緊急窓口開設しました。

世の中はゴールデンウイーク真っ最中ですね、

皆さんはいかがお過ごしでしょうか?

そんな世の中が連休中というのは大家にとっては一番怖い期間でもあるわけです。

なぜなら、トラブルはこんな時を狙って起きるから・・・

不思議なんですが、設備屋も修理屋も休みのときに限っておきる

ポンプ異常の断水や原因不明の停電・・・

こんな事故が起きないかビクビクしながら過ごしています。


ただ、重大な故障が起きてしまった場合、

速やかに対処し復旧させなくてはなりません。

意外かもしれませんが、必殺は16棟450戸も所有し自主管理しておきながら

基本的に休日夜間の窓口を作っていませんでした。

最初のころは携帯番号を教えていたのですが、

住民から、早朝や深夜に平気で、

家賃の遅れの詫びや
些細なクレームを何十回と入れてくる入居者が多く


住民に携帯番号を教えるのを辞めました。


先週日曜日に事件は起きました。

翌日の月曜日に住民からの連絡でわかったのですが、

築30年ほどのファミリー向けマンション(20戸)

日曜日の夜9時くらいにマンション全体が断水状態になってしまった。

管理会社(私の事務所)も連絡がつかないので、

長年住んでいる住民が代表して、水道業者へ連絡

ポンプ室の鍵もないので、鍵屋さんにも来てもらって

ポンプ室の鍵を開けてもらい、水道業者が作業し、

ようやく復旧することができた。

※断水の原因は貯水タンクのボールタップ異常。意外とあります

機器が故障するのはしょうがないけれども

夜間休日に連絡取れないのは非常に困るので、

窓口を作って欲しいとの要望がありました。

ごもっともな意見です。

今回は、住民の方が機転を利かせてくれて業者を呼んで対応していただきましたが、

誰も対応しなければ、月曜日まで断水状態が続き

1件1件お詫びに回らなければならないところでした。


といことで、

早速、ウィルコムでPHSを契約してきました!

なんで、今持っている携帯を教えないのか?って?

別に1回線作れば、住民から電話が掛かって来たときに

『ハイ、緊急コールセンターです!』って
他人のフリができます!


連休に入る前に急いで案内文を作って、各マンションへ配布しました。

そんな休日の昨日、さっそくコールが!!!

入居者:あーー、エアコンの操作の仕方がワカラヘンのやけど・・・

必 殺:(この声はいつもちょっとしたことで事務所に電話かけてくる生活保護のオッサンだ・・・)

    こちらは緊急コールセンターです。

    緊急事態以外の対応はいたしかねます。

入居者:そちらは管理会社ちゃうの?お宅はなんていう会社なん?

必 殺:(痛いところ突いてきやがる)

    こちらは緊急コールセンターです。

    緊急のみの窓口です。

入居者:この番号はウィルコムなん?

必 殺:何の話ですか?緊急以外での電話はしないでください。

    緊急の用件ですか?

入居者:別に緊急違うよ~~

必 殺:では切ります!!ガチャ!!!!

こんな奴(入居者)が居るから別回線にしておいて正解でした!!


そんな1本目の電話に続き、夜には2本目の電話が・・・

入居者)マンションで非常ベルが鳴り響いています!!

必 殺)直ぐに対応します!!

さっそく車に乗り込みマンションに向かったのですが、

次から次へと複数のマンション住民から電話が・・・

そりゃーそうですよね、誰が電話したかなんて他の住民は知らないですもんね

10分ほどでマンションに到着、

あれ?セコムの車が・・・

そうだった!!

このマンションはセコムと契約してたんだ!!!

私が来なくてもセコムさんが対応してくれるんでした・・・

でも、緊急窓口が役にたってよかったです。


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閲覧注意!!

先日のブログで『吉野家』では特盛がお徳か?

並盛2杯がお徳か?ですが、たくさんのコメントありがとうございました。

やはり
並盛2杯がお得なんですね!!
さっそく、吉野家に突撃し並盛2杯にチャレンジしてきます!!


そんなタイトルとは全然関係ない内容からスタートしましたが、

お食事中の方は、ちょっとココでカーソルを止めてください・・・

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えっ?

まさか、また腐乱死体????





どうします?


見ます??



ココで帰るっても
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しつこいですね

P4230401.jpg
うん?

なんにもないですよね・・・

実は、コノ部屋は先日退去があった部屋なんですが、

ゴキブリだらけなんです。

タタミの上にバルサンが置いてあるのがわかります?

そう、分かりにくいですが、タタミの上は無数のゴキブリの死体が・・・

もっと分かりやすい写真がこちら
P4230400.jpg
建具なんですが、黒いシミみたいなのが付いていますよね?

P4230399.jpg
これ全部、ゴキブリの糞なんです。

もう、床から天井までゴキブリだらけの部屋で、

2度バルサンを焚いて、コンバットをばら撒いて

やっと目に付くところからは動いているゴキブリは消えました。


皆さん、ゴキブリの臭いって知っています?

油のスエた何とも嫌な臭いなんです・・・

おそらく、タタミにもコノ臭いが染み付いているような・・・

なので、今回はクロス・CF全面張替えに加えて

タタミも新調する予定です。


まあ、水漏れや停電があっても文句言わず住んでくれた住民ですので、

このくらいの汚損は”許す!!”と言うことで終了です。


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取立て訴訟の結果

3月11日のブログで書いた家賃滞納のチンピラですが、

本日、第1回口頭弁論が開かれました。

前回、調停の場では『好きにせいやー!』と威勢のいい事を言っていましたが、

やはり判決を取られて、その判決債権を誰かに売られて、

誰かが取り立てに来るのは怖いんでしょう、

今回も金髪の内縁妻と出廷してきました。

※契約者は内縁夫(生活保護)・内縁妻(生活保護)は契約者でも保証人でもありません。

この二人、見かけはモロにチンピラで、二人とも何ともいえないガラのジャージで

共にマッキンキンの金髪で、眩しくも無いのにサングラスかけています。

生活保護で生活していても髪を染めるのには余念がないようです。

法廷が開廷され、被告原告席へ

前回の調停みたいに個室ではなく公開の法廷です。

また訳のわからん持論をブチ上げるのかと思いきや、

チンピ)月5000円なら支払えます。

裁判官)原告はどうですか?分割の申し出がありますが・・・

必 殺)分割でも支払ってくれるなら和解に応じます。

裁判官)それじゃあ、別室で司法委員を交えて和解の話をつめてください。

別室にて振込先や振込み回数を確認して終了~

それを法廷で裁判官が読み上げて和解成立です。

結局、滞納者側もヤカラは言わずに裁判は終了しました。

おそらく、ゴネて一括の判決が出たら、

債権譲渡されて追い込みをかけられると勝手に判断したのではないでしょうか?

調停→訴訟→和解と行くことができました。


私はセミナー等でよく言う言葉で、

債権の取立て(法的手続き)において、

作戦(感覚)はトランプゲームみたいな感じなんです。

何時どのカードを切るか?

これによって回収率がぜんぜん違います。

もし、調停を先にせず訴訟してしまっていたら、

判決文(債務名義)は獲得できても、

現実的には回収は不可能です。
(だれもチンピラ債権なんて買ってくれません)

意外かも知れませんが、債権回収において

もっとも気をつける点は、

判決を出さない工夫なんです。

判決を貰うのではなく、和解で解決する。

これが私の思う最善の回収方法だと思っています。


でも、この二人の回収は始まったばかりです。

最後まで回収できるのか?

乞うご期待!!


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悩み・・・

最近ず~と悩んでいます。

それは吉野家の牛丼!
P4220386.jpg


最近、吉野家の牛丼が並盛280円に値下げされました。

それに伴い、大盛440円・特盛540円になりました。

そこで問題が発生したんです!!

それは、

特盛540円を1杯頼んだほうがいいのか?

それとも、

並盛280円を2杯頼んで560円のほうがお得なのか??

どっちがお得なんだろう??

どちらがお徳か?を知っている方、是非コメント欄にお答えしてくださいね!


これだけだとポチを押してくれなさそうなので、

仕事の話を少々・・・

今日の仕事は、

流し台のコーキングです。
P4230386.jpg
流し台を入れ替えたのですが、

壁との間に微妙にスキマが出ているので、

シリコンで埋めてみました。

まずは、マスキングテープで養生します。

P4230387.jpg
そしてシリコンを塗っていき・・・

P4230389.jpg
指で均して、マスキングテープを剥がせばハイ終了~
(シリコンを均すのに色々な道具を使用してみましたが、指が一番上手くいきました)

P4230388.jpg
こんな感じ

注意する点は、シリコンは防カビ材入りを使用してください。
P4210381.jpg
水周りですので、防カビ材入りでないと、

直ぐにカビにやられて、黒カビだらけになっちゃいます。


これでポチ(投票)してくれるかな?

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ご質問

読者さんからメールにて質問がありましたのでお答えしたいと思います。

大家歴2年の****と申します。
毎度ブログを楽しく拝見させていただき、勉強しております。

早速質問なのですが、地元の大手製造業が自社の社員(子会社含める)を中心に入居させていた、築20年の鉄骨、1K24戸の物件情報を得ました。
積算の3分の1の価格の格安物件で、
現在24戸中10戸が入居中、現況の利回りで30%とものすごい利回りなのですが、いろいろと問題があります。

まず、立地が非常に悪く、周辺は田んぼと、工場しかありません。
接道も農道のため、再建築時、許可を得ないとできません。

近くの不動産業社を回って、需要を聞いてみたところ、不人気の3点ユニットの上、利便性が悪いので、賃料を地域最低価格帯(賃料2万円)に下げても入居が決まるかわからないと言われ、派遣社員の寮として埋めとしても、景気の動向で一気に退去もありえるとのことです。

ちなみに物件の所在するエリア全体をみても、空室率が高く(30%超) 家賃が下落傾向にあります。

また、物件の売却理由が「不要になったから」と聞いており、所有権移転後に、現在入居中の社員が退去する可能性も高いです。
現在の入居者の賃料は相場よりも、かなり高いので、一気に下げる必要があるかと思います。

長年管理もロクにせず、放置されていたので、外壁は割れてはがれ落ちてきているところも多く、空室の室内を確認したところ、若干雨漏りがみられる部屋もありました。

オール電化になっており、電気温水器を入れ替えるのにどれだけの費用が掛かるか分かりません。

エアコンなどの設備も全て、当時のままなので、入れ替えに相当な金額がかかると思います。

その他、何が起こるかわからないので、挑戦してみたいのですが・・・心配です。

もしよろしければ、ご意見など聞かせていただければ幸いです。

===============================================
お答えします

うーーーん、

結論から言うと私なら買いません。

質問者さんも書かれていましたが、

立地が悪く近くの工場の人しか入居が見込めないというのはどうしようもないと思います。

しかも、地元の不動産屋さんも2万でも厳しいと言い切るあたり、

地域的にどうしょうもない感がありますよね?

建物の傷みや雨漏れ・設備の老朽化などは後でどうとでもなりますが、

立地だけはどんなに新オーナーが頑張っても努力のしようがありません。

ただ唯一、可能性を考えるのならば、スルガ銀行の融資範囲か?だけですね

賭けになりますがスルガ銀行の融資範囲ならば、

売却益を狙って勝負してみるのも『有り』かもしれません。
(世の中には現地も見ずに積算(数字)だけで買うお金持ち様がいます)

ただ、コケるとリカバリー出来ないのでお勧めはしませんが・・・

うーーーん・・・、勝負します?


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(祝)ブログ開設1周年

不肖、必殺大家人

今日でブログを開設1周年を迎えることができました。

これも、いつもブログを応援していただいた読者さんのお陰です。

Special Thanks
私のブログを紹介してくれた狼閣下
私にブログを書くきっかけを与えてくれたDX@母ちゃんさん
セミナーに呼んでくれた大家の会の皆様(熊本・富山・大阪・名古屋・東京)
ブログにコメントをいれていただいてる読者様
いつもブログランキングを押してくれてる皆様

本当にありがとうございますm( __ __ )m

これからも皆さんのお役に立てるブログを書いていこうと思っていますので、

今後ともよろしくお願いいたします。

そんなことで、1周年を記念して何か出来ないかと企画しているのですが、

先日購入した5億ちょいの物件での工事が忙しく、

なかなか手が回らない状態で、企画だけはあるのですが進んでいません。

できれば近いうちに物件見学会という名の飲み会でもできればと思っています。
(その時はブログ上で募集します)

その時は皆さんご参加くださいね♪


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予告夜逃げ

バタバタしていて2日もブログをサボっちゃいました・・・

少しでも更新しようと思っていたのですが、

全然余裕のない状態でブログを書く余裕がありませんでした。

たまに飛ばすことがあるとは思ういますが、

頑張って更新していきますので、お付き合いのほどよろしくお願いいたします。


そんなバタバタしている今日この頃なんですが、

4月15日に退去すると入居者さんより連絡があり

当日を迎えたのですが、退去者より連絡がありません。

予定でもズレたのかな?

滞納家賃もありませんでしたので、その程度の感覚でした。

ちなみにこの方はペルー人で、国に帰るとと言っていました。

翌日も連絡がないため携帯に連絡してみたのですが、

コールするのみ・・・

??

あれ?もしかして・・・

部屋を見に行くと・・・・

P4180353.jpg
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P4180350.jpg
P4180341.jpg
うーーん

要る物は持っていった後っていう感じです。

外人に多い退去の仕方です。

日本人と違うのは、鍵の返却をちゃんとしている点と(鍵はポストに入っていました)

後から言いがかりをつけない点ですね、

そういう意味では、コノ程度の事案は心情的には許せます。

軽トラに家財道具を積み込んで粗大ゴミとして処分し、

1日でも早くリフォームに取り掛かりたいと思います。
(ゴミ処分費なんてしれています。それより1日でも早くリフォームしたほうが建設的です)

前向き♪前向き♪がんばろうっと!


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迷惑生活保護受給者

先日、ブログで書いた夜中に喚く生活保護者ですが、

2度の調停申し立てにも出廷せず、

調停は不調(不成立)となり、通常訴訟に移行し

その第1回目口頭弁論が本日ありました。

裁判官)相手からの連絡は?

必 殺)いえ、なにもありません。

裁判官)現在の滞納状況はどうなっていますか?

必 殺)本日現在で累計3ヶ月の滞納となっています。
    ※裁判官と事前の打ち合わせで、滞納2ヶ月だと判決はムリとの意見を貰っていました。
     そのため、今月は入金があるな入金するな!と祈っていました。

裁判官)次回期日を入れて様子をみるのはどうですか?

必 殺)通常の入居者であれば大家として話し合いを優先して対応するのですが、

    この方は生活保護を受給し市から家賃が振り込まれているのに

    支払わないといった悪質な方です。

    しかも今まで調停で2度呼び出しをしていますが、出廷しません。
  
    そのため、この方に関しては判決をお願いします!

裁判官)そうだね~、調停も来ないならどうしようもないね~

    じゃあ、判決します。

裁判官)主文、被告は金00円を支払え

    被告は部屋を明け渡せ、但し仮執行についてはコレを適当と判断しませんので、

    仮執行については金銭部分についてのみ付けますが、

    明け渡しに関しては付けません。

※これは予想どうりの判決で、仮執行できなくてもコノ簡裁裁判の判決が、

 2週間で確定するので、強制執行が2週間ズレるだけです。
 
(この2週間というのは判決に不服がある場合に控訴する期限なんです。これが仮執行付の判決の場合、
 控訴準備期間を待たずに相手方に強制執行することが出来る権利なんです)

これが、滞納期間6ヶ月なんていう場合だと仮執行宣言を付けてくれるのですが、

滞納3ヶ月だと仮執行宣言は難しいです。

でも、次回期日を入れられるよりかは全然良いです。


無事、裁判で判決が出ましたので、あとは判決文が届き

2週間後の強制執行に備えるだけなんですが、

その前にすることがあります。

そ・れ・は・・・・

滞納家賃の取り立てです!!

もう判決文が出たんですから、

滞納家賃が入金になっても関係ありません。
(信頼関係の破壊は元には戻せません)

まずは、役所へお電話です。

必殺)生活保護を貰っておきながら家賃を払ってくれなくて困っているんです・・・

担当)わかりました。担当者へ伝えておきます。

必殺)税金も払えないくらい困っているんです、助けてください(笑

担当)その旨言っておきます。

こんあ電話しても所詮は公務員、期待などしていません。

次の手は市長様への直訴状です。

これも効果があるとは思えませんが、事実なんですから

なにも臆することはありません。

もちろん本人に対し鬼の督促状攻撃を開始し、

強制執行で出て行かせるまでに、滞納家賃全額の回収を目指します。

※ベストは滞納家賃を全額回収した上で強制執行で追い出す!!
 一見、非道に映るかもしれませんが、市から家賃を貰っているのに払わない奴が
 100倍おかしいですからね!!

今日はこんな1日でした。


あっ、それともう一つ

いつも丁寧に教えてくださった書記官が退官(定年退職)されました。

必殺はコノ書記官から裁判制度や書式といった手順を色々とお教えいただき、

折に触れ『大家さんも大変ですね~』と声をかけてくれたりと非常によくしてくださいました。

※裁判の内容については常に公平の立場で話されていました。

次の書記官とも上手くお付き合い出来るよう頑張ってみます。


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生活保護詐欺師の続き

きのうの生活保護詐欺師の続きです。

取りあえず様子見で調停を申し立てを申し立て

開廷日を迎えました。

まさか出廷しないだろうと思っていたので、

作業着で裁判所へ行ってみたところ・・・

出廷表を確認すると、

なんと来ているではありませんか!!

これにはビックリです。

まあ、来ているなら来ているで話が出来るので

上手くまとめて滞納金を払わせればいい訳ですから、

必殺にとっては有利です。


と・こ・ろ・が・・・


この滞納者は言い訳だらけなんです。

調停ですので、直接当事者同士が言い合うのではなく

調停委員が間に入り、一人ずつ交代で事情や意見をききます。

滞納者の言い分は

(滞納者)9月~12月は入院していたから家賃を払う義務はない

(調停委)入院していても家賃は市から出ているでしょう?

(滞納者)病院費に消えた

(調停委)え?医療費は無料でしょ?

(滞納者)・・・足が痛いねん、だから杖ついて歩いてんや!

(調停委)・・・、でも大家さんは貴方が借りているから家賃が入ってくるものと思うよね?

(滞納者)わかった、じゃあ9月~12月までの家賃は払ってやる
     でも、1月~2月は引っ越した後やから払う義務ないはずや!!

(調停委)じゃあ、大家さんに引っ越したことは言ったの?

(滞納者)入院してたんやから言える訳あれへんやろ!

(調停委)じゃあ、大家さんはどうやって貴方が引っ越したことがわかるの?

(滞納者)今日は法テラスに行こうと思ってんねん
     あそこは生活保護者はタダで弁護士つけてくれるネン

(調停委)??なにを法テラスで相談するの?

(滞納者)不当な要求に対してや!

(調停委)・・・、この大家さんの請求はまともと思うよ

(滞納者)・・・、弁護士に相談してもアカンか?

(調停委)まあムリやろね

こんなやり取りがあったと聞きました。

結論として、30万円を5000円づつの60回払い
(っていうか、このオッサン、肝臓が悪いのか?顔が真っ黒です。5年生きるか?)

とはいえ、30万を支払うと言ってるんですから、

ココは取りあえず和解で終了させるのが得策と考え、

必殺も調停合意することに

ところが!!

裁判官が入ってきて双方(必殺と滞納者)の和解合意文を読み上げはじめると

(滞納)ワシは納得でけへんけどな~

(滞納)※裁判官に対し※
    お宅は不動産屋(必殺のこと)から金貰ってるから不動産屋の有利なこと言ってるんやろ?

もう言いたい放題です。

このとき初めて必殺は滞納者と同室に居たのですが、

メチャクチャ嫌なオーラ出まくりのオッサンで、

田中角栄の秘書(笑)をしていただけあって言ってることは支離滅裂です。

何度ぶち切れそうになったことか・・・

しかし、ココでキレても話が飛んでしまっては実も蓋もありません。

ぐう!っと我慢いたしました・・・・


裁判官はこんな滞納者には慣れている様子で、

納得いかないなら、この調停は不調(不成立)になります。

どうしますか?

それに対しオッサンは、言い方が腹立つだけで、

内容については合意する。

とのことでした。


話が纏まらなければ、オッサンの後を家までついて行って

その道中を写真に撮ってブログにアップしてやろうと思っていただけに

少し残念です・・・(イヤイヤ、回収第一でしょ!)


調停合意が終了し、調停委員が一言・・・
必殺さんが殴りかからないかヒヤヒヤしてました~

私も40過ぎのオッサンです。

警察沙汰は極力避けなければなりません。

でもね、調停委員には言っていたんですが、

このオッサンは市から生活保護で家賃を支給されている。

その家賃を大家に支払わずに懐に入れるのは詐欺じゃないか?

でも、法的には詐欺には当たらない

だからコノ滞納者、いや!詐欺師!!を殴ったら

世論はどう思うだろう?

『裁判所で大家が滞納者に腹を立て殴った!』

その滞納者は生活保護を受給しているにもかかわらず、

家賃を滞納し、他の地域に夜逃げして生活保護を受給している。

なんのお咎めもない詐欺師・・・


生活保護の制度自体が悪いわけではない

本当に生活に困窮し、今日明日も食えない人や

社会的弱者で仕事が出来ない人たちもいる。

そんな本当に困窮している人に生活費が支給されても

なんとも思わないし、助け合いの社会であるべきだと思う。

しかし、その制度を不正に悪用し、

違法じゃないからと開き直って家賃を滞納するヤカラ・・・

その内、こんな記事が新聞に出たら必殺かもと思ってくださいね!


とりあえず、今回は支払うと言っていますので、

すこし様子を見てみます。

もし払わなければ、保証人に対し法的手続きをやってみたいと思っています。
(通常の督促状は出しているが反応無し)

回収は始まったばかりです。
(相手が死ぬまで。いや、死んだら相続人から回収するまでこの物語は続きます)


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生活保護詐欺師

タイトルは大げさに『生活保護詐欺師』と書いてみました。

実際に詐欺ではないのですが、詐欺師みたいなものですので、

敢えてタイトルに書いてみました。

それだけムカつく奴だったんです!

では入居条件等のスペックを少々書いてみます。

平成23年11月入居

家賃4万円(敷金礼金0円)の長屋(リフォーム済みで結構キレイ)

入居者=60代男性(生活保護者)

保証人=60代女性(詳細不明・内縁関係??)

保証会社は通らず付けていなかった。

こんな感じの契約です。

最初のうちは家賃を払っていたのですが、

平成24年9月分家賃から支払いがピタッと止まりました。

その後、携帯に幾度と無く連絡するが、コールのみで反応無し

督促状を送るが反応無し

部屋に行ってみるが帰宅している様子すらありませんでした。

あっ!ココで、滞納者の記事を発見しました!

詳しくはこちらを遡ってください。

その後、住民票を取得してみると移動しているを確認したため、

無断退去と判断し、部屋は平成25年2月分まで請求することにしました。

※もちろんその間に、新しい住所へ散々督促状を出しています。
 一切ガン無視でした。

全然所在がつかめないので、一応新住所へも足を運んでみたのですが、

玄関ドアには滞納者の名前があがっているのですが、

人が住んでいる様子がありません。

隣近所に聞き込みをしてみたところ、

2ヶ月前くらいに引っ越してきて直ぐに居なくなったよ~

と教えてくれました。

念のため、管理している管理会社?の看板があったので、

情報を得ようと電話してみたところ、

なんか変なんです・・・

一応、大家をしていて逃げられた旨を話したところ、

引っ越したよ、

ウチはそれ以上知らないよ~、

と言いつつ、必殺に対し根掘り葉掘り聞いてきます。

お宅は幾らぐらい損(滞納)したの?

入居期間はどれくらいだったの?

家賃は?敷金は?礼金は?

こちらから電話している都合上、ある程度は答えましたが、

なんか怪しいです。

そんな現地調査を終え、やはりコノ不動産会社は何か隠している様子が

アリアリと伝わってきました。

そこで、督促状(転送不要)を何通と出して、

玄関口(ポストは無く玄関に口が付いているタイプ)に溜まっているかを確認する作戦をしてみました。

(ちなみにこの新住居には部屋番号はなく、平屋のテラスみたいな感じ)

本当に引っ越しているならば、転送不要郵便ですので、

返送されてくるか、ドアのところに溜まっていくか、どちらかになるはずです。

3日で10通くらい出して返送されてこないので、再度新住所へ行ってみたところ、

滞納者の表札のある玄関には郵便物一つ溜まっていません。

しかし、電気メーターをみても人の住んでいる様子は感じられませんでした。

おそらくなのですが、同じ長屋(住所は同じ)で内縁妻と住んでいるか、

もしくは引っ越した部屋に何かトラブル(雨漏れなど)で同じ敷地の違う部屋に

住んでいる可能性が非常に高いと感じました。

とは言っても1件1件当たって探し出すのは至難の業です。

そこで手始めに『調停』を申し立ててみました。

郵便物は送達されるので、まずは揺さぶりをかけてみようと思ったわけです。

で、今日が第1回目の調停呼び出し日だったんですが、

まさか出廷するとは・・・、

続きは明日へ


ちなみにこの滞納者、1度だけ家賃を事務所に持ってきたことがあるのですが、
(私は居なかったので、事務員が対応)
自分は田中角栄の秘書をしていた時期があると真顔で言っていたそうです・・・



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ご質問にお答えします。

今日はちょっと息抜きにコメント欄からの質問にお答えしたいと思います。

bibiさんからの質問

当方のアパート、父は自主管理でしたが、なんせ素人なもので20年間ほったらかしで空室ばかりでした。私が管理するようになって屋上防水や外壁塗装、内装リフォーム等を施して、現在はなんとか満室になっています。
ただ、給排水に関しては新築当初のままで、配水管清掃も一度も行っておりません。(貯水槽清掃は定期的に行っています)
入居前に各部屋の排水口をピーピースルーFで清浄はしましたが、
やはり分譲マンションのように、年に一度の配水管高圧洗浄等を行ったほうが良いのでしょうか?
また、築22年ともなれば給水管も再生工事か引きなおしを考えたほうが良いでしょうか?
不動産会社の担当者に相談すると、問題が起きてから対処すればいいのでは?と言われまして。
空室時に考えるべきでしたが、満室になってからでは中々、タイミングが掴めず迷っています。
アドバイス、よろしくお願いいたします。

お答えします。

所有されている物件が築22年とのことですが、
私の所有物件は最新でも築25年です。
でも、給配水管の洗浄や工事は一度もしたことありません。
現在なにか不都合があるのでしょうか?
現在不都合がなければ後20年は大丈夫じゃないでしょうか?
前に言ったことあると思うんですが、

この『不動産大家業』は
『恐怖(リスク)ビジネス』との戦いなんです。


※こうなったら大変ですよ~
だから、エレベーターの改修工事をしましょう
だから、屋上防水をしましょう
だから、防犯カメラを付けましょう

※こんな事態で破綻しますよ~
だから、サブリースしましょう
だから、家賃保証をつけましょう(滞納保証ではなく空室保証)
だから、設備はリース契約しましょう

まだまだイッパイあるんですが、
考えれば考えるほど深みにはまっていき
気が付いたときには契約だらけ、
月の家賃収入が100万円に対し、
設備の維持管理やリースの費用だけで月10万支払っている・・・
しかも契約で途中解約が出来ない
こんな方よくいます。
たしかに設備や建物に対してのリスクを減らす努力は必要ですが、
それに気を取られてお金のリスクが増えていたんじゃ本末転倒です。

確かに壊れて直すのは怖いと思います(私はそうしています。だって保険が使えm・・・)
でも、本当に何をするべきか何をしないべきかをよく考えて実行していかないと、
首が回らなくなりますからね!気をつけてください。

===================================-=======

ゆりさんからの質問

今のアパートに引っ越して来たばかりなのですがゴキブリ対策について考えています。
ゴキブリを見る前にバルサンをたいた方がいいのか?
毒エサ系のを所々に置いておく程度でいいのか?
迷ってます。
ゴキブリ予防や対策は、何をされる事が多いですか?

お答えします。

ズバリ『コンバット・ミニ12個入』が最高です。
めちゃくちゃ良いです。
何がいいかというと、ミニは個数が多いのでアチラコチラに置けます。
あと、コンバットを食べたゴキブリの糞を違うゴキブリが食べて
連鎖反応的に死んでいきます。
なのでホームセンターに行って『コンバット・ミニ12個入』を買ってきて
水周りを中心にバラ撒いてください。
死骸を見かけても生きてるのは見なくなると思いますよ

ちなみに私は空室になった部屋の流し台や洗面台の
見えない部分に『コンバット・ミニ』をペタペタと貼り付けています。
やっぱり入居してゴキブリを見かけると嫌ですもんね!

ご参考までに・・・


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微妙・・・

先日購入した1棟物件ですが、

今付いている設備で少々悩んでいます。

まずは洗面台
P4080337.jpg
うーーーん、使えると言えば使えるんです。

ガラスが欠けていたり、陶器にヒビでも入っていれば

何の躊躇もなく交換するんですが、ちょっと勿体無いような・・・


次はキッチン
P4080338.jpg
こちらも新築当時からの物なんですが、

基本的にはキレイなんです。

P4080341.jpg
でも、いくらキレイといっても、やはり古びています。

P4080339.jpg

P4080340.jpg
レンジフードにガスレンジ

電気製品は余計に古さが目立ちます。

水漏れしているわけでも故障しているわけでもない

うーーーーん勿体無い・・・

でも、このマンションは約90㎡あるファミリーマンション

家賃も大阪の田舎では破格の10万ちょい

10万ちょいの家賃取るには、やはりこの設備では周辺競合マンションに負けてしまいます。

ちょっと見積もりしてみると

キッチンが約25万(レンジフード・ガスレンジ込み)

洗面台が約3万円(自分で撤去取り付けするため)

やるべきですよね・・・

分かっているが勿体無い・・・


ついでに
P4080342.jpg
エアコン

P4080343.jpg
2003年製です。(もう10年経ってるんですね)

これも勿体無い・・・、まだまだ使えそうなんです。

でも、ファミリータイプは少しでも古いと外してくれと言われることが多く

入居が決まってからバタバタ外しに行くことがあります。

しかも、エアコンの跡が出てしまってクロスの補修を余儀なくされます

ですので勿体無いですが外します。


もったいない、もったいない、もったいないオバケが出そうですが

借り手が付かないことには大家業は成り立ちませんので、

これもしょうがないことと諦めます。


話題をもう一つ

先日、家賃を2万円負けないと引っ越すと交渉をされてきた入居者さんですが、

本日電話をして丁重に値下げをお断りいたしました。

必殺)大変申し訳ございませんが、値下げには応じかねます。

入居)1万円だけでもムリなのか?

必殺)現在、弊社が募集している家賃は、

   貴方様の現在の家賃より1万円高いんです。

   ですので、これ以上の家賃は下げるつもりはありません。

入居)・・・、では引越しを検討させていただきます。

必殺)分かりました。お引止めする材料がございませんので、

   引越しが決まりましたらご連絡ください。

こんな感じで終わりました。

どうせなら5千円の値上げを言ってみようかとも思いましたが、

あんまり攻めるとクレーマー化されても怖いので、

通常の会話で終わらせました。

入居者とのバトルを期待されていた読者さんには申し訳ないですが、

いつもバトルしているわけではないですよ!!


ということで
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家賃交渉

先日購入した5億ちょい物件ですが、

恐れていたことが・・・

それは・・・家賃交渉Σ(゚д゚;)

物件を購入すると必ず一人か二人は言ってきます。

まあ、家賃交渉もせずに高い家賃に嫌気を差して退去されるよりは良いんですが、

今回の方は少々違います。

内容的には、

現在引越しを検討している、

あと2万下げてくれたら引越しを思いとどまる。

と、駆け引きを全面に出してこられました。


賃貸借契約を確認してみると、

この方の入居は約3年前、しかも前所有者の時に2度も家賃の値下げを行なっており

しかも、これから募集する家賃より現時点で1万円安く住んでいます。

交渉の余地はありません!

オーナーが変わったから幾らか値引きできればラッキーという考えなんでしょうか?

返事は月曜日にしようと思っているのですが、

引越しの予定を聞いてみようと思っています(笑

大変申し訳ございませんが家賃のお値引きは出来かねますので、

退去の日取りをお教えください~


なんて答えるだろ?


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テレビドアホンへ交換

先日退去のあった部屋が古いインターホンでしたので、

録画機能付のドアホンへ交換しました。

P3290303.jpg
いかにも昭和チックでしょ?

P3290306.jpg
まずは古いインターホンを外します。

+ドライバー1本で簡単に外せます。

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台座も全て外します。

P3290304.jpg
次に室内側です。

この際、必ず室内ブレーカーを落として作業してください。

P3290307.jpg
こちらも同じように外します。

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新しい室内モニターを接続します。

室内側には電源(100V)と玄関モニターに接続する2本線があります。

この玄関モニターに行っている線を左右間違わないように取り付けてください。
(間違っても映らないだけで壊れません。でも、電源線と間違えると一発で壊れます)

P3290309.jpg
室内側は終了

P3290311.jpg
玄関モニターを取り付けます。

設置は簡単です。既存の取り付け穴がそのまま使えますので、

同じようにネジで打ち込むだけです(規格統一されています)

P3290312.jpg
ハイ終了~

あとはモニターが映るか確認すればOKです。

どうです?簡単でしょ?

取替えに要した時間約30分

本体価格11000円ほど

コレくらい出来ないと、いくら物件を安く買えたとしても

運営コストに食われちゃって儲けは出ませんよ

いつもセミナーでは言っているのですが、

あくまでも物件購入はスタートであって、ゴールじゃないんです。

巷では物件購入=お金持ち→悠々自適な生活が送れるといった風潮がありますが、

そんな甘いもんじゃ無いですよ!

でも、キッチリ運営管理していけば絶対儲かるのも事実です。

皆さんも『浮ついた奴ら』に惑わされずに頑張ってくださいね!


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不法投棄

大阪では入退去の季節に係わらず粗大ゴミの不法投棄が日常化しているのですが、

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そんな不法投棄でちょっと「ムカつく」ことがありました。

粗大ゴミ(簡易ベット)にメモの張り紙が・・・
P4010322.jpg
『しょぶんひん ほしい人はもって いって下さい』

ふざけるな!!
今時、古びた簡易ベットなんて誰が欲しがるか!!(怒

なんか言い訳じみた張り紙にムカついた出来事でした。


※よく不法投棄対策は何かしていますか?といった質問を受けるのですが、

 特にコレといった対策は講じていません。

 敢えて言うならば、不法投棄されたゴミを分別して

 処分費用が極力かからないようにしています。

 例えば鉄関係は鉄くず屋さんに持って行き、僅かながらお金になりますし

 木の部分や布団などは、軽トラ一杯分溜まったら市のゴミ処理センターに

 持って行っています。

 重さで計算されるのですが、だいたい軽トラ1杯で4000円程度です。

 もう一つ情報として、車のタイヤを不法投棄された場合

 タイヤは市のゴミ処理場では引き取ってくれません(もちろん地域による)

 産廃業者に持っていくと1本2000円くらい言われちゃいます。

 そんなときは車屋さんにお願いすると1本300円程度で処分してくれます。

 ご参考までに


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物件購入

物件引渡しや飲み会でブログをサボっちゃいました。

先日ちょっと書いた物件の決済が無事終わり、

建物の引渡しを受けました。

P4010326.jpg
5億ちょいの物件でファミリータイプの大型物件です。

まずは、物件の所有者変更通知や空室の把握、その他設備関係の更新と

することが多く、しかも約半数の部屋が空いており、

リフォームの手配に大忙しでいます。

その他にも現在所有している物件のメンテナンスもこなさないといけないので、

手が回らない状態です( ̄□ ̄;)!!

とは言っても平成元年築の建物ですので、

ひと段落すればトラブルなく管理出来そうです。


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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