首の皮一枚での交渉・・・の続き

きのうの続きです。

先ほど入居者本人が事務所に来所し、

保証金20万円を持参されました。

入居者の首の皮一枚状態での保証金としては少々低いとも思いますが、

現実的には20万円が精一杯の金額ではないでしょうか?

まあ、今後キッチリ遅れなければ何ら問題ありません。

もし、今後遅れるようなことがあれば、

必殺自ら指導させていただきます!

これで、保証会社の保証は8月末で契約解除となりますので、

今後は家賃保証無しでの契約となります。

さあ、この判断が吉と出るか凶と出るか?

今後、動きがあれば逐一ブログに書こうと思います。


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北海道(札幌市)日程:10月5日予定

近日ブログで募集します。

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首の皮一枚での交渉

今回のお話は、8月30日に強制執行断行される入居者と大家(必殺)との、

『首の皮一枚での交渉』物語です。


まずは、物件スペックと入居者情報を書きます。


物件スペック

昭和63年築RC8階建て3LDKファミリータイプ

総戸数34戸

3年前に購入しました。

家賃80000円、駐車場15000円
P8280267.jpg
↑これです。


現在、住居は満室(但し8月末と9月末に1戸退去予定)


入居者スペック

約2年前に入居

契約者:50代男性・自営(電気工事業)

保証人:30代弟・大手運送業勤務(現在は脳梗塞をおこし無職で、半年前から入居者と同居)

保証会社加入

入居家族構成:本人・父親・子供(未成年二人)・脳梗塞の弟・妻はいない・・・


入居1年は問題なかったが、1年を過ぎた辺りから少し少し遅れ始め、

保証会社の代位弁済対象となり始め、

ココ半年は保証会社からの入金となっていた。


保証会社は裁判を起こし、債務名義を得て建物明渡しの強制執行に着手

ココにきて入居者が焦り、私に泣きついてきました。

男性)8月30日に強制執行されても行くところがなくて困っているんです・・・・

   相談に乗ってもらえませんか?

必殺)どんな相談ですか?

男性)滞納しているのは事実なので、言い訳はできないのですが、

   仕事用の車を事故してしまって収入が激減してしまったんです・・・

必殺)で?私にどうしろと?

男性)今後、家賃は一切遅れませんのでコノまま住まわせてもらえませんか?

必殺)事情は色々あると思いますが、当方(大家)の考えだけではお答えできません。

   なぜなら、現在あなたの滞納家賃は保証会社が立て替えてくれてます。

   それを大家の都合でどうのこうのできません。

男性)そうですよね・・・

必殺)それに、あなたはご自分の不運を家賃滞納の理由にしていますが、

   私も含めて世の中の方々は、そんな不運に見舞われた時のために、

   保険に入ったり、預貯金をしたりするんではないでしょうか?

   あなたは、そんな努力をしましたか?

   努力も我慢もせずに困ったときは”自分は不幸だ不運だ”で嘆かないでください。

   その程度の話はいくらでもあります。

男性)・・・・・、

   では、どのようにすれば助けてもらえますか・・・・

必殺)貴方と個人的な付き合いをしているわけではありませんので、

   助けるつもりはありません。

   ただ、家賃がきちんと入ってくれば良いだけのことなんです。

男性)信用してください!今後、絶対遅れないようにしますから・・・

必殺)信用できません。

   だって、私は貴方のことを知りませんからね

   では、解決策として
   
   信用ある保証人を付けるか、保証金を積んでください。

   貴方が、今までマトモな人生を送ってきているのであれば、

   保証人になってくれる方や保証金の20万円~30万貸してくれる友人くらいいるでしょう?

   それも無理であるのなら自業自得です。

   それが貴方の人生です。その時は強制執行で追い出されてください。

男性)・・・わかりました・・・・・


さあ!入居者の男性は保証人か保証金を用意できるのか??

それとも強制執行で追い出されてしますのか????

強制執行まで後2日!!!!


ちなみに保証会社への滞納額は3ヶ月なんです。


3ヶ月の滞納で追い出すのは勿体無い・・・

しかも、判決文まであるので、いつでも強制執行できる状態なんです。


保証会社を外してのギリギリの折衝は、過去3度ほどしたことがありますが、

その後追い出したのは3件中1件です。

それも1ヶ月滞納で任意の退去でしたので、大した被害はありませんでした。

※悪質な方の場合は、このような交渉は一切せず、
 保証会社にお任せしているので一切お答えできません!
 と、一切の交渉はしません。


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倍返し!イヤ!10倍返しだ!!

テレビドラマ『半沢直樹』が人気ですね、

私も毎週楽しみに見ているのですが、

当然、ドラマです・・・(●´・△・`)

現実の債権回収はドラマのようには回収できません。

でも、ドラマでの『倍返し!イヤ!10倍返しだ!!』って言葉で

やり返す姿が痛快ですよね!


そんな流行語に挑戦する言葉、

大家なら『14.6%加算だ!』です。

皆さんご存知とは思いますが、

この14.6%という数字は、民法の遅延損害金金利の上限です。
(最近はうるう年を計算して年利14.5%説もあります)

大手FCの仲介業者の賃貸借契約書の8割には遅延損害金の記載があります。

当然ですが、賃貸借契約書に14.6%の記載がなければこの損害金は請求できません。
(損害金利利率の記載がない場合は民法の年5%の損害金になります)

たかが年14.6%の金利、どうしろっていうの?って思いますよね?

では具体的な活用例を紹介します。

1、敷金返還請求せれた際の1つの対抗策

  もちろん入居者に家賃の支払い遅れがなければ使えませんが、

  平成24年2月分の家賃を2月7日に支払った
  平成24年3月分の家賃を3月3日に支払った
  平成24年4月分の家賃を4月5日に支払った
  平成24年5月分の家賃を5月5日に支払った
  平成24年6月分の家賃を6月9日に支払った
  平成24年7月分の家賃を7月7日に支払った

  上記の様に支払いはしているものの、

  契約書では翌月分を前月末日までに支払うとの約定の場合、
  
  1ヶ月1ヶ月14.6%の損害金をつけて再計算するんです。
  (短月計算ではなく繰越し繰越しで累計計算します)

  そうすると、チリも積もれば何とやらです。


2、退去して滞納家賃を支払わず、法的手続きも完全無視!

  もう打つ手が無い!って時に使います。

  もう、完全に開き直って支払いしない・・・

  そんなムカつく債務者に送る督促状、

  ココに14.6%の金利計算した督促状を3ヶ月に1通程度送り続けます。

  例をあげると、

  滞納金額30万円

  30万円×14.6%÷365日=120円
  (これで30万円に対しての1日当りの利息がでます。)

  1ヶ月=30日なら120円×30日=3600円

  3ヶ月=90日なら120円×90日=10800円

  6ヶ月=180日なら120円×180日=21600円

  1 年=365日なら120円×365日=43800円

  3 年=13万1400円

  5 年=21万9000円

  10年=43万8000円

当然、上記の計算は遅延損害金利だけですので、元金30万円がプラスされるんです。

これを永遠続けると、債務者から泣きが入り、

元金払うから利息をマケてほしい・・・となります。


※ちなみに必殺はエクセルで作った金利計算表を持っています。
 ブログに貼り付けって出来ないのかな??

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セミナー全国行脚の予定が決まってきました。

1番目=北海道(札幌市)日程:10月5日予定

2番目=福岡県(福岡市)日程:11月ごろ

3番目=まだ決まっていません。

まずは北海道セミナーの募集を近々します。

臭いクレーム

所有の築50年鉄筋5階建て(エレベーター無し)マンション住民から、

廊下で異常な臭いがするとのクレームがあり現地に行ってきました。

この時期の臭いクレーム・・・

メチャクチャ怖いです!
だって、毎度のことですが、
臭いクレーム=腐乱死体です・・・


何度経験しても非常に嫌なものです。

まあ、慣れたと言えば慣れましたけどね・・・

クレームの入ったのは3階・・・

ドキドキしながら階段を上がっていくと・・・

うん??

臭いする??

別にいつもの築古物件にありがちな生活臭しかしません。

ほっ・・・

とりあえず腐乱死体ではないようです。

一旦現場を離れたのですが、

再度クレームの住民より電話があり、

臭いがするのは夕方から夜にかけてとのこと、

しかも他の入居者さんからも同様のクレームありました。

一人だけなら神経質な方かな?で終わりなのですが、

二人からクレームということは、本当の様です。

そこで、再度夕方訪れると・・・

微かに何とも言えない、生理的に受け付けないような臭いがします。

死臭ではなく、病気の方のオシッコというか・・・

確かに異常な臭いです。

ただ、微かに臭う程度で、廊下を通り過ぎる程度なら”ウン?”って思う程度です。

ココで整理すると、

問題の部屋は1ヶ月ほど前に引っ越してきた50代男性

独身で一人暮らし、生活保護受給

臭いは時間によってキツさが違う。

ということは、何か物が腐ったとかではない

※腐敗臭なら、ずーーーと臭うはずですからね

訪問した際は大した臭いもないので、原因と思われる部屋へ直接訪問せず、

事務所に戻ってから入居者へ連絡してみました。

必 殺)貴方の部屋辺りから異臭がすると苦情が入っているのですが、
    何か心当たりはありませんか?

入居者)いえ・・・、私も臭いには気をつけていて、消臭剤なども使っています

※少し違和感・・・自分のところが原因でないなら、私も最近気になるとか言いますよね?
 それを私も臭いに気をつけていて、消臭剤を使っている??

必 殺)そうですか、近所で気になる点とかございませんか?

入居者)・・・、原因はわからないのですが、

    1ヶ月くらい前から臭うということは、私のところの可能性もありますね・・・

    今後、臭いが出ないように気をつけます。

必 殺)わかりました。又、何か原因が分かればお教えくださいね

入居者)わかりました。

こんな会話でした。


やはり、この入居者が原因とみて間違いないようです。

しかし、いったい何の臭いなんだろ??

ゴミや死体の腐敗臭でも、

糞尿系の臭いでもペット等の動物系でもありません。

でも、生理的に受け付けない系の臭いで、

油に薬品を混ぜたような臭い・・・

あっ・・・

嫌な想像すると・・・

遺体を塩酸で溶かしているような臭い・・・

キャーーー!!

想像が当たらないように祈るばかりです・・・


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未成年の生活保護のつづき

きのうの未成年の生活保護者ですが、

紹介者(生活保護者)に事情を聞いてみたところ、

色々なことが判ってきました。

必殺:○○さんが無断で引っ越したみたいなんだけど事情知ってる?

紹介:無断で引っ越したんですか!?ご迷惑かけてスミマセン・・・

必殺:イエイエ、貴方が悪いわけではないですから気にしないでください。

紹介:私が知っているのは、おそらく男を追いかけて行ったんだと思います。

   1ヶ月前くらいに知り合った男性で○○県で生活保護を受けている男性です。

   そこに追いかけて行ったと思います。

必殺:その男性はどんな人?

紹介:歳は20歳くらいで生活保護もらいながらパチプロしているような人間です。

   そんな人間と付き合うなら友達の縁切るよって脅したら、

   電話もメールも通じなくなっちゃったんです。

必殺:そうですか・・・

紹介:大家さんに申し訳ないので、この前貰った紹介金返させてもらいます!

必殺:イエイエ、それは取っておいてください。

紹介:そうですか・・本当にスミマセン・・・・・


この紹介者さんは悪意無く紹介していただいたのですから、

なにも悪いことはありません。


まあ、無断退去した19歳女性も1年とせずに別れるでしょうから、

次の住民票移動を狙って裁判していきたいと思います。

ただ、そこで問題なのが、

1、賃貸借契約時は未成年(19歳)だった

2、家賃滞納時は20歳であった
  (平成25年7月で20歳、8月の家賃発生は7月31日)

うーーーん、

契約時が未成年だから請求できないかな?とも思うし

家賃債務が発生したのが成人してからだから請求できるのかとも思うし・・・

コメント師のみなさんコメントよろしくお願いしますm(_ _)m


ちなみに請求する金額は、

8月分の家賃(未納)

残置物(ゴミ)処分代

カギ交換費用(カギ未返却のため)

全部で7~8万の請求をしようと思っています。

常識的な金額でしょ?


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未成年の生活保護者

1年ほど空いている部屋に、

生活保護を受給している未成年(19歳)の女性より

入居申し込みが入りました。

19歳で2歳と1歳の子供を二人連れての入居です。

基本的に未成年(若年者)の生活保護者はトラブルや夜逃げ率が非常に高く、

さすがの必殺も断る部類の方ですが、

1、他の所有マンション住民(生活保護者)の紹介であった。
  (この紹介者は意外と真面目)

2、1年も空室で困っていた。

3、仲介手数料が要らなかった
  (紹介者に気持ちだけ渡した)

こんな理由で入居をOkしたのが、今年の5月・・・

で、8月の入金は無い!

何度、携帯の電話してもコールばかり・・・

請求書を出しても応答なし・・・

役所に事情を説明し、家賃滞納をしないように指導を求めたが、

役所:引越しすると言っていましたが聞いてませんか?

必殺:まったくの初耳です。

役所:そうですか・・・、とりあえず本人に連絡して指導しますね

必殺:よろしくお願いします。


まあ、特にワレ感知せずといったことなく、普通の対応でした。

でも、気になる一言・・・『引越しすると・・・』

無断引越しか??


そうこうしている、まさに今!郵送で送った督促状が返送されてきました・・・

引越しの可能性大です!!

さっそく役所で住民票を取得してみたこところ、

8月14日に他府県に住所が移動していますorz

その足でアパートを訪れたところ、

電気は止まっており、室内にはゴミしか残っていません。
P8210248.jpg
完全に無断退去です。

未成年の生活保護者・・・

やっぱりの結果です。

こんなこともあります。

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質問にお答えします。パート6

連日の猛暑、

所有マンション・アパートの廊下で、

死臭がしないか巡回する日々です。←ウソですよ!!

今日も死臭がしませんように・・・

そんな毎日を日々送っている必殺大家人が送る質問コーナー


仙台の大家さんからの質問

外国人登録証明書についての質問です。
初めまして。
わたくし仙台で大家をしている者です。
いつも必殺様のブログを楽しく拝見させて頂いております。
そして、大変勉強になっております。

必殺様に教えて頂きたいことがあるのですが、どちらに質問して宜しいのかが分からなかったのでこちらにさせて頂きました。

その質問とは、
外国人登録証明書についての質問です。

以前より家賃滞納で困っている入居者がいるのですが、
その入居者は現在その物件にはおらず荷物置き場と化しており、帰ってくる様子もありません。
今、その入居者がどこにいるのかすらも掴めていない状況です。(身内などにも電話をしましたが何処にいるのか分からないとの返答でした)

その入居者に対し簡易裁判所にて建物明け渡し訴訟の手続きを行ってきました。
恥ずかしながら金銭に余裕が無いので、弁護士をたてず自分で行うことにしたのです。
ですがココで壁が立ち塞がりました。
その入居者は、実は在日朝鮮人の方で、契約したのが23年の7月前のため外国人登録証明書のままなのです。
簡易裁判所では現在の住民票が欲しいとのことで、
このままでは裁判を進められないという連絡が先日ありました。
そこで、
法務局や、入国管理局に電話をしてみたのですが、個人の方にはお出しすることは出来ないとのことでした。
こう言った場合、
やはり現在の外国人登録証明書を手にいれるには、
弁護士に頼むしか道は無いのでしょうか?
なるべくお金はかけたく無いので自分で行える様な手段があれば良いのですが、、、。
こう言った場合のケースが必殺様の体験で御座いましたらその対応法をご教授頂ければ幸いです。
拙い文章で申し訳ございませんが、何卒よろしくお願い致します。

外国人登録証明書の質問の追記です。
何度も申し訳ございません。
先ほどの質問に書き忘れたことが御座いましたので追記させてください。
法務局や入国管理局に電話する前に、
住民票開示を地元の区役所に行ったのですが、「昨年の7月以前の登録の方は住民票にはなっていないので、法務局にお問い合わせ下さい」と言われ、法務局に問い合わせをすると「入国管理局に問い合わせ下さい」と言われ、問い合わせしてみると結局「弁護士を通してくれ」とのことでした。

こちらが追記分となります。
申し訳ございません。
何卒よろしくお願い致します。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

私も全く同じ状況に遭ったことがあります。

確かに弁護士に依頼するのが一番の近道(弁護士なら職権で開示できます)ですが、

簡単に弁護士に頼るようでは、『大家業』は成り立ちません!

※最後の最後、どうしようもない事案はしょうがないです。

私もなんとか自力での道を探してみました!!

そこで、私の経験からの対応策を書いてみます。

1、もう一度、住民票を探してみる。
  
  質問者さんも書いているように昨年7月から在日外国人でも住民票ができるようになりました。

  そこで、現住所での住民登録は調べたと思いますが、

  前住所でも住民票登録が無いか調べたでしょうか?

  入居時の申込書や身分証明書に記載されている住所でも調べてみてください。

  身内などの住所地でもとにかく申請してみてください。


2、それでも住民登録が無い場合。

  裁判所に対し『調査嘱託の申立』という制度があります。

P8170236.jpg

  これは、裁判所が裁判に必要だと認めた調査を裁判所が調査してくれる制度です。

  もちろん、弁護士は必要ありません。自分で裁判所へ申請します。

  ただし、この調査嘱託が採用される確率は半々と言ったところでしょうか?

  しかし、調査嘱託の申立が却下されるようなことがあれば、

  それを証拠書類として提出するのも手です。

  物理的に住民票が提出不可能である証拠です。


3、無い証拠(住民票)はない!と証言する。

  どうしても住民票が取得できない場合、裁判所とケンカ(己の主張をする)する位の覚悟で、

  無いものは無い!

  弁護士に頼む金も無い!!

  証拠申請として、原告自ら証人申請して、法廷で契約の経緯等を証言する。

  と言ってみてください。

  これで、認められる場合もあります。

総括

裁判所はすぐに弁護士に相談してくださいと言いますが、

その言葉に絶対に乗らないでください。

そもそも弁護士に依頼しないと裁判が進行しないって言う裁判所が間違っているんです!

裁判所の担当者から助言を得ようと思うのなら、

ある程度の予備知識をもって聞くことです。

担当者は原告・被告どちらかに有利になるような助言はできません。

しかし、裁判の手続きについては教える必要があります。

例えると、

市役所の市民課で

市民:印鑑登録に使う印鑑は風水に基づいた印鑑が良いと思いますか?

担当:占い師さんに聞いてください。

ってなりますよね?

市民:印鑑登録の仕方はどうすればいいでしょうか?

担当:コチラの用紙に記入して00窓口に行ってください。

   その後、00窓口でカードを発行します。

ってなりますよね?

裁判所もこれと同じですので、
あくまでも手続きを聞きたいんだ!!
って言ってください。


ココまでチャレンジしても無理なら、

そもそも弁護士を頼まないと進行できない裁判制度がおかしいんだ!!

っと、捨て台詞を吐いて弁護士様にお願いしてください。




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必殺セミナー

お盆ですね、

お盆とは全く関係ない話ですが、

全国セミナー行脚を考えています。


だって、販売業者さんの販売のためのセミナーはありますけど、

大家による大家のためのセミナーってあんまり無いと思いませんか?

それに以前に業者さんは必殺をセミナー講師としては呼んでくれません・・・


今回、私が企画しているのは、

滞納家賃などの法的手法に特化した

『大家が自分でする法的手続き』を考えています。


何度か全国の『大家の会』ではセミナーしたのですが、

『大家の会』に所属していない大家さんや、

不動産会社・管理会社さん達にも是非聞いていただきたい内容を考えています。

具体的には、

1、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き

2、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き

3、明渡し訴訟の実例

4、強制執行の実例

5、夜逃げ債権の回収手法

6、受講者が持っている債権の回収レクチャー

等々考えています。


このセミナーでは、ココから先は専門家へ、などというオチは一切ありません。

全ての書式をお渡しし、明日から即対応可能なスキルを身につけていただけます。


こういった内容でセミナーしたいのですが、

ドコから行こうか悩んでいます・・・・

○○県に来てくれ!ってありますか?


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質問にお答えします。パート5

毎日暑いですね~、

少し動いただけでネトネトに溶けそうです・・・

そんな暑い日に作業をするほど根性はありませんので、

またまた質問にお答えしたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

滞納家賃の回収について質問です。
はじめまして。必殺さん。

2代目大家の○○と申します。自主管理をしております。
大家経験1年未満なので、必殺さんのブログがとてもとてもとても勉強になります。

滞納家賃の回収について質問があります。

滞納家賃6ヶ月と残置物撤去費用(約20万円)を回収したいです。

滞納者の方は高齢者で、今年に入って同居の男性(高齢)が亡くなったころから、家賃の入金が滞り、滞納3ヶ月目で訪問したところ、電気も止まっており、認知症の疑いがあるため役所に相談したところ、病院への入院という形になりました。
※家賃の入金は、2ヶ月分を2ヶ月に1度、年金?支給日にまとめてもらっていました。

その後、滞納賃料の件で、役所に掛け合ったのですが、
「大家のために、こちらが動くことはないので。」という返答だったので、滞納賃料はとりあえず後回しにして、正式な賃貸借契約の解約と残置物の所有権の放棄についての書類を、役所経由で滞納者の方に書いてもらい、正式に退去となり残置物も撤去することになりました。

この後、滞納家賃を回収するにはどうすればよいでしょうか?

滞納者の現在の居場所はわからない状態で、身内の方もいないらしいとのことです。
役所に聞いても、現在の居場所も個人情報なので教えることはできないとのことです。

正式に退去もして頂いて残置物撤去の承諾も得たということで、滞納家賃は諦めたほうがよいでしょうか?
高齢者からの滞納家賃回収は、気の毒かなとも思いますが、滞納は滞納であると私は考えています。
またこの方は、以前、下の階の入居者とのトラブルで、下の階の入居者が退去してしまったという経緯もあったり、キッチンの流しに異物を流しこんで、水道業者が出動ということが度々あったこともあり、このまま滞納家賃を全て諦めるのは、どうも釈然としません。
少額ずつでも良いので払ってほしいのですが、居場所のわからない認知症の高齢者相手の回収は、やはり厳しいでしょうか?

生活保護費や年金が、その方の口座に振り込まれると仮定して、口座を差し押さえるという手段は有効でしょうか?この方が、使用していた口座については把握できています。

まだ大家としての経験値が低く、少額訴訟、その他法的手続きの知識も曖昧なため、勉強中です。

もしよろしければ、このようなケースがあった場合の必殺さんの対応を教えてください。

長文、かつ纏まりのない文面になって申し訳ありませんが、ご教授下さい。

よろしくお願い致します。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お答えします。

認知症の高齢者・・・

基本的には回収不能と考えてください。

しかし、後学のため、勉強のためと思えるのならチャレンジしてみてください。

まずは、現在の住居ですが、これは住民票を取得してください。

マンション住居地の役所へ賃貸借契約書とご自身(貸主)の身分証明書を提示すれば、

元入居者の住民票を発行してくれます。

そこで、住民票の移動が確認できたなら法的手続きを取ります。

(住民票の移動が無い場合は、住民票の移動があるまで1年に1度程度取り続けます)

今回の場合は、痴呆で入院→施設といった流れになるのではないかと思います。

ですので、調停はまず無理だと思われます(出廷してこない)

住所地が判明したなら訴訟をおこしてください。

しかし、訴訟でも相手方は出廷しないと思います。

当然、原告勝訴の判決が出ますので、

まずはその判決文を元に銀行口座差し押さえにチャレンジしてみてください。

差し押さえの手続きは意外と簡単で、裁判所に行けば教えてくれます。

ただ、残高が無かったりと空振り率が非常に高いです。

次の手は基本的にありません。

しかし、裁判判決の時効は10年です。

もし、債務者が死亡すれば、役所で相続人確定のために戸籍謄本を取得することができます。
※戸籍謄本は本人が亡くならないと第三者は取得できません(弁護士は除く)

その戸籍謄本で相続人を見つけ内容証明で債務相続の通知を送り、

3ヶ月経過の後に相続調停を行ないます。

この部分は以前のブログを参照にしてください。


結論!

今回の質問者さんの案件は、
回収は非常に困難だと思います。

しかし、最初から諦めていたのでは、

いつまで経っても経験値があがりません。

専門家に頼まず自分で手続きすれば費用なんて、いくらもかかりません。

是非、チャレンジしてみてください。


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質問にお答えします。パート4

またまた質問が来ましたのでお答えします。

「初心者」さんからの質問です。

必殺先生
いつも拝見しています、自分は最近大家になったばかりの初心者です。
所有物件は築24年の中古アパート2DK(和6洋6DK6)6戸、入居者無し。
裏庭は約20坪、鑑賞用樹木で囲まれていて中央は雑草が生い茂っています。
現在、部屋の清掃を自分で実行し、一応終わった段階です。
しかし各部屋に備品は一切なく、入居者に対するアピールポイントが
ありません。そこで、先生から見て、やった方が良い事、悪い事、
効果がある順位を教えて下さい。よろしくお願い致します。
1)トイレをウォシュレットに変更
2)流し台を新品にする
3)和室をフローリングにする
4)駐車場の白線を引き直す
5)部屋の清掃をプロに依頼してやり直す
6)部屋に照明器具を付ける
7)部屋にガスコンロを付ける
8) 部屋にエアコンを付ける
9)玄関にカメラ付インターホンを付ける
10)裏庭の雑草を刈る
11)裏庭の周りの観賞用樹木を切る
12)裏庭に玉砂利・砕石を敷く

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お答えします

地域ガラや入居者のターゲット層にもよると思いますので、

一概にはいえませんが、私なりに書いてみます。

1)トイレをウォシュレットに変更←△
(理由)
 ウォスレットは、故障が多い
 新品でないと嫌われるので、退去のたびに交換をせがまれる。
 まあ、今は2万まででありますので、新品プレゼント!なんてしても良いかもしれませんが・・・

2)流し台を新品にする←○
(理由)
 少しでも古るかったり、サビが出ていたら交換をお勧めします。
 やはり水周りは重要です。
 キッチンのタイプにもよりますが、簡単に交換できるタイプであれば、
 ご自身で交換されてはどうでしょう?
 2万~3万で出来ます(システムは高いです)

3)和室をフローリングにする←△
(理由)
 現在は洋室のほうが人気(需要)があるのは当然なのですが、
 木造アパートなどでは、音が非常に響いてしまってクレームの嵐になります。
 1階なら良いんではないでしょうか?
 でも、築古の1階って中高年齢者に人気あるんです。
 なので、あまり意味が無いかも・・・

4)駐車場の白線を引き直す←△
(理由)
 キレイに越したことはないですよね
 まあ、お金が溜まってからで良いんではないでしょうか?

5)部屋の清掃をプロに依頼してやり直す←○
(理由)
 やはりプロはプロの仕事をしてくれます。
 低価格帯なら自分でする。
 高価格帯ならプロに頼む。

6)部屋に照明器具を付ける←△
(理由)
 これも低価格の部屋なら付けますが、
 ある程度の価格帯の部屋なら付けません。
 なぜなら、前の部屋から持ってくるから。
 でも、低価格や低属性の方は新品のシーリングライトは非常に人気があります。

7)部屋にガスコンロを付ける←×
(理由)
 都市ガスの地域でプロパンなら絶対必要ですが、
 付いていたからといってセールスポイントにはならないような・・・

8) 部屋にエアコンを付ける←△
(理由)
 これも、低価格・低属性には付けています。
 一番安い物でいいので、付いていると好評です。
 しかし、中高属性の方には不人気で、
 もっと良い製品(自動掃除機能など)を持っているから、
 外して欲しいといわれることも度々ありました。

9)玄関にカメラ付インターホンを付ける←○
(理由)
 ネットで録画付きのTVインターホンが1万チョイで売ってます。
 自分で取り付けられるなら費用対効果が非常に高いです。

10)裏庭の雑草を刈る←○
(理由)
 がんばれ!

11)裏庭の周りの観賞用樹木を切る←△
(理由)
 センスの問題かもしれませんが、
 キレイに整えられているならいいですが、
 伸び放題になっているのなら、思い切って切っちゃいましょう!
 スッキリします。
 
12)裏庭に玉砂利・砕石を敷く←△
(理由)
 お金が貯まってからでもいいような・・・

今回、質問者さんが考えている内容は、

全てが正解ですし、全て実行できれば一番良いんでしょう

しかし、費用対効果を考えて、

ご自分のアパートの
ターゲット層の気持ちになって
考えてみてくださいね!

ちなみに私の場合、

自分で出来る事はすべてする!です。
(だって、人件費が高いのであって、製品自体は安いですからね)


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必殺流「空室対策」
入居者が逮捕された!?(ヤカラ編)前編
入居者が逮捕された!?(ヤカラ編)中編

連帯保証人解除通知書その後

先日のブログで書いた連帯保証人解除通知書に進展がありましたのでご報告します。

きのう弁護士様からの介入通知が届きました。

今後、滞納家賃を請求するならば弁護士を通せといった内容です。


弁護士に依頼するってことは、守るべきモノがあるという証拠なんです。

ということは正式に裁判してキッチリ請求すれば支払う可能性が高いです。


でも、こんな勝ち目のない(連帯保証)債務に対して弁護士を代理人として立てる・・・

金を捨てるようなものと思うのですが・・・

もし、このブログを読んでいる専門家もしくは詳しい方、

教えてください!

連帯保証人を一方的に解除する方法ってあるんですか?

私の知識では絶対無理と思うのですが・・・

でも、この弁護士は解決方法がないのに、

なんで仕事を請けたんだろ??

うーーーん、誰か教えてください。


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必殺流「空室対策」
入居者が逮捕された!?(ヤカラ編)前編

質問にお答えします。パート3

質問コーナーがなかなか好評ですので、
パート3をお送りします。


必殺様
お世話になります
先日のセミナー大変勉強になりました。

また勉強会などありましたら
是非参加させていただきます

お教え頂きたいのですが、都内○○駅6分の物件が来月(木造6世帯築27年)引き渡しとなります

現在満室なのですが、
70才代が2人 家賃滞納ナシ 生活保護1名
60才代が1人 生活保護 たまに遅れてる様
40才が2人 滞納なし 生活保護*1
30才代 4か月滞納あり 多分常習犯

この様な物件にて注意点を教えて頂けませんか?

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お答えします。

築27年でしたら設備面ではまだまだ大丈夫でしょう

入居者さんの心配事ですが、

やはり30代4ヶ月の滞納が気になりますね

その前に確認なのですが、

前のオーナーさんから滞納家賃の債権譲渡はいただいたのでしょうか?

これがないとオーナーチェンジの時点からのスタートとなり

少々時間が勿体無いです。

次に滞納が4ヶ月とのことですが、

まずは調停から初めてみてはいかがでしょうか?

家賃さえ払ってくれるなら住んでもらったほうが良いわけで、

無理に追い出す必要もありません。

もちろん調停後も家賃を滞納するようなら強制退去も考えないといけないでしょうね

ただ、調停合意をしておけば、判決文と同じ効力で強制執行もできますので、

お守り代わりにやっていても損はありません。


がんばってください!


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入居者が逮捕された!?(ヤカラ編)前編

給湯器集中交換

大型マンション(1棟80戸)で空室が4室ほど出たので、

空室のうちに古い給湯器を交換しました。

P8050225.jpg
平成1年築のマンションですので、

25年は経過しています。

一応まだ動くのですが、いつ故障してもおかしくない状況ですので、

空室のうちに交換しちゃいます。


ただ今回は4台の給湯器交換ですので、

一人では滅入っちゃうので、職人さんに来てもらい

一緒に作業をしました。


基本的に私が古い給湯器を撤去し、

職人さんが新しい給湯器を設置するといった感じです。
P8050226.jpg
ココで少し問題が!

ネジ山が潰れてしまって電動ドライバーでは回せません。

そこで!便利グッズの紹介です。

P8050227.jpg
ネジザウルスという特殊なペンチで、

私のブログでも何度か登場しています。

これと出会う前は、ねじ山を潰してしまうと、

サンダーでブッタ切っていたのですが、

今回の様に、奥まったところのネジでは一苦労していました。

P8050228.jpg
ネジの頭をガッチリ掴みます。

P8050229.jpg
横から見た図

P8050230.jpg
今回は1日で4台の給湯器を交換しました。

メチャクチャ汗をかいたのですが、

スポーツジムに行ったと思えば健康的です!!


良い汗かきましたヾ(*´▽`*)ノ

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入居者が逮捕された!?(ヤカラ編)前編

質問にお答えします。パート2

またまた良い質問がきましたのでご紹介します。

ふらんし~ぬの場合さんからの質問です。

ところで管理人さんにお尋ねしたい事が以前よりあります。
記事中でトラブルになった賃借人は大抵事前情報を得ていればヤバそうな方ばかりですよね。
ヤクザとか生活保護者とか、一概に問題がある客とはいいませんが、
リスキーな事に変わりはないと思うのですが、
それでも貸そうという決意は何か理由があるのですか。
低所得層相手が(リスク込みでも)商いとして手堅い、
とか購入物件に対する賃貸収入利益率が高いとか・・。宜しければ御教示下さい。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お答えします。

私のブログは事件事故が多く、

築古物件は大変なんだな~と、思われた読者の方も多いと思います。

で・も・ね、考えてみてください。

私は16棟450戸所有しているんです。(自慢じゃないですよ!)

ということは、自然と事件事故率も高くなりますよね?

単純計算ですが、

50戸所有の大家さんが孤独死や入居者逮捕などに遭う確立を10年に1件とするならば、

私は、その9倍の入居者がいるわけですから、

1年に1件程度遭遇するわけです。


しかも、私は自主管理です。


多くの大家さんは管理会社さんにお願いしているわけですから、

トラブルの事後報告は受けても、自分でトラブル解決まではしませんよね?

でも、当然事件事故トラブルはおきるんですが、
(人が生まれ死ぬ場所、つまり住居を提供するということはそういうことなんです)

その現場、その問題、その解決、をお金で全て他人に解決してもらっているわけです。

※例えは悪いですが、マンション廊下に放置された嘔吐物を大家自らが処理するのか?
 それとも金銭を払って管理会社の人に処理させるのか?の違いです。
 (いつも見ています助けてクマさん

前者は嫌な思いはすると思いますが、

お金はかかりません

また、この経験を次に生かせることができると思います。

後者は嫌な思いはしませんが、

お金はかかり、経験値も上がらないので同じ問題が出ても対応できません。


それともう一つ

例えば、古いアパート(築40年2K)などで、

低所得者層に4万円で賃貸するのと、

そこそこ新しいマンション(築15年3DK)などで

中間層に6万円で貸すのとどちらが良いと思います?

あくまで私の考えですが、

前者は滞納やトラブル率は高いですが、

室内の設備が少々古くても入居します。
(水周りが少々古くても、クロスに少しくらいの汚れがあっても大丈夫)

後者は滞納やトラブル率は低いですが、

室内の設備は常に新しくないと入居しません。
(水周りが新しくないと決まりにくい、クロス・CFも少しでも汚れがあると張替えを求められる)

なので、築古低ランク層のほうが収益率は高いです。


まあ、

それ以前に築古しか、なかなか儲かる物件って売ってないですけどね~

※好き好んで築古問題アリアリ物件を購入しているのではなく、
 地主でない人間が大家になろうと思うと、自然とそういう物件しか買えないんです・・・


賛否両論あると思いますので、

あくまでも参考程度にしておいてください。



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必殺流「空室対策」



真夏ですね!

連日暑いですね~

大阪はメチャクチャ暑かったです。


もうドロドロに溶けちゃいそうです・・・


でもね、暑くても退去はあるわけで、

退去後の仕事をしないといけません。


私の仕事とは、ペンキ屋さん・クロス屋さんが入る前段階での下準備です。

何をするかというと・・・

P8050231.jpg
流し台です。

見た目にはマダ使用できそうですが、

シンクの下を見てみると・・・
P8050234.jpg
分かりにくいですが、つなぎ目が腐食しているんです。

ココから水漏れにつながりますので、

エイっと換えちゃいます。

P8050236.jpg
外すのはネジを回し釘を抜き・・・

簡単です。

P8050237.jpg
完了

次は洗面台です。

P8050232.jpg
もうミラーキャビネットは取り外した後です。

洗面台は新品で一番安いヤツ(26000円ほど)でも、

見た目が非常に変わります。

費用対効果が非常に高い部分だと思います。(自分で換えればですが・・・)

そして、軽トラにエイヤ!っと、乗せてゴミ処理場に持って行きます。
P8050238.jpg

後は、ペンキを塗った後に、職人さんにクロス・CFを張り替えてもらった後に、

新品の流し台・洗面台を設置すれば終了です。

自主管理大家の1日でした。

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必殺流「空室対策」

献本いただきました

献本いただきました!
P8040225.jpg
不動産投資仲間の小嶌さんが、

本を出版されました!!!

小嶌さんは0からスタートで頑張られていて、

小額資金で築古物件(テラスや戸建)を買い、

出来るだけお金をかけずにデナイザーズ風アパートに仕上げています。

興味のある方は一度読んでみてはいかがでしょうか?


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連帯保証人解除通知書

題名の通り、

ある入居者の連帯保証人から内容証明にて

『連帯保証人解除(放棄)通知書』という文章が届きました。

P8020211.jpg

P8020210.jpg

まあ、こんな文章はたまに届きます。


以前の時のブログはコレです。


普通に考えてムチャクチャな話で、

大の大人が入居時に実印で押印し、印鑑証明まで提出しておきながら、

入居者と人間関係が悪くなった等で一方的に保証人を辞めたいと通知してくる・・・

そんなのが通るなら連帯保証人という制度自体成り立たないですし、

それ以前に、『契約』という行為すら全て無効になります。


以前、この様な辞任通知が送られてきたときは、
P240231.jpg
申し出を拒否する文章を送付し、

結局最後まで連帯保証人としての責務を果たしてもらいました。


今回の件は賃貸借契約に保証会社(大手)が絡んでいますので、

保証会社にお伺いをたて、保証会社の指示に従いたいと思います。


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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