自主管理大家の日々

質問コーナー「管理会社の解約について」

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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:
日付:
件名:管理会社の契約解除について
ホスト:
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必殺大家人様

福岡市在住のサラリーマン大家の〇〇と申します。
いつも楽しくブログを読ませていただいております。
今年6月の必殺様の福岡でのセミナーにも参加させて頂き
貴重なお話しをお聞きする事ができました。
ありがとうございます。

さて、管理会社とのトラブルについて、必殺様のアドバイスを
頂きたくメールさせて頂きました。

今年〇月に購入した所有物件(1R*6戸の一棟もの)の管理を購入時の
売買仲介会社からの申し出で、委託しているのですが、対応が悪く、
管理契約の解約を申し出ました。

対応が悪い例としては、
・建物の不具合の確認をお願いしても対応が遅い。
2週間後に改修に10万円くらいかかると金額だけ連絡あり。
・駐車場の解約があったものの連絡無し。家賃明細で入ってなく
確認したら、解約されていたとの回答。

管理契約では管理料の3か月分の違約金を支払い、即刻解約できると
なっていますが、私の主張は管理会社の対応が悪い為、管理業務の
不履行を理由に違約金は支払わないというものです。

これに対し、管理会社はちゃんと対応しているという主張で
お互いに管理の質に対してギャップがあります。
双方の主張が食い違い平行線です。

問題はここからなのですが、違約金を求められた為、私は、
『それなら違約金が発生しない時期(3ヵ月後)まで管理をお願い
したい』
と申し出たのですが、管理会社(社長)は
『そっちが解約と言うのですぐやめる。違約金は払ってもらう』
との主張です。(契約解除にへそを曲げサジを投げた様子)
違約金については次回家賃送金から相殺すると言っています。

私としては管理の質に不満である上に違約金まで取られる事は
納得がいきません。

このような場合、違約金がとられた後で、それの返還を求める
小額訴訟を申し立てて勝ち目があるでしょうか？
または小額訴訟を申し立てる考えである事を内容証明で事前に
送るなどすると効果があるでしょうか？

長文で申し訳ございませんが、アドバイス頂けると幸甚です。

よろしくお願いします。

以上

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お答えします。

まず分かっておいていただきたいのですが、

私は弁護士等の法律専門家ではありませんので、

あくまでも素人の意見としてお聞きくださいね

今回、管理会社の対応が悪く解約したいとのことですが、

この管理会社は解約して正解でしょう！

だって、まかりなりにも会社ですよね？

それが、いくら解約するからと言って、

一方的な物言いは酷いですね！

出来ることなら、会社名を公開しましょうよ、法的にも問題ないと思います。
※メルマガに公開していいなら公開しちゃいますよ

社名公開は置いといて、

金銭の問題ですが、

これは絶対、裁判で戦うべきしょう！

流れ的には、

１、内容証明を書く

ポイントは、

本請求書到着後３日以内にご返金願います。

返金無き場合には、年５％の割合による遅延損害金を請求させていただきます。

この一文を入れておいてください。

内容証明程度で支払ってくるとは思いませんが、

遅延損害金の起点が主張出来ます。

これが無いと判決日が遅延損害金の起点になっちゃいます。

その後、

２、訴訟に持っていく

訴訟文になれていなければ調停からでもＯＫです（調停文のほうが簡単です）

調停も訴訟もおそらく裁判官は和解を勧めてきます。

そこで、遅延利息を負けてやる。元金は全額返せ

それが嫌なら訴訟でトコトン戦います！と言ってみましょう！

おそらく元金の８０％位の金額で落ち合うのではないでしょうか？

この辺は駆け引きです。

どちらにしても裁判で判決となれば勝つと思われます。

逆に裁判をしないと絶対返金しないタイプだとも思います。

※専門家に訴状を書いてもらうと簡単ですが、それだと返金されてもいくらも残りません。
　雑でも下手でもいいので、頑張って訴訟文は自力で書いてください。

ムカつくなら和解等せず、トコトン回収するのも一興です。

だって、相手は株式会社です。

最終的に回収はどうとでも出来ます。

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