質問にお答えします。

必殺のQ&Aシリーズが好評ですので、

質問にドンドン答えていこうと思います。


今回は生活保護受給者で滞納者、しかもキチガイ・・・

大家にとっては最悪な入居者様ですね

それでは、相談者さんからのメールをご紹介します。


突然のメールで失礼します。
当方、家賃滞納者の退去を3か月前から進めていてこちらのブログを拝読していました。
現在なかなかスムーズにいかず困っているところです。市の無料法律相談などでは当たり障りのない回答(個人では大変だから弁護士を、滞納家賃は返ってこないなど)しか得られず今後どうしたものか悩んでいるところです。もし、参考になるような事例や今後の取り組み方などご教示いただければ幸いに思います。面識もない方にこのようなことをお願いするのは初めてのことでとても悩んだのですが、必殺大家人様の滞納者に対する一貫した態度にこの方ならわかっていただけるかもと思いメールした次第です。
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(必殺の意見)
市の無料相談に行っても全く無駄です。
私も相談に行った事がありますが、タメになる内容は一度もありませんでした。
しょせん無料は無料なだけです。
本当に悩むならお金を払って(30分5000円)弁護士に相談してください。
無料の相談とは質が違います。
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以下、現在の状況です。
借主60代女性生活保護者(精神的に不安定らしい) 保証人 息子(元生活保護者、現在職あり) 
貸主 父他界のため母 娘の私が最近代理で交渉中
滞納22か月分(H21.1~H22.10)、現在は代理納付により家賃は納付されている 
不動産は札幌、こちらは関東在住のため、取り立てには行きにくい
6月末までに退去してもらうことで一応合意、滞納家賃については無視を決め込んでいる
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(必殺の意見)
滞納22ヶ月とは太っ腹ですね!
相談者さんは地主さん?でしょうか?
そんなに溜めさせてはダメです。
せめて6ヶ月滞納くらいで危機感持ちましょう!

物件が札幌で関東在住ですか・・・
遠隔大家さんってどうなんです?儲かるんでしょうか?
地域限定投資の必殺は遠隔はありえない世界なんです・・・
だってこんな時の対応も難しいですよね・・・
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契約の途中から家賃滞納があり、色々聞いて回ると生活保護者と判明のため区に不正を忠告するも言っておきますだけで改善されなかった。その頃お試しで代理納付も始まっていたようだが教えてもらえず暫くそのままに。(こちらも父の入院、他界などで積極的に動けず。)
過去の家賃滞納が一切支払われないことや家屋の老朽化により今年3月初めに立ち退きを要請(内容証明送付で全額納付なければ即退去)し、退去することは口頭で合意した(6月末までに)
しかし、不安定な精神状態で探すのが大変なこと、条件に見合う物件がなかなかないことなどから引っ越し先は決まっていない模様。息子がサポートするらしいが一度電話で話せたきりでその後は着信拒否されている。息子と話した時に滞納金について話をし、口頭ではありますが分割で払うしかないですねと言われ、書類を教えられた住所へ送った。その後一切連絡とれず。現在は郵便も受取拒否されている。生活保護課の担当者とは当初から話をしているが、あまり頼りにならない。息子が自分で私に住所を教えたのに、勝手に住所を教えて迷惑していると区に文句を言い、私からの手紙は受け取らない、協力しないしと脅しにきたらしい。
息子が金銭の主導権を握っているようで(別居ですが)、引越しについても息子と話してくれと母親から言われていたのでそうしたのに、息子はもう話す気はない様子。
区の担当者も扱いに困るような家族なので、今後もスムーズにはいかないと感じています。
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(必殺の意見)
行政や市は頼りになりません。
入居者に対してのプレッシャーをあたえるなどの意味ではいいのですが、
市は貴方の利益(家賃)の心配などしません。
だって貴方は『大家業』を経営している経営者なんですよ
中小企業の社長さんと同じなんです。
なので行政は積極的には介入したがりません。

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こちらの希望は分割でも滞納金を支払ってもらい、即退去が一番の理想ですが、まずは退去を速やかにしてもらうことが必要と感じています。(老朽化のため何かあったら大変なので) その後できるなら、滞納金を返済してもらう。それが無理だとしても何か先方にダメージを与えたいというのが本音です。滞納の謝罪もなく、連絡にも応じず、保護費を流用しても悪びれず、逆切れや病気を理由に逃げるという非常に腹立たしい行動をとられて何ともスッキリしない気分なので。おそらく、私も大家の母も女性だからということで甘く見られてるのだと思うと余計に苛立ちますね。

このような場合は、やはり裁判に移行するしかないのでしょうか。なるべく穏便にすまそうと話し合いで解決しましょうと手紙を何度も送ったのですが、それももう受取拒否されているので、今は保護課の担当者経由での情報収集しかないのが実情です。市長にも代理納付移行時の不手際についてクレームメールはしましたけど、あまり意味ないでしょうね。区の担当も直接会って話すとは言ってますがあまり期待できません。
とにかく連絡が取れないので、困り果てています。
================================================
(必殺の意見)
穏便に済ませたいのであれば裁判してください。
任意にアレコレするから相手方と摩擦が出来てトラブルになるんです。
裁判(出るとこ出て)でキッチリ判決を取り、
判決を元に強制執行をすればいいんじゃないでしょうか?
ちなみに明渡し訴訟は原告(貸主)の居住地で裁判を起せます。
(札幌に行かなくても自分の地元で裁判ができます)

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こんな私に何かお知恵を貸していただければ幸いです。
もしご返信いただければありがたいですが、このやり場のない怒りを同じような経験を何度もされている方に愚痴れるだけでも気持ちが多少スッキリしました。
長々とまとまりのないメールを読んでいただきありがとうございました。

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必殺の総括意見

まずは、明渡し訴訟をしてください。
当然、貸主勝訴判決が出ると思います。
(勝訴判決まで、自分でするならば3万円程度)
次に勝訴判決を元に明渡し強制執行をします。
(これも自分でするなら10万程度)
最後に滞納家賃が取れないと判断したならば、

滞納家賃を放棄するんです。

滞納家賃を放棄する旨を役所にいいましょう、
そうすると、滞納家賃相当額分の生活保護費を減額して支給することが出来るんです。
要は、債権がある=借りているだけ=所得ではない
これが、債権者が債権を放棄する=債権分(滞納家賃分)が所得になる=生活保護費を減額できる

でも、コレにも抜け道があって、市を変わればリセットされるんですけどね・・・

今回の滞納問題は、もう少し滞納額が小さいうちに裁判でカタをつけておくべきですね、

そうすれば精神的にも経済的にも気が楽になりますよ、

それと、『私は物件を引き継いだだけ・・・』って精神が少しでもあるなら、

大家業はするべきではないです。

必ず破綻しますから!

せっかくのチャンス(大家業が)と思うのなら、

ガムシャラになって頑張ってください!
必ず成功しますから!!


結局は、貴方の努力次第です。

キッチリ経営を見直していけば成功するでしょうし、

全てお任せ経営では破綻するだけです。

頑張ってくださいね!


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流し台設置の注意点

今日は流し台設置の際の注意点を書きたいと思います。

P5240479.jpg
新しい流し台を据付けます(基本的には置くだけです)

P5240480.jpg
ポイントは排水口なんです。

排水口に排水パイプを突っ込むだけでは、

下水の臭いがスキマから上がってきてクレームにつながります。


そこで・・・

P5240481.jpg
三栄水栓 ホース用クリーンパッキン H62-90です。

このゴム部品は別売りなんです!!
なので、設備業者に設置をお願いした場合でも、
付いていないことが多々あります!!


P5240482.jpg
パッキンをホースに通し・・・

P5240483.jpg
排水口に突っ込みます。

P5240484.jpg
こちらが分かりやすいかな?

P5240485.jpg
これで終了です。


入居者さんから流し台や洗面台から下水の臭いが上がってくるといったクレームは

まず、このパッキンが取り付けられていません。

一度、確認してみてください。


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ご質問にお答えします。

必殺のQ&Aシリーズ

2件目の相談をした相談者さんからのご質問

必殺さんは、市役所無料弁護士の勧める
出て行ってくれたら免除するの和解をされたことは、
1件だけということですが、
1件だけとすると、暴力団とかではなく、
その最初に必殺さんが書かれておられたような、
ただの保証人無しのただの無職の人で、
精神病もよく分からないけど、ある雰囲気っぽい人、
そういう感じの人には必殺さんはあたったことはないのでしょうか。
そういう感じの人の場合は、必殺さんだったらどう対処されますか。
最初に必殺さんが書いてた、まさにそういう感じの人です。
このまま、市役所無料弁護士の助言に従った方が良いのか。

後、暴力団には自主交渉は止めた方が良いと聞きますが。
あの人達は少しでも譲ると、どんどん上乗せ上乗せですから。
自主交渉はせず、専門の弁護士付けて徹底的に闘った方が良いと。
自主交渉とかだと退去費用何百万出せとか言われたりしませんでした?


お答えします

結局は相談者さんの能力次第です。

クレーマーや暴力団、

そんなのと当たり前に対峙するのが自主管理大家業です。


私が債権回収を諦めるのは、絶対回収できないような方です。

なんだかんだ言ってもキチガイからは回収できません。


前回の返答で書いた暴力団の件は賃貸借契約書がなかったため、

裁判でも賃借人確定が大変で、それならココで直接交渉したほうが早いと判断しました。

その案件では、滞納家賃免除だけで、退去費用などは一切出していません。

そもそも出す必要なんてないですよね?


あと、暴力団との交渉ですが、

ご自身に交渉能力が無いと思われるのであれば、

弁護士などにお願いすべきでしょう、

しかし、揉め事=弁護士では、結局お金が出て行くだけですよ、

※言い方は悪いですが、暴力団に支払うのが弁護士に支払うだけです。

皆さん、暴力団=怖いって思っていません?

彼らは商売として暴力団をしているのであって、

ワニでも鮫でもないんです。

もし、暴力団員が一般人の大家を己の利益のために殴ったとしましょう

前科があれば、即実刑で1年は刑務所に入ることになります。

これに恐喝も付けば確実に2~3年は喰らいます。

年収300万円と考えても500万円~600万円の損害となるんです。

だから、そう簡単に逮捕されるようなことはしてきません。


では、大家が暴力団と交渉するに当たって注意すべき点は?ですが、

1、絶対にコチラも暴力団を立てたりしない
  (泥沼化します。最悪な事態になっても警察に駆け込みにくくなる)

2、暴力団と親密な仲になったりしない
  (アノ手コノ手で近づいてきます。絶対に呑みに行ったり、家族構成なんて言わない事です)
  (よく勧められるのが覚醒剤です。1度手を出すと全財産持っていかれますよ)

3、不当な要求はキッチリ断る
  (一度支払うと、前はこうだったろ!!と詰め寄ってきます)

4、交渉はメモや記録を必ず取る
  (彼らは同じ交渉ごとを何度も言います。足元をすくわれない様に必ず自分が言った事(条件など)を
   手帳などに記録しましょう)

5、絶対に怖がらない
  (見かけだけです!!絶対に怯まず胸を張って頑張りましょう!!正義は我にあり!!)
  (胸を張って暴力団に立ち向かい殺されても偉大なる大家として歴史に残るでしょう!)

要は己に自信を持って戦えってことです!!
健闘を祈る!!!!!



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退去後のお仕事

残念ながら、先日退去がありました。

家賃をちゃんと払ってくれて、

問題もクレームもない優良入居者様だっただけに残念です・・・
(お仕事で海外に転勤との事でした・・・)


さっそくリフォームの開始です。

まずは、汚れているクロス・CFの張替えをお願いする前に、

古い流し台や洗面台を撤去します。

P5270492.jpg
昭和の香り漂うキッチンです。

新築当時のままですので、25年経過しています。

P5280495.jpg
えい!!

撤去終了です。

撤去にコツなんてありません。

ただ、ネジを外して外して外すだけ

P5270491.jpg
お次は洗面台です。

こちらも、
P5270493.jpg
外して、外して

P5270494.jpg
配水管を切り、給水管をレンチで外し

P5280496.jpg
全て撤去します。


こうしておいて、次はクロス屋さんに壁クロスと床CFを張り替えてもらってから

新しい流し台と洗面台を取り付けます。

そこまで作業が進めばまたブログで紹介したいと思います。


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洗濯パン問題

今日のお題は『洗濯パン』です。

洗濯パンってなに?って聞く大家さん!

大家力0(ゼロ)ですよ!!

洗濯機の下に敷いているプラスチックの板のことです。
P5020441.jpg
これ↑


先日、入居者さんから連絡があり、

この洗濯パンにヒビが入ってるとのクレームがありました。

P5020443.jpg

P5020442.jpg
こんな感じです。

このマンションは平成元年築ですので、

おそらくコノ洗濯パンも製造後25年経過しているでしょう


割れているのなら新品に交換すればいいじゃん!って思いますよね!


ところがコレが大問題で、

この洗濯パンの大きさが横61cmなんです。
P5020444.jpg
この製品はTOTOなんですが、

なんと今は61cmは存在していなく全て66cmとのこと

念のため他のメーカー(INAXや三栄など)にも聞いてみるが、

全て66cmしかありません!!


これ大問題なんです。


だって66cmの洗濯パンを取り付けるとなると、

排水トラップの位置を移動させないといけないので、

大幅な大工工事が必要になるんです。

困った困った困った・・・・


必死になってネットで調べたところ、

ありました~♪

P5020453.jpg
『シナネン』という会社の製品で

P5020445.jpg
横幅61cmです。

ネットで注文し

さっそく交換工事を行いました。
P5020452.jpg
まずはレンチで洗濯パンの排水部分を外していきます。

P5020451.jpg
P5020450.jpg
なんとか強引に外しました・・・

なぜ強引かというと、
P5020449.jpg
つなぎ目をシリコンで固めているんです(涙

そのため外すのが大変でした。
(新築施工時は2度と外すことなんて想定していないですからね・・・)

古いのが外れれば後は簡単です。

P5020454.jpg
新しいのを取り付けて

P5020456.jpg
新旧洗濯パンの大きさがほんの少し違いますので

すこ~し、スキマが空いちゃいます。

なので最後は

シリコンで仕上げをすれば完成です。


築25年前後のマンションをお持ちの方は、

今回のブログを覚えておいてください。

必ず役に立つときが来ますよ!!



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質問にお答えします。

今日は、私にメールやブログでの質問にお答えしたいと思います。


1件目のご質問者さんです。


この度、初めてのメールで不躾ながら質問をさせて頂きます。

お聞きしたいのは、どの方向で裁判を行えばより回収率が上がるだろうか?という点です。

2~4月の家賃を滞納したAが5月1日に夜逃げしました。

そこでAの連帯保証人Bに家賃の催促をしていますが、一向に連絡が取れません。
内容証明も送り、自宅訪問もしましたが留守。付近にヒアリングした結果、近くの妹宅に居候している可能性が高い事が分かりました。(妹宅にも行き、妹とは話せました)

そこで、この場合

1、保証人Bに対しての調停

2、Bに対して支払催促

3、Bに対して少額訴訟

どれが一番効率よく回収出来るかご教示頂ければと存じます。

裁判所で相談した結果は2の支払催促を行い、Bが争う場合訴訟に移行となるのが妥当ではないか?との事でした。

因みに、未払家賃は12万円ですがノーリアクションが許せず、何とか回収したいと思っています。

お忙しい所大変恐縮ではございますが、お知恵をお借りできればと存じます。


※来月の熊本セミナー。予定を合わせて参加出来ればと思っています!

===========================================

ご質問の内容としては退去後の滞納家賃回収ですね

お答えします!

裁判所や士業のアドバイスだと、

支払督促→訴訟の流れだと思います。

でも、実務ではこれは不正解です。


なぜなら、我々は判決文が欲しいのではなく、

お金を回収したいんです!
(これが明渡しだと判決優先になります)

なので、支払督促や訴訟だと相手方が出廷せず、

欠席裁判となり、即原告勝訴判決ができあがります。

では、勝訴判決が出てからどのように回収するのか?

回収出来ます?

現住所もイマイチ分からない、勤務先も不安定

当然、財産なんて持っていない・・・


銀行口座を差し押さえて回収すれば?って思いますよね?


じゃあ、どうやって銀行名・支店名を特定するの??

現実的に強制執行で債権回収なんて、ほぼムリなんです!!


では、現実的な回収方法とは?ですが、

一番最初の行動としては、『調停』が一番いいです。

保証人に対し調停を申し立てる

調停呼び出し

調停欠席

調停呼び出し

調停欠席

通常訴訟へ移行

法廷開廷

被告欠席

勝訴判決

と、いう流れになるのですが、

債務者に対し何度も裁判所からアプローチができるんです。

これが支払督促や訴訟だと

支払督促

反応なし

そのまま判決で終了です。

債務者と接触できません。


債権回収は債務者と接触し、

分割でもいいから払わせるように話を持っていくのが成功の道なんです。

だから何度も接触のチャンスがある調停が良いんです。


もう一つ調停をお勧めする理由として、

支払督促や訴訟の郵便は特別送達という書留なんです。

書留と言う事は、不在なら受け取りませんよね?

こういった方って、

基本的に書留は受け取りません!!
なので、訴訟文がなかなか届かなくて、

何度も何度も特別送達を出すことになり、非常にお金がかかっちゃいます。


でも、調停は普通郵便ですので、ポストへ投げ込みなんです。

なので、債務者が呼び出し文を受け取りやすいんです。


私の経験上、退去後の債権回収において

法廷に出廷する確率は・・・


支払督促=ほぼ0%

少額訴訟=30%

訴訟=50%

調停=90%


こんな感覚です。

それと、調停の出廷率が高い理由に、

裁判所からの呼び出し文にも秘密があり、

訴訟だと、「異議があるなら文章で提出せよ」なんですが、

調停は「裁判所に00月00日に来なさい」なんです。

裁判所に来なさいと命令されちゃうと来るもんです。


結論として、

まずは『調停』で2回呼び出し、無視するならば『訴訟』へ移行、

それでも出廷しなければ判決を取り、長期戦で考える。

今回の保証人は女性との事ですので、

人生の変わり目で住民票が動きます。

そこで再度調停を申し立てるんです!!

絶対に出廷しますよ!

そこで回収です。

※先日、実際私はコノやり方で9年前の債権と10年前の債権を回収しました。
(ブログを参照のこと)

相手方が余りのシツコさにビビったんだと思います。


諦めずに頑張ってくださいね!!
(家賃債権は5年が時効です。裁判をすれば裁判判決後10年です)


======================================-

2件目のご相談者さんです。

よろしいでしょうか さんからの質問

一つ助言伺いたいです。

いついつまでに(数ヶ月程度)自発的に荷物持って出て行ってくれたら、
それまでにたまっていた家賃を全額免除するという和解をするのは、
どうなのでしょうか。得でしょうか、損でしょうか。


お答えします!


滞納家賃を免除してやるから出て行けといった事態は、

ケースバイケースでしょう!

例えは、保証人も付いていない無職で精神病持ち・・・

そんな方なら早いとこ見切りをつけるのも手と思います。


逆に、保証人は付いている・仕事はしている・滞納以外なら問題がないなどの場合、

早急に見切りをつけるのは、

モッタイナイです!!
(もちろん地域によりますが、現在は部屋あまりの現状です。
追い出して直ぐに次の入居者は決まるのか?にもよります)

最後は貴方の対応能力次第です。

がんばってください。



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邪魔な電柱

先日購入した5億ちょい物件のお話です。

マンション裏に庭があったのですが、

誰も利用していなく、雑草が生い茂っていたので、

更地にして駐車場にしちゃいます。
P4220382.jpg
写真のように電柱があるのですが、

駐車場にするには、ちょっと邪魔です。

できれば移動させたいのですが、どうなんだろ?


と言うことで、関西電力に相談してみました。


担当の方に現地に来ていただき説明してもらったのですが、

現実的には移動は難しいとの結論・・・

理由として、この電柱は必ず要るので

コノ位置がマズイなら、道路の反対側に設置しなおさなければならない

ということは反対側の住宅の家主に説明をして許可を得なければならない

その移動理由が、駐車場の一部が車の出入りがし難いでは説得できない・・・

とのことでした。


ごもっともでございます。


と言うことで電柱の移動は断念したわけです。

ちなみになんですが、もし移動するとしたら

費用は幾らぐらいかかるのか聞いてみたところ、

約30万円とのことでした(時と場合による)


で、出来上がったのがこちらの駐車場
P5160270.jpg


12台駐車出来ますので、

1台1万円としても月12万円の増収になります。

いい感じでしょ?


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激安野菜

前回は私の感じた不動産ブロガーの立ち位置を書いてみたのですが、

反響(コメント)の多さにビックリしています。

コメント入れていただいた皆様、ありがとうございました。

人それぞれ考え方がありますので、今回はコメント返しはいたしません。
(というか、50件以上のコメントにレスをするのは大変すぎます・・・)

次は近いうちに私が感じた大家を取り巻く業者について書きたいと思います。


話は少しずれますが、

マイケル・ムーア監督の「シッコ (sicko)」というドキュメンタリー映画はご存知でしょうか?

マイケル・ムーア監督の作品は、アメリカが抱える銃問題や貧富の格差など、

社会の裏側をあぶり出し、みんながタブー視する部分を題材にして映画を作っています。

この「シッコ (sicko)」という映画では、アメリカの保険制度を題材として、

製薬会社や保険会社が、如何に社会をコントロールし金を吸い上げるのか?を取り上げています。

うーーん、CMのイメージ戦略やCEOや政治家の笑顔・・・

その裏側で、如何に大衆から金を巻き上げるかの錬金術・・・

この映画を見ているとアメリカって本当に怖い国だな~って思うんですが、

えっ?、アメリカって我が国の同盟国だよね?と言うより、

日本てアメリカの属国だよね?(事実上)

だって、数年前からアメリカン何とか、横文字保険会社がドーーンと入ってきて

今では外資保険って当たり前になってるじゃん!!

いつの間にか我々日本にも浸透しているアメリカの保険会社・・・

怖いですよ・・・


まあ一度映画を見てください。

なんか不動産投資で出会う怪しい奴らに似てますから・・・



ココからがタイトルの本題です!!!

週末に妻の実家である熊本に行ってきました。

そこで驚きの激安野菜が!!

ドンだけ安いかというと・・・
P5180306.jpg
形の悪い大根一袋100円(1本じゃないですよ!)

ちょっと小さいニンジン一袋298円(写真のゴミ袋みたいなのです)

P5200308.jpg
キャベツ1つ9円!!

しかも全てお一人様1つ限りとかじゃないんです。

10個でも20個でも同じ価格で購入できます。

他にも激安野菜がイッパイで、

車に積めるだけ買い込んじゃいました。

熊本~、良いところですね!

ついでに宣伝

熊本で6月29日(土)に
狼旅団&必殺大家人ライブセミナーします!


詳細は、

 二人のマイクパフォーマンス及び漫談が
おしゃれなライブハウスで繰り広げられます。
抱腹絶倒、阿鼻叫喚間違いなしです。
食事は、中華&イタリアン 飲み物は、カクテル等飲み放題です。
定員がありますので参加表明は、お早めにお願いします。

場所:セカンドサイト最上階 
会費;セミナー3,000円 懇親会5,000円
住所:熊本市中央区花畑町13-10
時間:セミナー12:00受付開始 12:30〜18:00
懇親会 18:30〜20:30
連絡先:guen07@gmail.com グエン宛


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不動産投資ブロガーに思うこと・・・

今日は私の不動産ブロガーに対する考えを書いてみたいと思います。


私は本ブログ『自主管理大家の日々』を書いて1年が過ぎました。

それまで私は今まで投資家さんの本を読んだことがありません。
(投資家ブロガーという言葉さえ知りませんでした)

有名ブロガー(投資家)さんのセミナーもに参加したこともありませんでした。

※関西大家の会で藤山勇司さんと狼閣下のセミナーは行ったことがありました。

ブログを書き始め、

ランキングで1位になり、様々な投資家さんやブロガーにお会いできました。


そこで初めて知ったのですが、

このブロガーというのは2種類の人がいる!!ということです。


一人は、本当に同じ志を持つ同士を応援するために投資家(大家)に有益な情報を公開する方
(全国各地の大家の会で呼ばれている方はコチラ側かな?)


一人は、名ばかりの投資家で、他の投資家から金を搾り取るために活動している方
(一年で0千万円達成!と煽っている奴や、メルマガの発行で小銭を稼いでいる奴ら)


必殺は、前者で在りたいし前者だと思っています。


ただ・・・現実的に、これから不動産投資で頑張ろう!!って考える方が、

最初に出会うのは、後者の方がほとんどではないでしょうか?


だって、後者は業者(搾り取る側)に都合のいいことしか言いませんので、

バックに業者のスポンサーが付きます。

そのため募集の広告宣伝が凄いですしセミナー参加費も無料です。


私は前回の東京セミナーでも言いましたが、

投資家が失敗しない第1位に上げたのが、

このエセ投資家による利益誘導を如何に見抜くか?
だと思っています。


だって、不動産と言うのは失敗するとリカバリーの出来ないレベルで、

間違った物件の買い方をすると一生を棒に振っちゃいます。

ブログで有名な方だから・・・とか

本を出版している著名人だから・・・とか

そんな方が勧める物件だから。。。。

こんなのに騙されるな!!!
というのが結論です・・・


そこで、連休中に書いた(削除した)ブログ『必殺の嫌いな連中』を再度アップさせていただきます。

それが、コレです↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓ 



ゴールデンウィーク最終日企画!

私の嫌いな連中とは・・・

同じ投資家(同士)から金を騙し取る奴らで、

◎情報商材を売っている奴 
(自称カリスマ大家や自称メガ大家!お前だよ!!、これから頑張るって奴を食いモンにするんじゃねえ!)

◎メルマガ登録させて広告費で儲けている連中
 (中身の全く無いメルマガ・・・、不動産で大儲けしてるなら、なぜメルマガで稼ごうとする?)

◎1年で00千万円の家賃収入とか煽る奴
 (私の経験上、絶対不可能です。本を売るには必要な謳い文句なんだろうけど・・・)

◎無理やりのロジックを偉そうに語っている奴
 (○×戦略~?、ロジックだけで不動産業(大家業)は成り立つ訳が無い!!机上の空論野郎)

◎業者と結託してセミナーする奴
 (成功者になったはずなのに、なぜか業者の宣伝塔に?、必殺も始めようかな?ワンルーム投資・・・)


要は本業(不動産投資)が上手く稼げていないから、

同士(投資家)から稼いでやろうってことなんだろうけど、

恥ずかしくないんだろうか?

私はそこまでして稼ごうとは思わない・・・


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前回、この↑ブログを削除したのは特に苦情や圧力があったわけではないです。
(そんなのがあれば即ネタにさせていただきます)

勘違いしないでほしいのは、

金を稼ぐ=悪ではないんです。

正当な利益は当然であり、コレを犯すものは成功しません。

騙しがダメって言いたいんですが、

なかなか線引きが難しいんです・・・

なので、前回は躊躇して削除したんですが、

後で考えてみたら、固有名詞を出しているわけではないですし、

それはそれで良いかいなと思い直しました。

なので、再度アップさせていただきました。

コメントお待ちしております。

強制執行予告

きのうのブログで書いたキチガイ入居者への強制執行ですが、

本日、執行官と共に入居者宅へ訪問しました。

16時に現地アパートで待ち合わせ、

執行官と共に該当部屋に行くと玄関が開いており、

室内に入居者女性が在宅していました。

まずは執行官が裁判所から来た旨伝え事情を説明します。
P5160271.jpg
入居者女性は淡々と話を聞き、

では、なん日までに退去すればいいんですか?と呑気に尋ねています。

どうもイマイチ考えが纏まっていない様子・・・

そこで必殺が割って入り、

必殺)6月11日に強制執行でこの部屋は使用できなくなるんだけど、

   どこか行く当てはあるの?

女性)どこもないね~

必殺)身内は?

女性)だれも居てない・・・

必殺)じゃあ、この紙(裁判所発行の明渡し予告書)を持って役所に相談に行ってみなよ

   そうしないと、道端で寝ることになっちゃうよ

女性)じゃあ、明日にでも相談に行ってみます・・・

※この女性、普通に話しているときは全く普通の初老女性なんですが、
 どこかのスイッチがはいる気が狂ったように喚き散らすそうです。

こんな感じで淡々と話は進み、無事終了いたしました。

新たな携帯番号も聞きましたので、

追い出すまではソフトにソフトに対応し、

何とか任意での明渡しできるように頑張ってみます。

※荷物がそのままだと、
 荷物を運び出す人員と一時保管場所を用意しないといけませんので
 作業が大変になっちゃいます。
 でも、騙し騙し相談にのりつつ他の部屋に引越しできる様にすれば
 そういった煩わしい作業から開放されます。



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強制執行申立

先日の裁判所で強制執行申立が不能だった件ですが、

書記官が素早く動いてくれて、修正された判決文が出来上がりました。
P5140246.jpg
事前に強制執行の申立書類を用意していましたので、

同日に申立手続きをしました。

予納金5万円を会計窓口で支払い
P5140247.jpg
これで完了です。

明日16時から滞納者に強制執行の予告をしにいきます。
(今回は執行官と一緒に滞納者の部屋に行き、0月0日に断行(荷物を強制撤去)する旨伝えにいきます。

文字通り、裁判所を通じての強制執行ですので、

相手が不在なら合鍵で入室しますし、居留守で開けなくても解錠して入室します。


昔、他の物件で警察に電話する!!と凄まれたことがありましたが、

裁判所の執行官による公務ですので、

全く動じる必要がありません。

そういった意味では最強ですし、

居留守を使われたり、開き直られたりと悔しい思いをしなくて済みます。


さあ明日、滞納者はどんな顔をするのか?どんな言い訳をするのか?

乞うご期待!!!


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洗濯水栓

先日入居された方より連絡があり、

洗濯機の水の出が明らかに少ないのだが、ちょっと見てくれませんか?

とのクレームが入りました。

洗濯機の水の出が悪い???

そんなの大家の仕事か~と思いつつ現地に行きました。
(設備側の不良も十分考えられるので、取り合えず確認しに行きます)


現地に着いてみるとこんな水栓がついています。
P3270289.jpg
うーーん、私(大家)が付けたのではないような・・・

P3270290.jpg
ストッパー付きのタイプですね、

このタイプは非常にトラブルが多いです。
(水が出なかったりが多いんです。なので最近はコノタイプを設置していません)

P3270288_20130511150750.jpg
洗濯機側の給水元栓を外して蛇口をひねったところ、明らかに水の量が少ないです。

ココで給水量が十分出ているなら洗濯機本体に問題があると考えられます。

入居者にそれとなく聞いてみたところ、

この水栓は入居時から付いていたとのこと、

疑ってもしょうがないので、さっそくストッパー無しタイプに取り替えました。
P3270291_20130511150748.jpg
こんなのです。

P3270292_20130511150747.jpg
洗濯機をつないだところ勢いよく水が給水され無事終了しました。


第一報を聞いたときに

『そんなの電気屋に言ってくれ!!』って言わなくて良かったです・・・


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強制執行出来ず・・・

先日ブログに書いた『夜中に喚く生活保護者』の件で裁判所へ行ってきました。

前回のブログで家賃が3ヶ月滞納しているので、

裁判官が明渡しの判決を出したのですが、

建物明渡しの部分に対して仮執行をつけてくれませんでした。
(家賃の請求のみ仮執行をつけた)

そのため判決文が相手方に送達され、

2週間経つとに判決が確定するんです。
(相手方は2週間以内に上告することが出来ます)

そして2週間が経った今日、強制執行を申立しに裁判所へ行ってきたのですが、

P5090241.jpg
申立書類を強制執行担当窓口に提出すると

とんでもない事実が判明しました・・・

それは・・・
P5090240.jpg
なんと判決文に明け渡せの文言が記載されていません。
(滞納家賃00万円支払え、とのみ記載されています)

ギャーーー!!!!

確かに法廷で裁判官は『建物の明け渡しを認めます』と言ったはずなのに・・・

さっそく判決を出した書記官室に飛び込み、事情を説明すると、

担当書記官が真っ青な顔になり・・・

書記官)確かに明渡しは認められましたよね・・・・・・
    私のタイプミスです・・・

※どんな事があっても裁判所とケンカするのは得策ではありません。
 何を言っても無駄ですからね・・・、なので極めて紳士的に振舞う必殺・・・

必 殺)直ぐに強制執行を申立したいのですが、どのようにすればいいですか?

書記官)職権で修正できるのですが、特別送達を送りなおす必要があります・・・
    1050円の負担をお願いしたいのですが・・・

必 殺)いいですよ、いいですよ
    切手は負担しますので、直ぐに手続きお願いします!!


と言うことで又1週間ほど強制執行の申立が延びちゃいました・・・

夜中に喚くキチガイですので、早く追い出したいんですが、

書記官も人間です。間違いは誰にでもあります。

でも、これで書記官に貸し?ができましたので、

様々な手続きの仕方を教えてもらおうと思っています(笑


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空き巣

明日は待ちに待った狼閣下の大阪セミナーです。

私もセミナーに行かせていただきます。

ぜひぜひ狼閣下にランキングボタンを押してください。

でもね、必殺は今日のブログも書くけどね!

ええ、敢えて書かせていただきます。ブログを!!


今日の事件です。

お題の通り『空き巣』です。

まあ、コレ位は大阪では記事になりません。

※そういえば昔、狼閣下に2回も火事に遭う大家なんてまず居ないよ~と言われました。

今日の被害者はテナントビルのスナックです。

このビルはスナックと風俗しか入居してなく、

明け方にはビル全体が無人になるんです。

そこを狙って空き巣は鍵をこじ開けて侵入するんです。

P5100477.jpg

今時の空き巣はピッキングなんて細かいことはしません!

P5100472.jpg
鍵穴ごとドリルで壊します。

お店の被害は、小銭が少々とタバコを少々

そんなもんです。

一番被害が大きい鍵ですが、

これは大家が加入している火災保険で保証されるので

痛くも痒くもありません!!

新しい鍵を取り付けて、
P5100479.jpg
ハイ!終了~

保険で私の日当も請求できます。

これで空き巣も怖くないでしょ?


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セミナー講師してきました。

7日・8日と静岡と浜松で不動産セミナーをしてきました。
P5070463.jpg

今回は賃貸住宅新聞の主催で

各日50分の講演をさせていただきました。

ただ50分だと深い話が出来なかったのが残念ですね・・・

P5080467.jpg

ご参加いただいた皆様ありがとうございました!


でも、今年はセミナー講師の依頼がほとんど入っていません・・・

現在、セミナーが決まっているのは・・・

6月29日の熊本セミナー(熊本大家の会)のみ!!
(´・ω・`)ショボーン...

えーー、全国の大家の会様、全国の業者様

是非、必殺を呼んでいただけませんか?

必殺が出来るセミナー内容といたしまして、

◎自分でする裁判手続き
(家賃滞納回収テクニック)

◎空室対策
(お金をかけずに満室にする方法)

◎極秘物件の買い方
(なぜ必殺は極秘物件を購入できるのか?)

◎銀行から融資を引っ張る方法
(裏技?って言うほどのことではないですが・・・)

◎物件運営コストどこまで下げられるか?
(必要なコスト・不必要なコスト)

こんな感じですかね?

すべて必殺オリジナル!

って言うか実体験です!!

どうですか?

だれか需要ないですかね~?


※なんで必殺はセミナーしたがるの?

それはね、

スーツを着て新幹線や飛行機に乗れるからだよ!!!

必殺はドミナント戦略大家なんです。

ドミナント(地域限定)ですので、出張もなければ遠出もしません。

と言う事は、スーツを着てドコかに行くなんて事はないんです。

自費でスーツ着てドコかに観光に行くって変でしょ?

ということで、
オファーお待ちしております!



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カーテンレール

最近、役に立つ情報が少ないとお叱りのご意見がありました。

そこで今日はカーテンレールの楽々取り付け方をお教えします。


私は空室になると回り口や敷居をペンキで塗るのですが、

その際、一旦カーテンレールを外します。
P5010436.jpg

カーテンレールを外したりはめたりする時に、

電動ドリルを使うのですが、

これが難しく、普通の長さの電動ドリルだと

梁やカーテンレールが邪魔で上手くネジ止めがしにくいんです。

そんな時に役立つのが、このアタッチメント!

P5010438.jpg
『インパクトドライバー用ロングアダプター』正式名称は忘れました・・・

普通にホームセンターで売っています。

これを使うと・・・
P5010439.jpg
分かります?

これだと楽々取り外し取り付けができるんです。


購入を検討している方へちょっと補足

カーテンレールのビスネジは頭が小さいです。

ホームセンターにはビット頭(ネジ部分)がついている物と、

ネジ部分が後付けの製品があります。

前者の場合、ネジ頭が大きすぎてカーテンレールの取り付けには向いていません。

後者の場合は、ネジ頭の部分を購入する必要がありますが、

小さいネジ山、大きなネジ山と汎用性に優れています。


役に立ったでしょうか?



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休日の遊び・・・

ゴールデンウィークですね・・・

そんな休みの真っ最中ですが、

今日は暇です・・・、なんの予定もありません・・・

と言うことで、車庫にある有価ゴミの整理をしてみました。

P4270427.jpg

車庫の片隅に置かれたエアコンのパイプや電線・・・

P4270428.jpg
このままでも鉄クズ屋さんは買い取ってくれるのですが、

パイプの皮を剥き、銅管と電線に分類します。

P4270429.jpg
剥き終わったパイプ

P4280430.jpg
その他にエアコン本体や電線などを軽トラに積み込んで鉄クズ屋さんへ持っていく予定です。

そんな休日でした。


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Y氏の苦悩・・・

ゴールデンウィーク中はブログをお休みしてゆっくりしようと思っていたのですが、

狼さんが迫ってきましたね~、

せっかく1位に居るのに落ちちゃうのは悔しいのでブログ書きます!!


今日のブログは投資家Y氏からの相談です。

Y氏は1年ほど前に築30年ほどのRC5階建てマンションを購入し、

空室もあと1室といった具合で、順調にマンション経営をしています。

ところが3日ほど前に1階の店舗(スナック)よりクレームが入り対応に苦慮しているとの相談で、

シロアリ(羽アリ)が店内で大量発生し、営業ができない、なんとかしてほしいとのこと

さっそく管理会社さんが現地に行ってみると・・・

IMG_8257.jpeg
確かにシロアリが大量発生しています。

※建物はRCですが、内装部分は木材ですので、シロアリはその部分で発生しているのでしょう

このままでは営業できないのも当然ですので、Y氏はさっそく駆除業者を手配

ついでに店内を清掃するための清掃業者まで手配し、

3日ほどで全てを終えました。

普通の店子さんなら、大家がココまで直ぐに手配をしてくれたら

感謝され終わりなんですが、この店子さん営業保障を要求してきました。

確かに迷惑をかけたのは事実なんだからと、

Y氏は営業保障として10万を提示しました。
(ちなみにコノ店舗の家賃は月9万円です)

しかし、この金額では納得いかないと拒否!!

どうしたものかと私に相談があったわけです。

必殺の答えは即答です!!

この金額(10万円)以上出すつもりはない、

この金額で納得いかなければ、裁判で白黒つけましょう!

これで良いんではないでしょうか?

なぜなら、貸主(大家)としては最善の努力をしているわけですし、

シロアリの突発発生なんて予見のしようがありません。

裁判で認められる金額なんて5万がいいところと思います(必殺基準)



今回の事件を今後の教訓と考えるなら、どう対策を練るべきなのか?


必殺は、テナントビル(風俗ビル)も所有運営しています。

こういった事故は過去に何度も経験しています。

そこで私がしている対策は、

賃貸借契約書に、

『建物の不備や老朽化による停電や漏水などの設備異常で店舗が使用不能になった場合の営業保証は、
 家賃の日割り計算による日数分を上限とする』

と記載しています。

この文章が実際に法的に有効かどうかわかりませんが、

必殺の考えでは、店舗=事業者ですので、契約書が一番の条件になるはずです。


参考文章は、鉄道など交通機関や郵便などの規約を参考にしてみました。

ああいうところの規約は、遅延などの賠償は運賃を上限とするとか、

郵便なら、(普通郵便の場合)紛失の際はその責務を負わないなど、

メチャクチャ利用者に不利なんです。
でも、いくら抗議しても規約で決まってますからの一点張りで押し切られちゃいます。

ということは・・・

我々賃貸業(大家)にも適用できるハズだ!と思ったわけです。

実際、必殺も1度だけですが助けられたことがありました。


ご参考までに・・・


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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