自主管理大家の日々

年末年始は伊勢に家族旅行に行きますので、

今年は本ブログで最後の更新となります。

皆様、今年の１年はいかがだったでしょうか？

私は可もなく不可もなく、日々黙々と自主管理大家業をしていましたね、

でも、大家業において日々何事もなく無事過ごせるのが何よりも大切な事と思っています。

いつも応援してくださってる読者さん

必殺セミナーに参加していただいた投資家さん

私の呑みに付き合ってくださっている大家仲間たち

今年一年、大変お世話になりました。

来年も切磋琢磨しながら頑張りたいと思っていますので、

お付き合いのほど、よろしくお願いいたします。


よいお年をお迎えください。


☆必殺セミナーの予定☆

平成２６年１月１８日　仙台市（満席御礼）

平成２６年２月　１日　高松市（もうすぐ募集開始）

平成２６年３月　１日　東　京（１月下旬募集予定）


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今年もあと３日となりましたね・・・

一年早いものです。

必殺も今年の仕事は終了し、お正月モードに入っているのですが、

そんな朝９時に緊急コールセンター用電話に入電がありました！！

※緊急コールセンターと言っても必殺が声色を変えて勝手に名乗っているだけです。
　
緊急窓口ですので、緊急時のみの対応と赤字で明記していますので、

この専用電話が鳴ると『事件？』『事故？？』『漏水？？？』かと、

ビクッとします・・・

必殺：ハイ！緊急コールセンターです！！

住民：○○マンションの者なんですけど、隣の部屋から話し声が聞こえるんです！（中年女性）

必殺：話し声ですか？

住民：今日は久しぶりの休みなので寝ていたら、声で起こされてしまったんです！

必殺：どんな話し声ですか？

住民：男の人の声です

必殺：ケンカか何かしているんですか？

住民：違います！話し声です！！

必殺：あの～、今、朝の９時ですが、話し声がするのが変なんですか？？

住民：私は今日休みで家で寝てるんです！！！

必殺：それは先ほど聞きましたが・・・

住民：だから！話し声を止めてください！！！！

必殺：話し声を止めろと言われましても・・・・

　　　共同住宅ですので、多少の音は勘弁していただけないと・・・

住民：私に寝るなと言うんですか！！！

必殺：私はその様な言葉は発していません。

住民：もういいです！！！！

（ガチャ切り）

朝９時に人の話し声・・・当たり前じゃ！！！！とムカつき、

電話をかけてきた住民にコチラから電話してあげました。

必殺：失礼いたしました。
　　　電話が切れてしまいました

住民：私が切ったんです！！

必殺：まだ、お話しが終わっておりません。

　　　共同住宅の定義からお話しさせていただきたのですが？

住民：はあ？もう結構です！！！！

必殺：いえいえ、そもそも朝９時に人間が声を発する。

　　　それについてのお話しも終わっておりませんし・・・

住民：もういいです！！

（ガチャ切り）

再リダイヤル

必殺：大変失礼いたしました。電話が切れてしまいました。

住民：だから、もう分かったと言ったでしょ！

必殺：えーーーと、何が分かったのでしょうか？

住民：ですから我慢します！！

必殺：我慢とはなんでしょう？

　　　私は貴方様のご理解をいただけるよう精一杯ご説明を差し上げる所存です。

住民：もう、わかりましたので、結構です。

必殺：いえいえ、ご説明がまだ一つも出来ておりません。

　　　そもそも共同住宅と言うのは・・・・

住民：もう説明していただかなくて結構です。

必殺：いえ、説明させてください！
　　　お宅様が不快なお気持ちを持たれたから、この緊急コールにお電話されたのですから、

　　　重大な緊急事態だと判断いたしました。

　　　ですので、お宅様がご納得いただけるまで１時間でも１日でもお話しさせていただきます。

住民：・・・・・

必殺：もしもしお声は聞こえてますか？

住民：ハイ・・・・

必殺：わたくし貴方様がご納得いただけるまで全身全霊を持ってご説明させていただく所存です。

住民：・・・・・

必殺：もしもしお声は聞こえていますか？

住民：・・・・・

必殺：もしもし？電話は切れていませんか？？

住民：ハイ・・・・

必殺：それではご説明をさせていただきます。

住民：いえ・・・、スミマセン・・・・もう大丈夫です

必殺：なにが大丈夫なのですか？

住民：もう、声は聞こえなくなったので、結構です。

必殺：そうですか、それは良かったですね！！

　　　共同住宅・共同生活についてもご理解いただけたでしょうか？

住民：はい、私が過敏になりすぎていました・・・

必殺：ご理解を賜りありがとうございます！！

必殺：では、今回の件はご理解をいただいたと言うことで失礼いたします！！


朝の９時に話し声がする？当たり前じゃ！！

これがケンカやパーティーでもしているのであれば問題ですが、

普通の話し声で緊急コールに電話してくる入居者・・・・

コレくらいの対応をしておかないとまたクレームが入っちゃいます。

これで当分は大丈夫かな？


☆必殺セミナーの予定☆

平成２６年１月１８日　仙台市（満席御礼）

平成２６年２月　１日　高松市（もうすぐ募集開始）

平成２６年３月　１日　東　京（１月下旬募集予定）


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必殺セミナーin東京を開催いたします。

開催日時：平成２６年３月１日（土）１３：００～１８：００
会　　場：東京池袋
料　　金：５０００円

セミナー内容
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法
７、受講者が持っている債権の回収レクチャー
　　（ご自分の不良債権資料一式をご持参ください）
等々考えています。
参加資格は特にありません。
物件を所有してなくても、業者さんでもOK！！
必殺テクニックをお教えします！
今回のセミナーは業者スポンサーが付いていませんので、
宣伝等は一切ありません。
私も業者ではありませんので、ここから先は有料ってオチもありません。
必ず参加費の元は取らせます！！
　　　　　
みなさんの参加お待ちしております。
募集は来年初旬に募集開始いたします。


仙台セミナーにご応募いただいた皆様、
参加費の振込みはもうお済でしょうか？
数名の方の入金確認が取れていません。
ご確認をお願いいたします。
※仙台セミナーは満員御礼で締め切りました。

★楽待コラム★

権藤シリーズ最終回を書きました


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資産１億・・・

欲しいですか？

欲しいですよね？

そんな情報が本日発売の週間SPA!に掲載されています。


で、なんで必殺と週間SPA！が関係あるの？

な・なんと必殺の記事が掲載されているんです！！

記事の内容は、私のブログでも紹介した

築古マンションを改装して外国人に貸すって話しです。

SPA！では触れられていませんが、

マンション経営の場合、資産（借金）１億って言うのは意外と達成できます。

でもね、ローンが完済するまでは借金まみれ！
って事を忘れないでくださいね！！

※よく、マンション購入＝大金持ち！って煽るセミナーや業者、似非メガ大家が居ますが、
　自分自身が本当に不動産賃貸業で飯食ってる？って人ばかりです。
　どちらかと言うと大家業での収入というより、
　『大家業商材』で食ってる？って感じですよね？
　そんな『机上の空論大家』の話なんか聴いても時間の無駄です。逆に失敗しちゃいます。

じゃあ、どうすれば不動産投資で大家さんになれるの？

サラリーマンじゃあ無理なの？？

イエイエ、誰でもキッチリした計画と努力をすれば必ず成功します。

じゃあ、それを教えろよ！って事ですよね？


この先は、プラチナ会員・ゴールド会員のみの情報提供となり、
シルバー会員・一般会員はご覧いただけません。


と、思ったらプラチナもゴールドも誰も会員居ませんでした！（涙
もちろんシルバー会員どころか一般会員も居ません。ダメじゃんorz....


という事で、書きますね

１、焦るな！！１０年かけて資産を築け！！

　　焦るから『何とか投資法』や『特別極秘物件会員情報』なんかに引っかかるんです。

　　考えてみてください。

　　今の会社で月収１００万円まで上り詰めるためには１年や２年じゃ無理でしょ？

　　サラリーマンで会社に勤め１０年２０年３０年・・・

　　それこそ一生を掛けて月収１００万を目指すんじゃないでしょうか？

　　だから不動産投資でも確実に１０年掛けて着実に資産を形成していくのは凄く当然のことです。

２、苦労は当たり前！

　　一昔前は、『競売』が不動産投資の成功の道筋でした。

　　これは、競売が業者の方しか手が出せない特殊な世界だったからです。

　　しかし、今般では法改正により、占有者の明け渡しが容易になり、

　　不動産業者だけでなく一般個人が、自宅用・転売用・収益用にと手を出してきました。

　　そのため価格も上がり、一般仲介で購入するのと同じような価格での落札になってしまったんです。

　　なので、不動産投資で成功するには誰も手を出さない問題ワケ有り物件を狙い、

　　その問題を解決し正常な運営管理できるまで持っていくのが成功大家の道だと思っています。

　　※ちなみに『問題あり物件』と書くと身構えるでしょうが、実際は前オーナーが能無しってことがほとんどです。


あまり書きすぎると私のセミナーに来てくれなくなりますので、

これからの不動産投資のさわりだけを書かせていただきました。

参考になれば幸いです。


★楽待コラム★

権藤シリーズ最終回を書きました


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狼旅団主催の忘年会に参加すべく東京まで行ってきました。

さすが日本全国５万人の会員のいる狼旅団です。

今回集まったのは約１００人の会員さんたち、


忘年会で１００名も集めるってホント凄いですぅ。。。

見渡しただけでも『うっちーさん』や『ふんどし王子』『川村龍平さん』

『teruさん』『cocoyouさん』『福岡のそーきさん』『ふくちゃんさん』

などなど、有名ブロガーさんがワンサカいます。

※気づかなかった方スミマセン。。。

私は大阪からの参加だったのですが、北海道から２名、沖縄から１名の方が参加、

狼旅団マニアですね～

そんな中、もちろん人気ブログ１位の私としては、

黙って呑んでおく訳には行きません！！

という事で今回は、真面目に『川上物件・極秘物件』の手に入れ方講習をさせていただきました。

ココが大阪と東京の違いです。

大阪での飲み会ではこんな事（不動産について）言うより、

チ○毛燃やすか、ビール鍋一気飲みのほうが盛り上がります。


そんなこんなで盛り上がった忘年会でした。



帰りの新幹線から見た富士山です。

晴れていてすばらしい光景でした～


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有名ブロガーの証、
献本が届きました！！

今回、献本いただいたのは、楽待コラムでも執筆しておられる

黒木　陽斗さんです。


まだ届いたばかりで読んでいないのですが、

時間のあるときにじっくり読みたいとおもいます。

次は是非帯コメントもさせてください！！
少し媚びてみました (・ω<)


明日は、東京で狼旅団忘年会に出席させていただきます。

呑むぞーーーー！！


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質問コーナーが好評ですので、調子に乗ってドンドン答えていきたいと思います。

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送信者:初心者オーナー
件名:日本セーフティ裁判中の保証について
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おはようございます。
記事の中で日本セーフティの話題があったので、質問させてください。

日本セーフティから裁判中は保証できず、
裁判の決着後にまとめて入金するといわれているのですが、
必殺さんの場合も同様でしたか？
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お答えします。

どこの保証会社も同じような対応で、
裁判になると一定期間（判決が出るまで）代位弁済を停止します。
そして明け渡しが終了した段階で、それまで停止していた家賃総額を代位弁済してくれます。
これは、裁判において問題になるのですが、
貸主は保証会社から代位弁済を受け、家賃を受け取っているのだから、
貸主と借主との間において信頼関係の破壊はないと見られるからなんです。
？？訳が分かりませんよね？？
でも、知ってました？保証会社と契約をしているのは、
貸主ではなく借主なんです。
なので、借主側の業者である保証会社が貸主に代位弁済をするというのは、
貸主の立場で言えば、信頼が破壊されないと言うことです。
なので、保証会社が経営が苦しいからとかではなく、
裁判の手続き上、仕方ないことなんです。


もう１件ご紹介します


送信者
件名:告知事項あり
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初めまして！
関東で早く必殺様の講演が行われないか楽しみにしているものです。
さてさっそく質問ですが、この度、戸建の告知事項ありの物件を購入しようか検討しているのですが、
初の大家になる手前、どの位の賃料値下げが要求されるのか。
又どの位借り手がつかないのか全く想像できません。
ちなみに、その物件は自殺でもなく、他殺でもなく孤独死で発見が遅れてしまった物件となります。

そんな告知事項ありの物件を所有したことはありますか？
又告知事項ありの物件に対してのお考えをお聞かせ願えたら嬉しいです。

東京講演楽しみにしています！！これからもブログ毎日拝見させてもらいますね！！それでは！！
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お答えできないんです・・・

実は、ちょうど質問者さんの疑問の答えを楽待コラムで書いていたところなんです。
なので、ブログでは回答（公開）できないんです・・・スミマセン
もう少しすれば楽待で公開されますので、そちらを参考にしていただければ幸いです。


もう１件行ってみましょう！

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送信者
件名:必殺大家人さまへの質問
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いつも楽しく且つ興味深く拝見させて頂いています。
さっそくですが、アドバイス頂きたいことがあり投稿をさせていただきました。
ＲＣ２０世帯ほどのマンションを2年前に購入しましたが、
それまでその物件は自主管理で物件管理や契約書等はずさんでした。
保証人や保険もかけられていません。契約書の内容もひどいもので、
口約束で入居させている部屋もありました。
ただ幸い今まで滞納や大きなトラブル等の発生はなく順調に運営しており、
順次適正化を図っている状態です。

その中で近々更改時期が到来する1部屋のことで質問させていただきます。
その部屋は契約者が住んでいる形跡がなく、電気のメーターも回っていません。
寒冷地ですので水道管が凍結しないか先日点検を行った所、
水の元栓も閉じられ瞬間湯沸かし器も昨シーズンに水抜きがされたままの状態でした。
ポストには役所やノンバンクからの督促状がパンパンに詰まっています。
家賃は順調に支払われており、周辺からの苦情もありませんが、
住まない部屋を確保している理由は不明です。
契約者とは何とか連絡が取れる状態ですが、契約更改において仲介を入れた契約書を交わし、
保証人か保証協会を立て、保険に入らせることは無理ではないかと考えています。

結局、契約は現契約のまま自動更新扱いとせざるを得ず、
今の状態が続くのではないかと想像しますが、
このような不安定な入居者が滞納をしたまま行方不明になることを恐れています。
そこで、契約は現場を受け入れるとして、白紙の退去届を書いともらってはどうかと考えています。
「保険も保証人も不要なので退去届にサインしてほしい」と。
執行は行方不明になった時です。
必殺さんのブログでも「念書ではなく退去届けがポイントなんです。」というくだりがありました。
本人には当方の抱えなければならないリスクも説明した上で退去届を提出してもらいたいと思っています。
リスクのあるテナントに対して必殺さんならどう対応されるでしょうか。
このような対応は現実的でしょうか？
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お答えします

こういう無人だけど家賃が入るってパターンは意外と多いです。
その実情は、ほとんどが生活保護の仮想部屋です。
内情を書くと、生活保護を受給するには夫婦者なら離婚しないともらえない
実家住みだと、独立した部屋がないと受給できないなど、
生活形態を分離する必要があるんです。
そのため、生活保護基準に見合った部屋を契約し、
実際には実家に住んでいたり、家族と住んでいたりするんです。
※もちろん想像ですよ！
まあ、色々心配事はあると思いますが、
家賃が入っているならば良しとすべきではないでしょうか？
妙に突っついて退去（解約）となるよりはそっとしておいたほうが得策ではと思います。
触らぬ神に祟りなし・・・、お金くれる人良い人・お金くれない人悪い人・・・

私なら放っておきます。
たぶん荷物もほとんど無いでしょうし・・・



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毎度おなじみの『必殺大家人の質問コーナー』です。

今回も読者さんから質問が来ていますので、お答えしたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

いつも楽しく拝見させて頂いてます、将来不動産投資を目指してる東京在住のノナと申します。

私の友人が最近新築マンションに引越しをしまして、
BS対応との事でBS対応のLGの新品のテレビを購入した所
LGのテレビとBSの電波の相性が悪いとの事で結局BSは映りませんでした。

LG側も調査員を派遣し調べた結果相性の問題で映らないとの事で返品・返金対応してくれたんですが、
後日今度は管理会社が派遣した調査員の請求書（約２万）が届いたそうです。

管理会社との電話対応の際にお金が掛かるとの事には一切触れず、
突然請求書を送りつけられてる状況なのですが、このお金は払うべきなのでしょうか？

私は不当請求に近いと思ってますので断固払うべきではないと思ってますが、
法的な部分は詳しくないので必殺さんにご相談させて頂きました。

なんとか救ってあげたいので、ご回答よろしくお願いします！

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします
スミマセン・・・、弁護士ではないので法的にどうか分かりません・・・

でも、自主管理大家としての意見を言うのであれば、

この請求は不当と言っていいのではないでしょうか？

まず、管理会社側で人員を出すのが有料であれば、

事前に説明すべきでしょう？だって２万円ですよ！！

ガソリンだと駐車場代で２０００円なら分かります。

２万円もかかるのであれば説明すべきです。

それと今回の件は借主の責任が１００％になっていますが、

そもそもソコからおかしいのではないでしょうか？

建物側とＬＧ製品と相性が悪かった・・・

ＬＧ製品ってそんなに特殊ですか？？

それぐらい建物側も対応しとけよ！！って話です。

なので、今回の質問者さんの文章を見る限り、

入居者（借主）になんの落ち度もありませんので、

費用を支払う必要はないと思います。

もし、私が請求された側の立場なら、こんな会話が繰り広げられます。

会社）調査員を派遣したんだから２万円払ってください

必殺）イヤイヤ、２万円も掛かるなんて聞いていませんよ？

　　　それに２万円もかかるなら頼みません

会社）そう言われても困る。当社の規約で決まっているんで支払ってください

必殺）規約？規約ってなんですか？

会社）当社の出張修理価格のことです。

必殺）でも、その規約の説明は訪問前にするべきではないですか？

会社）いま、説明しているので問題ない

必殺）では、私の規約を説明させていただきます。

　　　私と話をするには１分２０００円の料金が掛かるんです。

　　　今、私は貴方と１５分話しているので、３００００円の支払いをお願いします。

会社）・・・・・

必殺）早く払ってくれないと又２０００円追加になっちゃいますよ！

会社）・・・・・・

会社）もういいです・・・ガチャ

こんな感じですかね？


もう一度、話を戻しますが、

そもそもＬＧに対応していない建物側の責任はどうなの？ってことですよ！

がんばってください！


☆業務連絡☆

平成２６年１月１８日（土）開催の必殺セミナーin仙台（後援：仙台大家の会）ですが、

ご応募いただいた皆様に振込先やセミナー会場の案内を出しています。

届いているでしょうか？

もし、届いていなければ、このブログ右側にあるメールフォームよりご連絡ください。



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先日入居者した入居者さんから連絡があり、

お風呂のシャワーからポタポタ水が漏れるとのこと、

さっそく対応に行ってきました。


微妙に古い水栓で、シャワー根元や蛇口の根元、

それに切り替え部分が劣化しているようで、

カランとシャワーを切り替えても互いに少し水が漏れます。

この切り替え部分が劣化すると、もうダメですね

この部分は部品代が高く、この部分だけで２千円程度します。

ホームセンターで水栓一式を購入しても５０００円程度ですので、

新品に交換しちゃいます。


根元を残して、ココより先の部分だけの交換が出来るなら、

手っ取り早いですのでそうするのですが、残念ながら形状が合いません。


全て取り除いたところ


シールテープを巻き、もう限界かな？っていう一歩手前で止めます。

この位置で本体を取り付けて

本体をグルンと回します。




最後は、ティッシュで水漏れが無いか確認し終了です。

この作業は約２０分と言ったところでしょうか？

セコイ話ですが、この作業を業者さんにお願いすれば、

安くて８０００円はかかります。

日当仕事には十分な作業ではないでしょうか？

毎日こんな仕事しています。


☆業務連絡

平成２６年１月１８日（土）開催の必殺セミナーin仙台（後援：仙台大家の会）ですが、

ご応募いただいた皆様に振込先やセミナー会場の案内を出しています。

届いているでしょうか？

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金曜日から２泊３日で北海道の星のリゾート・トマムに行ってきました。



例年より積雪の日が遅く、

トマムに着いた日がスキー開き日でした。

ココ２日ほどでかなりの積雪があったとのことで、

周り一面雪だらけだったのですが・・・

残念なことに、スキー場の整備が間に合っておらず、

上級者向けの山頂リフトしか動いていないとのこと、

私はまあまあ滑れるのですが、妻と子供たちは全くの初心者・・・

しかたなく、ホテル前でソリで遊ぶことに、

新雪はパウダースノーでサラサラなのですが、

足がズボズボめり込んで、まったく前に進めません！

結局、なんとか丘の上までは行けるのですが、

３往復もすればゼイゼイと息が上がり、ノックダウンしました～
（４０歳過ぎると体力なくなりますね～リフトのありがたさが身にしみます）

その後、子供たちはトマムリゾート内にある子供向け施設で、

パンケーキを作ったり、カマクラを作ったりして過ごしました。

こういう施設があるのが、さすが星野リゾートと言ったところでしょうか？

子供と一緒に『かまくら』を作っくださったスタッフのお姉さん、

本当にありがとうございました！！


私は、このトマムには２０年ほど前に来たことがあるのですが、

２０年前には一人も見なかった外国人が沢山来ており、

およそ半数の利用者が外国人（中国人・台湾人）でした。

不動産投資だけでなくリゾート観光にも外国人が幅を利かせてきている現実を

目の当たりにした次第でございます。


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必殺は駅前マンションも所有しているのですが、

そこに無断で駐車する原付バイクがあります。

そのマンションは駅前にあるために、

駐輪代を浮かすために近隣マンションに無断で駐輪するのですが、

対策として、入居者さんには駐輪許可シールを配布し

シールを貼っていない自転車・バイクは外部者とし、

警告紙をミラーやハンドルにホッチキスで付けていきます。

だいたいコノ警告文を付けると、駐輪しなくなるのですが、

１台だけ、何度も何度も警告文を付けるが無断駐車する原付バイクがいます。

私も毎日行くわけではないのですが、行くたびに無断駐車しており

見つけるたびに警告文を付けます。

このバイクは、５回警告文を付けても無視！

悪質と判断し、

警告文をシートに貼り付けてやりました。

これで、無断駐車しないだろうと思っていたら、

また駐車しています！！

でも、最後のチャンスとして、もう一度同じようにシートに警告文を貼りました・・・

その翌日、このマンションの住民より連絡があり・・・

住民：今日の朝の事なんですけど、ムチャクチャ腹が立つことがあったんです！！

必殺：どうされたんですか？

住民：管理会社さんが無断駐車で張り紙している原付バイクがあるじゃないですか？

　　　そのバイクの人が通路に原付バイクを停めようとしていたので、

　　　こんな所に停めたら、通りにくいやん！って文句言ったんです。

　　　そしたら、その子『うるさいわ！ババア！』って言い返してきたんです。

　　　だから、『あんたココの住民ちゃうやろ！！』って言ったら

　　　逃げるように駅に走っていったんです～

必殺：バイクはどうしました？

住民：今日もマンションに停めてます

必殺：どんな人物でした？

住民：若い女性です。

必殺：ご安心ください。対応しますので・・・

こんな会話がありました。

何度も何度も警告を無視し、住民への暴言、

強行手段で対応すべきと考えさっそくマンションへ向かうと

やはり問題の原付バイクが無断駐輪しています。

どう処理してやろうか？と考えていたところ、

ハンドルロックが掛かっていないことに気付きました。

これなら敷地外に移動できると考え。マンション外の公道へ移動

でも、ハンドルロックが掛かっていないと盗難に遭ってはかわいそうなので、

近くの１００均で買ってきたワイヤーロックをかけてあげました。

しかもブロック付です。これなら敷地外でも盗難の恐れはありません。

必殺はなんてやさしいんでしょう！


翌日どうなっているのか気になりマンションに行ってみると

切られたワイヤーロックとブロックがそこにはありました。

その後、無断駐車は今のところありません。

もし、同じバイクが停まっていたら、

今度は切れないワイヤーロックで逃がさないようにして

駐車料金をキッチリ請求してやる！！


でもね、揉めたくないのですので、

これで懲りてくれればそれでいいです。


★楽待コラム書いてます★

悪質入居者との戦い１

悪質入居者との戦い２

悪質入居者との戦い３

悪質入居者との戦い４

悪質入居者との戦い５

悪質入居者との戦い６

悪質入居者との戦い７

悪質入居者との戦い８

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先日退去のあった部屋の改装に着手しました。

１０年ほどの入居期間があった部屋です

そこで、問題が一つ・・・

台所流し台の水栓なのですが、

根元がグラグラしてるんです。


この水栓を外すためには、流し台本体を外す必要があります。

うーーーん、このマンションは築２６年です・・・

クロスもＣＦもすべて取り替える予定ですので、

もう、流し台も新品に交換しちゃいます。


ということで、どうせですから水栓も新しいものに換えます。


混合水栓にしちゃいました。

やっぱり混合水栓はカッコいいですねえ～

あとは、クロス・ＣＦを貼り終ってから流しを取り付ければ終了です。


☆お知らせ☆

必殺セミナーin仙台ですが、満席に達しましたので締め切らせていただきました。
沢山のご応募ありがとうございました。
仙台でお逢いできるのを楽しみにしております。

次は２月１日（土）香川県　高松市の予定です。

★楽待コラム書いてます★

悪質入居者との戦い１

悪質入居者との戦い２

悪質入居者との戦い３

悪質入居者との戦い４

悪質入居者との戦い５

悪質入居者との戦い６

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朝８時に入居者さんより

緊急コールセンターへ入電がありました！

（緊急コールセンターと言っても私が声色を変えて話すウィルコム電話です）

必　殺：ハイ！緊急コールセンターです！！どうされましたか？

入居者：天井から水がボトボト漏れているんです～

必　殺：お部屋のドノ辺りですか？

入居者：洗面台の辺りです

必　殺：すぐ急行しますが、洗面台辺りと言う事は、
　　　　洗濯機の排水ホースが外れている可能性が高いのですが、
　　　　上の方には声はかけましたか？

入居者：ハイ、上の入居者さんに水が漏れていないか見てもらったのですが、
　　　　特に漏水はしていないとのことです。

必　殺：分かりました。１５分ほどで向かいます。

皆さんどうです？こういった事態が発生したら、

保障はどうしよう・・・

工事業者を手配しなくては・・・

見積りは？？？？

原因は？？？？？？？

不安ですよね？

でも、私は電話で聞く限り、直ぐに原因は判明すると思っていました。


さっそく水漏れした部屋に行ってみたところ、



確かに天井から水が滲んでいます。


ユニットバスの天井から天井裏を覗いてみたところ、

ちょうど洗濯パンの下辺りのスラブから水が滲んでいます。


次は上の階の部屋を訪れ、チェックします。

漏れている部分の丁度上には洗濯パンの繋ぎ目があります。

ココが一番漏れる箇所で、手で触ってみると簡単に回ります。

と言う事は、この部分が緩んでいるために漏水していると考えて間違いありません。

レンチで締め直し終了です。

水漏れの原因なんてこんなもんなんです。

本当に専門職にお願いしないといけない事態って年１度有るか無いかのレベルです。

ね？大したことないでしょ？


☆お知らせ☆

必殺セミナーin仙台ですが、満席に達しましたので締め切らせていただきました。
沢山のご応募ありがとうございました。
仙台でお逢いできるのを楽しみにしております。

次は２月１日（土）香川県　高松市の予定です。

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悪質入居者との戦い１

悪質入居者との戦い２

悪質入居者との戦い３

悪質入居者との戦い４

悪質入居者との戦い５

悪質入居者との戦い６

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私も会員になっている『がんばる家主の会』大忘年会に参加してきました。

大阪でも１・２を争う大規模な家主の会で、忘年会も１８０名の参加と超大規模です。


演出なども凝っており、結婚式並みの手順でプログラムは進んで行き、

あっと言う間の２時間でした。

今年もあと３週間になりましたね～

呑み過ぎないように気をつけなければ・・・


☆お知らせ☆

必殺セミナーin仙台ですが、満席に達しましたので締め切らせていただきました。
沢山のご応募ありがとうございました。
仙台でお逢いできるのを楽しみにしております。

次は２月１日（土）香川県　高松市の予定です。

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悪質入居者との戦い４

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今月入居した入居者さんより連絡があり、

洗濯機のコンセントをつなごうと思ったら、

コンセントが刺さらないとの連絡がありました。

さっそく物件に行ってみると、


あちゃー、古いタイプのコンセントのままでした。

このコンセントは新築時からの物ですので、４０数年前の製品です。

コレくらい古いとコンセント差込口が硬くなって、

コンセントが刺せないといったことがよく発生します。

なので、空室のうちに新しい物と交換するようにしているのですが

どうも交換し忘れたようです。


ブレーカーを落とし、古い防水コンセントを外します。


交換途中の写真を撮るのを忘れていました。

交換は簡単です。外して同じように付けるだけ


私はついでと言っては何ですが、

防水コンセントの周りをシリコンで埋めておくんです。

これをしておかないと雨水などが壁から入り込み、

室内にカビが発生したりするんです。

また２０年から３０年持つことを考えれば、

ちょっとした手間も大したことありません。


こんなこともしている自主管理大家の日々でした。


☆お知らせ☆
仙台セミナーですが、まもなく満席になります。


必殺セミナーin仙台（後援：仙台大家の会）
開催日時：平成２６年１月１８日（土）１３：００～１７：００
会　　場：仙台駅近く
料　　金：５０００円
定員になり次第締め切ります。
セミナー内容
１、必殺流物件購入術
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法
７、受講者が持っている債権の回収レクチャー
　　（ご自分の不良債権資料一式をご持参ください）
等々考えています。
参加資格は特にありません。
物件を所有してなくても、業者さんでもOK！！
必殺テクニックをお教えします！　　　　　
みなさんの参加お待ちしております。

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悪質入居者との戦い１

悪質入居者との戦い２

悪質入居者との戦い３

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たまたま物件に所用のために行ってみると

引越し屋さんのトラックがマンション前に停まっています



アレ？退去の人が居たかな？？

確認してみたのですが、今日退去の人は居ません。


？？誰だろう？？？と思い、引越し屋さんの後をついていくと・・・

６階の６０１号室から荷物を出しています。

あ～～、夜逃げだ！！（夕方だから夕方逃げか！）


この部屋の住民は、約３年前に入居し、

半年ほど前から家賃を滞納しだした人で、

滞納家賃に関しては家賃保証会社が私に立て替え

督促も保証会社が行なっています。


取り立て状況を保証会社に聞いてみると、

本人曰く、保証人に貸している金があるから、

保証人から家賃を貰ってくれといったふざけたことを言う奴で、

保証人は保証人で、以前ブログ記事でも書きましたが、

保証人は弁護士介入通知を送ってくる

取立ては弁護士を通せ

など、訳がわからない状態でした。


その後、家賃滞納が進んで行き、先月には保証会社が立ち退きを求める裁判を行い、

着々と強制執行に向け準備を整えているとのことでした。


そんな流れで明渡し判決も出て、

自主的に退去引越しをしているのだと思いますが、

今回私が目撃した荷物の運び出しが引越しなのか？

それとも不用品の処分なのか？が私では判断できませんので、

おそらくまだ住んでいるのでしょう！
きっとそうです。夜逃げなんかじゃありません！！

退去届けも、鍵の返還も、な～にも受けていませんので、

今後も家賃は発生いたします m(￣ ｰ￣)m

☆お知らせ☆
読者様より東京セミナーはいつになったらするんだ！
とのお問い合わせが結構きています。
現在、会場を手配中ですので、しばらくおまちください。

必殺セミナーin仙台（後援：仙台大家の会）
開催日時：平成２６年１月１８日（土）１３：００～１７：００
会　　場：仙台駅近く
料　　金：５０００円
定員になり次第締め切ります。
セミナー内容
１、必殺流物件購入術
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法
７、受講者が持っている債権の回収レクチャー
　　（ご自分の不良債権資料一式をご持参ください）
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参加資格は特にありません。
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地元の昔から営業している小さな不動産屋さんから相談を受けました。

社長＝不動産屋さん社長（７０代男性）人柄は温和で腰は低いのだが、

不動産賃貸に対し知識がイマイチで、今だに家賃保証会社（全保連など）を導入していない。


社長：今年の５月に仲介で入居した中年女性が家賃を払ってくれなくて困っている・・・

必殺：どういう状況なんですか？

社長：戸建（テラス）で５００００円の家賃なんだけど、

　　　入居した当初から催促しないと払われない

　　　キツクキツク言うと３０００円とか５０００円を入金してくる

必殺：で、今いくら溜まってるんですか？

社長：１０月分まで入れて３ヵ月分だよ

　　　あまりにも酷いから前に住んでた所の家主さんに聞いてみたら、

　　　前に住んでいた所も、家賃滞納で追い出されていることがわかったんだよ・・・

必殺：保証人は？

社長：甥って人が保証人なんだけど、

　　　電話が繋がったことがないんよ

必殺：印鑑証明は？

社長：それが貰ってないんよ・・・

必殺：貸主はドコの方なんですか？

社長：貸主さんは九州の方で高齢なんよ・・・

必殺：裁判するにしても大阪まで来れるんですか？

社長：いや～、高齢だし協力は難しいね・・・

必殺：でも、裁判となると弁護士に依頼しないなら本人か家族に来てもらわないといけないよ

社長：コノ前、裁判の話をしたら、金は出したくないって言うんよ・・・

必殺：（ちょっとムカ！）でも、事業なんだから本人がどうにかしないとダメでしょ！

社長：それがね、私が仲介して直ぐに滞納だから私も責任感じちゃってねえ

　　　なんとか私（社長）が代理人ということで裁判できないかな？

必殺：代理人は無理だけど、調停で呼び出して

　　　本人からの手紙という形で和解に持っていくのが現実的で費用も安いです

社長：そうなんだね！裁判費用も私の自腹だからさ・・・安くしたいのよ・・・

必殺：でも、そこまで責任持たなくてもいいんじゃ？

社長：まあね、でも最初から滞納だからね～

　　　それくらいはしてあげないと・・・

必殺：じゃあ必要書類を言いますね・・・・

とまあ、こんな話しをしたのですが、

２週間経った今でもその後の電話はありません。

やる気がないなら相談なんかするな！！！

こういう人って進歩しないです ┐(´～｀)┌


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２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
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５、強制執行の実例
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自主管理・自主運営していると毎日毎日何かあります。

ただ、何かあると言っても大した何かではありません。


築４５年の築古マンション住民より電話があり、

住民：廊下の電気が昼になっても点いてるよ～

との連絡がありました。

さっそく、マンションに出動してみると、確かに昼間にも係わらず点いています。

さっそく点検することに

このマンションの点灯方式は、タイムスイッチによるオン・オフです。


タイムスイッチのＯＦＦの部分で引っかかってます。

うーーーん、たまたま引っかかったのかな？？

とりあえず１回転させ、スイッチをリセットさせてみました。

翌日、見に行ってみましたが、やはり同じところで引っかかっています。

こうなれば交換しちゃいます。

さっそくホームセンターへ行き、同型の物を購入しました。

２９００円也


まずは、左についているブレーカーをオフにします。


タイムスイッチの接点を外し


古い本体を外します。


大きさも取り付け穴の位置も同じですので簡単に設置出来ます。


全く同じように取り付ければ完成です。

約１０分の作業です。

自主管理ですのでこんなこともしています。


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３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
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先日より告知していました必殺セミナーin仙台を募集いたします。


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３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き

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今回のセミナーは業者スポンサーが付いていませんので、

宣伝等は一切ありません。

私も業者ではありませんので、ここから先は有料ってオチもありません。

必ず参加費の元は取らせます！！
　　　　　
みなさんの参加お待ちしております。

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１１月１２月は入退去が非常に多く、

退去された部屋の改装や、入居された方からの初期クレームにと大忙しです。

今日のブログは６年入居で、家賃滞納の上退去した部屋の後始末です。

ちなみにこの方、物件購入時には入居済みの方で、

前所有者の時に既に５０万ほどの家賃滞納がありました。

この対応策として、まずは前所有者に債権（滞納家賃）を無償で譲ってもらい

家賃の値上げと言う形で家賃滞納なしと偽装します。

※本来、家賃７００００円だが家賃８００００円にして５０ヶ月後に家賃を１万円値下げする契約
　平成００年００月以降は家賃７００００円とすると特約に書く

そうすることで、滞納家賃が無い＝保証会社に加入することが出来る

これで滞納家賃も回収できて、これからの家賃も保証会社に加入してるから安泰！と思っていたら・・・

保証会社倒産・・・・orz

倒産してしまってはどうしようもありません。

やはりと言うか、当然というか・・・

数ヶ月で徐々に家賃は滞納しだしました・・・

そこで、必殺お得意の調停申し立て！！

この入居者は悪質な滞納者というより、人生に運のない方といった感じが似合う方で、

前歯が２本ありません。

仕事はしているが、給料は最低賃金ぎりぎり・・・

妻は居るが病弱・・・

事情は分かるが、どこかで線を引くしかないんです。


調停和解後もやはり家賃滞納が徐々に増えていき、

３０万ほどになった時に退去を迫りました。

もちろん退去を迫るにも出て行け出て行けではなく

１、生活保護を検討させる

　　しかし、これは家賃が基準以上なので却下

２、府営や市営の公団団地へ転居を勧める

　　これも、ペット（犬）を飼っているために却下

それでも家賃８万円は当然支払えない訳で、

最終的には５５０００円のテラスハウス（連棟戸建）に引越しが決まりました。


まあ、人格はそんなに悪い人間ではないのですが、

部屋の中はペット臭と犬の毛が凄いです・・・・

特に苦労したのが、流しの水が完全に詰まっています。


水が完全に流れていません。

そこで、まずは「ピーピースルー」を投入





ジュワーと溶け出します。

何度も何度も薬剤を投入したのですが、あまり効果がありません。

一晩薬剤漬けにしたのですが、ほとんど効果がみられませんでした。


２日目


ワイヤー大作戦です。

ただ上からは入りにくい構造でしたので、

横排水に多い点検口から挿入することに


結構奥まで突っ込んで何度も何度もコネクリましたが、

貫通しません。

うーーーーーーーーん

どうしよう？プロに頼むか？？


いやいや、もう１日がんばってみよう！

という事で、再度ピーピースルーを投入し一晩置いておきました。

３日目

こうなれば意地です。

ピーピースルーとスーパーバキューム（バズーカー砲みたいな通管道具）で、

何度も何度も固まった油をすくい出します。

その結果

これ全て油の塊です。

バキュームで吸い出すたびに油の塊が浮いてきますので、それをすくい出し除去しました。


３日目にしてやっと貫通です。


今回使用した道具です。

こんなこともやってます。

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必殺セミナー開催予定

平成２６年１月１８日（土）宮城県　仙台市

平成２６年２月　１日（土）香川県　高松市

仙台は明日から、このブログで募集開始します。