自主管理大家の日々

先日のブログで紹介した強制執行取り下げに伴い、預けていた強制執行の予納金を受け取りに行ってきました。


それが普通の銀行で受け取るのではなく日本銀行大阪支店での受け取りになります。

※振込みでの返金も可能なのですが、一度は『日本銀行』に入ってみたいじゃないですか！

日本銀行大阪支店は大阪市役所の目の前にあります。

阪神高速の環状線からもよく見えますので、外観を見たことある方も多いと思います。

行内に入っていくと重厚でだだ広いフロントがありますが、

来客は誰一人居ません。

行員さんたちが黙々とお仕事をされていますが、

静まりかえっています。

まあ、銀行のための銀行ですので、一般の方が出入りすることはまずないですよね・・・

もし、大阪市内で強制執行の予納金返還を受ける際は、ぜひ小切手にしてもらって

日本銀行に換金に行くのも楽しいですよ

ちなみに駐車場も銀行内にあって無料です。

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先日のブログの続きです。

詳しくは、同時強制執行　　

明渡し催告をご覧ください

銀行から差し押さえについて返答がありました！！！

結果は！

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残高はあるが、反対債権があるために支払い拒否！

まあ、この結果は分かっていたことなんです・・・ε＝（‐ω‐；；）

だって、この会社を紹介したのが、

この銀行だったんですから！！！

この差し押さえを銀行に入れた途端に銀行担当者から連絡があり、

担当：口座差し押さえが着たのですが、家賃滞納してたのですか？？

必殺：詳しくは申し上げれませんが、そういう事です。

担当：直ぐに先方に連絡を取ります。

折り返し連絡があり

担当：先方に連絡を取ったところ、任せていた社長がズボラで家賃振込みを後回しにしていたとのことです。

　　　一両日中には滞納家賃全額を振り込むので口座差し押さえを取下げてほしいと言っています。

必殺：分かりました。全額入金があれば取下げます。

その後、翌日には滞納家賃全額が振り込まれました。

まあ、どうせ反対債権があるので差し押さえ不能ですので、

ココは素直に口座差し押さえを取下げました。

※反対債権とは？
　簡単に言うと、この債務者は銀行に借金をしているので、この借金から充当させていただきますよ～
　だから、貴方には支払いません。ということです。

しかし、この会社はサッパリ分かりません。

何十通と会社と代表者宅（保証人）に請求書・督促状を出しても反応せず、

いつ会社に電話しても営業終了のアナウンス

何度も社長の携帯を鳴らすが留守電のみ

そして裁判も全て無視！

※訴状は社長個人宅で受け取る

どういうつもりなんだろ？？

でも、今回取下げたのは銀行口座差し押さえのみで、

明渡しの強制執行は取下げていません。

７月１１日～７月末までの家賃と８月分の家賃が入金になれば、

明渡しの強制執行も取下げる予定です。

ちなみに強制執行断行日は８月６日！

入金するか？？？

お金くれる人良い人・お金くれない人悪い人・お金くれる人良い人・お金くれない人悪い人・お金くれる人良い人・お金くれない人悪い人・お金くれる人良い人・お金くれない人悪い人・お金くれる人良い人・お金くれない人悪い人・お金くれる人良い人・お金くれない人悪い人・お金くれる人良い人・お金くれない人悪い人・お金くれる人良い人・お金くれない人悪い人・お金くれる人良い人・お金くれない人悪い人・お金くれる人良い人・お金くれない人悪い人・お金くれる人・・・・


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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:こると
日付:
件名:質問です。
ホスト:
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いつも楽しくブログを読ませていただいております。質問です。

家賃滞納、債務名義があり、連帯保証人が持家です。
本人の資産、勤務先は不明。差押えはすべて保証人です。

預金は、反対債権ありで空振り。
給与は、差し押さえたものの払ってくれるか不明
（第三債務者は個人事業主です。第三債務者が個人事業主だと謄本なしで差押えできますよ。）
あとは、強制競売ですが、必殺さんは強制競売をやっちゃいますか？

給与の差押えまでして、アピールしているのだから
自主的に保証人が動いてくれれれば良いのに、
まったく反応ないんです。
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お答えします。

保証人に対しての強制執行を実施したんですね！

うーーーん、ココまで執行を実施しても任意の支払いに応じないとなると

実際問題として回収は難しいと思います。

ご質問の中に出てくる『強制競売』の文字ですが、

１、動産執行のことかな？

所謂、家財道具の差し押さえですが、これも非常に効果が薄いです・・・

実際に１度だけ実施したことがありますが、

執行官は超やる気もなく、現実的に強制執行で差し押さえることは無理で

ほぼ１００％執行不能で終了ですとのことでした。

※生活必需品は差し押さえできません。
　国税（マルサ）の様な差し押さえとは全く違います。


２、不動産の強制競売のことかな？

保証人は、不動産をお持ちとのことですので、

この不動産を強制競売で換価して回収を図ろうとされているのでしょうか？

これも現実的ではありません。

というのも、おそらく不動産に抵当などは打っていないですよね？

となると、競売申立のために不動産鑑定士にお願いして評価書を作成してもらったりと

競売申立の前段階で７０万円ほどかかるとの噂です（知り合いの大家さんに聞きました）

けっこうな費用がかかるとのことです。

次に、質問者さんの文章を見る限り、銀行差し押さえの際に反対債権ありとなっていますよね？

これは、不動産ローン残高があるために債務者の口座にお金があっても

銀行側の債権が優先されるために申立人には支払わないとの回答ですよね？

ということは、１番抵当に銀行が入っていますよね？

そうなると強制競売をかけても債権回収は難しいと思います・・・

うーーーーーーーーん・・・・・・・・・・・・・・・・

回収不能かも・・・

あとはしつこくしつこく気長に永遠に末永く諦めない気持ちで

１ヶ月１通づつ遅延利息を乗せた督促状を出し続け、

保証人が亡くなったら相続人に対して請求する。

年利１４．６％の定期預金と考えて楽しむ♪

こんな感じ？ですかね・・・・・

スミマセン、お役に立てなくて・・・・・

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日本エコシステムさんがスポンサーの無料セミナーが開催されます。

私の今回のセミナー内容は、滞納→裁判→強制執行の流れと、

特に強制執行の部分での知っておくべき手順をご説明したいと思います。

コレだけで５０万円は費用が浮くんです。

平成２６年9月7日（日）13：30～17：00

札幌グランドホテル　涼風の間（3Ｆ）
http://www.grand1934.com/banq/list/banqb1.html
◇スケジュール◇
13：00～　受付開始
13：30～　第一部　（講師：必殺大家人）
15：10～　第二部　（講師：日本エコシステム）
16：40～　質疑応答
17：00　　セミナー終了
17：30～　懇親会

日程：9/7（日）13：30～17：00（受付開始13：00）
会場：「札幌グランドホテル 涼風の間（3F）」
住所：北海道札幌市中央区北1条西4丁目
交通：JR札幌駅直結
アクセス：http://www.grand1934.com/access/
定員：50名

申し込みフォーム

私も懇親会まで参加しますので是非ご参加くださいね！

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９月の札幌って暑いのかな？

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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:ナベ
日付:
件名:ガス会社変更トラブル
ホスト:
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こんにちは
以前からブログを拝見し、東京で行われるセミナーにも何度か出席させていただいたなべともうします。

先日購入した物件のガスを巡るトラブルが発生したのでご相談させてください。

先日購入した中古のアパート、元からのガス屋から付き合いのあるガス屋に変更いたしました。


「LPガス購入中止及び供給の転換通知書」を送付し猶予期間中に変更前のガス屋の所長が来て
「よりいい条件を付けますからかえないでください～」
とのお願い攻撃

丁重にお断りしお帰り願ったのですが、
翌日、前のオーナーと交わした覚え書きに元づき「給湯器補償費と撤去費用」を請求してきました。

　総額３５万円！！　


私は重要事項の説明の時にこのような話は聞いておらず、前のオーナーから説明もされていません。
当然そんな覚え書きの存在も知らない善意の第三者です。
本来であれば覚え書きを交わした前オーナーに持っていくべき話だと思うのですが。

今まで何度かガス会社を変えましたが、こんなの請求されたのは初めてです！　

ガス会社曰く「これはガス業界の常識で当然の権利として請求させていただく！」そうです。

支払期限も新しいガス会社と切り替わる１日前まで・・・
明らかに嫌がらせでしょう！

必殺先生の目から見てこれは払うべきなのでしょうか？
アドバイスなどいただければ幸いです。

よろしくお願いします。

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お答えします。

まず初めに、私はプロパンガスの切り替えをしたことがありません。
※深い意味はありません。もし、条件が合うのであれば、都市ガス→プロパンなどもしたいと思っています。

今回の事案ではプロパンガス→プロパンガスの会社だけの変更で、

以前工事したプロパン機材の残債３５万円を新オーナーに請求してきたということですよね？

こんなモン払うわけないだろ！！でいいんじゃないでしょうか？

１００歩譲っても、前オーナーが負担すべきと思います。

しかし、ガス屋さんの立場から言えば、それは売買の時に売主買主さんで話し合っておくべくでしょ？

と言われれば、そうですよね・・・確認しておくべきですよね・・・・うーーーん


まあ、私なら

『支払い義務がないと考えますので裁判でもしてください』

『裁判で私に支払い義務があるのであれば即刻支払います』

で、いいのではないでしょうか？

もし、ガス屋が

『これは裁判なんかではなく当然の権利なんです！！』

だから

『裁判なんて必要ないんですよ！！！』

なんて脅し文句を言ってきたら、

『大家業界では、ガス切り替えに際しての残債務は前所有者が負うのは当然なんですよ！！』

『その常識が分かっていないようだから司法の場で確認すればいいじゃないですか？』

こんな感じで裁判所で話しをしましょ♪ってことで終わらせます。

どうだろ？裁判所の判断は？？

だれか詳しい方、教えてください。

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今日は以前から気になっていた築古マンションの廊下灯を交換してみました。

この物件は、私の不動産セミナーで紹介される超築古超高利回り物件で、

未登記・接面道路無し・約１０年無人・４階建て・利回り５０％と、

とんでも物件です。

そんなマンション物件なのですが、

廊下灯が少々気に入らないんですよ・・・

基本的には使えるものはそのまま使いのが基本ですので、

購入時のままの照明を使用しています。


ガラス製のカバーに中には白熱電球が使用されています。

まあ、これはコレでいいのですが、４階建ての内２箇所ほど、

このガラスカバーが無いのがあるんです。

※電球むき出しで貧乏臭いんです。

これと同じ製品なんてとてもじゃないが探しきりませんので、

ワンフロアー（４台）のみ他の製品と取り替えてみました。

ちょっと分かりづらいですが電球色の３０ｗ蛍光灯です。

写真より実際には電球色で、少しリッチな雰囲気？

※ホテルの様な感じを狙ったのですが、蛍光灯１つでは変わりませんね（●´･△･｀）はぁ～


使用した製品は最近の私のお気に入りで、


コレ↑本当は浴室灯なんです。

でも、まあ別に浴室しか使用してはいけないってことはありませんので、

私は玄関灯やリネン室などに使用してきました。

別に問題はありませんでしたので、今回は廊下に取り付けてみました。

私の知る限り３０ｗのシーリングライトではこれが最安値ではないでしょうか？

ネットで税込み2,717円で購入しました。

もし、これ以上安いシーリングライトがあれば是非コメント欄に投稿お願いします。
（２０ｗでもＯＫです）

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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:
日付:
件名:火災保険の契約先や特約
ホスト:
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こんばんは。○○です。

このたび築古の物件取得 (静岡県) に当たり、
所有物件の火災保険を見直そうと考えています。

以前にセミナーや懇談会でお目にかかったとき、
保険活用について力説いただきました。

施設賠償責任保険は元々入っていたのですが、
水漏れ原因調査費用特約の有効活用について
目から鱗で非常に参考になりました。

必殺様は物件取得時にいつも懇意としているところに
加入されていますか？
もし可能ならで結構なのですが、
どこに加入しているのかや特約について
ご教示いただけないでしょうか。
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お答えします。

火災保険・・・

皆さん火災保険って使ったことあります？

使ったことがない方って、火災保険＝火災で使用するって思っていませんか？

実際には火災で火災保険を使うなんて一生に一度くらいで、

まず火災で保険を使うことはありません！

でも、実は火災保険には様々な特約が付いており、

私の様な築古物件オーナーには非常に役にたつんです。

具体的な使用例はココでは書きにくいので、

もし私のセミナーなどを聴く機会がありましたら是非質問してください。

で、今回の質問者さんにお答えをしたのですが、

Ｑ：必殺様は物件取得時にいつも懇意としているところに
　　加入されていますか？

Ａ：これは融資を出してくれている銀行の子会社で契約しています。
　　（行員の出向先としてドコの銀行でも信金でもあります）
　　理由として、
　　会社全体での取り扱い件数が多いのと、
　　融資をしている→絶対的にこちらの味方になってくれる
　　（普通の保険代理店だと保険の契約だけの関係ですよね？）
　　ただし、融資を借り換えすると冷たくなるかも・・・

Ｑ：どこに加入しているのかや特約について
　　ご教示いただけないでしょうか。

Ａ：国内の普通の火災保険会社です。
　　私の感覚では、保険会社と言うより代理店の考え方が左右しているように感じます。
　　※黒いものは黒い。でもグレーならどうだろ？ってことです。
　　※これも私個人の感覚ですが、ネット系と共済系は若干安いが、事故査定が細かいとの噂

Ｑ：特約について

Ａ：特約は全て入りましょう
　　特約パックみたいのに入ると特典があったりします。
　　例えば、損保ジャパンのオーナーズ総合保険
　　↑
　　５年ほど前に入っているんで現在も同じ名前か分かりません
　　この保険で助けられたのは、マンション駐車場で車両火災にあったときに
　　自動車放火①
　　自動車放火②
　　通常の火災保険ではマンション建物ではないので保険対象外だったのですが、
　　オーナーズ総合保険ではマンション敷地内との判断でアスファルト代が出ました。
　　でも、マンションにエレベーターが付いていないのに電気的機械的事故特約を付けてもしょうがないですし、
　　高台にあるのに水害保険を付けても無駄です。
　　まあ、特約なんて安いですから少しでも思うところがあれば付けておけばいいと思います。

参考になれば幸いです。

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先日のブログで募集した伊勢合宿ツアーに行ってきました。

今回の合宿では、大阪出発組が１２名、名古屋出発組が１５名、現地合流が１名と

総勢２８名での合宿となりました。

大阪組での出発では、東京・広島・松山と遠方からの参加者も多く、

行きの近鉄特急では早くも宴会が始まり、

伊勢に到着するころのは既にクーラーボックスのビールは空に・・・

その後、旅館に到着し温泉や卓球で汗を流し

夕方にはサンセットクルーズを楽しみ～♪

でもね、クルーザーの操縦士（旅館の方）との会話は、

投資家：このクルーザーは新艇でいくらですか？

投資家：中古でいくらですか？

投資家：減価償却は何年でとれるんですか？

投資家：維持費は？係留代は？修繕費は？

夢のない超現実的な会話で盛り上がっていました。

屋形？（いかだ？？）で夕食

海に浮いているので揺れます。

その後、部屋では不動産談義に花を咲かせ夜は更けていくのでした・・・

翌日は、赤福や夫婦岩などを観光し帰宅しました。



次は秋口にでも企画しますので、参加ご希望の方はぜひご応募くださいね！

色々な方の不動産への考え方が聴けて楽しいですよ♪

次は秋ごろに考えています。

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今回の楽待コラムは強制執行『銀行口座差し押さえ』編②です。

前回の強制執行『銀行口座差し押さえ』編① の続きです。

現実問題として、銀行口座差し押さえでの回収は難しい・・・


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昨日のブログで防犯カメラを設置したブログ記事を書きましたが、

翌日には壊されました！

壊されたのはエレベーターの中のカメラで、

ＳＤカードを取り出し映像を確認したところ、

バッチリ写ってました！！！

その映像がコレ↓

エレベーターに乗ってくるなり・・・


勢いよくジャンプしてカメラを壊します。

※画像チャプターのしかたが分からないので、モニターをデジカメで写してアップしています。

顔のハッキリ写った場面はなかったのですが、少年です。

この１時間前の画像に母親と一緒にエレベーターに乗っている画像があり

少年の服装がガッチリ一致します。

しかも、カメラを破壊した時も母親が一緒にいたことが、

画像でも確認できました。（母親の靴が一瞬見える）

もう確信犯です！

この家族は元々問題があって、

１、過去に家賃滞納が６ヶ月ほどあり、調停をしたことがある
　　（このときは、強制執行手前まで行ったのだが、なぜが一括で支払った）

２、母子家庭なのだが、男性が頻繁に入れ替わる
　　（その度に鍵の交換を依頼してくる。もちろん交換費用は有料なのでいいのだが・・・）

３、弟が傷害事件で逮捕されている
　　（元々弟名義で部屋を借りていたが途中で今回の姉（母親）に名義を変えた。
　　　先日、所用で裁判所へ行ったときに刑事事件の掲示板で弟の名前を発見した）
※一応、問題のある（あった）入居者はフルネームで覚えています。

４、エレベーターのボタンが燃やされた
　　（先日のブログ『マンションいたずら』でエレベーターの押しボタンが燃やされた件があった階に住んでいる。

５、２ヶ月ほど前に消火器を噴射された事件があったのですが、それも同じ階

４と５は証拠もありませんので犯人と確定したわけではないのですが、

もう出て行って欲しいレベルです。

今回は証拠もありますので、これを元に退去させようと思い母親を呼び出しました。

母親＝生活保護　少年＝中３　住居は必殺の事務所の上（３階）

必殺：お話しがあるので事務所にお願いできますか？

母親：え？何の要件ですか？

必殺：重要なお話しですので直接お願いします。

１０分ほどで来社

必殺：実はきのうエレベーター内の防犯カメラが壊されました。
　　　　そこに貴方の息子さんが壊す姿が映っていました。
　　　　今までも様々なことがありましたので、もう出て行ってください。

母親：えーーー、スミマセン～
　　　　でも、直ぐに出て行けません・・・

必殺：今日明日とは言いませんが、今月中にお願いします。

母親：それは無理です～、今年中でお願いします～

必殺：イヤイヤ、申し訳ないですが、そんな悠長に考えないでください。
　　　　言いたくないですが、３階のエレベーターボタンが誰かが燃やしていますよね？
　　　　あんなのも息子さんだと疑っています。

母親：それは・・・

必殺：だって防犯カメラを設置した次の日にカメラを破壊します？
　　　　普通では考えられないことですよ

母親：私も困っているんです・・・

必殺：これ以上他の住民を危険にさらすわけにはいけませんので、
　　　　今月中の退去をおねがいします。

母親：なんとか１０月まで待ってください。

必殺：そんなに待てません。では来月８月末までに出て行ってください。

母親：あと１ヶ月、９月末までお願いします。

※実際には３０分ほど話し合いをしましたが二言目には『行くところがない』『お願いします』と繰り返され
最終的には２ヵ月後の９月末での退去で合意しました。

現実的にはこれが精一杯の条件だと思います。

だって、子供二人いる家庭を引越しさせるのですから大変です。

退去まで何もなければいいのですが・・・

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近頃、車上荒らしや下着泥棒など多発しています。

あっ、近頃ってわけじゃないや結構頻発しています。

そこで、防犯カメラの見積りを取ってみたところ

カメラ５台に録画装置、それに工事費すべて入れると５０万超の見積りです・・・・

うーーーん高いな～

何かネットで安いのないかな・・・

あるじゃん！！！

なんと録画が出来て１台５０００円程度でありました。

カメラ本体に録画機能がついていますので、

電源さえあればドコでも取り付けることができます。


カメラ後部にマイクロＳＤカードの差込口があって、

３２Ｇまで対応していて、繰り返し自動録画できるとのこと

でも・・・しょぼくてちゃっちいんです。本体が・・・

本当に録画できるの？って感じなのですが、

セッティングして作動させてみると、

結構まともに録画されていました！！！

お金出して購入しているので当然とは言えば当然ですが、

箱も説明書も全て中国語で表記されていて、

イマイチ耐久性に不安が残るんですよね・・・

とは言っても、ダミー（飾りの偽者）でなく一応録画も出来る本物です。

万が一での事態には一応本物をつけていますので、

まあ、いい訳にはなります。


駐車場に向けて１台と


マンション入り口エントランスに１台

それと、今一番悩んでいるのがエレベーター内でペットにおしっこをさせる方がいるのですが

この犯人を突き止めるのが急務なんです。


という事で、エレバーター内に１台取り付けました。

これが抑止力となってイタズラや犯罪が少しでも減ればいいんですけどね～

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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:a1
日付:
件名:家賃滞納に困っています。
ホスト:
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はじめまして。
以前からブログ拝見し、色々学ばせて頂いてます。
今回、経験豊富な必殺様にアドバイス頂ければと思い、メールフォームから送らせて頂いてます。

このブログを見つけたのも、賃貸している物件の家賃滞納に困り果てての事でした。
(滞納と言っても毎月、満額払えず月25%から50%支払うといった感じです。)

実の所母が管理している物件なのですが、いま現在、会社に貸していまして、
私が気が付いた時にはすでに500万円程の滞納のある状態でした。
その時点で連帯保証人もなぜか解除されている状態でしたので、
すぐに追い出されたくなければと言って、なんとか息子を連帯保証人に立てさせました。
その後は「今後どの様に返済していくのか？」「会社の立て直しは出来るのか？」と話を聞きに赴いても、
はっきりとした返事もなく、のらりくらりとされております。
そして今現在は600万円程に膨れ上がってしまった次第です。

そこで、今後調停をして、
1.借金を認めさせる。
2.会社をたたんだのちは月3万づつ支払う。
3.2回滞納した場合は、一括で支払う。
としようかと思っておりますが、必殺様のご意見を頂ければと思います。
今更と思いつつも、まずは調停と考えております。
まだ別にする事など、アドバイスご意見頂ければ幸いです。
よろしくお願い致します。
--------------------------------
お答えします。

所謂、ノラリクラリ滞納者ですね

よく遭遇するタイプの滞納者です（一番このタイプが多いんじゃないのかな？）

こんなのは即調停です！

調停で支払い計画をキッチリ立てさせて、

守らなければ強制執行をチラつかせながら退去へ持って行きます。

こういった方は当事者同士の話し合いの場など持っても無駄です。

最終通告を普通郵便で出してチャッチャと調停しちゃいましょう！

ちなみに↓私が出している最終通告文です。
（使用される方は行間などをきれいにバランスをとってください）

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

平成００年４月２日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　催告並びに通知書

大阪府Ｏ市Ｏ区住ＯＯ０丁０番０号
ＯＯＯマンション　４０２号室
ＯＯ　ＯＯ　殿
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ｏ市Ｏ区ＯＯ中町Ｏ丁ＯＯ番ＯＯ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社　必殺興業
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表取締役　必殺　弥太郎

　当社は貴殿に対し大阪府Ｏ市Ｏ区住ＯＯ０丁０番０号所在のＯＯＯマンション４０２号室を月額５９，０００円（共益費・水道代含む）にて賃貸しております。
　しかしながら貴殿は毎月月末までに翌月分の賃料を支払うべき約定のところ、平成２１年１０月分から平成２２年４月に至るまで不規則不足の賃料払いを繰り返し、平成２２年４月２日現在、賃料合計３７万円が支払われないままとなっております。
　よって、当社は貴殿に対し平成２２年３月末日までに支払われるべき滞納家賃合計３７万円を催告致します。
　本日より７日以内に、当社銀行口座　ＯＯ信用金庫　ＯＯ支店　普通口座　１ＯＯＯＯＯ７　株式会社必殺興業　代表取締役必殺弥太郎　宛に全額お振込みください。やむを得ない事情により振込が出来ない場合には上記期限までに当社に直接持参ください。
　なお、上記期限までに支払いなき場合には当社と貴殿との上記建物賃貸借契約を解除の上、法的手続も辞さない所存でございます。その旨も併せて通知致しますので、あらかじめご承知おきください。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ワードをコピペしただけですので、少々段落がおかしいですがこんな感じの文章を出しています。

ポイントは２つ

１、なぜ手紙を出すの？
　　最終通告を出しておかないと、いきなり裁判された！話し合いを無視された！！など
　　ワケのわからない言い訳をしてきます。
　　でも、手紙を出しておくと、こちらは警告しましたよ！と言えます。

２、なぜ内容証明書や書留でなく普通郵便なの？
　　こういう滞納者は書留の類に慣れていますし、基本的に書留は受け取りません
　　郵便切手の無駄ですし、時間の無駄です。

あとはスピード勝負（調停申立の）です。

いつまでもダラダラと滞納家賃を垂れ流していても無駄ですよ！

健闘を祈る！！


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先週の土曜日に『関西大家の会』に参加させていただきました。



毎回著名な不動産投資家をお呼びしてセミナーを開いていらっしゃるのですが、

今回のセミナー講師は、

全国的に有名なソプラノ大家さん

ソプラノ大家さんは、賃貸住宅フェアーで何度かお見かけしたことはあるのですが

セミナーを聞いたり話しをしたりはしたことがありませんでした。

うーーーん、

美人です！！さすが秋田です。

※スミマセン意味不明ですね

それと、こういった大家の会に出席すると様々な方とお逢いできて話せるのが楽しいですね！

特に気になった方が１名いらっしゃいました。

廃墟不動産投資さんです。

実はこの方、私は非常に気になっていたんです！

無断分析屋の日本海大家さんのブログで様々なことが書かれていて、

独特の手法と考え方で、資本金無しで借金もせずに安定収入を得る！という

なんとも都合の良いことを実践しているんです！！

※手法は超シンプルで難しいものでも違法性のものでもありません。
　　敢えて言うなら不動産賃貸業の超スキマ産業？って感じで、
　　資本も学歴も全く必要ありません。

私、日本海大家さんのブログを見て超興味が沸いていました。

今回のセミナーにたまたま参加されていると聞いてさっそくご挨拶に・・・

爽やかだ～。なんかミントの香りがしそうです。

投資法を簡単に書くと、

大家が経営を放棄したボロ屋を見つけて、大家と交渉して安く貸してもらう

それを第三者に又貸しする。

超簡単に書くとこんな感じなのですが、そこには様々な交渉テクニックや経験があるのでしょう

そんなヤドカリ戦法で、なんと７０件と契約し管理しているとのことでした。

少資本でできて、借金できる属性がなくてもチャレンジできる投資法（投資かな？）です。

お・も・し・ろ・い！

また機会があれば是非アレコレ聞きたいです。

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先日申し立てた明渡しの強制執行の催告に行ってきました。

※ココで明渡し強制執行の流れを簡単に書きます。

裁判で判決文を取る
↓
明渡しの強制執行を申し立てる
↓
執行官が執行対象の部屋に来て「催告書」を貼っていく←今日の作業はココ
（催告とは強制執行を何時何時するなどの通知）
↓
約１ヵ月後に断行執行
（断行とは実際に荷物を運び出し、明け渡しを完了させる
↓
荷物を約１ヶ月保管して、形だけの競売をして残置物を大家が購入する
残置物の所有権が大家に移ったので、売ろうが捨てようが大家の自由になる。
こんな感じです。

今回の部屋は事務所として契約しているのですが、

実際に使用している形跡がなく、机とＦＡＸが置いているだけです。


そのため、もしかしたら執行官が即時終了として扱ってくれないかと期待したのですが、

執行官：うーーーん、机だけなら終了してもよかったけど、ＦＡＸあるからダメだね～

※明らかにゴミだけの場合などはこの時点で明渡しの完了を認めてくれるんです。



という事で、明渡しの断行は８月６日に決まりました。

この程度の荷物、処分してもいいんじゃ？って思いますよね？

イエイエ、時間が多少掛かってもいいんです。

だって、保証人が代表者個人なんですから・・・

すべてが片付いたあとに、じっくりと代表者個人を相手に取立を開始します。

なので、その時に色々言い訳をされないためにもキッチリ執行で明け渡しを実行して

債権を確定させる必要があるんです。

こんな感じで１歩１歩作業をしていくのでした。

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今回の楽待コラムは強制執行『銀行口座差し押さえ』編１です。

私のブログでは何度も書いてきた銀行口座差し押さえですが、

もう一度分かりやすく書いてみました。


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今日は、部屋の明渡し強制執行と銀行口座差し押さえの強制執行を同時に申立しました。

詳しい経緯などは結果が出てからまとめて公開しようと思っています。

この明け渡しと銀行口座の差し押さえを同時にするという行為は、

今までしたことがなかったのですが、（する必要もなかった）

○今回対象の部屋は使用実態がない

○銀行口座が分かっている（２銀行）

など、どちらも１日でも早く対応（執行）したい理由がありました。

しかし、通常は判決文は１通です。

その１通の判決文で執行をするとなると、

例えば明け渡しを先に申し立てて明渡し強制執行をすると

催告・断行などで１ヶ月から２ヶ月は判決文が拘束されてしまい

その間は銀行口座の差し押さえが実行できません。

これを銀行口座差し押さえを先にしても、

裁判所→銀行→銀行からの返答→債権の回収→判決文返却の手続き

スムーズにことが進んでも２週間程度は掛かっちゃいます。

そこで、同時執行が出来ないものか？裁判所に訊いてみたところ

あっけなく、対処法がありますよ～とのこと

簡単に書くと、もう１通判決文の発行をしてもらえば良いんです。

費用も安くトータルで１０００円以下で

しかも発行はその場（３０分程度）で作ってくれました。

それを持ってさっそく銀行口座差し押さえと明渡しの強制執行を申し立てたんです。

明渡し催告は７月１４日に行い

銀行口座の返答は７月１６日前後ではないかと思います。

さあ、鬼が出るか？蛇が出るか？

乞うご期待！！

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全国的に台風の話題でいっぱいですね

ありがたいことに大阪は台風がそれて風も雨もほとんどありませんでした。

そんな台風被害にビクビクしていた今日ですが、

所用でマンションに行ってみると、

マンションエントランス片隅に弁当ガラやタバコの吸殻が散乱していました。

学生でもタムロしていたんでしょうか？

まあ、色々考えてもしょうがないので即ゴミ袋を持ってきて片付けることに

ふとエレベーターのボタンを触ると違和感が・・・

うん？？

よーーく見て見ると

ボタンが燃やされています(_　_|||)

イタズラにもほどがありますよね

こんなのに火をつけてどうするんだろ？？

とりあえず警察に相談しようと思っています。


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本日は裁判所へ行ってきました。

今回の裁判は、退去後の滞納家賃取立て調停です。

まずは、時系列で滞納者の詳細を書くと

平成１６年入居　中年男性の独り暮らし　土建業の自営者

２ｋの築古マンションで家賃は５万円

平成１８年頃から家賃が遅れだし、電話や直接訪問で何とか回収していたが、

平成１９年には滞納額が４０万（約８か月分）を突破

何度も支払い計画なども申し出てくるが、

一向に守ろうとせず、０月００日に支払わなかったら出て行きますと申し出があるが、

当日になっても入金も連絡もない、

訪問してノックしても反応がないため合鍵で入室

※事前に退去届けを書いてもらっていた

オッサンは呑気にコタツに入ってテレビを見ていました。

おっさん：なんや勝手に入ってきて！！

必　　殺：勝手ちゃうわ！！あんた今日払わへんかったら出て行く約束やろ！！

おっさん：あ～、そやったな

必　　殺：なに呑気に構えてるねん！！

　　　　　　退去届けも貰ってるし、家賃払わんのなら出て行ってや！！

おっさん：ほな出て行くわ～

※本当にカバン一つで出て行っちゃいました。

取り合えず家財道具もそのままなので、鍵を交換して様子をみることに

しかし３日経っても連絡なし。１週間待っても連絡なし

こちらからの電話にもコールはするが出ることがなく

出て行ってから１０日目に家財道具の処分を行ないました。

※この当時、私も若かったな・・・（現在はこの様な強制退去はしていません）

その後、住民票を追い続けていたのですが、中々移動がなくしばらく放置状態に・・・

そしてついに平成２３年６月に住民票に動きが！！

即効で滞納家賃取立て訴訟を申し立てました。

が、被告出廷せず・・・・

勝訴判決は取れたが「絵に描いた餅」状態に・・・

一応、債務者宅を訪問してみたが、ドアには滞納者対策のカギロックが・・・

もう、すでに家賃滞納で追い出されてるじゃん！！

その後はまた住民票が動かない状態のままだったんですが、

平成２６年３月に住民票に動きがあり！

前回の裁判で判決があるため、今回は調停を申し立てることに、

１回目の調停呼び出し→出廷せず

２回目の調停呼び出し→出廷せず

３回目の調停呼び出し→出廷せず←今日がココ

３回呼び出したが全く反応ありませんでした。

※電話番号が分かれば裁判所から掛けてもらうのですが、今回は全く不明です。

なので、調停は不成立（不調）になっちゃいました。

ミッション失敗ﾊｧ━(-д-；)━ｧ...


↑調停室

裁判所の呼び出しに応じない債務者はまず回収不可能でしょう・・・

あとは気長に督促状攻撃を実施して、

また忘れた頃に調停をしてみます。

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入居している風俗業者（デリヘル）さんより電話があり、

部屋のエアコンが落ちた！直ぐにきてくれ！！

とのこと、エアコンが落ちた？？？

なんじゃそりゃーと思いつつ、電気屋さんにすぐ連絡を入れて現場に向かいました。

部屋を訪れ、エアコン落下の部屋を見てみると、

ありゃー、見事にエアコンの内機が脱落していますね・・・

この部屋は以前雨漏りなどがあり、おそらく壁の石膏ボードが硬化していたのではないでしょうか？

さっそく、電気屋さんが石膏アンカーを数箇所増して打ち込み

木の通っている部分にもビスを打ち込んで２度と落ちないように工夫していました。

どうやって木の通っている場所を探し当てるかというと、

金づちでエアコン内機で隠れるところをガンガン破るんですね、

どうせエアコンで隠れるので問題ないのですが、素人にはなかなか出来ない行為です。

素早い対応ができましたので、入居者さんには特に文句を言われることはありませんでした。

ただ、こういう業種の部屋に入室するときに気をつけるのは、

女性の顔を見ないことに気を使います。

だって、そこに居る女性＝風俗嬢ですよね？

視界には入りますが、見ないように見ないようにうつむき加減で作業をして、

さささーーーと、出て行きます。

気にしすぎでしょうか？


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リフォームも終わり、入居者も決まってカギ渡しの直前に、

もう一度部屋の不備がないか？をチェックします。

水周りやドア関係など、細かくチェックしていくと・・・


ふと天井を見てみると火災警報器のセンサーが付いていません。

あれ？？？？？？？？？

センサー外れてたっけ？？？

一応、室内を探してみたのですが、それらしきものはありません。

ないものはしょうがないので、すぐに注文することに

こんな時は別の部屋についているセンサーを外して型番をチェックします。

ナショナル製ですね

ナショナルは結構、古い型でも適合する後継機種を用意しているので便利です。

さっそくネットで探してみると、２０００円ちょういで購入できました。

こんな物でも、専門業者に依頼して取り付けてもらうと

１万以上は絶対にします。

私は自主管理ですので、当然自分でチェックし自分で発注して自分で取り付けるのですが、

管理をお願いしている大家さんはどうしてるんだろ？

ヤッパリ１万２万支払って管理会社さんや専門業者さんにお願いしているんだろうか？

たかが１万されど１万・・・・、

うーーーーん

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久しぶりに楽待コラムを更新しました。

滞納債権の差し押さえ強制執行を私の体験を元に書いてみました。

今回は『給料差し押さえ』です。

よろしければ見てください。

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以前、退去した入居者から慰謝料などを請求されて困っているとのご相談がありました。

前回の質問はコチラ

その後、まさかの訴訟を打たれたとのことです。

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:茶子
日付:
件名:ご意見を！
ホスト:
--------------------------------
必殺さん、いつも勉強になるブログをありがとうございます

以下、自分のブロクに書いたものですが、
必殺さんのご意見を伺いたくメールさせていただきます

よろしくお願い致します

＊　　　　　＊　　　　　＊

今日は、管理会社に行って、今までのやり取りの文書のコピーをもらってきました

それを見ると

最初は、普通の手紙で約２０万円要求
次に、内容証明で約３０万円要求。そして、支払わなければ裁判を起こす！
そして、その次に、また内容証明で約５７万円要求。これも、支払わなければ裁判を起こす！！

受けたとする「被害」が変わっている訳ではない筈なのに＜一年前の出来事ですので＞
被害額が、ドンドン吊りあがっています(+_+)

記録を見ると、その手紙が届いた後、何度も管理会社の担当者が 電話をしていますが「留守電」で、電話に出ていません

「払わないと裁判起こすぞ」の手紙での繰り返しだけで電話にも出ない

これって、ひょっとして『脅迫罪』のようなものに当たるのではないでしょうか？
--------------------------------
お答えします。

いやーー、おいしすぎる展開ですね！！

コレだけで『私と不良入居者の１００日訴訟！』なんて本が出版でそうです。

って、いうか私が裁判に全面協力しますので出版しましょう！！

まあ、冗談は置いといて

しかし狂ってますね！！うん、完全に狂ってる

日を追うごとに増えていく請求額、闇金も真っ青な増加率です。

でもね、違法行為とまでは言えないと思います。

※私は裁判（回収）マニアであって、法律の専門家ではありません。
　ですので、今日のブログでの法的見解などは私の私見です。

精神的苦痛などと言うものは、いくら請求しようが相手の勝手ですからね

でも、裁判になってよかったです。

だって、裁判官もこんなキチガイの請求は絶対に認めません。

そこで、私なら裁判所へ提出する答弁書では、

第１　請求の趣旨に対する答弁
　１ 原告の請求を棄却する。
　２ 訴訟費用は原告の負担とする。

第２　請求の原因に対する答弁

　１原告は被告の物件を管理している管理会社株式会社ＯＯあてに、慰謝料と称する請求書を送付しているが、
　　日を追うごとに請求金額が増えていっている。この金額増加は何を意味するのか答えていただきたい
　　平成００年００月００日付け請求書　　００万００００円
　　平成００年・・・・・・・・・
　　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

　２被告が提出している診断書と部屋の不具合との因果関係を述べられたい

１回目は軽くでいいんじゃないでしょうか？

それよりも！

反撃なのですが、

おそらく茶子さんの前の大家にも同じことをしているのではないでしょうか？

茶子さんのところに入居する際の申込書があると思うのですが、

そこに問い合わせればどうでしょう？

登記簿謄本をあげれば１発です。

もし、同じ様な事案があれば協力してくれるでしょうし、

それを証拠に偽計業務妨害

それこそ刑事事件やテレビに企画を持ち込んでも面白いです。

大家にタカる悪徳入居者！なんてタイトルでいけそうです。

あっ、それと重要なことを１つ

裁判では裁判官が和解和解とせっつきますが、

今回の案件では一切和解は考える必要はありません。

ビタ一払ってはダメですよ！！

おそらく裁判官は少額（２万～３万）で終わるなら終わらせたらどうですか？

なんて誘い水をかけてきますが、

こんな奴はに絶対に和解なんてありませんからね！！


こんな裁判は期日を公開して傍聴できるようにしてください。

皆さんすごく興味があると思いますよ

クレーマー祭り♪

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先日、ブログで書いた阪神高速の料金所問題ですが、

少しだけ進展がありました。

１、テレビ局から電話がありました。

　　テレビ局にメールで問題を投稿していたのですが、１週間経ち没かな？と思っていたら、

　　昨日、担当者さんより電話があり、詳しく調べたいとのことでした。

　　まあ、最終的に取り上げられるかは分かりませんが、結構乗る気でした。

２、国土交通省へ問題提議

　　阪神高速を管轄する国土交通省へ意見を出したところ、

　　回りに回って返答が来たのですが、超ズレた答えでした。

国土：阪神高速の担当者に訊いたところ、言い方などに不快な部分があり申し訳ないと謝っている
　　　
　　　　まあ、今後このようなことがないように指導しておきましたので・・・

必殺：私が国土交通省に求めているのは謝罪ではない！！

　　　私はクレームを入れたから払う必要のない通行料の返還をされたが、

　　　クレームを入れない、気付かない人達のほうが圧倒的ではないか？

　　　と言う事は、不正に取りすぎている金額の把握と、

　　　それを国民に伝えるべきではないか？

　　　調べて、１日３件（２７９０円）のミスがあった←それは人間だからミスでいいと思うんです。

　　　でも、１日１００件（９３０００円）のミスがあったなら、公表して返還すべきでしょ？

国土：しかし、正確な数字が出せるか・・・

必殺：それを調べるのが貴方達『国土交通省』の仕事でしょ！

必殺：国民のために立ち上がってください！！！

国土：・・・まあ、調べてみます・・・・・

こんなやり取りでした。

個人では、データーなど請求できませんので、

マスコミなり国土交通省なりが突っ込んでデーターを出させて欲しいですね

※素人考えですがＥＴＣなどがあるわけですから、絶対に数字は出ると思うんです。

先ほども書きましたが、１日３件程度の誤徴収なら大した問題ではないと思うのですが、

これが１日１００件２００件なら大問題と思っています。


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この仕事をしていると必ずあるのが排水管の詰まりです。

業者に丸投げだと楽ですが、やっぱり専門業者って高いんです・・・

今回ご紹介するのは、マンション１階にある韓国料理店での出来事です。

飲食系の店舗で必ずある排水枡です。

写真では詰まっていないように見えますが、水は流れていません。

まずは、ココから外に向けての配水管に高圧洗浄機を突っ込んでみました。

以前、まったく同じ店舗で作業した様子が残っていましたのでご紹介します。

高圧洗浄機で作業している様子

その後、ラーメン屋が退去して、現在の韓国料理店が入居しています。

しかし、今回は何度高圧洗浄を出し入れしても水が抜けません・・・

うーーーーーん

ふと外を見てみると

外に点検溝？があるのに気付きました。

でも、これってどうやって開けるんだろ？

写真を撮って道具屋に駆け込むと、

あるんですね～専用の工具が！


さっそく使ってみました。

くぼみに引っ掛けて回します。


さっそく、この穴に高圧洗浄機を突っ込むと油の塊が出るわでるわ！

しかし、約１時間作業をしましたが、一向に抜ける様子がありません。

むーーーーーー、

店舗ですので仕込みの準備が始まる１５時までに終わらせないと・・・

焦って作業をするんですが、やっぱり抜けません。

ココでギブアップです。

専門業者を呼ぶことに・・・

１時間ほどでクラシアン到着～


クラシアンの場合、必ず見積りを提示してからの作業となるのですが、

今回提示された金額は３４，０００円・・・

正直高いと思いますが、そこは技術料です。

でも、もし抜けなかった場合には料金はとらないとのこと、

明朗会計と言えば超明朗会計です。

さっそく作業に取り掛かっていただきました。

使用する道具は若干プロ仕様ではありますが、

私の所有している道具と大した差はないように思います。

私の高圧洗浄機は電気駆動、プロはエンジン駆動、

それと高圧ホースがプロは若干細くて柔軟性がある。

ちなみに金額は１本７万円ほどとのこと（高！！

約１時間ほどの作業でしたが、見事貫通させました。

当然ながら作業をガン見させていただき、次回からの作業に役立てたいと思います。

今回の作業を見ていて重要なテクニックと言うと

１、貫通できるという信念を持つ
　　貫通できないのは１００件に１件程度だそうで、
　　滅多に貫通できなかったという事案は無いそうです。

２、手の動きが非常に重要
　　私が高圧洗浄でしていた手の動きと全く違います。
　　プロは押したり引いたりする時に必ずホースを捏ね繰っています。
　　この手の動きが非常に大切なんだと感じました。

今回は作業料金として３４，０００円ほど掛かりましたが、

自分の知識とテクニックを学べたと考えれば決して高くはありませんでした。

次回は自力で貫通させるぞ！！

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テナントビル（小さなスナックやデリヘル事務所ばかりの場末の築古ビルです）

スナックのママより、給湯器の調子がおかしいとの事で出動してきました。

スナックの設備なんて入居者負担じゃないの？と思われる方も多いと思いますが、

ココまで場末だとエアコンと給湯器や流しなどの不具合は大家が負担しないといけません。

なので、今回の場合も入居者負担はありませんので、私自ら対応しないと赤字なんです・・・


瞬間湯沸かし器を見てみると


９７年製です。ということは・・・製造後１７年は経ってますね

こんなのは修理なんてことは考えずに即交換です。


瞬間湯沸かし器には元止め式と先止め式があるのですが、今回は先止め式です。

※元止め式は一般家庭によくあるタイプで、蛇口が象の鼻のようになっているタイプ
　先止め式は今回の様に、本体と蛇口が遠く離れていて、流しの水栓でコントロールします。

私は必ずタイプ別に１台づつネットで購入して在庫しています。

だって、ネットのほうが遙かに安いですからね！


交換は非常に簡単で、水とガス菅を外し、本体を取り替えるだけです。

大したテクニックも技術も必要ありません。

あっ、テクニックと言うほどのことではないのですが、

フレキ管（水・湯）は古いまま使用しても大丈夫ですが、

パッキンは必ず交換するようにしましょう

水漏れの原因になります。

それと、ガス管を接続する際に


シール剤を塗ります。

コレくらいかな？

これで本体・工賃で２万ほど浮いたと思います。

自主管理大家の日々でした。

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