逮捕者の後処理

先日、入居者が覚醒剤で逮捕されたので、その後を書きたいと思います。

逮捕の経緯は楽待コラムをご覧ください。

この部屋の契約は契約者が覚醒剤で逮捕された妹(30代)で、

保証人は姉になります。

この姉に連絡したところ、必要なものだけ取って、後は処分しても構わないとのことで、

さっそく荷物の処分を行ないました。

PA300073.jpg

PA280065.jpg

PA280064.jpg
軽トラ1台分の荷物といったところでしょうか?

今回、覚醒剤で逮捕された女性は再犯者で、なんども刑務所に行っています。

そんな荷物を片付けていると・・・

PA300075.jpg

何故か、マッサージ器がアチラコチラから3台も出てきました・・・

肩こりが酷かったのでしょうか・・・

PA300078.jpg
2時間ほどで作業終了し、回収場に持っていって終了です。

もちろん処分費の2万円は保証人の姉から貰います。

軽トラ1台分で2万なら良心的でしょ?


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業務連絡

次は仙台でセミナー開催予定です。

平成26年1月18日(土)開催!

近くなったら募集開始します。


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入居者は誘拐犯

月末で忙しい!!!

でも、楽待コラムは更新しました(笑

今回の話しは被害に遭った女の子が見つかっていないという

悲しい部分がありますので、

フィクション(作り話)とさせていただきました。

☆楽待コラム更新しました☆

入居者は誘拐犯・・・

入居者は誘拐犯・・・2

入居者は誘拐犯・・・3(最終話)


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水道トラブル

入居者さんより壁から水が漏れているとの連絡があり対応しました。

これが意外な結果に!!

さっそく入居者さん宅を訪問すると・・・
PA280052.jpg
わかります?台所の蛇口右の壁から水がポタポタと垂れています。

PA280053.jpg
少し引いた画です。

これは壁の中を通っている給水管から噴出していると判断し、
壁(石膏ボード)を破ってみました。
PA280056.jpg
あれ??

配管が無い????

しかも壁の中は濡れていません??????

PA280054.jpg

えっ!さっきの水は何????

訳がわかりません。

しかし、よ~~く見ると・・・

PA280055.jpg
写真では判りにくいですが、

蛇口本体の中腹あたりから、目にも見えないレベルで水が噴出しています。

本当に糸のような水の線で、よーーーく見ないとわかりません。

しかし、蛇口の繋ぎ目やパッキン部分なら分かるのですが、

蛇口本体に穴が開き水が吹き出すなんて初めてです。


原因が分かったので、蛇口本体を取替え
PA280059.jpg

穴をふさげば終了です
PA280060.jpg
ちなみに穴をふさいでいるのは電気の目隠しプレートです。

いやーー、色々あるものですね・・・


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『必殺セミナーin博多』します。
開催日時:平成25年11月3日(日)13:00~17:00
会  場:博多駅近く
料  金:5000円
定  員:70名予定
定員になり次第締め切ります。
セミナー内容
1、必殺流物件購入術
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法
7、受講者が持っている債権の回収レクチャー
  (ご自分の不良債権資料一式をご持参ください)
等々考えています。
参加資格は特にありません。
物件を所有してなくても、業者さんでもOK!!
必殺テクニックをお教えします!
今回のセミナーは業者スポンサーが付いていませんので、
宣伝等は一切ありません。
私も業者ではありませんので、ここから先は有料ってオチもありません。
必ず参加費の元は取らせます!!
みなさんの参加お待ちしております。

特に自主管理大家さん・管理会社さんにも学んでほしいテクニックです。
※基本的には熊本でのセミナーと内容は同じです。

セミナー応募フォーム
※10月30日で締め切ります。
参加を検討されている方はお早めに!

☆楽待コラム更新しました☆

入居者は誘拐犯・・・

給湯器交換

自主管理大家の7つ道具

ポスト破壊と火災保険

覚醒剤中毒者・・・

水栓の法則

利回り50パーセントの物件

裏切り・・・1

裏切り・・・2

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業務連絡

『必殺セミナーin博多』まで1週間を切りました。

申し込みは30日で締め切りますので、ご検討中の方はお早めに申し込んでくださいね!

それと申し込みしたのに案内メールが届いていない方はいませんか?

2名ほどメールアドレス間違いで返送されてきました。

案内メールが届いていない方は再度申し込みフォームから申し込んでください。

その際、必ずアドレスが間違えていないか確認してください。

本日は楽待コラムを更新しました。よければそちらをご覧ください。

入居者は誘拐犯・・・

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富山に行きます

明日はサンデー毎日倶楽部さんからのお誘いで、

富山までセミナー講師として行ってきます。

サンデー毎日倶楽部でのセミナー講師は二度目ですので、

参加者皆さんと再会できるのを楽しみにしています。

今日は楽待コラムで給湯器の交換手順を詳しく書いていますので、そちらをご覧ください。
給湯器交換

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ドブさらい

マンション入居さんより、

マンションの1階排水溝が溢れているとの通報があり行ってきました。

現地を確認すると・・・
PA210051.jpg
アスファルトが濡れており、排水升から排水が溢れた様子です。

PA210050.jpg
うーーん、どう見ても詰まってます。

無題
さすがに何度も経験していますので、

焦らず騒がず、高圧洗浄機を準備し、

PA210053.jpg
枡に積もったヘドロをすくい上げ、

高圧洗浄ホースを排水管に突っ込んで行きます。

作業すること約3時間

PA210052.jpg
水も順調に流れ、終了です。

この作業って業者さんに頼んだら幾らくらいかかるんでしょう?

3万くらい??

時給1万円!?

なんとなく得した気分で終了です。

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コンセント交換

このブログでも何度かご紹介したコンセント交換ですが、

まあ、よくする作業ですのでご紹介します。

最終チェックでコンセントを確認すると・・・
PA160050.jpg
コンセントが割れています。

↑コレ結構あるんです。

入居前に交換しておかないと必ずといってもいいほどクレームになります。

取替えは意外と簡単で、
PA160051.jpg
ネジを外し・・・

PA160052.jpg
コンセントと電線を外します。

PA160054.jpg
新しいコンセントを取り付ければ、

PA160055.jpg
終了です。


それともう一つ

PA160056.jpg
こんなコンセントありませんか?

コンセントが陥没してしまっていて、カバー浮いた感じになっている場合の対処法です。

これも簡単・単純で
PA160057.jpg
外のカバーを外し

PA160058.jpg
横から見たところ(ネジ取り付け部が反っていますよね)

PA160053.jpg
これをペンチなどで山折するんです。

PA160059.jpg
わかります?反対に折り曲げているんです。

PA160060.jpg
取り付けるとこんな感じ

PA160061.jpg
カバーを取り付けるとコンセントが浮き上がってカッコ良くなります。

こんな作業も業者さんに頼むと1箇所3000円はかかると思います。

作業の際は必ずブレーカーを落としてくださいね!

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弁護士依頼案件⑫

本日、裁判があり

今回は和解に向けての双方の条件を出すとなりました。

当初こちら側の条件は、引越し費用の20万円程度なら出してやる。といったものでした。

しかし、権藤側はそんな金額では到底和解できない、

で、出てきた金額が2部屋で100万円の和解金・・・

たしかに当初の請求金額450万円と比べれば、だいぶん現実的な金額ではあります。

裁判官もココらが現実的な落としところですよ~、

もし貴方(必殺)が全面勝訴しても権藤側は必ず控訴してきますし、
(また弁護士費用がかかりますよ・・・・)

それに、判決となったとした場合、どちらにしても彼(権藤)と付き合っていけないですよね?

そう考えれば、2部屋で100万という数字は決して悪くないと思います。

続けて裁判官は・・・

判決となれば、今後の家賃も鑑定評価の評価に基づく金額となってしまう可能性が高いです。

現在25000円→15000円

それと、今までの家賃に関する過払いも全額と言えなくとも考慮することになります。

具体的には、被告側は原告が請求している約100万円に相当する過払い額を主張しているのですが、

私(裁判官)の考えでは半額程度は認めないといけないかなと考えます。

そう考えれば、100万でキレイサッパリ形がつくなら良いのは??

もう、和解勧めまくりです(笑

具体的な金額が出たので、一旦検討するとのことで次回に持ち越しました。

ココで少々疑問が・・・

第一の疑問

例えば、不動産鑑定書に基づく家賃減額が認められ、

今まで権藤が支払ってきた家賃が、過払いと認められた場合、

その家賃は役所が生活保護費として支給されたものだから、

権藤に払うのではなく、役所に返還すべきでは??

第二の疑問

例え原告側(必殺側)が和解に応じ、和解金100万円を支払っても、

やはり、その100万円は権藤でなく市役所に払うことになるのでは??

それと、現在も権藤は愛人?宅の家賃を生活保護費から出させているんですが、

これもどうなんだろ??

前々回のブログで権藤に不正受給をぶつけても、勝手にしろ!!と強気なんですよね・・・

この辺を私の弁護士から権藤側の弁護士に伝えて、

法廷外で揺さぶりをかけれないか聞いてみたところ、

弁護士)いやーー、

    アノ弁護士は話できないですね・・・

    全く法廷外の話ができないんですよ・・・

    しかも、もしコノ不正受給の話をしても

    まったく動じないと思います(法テラス客なので、そこまで関わらないと思われる)


うーーーーーーん
どうしよう・・・・


もう100万払って終わらせようか・・・

次回に続く・・・


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入居者逮捕時の対応について

読者様より質問がありましたので、お答えしたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

必殺さま

はじめまして、滋賀で賃貸業をしてるレントと申します。

いつも楽しくブログを拝見してます。
早速ですが、私のアパートで問題がおきまして、
プロの必殺さまにご教授お願いしたくコメント致します。

今年の四月に入居した方が恐喝容疑で逮捕されてしまいました。
まだこれから取調べで起訴されるか分かりませんが、起訴されて実刑になった場合、
どのように退去を進めたらいいのでしょうか?
この方は保証人なしで保証会社に入りましたが、起訴されたら免責になります。
アパートには倉庫がわりの部屋があるので、荷物は保管できますが、対応の仕方に困ってます。
いきなりで、こんな質問をして失礼ですが、必殺さまのブログでご教授いただければ大変助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お答えします。

今回の様に保証人が居ない場合、本人と折衝するしかありません。
レントさんが書いている通り、
逮捕の場合、保証会社の保証は打ち切られます
自力で何とかするしかないんです。

まずは、逮捕されている警察署が近ければ面会に行って見ます。
もし、弁護士が付いていれば弁護士に聞いてみるのもいいです。
ただし、国選弁護士の場合、メチャクチャ嫌がられます。
(事件以外の仕事は金にならんから係わりたくないといった感じです)

もし、警察署で面会が出来るなら、今後どうするか?を聞いてみます。
ここで893者などは話が早く、少額の金銭(1万~3万程度)を恵んでくれんか?と、交渉されます。
私なら1万~3万円程度なら払ってあげて、解約届け(荷物は処分)にサインを貰います。
(刑務所も金次第で快適に過ごせるそうです)

ココで高額な金銭の要求や、ノラリクラリ(いやらしい性格?)とした態度、
また、揚げ足を取ってくるような人間性なら、即明渡し訴訟を行なってください。
逮捕の場合は、送達が必ずされるので非常にスムーズに裁判が進みます。

判決を取れば、強制執行で荷物の搬出を行い終了です。

荷物の量にもよりますが、
裁判に2万円程度

強制執行に10万円程度の費用です。

絶対にしてはいけないのが、
勝手に荷物の移動をしたり処分することです。


逮捕された方がどういった事件で逮捕されたのかわからないので断言はできませんが、
出所後、難癖をつけてくる可能性は十分あります。

まあ、全て相手(逮捕者)の人格しだいですけどね・・・

参考にしていただければ幸いです。

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今後セミナーを開催したいと思っている地域は、

高松・広島・仙台・名古屋・東京・大阪を考えています。

他にオレの地域に来いよ!ってのがあればコメントくださいね!
(沖縄とか青森なんてどうなんだろう?需要あるのかな??)


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直接訪問

以前滞納の上、退去された方の保証人宅を直撃訪問してきました。

この案件を詳しく書くと、

家賃8万円のファミリータイプマンションで、

銀行勤務の女性50代

家賃を2ヶ月滞納するが、電話・手紙・訪問と全て無視

勤務先に電話したところ、勤務先を無断欠勤していることが判明。



滞納家賃が3ヶ月目に突入するところで明渡し調停を申立て

本人が裁判所へ出廷し話し合いの上、1ヵ月後の退去となりました。

退去の段階で滞納家賃は12万ほど(滞納家賃を入金したため)

その12万を月々1万円の分割支払いの約束を交わす。

しかし、半分の6万円を支払ったところで支払いがストップ

本人へ督促状を出すが、転居先不明で返送されてくる。

本人の住民票を取得するが移動無し・・・

そこで、保証人へ督促状を送るが無反応・・・

うーーーん

ということで、保証人宅が非常に近いこともあり
(所有物件から100mほどの場所でした)

様子を見に直接訪問してみました。

P9270031.jpg
送った督促状がドアに何通も挟まっています。

どうみても引っ越していますね・・・

そりゃー反応しませんorz

とりあえず次の手としては保証人の住民票を取得してみます。


たかが6万されど6万・・・

6万ぐらいでセコイ奴だと罵る人がいますが、

私は6万って大金と思っています。

なので、私は回収する事(取立て行為)が当然と思っていますし、

正当な商活動だと思っています。


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調停申立

久しぶりに退去後の滞納家賃回収のための調停を申し立てました。

なんで、久しぶりに調停申立をしたかと言うと、

夏は暑いからスーツはキツイってことです。

調停と言っても裁判ですから、法廷でスーツ姿で相手にプレッシャーを与えるのが有効と考えています。

部屋の明渡し調停などは、暑い寒い関係なく行ないますが、

退去後の回収ですので、いつやってもそんなに変わりません。

今回の回収ターゲットは、

平成15年に30万円の家賃を滞納の上、退去

その後、数度の分割支払いを約束するが、言うだけで支払われず

平成19年に訴訟にて訴える

相手方が出廷し、毎月1万円づつの分割払いにて合意するが、

5万円を支払ったのち支払いストップ

2度ほど直接訪問を実施するが留守(居留守?)のため合えず

督促状を何通も出すがコレも無視

債権回収会社へ回収を依頼するが、やはり本人と接触できず

3年ほど任せるが、進展が無いため債権回収会社は諦め、再度自分での回収を試みる。

督促状を出すが一切無視!

そこで、今回の調停を申し立て実施

無題
必要書類を作成し、

印紙・切手を同封の上、郵送で裁判所へ送ります。
(わざわざ裁判所へ申立書を持参しなくても郵送で実行できます)

かかる費用は、

今回の債権回収額25万2千円ですので、

印紙代が1500円

切手代が510円(裁判所によって違います)

これだけです。

これで、裁判所へ呼び出してくれるんですから安いものです。

※ここでワンポイント!

ちょっと裁判を知っている方は疑問に思うと思うんですが、

裁判って同じ事件では裁判出来ないんです(再訴の禁止)

今回の場合、平成19年に訴訟を起こし裁判で和解が成立していますよね?

本来は時効の中断を目的とした裁判しかできないと思いますよね?

でも、調停は何度でもできるんです!!

ココがポイントで、債務者は訴訟だろうが調停だろうが、

法的手続きには変わりないので意外と出廷するものなんです。

なので、波状攻撃で調停を申立て、裁判所へ呼び出すんです。

まあ回収できるかどうかわかりませんが、費用はほとんど掛かりませんので

やってみるだけの価値はあります。

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弁護士依頼案件⑪

F社とのブログで影が薄くなった権藤裁判ですが、

当然続いています。


先日、権藤との裁判があり

今回は私は出廷せず弁護士さんだけで交渉に臨みました。

本人が行かず弁護士だけが行ったのには訳があり、

私が一緒に法廷に行くと即断即決を求められるのですが、

弁護士だけなら「一度持ち帰って原告と相談します」と言って一旦間が開けられるからです。

今回は、互いの妥協点を出し合い和解が可能かの話し合いだったのですが、

弁護士曰く、いつもの態度と余り変わりなく、相変わらず怒鳴っていたとのこと、

前回の生活保護不正受給の件があるので、何か動きがあるかと思ったのですが、

まったく関係ないかの様子です・・・

少しは弱気になるかとも思い期待したのですが・・・

残念です・・・

やはり判決まで行くしかないのだろうか?

そうなったら国民の義務として権藤を告訴するべきなんだろうか?

まあ、どちらにしても不正受給を知ってしまった以上は、

関係各所へ通報する義務がありますね

近いうちに警察に行ってきます。

でも、F社と比べると権藤がまともに見えてきた・・・

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『必殺セミナーin博多』します。
開催日時:平成25年11月3日(日)13:00~17:00
会  場:博多駅近く(まだ未定です)
料  金:5000円
定  員:70名予定
定員になり次第締め切ります。
セミナー内容
1、必殺流物件購入術
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法
7、受講者が持っている債権の回収レクチャー
  (ご自分の不良債権資料一式をご持参ください)
等々考えています。
参加資格は特にありません。
物件を所有してなくても、業者さんでもOK!!
必殺テクニックをお教えします!
今回のセミナーは業者スポンサーが付いていませんので、
宣伝等は一切ありません。
私も業者ではありませんので、ここから先は有料ってオチもありません。
必ず参加費の元は取らせます!!
みなさんの参加お待ちしております。

※基本的には熊本でのセミナーと内容は同じです。

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消火器交換

所有物件で消防署からの定期指導があり、
PA150043.jpg


消火器の有効期限を指摘されました。
PA150044.jpg
1998年製造ですので、製造後15年経過しています。

消火器の使用期限は10年となっていますので、

交換もしくは点検を求められます。

専門業者に点検を依頼してもいいのですが、

新品を購入しても3000円/1本程度で購入できますので、

思い切って1棟分(12本)すべて交換しました。

PA150045.jpg
やっぱり新品はいいものです。

PA150046.jpg
2023年まで使用期限があります。

と言う事は、年300円程度、1日1円以下です。

そう考えると新品のほうがお得です。


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業務連絡

前回のブログ記事で私(必殺大家人)を語る「なりすまし」がありました。

コメント欄は皆さんのご意見を自由に書き込んでいただくために開放していたのですが、

その様な行為まで想定していませんでした。

そこで、今後コメント欄は「承認制」にて運用したいと思います。

誹謗中傷以外は承認していくつもりです。

それと、闇の秘密結社???

そんなのには加盟しておりませんのでご安心ください(笑

\●/\●/\●/\●/\●/ショッカー!ヒィ!!

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オトリ広告

不動産業界でオトリ広告と言えば、

ありもしない優良物件を破格の価格でお客を呼び寄せ、

破格の価格の物件は売れてしまったので、

コチラの商品(通常の価格)を勧めて売るといった行為ですよね

今回は旅行の話です。

先日、札幌セミナーを行なった私は、

次は是非、雪を見てみたいと思い、

札幌=雪祭りだ!

と言うことで、平成26年2月8日の旅行をyahooトラベルで検索してみました。

検索してみると、

関空発札幌行き、すすきの近くのホテル宿泊で1泊2日で24400円と言うのを発見しました!!

通常の期間が2万円前後であるのと比べれば少々高いですが、

雪祭り期間で24400円なら十分安いと考え、

ツアーを企画している『IACEトラベル』へ空席の問い合わせをしました。

担当:ハイIACEトラベルです。

必殺:yahooトラベルを見て電話しました。

   問い合わせ番号0000000の件で空きを確認したいのですが?

担当:あいにくコチラのツアーは満席になっておりまして、

   アップ料金でのご案内は可能ですが・・・

必殺:いくらのアップになるのですか?(1万円位言うのかな??)

担当:コチラは2万5千円のアップになります。

必殺:??2万5千円??

   倍額じゃあないですか??? Σ(°д°lll)

担当:そうですね~、そうなります。

必殺:では要りません。

   しかし、席がないことが判ったんだから、

   yahooトラベルの募集を取りやめるか、金額訂正をすべきでないですか?

担当:システム上変更はできないんです~

必殺:でも、実際にはその金額では無理なんですよね?

担当:そうですね~、満席になってしまってますので~

必殺:元々どれくらいの席数があったのですか?

担当:お答えできません~

必殺:でも、4ヶ月も先の募集で、

   この段階で募集している金額が既に無いっておかしくないですか?

担当:担当部署にその旨、伝えます~

※明らかにウルサイ客だ~といった雰囲気です。

 こういったクレームになれているのか、暖簾に腕押し状態で、

 スルリスルリとかわされてしまい、話は終わってしまいました。

確信犯なのか?本当に売り切れなのか?判りませんが

有りもしないツアー代金での募集は続けるそうです。

それが全てを物語っているような・・・


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雑感・・・

アマゾンから注文していた品が届きました。
PA120374.jpg

中を開けると・・・
PA120375.jpg
渡辺よしゆきさんの『おんぼろアパート”赤鬼荘”』です。

皆さんのレビューを読んで非常に興味を持ち購入させていただきました。

内容的には、

私も常々思うのですが、裁判って正義が必ず勝つ!ってわけじゃないんです・・・

それと、天井裏の小箱の話、笑えますよね!

しかし、この話は結構な確率であります。

たまに老人の孤独死なんかあった場合に、

残された荷物の中にプレイグッズが山盛りあって、

こんな趣味があったのか・・・と切なくなっちゃいます。


話を戻して、

今回の渡辺よしゆきさん著書『おんぼろアパート”赤鬼荘”』ですが、

ぜひ読んでいただき、

アパート経営の現実を見てください!
裏を返せば、これが乗り越えられればカリスマ大家さんの道が開けるってものです。

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業務連絡

○F社の件

 皆さんに報告なくF社の記事を削除して申し訳ございません。

 大家仲間・読者様問わず、大変多くの皆様からお電話・メールをいただき、

 ほんとうにありがとうございました。

 記事削除に関しては現時点では詳しくブログで書けないのですが、

 様々な観点から見た判断です。

 時期が来れば回想録として書きたいと思います。

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2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
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福岡セミナーします!

先日から告知していました。

『必殺セミナーin博多』の準備が整いました。

開催日時:平成25年11月3日(日)13:00~17:00

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1、必殺流物件購入術

2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き

3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き

4、明渡し訴訟の実例

5、強制執行の実例

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札幌セミナー

必殺セミナーin札幌を開催しました。

札幌駅
札幌駅前

うーーーん、意外と暑いんですね~

北海道ですので、10月ともなると肌寒いくらいなのかな?って思っていましたが、

大阪とあんまり変わらないくらいの気候でした。

札幌セミナー
40数名の方が参加され、会場は満席状態です。

本当は、こんなに集まるとは思っていなかったので、

満席ギリギリの収容人数の部屋でした。

満席状態だと窮屈でしたね・・・、今後の課題です。

約4時間のセミナーでしたが、皆さん真剣な眼差しで受講してくれました。

ブロガーの方も結構きていらっしゃって、

加藤 ひろゆき先生

平成大家さん

大家クリスタルKさん

拓大家さん

その他ご参加いただいた皆様、

本当にありがとうございました!!

また、北海道でお会いできるのを楽しみにしております。

さあ、次は福岡です。

日程が決まりましたらお知らせいたします。


楽待コラム更新しました裏切り・・・3(完結)

裏切り・・・1
裏切り・・・2

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今日はお休みします。

明日の札幌セミナーに向け準備がありますので、

今日はブログをお休みします。

楽待コラムを更新しましたので、コチラをご覧ください。

さあ、明日から札幌だーー!

札幌セミナーご参加の皆様、よろしくお願いいたします。

尚、メールでも書きましたが、諦めた回収債権などありましたら

是非、書類一式ご持参ください。

具体的な事例としてレクチャーさせていただきます。


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今日は・・・・

今日は気分を変えて楽待コラムでもご覧ください。

えっ?

おんなじ様な事件モノじゃん?って??

だって、必殺だもん・・・

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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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