予想外の入居者

もう3年ほど前に退去した入居者の話です。

この入居者の簡単なスペックを書くと

60代男性・独り暮らし・生活保護受給・保証人は息子

物件スペックは、

家賃4万円・築50年・鉄筋4階建ての3階・エレベーター無し・2K・風呂トイレあり

こんな物件です。

滞納の始まりは、入居後半年が過ぎた頃、階上からの水漏れが発生しました。

このマンションは、構造的に問題があり、購入後様々な水漏れ事故に悩まされていて、

該当の部屋にも漏水事故が起きてしまいました。

その際、該当の入居者は

「水に濡れた照明器具を弁償しろ!3万円直ぐ払え!!」と言ったものです。

3万もするか?いいところ5千円だろ?とも思いましたが、

そこは、被害を与えている立場ですので、強くも言えず弁償させていただきました。

ところがそれに味を占め、家賃を滞納しだしたのです・・・

必殺「家賃が入ってないんですが・・・」

滞納「またいつ上から水が漏れてくるか分からないから不安で寝れない」

必殺「漏水と家賃滞納とどういう関係があるんですか?」

滞納「なんやと!!開き直るのか!!!!」

必殺「開き直るも何も家賃を払ってもらってないから言ってるのですが・・・」

滞納「おまえら日本人は俺らにしてきたことを反省していない!」

必殺「今の話に歴史とか関係ありませんよね?」

滞納「今すぐ土下座しにこい!!」

ガチャ切り・・・ツーツー

・・・・なんだんだコイツは・・・・・

家賃滞納しておきながら土下座しに来い???

ふざけやがって!!!

さっそく、物件に車を飛ばしドアをノックすると・・・

必殺「トントン!」「トントン!!」「トントン!!!」

何度ドアをノックしても出てきません!!!!

結局、この日は入居者が出てこないので話しができず帰るしかありませんでした。

自分で来い!と言っておきながら居留守??なんだコイツは!!!


翌日、この入居者より電話があり、

滞納「00日に金が入りますので家賃を支払います~」

※昨日の暴言は無かったかの様子で話します。

必殺もあえて入居者と揉めるのは得策じゃないと考え、きのうの話はスルーしました。

ただ、この方はその後1度も約束を守ることなく、

支払う支払うと言うが家賃を滞納し続け、

少しでも物件に問題があれば(窓にスキマがある・風呂桶がぐらつくなど)

直ぐ来い!直ぐ来い!!謝罪しろ!!!!と恫喝してきます。

それにどうも酒癖が悪いみたいで、酒を飲むとクレームを言いたくなる様子です。

でも読者さんはアレ?と思うかも知れませんよね?

だって、必殺ならガンガン取り立てに行って、無理やりにでも回収するんじゃ?って

実は督促は督促状だけで、電話も訪問もしなかったんです。

だって、家賃滞納なら裁判で簡単に追い出せるじゃないですか!

もう正直言って、タチが悪すぎです。

相手に出来ないレベルの方と判断し、

追い出しを第一において行動しだしました。

だって、滞納と言う自分の悪いと所はスルーして、

物件の不具合とネチネチと詰めてくるんです。

家賃滞納を理由に追い出さないとコチラの精神が参ってしまいます。

それになんと言っても実の息子が保証人です。

最悪、追い出した後でも保証人に取立を開始しすれば回収できると考えていました。
(息子は持ち家なんです。私の感覚では100%の確率で回収できる案件です)

4ヶ月の滞納が溜まったところで反撃を開始したのですが・・・・


つづく・・・


★楽待コラムで特集記事を書いてます★

第1回 孤独死が起こった際、事故処理を自分で行えば費用は30分の1!

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権藤宅退去引渡し完了

弁護士依頼案件として戦ってきた『権藤』ですが、

本日、裁判和解通り相手方弁護士事務所にて立ち退き料の残金50万円を渡し、

引き換えに部屋のカギをもらい、無事明け渡しを終了しました。

イザ、部屋に行ってみると、築40年で1度も改装していないだけあって、

床も壁もドアもすべてがガタガタです。
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左が権藤宅で右が同居人宅です。

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床もベコベコです。

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権藤が約100万かけて直したという流し台

そんなに高いものなら持って行ってくれよ・・・
(ボロボロです)

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これが隣宅へ行くためにブチ抜かれた壁です。

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全取替えですね!

まあ、50年近く経過していますので、コレぐらいの痛みは致し方ないと思います。

さっそく改装に入り、次は改装後をupさせていただきます。

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★業務連絡★

2月1日の高松セミナーは満席となっています。
キャンセル待ちのメールをいただくのですが、
キャンセル待ちも満席です。
また岡山か四国でセミナーを開催したいと思いますので、
その時にご応募ください。

不動産参考本を購入しました。
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敬愛する加藤ひろゆき先生の新刊「田舎で大家になって・・・」です。

加藤先生とは私が北海道でセミナーをした際に参加していただいたのが縁で、

その後、もう一度会ってお話ししたいと思い、北海道でお会いしました。
(この時は出版について色々聞く予定がいつの間にか不動産談義へ・・・)

加藤先生のいいところは、「こんな感じで良いじゃん~」的感覚で、

奢らず、自分の出来る範囲で精一杯がんばる!

十分食って行けて、時間的余裕もある。人生それでいいんじゃ?

この感覚が私と共感でき、非常に尊敬しています。

そんなこんなで、勝手に加藤先生の新刊を紹介させていただきました!



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物件見回り

今日の大阪は天気も良く、すごしやすい1日でした。

今日は特に予定もないので物件見回りをしてきました。

実際は1週間に1度は見回っているのですが、

ブログのネタになるほどの事案もないので書かなかったんです。

そんな大したことのない今日のブログなんですが、

1件目のマンションでさっそく不法投棄が・・・
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カーペットです。

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でも、こんなのは大阪では当たり前です。

ドンドン軽トラに積んでいきます。

次の物件に行き
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空室のチラシを処分します。

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1週間程度でコレくらい溜まります。

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あとは空室の水周りや部屋の不具合がないかの確認を行ないます。

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粗大ゴミは溜まったらゴミ処理場に一度に持って行きます。

そんな自主管理大家の日々でした。


★業務連絡★

日本エコシステム(太陽光販売会社)さんが主催の無料セミナーです。

1月26日に岡山でセミナーをしたのですが、非常に好評でした!

無料ですので、お気軽にご参加くださいね!

■横浜会場 2月8日(土)
13:00 受付開始
13:30〜15:00 「必殺大家人の非日常的賃貸管理と滞納・債権回収・明渡訴訟」
15:10〜16:30 太陽光発電セミナー
16:30〜16:40 アンケート記入
16:40〜17:00 抽選会
会場:横浜プラザホテル 5階「芙蓉の間」
住所:神奈川県横浜市西区高島2-12-12
TEL:045-461-1771
交通:JR、京浜急行、東急東横、地下鉄各線「横浜駅」徒歩2分
アクセス:http://www.yokohamaplazahotel.co.jp/
▼2/8(土)「横浜セミナー」へのお申し込みはコチラから▼
https://ssl.formman.com/form/pc/tFJfls5WZQtAH65s/

■千葉会場 2月9日(日)
13:00 受付開始
13:30〜15:00 「必殺大家人の非日常的賃貸管理と滞納・債権回収・明渡訴訟」 
15:10〜16:30 太陽光発電セミナー
16:30〜16:40 アンケート記入
16:40〜17:00 抽選会
会場:カンデオホテルズ千葉 3階「ファンタジア」(TKPガーデンシティ千葉)
住所:千葉県千葉市中央区問屋町1-45 カンデオホテルズ千葉
TEL:043-302-1721
交通:京成線「千葉中央駅」徒歩9分、JR京葉線「千葉みなと駅」徒歩10分、JR
総武線「千葉駅」車で10分
アクセス:http://gc-chiba.net/access.shtml
▼2/9(日)「千葉セミナー」へのお申し込みはコチラから▼
https://ssl.formman.com/form/pc/cL9v8dJlLaR2fv5W/

■名古屋会場 2月11日(祝・火)
13:00 受付開始
13:30〜15:00 「必殺大家人の非日常的賃貸管理と滞納・債権回収・明渡訴訟」
15:10〜16:30 太陽光発電セミナー
16:30〜16:40 アンケート記入
16:40〜17:00 抽選会
会場:栄ガスビル
住所:名古屋市中区栄三丁目15-33
TEL:052-732-3211
交通:地下鉄「栄駅」徒歩5分
アクセス:http://www.gasbldg.net/hall/sakae/sakae_access.html
▼2/11(祝・火)「名古屋セミナー」へのお申し込みはコチラから▼
https://ssl.formman.com/form/pc/oEf3VyKpJxTj9vBZ/

エコシステムさん主催のセミナーでは必殺の持ち時間は90分ですので、
不動産投資の部分までは話せません。
でも、必殺ってどんな奴?と思われる方はぜひ見に来てください。
必殺の回収テクニックを公開させていただきます。


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インターホン交換

先日退去があった部屋を確認すると、

インターホンが通常の声だけの機器だったので、

TVインターホンに取り替えました。

TVインターホンは費用対効果が非常に高いので、

古い声だけ機器がついていた場合は必ず交換しています。

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室内側・一般的なインターホンです。

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外側です。築25年のマンションですので、外側の機器はちょっと古ぼけています。

交換は簡単で、

まずはブレーカーを落とす

次に古いインターホンを外す
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電源線と外側と繋がる線をドライバーで外すだけです。

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こんな感じ、太いのが電源線、細いのが玄関機側とつなぐ線

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今回使用する機器はパナソニックのVL-SV35X

録画機能までついて約1万円で購入できます。

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室内側を結線し、

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本体を取り付ければ出来上がり

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玄関側です。なんか未来的になった感じです。


声だけインターホンからTVインターホンに交換をお勧めする理由として、

1、本体が非常に安い
  録画無しだと8000円程度、録画ありでも1万円強で買える

2、取り付けが簡単
  特殊な技能も特殊な工具も必要が無い
  ドライバー1本で作業が出来ます。

3、見た目が凄く良い・・
  玄関側も室内側も存在感があり、付いてる感が非常にある
  そのため入居促進には効果的?かな??


今日はこんな感じでした・・・


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質問にお答えしますパート3

またまた質問が来ましたのでお答えしたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
送信者
日付:
件名:銀行口座差し押さえ?拝見しました
ホスト:
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こんにちは、私は愛知県に住む大学院生の○○申します。

私は過去に人にお金を貸し、逃亡されてしまい、現在取り返そうと奮闘してます。

銀行口座凍結の記事を拝見しました。
私は相手の銀行口座を知っています。大家人さんと同様の方法で残高を知り、
凍結させて取り返そうと考えています。

厚かましいと思いますが、ご教授願えませんでしょうか?お願いします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

貸したお金を取り戻す。売掛金を回収する。滞納家賃を回収する。

これらはとても大変で、ほとんどの方は諦めてしまいます。

ココでポイントなのですが、

回収のプロと素人、どう違うのか?

答えは簡単です。

回収のプロは、回収のテクニックを知っている(魔法や組織力みたいなことじゃないですよ)

それと回収を諦めないってことだけです。

諦めないってことはタダ単に『諦めない』って精神論です

こんなもんなんです。

特に秘密なんてものはないんです。

ではテクニックの方をお教えしたいと思うのですが、

これは中々、簡単に全てのことを書ききれませんので、

ポイントを書こうと思います。

1、借用書などの証拠書類は必ず保管すべき
  
  回収というのは、長い目で見る必要があるのです。

  なぜなら借金をする夜逃げをするといった事態の時期は当然金は無いわけです。

  その後、相手の生活が安定し、お金にも余裕が出てきた頃を狙って債権回収を図るんです。

  その時がくるまで、ジーーと待っている必要があります。
  
  そしてイザ、裁判となったときに債権額がいくらか分からないでは話しになりません。

  そのため、当時の債権額がキチッと分かる借用書や賃貸借契約書等一式を必ず保管しておくこと

2、個人間の貸し金時効は最終返済から10年(金融会社からの借り入れは5年)

  時効を迎える前に裁判などをすべし!

  巷では督促状や内容証明を出していれば時効が延びると勘違いされがちですが、

  訴訟や調停など裁判所手続きをしないと時効は延びません

  例えば、平成10年5月に夜逃げ←この時点で3ヶ月の滞納家賃があれば時効スタートは、
  
  平成10年2月からスタートされ平成15年2月で時効になります
  (家賃は1ヶ月単位ですので、1ヶ月づつ時効になっていくんです)

  なので、例えば平成15年1月までに訴訟や調停を行い判決文を取得しておきます。

  裁判での判決文があれば、判決日から10年の時効スタートとなります。

3、現住所を把握する。

  例えば3年前に金を貸したんだけど、今住んでいる場所が分からない・・・

  そんな時は役所で借主の住民票を取得するんです。

  住民票の取得には借用書や賃貸借契約書があれば権利者(貸主)は債務者(借主)の住民票が取得できます。

  逆に住民票が動かない人生の方からは事実上回収はできません。

4、裁判を行う

  銀行口座を差し押さえするには、債務名義(裁判判決文)が必要になります。

  そのためには裁判を行い、債務名義(勝訴判決)を取得する必要がある。

  裁判と一概に言っても、様々な種類があるのですが、

  私のお勧めは調停→訴訟といった流れです。

  実は債権回収で、(差押え)強制執行での回収はほとんど望めないんです。

  ※国税は別です!!国家権力で裁判無しでドンドン差し押さえします。税金は裁判の必要ありません。

  国税なんかだと、事前にドコの銀行のドコの支店にいくら入っているか?が分かるのですが、

  民間人が個人の銀行口座を探し当てるのは至難の業で、

  例え、銀行口座と支店名が分かっていても、残高500円と言うのはよくあることなんです。

  なので、実務で考えるのであれば、調停の場で話し合い、分割で支払う約束をして調停合意書を作成する。

  その支払い合意に基づいて支払いを履行させる。

5、遊び感覚で差し押さえをしてみる

  調停も訴訟もした。督促もしまくった!しかし相手方が開き直ってどうしようもない・・・

  そんな時は、一か八かの賭けで差し押さえもいいかもしれません。

  でも、銀行口座を差押えるって難しいですよ~、遊び感覚でチャレンジしないと凹みます。

  私のブログで何例か成功例を載せてますが、その何倍も失敗してますからね!

  じゃあ、どんな場合に成功するの?

  これは、例えば保証人が地方などに住んでおり、町に銀行の支店が1つしかない場合や、

  公務員など逃げれない立場の人間などには有効です。

  もう一つの手段は相手の家の近くを絨毯爆撃で周り全ての銀行に差し押さえをいれる方法があります。

  ただ現実的には経費がそこそこ掛かりますので効率が非常に悪いです。

  
これが現実的な回収方法です。

もちろん、相手方の年齢性別人間関係貸した金額など、その場面場面において対応は変わってきます。

  
参考になれば幸いです。


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地元不動産屋さんからの相談

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2月1日開催の必殺セミナーin高松ですが、
もう参加費は振込み済みでしょうか?
まだお済で無い方は、まだ間に合いますので至急振り込みお願いしますね!

退去立会い

今日は退去立会いが1件ありました・・・残念です・・・・・

入居後3年での退去ですので、少々早い気もしますが、

コレばっかりは色々な理由があっての退去ですので致し方ないです(おそらく離婚?)

部屋は非常に丁寧に使っておられ、ちょっとした手直しで再募集できそうです。

ちなみに部屋はこんな感じ↓
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リビング和室洋室のオーソドックスな3LDKです。

クロス・CFはそのままでいけそうです。畳は表替えしてキレイにしてと、

ふとコンセントを見てみると、コンセントが割れています。
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このマンションのコンセントは東芝製で、割れていることが多いんです
(ナショナル製では割れていることは滅多にないです)

こんなのは入居前にチャッチャと換えちゃいます。
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パネルを外し

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コンセント本体を外し

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配線をマイナスドライバーで外します。

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あとは取り付けるだけなんですが、

ココでワンポイント!!

ペンチでコンセント留め金部分を反らせておくとコンセントを取り付けたときにキレイに見えます。

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こんな感じ↑

他にも陥没しているコンセントなどありましたので、

修正しておきました。

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↑こんなのです。よくあるでしょ?

これなんかもペンチでクイっと曲げると
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こんな風に出っ張ってカッコいいです。

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この前のリノベーションの記事に言える事ですが、

私はコンセントや電気スイッチを「ワイド21」にまでは交換しませんが、

カウカクのコンセントカバーは新品の「モダンプレート」には交換しています。

これだけでも十分清潔感はありますし、機能的にも問題ないので安価で手軽なリフォームと思います。


そういえば、退去立会いの最後に、「何か気になる点などありませんでしたか?」と聞いたところ、

「隣のベランダが犬のフンで凄いことになっているんです・・・」


えっ!!以前にもこの方(退去者)から同じ苦情があり、即隣宅へ改善を指示し

隣宅も犬の糞をキレイに片付けたのに・・・又ですか?

はい、管理会社さん(必殺)に注意してもらって一時は良かったのですが、

半年もしないうちにあんな状態です・・・

※写真は撮っていますが、エグイのでアップできません・・・

もしかして、今回の退去は隣が原因ですか???

いえいえ、今回は家庭の事情で・・・・

と、こんな会話を最後して終了しました。

さっそく、隣宅へ改善要求しなくては!!!!


と、自主管理の日々でした・・・・


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必殺流リノベーション

スミマセン、タイトルは偉そうですが、内容は全然違います。

きのうのブログでリノベーションについて必殺の考え方を書きましたが、

じゃあ、どんな改装をするの?ってなりますよね?

ちょうど今日してきた作業を紹介します。

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築25年3LDKの部屋です。

玄関の照明ですが、やはり築25年となると少々古臭いです。

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うーーん

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カバーを外したところです。

付いている蛍光灯は9wで、貧乏くさい明るさです。

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取替えは簡単ですので、換えちゃいます。

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今回用意したのはコチラ↑

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ネットで3千円ちょいで売ってます。

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取り付けは簡単。つなぐだけ

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こんな感じ

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なんか昭和から平成になった感じです。

本当ならダウンライトのほうがカッコ良いんでしょうが、

そうなると私では施工できませんので、お金がかかっちゃいます・・・

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古い器具は溜めておいて鉄クズ屋さんに持って行きます。

それと、ついでに洗面台も交換しました。
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こんな感じ↑

自分で換えれるところをコツコツ換えてる感じです。


参考になれば幸いです。


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地元不動産屋さんからの相談

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質問にお答えします2

質問にお答えしますパートⅡです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

私も便器本体の色と便座の色の違いと客付けへの影響を疑問に思いました。
実際はどうなんでしょうか?
そして、ついでと言っては何ですが、質問させて下さい。
必殺さんは昨今 流行りのリノベーションについてはどう思われていますか?
例えば、今回の便座ですと巷や本ではウォシュレット付き温水洗浄便座へ変えたりすることを推奨していますし、アクセントクロスや和室を洋室にグレードアップしたり、
お風呂やキッチンにダイノックシートを多用したりなど、
更に上をいってスケルトンにしてデザイナーズ風に大々的にチェンジしてしまうなどの情報が溢れていますし、
それが流行ですらあるような感じです。もちろん資産価値は上がるのでしょうし、
綺麗になって気持ちいいとは思いますが、お金も大変掛かります。
必殺さんは、この様な時勢には敢えて逆行しているように感じますが、
その辺りの飾ないご意見を伺えますと、とても有難いのですが、いかがでしょう?

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まさに質問者さんの言うとおり、築古物件をリノベーションしての空室対策や

優良入居者の入居促進と、他の物件と違った差別化を図りませんか?ってことを言ってますよね?

例えば、借金無し地主大家さんからすれば、

経年劣化した物件を建てかえるより安上がりですし、有効な手立てだとおもいます。

※今回の話は1棟物の話しです。区分は考え方が違います。

しかし、借金がまだまだある私からすれば、業者の戯言ですかね?

所詮、築40数年のエレベーター無し・狭小2K・5階建て建物

そんな物件の内部をいくらデナイナーズ風にしても、

建物全体は変わりませんよね?

じゃあ、物件全体をリノベーションして家賃アップを!ってなるのですが、

東京や京都なんかだと、それで家賃アップを狙えるんでしょうけど、

大阪なんかでリノベなんかしても3000円~5000円程度の家賃アップが精一杯です。

それなら現状で、押えるところを押えた改装で、

そのままの家賃で長く住んでもらったほうが得と考えます。

それと、これも私の独断と偏見ですが、

リノベした部屋に5000円アップで入ってくる高属性の方より

現状で改装した部屋に入ってくる中低属性の方のほうが、

長く住んでいる傾向にあると感じます。

それは、高属性=転勤などがある。中低属性=転勤などない←それこそ死ぬまで住んでくれる

あと、実際の運営で感じたのは、

高属性=神経質な方が多い=入居時の注文も非常に多い=入居後の生活マナーは非常に良いがクレームも多い(築年数の割りにと言う意味です。そんなにこだわるなら新築に住むべきとおもうが・・・)

中低属性=おおらかな方が多い(もちろん変な人も多い)=入居後の生活マナーは少々悪いが、家主が動けば改善される(粗大ゴミなど家主がドンドン片付けるなど)

皆さんが思うほど、中低属性の方は悪くありません!

低属性の方が部屋に入るとマンション全体が属性が悪くなりますよ~、

なんて言う奴は机上の空論であり、ただの設備業者の営業です。


結論!

借金があるのなら、最低限の設備投資で如何に高収益を生むか?を追求すべき!!
(借金が無いなら税金に持っていかれるくらいならリノベもありかも?)

なので、必殺はリノベ反対派ですが、最低限の設備は更新していますよ~

例えば、和式トイレ→洋式トイレ 風呂無し→風呂有り エアコン付けたり、照明付けたり・・・

クロスも費用が掛からない程度にアクセントクロスにしてみたりもしています。

流し台や洗面台が少しでも古ければ自分で交換して費用を抑えています。

こんな感じですかね?

参考になれば幸いです。


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地元不動産屋さんからの相談

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ご質問にお答えします。

読者さんよりご質問が来ましたのでお答えしたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
突然すみません、
3人の子供を連れて離婚予定の28歳のものなのですが、
主人が、生活費を、くれなかったりとかで、レイクで00万の借金私名義で、残っています、
8年結婚生活で、多分延滞などしたので、保証会社とかの審査に通らないかと思い不動産に、
いけていない状態です!
直接申し込むのは失礼かと、思ったのですが、困っている状態です!
やはり、今は、保証人がいても、保証会社は、つけなきゃいけないのですかね?

メールする場所がなかったので、すみません!!

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

奥さん~、そんな旦那さん早く捨てて新しい人生を歩みなさい~(ものもんた風に)

まあ、離婚云々は置いといて、

今回は大家さんの立場でなく入居者の立場での質問ですね

1、保証会社を付ける付けないは大家さん(管理会社)次第

  例えば、保証会社という存在を知らない大家さんは沢山居ますし、

  保証会社なんて付けなくても回収する!といった管理会社もあります。

  保証人が公務員や大企業にお勤めなどの場合も保証会社不要の場合もあります。

2、保証会社と金融データーは連動していない

  と言うのも、お金を貸す→審査する=金融データーを見るという図式で、

  金を貸すための金融データーであって、部屋を貸すためのシステムではありません。

  そのため、保証会社がお金の借り入れ状況を見ることは出来ません。

ですので、消費者金融に借り入れがあっても大丈夫ですので、

不動産屋さんに遠慮なく行ってみてください。

でも、当たり前のことですが、

収入が200万円で月10万円の家賃のところを申し込んでも断られますからね!


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戸当り

皆さん『戸当り』って知ってます?

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コレです↑

ドアが壁に当たらないようにするための物なんですが、

CFを張替えると必ず、その辺に転がっています。
(クロス屋さんは取り付けまでしてくれないんです・・・)

戸の上側に付いている戸当りなら、取り付け取り外しも簡単なのですが、

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今回のドアはこんな感じで、ドア上部には取り付けられません。

なので、床に取り付けるのですが、ココで問題が・・・

それは床がコンリートのため、木とは違い、そのままビスを打ち込むことが出来ないんです。

なので、コンリートドリルで穴を開けて、ビスを打ち込む必要があるのですが、

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今までついていたタイプではビス穴が小さく、コンクリートビスを打ち込めません。

そこで、ホームセンターで大きな穴でいける戸当りを購入してきて取り付けることにしました。
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まず取り付け位置を確認し、印をつけます。

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コンクリートドリルで穴を開け、

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カールを打ち込みます。

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その穴に戸当りのビスを電動ドリルでねじ込んで

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戸当り本体を取り付ければ完了です。

この作業をしておかないと、ドアの取っ手が壁にぶつかってしまい、

壁に穴が開いたり、取っ手が破損してしまったりするんです・・・

皆さんの物件はどうです?ちゃんと戸当り付いてます?


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無断駐輪との戦い

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便座は消耗品

先日、家賃滞納で保証会社が強制執行で追い出した部屋があるのですが、

部屋を確認すると便座が破損されていました。

まあ、破損と言っても築25年の建物ですので、

自然劣化にて破損と考えていいと思います。


ガムテープで補修されていました。

家賃滞納が無ければ私に連絡があり、無償で交換するんですが、

家賃滞納があったため連絡が出来ずにいたんでしょう


こんなのは何も考えずに交換しちゃいます。

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お馴染みの汎用便座SANEIもPW903です。

便座交換は簡単で、まずは古い便座を外す。
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新しい便座を取り付ける。

作業時間は約10分程度

しょっちゅう取替えをしますので、

ネットで10個単位で購入していて1つ3千円ちょいで売ってます。



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カギ故障・・・

入居者さんより「家の鍵が開かない助けてくれ!」との連絡があり行ってきました。

このアパートは築50年クラスの元スナックビルで、

飲み屋では需要がないため、魔改造してワンルームに無理やり改造した部屋です。

鍵が開かない??

とりあえず、合鍵をもって現場に行ってみると、

P1110043.jpg
こんなタイプの鍵なんですが、確かに鍵を回しても空回りする感じで、

ドアが開きません。

うーーーーーん、こんな事案は初めてなので、業者(プロ)にお願いすることに・・・

でも、カギ屋さんは高いので、いつもお願いしているサッシ屋さんを呼ぶことにしました。
(必殺の感覚ですが、カギ屋さんの半額程度の費用で作業してくれるんです)

P1110040.jpg
サッシ屋さんも、ほんまやな~、開けへんな~、ほなサンダーで切ってしまおか~

という事で、サンダーでドアノブを破壊することに
P1110047.jpg
サンダーでドア本体を傷つけないように気をつけながら切断

P1110049.jpg
ドアノブを外して、中の部品をペンチで回しています。

P1110050.jpg
やっと開きました。

今後のために原因を探ってみたのですが、

このドアは内部側からネジで締め付けて設置するタイプで、
P1110051.jpg
このネジ(内部側)が緩むことによって、

ドアノブとドアの閉まりの部分の間にスキマが出来たために、
P1110053.jpg
しまりの部分が引っ込まなかった為と思われます。

こんな事もやってます。


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懇親旅行

先日ブログで募集した不動産談義温泉ツアーに行ってきました。

総勢16名の参加で、大阪から特急列車で3時間半!

列車にビールを持ち込んで不動産談義!

ホテルに着いても不動産談義!

晩飯食べながら不動産談義と、

同じ志の方ばかりですので、自然と会話は盛り上がります。

浦島旅行(加工済み)
ホテル前にて記念撮影

当日は晴天に恵まれ気候もよく、最高の旅行日和で楽しめました。

ご参加いただいた皆様、ありがとうございました!

また行きましょうね!

コメントいただいた方が本当に同じ列車で来られたのにはビックリです。
本当に同じ列車だったとは・・・、↑この方は仕事で和歌山に向かうとのことでした。

※定期的に旅行に行っていますので、またブログで募集しますので、
 日程が合えば是非ご参加くださいね!
 知らない者同士でも、同じ仕事ですので、すぐに打ち解けあいますよ!



必殺セミナーin高松は満席になりましたので締め切りました。


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生活保護費から天引き徴収 不正受給64人 大阪・八尾市、領収書偽装

先日ニュースで↓こんなのがありました。

生活保護費から天引き徴収 不正受給64人 大阪・八尾市、領収書偽装

生活保護不正受給分の費用返還の流れ(写真:産経新聞)

 生活保護の不正受給者に費用を返還させる手続きをめぐり、大阪府八尾市が受給者の月々の保護費から返還額分をあらかじめ差し引く「天引き徴収」を行っていたことが6日、分かった。現行制度では認められていない行為で、市は自主的に返還を受けたように領収書を偽装。職員が受給者から預かった印鑑を勝手に押印していた。こうした不適切な事務手続きは10年以上続けられ、昨年12月時点で64人分の印鑑を市が管理していた。

 市は「受給者の手間を省くための行政サービスだった」と説明しているが、職員が領収書に押印する行為は公文書偽造に当たる可能性もあり、大阪府は市に是正を指導した。

 生活保護法は不正受給が明らかになった場合、自治体が不正分の費用を徴収できると規定。返還金は市の口座に入金してもらうか、窓口に直接現金を持参してもらう方法で回収する。

 受給者がいったん保護費を全額受け取ってから自主返納する決まりで、強制徴収は認められない。

 ところが八尾市では10年以上前から、市職員が一部の不正受給者の手続きを代行。まず話し合いで月々の返還額を決めたうえで職員が受給者の印鑑を預かり、職員が受給者に代わって領収書に押印▽返還額分を市の口座に入金▽残額を保護費として支給-という事実上の天引きを行っていた。市は受給者印の管理について「口頭で同意を得た」としているが、同意書は交わしていなかった。

 市は「体が不自由だったり、仕事が多忙だったりする不正受給者の事情を考慮して実施していた」と納付の代行であることを強調し、違法な天引き徴収には当たらないとしている。一方、監督する府は「不適切な手続きで、印鑑を預かることも他の不正を誘発しかねない」と改善を求めた。


これおかしくないですか?

だって、天引きされていた生活保護者って

>生活保護の不正受給者に費用を返還させる手続きをめぐり

不正受給者なんですよね!?

不正受給するような人間の手に一旦金を渡して払うわけ無いだろ??

強制的に天引きして何が悪いのか?

逆に天引きでもしないと絶対に払うと思えんのだが・・・

って言うか、生活保護の支給を止めろよ!!

私は生活保護自体は必要だと思っていて、

社会的弱者はやはり社会で養ってやらないと思う

しかし、不正に生活保護を需給している者って、要はエセ貧困者ですよね?

そんな香具師に対して行政、いや!、国?の「ゆとり対応」・・・

権藤の時も思ったが、

このままで日本は大丈夫か?

やはり必殺が立候補して政治を変えていかなくては・・・


必殺セミナーin高松
開催日時:平成26年2月1日(土)13:00~17:00
会  場:高松駅近く
料  金:5000円
応募はコチラまで
定員になり次第締め切ります。(あと残り僅かです)
セミナー内容
1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の入手方法)
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける方法
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法
7、受講者が持っている債権の回収レクチャー
  (ご自分の不良債権資料一式をご持参ください)
等々考えています。
参加資格は特にありません。
※セミナーのあとは懇親会も予定しています。

必殺セミナーin東京 平成26年3月1日(募集は2月初旬から開始します)

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怪しい入居者からの滞納家賃回収1

怪しい入居者からの滞納家賃回収2

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必殺がセミナーをする理由

某掲示板で最近の必殺は、セミナー屋になったのか?とご指摘がありましたので、

今日は、なぜ必殺がセミナーを頻繁に行なうのか?について書きたいと思います。

何度も言っている(書いている)のですが、再度書きますね

1、スーツを着て新幹線や飛行機に乗りたい

  サラリーマン時代にはスーツを着て出張などで地方などにも行ったものですが、

  専業大家になってからは、スーツを着るのは裁判か融資の時のみ、

  しかもドミナント戦略(近場の物件のみ購入)のため、

  大阪から出て行くこともなくなり・・・

  なので、私がスーツを着て外に出るにはセミナーを開くしかないんです・・・

2、やっぱり先生と言われると気持ちが良い

  セミナー講師をすると、講師=先生と呼ばれる喜び・・・

  サラリーマン時代は上司が居て部下が居る、

  部下や後輩から頼られる使命感・・・

  上司からの評価・・・

  大家業って基本一人ですから、誰も評価してくれません。

  そういう意味ではセミナーを開き、私の実績や行なってきたテクニックを皆さんに公表して、

  セミナー参加者から評価を受けるって、とても楽しいです。

3、圧倒的に業者さんのセミナーが多い  

  あまり書きにくいのですが、世の不動産セミナーというのは

  業者が主催する業者のための宣伝不動産セミナーが圧倒的に多いと思いませんか?

  もちろん物件を売るがために宣伝するのは正当な営業行為なのですが、

  あまりにも現実とかけ離れた理想論での営業が多いです。

  物件購入=即お金持ち 
  
  融資が通る物件=良い物件?  

  美しい物件=優良物件?

  など、私からすれば、それは業者の売るためのロジックで、
  
  本当に大家に成ろうとする人の為に言ってる??ってことがほとんどです。

  それに対し、私はブログで散々そんな楽して儲けられる仕事でない、

  焦って金持ちになろうとするな!10年掛けてコツコツしろ!!と書いていますが、

  私のブログにたどり着ける人なんて、ほんの一握りです。

  でも、業者でもない私が宣伝するチカラも組織もありません。

  あっ!宣伝すればいいんじゃ???
  それこそセミナー屋ジャン!

  とにかく!不動産投資の現実を教えたいんですよ!!

  という事で、セミナーの案内です(笑
  
日本エコシステム(太陽光販売会社)さんが主催の無料セミナーです。

■岡山会場 1月26日(日)
13:00 受付開始
13:30〜15:00「必殺大家人の非日常的賃貸管理と滞納・債権回収・明渡訴訟」
15:10〜16:30 太陽光発電セミナー
16:30〜16:40 アンケート記入
16:40〜17:00 抽選会
会場:メルパルク岡山 3階「錦」
住所:岡山県岡山市北区桑田町1-13
TEL:086-223-8100
交通:JR「岡山駅」徒歩7分
アクセス:http://www.mielparque.jp/okayama/access/
▼1/26(日)「岡山セミナー」へのお申し込みはコチラから▼
https://ssl.formman.com/form/pc/iEE0VcgKRDvcqpTQ/

■横浜会場 2月8日(土)
13:00 受付開始
13:30〜15:00 「必殺大家人の非日常的賃貸管理と滞納・債権回収・明渡訴訟」
15:10〜16:30 太陽光発電セミナー
16:30〜16:40 アンケート記入
16:40〜17:00 抽選会
会場:横浜プラザホテル 5階「芙蓉の間」
住所:神奈川県横浜市西区高島2-12-12
TEL:045-461-1771
交通:JR、京浜急行、東急東横、地下鉄各線「横浜駅」徒歩2分
アクセス:http://www.yokohamaplazahotel.co.jp/
▼2/8(土)「横浜セミナー」へのお申し込みはコチラから▼
https://ssl.formman.com/form/pc/tFJfls5WZQtAH65s/

■千葉会場 2月9日(日)
13:00 受付開始
13:30〜15:00 「必殺大家人の非日常的賃貸管理と滞納・債権回収・明渡訴訟」 
15:10〜16:30 太陽光発電セミナー
16:30〜16:40 アンケート記入
16:40〜17:00 抽選会
会場:カンデオホテルズ千葉 3階「ファンタジア」(TKPガーデンシティ千葉)
住所:千葉県千葉市中央区問屋町1-45 カンデオホテルズ千葉
TEL:043-302-1721
交通:京成線「千葉中央駅」徒歩9分、JR京葉線「千葉みなと駅」徒歩10分、JR
総武線「千葉駅」車で10分
アクセス:http://gc-chiba.net/access.shtml
▼2/9(日)「千葉セミナー」へのお申し込みはコチラから▼
https://ssl.formman.com/form/pc/cL9v8dJlLaR2fv5W/

■名古屋会場 2月11日(祝・火)
13:00 受付開始
13:30〜15:00 「必殺大家人の非日常的賃貸管理と滞納・債権回収・明渡訴訟」
15:10〜16:30 太陽光発電セミナー
16:30〜16:40 アンケート記入
16:40〜17:00 抽選会
会場:栄ガスビル
住所:名古屋市中区栄三丁目15-33
TEL:052-732-3211
交通:地下鉄「栄駅」徒歩5分
アクセス:http://www.gasbldg.net/hall/sakae/sakae_access.html
▼2/11(祝・火)「名古屋セミナー」へのお申し込みはコチラから▼
https://ssl.formman.com/form/pc/oEf3VyKpJxTj9vBZ/

エコシステムさん主催のセミナーでは必殺の持ち時間は90分ですので、
不動産投資の部分までは話せません。
でも、必殺ってどんな奴?と思われる方はぜひ見に来てください。
必殺の回収テクニックを公開させていただきます。

無料なんだから文句のある奴は来い!!

で、必殺の考えって良いんじゃ?と思った方は、

必殺セミナー(有料5000円)へカモーン!
4時間(実際は5時間)+懇親会で全ての情報を出し尽くします。


必殺セミナーin高松
開催日時:平成26年2月1日(土)13:00~17:00
会  場:高松駅近く
料  金:5000円
応募はコチラまで
定員になり次第締め切ります。(あと残り僅かです)
セミナー内容
1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の入手方法)
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける方法
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法
7、受講者が持っている債権の回収レクチャー
  (ご自分の不良債権資料一式をご持参ください)
等々考えています。
参加資格は特にありません。
※セミナーのあとは懇親会も予定しています。

必殺セミナーin東京 平成26年3月1日(募集は2月初旬から開始します)

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怪しい入居者からの滞納家賃回収1

怪しい入居者からの滞納家賃回収2

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やっちまったorz・・・

年明け早々やっちゃいました・・・

なにをしたかと言うと、
P1090001.jpg
マンションの元栓なんですが、

室内の蛇口を交換しようと思い、元栓を閉めたのですが、

何を思ったのか、
P1090003.jpg
レンチで締めました・・・、これが間違いの元で、

元栓を開けても水が出ません!!

レンチで締めたと言っても軽~く閉めたつもりだったのですが、

どうもネジ切ってしまった様子です。

どうしよう・・・

こんな事態は初めてですので、対処法が分かりません。

※幸い空室でしたので、焦ってはいませんが・・・

水道屋さんへ連絡したところ

あ~、それは中で折れていますね~、

マンション全体を断水して元栓を取り替える必要がありますね

ガーンΣ( ̄ロ ̄lll)断水・・・

大事ジャン・・・

とは言うもののそれしか方法が無いとのことで、

即効で断水のお知らせを作って配布し、翌日には工事の段取りをしました。

で、工事当日

P1090005.jpg
屋上の高架水槽に登り、元栓を閉めます。

P1090007.jpg
全体図

元栓を閉めて3分ほどで水が止まりましたので、

作業開始です。
P1090004.jpg
とは言っても私が作業しているのではありません。水道屋さんです。

P1090011.jpg
元栓を取り替える時ってパイプを切り取って交換するんですね!

P1090013.jpg
バルブが閉まったままです。

P1090008.jpg
さすがプロ!ものの10分ほどで新しい元栓に取替えて終了です。

P1090016.jpg
新しくなった元栓

接着剤が乾くまで30分ほど放置し、

高架水槽の元栓を開き、漏水がないか確認して終了です。

ついでですので、古い元栓を分解してみました。
P1090014.jpg
分解したところ、やはり根元が折れています。

P1090015.jpg
本体側です。

水道屋さんに聞いてみたところ、

元栓は絶対に工具で回してはダメとのこと・・・

意外と簡単に折れちゃうそうです。

また一つ勉強になった必殺でした。

参考になれば幸いです。


必殺セミナーin高松
開催日時:平成26年2月1日(土)13:00~17:00
会  場:高松駅近く
料  金:5000円
定員になり次第締め切ります。
セミナー内容
1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の入手方法)
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける方法
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法
7、受講者が持っている債権の回収レクチャー
  (ご自分の不良債権資料一式をご持参ください)
等々考えています。
参加資格は特にありません。
※セミナーのあとは懇親会も予定しています。
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必殺セミナーin高松

先日より告知していました必殺セミナーin高松を募集いたします。


開催日時:平成26年2月1日(土)13:00~17:00

会  場:高松駅近く

料  金:5000円

定員になり次第締め切ります。

セミナー内容

1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の入手方法)

2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける方法

3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き

4、明渡し訴訟の実例

5、強制執行の実例

6、夜逃げ債権の回収手法

7、受講者が持っている債権の回収レクチャー
  (ご自分の不良債権資料一式をご持参ください)

等々考えています。

参加資格は特にありません。

物件を所有してなくても、業者さんでもOK!!

必殺テクニックをお教えします!

今回のセミナーは業者スポンサーが付いていませんので、

宣伝等は一切ありません。

私も業者ではありませんので、ここから先は有料ってオチもありません。

必ず参加費の元は取らせます!!
     
みなさんの参加お待ちしております。

※セミナーのあとは懇親会も予定しています。

応募はコチラまで

注意!!今回の募集は四国の高松市での開催です!お間違いなく!!


先日募集した『必殺と行く不動産談義だ!温泉ツアー』は満席となりました。

たくさんのご応募ありがとうございました。


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怪しい入居者からの滞納家賃回収1

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仕事始め

今日から2014年仕事初めです。

年末年始の休みの間、自主管理だと対応が大変でしょ~?とよく言われますが、

電話が掛かって来たのは、12月28日にかかって来た変なクレーム1本だけです。

それ以外の電話はありませんでした。

さー、今日の仕事初めから溜まっていたクレームが殺到しているか?というと・・・

今日の対応は一件のみで、台所の下から水が漏れるといったものでした。

P1060251.jpg
築26年の台所です。この部屋は新築時からの台所のままです。

水漏れ箇所を確認すると
P1060252.jpg
腐食で穴が開いています。

製造後26年となると流石のステンレスでも腐食で穴が開くんです・・・

こうなると取り替えるしかないのですが、入居中に流し台を取り替えるのは大変ですので、

応急処置で誤魔化しちゃいます。

P1060255.jpg
普通のシリコンです。

このシリコンで穴を埋めちゃいます。

P1060256.jpg
見えないところですので、豪快にベタベタと塗りたくります。

これで、1日は流し台の使用を控えて貰えば出来上がりです。

大体の感覚ですがこれで2年~3年は十分持ちます。
(実際に、コレで漏れたことはまだ1度もありません)

まっ、こんなもんです。

参考になれば幸いです。


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必殺と行く不動産談義温泉ツアー!

突然ですが、温泉旅行に行きませんか?

実は私が所属している『関西大家の会』でJR特急で行く温泉ツアーを企画したのですが、

若干名空きがあります。

どうです?必殺と一緒に温泉行きませんか?

ツアー内容
平成26年1月12日(日)~13日(月祝)の1泊2日
JR特急くろしお(乗車は新大阪・天王寺・和歌山のいずれか)
新大阪駅発09時03分〜紀伊勝浦駅12時51分着
(電車内宴会開始です。お酒は持ち込みますので呑み放題です!)
top_20140104191229233.jpg
accommo_01_20140104191231b5a.jpg

船でホテルへ移動し、
img_pnt05.jpg

温泉やマッサージを楽しみます(ホテル内にいくつも温泉があり温泉巡りができます)
img_intro.jpg

18:00〜夕食(バイキング)
img_tuna01.jpg

20:00〜大部屋で不動産談義

翌08:00朝食(バイキング)

 10:00チェックアウト

卓球大会かバドミントン大会を予定
運動が苦手な方は、近くに水族館がありますので、そちらに行ってもOK

自由昼食

紀伊勝浦駅15時57分発 新大阪駅着19時50分(和歌山・日根野・天王寺・新大阪のいずれかで下車)

旅行代金:お一人様20000円
旅行に含まれるものは往復のJR列車代・宿泊代・夕食・朝食代・車内宴会酒など

夫婦・恋人の場合、二人部屋を用意します。
男性・女性別の相部屋を用意しますので、女性一人での参加もご安心ください。
大変申し訳ございませんが、今回の旅行は不動産談義がメインですので、お子様の参加はできません。

メチャクチャ楽しいですよ!!
ご参加お待ちしています。

※日程が迫っていますのでキャンセルはできません。

申し込みはコチラ↓
参加フォーム


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新年あけましておめでとうございます。

新年あけましておめでとうございます。

本年もよろしくお願いいたします。

2014年ですね~

年末年始は皆さんいかがお過ごしでしょうか?

私は年末年始にかけて伊勢・鳥羽に家族旅行で行ってきました。

4日間行ったのですが、下の子供2歳とまだ小さいので、

やっぱり大変でした・・・

でも、いい家族旅行ができたと思います。

そんな年末年始を過ごしているのですが、

特に緊急コールセンターの電話も鳴ることなく自宅でゴロゴロしていると

なにか物足りない感じなんです・・・

そこで、時間もあることだしという事で、

水道メーターを分解してみました。
P1030427.jpg
この水道メーターは私のマンションで老朽化のために取り替えた廃棄処分の品です。

水道メーターもさすがに20年を超えると、

メーターが動かなくなる物が出てきますので、時間があるときに一斉に交換しちゃいます。

もちろん自分で交換するんですよ!!

そんな廃棄する古い水道メーターですが、

水道メーターは真鍮で出来ていますので、鉄くず屋さんに高く売れるんです。

でも、中の部品がそのままだと、買取金額が半額になっちゃいますので、

今日は、中の部品を撤去しちゃいます。

P1030425.jpg
まず、万力に挟みパイプレンチでメーター上部を挟みます。

ココでのポイントは、パイプレンチをハンマーで叩いて回すです。

力ずくではなかなか回りませんが、ハンマーでレンチの端を叩きながら回すと、

意外とスムーズに回り、外せます。

P1030426.jpg
上部のキャップが外れたところ

P1030428.jpg
次にマイナスドライバーでメーターガラス部分を外し

P1030429.jpg
中のプラスチック部品をハンマーで砕いていきます。

P1030430.jpg
これで、純粋に真鍮だけの値段で買い取ってくれます。

P1030431.jpg
アパート1棟分だとコレ位の量になりますので、バカにできない金額になるんです。


そんな新年の日々でした・・・

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必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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