質問コーナー『浴室の壁』

読者さんからの質問が溜まってきましたのでお答えしたいと思います。

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送信者:マーガリン
日付:
件名:質問です。浴室外壁の落下
ホスト:
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いつも楽しくブログ読ませて頂いています。
私も自主管理で築34年のアパートを管理しています。
もちろん、暴れん坊揃いです。

質問なんですが、浴室の窓際の壁が剥がれ落ちてきました。針金のようなものが見えています。
半分は、タイルでもう半分は、モルタル壁です。
換気扇は付いておらず換気口は上の方に少しありますが、
どこのお部屋の方も寒いので塞いで窓を開け換気はしておしません。


ユニットバスも入らない狭い浴室でどの様に修理をしたらと悩んでおります。

何か、お知恵を宜しくお願い致します。
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お答え・・・

難しいです。

現物を見てないので何とも言いようがありませんが、

換気扇を付けれないんでしょうか?

こういった仕事はヤッパリ専門職の職人さんを交えて現地で相談すべきと思います。

素人大工とプロの職人とは出来上がりや見栄えが全然違いますし、

経験がまったく違います。

素人考えでは思いつかない問題や解決策を経験から学んでいます。

結論!

職人は良い仕事をする!!

以上


もう1件お答えしたいと思います↓

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:さんかくたまご
日付:
件名:クレームをつけて本来入居者負担の作業を大家にやらせる入居者対応について
ホスト:
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先般はお電話に出てくださり、ありがとうございました。
相談にお答えくだされば大変ありがたいです。

「入居者負担の作業をクレームをつけて大家にやらせる入居者への対応」です。
一例ですが、自動洗濯機の水道接続が悪く、その箇所から水が漏れていました。
しかしクレームの内容は「水道栓から水が漏れている」です。
私が訪問しましたが、仕方なく私が直しておきました。
今度は「風呂場の排水が悪い」と激しい叱責で、その時も私が出動しましたが、
風呂場の排水管に歯ブラシやプラスチックのキャップが詰まっていました。
これも本来、入居者さん負担だと思います。
先ほどまた電話がかかってきました。
「エアコンが効かないからすぐ直せ」です。
事情を聞けば、3年間フィルターを掃除していないし、
ヘビースモーカーですので、多分フィルターつまりだと思います。
いつも「今度は素人ではなく専門業者を向けろ」です。
今回も、フィルターつまりでしたら、入居者負担です。
工事業者を向けて、もしフィルターつまりであれば、費用は入居者負担になります。
しかし払う人ではありません。
このようなことが続けば、私も負担です。
どうすれば良いでしょうか。
なお、「この箇所は入居者さん負担です」と仲介さんに説明してもらっても聞く耳持たない人で、
クレームを仲介さんにも日に何十回も「入れる人です。
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お答えします。

私が実施している対応策は、
コチラもキチガイになる!です。

軍歌の一つでも歌うと効果あります。

もしくは、ドンドン請求して最後は裁判するのもいいのではないでしょうか?

実際、上記の様な事例では十分勝てると思いますし、

※証拠集めのために写真を撮っておきましょう

世間の常識はこちら側(大家側)にあることを分からせるのもいいのではないでしょうか?

あと、実際に効果があったのは、

ビデオカメラ持参で行くとピタッとクレームが止まったケースがあります。

ビデオを回しながら状況を全て記録させていただいています。

そんなことを言うと、

イヤイヤ、大したことないから~もうええわ~

なんてことがあり、その後は一切クレームを入れてこなくなりました。


まあ、いずれにしても、あまり真剣に悩まないことが重要です。


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コンセント交換

皆さんのマンション(アパート)でこんなことありませんか?

築26年のRCマンションの入居者さんより連絡があり、

エアコンの取り付け業者に来てもらっているが、

コンセントが古くて交換しないとダメと言っている。

大家さん側で交換して欲しい

P8270517.jpg
↑こんなコンセント

20年ほど前によくあったエアコン用100Vコンセントとのことです。

これって貸主負担で交換してます?

私は議論もメンドクサイですし、物件が近くですので

ちゃっちゃと行ってパッパと交換しちゃいます。
P8270518.jpg
ちなみにエアコン取り付け業者さんに工賃を聴いてみたところ、

1500円で交換しているとのこと

まあ、お願いしても1500円なら別にどちらの負担でもいいのですが・・・

どうなんでしょ?


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雨漏り対応

先日の台風時に雨漏りがすると連絡があり訪問してきました。

また雨漏りがあったのと、読者さんから聞こえてきそうですが、

今回対応したマンションは↓コレ
P8270502.jpg
結構いいでしょ?

平成元年築です。

それでも雨漏れするんですよ・・・

今回連絡があったのは8階の方で、その上の階は軒下がないので、

雨がモロにベランダにかかります。

コノ雨漏りは他の部屋でも同じ様な事案があり、大体の見当はついているんです。

P8260495.jpg
これが9階部分のベランダなのですが、

サッシの下を写真で撮ってみると
P8260497.jpg
サッシとコンクリートの間に隙間があり、

大雨が降るとココから下に漏水するものと考えられます。

という事で、シリコンで埋めちゃいます。
P8260498.jpg
雨漏れ用のシーリング剤です。

うーーーん、少し使いにくいです。

これなら普通のシリコンコーキングのほうがいいと思います。

※イマイチ、コンクリに引っ付かないですね~

P8260499.jpg
ローアングルで写しましたので、目立ちますが

普通に上から見たらほとんど見えません。

それと重要なのが、
P8260501.jpg
溝掃除と

P8260500.jpg
排水口の清掃です。

大雨が降っても、ベランダに水が溜まらなければ問題ないわけですから

泥などをキレイに除去して水がスムーズに流れるようにしておきます。

おそらくコレで雨漏れはなくなると思います。

参考になれば幸いです。


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滞納24ヶ月ファイナル

いよいよ明日、担当のヘルパーさんに会う日の前日、

老人(滞納24ヶ月者)の近所に住む世話役(おせっかいオバちゃん)から電話があり、

おばちゃん:社長さん!(必殺のことです)、老人が社長に銀行通帳取り上げられたと言って騒いでるで!!
        どないなってんの?!

必殺大家人:いや~、家賃が2年も振り込まれてなくて確認してるんねん

おばちゃん:えっ!2年も払ってへんの?

必殺大家人:そやねん、でも老人は払ったって言ってるんやけど、よう分からんから通帳預かって記帳にしてるんよ

おばちゃん:なんや、そういうことかいな~、老人は偉い剣幕で警察呼ぶとか言ってんで~

必殺大家人:警察も何も、通帳だけ持ってても何もでけへんがな~

おばちゃん:そらそうやね~

必殺大家人:そやろ~、それにそんなんで金なんか取ったら直ぐにバレるがな~

おばちゃん:そしたらいつ通帳返したるの?

必殺大家人:明日、ヘルパーさんと話すから話しが終わったら返すよ~

おばちゃん:さよか~、ほな言っとくな~

このおばちゃん、アパート(長屋)の出入り口に部屋があって、

アパートに出入りしている人を逐一チェックしており、

何か物事があると必ず介入してきては、

何かしらの口利き料をせびってくるんです・・・

※私が部屋の前を普通に通っていても必ず飛び出してきては
 『何かあったん?』と声をかけてきます。見張ってるの?って思うぐらいです。

まあ、仲介料(口利き料?)と言っても大した金額でもありませんし、

味方につけると非常に役に立つ方ではありますので、

極力良好な関係を保っています。


うーーーん。

ヤッパリ老人は痴呆が入ってるのかな??


そう思いつつ、ヘルパーさんと会う日が来ました。

当日、約束の時間に老人の部屋を訪れると、

老人・ヘルパー・おばちゃんと狭い部屋に3人居ます。

やっぱり、おばちゃんが介入するんだ・・・
下手すると口利き料を取られるな・・・

そう思いながら事実確認をしていくことに

必 殺:家賃管理は誰がしているんですか?

ヘルパ:家賃管理は老人本人にお願いしています。

必 殺:では、5日前に入金になっているこの36万円は誰が振り込んだのですか?

ヘルパ:本人さんが現金を持っていたので預かって振り込みました

必 殺:現金?そんなの有ったのですか?

ヘルパ:ココに隠していらっしゃるんです(タンスの下を指差し)

※頷く老人、それを見て相打ちを打つオバちゃん

必 殺:2年も家賃が入っていないのはご存知でしたか?

ヘルパ:イエ、家賃は自分で振り込むと言ってましたので・・・私は気づきませんでした。

必 殺:では、あと1年分ありますけどどうしますか?

ヘルパ:それは明日にでも振込みさせていただきます。

※本当は、半年に一度ヘルパーさんがお金を下ろしていて、
しかもキャッシュカードの管理もヘルパーさんです。
矛盾なところもあり、突っ込めないこともありませんが、
全額払うと言ってますので、これ以上の追求は止めておきました。

状況だけで考えて怪しいところもあるのですが、

オバちゃんが隣に居て事を荒立てると、

必ず仲介役として介入してきては、
解決料を求めてきますので、


これ以上話しを長引かせるより、

ココで話しを打ち切って全額回収→終了としたほうが得策と判断しました。

翌日通帳を確認すると満額(残りの1年分)振り込まれておりミッション終了です。

その旨、大家さんに伝えると・・・

大家:次は家賃3年払ってない奴おるねん!
    そいつの家に行って来て!!


なんじゃそりゃ・・・・

つい先日あった実話です。

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滞納24ヶ月の続き

まずは、現状確認をするために、大家・入居者ともに銀行通帳を見せてもらうことにしました。

と言うのも、大家さんは2年も記帳しない方ですし、

入居者の老人は少し痴呆が入っている感じで、

イマイチ要領を得ません。

まずは、両者の通帳を預かり記帳してみました。

大家さんの通帳の結果

私が入居者さん宅に訪問した翌日に、

60000円
60000円
60000円
60000円
60000円
60000円
↑こんな風に計36万円(12か月分)の振込みがありました。

そして入居者さんの通帳を記帳すると・・・

約72万円の残高が・・・

最近は引き出した様子がありません。

これってどういう意味だろ???

この方は年金暮らしで、

毎月年金は振り込まれていますが、

半年に1度、60万~70万円のお金をイッキに引き出しています。

今回、私が訪問した翌日に36万円振り込まれているのですが、

ココ半年は入居者の通帳から引き出した形跡がない・・・・

うーーーーーーん?

ヘルパーさんが横領???

どうなんでしょう?


続きます。(次回はヘルパーさんとのやり取りです)


【告 知】

先日のブログで日本エコシステムさんがスポンサーの無料セミナーの案内をしましたが、

即満席とのことで定員を増やして再度募集となりました。

お時間のある方は是非ご参加いただければと思います。

セミナー内容は、滞納→裁判→強制執行の流れと、

特に強制執行の部分での知っておくべき手順をご説明したいと思います。

平成26年9月7日(日)13:30~17:00

札幌グランドホテル 紅葉の間(3F)
http://www.grand1934.com/banq/list/banqb1.html
◇スケジュール◇
13:00~ 受付開始
13:30~ 第一部 (講師:必殺大家人)
15:10~ 第二部 (講師:日本エコシステム)
16:40~ 質疑応答
17:00  セミナー終了
17:30~ 懇親会

日程:9/7(日)13:30~17:00(受付開始13:00)
会場:「札幌グランドホテル」
住所:北海道札幌市中央区北1条西4丁目
交通:JR札幌駅直結
アクセス:http://www.grand1934.com/access/

申し込みフォーム【参加費無料です】

私も懇親会まで参加しますので是非ご参加くださいね!

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滞納24ヶ月

滞納24ヶ月!って言っても私の物件ではありません。

先日のことですが、

私のアパート物件近くの大家さんから相談を受けました。

※以前、物件で修繕作業をしていたら声をかけられて連絡先を教えていました。

この大家さん、銀行記帳するのは年1回・・・

その年1回の記帳も忘れて、2年間記帳していなかったとのこと、

ところが記帳してみてビックリ!!

ある年配の入居者さんの家賃が2年分も入っていないことが判明しました。

そんな大家さんですから、ご自分で督促したり集金したりなんて出来ません。

しかも、管理会社も頼んでいなく、困ったときだけ相談の電話が掛かってきます。

まあ、なんと言うか、余裕の大家さんです・・・・

でも、主張は物凄くする方で、

必殺さん!絶対に回収してくださいよ!!
お願いしますからね!!!!
頼りにしているんですから!!!!


と、記帳はしないが、金勘定は厳しく主張されます。

そんなに厳しく言うのなら自分で行けばいいのに・・・

とは言っても手間賃はくれますんで行くんですけどね!

さっそく、入居者さん宅に訪問すると、

必殺:家賃が2年ほど溜まっとるけどどないなってんの?

老人:え?払ってるで~

必殺:え?領収書は?

老人:ヘルパーさんに任してるよ~

必殺:ほな、ヘルパーさんに聞いてみるから連絡先教えて

老人:いいよ~、これが連絡先やで

教えられたヘルパーステーションに電話をして担当者につないでもらうと

必殺:〇〇さんの家賃の件で連絡したのですが、〇〇さんは支払ったと言っているのですが、
    大家さんは入金がないと言ってるんです・・・

ヘル:あーー、大家さんに連絡が取れないので保留しているんです!

※この大家さんは滅多に電話に出ません。
 なので、業者さんも入居者さんも大家と連絡が取れないなんて相談がよくあります。

必殺:保留ですか・・・?(保留?意味わかんないけど・・?)

必殺:電話ではなんですので、お会いして詳しい事情を教えていただけますか?

ヘル:良いですよ!でも、この事は誰にも言わないでください。
    その老人は虚言癖があって近所に言いふらされると困りますので・・・

※言いふらされると困る????何か変!

なんていうか、滞納者慣れすると分かるんです。

滞納者独特の臭いが・・・

滞納者宅って、酒瓶が散乱していたり、タバコ臭かったり

極めつけは必ず机の上に車券や馬券のマークシートがあったりと

滞納者独特の生活観ってかるのですが、

この老人、全く滞納臭がしないんです。

家財道具は必要最低限の物しかなく、整理整頓はキッチリされていて

清潔感さえ漂う・・・

趣味はラジオを聴くこと

ほぼ鑑賞植物のような雰囲気の身体・・・・

この老人が使い込むか???

どう考えてもヘルパーが使い込んでいるような・・・

気になります?

続きは次回へ

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電気が外れてる!!

入居者さんから電気のカバーが外れて困っているとの電話があり行ってきました。

電気のカバー???

コンセントのことかな?

取り合えず訪問することに

尋ねていくと・・・

P8210481.jpg
電気のカバーとは天井の照明を付けるコネクターのことで、

P8210482.jpg
確かに外れています。

でも、コレって普通外れるか??

うーーーーん

でも、そんなの追求しても証拠は無いですしね・・・

P8210483.jpg
考えてもしょうがないので木に当たる部分にビスで打ち込みました。

ガッチリ止まっているので大丈夫でしょう

ところで、読者さんは思うかも知れません・・・

必殺の物件ってどんだけボロなんだろって・・・

だって、ほぼ毎日トラブルが起きているっているイメージですもんね・・・

では、今回の修理対応した物件を公開すると
P8210480.jpg
昭和63年築の9階建てRC物件です。

そこそこ大型のマンションです。

そんなに古く見えないでしょ?

でも、こういったトラブルは起きるんです。

何を言いたいかと言うと、

このレベルでも細かい対応は必要で、

この程度のことを電気屋さんに頼んでいたのでは、

利回り(利益)なんて吹っ飛んじゃいますからね!

と言うことです。

まあセコイ話しなんですけどね・・・・



【告 知】

先日のブログで日本エコシステムさんがスポンサーの無料セミナーの案内をしましたが、

即満席とのことで定員を増やして再度募集となりました。

お時間のある方は是非ご参加いただければと思います。

セミナー内容は、滞納→裁判→強制執行の流れと、

特に強制執行の部分での知っておくべき手順をご説明したいと思います。

平成26年9月7日(日)13:30~17:00

札幌グランドホテル 紅葉の間(3F)
http://www.grand1934.com/banq/list/banqb1.html
◇スケジュール◇
13:00~ 受付開始
13:30~ 第一部 (講師:必殺大家人)
15:10~ 第二部 (講師:日本エコシステム)
16:40~ 質疑応答
17:00  セミナー終了
17:30~ 懇親会

日程:9/7(日)13:30~17:00(受付開始13:00)
会場:「札幌グランドホテル」
住所:北海道札幌市中央区北1条西4丁目
交通:JR札幌駅直結
アクセス:http://www.grand1934.com/access/

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私も懇親会まで参加しますので是非ご参加くださいね!

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シャワー水栓交換

入居者さんよりシャワーの切り替えスイッチの部分が破損したとの連絡を受け対処してきました。

P8120114.jpg
このマンションは築40数年、当然シャワー水栓も40数年前のものです。

うーーーん、古いです。

探せば部品もあるでしょうが、こんなのは次から次へと不具合が出てくるのは目に見えてますので、

本体ごと取り替えちゃいます。

えい!

P8120115.jpg
INAX 2ハンドルシャワーバス水栓 BF-651-RU 5700円です。

交換のポイントは
P8120116.jpg
根元を交換しない。です

根元の部分を交換せずに、本体のみを交換すると非常に簡単で失敗がありません。

※MYMなど一部のメーカーは互換性がないため全取替えしないといけません。

あと注意すべき点は、パッキンは必ず交換してください。

古いパッキンのままだと水漏れする可能性が高いです。

簡単な作業ですが、まずは空家などから練習するのがいいのではないでしょうか~

築古大家さんや借金いっぱい大家さんは、ぜひチャレンジしてくださいね!

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自力救済

先日のブログで無断駐車に対して、

ナンバー外しは自力救済になるのではないか?とのご質問が寄せられましたが、

ハイ!自力救済です。

でもね、家賃滞納の大家による自力救済とはワケが違います。

↑ココを間違わないでください。

家賃の滞納者は、無断で部屋に住んでいるのですか?

違いますよね?

ちゃんと契約をしていますよね?

契約をしていて、その上での家賃滞納はあくまでも契約不履行というだけです。

それを大家の一方的な利害で相手の権利(居住権)を犯すのは、

確かに自力救済になりますし、裁判でも100%負けます。

それに対して、無断駐車はそれこそ契約もなにもしてないわけですよね?

まさに無断で人様の所有地を占領しているわけです。

ナンバーを外されて怒る?訴える?

どうぞ!訴えてくれ!!

いくらでも受けて立ってやる!

いくらでも怒鳴り返してやる!!

それこそ、ドロボーに止まらないと殴るぞ!!と言ったところ

殴るぞと脅された!それは脅迫罪になる!って考えます?

まあ、実際に訴える奴なんていないと思いますが・・・


でもね、いきなりナンバー外しはしてはいけないと思います。

キチンと手順を踏んで警告し、

最後の手段としてナンバー外しをするべきと思っています。

1、警告文をワイパーに挟む

2、駐車日時を記録しておく

3、警告文をフロントガラスに貼り付ける

4、再度警告文をフロントガラス及びリアガラスに貼り付ける

5、ここまでやっても停める奴にはナンバーを外す。

と言うのも、マンション入居者の関係者のこともありますし、

ヘルパーさんなどの場合もあります。

最初からナンバーを外すと要らぬトラブルの元です。

あくまでも、何度も無断で停めて駐車場料金を免れようとする

不届き者を懲らしめるためにナンバーを外すのであって、

ウッカリや悪意の無い方まで懲罰を与えてはいけません。


【告知】

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BSアンテナ交換

お盆が終わりましたね・・・

休み明けには次から次へと修理や何やらと仕事があるんです(_ _|||)

今日一発目の仕事は先日の台風で破損したBSアンテナの修理(交換)です。

さっそく、近くの電気店でBSアンテナを購入し(約7000円)

物件に向かいました。

ちなみに電気店で取り付けをお願いすると標準工事で12000円とのこと

まあ、一度チャレンジして無理だったらお願いしようと思います。

P8180456.jpg
BSアンテナは角度調整が難しいとのことですが、

今まで取り付けられていたアンテナの角度などを見ながら同じ様に取り付けてみました。

P8180454.jpg
室内で入居者さんに感度を見てもらいながら微調整しようと思っていたのですが、

まさかの1発で超感度(96)が出ました!!

約10分で終了ですヾ(*・ω・)ノ゜+.゜

10分で12000円ということは、

風俗嬢なみの時給ジャン!!!

仕事がスピーディーに上手にできると気持ちいいです。


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お盆特別企画

お盆真っ只中ですね~

そんなお盆に不動産ブログを見ている貴方!

そう!貴方です!!

ヒマなの?

それとも熱狂的な不動産マニア?

そんな貴方にお送りする特別企画!

帰ってきた!
必殺電話相談室!!


不動産の話題だけでなく、

恋の話しから池の鯉の話しまで何でもOK!!

特にこれから不動産をはじめようとしている方!!

物件を増やしたいと思っている兄貴!!

勇気をもって電話して来い!!

電話くらい出来ないと生き残れないぞ!!

080-4702-3233(ソフトバンク)

必殺さんと会ったこと無いんだけど・・・OK!

まだ物件は持ってないんだけど・・・OK!

電話すると物件売りつけられるの?・・・そんなわけねえ!

不動産に興味がないんだけど・・・プリンターの話ししようぜ!

非通知でもいいの?・・・ドーーーンと来い!!

※でも暇なときしか電話には出ません。折り返しの電話もしないのでつながらないからといって諦めるな!!

合言葉は
『天津飯3つ!』
と言ってくれ!

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お盆休みの無断駐車・・・

皆さんお盆休みで何してますか~?

私は子供をプールや動物園に連れて行ったりと「パパ」しています。

そんなマッタリしたお盆を過ごしているのですが、

ヤッパリ掛かってきます。電話が・・・

まあ管理会社に頼まず自主管理ですので当然なのですが、

こんな時に電話が掛かってくるなら管理会社にお願いしたほうが良いかな?なんて思っちゃいます。

でも、まだまだ借金が有る身ですので、これくらいの手間ヒマは当然自分ですべきです。

今日掛かってきた電話は「無断駐車」です。

実はコノ無断駐車車両はお盆前にも数回駐車しており、

まずは警告文の貼り付け←無視して停める

警察への通報←警察は連絡が付かないので手の打ちようがないと帰る

今度はガムテープで警告文を貼り付け←それでも無視

という事で、また車が停まっているとの連絡です。

うーーーーーーーーーーーーーーーーん

場所柄、マンション関係者以外が停めに来る場所ではありませんので、

おそらく住民の友人知人でしょう

ちなみに無断駐車車両はコチラ↓
加工車
思いっきり車高短のヤンキー車です。

次の一手としては住民に「警告文」を配布し、

それでも無断駐車するようなら本当にナンバー外してやります。
警告書

これでビビッてくれればいいのですが・・・(´Д`;)/ヽァ・・・

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楽待コラム更新しました。

楽待コラムを更新しました。

今回のコラムは前回の続き法人事務所の滞納家賃回収(2)です。

現在進行形の滞納物語です。


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台風被害・・・高架水槽のフタ

台風が来ると何かしら被害が出ます。

大家業の宿命ですね

今日のブログでご紹介するのは、

マンション屋上に設置されている高架水槽のフタが破損したお話しです。

マンション入居者さんより、屋上から部品が降ってきて、

BSのパラボラアンテナに直撃したとのことで連絡がありました。

さっそく、現地に行ってみると・・・
P8110447.jpg
パラボラが凹んで、受信部が破損しています(ガムテープで応急処置済み)

落ちてきた部品はコレだよ↓と教えてもらい確認すると、
P8110440.jpg
マンション屋上に設置している高架水槽(FRP製?)のフタでした。

P8110438.jpg
留め金部分が破損しています。

台風の風で煽られて破損したのでしょうか・・・

考えてもしょうがないので、屋上に登り確認することに

※このマンションの屋上に上がるのは超怖いんです・・・だって階段とかがなくて、
 マンション外に身を乗り出して屋上に這い上がるんです。
 ですので、命綱を体に巻いての作業です・・・

P8110446.jpg
取り合えず針金でグルグル巻きにしておきました(笑

保険請求できるとは思うのですが、

築50年ほどのマンションに設置されている高架水槽のフタなんて在庫無いでしょうし
(針金で補強すればこのまま使用できそうです)

BSアンテナなんて1万円も出せばあるでしょうから、

コノ程度の被害なら保険で対応しなくてもいいかな?って思います。

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台風被害・・・

皆さんのところは台風の被害ってどうでした?

私のところは築古ですので様々なところで問題が出ました。

今日のブログでご紹介するのは、

半地下駐車場のポンプ異常です。

雨が降りしきる時に入居者さんから連絡があり、

駐車場の水がドンドン溜まっている、排水が出来ていないのではないか?とのこと

さっそく、車を飛ばし現場マンションに行ってみると
無題
駐車場に水が溜まったままで排水できていません。(3cmくらい溜まっています)

到着時点では幸いなことに雨は小降りになっており、これ以上水位は増しそうにありません。

しかし、いつまた土砂降りになるか分かりませんので何とかしなくてはいけません。

さっそく、排水ポンプを点検しようと思ったのですが、
P8090426.jpg
水深が結構深く、手探りで給水口などを探すのですがサッパリ分かりません

※左の枡の黄色いボールみたいのがポンプのフローです。

電源の入り切りやフローをいじってみたのですが、ポンプが動く音はするのですが、

排水しません。おそらく給水口にゴミでも詰まっているのでしょう

どちらにしても今現在の水を排出しないことには手が打てません。

そこで、さっそくホームセンターに走り、排水ポンプを買ってきました。
P8090435.jpg
フロー付きポンプで、28000円程です。

P8090437.jpg
ホースを接続し、右側の枡に設置しました。

動かしてみたところ、うまく排水でき取りあえずはこれでいけそうです。

まあ、壊れたときのために2台体制にしておくほうがいいかな?と思いますので、

これはこのまま据え置くつもりです。

自動車が冠水しちゃったりしたら、ヤッパリ大家の責任でしょうね・・・・?

そんな時は火災保険の水害で対応出来るんだろうか?

でも、出来ることなら被害がなく契約者さんに迷惑を掛けないよう

100%の努力をすべきと思う、そう考えると3万円程度で万事上手くいくなら安いものです。


次のブログでは雨漏り対応記か高架水槽の鉄製フタが吹き飛んだ話しを書きたいと思います。


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法人事務所の滞納家賃回収(1)

今日の大阪は台風で大変でした。

雨漏れ2件に半地下駐車場のポンプ異常・・・

これは後日ブログで紹介したいと思います。

楽待コラムを更新しました。

私のブログでチョコチョコ書いていた法人事務所の滞納家賃回収(1)をまとめてみました。

見てくださいね!

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謎の停電・・・の続き

先日の築古マンション(築45年)で廊下の共用灯停電ですが、

本日、電気屋さんによる徹底的な点検をしてもらったのですが、

原因判明せず・・・orz復旧不能・・・・

おそらく配線の断線と思われるが、埋め込み配管のため断線箇所を特定できませんでした。

※もちろんタイムスイッチ・ブレーカー・マグネットスイッチ・各階の接続部分など全てチェックしています。

こうなると、新規に配線しなおすしか方法がないとのことで、

お盆に新設配線となりましたε-(;-ω-`A) フゥ…

まあ、築古マンションの宿命ですね・・・


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楽待コラム更新しました。

本日は楽待コラムで強制執行シリーズ『動産執行』編を書いてみました。

そちらをご覧ください。

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謎の停電・・・

昨日の夜のことですが、

マンション入居者さんより緊急コールセンター(自称)に入電がありました。

住民:廊下の電気が点いていませんよ~

必殺:あっスミマセン~、直ぐ点検にいきます~

あ~あ、タイマースイッチでも引っかかったか?

そんな軽い気持ちで現場マンションに向かいました。

さっそく、タイマースイッチをいじるのですが、廊下灯は点灯しません・・・

?????

今まで、タイマースイッチを手動でONに切り替えると点灯していたのですが、

ONに切り替わるのですが蛍光灯は暗いままです。

P8050418.jpg
ブレーカーまでは電気は来ています。

?????????????????????

こんな事案は初めてです。

私のチカラでは復旧不可と考え、いつも頼んでいる電気屋さんを呼ぶことに

必殺:マンションの共用灯が点灯しない!助けてくれ!!

電気:ありゃ~、ワシ酒飲んでるけど・・・

必殺:タクシー乗って直ぐ来てくれ!!

電気:急ぎかいな~、ほな車でいくわ~

必殺:酒飲んでるんやろ?タクシーできて!!

電気:よしゃ~

待っている間に、復旧しない場合のプランを考え、

作業灯などの準備に入りました。

P8050417.jpg
真っ黒闇な廊下

一寸先も見えませんので、とりあえず作業灯で明かりを点けることに
P8050423.jpg
取り合えず、歩くことは出来るレベルへ

P8050419.jpg
電気屋さんが到着し、ブレーカーやら配線やらを見てもらったのですが、

原因を掴めず復旧できませんでした。

翌日(本日)、1日中、原因を探るが原因が判明せず・・・

電気屋さんも煮詰まってしまい・・・

電気屋仲間の応援を頼んで再度原因を探ることに・・・

都合上、8月8日(金)に徹底的に調査する予定です。

まあ、築45年の築古マンションですので、

コノ程度のトラブルは当然あります!

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階上からの漏水

築40年超の木造2階建てアパートの1階入居者さんより電話があり、

ベランダで2階からポタポタと水が漏れているとの連絡があり出動しました。

車で現地に向かう途中、アレコレ原因を想像するのですが、

今回の場合は、おそらくエアコンのドレーンからの水漏れで間違いないと考えていました。

物件に到着し、さっそく問題の部分を確認してみると・・・
P8040415.jpg
やはりエアコンのドレーンホースが外れていて水がポタポタと漏れています。

こんな作業は手馴れたもので、古いビニールテープを剥がして

新しいテープで巻きなおせば終了です。
P8040416.jpg
作業時間にして約5分程度で終了です。

なんの技術も要らない作業ですが、

これを業者さんに頼むと当然ながら費用がかかります。

だって、大の大人が現場まで行って作業するのですから、

半日仕事になってしまいます。

ちょっとしたことなのですが、築古物件と言うのは、

日々こういった作業の繰り返しで成り立っています。

でもね、こんな事書くと初心者には無理とか、

兼業サラリーマンでは無理って考えてしまいがちですが、

こんな作業は日曜まで待ってもらえばいいんです。

普通に、『今度の日曜日にお伺いしますね~』って言って文句言う人は居ません。

大家業は、その程度の作業が99%を締めていて、

緊急を要するような作業は1%です。

その1%のために5%の管理料を支払い、精神的安心を買う・・・

ナンセンスと思いませんか?

※借金の無い方や、キャッシュフローがそこそこあって経営が安定してしている方は別ですよ!
 そんな方は、雑務は人に任せて、人生の時間を楽しめばいいんです。

精神的安心を求めるより、借金返済を考えろ!!

業者の言っている『安心』の意味と

本当の意味での『安心』を履き違えないようにしてくださいね♪

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質問コーナー『信用棄損』

Message body

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:コンキツ
日付:
件名:はじめまして
ホスト:
--------------------------------
はじめまして。必殺大家人さまのメールを楽しく拝読しておりますコンキツと申します。
質問があるのですが、440戸も所有されておられますが、
法定耐用年数超えた物件もローンで購入されておられるのでしょうか?
そのような場合は信用棄損になるとどこかの本に書いてあったのですが。
--------------------------------
お答え・・・・しにくいです。

まず、なぜお答えしにくいかと言うと、

私は属性に頼った投資法をしていないからです。
あ・・・昔少ししていました・・・闇の歴史です。

※メンドクサイので信用毀損はネットで詳しく調べてください。

私のセミナーに参加された方や、懇親会でお話しした方などはご存知とは思いますが、

所有物件は融資で引っ張る物件と、現金買いの物件と両極端で、

両方の物件があるから経営が上手くいっていると思っています。

融資が引ける物件(銀行評価が出る。担保力がある)=利回りが低い=築浅で設備管理が楽
でもキャッシュフローが得られず経営はアップアップ

融資が引けない物件(銀行評価が低い。担保力がない)=利回りが高い=築古で設備管理が大変
でもキャッシュは得られるので次の物件へと車輪(資金)が回せる

まあ、信用毀損を心配するような属性ありきの融資法より、

収益を上げてプロパー融資(事業性融資)に移行できれば正解ではないでしょうか?

なので、うーーーん、

ブログでは書きにくいんですが・・・

なんとか投資法とか・・・ありますよね?

どうなんですかね?

うーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーん

こんなこと書いていいのか分かりませんが、

〇ル〇銀行などの社会的属性ありきの融資の引っ張り方って、

本来の不動産大家業からかけ離れていませんか?

だって、不動産物件の収益性を重視せず、

社会的属性から最終的な債権回収に重点を置いた融資・・・

それって一昔前に流行った、

SF〇Gや〇栄などの
商工ローンの考え方ではないでしょうか?


※商工ローンとは、債務者(契約者)に返済能力がなくても、
 最終的に連帯保証人から回収できればよいという商法

なので、

フルローンOK物件出ました!!(潤沢な資金力があればこれはこれでOKです)

なんて宣伝している業者さんや

融資を引ける物件が良物件と豪語するブロガーさん・・・

うーーーーん、

書きづらい・・・ね

敵を作るとまた叩かれますのでこの辺で・・・・


参考までに、私がお勧めする投資法は?

と聞かれれば、

属性に頼らずに実需で稼ぐ、投資でなく実業と考えて行く

時間は掛かりますが、コツコツと一歩一歩進むのがいいんじゃないでしょうか?

月収100万円を2~3年で築こうとするから足元をすくわれるんです。

10年で月収100万を目指せばいいのでは?

今の仕事をしていて2~3年で月収100万取れますか?

10年経っても難しいでしょ?

だって月収100万なんて特殊な免許か資格でもない限り無理ですし、

二部上場会社の役員レベルでもない限り難しいと思いますよ

でも、不動産投資なら10年頑張れば、ほぼ100%月収100万は可能で、

資格も学歴も必要ありません。必要なのは努力だけです。

その努力とはなんぞや?ですが、

これも色々な努力の仕方があると思います。

これは人それぞれありますので一概には言えませんが、

一番簡単な方法は、日本海大家さんが以前ブログで書いていましたが、

自分より少し先(成功している)を行っている不動産投資家をスネークして

「教えを乞う」でいいんじゃないでしょうか?

そこそこ成功している大家さんは親切に教えてくれるものです。

そういった成功大家さん方は、向こうから来てくれません。

飲み会などがあれば、前や横をキープして教えを乞いましょう!

聞くは一時の恥、知らぬは一生の恥と言います・・・

頑張ってください!!

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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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