自主管理大家の日々

今回は、太陽光の日本エコシステムさん主催のセミナーのご案内です。

エコシステムさんがスポンサーについていただいてますので、

全て無料です！！
しかも昼食付き！！
しかも名古屋大家塾塾長の空室対策セミナーも聞けます！

先着順になりますので、締め切られる前にご応募くださいね！

【広島会場】
日程：5/10（土）10：30～17：00（受付10：00～）
会場：「La Vague（ラヴァーグ）」
住所：広島県広島市中区大手町2-5-11
交通：広電宇品線 袋町駅 徒歩1分
アクセス：http://r.gnavi.co.jp/8ns7yajm0000/map/
定員：50名
▼5/10（土）広島会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/dBx6hrpUrR6bxVyy/

【静岡会場】
日程：5/17（土）10：30～17：00（受付10：00～）
会場：「Etti（エッティ）」
住所：静岡市葵区紺屋町12-1 ドン・キホーテビル6F
交通：静岡駅 北口 徒歩5分
アクセス：http://r.gnavi.co.jp/n953801/map/
定員：50名
▼5月17日（土）静岡会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/DBwExgP4XbYF98BG/

【名古屋会場】
日程：5/18（日）10：30～17：00（受付10：00～）
会場：「アサヒビアレストラン スーパードライ 名古屋」
住所：名古屋市中村区名駅南1-17-23 ニッタビルB1
交通：名古屋駅 徒歩5分
アクセス： http://r.gnavi.co.jp/n008000/map/
定員：100名
▼5/18（日）名古屋会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/AgDuCVy4Vmz6sLj7/

【新宿会場】
日程：5/24（土）10：30～17：00（受付10：00～）
会場：「NIJYU－MARU 新宿伊勢丹前店」
住所：新宿区新宿3-4-8 京王フレンテ新宿3丁目 5F
交通：新宿三丁目駅 徒歩1分、新宿駅 徒歩5分
アクセス： http://r.gnavi.co.jp/ga3v201/
定員：100名
▼5/24（土）新宿会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/eAAF55Sv6g33NCcl/

【大宮会場】
日程：5/25（日）10：30～17：00（受付10：00～）
会場：「カフェ ド チュラ（cafe de cerah） 」
住所：埼玉県さいたま市大宮区桜木町1-10-18 シーノ大宮センターブラザ1F
交通：JR大宮駅 西口 徒歩5分
アクセス：http://www.cafedecerah.com/
定員：50名
▼5/25（日）大宮会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/mnOsZLcvrKTLpp1q/

【仙台会場】
日程：5/31（土）10：30～17：00（受付10：00～）
会場：「駅前のぞみビル」
住所：仙台市青葉区中央3-6-22
交通：仙台駅 徒歩3分、地下鉄南口徒歩１分
アクセス：http://www.ibuki-sendai.co.jp/access.html
定員：50名
▼5/31（土）仙台会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/Boygs5rvNzgMFI5C/

【千葉会場】
日程：6/1（日）10：30～17：00（受付10：00～）
会場：「Breezy Cafe(ブリージーカフェ)」
住所：千葉市中央区富士見２－１６－４　三社プラザ１Ｆ
交通：JR千葉駅 徒歩8分、京葉線千葉中央駅 徒歩5分
アクセス：http://r.gnavi.co.jp/a606800/
定員：50名
▼6/1（日）千葉会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/iEE0VcgKRDvcqpTQ/

【堺会場】
日程：6/7（土）11：00～17：00（受付10：45～）
会場：「DDS～デリシャスダイニング サカイ～」
住所：大阪府堺市堺区中瓦町２－３－２２ テクノ大徳ビル３Ｆ
交通：堺東駅 徒歩1分
アクセス：http://www.ddsakai.com/index.html
定員：50名
▼6/7（土）堺会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/tFJfls5WZQtAH65s/

【福岡会場】
日程：6/8（日）10：30～17：00（受付10：00～）
会場：「アンダースピン」
住所：福岡市博多区中洲３-７－２４　ｇａｔｅ’s８F
交通：地下鉄中洲川端駅直結
アクセス：http://www.hotpepper.jp/strJ001041429/map/
定員：50名
▼6/8（日）福岡会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/cL9v8dJlLaR2fv5W/


以下、スケジュールです。

【広島・静岡・名古屋・新宿・大宮・仙台・千葉・福岡会場】

10：00～　受付開始
10：30～　第一部　（講師：石黒 博章氏）
12：00～　昼食
13：15～　第二部　（講師：日本エコシステム）
14：45～　軽食
15：15～　第三部　（講師：必殺大家人氏）
17：00　　 終了


【堺会場】

10：45～　受付開始
11：00～　第一部　（講師：石黒 博章氏）
12：20～　昼食
13：30～　第二部　（講師：日本エコシステム）
14：50～　軽食
15：20～　第三部　（講師：必殺大家人氏）
17：00　　 終了


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４月２６日の東京セミナーにご参加いただいた皆様！

ありがとうございました！！

大変盛りあがったセミナーが開催出来たと思います。

でもね・・・

セミナー会場や懇親会でたくさんの方と名刺交換をさせていただいたのですが

なんと、メールアドレスを失効してしまいました・・・

名刺に書いてあるhissatu008@です。

失効の原因は、

決済用に登録していたクレジットカードの有効期限切れでした・・・

１０１４年３月で切れてるじゃん・・・

気づきませんでしたorz

時すでに遅く、強制退会となり

gooメールに何とか復帰できないか？と問い合わせたのですが

無情にも復帰は無理との返答で、

もうメールへのアクセスさえ出来ない状態になっちゃいました・・・

金はいくらでも出す！！
と、心にも無いことを言ってみましたが、

全くなびいていただけず、メールアドレス死亡です。

関係者の皆様、アドレス宛先不明で返信されてくると思いますが、

倒産したわけではありませんのでご安心ください。

※ブログ右にあるメールフォームでは連絡がつきます。

そんな今後の対応策を急遽していたのですが、

入居者さんから緊急事態発生の連絡が・・・

住民：マンションが大変なことになっているんです！！

必殺：どうされたのですか？？？

住民：マンションの廊下が消火器の薬剤だらけなんです！

必殺：？！　それは誰かが消火器を使ったんですか？

住民：火事ではないと思うんですけど、エレベーター前の廊下が粉だらけなんです！！

必殺：直ぐに行きます！

即効でマンションに向かうと、通報のあった廊下は一面消火器の粉だらけです。

何じゃこりゃ・・・

消火器を見てみると、壁にかかった状態で噴射されています。

よく見ると、安全ピンがなく、

イタズラや故意にと言うよりは、消火器の上に物をおいた際に、

安全ピンが付いていないために、噴射してしまった感じです。

※ちょっとパニクッテ写真を撮っていませんでした

とりあえず、このままにしておくわけには行きませんので、

ほうきとモップで掃除しました。

これでも大分片付いたあとです。

今回の一番の原因である消火器のピンですが、

他にも外されたものが無いか確認に回ったところ、

２本の消火器のピンが無いことに気づきました。

ピン単体での購入も出来るのですが（確か２００円程度）

めんどくさいので自作することに

なにか太い針金でもあればな～と思っていたところ、

ちょうどいいのがありました！

番線です。

太さもちょうどよくピッタリです。

ワイヤーカッターで適当な長さに切り取り


消火器にハメれば終了です。

見た目は少々悪いですが、まあ”可”のレベルではないでしょうか？

今日はこんな１日でした・・・

でも、メールアドレスどうしよう・・・

無料はちょっと心配なので、安くて（月１００円程度がベスト）

信頼置けるメアド業者を誰か知りませんか？？？



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ベランダ排水が流れないとの連絡があり行ってきました。

このマンションは築５０年で鉄骨５階建てエレベーター無しの築古物件です。


↑この物件です。


↑改装前はこんな感じで


↑改装後です。

こんな建物なんですが、

給排水は古いままで改修工事はしていません。

という事で、話しは戻して

ベランダの排水ですが、

ペンキで埋められています。


カッターに切り込みを入れて


目皿を外すと水が全く流れていません

大事な作業途中の写真を取り忘れたのですが、

この釣鐘が超外しにくく、枡の中でさび付いて膨張しており

ビクともしません。

そこでマイナスドライバーで枡と釣鐘の間の泥やサビを取り出し

ハンマーで叩いて叩いて何とか外すことに成功しました。（約３０分格闘しました）

↑こんな感じ


↑釣鐘を外したところ

そもそもベランダですので、釣鐘が入っているほうが不思議なんです。

なので、釣鐘を処分し

洗濯機の排水ホースをそのまま突っ込んでおきました。

築古ですので様々な細かい作業を求められます。

で・も・ね・

この程度のことで建物がどうとか？
関係ないでしょ？

築５０年でも十分運用は可能で、

まだまだ建物崩壊はしないと思います。


明日は必殺セミナーin東京の追加講演です。

皆さんの参考になるような内容となるよう頑張らせていただきます。


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家賃滞納者と「首の皮一枚の交渉」を続けていた件ですが、

一旦、話しが纏まりましたので、部屋明渡しの強制執行を取下げました。

これまでの流れはこちらから遡ってください。

結局、４月分の家賃を入金し、今後は生活保護を受給する。

もう次はない、もし今後滞納があった場合は、

いかなる理由があろうとも取下げはしない。

この様な内容で約束しました。

まあ、ココまでギリギリの折衝をしましたので、

もう遅れることは無いと思います。

ということで、

取下げ書を郵送して終了です。

でも勘違いしないでくださいね！

建物明渡しの強制執行は何度でも出来るんですよ！

※判決文（和解文）があるので、一度取下げても二度三度と強制執行の申立ては出来るんです。

ですので、次回滞納するようなことがあれば、また強制執行を申し立てて、

次回は本当に追い出します。

今回の強制執行を用いた滞納家賃督促は、執行官の足代１５０００円で終了です。

効果と費用を考えたらお安いでしょ？

これで滞納するようならお手上げです。

そうなると完全な精神異常者ですので強制執行で追い出すしかありません。

そうならないように祈るだけです。



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大家業の重要な仕事として、

入居者からの入金確認があるのですが、

たまにこんな方がいます↓

振込み者名が『キ』です。

コレ誰？？？？

当然ですが、入居者さんに『キ』さんは居ません。

おそらくＡＴＭ操作を間違えて名前の部分を『キ』と入力したのだと思うのですが、

誰の家賃なのか？を確定しなければなりません。

まずは、振り込まれた銀行へ問い合わせの連絡です。

銀行へ事情を説明したところ、

振り込んだ銀行へ連絡して、振込み人へ連絡するとのこと、

※昔は事情を説明すると、振込み人の連絡先を教えてくれたものですが、
　今は一切答えてくれません。

で、今日返答があったのですが、

銀行：振込み人と連絡が取れないとの返答がございました。

必殺：そうですか・・・

　　　振込み人の氏名や連絡先って教えてもらえないんですか？（一応言ってみました）

銀行：そのような情報は聞いておりません。

必殺：その他の手立てはないのですか？

銀行：申し訳ございません。

必殺：わかりました。

まあ、予想通りの返答でした。

入金の日付と金額である程度の目星は付いているのですが、

実はこの方、携帯番号が変わっていて私からの連絡も取れないんです。

とは言っても消去法で、最後にこの方が残れば確定するでしょうし

間違っていたら、誰かが何か言ってくるでしょう

そんな自主管理大家の日々でした。


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またまたブログに質問が来ましたので、お答えしたいと思います。

--------------------------------
送信者:爆笑大家
日付:
件名:おはようございます
ホスト:
--------------------------------
ブログいつも楽しみに拝見しております。
ところで必殺さんの物件で、築40、50年というはなしがよく出てきますが、
これで銀行ローンはつくのでしょうか？ＲＣとは言え厳しいのではないかと？？。
最近気に入った物件があったのですが、鉄骨40年モノで銀行から評価がでない、
どこの銀行行ってもダメと断られ落胆しております。
アドバイスとかテクニックとかありましたらよろしくお願いします。
--------------------------------
お答えします。

でも、爆笑大家さんの地域、属性、資産背景などが全くわかりませんので、

細かいところはお答えのしようがないのですが、

そういった『普通の投資家』が購入できない物件・・・

ということは競争相手が少ない→値段が下がる（指値が通る）

安く購入できる！です。

じゃあ、どうすればそんな物件に対して銀行融資を付けれるの？？？

あくまでも私の考えですが、

こうすればどんな物件でも融資が受けれるといった
必殺技はありません！

物件価格が１千万や２千万なら現金買いすれば良いでしょうし

利回りが非常に高ければ外国資本銀行（Ｋ国系の銀行）やノンバンク系で購入して、

外装などの装飾を加えて、空室を埋めて転売や金利が安い銀行に借り換えするのもいいでしょうし

他物件を多数所有しているのであれば、信金などでプロパー融資で購入するのもありでしょう

で・も・ね・・・

頭金はない

他物件もない

でも利回りの良い１棟もので、

築浅、駅近の物件が欲しい・・・

それは都合が良すぎます。

そんな考えだと、理論武装した業者にコロっと騙されちゃいますよ！！

やはり１歩１歩小さな物件から購入して増やしていく

これが成功の道ではないかと思っています。


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『不当要求』と書くと凄い大げさなんですが、

入居者より１本の電話がありました。

この入居者は賃貸借契約は法人（大手企業）契約で、

その従業員が住んでいて、いわゆる社宅扱いの部屋です。

家賃も結構高く、月１１万円と結構なものとなっています。

家賃は会社から毎月月末に入金されていて遅れないのですが、

水道代は入居者負担とのことで、入居者本人が振り込んでくるんです。

ただ、いつもコチラから遅れていますよ～と手紙で督促しないと振り込んできません。

そんな入居者から電話があったのですが、

一方的な言い分で話しになりませんでした。

入居者＝大和田（仮名）

大和田：水道代を振り込むのに手数料が勿体無いから、クレジット払いにしたい

必　殺：すみません。クレジット払いには対応していません

大和田：じゃあ、部屋にまで取りに来て欲しい

必　殺：スミマセン。何か特別な事情でもあるのでしょうか？
　　　（実際、体の不自由な方などは集金している家もあります）

大和田：だって、振込み手数料もバカにならないでしょ？

　　　だから集金にして欲しいんです。

必　殺：すみません。その様な理由では集金にお伺いできません

　　　振込み手数料は皆様にご負担いただいています。

大和田：えーー？サービス悪い会社やの～

必　殺：大和田様だけを特別扱いするわけにはいきません。

大和田：ほーーー、じゃあ言うが、こちらも設備などで言いたいことは沢山あるんやぞ！

必　殺：設備と集金とどういった関係があるのでしょうか？

　　　　集金に来ないから設備の文句を言うとは、筋が違うのではないでしょうか？

大和田：なんやと！失礼なことをいうやんけ

必　殺：何が失礼なんでしょう？

大和田：もういい！電話を切らせてもらう！（ガチャ）

こんな会話がありました。

折り返しの電話をしてやろうかとも思いましたが、

そこまで追いかけるのも泥沼化するので止めておきました。


どう言う人物かと契約書を見てみると・・・

大手ハウスメーカーの社員でした（笑

高属性の方はワガママです・・・ウザ！！


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早いもので、ブログ開設２周年を迎えることができました！

いつも応援していただいてる皆様！
ありがとうございました！！

思い起こせば２年前、

関西大家の会で知り合ったＤＸ＠母ちゃんさんが、

勉強会終了後の懇親会喫煙所で・・・

母ちゃん：必殺さんもブログ書いたら？楽しいよ～

必　　殺：え～、ブログですか～？、そんなのしたことないしメンドくさいよ～

母ちゃん：簡単やで～、何でもいいから日ごろしているのを書いたら絶対にうけるよ！

必　　殺：そうなんですか～（笑

その時の何気ない会話から『自主管理大家の日々』は生まれました。

その後、母ちゃんさんにはブログのロゴを作っていただいたりと、

大変お世話になりました。（今度、美味しい肉でも食べに行きましょう！）

そこからブログがスタートしたのですが、

書いても書いてもブログランキング上位には入れませんでした。

そんな時に出会ったのが『狼旅団』の狼閣下でした。

狼閣下と出会ったのも関西大家の会で閣下がセミナーをされ、

それに参加した必殺が懇親会で話しかけたのがキッカケです。

必　殺：はじめまして必殺大家人と申します。

狼閣下：どもども～

必　殺：悩みがあって・・・相談に乗ってくれませんか？

狼閣下：いいよ～

必　殺：実はブログを書いても書いてもブログランキング５０位くらいなんです・・・・

　　　　どうしたら狼さんみたいにブログ１位になれるんですか？

狼閣下：簡単だよ～、良い記事を一生懸命書いて、

　　　　あとは上位ブロガーに抱きつくんだよ

この言葉を聴いた瞬間、熱く抱きついていました。

狼閣下：イヤイヤ、そうやって抱きつくんじゃなくって、

　　　　ブログ内で紹介してもらうって意味だよ

必　殺：少しボケてみました。

こんな会話を大阪で交わし、狼閣下が私のブログを紹介してくださり

晴れてブログランキング１位になりました。

ココで少し気付いたことが・・・

それは、同じブログランキングで競っているブロガーにも様々な方が居て、

人を喰うためにブログを書いている連中がいるということです。

この連中のブログを見てみると、

○楽して儲かる投資法

○贅沢な暮らしが待っている

○不動産ブログと言うより、高級車や高級ホテル、それに海外旅行ばかり

本人は儲かって儲かってしょうがないと自慢しているが、

売っているのは情報商材！

こんな連中が蔓延っているのも不動産ブログの現実です。

そんな連中に対抗すべく必殺が始めたのが必殺セミナーです。
（スーツ着て新幹線に乗りたいといった一説もありますが・・・）

私のセミナーに来ていただいた皆様には言いましたが、

この仕事は簡単ではない！
でも学歴も職歴も関係ない！！
１歩１歩進めば１０年で月収１００万は狙える！！

近道しようとするから詐欺師たちに足元すくわれるんです。

１歩１歩着実に行け！！ということです。


という事で、ブログ開設２週年目の必殺大家人でした。

あと１年ブログを頑張れたらと思っています。

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事務所に１本の電話が掛かってきました。

相手：ＮＴＴの電話回線についてのお知らせで電話しました。

必殺心：ＭＤＦの解錠依頼かな？光回線などの工事の都合で、

　　　　ＭＤＦ（電話回線のＢＯＸ）を開けてくれと依頼されるんです。

必殺：はい

相手：そちらの地域ではＮＴＴ光の回線への切り替え工事を順次しております。

　　　本日は、そのご説明にお伺いする日程のご案内です。

　　　御社にはいつごろお伺いさせていただければいいでしょうか？

必殺心：カッチーーーーン！、ただの光回線営業じゃん！！

　　　　しかも、いかにも切り替えるのが義務みたいに言います。

必殺：ひかり回線・・・？ですか？？？

　　　それはどのようなものなんですか？

相手：ひかり回線に切り替えますと月々の基本料金が安くなってお得です。

必殺心：営業電話なのに騙しやがって・・・少し遊んでみようかな♪

必殺：でも、光る電話なんて眩しくてしょうがないよ～（笑

相手：イエ・・・、光る電話じゃなくて光電話です。

必殺：あっ！電話が光るんじゃあないんだ！

　　　じゃあ、どこが光るの？？

相手：どこも光りません。

　　　詳しい説明にお伺いしたいのですが・・・

必殺：え～～と、何の説明に来られるんですか？

相手：電話回線の切り替えです。

必殺：電話と言うと・・・なにをするんですか？

相手：光回線への切り替えです。

必殺：あああ！、電話線が光るヤツですね！！
　　　アップルが出したピカピカ光る電話線でしょ？（笑
　　　アップルと言えば、何でアップルのマークはかじられているか知っていますか？

相手：・・・・スミマセン、アップルの製品とは関係ないのですが・・・

必殺：え？光る電話線でしょ？アップルの？？スティーブが作ったんだよね？？

　　　スティーブって言っても日本人じゃないよ！何か知らないけど外人さんだよ！

　　　しかし外人さんは何で光る電話線なんか作るんだろうね？

相手：あの・・・、私どもは光る電話線を売っているわけではないんですが・・・

必殺：あ！ごめんごめん、光る電話線の工事をしているんだよね？

　　　でも、明るい世の中をこれ以上、明るくしてどうするの？？？

こんなやり取りを３回転したあたりで

相手：申し訳ございません。又の機会にお願いいたします。

　　　ガチャ

最後はガチャ切りされちゃいました。


賛否両論あると思いますが、

なぜ、ひかり回線の営業だと言わずに、

切り替える必要があるので『協力してください』的に言うの？

人の”協力してあげよう”と思う心を逆手にとった営業をするな！！！

そして迷惑な営業電話を一方的にかけてくるんだから、

俺の話しにも付き合え！ってことです。

という事で、迷惑電話お断り！のお話しでした。


※少し分かりにくいので補足します。
今回の電話は私の物件への光回線導入や、
現在導入している光回線へのメンテナンスの話しなどではありません。

自宅や会社に無差別に掛けてくる
固定電話を光回線に切り替えませんか？営業のことです。

マンション（１棟）に光を導入しませんか？ではありませんのでお間違いなく。


★業務連絡★
４月２６日開催の必殺セミナーですが、
お申し込みをいただいた皆様、
参加費の振込みは終了したでしょうか？
お忘れの方が若干いらっしゃいます。
至急、振込みいただけますようお願いいたします。


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新たな敵（滞納者）が発生しました。

ただ、この滞納者は少々特殊で、

実は取引銀行からの紹介で入居した経緯があったんです。

平成２５年の夏、取引銀行の課長より相談があり

お得意さんが支店登記をするための部屋を探している。

登記するだけの部屋（事務所）だから、電気も水道も使わない

一応、机と電話を置くだけです。

とのこと、

ちょうど、半年くらい空いているワンルームがあったので二つ返事でＯＫしました。

家賃３万円１５㎡程度の狭いワンルームで、なかなか決まりにくい物件です。

ただ、それでも外国人や生活保護の方には人気で、そこそこの入居率はあります。

なので、登記するだけと言っても銀行取引するくらいの会社ですから、

大歓迎！！のお客様です。

契約書には、契約者は法人、保証人は法人の代表者

契約前に登記簿謄本を確認したのですが、特に不審な点もなく普通の会社といった経歴です。

契約３ヶ月は毎月問題なく入金があったのですが、

ところが入居３ヶ月目に家賃がストップしました。

？？もう滞納？？？

さっそく会社へ電話をすると

女性：はい、○○商事です。

必殺：経理の方をお願いできますか？

女性：今席を外しております。
　　　折り返しお電話させていただきます。

必殺：わかりました。

電話を待ったのですが、その日は折り返しの電話はなく、翌日電話を掛けてみると

女性：はい、○○商事です。

必殺：きのうお電話待っていたのですが・・・

女性：その旨お伝えさせていただきます。

必殺：社長さんは居ないのですか？

女性：外出しております。

必殺：それではお電話お待ちしております。

女性：かしこまりました。

なんか変です。

どうも電話代行会社ではないかなと言った感じです。

ただ、代行会社に電話応対を頼むからと言って悪いわけではありません。

しかし、保証人の社長の携帯を鳴らすがコールのみです。

あまり厳しい督促をして、出て行かれても大変ですので、

電話督促は一旦やめて、督促状をボチボチ送達したところ、

２ヶ月目に２ヵ月分の６万円の振込みがありました。

なあ～んだ、心配しすぎじゃあ～ん

という事で、このときは安心したのですが、

翌月もやっぱり入金がありません。

会社に電話をしてもイマイチ反応はなく

社長の携帯に掛けても繋がりません。

ただ、激しい督促をすると、元々用のない部屋（登記の為だけの部屋）ですので、

即解約に繋がる可能性が高いです。

このマンションは全体で３６部屋あり、この時点でも３部屋空いています。

しかも、この法人に貸している部屋は、マンション全体でも一番日当たりの悪い場所で

空室になるとなかなか決まらない部屋なんです。

ということは、滞納額が少ないうちに追い出すより、

そこそこ溜めて取り立てたほうが、チャレンジのし甲斐があるというものです。

それに前回は２ヵ月分まとめて支払ってきましたので、

今回もその可能性が高いと思い、督促の手紙を定期的に出して様子を見ていました。

ところが、今回は滞納２ヶ月が過ぎても入金がありません。

ただ、２ヶ月の滞納といっても所詮６万円です。

もっと太らせた（滞納させた）ほうが回収のし甲斐があります。

滞納３ヶ月が過ぎましたが、入金も連絡もありません。

会社の固定電話に電話してみると、

「本日の営業は終了いたしました」のアナウンス

うーーーん、逃げたかな？？

とは言っても代表者が個人保証していますので、まだまだこれからです。

という事で、滞納４ヶ月に突入した本日

内容証明（風）督促状を郵送してみます。

なぜ内容証明（風）督促状なのかと言うと

こんな相手に対して、内容証明郵便なんて出しても何の意味もありません。

だって確信犯でしょう？

そんな相手に内容証明を出しても郵便代が勿体無いだけです。

ですので、私がするのは


内容物は内容証明の用紙で、

実際に郵送するのは８２円の普通郵便です。

それだけ？

それじゃあ、ただの督促状じゃん！って思いますよね

そこでワンポイント


同じ８２円の切手を貼るにしても、

少額をたくさん貼るんです。

どうです？なんか書留っぽいでしょ？

これで次の手は、５月に入ったら直ぐに明渡しの調停を申し立てて、

明渡しの法的手続きを開始していきたいと思います。

※注意！
今回は決まりにくい部屋ですので、１歩１歩法的手続きをしています。
決まりやすい部屋なら、会社へ行くなり保証人宅へ行くなりすると思います。
だって、机と電話しか置いていない会社なんて、口頭でも解約と言われれば終了です。
でも、３ヶ月分の家賃と言っても９万円です。
最低でも１５万円くらいの債権にして回収したいじゃないですか・・・

えっ！ズルイって？

どこが？？

コチラ（必殺）はちゃんと請求書も出して、督促状も出していますよ？

解約するななんて一言も言ってませんからね！

という事で、督促を楽しんでいます♪


★業務連絡★
４月２６日開催の必殺セミナーですが、
お申し込みをいただいた皆様、
参加費の振込みは終了したでしょうか？
お忘れの方が若干いらっしゃいます。
至急、振込みいただけますようお願いいたします。


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先日から書いている『首の皮一枚の交渉』シリーズですが、

少し進展？がありましたので、報告したいと思います。

以前の記事は↓コチラ

『首の皮一枚の交渉１』

『首の皮一枚の交渉２』

『首の皮一枚の交渉３』

強制執行の催告を実施し、

その後、入居者に対し強制執行（強制退去）をチラつかせながら交渉しているのですが、

うーーーーーーん・・・・・・

なかなか強制執行を取下げる様な交渉条件が引き出せません。

①滞納家賃全額を支払うか？

②出て行くか？

の、条件で交渉しているのですが・・・

どちらも無理とのこと

※実際には追い出すことは考えていません。実際にはいかに払わせるか？を考えています。

そこで、入居者が出した答えは・・・

生活保護の受給でした。
※大阪では生活保護のことを”福祉”と呼ばれていて、重宝されています。
　一部の地域では取り合いになっており、それを逆手にとって受給者本人が大家に、
　引越し費用名目で金をせびることも多々あります。

確かに本人は日雇い仕事で、収入も安定しておらず給料も少ないです。

役所に行って手続きしてくると連絡があったのですが、

やっぱり呑気に構えているフシがありましたので、

強制執行は４月２１日なんだよ！
これから動いて間に合うの？？？
間に合わなかったら路上生活なんだよ！

と、少し現実を教えてあげました。

まあ、途中経過を電話してくるだけでも大きな一歩となったのですが・・・
（携帯は止まっていて、こちらかの電話は繋がらない）

あと一息指導すれば、キッチリ家賃を払うステキ入居者の出来上がりです。

なので、今週中には強制執行の取り下げを行なう予定です。




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大した話しではないのですが、

知ってました？

平成２６年４月１日から消費税が５％から８％になったことに・・・

まあ、当然ご存知ですよね！

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・


でも、知ってました？
４月１日から領収書に貼る印紙が緩和されたことに！

３月末までは（今までは）

３万円以上の領収書には２００円の印紙を貼ってましたよね

でも

４月１日からは
５万円以上の領収書に２００円の印紙が必要になりました。
（５万円以下の領収書には印紙を貼る必要はなくなりました）

参考ＵＲＬ
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/inshi/pdf/inshi-2504.pdf#search='%E5%8D%B0%E7%B4%99%E7%A8%8E+%E9%A0%98%E5%8F%8E%E6%9B%B8'

３万５千円の家賃を集金に行ったときに入居者さんに言われました・・・

知らなかった・・・orz

皆さん知ってました？



ブログランキングにご協力いただいた皆様

ありがとうございました！！

お陰さまで「プレイヤーズ」のセミナーでは、

胸を張って、

ブログランキング１位の必殺です

と言えました。感謝です！！

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☆業務連絡☆

必殺東京セミナーで、若干名のキャンセルが出ましたので、

もし、参加されたい方はご応募ください。

●必殺セミナーのご案内●
開催日時：平成２６年４月２６日（土）１３：００～１８：００
会　　場：東京池袋
セミナー：５０００円
懇親会　：５０００円
セミナー内容
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法
７、受講者が持っている債権の回収レクチャー
　　（ご自分の不良債権資料一式をご持参ください）
等々考えています。
参加資格は特にありません。
物件を所有してなくても、業者さんでもOK！！
必殺テクニックをお教えします！
※セミナー内容は３月１日と同じです。
＞申し込みフォーム＜


あと、何気に必殺なんでも相談電話もまだ生きています。
０８０－４７０２－３２３３（ソフトバンク）

明日は、久しぶりに大阪でのセミナーです。

投資家集団『プレイヤーズ』で講師をします。

『プレイヤーズ』は以前、献本をいただいたことがあり、

非常に投資家意識の高い団体だと聞いています。

実際、明日セミナーに参加されるメンバーの中には、

超メガ大家さんが二人（お二人とも５００室超え）
※お二人とも家主と地主に登場されている方です。

昨年の転売益が１億４千万円稼ぎ出した転売マスターとか
※先日タワーマンション購入されました

たった３年で１００室超えした３０歳・・・とか
※亀大好きです

あの～、私が話すこと必要なんでしょうか？？？
ってくらいの人々です。

※本当に成功している大家さんはブログなんて書かないよ！って毎回言われます。
　まあ、確かにそうですよね・・・
　
残念ながら、入会審査は厳しいとのことで、

私にご連絡いただいてもセミナーにはご参加いただけません。

明日は恥をかかないように頑張りたいと思います。


是非とも今日はランキングボタンを押してください
（明日のセミナーでブログ１位って言いたいじゃないですか・・・）
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きのうのブログの続きです。

保証会社が必要ないような属性の方は保証審査に通るが、

本当に必要な低属性の方は保証審査に通らない・・・

こういった場合どうするか？ですが、

色々な状況で考えればいいと思うんです。

例えば、２０室中１室のみ空いている。

３ヶ月以内にはいつも入居が決まっている等の場合、

そこまで無理してリスクを抱え込む必要もないんじゃないでしょうか？

逆に、２０室中５部屋空いている。

空室も半年以上空いているとなれば、片目瞑って中小の保証会社でも通るなら付けて、

それこそ保証会社無しでも入れちゃってもいいんじゃないでしょうか？

でも、保証会社無しで入れるなら、最低限の法的知識は身に付けてください。

※法的手続きといっても超簡単です。誰でもできます。

もし、滞納があっても追い出せば良いだけの事ですから、

なにも心配は要りません。

それより怖いのは、滞納リスクを恐れるばかりに、

空室が増えていき、借入金の返済が滞ることです。

滞納も回収できれば資産です。

でも、空室は０（ゼロ）、無です。

ゼロはどこまで行ってもゼロ・・・


それに中小の保証会社が倒産しやすいと言っても、

本当に保証会社が必要な期間って、入居６ヶ月程度だと思っています。

これはなぜかと言うと、入居６ヶ月正常に支払うということは、

基本的にマトモな方なんです。

家賃滞納で、大家が一番問題視すべき入居者は、

入居後すぐに滞納する『確信滞納者』たちです。

こいつらは、初めから家賃を支払う気などなく、

部屋の不備や督促の仕方などにイチャモンを付けて家賃を支払いません。

裁判で追い出すまで居座り、また次のターゲット（大家）に移っていきます。

私の経験では、若い生活保護者（３０代～４０代）に多いように感じます。


と、言うことで結論は、

弱小保証会社は悪質入居者の『露払い』につかえ！！ってことです。

入居６ヶ月払う入居者は、大家の対応次第でどのようにでもなります。

がんばってください！


☆小技コーナー☆

先日、私のブログでのコメントで、
コメント師の「さんかくたまご」さんがすばらしい小技を書き込まれていました。
↓
小賢しい、内容証明の送付テクニックですが、裁判所内の郵便局から出すという手があります。
「○○地方裁判所郵便局」と、証明印が押されます。
近所の郵便局から出しても法的効力は全く同じですが、それに驚く人がいます。
内容証明を受け取りなれている人には効果はありませんがね。
↑
すばらしい小技ですね！！
私も様々な小技を駆使して督促しているのですが、
このテクニックには驚きました。
ぜひ、皆さん参考にしてください。

「さんかくたまご」さん、すばらしい小技ありがとうございました！

このように、コメント欄でも素晴らしい情報がありますので、
ぜひ、参考にしてください。


★業務連絡★

４月２６日開催の必殺東京セミナーについて

参加申し込まれた皆様、セミナー料金は振り込まれましたでしょうか？

明日（４月１１日）が振込み締め切りとなっておりますので、

お忘れなき様お願いいたします。


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今日は家賃保証会社について書きたいと思います。

※家賃保証会社とは入居者が滞納を起した際に、入居者に代わって家賃を支払ってくれる会社
　（サブリースや一括借り上げではないです）　

現在の賃貸業（大家業）において、今では保証会社は必要不可欠になっていると思います。

ただ、この家賃保証会社というのは、少々不安定な部分があり（経営が安定していない）

わたしが知っているだけでも、業務停止した会社は、

１、ソフトニーズ（大阪）

２、ウィル（大阪）

３、賃貸住宅保証（兵庫）

４、リプラス（東京）

５、ＭＡＧ（引き継いだ会社があったが、実質上業務停止）

６、kabukume（大阪）

とあります。

私が知らないだけで、全国にはもっと沢山の業務停止した保証会社が存在していると思います。

でも、知ってました？

上記の業務を停止した保証会社で実際に倒産した会社の数・・・

実は、リプラス１社のみが法的手続きで会社を清算（破産）しており、

その他の保証会社は夜逃げしているだけなんです。

家賃を保証する保証会社が夜逃げ・・・笑えませんよね？

でも、本当なんです。


ココで皆さんは思うかもしれません。

そんな中小の家賃保証会社を利用するからだよ～

オレなら大手の信用できる会社を選ぶね！ってね


でもね、リプラスは業界唯一の上場会社だったし、

ＭＡＧは賃貸住宅新聞にデカデカと広告載せてましたよね？

大阪のウィル賃貸保証は賃貸住宅フェアーで大きなブースを借りて

カワイイお姉ちゃんを立たせて、大々的に宣伝していました。


利用する保証会社が将来倒産するなんて、中々判断できないものです。


じゃあ、利用しないほうがいいのか？ですが、

そんなことはありません。

必殺も、ほぼ１００％保証会社を利用していて、非常に助かっています。

では、保証会社の倒産に対しての対策ですが、

私の物件では、

保証人が居ない→保証料入居者負担

保証人が居る→保証料大家負担

としています。

これにより、極力保証人を付けてもらうようにしています。

でも、低属性の方や、生活保護の方など

大手の保証会社では審査が通らない方はどうするの？？？

って思いますよね？


それについては明日書きたいと思います。

たまには引っ張ります！

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大阪ではマンション内の戸別水道メーターは大家側で検針・保守点検をすることになっています
（もちろん、大阪全てではありませんし、契約内容で対応が違います）

ですので、私のマンションでは２ヶ月に一度私が水道メーターを検針して、

各入居者さんに水道料金の請求を出しています。

そこで、ふと気付いたのですが、

メーターが１ミリも動いていない部屋がありました。

この部屋の契約は会社法人で契約しており、

従業員が入れ替わりで使用するとのことでしたが。

２ヶ月前に検針した際もメーターは動いておらず０で、

今回、検針した際も０です。

４ヶ月不在は考えにくいですし、

しかも電気メーターは普通に動いています。

うーーーん、水道メーター故障してねえ？
と疑いました。

しかもこのメーターの交換期限は・・・

昭和７１年まで（１９７１年じゃないんです）

と言う事は、平成７年７月が交換期限となっています。

こういった記事を書くと【計量法】違反だ！と、コメントを入れられるのですが、

マンション敷地内の私有地物件では計量法は適用されません。


それと、水道メーターの構造上、

故障によって少なく回ることはあっても、

多く回ることは、まず無いとのことです。

※水道局及び水道メーターの製造メーカーに聞きました。


ただ今回の水道メーターは交換に少し躊躇している部分があるんです。

それは・・・

なぜか、接続部分をモルタルで固められています。

なんでだろ？？？

水漏れがあったからモルタルで固めたの？？？？

うーーーん分かりません。

でも、経験上、モルタルで水漏れは止まりません。

これも経験だと思い、ハンマーでモルタルと砕いてみました。


モルタルは簡単に剥がれて、水漏れなど特に問題は無いようです。

ビビッて損しました。

さっそく作業開始です。

まずは元栓を閉めて、いつもの手順で下に水受けを置き、レンチで水道メーターを外していきます。

【ココでワンポイント！】

元栓を閉めるときは、絶対にレンチなどの工具を使用しないこと！！

そうしないと元栓内部のバルブが折れてしまって、開け閉めが出来なくなっちゃいます。

なので手で閉まる範囲で閉めてください。

その際、チョロチョロ水が出てしまう場合がたまにありますが、

それは水受けなどを敷いて対応してください。


今回の事案も、元栓を閉めてもチョロチョロと水が出てきます。

なので、素早く新しいメーターを取り付けなければなりません。


さすがに今まで何件も交換していますので、手早く交換できました。

ここで気をつけることは、

１、水道メータのの向きを気をつけること

　　メーター本体に矢印が大きく書いていますので、確認してください。

　　間違って反対に取り付けちゃうと逆回転しちゃいます。

２、パッキンを忘れない

　　古いパッキンが残っていないかを確認し、新しいパッキンの取り付けを確実に行なってください。

　　間違えると超水漏れしちゃいます。


これで終了です。

簡単でしょ？

作業時間にして１０分もあれば十分出来ます。

どうでしょう？業者さんにお願いした場合、

メーター本体１万円→ネットで買えば６０００円程度

作業費１万円と言ったところでしょうか？

たかが２万、されど２万

これをバカにする風潮がありますが、

いったいいくらの商売をしているとお考えなんでしょうか？

１ヶ月５～６万円の家賃でしょう？

それで２万円って結構な比率ですよね？

こういった事を一歩一歩していかないと儲けなんて出ないと思います。

億の買い物したから大きな気持ちになっていると

すぐに足元すくわれちゃいますよ～


ちなみに、１週間後にメーターを確認に行ったら、

４㎥の使用が出ていました・・・・

やはり水道メータの故障だった様です。



★業務連絡★
４月２６日東京セミナーお申し込みの皆様へ
案内メールは届いておりますでしょうか？
もし、案内メールが届いていなければ、
ブログ右側にある、メールフォームよりご連絡ください。

尚、飲み会（懇親会）のみご参加の方には、
会場が決まり次第、メールさせていただきます。


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読者さんがコメントで意見を書いたり、

ブログランキング１位の『狼旅団』の狼総統閣下がブログで取り上げてくれたりと、

盛り上がりを見せる質問コーナーですが、

調子に乗って今回も質問コーナーにさせていただきます。
（足を怪我していて車に乗れないため、作業は外注や弟に振っているためネタがないんです）

一人目は、前回のブログで瑕疵担保（現状復帰）について質問された方です。

--------------------------------
送信者:
日付:
件名:質問の続きです。
ホスト:
--------------------------------
必殺さま

手厳しいご回答ありがとうございます(笑)。

自分も、売り主への内容証明送付を考えていました。

今回のような時の内容証明郵便につきまして
文面・内容の注意点等はありますか？

当方の要求は
●退室後の現状復帰
室内は床に埃も汚れもあり、流しには水垢も残っている状況です
●退室後わかった??????破損の修繕（破損場所のみの修繕費見積もり中です）
です。

追加の質問で申し訳ありませんが
やさしく???????、ご回答宜しくお願いします。
--------------------------------
お答えします。

内容証明の注意点ねえ～・・・

まあ、ワザと小難しい文面に仕上げるって言うのがテクニックですかね？

もちろん私は専門家ではありませんので、本当に難しい文章は書けませんが、

約束を守らない→契約不履行など、

ネットで小難しい言葉を探して引用すればいいんじゃないでしょうか？

ただね・・・

退去後の室内清掃・・・・

争います？

うーーーーーーん

どうなんでしょ？？・・・


まあ、質問者さんが納得行くまですればいいことなんですが・・・

そこにこだわるより、その程度のことならば

サッサとハウスクリーニングをして、

悪いところはテキパキ修理して、

早く募集できる状態にして、

次の入居者を１日でも早く契約し、

ドンドン次に進んだほうが良いような・・・
（次の物件を探す）


それと、敢えて書くならば、

そういった細かいところ（掃除が行き届いていない等）で揉めると言うのは

一般個人が買主だと多々あります。（よく相談を受けます）

なので、売主も仲介も後がメンドクサイので毛嫌いする傾向があります。

成功大家さんは、

それを法人購入で瑕疵担保免責を条件に指値交渉してぶん取っていくんです。

少し古い物件だと、後々がメンドクサイので買主は法人限定というのもあります。

※個人が買主だと瑕疵担保免責特約を付けていても裁判では特約無効となっちゃいます。
　しかし、買主が法人だと裁判でも免責特約は有効となり、売主は安心して売れるんです。

仲介業者さんも契約成立後に揉めない買主に次回も売ろうと思いますよね？

何で自分は利回りの高い物件（通称：スーパーキャッシュマシーン）が買えないんだろう？とお思いの方、

この辺りに身に覚えはありませんか？


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
２件目

はじめまして

強制執行の断行が、自分でも出来るとは知りませんでした！
荷物を段ボールにまとめる際、一つずつ目録も書いたのでしょうか？

私の物件でも、明け渡し訴訟の真っ最中でして...
強制執行の費用に頭を痛めております。

必殺様のブログ、本当に勉強になります。
足のお怪我が早く良くなりますように！

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

裁判にしても強制執行にしても全て自分で出来ます。

皆さんは勘違いしているのかもしれませんが、

弁護士＝正義の味方ではないですよ

弁護士＝モノ（法の手続き）を知っているオッサンです。

それか、弁護士＝代理人になる権利を持つ兄ちゃんです。

別に弁護士が嫌いでも、弁護士を憎んでいるわけでもないのですが、

弁護士だから特権で何でも出来るといったものではないと言うことです。

逆をかえせば、弁護士が出来る＝自分でも出来るんです。

特に明渡しの強制執行においては、

弁護士は何もしません。

裁判所への強制執行申立手続き
※超簡単です。裁判所でも丁寧に教えてくれます。

執行屋の手配
※個人でも裁判所で紹介してくれます。

↑こんなもんです。

あっ！！
『誰でも出来る強制執行！』って本書けるね！！
どこかの出版社さんよろしくお願いします！

肝心な質問者さんの答えを書いてなかったですね！

ダンボールにまとめる際に、１品１品目録に書くか？ですが、

書きません。

適当にダンボールに詰め込んで、ダンボール何箱分と書きます。

しかも書き留めるのは執行官です。

↑これが先日強制執行した部屋の物品目録です。

先日の強制執行に掛かった実際の費用は、

裁判所への予納金（執行官費用）＝５万円
※実際には、強制執行予告＋強制執行断行の２回訪問で４万円くらいです。
　ですので、１万円位は戻ってきます。

強制執行当日の人夫代
※私の場合、私と弟と掃除のおじさんで箱詰めしました。
　超適当に箱詰めして、部屋の片隅に集めて終わりです。
　時間にして約１時間

あと、必要なものと言えば、

玄関カギの交換と、

現地保管が認められなかった場合には保管場所

空室があれば、そこに移動すればいいわけです。

こんなもんです。

意外と簡単で安いでしょ？


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またまた質問がきましたのでお答えしたいと思います。


--------------------------------
送信者:
日付:
件名:助言お願いします
ホスト:
--------------------------------
初めまして。
ブログ拝見させて頂いています。
今回アパート購入しましたがトラブルが発生してしまい、
アドバイスを頂きたくメールさせて頂きました。

【経過】
１月２７日木造築２７年１棟アパート売買契約
契約上の特約あり
瑕疵担保は請求なし
原状復帰は売り主負担(契約時２０１号室退去の申し出あり)

１月３０日２０１号室退去
２月上旬　退去後清掃予定
１月３１日買い主管理会と社契約
同日買い主、管理会社と室内確認

ベランダに破損個所発見(床が割れている)
売り主仲介と買い主仲介へ連絡、双方とも確認しますとの返事
合わせて、管理会社へベランダ修繕の見積りを取る
(築年数も立っているので管理会社からは全ベランダ取替えを提案される
見積金額100万円、買い主仲介へ金額連絡済み)

ベランダ修繕について買い主仲介から数回連絡あるが解決せず交渉継続

３月１９日退去後原状復帰と蛍光灯等の備品確認の為、物件訪問
２０１号室原状復帰されていない模様なので
３月２６日買い主仲介へベランダ破損の件進捗確認をも含めて再度連絡

現在に至る

【売り主仲介会社回答】
ベランダの修繕はしない
室内はきれいなので売り主了承で掃き、拭き掃除をした。

【買主仲介会社の提案】
今後の対策としては少額訴訟、サポートはするとの事

以上の様なやり取りがありました
売り主、買主双方の仲介会社には良い印象を持てず
自分で解決できる知恵も無いのでアドザイスを頂きたくメールしました。
当方はベランダ修繕と２０１号室の原状復帰が希望です。
(ベランダは破損個所のみ修繕で構いません。費用は抑えられると思います。)

何か解決方法、アプローチ方法などありましたら
ご教授よろしくお願いいたします。

拙い文章ですいません。

--------------------------------
お答えします。

スミマセン最初に謝っちゃいます。

私の場合、こういった買い方をしないんです・・・

瑕疵担保免責なんて当たり前です

その分、指値（値引き）を通してもらっています。

と言うのも、購入後に色々言っても売主は対応しないものです。

質問者さんには少しキツイ言い方かもしれませんが、

そもそもアパートと言うのは事業用物件ですよね？

本来、プロ対プロ（事業主対事業主）の取引ですので、

買主はそれも見越しての買値で購入するべきですし

プロたるもの不具合があっても通常より安く修繕修理をするだけの体制が必要だと思います。

それと、築２７年でベランダ総入れ替えですか？

どんな建物なんでしょう？

平成元年が最新物件の私にとっては、

築２７年程度でそんな大それた工事が必要なんて考えられません。
（築４０年～５０年の木造アパートも所有していますが、まだまだ大丈夫です）

ベランダに割れ？

現物を見ていませんので、なんとも言えないのですが

本当に総取替えをするレベルなんでしょうか？

ハッキリ言いますが、不動産賃貸業（大家業）では

貴方の味方なんて誰も居ませんよ

みんな貴方の財布を狙っている魑魅魍魎たちです。


現実的には質問者さんが泣き寝入りするしかないと思われます。

だって、

ベランダの割れ＝経年劣化→築２７年の物を購入している

　　　　　　　　本当に瑕疵なのかを立証しないといけません。

　　　　　　　　見積りで全取替えだから？そんなの裁判では通用しません。

現状復帰＝どこまでを現状復帰と考えるのか？掃除まで？クロスまで？東京ルールは？？

　　　　　これを裁判で立証しないといけません。


こんなの現実的に立証して争えます？

プロはこんなのを想定して購入します。


結論

次がんばってください。


※でもダメ元で本人訴訟という手もあります。
　負けても良いんです。それが大家としてのチカラになりますし自信にもつながります。
　手記を纏めて、本を出版できるかもしれません（笑）
　何事もチャレンジです。
　その場合、仲介業者なんて相手にしててはダメです。
　売主に直接内容証明を送りつけて宣戦布告です。
　

--------------------------------
送信者:りょ
日付:
件名:クッションフロアか、フロアタイルか…
ホスト:
--------------------------------
いつも楽しく拝見させて頂いています。
件名の件です。最近、内装屋さんが、しきりにフロアタイルを勧めてきます。
確かに、フロアタイルは、物を置いても跡が残りにくいので、長い目線では有用かとは思うのですが…。
値段が倍ほど？かかるので悩んでます。必殺さんは、もっぱらクッションフロアですか？
--------------------------------
お答えします。

私はクッションフロア（CF)派です。

あまり深い意味はないのですが、

クロスもCFも使い捨て感覚で張り替えているんです。

フロアタイルのほうが、長持ちすると言われていますが、

１０年経った時に、

クッションフロアは擦れてダメになっている

フロアタイルはまだ大丈夫といった場合でも、

『柄』は１０年前のままですよね？

それなら、１０年経ったら最新の流行柄に変えたほうが良くないですか？

なので、私はクッションフロア派です。


☆質問コーナーでのお約束☆

１、ブログやメールでご連絡いただいた質問は基本的にブログ内でお答えさせていただきます。

　　もちろん個人名やメアドなどは非公開とさせていただきます。

２、読者さんもコメントでアドバイスしてあげてください。

　　私も知らないこと間違っていることもたくさんあります。

　　ぜひ、コメント欄で答えてあげてください。

　　ただし誹謗中傷はダメです。気をつけてください。
　　

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本日、楽待コラムで連載している『強制執行シリーズ』ですが、

実際に強制執行の最終段階である「断行」をしてきました。

『強制執行してきました①』

『強制執行してきました②』

『強制執行してきました③』

『強制執行してきました④』

『強制執行してきました⑤』

『強制執行してきました⑥』←今日の作業はココです。

室内には色々な書類が残されていたのですが、

ややこしいことを色々しているようですね～

これは４月２２日の保管期間を過ぎてからブログネタにさせていただく予定です。

今日は楽待コラムをご覧ください。


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前回の続きです。

強制執行にビビったのか、執行官と訪問した翌日には契約者本人（母親）から電話がありました。

母親：ご迷惑かけてすみません

必殺：やっと電話してくれましたね！

母親：なかなか電話する時間がなくて・・・

必殺：電話する時間も無いくらい忙しいんだ？

母親：仕事で・・・

必殺：へーー、電話出来ないくらい仕事をがんばっているのに家賃を払うお金はないんだ？

母親：今月００日には支払いますので・・・

必殺：あっ、滞納家賃全額払ってくれるんだ！

母親：いえ・・・１か月分・・・・

必殺：話しになりませんね！電話じゃなんだから目を見て話しましょ？

　　　いつなら家に居ます？

母親：３月２８日なら仕事が休みです・・・

必殺：じゃあ、その日に行くから、もう少しマトモな答え用意しといてね

母親：はい・・・・

こんな会話を電話でしました。

結局、この入居者は「謝りなれている」んです。

二言目にはスミマセン、三言目にはスミマセン・・・

とにかく謝って謝って、その場が通り過ぎるのをひたすら待っています。

なので、電話では埒が明かないと判断し、直接訪問をして話しを詰めることにしました。

それと、直接訪問して話しをすることによって、

相手の状況を把握出来ますし（電話だと目の動きが読めないのでウソが分かりにくい）

場合によっては「退去届け」を書かせることも可能です。

どちらにしても強制執行の取り下げをするための着地点を探るしかありません。

※この訪問前日に足を怪我（骨にヒビ）しちゃったんです。

当日は松葉杖をつきながら訪問

滞納者宅へ行きノックすると、すんなり出てきて玄関先で話します。

玄関をフト見ると、私が出した督促状が

封も切らずに山積みになっています。

必殺：ウチから出した手紙は一切見ていないんや？

母親：怖くて・・・見てないです。

必殺：何で怖いの？滞納してるからやろ？

母親：ハイ・・・・、

必殺：そもそも何で滞納するの？

母親：支払いが多くて・・・

必殺：何の？

母親：色々・・・・

必殺：じゃあ今後家賃の支払いは厳しいよね？

母親：いえ！そんなことありません！！！！

　　　来月からは大丈夫なんです！！

必殺：何寝ぼけてるの？

　　　あなたは、私と三回約束してるよね？

　　　そのたびに間違いない間違いないと言ったよね？

　　　覚えている？

母親：はい・・・・

必殺：前回は裁判所で約束（調停）したにも関わらず、

　　　また滞納してるやん

　　　それなのに信じろ？？ふざけてるの？

母親：いえ・・・・

必殺：今の状況を甘く見すぎていない？

　　　４月２１日には強制執行で文字通り強制的に荷物を処分するんだよ？

　　　行く当てあるの？

母親：いえ・・・ないです。

必殺：じゃあ、公園でなるしかなくなるんだよ

母親：そんなの困ります。

必殺：家賃を払ってもらえない私の方がもっと困ってるんだけどね

　　　だから、スミマセンスミマセンと謝ってすむ段階は過ぎたんよ

　　　今ココで滞納家賃全額支払うか、それとも出て行くか決めて欲しいんよ

　　　どうする？

母親：・・・・・

必殺：黙ってても分からんよ

母親：どうすれば・・・？

必殺：そんなん大人やねんから自分で考えてえな

　　　ほな、あと１週間時間を与えるわ

　　　来週またこの時間に来るから、もう少しマトモな答え用意してえな

　　　そうせな、コッチも聞くも耳持てへんようになるで？

母親：わかりました・・・

という事で、１週間時間を与えました。

強制執行断行日まで少々時間がありますので、

安易に妥協せず少し引っ張りたいと思います。

※このまま住まわせる予定なのですが、直ぐに許すと、また直ぐに滞納しかねません。

切り札（強制執行）をチラつかせながら、押したり引いたり交渉していきます。

４月４日が次の訪問ですので、そこで白黒つける予定です。

本当に首の皮一枚の攻防をしてるな～～と思う今日この頃でした。


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前回のブログの続きです。

何度手紙を出しても無視
何度電話をしても無視
調停で和解合意しても不履行

調停の場で気付いたのですが、
この方、ちょっと変です。

なんというか、
思考能力が少々欠落しているというか・・・

どちらにしても、大家としてこのまま放っておくわけにはいきません。

そこで、次の手は債務不履行による強制執行です。

前回のブログでは強制執行申立まで書きましたが、

今回は申立後を書きたいと思います。


必要書類と予納金（大阪は５万円）を裁判所に提出すると、

２～３日内に執行官から訪問日の打ち合わせ期日が入ります。

ココでワンポイント！

執行官はしきりに「執行屋」の介入を勧めますが、

この「執行屋」は非常に高いので考え物です。
（物件のレベルにもよるのですが、一説には３０万～５０万程度とのこと）

と言うのも、裁判所としては、申立人が素人の場合、

「執行屋」が付かないとスムーズに強制執行が行なわれないために

強制執行に時間が掛かったり、滞納者とトラブルになったりと

執行官に負担になってしまうんです。

それを補うのが「執行屋」なんです。

で・も・ね

実際は強制執行で入居者を追い出すと言うより、

強制執行を入居者との交渉のネタに使うんです。

というのも、実際に今まで私が強制執行を申し立てて、

強制的に荷物を撤去したという事案は１件も無いんです。
（あっ！あった・・・、伝説の田中さん・・・）
※それと逮捕された事案で１件あります。その時は無人でしたので現地保管対応でした。

実務においては、
強制執行で執行官が部屋に来る
↓
強制執行という国家権力を見せ付けて私と入居者が交渉をする
↓
入居者は、もう後がないと考えキッチリ約束を守る

もしくは退去届けを書かせて任意に退去処理します。

どちらにしても強制執行（断行）までに片をつけ取り下げます。


いつも、こんな感じです。


話しは戻って

執行官は「執行屋」の介入を求めますが、当然お断りして

執行屋無しでの強制執行実施となりました。

強制執行申立後、５日後位に執行官が滞納者宅へ赴き、

強制執行を実施することを入居者に伝えます。
（不在に場合は玄関などに張り紙をしていく）

朝１０時に現地に待ち合わせとのことで待っていると

スーツ姿の執行官２名が到着しました。

さっそく債務者宅へ案内し、執行官が呼びかけます

執行官：ドンドン、島田さん～、ドンドン

　　　　居ませんか～？ドンドン

中からは応答がありません・・・

執行官：留守なら解錠しますよ～

※執行官にもよりますがプライバシー保護のため、極力執行官だと言うのを控えている様子です。

執行官：大家さん（私）、留守の様なので合鍵で解錠してください

合鍵でドアを解錠し玄関に入ると、寝ぼけた顔で息子（無職）が出てきました。


執行官：裁判所の執行官です。本日は強制執行のお知らせできました。

　　　　お母さんはいますか？

息　子：仕事に行ってます

執行官：失礼ですが貴方は成人ですか？

息　子：はい・・

執行官：それでは説明しますね、

　　　　ここの家賃を払っていないので大家さんが強制執行を申し立てられました。

　　　　４月２１日をもって強制的に荷物を搬出して、部屋の明け渡しを行ないます。

　　　　それまでに引越しをするか大家さんと解決方法を話し合ってください。

※実際には入居者を追い出したいのでなく話し合いをしたい旨、執行官に伝えていたんです。
　そうすることによって、執行官も話し合いをしなさいと話しを振ってくれます。

息　子：・・・はい

※そこに割って入り

必　殺：お母さんと連絡取れる？

息　子：あ～、お母さんの携帯は止まってるんです・・・

必　殺：今まで何度も手紙や電話もしたけれど、全然、話し合いが出来なかったから、

　　　　今回の様な強制執行にまでなってしまった。

　　　　どうする？本当に家追い出されちゃうんだよ？

息　子：・・・それは困ります。

必　殺：だろ？お母さんはいつなら家にいるの？

息　子：朝は６時くらいに出て行って、帰りは１０時ごろです。

必　殺：そんだけ働いているなら家賃ぐらいキッチリ払えると思うんだけどな～

息　子：なんか払いものとか色々あるみたいなんです・・・・

必　殺：そうか～、でも、追い出される首の皮一枚状態やからね！

　　　　話し合いの最後のチャンスだよ、

息　子：必ず電話させます。

ということで、この日は強制執行する日を公示して終了です。


これで、強制執行をする４月２１日までに入居者との話をまとめて、

前日までに強制執行を取下げれば、

手数料約１５，０００円で終了です。
（最初に預けた予納金５万円から一万五千円引いた金額約３５０００円が戻ってきます）

明日のブログでは入居者との対話「首の皮一枚での交渉」を書きます。

※リアル現在進行形ですので松葉杖突きながら行ってきましたよ！


つづく


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１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
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３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
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７、受講者が持っている債権の回収レクチャー
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