自主管理大家の日々

１年ぶり２度目の熊本セミナー講師できました。



至るところに「くまモン」が居ます。

セミナー前日は熊本大家の会スタッフの方と夕食をご一緒させていただきました。


今回、私はブログランキング２位ですので、
狼さんの前座をさせていただきました。

３時間イッキに話させていただいたのですが、

どうだったでしょう？

頑張って話させていただいたのですが、
どうでしたでしょう？

よろしければ感想コメントくださいね

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☆楽待コラム掲載しています☆
放火（前編）
放火（後編）

先日購入したマンションで、

空室を募集に向け、小さな所までチェックしているのですが、

ほとんどの部屋でユニットバスの折り戸が破損しているのが判明しました。

一見普通に見えますが、

よく見ると・・・


戸とレール部分のところが破損しています。

こんな修理、私はしたことがないので製造元の松下電工（現パナソニックテクニカル）に

修理を依頼しました。



電話でおおよその金額を聞いたところ、

出張費・技術料・材料費合わせて１２０００円ほどとのこと、

大の大人が動くのですから、

１万超えは仕方ありませんが、

何件も同じ症状ですので、

この１件の修理をガン見して、修理手順をマスターしようと思います。

これで部品代（５００円程度）だけで修理できるようになれば、

必殺お得意の時給換算１万円！
風俗嬢レベル超えが達成できます！

今日は部品の確認とのことで修理はしませんでした。

後日、部品を持参の上での対応となります。


自分の物件ですので、今後のためにもぜひマスターしたいものです。


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アパート全焼（後編）
入居者は芸術家？（追い出し編）

今日はブログで書くほどのネタはありません。

今日は昨日の続きで洗面台を５台撤去しました。

それくらいかな？

うーーーん

それくらいです。

そんなモンです。


今日は熊本セミナーに向けてのネタを考えますぅ

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こんな日もありますよ

洗面台洗面台・・・

先日購入したマンションに付いている洗面台・・・

使えないことはないんですが、

ドコとなく古臭いんですね～

ドコか悪いところがあったり、欠けていたりしたら

なんの躊躇もなく交換すんですが・・・・・・・・

うーーーーーん、勿体無い・・・・・・


ちなみに交換するとこんな感じになります。

価格はホームセンターで２６８００円


このマンションは１０万ほどの家賃を取りますので、

やはり古い洗面台では少々厳しいように思います。

断腸の思いで撤去します！！


今日は４台撤去しました。

明日も撤去の予定です。

今日もいい汗かきました！


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アパート全焼（後編）
入居者は芸術家？（追い出し編）

入居者さんより

シロアリが大量発生している

なんとかしてくれと連絡があり出動して来ました。

発生元を確認すると・・・


柱がモロに喰われています。

シロアリ（羽アリ）はコノ時期に巣立っていきますので、

一度巣立つと数年は発生しません。

そこで、今回は見える部分でしたので、

一応、市販の殺虫剤を１本プレゼントしておきました。

まあ柱はシロアリに食われてスカスカになっていますが、

特に問題はないようです。


築４０数年の木造アパートですので、

コレくらいのことは日常茶飯です。

ビビッてはやってられません！！

以上！


↓宣　伝↓

熊本で６月２９日（土）に
狼旅団＆必殺大家人ライブセミナーします！

詳細は、

　二人のマイクパフォーマンス及び漫談が
おしゃれなライブハウスで繰り広げられます。
抱腹絶倒、阿鼻叫喚間違いなしです。
食事は、中華＆イタリアン　飲み物は、カクテル等飲み放題です。
定員がありますので参加表明は、お早めにお願いします。

場所：セカンドサイト最上階　
会費；セミナー3,000円　懇親会5,000円
住所：熊本市中央区花畑町13-10
時間：セミナー12:00受付開始　12:30〜18:00
懇親会 18:30〜20:30
連絡先:guen07@gmail.com グエン宛

あと若干名の空きがあるとのことです。
お時間がある方は是非ご参加ください！

必ず笑わせます！！（なんのセミナーやねん！）

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アパート全焼（後編）
入居者は芸術家？（追い出し編）

前日のブログで書いた雨漏れマンションですが、

防水工事が完了するのに１～２週間はかかると思います。

そこで、気休めではあるのですが、

ブルーシートをかぶせてみました。





こんな感じです。

雨にズブ濡れになりながらの作業でしたが、

少しは誠意ってもんが見せれたと思います。



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☆楽待コラム掲載しています☆
アパート全焼（前編）
アパート全焼（中編）

全国的に梅雨に入りましたね。。。

梅雨と言えば雨漏れ・・・

築古オーナーの宿命です。


今回はそんな全国の築古マンションオーナーに送るブログ

雨漏れは現場で起きてるんだーー！をお送りします。


舞台は築５０年ほどの鉄骨４階建てマンション

４階の住民より雨漏れがしているとのことで現場に行ってきました。

さっそく室内を確認すると・・・


ダダ漏れです・・・

まるで滝のように雨漏れしています

こんなに雨漏れしているということは、

一番の原因は屋上の排水口が詰まり、

屋上がプールになっていることが一番考えられます。

さっそく屋上に上がろうと思ったのですが、

・・・・・

・・・・・・このマンション

屋上に上がるのがメチャクチャ怖いんです。

どういうことかと言うと


これが外観です。

屋上に上がるには

４階の手すりを乗り越えて上がるしかないんです・・・

天気の日ならまだしも雨で濡れている手すりを乗り越えて

屋上に上がるハシゴ？で上に上がります。

正直怖いです。


念のため命綱（安全帯）を腰に巻き

気合と根性で行きました。

屋上に上がってみると衝撃の光景が・・・


判ります？

防水シートが剥がれているんです。

これでは滝のように室内に入って当たり前です。


うーーーん

どうしようもありません。

とりあえず入居者さんには台所で寝ていただき

雨が上がり次第、防水工事をすることにしました。


コレどうなんでしょ？

もしかしたら風災で保険対応できるかも？

なんてことを考えてる必殺でした。


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アパート全焼（前編）
アパート全焼（中編）

先日、ブログでイチャモンを付けて２台車を駐車する入居者のことを書きましたが、

他の用事で物件に行った際にバッタリ遭っちゃいました・・・・

ココが自主管理大家の難しいところです・・・


入居者）あっ！大家さん！！

必　殺）あ、ハイ・・・（キャー話したくないのに遭っちゃった・・・）

入居者）駐車場の件ですが、

　　　　以前、２台借りたい旨、連絡しましたよね？

　　　　それで連絡が無かったから駐車してるんですが・・・

必　殺）そうですね、連絡していません。

　　　　というか、貴方に貸すとは言っていませんよね？

　　　　貴方は。ココに車を停めると自分の車が出し入れ出来ないから
　
　　　　他の人に貸さずに自分に安く貸せといいましたよね？

入居者）そうです。だから返事を待っていたんです。

必　殺）そこで私は貴方に貸すとは言ってませんよ？

　　　　迷惑だから誰にも貸すな！と言ってきながら、

　　　　自分は契約もしていないのに駐車する

　　　　虫のいい話とは思いませんか？


※少し挑発してみました。だってケンカになったほうが、

　「じゃあ、出るところ出てください」で交渉を打ち切れます。


入居者）確かに大家さんの言うとおりです・・・

　　　　スミマセンでした・・・

　　　　なんとか今回は許していただけませんか？


※げっ！！謝ってきた！！！

　謝られると対応しにくいんです・・・


必　殺）駐車場の件もそうですが、

　　　　それ以上に玄関に貼っている暴力団のマークも大きな問題です。

　　　　こちらもそれ相当の対応をさせていただきます。


※どうだ！噛み付いてくれーーーー！！！


入居者）あのマークは会社のマークです。

　　　　でも、大家さんに嫌悪感があるなら直ぐに剥がしておきます。


※げげげ！！あっさり折れてきやがった！！！
　ココでマークがどうした！！俺の自由だろうが！！！
　と、食って掛かって欲しかったのに・・・

※非常に対応しにくい事態です・・・
　常に低姿勢でいつもの勢いが全然ありません。


入居者）何とか駐車場の件はお許し願えないでしょうか？

必　殺）なんとかと言われても・・・・


※駐車場の契約だけなら『無理なモンはムリ！契約は解除！！』で終わりなのですが、
　この方は、部屋も借りているわけで・・・
　しかも、どうも給水から水漏れしているようで・・・
　近いうちに原因究明のために洗面台を外しての大掛かりな工事をしないといけないわけで・・・

そう！設備に問題のあるマンションのため
今度はこちらが頭を下げないといけない事態が・・・
そのことを頭を過ぎりイマイチ強引に話をもっていけません・・・

うーーん

うーーーん

うーーーーん

スミマセン、私の一存で今決断できません。

少々お時間をください。

と言い残し、強引にその場を後にしました。

事実上、必殺の負けです・・・

だって、コノ流れで行くと、

非常に厳しい駐車場規約は付けれると思いますが、

駐車場契約自体は継続となるしかありません・・・


まさかあそこでバッタリ出会うとは・・・・

また続くかもしれません。


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男が漢に変わる時②

みきみきさんより

ご質問がありましたのでお答えしたいと思います。

毎回楽しみに拝見させて頂いております。
ひとつ必殺さんにぜひ聞きしたいことがあるのですが、
最近滞納していた入居者が逮捕されてしまいました。
色々調べて今後の入居者拘留中の退去してもらうまでの流れの概略は理解できましたが、
保証会社付で逮捕拘留前から滞納があった場合では、
その後の訴訟費用が免責されることがあるのか？が不安です。
（保証会社の契約書には入居者が逮捕・拘留され身柄が拘束されている間において滞納が
　生じていた場合は免責とあります）
ひとつお手数ですがアドバイス頂けないでしょうか？宜しくお願い致します。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

ご質問にお答えします。

保証会社の契約書には必ずと言ってもいいほど

『逮捕・拘留された場合にはその時点で契約は終了するものとする』

と、書かれています。

実際にはどうなのか？ですが、

保証会社にバレると、その時点で契約は終了となり、

一切の家賃保証も協力も得れなくなります。

※実体験です。追い出しもすべて大家さんで行ってくださいと言われました。

もちろん、保証会社の体質にもよりますので、一概には言えませんが

覚悟はしておいてください。


では、入居者が逮捕され保証会社が一切の協力を断ち切った場合、
（保証会社が動いてくれるなら甘えてください）


逮捕と言っても軽いものなら１週間程度で戻ってくるでしょう

それなら保証会社にもバレずに今まで通り住んでもらえば良いことだと思います。


これが前歴があったり、刑務所へ行かなければならない犯罪レベルで、

家族（同居人）や保証人がいないケースで、

しかも保証会社は契約を解除され、大家自らが対処しなければいけない場合は、

まずは、逮捕拘留されている警察署へ面会を求めます。

そこで、実刑なのか？それとも直ぐ釈放されるのか？

刑務所行きなら家財道具の引き取り手は居るのか？などを聞き取ります。

これで、前科者などの場合、

１万で荷物処分で合意してくれ、

しないなら裁判所を通じて強制撤去させていただくことになるよ

１万でも貰ろといたほうがいいんちゃうの？

そうすると、逮捕された入居者は

３万恵んたってえな～と金額交渉してくることもあります。


まあ３万ならいいんじゃないでしょうか？


逮捕された入居者に金を払うのは、

どうかと思うかもしれませんが、

３万でカタがつくなら安いものです。

※裁判で強制執行するなら部屋の明渡しをすべて完了するまで、

　期間で６ヶ月ほど、費用は全て自分でしても１０万ほどかかります。

しかもその間は部屋を他人に貸すこともできません。

ポイントは拘置所・留置所に居る間に交渉することなんです。

だって刑務所に行くと行き先が分からなくなってしまって、

任意の交渉ができなくなっちゃいますからね！

※拘置所・留置所は警察に聞けば教えてくれます。

でも刑務所に入ってしまうと所在を教えてくれません。
（弁護士なら照会できるかも？）


任意の退去に応じないとか高額な退去費用を求められたら、

即、訴訟を起してください。

なんだかんだ言っても犯罪者ですので、

逮捕者の意思を無視して家財道具を勝手に撤去した場合、

出所後、強請ってくる可能性は非常に高いです。

↓逮捕された入居者からの手紙です。

↑一人の入居者でこんなに送ってきます。

内容は支離滅裂な内容で、

「所々で金を送金しろ」や「部屋の中にあった株券を預かれ」等です。

この方は生活保護受給者で、もちろん株券などありません。

結局この方は裁判で明渡し判決を取り

強制執行にて荷物の搬出を行い終了しました。


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男が漢に変わる時①

献本・・・
それは有名ブロガーになった証

必殺は今までで１冊だけ献本いただいたことがあります。

私に本を贈ってくださったのは、

関西投資家集団『プレイヤーズ』のメンバーで、

執筆者の一人でもある図越さん。ありがとうございます。

不動産投資 これは危うい[絶体絶命]46のリスト (2012/09/29) 不動産投資の会 プレイヤーズ 商品詳細を見る

献本をいただいたときには、本を読んでいなかったので感想は書かなかったのですが、

非常に面白い本です。

内容的には投資家大家をしていれば１度や２度は遭うであろう、

事件・事故・失敗などが体験談に基づき書かれていて、

そんなことあるあると頷く事柄ばかりです。


成功者のこんなに儲けた！！って本のマネをしても

なかなか成功できませんし役に立ちませんが、

こういう失敗例や落とし穴は非常に役に立ちますね！

だって不動産投資は本当に失敗すると

抜け出せないくらいの落とし穴だったってことが多々あります。

失敗しないためにも、ぜひ読んでみてください。


しかし、後にも先にも献本はこの１冊のみ・・・
私、人気ないのだろうか・・・

でも、面白くもない本を貰っても、
面白くない本って本当のこと書いちゃいますけどね♪
だから必殺にはくれないのかも？

ぜひ、あちら側の方の本を酷評したいものです・・・

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☆楽待コラム掲載しています☆
男が漢に変わる時①

やっと、強制執行が終了し平和な日々が戻ってきました。

平和な日々になるとブログで書くことがなくなるので、

何かネタはナイかな～と考えていると


入居者さんから電話が入りました・・・


入居者：大家さん！その前追い出した人、玄関で座り込んでるよ！！

必　殺：なんですと！！！（＠д＠；）

　　　　直ぐに行きます！

現場に向かいながら携帯で役所の担当者へ連絡

必　殺：○○さんの件で電話しました。

　　　　またアパートの玄関前で座り込んでいるのですが、
　　
　　　　その後、施設への入所の話はどうなりましたか？

役　所：あ～、施設へ入る話の途中で帰えっちゃたんです。

　　　　また市役所に来るように言っといてください～

なんとヤル気の無い対応！
まるでお役所仕事です！！あっ！お役所だった・・・

そんな話をしているうちに現場に到着

部屋に行ってみると・・・

玄関前に追い出した田中さん（仮名）が座り込んでいます。

必　殺：田中さん、なにしてるの？

田　中：私の家に帰ってきただけよ

必　殺：もう、あんたの家じゃないよ

　　　　コノ前追い出されたでしょ？

田　中：そんなこと無いよ、私の家よ

　　　　住所も合ってる間違いない

※うーーーん、警察呼ぶか・・・、でも又戻ってくるな・・・

　そこでビデオカメラを回しながら嫌な質問攻撃をしてみました。

必　殺：でも、貴方は家賃払ってないよね？

　　　　お金払わないのなら住めないよ

　　　　滞納家賃払ってよ

田　中：金なんかアレへんアレへん、なに言うてんや！
　　　　（金を請求すると荷物を持ち始め、そそくさと移動していきます）

必　殺：役所から家賃支給されてるんよね？

　　　　そのお金どうしたの？使い込んだの？？滞納家賃払ってよ！！

田　中：・・・・しつこいな！・・・・・・・・・・


ビデオカメラを回しながら追いかけます。

必　殺：イヤイヤ、質問に答えてくださいよ

　　　　３ヵ月分の家賃１２万円分どうしたんですか？

　　　　使い込んだんですか？答えてくださいよ

田　中：警察呼ぶよ！

必　殺：それより使い込んだ生活保護費はどうしたんですか？

　　　　生活保護費を使い込むなんて酷いですよね？

田　中：・・・・しつこいわ！！

※イヤイヤ、しつこく追い出された部屋に来るのはお前だろ！！

必　殺：じゃあ、滞納している家賃払ってくださいよ

田　中：しらんわ！



こんな調子で市役所の前まで追い込んできました。

また戻ってこなければいいですが・・・・


前回の記事は楽待コラムで掲載


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この強制執行シリーズは全部ビデオに録画しているから

You Tubeにでも投稿したらアクセス稼げるかな？

あっ、でも編集する能力がないから無理か・・・


一応、熊本セミナーには持って行きます。

もし熊本会場で接続出来たら公開しますね！

お待たせしました！
強制執行の最終話です。

部屋明渡し強制執行も無事終わり

家でくつろいでいると・・・・

警察から電話が！！

この記事は楽待コラムで！
↑
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どこかのテレビみたいな引っ張り方だな・・・

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部屋明渡し強制執行（前日）の続きです。

前回の話で、明渡しに合意し部屋の退去届けまで書いたので、

強制執行を取下げ、鍵を変えてしまったほうが手っ取り早いのですが、

相手がキチガイですので、念には念を入れ強制執行を実施しました。




執行官とアパートの前で待ち合わせて、部屋を訪ねてみると・・・・


普通に素麺食べていました！！

あまりに普通に生活しています。



必　殺：今日は退去の日だよ、

　　　　きのうの話だと親類の家に住むって言ってたよね？

田　中：きのう親類の家に行ったんだけど、家に入れなかった・・・

（親類からも相手にされていないんだろうな・・・）

必　殺：じゃあ、どうするの？

田　中：次の家が決まるまでココに住むしかないわね～

執行官：それはダメだよ、今日コノ部屋は明渡しだからね！

田　中：家賃溜まっているといっても３ヶ月分だけやろ？

　　　　そんなんで追い出されるなんておかしいわ～

執行官：判決が出ている以上、今さら遅いよ

　　　　家賃を滞納しているのは事実なんでしょ？

田　中：溜めてるのは本当だけど、たった１２万円だけだよ

必　殺：そうだね！たった１２万だから今払ってくれる？

田　中：お金なんかナイナイ（笑

必　殺：ホナ出ていかなアカンわな～（笑

※必殺も普通の方に対してなら切れますが、この方はどう考えても精神異常の方・・・
　本人はひとりで生活できないレベルの方なので、福祉の心で話しています。

そうこうしているうちに市の担当者が到着しました。

さすがに田中さんもどう言っても無駄と思ったみたいで、

市の保護施設に入所するとのことで、

手に持てる荷物だけ持って出て行かれました。


今回は生活保護受給者でしたので、

市に協力いただけたので助かりました。

というか、独りで生活出来ないレベルの方ですので、

こうなる前に保護施設に入れるべき方だったんです。


強制執行前に何度も市には相談に言っていますが、

そのたびに、無理なんです・・・との返答でした。




その後、玄関の鍵を交換。

荷物については事情が事情なので（施設に入所するため）

現地保管でＯＫとの許可がでました。
（最近は現地保管も許可しにくいと言っておられました）

これで荷物を１ヶ月間保管し、形式上の競売りを実施し荷物を処分すれば終了です。

意外と簡単なものでしょ？

これで終了～



と思っていたら！
夜１１時に警察から電話が！！！

つづく・・・・・


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楽々不動産で不労所得の得方

先日から対応している部屋の明渡し強制執行ですが、

※この話の流れはココを見てください

進展がありましたので、ブログに綴っていきたいとおもいます。


６月１１日が強制執行実施（断行という）ですので、

６月７日に市役所の生活援護課（生活保護の窓口）へ

その後、本人の状況を聞くため電話してみると・・・

必　殺（私）・担当（市の生活保護担当者）・田中（滞納入居者・仮名）

必　殺：その後、田中さんの転居は進展ありましたか？

担　当：それが、あれから何度か連絡しているのですが、

　　　電話に出ないんです・・・、なので、何も進展していません。

必　殺：そうですか・・・、

　　　では強制執行前日の月曜日に一緒に行ってもらえませんか？

担　当：そうですね、ちょうど私も直接訪問しなければと思っていました。


こんな流れで、月曜日に役所の担当者と訪問してみると・・・


普通に生活しており、

私と担当者が明日強制執行だが行くあてはあるのかを尋ねると、

不動産会社の封筒から書類を取り出し・・・

田　中：お金を出してくれたらココに行けるのよ

必　殺：初期費用２０万と引越し費用はどうするの？

担　当：お金は出せませんよ

田　中：出ないなら引越し出来ない・・・

　　　　じゃあ、お金が貯まるまでココに住むわ

必　殺：ココは明日明渡しだから住めないよ

担　当：じゃあ、市の保護施設があるから、そこに一旦入所しましょう

田　中：施設は嫌！、刑務所みたいだから！！

必　殺：じゃあ、明日から道に住むの？

田　中：もういい！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！
　　　　（イキナリ押入れからアルバムなどを取り出し床に投げ出しました）

　　　　私には卒業も言わない！！あんたは卒業も知らんのか！！！！！
　　　　（まったく意味不明の言葉を繰り返します）

担当・必殺：まあ落ち着いて座ろう

担　当：ココ追い出されたら行くあてないんでしょ？

田　中：行くところはある！○○市に親戚の家があるからそこに今晩から住む

担　当：そんなん急に住むっていって大丈夫なの？

田　中：心配いらん！、市の世話にならなくても大丈夫！

　　　　施設に入るくらいならそこに行く！！

必　殺：じゃあ、今晩から親戚の家に行くとして、

　　　　荷物はどうするの？

田　中：荷物は要らないものばかりだから捨てて！！

必　殺：（すかさず）じゃあ、退去届けにサインして

田　中：ハイハイ（素直にサインする）

必　殺：じゃあ、明渡しと言うことで成立ね♪

　　　　もう明日からこの部屋に入らないでね♪

田　中：要る物は持っていくからいい

必　殺：鍵はポストに入れておいてね

※退去届けも書かせていますので、鍵の回収も考えたのですが、

　親戚の家が無理だった場合、部屋の前で喚き散らすと思われる。


こんな流れのやり取りがありました。

実際にはこの１００倍のやり取りがあり、

興奮して警察を呼ばれたりしました。

※念のためビデオカメラを回していましたので全く問題ありません。


退出後、役所担当者と話したのですが、

おそらく行くところなんてないんだろうという結論で、

明日の強制執行も立ち会っていただけるとのことでした。

※在宅時に非常に助かります。居座る（行く当てのない）人間を無理やり排除するのは大変です。

さあ、明日の強制執行はうまくいくのか？
それとも滞納者は出て行っているのか？
続く・・・・・・・・


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マル秘！銀行融資の受け方

先日は洗面台の取り付けまでご紹介しました。

続いて、流し台の取り付けです。


クロスもＣＦも貼り終り、

レンジフード・吊り戸も取り付けが終わりました。

次は流し台です。


さあ、流し台を取り付けようとしたところ・・・・


初めて気付きました・・・



ガス台と水槽の位置が逆のことに！

ガーーーンorz

注文のし直しです・・・

誤発注の流し台は返品できないので、

次回、このタイプの空き家が出るまで倉庫で保管します。


こんなこともあります。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

昨日６月９日に突発オフin東京に集まっていただいた皆様、

急な呼びかけにも係わらず、ご参加いただきありがとうございました。

オフでお配りしたデーターは参加者内ではフリーとさせていただきますので、

メールで回してあげてくださいね！

また、募集をしていただいた狼さん

幹事を引き受けていただいたケイマンさん

お土産を持ってきてくれた鳥さん

急な募集に駆けつけてくれたみなさん

本当に楽しかったです！

ありがとうございました！！

また呑みましょう！ﾟ.+:｡（´∀｀）ﾟ.+:｡


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☆楽待コラム掲載しています☆
マル秘！銀行融資の受け方

いきなりですが、

明日、所用で東京に行くことになりました。

せっかく東京に行くんだから突発オフin東京を企画しました。

日　　時：６月９日（日）１７時頃から２０時頃まで

場　　所：東京都内（新宿？池袋？渋谷？）

費　　用：居酒屋さんの飲み代（割り勘）

参加条件：不動産を愛する心

※必殺は明日ネット環境がありませんので参加幹事は狼さんにお願いしています。
本当は狼さんと呑む予定でしたが、呑み禁止令が出ているとの事で、狼さんは参加しません。

　参加表明や明日の集合場所は狼さんのブログコメント欄か直接携帯までご連絡ください。

狼旅団の地下に潜った不動産ブログ


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マル秘！銀行融資の受け方

先日のブログで書いた退去後のお仕事ですが、

クロスもＣＦも貼り終わり、洗面台と流し台の設置作業を行ないました。

まずは洗面台の設置です。

クロス・ＣＦが貼り終っています。


まずは、設置位置に仮置きします。

このマンションは、給水管が壁から出ているタイプですので、

ドリルで穴を開けます。


そんな時使うのが、こんな専用工具です。

ホームセンターに行けば売っています。


給水管を洗面台に通して、


給水・排水をつなげば完了です。


最後はミラーキャビネットをビス止めすれば完成です。


次は、流し台の設置です。

ところが、ココで大失敗が！！

続きは次回ブログで・・・

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極秘物件の購入方法

またまたキワドイ話なんですが、

必殺所有のテナントビルで、事件は起きました。
（テナントビルと言うと聞こえは良いですが、要はスナック・風俗ビルです）

そのビルに中国人の経営する風俗エステ店があるのですが、

その経営権をめぐり抗争が起きています。

風俗雑居ビルをお持ちでない方に分かりやすく説明すると、

こういった風俗店（特に中国系）は賃貸借契約にかかわらず、

勝手に権利が売買されるんです。

え？？？

勝手に賃借人が変わっているってこと？？？

そうなんです。

賃貸借契約とは全然関係無い方が運営管理し家賃も払っています。

貸主が気付いた時には、本来の契約者は本国に帰っているか行方不明です。

まあ、貸主（私）としても家賃をキチッと払ってくれるわけですし、

家賃を遅滞無く払ってくれるなら経営者なんて誰でもいいわけです。


そんな無法地帯の風俗ビルなんですが、

少し問題がおきていて、

この風俗店の前経営者と現経営者との間で、金銭トラブルが発生しているみたいなんです。

経営権に関する問題のようなんですが、

どちらも賃貸借契約書には名前の無い方なんです・・・

そしてどちらも経営権を主張している・・・


そうこうしているうちに抗争へと発展・・・

看板くらい平気で壊します。

ビルの中では、つかみ合い殴り合いの修羅場に・・・

周りの店がビックリして警察と私に通報。


どちらも込み入った話になると

中国語で話しますｗｗ

さっぱり分かりません。


まあ、あんまり介入したくありませんので、

当事者同士で解決してくださいとお伝えし撤収しました。


こんな自主大家管理大家の日々でした。


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極秘物件の購入方法

前回のブログの続きです。


入居者のマンションドアに某広域暴力団のマークが貼っているいるため、


写真や賃貸借契約書を持参し、

管轄の警察署へ相談へ行ってきました。


暴力団担当の刑事さんが応対したのですが、

写真を見るなり、

刑事：だいたい本物のヤクザは自分の家にこんなマークは付けへんよ

刑事：たぶんヤクザが好きなマニアやね、いわゆるエセやくざ

必殺：では、この入居者は暴力団員ではないんですか？

刑事：それは教えられへんのよ

必殺：えっ？だって、暴力団排除を推奨していますよね？

　　　もし、暴力団員だったら追い出したいんです。

※警察に相談にきた一番の理由は暴力団員かどうかを聞くためだったんです。
　だって、暴力団員だったらそれを理由に明渡し訴訟が打てます。

刑事：うーーーん、個人情報があってね・・・

必殺：では、我々はどうやって暴力団を排除すればいいんですか？

刑事：記録には残しておくので、なにかあれば１１０番してください。

必殺：・・・・・、

結局、何の解決策にもなりませんでした・・・ﾄﾎﾎ･･･


今日現在、相手方からクレームの電話がありません。

おそらく知らん振りを決め込むつもりでしょうが、

７月１日には

バリケードを置いてやるつもりです。　　
そこからが本当の決戦になると思います・・・


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今日は、今現在進行形のトラブルについて書きます。


必殺所有のマンションで、

入居者さんが借りているマンション付随の駐車場のトラブルです。

その入居者さんと契約している駐車場に、

他の入居者さんから、その場所を物置（資材置き場）にしたい旨相談がありました。

駐車場で貸すより３倍の家賃が取れるので、

その方と契約することにしました。

そこで、元々契約していた入居者さんに事情を説明し、

１ヶ月駐車料金サービスと現在より３千円値下げすることで、

マンション内の違う場所に移動してもらうことに合意されました。

そこからが問題で、

隣の駐車場に車を置くな、車を置くと車の出し入れが出来ない

コッチは金を払っているんだ、簡単に出し入れできないと困る！とのことでした。

確かに少々出し入れはしにくいかもしれませんが、

２度３度切り返せば十分入庫できます。


まあ、この方はそれまでにも様々なクレームをつけてきましたので、

そういった方なんだ・・・との認識はありました。

一例として

○ゴキブリが出る何とかしろ

○排水口がにおう何とかしろ

○上がうるさい・横がうるさい

などなど、電話があれば必ずクレームです。


とりあえず、隣の駐車場は誰にも貸さずに様子を見ていたのですが、

なんと、この入居者がもう１台停めているではないですか！

※その駐車場の前は資材置き場の入り口なのだが、
　資材置き場の方が一時的に置いただけでクレームの嵐

要はクレームを付けてタダで自分の車を置く算段です

これにはムカつきます。

ズルイ奴に貸すつもりはありません。
（しかも資材置き場の方には怒鳴り散らして威嚇しているとの事）

そこで、契約解除の通知を内容証明で送りました。

ただ、３日経っても内容証明の配達証明書が送られてきません。

そこで、念のため特定記録で内容証明のコピーを郵送しておきます。


これで、知らないでは通らなくなります。


？？なんでコノ程度の事で暴力団員との戦い？って思いますよね・・・

実は、この方の玄関には・・・




有名な広域暴力団のマーク？

本物？

念のため警察署へ・・・



続きは明日にでも・・・・


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☆楽待のコラムに投稿を開始しました。
こちらは主に私の投資手法について書いていこうと思っています。
応援よろしくお願いします。

質問がドンドン来ていますので、出来るだけお答えしたいとおもいます。


大家１さんからの質問

必殺様

毎日楽しみに拝見させていただだきポチッさせていただいています。
真正面から且つひたむきに大家業に取り組まれる姿に勇気をいただいています。

さっそくですが２点、お時間のあるときで結構ですので必殺さまの取組まれ方など教えていただければ幸いです。

私の所有物件では上下水道料を一旦大家が支払った後、各テナントへ按分し請求しています。
収支両建てで損得はないのですが、契約の口径が大きいような気がしています。
口径の違いでコストはずいぶん違います。
もし口径変更で且つ今のままの計算方法であれば私の利益が増えるか、またテナントへ転嫁すれば負担を減らしてあげることができます。

そこで口径変更を業者さんへ相談したのですが、どうも乗り気でありません。

必殺さんは上下水道料金関してコストの削減など何か取り組まれたことはありますか？

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（必殺の答え）
まず、水道の契約口径ですが、水道局にお聞きになればハッキリするのではないでしょうか？
必殺は、子メーターの付いていないマンションは定額制に、
子メーターの付いているマンションは水道局が発行している水道料金で請求しています。
それが、一番入居者へ説明が楽だからです。
（入居者さんから水道料が高いと言われても、水道局と同じ料金です。と、ハッキリ言えます）

水道に関しては、ポンプ以外でのコスト削減はした経験がありませんので、
そんなに詳しくありません。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

もう一点なのですが、必殺さんは４４０件ほどの部屋を管理されていることから、物件、テナントの事務管理にそれなりの力がかかっていると思います。
物件の維持管理はご自身が動かれているのですが、テナント管理はどのようにされていらっしゃいますか？
必殺さんのことですから業者への丸投げはないと思っているのですが、自らEXCELでコツコツシートを作られているとか、何とかソフトがいいとか・・。
ご家族の力を借りているということもあるかもしれませんね。

回答いただきずらいものがあれば無視してください。
支障なく、気が向いたら教えていただければ幸いです。

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（必殺の答え）
物件はすべて自主管理し管理会社は一切導入していません。
そのため事務仕事だけでも膨大な量になりますので、
事務員さんを一人雇っています。
請求書関係や契約書作成などは事務員さんに作ってもらっています。
請求書はエクセルで作成していて、
特別なソフトは使用していません。
だって、入力するのは水道料金の変動費くらいですからね、簡単なものです。

次回セミナーでお配りしてもいいかなと思っています。
（エクセルファイルだから著作権の心配もありませんし・・・）


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