訴訟の第1回口頭弁論がありました。

この訴訟の詳細はコチラをご覧ください。

事前に被告(滞納者)から答弁書が提出されており、

内容を読んでみると、

1、賃貸借契約に名義を貸したのは認めるが、福岡に引っ越してからの滞納は知らない

2、普通なら2ヶ月家賃を滞納したら追い出すはずだ!それを追い出さないのはおかしい

3、現在、生活保護を受けている。原告(必殺)は調べれば分かるはずだ

4、現在、糖尿病・高血圧・腎臓・肝臓・心臓・網膜症を発症している

5、賃貸借期間は2年となっているのに2年以上契約しているのはおかしい

こんな感じの答弁書です。

まあ、稚拙な言い分なんですが、一応反論(準備書面)を書いて持参しました。

私の言い分は

1、名義人になっているなら責任取れ。必ず回収する

2、責任転換。名義人である被告が管理しろ。必ず集金する

3、不知である。必ず滞納家賃を回収する

4、原告は医師ではないので、病気の話しをされても困る。絶対に滞納家賃を回収する

5、賃貸借契約は自動更新なので双方解約の申し出があって解約となる。

  被告は、名義人にもかかわらず契約を放置していた。絶対に回収を諦めない

こんな答弁書を用意していきました(ガチです


ところが。。。

被告は出廷せず(答弁書にも書いてあった)、

裁判長が、

えーーと、証拠(契約書)見せてくれる?

はい、じゃあ判決出します。

2月25日判決です。

お疲れ様でした。

コレで終わりました。

被告側が契約自体を認める記述があったので、

その後の部分は無視したようです。

結局、私の準備書面も提出せずに終決となりました。

ココで準備書面を提出してもよかったのですが、

それだけで特別送達1000円ちょいと、

もう1度裁判に出廷しないといけなくなるので、

今回は、このままでも勝訴判決になると思いますので黙ってました。

今後の回収予定としては、

答弁書に携帯番号が書いていましたので、

判決が出た後に、債権売っちゃうよ~って揺さぶってみます。

まあ、回収の可能性は低いですけどね・・・、趣味の世界です。


その後、調停が15時からあったのですが、

これが・・・・・

明日のブログで書きます。


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トイレタンク結露

築26年のRC大型マンションの入居者さんより、

トイレのタンクに水滴が着いている、

結露と思うのだが、結構な水の量なので見て欲しいとの連絡がありました。

まあ、こういった場合は結露ではなく

便器タンク内の水が跳ね返ってタンク外に漏れているってことが多いんです。

さっそく訪問すると・・・
P1160171.jpg
まあ普通の洋式便座です。

タンクをよく見てみると
P1160172.jpg
タンクに水滴が付いています。

ただ、タンク上部から溢れたのではなく、

水滴が1つ1つ分かれていますので、

どうも結露の様です・・・

取り合えず、タンクを開けてみると・・・
P1160173.jpg
謎は解けました。

タンクの内側に貼り付けている発泡スチロールの断熱材が切り取られています。

皆さんは何で断熱材を切り取るの?って思いますよね?

これは断熱材が経年劣化によって内側に膨らんでくるんです。

そうすると、ボールタップ(白い浮き)に干渉(引っかかって)してしまって、

水が出っぱなしになったりしちゃうんです。

おそらく以前管理をしていた会社が、そのようなクレームを受けて切り取ったと思われます。

まあ、普通なら結露までせず、特に問題なく使用できると思うのですが、

この部屋は温水便座を設置していて、トイレ内がそこそこ暖かいんです。

原因はコノ断熱材と判断し、メーカーに対応策を聞いてみました。

ところが・・・

やはりタンクごと交換するしか方法はないとのこと

うーーーん、

ちなみにTOTOに全てお願いしたらいくらぐらいですか?

部材と出張料・技術料で約5万円程度です。

5万か・・・

でも、タンクだけの交換なら何とか出来そうです。

と言うのも、よーーーく見てみても構造は単純で、

便座との接続と給水管の接続だけで、大した工具も技術も必要なさそうです。

メーカーにピッタリ合うタンクの品番を聞いて、

部品屋さんに価格を聞いてみると18000円程度とのこと

それなら自分でチャレンジしてみよう!と頑張ってみました。

交換作業は意外にも簡単で、

P1160174.jpg

P1160175.jpg
落ち着いてゆっくり作業しても30分ほどで交換できました。

道具はレンチ程度で、特殊な道具は必要ありませんでした。

タンクの交換ポイントは、

「ゆっくり落ち着いて作業する」ですね

タンクは重く陶器ですので、落としたりぶつけたりすると割れてしまいます。

その為、ゆっくり着実に作業するようにしましょう


今回の作業は夢の時給3万円となりました。
(エッチなお店並です)


参考になれば幸いです。

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大家さん旅行

先日、必殺大家塾のメルマガで募集した

JR特急で行く紀伊勝浦ホテル浦島の旅に行ってきました。

今回の旅行では、高松、広島、岡山、名古屋、神奈川、滋賀と遠方からの方も多数参加いただき、

男女合わせて16名の参加となりました。

ところが、1ヶ月以上前から予約していたにもかかわらず、

09:30分発の特急指定席が確保できず、(席がバラバラだと取れたがそれだと楽しくない)

07:30分発という朝早い特急での出発となりました。
top_20140104191229233_20150119103041f07.jpg
乗り遅れる方は居ないか?心配していましたが、

皆さん大人ですんで、乗り遅れる方もなく一行は一路和歌山へ

和歌山紀伊勝浦駅までは約4時間の道のりなんですが、
accommo_01_20140104191231b5a_20150119103021b48.jpg
朝早い便なのに、皆さんビールをグイグイ飲まれます。

特急で4時間と言っても、不動産談義をしていると時間を忘れますね

紀伊勝浦駅に到着するころには持参のクーラーBOXが空になっていました。

紀伊勝浦駅では名古屋大家塾のメンバー6人と合流し、

img_pnt05_201501191030205b6.jpg
今回、宿泊するホテル浦島へ

亀の形をした送迎船でホテルに渡ります。

このホテルは超巨大で、半島がそのままホテルになっていて

0055000100063.jpg
ホテルには大小様々な温泉があり、

アミダくじで決めた部屋割りで各自温泉めぐりへ

良いですね~裸の付き合いって!

風呂に入りながら不動産の話し、家族の話し、将来の夢などを語り合いました。

その後、夕食バイキングへ
0055000100105.jpg
↑マグロの解体ショーがあったりととても楽しかったです。

ホテル浦島の夕食バイキングはクチコミなどでは評価は低いのですが、

去年と比べても明らかにレベルが上がっていて、

十分美味しいレベルでした。

その後、不動産談義部屋(談義専用に1部屋作りました)にて、

持参のプロジェクターで不動産トラブル集などを説明したりして

夜中1時まで喧々諤々と語り合ったとさ

※今回はちゃんと1時まで付き合いましたよ!(箱根では酔いつぶれちゃいました)

翌日は、「那智の滝」や「くじら博物館」を観光して大阪に帰っていきました。

加工
今回ご参加いただいた皆様、ありがとうございました。

ぜひ、次回も参加してくださいね!!

必殺大家塾では年に2度ほど大家さんを集めて旅行に行っています。

参加条件なんてなにもありません
(物件を所有していてもいなくてもOK、業者さんでもOK老若男女関係ないよ)

特に今回利用したホテル浦島旅行は毎年1月に開催していますので、

興味をもたれた方は是非来年申し込んでくださいね!


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調停開廷のつづき

昨日のブログの続きです。

まずは申立人から事情を聞きます。

調停委員(委員と書きます) 申立人(必殺と書きます)

委員:家賃滞納の状況ですがどんな感じですか?

必殺:何度か当事者同士で話し合ったのですが、
    
    一向に約束が守られなくて、今回調停を申し立てました。

委員:今まで溜まった滞納家賃を免除や減額する考えはありますか?

必殺:ありません(キッパリ)

委員:相手方(焼肉屋)の意向もあるとは思いますが、

    必殺さんとしてはどのような考えですか?

必殺:店を続けて行きたいのであれば家賃を払ってもらいたいですし、

    払わないのであれば店舗を明渡して欲しいです。

委員:わかりました。

    では、具体的にどのような条件をお考えですか?

必殺:毎月の家賃+2万円程度(今までの滞納家賃分)を考えています。

委員:そうですか、まあ現実的な金額ですね

必殺:そう思います。この程度の条件を飲めないのであれば、

    明渡してもらいたいです。

委員:わかりました。それでは相手方の話しを聞きますので、

    控え室でしばらくお待ちください。

※一旦退出し待合室で待つことに

※20分ほど待って調停委員から呼ばれ

委員:相手方の話しを聴いたところ、

    店をやめる気はないとのことです。

    ただ、支払いの条件面において、しばらく考えたいと言っています。

    次回調停までには答えを持ってくると言ってますが・・・・

必殺:意味がわかりません。

    何を悠長なことを言ってるんでしょうか?

    私の提示した条件以上の条件とはなんでしょ?

    第三者の調停委員さんからみていかがでしょう?

委員:うーーーん、確かに必殺さんは現実的な条件を出してますよね・・・・

    ただ、相手方に話しを聴くと、国金に融資を申し込んでいて、

    それが出るらしいんんです。

必殺:あの~、その話しは半年前から言ってます。

    それに融資云々より、目の前の現実的な話しをまとめたいんです。

    というのも、次回調停は明日明後日に開かれるんですか?

委員:うーーん、2~3週間後だね

必殺:という事は、また1ヶ月家賃を払わない気ですよね?

    相手方は前回家賃を支払ったのは11月2日です。

    それ以降1円も支払っていないんですよ

    もし、今後店を維持運営していきたいと思うのであれば、

    今日の調停の場に1ヶ月分でも5万円でも10万円でも持参するべきでしょう?

    それを1円も持参せず、また調停を長引かせて、

    家賃支払いを逃れようとしてるとしか見えません。

委員:まあ、必殺さんはビルを所有してお金もちなんだから・・・・

必殺:(カッチーーン)

    すべて借金でございます!!
    提出した登記簿謄本をご覧ください!!

    ガッチリ、銀行が抵当を打っています!!

    それに金持ちなら、自分で裁判なんてせず全て弁護士にお願いしていますよ!!!

委員:まあまあ落ち着いてください。

必殺:落ち着くも何も、私は家賃が飯のタネです!

    家賃をもらえないと言うのは私に飯を食うなと言ってるのと同じです。

    相手方がそんなつもりなら、不調にして訴訟で追い出します。

※不調とは調停で話し合いが合意に至らなかったということ
  ただし、現実的には2度話し合いをしなければ1回では不調にならない
  その場合は調停自体を取下げて訴訟に持っていく、
  但し、取り下げだと訴訟の印紙は負けてくれない(不調だと半額にしてくれる)
  特例として相手方が1回目から訴訟を望んだ場合など、
  明らかに合意が望めない場合は1回でも不調になります。

委員:では、次回調停期日を早くするのはどうですか?

必殺:え?それなら良いですよ

委員:では・・・・、うーーーーん、

    来週ならどうでしょう?

必殺:分かりました。1週間後21日ですね

委員:そうです。それならいいでしょ

必殺:ありがとうござます。

最後は調停委員さんも私の気迫に負けたのか、

次回期日を1週間後と超短期間にしていただけました。

まあ、今回の案件は追い出す可能性が高いですね・・・・

だって、店主の考え全てが”逃げ”なんです。

先にも述べましたが、

店主は”謝る”のですが、謝るだけ

要は口だけなんですよ

普通、店を続けたいなら幾らかでも家賃を持参したり

コチラの条件を飲むものです。

だって通常家賃+2万 利息なしですよ、

これ以上、どんな条件があるんだよ!!!!

それを持ち帰って検討?

ふ・ざ・け・る・なε=(。・`ω´・。)

次回は21日です。

さあ、どうなるでしょう?


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調停開廷

今日は家賃を滞納している焼肉店に対して調停をしてきました。

今回のスペックは、

マンション1階の店舗(上は住居)

立地がイマイチで、店舗入居があっても入れ替わりが激しい(続かない)

そんな物件に今回の焼肉店が入居したのが約2年前

当初は家賃をキチンと払っていたのですが、

1年前から徐々に遅れだし、滞納額が100万近くに!

滞納の督促はするんですが、その度に

もう直ぐ融資が受けられる。

融資が出れば滞納については一括で支払う・・・

こんな話しを信じたわけではないのですが、

イキナリ追い出すわけにも行かず
(だって、追い出しても1年ぐらいは平気で空室になっちゃいます)

しかし、滞納金額が高額になってきたので、

契約者、保証人にキツメ(最終警告系)の督促状を郵送

そうすると、即契約者から電話があり、

必ず毎月支払うのでもう少し待って欲しいとのこと

待つのはコレで最後にしてくださいね、と約束したのだが、

翌月は入金なし!!

ココで、警告無しで調停を申立(平成26年12月10日)

調停での1回目の期日が決められ(それが今日)行ってきました。

※もちろん12月分(11月末日期限)・1月分(12月末日期限)ともに入金なし

この時点で約6ヶ月の滞納です。

朝10時からの開廷すので、少し早く裁判所へ行き

受付を済ませて待合室で待っていると
P1140163.jpg

必殺さん~、コチラへどうぞ

調停委員さんに呼ばれ話し合いの小部屋へ

小部屋に入ると見慣れたオッサンが座っています。

このオッサンが今回の相手である契約者で、

腰は低いが約束を守らないんです。

まずは、調停裁判官が「調停」の趣旨や制度の説明を行ないます。

その後、申立人(必殺)と相手方(焼肉屋)に分かれて、

調停委員の方が双方の意見を聞き、合意点を探っていくのですが、

ココが非常に重要で、

大家=お金持ちのイメージがあって、

大家側にドンドン譲歩を求めてくるんです。

そのやり取りについては明日のブログで書きたいと思います。

つづく


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洗面台取り付け

今日は大したことしていないのですが、

洗面台の取り付けを行ないました。

P1070130.jpg
古い洗面台を取り外し、クロス・CFを張替え終わった状態です。

ここに
P1070129.jpg
ネットで買った一番安い洗面台(750シャワー水栓で27850円)を購入し、

自分で取り付けます。
P1070131.jpg
さすがに今まで何台と取り付けてきましたので、

もう熟れました。

洗面台は少しでも古いと交換しています。

なぜなら、

1、意外と安い
  ネットで27850円(送料込み)で売っていて

2、見栄えがいい
  一番安い物でも、10年前の品物と比べると全然見栄えがする

3、取り付けが簡単
  大した専門道具がなくても取り付けられる

こんな理由で頻繁に取替えを行なっています。

ご自分の物件で空室が出ればチャレンジしてみてはいかがでしょうか?

でも、最初はプロにお願いしてガン見でテクニックを盗んでくださいね!



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生活保護世帯の家賃について

コメント欄に質問が寄せられましたので私の意見を書きたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

生活保護世帯の家賃について、
以前に一度セミナーでお会いしました。
生活保護の家賃補助が一律に下げられそうな気配ですが、
必殺さんは、どのような対応策をお考えでしょうか?
ご意見をお聞かせさい。
---
TBSニュースより
生活保護の受給者に支給される生活保護費のうち、家賃にあたる「住宅扶助」について、
厚生労働省は「住宅の質に見合った支給額にするための措置の検討が必要」などとする報告書案をまとめました。
背景には、「劣悪な住宅にもかかわらず、家賃額を住宅扶助の上限額に設定して不当な利益を得る貧困ビジネスがある」と指摘しています。
厚労省は、2015年度から住宅扶助を引き下げる方向で財務省と調整をしています。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
私の意見

まず、まったく問題ないというか心配もしていません。

というのも、まず国が考えている家賃の減額というのは、

>>「劣悪な住宅にもかかわらず、家賃額を住宅扶助の上限額に設定して
>>不当な利益を得る貧困ビジネスがある」

ここがポイントではないでしょうか?

アパートや築古マンションなどで、部屋を細かく区切って(2畳くらい)

タコ部屋状態なのに「住宅扶助」上限を請求しているといったケース

当然、1ヶ月4万円(大阪の「住宅扶助」上限)に見合ってないんです。

では、なぜそんな環境に生活保護者は住むのか?ですが、

もちろん一概には言えませんが、「闇金」が関与しているケースが多いんです。

金を貸す→利息が滞る→タコ部屋に住まわせて管理する→家賃の差額ゲット

部屋は闇金が所有している場合もあるのですが、

ほとんどの場合、大家から低額で借り上げタコ部屋に改造します。

だって、生活保護の「住宅扶助」請求では賃貸借契約書の提出は求められますが、

登記簿謄本は請求されません。

ということは、アパートの所有者は誰であれ関係ないんです。

本来、役所が大家(物件所有者)に実際の賃貸借契約の金額を聴けば

こんなビジネスは成り立たないのですが、

ココで問題となるのがプライバシーの問題で、

役所が所有者に直接聞く→入居者が生活保護を受給していることが、

大家に知られてしまって心が傷つくとことです。

話しは戻って、

私の場合は貧困ビジネスチックなタコ部屋は所有していませんし、

極小ワンルームも所有していません。

私が提供している部屋は築古だけど2Kなど、

ニーズにあった部屋を相場に合った適正価格で貸し出していますので、
(生活保護だから上限いっぱいではなく、一般の方と同じ金額設定)

行政から減額を求められるといったことは無いと思われます。

※イメージでは私の物件は生活保護者で成り立っていると思っている方が多いと思いますが、
 実際に生活保護で入居されている方は、全体の10%にも満たないです。

そんな感じですので全く心配もしていません。

こんな感じです。


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台所の排水詰まり

入居者さんより台所の排水が流れなくて困っていると連絡がありました。

さっそく訪問してみると
P1080133.jpg
排水が流れておらず、シンクに溜まっています。

さっそく、専用の「ポッコン」で対処してみます。

P1080134.jpg
大台所の詰まりには↑コレ

コレだとシンクの排水口まで届いて圧力が掛けれます。

5分ほどシュポシュポすると
P1080135.jpg
見事に抜けました!

ただ注意が必要で、
P1090145.jpg
流し台の下の排水接続が↑このように密着しているなら使えますが、

P1090142.jpg
ジャバラ接続だと接続部分から水が漏れてしまって使えません。

この場合は、ワイヤーか薬剤での対応となります。

今回のマンションの場合、

パイプ直結でしたので、ポッコンでの対応が出来たのですが、

このマンションは横排水の部分があって、

結構な頻度で詰まりの対処を求められます。

ちなみにどんな物件?って思いますよね?

P1080136.jpg
昭和63年築RCで2億ちょいのファミリー物件です。

このレベルでも、こんな対応は求められるんです。

そんなの業者に任せろって?

もちろん自分で対処出来ない事案は業者にお願いしています。

でもね、5分~10分の作業で1万円程度かかるんですよ?

この程度を業者にお願いしていては、

手残りなんてほとんどありません。

※無いことは無いが、そんな考えだと直ぐに回らなくなります。
 そんな人を何人も見てきました。

出来ることを一生懸命する!これでいいのではないでしょうか?

※な~んも出来ないって言うのもダメですよ!
 最低限、業者さんの作業を見て、自分の出来ることはチャレンジするってことです。


【業務連絡】
2月7日の必殺大家塾主催の「投資家Zによる不動産転売術」ですが、
セミナー参加費は振り込まれたでしょうか?
まだの方は1月13日までにお振込みお願いいたします。


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質問コーナー「契約書について」

契約について

必殺様

いつもブログ拝見させていただいてます。
昨年もお電話でご相談させていただきありがとうございました。

ブログ内で 定期借家契約と普通借家契約についてご説明ありましたが
私は すべて普通借家契約になっています。
幸いクレームがありませんが
ふと疑問に思いました。

それぞれに借主、貸主のメリット、
デメリットがありますが 宜しければ
必殺様のご意見を教えていただければ 幸いです。
よろしくお願いします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

今回の質問についてですが、

あくまで大家の立場から見た契約について述べたいと思います。

最近よく耳にする「定期借家契約」について私の考えとしては、

デメリットばかりでメリットが少ないように感じます。

私見ですが、

メリット

1、騒音やクレーマーなどに対し、更新拒否が出来る
  そのため、入居させたが素行が悪い入居者などを1年待てば追い出せる

2、自己都合で更新拒否が出来る
  自分で使用するとか、建物を建て替えるなど、
  大家側の一方的な理由で出て行ってもらえる(更新時に)

デメリット

1、仲介業者がめんどくさがる
  契約書も専用のものになる
  入居者さんへの説明もメンドクサイ

2、滞納などでも更新拒否で追い出せるが、
  そもそも滞納や悪質入居者は、
  「契約更新しないので退去してください」と言っても
  「はい、分かりました。出て行きます」とは言わない
  結局は、裁判を起して強制執行しか方法はない

でも、どうでしょ?

クレーマーとか滞納とか色々対処していますが、

定期借家契約のほうが良かったかな?って思うことは、

今までほとんどありませんでした。

それより定期借家契約を導入して、

更新更新とキッチリ管理していくほうが大変かと思います。

※定かではないのですが、定期借家契約だと
 更新時に保証人に対しても意思確認だったと思うんです。
 ということは、保証人が更新拒否しちゃうと別の保証人を探してもらったりと大変です。
 現実の運用では、そんなの無理です。

近々建て替えを計画している地主系大家さんや、

立地が良くて、入居者に困らないようなマンション

ロードサイドの店舗用地など、貸主が強気でいけるなら

定期借家契約もいいと思いますが、

1日でも長く住んでもらって1円でも多く家賃を貰いたいと思う大家さんなら、

普通借家契約でいいんではないでしょうか?

そんな感じです。


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退去(済み)連絡

プチ家賃滞納者の夫婦が居るのですが、
(1ヶ月遅れで入金)

きのう夫より電話があり、

夫:12月の末で退去しました。

必:は?

  どういうこと??

夫:家賃が支払えないので部屋を明渡します。

必:え?年末に引っ越したの??

夫:必要な物は持ち出しました。

  あとの家電製品やタンスなどはお金に換えていただいて、

  今溜まっている滞納家賃にあててください。

必:・・・、あのね

  それは明け渡しになってないよ

  荷物を全て搬出して、部屋の中が空っぽの状態が明け渡しって言うんだよ

夫:でも、時間もありませんし(?)荷物はそちらで処分していただいて良いので・・・

必:あのね、荷物を換金するのも処分するのも貴方の仕事なの!

  何を勝手なこと言ってるんよ!!

  そんなのが通るわけ無いじゃん!!!

夫:でも、保証会社から家賃の請求が激しくて、実家に住もうと思って・・・・

必:思う思わないは貴方の勝手

  荷物がある限り部屋は貴方が占有してるんだから家賃は掛かります。

※この入居者は保証会社に加入しているので私は強気で交渉しています。

必:納得いかないなら警察でも弁護士でも聞いてみたら?

夫:じゃあ、どうすれば良いですか?

必:私は貴方の親類でも友人でもありませんので、答えを知りません。

  私に言ったように、家財道具が売れると思うのであれば売ってくればいいんじゃないですか?

夫:でも、売れなければ?

必:私は古物商ではありませんので品物の価値は分かりません。

  専門家に相談してください。

夫:保証人は妻の父親で、取立てが父親にまで行ってるんです。

必:それは身内で話し合ってください。

  私は貴方の身内ではありませんので答えようがありません。

夫:わかりました・・・・相談してみます。

必:そうしてください。


こんな会話が正月早々ありました。

あの~

どこから突っ込めば良いんでしょうか?

荷物は金に換えてくれ?

換金できると思うなら自分でしろよ!!

今時誰がゴミだらけの部屋にある家財道具を欲しがる???

この入居者の部屋は3匹のネコが居て、もう凄い状態です。

ゴミとネコとゴミの中に子供2人と夫婦が住んでいるような状態でした。


ココでこの夫婦のスペックを簡単に書くと

5年ほど前に引っ越してきたときは、

子供は居らず、妻が風俗で働いて家計を支えていたが、
(夫は引き篭もりでテレビゲームばかりしている)

子供が出来て働けなくなり夫婦で生活保護を受給するようになりました。

夫婦で生活保護を受給している時は家賃滞納は無かったのですが、

離婚をしたら生活保護を別々にもらえることを何処かで学び

偽装離婚

ところが、妻は生活保護を貰えたのだが、

夫には生活保護の認定が下りなかった!!

ココから家賃滞納をしだし、

保証会社の取立てに耐え切れなくなったようです。

今回は保証会社加入案件ですので、

荷物の処分など、全て入居者に任せて、

私は一切手伝いません。

助言するとドンドン甘えてきますので、

極力冷たく会話を切っていってます。


いつもは当月の家賃は当月末まで待って保証会社に事故報告を出すのですが、

もう詰んでいる状態ですので、今日明日にでも1月分の家賃を保証会社に請求してみます。


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質問コーナー『クレーマーについて』

Message body

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:TP
日付:
件名:トラブルメーカーの件について
ホスト:
--------------------------------
必殺大家様

はじめまして。仙台大家の会所属の者です。
1月の秋田のセミナーには都合が悪く行けそうにもありません。

今抱えている問題の相談に乗っていただけないでしょか。
10月1日付けで4戸2DKのアパートを所有しました。
すぐに上の階の201の方が退去になりました。
奥様が下の101のAさんに階段の上り降りをきつく注意されたそうで怖くなったそうです。
11か月で退去です。
そのAはさらに問題を起こします。11月分の家賃を滞納しました。
管理会社が督促を出したらすぐに振込みました。
が、しかし、、管理会社は間違った家賃で請求したのです。
Aの家賃は49000円。41000円で請求したのです。
Aは7年前の契約で49000円 他のBCDは41000円です。
たしかに差はありますが。仕方ありません。
Aは前のオーナーの時に家賃の減額を求めていましたが応じてもらえず、
今回、オーナーチェンジ後に私が温情で減額したと勘違いしたようです。
さっそく、管理会社が差額分を請求したところ、払う意志はないとつっぱねたそうです。
オーナーチェンジは一歩的だ!オーナーが変わったなら家賃も減額しろと!
今日の時点で1月分も未払いです。
本日、管理会社はAに私が家賃交渉の意志はないことを伝えましたが逆切れして話にならなかったそうです。
私はそのまま6か月滞納してもらい7月に解除を申し出るつもりでいましたが、
Aは来月から41000円を払い、8300円は管理会社が大家に払えなどと理不尽なことを言い始めてます。
実は来年の6月30日でAの契約更改日になります。契約の解除の通知を出すなら今でしょうし。
解約の申し出を出して、立ち退き料を半年分で退去してくれるならいいかなぁと思ったりもします。
妻は1円も払いたくないそうです。
どうやったら最低限のリスクでAを退去に追い込めるでしょうか。
ちなみにAは秋田ではめずらしく年収400万で技術職です。
会社が近いので退去はしたくないそうですが、
減額しないと202の入居者に階段の音を強く注意してやるなどど言っております。
子供みたいな41歳の男です。夫婦で住んでます。

アドバイスお願いします。

--------------------------------
お答えします。

まず、マヌケな管理会社ですね!

そんな初歩的なミスをするなんてマヌケとしか言いようがありません。

管理会社の件は今後考えるとして、一つ一つ紐解いてみます。

>>さっそく、管理会社が差額分を請求したところ、払う意志はないとつっぱねたそうです。

金額を間違えたのは大家側(管理会社)なのだから支払わないとの主張なのでしょうが、
そんなの通りません。間違いは誰でもあることです。
間違いがあった→差額を請求する=当たり前です。
支払わなければ滞納として請求しましょう

>>オーナーチェンジは一歩的だ!オーナーが変わったなら家賃も減額しろと!

では、オーナーが変わったんだから家賃の増額をしてくれと言ってもいいんですよね?
前のオーナーの財務状況がどうか知りませんが、
少なくとも私は借金してこのアパートを購入しました。
ですので、支払うためにも家賃を増額させてくださいとお願いする権利も私にはあります。

>>私はそのまま6か月滞納してもらい7月に解除を申し出るつもりでいましたが、

滞納での退去が一番効率的です。
ただ、法的な部分を熟知する必要があるんです。
家賃滞納→裁判→滞納家賃全額入金→裁判では主張をキッチリしていないと明渡し判決は難しい
この滞納家賃を支払われた時の対応策をキッチリしていないと払えるクレーマーにはキツイです。
家賃滞納→信頼関係の破壊→裁判前に賃貸借契約の解除通知を出しておく等です。
裁判は証拠主義ですので、言った言わないではなく内容証明などの書面での証拠が有効的です。

>>Aは来月から41000円を払い、8300円は管理会社が大家に払えなどと理不尽なことを言い始めてます。

管理会社は払いませんとキッチリ宣言すべきです。

>>実は来年の6月30日でAの契約更改日になります。契約の解除の通知を出すなら今でしょうし。
>>解約の申し出を出して、立ち退き料を半年分で退去してくれるならいいかなぁと思ったりもします。
>>妻は1円も払いたくないそうです。

賃貸契約は定期借家契約なのでしょうか?
定期借家契約なら更新拒否して追い出せますが、
普通借家契約なら難しいですよ
それに屁理屈が得意な入居者みたいですので、
立ち退き料半年分で出て行きますか?
もっとヨコセもっとヨコセと鷹ってくるかもしれません。

>>減額しないと202の入居者に階段の音を強く注意してやるなどど言っております。

ポイントはココですね
これは脅迫として警察に相談してみてください。
もしかして事件になればイッキに退去に持っていけます。
こういった輩を相手するには録音装置は必需品です。
必ず録音しましょう!
もし、警察が動かない場合はTVのワイドショーにでも投稿してください。


〇総括(必殺の考え)

相手に対しては毅然たる態度で臨む
相手が権利を主張するなら、コチラも権利を主張する
相手の言い分に飲まれない、無理に相手の話しを聴くべからず
相手の言動や行動うを逆手に取って対抗する
相手が嫌がらせをしてきた場合はビデオカメラ持参で対応する。
そうすると嫌がらせがピタっととまります。
(なので、それまでは証拠収集のために録音装置ICレコーダーなどで対応)

これからもこういった事案はドンドン出くわします。
だって、こんな問題を解決出来なかったから前所有者は物件を手放したんです。
入居者の問題、設備的な問題、そんな問題を乗り越えられるから儲かるんです。
コレばっかりは実務を経験して対処法を積み重ねていくしかありません。
ぜひ、(不安やクレーマーに)負けずに頑張ってください。

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誹謗中傷について

今日は、ブログコメントの運用についてお知らせです。

先日、ソプラノ大家さん主催の「大家さんラボ」で

私がセミナーをするといった告知に対し、

一方的に批判的なコメントが寄せられました(削除済み)

ハッキリ言って意味がわかりません。

批判コメント主は私のセミナーを聞いたことがあるのでしょうか?

セミナーの内容に対し批判を受けるのであれば致しかたないですが、

私がセミナーをすること自体に対し批判されています。

ココで明確にさせていただきますが、

私はスポンサー付きの無料セミナー、

参加者が参加料を支払って開催する有料セミナー共に、

一切、セミナー受講生に対して不利益になる利益誘導は行っていません!

※利益誘導型の業者セミナーは全てお断りしています。

去年日本全国を行脚した太陽光のエコシステムさんのセミナーにしても、

私は太陽光をしていないので否定も肯定もしないとハッキリ皆さんの前で言ってますし、

セミナー内で太陽光の話しは一切していません。

有料セミナーにおいても、スポンサー=参加者さんです!と一番最初に宣言して、

100%私の持っている知識とテクニックをお教えさせていただいています。

そんな私に対しセミナー屋セミナー屋だと騒ぐ

結局、私がセミナーをして大家(投資家)に知識をつけられると困る

業者の仕業とは思いますけどね・・・・


そんな業者にブログを荒らされるのも困りますので、

しばらくの間コメント欄は承認制にさせていただきます。

本当はコメント欄も読者さんの重要な意見の交換場所と考えてたのですが、

現状では難しいと判断しました。

コメントは出来るだけ早く承認しますので、

ドンドン投稿してくださいね

ただ、コレまでと同じようにコメント欄には出来るだけ返信しません。

※私がコメ入れちゃうと議論が成り立たなくなるので

秋田セミナー

1月11日(日)に秋田で不動産投資セミナーを行います。

雪雪吹雪・・・

日本酒に秋田美人・・・

冬の秋田・・・いいですね!

もちろん行ったことないです。

今回のセミナーは不動産業界のアイドル「ソプラノ大家さん」の大家さんラボ主催で、

後にも先のも秋田では最初で最後の必殺セミナーと思います。

今回のセミナーは必殺セミナーフルバージョンでの開催ですので、

日程とお時間が合う方はぜひご参加いただければと思います。

詳しくはソプラノ大家さんの募集ページをご覧ください。

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あけましておめでとうございます。

2015年明けましておめでとうございます。

また1年が始まりましたね!

皆様にとって今年も良いお年でありますようお祈りいたします。


今日は家でコタツに入ってウダウダ酒を呑んでいます。

のんび~りするのって、たまにはいいものですね!


今年も、不動産大家業の赤裸々なトラブル、事件・事故などの事実(真実)を

ブログで書いていきたいと思います。

本年もよろしくおねがいいたします。

※でも、事件事故ばっかり期待するなよ!(笑



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Author:必殺大家人
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