質問にお答えします

またまた質問がきましたのでお答えしたいと思います。

にんじんさんからの質問

こんにちは。
いつも楽しくブログを読んでいます。
教えて頂きたいことがあったので、メールしました。
(質問)
強制執行をした際、執行を安く済ませる方法がありましたら教えてください。
現地保管を執行官に頼みこむことが出来るのでしょうか?
(状況)
5ヶ月家賃を滞納されている方を追い出したいです。
市営住宅の情報をもって行き、引っ越しを促すものの、
首を縦に振りません。この方、会社をリストラされ、
今は日雇いの仕事をされています。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お答えします!

現実に夜逃げしていなければ、入居者は強制執行(断行)までに、

大体の荷物を運び出している(引越ししている)ことが多いです。

もし、荷物がそのままの場合、大家側で荷物の搬出・保管をするのですが、

現地保管は地域によって(執行官によって)対応が違います。

例えば荷物が少なければ現地保管を認めてくれる執行官もいれば、

絶対に現地保管を認めない執行官もいます。

その感覚は、実際に強制執行を申し立てて、

現地に執行官と執行予告に行った際にそれとなく聞いてみると分かります。

次に、現地保管は認めない、そして荷物も沢山ある。

こういった場合は、専門の執行業者に頼むと高いので、

通常の引越し業者さんに頼むんです。
(専門業者の半額程度です)

そして、もし空き部屋があればそこに保管します。
(空き部屋が無ければ倉庫を借りないといけません)

しかし、自分で強制執行の保管手続きまではちょっと難しい・・・

でも、執行を出来るだけ安くあげたい貴方!

そんなワガママな貴方に必殺技をお教えしましょうか?

それは・・・・


ココから先はメルマガで大公開!!!


って!!
メルマガ持ってなかった!!
残念!!!



秘密のテクニックとは、

保証会社さんに執行保管業者さんを聞いてみてください。

保証会社さんは、

その地域で最安値の執行保管業者さんと契約しています。

だって月に何件も強制執行してますからね!

出来るだけ安く融通の利く業者を掴んでいるんです。

意外と教えてくれますし、

保証会社さんからの紹介だといえば

激安価格価格(まあ、通常価格なんですけどね)
でしてくれます。

テクニックって言うほどの事も無かったような・・・

ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ


★楽待コラム掲載しています★
デリヘル業者の正体は・・・①
デリヘル業者の正体は・・・②
家賃滞納「極道の妻」
嘘つき弁護士①
嘘つき弁護士②
スポンサーサイト

賃貸住宅フェアー東京

賃貸住宅新聞の賃貸住宅フェアー2013に行ってまいりました。

意外かも知れませんが、東京の賃貸住宅フェアーに行くのは初めてなんです。

さすが東京ですね!

フェアーの会場も大阪の2倍はゆうにあり、

イベントも盛りだくさんでした!

P7300201.jpg
替え歌カラオケ大会

P7300205.jpg
出場していたソプラノ大家さん

さすがプロだけあって歌唱力はピカ一でしたが、惜しくも2位でした。

P7300207.jpg
私も家賃回収術の講師をさせていただきました。

最初は、私のセミナーに人が集まるのか不安でしたが、

立ち見も出るほどの盛況で安心いたしました。


汗だくになりながら回収極意を話させていただきまが、

伝えたいことが沢山あり、わき道に逸れた話ばかりで、

予定時間で全てをお話しできませんでした・・・スミマセン。。。


その後、銀座での懇親会で様々な方と名刺交換させていただき、

ご挨拶させていただきました。
(懇親会にデジカメを忘れてしまい画像はありません)

次は大阪の賃貸住宅フェアーでも講師予定ですので、

その際はお声をかけて下さいね!

ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ


★楽待コラム掲載しています★
デリヘル業者の正体は・・・①
デリヘル業者の正体は・・・②
家賃滞納「極道の妻」
嘘つき弁護士①
嘘つき弁護士②

豪雨

日本全国各地で豪雨が続いていますね

そんな豪雨での出来事を一つ書きたいと思います。


オフィースビルを魔改造したビルがあります。
(オフィースビル→ワンルームに仕切って風呂トイレ台所を無理やりつけた)

このビルは元々オフィースビルですので、

ベランダが無い

窓が変

ガス設備がない

など、色々問題があります。


そんなビルの1室からクレームがありました。

部屋の換気扇辺りから雨が吹き込んでくると言ったものです。

さっそく現地に行ってみると・・・

P7080100.jpg
何の変哲もない換気扇ですが・・・、

P7080099.jpg
外から見ると・・・

P7080098.jpg
アップです。

換気扇を覆うカバーが付いていません。

これでは横殴りの雨では換気扇のスキマから雨が吹き込むはずです。

P7080103.jpg
この換気扇が付いているのは回転窓ですので、

外側を内側にもって来ることができます。

P7080104.jpg
ホームセンターで買ってきた換気扇カバーです。

P7080105.jpg
これを換気扇に取り付ければOKです。

ココで必ず、カバーとのスキマをシリコンで埋めてしまいましょう、

そうしないとスキマから雨が入り込んじゃいます。


どうでしょう?

この作業を工務店さんにお願いしたら、

いくらくらいかかるんでしょうか?

3万といったところでしょうか?

ちょっと考えれば誰でも出来ることなので、

まずは、考えてチャレンジしてみてはどうでしょうか?



ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ


★楽待コラム掲載しています★
デリヘル業者の正体は・・・①
デリヘル業者の正体は・・・②
家賃滞納「極道の妻」
嘘つき弁護士①
嘘つき弁護士②

ユニットバス換気扇交換

空室の部屋でユニットバスの換気扇から異音がするので交換しました。

これが思った以上に大変な作業で・・・

P7260201.jpg
3点ユニットの何の変哲もない換気扇

同型の製品を用意し、古い換気扇を外し始めると異変に気付きました・・・

換気扇を外すと藁やら石やらがボロボロ天井から落ちてきます。

あれ?っと思い点検口を開けてみると、
P7260203.jpg
ヒエーーー!!

鳥の巣が出来てますヽ(゚Д゚;)ノ!!

アルミの通気口を破って、換気扇を覆い隠す様に巣が出来上がっています。

P7260209.jpg
汗だくになりながら鳥の巣を除去し、

P7260207.jpg
新しいアルミダクトを取り付け、

P7260208.jpg
新しい換気扇を取り付けて終了です。

通常なら1時間もあれば十分交換できるのですが、

倍近くかかっちゃいました。

P7260210.jpg
ゴミ袋2杯分の鳥の巣でした・・・

ふう、疲れました。


ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ


★楽待コラム掲載しています★
デリヘル業者の正体は・・・①
デリヘル業者の正体は・・・②
家賃滞納「極道の妻」
嘘つき弁護士①
嘘つき弁護士②

質問にお答えしますパート2

もう1件質問が来ていますのでお答えさせていただきます。


お世話になります、早々ですがアドバイスお願いします。
家賃滞納の扱いで、必殺さまのサイトに出会いました。
取り急ぎブログはホボ読みました。(コメントなど未読です)

当方40歳代後半で築17年~40年アパート20室の新米大家です。
2年前に父が他界して、引き継ぎました。
昨年まで本業がサービス業でしたが、最近ではサービスがダメなんで本業を大家業と公言しています。
前置きが長くスミマセン
築40年位の戸建アパートに20年以上住んでくれている、優良入居者の一人暮らし老女の事です。
父が他界した後、挨拶に行くとアッチコッチ直して欲しいと言われました。
新米なので直ぐそれほどお金を掛けず直してもらいました。
すると次々、虫が出た、壁が腐った、風呂タブ交換しろとかとにかくうるさく言ってきます。
私の目で問題ないような外壁(トタン)塗り替えも要求されます。
このような時は、どこまで対応、もしくは対処方法をおしえてください。
悲しい事に我が家は金欠なので、あまり修繕にお金を掛けたくないです。(家賃3万2千円)
また、別件でユニットバス換気扇を自分で換えました。
後で電気工事士の資格が必要と判りました。
来年度は受験しようと考えていますが、必殺さまはどうされていますか?
ブログでは、資格の必要そうな電気工事も御自分でされているようですが・・・?
ガスは取得されたようですが?
以上お時間のあるときにでも教えていただければ幸いです
よろしくお願いします
ブログ最高に楽しいです

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お答えします。

こういう入居者さんっています。

要求が多く、対応に苦慮しますよね?

今回のご質問は難しい問題ですので、

あくまでも「私が実践している例」を書きます。

参考程度にしてください。

私もこの様に要求の多い入居者さんとやり取りしたことがあるのですが、

結論は、
『話半分で済ませるです』

本当に生活に困るような部分は修理しますが、

生活に関係ない部分は聞き流しています。

ココで重要なのは、ハッキリと『これは出来ません』と言わないことです。
要するにスルーする感じです。

ハイハイ、又見ときます~、

とか

ついでがあればやっときますね~

などです。

私が思うに、この老女は少し痴呆が入っているか

世間とのつながりに大家へ注文することで、自分の存在価値を見出しているのではないでしょうか?

ですので、要求をすべて真剣に取り組むのではなく、

要求の半分(必要な部分のみ修理を行なう)でいいと思います。


電気工事は頑張ってください。

なにかあってからでは大変ですので、

免許を取る時間があれば取っておいたほうが良いではないでしょうか?

無理せず1歩1歩大家業をマスターしてください。


ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ


★楽待コラム掲載しています★
デリヘル業者の正体は・・・①
デリヘル業者の正体は・・・②
家賃滞納「極道の妻」
嘘つき弁護士①
嘘つき弁護士②

質問にお答えします

久しぶりの質問コーナーです。

6月末が定期借家契約の期限だったお客様がいます。
保証人もいなくて属性も今一つだったことから、念のため定期借家契約としました。
入居いただいてみると、残念ながら滞納気味だったので、再契約しない方向に・・・。
5月末に管理会社さんと入居者様が話をして、解約には口頭で同意したとのことです。

しかしここから入居者様と全く連絡が取れなくなり、6月末を迎えてしまいました。

7月に入ってから、契約が切れたということで管理会社さんが合鍵で部屋の確認をしたところ
部屋は残置物だらけで猫までそのまま放置されている状況だったようです。
何日か通っているそうですが、猫の餌や水が補充されているので、入居者様は
どこかの時間でお部屋に戻ってきているようです。張り込んで貰っていますが、
どうも夜中に戻ってきているようで、まだ捕まりません。手紙も置いてきていますが、
丸めてその辺にポイしてあったそうです。

必殺さんだったら、この状況から次の一手はどのように打ちますか?
私としては、滞納額も1万円~2万円程度なので、残置物を持ち帰っていただき
サッサと次の募集に入りたいです。改心するなら引き続き入居も考えますが・・・。

よろしくお願いします!

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////

お答えします。

ライフラインを止められて、

猫のエサだけのために部屋を使用してるような奴に

まともに対応する必要はないと思われます。

しかも口頭でも解約合意しているのなら尚更です。

私なら猫は室外に捨て、ドアのカギ交換で様子を見てみます。

それで1週間反応がなければ荷物の処分を行ないます。

訴えるならどうぞ訴えてくれ!

裁判上等でございます!!

※私の経験上、訴えてはきません。
 もし訴えてきたら必殺オリジナル、絶対に負けない裁判技を披露します。

はやく片付けて次の入居者さんを募集してくださいね!

ちなみにこれが空室だらけのマンションでしたら、

裁判をキッチリして、債務を確定し

一生取立ての刑ってのもありです。

ほとんど趣味の世界ですが・・・



ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ


★楽待コラム掲載しています★
デリヘル業者の正体は・・・①
デリヘル業者の正体は・・・②
家賃滞納「極道の妻」
嘘つき弁護士①
嘘つき弁護士②

安否確認

5月末に入金になった後、

6月の入金がない入居者がいます。

電話を何度もするが留守電のみで本人と繋がらず・・・

郵送で督促状を送るが応答なし・・・


しょうがないのでマンションを直接訪問し確認しに行くと、

1、ポストは郵便物で溢れている
  (こういう方は珍しくありません)

2、電気メーターは回っている

3、とりあえず手紙をドアに挟む

まだ夜逃げと判断できません。



しかし、必殺はこの入居者に対しては少々不安要素があるんです。

それは・・・

この入居者は、保証会社に裁判で強制執行までされているんです。

それを必殺が、追い出すのは勿体無いから、保証会社の保証を打ち切り

そのまま住まわせている案件なんです。


なんで、そんな不良入居者を保証会社を打ち切ってまで住まわせているかと言うと、

隣の部屋が犬屋敷になっていて、

(大型犬3匹飼ってます・必殺が購入する前からの入居者で追い出せない)

犬の鳴き声や臭いが凄くて、普通の入居者を入れられない状態なんです。


この入居者は文句を一切言いません。


それと、性格的にコントロールできそうな人格でしたので、

なんとか家賃を入金させながら引っ張っていました。


ただ、頼りない人格には変わりないので、

このように滞納をするとドンドン取り立てしないと支払いません。

P7120130.jpg
手紙を挟んだ3日後、再度訪問してみたところ、

ドアに督促状が挟まったままです。

帰宅していないのか?それとも逃げたか??


うーーーん、

一応、室内を確認しておくか・・・

警察に電話し、3日間帰宅している様子が無い旨説明し、

安否確認の立会いをお願いしました。


警察官の立会いを求めたのは、

1、入居者を知ってはいるが、やはり他人の部屋に合鍵で勝手に入るのは問題がある

2、夜逃げなら即退去に向けて行動を開始したい

3、腐乱臭がしないので、孤独死はないと思うが、やはり遺体を見たくない・・・

こんな感じです。


警察官が到着し、さっそく室内に入室すると・・・
P7120132.jpg
荷物もそのままあり、夜逃げの可能性は低いです。

こうなったら電話攻撃です。

○○さん、電話をいただかないと強制執行になっちゃいますよ~

ちゃんと話しをしようね~、と猫なで声で呼びかけます。


ココまでは、1日3回ほどの荷電でしたが、それでは反応がないため


30分に1度の鬼コールを実施しました。
掛けまくること20回!


入居者からかかってきました。

入居者)電話できなくてスミマセン・・・

    7月25日には2ヵ月分支払いますので許してください。

必 殺)それでいいんだけど、連絡だけはしてよ

    心配するからさ~

入居者)スミマセン・・・

こんななんともいえない会話で終わりました。

まあ夜逃げじゃなかったので良かったです。


コレくらいで追い出したりしません!
まだまだ引っ張りますよ!

ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ


★楽待コラム掲載しています★
デリヘル業者の正体は・・・①
デリヘル業者の正体は・・・②
家賃滞納「極道の妻」
嘘つき弁護士①

田中さん(仮名)ファイナル

家賃滞納で強制執行しても追い出された部屋に戻ってくる田中さん

強制執行から1ヶ月経ち、最後の仕上げとして荷物の撤去を行ないました。

撤去前日に執行官から電話があり

執行官)明日の撤去ですが、撤去前に形式上、荷物の競り売りになります。

    それで、男性の方から競り売りに参加したい旨の連絡が裁判所にありました。

必 殺)えっ!、そんなもの買いに来る方っているんですか?

執行官)イヤイヤ、結構参加したいと言っておきながら来ない人が多いんです。

必 殺)わかりました。

執行官)それと競り売りの手数料として1500円を用意しておいてください。

必 殺)わかりました。


こんなやり取りがあり、当日を迎えました。


公示時刻になっても連絡のあった競り売り参加者は現れません。

もし現れて買い取ってくれたら代金は必殺に入ります。

これはどう言うことかというと、

今回は現地保管で住んでいた部屋にそのまま保管して、

外の鍵のみ交換としました。

この荷物保管料が1日1300円と定めたんです(執行官が大体の価格を決める)

なので、もし保管されている荷物を買受人が5000円で買い取った場合は、

保管料1日1300円×保管日数30日=39000円-5000円となるんです。

P7180170.jpg

結局、誰も買いに来なかったので、私が買い取る形になりました。

執行官に手数料1500円を支払い、

部屋にある荷物は私の物となったわけです。


私の物ですので、売ろうが処分しようが私の勝手です。

ただ現実的には売れるようなものは物はなく、

ほぼ全て処分場行きです。
P7120136.jpg
ちなみに扇風機は動きません。

P7120134.jpg
汗だくになりながらドンドン運び出し

P7120138.jpg
1時間ほどで全て運び出しました。

P7120135.jpg
収穫といえば、小銭が少々・・・

P7170166.jpg
これで今回の件は終了の予定です。


あっ!忘れていた

滞納家賃の回収を・・・

田中さんが忘れた頃にチャレンジしてみます。

お楽しみに♪

ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ


★楽待コラム掲載しています★
デリヘル業者の正体は・・・①
デリヘル業者の正体は・・・②

弁護士依頼案件⑧

証人尋問の続きです。

その前に、今回の証人尋問に先立ち

権藤の娘?から原告あてに陳述書が出されました。

(近所の話では娘らしいが権藤は娘ではないと否定している。)


要約すると、

裁判にかけられ体調を崩し、仕事もままならない

しかも以前の健康診断では無かった子宮筋腫が裁判のせいで発見された。

なので名誉毀損と治療費の損害賠償を求める!
とのことです。

もう訳分かりません・・・

なんで裁判と子宮筋腫が結びつくんでしょうか?
(100歩譲って鬱病や胃潰瘍ならまだ分かりますが・・・)


これは必殺の予想なのですが、

権藤は生活保護を受給しているので、

同居の実の娘が働いていると生活保護が打ち切られる可能性がある

そのため、実の娘説を否定しているのでないか?

それと、裁判でいくら勝訴しても権藤には金が入らないため、

娘に賠償金が入るように作戦を練ったではないか?


どちらにしても弁護士に相談した?っていうくらい

メチャクチャな論法です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

話は法廷に戻ります。

次の証言は元所有者です。

被弁護士)あなたは今まで物件に行った事は何度ありますか?

元所有者)4~5回だったと思います。

被弁護士)40年間所有していて4~5回ですか?

元所有者)管理人の小西さんにお願いしていたので、私はほとんど物件に行っていません

被弁護士)ということは小西さんに権利を与えていたのですね?

元所有者)いいえ、修理などはその都度連絡があり許可を得てから工事していました。


ココで被弁護士からの質問は終わり、原告弁護士からの質問です。


原弁護士)被告権藤氏より流し台の入れ替えをする旨の連絡はありましたか?

元所有者)いいえ、ありません。

原弁護士)壁の撤去の件はいつ知りましたか?

元所有者)弁護士さんに聞いて初めて知りました。

原弁護士)では壁の撤去で許可はしていないですか?

元所有者)もちろん許可などしていません。

原弁護士)では、壁を撤去したい申し出が権藤氏からあったらあなたは許可しましたか?

元所有者)いいえ、許可しなかったと思います。

原弁護士)それは何故ですか?

元所有者)権藤氏はトラブルの多い方でしたので、後々揉めるような工事は断ったと思います。

原弁護士)以上終わります


元所有者さんへの尋問は、この程度で終了しました。

まあ、当然といえば当然ですが、原告に特に不利な文言は飛び出しませんでした。


その後、必殺の証人尋問を手短に行なわれ
(私は証言と言うほどの事実はありませんでしたので手短に終わりました)


ココで裁判所の終了時間が近づいてきたので、

権藤と娘の証言は9月開催となり、この日の証言は終了です。


閉廷すると裁判長が原告側は少し待っててくださいと呼び止められました。

別室の会議室に弁護士さんと赴くと、

裁判長)うーーーん、裁判は厳しい結果があるかもしれませんよ・・・

    ここらで和解も検討されてはいかがですか?

必 殺)えっ!厳しいんですか????

裁判長)そうですね・・・・、

    契約解除は・・・うーーーん、

    今日の小西さんの感覚では、黙認していたといのが分かりましたしね・・・

    お金を払って出て行ってもらうのが一番の解決法ではないですか?

必 殺)実は、今日の裁判の前に権藤に呼び出されて、

    出て行く条件に450万円を提示されたのですが、
    
    まったく常識外の金額で話になりませんでした。

裁判長)ははは(笑 450万円ですか?それは論外ですね

必 殺)そんな方に1円も払いたくないです。

裁判長)そうですか・・・・わかりました。

    次回の法廷は9月ですので、考えが変わればご連絡ください。


こんな話がありました。


退出してから弁護士さんに聞いてみたところ、

必 殺)裁判は不利なんですかね?

弁護士)イエイエ、そんなことないですよ

    アレはワザとなんです。

    だって必殺さん有利って言っちゃうと絶対に和解しないでしょ?

    だからワザと被告側が有利みたいなことを言っているんです。

必 殺)そうなんですか!安心しました。


たしかに弁護士さんの言うとおり、

原告有利なんて言ってたんでは和解なんてありえないですよね?


ということで次回は9月中旬の法廷ですので、

このシリーズはそれまでお休みします。

さあ~、今後どう進展するのか!?お楽しみに!!



ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ


★楽待コラム掲載しています★
デリヘル業者の正体は・・・①

弁護士依頼案件⑦

この時点で弁護士に依頼して約3年経過しています。

今回のブログでは、先日行われた証人尋問について書こうと思います。


証人尋問当日、必殺側陣営の弁護士・必殺・元所有者は、

裁判所の待合所で軽い打ち合わせの後、法廷に向かいました。


法廷に入ると、見慣れた権藤、初めて見る女性(これがB号室に住む女性)

それと、初老の小柄で痩せた男性・・・

この方が元管理人、小西でした。


まずは、全員で宣誓書の朗読です。

まあ、形式的なものなのですが、コレで嘘をつかなくなるとは思えません。


宣誓書の朗読が終わり、いよいよ証言の開始です。

1番目は元管理人小西からの証言からです。

※約1時間ほど時間を費やしたのですが要点のみ書きます。
(原弁護士=必殺側弁護士 被弁護士=権藤側弁護士 小西=元管理人)

被弁護士)貴方は権藤の部屋がA号室B号室が行き来出来るのを知っていましたか?

小  西)ハイ!知っていました。

被弁護士)それはいつ知ったのですか?

小  西)漏水事故があったときに入室しました。

被弁護士)そのとき、権藤氏に対し壁が取り除かれていることに対し文句を言いましたか?

小  西)いいえ、言っていません

被弁護士)では、黙認したということですか?

小  西)いいえ、許可はしていません。

被弁護士)許可はしてなくても壁の件で文句は言ってないんですよね?

小  西)そうです。この時代、文化住宅(長屋アパート)で2部屋を借りて
     壁をぶち抜いて住んでいる人は多かったですから、気にも留めませんでした。

被弁護士)よくわかりました ニヤ・・・


つづいて原告側弁護士の質問です。


原弁護士)権藤氏はあなたに壁の撤去の許可を得ていると答弁書で証言しているのですが、
     壁の件で許可しましたか?

小  西)いいえ、許可していません。
     私が壁の撤去を知ったのは壁を取り除かれたあとのことです。

原弁護士)では、元所有者さんは壁のことを知っていたと思いますか?

小  西)いえ、元所有者さんは知らなかったと思います。

原弁護士)では、元所有者さんが壁の撤去を相談されたら、
     元所有者さんは壁の撤去を許可したでしょうか?

小  西)いえ、許可しなかったと思います。

原弁護士)それはなぜ?

小  西)元所有者さんは几帳面な方で、2部屋を一部屋にするなんて認めないと思います。

原弁護士)これで終了します。


うーーーん、この小西の証言は微妙です。

私が感じた勝敗で言うと五分五分でしょうか?

権藤は小西に壁の撤去の許可を得ていたと言っていましたが、

小西の証言でこれはウソと判明しました。

ただ、小西は許可はしていないにしても、

この時代の文化住宅では珍しいものではなく、

結構誰もがしていた。

退去の際に直せばいいとの認識でいた。

なので、壁の撤去はたいしたことではないと思っていたとの証言です・・・

うーーーん、

これは痛い・・・

許可はしていないが黙認はしていたのは確実だし、

壁の撤去は結構みんなしていた・・・

裁判官の心象はどうなんでしょう????


次は元所有者の証言です。


次回につづく


(業務連絡)
ブログにコメント入れていただいてる皆様
本当にありがとうございます!!
ちょっと忙しくてコメント返しが疎かになっていますが、
コメント大変うれしく思っています。
ぜひ、今後もコメント入れていただきます様お願いいたします。
(コメントが多いと書くのにもチカラが入ります)



ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★楽待コラム掲載しています★
詐欺師からの滞納家賃回収①
詐欺師からの滞納家賃回収②
詐欺師からの滞納家賃回収③(完結)

弁護士依頼案件⑥

前回の続きです。


証人尋問を3日後に控えたある日、また権藤から電話が入りました。


権藤)取り下げの件どないや?

必殺)取り下げるつもりはありません。

権藤)そうか・・・

   ちょっと特別な提案があるんや、あんたにとっても悪い話じゃないで~

必殺)どんな話ですか?

権藤)電話じゃ、なんやから今日でも家に来てや~


※無視しようとも思ったのですが、『特別な提案』が気になったので訪問することにしました。


必殺)こんにちは~

権藤)まあ入って

必殺)特別な提案ってなんですか?

権藤)条件さえ揃えば1ヶ月以内に出て行く用意がある。

   その条件をつめたいんや

必殺)条件と言うと?

権藤)要は立ち退き料や

必殺)いくらぐらい希望なんですか?

権藤)それはお宅が提示してえな

必殺)いくらと言われてもこちらは支払うつもりはありませんが・・・

権藤)まあ、裁判も長引いたら金がかかるやろ?

   だから提案してるんや

必殺)では具体的にいくらぐらいを希望しているんですか?

※だって5万円でいいよって言うなら、メンドクサイから払って終わりにしたいです。

権藤)前に地上げに来た業者は450万円って言ってたな~

必殺)そうですか・・・検討します

※まったく話になりません。現在のアパート1室の立ち退き料金は50万円前後と聞きます。

権藤)いつまでに返事できる?

必殺)応じれるなら連絡しますよ

権藤)遅くとも証人尋問の前日までに連絡くれよ


こんな交渉がなされました。

こちらとしてはそんな条件は全く飲むつもりはありません。

こんなことで呼び出すな!!って感じです。

なにも特別な提案(特別な情報)はない無駄な交渉でした。


ココで少々まとめ

○原告の主張としては家賃の未払いがある。(A室B室合わせて約100万円)

 権藤は当初、家賃滞納はないと主張していたが、

 銀行の入出金明細を証拠として提出したところ、

 階上からの漏水事故での被害と相殺した旨の主張に変更


○A号室とB号室との間の壁が撤去されている件

 権藤は元管理人(小西)に許可を得ていると主張しているがどうも嘘くさい

 そのため証人尋問を極端に避けている様子 


○権藤が裁判でなく裏で交渉し取り下げを求めるのか?

 権藤は生活保護を受給(本人自身が言っていた)しており、

 もし権藤が勝訴しても賠償金等の金は本人には入らない

 この場合は役所(国)に入ります。だって生活保護だからね!




そんなこんなで、いよいよ次回は証人尋問での出来事を書きたいと思います。

続く・・・

   
ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★楽待コラム掲載しています★
詐欺師からの滞納家賃回収①
詐欺師からの滞納家賃回収②
詐欺師からの滞納家賃回収③(完結)

弁護士依頼案件⑤

前回のつづきです。


前回のお話では、双方の主張合戦を書類にて行なっていたのですが、

最後の手段として「証人尋問」でウソかマコトかを判断します。


ココで今回証人尋問で証言するのは、

原告(必殺)

元所有者

元管理人(小西)

被告(権藤)

権藤の同居人B号室に住んでいる(娘?)

この5人と決まりました。


この中で、ポイントは元管理人の小西です。

小西の証言で今回の裁判の行方が左右されるのは間違いないのですが、

所在不明で居所がわかりません。

ただ、以前住んでいた住所には親類が住んでいるので

本人には連絡がつく状態だということがわかりました。


小西の意見としては、積極的にこの裁判に関わりたいとは思わないが、

裁判所からの呼び出しがあれば出廷するとの意見でした。

そのため、証言前に真実はどちらかの確認は取れません。


今回の証人尋問に向け、原告、元所有者、弁護士と交え何度も打ち合わせをし

P6280049.jpg
証人尋問に備えました。

ただ備えるといっても、原告側はウソは一切ついていないので、

相手方からの反対尋問に乗せられないよう注意する点と、

分からないことは分からない。知らないことは知らないとハッキリ答えるべきで、

なにもウソをついていないのだから自信を持って話してくださいとのことでした。


そんな、証人尋問を1週間前に控えたある日、

必殺側弁護士に権藤から電話が・・・


権 藤)必殺さんにシロアリで食われた柱を確認して貰いたい

弁護士)裁判中なのでそういったことは私が対応する

権 藤)しかし、設備の話を弁護士さんに言ってもしょうがないだろ?

    現実的に私は家賃を払って部屋に住んでいるわけだし・・・

こんな流れで、一度権藤の部屋を見に行ってほしいとのことでした。

あまり気乗りはしませんが、家賃を貰っている以上、行くしかありません。


必殺)こんにちは~

権藤)まあ入って見てやってくれ~

ちなみに玄関には↓
P7080097.jpg
こんな洗濯機が置いてあるんです・・・
(近所の人とケンカしまくっています)

室内に入り、柱を見ると確かにシロアリに喰われている様子で、

ちょっと柱を触るだけで、木がボロボロと剥がれ落ちます。

さっそく写真を取り、そそくさと帰ろうとすると・・・

権藤)まあ座って少し話ししようや・・・

必殺)どういった話ですか?

権藤)まあ率直に言ってこのまま裁判を続ける気か?

必殺)そうですね~、なんとも言いがたいです。

権藤)実は俺は昔、国家のプロジェクトに関わっていたことがあってな

   もし、これ以上裁判が続くようなら、そういったブレインを導入せないかんようになる

必殺)凄い人脈ですね~(笑

権藤)そうやろ?

   しかもあんたの事、調べさせてもろうたけど、

   判決が出ると言う事は、判決内容が世間に公開されるということなんや、

   そうなったら、あんたの名前にキズが付くんじゃないかと思ってね・・・

※あははh、月1回は裁判してますって言いたかったがココは堪えて・・・

必殺)そうなんですか・・・

   では、和解を希望しているんですか?

権藤)そうや、和解したいねん

   でも、和解は判決と同じで文章が残るやろ?

   だから裁判を取り下げしてほしいんや

※この部分、重要なのですが、なぜ権藤は和解でなく取下げにこだわるのか?

 後で分かります。

必殺)では、少し検討させてもらいます。

権藤)ええ返事待ってるで~

こんな会話がありました。


え~、権藤さん貴方何も分かっていませんね

名前にキズが付く?

そんなモン気にするか!!
(一昔前の大家さんはこの言葉に非常に弱いです)

俺のこと調べたんなら、
月に1回は裁判してる裁判マニアってことくらい知っとけ!!


と言うことで、当然裁判の取り下げなんて考えていません。

判決上等で証人尋問の開催日を待っているとまた電話が・・・


次回に続く


ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★楽待コラム掲載しています★
詐欺師からの滞納家賃回収①
詐欺師からの滞納家賃回収②
詐欺師からの滞納家賃回収③(完結)

弁護士依頼案件④

前回のお話で反訴されたところまで書きました。

今回は、反訴された内容から触れたいとおもいます。

権藤はA号室と隣のB号室の2部屋を賃貸しています。

A号室は主に権藤が使用し、B号室は主に娘(現在40歳前後)が使用している

反訴の内容として、

①B号室はずいぶん以前からトイレ・風呂・台所が使用不能である。

前所有者に何度も修理を依頼したが、一切修理を行なわず

入居者としては長年に渡って不利益をこうむってきた。


②シロアリの被害で床が陥没している

家主が長年メンテナンスを怠っていたためシロアリが発生し

床が陥没しており非常に危険な状態で生活をさせられた。


③A号室の台所流しは自分で交換した。

前所有者に修理を依頼したが、家主が修理してくれなかったので、

自分で流し台の入れ替えを行なった。代金を支払え


などの主張です。

P7110130.jpg

設備の1つ1つについて見積書を提出してきました。

しかも相手方は訴訟救助での裁判ですので、

不動産鑑定士の意見書まで提出してきました。

この不動産鑑定士の意見書は家賃紛争などで登場するのですが、

鑑定料が30万ほどするので、なかなか手が出せないのですが、

相手は裁判費用が実質かかっていないので痛くも痒くもありません。


この鑑定書では、風呂・トイレ・流しが使用できないのを前提に

月額12000円が妥当と鑑定されました。

少々安すぎるとも思うのですが、風呂・トイレ・流しが使えない=倉庫の価格との判断です。



なので、今まで支払った家賃(月額20000円)では高い

風呂・トイレ・流しが使用できない状態での鑑定評価に基づく賃料で

家賃を引きなおし、
過去に渡って払いすぎた賃料を返還せよとの主張でした。

(サラ金の過払い返還理論ですね!)

原告側の言い分は、

1、風呂・トイレ・流しが使用不能とは聞いていない

  もちろん修理依頼も受けていない

2、シロアリ被害についても初めて聞いた

3、流し台の交換も聞いたことがない

との主張です。

実際、元所有者に色々聞いたのですが、

本当に連絡や相談は一切無かった様子で、とてもウソを言っている素振りはありません。

事実、他の部屋での修理などの依頼はすべて行なっていますし、

その当時の手帳などにもビッシリその旨記載されています。


その旨、答弁書にて裁判所に提出したところ、

被告側から、では現状を原告側で確認しに来い!となり、

原告側弁護士が権藤の部屋を訪問すると、

全ての謎が解けました!



















A号室とB号室の壁を撤去していたんです!

だから流し台・風呂・トイレは1つで言いわけで、

A号室が使えればB号室は必要なかったんです。

原告側としてはこの事実は非常に大きく

壁の無断撤去は契約違反である!

即刻契約解除の上、退去せよとの答弁書を提出


それに対し被告側の反論は、

その当時の管理人(小西・仮名)には壁撤去の承諾は得ている

なので、合意の上での改造なので問題ない

との主張です。


元所有者に確認したところ、壁を抜いているのは初めて聞いたし

もちろん許可をした覚えも無い

ましてや管理人が勝手に許可するのは考えられないとのことでした。
(この時点で元管理人の小西は隠居しており所在不明)


争点は、壁の撤去を元管理人及び元所有者が許可していたのか?

また、壁の撤去を黙認していたのか?に争点は移っていきました。

こうなると証人尋問で二人を裁判所で呼び出し、

真実を語ってもらうしかありません。


ということで、裁判は証人尋問へと進みます。

つづく


ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★楽待コラム掲載しています★
詐欺師からの滞納家賃回収①
詐欺師からの滞納家賃回収②

ちょっと休憩

今日のブログはお休みします。

続きを楽しみにしていた皆様申し訳ございません。

実は、弁護士依頼案件の証人尋問が今日あったんです。
(ブログの時系列で言うともう少し後になります)

その関係でちょっと疲れましたので今日はお休みさせてください・・・・

ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★楽待コラム掲載しています★
詐欺師からの滞納家賃回収①
詐欺師からの滞納家賃回収②

弁護士依頼案件③

前回の話では弁護士に依頼したところまでを書きました。


さっそく、前所有者と債権譲渡契約を交わし、

権藤へ債権譲渡を受けた旨の内容証明を発送しました。

債権譲渡の段階で何か文句を言ってくると構えていたのですが、

内容証明受け取り後、1ヶ月経っても何も言ってきません。

次の手として、

弁護士による、家賃滞納による契約解除(明渡し)訴訟を裁判所へ提出しました。


ココから泥沼裁判が始まるんです・・・・

裁判が始まるとさっそく被告側(権藤側)から答弁書が届き

1、すべて否認する
  未払い賃料などない

2、前所有者・現所有者共に極悪非道人である
  我々住民を追い出して転売で儲けようとしている

3、色々な世話?をしてきたのに報酬を貰っていない
  勝手に隣近所の越境問題を解決してきたと主張

等々、言いたい放題です。

P7090107.jpg

答弁書の最後にはキッチリ
2167万9千円を請求すると・・・・


あははは・・・、

もう笑うしかありません。

ただ、実際に法廷が開かれると、裁判官もこの答弁書の内容と、

被告の支離滅裂さに、このままでは裁判が進まないと判断し、

弁護士を付けるように説得していました。
(この時点で相手側に弁護士は付いていない)

何度か法廷が開かれるのですが、

そのたびにムチャクチャな主張をするばかりで全く審理が進みません。

裁判官も、

「このままの主張では貴方に不利な状況です。」

「ちゃんと貴方の主張をまとめてくれる弁護士をつけてください」

とアドバイスするほどです。

※通常であるなら片方の有利になるアドバイスはしないのですが、
 とにかく法廷でしゃべるしゃべる・・・裁判官も圧倒されるくらいしゃべりつくすらしいです・・・

そんな権藤にもやっと弁護士がついて、

いきなり反訴されちゃいました。
P7090126.jpg
しかも、訴訟救助で弁護士費用が相手方はかかりません。

訴訟救助とは収入が無い人にも公平に裁判を受けさせるために

一時的に国が弁護士費用を立て替える制度です。


この制度を利用して権藤はドンドン攻勢をかけてくるのでした・・・


まだまだ続く・・・



ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★楽待コラム掲載しています★
詐欺師からの滞納家賃回収①
詐欺師からの滞納家賃回収②

弁護士依頼案件②

前回の続きです。


そんな言いがかりをつける入居者に対抗すべく

なにか退去させる理由がないか、

元所有者(売主)に事情を説明して尋ねると


私=必殺 元所有者(70代)で鳥取県在住=売主 悪質入居者男性=権藤(仮名)


必殺)実は権藤さんの件で悩んでいましてご相談しました。

売主)あーー、権藤さんね、うるさい人ですね。。。

必殺)そうなんです。色々難癖をつけられ困っています。

売主)私のときも様々な言いがかりを付けてこられて大変でした。

必殺)そこで何とか追い出したいのですが、

   家賃滞納などはありませんでしたか?

売主)家賃滞納というか、事件があってそれで一方的に支払いをストップした時期がありました。

必殺)どういう内容か詳しく教えてください。

売主)平成12年頃に権藤の住んでいる部屋の2階に平沢(仮名)という人間が引っ越してきたのだが、

   これが入居まもなく包丁を振り回す事件がありましてね、

   どうも覚せい剤中毒だったみたいで、

   その際、2階から1階の権藤の部屋に水を撒いて、

   部屋を水浸しにした事件がありました。

   2階の平沢はすぐに駆けつけた警察官に逮捕され連行されたのだが、

   部屋を水浸しにされた権藤は、大家の私に損害を弁償しろと言ってきたんです。

   しかし、私はそんな損害まで補償できないと突っぱねたのですが、

権藤)そんな危険な人物を入居させたのは大家に責任がある。

   部屋を水浸しにされた損害と包丁を振り回された精神的苦痛、

   合計100万円を支払え。

   入金なき場合には、平成12年00月分~00月分まで(約半年間)の

   家賃相当額と相殺するものとする。


こんな内容の手紙を一方的に送ってきたとのことです。


コレに対し家主側は、

家主)入居者のおこした事件まで家主として責任は持てない。

   家賃を払わないなら契約解除になる。


などを書いた手紙を書留で送ったとのこと


※あとで問題となるのですが、コノ手紙を内容証明で出すべきだったんです。


しかし権藤は一方的に家賃の支払いを半年間ストップしました。

それに対し家主としても文句を言いたいが、相手が『輩』なので、

結局そのままうやむやになっているとのことでした。


私は、よし!これだ!!と思い、売主さんに当時の資料を貸していただくようお願いし、

債権譲渡のお願いもしました。


それに対し売主さんも、

売主)あの男には色々と嫌な目に遭わされた!

   貴方が今大変なのも良くわかる。私に出来ることなら協力させていただくよ

と、ありがたい言葉をいただき作戦を考えました。


ココでワンポイント!

滞納家賃の時効って何年か知ってますか?

5年なんです。

あれ?平成12年当時の家賃滞納なら、とっくに時効過ぎてるんじゃ?

って思いますよね?

違うんです。

コノ場合は、家賃ってずーーと続いているわけですから、

前に前に充当して計算が出来るんです。

なので、このような場合、

退去時が時効のスタート起点になるわけです。

なので、時効の問題はクリアーされているわけですが、

その他にも問題があり、

①家賃滞納による契約解除がなされていない

これが家賃を滞納した時に前所有者が内容証明による通知を出していれば

前所有者の段階で契約解除が認められて、裁判でも即勝訴で追い出せるのですが、

現段階では契約解除になっていない。

②現所有者の私が債権(滞納家賃)を譲渡してもらっても契約解除はできるのか?

債権譲渡をしてもらうわけですから、債権の回収に関しては大丈夫と思うのですが、

家賃滞納=信頼関係の破壊=これが前所有者から債権を譲渡されたことと結びつけられるか?

これが難しいんです。

A弁護士に相談したところ

追い出すのは難しい、なぜなら前所有者との間でなら家賃滞納で信頼関係の破壊は認められるだろうが、

貴方との関係において、金銭の債権は譲渡によって生まれたが、貴方との信頼関係は破壊されていない。


それに対し

B弁護士に相談したところ

判例が見当たらないので、なんともいえないが、勝算は十分ある。

なぜなら物件の売買において、入居者も契約(敷金や保証金の類も)全て引き継いでいるわけだから、

そういった信義則も引き継いで当然と考えてもいい


こんな風に弁護士さんによっても意見が割れました。

ちなみにA弁護士は地元の弁護士で、こういったトラブル事の際には意見を求めたり

実際に何件か事件をお願いしたこともありました。

それに対しB弁護士は、ある大家の会で紹介された弁護士さんで、

まだ若く誠実そうな弁護士さんでした。


今回は自力での対応は無理と判断し、

若くやる気のあるB弁護士に依頼すこととなったのです。



つづく・・・・

ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★楽待コラム掲載しています★
詐欺師からの滞納家賃回収①
詐欺師からの滞納家賃回収②

弁護士依頼案件①

告白します・・・

実は弁護士依頼案件が1件あります・・・

しかも依頼して3年が経過していますが、

泥沼化して終わりが見えません・・・


今回は、この話に触れたいと思います・・・


舞台は築古アパート購入の3年前にさかのぼります。

築40数年木造2階建ての築古アパート

14戸中、入居者は僅か4戸

アパートは荒れ放題荒れており、

まったくメンテナンスがされていない状態でした。


問題はそこに新築当時から住んでいる男性です。


その男性は、60代で仕事はしていないらしく、いつも家にいます。

私が物件を購入し、1件1件挨拶周りをしたときも

必殺:新たに大家になった必殺です。よろしくお願いします。

男性:お前ドコのもんや?

必殺:ドコのモンと言われても・・・、

   私の住んでいるのは○○町ですが・・・?

男性:住んでる所を聞いてるんちゃうわ!

   バックがどこやと聞いとんねん

必殺:バック?そんなモン居ませんけど・・・

男性:なんや素人かいな!

   安っすい値段で買いやがって!

   ワシはあんたが買うた値段も知っとるんやぞ!!

(必殺心)なんやこのオッサン・・・話題そらしては帰ろ!

必殺:そうですか、

   これからキレイにさせてももろうて

   住みよくなるようさせてもらいますのでよろしくお願いします。

男性:素人がそんな安い値段で買ってフザケルナヨ

   お前が買った値段をワシが知らんとでもおもっとんかい?

(必殺心)もういいや!ケンカしちゃお!!

必殺:安い安い言うんやったら、なんでお宅が買えへんかったん?

男性:そんなんお前に関係あるかい!!

必殺:ほな、ワシが買うた値段、あんたに文句言われる筋合いも無いわな?

男性:・・・・、家の前通るときはワシに許可取れよ!
   (捨て台詞を残して家に入っていく・・・)


これがファーストコンタクトでした。


その後、ボロボロのアパートを再生すべく、

様々な、工事屋さん、業者さんなどが来るのですが、

そのたびにクレームを入れてきます。

○家の前に業者が車を停めて邪魔だ 
(長細い土地の形状なのでしょうがない)

○家の前の植え込みを撤去しようとすると(雑草だらけ)
 (この植え込みは母の形見だから撤去するならそれ相当のことをしてくれ)

必殺:じゃあ、貴方にこの土地売ってあげようか?1000万くらいで?

男性:ボッタクリ業者が!!ぺっ!!!

必殺心:いやいや、こんな雑草だらけの植え込みを母の形見・・・?

    ふざけんな!!!

○工事の音がうるさい

男性:工事の音がうるさくて家に居れない

   慰謝料を1日1万円支払って欲しい

必殺:貴方は私にこんなボロアパートで家賃なんか取るなよっていいましたよね?

   だから貴方の希望通り、きれいに整備しているんですよ?

男性:たしかにキレイにしろとは言ったが、うるさくしていいとは言ってない!

必殺:では、音の出ないハンマーでも開発してください

   直ぐ買いますから!

男性:・・・・、訴えるからな!!
   (捨て台詞を残し家の中へ・・・)

○工事での漏水事件

 大工さんが古い流し台を撤去したときに事故はおきました。

 流し台の給水元栓を止め忘れていたため、

 水が噴出し、約30秒ほど水が噴出しました。

 これに対し、男性は即効で見積書を作成し、

 約60万円を請求してきました!!!

これは必殺側に落ち度がありますので、

さっそく保険会社に相談し、25万円の損害は認められ男性側に支払いました。

ところが、男性側は残金35万円を必殺に請求してきたのです。

必殺心:オイオイ、ここまで請求してくるか~?

    だって実際には被害なんて服が少し濡れたくらいだろ??

    25万だって、保険会社もよく出したほうだと思います。

男性:被害額の差額分を支払ってくれ

必殺:保険会社が認めた部分以外一切支払うつもりはない!!

   支給された金額以上求めるのであれば、

   裁判でもなんでもしてくれ!!

男性:そうかわかった。

次に男性が取った行動は・・・

保険会社へ押しかけて行きました。

それも仕事していないからでしょう、

朝から晩まで、
ずーーーーーーーーーと居座るそうです。


これには保険会社も参ってしまい、

最後は弁護士を通してしか話をしません
と、防御を図っていました。


そうなると矛先は必殺に向いてきます。

男性:(電話で)払え払え!弁償しろ!!

必殺:貴殿と交渉は一切するつもりはない

   先日も言ったが、請求があるなら裁判でもなんでもしてくれ

男性:今後、新しい入居者は拒否するからな!覚えとけよ!!

そんな意味不明の言葉を残し電話は切れました。


そこから必殺の反撃がはじまるんです・・・


ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★楽待コラム掲載しています★
詐欺師からの滞納家賃回収①

田中さん再び・・・

まさかアノ田中さん(仮名)が帰ってきた??
田中さんを知らないひとはコチラをご覧ください。

期待した全国の田中さん(仮名)ファンの皆様!

スミマセン、田中さんは帰ってきません。

でも、ある電話が入りました・・・

相手:すみません、ちょっとお聞きしたいのですが、
   
   ○○アパートの田中さんは引越しされたのですか?

必殺:引越しされましたよ~(引越しというか追い出したんだよな)

相手:実は私、
   
   田中さんが以前住んでいたアパートの大家なんです。

   お宅に引っ越してくる前に私のところでも家賃滞納があって

   追い出した後に滞納家賃を分割で集金していたんです。

   今日集金にお伺いしたら、空室の張り紙をされていたものですから・・・

   どちらに引越しされたんですか?

必殺:えーー!前にも滞納していたのですか!

   私のところでも滞納して強制執行で追い出しました。

   私の知る限りでは、市の施設に入所しているはずです。

相手:そうなんですか・・・

   追い出しても戻ってきませんでした?

必殺:ええ、戻ってきて警察に鍵を開けさせてましたよ(笑

相手:うちもまったく同じです!!

   追い出しても部屋に戻ってくるんですよ!

(でも、この方は強制執行でなく鍵を変えて強引に追い出したようです・・・、
 私は強引に追い出す方法はどうかと思うんですよね・・・)

必殺:そうでしたか・・・

   ちなみに滞納は何ヶ月だったんですか?

相手:私は3ヶ月です。

必殺:そうですか・・・、

私も3ヶ月滞納で追い出しました。

   お役にたてなくてすみません・・・

相手:いえいえ、それでは失礼します。

こんな会話をしました。

前のアパートでも滞納していたんだ田中さん!!
生活保護ジプシーですね、田中さん

もしかして滞納してもお咎めがないようにするための
演技だったりして!!

もう田中さんが登場することはないかな・・・・?


ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

また洗面台のお話です。

最近は時間があれば洗面台の取り付けをしています。

P7030073.jpg

取り付けをしているうちに色々と気付く点があります。

まず一つ目に、
P7030072.jpg
今までは、インパクトドライバーに穴を開けるアダプターを取り付けて作業していたのですが、

インパクトで、ちょっと厚みのある部分に穴を開けようとすると、

直ぐに加熱してしまって、休み休みでしか使用できませんでした。(なかなか穴が開きません)

そこで、試しに電気ドリル(コンクリートドリル)を使用してみると、
P7030069.jpg
インパクトドライバーの10分の1のスピードで開けれました。

まさに一瞬です。

インパクトドライバーで作業している方!

是非、コンクリートドリルで作業してみてください。
(ホームセンターで安いものなら3000円~4000円で売ってます)


次に洗面台の給水部分の穴の加工です。
P7030066.jpg
いくら位置を合わせて穴を開けても、なかなか上手くいきません。

でもこんな時は、後で隠せばいいんです。
P7030067.jpg
こんなプラスチック版で、片面は両面シールになっています。

P7030068.jpg
先ほどの汚い穴あけ跡が全く見えなくなります。

こういった「ちょっとした工夫」の積み重ねがプロの仕事につながるんだと思います。


ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

猫エサ

最近、マンションに猫が住み着いて困っています。

エサをあげる方がいて、

マンション外の非常階段下のスペースに猫エサを置くんです。
PA290237.jpg
私は、そんなに猫自体は嫌いでもないですし、

むしろカワイイとも思うんです。

でも、ココはマンション敷地であり、

個人宅ではありません。

PA290238.jpg
一応、エサやり禁止の張り紙をしているのですが、

効果無しです。

最近ではエサを求めてエントランス内まで猫が入ってくるんです。

確かに猫はかわいいです。

でも、エサをあげている方は、

糞尿の処理など汚い部分には眼を向けないで、

エサやりのみの『いい部分』しか見ていないですよね

エサをやるなら、糞尿の問題、子猫の問題、鳴き声の問題、

そんなことにも眼を向けてもらいたいものです。


ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

熊本から帰ってきたら1位に戻っていました_( ̄▽ ̄)ノ彡

楽待コラムについて

6月は楽待コラムを頑張って書いてみました。

一生懸命書いたのですが、

結果は2位となりました。

もうひと頑張りだったので惜しかったです!!

今回、楽待にコラムを投稿するにあたり、

大家仲間からは厳しい意見もあり、

正直、投稿するには少々気後れする部分もあったのですが、

結果的には、投稿してよかったと思います。

そのことに少し触れたいと思います。

①楽待運営側での検閲はあるのか?

これは一切ありませんでした。
あれば速攻でブログネタです。

最初の楽待さんとの打ち合わせでも、

必殺:何か書いてはまずいことでもありますか?

楽待:いいえ、特にありません。

   ただ個人の方を攻撃したり、企業名を出しての批判などはチェックが入るかもしれません。

必殺:逆に書いて欲しいリクエストなんかありますか?

楽待:それもありません。

   必殺さんの経験した投資手法など実経験を書いていただければいいです。

楽待コラムについては私の不動産経営に関する考え方や、

不動産投資(物件購入)の仕方、考え方を何の遠慮気兼ねなく書いたつもりです。

※火災保険の部分で保険会社名だけ削除されました。
 しかし、これは当然の処置です。

そういった意味では、意外にも(失礼?)ノーチェックでした。

②一般の方への宣伝

普通なら目に触れることはないであろう、

私のマニアックなブログ『自主管理大家の日々』を宣伝できました。

なんだかんだ言ってもマイナーな存在ですから・・・

③賞金ゲットだぜ!

6月は2位でしたので10万円ゲットのはずです。

しかし・・・

嫁からは次は1位をゲットして6月分と合わせて25万獲得しろ!!

そして家族をグアムに連れて行け!!

などとケツを蹴られています・・・

正直、コラムを書く時間と労力を考えると、
あまり効率のいい仕事とはいえないような・・・・


どうです?
これからも楽待コラム読みたいですか?

ご意見お待ちしております。


それと、熊本セミナーにご参加いただいた九州大家の会会長の小場三代さんより

献本いただきました~♪
ホストクラブのシャンパンコールのノリです。

カリスマ大家・小場三代の「満室力」カリスマ大家・小場三代の「満室力」
(2013/05/28)
小場 三代

商品詳細を見る


ちなみにセミナーでは一番大きな相打ち、そして拍手!
非常に講師が話しやすい状況を作っていただき、
本当にありがとうございました!

小場さんのような方がいらっしゃると、
話のテンポと区切りが付けやすくなり
とても話しやすいんです。

小場さん、ありがとうございました!


ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR