質問コーナー『無断退去後の対処』
タケルさんより
件名:夜逃げ後の明け渡しについて
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必殺先生こんにちは。
ブログ拝見しております。いつも本当にありがとうございます。
８月末に私の所有物件で入居者Ａが夜逃げしました。
残置物はほとんどないので、片づけて鍵替えて他に貸してしまっていいものか、迷っております。
ネットで検索してもよくわからず、必殺様ならご存知かと思い、恐縮ですが質問させて頂きます。
まず状況を説明させて頂きます。
家賃35,000円
敷金1ヶ月 礼金なし
の契約書を今年６月３０日に交わし、契約日にすぐに振り込みしますと言われたので鍵を渡してしまったのすが、社長が立て替えてくれると言っていたのに払ってくれないからちょっと待ってください、と言われ、さらにその後給料未払いで転職したなど嘘のオンパレードで一切支払なく、一円も支払ってきませんでした。
８月になってついに私もキレて、このケースは契約の段階で支払うつもりがなかったことになるので、８月中に支払わなかったら詐欺で警察に届け出ると言ったところ、必ず払います！と従順な対応です。
ところが８月末までに支払いはなく、部屋を見に行ったところ鍵がかかっておらず、ほぼ残置物のない状態（レンタルウォーターサーバーと２か月分の古新聞とごみ少々）で、なぜか玄関横の小窓のガラスが割れていました。鍵は返却されていません。電気、ガス、水道は契約されたままですが、郵便ポストに督促が届いているので支払はしていないようです。退去届は貰っていません。
８月末にやっと、プロに騙されていたことに気がつきましたが、空室埋めたいからこの客を逃がしたくないと思って連帯保証人も取らず即日鍵を渡してしまったわけで、ろくに知識もないのに欲を出した私が悪いです。世の中にはどうしようもないクズがいることがわかったので、いい勉強になりました。
さて、以上のような状況で今後この部屋をどうすべきか、悩んでおります。
とりあえず先週契約解除の内容証明を送りました。（郵便転送していないようなので、不達のハガキがそろそろこちらに戻ってくるはずです。）
また、今週末、警察に入居者と連絡が取れない旨説明し、警察官に立会ってもらって部屋に入り、動画と写真を撮っておこうと思います。 （大きな声では言えませんが、警察立会前に古新聞やごみを片づけてしまおうと思っています）
ネットでいろいろと調べると、“残置物なしの夜逃げの場合は解除の内容証明を送った後自力救済ＯＫ”と言っている方もいますし、“いやいや明渡訴訟をして強制執行しないと、後で訴えられたら負けますよ”という方もいます。
Ａの名前でgoogle検索すると●●組、●●一家、等がヒットします。Ａはこれをシノギにしているヤカラで、私が自力救済するように罠をしかけていて、鍵替えた瞬間訴えて来る可能性もあるのでは、、、と、考えすぎかもしれませんが考えています。
しかし正式な法手続きを踏んでいくと、自分で手続きをするにしてもお金と、時間がかかりそうですし。。。
ある司法書士先生の初回無料メール相談で、明渡訴訟しなくても可能か否か伺ったところ、“明渡訴訟しない場合でも、第三者立ち会いのもと、残置物の写真を取っておいた方が良いでしょう”と、お返事いただきました。
このケースで、私が自力救済をした後Ａが損害賠償請求してきた場合、私が負ける可能性はあるのでしょうか。もし１０％でも負ける可能性があるなら、正式な法手続きを踏もうかと考えております。０．１％くらいなら自力救済します。
こんな事態になる前に必殺様のブログで勉強しておけば、退去届をもらっていたと思いますが、後の祭りです。
お忙しいところ大変恐縮ですが、どうぞよろしくお願い申し上げます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。
うーーん、
こういうプロの滞納者っていますよね、
でも、荷物を置いていっていないあたりを考えると、
単にタダ住み野郎だと思われます。
後で、ゴチャゴチャ言ってくる奴は逆に出来るだけ多くの荷物を置いていきます。
※私は過去に日本刀の残置物も体験しています。
ですので、ウォーターサーバーや新聞紙程度であるならば、
無断退去として片付けても問題ないと考えられます。
（もちろん１００％ではないですよ）
但し今後のことも考えて、
室内を第三者と一緒に入室し写真をたくさん撮っておくことが大切です。
もう一つの懸念として、
室内を片付けた後にイチャモンを付けてきて、
室内に１００万円あったとか、高級腕時計があったとかの強請りが心配されると思いますが、
現実的には、今回の様な場合は、まず大丈夫です。
なぜなら、実際に強請ってきたとしましょう。
夜逃）部屋に帰ってきたら現金００万円とロレックスが無くなっている
大家）貴方は無断退去として貴方の部屋は片付けた
現金もロレックスも無かった
夜逃）部屋を明渡したつもりはない
人の部屋に勝手に入ってどうゆうつもりだ！！
大家）どうもこうもない
あなたの話はウソばかりだ！
夜逃）何を！！！
出るとこ出てもいいんだぞ！！
大家）出るとことは、どういうことですか？
夜逃）裁判で戦ってもいいんだぞ！！
大家）わかりました。それでは法廷で戦いましょう！！
※ココがポイントで昔は『出るとこ出る』は脅し文句でしたが、
現在では、相手との交渉を打ち切る絶好の材料になります。
夜逃）なんだと！！！
誠意を見せろと言ってるんだ！！
大家）それも含めて法廷でお話します
夜逃）なに開き直っているんだ！！
大家）開き直るも何も、貴方が裁判で白黒ハッキリさせると言ってるんでしょ？
だから法廷で話をしようと言ってるんです。
では、失礼します。
夜逃）どうなるか覚えｔ（ガチャ切り
こんな感じで、交渉は打ち切りましょう！
まともに相手する必要はありません。
（皆さん真面目すぎるんです。だからどうした？位の対応でちょうどいいです）
実際に裁判に訴えてくる確立はほぼゼロなのですが、
万が一訴えてきても何も心配は要りません。
裁判官もアホではありません。
状況証拠から見れば、最初から家賃も払わない様な部屋に
数十万円の現金や高級腕時計を置いておく訳ありません。
しかも、所持せず鍵の掛かっていない室内に・・・
あからさまに強請りたかりの類と見られます。
※これがモロに生活している部屋の鍵を一方的に交換して、
入室できないようにしてから家財道具の処分を行なった場合は、
相手の主張がほぼ通ります。
だって、数十万円の現金は滞納している家賃を纏めて払うために置いていたなんて言えますし、
鍵を変えられ、入室したくても出来なかった。だから腕時計も置いたままだった
なんて言われちゃいます。
逆にコレが若い女性だったり、保証人がしっかりした人なら、
あえて裁判を起こします。
そして正式な債権を作ってから回収に取り掛かるんです。
楽しいですよ♪
結論
１、部屋に何も無いなら無断退去として処理して問題なし
２、裁判をして債権を確定しても、今回のような人間からは回収の見込みは低い
３、もし、強請ってきても十分戦える
必殺不動産セミナーＩＮ札幌
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会 場：北海道建設会館（札幌駅近く）
料 金：５０００円
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参加を検討されている方は、ぜひお早めに申し込みしてください。
あと３名です。
ちなみに私の投資法もお教えします。
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次は福岡を検討しています。
件名:夜逃げ後の明け渡しについて
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必殺先生こんにちは。
ブログ拝見しております。いつも本当にありがとうございます。
８月末に私の所有物件で入居者Ａが夜逃げしました。
残置物はほとんどないので、片づけて鍵替えて他に貸してしまっていいものか、迷っております。
ネットで検索してもよくわからず、必殺様ならご存知かと思い、恐縮ですが質問させて頂きます。
まず状況を説明させて頂きます。
家賃35,000円
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の契約書を今年６月３０日に交わし、契約日にすぐに振り込みしますと言われたので鍵を渡してしまったのすが、社長が立て替えてくれると言っていたのに払ってくれないからちょっと待ってください、と言われ、さらにその後給料未払いで転職したなど嘘のオンパレードで一切支払なく、一円も支払ってきませんでした。
８月になってついに私もキレて、このケースは契約の段階で支払うつもりがなかったことになるので、８月中に支払わなかったら詐欺で警察に届け出ると言ったところ、必ず払います！と従順な対応です。
ところが８月末までに支払いはなく、部屋を見に行ったところ鍵がかかっておらず、ほぼ残置物のない状態（レンタルウォーターサーバーと２か月分の古新聞とごみ少々）で、なぜか玄関横の小窓のガラスが割れていました。鍵は返却されていません。電気、ガス、水道は契約されたままですが、郵便ポストに督促が届いているので支払はしていないようです。退去届は貰っていません。
８月末にやっと、プロに騙されていたことに気がつきましたが、空室埋めたいからこの客を逃がしたくないと思って連帯保証人も取らず即日鍵を渡してしまったわけで、ろくに知識もないのに欲を出した私が悪いです。世の中にはどうしようもないクズがいることがわかったので、いい勉強になりました。
さて、以上のような状況で今後この部屋をどうすべきか、悩んでおります。
とりあえず先週契約解除の内容証明を送りました。（郵便転送していないようなので、不達のハガキがそろそろこちらに戻ってくるはずです。）
また、今週末、警察に入居者と連絡が取れない旨説明し、警察官に立会ってもらって部屋に入り、動画と写真を撮っておこうと思います。 （大きな声では言えませんが、警察立会前に古新聞やごみを片づけてしまおうと思っています）
ネットでいろいろと調べると、“残置物なしの夜逃げの場合は解除の内容証明を送った後自力救済ＯＫ”と言っている方もいますし、“いやいや明渡訴訟をして強制執行しないと、後で訴えられたら負けますよ”という方もいます。
Ａの名前でgoogle検索すると●●組、●●一家、等がヒットします。Ａはこれをシノギにしているヤカラで、私が自力救済するように罠をしかけていて、鍵替えた瞬間訴えて来る可能性もあるのでは、、、と、考えすぎかもしれませんが考えています。
しかし正式な法手続きを踏んでいくと、自分で手続きをするにしてもお金と、時間がかかりそうですし。。。
ある司法書士先生の初回無料メール相談で、明渡訴訟しなくても可能か否か伺ったところ、“明渡訴訟しない場合でも、第三者立ち会いのもと、残置物の写真を取っておいた方が良いでしょう”と、お返事いただきました。
このケースで、私が自力救済をした後Ａが損害賠償請求してきた場合、私が負ける可能性はあるのでしょうか。もし１０％でも負ける可能性があるなら、正式な法手続きを踏もうかと考えております。０．１％くらいなら自力救済します。
こんな事態になる前に必殺様のブログで勉強しておけば、退去届をもらっていたと思いますが、後の祭りです。
お忙しいところ大変恐縮ですが、どうぞよろしくお願い申し上げます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。
うーーん、
こういうプロの滞納者っていますよね、
でも、荷物を置いていっていないあたりを考えると、
単にタダ住み野郎だと思われます。
後で、ゴチャゴチャ言ってくる奴は逆に出来るだけ多くの荷物を置いていきます。
※私は過去に日本刀の残置物も体験しています。
ですので、ウォーターサーバーや新聞紙程度であるならば、
無断退去として片付けても問題ないと考えられます。
（もちろん１００％ではないですよ）
但し今後のことも考えて、
室内を第三者と一緒に入室し写真をたくさん撮っておくことが大切です。
もう一つの懸念として、
室内を片付けた後にイチャモンを付けてきて、
室内に１００万円あったとか、高級腕時計があったとかの強請りが心配されると思いますが、
現実的には、今回の様な場合は、まず大丈夫です。
なぜなら、実際に強請ってきたとしましょう。
夜逃）部屋に帰ってきたら現金００万円とロレックスが無くなっている
大家）貴方は無断退去として貴方の部屋は片付けた
現金もロレックスも無かった
夜逃）部屋を明渡したつもりはない
人の部屋に勝手に入ってどうゆうつもりだ！！
大家）どうもこうもない
あなたの話はウソばかりだ！
夜逃）何を！！！
出るとこ出てもいいんだぞ！！
大家）出るとことは、どういうことですか？
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※ココがポイントで昔は『出るとこ出る』は脅し文句でしたが、
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夜逃）どうなるか覚えｔ（ガチャ切り
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まともに相手する必要はありません。
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実際に裁判に訴えてくる確立はほぼゼロなのですが、
万が一訴えてきても何も心配は要りません。
裁判官もアホではありません。
状況証拠から見れば、最初から家賃も払わない様な部屋に
数十万円の現金や高級腕時計を置いておく訳ありません。
しかも、所持せず鍵の掛かっていない室内に・・・
あからさまに強請りたかりの類と見られます。
※これがモロに生活している部屋の鍵を一方的に交換して、
入室できないようにしてから家財道具の処分を行なった場合は、
相手の主張がほぼ通ります。
だって、数十万円の現金は滞納している家賃を纏めて払うために置いていたなんて言えますし、
鍵を変えられ、入室したくても出来なかった。だから腕時計も置いたままだった
なんて言われちゃいます。
逆にコレが若い女性だったり、保証人がしっかりした人なら、
あえて裁判を起こします。
そして正式な債権を作ってから回収に取り掛かるんです。
楽しいですよ♪
結論
１、部屋に何も無いなら無断退去として処理して問題なし
２、裁判をして債権を確定しても、今回のような人間からは回収の見込みは低い
３、もし、強請ってきても十分戦える
必殺不動産セミナーＩＮ札幌
開催日時：平成２５年１０月５日（土）１３：３０～１７：００
会 場：北海道建設会館（札幌駅近く）
料 金：５０００円
定 員：４０名予定
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