業務用エアコン交換

先日、韓国料理店でのエアコン故障の続きです。

業務用エアコン修理

業務用エアコン『驚愕な見積り』

結論として、

修理より新品が安いという結果になり

新品エアコンに交換しました。

P9290729.jpg

P9290728.jpg
本当は、ツイン(室外機1基+室内機2基)にするより

シングルを2台つけたほうが、故障時に対応しやすいので(1台1台独立なので同時に故障は考えにくい)

しかし、エアコン配管が埋め込まれている・・・

これを引きなおすのは大変・・・

ということで、今回もツインタイプにしました。

でも、メーカーはダイキンですけどね!!

結論!
パナソニック(旧SANYO)の対応はクソでした!!


クソ対応①修理に1週間以上掛かる
一般家庭のエアコンならそれでもいいんだろうけど、
居酒屋などの店舗で1週間もエアコン無しなんて考えられません。

クソ対応②新品製品より高い修理費
今回故障したエアコンは製造後8年から10年経過したものでした。
家庭用エアコンと違って、業務用エアコンは20年近く持つものです。
今回の故障の原因は基盤1枚が不良ということでしたが、
それの見積もりが30数万!!
それだけでダイキンの新品エアコンが買えちゃいます。

P9290730.jpg
廃棄処分のSANYO製エアコン、二度と買わない・・・

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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:ゆみ
日付:2014/09/26 10:11:47
件名:質問です。
ホスト:
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初めまして、いつも楽しくブログを拝見しています。
早速ですが困っているのでお知恵を貸してください。
私が契約者でテナントを借り、母にスナックを運営させています。
そのテナントの駐車場にごみ収集者が入り(4トン車)コンクリートが陥没していしまいました。ご
み屋さんがすぐに補修してくれたのですが、数ヵ月後軽四が入ったときも陥没しました。
大家さんに言って建設会社にも連絡を取り現状を見てもらったところ、
駐車場の下部分が空洞になっておりコンクリートを支えている鉄板がぼろぼろになっているので、
経年劣化だろうと言われました。
しかし大家さんは自分の非はなくごみ屋さんと軽四がわるいんだといい、修理代を出そうとしません。
私もいくらか負担する気持ちではありますが、大家さんにも負担する義務があると思います。
この話をすると、突然大家さんから「契約書にあるとおり、
6ヵ月後に出て行くように通告する」と言われました。また、その間駐車場も直さないと。
大家さんの作ってきた見積もりもおかしく、
駐車場1台分を直せばいいのに何故か隣の1台分まで直すようになっていてその分も私とごみ屋に請求するようです。
上手く解決する方法はあるでしょうか?
大家さんは80歳の常識の分からないおじいさんです。
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お答えします。

こういったトラブルはよくあります。
質問者さんの文面を読む限り、質問者さんの主張が正しいですよね
でも、それが通らないのがコノ大家業界なんです。
質問者さんも書いていらっしゃる通り、
年配大家は半分ボケた様な方が存在します。
これが厄介で、
1、社会経験が乏しいので世間一般常識が分からない
  おそらく相続で手に入れたボンボン大家
2、普通の会社などなら周りがコントロールしてトラブルを回避するが、
  大家業は一人殿様業なので歯止めがない
3、裸の大様なので、自分の要求が全て
  だから法令や判例など一切考えない
まあ、こんな相続大家が居るから建設業者や管理会社が儲かるんだけども・・・

では、具体的に対処法ですが、

お金は掛かるが簡単で楽
→弁護士へGO!
もしかしたら30万程度で受けてくれるかも?

お金を掛けないで解決したい(でも少々面倒)
→裁判所の調停を利用する
質問者さんの主張として
1、建物の経年劣化で陥没した(見積書提出)
  大家側の見積書は必要外の施工も含まれていると証拠提出
2、契約書に6ヶ月前に通告で退去と書いていても、
  出て行く必要は一切無い
  (まあ、これはもう常識ですよね)

調停の良いところは、調停委員(裁判官も)が常識的な意見を言ってくれるところなんです。
ですので、今回の様な事案を持ち込むと調停委員は大家に対し常識を説いてくれます。

こんな感じですかね?

参考になれば幸いです。


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調停申立

以前、ブログで書いた

未成年の生活保護者

未成年の生活保護者つづき

↑これですが、

新たな展開になりましたので書きたいと思います。

無断転居後、住民票を請求すると

大阪→奈良県に移転しています。

さっそく、請求書を郵送すると、なんと「転居先不明」で返送されてきました!

住民票が移動して僅か1ヶ月です。

という事で、奈良県に住民票を請求すると、

今度は名古屋に移転しています。

今度は名古屋に請求書を郵送すると返送はありませんが反応もありません・・・

数ヶ月後にまた住民票を請求すると、今度はまた奈良県に帰ってきています。

その後、少し期間を空けて住民票を取得すると

氏名変更がありました!!

氏名変更=結婚ですので、ココが回収しどころです!

さっそく請求書を郵送したところ、

旦那となのる人物より


旦那:ゴルァo(`Д´#)なんじゃこの請求書は!!
    ケンカ売っとるのか!!

必殺:はあ?ケンカ?ケンカも何も正当な請求してるだけですが?

旦那:あのアパートで他の住民から嫌がらせがあったから引っ越したんじゃ!!

必殺:嫌がらせ?

旦那:ウチの嫁が男に言い寄られたんじゃ!!

必殺:それで?

旦那:だから引っ越したんじゃ!!!

必殺:ウチに連絡もなく?

旦那:そんなもん知らんがな・・・

必殺:知らん?その話しで電話してきたんちゃうの?

旦那:お前俺にケンカ売っとるんか?

必殺:あのな、今の会話で何でケンカの話しになるんや?
   餓鬼じゃあるまいし、話し進めへんで

旦那:裁判でもなんでもすればエエやん

必殺:分かった。裁判で白黒ハッキリつけるってことやね?

旦那:そうや!

必殺:分かった。俺も男や!裁判でキッチリしようや
    その代わり、あんたも男やろ?
負けたらキッチリ払いや!
負けたから知らんは通らんで~

旦那:あっ、ハイ・・・

という事で、本日奈良簡易裁判所へ調停申立の書類を郵送しました。
無題
請求明細は

滞納家賃が1か月分58000円・退去清掃代54000円=合計112,000円

調停の費用は、

印紙が1000円、切手代990円、貸主が法人なので代表者履歴事項600円

合計:2590円

これで裁判が出来るなら安いでしょ?

滞納者が出廷するかは分かりませんが、

裁判所の呼び出しを無視するような奴からの回収は難しいのが現実です。

どうなるだろ?

次は調停が開催されましたらブログにアップしますね!(10月下旬予定)


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明日は必殺セミナーin大阪です。
意外にも?満員御礼となりました。
皆さんのためになるセミナーになるよう頑張らせていただきます。

業務用エアコン『驚愕の見積り』

昨日のブログで韓国料理店のエアコンが故障したのを書きましたが、

その修理見積もりがFAXされてきました。

その前に、念のため確認なのですが、
P9250707.jpg
このエアコンは天井埋め込みタイプで、

6馬力ツインタイプです。

製造は2004年

こんなスペックで、先日エラーが出てエアコンが動かないと言った事案・・・

見積りは安いほうと高いほうの2種類出しますとのこと

安いほうは基盤のみ交換

高いほうは基盤プラスコンプレッサーまで交換しますとのこと

で、見積りですが
P9250713.jpg
↑これが安いほう


P9250714.jpg
↑で、これが高いほう

目を疑っちゃいましたΣΣ(゚д゚lll).

だって新品で一式購入しても
setsubicom_aueb16055m.jpg
21万ちょいで買えちゃいます・・・
(東芝製は安くていいのですが、納期が少し掛かっちゃいます)

うーーーーーーーーーーん、

不思議です。

これがダイキンなら、高く見積もっても4万~5万の修理費です。

しかも、修理は1週間後とかありえません。

おそらくですが、サンヨー自体は消滅していますし、

修理に来たのもパナソニックの下請けの下請けっぽい感じの会社で、

まったくヤル気無しの対応でした。

これがダイキンだと「ウチの製品で迷惑かけてすみません・・・」てな感じなんです。

ということで、さっそくダイキン製の新品を注文しましたとさ


必殺セミナーin大阪はお陰さまで満席となりました。
たくさんのご応募ありがとうございました。

参加費のお振込みは終了したでしょうか?
締め切りは9月24日となっています。

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業務用エアコン修理

1階に入居している韓国料理店より連絡があり、

エアコンを点けるとエラーが出て止まってしまうとのことでした。


さっそく訪問してエラーコードを確認し

メーカーにエラーコードの詳細を聴いてみたところ、

修理が必要なエラーですとのこと

さっそく、修理依頼を出して本日来てもらいました。

エアコンの設置状況を書くと

6馬力・天井埋め込み式・室内2台室外1台のマルチエアコン

メーカー:サンヨー

製造後約8年程度の製品(業務用エアコンですので20年位は持ちます)

修理対応はサンヨーと合併したパナソニックが対応

こんな感じです。

点検の結果、基盤の1枚が不良であるとのこと、

見積りを出すので、どういった修理を依頼するのか?を検討して欲しいとのことです。

しかし、いくら9月になったといってもまだまだ暑いです!

韓国料理店ですので、エアコンがなければとてもじゃないですが営業できません。

すぐに修理してくれるように言ったのですが、

見積りを提出してからでないと部品の注文も出来ない

その部品も発注を出さないと在庫の有無も分かりません。との回答・・・・・

じゃあ、今日修理依頼をお願いしていつ修理してくれるんですか?との質問に技術者は

まあ、社内決済が下りて

営業担当が確認させていただいて

群馬から部品が到着して

訪問日程を確認して

最低でも1週間以上は掛かります。

あの~、ココはお店なんでもう少し早くなりませんか?

まあ、無理ですね~

さすがパナソニック様です。

社内処理が半端無くあるようで、部品発注だけでも大事みたいです。

これがダイキンなら翌日には修理完了です。
以前、無理を言ったときは、私がダイキン倉庫まで部品を取りに行く条件で、
当日に修理を完了させてくれたりもしました。


こんな事を言ってはなんですが、

ダイキン修理担当者=依頼者が大変→何とかします!
修理に掛かる日数1日~2日

パナソニック修理担当者=依頼者が大変→社内決済が先!
修理に掛かる日数7日~10日

家庭用エアコンなら多少日数がかかっても問題にはなりませんが、

業務用エアコンでは、いくら不慮の事故と言っても店主は納得してくれません。

しかし、新たにエアコンを発注しても1ヶ月はかかってします・・・

どうしよう・・・・ (´・ω・`;A)


必殺セミナーin大阪はお陰さまで満席となりました。
たくさんのご応募ありがとうございました。

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浴室灯交換

先日退去した部屋の改装作業をコツコツしています。

今日は、細かいところですが浴室灯の交換を行ないました。
P9220682.jpg
築25年も経過すると、浴室灯のカバーが熱で破損しています。

まあ、25年経過ですからね・・・、しかたありません。

せっかくなので、少し大きな照明でカッコよくしようと思い、

蛍光灯タイプの照明を買ってきたのですが、
P9220685.jpg
ガ━━(゚д゚;)━━ン!!梁が当たってしまい取り付け穴が微妙に合いませんorz

プロなら穴を開け直すくらいのことをするのでしょうが、

所詮、素人工事ですので、そこまで気合も経験もありません。

こんな時は無理をせず、取り付け穴に合う器具を購入するだけです。
P9220686.jpg
こんなの

P9220687.jpg
元々付いていたのと形も大きさもあまり変わりませんので、

簡単に取り付けできました。

こんな作業も、入居後に指摘されちゃうと入室の時間調整などがめんどくさくなっちゃいます。

なので、安いものですし、気付いたらちゃっちゃと交換しちゃいます。

こんな日でした。

必殺セミナーin大阪はお陰さまで満席となりました。
たくさんのご応募ありがとうございました。

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ガス異常・・・

会社の従業員寮として使用している会社の方より連絡があり、

給湯器のお湯が出ない対応して欲しいとのことでした。

コノ部屋は、ベトナムからの出稼ぎ労働者(技術勉強?)の寮として使用されており、

一部屋に4人ほど住んでいます。

電話を掛けてきたのは雇用している会社の担当者(日本人)で、

ベトナム人からガスが出ないと言っている以外の情報は分からない・・・

あとは管理会社(私)のほうで対応して欲しいとのことです。

というのも、ガスが出ないというのは、

長時間使用などでマイコンメーターが事故と判断して、

メーター側で供給をストップすることが多々あるんです。

なので、通常はメーターの警告ランプを見てもらって

リセットボタンを押してもらうのですが、

住んでいるのはベトナム人・・・

会社担当者は何かにつけて私に確認に行くように責めてきます・・・

うーーーーん、

もし、給湯器異常なら後で文句言われるな・・・

物件まで10分と掛かりませんので、私の方で見に行くことに
P9160660.jpg
ガスメーターを確認すると、

異常ランプが点滅しています(本体中央赤ランプ)

さっそく、ランプ左側にあるリセットボタンを押すと正常復旧しました。

こんなの物件が近いのでいいのですが、片道1時間なんかだと大変ですよね?

あっ!そうか!!

そんな時のために皆さんは管理会社さんにお願いしているんですね~


その帰り、お昼ご飯を吉野家で食べたのですが、
無題
無断駐車?の車に警告文をベタベタと貼り付けていました。

皆さん無断駐車には困っているんですね~(;-ω-) =3 ハァ~


残席僅かです。
【必殺セミナーin大阪のご案内】
1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の正体と入手方法)
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法
※いつもと同じ内容のセミナーです。ネタは1つしかありません(´・ω・`)
 物件を所有していなくても持っていても参考になる内容となっています。

開催日時:平成26年9月27日(土)13:00~17:00

会  場:大阪市内(新大阪か中央区本町)
セミナー:5000円
懇親会 :5000円

参加資格は特にありません。
物件を所有してなくても、業者さんでもOK!!
物件購入から運営まで必殺テクニックをお教えします!

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入居者出所

先日ブログで書いた刑務所からの手紙の入居者ですが、

いきなり電話があり出所したので、またお世話になりたいとのこと

長崎刑務所からJRに乗って向かうので、

最寄駅まで迎えに来て欲しいとのことでした。

もちろん、必殺と愉快な仲間達として迎えるために荷物も預かっているわけですから、

他所に行かれては堪りません!!

まあ、刑務所上がりの無職前科者保証人無しを住まわせてくれる大家さんなんて

なかなか居ないと思いますので、他に行き様もないとは思いますが・・・

大阪に到着したのは夕方でしたので、

その日は、取り合えず荷物を保管している部屋に泊まってもらい

翌日に生活保護を受給するために役所に同行します。

刑務所に入っていた方は、即生活保護を受けられる様で、

受刑者証明書なるものを持っていました。

※間違いないように書きますが、
 受刑者→即仕事に就けない→一定期間生活保護をやるから安定した生活をしろ
 そして生活が安定したら生活保護を打ち切るぞ
 って感じです。

この元受刑者は以前鳶職をされていたとのことで、

まだ働く意欲はあるようで、またとび職として働きたいとのことでした。

という事で、

引越し
即効で倉庫から荷物を空き家に運搬し、

賃貸借契約を結びました。

仲介手数料も掛かりませんので、その分お得です。

出来れば、長く住んでもらいたいものです。


【必殺セミナーin大阪のご案内】
1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の正体と入手方法)
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法
※いつもと同じです。ネタは1つしかありません(´・ω・`)
 物件を所有していなくても持っていても参考になる内容となっています。

開催日時:平成26年9月27日(土)13:00~17:00

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入居前作業

空室の部屋が決まり、入居前の最終確認をしました。

細かいところをあげていくとキリがないのですが、

今回の部屋で気になったところとしては、

照明器具を取り付ける金具の破損

電気コンセントのヒビ割れ

台所の水栓パッキン

ドアの衝立?
P9160666.jpg
分かります?ゴムが付いていないんです。

なんでこんなところが外れるのか?分かりませんが、

明らかにありません。

そこで、ホームセンターに行くと、
P9160667.jpg
ゴムだけが売ってます。

P9160668.jpg
ネジで留めれば終了~

こんなのも気をつけてチェックしておかないと入居後のクレームになってしまいます。


それと、カギ交換をまだしていませんでした。

私はトラブル防止のために必ず鍵をローテーションで入れ替えています。
P9160669.jpg

P9160672.jpg
事前に同型タイプのシリンダーを1つ購入しておいて、

あとはローテーションで回しています。

P9160670.jpg
シリンダー交換は簡単で、ドライバー1本で5分もあれば終了です。

P9160675.jpg
シリンダーを外して

P9160674.jpg
P9160671.jpg
付け替えれば終了です。

東京などではカギ交換費用って入居者さんに請求しているんですよね?

大阪では、そんなの請求できません・・・

まあ、ドライバー1本で誰でも出来ますので、

チャレンジしてみてください。


【必殺セミナーin大阪のご案内】
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開催日時:平成26年9月27日(土)13:00~17:00

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必殺セミナーin大阪

朝夕涼しくなって、いい季節になってきましたね!

涼しくなったということはスーツが着れる!!

ということで、必殺セミナーin大阪を開催したいと思います。

札幌・東京・仙台・高松・福岡・・・・、色々なところで必殺セミナー(有料バージョン)を開催してきましたが、

大阪では開催していなかったんです。

※地元の大家さんの会では何度かあります。

そこで、今回は一般の人も参加できるよう、

必殺大家人主宰の不動産投資セミナーを開きます。

このセミナーは有料ですので、

参加者皆様がスポンサーです。

宣伝も利害関係も全てありません!!

全て参加者のためのセミナーとなっています。

セミナー内容は、

1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の正体と入手方法)

2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き

3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き

4、明渡し訴訟の実例

5、強制執行の実例

6、夜逃げ債権の回収手法

※いつもと同じです。ネタは1つしかありません(´・ω・`)
 物件を所有していなくても持っていても参考になる内容となっています。

開催日時:平成26年9月27日(土)13:00~17:00

会  場:大阪市内(場所はまだ確定していません)

セミナー:5000円

懇親会 :5000円

参加資格は特にありません。

物件を所有してなくても、業者さんでもOK!!

物件購入から運営まで必殺テクニックをお教えします!

応募フォーム


余談・・・
エコシステムさんの無料セミナー(90分)で全国を回らせてもらって、
意外と、まだ私のセミナーを聞いたことがない方が多くビックリしました。
出来れば大阪開催の後、名古屋・東京と考えていますので、
有料4時間バージョンを聞いたことない方は是非ご参加くださいね!
必ず元を取らせます!!

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入居者緊急搬送②

きのうのブログの続きです。

そんな嫌な想像をしながら物件に到着し、

ドアベルを鳴らします。

ピンポーン・ピンポーン・・・

反応ありません。

ピンポーン・ピンポーン・ピンポーン・ピンポーン・ピンポーン・ピンポーン

何度鳴らしても反応ありません。

ドアをドンドン!!!ドンドン!!!〇×さ~ん!!!

応答ありません。

ドアノブに手をかけて回してみたのですが、鍵が掛かっています。

うーーーーん、どうしよう・・・

もし、首吊っていたら一人で見るのはイヤだな・・・

よし!警察に立ち会ってもらおう!

という事で、所轄警察署へ連絡

※必ず所轄警察署に電話してください。110番だと到着は早いですが、
  パトカーがサイレンを鳴らして着ちゃいます。

もちろん地域差はあるとは思いますが、

大阪の場合だと所轄へ電話すると派出所から自転車に乗ったお巡りさんが来てくれます。

お巡りさんを待っていると、消防署から携帯に連絡あり

鍵を持っているなら中を確認して欲しいとのこと

1つはチェーンが掛かっていたらチェーンカッターなどの工具がいる

1つは誤報(無人だった場合)なら救急車を引き上げさせる

ということで、意を決して解錠し室内に入ることに

凄いゴキブリ臭のする部屋で、玄関だけで息が詰まりそうです。

玄関口から大声で〇×さーーんと呼びかけると、

奥の部屋からうめき声が・・・

必 殺:なんや居てるんかな?

入居者:”う”ご”か”れ”へ”ん”

必 殺:どない動かれへんねん

入居者:ひっくり返って立たれへんねん

※奥の部屋に進むと(あまりに汚いので靴のまま)オッサンがひっくり返っています。
 足元にはワンカップ(安い酒)が転がっています。

必 殺:なんや酒飲んでひっくり返ったんかいな?

入居者:今日は酒飲んでへんで~、もう酒買う金ものうなった・・・

必 殺:ほな、どないしてん?

入居者:いきなり目まいがしてコケたんよ、それから立たれへんねん

必 殺:もうすぐ救急車来るさかいに待っとき~

程なくして自転車に乗ったお巡りさんと救急車の到着です。

お巡りさんに一通り事情を説明した後、

入居者は担架で運ばれていきました。
P9110648.jpg
うーーーーん、引越しどうなるんだろ?

不安です。


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【セミナーのご案内】
必殺セミナーin大阪を考えていて、(有料バージョン13時~17時)
会場次第なのですが、9月27日(土)を予定しています。
近々募集を開始しますのでご興味のある方は来てくださいね!

入居者緊急搬送①

ある築古マンション3階の住民より14時ごろに連絡があり、

真上の部屋でドン!と凄い音がした。

先日、上の部屋の方が救急車で運ばれるのを見たので、

もしかしたら倒れているのではないかと心配で電話しました。とのことです。

この上の階の方(4階)・・・問題がありまして

入居約10年、

以前は、夫婦で暮らしていたが妻は離婚して出て行き、現在は独り暮らしの50代男性

以前より家賃滞納をしてはリカバリーしの繰り返しで、

つい先月、家賃滞納が3ヶ月分(月5万の家賃で15万ほど)溜まった時に

保証人に請求書を送ったところ、

もう保証人を辞めさせてほしいとの申し出がありました。

この保証人は別れて出て行った妻の友人・・・

なので、夫は義理人情もなく、これ以上は迷惑だという言い分です。

しかし必殺としては、ハイそうですか~と言えるわけも無く、

保証人を外れたいのであれば、新たな保証人を付けてください。と言ったところ、

別れた元妻が「じゃあ私が保証人になります」と申し出がありました。

しかし、この別れた妻は生活保護受給者で、

超ウソつきなんです!

なんていうか、無責任と言うか・・・嘘つきと言うか・・・

以前、私のマンションに住んでいた時も自分の都合を全面的に出してきて、

話しが全て一方的なんです。

なので、元妻には「貴方は生活保護なので保証人にはなれません」とハッキリ言ったのだが、

なぜか現保証人には「私が保証人でOK出たよ♪」なんて言ってるんです。

案の定です・・・

当然、私も現保証人も話がチグハグで、

誰が本当のことを言っているのか分けが分からないような感じになっちゃいました。

そこで、関係者全員を集めて事務所で話すことを提案し話し合うことに

必殺・現保証人・入居者・元妻が集まって解決策を話し合ってみました。

まずは、開口一番私が元妻に詰め寄ります。

必殺:あなたが保証人になれるなんて私は言いましたか?

元妻:直接言われたわけではないけれど、そう感じました。

必殺:はあ?前回貴方と話したときに、ハッキリと貴方は保証人になれないと言いましたよね?

元妻:・・・・、でも、私がOKすれば保証人になれるんですよね?

必殺:あなたがよくても私がダメです。
    世の中には”合意”という言葉があります。
    貴方は相手が合意しなくても、それは通るとおもっているのですか?

元妻:・・・・(沈黙

必殺:では、もう一度ハッキリ言います。
    貴方を保証人として認めるつもりはありません!!
    皆さん聞きましたね?
    では、元妻以外で保証人を探してください。

入居者:・・・・、保証人になってくれる人なんて誰も居ません・・・

保証人:それでは困ります!!何とかしてください!!!

入居者:探してはみますけど・・・(やる気が全く無し

元 妻:誰も居なければ私でいいですか?

必 殺:ダメです!貴方以外の方です!!

結局1時間ほど話しても結論は出ず・・・

仕方なく言いたくは無いが提案をしました。

もう一つ解決法があります。

それは退去です。

退去すれば、これ以上滞納が増えることも保証人で揉めることもありません。

実はコノ部屋凄い臭いがするんです。

部屋の前を通るたびに強烈な異臭が鼻を突きます。

それでも、騙し騙しでも家賃を払っていたので放っていたのですが、

もうここまでくれば退去やむ無しです。

それから1週間後に話し合いの場が持たれ、

9月末日での退去と決定しました。

そんな退去が決まっている無職独身中年男性・・・

ドンという大きな衝撃音・・・

それって首吊ったんじゃねえ?

引っ越すとは言ったものの、無職で預貯金もない・・・

妻子には逃げられ、もうな~んにも失うものは残っていません。

残された道は・・・・

なんて、考えをしながら合鍵を持って現場マンションに向かいます。

つづく・・・

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地中配管破裂!!

これは、私の物件ではないのですが、

大阪では長屋アパートの区分売りが結構あり(文化住宅)

1棟8室の木造アパート(築50年)で、

4室はAさん4室はBさんというアパートが存在します。

そんな、築古区分アパートが密集する地域があるのですが、

その大家さんより相談があり・・・

アパートの前がいつも濡れているんだけど水道管でも破裂しているんだろうか?

まあ、現場を見てみないとなんとも言えませんので、現地に行ってみると
P9080620.jpg
アパートの前の通路に水溜りが出来ています。

ここ数日、雨が降っていないのにです。

取り合えず原因と思われる水道メーターを確認してみると

P9080621.jpg
どこからともなくドンドン水が湧き出してきていて

これは間違いなく漏水しています。

皆さん、こういう事態になったらドコに相談します?

建設業者さん?大工さん?設備屋さん?水道屋さん?

正解は水道局に連絡しましょう!

地域にもよると思いますが、

大阪では、敷地内であっても水道メーターより外なら

無料で修理交換してくれます。

P9090630.jpg
水道局に事情を説明すると、早速下請け業者さんがやってきて

手馴れた様子で作業をしていきます。
P9090629.jpg

原因は
P9090628.jpg
水道管の老朽化による破損でした。

P9090627.jpg
今回の作業は、水道メーターの外(側)でしたので全て無料です。

最後はモルタルでキレイに補修していただき終了です。

ちょっとしたことですが、お金取られてませんか?

参考になれば幸いです。


【宣 伝】

太陽光の日本エコシステムさんより、
太陽光ソーラーパネルの説明会をするとのことです。
会場は「京セラソーラースクエア イオンタウン津城山店」会場アクセス
住所:三重県津市久居小野辺町1130-7 1階

9/21(日)申込みフォーム↓
https://ssl.formman.com/form/pc/dBx6hrpUrR6bxVyy/

9/23(火)申込みフォーム↓
https://ssl.formman.com/form/pc/DBwExgP4XbYF98BG/

詳細は掲載サイト↓
http://www.solarapart.jp/

太陽光発電にご興味のある方は行ってみてはいかがでしょうか?


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質問コーナー『鍵の管理』

昨日は取材でブログをサボっちゃいました・・・

スミマセンm(_ _)m

という事で、今日は読者さんからの質問にお答えしたいと思います。

Message body

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:
日付:
件名:自主管理での鍵について
ホスト:
--------------------------------
はじめまして、〇〇と申します。
すみませんが質問させてください。
今度はじめて区分2部屋を自主管理するのですが、鍵を持つべきか迷っています。
鍵を持っていれば、入居者さんが鍵を無くしたとき、呼び出されるでしょうし・・。
(ちなみにマンション入居者の属性は中間かそれより少し下くらいでしょうか?2LDKと1Kです)
必殺さんは鍵を預かっていますか?
--------------------------------
お答えします。

鍵は持っておくべきと思っています。

質問者さんが不安に思うのは、入居者が鍵をなくした場合の対応で呼び出されるとのことですが、

そんなの私でさえ半年に1件程度です。(400数十件所有していてです)

区分2部屋なら、まずカギの紛失で呼び出されることは無いと思います。

もし、入居者の不注意(紛失など)などで呼び出されたら、

お金を取ればいいんです!

私は平日昼間の鍵開け鍵締め対応は1000円

夜間休日の対応は3000円請求しています。

※あくまで私の物件は家から近いため金額的には安めです。

大人が対応するのですから、当然お金は請求します。

この金額に納得いかなければ、鍵屋さんへ依頼してください♪と言います。

まあ、実際に断る方は居ません。

それよりも、鍵を持っていないデメリットのほうが色々あると思います。

例えば、安否確認・・・

入居者と連絡が取れないや、部屋から異臭が・・・

こんな時に大家が合鍵を持っていないと、

イチイチ鍵屋さんを呼ばなくてはならなくなり大変です。

それとか、家賃滞納で強制執行等を行う場合なども合鍵が無いと専門の鍵屋さんを呼ぶことになり

そういった作業も割高になってしまいます。

結論!!
イザという時のために鍵は持っておけ!!


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家賃取立て調停

今日は、家賃滞納で調停の開廷日でした。

簡単にスペックを書くと

建物は築26年11階建てのRC、

間取りは2LDKのファミリータイプ

平成18年に購入

入居者は平成9年から入居しており、

物件購入時には既存入居者であった。

おそらく独身で50代男性

職業は不明

保証人は母親と思われる女性

当初は家賃の滞納も無かったのだが、

5年ほど前からズルズルと遅れだす。

ただ、一度に長期で遅れるのではなく、

6ヶ月に1度くらい家賃を飛ばすことがあり、

結局、50万円程度まで溜まったので調停を申し立てることに

※家賃の催促の電話を入れると必ず電話に出て、00日には支払いますと約束はするのだが、
 2ヵ月分の約束が1ヶ月分や1ヶ月半など不足不足となってしまう

でも、何で50万円も滞納するまでになってしまったとのことですが、

先にも書きましたが、コノ部屋は平成9年当時の契約ですので、

家賃が高いんです!

同じタイプの部屋で、現代の募集家賃は6万円

この方の家賃は7万5千円・・・

月1万5千円も高いんです!!

それならば、キツイ督促をして退去されるよりかはマシ・・・

でも、家賃滞納があまりにも高額になってしまっても出て行かれる・・・

という事で、ミドル滞納までマイルド督促をし、

調停で滞納を刈り取ります。

こんな状況での調停だったのですが、

相手方(滞納者)出廷せず!!

しかし、私は慌てません。

こんな時は調停員にお願いして、

相手方(携帯)に電話をしてもらうんです。

必殺:出来れば相手方に呼び出しの電話をしてくれませんか?

調停:いいですよ~

ぷるるる

調停:もしもしAさん、こちら裁判所の調停係りです。

調停:今日が期日の調停呼び出し状は見たかな?

調停:見たなら出廷しないと裁判に移行してしまいますよ

調停:裁判になるよりは調停で話し合ったほうが貴方のためですよ

調停:どうします?出廷する意思はありますか?

調停:それでは、今日はもう時間がないですので、次回期日を決めますのでいつがいいですか?

調停:それでは0月0日10時に裁判所に来てくださいね~

こんな感じで口調は丁寧ですがキッチリ次回約束を取り付けてくれます。

まあ、次回期日には出廷してくれると思います。


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業務用エアコントラブル

昨日のブログで書いた業務用エアコンのフィルターが熔けている件で、

製造メーカーに来てもらい設置状況を見てもらいました。
無題2

設置後の運転時間や地上からの距離などを測られていました。

無題1
メーカー担当者いわく、

うーーーん、特に設置には問題ありませんね~

原因がわかりませんね・・・

一応、部品は工場に送っておきます。

ということで、とりあえずフィルターなどを新品に交換してくれました。

ただ・・・

揉めています・・・

居酒屋の経営者が納得いかず・・・

フィルターだけでな本体全ての交換を要求しています・・・・

実はこの居酒屋・・・

以前にもエアコンでトラブルがあり・・・(今回とは別の部屋)

「設定温度を18度にしているのに18度にならないのは不良品だ!!」と・・・・

エアコンメーカー(東芝)も対処に困り・・・

エアコンは撤去しますので、他のメーカーをご利用くださいと

返金されてしまいました・・・

そんな事案もあり、本当はテナント系に強いダイキンを設置したかったのですが、

発注から納品まで1ヶ月以上掛かるとのことで、

即納入できるメーカーで三菱になったんです。

まさかこんなトラブルが待っていようとは・・・・(_ _|||)


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エアコンフィルター炎上?

テナントビルの1階に居酒屋が入っているのですが、

そこの業務用エアコンが製造後20年以上経過した物で、

最近エラーが出て止まることがあるとのことで、

新品に交換しました。

※エアコンは家主設備の契約です。

ところが・・・

今までと同じ場所、同じ能力のエアコンを取り付けたのですが、

P9010385.jpg
分かります?

P9010392.jpg
フィルターが焦げているんです・・・

当然、皆さんは居酒屋だから、下にコンロや火の気があって焼けてしまったんだろうと思いますよね?

無題
でも、ご覧のとおり下には何もありません。

火の気のコンロまで3メートルは距離があり、

コンロの熱でフィルターが溶けるとは考えにくいです。

謎です。

設置1ヶ月での事象ですので、メーカーに原因追究をお願いしたところ、

明日見に来るとのことでした。

うーーーーん(; ̄д ̄)ハァ

以前設置していたのはパナソニック製で、

今回設置したのは三菱電機製・・・

どちらも一流メーカーですので、設計上のミスは考えにくいとは思うんですけどね?

どうなんだろ?


それと昨日のブログで書いた無断駐車ですが、

今日は無断駐車していませんでしたので、

とりえずコーンを並べてみました。

無題
コレを退けてまで無断駐車するかな??

動きがあればまた書きます。

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無断駐車

定期清掃をお願いしている掃除のおじさんより連絡があり、

この頃、軽自動車がよく駐車されているとのことで現場に行ってみると・・・
無題3
契約者ではない車が駐車されています。

このスペースはマンション1階の空きテナントの駐車場で、

現在、テナント募集の状態です。

※写真はマンション裏側になります。

無題2
無断駐車している車は所謂ヤンキー車で、

スモーク貼りまくりの車内はキティーちゃんだらけです。

しかしココが問題で、この駐車スペースは入居者以外に駐車するのは考えにくく

おそらく入居者かその友人と考えられます。

最初からあまり強引な手段を取ると揚げ足を取られちゃいますので、

まずはワイパーに警告文を挟んでみます。
無断1
これで、駐車しなくなればそれで終了です。

でも、念のため明日にでもカラーコーンを数個置いてみようと思っています。

それでも駐車するのであれば、警告文をガムテープで貼り付けてやります。

まあ、テナントが空いている状況ですので、

あまりキツイ事せずに地道に対処しようとは思うんですけどね・・・


そんな対処をしていると大家仲間のZ氏から電話が・・・

青森から投資家大家さんが来ているんだけど一緒に飯でも食べに行かないかとお誘いがあり、

急だったのですが、作業着のまま参加させていただくことに・・・
P9030611.jpg
こういった横のつながりって、フェイスブックでやり取りするんですね!

私はフェイスブックをしていないので、こういった集まりにはいつも出遅れちゃいます。

P9030611 (2)
出版もされているとの事で、著書をいただきました。(中村 一晴氏著)

ゆっくり読ませていただこうと思っています。

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刑務所からの手紙

約2年ほど前の出来事ですが、

入居者がちょっとしたケンカで逮捕されちゃいました。

その時の記事がコチラです。

その元入居者から手紙が届きました。
P9010586.jpg
もう直ぐ出所とのことで、出所後の住居を心配する内容でした。

この方は元893で、現在は生活保護を受給して暮らしてたのですが、

酒クセが少々悪く、スナックでコップを割ってしまい、

110番通報→前科があるため逮捕→刑務所の流れです。

ただ、家賃の遅れはありませんでしたし、

部屋では騒いだりすることもなく、

静かに暮らしていました(趣味は料理です)

前回逮捕された時に、警察署で面会した際には

本当に少しのイザコザでこんな事になってしまったと非常に反省しており、

何とか、出所まで家財道具を預かって欲しいとの申し出でした。

特に部屋には別れた家族の写真があり、

それを失いたくないとお願いされました。

※実際、荷物の中に20年ほど前?に家族で撮った写真が多数ありました。

そんなこんなで、出所後はまたウチのアパートで住む予定です。

仲介手数料も掛かりませんので、まあ良いんじゃないでしょうか?


【お知らせ】

日本エコシステムさんスポンサーの無料セミナーの案内です。
あと2名で満席とのことです。
セミナー内容は、滞納→裁判→強制執行の流れと、
特に強制執行の部分での知っておくべき手順をご説明したいと思います。
平成26年9月7日(日)13:30~17:00
札幌グランドホテル 紅葉の間(3F)
http://www.grand1934.com/banq/list/banqb1.html
◇スケジュール◇
13:00~ 受付開始
13:30~ 第一部 (講師:必殺大家人)
15:10~ 第二部 (講師:日本エコシステム)
16:40~ 質疑応答
17:00  セミナー終了
17:30~ 懇親会
日程:9/7(日)13:30~17:00(受付開始13:00)
会場:「札幌グランドホテル」
住所:北海道札幌市中央区北1条西4丁目
交通:JR札幌駅直結
アクセス:http://www.grand1934.com/access/

申し込みフォーム【参加費無料です】

私も懇親会まで参加しますので是非ご参加くださいね!

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退去退去退去・・・

8月も終わりましたね~

8月は退去が5件もあり仕事が満載です。

まず私の仕事ですが、

古い設備の撤去をします。

P9010587.jpg
築25年の新築当時からの流し台や洗面台ですので、

ガタがきてますし、古めかしいです。

※電動ドライバーとカナヅチでガンガン外します。

取り付けには経験やコツが必要ですが、

取り外しは壊しても構わないのでな~んにも考えずにドンドン外します。

少し悩むのがレンジフードで、

P9010589.jpg
油でネジ山が見えないんです・・・

ベトベトの油の中を手探りでネジを探して外していきます。

P9010590.jpg
流し台の撤去後です。

それをバラして軽トラに積み、粗大ゴミセンターへ持ち込みます。
P9010592.jpg
これで2部屋分の流し台、洗面台が積み込まれています。

重量軽減のために鉄部分は外しており、
P9010593.jpg
鉄は鉄くず屋さんに持って行きます。

私の仕事は職人(クロス屋)さんに仕事をしてもらう前仕事で、

クロス屋さんが貼りおえた後に機材搬入を行ないます。

P9010591.jpg
隣では職人さんが壁の穴をボードで塞いでいます。

私の仕事なんて素人が出来るこんなモンです。

でもね、コレを職人さんにさせると、やはり1日分の日当となってしまいますので、

廃材処理など出来るところ(誰でも出来るところ)を自分でしているだけです。

まあ、別に職人を目指していませんので、

自分の出来る範囲のコノ程度出来ればいいかな?って思っています。


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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