自主管理大家の日々

２０１４年もあと数時間で終わりです。

今年を振り返ると色々な出来事がありましたが、

なんとか乗り越えることができました。

まあ、ボチボチ行けたというところでしょうか？

そんな年末のコタツでウトウトしていたところ、

ヤッパリ電話は鳴ります。

１件目

自分の駐車位置に他人の車が停まっている。

もうね、どうしょうも無いです。

なので、１１０番通報していただき、

空スペースを案内して終了です。

動きたくありません。


ふう～、一件落着～ミカン食べよ

と思ったら


２件目

警察から電話があり、

マンションの火災警報器が鳴ったから入居者が消火器を撒いた

管理人さんはどれ位で現場にこれますか？

はあ？消火器撒いた？？火事なんですか？

詳しくは分かりませんが、火事では無いようで、

誤報に驚いた入居者が消火器を撒いたと言ってます。

詳しくは現場警察官に聞いてください。

訳がわかりません。

これは現場に向かいしかありませんので物件に行ってみると、

警察官が２名待機しており、事情を聞くと

マンション入居者の外国人（パキスタン人）が部屋の前でタバコを吸っていた。

その煙が廊下の煙探知機に反応してしまったらしい

その音に驚いた外国人入居者は煙探知機に向けて消火器を噴射したとのこと、

入居者と話したところ、まあ、悪気は無い様子・・・・

消火器の費用と廊下の掃除を約束して終了です。

ホント年末まで色々あります。

でもね、私は銀行通帳を記載するのが仕事ではありません。

こういった対処をするのが大家業と思っていますので、

当然のことをしているだけです。

借金の無い地主と同じじゃないんです。

そんなヒガミは置いといて、

来年も乗り越えられるトラブルが来ますように・・・・


今年も一年ありがとうございました。
来年もお付き合いの程、よろしくお願いいたします。


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今年も後１日となりましたね！

このままマターリと今年が終わればと思っています。

昨日のトイレ漏水事件は業者さんによって無事解決できました。

年末だけあって、次から次へと業者さんに断られて、

中には、見積もりだけでは行かない

年末なんだから、「言い値」での金額になるとまで言う業者もいました。

そんな中、水道組合の紹介で非常に小回りもよく、価格も妥当な提示で

今後もお取引をお願いしたい業者さんと出会うことができました。

こういった「良い業者」をいかに掴み（出会い）チームを作って行くかが重要ですね！

話しは戻り、作業内容を書くと

築５０年木造２階建てアパート

※コノ部屋は１年前にフル改装（和式トイレ→洋式トイレに換装）

２階から１階へ水漏れの一報

さっそく行ってみると和室の畳が濡れています。

ただ、訪問した時は水が漏れていないと言うことは、

給水ではなく排水と判断

まずは２階の台所の排水ホースやユニットバスの排水口を確認するが、

特にもれた形跡はありません。

そこで、トイレを流すと下にもれるのが判明

ココまでの確認作業で９０％は漏水原因が判明するのですが、

これ以上となると中々難しいんです・・・・

（便器を外したり床を剥いだりしないと見えない部分ですの）

予定より早く業者さんが到着し

業者さんに便器を外してもらうと・・・


よーく見て見ると、便器のつなぎ目のパッキンが上手くハマっておらず（よれている）

便器のつなぎ目に隙間が出て、

しかも配管部分で詰まりがあったため１階に漏水したものと思われます。

フタを開けてみれば簡単なことなのですが、

１２月２９日の状況では藁をも掴む思いでした。

あとは、年明けにでも１階の畳を換えてあげれば終了です。


もう今年は何もありませんように・・・・


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もう年の瀬ですね・・・

（築古）自主管理大家にとっては１年で一番嫌な季節がやってまいりました・・・

なぜ嫌かって？

こんな年の瀬に限って給湯器が故障するんです！！

なんでだろ？

何でワザワザ正月休みになってから故障するんだよ！！

今日は２件給湯器の故障連絡があり、

１件は電源の抜き差しで復旧したのですが、

２件目は復旧せず・・・

しかも・・・


後方給排気タイプの特殊なタイプ

（普通なら前方に排気口があるのですがないでしょ？）

通常タイプなら在庫しているので応急取替えも出来るのですが、

こんなタイプ在庫していません。

しかもしかも

２０００年製造の三洋電機製・・・

どんだけ特殊なんだよ・・・

直ぐにいつもお願いしている工事会社へ連絡

しかし、工事会社も在庫はしていないとのこと・・・

発注しようにもメーカーがお正月休みに入っているので、

１月５日でないと発注できない・・・

と言う事は、給湯器の交換をするのは早くても１月６日以降・・・・・・・・・

１週間以上あるじゃん！！

でも、どうしようもありません・・・

空室でもあれば、ガスを開栓して一時的に使用してもらうのですが、

満室でその手も使えません。

スミマセン申し訳ないですスミマセン申し訳ないですスミマセン申し訳ないですスミマセン申し訳ないです
スミマセン申し訳ないですスミマセン申し訳ないですスミマセン申し訳ないですスミマセン申し訳ないです
スミマセン申し訳ないですスミマセン申し訳ないですスミマセン申し訳ないですスミマセン申し訳ないです

謝り倒したところ、

まあ、正月だししょうがないよ・・・と言ってくださいました。

良い入居者さんでよかったです。


ココで一句

お正月

なんで壊れる

給湯器


なんてブログを書いていたら、

築５０年の木造アパートの住民より上から水漏れしているとの通報・・・

キーーーーーー∑(#｀皿´ノ)ノ

訪問したところ、上の階のトイレからの漏水の様です。

トイレを流したときに水が漏れると言うことは、排水です・・・

しかも、洋式トイレの水が溜まって流れます。

と言う事は、

排水が詰まっている+便器の取り付け施工に問題がある？？

そんな感じですので、自力修理は不能と考え業者さんを呼ぶことにしました。

ところが、さすが年末です。

訪問時間は夜になるとのこと、

まあ、このアパートは１室空き部屋がありますので、

トイレは空室を使ってもらうことにしました。


うーーーーん

年末年始怖いよ～～


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昨日の夜の事ですが、

友人と呑んでいると緊急電話が鳴りました！（ひーーー

電話：〇〇マンション００号室ですが、天井から水がボタボタと漏れています！！

必殺：分かりました。行くまでに２０分ほどかかりますので、まずは上の階の方に声を掛けてください。

電話：わかりました。

せっかく酒を飲んで楽しんでいたことろですが、

緊急事態ですので行かなければなりません。

※酒を飲んでいる時に緊急対応って年１回程度です。

さっそく、タクシーに飛び乗り物件へ向かいます。

タクシーの中で原因はなんだろう？と考えていたのですが、

あっ！！漏水している部屋の上はゴミ部屋だ・・・・

ゴミ屋敷の記事

向かっている途中で確認のため通報主に連絡してみると、

必殺：いま向かっていますが、上の階の方とは連絡取れましたか？

電話：インターホンを何回鳴らしても出てこないし
　　　
　　　　ドアを何度叩いても応答ありません。

必殺：水道メーターは分かりますか？

電話：そんなんワカラヘン～、はよ来てえな～

※６０代の女性です。まあ、しかたありません。

そんな事を言っている間に現地に到着です。

さっそく、水漏れの部屋に行ってみると、玄関灯の辺りからボトボトと水が垂れています。

上の階の部屋に行ってインターホンを鳴らし、ドアを叩きますが応答ありません。

パイプスペースの水道メーターを見てみると、

そこそこの勢いでメーターが回っていますので、

とりあえず水道の元栓を閉めて水道を遮断しました。

うーーーーん、留守なのかな？？？

マスターキーは持っていますので、入室してもいいのですが、

その前にしつこくインターホンとドアを叩いてみました。

そうすると中から応答があり

入居者：なんですか？

必　殺：管理人です。階下に水が漏れています。なにかありませんか？

入居者：いまお風呂に入っていたんです・・・

必　殺：室内の蛇口は全て閉まってますか？

入居者：はい、閉まってます・・・


しかし水道メーターを見てみるとやはりメーターは回っています。

と言う事は、給水配管かな？？？


必　殺：うーーーん、しかしメーターは回ってますね・・・

　　　　　一度室内を確認させていただけませんか？

入居者：散らかってますが・・・・

必　殺：緊急事態なので気にしないでください！！（ゴミ部屋なのは知ってますが・・・


えーーーと、ドコから突っ込めば良いのやら・・・

散らかっているというより、

ゴミの山が１ｍほどあり、台所もトイレも全てゴミに埋まっていて

調べようがありません。

必　殺：これでは調べようがないですね・・・・・

　　　　とりあえず、今日は空室のトイレを使用してください。
　
　　　　それと、このままでは原因を調べようがありませんので、

　　　　明日、手伝いますのでゴミの片付けをしましょう！

という事で、この日は水の元栓を閉めて終わりました。


翌日（今日）ですが、

ドンドン・ドンドンゴミを出していくのですが、

果てしなく大量に出てくる出てくる

しかも、生ごみが結構あって、かび臭いんです・・・・

ゴキブリもチラホラ・・・・

玄関の床が見える程度で↓

コレだけ出ました。

※言っておきますが玄関だけでコレだけの量です。

その後、私は他の作業が入ったので場を離れて、今日の作業は終了です。

また明日ゴミ捨て手伝います。

※もちろん作業費は貰いません。だって大家側（配管）の問題かも知れませんからね！


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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者：
日付:
件名:調停について
ホスト:
--------------------------------
いつもブログを楽しく拝見しております。
セミナーも楽しく聴講させて頂きましてありがとうございます。
件名の件で一つお伺いしたいのですが・・・。
必殺さんのセミナーにて、「調停条項」という書類を頂きましたが、
これはどの場面で使用すればよろしいでしょうか？
今回、初めての調停を行うので、わからないことだらけですが、ご教授頂ければ幸いです。
あと、非常にあつかましいお願いで恐縮なのですが・・・
調停→債権回収。調停→訴訟→強制退去。など、
様々なパターンの手順の「まとめ」のようなブログ記事を上げて頂けると非常に助かります。
その際のポイントなども教えて頂ければ尚幸いでございます。
あつかましいお願いでございますが、必殺さんのお時間があります時に、
是非よろしくお願いいたします。司法書士や弁護士に相談しても、
まったく見当違いの事を言われるので困っています・・・。
--------------------------------
お答えします。

まず私のセミナーでお配りしている「調停条項」ですが、

これは、入居者が家賃を滞納していて現在も住んでおり、

なんとか今までの滞納家賃の回収をしつつ+今後の家賃を滞納させない

との解決を目指した調停和解する際の雛形です。

ですので、調停に相手方が出廷し、

そしてコレからも住まわせて欲しいといった場合に、

合意案として調停委員に渡すんです。

そうすると、その雛形に沿った和解調書を作ってくれます。

この和解調書は裁判での判決と全く同じ効力を持ちますので、

相手方（入居者）が、分割金を支払わなかったり、

これからの家賃滞納が合った場合には、即強制執行を実施できます。

そんな魔法の紙が「調停条項」なんです（笑


もっと分かりやすい、

裁判のまとめ的なものは時間のある時に作ってみます。


それと、

＞＞司法書士や弁護士に相談しても、
＞＞まったく見当違いの事を言われるので困っています・・・。

とのことですが、

そうなんです。

彼ら専門家と私とでは意見が異なります。

専門家の言っているのも間違いではないのですが、

彼らは実務でなく教科書的な考え方なんです。

理屈や手段はどうあれ、

私は金を回収出来るのが成功と考えています。

それに対し、専門家は”判決”を重視し、

その”勝訴判決”までが仕事なんです。

その後の債権回収は別料金になります♪ﾃﾍって感じです。

なので、根本的に考え方が違います。

参考になれば幸いです。


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先日ブログで書いた業務用エアコンの交換事案ですが、

ダメ元で、火災保険請求を出してみたところ、

なんと、電気的機械的事故として保険金が下りました。

うーーーん、ダメかなと思っていただけに超ラッキーです。

そこで、今回は火災保険の活用法について少し触れたいと思います。

とは言っても、今までブログやセミナーでお伝えしていますので、

今更感があるとは思いますが、築古ユーザーにとっては重要なことですので、

再度書きたいと思います。


皆さん、ご自分の物件に火災保険は加入されてますよね？

でも、火災保険って使ったことあります？

え？家なんて燃えたこと無いし、使ったことないな～って方がほとんどではないでしょうか？

そりゃそうですよ、火災なんて日本中で１日１件程度じゃないでしょうか？

そう考えると宝くじより確率は低いと思います。

じゃあ、火災保険に加入する意味が無いじゃないか！って思いますよね？

それがそうでもないんです。

火災保険を活用する築古ユーザーは、

『特約』を上手く活用して、築古ハンデを乗り越えているんです。

どういうこと？

火災保険の特約は様々な設備トラブルに対応していて、

例えば、「水漏れ調査特約」「電気的機械的事故」「風災」「水害」「施設賠償責任特約」等などです。
※詳しくは火災保険会社のＨＰやパンフレットを見てください。



※火災保険会社の契約書から抜粋

なんて言うか、

マンション経営における設備トラブルのほとんど網羅されています。

と言うことは、

壊れる前に設備更新するより

壊れてから修理することによって、保険が適用でき

出費がないと言うことです。

※借金の無い方はこんな考えでなく、ドンドン設備更新すべきです（嫌みじゃなくて）
　だって、税金で持っていかれるくらいなら、設備更新して経費計上したほうが、
　経営上も精神的にもいいと思います。

しかし、借金して物件購入されている方は、

その１０万２０万の修繕費を惜しんで、

保険を上手に利用して借金返済にセイを出してください。

皆さん具体的にドコの保険会社がいいのか教えて欲しいとか、

保険を出してもらうコツは？って知りたいことだと思いますが、

それはブログで書きにくいんです・・・・

※私はあくまで一ユーザーであって保険のプロではありません。
　それとあまり広まりすぎると保険会社も対応策を打ってくると思います。

なので、私のセミナーに参加する機会がありましたら聞いて下さい。

今回のブログで一番言いたかったのは、

『火災保険のミソは特約』
特約は安いものです。

『全てダメ元で請求出してみろ！』
でも、２～３万の軽微な保険を連発するのはどうかと思う

『パンフレットを熟知しろ』
パンフレットのには絵入りで分かりやすく書いています。
それを拡大解釈してみましょう！

これで貴方も火災保険マスターです（笑

頑張ってください。


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質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。

いつもブログを見させて頂いており、大変勉強になります。
ご相談に乗って頂ければ大変有難いです。
当方は、札幌でアパート１棟と戸建賃貸を２軒程持っており、
この度戸建の２軒目に入居申し込みを頂きました。
相談内容というのは、この入居者についてですが、
月10万程度の年収で旦那の生命保険が残り３００万程有り、親の遺産が今後、入ると言ってます。
それでいて、当方の家賃７万円が払えるのかが心配な所です。
仕事も夜のお水なので、保証会社の審査が通りません。
保証人は親族では難しいようで、亡くなった旦那の知人という、工務店の社長のようです。
普通なら入居お断りだと思いますが、必殺様は低属性の人ほど長く住んでくれるとの格言を仰っており、
私も同感致しましたので、なるべく入居してもらう方向で考えております。
そこで、入居前にどのように動いておいた方が良いかアドバイスを頂けると有難いです。
当方としては、前アパートの管理会社に滞納などが無かったか。
保証人は家賃が滞った時には債務を支払う覚悟があるか。
定期借契約を１年単位で結ぶ。この３つを考えておりました。
ご多忙な所大変恐縮ですが、アドバイス頂けますようお願いします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まず絶対条件として、
『無理して火の中の栗を拾うな！！』

ってことです。

例えば、２０室中１９室埋ってる１室をどうしよう？

って状況で無理して低属性の方や問題がありそうな方を無理して入居させる必要はありません。

少し待てばもっと良い属性の方が申し込みをされます。

で・も・ね

築３０年、２０室中５室空いているのであれば、

片目瞑って入居させろ！

背に腹は代えられません。

今回の質問者さんの経営背景は分かりませんが、

条件が悪い＝問題があるという考えは間違っています。

入居するまでそんなの分かるわけありませんよ

確かに親の遺産が入るなんていうのは、間違いなく戯言と思います。

でもね、保証人が自営でも一応付くんですよね？

だったら問題ないです。

というか問題がおきれば、裁判でキッチリ追い出せば問題ないですよね？

我々には最終手段として”法的手続”がありますので、

絶対に負けはないんです。

ただそれだけです。

事前に対応策なんていうのは無駄な努力で、

定期借契約なんて、実務を知らない奴の戯言なんです。

というのも、

現実的に定期借契約で追い出すことなんて不可能なんですよ

定期借契約契約だから、１年目に貸主が追い出そうとしても、

不良入居者が”ハイ分かりました出て行きます”って言いますか？

出て行くワケありません。

※それで出て行くような入居者は元来不良ではありません

入居前に色々対策を練るよりも、

もし入居後に問題が発生したらそれに対応する技量と技術を身につけてください。

なに簡単なことです。

私のセミナーに参加すれば不安なんて吹き飛びますよ（笑

だって、そんな物件だから売りに出るんですし、

そんな物件を再生するから儲かるんです。

頑張ってください。


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私のメルマガで先行募集を行なった

必殺大家塾主催
『転売マスターＺの物件転売術』

を開催させていただきます。

開催日時：平成２７年２月７日（土）

開催会場：東京池袋

セミナー講師：Ｚ氏

ブログも本も書いていないけど大阪では超有名なメガ大家さん

２００万を元手に脱サラし不動産転売を繰り返して、

平成２６年の”純利”はなんと１億６０００万円！！

そんな転売に特化した不動産成功術を赤裸々に語っていただきます！

※セミナー講師は必殺大家人ではありませんのでご注意ください。

１３時開場受付

１３時３０分スタート

１６時３０分から質問タイム

１７時閉幕

１８時から懇親会
もちろん必殺大家人も参加します。
懇親会では必殺も壇上で話しをさせていただきます。

セミナー参加費５０００円
懇親会　参加費５０００円

参加フォーム
http://ws.formzu.net/fgen/S97163100/

今回セミナー講師をするＺ氏ですが、

おそらく東京開催のみになると思います。
（もしかしたら名古屋はあるかも？）

理由として、

１、大阪では結構セミナーしています。（クローズセミナーですので一般にはあまり出てきません）

２、手法的に地域が限定される。

３、今回は結構無理言ってセミナー講師を受けていただいた。

必殺大家塾では、有名無名にかかわらず
『本当に成功している奴』を講師に迎え
全国でセミナーを開催していきます。


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先日、ユニットバスのデッキ水栓の交換をクラシアンにお願いして交換してもらいましたが、

前回の交換をガン見して学ばせていただきましたので、

今回は自力交換にチャレンジしてみました。

ところが、、、

想定外の問題って出てくるんですよね～

水栓を交換するわけですから、

当然、元栓を閉めて作業を行なうのですが、

元栓を閉めても水がチョロチョロ出てくるんです・・・


※ココでワンポイント！

元栓を締めてもチョロチョロ水が出る場合でも、

絶対に工具で元栓を閉めないでください。

私はレンチで思いっきり閉めたら、

元栓の栓の部分をねじ切っちゃいました。

ネジ切ると最悪で、マンション全体を断水させて、

元栓交換しないといけなくなります。


うーーーん、どうしたもんだろ？

取り合えず、室内にある蛇口を全て開いたのですが、

ユニットバスの水栓が一番低いところにあるようで、

やっぱり水はチョロチョロ出てきます。

うーーーーん、素早く作業を行なってしまうか？？？

でも、初めての作業です。

そんな簡単にいくわけがありません。

うーーーん、あ！！

近くに水道部品屋があるのですが、

そこのオッちゃんなら知ってるかも？

さっそく聞きに行ってきました。

必殺：元栓閉めたけど水が止まらなくて作業が出来へんンのやけど

　　　そんな時はどうしたらええの？？

店主：水はどれくらい出てるの？

必殺：まあ、ちょろちょろって感じ

店主：それなら水道メーターのところで外して、
　　
　　　洗面器でも受けとけばいいよ

必殺：あ！ホントだ！！ありがとう！！！


言われると簡単なことなんですが、教えてもらわないと分からないものです。

水チョロチョロは解決しましたので、

次は水栓本体の交換に着手です。


ユニットバスの点検口を開けて、専用工具↑で外していきます。


水側は塩ビパイプが直接繋がっていますので、

パイプカッターで切断します。


まあ、少々手こずりましたが、無事古い水栓を外せました。

次は新しい水栓の取り付けです。

まあ、取り付けは意外と簡単で、


新設したフレキ管を繋げば終了です。


新しく取り付けた水栓

慣れれば１時間もあれば十分作業できるレベルです。

これで、時給１万３０００円也

多少の道具（パイプカッターや専用の接着のり等）と交換経験が必要になりますが、

やって出来ないことはありませんので是非チャレンジしてみてください。


こういった設備もそうですが、

物件の購入方や運営の仕方なども、

成功している大家さんのテクニックを是非盗んでください。


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退去のあった部屋の掃除も終わり、

最後に細かいチェックをするのですが、


チェックの一つにトイレの便座があります。

一見問題ないように見えますが、

よーーく見てみると・・・

便座が割れています。

↑これはワザと力を掛けて開いていますが、

パッと見では分かりにくいです。

でも、こういった部分は必ずクレームになっちゃいますので即交換です。


私がいつも使っているのが↑コレ

汎用便座～（ドラえもん風に

ほぼ全ての洋式便座に対応していますので、とても便利です。

汎用性がありますので、いつもネットで纏め買いしています。

取替えも非常に簡単で、

古い便座を外して


新しい便座を取り付ければ終了～

取り付け工具も同封されていますので、

特に工具を用意しなくても大丈夫です。

でも、古い便座ではナット留めしている場合もありますので

水道レンチくらいはあったほうが便利です。


今日みたいな記事を書くと

「トイレなんて不潔だから触りたくない」
とか
「大家ってそんなこともしないといけないの？」
とか
「そんなの業者の仕事でしょ？」

な～んて意見がコメントに入りますが、

そんな生ぬるい考えなら
「大家業なんかするな！！」
もしくは
「業者に食いつぶされちゃえ！！」

なんて思っちゃいます。

おわり


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入居５年ほどで生活保護を受給している夫婦がいます。

年齢は４０歳前くらいで、精神薄弱？かな？って方です。

その夫から電話がありました。

夫：生活費が足りないから支払った家賃のうち１万円を返して欲しい

必：え？またですか？？

※この方には先月、先々月と同じ事をしています。

必：前回の時にコレが最後ですよ！って念を押しましたよね？

夫：分かっています・・・、でもお金が無いのでお願いします。

必：お断りします。前回貸したときに最後と言うことで貴方と話しをしています。

夫：でも、お金が無いので妻に頼めと言われました。

必：そもそも貴方方夫婦は生活保護を受給しているんですよね？

　　それで何でお金が足りなくなるんですか？

夫：子供が生まれて生活費が足りないんですぅ・・・

必：それなら役所に相談すべきでしょ？

夫：役所に相談したけど貸してくれませんでした。

必：それで、大家にお金を借りに来るのはスジ違いでしょ？

　　しかも、貴方は１２月分の家賃が３万円足りてないんですよ

夫：分かっています

必：分かってるなら何故金を貸してくれなんて言えるの？

夫：貸してくれと言うか、支払った家賃を返して欲しいだけなんです・・・

必：イヤイヤ、１２月分の家賃も不足しているのに返してって・・・

夫：妻が言ってるので・・・

※何度断ってもしつこいのでキツク言ってみました。

必：おまえ、人を舐めてるやろ？

　　先月も先々月も同じ個と言って、しかも実質返してないやないか！！

夫：分かってます・・・

必：じゃあ、そんな失礼なことを言ってくるな！！

　　先月も”これが最後ですのでお願いします”って頼み込んで来たやないか！！

夫：・・・・ほんとにコレが最後です・・・・・・・

※家賃保証会社に入っていますので、滞納をされても問題はないのですが、
　生活保護を受給して、そこそこの収入があるのに遊興費に使って甘えたことを言うのがムカつきます。

必：ふざけるな！！寝ボケたこと抜かしてると追い出すぞ！！

夫：スミマセンでした・・・

こんな会話をした直後、生活保護妻から電話が入りました。

妻：なんかヤクザみたいな言葉を言われたっていってます～

　　録音していましたので慰謝料を請求させていただきますね～

必：はっはは！

　　借金の申し出を断ったらヤクザですか？

　　お宅のほうがヤクザやね？

　　警察でも自衛隊でも行ってくれば？

　　オレは市役所（生活保護課）にタレこむわ！

妻：どうぞ～、コチラには証拠がありますからね～

※声はか弱いのですが、言ってくる言葉は的確に突いてきます。

必：どうぞどうぞ！

　　家賃滞納しているのに金を貸せって言う変態に文句言われる筋合いはありません。

妻：今から警察に行きますので～（ガチャ切り

ムッカーヾ(`Д´*)ノ

腹の虫が収まりません！

すかさずリダイヤルです！！

プルルルｒ

必：電話切れたんですけど？

妻：切ったんです！今から警察に行きますので！

必：えっ？切ったんですか？貴方から電話してきて一方的に切るなんて失礼ですね！！

妻：今から警察行きますので！！（ガチャ切り

まだまだ逃がしません。

ぷるるるるるるっるるるるるるっるうっ
ぷるるるるるるっるるるるるるっるうっるるる
ぷるるるるるるっるるるるるるっるうっるるるるるるる
ぷるるるるるるっるるるるるるっるうっるるるるるるるるるるｒぷ
ぷるるるるるるっるるるるるるっるうっるるるるるるるるるるｒぷるるるるるる
ぷるるるるるるっるるるるるるっるうっるるるるるるるるるるｒぷるるるるるるっるるるる
ぷるるるるるるっるるるるるるっるうっるるるるるるるるるるｒぷるるるるるるっるるるるるるっるうっ

鳴らしまくりましたが出ません。

しばらくして電話してみると妻が出

妻：今派出所に来ています。警察の方と代わります。

警官と電話を代わり

警官：なんか脅されたって言ってるんだけど？

必殺：こっちが脅されとるんですわ！

　　　借金の申し出を断ったらヤクザだ！慰謝料請求すると言ってます。

　　　これは立派な脅しですので、私も被害届を提出します。

　　　本人達に言っておいてください。

　　　『不当な要求には一切応じない！』と！

必殺：今から本署で被害届け出して市役所の生活保護課に垂れ込むって言っておいてください。

こんな会話がありました。


しかし精神異常で生活保護を受けている夫婦です。

マトモに相手をしても損をするのはコチラですので、

まあ、放っておくことにしました。


それから１時間後、携帯に着信があり・・・

電話：こちらは市役所の生活援護課なのですが・・・

必殺：あ、はい

役所：実は〇〇さん（問題の夫）から電話があって、

　　　　大家さんに失礼なことを言って大家さんがカンカンだ・・・

　　　　謝りたいけど怖くて言えない・・・

　　　　担当者（生活保護担当者）さんからワビの電話をして欲しいとのことでした。

まあ、こうなる結果は分かっていましたので、

必殺：まあ、あまり感情的にならないでくださねって言っておいてください～

これで終了です。


だって、築古エレベーターなしマンションに文句も言わずに、

夫婦+母親の２部屋を借りていただいてるんですから、

この程度のトラブルは”屁”でもありません。

まあ少しムカつきましたけどね～


でもね

私はセミナーでも言っていますが、

このランクの方々が一番収益率が高い方々なんです。

このランク層をキッチリコントロールして、

高収益を上げて、

中ランク層マンションの資金にする。

これが成功の道ではないでしょうか？

私はそう思っています。



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以前、ブログで書いたお盆休みの無断駐車というのを書きました。

マンション全世帯に無断駐車しないように警告する文章と、

車に警告文をワイパーに挟んで置かないように警告したところ

翌日には置かなくなったので問題解決したのですが、

また無断駐車しはじめました・・・


今度は来客用の駐車スペースです。

来客用ですので、２～３時間程度の駐車では文句を言いませんが、

毎晩、自分の駐車場の様に使用していると他の入居者さんより連絡がありました。

まずは、ワイパーに警告文を２度ほど挟みましたが、

ガン無視！！

しかも、警告文を破って駐車場に投げ捨てていきます。

今回は一歩踏み込んでみました。

と言うのも、

この車の持ち主が入居者と関係ないわけがありません。

築古マンションですので、いつ建物側のトラブル（雨漏りなど）で形勢が逆転するか分からないんです。

しかし、無断駐車にはかわりありませんので、


ガムテープで警告文を貼ってみました。

紙のガムテープは剥がすときにテープが残っちゃいますので、

とてもメンドクサイです。

と・こ・ろ・が・・・・・

なんと翌日も平然と駐車しています。

カチーーーン！！

では次の手段！

超強力両面テープ～（ドラえもん風に）


警告文に貼って


よく引っ付けよ！と念を込めながら貼り付けました。

簡単には剥がれんぞ～

とりあえず今日はココまでです。

次はリーサルウエポン”のり”が待っています・・・


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１３日（土）は大阪の『がんばる家主の会』忘年会に行ってきました。


毎年参加させていただいてますが、

今年は２３０名の参加とのことで、

大変盛り上がりました。

しかも事務局の演出がプロ並で、

どっかの編集プロダクションが作ったのか？と思うほどです。

しかし、酒飲んで騒ぐって楽しいですね！

３時間が３０分くらいに感じちゃって、

あっと言う間の忘年会でした。


別件なのですが、

福井県の大家さんでフクオーさんが、

ビジネス誌BIG tomorrow に掲載されたとのことで、

自慢のメールが届きました。


ハッキリ言って羨ましいです！

凄いな～、全国紙！

しかも業界誌じゃなくて一般のビジネス誌・・・・・・・

まあ、私にはブログの読者さんがいるから寂しくないモン♪

そんな強がりを言ってる必殺でした・・・（ _ _ ）..........o


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今日の朝の事ですが、

朝７時過ぎに「緊急コールセンター」へ緊急連絡がありました。

※緊急コールセンターと言っても、

自前のウィルコムＰＨＳです。

これで約４００戸の緊急コールを賄っています。

入居者：〇〇マンションのエレベーターが止まってますよ！

必　殺：え！直ぐに手配します。

連絡があったマンションは築２６年１１階建てＲＣマンションです。

直ぐにエレベーターのメンテナンスをお願いしている会社へ連絡

このマンションのエレベーターは独立系のメンテナンス会社で、

非常に安く、しかも的確なアドバイスをもらえるので重宝しています。

しかし！

２時間経っても来ません！！

うーーーーーん・・・・


エレベーターは１階で停止したままでウンともスンとも言いません。

一応故障している旨貼紙はしましたが、居心地最悪です。

最初の連絡から約２時間３０分で作業員が到着しました。

必殺：いくらなんでも時間かかりすぎじゃないか！

作業員：朝の渋滞で・・・・スミマセン

まあ、しょうがないと言っちゃあしょうがないので、

これ以上文句は言いませんでした。

作業員の方が機械室に入りリセットすると正常に動き出しました。

こういった場合、リセットで復旧することが多々あるのですが、

やはり素人が手を出すのは怖いので出来ません。


しかし、作業員の到着に時間が掛かり過ぎるのも問題です。

でもね、一応使い分けてはいるんです。

テナント系＝大手独立系会社（月額２万円程度だが営業所が沢山あり、近物件まで３０分で来る）

マンション系＝中小独立系会社（月額１万５千円程度、但し営業所が大阪市内に１箇所しかない）

※上記金額はＰＯＧ契約です。

５０００円程度の違いなら近くに営業所があるほうが良いとおもいますよね？

で・も・ね

このマンションは、約８年前に購入しているのですが、

今までエレバーターが停止したのは年１回あるかないか？程度なんです。

その程度のトラブル率ですので目くじら立てるほどの問題ではありません。

それ以上に中小独立系の会社は柔軟性があり

ブログでは書きませんが金額以上のメリットがあります。


こういった事案も実際に管理運営をしていくと分かってきますよ


え？メーカー系は、って？

なにそれ？？

食べ物？？？

あっ！もしかして消耗品関係（バッテリーやロープなど）を

次から次へと交換要請してくる会社のことかな？？

そして、”ご提案”と称してフルリニューアルをお勧めする会社のことかな？

そんなの知らん


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昨日のブログでコメント入れていただいた皆様ありがとうございます。

私も参考にさせていただきます。

あの若者にしか聞こえない機器って本当に効果あるのかな？？？

幾らくらいなんだろ？？？


今日のブログもネタがないので質問コーナーです。


□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:
日付:
件名:一棟マンション管理
ホスト:
--------------------------------
必殺大家様
いつもブログを毎日楽しく拝見させていただいてます
私は住宅設備機器.配管資材の卸の会社を経営してます
住宅設備機器全般や設備業者さんが身近にいる事を利点にして
投資マンションの管理を計画しています
設備工事などのみを自社で行い　
他　清掃や家賃管理等を管理会社に委託するというのは可能でしょうか
また必殺大家人さんの業務の中で設備工事関係の仕事の占める割合とはどのくらいの物なのでしょうか
また必殺大家人様にとって一番のリスクとはなんでしょうか

御教授をお願いします
--------------------------------
お答えします。

設備関係の会社を経営されているとのことですので、

何も無い方と比べて遙かに有利ではあります。

しかし実際、不動産賃貸経営で設備関係での割合は、

実は大したことがないと思うんです。

でも、ココで間違って欲しくないのは、

何も知らない→業者にお任せ→言い値で工事

↑コレが最悪で、気付いたら手残りなんて残って無いってパターンです。

不動産賃貸経営で重要な要素は色々があって、

設備問題・税金問題・空室問題・滞納問題・相続問題・・・・・

コレをバランスよくこなしていかないと経営は成り立ちません。

まあ、質問者さんは会社を経営しているなら当然ご存知とは思います。

結局成功のカギは、

『投資ではなく経営と考えられるか？』

と思います。

ですので、質問者さんに対する私なりの答えは

１、今、経営されている会社の１部門と捉えてキッチリ運営管理すべき
　　（マンション１棟＝小規模の会社と同じ運営が必要）

２、地場で物件を購入すべき
　　（遠隔操作で会社が経営できますか？）

３、世に出回っている宣伝文句に騙されるな！！
　　（一括借り上げやサブリースなどは地主大家向け商品！”ご提案”に引っかかるな！！）

バブルで大損した人って、

本業は業績良いのに、濡れ手で粟と考えて不動産投資に突っ走っていった人たちが

不動産のことを何も知らないのに『儲かる』『儲かる』の言葉を信じて

本業の信用を元に銀行から金借りまくって

最後はババ抜きのババが手元に残っちゃって破産・・・ですよね？


あれ？

ココまで書いて気付いたのですが・・・・

＞＞投資マンションの管理を計画しています

質問者さんの質問は他人の物件を管理する管理会社を経営したいってことですかね？？？？

それだと又答えが変わってきます・・・

その時はコメント欄にでも書いてください。

＞＞設備工事などのみを自社で行い　
＞＞他　清掃や家賃管理等を管理会社に委託するというのは可能でしょうか

これは熟れた大家さんは皆さんされています。

例えば、清掃はシルバーさんや掃除専門の業者さんを使う

　　　　　家賃管理は家賃保証会社を利用する

＞＞また必殺大家人さんの業務の中で設備工事関係の仕事の占める割合とはどのくらいの物なのでしょうか

うーーーん

上でも書きましたが、

小さな仕事（パッキン交換など）から、和式トイレから洋式トイレへの変更工事など

様々な工事があります。

でもね、

これは購入した物件によって全然違います。

購入当初は、全取替えしますので大変ですが、

軌道に乗り始めると、

４００戸で１日１件（小さい対応）がなんかあるかな？って感じです。

死亡や断水などの超トラブルは年１～２件程度です。

＞＞また必殺大家人様にとって一番のリスクとはなんでしょうか

自分の健康ですね(´Д｀；)/ヽ

不動産経営においては、空室が一番のリスクです。

空室＝売り上げが無いことですからね！

滞納なんて大した問題ではないです。


うーーーん、

支離滅裂なブログになっちゃいましたが、

今日はこんな感じです。


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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:質問者
日付:
件名:共用部での不良の集会
ホスト:
--------------------------------
必殺大家　様

いつも楽しく拝見させていただいております。
私は北九州で自社物件の管理をしている会社員です。
自社所有のオートロックの無い8階建共同住宅の共用部に、
高校生が夜中にたむろして困っています。
具体的な被害としてはカップラーメンの食べ残し、
タバコの吸い殻とコンビニ弁当のごみをポイ捨てする等です。
また住民の中にも怖いのでなんとかして欲しいと訴える方もいます（正直、私も怖いのですが・・・）。
注意の貼り紙や警察に巡回をお願いしても効果はありません。
防衛策としては防犯カメラ設置や、現場を押さえて注意するなど、
お金もしくは命を懸けて戦うしかないのでしょうか？
必殺様の効果を上げた対応策などがあれば、ぜひ教えてください。
--------------------------------
お答え・・・・出来ません・・・・

と言うのも私も悩んでるんです！！

この様な問題は日本全国同じなんですね・・・


私の場合は、住民にお願いして

若者が敷地内にタムロしているのを見かける→即１１０番してください！とお願いしてます。

しかし、今時の若い者は警察官が注意しても自分の権利を主張して開き直ります。

なので、私も対処法が知りたいです・・・・

うーーーーーーん
誰かナイスな対処法をコメントしてください！

今日は読者さん任せなブログです。



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寒くなりましたね～

世間はすっかり冬です。

そんな寒くなった今だからこそ”エアコン”が安くなってないか

卸問屋さんに問い合わせたところ、

パナソニックの２．２ｋｗが３１５００円（税込）であるとのこと、

ストックしていたエアコンの在庫も底をつきかけていたので、

軽トラに詰めるだけ購入してきました。


とは言っても所詮軽トラですので、

８セットが限界です。

これをマンションの電気室に保管しておきます。

※ポンプ室はあまりお勧めできません。湿気でサビがきちゃいます。

また来年の需要期か物件購入時にでも使用したいと思っています。


私のエアコンメーカーレビューを書いてみます。

☆パナソニック

今や安売りの筆頭！

ナショナル時代の製品のこだわりはなく、どこかチャッチイ作り

エアコンの起動が他社と比べて時間が掛かるような気がします。

とは言っても腐ってもパナソニック！

絶対的なブランド力は健在


☆ダイキン

一般の方には馴染みが薄いメーカーだが、

エアコン専門メーカーだけあって製品の耐久性は定評

特に業務用エアコンにおいては、無理を言えば即日でも来てくれたりと、

非常に機動性のあるアフターサービス

ただ、業務用エアコンにおいては、東芝や三菱など他社と比べても一番高い


☆日立

パナソニックの次に安い

デザイン、操作性、耐久性において私は一番好き

室内機が他社と比べて大きいので存在感があって良い！

必殺的には安定のあるお勧めエアコンメーカー


☆東芝

室内機が小さいのが難点

小さい＝技術力の高さなんだろうけど、

小さい＝存在感が薄い

なんか小さい＝パワーがない？って思われちゃう・・・


☆三菱

三菱重工と三菱電機は別ブランド

まあ滅多に購入しませんのでどちらでもいい

でも、業務用エアコンでは東芝と張り合って安い


☆コロナ

安いモデルも日本製が自慢

しかし、故障率が日本製を謳う割には高いような・・・

故障対応が外注なので臨機応変な対応が出来ない

室内機がでかくて存在感あり！

しかし室外機の音が他社と比べて大きいような・・・

たまに冷房専用モデルが激安（１９８００円とか）で売ってるので、

冷房専用でもいいのでは？と心が揺らぐ・・・

もう少し頑張れコロナ！！って感じ


☆ＬＧ

韓国メーカー

初期不良だらけ、２回交換した。

室外機にＬＧのデッカイ文字が引く

取り付けの際、設計が悪いのか？室内機の設置が非常に難しい

昔、超安売りで買ったことあるが、現在では見なくなった。

ＨＰに書いてある修理受付電話に掛けても繋がらない（現在使用されておりませんにアナウンス）

二度と買わない


まあ、適当に書いてみました～


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夜逃げなどで滞納者の追跡方法って知ってます？


Ｑ：警察に相談する？

Ａ：そんなの相手にしてくれません。


Ｑ：興信所（探偵）に依頼する？

Ａ：回収できるかどうか分からない債券に何十万も費用を掛けても無駄です。


Ｑ：秘密結社にお願いする

Ａ：そんなのあるなら会ってみたいです。


私のブログやセミナーでお話しているのは『住民票追跡法』なのですが、

今回、新たな追跡法？を見つけました。


まあ、見つけたと言っても偶然なのですが・・・


先日のこと、所用で裁判所へ行きました。

私は裁判所に行った際には必ず『本日の開廷』として、

原告・被告の名前が一般公開されているんです。

その開廷表をみていると、

結構な確率で現在入居者や滞納者の名前を見かけるんです。

例えば先月入居者した男性は前住居の滞納家賃回収のために大家に訴えられていたり

つい先日退去した人が離婚調停になっていたりします。

そこで先日ついに見つけたんです！！

８年前に夜逃げした滞納者の名前が！！

でも、開廷表ですので名前が書いているだけなんです。

そんなの見ても意味無いですよね？

そこで裁判所書記官に聞いてみました。

これって申立書なんかは見れないんですか？

書記官：えーーーと、どうなんでしょう・・・・

　　　　　関係者の方ですか？

必　殺：債務者に債権を持っています。

書記官：少し待ってください

なんか責任者の方と話して・・・

書記官：ハイ、閲覧なら印紙１５０円で事件の申立書を見れます。

必　殺：え！見れるんですか？？

　　　　　よければ後学のために詳しくシステムを教えてください。

聞いたところによると

閲覧は事件の関係者でなくても誰でも閲覧は出来る。

ただし、あくまで閲覧なので詳しい部分の書き取りは控えてほしい

でも、当事者の住所や連絡先程度は問題ない


文章（訴訟文など）の謄写（コピー）は関係者で無いと出来ない

債権者なら債権を確認できる書類の持参が必要


ということで、１５０円支払って閲覧してみました。

そこには夜逃げ者の住所・電話番号が載っています。

それをメモで書き取るのは問題ありませんでした。

ただね・・・

今回、住所が判明した夜逃げ者は回収は難しいです・・・

だって今回の裁判は

家賃滞納で明渡裁判なのだから・・・・
懲りない奴！！

でも、これが消費者金融などの過払い返還裁判の原告だったら

回収できるかもしれません。


ちなみに私は滞納者の名前を全員フルネームで覚えています。


★業務連絡★

メルマガで募集しました１月１７日出発の

名古屋大家塾・必殺大家塾合同不動産談義旅行ですが、

大阪出発は満席となりました。

※名古屋出発（名古屋大家塾主催）は若干名の空きがあります。
　　詳しくは名古屋大家塾にお問い合わせください。

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所用でマンションへ行ってみたところ、

玄関オートロックドアに鉄の棒が挟まっています？？

よく見てみると、

ドアの取っ手が外れていました。

なんでこんなものが取れるんだろ？？と思いながら修復作業をすることにしました。

構造は単純なので簡単に終わるだろうと思っていたのですが、

よくよく見てみると

ドアの取り付け部分のネジが折れています。

それと、固定するための部品も一部ありません。

うーーーん、

修理お願いするしかないかな？と思っていたところ


あ！

片方のドアは固定されているのに気付きました。

観音開きに出来るのですが、普段は上と下で固定されていて、

通常は開かないようにされています。

ということは、取っ手無くてもいいよね？

という事で


右側（固定）の取ってを左側（稼動）に移植しました。

特に問題ないように思いますのでこのままで行ってみたいと思います。




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先日退去のあった部屋の流し台を交換しました。

このマンションは築２６年で、流し台やレンジフードなど全て２６年前の新築時のものです。

交換しなくても使用できないことは無いのですが、

サビが出ていたり、色合いが昭和チックなので、

やはり交換しないと入居付けにはキツイです。

流し台の交換は電気屋さんと一緒に作業します。

と言うのも、流し台の設置は簡単なのですが、

レンジフードと吊戸の設置は経験が要求されます。


いつもの電気屋さんです。


うまく配線関係を隠して施工します。


私の仕事は、

レンジフードや吊り戸の現物支給と

取り付ける際のお手伝いで、

私が手伝いをしないと、電気屋さんは仲間の職人を一人連れてくるとになり、

作業費が１．５倍になっちゃいます。

作業と言っても、取り付ける際にビスを揉むまでの間支えておくとかの

簡単なお手伝いです。


完成です。

今回の取替え箇所は、

１、クリナップ製流し台（コーナンＰＲＯで購入）

２、クリナップ製吊り戸（コーナンＰＲＯで購入）

３、三菱製レンジフード（ネットで購入）

工賃など全て含んで約１０万円程度です。

これでまた１０年以上は使えますので安いものです。


ココでワンポイント！

今回、流し台はクリナップ製をホームセンターコーナンで購入したのですが、

同じメーカー同じ製品でも、普通のコーナンで購入するより、

コーナンＰＲＯで購入するほうが１割～２割程度安いです。

なんでか理由は知りませんが、実際そうでした。

参考になれば幸いです。


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先日、退去のあった部屋を確認していると、

天井の照明コンセントが破損しています。


こんなの退去者に請求していませんよね？

私は、自然劣化と考えていますので、修理代の請求などはしません。

電気屋さんに取替えをお願いすると、３０００円～５０００円は掛かっちゃいます。

でも、このままだと次の入居者さんから必ずクレームが出ちゃうんです。

なので、自分で交換しています。

交換は簡単で、

破損した備品を外して


新しいコネクターを（電動ドリルで）つけるだけ

１０分で出来る作業です。

必殺は毎度毎度、セコイ話しをしてるな～と声が聞こえてきそうですが、

考えてもみてください。

この部屋は築４０数年の築古マンション２ＤＫなのですが、

１ヶ月の家賃は４万円です。（共益費・水道代別）

と言う事は、１日当たり約１３００円の売り上げで、

税金やら修繕費、空室期間やリフォーム費用などを考えれば、

１日１０００円以下の純利になるんじゃないでしょうか？

投資額の割にはその程度の商売なんですよ

それを全て他人（業者さん）に任せていたのでは幾らも残りません。

そんな１０００円、２０００円の積み重ねが成功の道と思っています。


逆に１０００円２０００円をバカにして、

１０万２０万の情報商材に走ってる様では

いつまで経っても専業大家にはなれません。

大家業に近道なし！！

心してチャレンジしてくださいね！


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築２６年のマンション入居者さんより、

ユニットバスの水栓部分から水漏れがしているとの連絡があり、

訪問してきました。


確かにハンドル部分とシャワーとカランの切り替え部分からも水漏れしています。

部品交換しようとしたのですが、

ガーーーンΣ(￣ロ￣lll)

倒産した会社ＭＹＭ製だ・・・

部品供給はあるにはあるのですが、

一つ一つが高いのと、

部品の品番特定が難しいんです・・・・

しかし！

私はデッキ水栓の本体交換をしたことがないんです。

一応、ユニットバスの点検口を開けてみてみたのですが、


+ネジで簡単に開きます。


左のお湯は銅管で、右の水は塩ビ管ですね

うーーーーーん

やはり未経験でイキナリの作業はリスクが高いと判断し、

クラシアンを呼ぶことに


正直言って、クラシアンは少々高いのですが、

経験豊かですので、この様な作業にも熟れていますし、

直ぐに来てくれるのがいいですね

それに高いと言っても、倍ほどもかわりません。


約１時間ほどで交換終了です。

コレで作業費１３０００円（部材別）です。

次からは自分で交換するつもりですので、

アレコレ質問させていただきました。

そう考えれば１３０００円は安いものです。

こんな作業も必ず交換テクニックをガン見させていただき、

次からは自分で交換できるスキルを身につけましょう！

そうすると、時給１３０００円の仕事をする職人になれます。


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土日は、『川崎大家の会』さん主催のセミナーで厚木まで行ってきました。

神奈川県の大家さんだけでなく、

東京や大阪、名古屋からもご参加いただき、

大変盛り上がったセミナーが開催できたと思います。

セミナー終了後は、箱根で懇親会１泊となったのですが、

スミマセン・・・・

呑みすぎました・・・・

えーーー、

名古屋の渡辺健さん・・・

陰部を燃やしてしまってゴメンなさいm(_ _)m

廃墟大家さん・・・

顔を５ｃｍまで近づけて怒鳴ってゴメンなさいm(_ _)m

日本海大家さん・・・

夜中に電話してゴメンなさいm(_ _)m

えーーー、

その他懇親会で呑んだ皆様！
本当にゴメンなさいm(_ _)m
とにかく楽しくてはしゃぎ過ぎちゃいました・・・

次の日は箱根観光に出かけ、

芦ノ湖と紅葉を楽しみました。


翌日、芦ノ湖観光での一枚


しかし、大家仲間で呑むって楽しいですね！！

という事で、

次は必殺大家塾主催の和歌山温泉旅行を近々募集開始します。

日程は決まっていて、

平成２７年１月１７日（土）出発

新大阪からＪＲ特急に乗って約４時間掛けて

和歌山那智勝浦のホテル浦島まで行きます。

もちろん電車内では１次会宴会が始まります。

旅行代金：お一人様２００００円
旅行に含まれるものは往復のＪＲ列車代・宿泊代・夕食・朝食代・車内宴会酒など

夫婦・恋人の場合、二人部屋を用意します。
男性・女性別の相部屋を用意しますので、女性一人での参加もご安心ください。
大変申し訳ございませんが、今回の旅行は不動産談義がメインですので、お子様の参加はできません。
但し、現地合流してもいいですよ♪（家族で車でホテル浦島まで行って宴会のみ参加でもＯＫ！）

まもなくメルマガで先行予約を開始します。

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