質問コーナー『1千万以上収入のある方』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:
日付:
件名:専業大家への道の件で。
ホスト:
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必殺大家様
いつもブログを楽しく拝見しています。
当方 岡山に住む50才の会社員です。
11月15日のブログ「専業大家への道」の、最後の方で、1000万以上の所得のある方は、
今回の様な話は無駄と思いますでマネすべきではないと思います。
とのコメントを書かれていますが、1000万以上の所得のある者は、
どういった考えで望んで行けば良いのでしょうか?
現在 ネットや不動産屋さんでRC物件を探していますが、
利回りの良い物件の情報が得られない状況です。御教授をお願いします。
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お答えします。

記事で書いていた1000万以上の年収のある方は・・・ですが、

まず、1千万以上の収入と言っても、

経営者で1万万以上なのか?

自営業で1千万以上なのか?

専門職(医師や弁護士など)で1千万以上なのか?

サラリーマンで1千万以上なのか?

それぞれに生きる道がありますので一概に何とも言えないのですが、

一般的に考えて高給取りですよね?

皆さん、勉強し努力されて年収1千万以上の収入を獲得されたと思います。

そんな方が、年収(属性)が良いからと、この不動産投資業を始められる方がいますが、

まあ、失敗します・・・

答えは簡単です。

現在の年収1千万は簡単でしたか?

人の何倍も努力したでしょ?

だから人より高い収入が得られているんです。

賃貸不動産の知識も無く

社会的高属性を全面に出すと、

不動産業者のお勧めする”自称”超優良物件を購入して

凍死家になっちゃいます。


私はよく、大家の会やセミナー等で、

医師の方や専門職の方など、超高所得の方から相談受けるのですが、

私の答えは、『止めておけ』です。

言葉は悪いですが、

不動産投資の良いカモ『専門バカ』というのがあります。

自分の専門分野(医師なら医学ですよね)では人には負けない知識があるが、

専門分野以外はまるで無頓着で無知・・・

そんなので、海千山千の不動産業界に手を出して儲かるわけがありません。

税金対策?

そんなの税金対策とは言わないでしょ?

それはタダの不動産赤字部門でしかない


結論!

年収1千万以上の方は1200万になる努力を本業でしてください。

逆に年収500万の方が年収1000万になるのは、

本業では無理です。(無理ではないですが大変です)

そんな方は本業よりも不動産大家業で年収1千万以上を目指してください。


話しは戻りますが、

現在年収1千万以上あって、

それ以上欲しい方は、

現在の収入と同じくらいの努力が不動産大家業でも出来るか?
↑コレにつきます。

だって1000万以上の仕事って大変でしょ?

その仕事以上に不動産業に時間を割けますか?

副業感覚で運営できるほど甘い世界ではないです。

何度も言いますが、

年収1000万以上を得るって大変だったでしょ?

それと同じ努力が必要なんです。

それと、

不動産は買ってからが始まりなんです!

物件購入→寝ててもガッポリって考えてる甘~い考えの方がいますが、

そんなの業者の養分になっているだけで、

数年後は収支バランスが崩れて最後は手出しで損切りです。

そんなことなら最初から手を出すべきではないです。


今回も根性論になっちゃいましたが、私の率直な意見でした。


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調停から訴訟へ移行

先日、家賃を滞納したまま退去した元ヤクザ者に対して、

滞納家賃の取立てのために福岡に行きましたが、

滞納者は出廷せず不調(調停不成立)にて終了いたしました。

そのため調停不成立の証明書を裁判所で発行してもらい
PB271077.jpg
↑申請用紙は裁判所でくれます。

これを訴訟の申請時に提出すると、

申立の印紙を半額にしてくれます。

調停は滞納者の居住する福岡で行ないましたが、

支払う気も出廷する気もありそうにないので、

今回は私の居住地である大阪で訴訟することにしました。

この調停不成立→訴訟に移行する場合は、

2週間以内に行なわなければ印紙を半額にしてくれません。
PB261070.jpg
訴状受付窓口

無題
↑訴状

内容は調停とほとんど同じですが、

すこし違う点があり

1、遅延損害金利を請求する

2、書式が命令蝶になる

コレくらいです。

ただ、大きく違うのは切手が高いんです・・・・

なぜかと言うと

調停は債務者に対し普通郵便で呼び出し状などを送る

それに対して

訴訟は債務者に対して特別送達郵便(書留)で送る

それが1通1082円もかかるんです・・・

債務者が1回受け取らないだけで1082円加算・・・

1回目の送達→普通に特別送達(1082円)

不在のため郵便局で保管

1週間経ったが債務者は郵便を受け取らない

2回目の送達→休日指定特別送達(1282円)休日送達費用が加算される

1週間経ったが債務者は郵便を受け取らない

3回目の送達→夜間送達(1282円だったと思う)

ココで債務者が受け取れば1082円+1282円+1282円=3646円

訴状を送達するだけで3646円掛かります。

もし、コレでも受け取らなければ附郵便送達や公示送達という手続きに入ります。


まあ、今回は嫌がらせですので、費用対効果は考えていないんですけどね~


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瞬間湯沸かし器交換

最近、秋も深まり冬の訪れを肌で感じる日和になってきましたが、

そんな時期に頻発するのが瞬間湯沸かし器の不良連絡です。

夏から、秋にかけては使用しないが、

冬になると手が冷たくなるので使用しだすため、

この時期に故障していると連絡があるんです。

電話の段階で電池の交換はしましたか?と聞くのですが、

ほとんどの入居者さんは、電池交換まで交換したけど、

点火しないとの事です。

そんな時は、予備で購入している新品を持参しながら訪問します。

もし、故障しているなら修理など考えずに交換しちゃいます。

だって、メーカーに来てもらって修理お願いすると、

最低でも1万2000円~3000円程度掛かります。

それに対して1万6千円程度で新品がネットで購入できますので、

色々考えるより手っ取り早いです。

交換作業も簡単なのですが、

ガス管の繋ぎ方が変わったので少々高くついちゃうんです・・・

今回のブログではソレを説明しますね

PB171029.jpg
点火しないと連絡のあった瞬間湯沸かし器

念のため、電池の交換とガス管が折り曲がってないか?の確認を行ないます。

しかし、どちらも異常が無いのですが、やっぱり点火しません。

PB171030.jpg
製造年月日が消えちゃうくらい古いです。

PB171031.jpg
ガス管の元栓側はゴムホースで接続できますが、

PB171032.jpg
湯沸し器側がTU接続になっていてガスホースでは接続できません。

※少し前までTU接続→ゴム管接続の変換プラグが売っていたのですが、
 今はもう手にはいりません。どこかで売ってるのかな?知ってる方コメください。

PB171033.jpg
なので、今は強化メタルホース(室内用)で接続する必要があります。

これが高いんです・・・

1.5mで4500円也

PB171036.jpg
接続するとこんな感じ

PB171035.jpg
ガス管と水道管をつなげれば終了です。

出来れば水道フレキ管も新品に交換したほうが、

接続が簡単に出来ます。
(古いフレキ管は固着していて上手く曲がらない)

ゆっくり作業しても30分も掛かりませんし、

特殊な機材や道具も必要ありません。

※電動ドリルやレンチくらいは要りますよ!


こんな感じで11月だけでも3台交換しました。


今回みたいな自前作業を書くと、

そんな作業は業者に任せて他の仕事で稼いだほうが儲かるよ!

てな感じの意見がありますが、

それはそれでいいんじゃないですか?

人それぞれの生き方、経営方針があります。

でもね、私は思うのですが、

私のしている仕事は『不動産投資業』ではなく『不動産大家業』と考えています。

”投資”という考えでなく”実業”っていう考え方ですね

なので、本筋からズレた事業はしないし、

本筋からズレるから失敗するリスクがあると考えています。

バブルで踊って消えていった企業って、

経営者が無知なくせに本筋からズレた商売に手を出して、

多額の負債を負い、

そして本業の運転資金まで食っちゃって倒産していきました。

なんで、本業で満足しないの??

(本業=実務も経験もあり軌道に乗っている事業っていう意味です。)


私は本業でボチボチ食えているんなら幸せなんです・・・


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警察介入事件の続き

前回のブログの続きです。

その日の夕方

マンション近くの派出所より電話があり

警官:今日の安否確認について詳細をお聞きしたいのですが?

必殺:はい、何でも聴いてください。

警官:まずは、親御さんとかの連絡先は分かりますか?

必殺:契約書に緊急連絡先が記載されているので分かります。

警官:それから、一緒に同居している男性の名前なんかも分かりますか?

必殺:はい、契約時に入居申込書に記載があるので分かりますよ

警官:まあ、事件性は無いと思うんですが、一応親御さんなどに聞いてみます

必殺:分かりました。

※それから30分程度して、また派出所から電話が・・

警官:親御さんに連絡してみたのだが、実家には帰っていないとのことなんです。

    それどころか、兄弟(兄)が電話しても電話に出ないとのことで、

    非常に心配されているんです。

    そこで、出来れば今から安否確認をしたいとお兄さんが言っているので

    立会いお願いできないでしょうか?

必殺:もちろん構いませんよ、

警官:では30分後に現地に合鍵を持ってお願いします。


いよいよ、事が動くと考え、直ぐに保証会社に連絡し、

身内立会いで突入する旨伝えると、保証会社としても立ち会いたいとのことで、

現場に向かいますとのこと

まあ、もし本人たちが居た場合には、ココで退去を決めてしまいたいところでしょう


という事で、30分後に合鍵を持ってマンションに行ってみると

若い男性と初老の男性が警察官と一緒にマンション前にいました。

軽く挨拶を交わし聞いてみると、兄と父親とのこと

該当のマンション5階に到着し、いよいよ突入です。

部屋には明かりがついていて、明らかに誰かいます。

まずは警察官がドアをノックし、居住者に呼びかけます。

警官:〇〇さん~警察です。開けてください。

そうすると、普通~に女性の方が出てきて

警官:〇〇さん?

女性:はいそうですが・・・

そこに割って入って兄が怒鳴ります。


兄:お前なにしとるんじゃ!!!

  お前のせいで親父も管理人さんも皆心配してきとるんやぞ!!!

女:・・・・・、うつむいたまま無言

室内にいるヒモの男性

兄:(ヒモの男性に対して)お前何モンや?

ヒモ:あ、同居人です。

兄:仕事は?

ヒモ:今、休職中です。

兄:はあ?どういうつもりや?

  家賃溜めて無職~?

  出て行け!お前はココに住む資格アレへん

ヒモ:そんな急に言われても出て行けません

ココで父親が介入

父:ふざけるな!!

  仕事もせえへんで娘のところに転がり込んでそれでもお前は男か!!

ヒモ:・・・・、時間をくれたら出て行きます。

父:今すぐ出て行かんか!!!!

ヒモ:そんな無茶言われても無理です。

兄:そんなモン関係あるかい!!!出て行かんか!!!!

女:そんなん言わんといて!無理なモンは無理なんやから!!

なんだかんだ言いながら、入居者の女性はヒモを庇います。


そこで、保証会社社員の登場


保証会社が到着したので、私が色々言っては話しがややこしくなるので、

あとはお願いしますと、コレまでの流れを説明して私は引き上げました。


翌日、アノ後どうなったか保証会社から連絡があったのですが・・・・


保証:いや・・・参りました。

   あれから退去届け書いてもらおうと話したのですが、

   書類関係は一切書かないと突っぱねられました。

必殺:え?あの状況で一筆もらえなかったの?

保証:そうなんですよ~

   退去はする。でも一筆は書かない。退去届け書くと出て行かないといけなくなるだろ?

   と、ワケのわからないこと言い出すんです。

必殺:退去するんなら退去届け書いても問題ないんじゃないの?

保証:それが、退去届けを書いたら出て行かないといけなくなるって言うんです。

必殺:???じゃあ出て行かないっていうことなの?

保証:それが、決断を求めると必ず男(ヒモ男)が出てきて、

   そんなもん書いたら追い出されるぞ!!とかいいよるんです・・・・

必殺:そんな奴関係アレへんやン?

保証:そうなんですけど・・・・

必殺:結局、どうなったの?

保証:明日の昼までに出て行くと言ってました。

必殺:そんなん現実的じゃないじゃん

保証:まあ、そうなんですけどね・・・

うーーーん、どうなんでしょ?

私なら明日出て行くという退去届け書かす努力をするより

今月末まで待ってやるから退去届け書けと

諭すように退去届けを書かせます。

だって、一番最悪なのは、

荷物を置いたまま出て行かれるのが最悪で、

数年のちにイキナリ訴訟で自力救済を追及してくる事案も出ています。

なので、こういった場合には、何よりも”退去届けを書かせる”

これが絶対条件になります。


とは言っても、保証会社もプロですので、

これ以上、私がトヤカク言うのは止めておきました。


コレが金曜日の出来事ですので、

最終的にどうなるのか?

まだ結論は出ていません。

ちなみに土曜に昼に退去は無理ですと入居者から電話があったとのことでした。

まあ、そりゃそうだわな・・・


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警察介入事件

昼頃、マンションで作業をしていると警察官の方と見知らぬ女性が話しこんでいました。

何かあったのかな?と思いつつ横を通ると、

警察官の一人に呼び止められ

警官:あっ!ココの管理人さんですよね?

必殺:あっ、そうです・・・・(派出所のおまわりさんで私の顔を知っていた

警官:実は00号室に住んでいる女性が会社を1週間も無断欠勤していて連絡が取れないと

   会社の方がみえているんです。(そこに居た女性)

女性:いきなり会社を欠勤して何度連絡しても連絡がつかなくて来てみたんです。

   午前中に訪問したときは若い男性が在宅していて、

   本人は体調を崩して実家に帰っているというのですが・・・

   何か変な感じがしたので近くの派出所に相談へいったんです。

警官:相談を受けて来てみたんだが、応答がないんですよ・・・

必殺:そうなんですか

   どうします?安否確認で入室しますか?

警官:いやいや、まだそこまで緊急性は無いと思いますので、まだ解錠は結構です。

必殺:そうですか、では何かあったらいつでも言ってください。

こんなことがありました。


この部屋の契約状況は、

約1年前に大手仲介業者の紹介で入居

契約者は30代女性、保証人なし

同居人は20代男性

入居間もない頃にエアコン故障で対応したことがあるのですが、

男性は無職の理屈っぽい男

な~んか所謂”ヒモ”って感じなんです。

この部屋、保証会社に加入しているのですが、

既に滞納三ヶ月

保証会社としては追い出しに入っているとの事でしたので、

一応、このような事案があったことを連絡すると

必殺:コレコレの出来事があったので一応報告しておきますね

   そちらの対応状況はどうですか?

保証:退去の交渉をしているのですが、

   契約者の女性とは一切連絡が取れていなくて、

   いつも同居人の男性が交渉の窓口になっている状況です。

必殺:そうですか~

保証:この男性は、退去する退去すると言うことは言うのですが、

   では、いつ退去するのか詰めると開き直ったりする

   とにかく掴みどころのない感じなんです。

※一応、私が感じた男性の印象を伝えて慎重に行動するように伝えました。

 経験上、コノ手の手合いは義務を果たさず権利を主張するタイプで

 自力救済などすると必ず言いがかりをつけてくるタイプです。

とは言っても保証会社さんに代位弁済してもらっていますので、

私には実質被害はありません。

なので、余り深くは介入せず保証会社さんお任せしますと電話を切りました。

ところが、夕方に警察から電話があり思わぬ展開に・・・


続く


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☆業務連絡☆
11月29日の厚木セミナー(満席)ですが、
参加申し込みされた方に事務局から最終の案内メールを出しているとのことですが、
届いているでしょうか?
もし、最終案内が届いていなければ事務局までメールしてください。

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ポストダイヤル

築26年RCマンションのポストで、

暗証番号のダイヤルが取れてしまったとの連絡があり対応してきました。

ポストが壊れる物件ってどんなボロだよwwっておもいますよね?
無題4
こんな↑超大型物件です。

そこのポストなんですが、

無題
こんな感じでダイヤルが取れちゃっています。

PB191050.jpg
こんな時のために予備の部品をストックしているんです。

※こういった部品って必ず存在しますので、製造メーカーを調べて聞いてみましょう!!

PB191049.jpg
古いダイヤルを外して

無題1
新しい部品をはめれば終了です。

必要な道具はモンキーレンチ1本

交換時間約10分

誰でも簡単に作業出来るレベルなんです。

でもね、これが物件が遠隔地にあると、

こういった小さな作業一つでも業者さんに頼まないといけないですよね?

やっぱり大の大人が動くので7000円~8000円は掛かると思います。

うーーーーん、どうなんでしょ?遠隔不動産投資・・・・

こんな作業を無料で行なってくれる管理会社さんでもみつけるんですかね??

私には遠隔地での不動産投資は考えられません。

だって、管理費・維持管理費だけで手残りが残りそうにないじゃないですか?

無論、海外不動産投資なんて論外です。

全て業者の言いなりになるしかないじゃないですか・・・

あんなの絶対に儲かるわけないと思うのですが?どうなんでしょ???


スミマセン、

今日もセコイ話しでした。


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滞納家賃回収で福岡へ2

昨日の続きです。

朝10時から調停ですので、

9時40分位に福岡簡易裁判所の調停係に行きました。

申立人側の待合室で時間まで待っていると、

初老の男性から声が掛かり、

初老:必殺さんですね?調停委員の〇〇です。

    少し早いですがどうぞ調停室へお入りください。

入室すると、同じ様な初老の男性が3人

この3人が調停委員で、今日の話し合いに立ち会いますとのこと

ところが、入室するするなり調停委員の一人が・・・

委員:実は相手方から裁判所に連絡があり、
   
   現在、体を崩して人工透析を受けている状態で、

   とてもじゃないが支払いできる状態で無いとの連絡がありました。

   なので、今回の調停がまとまる可能性は極めて低いと思われます。

必殺:そうなんですか・・・・

委員:もう一度呼び出し状を送ることは出来ますが・・・・

   本当にココに住んでるのかな?

必殺:??なにかあるのですか?

委員:イヤイヤ、なにか電話を掛けてきた友人が言うには住所を置いているだけとかで・・・

   現住所は何で分かったんですか?

必殺:住民票です。

委員:住民票ね~、

   どうも、電話の主の話しでは本人はそこに住んでいないような口ぶりだったんよ

必殺:そうですか・・・、帰りに家に見に行ってきます。

委員:まあ、そんなことだから今回の調停はどうしますか?

必殺:でも、2回調停しないと不調にならないでしょ?

委員:イヤイヤ、今回の様に明らかに調停合意ができないと判断できる場合は不調に出来ます。


※豆豆調停知識

調停で申立人が調停を取下げすると訴訟に移行する際に申立印紙を減額してくれない

コレに対して調停不調になると訴訟に移行した際には申立印紙を減額してくれる


必殺:では、今回は不調しかありませんね?

委員:そうですね~、電話の様子では呼び出しても出廷する可能性は非常に低いですね

必殺:では、不調でお願いします。


※ココから調停制度などを色々聞きだしました。


委員:しかし、必殺さんは大阪から来られたんですか?

必殺:そうなんです。

   調停はヤッパリ来るしかないんですか?

委員:イヤイヤ、上申書に電話番号書いてくれてたら電話でのやり取りでもしてますよ

必殺:えっ!そうなんですか(驚!

   以前、裁判所に問い合わせしたときに調停では電話法廷はないと聞いていたのですが・・・

委員:調停では電話法廷の規程は無いのですが、

   実務では結構電話でもしていますよ

必殺:へーーー、そうなんですね!

必殺:ついでに教えていただきたいのですが、

   今回福岡で調停を行ないましたが不調になりましたよね?

   この場合、訴訟に移行したときは、

   調停と同じ福岡の裁判所で訴訟を起さないと印紙代は半額にならないんですか?

委員:いいえ、

   福岡で調停不調になって、大阪で訴訟を起しても

   調停不調証明書を不成立から2週間以内に訴訟を起せば、

   日本全国同じ対応にになります。

必殺:へーーー、そうなんですね!


こんな感じで調停は相手方(滞納者)が出廷せず終了いたしました。

せっかく福岡まで来たのに残念です・・・

取り合えず、次の一手は大阪で訴訟を起し、

判決だけ取っておこうとおもいます。

だって、身体悪いんでしょう?

じゃあ、判決取っておいて、

滞納者が死んだら親族(相続人)へ請求してみます。
↑マジです。

取り合えずお腹が減ったのでお昼ご飯を食べることに

前から行ってみたい店があったので行ってみました。

そのお店がコチラ
PB181046.jpg
明太子こ「やまや」が運営しているお店で

PB181042.jpg
なんと辛子明太子が食べ放題なんです。

JR博多駅の筑紫口側の側道沿いにあります。

前回この店を見つけたときは10組位待っていて、

待っている方が店の外まで溢れていました。

私が行った日は平日でお昼時間が少しずれていたので3組ほどしか待っておらず

10分ほどで席に着くことができました。

PB181043.jpg
私が頼んだのはメンチカツ定食1000円也

メンチカツだけでもボリュームもあり非常に美味しいのですが、

PB181044.jpg
辛子明太子と高菜漬けが食べ放題です。(もちろんご飯もお代わりし放題)

PB181045.jpg
ご飯3杯に明太子一房食べました。

お腹いっぱいになったところで、帰りの飛行機の時間まで、

まだまだ時間があるので(福岡を18時の便)

滞納者宅に行ってみることに

福岡駅から電車で約20分の距離で、閑静な住宅街にあるアパートの1室

築20年程度の木造アパート

1階は店舗、2階に4戸ほどのこじんまりしたアパートです。

集合ポストはなく、ドアポストのみ

滞納者宅のドアポストを見てみると、

市の広報誌みたいのが二部刺さっています・・・

うーーーーーーーん、人気がありません。

残念ながらベランダ側は立地の都合で見えず、

電気メーターは新型のデジタルで動きがイマイチわからない・・・・

どうも住んでいる気配がない・・・

というのが印象です。

まあ、どうせ本人は払う気はありませんので、

裁判に出廷もしないでしょうし、訴状も受け取らず公示送達になるでしょう

その時の資料のために管理会社の連絡先などを調べておきました。


残念ながら今回の調停(取立て)は不発となりましたが、

これも遠隔調停の実務経験が積めましたし

ブログのネタになったと考えれば”良”です。


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滞納家賃回収で福岡へ

昨日、滞納家賃回収のため福岡簡易裁判所へ行ってきました。
PB181041.jpg

今回の滞納詳細は、

テナントビル(場末の風俗と飲み屋が混在する世紀末的なビル)で

雀荘をしていたテナントの滞納家賃です。

滞納額約60万円

平成22年からの入居で、

当初はマトモに支払っていたが、

徐々に遅れ始めて家賃滞納が溜まっていった。

契約自体も少々複雑で、

契約者と経営者が違うみたいでした。

※経営者は40代男性・契約者は70代男性・保証人はまた違う40代の男性

ただ、こういった店って言うのは、

そういうのは往々にしてありますので、

特にこちらも気にしていませんでした。

最後は、実質経営者に「これ以上家賃を溜めるなら出て行ってくれ」と伝えたところ、

大して儲からないので辞めるとのことで明渡し自体はスムーズにいけました。

明渡しが終了後、滞納家賃の話しをしようと実質経営者に連絡したところ、

携帯は解約されており連絡が取れません。

そこで、賃貸借契約書に書いてある契約者に電話するのですが、

こちらも相手が電話に出ることなくガン無視です。

そこで、契約者に督促状を郵送したのですが、

転居先不明で返送されてきました。

転居したと判断し、住民票を調べたところ、

福岡県に転居しているではありませんか!!

次は福岡県の新住所へ督促を出していきます。

1通・・・・・2通・・・・3通・・・4通・・5通・6通7通8通9通10通11通12通13通14通

20通位出しましたが、一切反応を示しません。

保証人にも同じ様に督促状を出していますが一切無視

督促状ではラチが明かないと判断し、

調停を申し立てました。

ただ今回相手方は福岡市に在住していますので、

福岡簡易裁判所で調停する必要があります。

1、調停申立書を作成する

2、申立書・印紙・切手などを福岡簡易裁判所へ郵送する

3、期日が決められるので福岡へ行く←コレが昨日

ということで、福岡へ行ってきたんです。

正直なところ、今回は回収の見込みが低いと考えていました。

だって、詳細は分かりませんがマトモな方々じゃないです・・・

では、なぜ回収の見込みが低いのにワザワザ福岡までいくの?

1、見せしめ
  
  まだ遅れは無いのですが仲間が他の部屋を借りています。
  滞納するとあいつはひつこいって印象を与えたいじゃないですか・・・

2、交通費が意外と安い

  ピーチが安く、関空→福岡が往復で1万円程度でいける

3、遠方裁判の経験値を積みたい

  調停や裁判は何度もしていますが、近場の裁判所ばかりで、
  遠方と言うのは滅多にない。そこで実務に役立つ経験をしていけば、
  このブログで書ける。

という事で、

朝10時開廷の調停でしたので朝一番で関西空港に向かい

LCC専用の第二ターミナルへ
PB181039.jpg
朝7時10分発でしたが、結構利用客がいますね

しかし・・・・
PB181040.jpg
激狭です!!!

しかし片道約5000円で福岡に行けるのと、

約1時間のフライトですので、まあ耐えられる時間ですね!

これが2時間となるとキツイです・・・

福岡空港到着後、地下鉄で裁判所へ向かいました。


さあ、相手は出廷するのか???

続きは明日のブログで・・・


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疲れました・・・

今、福岡から帰ってきました。

詳しくは明日のブログで書きたいと思うのですが、

家賃を滞納したまま逃亡した

元反社会勢力?の方の滞納家賃回収のために

福岡まで調停をしに行ってきました!!

日帰りでしたので疲れた~(。´-д-)。。。

という事で今日のブログはお休みします。


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「中国大家の会」セミナー

「中国大家の会」主催のセミナーで講師をしてきました。

※中国と言ってもチャイナじゃないですよ!中国地方(広島)と言う意味です。

セミナー内容はいつもと同じですので大して書くほどの事も無いのですが、

初めて受講された方には衝撃的だったらしく、

数名の方よりセミナー感想のメールをいただきました。

一部を紹介すると

広島のセミナーに参加させていただいた、〇〇と申します。
この度はありがとうございました。 大変参考になりました。
CDの中身も充実しており、実務で使用させていただきます。
特に築古物件の和式→洋式、エアコン1機にシーリングライト設置の
3点セット(すみません。勝手に命名しました。)の改修がとても腑に落ちました。
これからもブログ楽しみにしております。 
これから寒い日が続きますが、お体ご自愛ください。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
土曜日のセミナーに出席させていただいた、
〇〇と申します。
食事に車でご一緒した者です。
セミナー、大変勉強になりました。
ご自分でビジネスとして本気で不動産経営をされている方の
凄みを感じ、実体験に伴った生きた情報を得られました。
あのような貴重な、他ではなかなか得られない情報を、
安価なセミナーで提供していただけたこと、大変感謝しております。
お知り合いになれたこと、幸せに思っております。
今後とも、よろしくお願いします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
一昨日勉強会ありがとうございました。
宮島も楽しんで帰られましたでしょうか!?
必殺さんのセミナーを聞かせていただいて目から鱗とは
このことを言うのだなと感嘆いたしました!!
正直、男として惚れました(笑)
非常に勇気も頂けましたし、必殺さんの覚悟も伝わって来ました。
裁判も体験してみようと思いました。
またお会いできる機会を楽しみに日々努力していきます。
本当にありがとうございました!

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
必殺さま
今日はお疲れ様でした。
休憩のときにご挨拶させていただた、ssと申します。お目にかかれて光栄です。
広島県で医師をしています。
必殺さまは、予想以上に大きい方でびっくりしました(笑)
お話もとてもおもしろく、これから大家になるわたしにとって、参考になりました。
今後とも宜しくお願い致します。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
あと携帯にもメールをいただきありがとうございました。

また、広島だけでなく松山や大阪からのご参加もありがとうがざいました!

「中国大家の会」の皆様が開催に向けて様々な調整をしていただいたお陰で、

無事、実のあるセミナーが開催できたと思います。

非常に楽しかったです♪ありがとうございました!!

翌日は、セミナー参加者さんと一緒に宮島観光へ

PB161020.jpg
宮島は私も1~2度来たことはあるのですが、

↑この鳥居の所しか観光したことがありません。

実は、その奥の神社仏閣が素晴らしいんですね!

PB161021.jpg
恥ずかしながら初めて観光しました。

気候も良く紅葉がキレイでした。

桜も凄くキレイとの事ですので、次は春に来たいと思います。


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質問コーナー「専業大家への道」

Message body

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:オヤジ
日付:
件名:質問コーナーへ投稿します
ホスト:
--------------------------------
必殺大家人様

いつも楽しくブログ拝見させて頂いております。

私は川崎市に住む52歳の会社員です。
60歳までには不動産投資で自立できたら考えていますが、
子供二人(中学、高校)の学費や今後の大学進学を考えると自由にできる資金は塩漬けの株約200万円ほどです。
今は地道に資金を貯めて時機を待つしかないのでしょうか?
必殺様ならこのような場合どうするでしょうか?
または何から始められるでしょうか?
実際にこのような手も足も出ないオヤジ達が多少はいるかと思い質問させていただきます。
アドバイスよろしくお願いします。

--------------------------------
お答えします!

まずは私の無料面談に予約することです。

但し、年収800万円以上、勤続8年以上に限ります。

そうすると、

気付いた時には首の回らなくなる素敵な凍死マンションをフルローンでご紹介出来ます。

まさに凍死家ですね(byひろ※さん


冗談はさておき、
(もちろん無料面談なんかしてないからね!申し込んでくるなよ!!)

現実的に専業大家にどうやったらなれるか?ですが

この不動産大家業というのはコツコツ地道に積み重ねていけば

必ず飯が食えるところまで来れます。

もちろん簡単ではありません。
でも難しくもありません。


1、特に免許などが要るわけでもない(車の免許ぐらいは要りますよ!)
  ※高所得を得ようとすると特殊な免許が必要になりますよね?

2、株やFXの様な才能も必要ない
  ※株や為替相場って”努力”と言うより”才能”で勝負が決まると思うんです。
   でも、不動産投資は”努力”で乗り越えられる部分が非常に多いです

3、ただし飯が食えるまでには時間が掛かる
  ※一攫千金は難しいです。でも10年掛けて月収100万は決して無理な数字ではないと思います。

4、誘惑や騙しも非常に多い
  ※一般的に大家業って悠々自適で、左団扇?って感覚がありますよね?
   それは”地主様”であって、我々とは人種が違います。
   この大家業は”地主様”専用の楽々お任せパック的な商品で満載です。
   これに借金大家が乗っかると手残りが全く残らず、ジリ貧状態に陥ってしまいます。
   所謂、デッドクロスで凍死家に転落です。

じゃあ、具体に的に教えろや!ってことですが、

今回の質問者さんの性格や職業で全く考え方が変わってくると思うのですが、

1、ケチでセコイ感覚になれるか?
  質問者さんがサラリーマンでしたら、給料以外で1万円を稼ぐって大変じゃないですか?
  たかが1万、でも月に1万円を稼ごうと思うと、
  貸し金なら約67万を法定金利(18%)で他人に貸して月に1万円の利息を得ることができます。
  他人に67万円も貸して、やっと月1万円の収入です。
  当然、貸し倒れリスクも大いにありますので簡単なことではありません。
  逆に67万円貯めるのは大変ですよ~
  月1万円なら67ヶ月(5年7ヶ月)かかります。

2、大家道は買ってから始まる。
  ブログや本、セミナーなどでは、”貴方も簡単に大家さん!”って煽る傾向にありますが、
  確かにローンさえ通れば物件というのは買えます。
  でも、買ってから地獄の始まりです。
  先物商品バリに追い銭追い銭と管理会社、設備業者さんから求められます。
  こんな現実は物件を売ろうとするセミナーで教えるわけがありません。

私が質問者さんなら、

自分の住んでいる地域で、古い戸建てから始めます。
(マンションはダメです。管理費・積立金で手残りが少ないです)

それも再建築不可物件など条件が少々悪い物件を狙います。

ポイントは地元で購入する

地元なら土地勘があるでしょうし、

改装などの作業も自分が介入できますし、

客付けなども自分で仲介業者さんを回ったりして”努力”出来ます。

また、自宅から近ければ自主管理できますので、

管理会社さんなども必要ありません。

まずは、そんな物件を1戸2戸と買い進めてはいかがでしょう?

※昼の仕事があるけど管理会社なくて大丈夫?
 大丈夫です!
 緊急事態なんて滅多にありません。
 修理の連絡を受けても
 今度の日曜日にお伺いしていいですか?で何とかなります。

戸建てをコツコツ買い進めて貯金を増やしていくと

アパートを買うチャンスが巡ってきます。

このときに、

1、頭金となるお金と運営資金

2、物件を改修する知識が必要
  ※自分の業者チームです。建築業者さんにお任せになると青天井の見積もりが出来上がってしまいます。

↑最低この2つがないと話しになりません。

せっかくの高利回り物件が自分に回ってきても見逃すしかありません。

ココが専業大家になれるか?の分かれ目ではないでしょうか?


この先はまた機会がありましたら書きたいと思います。


あっ!

書き忘れてました。

10年掛けて月収100万って、どう思います?

月収100万って言えば年収1200万円ですよね?

それって一般的には成功者?ではないでしょうか?

サラリーマンで年収1000万超といえば、

二部上場企業以上で部長職以上でないと無理じゃないですか?

それとも特殊な免許でもないと無理ですよね?

そんなのなかなか難しいですし、まあ無理です。

不動産投資なら10年コツコツと”努力”すれば、

二部上場部長レベル(年収1000万超)までは必ずなれます。

焦らず10年というスパンでみてください。


あっ、もう一つ

現在、1000万以上の所得のある方は、

今回の様な話は無駄と思いますでマネすべきではないと思います。

悪い意味でなくて、人生それぞれの立ち位置がありますからね!!


参考になれば幸いです。


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電気温水器からの漏水

入居者さんより天井から水が漏れてくるとのことで訪問してきました。

PB090442_2014111316115270a.jpg
量は多くないですが、ポタポタと漏れています。

さっそく上の部屋に行き調査することに、

ちょうど上の階は空き家でしたので、

一つ一つ点検してみることに

このマンションはガス設備が無いため、電気温水が室内にあるのですが
PB120973.jpg
この電気温水器が曲者で、しょっちゅう水漏れを起します!

ハッキリ言って鬱陶しいですが、どうしようもありません。

まあ、前の所有者はこういった問題を乗り越えられず売りに出したんでしょうからね・・・

さっそく電気温水器を確認すると
PB120975.jpg
やはり電気温水器からの水漏れしています。

取り合えず温水器の下に洗面器を置いて水を受けて

タンク内の水を抜きます。

これで、修理完了まで階下への漏水を防げます。

修理ですが、自力での修理は難しいと判断し

メーカーに修理を依頼しました。

しかし、この温水器・・・
PB120972.jpg
2008年製造で、もう水漏れかよ・・・

翌日、メーカーのサービスマンに来てもらい修理していただいたのですが、
PB131010.jpg

なんとパッキン交換で、

出張料 2100円
技術料15500円
部品代  500円

合計1万8100円!とのことでした。

うーーん高いな~

でも、サービスマンに値段の文句を言っても始まりませんので、

次回から自分で対処したいので作業を見させてください!とお願いしたところ

快く受けていただきました。

今回交換した部品は、
PB131007.jpg
↑こちら
一般の方への販売は難しいと思うが、

付き合いのある電気屋さんなどを通じれば買えるのでは?とのこと

PB131008.jpg
このパッキンの劣化が漏水の原因とのことですが、

弾力性もあり、まったく劣化感が感じられません。

作業をじーーーーと見させていただいたので、

次回は自分での交換にチャレンジしたいと思います。


今回もセコイ話しでした。

こんな作業を「貧乏人のするセコイ作業」と思うのであれば、

私のブログは参考になりませんので見ないでください。


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☆業務連絡☆
きのう初めてのメルマガを送信してみました。
届いてますか??

ビルトインコンロ交換

先日のブログで書いた質問コーナーのビルトインコンロですが、

本日業者さんに来てもらい交換してもらいました。
PB120966.jpg
これが

PB120967.jpg
こうなります。

一番安い製品ですが見栄えがぜんぜん違います。

この前のブログコメント欄で、

ガス管の接続には免許が要るのでは?との質問がありました。

法的にはどうか知りませんが、

ガス可とう管接続工事監督者↓という制度があります。
http://www.jia-page.or.jp/seminars/katokan/index.html

私も3~4年ほど前に取得したのですが、

1日講習でどなたでも簡単に取得できます。

※費用は12300円です。

ただ、この資格を取得したからと言っても実務では様々なトラブルに見舞われます。

例えば、

1、可とう管を接続するには特殊なボンドが要る

2、可とう管接続にはTU接続などの方式があって、それを理解しておかないと接続できない

3、可とう管を外そうと思ったらガス管が動いてしまう

4、可とう管は伸縮しないので微調整が難しい

素人が挑戦すると必ず上の様な問題にぶつかります。

この辺が難しいところで、

設備屋さんなら数をこなしますので、上記問題なんて出来て当たり前なんですが、

免許を取っただけの素人には乗り越えにくいんです・・・

ちなみに私は3番4番でつまずいてしまい

接続のみ大阪ガスにお願いしています。

なぜかと言うと

1、工賃が安い!
  可とう管(部品)代+工賃1800円で工事してくれる

2、ガスの供給試験までしてくれる
  空き家での給湯器交換などの場合、大家側で勝手に開栓できませんよね?
  大阪ガスなら点火試験などもしてくれる。

要は費用対効果が高いってことです。

参考になれば幸いです。


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給湯器購入

築26年のマンションで給湯器がボロボロです。

PA230877.jpg
マンションの立地が海に近いせいもあって錆び錆びになっちゃってます。

マンション建設時からの物ですので、

おそらく製造後26年でしょう

現在は動いてはいるのですが、

動作の有無に関係なく空き部屋になったら交換しています。

でも、70数件の大型マンションですので、

相当数の給湯器が必要になります。

そんな時、ヤフオクで見た給湯器が安く落とせそうでしたのでチャレンジしてみました。

2013年製16号の給湯器で、オーソドックスな壁掛け普通タイプでした。

PA290896.jpg
3台で約2万円で落札できました。

出品者さんも大阪でしたので直接取りに行くことに

お会いして色々聴いてみると、

都市ガス→LPガスの変換工事をされている方で、

都市ガスタイプの給湯器は廃棄処分するのだが、

比較的新しい物はヤフオクに出品しているとのことでした。

1台あたり約7000円ですので、ドンドン交換していけます。


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質問コーナー「コンロ」

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送信者:
日付:
件名:ガスコンロ
ホスト:
--------------------------------
いつも楽しく拝見しています。東京で大家さんをしております。
ガスコンロについて伺いたくメールしてしまいました、ガスコンロの点火装置がこわれました。
キムセンというパーツだそうです。既に廃盤だそうで、
1コンロなのでガスコンロごと変えるよう勧められました。
変える他方法はないのでしょうか?お忙しいとは思いますがお返事頂ければ助かります。
よろしくお願い致します
--------------------------------
お答えします。

現在設置されているコンロが廃盤で部品調達が出来なくて修理不能時の対処法ですが、

私は諦めています。

もちろんボロマニアの必殺ですので、

今まで色々な再生にチャレンジしましたが、

苦労の割りに費用対効果がありません・・・

というのも、やっぱり製造後20年程度経っている訳で、

一部分だけ修理しても他の部品が次々壊れてきますし、

見た目は古いままですので、やはり清潔感がイマイチありません。

そこで、私は故障したら部材を出来るだけ安くネット購入して、

自分で取り替える技術を身につけました。

ちょうど、ガスコンロの不具合が入居者さんより寄せられましたが、

この事案でも修理は依頼せず新品に交換しました。

PB070945.jpg
↑左側のコンロが点き難いのと、

PB070941.jpg
網焼き部?の一部部品が欠損している

ほんと小さな事なんですが、

指摘されると対処するしかありません。

製造年月日を確認すると
PB070942.jpg
87年12月・・・

うーーーーーん、

製造後27年・・・

もう部品がどうのという問題でもないような・・・

それに修理見積りに来てもらうために1万程度請求される世の中ですので、

もうココはスパッと新品注文しちゃいました。

リンナイの製品で、

工賃全て込みで5万ちょっとでした。

※私はビルトインコンロの交換をしたことがないので、
 今回の作業をガン見させていただき、交換方法をマスターしたいと思っています。

結論!
古い機械物は新品交換が手っ取り早い!


できれば交換を自分で出来ればなお良い

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ポンプの見積もりが・・・

先日のブログに書いた購入直後に故障したポンプですが、

見積もりが出てきました・・・

2基とも交換が必要とのことで、

総額95万円!!

たっ、高いです・・・

緊急バイパス工事にメーカー緊急対応と

言い値価格プラスですから、高くなるとは覚悟していましたが、

それにしても高いです。

※制御盤・ポンプ2基と撤去と設置全て含んだ価格です。

保険でないかな・・・聞いてみよ・・・、
それか売主さんが半額でも持ってくれないかな・・・


あと、前回のブログで直結工事の詳細について質問がありましたが、

ポンプの撤去を前提とした工事は水道法違反になります。

※私はあくまで緊急避難用と考えて導入しています。ポンプの撤去を前提に工事していません。

ですので詳細についてはブログ上での公開を差し控えたいと思います。

※でもこの水道問題についてはマンション経営において非常に重要ですので、
 近日中に必殺大家塾メルマガにてURLを公表したいと思います。
 私の不動産仲間が図解入りで分かりやすく解説しています。



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質問コーナー「短期間入居について」「怪しい不動産」

必殺さん

いつも有意義なブログ記事、とても感謝しております。

2つほど質問があります。
もし可能であればアドバイス頂ければ幸いです。

経験値が低いので、しょうもない質問だったらすいません。

①築古物件の集客についてですが、私は築30年以上の物件を自主管理しており、
仲介業者さんに広告料2か月分お支払しているのですが、
最近短期間(1年未満)での入退去が続き、原状回復費用なども考えると、短期での解約は厳しいものがあります。
仲介業者さんに頼った集客以外に、大家自ら行う受け身じゃない集客方法などないものかと日々考えています。
必殺さんも築古物件を管理していることと思いますが、どうされているのでしょうか?

仲介会社さんにアドバイスをもらっても、
結局リフォームやリノベーションなどのお金がたくさんかかる結論にしか行き着きません。

もちろんお部屋の魅力をあげることは必要だとはわかっているのですが・・・


②先日、空室を見たいという方が、公衆電話から問い合わせをしてきました。
不動産会社の方との事だったのですが(後からわかりました)、
電話口では、こちらが聞くまで、会社名や名前も名乗らず、
何か胡散臭い感じがしたので、キーボックスに空室の鍵はあるのですが、
直接私が案内しに行くことにしました。
現地で名刺交換をしようとしたら、その方は名刺も持ち合わせておらず、
その方のお客様のお部屋を探している不動産関係の方とのことだったのですが、
どうにもこうにも胡散臭い感じでした。
案内したお部屋もほとんど見ず、すぐに帰っていきました。
その後、その方から伺った会社名と名前をネット検索したら1件だけヒットして
実在する会社らしきことはわかったのですが、お部屋の見学が目的とはどうしても思えないのですが、
どのような可能性がありますでしょうか?何か気になってしまって(笑)

宜しくお願い致します。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

1番の質問について

この問題は奥が深くて、私もこの短期入居問題に悩まされました。
私の結論としては、
1、特約を付ける
  「1年未満の解約については家賃1か月分の早期解約違約金を支払わなければならない」
  ↑これを賃貸借契約書に記載しています。
  実際、1年未満の退去でこの特約で回収できるのか?ですが、
  現実的には半分の方が文句を言います。
  しかし、私は対応策として保証会社「全保連」を利用してこの問題を解決しています。
  全保連は退去者が早期解約違約金を支払わなかった時に、
  有無を言わさず大家に代位弁済してくれます。

2、物件に見合った入居者
  築30年とのことですが、本当に物件に見合った入居者を入れていますか?
  意外かも知れませんが、低ランク層のほうが入居期間は長いです。
  逆に入居期間が短い方というのは、
  あくまでも必殺の意見ですが、
  中間ランク層で、本当はキレイで築浅で機能的な部屋に住みたいが、
  手持ちのお金が無いために妥協して部屋を決めた方は入居期間が短いように感じます。
  築30年に無理して若作りしてませんか?
  いくらおしゃれでキレイにしても所詮築30年です。
  エレベーターはガタが来ていますし、階段は狭い。
  どうしても築浅には勝てません。
  そして、中間層の方々は築古の物件でお金を貯めて
  理想の築浅で機能的なお部屋に引っ越していくんです。
※もちろん色々な理由がありますので、これが全てじゃないですよ!
結論として、
滞納の可能性は低いが短期入居の中ランク層を狙うか?
滞納の可能性は高いが長期入居も多い低ランク層を狙うか?
難しいところです。

2番目の質問について

ただの出来の悪い営業マンか詐欺用のポストを探す悪い奴だったんでしょう
まあ、深く考えてもしょうがないです。
ちなみに私は空室のドアロックには簡易ロック鍵を掛けています。
PB070936.jpg
こんなのや↑

PB070937.jpg
こんなのです。

リスクはどこまで考えても尽きませんが、
鍵を現場に置くよりはマシと思っています。

参考になれば幸いです。


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入居直後のクレーム「流し台下」

今月から入居した新入居者さんより、

「流し台の下がドブの様な臭いがする」との連絡があり対応してきました。

さっそく、流し台の下を開けてみると・・・

PA300119.jpg
ガムテープで臭いを防御した努力が見られますが、

この程度の対策では臭いは防げません。

現に台所の扉を開けた瞬間にドブ臭い下水の臭いが充満していました。

まずは、ガムテープを外し原因を特定していきます。
PA300121.jpg
思ったとおり、防臭キャップが付いておらず、

ビニールテープで繋ぎこんでいます。

ビニールテープだと繋げた当初はテープに粘り気があって臭いは漏れないのですが、

年数が経つとテープが硬化して繋ぎ目に隙間が出来、

下水の臭いが上がってきます。

PA300122.jpg
まずは古い排水パイプを外します。

ココでワンポイント!
PA300126.jpg
古い排水パイプは硬化していて再利用は難しいです。

パイプが固まっていますので、無理に折り曲げると漏水の原因になります。

ですので、こういった場合には必ず新品と交換してください。
PB060930.jpg
専用の部材がホームセンターに必ず売っています。

ちなみにコレ↑はSANEI PH62A-860S-1(46mm・59mm兼用)

PA300123.jpg
コレが防臭キャップです。

これもホームセンターに行けば売っています。

PA300124.jpg
排水ホースに取り付けて

PA300125.jpg
排水口に取り付ければ終了です。

この悪臭問題は結構多くて、

この様な対応方法を知らないと、高額な工事費用を請求されたり

原因も分からず放置すると短期間での退去に繋がったりしちゃいます。

作業は非常に簡単ですので、ご自分の物件でチェックしてみてはいかがでしょうか?

流し台の他に洗面台も同じ様な構造です。


参考になれば幸いです。

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購入直後にポンプ故障・・・

1週間ほど前に1棟もの物件を購入したのですが、
PB030899.jpg
30戸ほどの中規模マンション

購入1週間でポンプが故障しました・・・

きのうの事ですが、

物件の引渡しも終わり、管理人室や廊下にある粗大ゴミを搬出していたところ

入居者さんから水が出ないと声をかけられました。

この時点で15時です。

??水が出ない???

これは一大事です。

まずは自力復旧を試みます。

というのも、ポンプは2基設置されていますので、

1基が故障してもパネル操作でもう1基を稼動させれば大丈夫なんです。

ここの給水方式は屋上にタンクの無い加圧式ですので、

断水の原因は、ポンプ異常の可能性が高いです。

PB040922.jpg
ちょっと分かりづらいですが、

加圧ポンプ2基の上に操作盤が乗っかっています。

手動操作にて1号機を稼動させますが、

ぎゅうーーーーwww

というなんとも言えない異音がモーターから聞こえエラー停止してしまいます。

1号は故障と判断し、2号機を起動させると・・・

同じ様にぎゅうーーーーwww

という何とも言えない異音と共にエラー停止します・・・・

これは最悪です!!
だって2基とも故障しているんですから!!


即、専門業者に連絡して来てもらうことに、

しかし、早くても16時30分頃になるとのこと・・・・

まあ、仕方ありません・・・

約1時間待つ間に、ポンプ故障で断水している旨の張り紙を作り

玄関、エレベーター等に貼り告知をしました。

専門業者さんが到着し、ポンプを見てもらうと

業者「あ~、これは復旧できないですよ・・・」

必殺「何とか水が出るようにしてくれ!!」

業者「じゃあ、メーカーの緊急出動頼みます?」

必殺「何でもいいから頼む」

業者「それじゃあ、メーカー依頼と、復旧できない場合のために直結工事の準備もしますね」

※この直結工事とは、高架水槽が無いタイプの加圧ポンプが故障した場合に緊急で水道の圧力を利用して
 各家庭に水を送る方式。私の物件では出来る限り事前に工事を行っている。
 但し、あくまでポンプが故障した際の緊急用であって、ポンプを使わなくても水圧があるからと言って、
 常習的にポンプを停止させるのは水道法違反になります。

18時頃、ポンプメーカー到着

ポンプを点検するが、

本日中のポンプ復旧は無理との判断・・・

代替機もなく、もうどうしようもないとのこと

その言葉を聴き、事前に部材を用意していた水道屋さんが作業を開始し、
PB040924.jpg
水道直結バイパスの設置作業を開始しました。

作業中にも、入居者の方達からは、

断水するなら事前に連絡すべきだろ!!
※スミマセン、ポンプの故障なんです・・・

いつ水出るようになるんだよ!!
※今一生懸命作業しています。もう少し待ってください。

大家が変わったとたんに故障なんてありえない!酷いマンションになった!!
※スミマセン・・・・故障なんです~悪気はないんです・・・・

確かに大家が変わった直後に断水なんて酷い話しですよね・・・

不可抗力とはいえ、入居者さんにとっては迷惑な話しです。

何とか2時間ほどで直結バイパス工事も終わりましたが、

6階まで水が揚がるか分かりません。

5階まで位なら間違いなく揚がるが、6階だと厳しいかも?とのこと・・・

この時点で20時半!

どちらにしても方法は直結式しかありませんので、

祈るような気持ちでバルブを開くと・・・

6階出ました!!

勢いはイマイチですが、十分使用に耐えるレベルです。

ふうう~(。´-д-)

取り合えずなんとかなりました。


まとめ

本来ポンプは2基設置されているので、1基が故障しても、

もう1基あるので、この様な非常事態にはなりえない

しかし、今回は元々1基が故障しており、もう1基のみで運転していた。

その1基が壊れたので最悪の事態になった。

物件購入直後なので、ポンプの点検まではしていなかった。

当然、瑕疵担保免責・・・

住民に聞いてみたが、今まで断水したことはない

おそらく売主も悪意があったわけでは無い様子

しかも少し訳あって、売主とは今後も取引がある関係になる。

そのため、今回の事故は『運が悪かった』事案と判断しました。

さあ、次はどんなトラブルが発生するのか乞うご期待!!


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質問コーナー「結露対策」

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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:
日付:
件名:結露対策
ホスト:
--------------------------------
いつもワクワクしながら拝見しています。
築26年のRCマンションなんですが、1室退去になり見に行ってみるとフローリングは、
ふにゃふにゃで押入の板もふにゃふにゃで波打っていました。
クロスもどの部屋もペロンと剥がれカビがたくさん生えていました。
リフォームの際、結露による湿気対策を考えなくてはなりません。
必殺様のお持ちのお部屋でこの様な事になり解決できた事があればお教え下さい。
宜しくお願い致します。

--------------------------------
お答えします。

これが本当に結露ならどうしようもないのですが、
(スミマセン、結露に対しての知識は持っていません)

もしかしたら、給水管などの漏水はないしょうか?

床をめくってみて、湿気があるようなら漏水を疑ってください。

あと、室内・廊下・建物をよーーーく見てください。

どこかにいつも湿気っているところがありませんか?

晴れているのに濡れた様な染みがある等です。

築26年でしたら十分考えられますし、

実際、私も何度か気付いて対応したことがあります。

※水道メーターが動かないレベルの漏水ですので本当に見つけにくいです。

もし、湿気っているところが見つかればドンドン斫りましょう!

ためらう事はありません。

だって火災保険の水漏れ調査特約に入っていれば満額出ますからね!

参考になれば幸いです。


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質問コーナー「シロアリ被害について」

Message body

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:
日付:
件名:シロアリ被害に関しまして
ホスト:
--------------------------------
必殺大家人様

お世話になります。
医師をしている傍ら不動産賃貸業もしている〇〇と申します。

現在、○○県に鉄骨造築22年のアパートを所有しているのですが、
必殺大家人様の知恵をお貸し頂けたらと思い、メールさせていただきました。
今回、ある部屋の床下においてシロアリ被害が発生しました。
なんらかの原因で床下の木の板が腐り、そこへシロアリが侵入して更に問題が進行した、という様子です。
原因がはっきりしない(というより経年劣化の可能性が高い)ので、火災保険を適用することは困難でしょうか?
もし火災保険が利用できるなら利用して修繕をしたいのですが、
必殺大家人様はなにかよい方法をご存知ですか。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

--------------------------------
お答えします。

さすがにシロアリによる被害は火災保険では対応不能と思います。

※もしシロアリで火災保険が使えたか、対応策をご存知の読者さんがいればコメントください。

私はシロアリ被害で火災保険が使えたことはありません。

しかし、鉄骨の建物で部屋内部の木部がシロアリに食われても、

修繕費は大したことないですよね?

大工仕事1日で十分終わると思いますので、

費用的には大したことないと思われます。


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退去後整備2

少し前のブログで退去後の作業を書きましたが、

今回も、プロ(業者さん)に頼むほどではないがしておかないと、

入居後にクレームになっちゃう事案を書こうと思います。

1つ目は、室内のガス供給口カバー
PA290891.jpg
ガスストーブなどを接続するコネクターですね

築25年前後の物件ではよく見かけます。
PA290890.jpg
ただこのガスコネクターのカバーが高確率で破損しています。

原因はカバーの形状で、カバーの稼動部分が下に付いているため、

古くなると留め金部分のプラスチックが割れてしまいます。

今までは、両面テープなどで誤魔化していたのですが、

大阪ガスサービスショップで部品購入できるのを知り、

部品だけ購入して自分で取り替えています。
PA290893.jpg
1つ400円+消費税

交換は簡単で+ドライバー1本で交換できます。
PA290894.jpg
ネジ4本で簡単に外れます。

PA290895.jpg
はい終了~


2つ目は、クロスの補修です。

入居3年程度で退去されちゃうと、

うーーーん、クロスこのままでいけるかな?ってことありますよね?

でも、3年経過するとクロスの繋ぎ目などに隙間が空いちゃったりするんです。
PA210868.jpg
↑こんな感じ

そんな時は
PA210869.jpg
ジョイントコ~ク~♪(ドラえもん風に)

PA210871.jpg
スキマに埋めていくと、ほとんど分からなくなります。

こんなのも、事前に処置しておかないと

入居前には仲介業者さんに「これはクロス張替えてもらえるんですよね?」(敷礼ゼロ物件なのに)とか、

入居後に「クロスが剥がれてきています~」なんてクレームになっちゃいます。

ちょっとしたことですが、参考になれば幸いです。


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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