改装終了~

先日のブログで、退去後の改装を載せましたが、改装がほぼ終了しました。

P5290612.jpg
タタミが腐っていたので、フローリングに変更。
(コンパネ貼りのなんちゃってフローリングですので、コストは10分の1です)

ベランダでは電気屋さんがテレビの配線と洗濯機用の防水コンセントを設置中です。

なにせコノ部屋の前住民は、電気もガスも引いていなかったですから!

※もちろんマンションですので、引いてはいるのですが契約していなかったんです。

以前少しだけ前住民に聞いてみたことがあるのですが・・・

Q:夜はどうしているの?

A:暗くなったら寝るだけよ

Q:風呂はどうするの?

A:水浴びよ

Q:食事は?

A:パン食べてるよ

こんな感じでした。

こんな感じで3000万円貯めたんですから凄いです。

でも、内縁夫に騙されて全てを失い、精神患者施設へ・・・

悲しい人生です。

それは置いといて、改装後の写真に戻ります。

P5290610.jpg
流し台を取り付けます。

P5290613.jpg
取り付けと言っても置くだけです。

P5290614.jpg
流し台のポイントは排水ホースの防臭キャップを必ず取り付けることです。

防臭キャップを取り付けないと、ゴキブリが排水から侵入したり、

下水の臭いが発生したりしてしまいます。

コノ部品は別売ですので、用意しないといけません。
(ちなみに写真の製品はSANEIのH62-90です)

P5290616.jpg
手元灯やパイプ戸棚を取り付ければ終了です。

ちなみによく質問されることなのですが、

改装費用はいくらぐらいなの?って・・・

でもね、そんなの聞いても無駄なんです。

だって地域も手法も全然違うでしょ?

管理会社さんに任せておいて、私の改装費用聞いても無駄なんです。

ちなみに写真の流し台は約28000円です。

自分で購入して自分で搬入して自分で取り付ければ28000円で終わりです。

ところが、自分では何もしない業者さんにお任せ、

それで28000円でしろ?

職人(仕事)をなめてるの?

改装費用に悩まされているなら、こういったところから改善していくべきではないでしょうか?


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無料セミナーのお知らせ(太陽光のエコシステム主催)

【日時】2014年6月14日(土) 10:30~17:00 (受付開始10:00)
【会場】「郡山市民文化センター 第三会議室」
     住所:福島県郡山市堤下町1番2号
     交通:郡山駅よりバス(福島交通)で5分 
     ※市民文化センター前下車
     地図:http://bunka-manabi.or.jp/kc-center/top/access.html
10:00~ 受付開始
10:30~ 第一部 (講師:石黒 博章氏)
12:00~ 昼食
13:15~ 第二部 (講師:日本エコシステム)
14:45~ 軽食
15:15~ 第三部 (講師:必殺大家人氏)
17:00   終了
申し込みはエコシステムさんまでお願いします。
■福島セミナー
https://ssl.formman.com/form/pc/dBx6hrpUrR6bxVyy/
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非常ハッチ交換

先日退去したマンションの非常ハッチが、

見事に朽ち果てていました。

昭和63年築のマンションなんですが、もうボロボロです。

おそらくなのですが、コノ部屋は犬を飼育していて、

ベランダでオシッコさせていたのではないでしょうか?

それで鉄が錆びてしまったのかと・・・

でも、あくまで想像ですので、修理代の請求は難しいでしょう

PB290161.jpg
おそらくコノ上に乗ったら落ちます。

以前にも他のマンションで同じ工事をお願いしたメーカーに交換をお願いしました。

P5270602.jpg
なんだかアルミ製?でカッコ良いです。

これで本体・工賃全て含んで10万円也

また20数年持つなら安いものです。

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昨日は賃貸住宅新聞社主催の賃貸住宅フェア福岡で講師をしてきました。

私の持ち時間は50分

50分って一瞬ですね!!

あっという間に終わっちゃいました(笑

P5280610.jpg
『九州大家の会』がブースを出展されていました。

「そーきさん」や「小場三代」など有名人が居られました。

九州はがんばっていますね!

その後、懇親会では様々な方と名刺交換をさせていただき、

以前していた必殺電話相談室にお電話いただいた方や、

鹿児島のマサさんなど、楽しい一時をすごさせていただきました。

また九州で呑みたくなった必殺でした。


賃貸住宅フェア2014福岡【全国賃貸住宅新聞社主催】

明日は福岡で開催される賃貸住宅フェアーに講師として参加させていただきます。

マリンメッセ福岡
http://fukuoka.zenchin.com/2014/schedule/index.php
5月28日16:00~16:50

うーーーん50分って一瞬で終わっちゃいますね・・・

その限られた時間で集まっていただいた皆さんにどれだけのことが伝えられるか・・・

明日講演なのにまだ迷っています。

まあ、50分ですのでどうとでもなるとは思っています。

ちなみに話すテーマは

『いまからでも遅くない! 埋もれたお宝物件の見極め方』でので、

写真事例を出して話そうと思っています。

※私の友人が熊本で購入した物件を事例に話そうと思っています。

それと、福岡まで行ってそのまま帰るわけがございません!!!
当然、夜の懇親会にも参加させていただきます。


九州大家の会主催(28日開催)の『講師ご苦労さん会』に参加させていただきます。
↑誰でも参加可能とのことです。

呑むぞ~♪(〃^∇^)ノ

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コーナン事件

皆さんはホームセンターコーナンってご存知ですか?

私の様な自主管理大家にとっては非常にありがたい存在で、

安くて品揃えが多く、よく利用しています。

そのコーナンなのですが、オリジナル商品も沢山出していて

換気扇やシーリングライトなど、メーカー品の半額程度で販売していました。

ところが・・・

PSE検査を受けずに、PSE認定商品だとして販売していたんです。

それがバレてしまって、自主回収することになりました。

http://www.kohnan-oshirase.com/

なんで、そんなことしたんだろ?

普通に考えれば、何千何万個と販売するわけですから、

検査機関に検査を出して認定を取っていれば問題ないわけですよね??

PSE制度が開始された当時にニュースで検査方法を見たことがあるのですが、

少し高圧の電流を流す程度の単純な検査方法だったと記憶しています。

と、言うことで少し探してみました。

自主回収製品を!!

空室のシーリングライト型番を見てみると・・・
P5260346.jpg
先月退去があった部屋です。

P5260347.jpg
ネットで型番を検索すると、回収製品と判明!!

別に壊れているわけでもありませんので、このままでも構わないのですが、

それだとブログネタになりませんので、

ココはコーナンに持参することにしました。

P5260348.jpg
サービスカウンターに持って行くと、

製品型番・レシートの有無(当然無くてOK)氏名に住所を聞かれ

P5260349.jpg
1万数百円(2台分)返金されました。

たしか、このシーリングライトを購入したのは3年ほど前、

近くのコーナンがオープンした際に、オープン記念特価で

1台2980円で購入したものだったと思います。

ということは・・・・

結構儲かりました(≧▽≦)

ちなみに倉庫には・・・
P5260353.jpg
特価のときに買いだめしたシーリングライトが山積みにされています。
(物件購入した際に、イッキに取り付けることがあるのでストックしています)

ただ、この製品は自主回収の対象品番ではありませんでした。残念!


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コンバット

もう気候は初夏の感じになってきましたね

初夏といえばゴキブリです。

私の所有している築古マンションでは、この時期になるとゴキブリが大量発生するんです。

原因は分かっていて、超ゴキブリ部屋が存在するんです・・・・

2年前のブログに登場した「ゴキブリ屋敷」

このゴキブリ部屋に住んでいる方は、ゴキブリを全く気にしていない様子で、

ゴキブリに対して全く無関心なので、この方はどうでもいいのですが、

周りの入居者さん宅にゴキブリが配管やベランダを伝っていきます。

そこで、対策として年1回ゴキブリ駆除剤『コンバット』を各家庭に配っています。

P5190581.jpg
ネットで大量購入したコンバット(60箱)

P5190580.jpg
このコンバットスリム12個入りが一番使いやすいです。

P5190582.jpg
各部屋に案内文を添えて配りました。

これで少しでも環境改善になれば安いものです。

ちなみにゴキブリ屋敷は違うマンションでもあり、

その部屋はたまにバルサンを焚くのですが、

バルサンを焚いた日は、

玄関の前がゴキブリの死骸だらけになるんです
!!!(ノll゚Д゚llヽ)


怖いよ怖いよ~

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物件メンテナンス

物件メンテナンスなんて書くと少し大げさですが、

先日1件退去が出ましたので、

最後の手直しに行ってきました。

クロスやタタミなどの交換は全て終わっているのですが、

ちょっとしたところの問題点は、自分で見つけて手直ししないと

入居後のクレームに繋がってしまいます。

P5210591_201405221205088ae.jpg
築50年超のマンション玄関ドアです。

まずは、このドア

覗き穴が付いていません。

普通付いているだろ??と思うのですが、それが築古クオリティーというものです。

無いなら付けようドアスコープ。という事で取り付けました。
P5210592.jpg
まずは電動ドリルで穴を開けます。

意外と簡単に開きます。

P5210594.jpg
30秒くらいでこんな感じになります。

P5210595.jpg
ホームセンターで買ってきたドアスコープ

P5210599.jpg
こんな感じでバッチリです。

ついでに直ぐ壊れる無線式ピンポンも有線式に付け替えました。

P5210596.jpg
以前のブログにも何度も登場していますが、

このピンポンは最悪で、1年くらいで全て壊れました!!

もう最悪です。


ついでにマンション外周りも見てみると
P5210597.jpg
外壁にツタが茂っています。

何度切っても生えてきますね~

P5210598.jpg
放っておくとドンドン生い茂って、マンションがツタで囲われてしまうので、

根っこから引き抜きます。

それでも1ヶ月もするとまた外壁にへばりついていますね~

凄い根性です!私も見習わないとと思う自主管理大家の日々でした。

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保管金返還

先日のブログで家賃滞納で強制執行を交渉材料としていた案件で、

強制執行を取下げたので、預けていた予納金返還手続きに行ってきました。

P5210591.jpg
大阪地方裁判所です。

出納課に必要書類を持参すると
無題
小切手で返還されます。

この小切手を日本銀行に持参すると現金を渡してくれるんです。

今回の強制執行は、最初に予納金50000円を裁判所に預け

強制執行催告に執行官に1度出向いてもらいましたので、1万4650円手数料で差し引かれ

3万5350円の返還となるわけです。

必殺セミナーでも言うことなんですが、

強制的に鍵を開けて入れる大人を1日雇って1万4650円なら安いと思いませんか?

絶対的な国家権力ですから、滞納者が受ける衝撃は非常に大きいです。

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ポンプ見積書

先日のブログで書いた『加圧ポンプ異常』ですが、

ポンプ本体の異常音から、全取替えを勧められました。

普通なら、業者のお勧めする全取り替えは滅多なことではしないのですが、

このポンプはトラブルだらけ!なんです・・・

今まで、数回停止しては業者を呼び、その度に数万の修理代・・・

本体に平成13年設置と記載されているので、約13年稼動と考えれば

少々早いですが、全取替えしてもまあ良いかな?と考えています。

そこで出された見積り金額は・・・
無題
51万円!(税込み)

ポンプ2基と制御版など全て含んでの価格ですので、

まあ、こんなもんかいな?といった印象です。

これ以上、水圧の弱い状態でいるわけにもいけませんので、

さっそく発注させていただきました。

しかし、この加圧ポンプは厄介ですね~

揚水ポンプは全然壊れないのに・・・・・

※高架水槽の撤去を薦められている大家さん!絶対にしちゃだめですよ!!
 100%地獄を見ます・・・
 私はこの物件を購入したときには加圧式に改造されていました。

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静岡・名古屋セミナーしてきました。

17日18日の2日間で静岡と名古屋でセミナーをしてきました。

17日のセミナーではなんと大家界の大御所『沢先生』がお越しいただき、

お話しさせていただきました。

P5170576.jpg
今回のセミナー会場は夜はスナック?のお店で、

今までのセミナー会場とは少々雰囲気が違いますが、

これはこれで楽しかったです♪

セミナー終了後は沢先生先導で居酒屋から3件ハシゴで・・・

ホテルに帰ったのは1時過ぎ・・・

メチャクチャ楽しかったです♪
沢先生、ご参加いただいた皆様
ありがとうございました!


翌日18日は名古屋開催で、
P5180579.jpg
名古屋はなんと80名超の参加でした。

名古屋大家塾の方やチームBoLoの方など、

お馴染みの顔もチラホラといらっしゃり、楽しい一時は一瞬で終わりました。

残念ながら、二日酔いと日曜日ということもあり、

懇親会は開かず新幹線で帰らせていただきました。

今週は24日が新宿 25日が大宮で開催です。

今回のセミナーは太陽光のエコシステムさんがスポンサーに付いていますんで、

参加費無料です(昼食付き)

お時間があればご参加くださいね!

【新宿会場】
日程:5/24(土)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「NIJYU-MARU 新宿伊勢丹前店」
住所:新宿区新宿3-4-8 京王フレンテ新宿3丁目 5F
交通:新宿三丁目駅 徒歩1分、新宿駅 徒歩5分
アクセス: http://r.gnavi.co.jp/ga3v201/
定員:100名
▼5/24(土)新宿会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/eAAF55Sv6g33NCcl/

【大宮会場】
日程:5/25(日)10:30~17:00(受付10:00~)
満席御礼

【仙台会場】
日程:5/31(土)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「駅前のぞみビル」
住所:仙台市青葉区中央3-6-22
交通:仙台駅 徒歩3分、地下鉄南口徒歩1分
アクセス:http://www.ibuki-sendai.co.jp/access.html
定員:50名
▼5/31(土)仙台会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/Boygs5rvNzgMFI5C/

【千葉会場】
日程:6/1(日)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「Breezy Cafe(ブリージーカフェ)」
住所:千葉市中央区富士見2-16-4 三社プラザ1F
交通:JR千葉駅 徒歩8分、京葉線千葉中央駅 徒歩5分
アクセス:http://r.gnavi.co.jp/a606800/
定員:50名
▼6/1(日)千葉会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/iEE0VcgKRDvcqpTQ/

【堺会場】
日程:6/7(土)11:00~17:00(受付10:45~)
会場:「DDS~デリシャスダイニング サカイ~」
住所:大阪府堺市堺区中瓦町2-3-22 テクノ大徳ビル3F
交通:堺東駅 徒歩1分
アクセス:http://www.ddsakai.com/index.html
定員:50名
▼6/7(土)堺会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/tFJfls5WZQtAH65s/

【福岡会場】
日程:6/8(日)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「アンダースピン」
住所:福岡市博多区中洲3-7-24 gate’s8F
交通:地下鉄中洲川端駅直結
アクセス:http://www.hotpepper.jp/strJ001041429/map/
定員:50名
▼6/8(日)福岡会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/cL9v8dJlLaR2fv5W/


以下、スケジュールです。

【広島・静岡・名古屋・新宿・大宮・仙台・千葉・福岡会場】

10:00~ 受付開始
10:30~ 第一部 (講師:石黒 博章氏)
12:00~ 昼食
13:15~ 第二部 (講師:日本エコシステム)
14:45~ 軽食
15:15~ 第三部 (講師:必殺大家人氏)
17:00   終了


【堺会場】

10:45~ 受付開始
11:00~ 第一部 (講師:石黒 博章氏)
12:20~ 昼食
13:30~ 第二部 (講師:日本エコシステム)
14:50~ 軽食
15:20~ 第三部 (講師:必殺大家人氏)
17:00   終了


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質問コーナー(まとめてお答えします)

メールでの質問が次から次に来ていますので、

まとめてお答えしようと思います。

まあ、質問ではない内容も含まれていますが、

そこはご愛嬌と言うものです。

1件目の質問

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:まゆ
日付:
件名:ありがとうございました
ホスト:
--------------------------------
以前、質問に答えていただいた者です。

本日、無事に強制執行が終了しました。
執行官が、非常に親身になってくださって、
執行業者を入れず即断行の運びとなりました。
二万円で済みました!

残された大量のゴミ、頑張って処分しようと思います。

またわからないことがあったら、質問させていただくかもしれません。
その時はよろしくお願いします。
--------------------------------
良かったですね!

質問者さんが言っているように、執行屋さんに頼らなくても十分出来るんです!

何事もチャレンジ精神で臨んでくださいね!

2件目の質問

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:くろすけ
日付:
件名:助言お願いします
ホスト:
--------------------------------
こんにちは
はじめまして
最近ブログを知り最初からすべて記事を読ませていただきました。
質問なのですが、リフォームについてです。

昨年夏に初めて不動産(戸建)を購入し、
親の知人に65万程度の内装リフォームをお願いしました。
年末から客付営業をしたかったためリフォームの納期も年末までには、
という話をしました(11月半ば時点で)
業者はその時点で3週間で完成すると言っていましたが、
親の知人というのでやや遠慮しつつも催促していましたがノラリクラリとかわされ、完成は四月になってしまいました。
立地等の条件的にも1~3月の賃貸ピークを逃すと客付がやや難しい、と何度も言ったのですが…
途中で変えようかとも思いましたが、作業自体は遅いながらも進んでいたので値切ろうと考えを変えました。

納期からオーバーした四ヶ月分を(相場家賃五万)と
礼金二ヶ月分の30万値引きプラス話し合いのための帰省の交通費
ぐらいは最低ラインかな、と思っているのですが、必殺さんならいくら支払いますか??
(必殺さんならこの状況になる前に手を打っておられると思いますが)

勿論、まともな業者にはきちんと3日以内程度で払ってますし、
支払いの段階で値切ったりゴネたりしたことは今までありません。

質問コーナーに載せる価値はあまりないと思いますが、質問コーナーに載せていただいても構いません。
また必殺さんの場合は1番最初の業者選びはどうされたのでしょうか?
--------------------------------
これも大家にとっては必ずぶち当たる問題ですよね!

まず、工期の遅れによる値引きですが、

私はしないですね~、二度と仕事を頼まないだけです。

良い職人の見つけ方ですが、あくまで参考程度に書くと

1、大家仲間に紹介してもらう
  セミナーや大家の会に参加して、同じ様な同志から良い職人を紹介してもらうのが間違いないです。
  そして、良い職人を見つけたら手放さず、良い関係を築いていってください。
  私のメインで使っているクロス屋さんは大家の会(がんばる家主の会)に参加していたクロス屋さんで、
  非常に満足いく仕事をしてくれています。

2、職人の知り合いの職人を紹介してもらう
  クロス屋さんの知り合いの電気屋とか、
  大工の知り合いのペンキ屋などです。
  やはり、紹介する手前、適当な仕事をする職人は紹介しません。
  私はコレで大工さん→電気屋さんを紹介してもらいました。

最後に絶対にしてはいけないのが、『正当な利益を犯す』ことです。

たまにパッキン交換だけで8000円取られたと嘆く方がいますが、

それは大きな間違いです。

大の大人が仕事をするのですから、それぐらいいただかないと喰っていけません。

クロスもそうです。

大家同士が集まると、クロスの安値合戦が始まりますが、

安い=100%良いなんて考えるべきでないと思っています。

それよりも、この施主と付き合いたいと思う関係を目指すべきと思っています。


3件目の質問

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:
日付:
件名:原状回復費用請求の調停
ホスト:
--------------------------------
必殺先生 こんばんは。電話で相談させて頂き、セミナーにも参加させて頂きました0000です。
ついに初の民事調停を行います。原状回復費用請求の申し立てですが、
今回調停まで予定していなかった為、退去時の部屋の写真を撮っていません。
そこで、陳述書を代わりに提出する事になると思いますが、
自分の申述書よりも第三者であるリフォーム業者さんの陳述書の方が良いのでしょうか?
お忙しい中、恐縮ですが宜しくお願い申し上げます。
因みに6月1日の千葉でのセミナーも参加致しますので、こちらも楽しみにしております。
--------------------------------
そうですね、

やはりこういった事態を想定して必ず写真を撮っておきましょう

今回は、写真を撮っていないとの事ですので、業者さんの見積りを証拠書類として提出してください。

あまりにも高額でなければ、突っ込まれないとおもいます。

ただ、あまりこの手の質問には答えにくい点があります。

と言うのも、先日の狼さんのブログで書かれていましたが、

これってボッタクリ???って思うような内容での質問が結構あるんです。

私は東京ルールは正しい判断だと思っていますんで、
ほとんど原状回復費を請求することがありません。


※例え話でよく言うのですが、レンタカーを借りて、

  1、故意・偶発を問わず、ドアが凹んでいる←借主の責任
    (部屋で言うならば壁に穴を開けている)

  2、通常の走行でタイヤが磨り減った←こんなの請求しませんよね?
    (部屋で言うならばクロスが黄ばんでいたり、剥がれている)

  3、100キロ走ったからオイルが汚れた←こんなのレンタカー代に含まれますよね?
    (キッチンが油で汚れているや、風呂桶に水垢が付いている)

こんな感じです。


4件目の質問

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:
日付:
件名:月々の家賃確認について
ホスト:
--------------------------------
こんにちは
先日の池袋でのセミナー参加させて頂きました。
ブログを最初から全て読ませていただいているので、大体話は把握していたものでした。
しかし調停などの書類や細かい流れなどはああやってセミナーに参加しないと得られないですね。
次回機会があれば懇親会にも参加したいと思っております。

さて今回一つだけ質問させてください。非常にアホな質問です。
私は現在4棟50室ほどを運営しているサラリーマン大家なのですが、
管理会社に集金等はまかせています。
今後脱サラなどした際には必殺さんのように自分で全部やりたいと思ってます。そこで質問なのですが、
必殺さんは440戸も管理されているとのことですが、家賃の入金をどのように確認しているのでしょうか?
個人の口座に入居者全員が入金するのでしょうか?
通帳書き込みなどしたら毎月通帳が5冊くらい必要になってしまいますし、
440戸数分の振込をどのように間違えずに確認されるのでしょう?
入居者のリスト440居室分を片手に月末頃に一つ一つ入金確認?

差支えない程度で構いませんので参考までにお教えいただけないでしょうか。

よろしくお願いします。
--------------------------------
お答えします。

1物件に1冊の通帳を作っています。

記帳が大変じゃないかって?

それが良いんです!!

銀行通帳に数字が印字されていく時の音!

印字の音=お金が入って来ているんです。

最高でしょ?

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ポンプ異常

先週の金曜日ですが、築古物件(築50年鉄筋5階建て)で、

入居者さんより水が出ないとクレームがありました。

その時にポンプの制御版を確認したところ、

渇水の警告ランプが点いていて、停止しています。

リセットをして再起動させても良かったのですが、

2週間前にも同じ現象でポンプが止まりましたので、

今回はリセットで起動せず、水道屋さんに来てもらうことにしました。

ウン??

その間は断水状態が続くの?って思いますよね?

このマンションは、加圧式(高架水槽がなく、下のタンクから加圧ポンプで圧力を掛けるタイプ)

ですので、ポンプが故障すると断水状態になって大変なんです。

でもね、そこは必殺でございます。

魔改造しております。

すみません。魔改造は言いすぎですね!

P5120347.jpg
少し分かりにくいと思いますが、

要は、ポンプの力に頼らず、本管からの水圧を使って各部屋に送る

バイパス工事をしていたんです。

※水道法違反なのですが、ポンプ故障時の緊急用としては大丈夫です。

ですので、多少水圧は落ちるのですが、

ポンプの修理が終わるまで我慢していただきます。

※水圧が落ちると言っても、5階の部屋のシャワーが少々弱い?って感じです。

専門業者さんに来てもらい点検してもらったところ

意外なところが悪いことが判明しました。
P5120348.jpg
私はてっきり渇水異常でしたので、

下にある貯水槽タンクのボールタップが老朽化で水が貯まらないために

ポンプが停止してしまうのだと思っていたのですが、

原因はポンプのセンターにある加圧タンクにあるとのこと
P5120349.jpg
業者さんが加圧タンクの上部を回してみると水が噴出します。

業者さん:あ~、これは水が加圧タンクにまで回っているよ~
   
      ポンプの音も悪いし、もう全取替えになるよ

ガ━━(゚д゚;)━━ン!! 全取替え・・・・

取り合えず見積りお願いします・・・

さすがに保険での対応は難しいでしょう・・・

しかし、この加圧式の給水方法は非常にトラブルが多いですね!

高架水槽を撤去しませんか?なんて設備屋さんの甘い言葉に乗らないでくださいね

現実は、高架水槽の10倍は費用が掛かります。

詳しく書いたホームページ『マンションの直接給水』で詳しく書かれていますので参考にしてください。


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改装中~♪

先日のブログで書いた退去立会いをした部屋ですが、

さっそく、大工さんに工事をお願いして手をつけてもらいました。

P5130348.jpg
私の仕事は古い流しの撤去と

P5130347.jpg
古い畳の処分です。(座ってのが大工さんです)

※ベニアを貼って、なんちゃってフローリングにする予定です。

P5130346.jpg
一日目にして和式トイレは洋式に変更終了~(これは大工さんの仕事です)

今週中には大工仕事は終わると思います。

来週中にはクロスとCFを張り終えて完了となる予定です。

ちなみに、今回の退去で入居者には原状回復の費用は請求していません。

請求しても払えるようなお金は無いでしょうし、

流し台やクロス・CFは使い捨て感覚で交換しています。

※10年近く住んでくれていたんだから、コノ程度は当たり前です。

私の仕事は廃材の処分と部材の搬入程度で、

大工さん・電気屋さん・ペンキ屋さん・設備屋さんなど

職人さんの皆さんが居るから成り立っているんです。

なので、遠く離れた場所で不動産を購入して運営管理なんて成り立つんだろうか?と思っています。

そんな自主管理大家の必殺でした。



無料セミナーあります↓

ランチも付いて全て無料!!

太陽光のエコシステムさんのスポンサーで、

私は空室対策に繋がる家賃滞納対策と強制執行の有利な使い方を話す予定です。

【静岡会場】
日程:5/17(土)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「Etti(エッティ)」
住所:静岡市葵区紺屋町12-1 ドン・キホーテビル6F
交通:静岡駅 北口 徒歩5分
アクセス:http://r.gnavi.co.jp/n953801/map/
定員:50名
▼5月17日(土)静岡会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/DBwExgP4XbYF98BG/

【名古屋会場】
日程:5/18(日)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「アサヒビアレストラン スーパードライ 名古屋」
住所:名古屋市中村区名駅南1-17-23 ニッタビルB1
交通:名古屋駅 徒歩5分
アクセス: http://r.gnavi.co.jp/n008000/map/
定員:100名
▼5/18(日)名古屋会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/AgDuCVy4Vmz6sLj7/

【新宿会場】
日程:5/24(土)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「NIJYU-MARU 新宿伊勢丹前店」
住所:新宿区新宿3-4-8 京王フレンテ新宿3丁目 5F
交通:新宿三丁目駅 徒歩1分、新宿駅 徒歩5分
アクセス: http://r.gnavi.co.jp/ga3v201/
定員:100名
▼5/24(土)新宿会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/eAAF55Sv6g33NCcl/

【大宮会場】
日程:5/25(日)10:30~17:00(受付10:00~)
満席御礼

【仙台会場】
日程:5/31(土)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「駅前のぞみビル」
住所:仙台市青葉区中央3-6-22
交通:仙台駅 徒歩3分、地下鉄南口徒歩1分
アクセス:http://www.ibuki-sendai.co.jp/access.html
定員:50名
▼5/31(土)仙台会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/Boygs5rvNzgMFI5C/

【千葉会場】
日程:6/1(日)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「Breezy Cafe(ブリージーカフェ)」
住所:千葉市中央区富士見2-16-4 三社プラザ1F
交通:JR千葉駅 徒歩8分、京葉線千葉中央駅 徒歩5分
アクセス:http://r.gnavi.co.jp/a606800/
定員:50名
▼6/1(日)千葉会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/iEE0VcgKRDvcqpTQ/

【堺会場】
日程:6/7(土)11:00~17:00(受付10:45~)
会場:「DDS~デリシャスダイニング サカイ~」
住所:大阪府堺市堺区中瓦町2-3-22 テクノ大徳ビル3F
交通:堺東駅 徒歩1分
アクセス:http://www.ddsakai.com/index.html
定員:50名
▼6/7(土)堺会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/tFJfls5WZQtAH65s/

【福岡会場】
日程:6/8(日)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「アンダースピン」
住所:福岡市博多区中洲3-7-24 gate’s8F
交通:地下鉄中洲川端駅直結
アクセス:http://www.hotpepper.jp/strJ001041429/map/
定員:50名
▼6/8(日)福岡会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/cL9v8dJlLaR2fv5W/


以下、スケジュールです。

【広島・静岡・名古屋・新宿・大宮・仙台・千葉・福岡会場】

10:00~ 受付開始
10:30~ 第一部 (講師:石黒 博章氏)
12:00~ 昼食
13:15~ 第二部 (講師:日本エコシステム)
14:45~ 軽食
15:15~ 第三部 (講師:必殺大家人氏)
17:00   終了


【堺会場】

10:45~ 受付開始
11:00~ 第一部 (講師:石黒 博章氏)
12:20~ 昼食
13:30~ 第二部 (講師:日本エコシステム)
14:50~ 軽食
15:20~ 第三部 (講師:必殺大家人氏)
17:00   終了


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またまたまた質問コーナー

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:DAI
日付:
件名:入居者の無断ペット飼育の対応について
ホスト:
--------------------------------
毎日拝見させて頂き、大変勉強になります。
必殺先生にアドバイスをお願いしたく、メール致しました。

私の母親が所有するアパートの入居者(生保)が、無断でペット(猫)を飼育している事が発覚しました。

契約はペット禁止(一時預かり含む)ですが、入居後に一度ペット飼育が発覚し、
不動産業者を通して厳重注意と今後ペット飼育をしない誓約書を取り交わしているのですが、
おそらくそのまま飼育を続けていた様子です。

再度発覚した経緯は、所有物件と大家自宅は同じ敷地内にあり、
窓越しに何度も姿を確認しました。(一度目の発覚も同じ、昨年夏位)

母親は大の猫嫌い(アレルギー)に加え、この入居者はその他にも問題が多く(ゴミ出し、契約以外の入居者等)、
契約解除したいようなのですが、必殺先生の過去記事やネット検索で少し調べると、
それが理由だけで即追い出すことは難しいのが現状のようです。

まだ入居者にも不動産業者にも連絡しておりませんが、約半年後に初めての更新を控えており、
可否は別にしてペット飼育を認める代わりに、以下のような対応策を考えています。

1. 賃料の値上げ
現在の賃料より1万円程度の増額。
契約時、生保支給の上限以上は管理費として支払われていますが(入居者の都合)、
管理費も賃料と一本化する。

2. 敷金の補填
新賃料で計算した2か月分の敷金-旧賃料で預かりの敷金1ヶ月分の差額を補填

3. 原状回復費用の取り決め
前入居者退出後、クロス、襖、CF前面張替え、畳表替え、浴槽、給湯器、キッチン、エアコン等を新設しました。

退去時には、最低限エアコンを含む室内の清掃代金、クロス、襖の全面張替え、
畳の表替え代金を全額負担する条件を明記した契約書を新しく作成する。
(かなりのヘビースモーカー、その他通常損耗以外の修繕も負担する)

4. ペット飼育について
現在飼育しているペット以外は一切認めない。
部屋以外の敷地内には絶対に出さない(止むを得ず外に出す場合は必ずゲージに入れ、
他入居者の迷惑にならないよう細心の注意を払う)。糞尿等の始末や飼育に関しての管理を徹底する。
他入居者からのクレーム(鳴き声、臭い等)や、ペット飼育に関連した条項に不履行があった場合は、
直ちに契約解除に応じる旨の誓約書を立会人の元に取り交わす。(大家自身が作成した誓約書でも有効ですか?)

5. 定期借家契約にする

6. 上記条件を認めなければ更新を拒否する。

7. 更新拒否の場合
契約期間の残り約半年間について、1~3の項目を話し合い、再度設定する(これは難しいですか?)

不動産業者には客付けと更新業務、クレーム等の窓口をお願いしております。

初めの無断ペット飼育発覚時、入居者と不動産業者で誓約書を取り交わしている筈なのですが、
業者と私の電話口頭で誓約書を確認しておりません(今考えればこれが失敗でした)

私自身は母親と同居しておらず、あまり突っついて逆恨みされても母親が心配ですし、
現時点では他入居者からこの件についてのクレームはありませんので(その他、騒音等のクレームはあり)、
賃料等を増額する方向が得策だと考えています。
特に賃料を値上げして数年引っ張れば、原状回復費用は大方補填できると思っているのですが、
入居者は生保で賃料の滞納はありませんが、遅れ気味です。

おそらく不動産業者もこの手の話は面倒くさがるので、
増額の適性値や、必須な項目、契約時に押さえるべきポイント等、
是非、必殺大先生のアドバイスをよろしくお願い致します。

長文、説明不足で申し訳ありません。
--------------------------------
お答えします。

うーーーーーん、どうなんでしょう???

私の物件でも猫を無断で飼育している方がいますが、

問題がないので見て見ぬフリをしています。(追い出したことがありません)

というのも、質問者さんの物件がどのような築年数か分からないので、

一概には言えませんが、生活保護の方を入居させていると言うことは、

それなりの築年数でそれなりの設備ではないでしょうか?

そういった建物に入ってくる方は、やはり大なり小はあれ、何かしら問題を持っています。

ドノ程度他人に迷惑をかけているか?が問題と思うのですが、

現実的には、猫を飼育している=強制退去とはなかなか難しいのが現状です。

それを踏まえたうえで、この入居者に出て行って欲しいと考えるのであれば、

やはり、入居者に対してアノ手コノ手で条件を厳しくしていくしかないのではないでしょうか?

質問者さんの書いている1~7を全て実行すれば、

入居者も『この大家はうるさい・・・』と感じ自主的に退去すると思われます。

※具体的な内容となると先に書いたように追い出しを実行したことがないので何とも言えません。
 ただ、逆恨みが怖いと思われるのであれば、弁護士に依頼するべきだと思います。
 恨みを買いたくない・金も出したくないなんて都合の良いことはありません。


猫の飼育は禁止と言っているのにもかかわらず違反しているのは入居者なんですから、

違反条件に対しての条件変更は貸して側の当然の権利と言えるのではないでしょうか?


参考にならないブログでした・・・・


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退去立会いしてきました♪

先日、マンションの1室で退去があり、退去立会いしてきました。

P5120350.jpg
この入居者は約10年住んでいて、

室内はボロボロです。

P5120351.jpg
流し台は鉄部分はサビだらけで、

木の部分はゴキブリの糞だらけです♪

P5120352.jpg
たたみ部分はシミだらけで、腐っています♪

なので、たたみの上を歩くと床が沈み込みます。

P5120353.jpg
トイレは和式で、掃除した気配がありません♪

P5120354.jpg
この方は、電気ガスを引いておらず、

10年間水だけで生きていました。

なので、風呂場はゴキブリの糞で真っ黒です♪

??

えっ?どんな方が住んでいたかって?

ずいぶん以前にブログで紹介した

『約2000万を内縁夫に騙された女性です』

リンクはメンドくさいのでしていません。探してください。

最近は、天井から忍者が出てくるなどと妄想が酷くなり、

最終的に一人で生活は無理と判断した役所が、施設へ移送を決定。

退去となりました。

保証人も居ないような契約です。

こんな方から現状復帰代なんて取れるはずもありませんので

一刻も早く改装し、次に行ったほうが現実的です。

改装が終わったら、またブログでご紹介しますね!


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質問コーナー

メールで質問がきましたのでお答えしたいと思います。

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:ダック
日付:
件名:調停か訴訟か
ホスト:
--------------------------------
東京のセミナー&懇親会に参加させて頂きました。
ありがとうございました。

さて、質問コーナーお願いできますか?

うちは「底地」を持っていて、「借地人」が登記済の上物を持っています。
地代が極めて安く、固都税以下なことと、借地開始時の経緯からして、
通常の旧法借地権ではなく、使用貸借だと判断しています。
上物は別のテナントに賃借されています。
また、上物の修繕に要した代金を100万以上当方で立替していますが、
半年以上支払われておりません。

なんとか出て行ってもらいたいので、法的手続きをとることにしましたが、
その順序に関して必殺さんから見たご意見を伺えればと思います。
建物収去しろとの内容証明はすでに打ちました。

今後の方針として、
もう1発内容証明
⇒仮差押命令申立(代金立替分債権を上物で保全する)
・処分禁止仮処分命令申立(建物収去土地明渡)
・占有移転禁止仮処分命令申立(テナントむけ)
⇒調停ないしは訴の提起
⇒判決
⇒強制執行
という順序で行うつもりです。

テナントは問題がないため、上物を壊さずに引き渡してもらってそのまま使ってもらうのをゴールにしたいところです。
必殺さんは調停をおすすめされていましたが、
人間的にも問題がありそうなので、最初から裁判のほうが簡単かなーと思っていますがいかがでしょうか。
それとも、先に立替分の債権に関して訴訟をして上物を差し押さえちゃったほうがいいですかね。。。
あ、自宅も仮差押できるかな。

長々とすみません。
可能ならメールいただければと思います。
よろしくお願い致します。
--------------------------------
お答えできません。

スミマセン・・・、

借地は扱ったことがないので今回の様な事案に対しての経験がありません・・・・

読者さん!
アドバイスをコメント欄にプリーズ!!


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明日は、エコシステムさんスポンサー付きセミナーで広島に行ってきます。

まだ広島会場は空きがあるようですので、お時間のある方は是非来てくださいね!

【広島会場】
日程:5/10(土)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「La Vague(ラヴァーグ)」
住所:広島県広島市中区大手町2-5-11
交通:広電宇品線 袋町駅 徒歩1分
アクセス:http://r.gnavi.co.jp/8ns7yajm0000/map/
定員:50名(無料)
▼5/10(土)広島会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/dBx6hrpUrR6bxVyy/

10:00~ 受付開始
10:30~ 第一部 (講師:石黒 博章氏)
12:00~ 昼食
13:15~ 第二部 (講師:日本エコシステム)
14:45~ 軽食
15:15~ 第三部 (講師:必殺大家人氏)
17:00   終了

私は泊まりで行きますので、
懇親会もあるよ!!

ユニットバス破損

入居者さんより、

トイレの天井と脱衣場の天井から水漏れしているとの連絡があり出動してきました。

連絡があった部屋に行ってみると、たしかに水が上からポタポタと漏れています。

さっそく、上の階の部屋を訪問すると・・・

必 殺:すみません~、下の階の方から水漏れしているとの連絡があってきたのですが・・・

入居者:あ・・・、すみません・・・・実は浴槽を破損してしまって・・・・・

必 殺:破損ですか??、ちょっと見せてもらってもいいですか?

入居者:あっ、ハイ

写真1
ユニットバスを見てみると思いっきり割れています。

必 殺:どうしたんですか?コレ??

入居者:足を滑らせてしまって・・・、足で割っちゃったんです・・・

必 殺:そうですか・・・(ホントかな?でも気のよさそうな若い男性です)

    すぐに直さないと風呂に入ると下に水漏れしますよ

※でも、この状態でも風呂に入る神経はどうなんだろ???

入居者:お願いします・・・・

必 殺:火災保険は加入していますか?

入居者:入っていません・・・・

必 殺:それでは実費負担になりますがいいですか?

入居者:・・・・、

    あの・・・、分割でお願いしてもいいですか?

必 殺:分かりました。取り合えず業者さんに連絡して見積りをお願いしますね。

入居者:お願いします。

こんなやり取りがあり、さっそく修理業者を当たることに

でも、こんな修理は初めてで、どこに頼んでいいのかわかりません。

ネットで2社見積りをお願いしてみることに

今の時代便利ですよね、

現場の写真を撮って、メールで送れば見積りしてくれます。

結局、1社目は12万円ほど、2社目は9万ほど

仕事の信頼性は何とも分かりませんので、

2社目の安いほうの業者にお願いすることに

※もし騙し業者なら私のブログで社名公表してやる

039.jpg
3日後には修理に来てもらい、1日で終了しました。

風呂の使用も、修理当日のみ使用不可で翌日には大丈夫との事

修理後
写真では分かりにくいですが、まったく修理跡がわからないレベルです。

よ~く見て手で触って何とか分かる程度で、完璧な作業内容です。

作業を終えて、業者さんが請求書を持ってきたのですが、

思っていたより傷は浅いとの事で、7万弱で良いとの事

当たり業者だったようです。  

もし修理不能でユニットバスごと交換となれば50万~60万は掛かるのではないでしょうか?

そう考えれば十分良かったと思います。


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便利グッズ

先日、東京セミナーを開いたのですが、

その際に私が普段使用している便利グッズをご紹介いたしました。

セミナー終了後、参加者さんから「CDに写真が入っていない」との声があり、

確認したところ配布したCDの中に写真が入っていないバージョンがありました。

そこで、ブログで写真と名前をアップしますので参考にしてください。

P2210002.jpg
『蝶番おこし』

「ローポンプスーパープラス」業務用ポッコン
「ローポンプスーパープラス」業務用ポッコン

エアコン用ドレンホースクリーナー
エアコン用ドレンホースクリーナー

ワイヤー型パイプクリーナー
ワイヤー型パイプクリーナー

三栄水栓    H62-90
三栄水栓    H62-90

給水栓上部部品  PR18A-13
給水栓上部部品  PR18A-13

ネジザウルス
ネジザウルス

ピーピースルー
ピーピースルー

使い方などはセミナー話したとおりです。

参考になれば幸いです。

今度する日本エコシステムさんスポンサーセミナーでも

今日掲載した便利道具の説明も行ないます。

※ちなみに私のセミナー内容は「滞納者対策」で、滞納を制すると空室を制する!です。
 滞納対策から強制執行の実務、それと管理運営のポイントを話そうと思っています。 

すべて無料ですので是非参加お待ちしています。

【広島会場】
日程:5/10(土)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「La Vague(ラヴァーグ)」
住所:広島県広島市中区大手町2-5-11
交通:広電宇品線 袋町駅 徒歩1分
アクセス:http://r.gnavi.co.jp/8ns7yajm0000/map/
定員:50名
▼5/10(土)広島会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/dBx6hrpUrR6bxVyy/

【静岡会場】
日程:5/17(土)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「Etti(エッティ)」
住所:静岡市葵区紺屋町12-1 ドン・キホーテビル6F
交通:静岡駅 北口 徒歩5分
アクセス:http://r.gnavi.co.jp/n953801/map/
定員:50名
▼5月17日(土)静岡会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/DBwExgP4XbYF98BG/

【名古屋会場】
日程:5/18(日)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「アサヒビアレストラン スーパードライ 名古屋」
住所:名古屋市中村区名駅南1-17-23 ニッタビルB1
交通:名古屋駅 徒歩5分
アクセス: http://r.gnavi.co.jp/n008000/map/
定員:100名
▼5/18(日)名古屋会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/AgDuCVy4Vmz6sLj7/

【新宿会場】
日程:5/24(土)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「NIJYU-MARU 新宿伊勢丹前店」
住所:新宿区新宿3-4-8 京王フレンテ新宿3丁目 5F
交通:新宿三丁目駅 徒歩1分、新宿駅 徒歩5分
アクセス: http://r.gnavi.co.jp/ga3v201/
定員:100名
▼5/24(土)新宿会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/eAAF55Sv6g33NCcl/

【大宮会場】
日程:5/25(日)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「カフェ ド チュラ(cafe de cerah) 」
住所:埼玉県さいたま市大宮区桜木町1-10-18 シーノ大宮センターブラザ1F
交通:JR大宮駅 西口 徒歩5分
アクセス:http://www.cafedecerah.com/
定員:50名
▼5/25(日)大宮会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/mnOsZLcvrKTLpp1q/

【仙台会場】
日程:5/31(土)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「駅前のぞみビル」
住所:仙台市青葉区中央3-6-22
交通:仙台駅 徒歩3分、地下鉄南口徒歩1分
アクセス:http://www.ibuki-sendai.co.jp/access.html
定員:50名
▼5/31(土)仙台会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/Boygs5rvNzgMFI5C/

【千葉会場】
日程:6/1(日)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「Breezy Cafe(ブリージーカフェ)」
住所:千葉市中央区富士見2-16-4 三社プラザ1F
交通:JR千葉駅 徒歩8分、京葉線千葉中央駅 徒歩5分
アクセス:http://r.gnavi.co.jp/a606800/
定員:50名
▼6/1(日)千葉会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/iEE0VcgKRDvcqpTQ/

【堺会場】
日程:6/7(土)11:00~17:00(受付10:45~)
会場:「DDS~デリシャスダイニング サカイ~」
住所:大阪府堺市堺区中瓦町2-3-22 テクノ大徳ビル3F
交通:堺東駅 徒歩1分
アクセス:http://www.ddsakai.com/index.html
定員:50名
▼6/7(土)堺会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/tFJfls5WZQtAH65s/

【福岡会場】
日程:6/8(日)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「アンダースピン」
住所:福岡市博多区中洲3-7-24 gate’s8F
交通:地下鉄中洲川端駅直結
アクセス:http://www.hotpepper.jp/strJ001041429/map/
定員:50名
▼6/8(日)福岡会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/cL9v8dJlLaR2fv5W/


以下、スケジュールです。

【広島・静岡・名古屋・新宿・大宮・仙台・千葉・福岡会場】

10:00~ 受付開始
10:30~ 第一部 (講師:石黒 博章氏)
12:00~ 昼食
13:15~ 第二部 (講師:日本エコシステム)
14:45~ 軽食
15:15~ 第三部 (講師:必殺大家人氏)
17:00   終了


【堺会場】

10:45~ 受付開始
11:00~ 第一部 (講師:石黒 博章氏)
12:20~ 昼食
13:30~ 第二部 (講師:日本エコシステム)
14:50~ 軽食
15:20~ 第三部 (講師:必殺大家人氏)
17:00   終了


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またまた必殺質問コーナー

恐怖のゴールデンウィークもあと1日、

今日を乗り切れば通常の日々が送れる・・・・

今日一日、何も無いことを祈っています。

という事で、家族サービスの日々を送っている必殺ですので、

書くネタがありません!!!

ネタがないときは・・・

またまた必殺質問コーナー!!

家賃滞納行方不明

毎日購読させていただいております。
契約のときにもう少し気配りをし、すぐに鍵を渡さなければこのようなことにはならなかったのですが。
保証人の印鑑証明と印鑑を押してもらってきてください書類を渡しすぐに入居したいのでお願いできますか、
言われるままに、当月家賃と翌月家賃を支払ってもらったので、後で書類をと送ってください。
翌日荷物を入れてそれっきり、書類も送ってもこない。相手が悪いやくざの様だ。
とんでもないやつを入れてしまった。
4ヶ月家賃滞納保証人は契約のときに借りる当人がこの方にお願いするといって記入はしてあるが、
もちろん保証人のところに行ったが、印鑑は押した覚えがないし保証人になるといった覚えもない、
当然だそんなのにはかかわりたくない。
部屋は電気水道は開栓したが、ガスはしてない。部屋には帰ってない。
何度か連絡は最初はついたが最近は携帯の留守電になるだけ。
どのような解決策があるか、ぶしつけですがご教授いただきたい。


お答えします。

契約書が揃わないのに鍵を渡すと言う行為は絶対してはいけません。

実際、この様な「先に鍵を渡して欲しい」や「先に荷物だけでも入れさせて欲しい」といった事案は沢山あります。

でも、契約前に鍵を渡してしまうと、ほぼ100%揉めます!!

だって、普通に考えてみてください。

○とにかく荷物を置かせてほしい

○とにかく明日から住みたい

どう考えても今まで住んでいたところを追い出されるか夜逃げでしょ?

そんな人間がまともなワケありません!

私が、生活保護の方や低属性の方を入居させていると言っても、

必ず必要書類は提出させてから鍵を渡しています。

いくらお願いされても絶対に鍵を渡しません。

というのも、契約書の無い明渡し訴訟はメチャクチャ大変で、

以前一度だけチャレンジしたのですが、

とてもじゃないが、素人の私が出来る物ではありませんでした。

その時は、約1年分の滞納家賃があったのですが、

滞納家賃を放棄するから出て行ってくれと交渉して終わらせました。

※マンション購入時点で前所有者が契約書1式を紛失していた。

今回の質問者さんの事案では、

1、絶対に荷物を勝手に処分しないこと(法的手続きをする)

  なぜなら、1000%まともな方ではない。

  勝手に荷物の処分をすると10000%イチャモンを付けてきて泥沼化する。

2、即行動
  
  この入居者は確信犯なので、改善の道はない

  1日でも早く裁判を起こして退去させるべし

3、弁護士か司法書士に相談する。

  賃貸借契約書が無い状態での裁判となると

  証拠調べなど大変で、素人では難しいかもしれません。

  しかし、戒めのために自分でチャレンジするものいい人生経験になるかもしれません。

  やってやれないことはないです。※今の私なら自分でチャレンジしてみます。

あとは、悩むより行動です。

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必殺質問コーナー

読者さんから質問がありましたのでお答えしたいと思います。

--------------------------------
送信者:小心モノ
日付:
件名:不当要求
ホスト:
--------------------------------
初回の東京セミナー大変勉強になりました!ブログで不当要求題材があったので質問させてください。
当方築20年3F建3室、
2階ワンフロア住の方から3階の生活音がウルサイので大家の責務として生活音の防音工事をしろ!
と迫られております。
契約書に特約で「築20年以上を経過した住宅で、上下室の遮音は不十分であります。
賃借人は本件貸室の遮音性の不完全さを十分認識、容認して賃借するものであるので、
今後、遮音性に関する修繕要求や、上下室の音に関して賃貸人に異議・苦情を申し立てないものとする。 」
としたにも関わらず、
「住んでみないとわからないだろう!こんなに酷いとは思わなかったので無効だ!」と言われ困っております。
必殺様のクレーム対応の心構えやテクニックがあればご教授いただければ幸いです。
--------------------------------
お答えします。

大変難しい問題と思います。

私にもこの様な事案が出た場合、的確な対応ができるのか自信がありません。

その上で、私なりの考えを書こうと思います。

今回の階上の音が何の原因か?にもよると思うのですが、

1、階上の音の原因が子供さんなどの場合

  上の階の方には、お子さんにスリッパを履いてもらうとか

  リビングにクッション性のパズルの様な敷物?を敷いてもらうなどの協力を願う

  下の階の方には、子供さんが居るので少々のことは目を瞑って欲しいと説得

2、建物が古くて遮音性に乏しい場合

  構造上、改善のしようがない旨説明し納得してもらう

  築20数年の建物なので現在の建物より遮音性に劣るのは当然

  なので、家賃も新築より安い
 
  それについては、契約書にも書いてある

  共同住宅なので、一定の生活音当然である。

  互いに気をつけ助け合い譲り合いの精神が必要

  現在の日本人には、その譲り合いの精神が掛けておる!!!!!

  昔は店子は子供と一緒、大家は親と同じ、

  そうやって長屋は運営されてきたんです。

  このように・・・・・etc

と、延々と共同住宅の特性などをご説明差し上げてご納得いただく

ご理解いただくまで何時間でもご説明差し上げる

だってしょうがないんだモン!
と言うことです。

この問題は様々な対処法があるとは思います。

読者の皆さんのコメントお待ちしています。


ゴールデンウィーク特別企画!!
まだ必殺質問コーナーを開いているぜ!!
080-4702-3233(ソフトバンク)
特にまだ物件を所有していない兄貴!
今回は『大家を目指す人』是非電話くれ!!

人生変えたい奴!相談に乗るぜ!!バッチ来ーーい!!


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閲覧注意!

皆様ゴールデンは如何お過ごしでしょうか?

天気も良く行楽日和ですよね!

そんな休日でも自主管理大家の元には緊急コールが・・・

入居者:○○マンションの住民なんですが・・・

    エントランスに嘔吐物がありまして・・・

必 殺:えっと、いわゆる『ゲロ』ですか?

入居者:そうなんです・・・

必 殺:了解しました。すぐに対応しますね!

入居者:よろしくお願いします。

という事で、マンションへ向かうと・・・

P4300606.jpg
見事な『ゲロ』が・・・

こんなのは、な~んにも考えずにチャッチャと水で流し清掃します。

10分もあれば終了です。

ゲロの近くには、ゲロ主のメガネが落ちていましたが、

踏み潰してやりました!
文句があるなら言って来い!ってもんです。

そんな素敵な連休中でした♪


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超水漏れ!

入居者さんより超切迫した声で電話が入りました。

入居者:天井から水が雨のように漏れてきます!!

必 殺:??????直ぐに行きます!!

※この日は晴れています。今まで天井からの水漏れと言ってもポタポタといったもので、
 雨のような水漏れと言うのは経験がありません。

10分ほどでマンションに到着すると・・・

P4300576.jpg
まさに水浸しです。

この部屋は3階ですので、真上の4階の部屋に急行しました。

ドアを叩いても応答がないため、まずは水道メーターを確認です。

水道メーターは勢いよく回っており、この部屋が原因なのは間違いありません。

直ぐに水道の元栓を閉めて、合鍵で突入です!!

部屋に入ってみると・・・・

凄い荷物の山です。

住民は入居11年の初老の男性で不在の様子です。

P4300573.jpg
置くに進んでいくと原因が判明しました!

P4300570.jpg
水栓が根元からポッキリ折れています。

何故折れたかというと、この男性は猫を飼っており、
P4300569.jpg
流しの横に置いていた三段ボックスと荷物が水栓の上に倒れ掛かり

水栓の根元から折ってしまったことが原因と推測されます。

だって、老朽化で自然にはこんなにポッキリと折れません。

今回、水漏れを起した部屋は4階で、

被害は

3階1部屋(1室は水浸し、しかも前日に引っ越してきたばかり)
P4300574.jpg
全て水浸し
      

2階1部屋(事務所として契約しているが電話機のみの部屋で、機器には水濡れがなかった)
P4300585.jpg
天井照明は備品ですので問題ありません。

1階の1店舗(焼肉屋・・・・)

もう・・・大変なお怒りで・・・

でも、大家に責任はない旨説明

しかし、原因となった部屋の男性は生活保護受給者で、

保険にも加入しておらず、支払いの能力は全くなし!!

焼肉屋さんとしては、どうしても納得がいかない!!

なんとか大家側(必殺側)で弁償して欲しい・・・

まあ、分からないでもありませんが、

それは無理な相談と言うものです。

でもね・・・・

水漏れの原因を作った生保のオッサンも大事なお客様(入居者様)で、

水漏れ被害を被った方も大事なお客様です。

これからも長いお付き合いをしていただかないといけません。

と言うことで、うまくまとめました。

ただ、この辺りのテクニックはブログでは書きにくいですので、

必殺セミナーで直接質問してください。

※エコシステムさんのセミナーでも質問OKです。

必殺流、対処術をお教えさせていただきます。

別に特殊な方法ではありませんので、

物件を所有していらっしゃる方には超参考になると思いますよ

※セミナー開催の案内は2日前のブログをご覧ください。

ヤッパリ起きた連休中の水漏れ事故!!!
でも、大丈夫!!痛くも痒くもありません。


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恐怖のゴールデンウィーク

もうすぐ5月の連休ですね・・・

気が重いです・・・

なぜかって?

それは、何故か世間が休みの時に限って事件事故が起こるんです。。

なので、自主管理をしている私としては、

盆正月にゴールデンウィークと言うのは恐怖の日々なんです・・・

そんな今日は、トイレから水が噴出している!!というのを対処してきました。

入居者:家のトイレから水が噴出しています!!!

必 殺:どれくらいの量ですか??

入居者:凄い勢いでタンクから噴出しています!!

※声の感じから超緊急事態が伝わってきます

必 殺:それでは、直ぐそちらに向かいますが、20分ほどかかります。

    それまでに水道の元栓は分かりますか?

入居者:どこにあるんですか?

必 殺:玄関を出て、廊下に給湯器とかが入っている扉は分かりますか?

入居者:あっ!ありました。どっちに回すんですか?

必 殺:時計回りに回してください。

入居者:固いです!!

必 殺:頑張ってください!!!

入居者:あっ!回りました!!水は止まったようです。

必 殺:分かりました。直ぐ行きますのでお待ちください。

ということで急行いたしました。

行く途中、車内で色々考えるんですが、

タンクから水が噴出す???そんなこと滅多にありません。

現地に到着し、トイレを見てみると・・・
P4240555.jpg
タンクの蓋を開けたところ

P4240556.jpg
なんか出てはいけないところから水が噴出しています。

P4250562.jpg
部品を外したところです。

P4250561.jpg
部品のアップです。

プラスチック部分が割れています。

なんでこんなところが割れるんだろ???初めてのケースです。

さっそく部品を交換しました。
P4240558.jpg
いまはこの部品が一番ベストです(いつも車に常備しています)

以前は、1つ前(旧式)のV530-5X-13(ボールタップ)を使用していたのですが、

1つ前のボールタップは、古いタンクの場合に器具が干渉してしまうことがあるんです。

これはなぜかと言うと、タンク内に発泡スチロールが長年水に浸かっている影響で、

発泡スチロールが膨張し、規定よりタンク内が狭くなってしまう現象があるんです。

そのため旧式ではメーカーも想定していなかった不具合が出てしまうんです。

なので、今は写真のタイプをメインに使用しています。


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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