質問にお答えします。

またまた読者さんより質問が来ましたのでお答えしたいと思います。


送信者:初心者
日付:2013/11/26 13:51:41
件名:アドバイスお願いします
ホスト:
--------------------------------
必殺先生、少し相談に乗って下さい。
私の所有する戸建物件で、ある日突然、蛇口から水道が出なくなり、1階
ガレージ(コンクリート敷き)全体から水が噴出し、業者を呼んで調べて
もらったところ、ガレージの地下のどこかで水道管が破裂しているらしい
と言う事でした。具体的な場所は不明です。
このままにしておけないので建物外部にパイプを新設して対処しました。
以前、先生のポスト破壊の記事で、給水管損傷した場合も火災保険が使え
るという事が書かれていたので火災保険会社に請求したところ、原因が分
からなければ払えないと拒否されました。
原因が事故に該当するなら払うが、例えば自然劣化(管の老朽化)なら該
当しないという事でした。原因調査の費用は自己負担でやるように言われ
ました。業者によるとコンクリートをめくって管を調べれば原因は分かる
のですがそれにはかなりの費用が掛かり、たとえ実行したこところで保険
が降りる確率は50%なので躊躇しております。
格安で管の調査する方法、あるいは保険会社への別角度のアプローチなど
あればアドバイスお願い致します。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
必殺先生・・・甘美な響きですね~

それでは質問にお答えします。

まずは、質問者さんは水漏れ調査特約は加入していなかったのでしょうか?

こいった場合に水漏れ調査特約に加入していれば、

原因が保険対象外としても、水漏れの原因を追求する工事までは保障されます。
(今回の場合だとコンクリートをはつって水漏れの原因を追究する)

ただ、特約に入っていないのであれば、保険適応は難しいと思います・・・・

まあ今回、原因は判明していないとは言っても、

迂回給水で問題自体が解決できたのであれば、大家業としては”良”ではないかと思います。
(工事も大した金額にはならなかったのではないでしょうか?)

私なら諦めます。

こんなことも当然あります!
ダメなモノは諦めろ!!

次がんばればいいんです!

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便座は消耗品

入居者さんより便座が破損したとの連絡があり出動してきました。

お伺いしてみると見事に割れています。
PB270123.jpg
この便座は見るからに古く、おそらく20年は優に経過したものだと思われます。

そのため私は便座破損の連絡があった場合、

古い便座なら経年劣化の破損として無料で交換しますが、

まだ新しい便座なら入居者さんの使用の仕方によるものなので有料と答えています。

ただ、今まで一度も新しい便座での交換はありません。


さっそく交換を開始します。
PB270124.jpg
古い便座を外します。

レンチで簡単に外れます。
PB270125.jpg
新しい便座の取り付け部品を取り付け

PB270126.jpg
便座本体を取り付ければ終了~

約10分程度の作業です。

今回使用した便座は
PB280157.jpg
ほとんどの便器で使用できる汎用便座SANEI PW903

これのアイボリーをいつも購入しています。

ホワイトもあるのですが、ホワイトは凄く安っぽいんです。
(公衆便所みたいな感じになっちゃいます)

ですので、購入を検討される際はぜひアイボリーをお勧めします。


ココでワンポイント!

便座は消耗品です!!
割れやヒビは当たり前!!
見積りや負担責任など考えずに即取り替えろ!!


ちなみにIKEAで木製の便座ってありますよね?

あれってどうなんだろ??

私はイマイチ木製って言うのに抵抗があるんです・・・


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捜査協力依頼

今日は捜査のために刑事さんが2名来られました。

刑事さんの話では、私のマンション向かいにある他のマンションを監視するために

部屋を貸してほしいとの事、
PB270127.jpg
ベランダから向かいのマンションが見えるか確認されています。

そこでこんな質問を・・・

必殺:やっぱりパンと牛乳で夜を明かすんですか?

刑事:イエイエ、それは二昔前の話ですよ(笑

   今はビデオカメラを対象の部屋に向けて録画し、

   行動確認するんです。

   そして出入りする人物・時間を特定しイッキに踏み込みます。

確かにそれの方が効率的ですね(笑

私の物件内での事件ではありませんので、何の容疑かは教えてくれませんでしたが、

とりあえず部屋の改装などで2週間程度は大丈夫とお答えしておきました。

ちなみに捜査協力として電気代程度は負担しますとの事でした。


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『元祖』質問にお答えします。

読者様より質問がありましたのでお答えしたいと思います。

件名:容積オーバーのビルの運営について
--------------------------------
必殺さん

いつも楽しく読ませて頂いてます。
今回購入予定の平成築延床400?のビルについてお聞きします。
このビルは検査済証では411?なのですが、
受水槽が30?あって課税台帳では441?になっており、
容積オーバーのため銀行融資はつきません。
ただ現金で買う予定なのですが、
消防、建築の指導とかにはどう備えればよいのでしょうか?
必殺さんは容積オーバーのビルは運営しませんか?

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

容積オーバー・・・

大阪では当たり前です(笑)

質問者さんが言う通り容積オーバーで困るのは銀行融資が受けにくいというところです。

銀行融資が受けれない=競争相手が少なくなる→指値が通りやすい

しかし、物件売却時には同じように売れにくいといった事態になります・・・

物件を安く購入しキャピタル狙いでなくインカム狙いだと○だと思います。

実際の物件運営ですが、

現実的には何も不利益はありません。

消防や役所など容積オーバーだからと言って、

何か指導があったり是正を求められることはありません。
※これが建築中だと大変なことになりますが・・・(どこかで建設中止になったような・・・)

入居者の物件を選ぶ基準も、容積オーバーなんて関係ないですし、

仲介業者さんに聞かれることもありません。

ただ、私は投資(大家)としての視点しか知りませんので、

こういった質問は狼閣下に聞いていただいたほうが的確な答えが得られると思います。

だって、所詮私は大家さんですから運営面での不利益はお答えできますが、

売買や法的な制約など専門的な部分は、やはり専門業者である方に聞いたほうがいいです。

ご参考までに・・・


☆楽待コラム書いてます☆

事件に夜逃げ、その後の後始末


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印鑑証明の重要性

不動産仲介業者さんより12月に入居する方の件で電話がありました。

仲介:印鑑証明書が契約時に間に合わない様ですが、鍵を先に渡してもいいですか?

必殺:それは困ります。カギ渡しは必要書類が全て揃わないと渡せません。

仲介:それが、保証人さんが長距離トラックに乗っていて取りに行けないんです・・・

   なんとかお願いできませんか?

必殺:いえ、トラブルの元ですのでダメです。

   そもそも部屋を決めてから今まで2週間ほどありましたよね?

   印鑑証明が要るのは最初からお伝えしてましたよね?

   それで用意出来ないのであれば、入居者さんに『問題のある方』だと感じるのですが?

仲介:イエイエ、間に合わないかもしれないと言う程度でして・・・

必殺:とにかく関係書類が揃わないと鍵は渡せません。

仲介:そうですか・・・、お客さんに急いでもらいます・・・・

こんな話でした。

どういう感覚なんでしょうか?

入居申し込みが入ったのは11月初旬

1ヶ月もあったのに印鑑証明書が用意できない・・・

普通に考えて、おかしいです。

また、そんな要求をしてくる仲介業者もどうかと思います。

実際、印鑑証明を後回しにすると、なかなか持ってこないことが多く、

仲介業者も「言ってはいるんですけど~」などと無責任な逃げ口上で誤魔化そうとします。


☆印鑑証明書の重要性

賃貸において契約時に保証人の印鑑証明は必項となっていますが、

これは家賃滞納などで裁判になった場合に重要な証拠書類となるからなんです。

というのも、賃貸で部屋を借りると賃貸期間は数年~数十年にわたりますよね?

入居後10数年後に家賃滞納なんて事態も十分あるんです。

そんな時に裁判などで保証人を訴えたりすると、

保証人になった覚えは無い、賃貸借契約書も自分の字でない。なんて否認することが結構あるんです。

そんな時に証拠書類として印鑑証明を提出すると、

自筆であろうがなかろうが裁判官は契約の成立を認めてくれるんです。
(もちろん賃貸契約書の印影が証明書と同じでないと意味がないですよ)

逆に印鑑証明がないと保証人が自筆で署名したことを立証しないといけません。

それだけで筆跡鑑定費用が数十万掛かっちゃいますので、現実的には実行できません。

もちろん保証人に財力があれば筆跡鑑定をやって勝訴判決を取り、

鑑定費用も保証人へ請求しちゃえばいいんです。


役に立つのは数年後数十年後になるか分かりませんが、

必ず印鑑証明書はもらいましょう!


参考までに・・・


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本家・質問にお答えします。

えーー、「本家」質問にお答えしますです。

読者様より質問がございましたのでお答えしたいと思います。


はじめまして。最近、必殺さまのブログを知って過去記事もせっせと読ませていただいております。

私はテナントビルの管理をしており、幸いにも滞納があっても敷金の範囲内で解決できています。
しかしながら、将来的には訴訟とかもあり得るかも・・・と思っています。

質問させていただきたいのですが、どうして必殺さまは調停を利用されているのでしょうか?
少額訴訟でも良いような気がするのですが?

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

是非、必殺セミナーに参加してください。
回収の極意をお教えします。


でも、コレだとヨソの宣伝ブロガーと同じですので、ちゃんとお答えします。

今回、質問者さんは、なぜ必殺は少額訴訟を利用せずに調停を利用するか?ですが、

おそらく質問者さんは本やネットの情報で少額訴訟の利用が良いと判断されたと思います。

しかし、少額訴訟は実務の世界では一番使えないんです!!

理由を書いてみますね、

少額訴訟=明渡し訴訟不可
調  停=明渡し要求可

費用=訴訟は建物評価額÷占有面積
   調停は訴訟の半額

切手=訴訟は約7000円(特別送達で発送のため)
   調停は約600円(普通郵便のため)

実務において、滞納者は特別送達(書留)を受け取らない
訴訟の通知→受け取らない→2週間のち裁判所に返送される→休日送達などで再発送→受け取らない
現地調査書を作成し裁判所へ提出→公示送達

このように滞納者が訴状を受け取らないだけで、最短でも2ヶ月は裁判自体が開廷できません。

しかも1通1通全て1050円かかる特別送達です。


ところが調停の送達は普通郵便ですので、ポストに投げ込みです。

やはりポストに入っていると滞納者も封を開けてみるものです。

しかも、裁判所からの文章には裁判所への呼び出し状となっていますので、

呼び出されると出てくるものです。


もう一つ実務をお教えすると、

士業の方や本などには勝訴判決を如何に獲得するか?に焦点が絞られていますよね?

明渡し裁判では正解なのですが、退去後の滞納家賃においては、

勝訴判決を取らない努力が必要なんです。

勝訴判決を取らない努力???

訳がわからないですよね?

勝訴判決と言うのはタダの紙切れなんです。

そんな紙切れ、お金の無い人には何の意味もありません。

じゃあ、どうやって回収するのか??

それは滞納者の自尊心を引き出す他ありません。

そのためには、裁判所へ何度も何度も呼び出す調停が好都合なんです。


これは、法的手続きのほんの一例です。

私のセミナーではコノあたりを詳しくお教えしています。

本には決して書いていない裏技や、現実に則した回収方法をお教えしています。

是非、機会がございましたらご参加ください。

損はさせません!!
結局、セミナーの宣伝じゃん(笑


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大阪簡易裁判所へ出廷してきました。

今日は、退去後の滞納家賃回収のために、

大阪簡易裁判所へ調停のため出廷してきました。

今回のターゲットは2件

1件目(10時開始)

詳細はコチラ

平成15年の債権です(笑

出廷するかどうかは半々でした・・・

調停室に呼び出されると、なんと相手は出廷しているとの事!!

出廷していれば、もう今回のミッションは成功したのも同然です。

ただし、債権額には問題は無いが、一度には払えないので5000円づつの分割払いでお願いしたいとの事

5000円でも全然問題ありません!!!

ただし、即答はせずに「利息免除の上に月5000円~?」凸(メ▼▼) 

絶対に遅れないと俺の目を見て約束してくれ!!と念押しして合意しました。

まあ、がんばって払ってほしいものです・・・・

1件目が終わったのが12時前、結構時間が掛かるものです。


2件目(13時30分開始)

詳細はコチラ

この滞納者は前回の調停に出席せず、今回も出廷しないか・・・?と諦めていたのですが、

前回の調停裏技が効いたのか?なんと出廷しているとの事!!!

こちらも出廷さえすれば、もう後は簡単です。

ところが、家賃滞納は認めるが水道料金が高いとの事!

はあ?今さら何言ってんの???

この水道料金は市の水道料金と同じにしている。

納得いかないのなら、不調(調停不成立)にして訴訟で戦おうか?

その場合は、滞納額を一括で請求するし利息もキッチリ取らしてもらうで~

と、ちょこっとプレッシャーを与えたところ、こちらも月々5000円の分割払いで合意


今日は2件中2件の調停合意と大成功の裁判所でした。


なぜ必殺が裁判所をバンバン利用するかと言うと・・・

例えば裁判(調停)をせずに直接訪問での回収を図った場合、

運よく在宅ならいいですが、留守や居留守も十分考えられますよね?

それに最近は駐車違反の取り締まりも激しいですので、

車はコインパーキングに入れないといけませんから駐車料もかかります。


それに運よく在宅していても、金がないと言われたり、

集金できたとしても来月も集金にいかないといけなかったりと、

非常に手間がかかっちゃいます。


それに対して法的手続きは、

裁判所に呼び出して、出廷したらこちらのペースに持っていけます。

(だって、家賃滞納に対して裁判官も調停委員も、払わない貴方が悪いと言ってくれます)

なので、必ず支払うように指導もしてくれるんです(時には人の道を説いてくれます)


参考になれば幸いです。


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渡辺よしゆきさんからのプレゼント

渡辺よしゆきさんが出版した

新米大家VSおんぼろアパート“赤鬼荘"
満室までの涙の240日

新米大家VSおんぼろアパート“赤鬼荘新米大家VSおんぼろアパート“赤鬼荘"-満室までの涙の240日
(2013/09/29)
渡辺 よしゆき

商品詳細を見る

私のブログ読者様1名にプレゼントしていただけるとの申し出がありました。

※ちなみに私は興味があったので自費で購入しています。

渡辺よしゆきさんの本が欲しいと思う方は、

このブログコメント欄に非公開コメント 管理者にだけ表示を許可する で連絡ください。

※コメントタイトルに本希望と記入の上、お名前・メールアドレスを記載してください。
 (コメントは非公開で、当選者様には私から連絡させていただきます)

締め切りは本日11月19日の24時まで!!
締め切りました

そのうち私も出版できる日がくるんだろうか・・・


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壁が崩れているんです!!

入居者さんより家の壁が崩れているんです~との連絡を受けました。

壁が崩れている????

状況を確認するため、さっそく訪問してみると
PB090393.jpg
ベランダの壁が少し崩れていますね~

コノ程度の事でホッとしました。

もうチャッチャと直しちゃいます。
PB090394.jpg
専門的な直し方があるとは思いますが、

めんどくさいのでシリコンでくっ付けちゃいます。
PB090395.jpg
シリコンを塗って・・・

PB090396.jpg
ペタ!

終了~

ポイントは『あまり深く考えないこと』です。


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またまた質問にお答えします。

またまた読者様より質問がありましたのでお答えしたいと思います。

築年数
初めまして、不動産投資と太陽光発電を実践している高橋と申します。

管理状態さえよければ客付けは可能かと思います。
一点教えてください。
管理人様は一度買った物件を売却するということもお考えですか?
その場合は築古だとなかなか買い手がつかないのかなぁと思っておりますがいかがでしょうか?


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

繰り返しになりますが、
(現在は)私はインカム(家賃で安定収入)狙いですので、
キャピタル(売却益)での収益は考えていません。
そのため、売却を念頭に置いた経営はしていません。

まあ、参考までに書くなら、
築古だと次の買い手が居ないのでは??と心配になりますよね?

だから買いなんです!!
だって、買い手が少ない=指値(値引き)交渉ができますよね?
中古物件の相場は需要と供給で決まります。
といことは、一般の方が避ける物件=需要がない=価格を下げれる=利回りが高い

資産が少ないうちは築古高利回りでレバレッジを利かせて戸数を増やしていく
これが成功の王道ではないかと思っています。

不動産経営は様々な投資法、経営法があります。

例えば、私が50戸以下の所有や兼業大家をしているのであれば、
売却を念頭においた物件購入をしていき、
売却を繰り返しながらより大きな物件へとシフトしていくと思います。

考えてみてください
まだ資産が安定していないときにRC2億の築古大型物件って買えます?
買えませんよね?
こんな物件はどちらにしても買えないし、こんな物件は売れません。
でも、築古でも高利回りで3000万くらいなら結構買える方がいるんです。

質問者さんが現在どのステージにいるのか?で、
買っていい築古、買っていけない築古を見極めてください。

最後に、私のセミナーで必ず言う言葉ですが、
ロジック(理論)に惑わされるな!!です。

参考までに・・・・

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読者さんからの質問

読者さんからメールで質問がありましたのでお答えしたいと思います。

はじめまして
いつも楽しく拝見させていただいています。
よく記事内でで質問に答えてくださっているのを拝見し、相談に乗っていただけたらと思いメールいたしました。RCの寿命について教えてください。
築40年位のRC物件を検討しています。所有10~15年あたりでは寿命でしょうか?解体くらいしか出口はないのでしょうか?当方の必殺様のイメージは築古RCをきちんと運営されているようなイメージがあるので教えていただけたらと思いメールいたしました。
教えていただけたらありがたいです。
よろしくお願い致します。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

私の所有物件は最新でも築25年です。

築40年クラス(昭和40年~50年建築)のRC物も何棟か所有しています。

ご質問のRCの寿命ですが、

寿命なんて考えたこともありません。

考えるのは、先に私が死ぬか?先に借金を返せるか?くらいです。


ちなみに質問者様は物件の何をもって寿命と考えるか?です。


例えば、自動車を例に取ってみても、

日本では一般的に10年10万キロが目安ですよね?

でも、実際はエアコンが故障したり、パワーウインドーが動かなくなったりと

走行に関係ないところが故障して嫌気がさして買い換えるのではないでしょうか?


不動産物件も、建物が自然倒壊したって話し聞いたことありますか?

中国やロシアじゃあるまいし、災害でもない限りマンションが自然倒壊するなんて考えられないです。

もし日本で建物が自然倒壊すれば全国ニュースで流れます。

建物の寿命と言うよりは設備の老朽化・陳腐化による入居者需要の低下ですよね?


要は、建物の寿命と考えるより、地域にあった物件なのか?
(築50年でも60年でも入居者の需要があればいいのではないでしょうか?)

入居者は見向きもしない建物=建物としての寿命(価値がない)と私は考えます。

例えば、大阪では築年数はあまり重要視されません。
(築年数より物件の立地です。立地が良ければ築40年でも満室です)

ところが地方では築年数第一ですよね?
(車が普段の足として所有されているので立地は重視されない)

住居に対しての考え方は地域によってバラバラですので、

その地域にあった投資法を確立していけばいいのではないかと思います。

大阪=新築× 築古○ 新築は全く利回りが出ないが、築古だと高利回りが狙える

富山=新築○ 築古× 土地が安いため土地から仕入れて新築建てても10%ほどの利回りが狙える

      それに対して、築古は比較的新しい建物が安価で供給されているので見向きもされない


ココで一句、

ちくふるも

ちいきによっては

たからもの


お後がよろしいようで・・・


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水道検針

私はマンション全てを自主管理していますので、

水道検針(2ヶ月に1度)も自分で行ないます。

PB130421.jpg
あれ?2ヶ月前のメーター数値と同じです。

コノ部屋はファミリーで住んでいて、夜逃げなどのトラブルは一切ありません。

玄関ドアを見てみても新聞など溜まっていませんし、

電気メーターも普通に動いています。

と言う事は、水道メーターの故障と考えて間違いないでしょう

ちなみに現在設置されている水道メーターは新築時に取り付けられた物ですから、

製造後25年は経過したものだと思われます。

さっそく、交換の準備をしましした。
PB130422.jpg
必要な道具はコレだけです。

PB130423.jpg
まずは水道メーターの下に受け皿を敷きます。

PB130424.jpg
元栓をしっかり閉めてからメーターを外していきます。
(この時、出来るなら室内で水が止まっているか?の確認をしたほうがベストです)

PB130425.jpg
メーターを外したところです。

PB130426.jpg
ココで必ず古いパッキンがないか確認してくださいね

古いパッキンを残したままメーターを取り付けると必ず漏水します。

PB130427.jpg
取り付ける際は、水の向きに気をつけてくださいね

PB130428.jpg
外した時と同じようにレンチで取り付けます。

PB130429.jpg
ハイ!終了~

約10分程度の作業です。

ついでですので、古いメーターを解体してみました。
PB130430.jpg
上部をパイプレンチで挟んで回します。

PB130431.jpg
上部メーター数値の部分です。

コマが折れています。ココが破損したために数値が止まったんですね

PB130432.jpg
古いメーター本体は真鍮製ですので、鉄クズ屋さんに高く売れます。


こんな自主管理大家の日々でした。

参考までに・・・


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入居前チェックその3

昨日のブログ(入居前チェックその2)で窓開閉レバーの件で、

読者さんより情報が寄せられました。

「カムラッチハンドル」と言うそうで、

投稿者さんはホームセンター「スーパービバホーム」で購入したことがあるそうです。

もし、同じような部品でお困りの方はご参考までに・・・・

でも、まあ、こんな古い部品の物件所有してませんわな・・・(涙


と言うことで、入居前のチェックその3をお送りしたいと思います。

その3まで引っ張ってますが、大したことないです(´・ω・`;)


今日のネタはコチラ↓
PB120413.jpg
台所の蛇口です。

この蛇口ですが、先っぽがありません。

そのため、水が飛び散ります。
PB120415.jpg
何故無くなるというと、前の入居者が蛇口に浄水器を取り付けていた為と思われます。

浄水器を取り付けるためには蛇口の先端部分を外して取り付けなければなりません。

でも、そんな蛇口の先っぽなんて保管してないですよね??

ということでホームセンターで購入してきました。
PB120416.jpg
蛇口の先っぽ

早速取り付けると・・・
PB120417.jpg
キレイな水の流れになりました。

ちょっとしたことですが、クレームの元です。

参考になれば幸いです。


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入居前チェックその2

もう築40年を過ぎるとアチラコチラに不備が出ています。

それを入居前にチェックし改善しておかないと、

入居後必ずクレームななってしまい。

しかも入居後だと在宅時間に合わせて対応したりと手間が掛かってしまいます。

そこで、空室のうちに気付く点は出来るだけ対処しておくのですが、

今回もそんな事案です・・・

築40数年の魔改造物件・・・

PB080380.jpg
今時こんな窓ないでしょ?

PB080381.jpg
よく見てみると、右の窓には開け閉めの取っ手がついているのですが、

PB080382.jpg
左の窓には取っ手が付いていません。

これでは、窓の開け閉めが出来ないと、入居後にクレームになるのは目に見えています。

そこで、近くのホームセンターに見に行ったのですが、こんな部品売っていません。

他の金物店などにも行ったのですが、結局見つけることが出来ませんでした。

うーーーーん・・・・

考えた末、
PB080383.jpg
シリコンで埋めてしまい、

最初から開閉不可にしてしまおう!!という事に

PB080384.jpg
窓の周りをシリコンで埋めちゃいました

PB080385.jpg
シリコンをキレイに均して出来上がりです。

これで元々開かない窓として余生を送ってもらいます(`・ω・´)キリッ

こんな自主管理の日々でございます。

参考になれば幸いです。


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緊急コールセンターへの入電

自作の緊急コールセンターへ朝6時に入電がありました!
(緊急コールセンターと言っても、自分で声色を変えて勝手に名乗っているだけです)

入居者さんから水道の水が出ない!との一報です。

さっそく現場に急行しました。

自宅から約10分程度ですので、すぐに着きます。

以前にも同じようなことがあり、その時は夜のため余り詳しく原因追究せずに、

ブレーカーの上げ下げで復旧したので、様子見ということでしばらく放置していました。

前回同様、屋上の加圧ポンプが原因ではないかと考え、屋上に昇ってみました。

PB090388.jpg
まだ、設置2年ほどですので新しいです。

PB090389.jpg
加圧ポンプです。

制御盤を見てみると
PB090383.jpg
E=エラー表示が出ています。

エラー番号を書きとめ、リセットボタンを押すとポンプが動き出し、

正常に給水されるようになりました。
PB090384.jpg

メーカーに連絡入れたのですが、

土日曜は休みで、断水から復旧しないなど緊急でないと割り増し料金がかかるので、

平日のほうがいいですよ~とのとこ、

まあ、とりあえず復旧しているので、休み明けにでもメーカーに点検に来てもらいます。

しかし不思議ですよね?なんで故障って土曜日曜夜中におきるんだろ???


☆楽待コラム書いてます☆

事件に夜逃げ、その後の後始末


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必殺セミナー開催予定

平成26年1月18日(土)宮城県 仙台市

平成26年2月 1日(土)香川県 高松市

近くなったら募集開始します。

入居前チェック

ちょっとしたことなんですが、

入居前にチェックしておかないとクレームになることってありますよね?

今回は、そんなちょっとしたクレームポイントを書いてみます。

今日のチェックで改善してきたのは、洗濯パンです。

PB080387.jpg
まあ、普通の洗濯パンです。

でも、よ~見てみると・・・

PB080388.jpg
エルボがありません。

このエルボが無いと入居後必ずクレームになります。

この洗濯パンは、築25年のマンションに設置されている物ですから、

おそらく新築当時のまま、25年前の製品と思われます。

でも、洗濯パンってヒビ割れや汚れが落ちない場合など、

特殊な場合を除いては交換なんてしませんよね?

で、このエルボなんですが、ホームセンターに売っている汎用品だとサイズが合わなくて、

スポスポ抜けちゃって意味が無いんです。

そこで洗濯パンのメーカー(TOTO)に聞いてみました。

さすが一流メーカーですね!

ちゃんと25年前の製品に合う部材を用意していました。

それがコレ↓
PB080390.jpg
品番 PWHY2

さっそくコレをはめてみたところ、
PB080389.jpg
バッチリです。

これでクレームが一つ減りましたε-(^、^;

ちょっとしたことですが、参考になれば幸いです。


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事件に夜逃げ、その後の後始末


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大阪簡易裁判所へ行ってきました☆

今日は大阪簡易裁判所へ滞納家賃取立てのための調停出廷日でした。

今回回収を目指す債権内容は・・・

築26年のRC6階建てエレベーターありの3LDK

礼金10万・家賃7万

平成22年5月入居

契約者:建設自営業の50代男性

保証人:妻の妹(40代)パート

当初、保証会社は付いていたが保証会社が倒産

平成23年7月末日にて退去

この時点で2ヶ月分(約17万円)の滞納

退去立会いには、契約者本人は現れず、

契約者の妻が現れ、滞納家賃については分割で支払う旨の念書を書いた。

しかし3度ほど分割金(1回1万)を支払った後に支払いストップ

この時点で滞納残金約14万円

電話や督促状を出しプレッシャーをあたえるが、

『金がないから払われへん~』と完全開き直り・・・

保証人に督促するが、こちらも完全無視!

そのため、契約者(おそらく離婚している)の住民票が変わるのを、

じ~と、待つが住民票に変化なし・・・

行き詰まり感が出てきたので、

ココはセオリー通り、保証人を相手に調停申立へ

で、結果は???

調停
↑実際の調停室

相手方(保証人)出廷せずorz

ココで調停ワンポイント!!

裁判(訴訟)だと、被告欠席=原告勝利で債務名義(勝訴判決)が出来上がってしまうんです。

ポイントは勝訴判決を取らずに裁判を何度もする(何度も相手を裁判所へ呼び出す)ことが重要なんです。

調停の場合は、最高3度まで(通常2度まで)裁判所への呼び出しを行なってくれるんです。

それで、調停に出廷しない→通常訴訟へ移行と言う事は、最低3度の接触チャンスがある訳です。


調停裏技も教えちゃいます!!

相手が出廷しないときは、調停委員(双方の話を聞く調整役)に、

相手方に電話で連絡してくれるようにお願いするんです。

(※当然、電話番号が判っていないとダメですよ!)

そうすると、裁判所の番号通知で掛けてくれるので、

次回、出廷確率がグーーンと上がるんです。

さあ、次回調停日に出廷するのか??それとも無視するのか???

次回の報告を待て!!

つづく

☆楽待コラム更新しました☆

事件に夜逃げ、その後の後始末


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必殺がセミナーを開催する理由

11月3日に福岡で必殺セミナーを開催し、

沢山の方にお越しいただきました。

ご参加いただいた皆様、ありがとうございました!!

博多

今日のブログは、私がなぜ全国をセミナーで回るのか?を書きたいと思います。


第1-私をセミナー講師として呼んでくれる業者さんがない

マンション販売会社さんや管理会社さんは、私の様な内容でのセミナーは望みません。

私のセミナー内容は設備にしても裁判にしても、

業者に頼るな!自分でしろ!!が基本で、

そのための対処法をセミナーでは話します。

真実(対処法)を語られると業者側は搾取できませんからね・・・


第2-スーツ姿で電車や飛行機に乗りたい

サラリーマン時代は出張や研修でスーツ姿での移動がありましたが、

ドミナント投資(地域限定)での不動産投資をしている私は、

スーツで電車乗ることがありません・・・・作業着の毎日です(´・ω・`)

たまにはスーツで新幹線に乗りたいものなんです。


第3-やっぱりモテたい・・・

モテたいと言うより頼られたい?

部下が上司を頼る感じ?

先生と呼ばれる喜び・・・

役者と乞食は辞められないといいますが、ほんとその通りです。

頼られるって楽しいですね!


自分でセミナーを企画して実行するのって大変なんです!!

できれば私をセミナー講師に呼んでくれる団体や企業があれば、そうしたいです。

でも、呼んでくれない

ならば自分で企画運営してやる!って感じです。

スポンサーが付かない分、遠慮気兼ね無しでお話できるので、

本来のセミナーの意味ではこの形態が正しいのかもしれません。


あっ!最大の目的を書くのを忘れていました!!

私がセミナーで直接伝えたい言葉は、

不動産投資の現実です。

本やネットで、誰でも簡単、即!大家さんと煽っていますが、

そんな訳ないだろ!!って伝えたいんです。

でも、真面目にコツコツして行けば必ず成功するのも不動産投資です。

そんな明暗を伝えています。


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次は仙台でセミナー開催予定です。

平成26年1月18日(土)開催!

近くなったら募集開始します。


   

生活保護不正受給

生活保護の不正受給・・・

なんか私のブログってこんなんばかりですよね・・・

たまにはハワイに行ってきました☆みたいな記事を書いてみたいものです。


今回ご紹介する入居者は、

今年1月に入居、単身男性(50代)、保証会社無し・保証人無し

半年空いている築古木造アパートです。

入居半年は特に問題も無かったのだが、

いきなり8月に家賃入金がストップ

督促の電話をしてみると・・・

男性:生活保護費を止められた

必殺:どういった理由で??

男性:それが手続き上の手違いで・・・

   来月には再開される予定です。

必殺:そうですか、では1ヶ月待ちますね

男性:ご迷惑お掛けします。

こういった言い訳をする生活保護者って多くて、

あんまり詰めすぎてもいけないので、とりあえず様子を見ることにしました。

その後、1ヶ月が経っても入金がありません。

再度、入居者に電話してみると・・・

男性:実は、役所にアパートに住んでいないのでは?と疑われていて、

   生活保護費を停止されたんです。

   なので、大家さんから役所に私はそこに住んでいると証明してくれませんか?

必殺:まあ、住んでいる証明というか、賃貸借契約書の契約がある旨の手紙は書けますよ

男性:それでいいのでお願いします。

必殺:分かりました

証明書類を作成し、役所へ提出したのですが、

それから1ヶ月経っても家賃は入金されません。

???

この入居者は電話には出て言い訳はするのですが、

言い訳だけで、言葉に重みが全く感じられません。

不審に思った私は、物件に足を運び周辺の聞き込みをしてみました。

そうすると、次から次へと新事実が判明するではないですか!!

実際に住んでいるのは、20代の息子と判明!

しかも、つい先日逮捕されたよ~と近所のオッサンが教えてくれました。
※文化住宅(長屋)の人たちは生活実態をよく知っています。

話が全然違うじゃねえか!!

さっそく男性にその旨問いただすと・・・

男性:息子が出所して住むところがないから、ちょっと貸してたんよ

必殺:その息子もまた逮捕されてんやろ?

男性:そやねん、それでワシが住んでないのが役所にバレて生活保護切られてん

   また、生活保護申請して保護貰うから待ってえな~

必殺:待てるかい!!お前そこに住んでへんやないか!!

男性:そんなん役所はわからへんよ~

必殺:ふざけるな!!お前の話し信じて在籍証明まで出したワシの立場あれへんやろ!

男性:・・・・

必殺:1週間以内に出て行け、出て行かんのなら役所に全部言うで!

男性:役所にはもうバレてるんよ

必殺:ほな役所に抗議して返還請求かけさせるで!!

男性:事を荒立てんといてな~、

必殺:ほな今月待つまでに部屋明け渡せや

男性:そやな、空けるわ~

少しチグハグなオッサンで罪の意識がアッチ行ったりコッチ行ったりで、

交渉の的を絞るのが大変でした。

こんな交渉の後、明渡しとなりました。
PA300076.jpg

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残置物もほとんどなく無事終了です。

後は、2~3年債権を寝かせて、忘れた頃に裁判してみます。

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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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