質問コーナー「管理会社の解約について」

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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:
日付:
件名:管理会社の契約解除について
ホスト:
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必殺大家人様

福岡市在住のサラリーマン大家の〇〇と申します。
いつも楽しくブログを読ませていただいております。
今年6月の必殺様の福岡でのセミナーにも参加させて頂き
貴重なお話しをお聞きする事ができました。
ありがとうございます。

さて、管理会社とのトラブルについて、必殺様のアドバイスを
頂きたくメールさせて頂きました。

今年〇月に購入した所有物件(1R*6戸の一棟もの)の管理を購入時の
売買仲介会社からの申し出で、委託しているのですが、対応が悪く、
管理契約の解約を申し出ました。

対応が悪い例としては、
・建物の不具合の確認をお願いしても対応が遅い。
2週間後に改修に10万円くらいかかると金額だけ連絡あり。
・駐車場の解約があったものの連絡無し。家賃明細で入ってなく
確認したら、解約されていたとの回答。

管理契約では管理料の3か月分の違約金を支払い、即刻解約できると
なっていますが、私の主張は管理会社の対応が悪い為、管理業務の
不履行を理由に違約金は支払わないというものです。

これに対し、管理会社はちゃんと対応しているという主張で
お互いに管理の質に対してギャップがあります。
双方の主張が食い違い平行線です。

問題はここからなのですが、違約金を求められた為、私は、
『それなら違約金が発生しない時期(3ヵ月後)まで管理をお願い
したい』
と申し出たのですが、管理会社(社長)は
『そっちが解約と言うのですぐやめる。違約金は払ってもらう』
との主張です。(契約解除にへそを曲げサジを投げた様子)
違約金については次回家賃送金から相殺すると言っています。

私としては管理の質に不満である上に違約金まで取られる事は
納得がいきません。

このような場合、違約金がとられた後で、それの返還を求める
小額訴訟を申し立てて勝ち目があるでしょうか?
または小額訴訟を申し立てる考えである事を内容証明で事前に
送るなどすると効果があるでしょうか?

長文で申し訳ございませんが、アドバイス頂けると幸甚です。

よろしくお願いします。

以上

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お答えします。

まず分かっておいていただきたいのですが、

私は弁護士等の法律専門家ではありませんので、

あくまでも素人の意見としてお聞きくださいね

今回、管理会社の対応が悪く解約したいとのことですが、

この管理会社は解約して正解でしょう!

だって、まかりなりにも会社ですよね?

それが、いくら解約するからと言って、

一方的な物言いは酷いですね!

出来ることなら、会社名を公開しましょうよ、法的にも問題ないと思います。
※メルマガに公開していいなら公開しちゃいますよ

社名公開は置いといて、

金銭の問題ですが、

これは絶対、裁判で戦うべきしょう!

流れ的には、

1、内容証明を書く

ポイントは、

本請求書到着後3日以内にご返金願います。

返金無き場合には、年5%の割合による遅延損害金を請求させていただきます。

この一文を入れておいてください。

内容証明程度で支払ってくるとは思いませんが、

遅延損害金の起点が主張出来ます。

これが無いと判決日が遅延損害金の起点になっちゃいます。

その後、

2、訴訟に持っていく

訴訟文になれていなければ調停からでもOKです(調停文のほうが簡単です)

調停も訴訟もおそらく裁判官は和解を勧めてきます。

そこで、遅延利息を負けてやる。元金は全額返せ

それが嫌なら訴訟でトコトン戦います!と言ってみましょう!

おそらく元金の80%位の金額で落ち合うのではないでしょうか?

この辺は駆け引きです。

どちらにしても裁判で判決となれば勝つと思われます。

逆に裁判をしないと絶対返金しないタイプだとも思います。

※専門家に訴状を書いてもらうと簡単ですが、それだと返金されてもいくらも残りません。
 雑でも下手でもいいので、頑張って訴訟文は自力で書いてください。

ムカつくなら和解等せず、トコトン回収するのも一興です。

だって、相手は株式会社です。

最終的に回収はどうとでも出来ます。


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コインパーキング

コインパーキングって地主様の専売特許って感じですよね?

私もコインパーキングなんて見向きもしませんでした。

ところが、先日大阪で開かれた清陽通商さんのセミナーで講演されたスッチー大家さんの話しを聴いて

180度考え方が変わりました。

スッチー大家さんが実践しているのは、

コインパーキングの自主管理!

そんなことできるの???

私もそうですが、どこまで己自身が業務を把握しコントロールできるか?

これによって、自分の利益を確保できます。

業者にお任せでは利益なんて残りません。

そんなコインパーキングを自主管理されているスッチー大家さんが出版をされました。
PA300131.jpg
※10月31日発売開始とのことです。

地域でも違うと思うのですが、コインパーキングで利回り15%以上狙えるのであれば

物凄いことではないでしょうか?

だって、私が築古木造アパート利回り20%!!なんて言っても

自分で修繕維持管理しているから何とか収益を生んでいるだけで、

兼業大家さんや初心者大家さんには、やはりハードルが高いですよね・・・

※風呂トイレなどの設備問題から入居者トラブルなどです。

でも、コインパーキングなら、ソコソコの立地さえ見間違えないなら、

あとはほとんど手間が掛からないそうなんです。

サラリーマン大家さんや女性などでも出来る確実な投資ではないでしょうか?

そういえば先日、私の物件近くのコインパーキングで、
P9040412.jpg
コチラのパーキングは30分100円・24時間500円

P9040411.jpg
コチラのパーキングは60分100円・24時間700円

同じ会社のコインパーキングなのですが条件が微妙に違いますよね~

でも、このコインパーキング
P9040413.jpg
道路を挟んで両隣に存在するんです。

うーーーん、業者さんの微妙な駆け引きがあるんでしょうね!


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トイレ漏水緊急出動

夜10時頃に緊急コールセンター(自前)に入電がありました!

トイレの天井からポタポタと水が漏れています!とのこと

一報を受けさっそく車に乗り込み現場に到着すると

PA240886.jpg
トイレの天井からポタポタと水滴が落ちてきます。

PA240887.jpg
量は大したこと無いのですが、水漏れしているのは間違いありません。

ちょうど、その近くの天井に点検口がありましたので覗いてみると、

PA240888.jpg
ちょうど上の階のトイレ排水口辺りから水が漏れているようです。

PA240889.jpg
アップです↑

さっそく上の階に行ってみると・・・

トイレを流すと、水が溜まって流れません・・・

しかも洗濯パンを見てみると・・・
PA240892.jpg
ウンコが逆流しています・・・

これはトイレ(便器)で詰まっているのではなく、

配水管の先で詰まっていると確信しました。

こうなると一刻を争いますし、私の技術・道具では無理と判断し、

プロにお願いすることに・・・

電話で依頼し待つこと1時間

クラシアンの登場です。

状況を説明すると、さっそく排水構造を把握し作業を始めました。

PA240891.jpg
台所の排水口から器具を突っ込み詰まりを除去していきます。

約1時間の作業で排水管の詰まりを除去されました。

今回の作業で金額は
PA270886.jpg
2万5千円の10%引き(法人会員割引)で2万4300円也。

1時間で2万4300円が高い!と思われる方がいると思いますが、

それが技術料です!

イヤなら自分で機材を購入し技術をマスターするしかありません。
(プロはワイヤーが電動で稼動する高い機材を持っています)

しかし、こんな事態って年1度くらいなんですよね~

年1度の頻度ならプロにお願いしたほうが手っ取り早いです。


参考になれば幸いです。

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でも、本アドは心配と思いますよね?
ココで私は約束します。
1、絶対にメアドを他に流しません。
2、このメルマガは私が有料で契約していますので、
  「まぐまぐ」の様に宣伝メールは一切ありません。
3、しょうもないメールは流しません。
  意味の無い(皆さんの興味の無い)メールは送るつもりありません。
  ブログでは書きにくい保険の活用事例とか、
  セミナーや旅行などの案内をお送りするつもりです。
こんな感じかな?

質問コーナー

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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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件名:戸建て賃貸の近隣クレームに付いて
ホスト:
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がんばる家主の会の〇〇と申します。
いつも、このブログを楽しく読ませていただいて勉強させていただいています。
ありがとうございます。

さて、下記の件で必殺さんのお知恵をお借りできたらと思います。
今年、古家を買ってリフォームし、めでたく入居者が付きました。
工事中、隣家の老婆が口うるさく「うるさい。うるさい。」と連呼したので、
これ以上職人に恫喝や執拗な抗議をする場合は法的措置を取るという事で工事は何とか完了しました。

そして、入居者が住んだのですがうるさいと言って自分の家の床を思い切りたたいたり
家の中から「うるさい」と言ってくる様です。
音の内容は、一般の生活音、例えば9時位に風呂に入る音、団欒の音などです。
また、日曜日の日中に入居者の高校生が友達を呼んで部屋で話をしていました。
大騒ぎをしているわけでもないのに、静かにしてほしいとインターホン越しに入居者に言ってきます。
家はそれぞれ境界から1m程度離れていますが古い家なので音はよく漏れると思います。

近所の人の話でもその人は特殊な人で少しの物音でも文句を言っている様です。
こちらの入居者が常識の範囲内の生活音しか出していない場合として
この老婆を黙らせる対応策が有れば教えて頂けたらと思います。
多分法的措置が効果があると思っています。

このままではせっかく入った入居者が退去してしましそうで何とかしたいと思っています。
また、次の入居者が入ったとしても出て行きそうです。

お忙しいところ申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

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お答えします。

騒音問題・・・、我々大家を悩ませる悩みの種の1つですよね!

まず、今回の事案の場合は、
間違いなく老婆は痴呆が入っています。

ですので、入居者さんには隣の方は痴呆が入っているようなので大目に見てあげてくださいといいつつ

老婆に対しては、こちらが強いんだという態度を見せるのが良いのではないでしょうか?

少し言葉は悪いですが、こういった方って強者には大人しくなる傾向にあるとおもいます。

老婆に対しての具体的な対処法は、詳しい状況が分からないとお答えのしようがないのですが、

1、老婆は持ち家なのか?借家なのか?
  持ち家なら現入居者が老婆のせいで退去となった場合、損害賠償請求を起すのも一手だと思います。
  借家なら、大家に文句を言うのも一手ではないでしょうか?

2、一人暮らしなのか?
  家族が居るのであれば、協力を求める
  このままクレームが続くなら裁判で損害賠償を起しますよ?なんて言ってみる

3、民生委員などに相談してみる
  解決策にはなりませんが、大家が精一杯の努力(相談)をしていた事実を作っておきます。
  イザ裁判になった時に裁判官の心象がよくなります。

4、最後はチカラ技で黙らせる。
  話し合いの途中で般若心経を唱えてみたり、
  丹波哲郎ばりに死後の世界を語るのも効果的

5、クレームに対して録画しておく
  入居者さんが協力してもらえるのであれば、
  ビデオカメラを渡しておいてクレームを録画しておく
  (今は1万~2万程度で売っているのでプレゼントする感覚で渡してもいいかも?)
  良い絵が撮れたら「TVワイドショー」などに投稿する。
  TVの取材に来る→TVが老婆を追い詰める→親族が老婆の現状を心配して老人ホームに住まわせる

スミマセンあまり参考になりませんね・・・・
ホント音関係は対応が難しいんです。
がんばってくださいね!!

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★旅行の詳細★
平成27年1月17日から1泊2日温泉旅行の日程ですが、
遠方の方よりJRの時刻の問い合わせがありましたのでお知らせしておきます。
行きJR新大阪駅09:03分発 帰りJR新大阪駅18:52分着
の列車を予定しています。
募集は近日中にブログ上で行ないますのでもうしばらくお待ちください。

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退去後整備

10月の退去は5件ほどありました。

退去が発生すると当然改装工事がまっています。

しかし、全てを自分でしているわけではありません。

自分で出来るところをコツコツしているだけです。

例えば、プロ(業者さん)にお願いしてるのは、

〇クロス・CFの張替え

〇畳の表替え

〇システムキッチンの入れ替え(簡単なキッチンは自分で交換します)

〇トイレのコンセント新設(これは経験がモノを言います)

自分でするのは、

〇簡単な給湯器の入れ替え

〇洗面台の入れ替え

〇水周りのパッキンや器具交換

こんなモンです。

今回は、そんなちょっとした交換や、ポイントを書こうと思います。

風呂場の水栓交換していて、フト気付くと・・・
PA150808.jpg

ユニットバスの排水カバーが割れているのに気付きました。

PA150809.jpg
こんな感じ

この部分は破損することが多いようで以前も同じ部分が破損していました。

そんな時は慌てず騒がず、ユニットバスメーカーに部品注文をしましょう

PA150813.jpg
こんな感じで必ず補修部材が販売されています。

PA150814.jpg
1棟丸ごと同じ部材ですので、1度に3個くらい発注して在庫しています。

ユニットバスには必ず製造メーカーのシールが貼っていますので、探してみてください。

もし、型番などが薄れて読めなくても、メーカーさえ判れば写真を送って判別してくれます。


その他にも、
PA150810.jpg
コレ↑

トイレの排気口カバーなんですが、

コレってどうやって取り付けるんだろ????

もうメンドクサイので、ホームセンターで新しいのを買ってきました。

PA150811.jpg
↑コレです。

四隅をネジ止めしますので手っ取り早いです。


あと、よくあるのがコチラ↓
PA150822.jpg
小窓のロック金具です。

築26年ともなると稼動部が硬くなって全く動きません。

PA150823.jpg
潤滑油(556など)を稼動部に吹きつけ

PA150824.jpg
取っ手に手袋やタオルでカバーをしてカナヅチなどでトントンと動かしていくと、

徐々に動くようになり、クキクキ動かしていくと正常に動くようになります。


1つ1つは大したことではないのですが、

1つでも不具合があると必ず入居後にクレームになっちゃいます。

そうなると入居者さんの時間に合わせて対処しないといけなくなりますし、

サラリーマン大家さんだと業者さんにお願いしないといけなくなっちゃいます。

ですので、細かいところですが、こういった作業は空室の時にやっちゃいましょうね!

参考になれば幸いです。

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★旅行のお誘い★
少し先の予定なのですが、
平成27年1月17日から1泊2日
大阪から和歌山南紀勝浦のホテル浦島
JR特急で行く1泊2日温泉旅行を考えています。
募集人数は12名(予定)
参加資格は特にありません。
(老若男女物件を持っていようが無かろうが関係ありません)
夫婦・恋人・女性は別室を用意しますので大丈夫です♪
金額は大阪からの往復JR交通費・宿泊費・食費(夕朝)全て含んで2万円の予定で、
近々ブログで募集いたします。

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本者?偽者?

先日のブログ(ボールタップ交換)で

読者さんがコメント欄で熱い議論を交わしていますね!

色々な立場、考え方、生き方がそれぞれあるのですから、

意見を述べ合うのはとても良いことだと思います。

※私がコメ入れちゃうと一方的になっちゃうのでコメは控えさせていただきます。

議論は大切ですし大好きです!!

そこで今回は最近気付いた「このブロガーって本者?偽者?」を書いてみたいと思います。

皆さん、私のブログを含めて色々な方のブログを見て回っていると思います。

そこで、まだ不動産投資経験が無い方や初心者の方って、

このブログに書いていることが本当?って思うことありませんか?

実際、私も他の人のブログを拝見して参考になる人もいれば、

〇業者の広告塔になっている人、

〇初心者を食い物にしている人、

〇業者なのに大家さんを名乗っている人、

〇業者なのに大家の会を偽装している人、


などが少なからずいます。

そんな人のブログを見ていて気付いたのですが、

人を騙そう(食い物にしよう)とする人のブログって、

コメント欄が無いんですよね!
あっても承認制で全く承認していないなど・・・

ブログコメント欄を書かれて困ることでもあるのでしょうか?

私のブログは、コメント欄も読者さんの重要な情報源と思っていますので全て公開しています。

(あまりにも酷い誹謗中傷や全く関係ない投稿は削除しています)

もちろん、コメント欄が無い=怪しいブログとは言いませんが、

一つの目安になるのはないでしょうか?

あっ、あとドヤ顔の写真をブログに掲載している方や

海外旅行でセレブ気分?の写真を載せまくってる人

俺は金持ってるぜ~!って見せかけて、

実は情報商材で食いつないでいる・・・

本業(不動産賃貸業)で喰えないんですか?

そんなモン(情報商材)売るなら給湯器の交換でもしろ!!

ボールタップの交換の仕方でも教えろ!!

それなら他人に迷惑もかけないし、被害者も出ねえ!!

と言いつつ情報商材を構築出来ない私が僻んでいます。


こんな事書くと、また商材系の連中に嫌がらせされるんだろうな・・・


今日のブログはちょっと毒を吐いてみました。

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自転車事故の続き

きのうのブログで自転車事故の貼紙がされている部屋があると書きましたが、

もう4~5日貼られたままになっています。

4~5日出入りが無いってこと???

うーーーん、やばいかも・・・

まずは届出のある携帯電話を鳴らしてみました。

が!コールのみで応答ありません。

集合ポストを覗いてみると郵便物がソコソコ溜まっています。

次に直接インターフォンを鳴らし、ドアをノックしますが応答ありません・・・

・・・・・、

これはもう安否確認をするしかないかな・・・

だって万が一の場合は、腐る前に見つけないと・・・・

ということで、警察署へ安否確認の立会いお願いをしました。

※ココでワンポイント!
必ず最寄の警察署に連絡してください。間違っても110番しないように!
110番だとパトカーがサイレン鳴らして着ちゃいます。

10分ほどで自転車に乗った警察官登場

警察官が何度もドア越しに呼びかけるが応答無し

いよいよ警察官立会いでドアを開けると!!!

衝撃の事実が!!!!!!


















スミマセン
たまには引っ張ってみました。

無題
ゴミ屋敷でした~Σ( ̄ロ ̄lll)

果敢にもゴミを乗り越えて進む警察官

生ゴミもあるみたいで子供ゴキブリがチラホラ・・・・

その中を警察官は声を掛けながら奥へ進んでいきます。

無題1
コノ部屋の間取りは1DKで、奥にもう一部屋あります。

その部屋もゴミで埋め尽くされていて、もう先には進めないとのことでした。

結局、入居者の姿はなく無人とのことでした。

うーーーーーん

嫌な事実(ゴミ屋敷)を見てしまったな。

今後、入居者と連絡が取れるか不明ですが、

何らかの対処をしたいと思います。

※とは言っても室内ですので、あまり強制的なことは出来ないと思いますが・・・

しかし孤独死などが無くって良かったです。


こんな自主管理大家の日々でした。


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自転車事故

最近、自転車事故で高額請求などのニュースを見かけますよね?

まあ、私は滅多に自転車に乗らないので、あまり関係ないな~と思っていた矢先

マンションの見周りをしていると、
PA220873_2014102217061599d.jpg
ふと目に入ってきた張り紙

なんだろ?借金取りかな?
無題

と、思ったら自転車事故での揉め事でした。

この部屋の住んでいる方は、ちょっと精神障害のある方(女性)・・・

大丈夫かな・・・?

もう4~5日前から貼紙がそのままですので、

明日あたり警察官立会いで安否確認したいと思います。

なにも無ければいいのですが・・・


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トイレタンク修理2

昨日のブログでトイレタンクの修理を書きましたが、


コメント欄でSANEIのV530-5X-13はどうか?との質問がありました。
PA220873.jpg
↑コレです。

ちょうど交換事例がありましたので書きたいと思います。

これも入居者さんよりトイレの水が止まらないとの連絡を受けて対応したのですが、
PA200857.jpg
なぜかボールタップが長くてオーバーフロー筒に接触していて正常に機能していない状態になっています。

昨日の事案(発泡スチロールの膨張)と違って

なぜこの様に不具合になってしまったのかは不明なのですが、

原因はボールタップにあるのは間違いないようです。

そこで今回の場合は、ボールタップの長さに問題があるので、

先ほどのV530と交換しました。

PA200858.jpg
↑まったく干渉せず、スッキリしたでしょ?

私は昨日のブログで使用したV56と今日のブログで紹介したV530を使い分けています。

V530はV56より安い

しかし、ボールタップの故障例は昨日のブログに書いている事案のほうが多いんです。

その場合はV530は使えないことがあります。(ボールタップ部分が干渉する)

なので、

トイレタンク内側に発泡スチロールが貼っている→V56

トイレタンク内側に発泡スチロールが貼っていない→V530

こんな感じで使い分けています。


ちなみに私は管理会社に丸投げしているから関係ないと思っている貴方!

そんなことでは、この厳しい不動産投資で生き残れませんよ!!

今回のトラブル対応を業者さんに丸投げしたら幾らぐらい費用が掛かりますか?

水道業者に直接依頼して20000円くらい?

管理会社を通して依頼すると30000円くらい?

いったい幾らの商売してるんです?

一部屋3万~4万(月)の商売してるんですよね?

5000万~1億の物件を購入して気持ちが大きくなってませんか?

借金でなく現金買いするようなお金持ち様ならこんなセコイ事をせず、

ドンドン業者に仕事をあげればいいですが、

借金があるなら、死ぬ気で3万円を取りにいくべきではないでしょうか?

まあ、精神論にはなりますが、

1日3万円稼げれば、月90万円、年で1000万以上の収入です。

もちろん机上の空論なのですが、1日3万稼げれば成功者じゃないですか?

まさか私のブログ読者にそんな人はいないと思いますが、

寝ている間に金を生むなんて思ってませんよね?

そんなブログや本に騙されないでくださいね!

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トイレタンク修理

築25年RCにお住まいの入居者さんより連絡があり、


トイレの水が止まらないとの連絡があり行ってきました。

現地に着き、さっそくトイレのタンクを見てみると・・・
P9300742.jpg
ボールタップがタンクとオーバーフローの筒の間に挟まれ正常に機能していません。

コレ↑25年程度経過した一部のメーカーに発生するトラブルなんです。

今までは何の問題も無く使用できていたのが、なぜ故障するのか?

原因はタンクの内側に貼られている発泡スチロールにあるんです。

この発泡スチロールが長年水に浸かっているせいで膨張(膨張というより内側に反る感じ?)して

タンク内側の容積を小さくしてしまっていたんです。

こんな時はコノ製品!↓
P9300744.jpg
SANEIのV56-5X-13です。

コノ製品はボールタップが小さいのでタンクが多少膨れても干渉しません。
P9300745.jpg
取り替えるとこんな感じ

ボールタップがまったく干渉しないでしょう?

コノ製品が出るまでは、タンク内側の発泡スチロールをカッターで切り取って、

タンクとオーバーフロー管との間を空けて凌いでいました。

参考になれば幸いです。


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給湯器水漏れ

築26年RCマンション入居者さんより連絡があり、

玄関付近で水漏れがあるみたい・・?とのことでした。

さっそくマンションに向かい現場を確認すると、
PA060766.jpg
通報の通り玄関前が濡れています。

大した量ではないのですが、どこからか水が漏れているのは間違いなさそうです。

さっそく、PS(パイプスペース)を開けて原因を探ってみます。
PA060767.jpg
パイプやメーター周りを確認したのですが、漏水は確認できません。

水の流れを見ていくと給湯器内部から水が漏れているのがわかります。

PA060768.jpg
そこで給湯器本体を開けて見てみると、銅管の繋ぎ目から漏水しているのが確認できました。

うーーーん?パッキンかな?

部品発注できるのか製造メーカに問い合わせることに

PA060769.jpg
しかし・・・

製造が2000年製とのことで、部品供給はしていないとのこと・・・

あ~あ・・・・

コノ程度の不具合で全取り替えは勿体無い気もしますが、

部品供給がないことと、小さい不具合であってもメーカー修理に来てもらうと

出張料+技術料+部品代で最低でも1万円程度は掛かってしまいます。

しかし、新品交換しても3万円もかかりませんので、

ココは新品に換えちゃうことにしました。

PA060787.jpg
まずは古い給湯器を取り外して

PA060788.jpg
新しい給湯器を吊るして、水管とガス管を繋げば終了です。

PA060789.jpg
今回の場合は、追い炊き機能が無かったので、非常に簡単に取り替えることが出来ます。

※追い炊き機能がある場合はリモコンの配線などが大変なので、専門業者さんにお願いしています。

1時間もあれば全て完了ですので、

時給2万円程度になるでしょうか?
風俗嬢並の時給です。

そう思うとヤリガイもあるというものです。

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質問コーナー「室内の臭い」

今日のブログは読書さんからの質問にお答えする質問コーナーです。

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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日付:
件名:臭いについて
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はじめまして。
私は大家ではないのですが、波乱万丈なマンション経営の様子が面白く、ブログを拝見しております。
この度は相談がありメールさせていただきました。
転居予定で中古マンションを購入したのですが、前住人が半年ほど家を空けていたために、
封水抜けで臭いがしみついています。
トイレをリフォームしましたが、未だ臭いがあります。
トイレに隣接した部屋の壁のコンセントやスイッチカバーを外すと臭いがするので、
壁の中に染みついているようです。
今は消臭業者か石膏ボードの再築かで検討していますが、
消臭業者は料金も方法も様々でなかなか決められません。
トイレ回りだけなら石膏ボードの再築のほうが安いような消臭業者もありますが、
トイレ回りだけ石膏ボード再築してすっきり臭いがなくなるかの不安もあります。

必殺大家人様は、マンション管理をしていてこのような状態になってしまうことはありますか?
もしこのようになってしまったら、どのような対処をとりますか?

突然で申し訳ありませんが、
もし宜しければ教えていただけませんでしょうか。
宜しくお願いいたします。
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お答えします。

臭いが石膏ボードに染み付いてしまっているとのことですが、

それは少し考えにくいです。

孤独死で腐乱遺体があった部屋なら分かりますが、

半年程度の抜け水による下水道の臭いはボードには染み付きません。

コンセントを外すと内側が臭うとのことですが、

そこに臭いの原因が隠れているように思います。

私が考える臭いの原因は、

1、洗面所・台所などの排水防臭キャップが付いていない

2、トイレの繋ぎ目(便座と床面の繋ぎ目)の粘土状のパッキンが劣化している

3、排水管に亀裂が出ていて臭いが上がる

4、床や壁のスキマにネズミの死体がある

5、どこかに乳児の・・・ (ノД\lll)

確率順に書いてみましたが、

おそらく1番か2番と思います。

臭いが染み付いたのではなく、設備の不具合を疑ったほうがいいと思います。


もう1件ブログコメント欄からの質問です。


風俗ビルを持っていると融資が出ないと聞きましたが
真実はいかに?


風俗ビルを所有している=他の融資に影響がある
これは間違いです。
風俗ビルに対して融資が出ない←これが正解です。
ですので、売却ありきの不動産経営をされている方は気をつけないと売却できなくなっちゃいます。
融資でテナントビルを購入して中国エステなんて入れちゃうと売却できなくなっちゃいます。
だって、次の買い手が現金決済できる方とかに限定されちゃいますからね!
逆にこの様な風俗ビルは買い手が少ない分、激安で購入できるチャンスでもあります。
だって、だれも買えない(買わない)んだから売れ残っちゃいます。
それを売れ残ったのを見計らって大幅な指値を入れてみても面白いですよ、
でもね、レジとは違って利回り30%位の読みでは苦労しちゃいますし、
基本的に出口(売却)がありませんので、
ビル運営を誤っちゃうと逃げれません。
まあスーパーキャッシュマシーンに出来るかどうかは腕次第なんですけどね!

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テナントビル断水

イキナリですが、

夜中0時に緊急コールセンター(自前)の電話がなりました!!

なんと、所有しているテナントビルの店子さんより

水が出ない!!との連絡です。

テナントビルで水が出ないというのは最悪で、

復旧できなければ、

営業補償を求められちゃいます!

しかも、このビルはテナントビルと言うより風俗ビルなんです・・・

デリヘルに韓国エステ・・・

そんなディープな店店・・

何が何でも復旧させないと!!と色々考えながら車で向かうこと10分

現場に到着し、1つ1つ原因を考えて行きます。

まずはポンプ室
PA060776.jpg
2基あるポンプの内、1基が勢いよく動いています。

ポンプ異常じゃないな・・・

次に屋上の高架水槽をみてみると
PA060774.jpg
(昼間撮影)
ハシゴを登り、タンクを覗いてみるとタンク内は空で、水はありません。

????

ポンプは動いているのに高架水槽は空???

次に疑ったのは水道管からポンプに行くまでにある地下の貯水槽タンクです。
PA060772.jpg
だいたいこんな感じで1階にあります。

PA060775.jpg
フタを開けてみるとタンクには十分水があります。

?????

1、1階の貯水タンクには水が入っている

2、屋上の高架水槽には水が溜まっていない

3、ポンプは動いている

・・・・・?

どう考えても1階の貯水タンクから屋上の高架水槽に行くまでの給水に問題があるようです。

そこで、ポンプは勢いよく動いているのですが、

手動で、もう1基のポンプに切り替えてみました。
PA060777.jpg
そうすると、もう1基のポンプが勢いよく動き出し、

高架水槽に水がドバドバ溜まり始めました。

ということで、原因は勢いよく動いていたポンプと判明しました。

ポンプは動いているが屋上の貯水槽まで水を揚げきれない出力になっていた。

これが今回の断水の原因です。

水が出ることを確認し帰宅しました。

翌日さっそくポンプ屋さんに見てもらったところ、

やはりポンプの老朽化で出力が上がらない、

交換が必要とのことで、

見積りをお願いしたところ、26万円ほどの金額でした。

まあ、妥当な金額だと思います。

今回故障した方のポンプは20年ほど前の製品で、

もういい加減、交換時期を過ぎていたのでこれを機会に交換します。

でも、復旧してよかった~v(≧∀≦)v

約30分ほどの断水でしたので、後で特にクレームなどありませんでした。


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★業務連絡★
11月29日の箱根合宿セミナーでお知らせです。
29日のセミナーは満席なのですが、
箱根で泊まり宴会勉強会の参加が1名欠員が出ました。
もし、夜の勉強会(宿泊)に参加をご希望の方はご連絡ください。

もし不動産投資1年生の自分に、今の自分がアドバイスを3つするなら

今日は久しぶりに楽待に投稿しました。

今回は楽待さんからのテーマで

「もし不動産投資1年生の自分に、今の自分がアドバイスを3つするなら」を

お題に書いてほしいとのことで書いてみました。

私の率直な考えを書いてみましたので、よろしければ読んでください。

楽待コラム

しかし、今回の記事は楽待からNGが出るんじゃないかな?ってくらい

踏み込んだ内容を書いているんです。

マジで大丈夫かな??

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不法投棄・・・

日本列島を台風が通過していますね

築古大家としては雨漏れに風害とビクビクしながらすごしたのですが、

結局、な~んにもありませんでした!

ふう~よかったです。

今日のブログ記事は台風とは関係ないのですが、先日あった出来事です。

マンション住民よりゴミ捨て場に大量のゴミが捨てていて、

他の住民のゴミが置けないと連絡がありました。

さっそくマンションに行ってみると・・・
PA060778.jpg
黒いゴミ袋で溢れています!

大阪は透明か半透明袋でないと収集してくれません。
※分別に対してはぬるくて、袋に入っていれば収集してくれます。

黒のゴミ袋で出すのは論外で、一切収集してくれません。

このゴミを見て、先日から揉めている住民が思いつきました。

この入居者です1

この入居者です2

9月末で退去すると言っていたが、

荷物が片付けられないから10月末まで退去待ってくれとなった入居者で、

さっそく、この入居者宅へ突撃して問いただすと

アッサリ自分が置いたと自供

無題2
このオッサンです。

必  殺:こんなにゴミを出したら他の入居者は出せないじゃないか!

オッサン:・・・・引越しせなあかんから・・・

必  殺:しかも黒いゴミ袋じゃあ持っていけへんで!

オッサン:・・・・、黒いゴミ袋しかあれへんかったから・・・

必  殺:コレどうすんねん!

オッサン:・・・・・、

必  殺:他の人も迷惑してる!

オッサン:・・・・・、

座り込んでなんにも進展しません。

どうしたものだろうか・・・

取り合えず警察を呼ぶことに

無題1
警察官登場

コノ程度の問題で警察官は逮捕したりはないのですが、

ココがポイントで、

警察官立会いで、処理費用を請求します。

だって、あとで恐喝されて支払ったなんていわれると大変ですからね!

それに警察官の方も、お金払って処理してもらうしかないよ~なんて言ってくれます。

今回の事案では、入居者から処理費用を受け取り、

こちら側(大家側)で迅速に処理するしか方法がないと思います。

だって、又このゴミを部屋に持って帰るなんて不可能ですからね・・・

という事で、ゴミ処理費を受け取り、

軽トラで市のゴミ処理施設に持って行きました。

しかし、普通に考えれば分かりそうなものなんですがね~

理解に苦しみます。


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★業務連絡★
箱根合宿ですが、
参加料金の振込みは終わっていますでしょうか?
幹事さんから連絡があり数名の方がまだ振込みされていないとのことです。
キャンセル待ちの方もいますので、至急お振込みお願いいたします。

広島セミナーのお知らせ

気候もよく行楽季節になってきましたね♪

今回は『中国大家会』主催で、

タイトル
「中国大家会 家賃滞納も怖くない。関西 必殺大家人が実践する家賃回収のススメ!」
※家賃滞納だけでなく必殺流投資論もお話しします。

を開催します。

主催: 中国大家会

日時: 2014年11月15日土曜日13時30分~ セミナー開始13時40分~17時まで

場所:RCC文化センター
   広島県広島市中区橋本町5-11

セミナー代金 5000円(フルバージョンCD付)

定員 24名程度

2次会 味楽を予定5000円18時~

翌日 (オプションです。)大人の遠足広島編

世界文化遺産である、宮島観光 必殺さんと紅葉狩りを楽しみたいと思います。
広島案内人のマーサさんとまわります。
宇品港出発予定。10時頃を予定

宇品港(高速艇)→宮島(観光)→フェリーでJR線→広島駅(解散)

オプションの金額は、ホテル宿泊15000円程度 合宿形式10000円程度を考えております。
(宿泊、船賃、昼ごはん込)

ご希望があれば、早朝、土砂災害の起きた、八木地区の視察。もちろん興味本位ではなく、大家として、災害に対して考えていただける機会があればと思います。

申し込みは http://chuoren.jimdo.com のセミナー申し込みから行ってください。
ヤフー等で、中国大家会で検索後、セミナー申し込みに入れます。


こんな感じです。

まだお逢いしたことのない大家さん・投資家さん

一度私(必殺)の話を聴きにきませんか?

絶対に損はさせません!!


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賃貸住宅フェア『非公認懇親会』

きのうは賃貸住宅フェアin大阪に行ってきました。

うーーーーーーん

数年前のフェアと比べて年々縮小されているような・・・
PA090800.jpg
規模的には東京の3分の1程度でしょうか?

それでもセミナー会場は人だかりの山で、
PA090799.jpg
沢さんや赤鬼荘のよしゆきさんのセミナーでは立ち見客も出る盛況ぶりでした。

そんな中、なぜか大阪では懇親会が開かれないとのことで、

『非公認懇親会』を企画し、

本ブログや友人投資家に声をかけ人集めをしました。

ついでに、
無題2
会場入り口で声をかけまくった結果
無題3
なんと30名もの物好き積極的な方々が集まわれ、

本当の大懇親会を開催できました。

無題
セミナー講師のよしゆきさんも参加いただき、

大変盛り上がって楽しかったです♪


そこで、思うのですが

私は懇親会の参加条件などを一切設けず、

しかも当日参加OKにして、

誰もが参加できる状況にしました。

今回、事前にお誘いした投資家さんは大物ばかりで、

1年ほど前の『月刊・地主と家主』の特集記事「関西の凄腕投資家」で登場している6人のうち、

なんと4人が来ているんです。

セミナー会場で50分の講義を聴くのもいいですが、

懇親会で大物大家をロックオンするほうがガッツリ話しを聴けますし、

名刺交換しておけば迷った時にアドバイスをもらえるかもしれません。

日本海大家さんもブログ記事で書いていますが、

懇親会の本当の目的は酒を飲むことではなく、

自分より成功している大家さんに近づき、
「テクニックを盗ませてもらう」です。


特に、今回の懇親会ではタイプの違う投資家が勢ぞろいしていましたので、
(ブログで特徴も書いてたでしょ?)

自分のスタイルに合う投資家の隣を、図々しいくらいに奪取して、

ぜひ、自分の投資スタイルが正しいのかを聞いてみてください。

何度も書きますが、

それくらいの気合と根性で貪欲に情報を聞きだしていかないと

ワザワザ貴方に必殺技は教えてくれませんよ!

あと、大家さん懇親会用の名刺は持参しましょうね!

名刺交換をきっかけに話しかけていきましょう

名刺の注意点

1、会社の名刺は避けましょう
  だって、いい人ばかりとは限りません。

2、住所は別に必要ないかな?
  大家さん同士の名刺交換ですので、別に住所は必要ないかも?※特に女性
  でも、名刺のどこかに〇〇市在住とか〇〇市を中心に投資を展開中!など、
  投資エリアは載せておいた方が話しのネタになります。

3、電話番号とメールアドレスは載せておきましょう
  これがないと次回飲み会などの時に声がかけれません。

こんな感じかな?

でも、ココから先は有料って言うような奴には近づくな!!

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ユニットバス天井ヒビ割れ

先日退去のあった部屋で、各部をチェックしていると、

ユニットバスの天井にヒビ割れが出ていました。
PA020748.jpg
少し分かりにくいですが、

ユニットバスの点検口部分に沿ってヒビがいっちゃってます。

このマンションは平成1年築で、建築後25年経過していて、

この事案は、他の部屋でもおきています。

以前、同じ様な事案で修理をしてもらおうと、

製造メーカーを調べたんですが、

既に倒産していました・・・

しかし、修理メンテだけをしている会社?(おじさん?)が判明し、

修理をお願いしたのですが、

関東しか対応していないとのこと・・・・・

そんな私の落胆ぶりが電話で伝わったのか、

修理方法は簡単だからやってみな!とのお言葉、

その修理方法とは、

PA020754.jpg
点検口を開けて、

PA020751.jpg
適当なところにビスを打ち込んで適当に針金で梁などに引っ掛けて吊るといったものでした。

PA020755.jpg
そしてシリコンで適当に均します。

PA020756.jpg
見栄えはイマイチですが、

補修しておけば文句は出ないものです。

セコイ話しですが、こんな努力を日々しております。


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★業務連絡1★
明日の『賃貸住宅フェアin大阪』非公認懇親会ですが、
多数の参加表明をいただき誠にありがとうございます。
ココで明日参加予定の必殺と愉快な仲間達をご紹介させていただきます。
〇転売マスターZ!
〇MEGAじゃないぜGIGA大家だぜ!ジャイアン
〇愛車はランボルギーニ!競売マスターE藤さん
〇20代でリストラ解雇!30歳で100戸超え大家のY氏
〇10月10日はフェアーで講師を務めるDX母ちゃん
〇好物はテラスハウス!ささやん
〇富山新築組のS川さん

などなど、
ブログも本も書いていないけど凄い連中です。
懇親会参加予定の方は名刺持参で好みの投資家の隣の席を狙え!!
あと、セミナー講師もナンパしてみます。

★業務連絡2★
箱根合宿セミナーは満席となりました。
ただいまキャンセル待ちを受付中です。

緊急告知!

いよいよ10月9日10日と賃貸住宅フェアin大阪が開催されます!

と・こ・ろ・が!

なぜか大阪では懇親会(飲み会)が開催されません!

うーーーん、東京はあんなに盛大に開催されるのに・・・大阪はなぜしないの?

あっ!

じゃあ自分で開催しちゃえばいいんだ!

と、言うことで急遽、

『賃貸住宅フェア大懇親会!』非公認

を、開催したいと思います。

日時:10月9日(木)
場所:インテックス大阪近く(徒歩圏内)
費用:5000円を予定
まずは参加人数を確定したいので、
参加ご希望の方は至急メールください。
hissatu008@gmail.com
〇お名前
〇連絡先
定員満席の場合はご容赦ください。
また人数が集まらない場合は開催キャンセルとなります。

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住居侵入未遂事件

2年ほど前に築40数年のマンション1棟物を購入し、

ほぼ全空状態だったのですが、

ちょうど中国人向けの日本語学校が学生寮として一括で借りたいとの申し出があり、

現在、満室で順調経営できているマンションがあるのですが、

その日本語学校より、

ある1室のドアをこじ開けようとした事件が今朝起きた

今、警察を呼んでいるので、大家さんも立ち会って欲しいとのことです。

物件が近くにあるので、さっそく現場に行ってみると

PA030761.jpg
ドアの蝶番部分にバールか何かを突っ込んで無理やりドアを開けようとした様子。

PA030759.jpg
そのためドアが閉まらない事態に

コノ部屋には若い中国からの語学留学生4人が住んでいて

PA030760.jpg
警察の事情聴取でも心当たりはないとのこと・・・

中に居た女性は犯行に気付かず、

たまたま外に居た別の部屋の学生が、

ドアをこじ開けようとしている不審な男性を見たとのこと

その男性は、学生ではなく見知らぬ顔だった

目が一瞬合ったらそそくさと居なくなったとのことでした。

うーーーーーん

これは何か対策しないと、事件が起きて、

学校側が部屋の契約解除を言ってきては大変です。

明日にでも防犯カメラを購入してこようと思っています。

ドアのほうは、
PA030762.jpg
サッシ屋さんを呼んだら直ぐに直してくれました。

やっぱりプロは手際がいいです。

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★業務連絡★
必殺合宿in厚木ですが、
あと少しで満席です。
悩んでる方は早めに申し込みください。

必殺合宿セミナーのお知らせ

気候もよく行楽季節になってきましたね♪

そんな行楽気分でセミナー合宿に来ませんか?

今回は『川崎大家の会』後援で、

神奈川県厚木市でセミナーを朝から行い、

セミナー終了後は箱根で不動産談義をするという

不動産漬けの合宿企画です。

※絶対に領収書が経費計上できるレベルの話しです。

気になるセミナー内容は

どうやったら川上物件・極秘物件を購入できるのか?
そもそもそんな高利回り物件って存在するの?
不動産投資において皆さんが必ずもつ疑問だと思います。
それを実際の物件事例を元に川上物件・極秘物件の正体を解説し、
手に入れるテクニックをレクチャーしたいと思います。
タネを明かすと、家賃滞納を制すれば全てを制する。
要は丸裸では勝てない!ということです!!
理論武装・法的武装を身に付けて戦わないと一生買えません。

不動産投資は買うまでが勝負じゃない!
買ってからが勝負!!
火災保険活用術や家賃滞納裁判など
購入後の運営やマル秘テクニックを全て公開します。
これで築古物件も怖くなくなります。

まあ、結局はいつもと同じセミナー内容なんですけどね(-。-;)

もちろん、箱根では酒を交わしながらトコトン話します。

<セミナー会場>
あつぎ アミュー 6階 ルーム610
小田急線小田原線 本厚木駅 東口より徒歩約5分
アクセス参照 http://www.amyu-atsugi.jp/access/index.html
<日時>
2014年11月29日 土曜日 10:20スタート(時間厳守)
定員59名
会費5000円 (事前振込み)

<懇親会(宿泊)>
箱根太陽山荘 http://www.advance-kyoto.sakura.ne.jp/taiyo/onsen/
昭和17年築 国から登録有形文化財に指定された由緒正しい伝統木造建築の建物の宿
大家さんの懇親会に相応しい築古物件に宿泊いたします。
定員40名
費用20000円 (事前振込み)

<日程>
11月29日(土)
10:00 受付開始
10:20〜10:30 代表挨拶その他
10:30〜12:30 第1部

13:30〜15:30 第2部
15:30〜15:50 質疑応答 終了
16:00退出完了

懇親会参加者は、中型バスで移動予定
16:20 厚木出発(車中宴会)
18:00〜20:00 宴会

11月30日(日)
10:00 チェックアウト  
晩秋の箱根観光予定(※希望者のみ、懇親会・宿泊費用に観光等の費用は含まれていません)

<費用>
セミナーのみ参加  5000円
セミナー・懇親会両方参加の方 25000円
懇親会のみ参加の方 20000円

申し込みフォーム


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やぶ蛇になっちゃいました・・・

先日のブログで書いた家賃滞納で調停した案件ですが、

前回、滞納者が出廷しなかったので、調停2回目の出廷日となります。

裁判所受付に10分前に到着すると、

今回は裁判所に出廷しているとのこと!

相手が出廷しているということは調停も成功したようなものです。

ところが・・・・・・

調停がスタートし

調停委員が相手(滞納者)の話しを聞いていくと、

実は・・・

部屋には荷物はほとんど無く、いつでも明渡せる状態なんです・・・と、

でも、猫を飼っていたので現状復帰が払えるか悩んでそのままズルズルとなっていました・・・

なので、10月末日付けで退去させていただきますとのことでした。

前回のブログでも書きましたが、

この方は私が物件を購入する前からの入居者で、

現在募集している方々より

1万5千円も高いんです!

できればズーート住んでいただきたいのですが、

もう、どうしようもありません。

まあ、滞納家賃は毎月分割で支払うので、

保証人の母親には督促状を出さないで欲しいと懇願されましたので、

最後までキッチリ支払ってくれるでしょう!

ということで、

今回の調停結末は退去となってしまい

一番残念な結果となっちゃいました・・・・・

こんなこともあるわな


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間違い駐車

きのうは月末月初の入退去でバタバタしていてブログ更新できませんでした。

そんなバタバタした月末月初ですが、ちょっとしたトラブルがあり対応してきました。

マンション住民より自分の駐車スペースに他の車が駐車していて、

自分の車が停めれないとの通報がありました。

また無断駐車か・・・

この頃、こんな対応ばかりでウンザリしながらも現地へ向かいました。

10分ほどで現地に到着し契約者さんと合流して現場を確認すると、

うん?この車は隣の駐車スペースの方では?

さっそく、隣の方に声を掛けてみると

駐車位置を間違っていたことが判明!

一件落着!

と思いきや・・・

なんと、自分の駐車スペースに停めれない入居者さんが、

少しの間道路に車を停めた瞬間に駐車違反の切符を切られちゃいました!!!

ほんと4~5分の間です。

無題
警察へ事情説明の電話をしたのですが、

まったく取り合ってもらえず・・・

駐車違反の反則金15000円・・・

誰が払うのか?ってことで険悪な雰囲気に・・・

そこは私が間髪いれずに、

じゃあ、今回の反則金はあなた(駐車位置を間違えて停めた契約者)が払うということで

終わりにしましょう!!

今回は全て間違いが原因ですからね!と言いくるめて一件落着です。

※駐車違反のシールを警察署へ持っていくと反則点数まで引かれちゃいますので、
 罰金の払い込み通知が着てから支払うと約束し、私が取り持って金を預かって払ってきました。

今回は無断駐車と言っても悪意の無い間違いからの駐車ですので、

少しかわいそうな結末でした。


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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