ガスエアコン

皆さん『ガスエアコン』ってご存知ですか?

私は知りませんでした。

先日、昨年末に購入したマンションで初の退去がありました。

今まで満室だったので、実質室内を見るのは初めてなんです。

室内はキレイで設備もそのまま使えそうなレベルだったのですが、

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エアコンがメチャクチャ古いんです。

明らかに昭和の香りがします。

これはダメだと判断し、取り外しにかかりました。
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取り外してみると、

アレ?銅管が普通より2本多いぞ?
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しかも配管が壁の中に入っていってます。
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ゲー!!まずい・・・

これってガスエアコンかも???

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変な給湯器

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やはり冷暖房配管が通っています。

もう、室内側は元に戻せないくらい(銅管ブチ切り)にしてしまっているので、

後には引けません!(ノд-。)

でも、ガスエアコンの構造なんて必殺は知りませんので、

業者さん(大阪ガス)を呼んで処理してもらおうと思っています。
(設定でどないかなるものなのか?それとも供給側も交換の必要があるのか?)

結果は週明けにでも報告いたします。


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ユニットバス修理

入居者さんより風呂場の屋根が落ちてきているので

見て欲しいとの依頼があり見に行ってきました。

この物件は平成元年築で築25年経過しています。
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当然ユニットバスも25年経過しています。

天井を確認してみると・・・
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ユニットバスの天井がひび割れて点検口の部分が落ちてきています。

実は、コノ症状は他の部屋で経験があり、

対処方法も習得しています!


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まずは、点検口を外します。

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上(天井裏)から見たところです。

天井部分が割れて落ち込んでいるのが分かります。

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そして割れている部分の上部にビスを打ち込んで

針金などで天井裏の固定できる部分(パイプなど)とつなぎ

持ち上げるんです(重量はほとんどありませんので、パイプなどでも十分OKです)

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こんな感じなのを

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上から吊っている針金で高さを調整し、

極力段差をなくします。

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そしてシリコンで段差を目立ちにくくすれば終了です。

※もちろんシリコンは防カビ材入りを使用してください。

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これで終わりです。

ユニットバスの天井ですので、コノ程度の修繕で入居者は納得してくれるもんです。

これで後10年は十分持つと思います。

意外と簡単でしょ?


ブログランキング2位になっちゃいました・・・
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便利グッズ

3月も最終週になると退去立会いが増えています。

そんな退去された部屋をチェックしていると、

流しの引き出しに部品が置かれていました。
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なんだろうと、よく見てみると

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玄関ドアのチェーン?だったんです。

なんでこんなものワザワザ外して置いているんだろう?と思いつつ

金具をドアに取り付けてみると・・・
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受けの金具と当たってドアが閉まりません。

そうなんです。このドアは歪んでいて、金具を取り付けるとドアが閉まらないので

入居者さんが金具を外していたんです。

こんな時こそ以前ブログで紹介した。
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蝶番起し~♪(ドラえもん風に♪)

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これで蝶番でグイっとすると・・・

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金具の高さが合い見事に閉まりました。

ちょっとしたことなんですが、業者さんに頼むと1万円位かかっちゃいます。

もし、ドアが擦っていたり締りが悪ければ是非試してみてください。

超感動しますよ!

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電気温水器交換

先日退去があった部屋なんですが、

このマンション(ビル)はガスが通っていないんです。

しかもベランダ無しの物件で、お湯の供給は電気温水器しかありません。

この部屋に設置している電気温水器は、

昭和63年製造の超古い製品で、
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念のため、試運転を行なったところ、

爆発寸前まで加熱しており、
危うく大爆発するところでした。

(原因はサーモリミッターが働からず、沸騰しても過熱が止まらなかったためと思われます)

試運転(電源オン)後、1日経って蛇口を開いたところ、

1時間以上強烈な蒸気が噴出し、大変危険な状態でした。

20年以上経った製品です。修理なんて当然出来ませんので、

新しい電機温水器に交換します。

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職人さんと二人で作業します。

必殺は部品の買出しや手伝いをします。

この手伝いが重要で、主な主要部分の作業は職人さんがするのですが、

電気温水器を撤去したり、据付けたりする時に一人ではムリですよね

でも、この作業を職人に丸投げすると、もう一人作業員(手伝い)を連れて来ますので、

二人分の人工を取られちゃいます。

電気温水器を設置する際の手伝いなんてなんの技術も要らないわけですから、

私で十分です。

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ということで設置終了です。

以前は300ℓのタンク(マイコンレスタイプ・屋外設置タイプ)でしたが、

今回は200ℓのタンク(マイコンレスタイプ・屋内設置タイプ)にしました。

コノ違いは、タンクの容量は小さくなったのですが、

一人暮らし用のワンルームでは200ℓもあれば十分対応できると判断しました。
(実際、このマンションで何台も300ℓ→200ℓに換装していますが、1件もクレームはありません)

屋外タイプ(円筒型)と屋内タイプ(長方形型)ですが、

やはり見た目が屋内型のほうが断然いいです。

それと、屋内型のほうが設置しやすい利点があるんです。

屋外型は減圧弁や空気逃がし弁が別売りで後で設置しないといけないのに対し、

屋内型はそういった部分が全て内蔵されているので、

基本的には給水管をつなげるだけでOKなんです。

なので、全て屋内型の電気温水器にしています。

ちなみに費用は、

本体が約11万円

設置人工費が2万円(私の手伝いは除く)

配管関係の部品代が約1万円

こんなもんです。

ちなみのちなみで、コノ部屋の家賃は

共益費水道代込みで35000円です。

電気温水器の交換費用だけの回収でも、4ヶ月はかかるんです。

これを機器の購入から設置まで丸投げだと、

費用回収に何ヶ月かかるんでしょうか・・・・

そんなセコイことを日々考えて作業している必殺でした。




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宝くじなんて買う必要ない

『宝くじなんて買う必要ない』
↑この言葉は、先日契約した物件を仲介した不動産会社の社長の言葉なんです。

今回購入した物件は5億ちょい

しかも売り手買い手とも仲介に入っていますので(いわゆる両手仲介でアンコ無しです)

なのでコノ社長一人で3000万以上の仲介手数料が入るわけです。

先日、不動産会社の事務所で売買契約をし、手付金を支払ったのですが、

その席上でも社長はニコニコ顔
もう常に顔が笑っています。

この社長には良い物件情報を回してもらっているので、

必殺も仲介手数料は一切値引きを要求しません。
(通算4棟目の仲介です)

まあ顔も緩みますよね♪

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読者さんからの質問が来ていますのでお答えします。

メールでのご質問

いつも拝読させて頂いております、有難うございます。
アスファルト補修工事についてご教示下さい。

入居者から補修の要請がありました。管理会社を通じ2社、知り合いの施行会社に
見積もりをお願いすると、各業者から五十万程の見積もりがあがってきました。調べてみるとぼったくられている感じではない様ですが、自主工事で安く乗り切りたいと思っております。

必殺大家人様は工事のご経験はございますでしょうか?
もしございましたら、御勧めの補修材、工法等をご教示頂けますでしょうか。

お答えします。

スミマセン、
アスファルトの工事はしたことがありません。
ただ、駐車場などで地面が陥没しているような所の補修レベルなら、
コーナンPROに行けば補修用のアスファルトが売っていたように思います。
ただ、所詮付け焼刃ですので、穴が埋まる程度のものです。
まあ、マンション駐車場であればその程度でもいいような・・・
スミマセン参考になりませんね・・・


次もメールからのご質問

今私のところに築22年1K60部屋全空物件の話が来ております。元々は企業寮でその後オーナーが代わり一般賃貸されていました。2年前のレントロールでは8割ぐらいの入居率でした。その後、ある宗教法人が周辺の土地も含めて高値で買いたいとの話があり、入居者を全員退去させた後に周辺住民の反対にあい、宗教法人が購入を諦めた経緯があり全空になっている物件です。

中心部からは5kmほど離れている物件で、駐車場は部屋数の半分の30台あります。
周辺は北側に住宅街、南側に工場・倉庫群が立ち並んでおり、高速のインターチェンジ至近です。

部屋は18平方メートルで3点ユニット。内部は経年劣化程度で、外観はタイル貼り。3年前に大規模修繕を行われております。

周辺家賃相場で計算すると表面利回りは40%弱となります。宗教法人からの違約金が沢山入り、面倒なので速攻で売りたいとのことでかなり安くなっております。

必殺大家人様がこの物件を購入した場合、どのような作戦で部屋を埋めていかれますでしょうか?

私には家賃を下げて広告費を付けるくらいしか思いつきません。
資金繰りのことを考えるとある程度一気に埋めないと苦しいのですが
いいアイディアが出て来ません。

お答えします。

物件地域によって入居者層が違うので何とも言いにくいのですが、
やはり広告料と袖の下を駆使するのが一番の特効薬と思います。
私はそれプラス、入居審査無しの誰でも入居作戦で取り合えず部屋を埋めることに特化します。
もちろん悪質入居者も混じってくると思いますが、
それはそれでドンドン追い出せばいいんじゃないでしょうか?
アレコレ考えるよりまずは入居させないと家賃=お金は発生しません。
私は全空物件の場合は、まずはそうやって埋めて、
滞納者は後で追い出しています。
でも、意外と滞納者って少ないもんですよ、
両目つむって入居させても滞納者は5%程度ですよ
参考になれば幸いです。


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快挙!10年前の家賃回収に成功!!

先日のブログで9年前の滞納家賃を回収した話を書きましたが、

本日記録更新し、
なんと10年越しの滞納家賃の回収に成功いたしました!

詳細を書きます。

滞納家賃は平成15年9月分から平成16年1月分まで、

滞納額はテナントビルでスナックを経営(場末の小さい店)

その店の家賃として29万円を滞納

退去後、一旦支払う旨の約束をするが、

結局入金無し

督促状や電話で催促するが一向に入金無し

埒が明かないので、平成16年11月に提訴(本人と保証人(母)を一緒に)
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本人出廷し月々1万円の分割払いで合意

その後、飛ばし飛ばしながらも分割で支払い続け、

残金が20万円ほどになった時点で、突然支払いがストップ!

督促状も電話も無視するので、保証人の母親へ電話で督促するが、

本人に言っておくからと、

連帯保証人なのにまるで他人事!

ムカついたので母親に対し家の周りの銀行を強制執行するが・・・・
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該当無しで空振りに・・・

しかし、本人にはプレッシャーになったようで、

本人より少額(5千円)入金があり、また分割支払いを再開しだし

飛ばし飛ばしながらも入金が継続しだしました。

ところが、滞納残金105000円になったところで保証人である

母親が死亡!
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こうなると、もう怖いもの無しで、

電話をして督促してもハイハイ入れとくわ~ガチャと言った感じで、

支払う意思がストップ!

こうなるとお手上げ状態なんですが、、

まだ諦めないのが必殺大家人!!

秘密の督促状攻撃を開始しました。

必殺特製督促状を鬼の様に送る送る送る

これでも一切無視!!

督促状攻撃を3年ほど続けた先日、調停申し立て

その調停が本日開催される予定だったのですが、

昨日突然銀行口座に滞納金額全額が振り込まれているではありませんか!!!

金額は105000円と大したことはありませんが、
(でも、家賃2か月分に相当しますよね)

10年越しの債権回収に成功したわけです。

当然、調停は取り下げ書を提出し終了。

本人とは一切話をしていませんが、

入金されたので本件は全て終了です。
(本当は判決文もあるので、利息も請求できるのですが、もういいです。元金だけで満足です)

もし、滞納者が調停も無視したら?

死ぬまで督促状と調停呼び出しが続くだけです・・・


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自分で出来ることパート2

先日アップした『自分で出来ること』ですが、

今日はその続きです。

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まずは、古いレンジフードです。

おそらく新築当時から設置されている品で、

だいぶん錆なども目立っていて見た目にも製品的にも限界でしょう

ということで、
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外します。

取り付けは必殺の技術では難しいので電気屋さんと一緒に取り付けるのですが、

それまでに取り外しだけはしておきます。

だって、その分安くなりますからね・・・

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ハイ、終了

取り外しっていいですね~、

だって取り付けと違って、とにかく外していけばいいんですから♪


次は入退去のたびに問題となる部分
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洗濯パンです。

入退去のたびに思うのですが、

必ず部品が足りません!

退去者に聞いても、入居時からこの状態でしたと必ず答えます。

なので、こういった部品は事前に購入しておいて、退去のたびにチェックし

必ず交換するようにしています。

だって入居後必ずクレームになりますから・・・
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古い部品を外して、

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こんな風になります。

部品の欠品が分かるでしょ?


次はオマケなのですが、
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洗濯機の水栓です。

これは別に交換する必要はないのですが、

見た目が悪いので交換しちゃいます。
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ワンタッチ接続(抜け防止付き)の蛇口部品です。

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こんな感じになります。


今回ブログに書いたことって、管理会社さんや内装屋さんはしたがりません。

だって、お金になりにくい部分ですよね、

やはりこういう小さい気付きの部分は、

オーナー自ら気を配りながら作業すべきと思うんです。

小さなことですが、入居してからのクレームはお金が掛かりますしね・・・

自主管理大家の日々でした・・・


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春一番、やっぱり問題が・・・

不安に思っていた春一番ですが、

やっぱり問題が出ました(ノд-。)

一番心配していたマンションで、

以前にも違う部屋で同じ問題が発生していました。

この問題のマンション、
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回転窓なんです。

なんで回転窓かというと、

このビルは元々オフィースビルで、ワンフロアーだったんです。

それを前の前の前のオーナが魔改造してワンフロアーに6戸のワンルームを作ったんです。

なので、窓も昔のオフィース用の回転窓がそのまま使われています。

この回転窓、新しい時は問題なかったのでしょが、

さすがに40年経った今では、窓に付いているゴムパッキンが劣化して

窓にスキマが出来て横殴りの雨の時に雨がスキマから入り込むんです。
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こんな感じ・・・

じゃあ、ゴムを新しいものに換えれば?って思いますよね、

調べましたよ、様々な業者に聞きまくりました。

でも、ダメなんです。

このゴムは交換できない設計とのことなんです( ̄□ ̄;)!!

・・・・・、

色々模索しました。

で、結論が

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硬化ゴムをアルミ板で外から押さえ込むという工法

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こんな感じ

アルミ板の下に黒いゴムが分かります?

今まで、この工法で何とか雨漏れは止まりますので、

一応成功しています。

建物が古いと様々な問題と立ち向かわないといけないんです。

もちろん私一人の知識なんてたかが知れています。

それをチーム(大工さんや設備屋さん、今回はサッシ屋さん)で問題に取り込み、

一つ一つ解決していって初めて築古建物の高利回りが実現できるってモンです。

そんなひとコマでした。



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自分で出来ること

大阪では春一番が吹き荒れています。

強い風、横殴りの雨・・・

築古大家としてはビクビクな日々です。

そんな3月も中ごろですが、

退去が続いて3件ありました。

さっそく退去後の改装をするのですが、

自分で出来るところを今日は作業してきました。

まずは、
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天井の照明コネクターです。

一見問題ないように見えますが・・・
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一部欠けているんです。

このままでも使用に差し支えはないのですが、

80%の確率(必殺調べ)で入居後にクレームがきます。

入居後に修理に伺うのも鬱陶しいですので、

新品に換えちゃいます。
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こんな感じです。

ポイントは天井に固定する際に必ず木にネジが打ち込んでいることを確認してください。

ボードだと照明器具をつけたときに必ず落下します。


次は、

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台所の手元灯です。

油汚れというか錆だらけです。

こんなのは換えちゃいます。
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こんな感じに変わります。

2000円ほどの物ですので安いものです。


次は、

風呂の照明です。
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このままでも使えそうですが・・・

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熱で割れています。

こんなのも安いものですので換えちゃいます。
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こんな感じです。

これも3000円程度で、10年は持つでしょうから安いものです。

今日はこんな小さな作業をコツコツとしていました。



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『がんばる家主の会』でセミナー

きのうは大阪の『がんばる家主の会』にてセミナーをさせていただきました。

実は『がんばる家主の会』で講演するのは、3年ぶりで4回目の講演なんです。
(私の初セミナー講演もこの会でした)

3年前を振り返ってみると、

当時は、死ぬ気で督促しろ!とか悪質滞納者は追い出せ!!

みたいなことを言っていたように思います。

あれから様々な経験を積み、行き着いた結論が今回セミナーで話した『調停』でした。

『大家は滞納されても負けだが追い出しても負け』なども経験の積み重ねからきた言葉です。

その他にも、自分でできる修繕修理と題して、あると便利な修繕道具も会場に持ち込み

実物で説明させていただきました。


皆さんの賃貸経営に少しでも参考になれば幸いです。


会場で皆さんにお願いした


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あと、昨日のセミナーに参加された方の感想なんかを書いていただけると嬉しいです。




9年越しの家賃回収

今日は驚くべきことが起きました!!

なんと、9年前の滞納家賃36万円を回収いたしました!!!

詳細を書いていきます。

契約:平成15年6月

築40年超の築古マンション(2DK)

家賃6万円(共益費・水道代込み)

保証人は姉の夫(土木自営)

こんな方で、

平成16年3月分から6ヶ月分(36万円)を滞納の上、

ある日突然、夜逃げ!!

その後、本人は行方不明のため(住民票異動無し)保証人を訴えることに、

しかし、保証人は法廷に出廷せず、その後破産!

しょうがないので、夜逃げした住民の住民票を1年に1度取得していると・・・

平成18年に住民票が動いているのを確認!

すかさず同年7月に訴訟を起したところ、

本人出廷!

家賃を滞納したまま夜逃げした事実に争いは無いとの事で、

滞納家賃を毎月1万円づつ支払うとのことで和解

しかし!1円も支払わない!!
携帯も督促状も一切無視!!

そこで、裁判の時に聞いていた勤務先(警備会社)に給料差し押さえの手続きを取るが、

警備会社は差し押さえを無視!
(差し押さえを無視しても罰則規定は無いんです。)

このような場合には、会社に対し差し押え債権(給料)の取立て裁判をしないといけないのですが、

どうせ直ぐに会社を辞めてしまうだろうと給料差し押さえは諦める事に

月日は流れ、平成19年12月に住民票が動いているのを確認!

今度は直接訪問で回収をはかり、自宅へ直撃!!

しかし、住民票を置いているマンションは、どう見てもタコ部屋・・・

※所謂、貧困ビジネスの囲い部屋みたいな感じで、

入り口には門番、窓には鉄格子といったいでたちのマンションで、

マンション内は住民以外、一切立ち入り禁止!(入り口で止められます)

結局、何度か訪問し名刺を預けるが一切応答無し・・・

その後、督促状攻撃を仕掛けるが、これも一切反応示さず。
(秘密の督促状攻撃・・・)

もうお蔵入りか・・・

そんな諦めてかけていたころ、

督促状は『宛所尋ねあたらず』で返送しだしました。

ということは転居したんです。

しばらく経ってから住民票を上げてみると、住民票が異動しているのが確認できました。

第2ラウンドのスタートです。

今回は、最近の必殺お気に入り

調停申し立てからスタートしました。

ココで、ちょっと裁判を知っている方だと、アレ?って思うとおもいます。

以前、裁判で判決が出ているから同じ事件では裁判は出来ないんじゃ?って
(再訴の禁止)

確かに一度判決が出た裁判では同じ裁判は出来ません。

でも、判決が有っても調停は出来るんです!
※ココ試験にでます。

ということで、調停を申し立ててみました。

出てくるまで呼び出してやる!と活き込んでいると・・・

あっさり1回目の呼び出しで出廷しました。

でも隣に変なオッサンが付いてきています。

調停委員が確認してみたところ、

友人とのことで、

債権(36万円)を全額返済するために今日持ってきたとのこと!

但し、今までの遅延損害金利(年14.6%)は負けてほしいとの申し出

もう元金だけで全然OKです!!

領収書を切って手に36万円が乗るまで信じられませんでしたが、

本当に払ってくれました!!!!

平成16年3月からの滞納ですから、

約9年越しでの家賃回収となりました。

これにてコノ債権はミッション終了です。

ポイントは簡単です。

諦めないこと、それだけです。

なにも特殊なことはしていません。

相手の生活が変化(住民票の異動)するまで、年1度住民票を請求するだけです。

そして法的手続き(調停)で相手方を裁判所へ呼び出す。

本当にコレだけです。

まあ、今回みたいに一括で支払うのは珍しいですけどね!


今日は宴会だーー!!と思ったらスナックへ集金に行かなきゃ・・・・


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保証会社の盲点

先日、入居者が加入している保証会社より手紙が届きました。

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入居者が保証会社の更新料を支払わないので、

保証を打ち切りますと言った内容です。

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この通知を見てどう思います?

入居者が更新料を支払わないから保証を打ち切る?

ふざけていると思いません?

確かに保証会社は入居者と契約をして

その入居者の信用力を補填しているわけですが、

その契約のツケを大家に向けるのは如何なものかと思うんです。

例えば・・・

入居者が平成25年4月から滞納しだすと仮定して、

平成25年5月が保証会社の更新月とします。

入居者は家賃も払えないほど困窮しているわけですから、

保証会社の更新料なんて払えるわけがありません。

そうすると、保証会社は更新料が未納なので、

契約を打ち切らせていただきます。と言えるわけです。

ということは、実質1ヶ月分しか保証されないことになってしまうんです。


今回は件は入居4年で滞納もなく

保証会社の契約がなくても困ることはありませんので、

保証会社の契約について関知するするつもりはありません。
(保証会社の契約を切られたら切られたで構いません)

もし今後この入居者が滞納しても調停などで十分対応できると思います
(入居後4年で家賃滞納がなければ悪質な滞納ではないと判断できます)

最後は自分で対処出来る大家力がないと
生き残れないですよ!!


結局最後は己のチカラなんです(腕力じゃないですよ!知識と知恵です)

だれも助けてはくれませんからね!

えっ?それに対する対策を教えろって?

これしか思いつきません↓

『が・ん・ば・れ』ってことです。

楽して儲かるなんて幻想を抱いてるようでは、

何時まで経っても金持ち(専業家主)にはなれません。



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調停の実力

今日は大阪簡易裁判所での調停に出廷してきました。
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今回の滞納者は、築40年ほどのアパートで、必殺が約1年ほど前に購入した物件です。

その際に前所有者から信じられない言葉が・・・

前所有者:一人家賃を払ってないのがいてね・・・

必  殺:幾らぐらい払ってないんですか?

前所有者:3年以上は払ってないね・・・

必  殺:3年!(金額にして200万超)
     どんな方なんですか?

前所有者:督促状を出しても無視で、弁護士から内容証明を出しても無視なんだよ

必  殺:よければ債権いただけませんか?

前所有者:全然いいよ~、がんばってね!

というような流れで債権をいただき、

滞納者宅を訪問したのですが、

いつも居るのは入居者の息子のみで母親(借主)は在宅せず、

その後、何度か訪問するが一切連絡なし

最後の手段として母親の携帯にメールを出してみました。
(番号は息子から聞いていた)

『○○様、私は○○アパートの新所有者である必殺です。何度か契約の件で訪問していますが、
 お返事がありません。これ以上、無契約を続けるのであれば契約者無し(空室)として
 部屋を処分させていただきます。必ずご連絡ください』

こんな様な内容をメールしたところ、入居者から返信があり

『電話しなくてスミマセン、契約します』

こんなやり取りで結局は以下のような約束で契約をすることになりました。

1、前所有者の滞納分は忘れるから、今後は絶対に遅れるな

2、家賃を6万円→5万5千円に値下げ(適正価格は5万程度)

3、流し台が腐っているので修理する(もう凄い状態です)

4、玄関が崩れているので修理する(ガラスが割れ戸が半分しか開かない状態)

というか、部屋の中は凄い状態です。

室内には子供が5人位居て、なぜか床にはブルーシート・・・

そのブルーシートには食べかけのカップラーメンやパンなどが散乱している状態・・・

うーーーん、これは退去したら修繕費いくらかかるんだろ?ってくらい荒れています。

そんな状態ですので、家賃を払うなら出来るだけ入居していてほしいのも事実ですので、

上記の条件で契約書を交わしたわけです。

ところが契約後半年もすると家賃を滞りだし、

すぐに3ヶ月の滞納に膨れ上がりました。

もちろん電話も督促状も送るがガン無視!

そのため追い出しも視野に入れ、調停を申し立てしました。

ハッキリ言って、弁護士の内容証明を無視し

3年以上家賃を払わなかった人物です。

調停なんて無視するものと思っていましたが、

なんと出廷してきました!!

出廷してきたら、もうこっちのものです。

必殺が用意してきた調停和解文書で和解となりました。

この調停和解文が良く出来ていて、

『今までの滞納を支払え』『これからの家賃を支払え』

もし滞納が2ヵ月分溜まれば問答無用で強制執行できるといった内容です。

これで今後もし滞納があれば次は強制執行をチラつかせながらの督促をしていきます。

これはコレで非常に強力で、本当に執行官同伴での対応となりますので、

効果は絶大です(だってカギも開けていいわけですから居留守は通用しません)

さあ、このまま滞納無く支払うのか?

それとも強制執行まで行くのか?

今後の展開をお楽しみに!



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今日の教訓

男気じゃんけんは
言いだしっぺが勝つ(奢る)
以上!


本日の男気27460円也

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調停から訴訟へ

先日、家賃滞納(退去済み)で調停をした案件で、
(ブログ3件目のチンピラです)

本日、訴状を裁判所へ提出しました。

ハッキリ言って調停で文句ばかり垂れるチンピラですので、

訴訟で判決が出ても支払う可能性は限りなく低いです。

じゃあ、なんで必殺は訴えるのかって?

単純に嫌がらせです!

調停時に捨て台詞で『裁判でも何でもスキにせいや~』と強がっていたので、

本当にしてあげます♪それだけです。

でも、調停時に私も『判決でたら誰かに債権譲るわ~♪』と言うと

『なんでや!そんなモン言うて言いんか!!』と凄まれましたが、

『法的にな~んも問題あれへんで(ニコ』と言い返してあげました。

まあどちらにしても法廷は荒れると思います。

第1回目の口頭弁論は4月下旬頃だと思いますが、

今から楽しみです。


それと設備系のお話をひとつ

先日退去した部屋の流し台を入れ替えたのですが、
(もちろん自分で入れ替えます)

排水パイプを切り離したところ、配水管が油でほぼ詰まっている状態なのが判明しました。
P2280244.jpg
わかります?水がぜんぜん流れていないでしょ?

そこで登場するのが、
P2280245.jpg
ピーピースルーです。

これを配管に流し込むと劇的に改善するのですが、

今回は、なかなか詰まりが抜けず、3日目にしてやっと抜けました。

それもこのピーピースルーのお陰です。

ただ、このピーピースルー、使用方法が少々難しく

使い方を誤ると、

配管を破ってしまいます。

築40年クラスの物件で一度経験したのですが、

ピーピースルーはフレーク状の薬剤なのですが、

水と反応して溶ける際に高温を発します。

それぐらいなら塩ビ管ならぜんぜん大丈夫と思うでしょ?

私も思っていました。

だって熱湯なんかを排水に流したからといって配管は破れないですよね?

ところが、このピーピースルーはフレーク状なので、

配管のエルボ(横曲がり)のところで留まり、

そこで1点集中で発熱しちゃうんです。

そうすると古い塩ビ管は粘り気がなくなっていて

パキっと割れるんです。

そんな苦い経験をした必殺は、

一度、洗面器の中で水と反応させてから配水管に流し込むようにしています。

これがなかなか成功で、最近は配水管のつまりで業者を呼ぶことも一切ありません。
(まあ、高圧洗浄機や20mワイヤーなんかも持っているのもあります)

何度も書きますが、使用には十分気をつけてください。

でも、自主管理する上では必ず必要となります。


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東京セミナー

祝ブログランキング1位復活東京セミナー!!

燃え尽きました・・・・

参加人数130名で大盛況のうちに終わりました。
(遠くは長崎からの参加者さんも!)

セミナー内容は、初参加の方が大多数でしたので、

『こんな有名ブロガーに騙されるな!』からはじめたのですが、

まさかの狼さんとネタかぶり!!
(ネタはお互い打ち合わせ等一切していないんです)

まあ、狼さんも私も考えてることは同じだったので、

これが正解なんでしょう!


あとは、私の得意分野でもある裁判のお話と、

2度目の参加の方のために『具体的な物件購入事例』を出させていただいました。

どうでしたか?

月収100万の道筋が見えたでしょうか?

参考になれば幸いです。


セミナー良かったよ!と思われる方は、
ポチも忘れずに!!

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明日の準備

今日は東京セミナーの準備をしています。

今日明日明後日はブログ更新できないっッス

スミマセン・・・


でもポチ(投票)ボタンは付けときます(テヘ


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明日は東京セミナーだーーヽ(´∀`*)ノ
これも皆さんの応援(投票)のおかげです!
明日は、
ブログランキング1位の必殺大家人として舞台に立てます。


皆さんありがとうございました!

愛人死亡・・・

きのう弁護士より1通の手紙が届きました・・・

内容は、山田幸一(仮名・50代後半)が亡くなったので、相続放棄のために債権の確認を行っている

そのため、債権がある場合は申し出て欲しいとの内容でした。

この山田氏、必殺のテナントビルでスナックをしていた愛人の滞納家賃を肩代わりしていたんです。

ただ、ちょっと普通ではなく

1店目-山田は契約者でも保証人でもない(A子の店) 滞納家賃40万円で退去
    (契約者は韓国人女性)

2店目-山田は保証人(B子の店) 滞納家賃25万円で退去 
    (契約者は日本人だが所在不明)

と、こんな感じでした。

腰は低く人柄は悪く無いのだが、調子がいいところのある男性で、

少々大風呂敷を敷くところがあり、前職は警察官と言ってみたり2部上場企業勤務だったと言ってみたりと
(実際は、地場企業の管理職だったみたい)

飲み屋街によくいる調子のいいオッサンでした。

では、なぜそんな冴えない男性が次から次へと愛人を作ることができたのか?

それは、妻(会計士)の預金1000万円を使い込んでいたからなんです。

その金で女性に貢ぎ、店(スナック)をさせて女性を繋ぎとめていたんです。

ところが、預金を使い込んでいたのが妻にバレ、家を追い出され離婚・・・

金の切れ目が縁の切れ目で女性も離れていき、最近では飲み屋街の女性を送り向かいする

白タクをしていました。

それでも、毎月1万円づつ返済する憎めない方でもありました。

そんなある日(死亡する1週間前・2月下旬)事務所に滞納家賃を持ってきた時に

ポツリと呟き・・・

死んだら借金は負けてな~(笑

まさかこんなに早く死ぬとは思っていなかった必殺は、

まだまだ大丈夫でしょ~(笑、と大阪らしい会話をしていたんです。

で、冒頭の弁護士からの手紙でした。

現在の滞納家賃の返済は約23万円。

と言うことは1店目滞納家賃40万はそのまま残っている形です。

山田氏の死亡を受け、即1店目の契約者である韓国人女性の住民票を取得し、

裁判の段取りをしたのですが、

昨日の夜、出たんです・・・山田氏が・・・・

私の枕元で呟くんですよ、

借金負けて~な~って・・・

霊なんて信用しない必殺ですので、タダの夢って思うのですが、

ちょっと躊躇しています。

うーーーん、どうしましょう・・・


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ブログ記事のその後・・・

今日は最近書いたブログのその後を書きたいと思います。

3月2日のブログ「身分証明書を一切持たない入居者」ですが、

仲介業者より連絡があり、

入居申込者と連絡が取れないのでキャンセルお願いします。
とのことでした。

まあ、そうなるだろうと予想はしていましたが・・・


次は、2月18日のブログ【速報】強制執行(断行)ですが、

夜逃げした入居者より電話があり、

夜逃)毎月分割で支払うので給料差し押さえは勘弁してほしい・・・

必殺)なぜ引越しするのな何故一言言えない?
   
夜逃)実は会社からお金を借りれなくて言い出せませんでした・・・

必殺)でも、一言言えば強制執行費用も掛からないし、鍵の交換費用も要らないじゃないか?
   一言ワビを入れたら、それ以上俺は何も言わへんやん

夜逃)スミマセン・・・滞納分はキッチリ支払わせてもらいます・・・

必殺)じゃあ、念書送るから。キッチリ払ってくれたら利息も取らへんし、
   差し押さえもせえへん

夜逃)分かりました。必ず支払います。

こんなやり取りになっています。

さあ?払うかな~?

こいつは今までもこんな感じだったからね~

支払いが滞ったら即効で給料差し押さえしてやります!!


3件目は、2月15日のブログで強制執行の行方です。

家族持ちの中年男性(自営)なのですが、

滞納家賃の半額(50万円)を支払ったので、一旦強制執行を取下げた案件です。

昨日、1ヶ月分の家賃を振り込んできたので、まあ良しとします。


最後は2月8日のブログの無断駐車です。

写真のセルシオに「無断駐車お断り」の紙を3度ほどワイパーに挟み、

次はフロントガラスにガムテープで貼ってやろうと思っていたのですが、

なぜか駐車しなくなりました。

私の怨念が伝わったのでしょうか?

どちらにしても揉めなくて良かったです。


必殺東京セミナーまであと3日!

なんとか1位キープしないと狼さんの前座になっちゃうんです・・・

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投資家Y氏の購入物件

投資家Y氏の購入物件した物件が引き渡されたので見てきました。

P3030246.jpg


購入の内覧時点で室内等見ていたのですが、

この物件はいいです!!

なにが良いって?

それはブログ上ではちょっと書きにくいんです。

なので、東京セミナーの際にはこの物件を例に何故コノ物件は買いなのか?

を話したいと思います。

ちなみにコノ物件はレインズに載っていた物件です。

特殊情報物件でも極秘情報物件でもありません。

そこらに流通している普通の物件なんです。

でも、超優良物件なんです!

だって、私の家から10分ほどの所なんですから・・・

横取りするわけにも行かず、い~な~い~な~と言いながら、

契約流れろ契約流れろと祈っていました(ウソですよ!)

詳しくは今週土曜で!

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新米大家さんからの質問

はじめまして。

はじめて一棟ものを所有することになった新米大家です。

入居者の1人が、既に滞納している状態で引き継ぐのですが、その人は家賃保障会社に入っていません。

引き継ぐタイミングでなんとか家賃保障会社に加入したいと思っているのですが、すんなり印鑑を押してくれるとも思えず、また、押してくれたとしても滞納履歴のある人に、家賃保障してくれるのかと不安です。

アドバイスいただけたらうれしいです!

お答えします。

コレは中古物件を購入する上でよくあることです。

私も所有者変更の時点で保証会社への加入をと考えていましたが、

現実的にはムリです。

なぜなら滞納者は非常に非協力的で申込書の記入や保証人の手配、

加入審査に契約書の記入と1つ1つで時間がかかり一向に進ません。

では必殺はどうしているかというと、前所有者から滞納債権を譲ってもらい、

調停を申し立てます。

調停で和解すれば、保証人なんかより強力な後ろ盾が出来たのと同じです。
(この辺は必殺セミナーにご参加いただければ書式もお配りしています)

あっ!ポチっと投票してくれたら書式配布ってどうだろう?(誰かみたいに・・?)

必殺はそんな姑息な手を使いませんけどね・・・

でもポチっと押してください!!

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↑押してくれないと東京セミナーで狼さんの前座になるんです・・・

詐欺ではないが・・・

皆さんのマンションに給湯器ってついていますよね?


一度見てみてください。

P2260239.jpg

こんなシール貼っていません?

コレ、
勝手に貼っているだけなんです。


だって、この給湯器は私(必殺)が取り付けたんだから間違いありません。

コノ業者は勝手に私のマンション敷地に入って、

勝手に他人の給湯器に自社のシールは貼っているだけなんです。

いかにも当社で施工しましたって感じがズルくないですか?

な~んかムカつきます。

このような業者には気をつけてくださいね!

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質問コーナーが好評なので続けていこうと思います。

WHさんからの質問

水道のパッキン/j蛇口本体交換について。
質問をさせて下さい。
入居者から風呂場の蛇口から、何度もキツク締めても水がポタポタ出てしまうので、何とかして欲しいとの要望がありました。
水道屋と現場に行って、パッキンを交換(3箇所ほど)したのですが、ポタポタが止まらず。
水道屋曰く、キツク締めてばかりいるので、パッキンだけでなく、本体自身が傷んでいまっている。キツク締めてばかりいる前に呼んでくれれば、パッキンの交換だけで済んだのだがとのことで、ポタポタを止める為に今回本体の交換になりました。
(交換したパッキンはキツク締められてばかりいるので、凹んですり減っていました)
必殺さんに質問なのですが、やはりこういう場合は必殺さんでも本体交換しか対処方法は無いでしょうか?

あと、交換する本体についてですが、水道屋さん曰く、ダイキなどで売っているモノを取り付けることも出来るのでその場合少し安く出来るが、商社からの品なので今後何か故障があった場合部品交換などは出来ない。
設備屋を通してのモノは部品供給があるので、8年くらいは部品交換出来る。どちらを取り付けましょうか?とのことでしたが、必殺さんならどちらの選択をされましたでしょうか?

お答えします。

パッキンを交換してもポタポタ水漏れが止まらないことは結構あります。

原因として、製造後約30年から40年ほど経過した水栓は、

パッキンの接地部分が欠けてしまっていたり、

接地面に腐食による凹凸(イボみたいな)が出来て水漏れが止まりません。

ですので、20年以上経った程度の水栓は交換するようにしています。

特にシャワー水栓の場合、切り替えレバーなどの劣化も必ず起きてきます。

切り替えレバーは水栓ごとに専用品番となるので、古いシャワー水栓は部品が無いなど

後で余計にお金がかかってしまうなどのことがあります。

(切り替えレバーが黒いタイプは即交換対象です)


次にホームセンターやネット通販で購入したものと、

水道業者から購入した物の違いですが、

全く同じものです!

そりゃーそうです。今の時代、ワザワザ違う品質を作るほうがコストが掛かっちゃいます。

しいて言うならば、

自分でネットやホームセンターで購入=取り付けできない製品や不良品の場合、自己責任で対応しないといけない

水道業者から購入する=すべての責任は業者側にあるので、追加料金や不安が一切無い。

自分で交換できるのならホームセンターで購入、

自分に交換の技術がないなら業者にお任せでいいんじゃないでしょうか?
(でも、製品の一般小売価格は必ず把握しておいてください。2千~3千円程度高いなら許せますが、
 5千円1万円違うなら考えたほうがいいと思います)


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入居審査

先日より空室が着実に決まっていき大変うれしいことですが、

今日新たにお申込いただいた方はちょっと微妙です・・・

物件情報は、築45年RC/2DKで5階建ての1階・日当たりは最悪で昼間でも真っ暗・・・

家賃4万円で敷礼0の物件です。

そんな部屋に大手FCの仲介業者さんより電話が・・・

仲介)00号室のお部屋止めお願いします。

必殺)ありがとうございます。

仲介)少々ご相談があるのですが・・・

必殺)ハイどうぞ(家賃の交渉かな?)

仲介)実は保証人を立てれない方なんですが大丈夫ですか?

必殺)保証会社に加入していただければいいですよ

仲介)保証会社の加入が難しい方なんです・・・

必殺)どういう方なんですか?

仲介)仕事はアルバイトなんですが、保証金をいくらか入れるのでお願いできませんか?

必殺)では、まずは入居申込を送ってください。

仲介)分かりました。何が必要ですか?

必殺)免許証か保険証など身分証明書を添付いただければ結構です。

仲介)この方、身分証明書を一切お持ちで無いんです・・・

必殺)なにもですか?

仲介)何もありません。

必殺)では、印鑑証明を取得してください。

仲介)分かりました。他には?

必殺)とりあえず申込書を送ってください。

で、FAXで送られてきた申込書を見てみると勤務先の欄と連絡先電話番号が記載されていません。

必殺)すみません。先ほど送られてきた申込書をみているのですが、
   勤務先も連絡先電話番号も記載されていませんけど・・・

仲介)仕事は無職でアルバイトを休職中です。携帯電話はお持ちでありません。自宅電話もありません。

必殺)ちょっと難しいですね・・・

仲介)何とかなりませんか?(強く)

必殺)では、銀行通帳を見せていただくのはいかがですか?
   今までの仕事での振込などあれば参考にさせていただきますよ

仲介)この方銀行通帳もお持ちで無いんです。

必殺)・・・・・・・・、では今までどうやって暮らしていたんですかね?

仲介)全て現金ですませていたと言ってます。
   では、新たに銀行通帳を作っていただいて、そこに現金を入れていただいてお見せするのはどうですか?

必殺)この方の過去を知りたいのだから、それでは意味がないですよね!

仲介)そうですか・・・、何とかお願いします。

必殺)まあ考えさせてください。

って感じのやり取りでした。

これってどうなんだろ??悩んでいます・・・ 

保証金5ヶ月くらいで入れてしまおうか・・・テヘ


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質問メールが何件かきていますのでお答えしたいとおもいます。

あおぞらさんからの質問
はじめまして。ブログが大変おもしろく、且つ勉強になり毎日必ず拝見しポチッさせていただいています。故障や不具合にしても、未納にしても、毎日いろいろ出るものですね。
対処方法もさることながら、強い意志をもって事業にあたられていることが私にも勇気を与えてくれます。
さっそくなのですが、必殺さんの物件で滞納が発生した場合のどのようなスケジュール感で対応されていらっしゃるでしょうか?いわば滞納発生からブログ記事に至るまでの進め方です。
例えば滞納発生後の電話督促、郵便督促、家庭訪問、内容証明、支払督促・・・・どのような流れ、スケジュール(期間を置いて)で。
最近、今まで滞納をしたことのない人の未納を管理会社が二カ月ほっておいてこじらせてしまった例がありました。初期対応が遅かったために未納が累積してしまい本当の困った滞納者に育ててしまいました。
ブログでは長期滞納に対する法的対応に対する話題が多いのですが、その前に細かな対応をされていることとおもいます。何かの機会で結構ですので教えていただけるとありがたいです。
追伸:コメント欄への書き込みのほうがよかったでしょうか?ちょっと今日の話題と離れていましたのでメールしてみました。ブログへの掲載もOKです。
必殺さんの事業が順調でありますよう願っております。
これからも楽しみにしています。

お答えします。

実は、自主管理をしている都合上、あまりきつい督促は控えているんです。

だって、水漏れや設備異常での対応も私がするんですから、

あまりキツイ督促をすると、設備異常なんかの時にしっぺ返しを食らっちゃいます。

でも、最低限の督促はしていますよ
(保証会社付はこじれるので一切連絡しません。すべて事故報告で保証会社対応です)

当月15日位に電話連絡と督促状を発送

ココで連絡や約束が付けばOK!

で、約束しても入金にならない人っていますよね、

そんな方に直接訪問って考えがちですが、必殺は一切訪問はしません。

なぜかと言うと一番の理由はメンドクサイからです。

えっ?そんなんじゃあ家賃の回収なんてできないじゃん!って思いますよね?

必殺も昔はガンガン取り立て訪問し、ドアに張り紙や待ち伏せもしました。

でもね、気付いたんです。

それが無駄なことに・・・

結局、滞納者を追い詰めてもその場限りの言い訳に付き合うだけで、

根本から指導しないことには滞納は直らないことに・・・

退去するまでズーーート訪問しケツを蹴り上げ、罵声を浴びせ家賃を回収する。

疲れるだけです。

でも、電話や督促状はマメにマメに出します。

そして滞納が3ヶ月程度溜まった段階で調停を行います。
(内容証明は費用の無駄なので出しません)

※もちろん居住しているか?程度の最低限の情報集めはします。
 だって夜逃げや逮捕拘留されている奴に調停なんて無意味ですからね

この極意は必殺のセミナーに来ていただくとよくわかるのですが、
(調停の書式等もお配りしています)

結局、早い段階で調停をすることで将来に渡って貸主の有利な条件が整うんです。

ちなみに必殺の一番の考え方は、

入居者を追い出したら大家の負けなんです!

いかに追い出さずに滞納家賃を回収し、今後も安定した家賃収入を得るか?

ココがポイントなんです。

滞納者は悪い奴=だから追い出せ!!=業者(管理会社・士業など)の意見です。

そんなのに惑わされないでください!

追い出したら、部屋のリフォーム費用・空室損失・仲介手数料と約1年ほどの家賃が飛んじゃいます。

得するのは誰ですか?損するのは誰ですか?ってことです。

参考までに


==============================================
「退去届」の内容について

こんにちは。
いつも、楽しくブログを読んでいます。

主題の件、必殺さんが作っている退去届の内容は
どのような内容なのでしょうか?
教えて下さい。

ブログを読んでいると「家賃を払わなかったら退去します」
は裁判で負けると指摘されていますね。

私は、過去にこの文面で文章をつくってました。
その時は、裁判まで行かなかったのですが・・・。

お答えします。

例えば滞納者に00月00日に00万円支払わない時は部屋の明け渡しに同意します。

って感じの念書を書かせ、払わなかった場合にカギロックや荷物の処分をする大家さんが居ますが、

これは裁判では100%負けます。

裁判では絶対に大家に無理やり書かされたと証言されますし、

罰則で家を追い出されるわけですよね?

思いっきり自力救済している証拠になっちゃいます。

なので、必殺は念書なんて書かせません。

通常の退去届けを書かせるだけです。

入金の約束は口約束で十分なんです。

入金約束を破ったら、退去届けの通り通常退去の”処理”をするだけです。

もし裁判になって争ったとしても、

何を言ってるんですか?貴方は退去届けを出しておきながら、

追い出されたと言うんですか?

裁判は証拠主義ですので退去届けがある以上、こちらの証言が優先されます。

こんな感じです。

でも、最近はこのような手段は使わず調停で巧くまとめています。


ご参考までに・・・


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ボールタップ交換と裁判所事情

私の物件では2ヶ月に1度の割合で水道検針をしているのですが、

前月の倍近くに水道料金が上がっているお宅がありました。

水道使用量が非常に上がっているので、心当たりが無いか聞いてみたのですが、

特に家族が増えたわけでも生活パターンが変わったとかもないとのことです。

これはドコか水が漏れている可能性があると考え点検にお伺いしました。

まずは定番のトイレタンクです。

P2180197.jpg
タンクの蓋を開け、

P2180191.jpg
よ~く見てみると・・・

タンクの水の跡がオーバーフローの排水口近くまで来ています。

ということは、このタンクは常にオーバーフローしていると考えて間違いないです。

P2180190.jpg
ボールタップを確認すると、何時まで経ってもチョロチョロと水が流れて止まりません。

おそらく、トイレを使わない夜間はオーバーフローからチョロチョロと漏れているんでしょう

※こんな時は水の跡を必ず確認してください。水垢(変色)をみてください。

ということで、ボールタップの交換です。

P2180192.jpg
今回使う交換部品はコレ

ほとんどのタンクに使えて、設置も簡単です。

P2180194.jpg
古いボールタップを外して

P2180196.jpg
新しいボールタップを取り付けて終了です。

ちょっとしたことですが、入居者さんのためにも無駄な水道代を払わせること無く

これからも末永く住んでいただきたいです。


今日はもう一つお話があって、

2月26日のブログで明渡し訴状を提出した記事を書きましたが、

第一回口頭弁論期日が4月になっちゃいましたorz

コノ時期は裁判所も異動の季節で3月下旬は裁判の期日を入れてくれないんです。

そのため調停不調になった翌日に訴状を提出するといった早業で行ったのですが、

3月は期日を入れれません。4月になります(キッパリ)

あ~あ~(ノ_-。)

結局、4月中旬で期日を入れられちゃいました・・・

この調子でいくと判決は5月初旬、強制執行は6月といったところでしょうか?

はやくキチガイ住民を追い出したいのに・・・

裁判って早く進まないといけない場合と、

ゆっくり構えないといけない場合があって、

前者は明渡し裁判などで後者は退去後の滞納家賃回収です。

特に明渡し裁判は時間がかかるものですので、

早目に調停などで和解文を作成しておくと便利ですよ

以上、裁判のお話でした。



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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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