自主管理大家の日々

先日狼さんのブログで侵入者で１１０番ってブログがありましたが、

実際には大したことないんです・・・

狼さんが大げさに書いたので、本当に襲われてケガでもしたのかとメールまでくれた方がいましたが、

事の真相は・・・

まず、問題となっているのは事務所ではなく、

掃除のおじさんの休憩室なんです（現代は使用していない）

この休憩室に何者かが中でタバコを吸ったりしているんです。
（おそらく中高生？）

実際に人が中に居るのを見たことはなく、

いつもタバコの吸殻やペットボトルが散乱している状態でした。

たまり場化しているのは間違いないので、手始めに蛍光灯を外してみました。

ところがその数日後、部屋を見てみると倉庫から蛍光灯を持ち出し

自分たちで取り付けています。


そこでドアに南京錠を取り付けたところ、


鍵まで壊されていました。

鍵まで壊して侵入するとなると放っておけません。

そこで、夜間見回りを始めたわけです。


ちょうど狼さんとセミナーの打ち合わせの電話をしているときに、

この部屋の電気が点灯しているのを発見し、１１０番となったわけです。

結局お巡りさん立会いの下、部屋に突入したのですが、

誰も居ませんでした・・・

こんな感じです。

スミマセン・・・

大したことないんです・・・


今日は月末で退去立会い２件と
給湯器故障が１件・・・

クソ忙しい時に限って故障するもんなんです・・・

新築当時から付いていたであろう給湯器（平成元年築）

もう見るからにボロボロです。

こんなのは修理なんて考えません。

新品に交換あるのみです。

ハイ終了～、

私は約２時間で交換できます。


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きのうの調停で建物明け渡し調停をして二度の呼び出しを無視し

調停不調になったキチガイ婆さんですが、

このままでは何の解決にもなりませんので、

通常裁判（訴訟）での対応をすることにしました。

さっそく、建物明け渡し訴状を作成し

裁判所へ提出いたしました。

なぜこんなに急いでいるのかというと・・・

裁判所も４月の人事異動が控えていて、

早く訴状を提出してしまわないと３月中の審理が飛ばされちゃって、

１回目の口頭弁論が４月以降で組まれちゃうんです・・・

なので、明け渡し訴訟だけでも早く提出し、何とか３月中の結審を狙っていきます。

豆豆郵便情報

裁判所の近くには大きな郵便局があるものですが、

そこで売っているのが、裁判用切手セットです。

もちろん地域や郵便局によって用意しているところとしていないところがあると思いますが、

私の住んでいる地域の郵便局では「裁判セット」くださいで通ります。

見やすくワンセットになっていますので意外と便利です。


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何件か質問が来ていますのでお答えしたいと思います。

ＷＨさんからの質問
差し押さえは、上手くいけば効くと思うのですが、「死ぬまで督促状」って、どのくらいの効果があるのでしょうか？
彼らは完全に督促に麻痺しているので、おっしゃるとおりムカつきますが、非常に厳しいような・・・・。

「動産差押」をされたことがありますでしょうか？
やはり、効果が低いから必殺さんはされないと考えてよいでしょうか？
（第3者に持ち主を変えるなどのケースで）

お答えします。

まず「死ぬまで督促」ですが、

コレで回収できたためしはありません。

回収するためじゃあないんです。

文字通り死ぬまで追いかけているという意地です。

ただそれだけです・・・


次に動産執行ですが、

必殺は１度だけしたことがあります。

ただ、この動産執行は明渡し執行とは全く違い、実用的ではないんです。

どう実用的でないかというと、執行官は室内にも入りません！

えっ？なんで入らないのと聞くと、人権弁護士がうるさいので入りたくない・・・

なんじゃそりゃーー！！それが仕事だろ？
と思うのだが・・・・

とにかく玄関口でハイ換価性なし、なので執行は終了します～

と、これで終わりなんです・・・

一応、債権者と話し合ってねって言ってくれますが、なんの強制力もありません。

無い奴からは取れません・・・これが現実です。


名古屋　大家さんからの質問

私は極力キチガイな輩と関わらないように、
入居審査の段階でマンションの管理人と身分明かしたうえで、本人確認、勤務先確認、連帯保証人意思確認を行っております。

それでも滞納する方はおられますが、これをやり始めてから随分と滞納トラブルは減りました。
滞納したとしても10日以内でで大概回収できます。

近隣トラブルの事前挨拶をすればかなり防げるといいますので、こういった効果が事前連絡にはあるようです。

必殺様は空室＞＞＞滞納と言っておられますが、それでも滞納トラブルないにこしたことはないと思いますが、入居審査なりしていますか??
オールOK??

お答えします。

入居者を選べるほどの物件は所有していません・・・
（あっ、語弊がありますね、入居者を選べる物件と選べない物件を所有しています）

築４０年のエレベーター無し物件・・・・

年収１０００万の方が入居してくるでしょうか？

１部上場の方が文化住宅に入居申し込みをするでしょうか？

入居者を選べるマンションを所有しているのなら、

ムリに低属性の方を入居させる必要は無いでしょうし、

入居者を選べないマンションなら、

低属性のトラブル対処術を習得し立ち向かい解決していくしかありません。

ちなみに私のブログでは過激な入居者が多いイメージがあるかも知れませんが、

４００戸所有していれば、コレくらいのトラブルは当然あります。

まあアレです。

空室は何も生まない。

滞納があれば追い出せばいいんです。単純です。

３人入居者が居れば、２人はマトモな人です。

１人だけ追い出せば良いんです。

そして又１室を募集して良い人が当たればズーー－と住んでくれます。

コレを地道に繰り返しています。

最後は築古でも仲良く暮らせる必殺と愉快な入居者達で埋まった

ステキなマンションの出来上がりです。

参考までに・・・



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今日の調停の結果です。

さっそく行ってみましょう！


１件目

これは事前の予定の通り、相手方は出廷しませんでした。

なので、次回期日を４月中旬にセッティングして

相手方が約束通り３月末までに滞納家賃を清算すれば調停を取り下げますし

入金にならなければそのまま調停が続行できます。

ですのでコノ案件はまだ続きます。


２件目

出廷しませんでした。

今回の呼び出しは２回目ですので訴訟へ移行し

通常裁判で追い出しを図ります。

やはりキチガイは調停ではムリか・・・

明日、訴訟文を作成して裁判所へ提出します。

これも続きます。


３件目

出廷はしたのですが、さすがチンピラ

全ての物事にイチャモンをつけてきます。
（滞納金額が違うと言ったり私の態度が悪いと言ったり）

調停委員も呆れ顔で、コレは調停和解できないよ・・・と、

色々文句ばかり垂れるので、

寝言は滞納家賃払ってから言えや！
と言っておきました。

まあ、現実は開き直るようなヤカラから債権は回収できません。

滞納者が退出した後に書記官の女性が、

必殺さん大変ですね～
帰りは気をつけて帰ってくださいね・・・

確かに私と滞納者のやり取りを見ていたら怖いと思います

でも、私は負けません！

訴訟はします。

だってムカつくもん！
勝訴判決が出たらダメもとで銀行口座差し押さえ強制執行をかけてみます。

それでダメなら死ぬまで督促状の始まりです。

必殺に直接会った方は結構知っているのですが、

コレ本当にしているんです。

まだまだ諦めません。

なのでコレも続きます。


４件目

出廷せず

但し裁判所へは連絡があり

現在要介護認定１級で寝たきり状態であるとのこと

しかし、連絡先の携帯に調停委員が連絡するがコールのみで

本人との会話は出来ませんでした。

そのため次回期日を２週間後に組んで様子を見てみることに

もしかすると回収の可能性があるかもしれません。

次回調停期日へ続きます。


以上、今日の調停結果でした。

どうです？簡単でしょ♪

あれ？今回は１件も回収成功してないや・・・
いつもこんなことしています・・・(ﾉ_-;)


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今日は朝から夕方まで４件の調停が入っています。

軽く調停の内容を書くと、

１件目

アパートの１階で居酒屋を経営の在日韓国人の方

家賃滞納累計３ヶ月で移行中だったが（店舗の滞納３ヶ月は普通です）

昨年１１月に入金して以降入金がストップ

さすがに電話などで督促すると、

『春になったら入金する』

と、何ともいえないお答え

話にならないので、明け渡し調停を申し立てることに

調停呼び出しが相手方に送達されると・・・

相手）払わないと言ってない！！

　　　春には払うと言っただろ！！

必殺）聞いてますよ

　　　その言葉を裁判官の前で言ってください

相手）私のことが信じられないのか？

必殺）累計６０万円も溜めているのに信じろというのか？

相手）そんなに溜めているとは知らなかった・・・・

必殺）毎月請求書を送っている

　　　貴方は経営者でしょ？知らないでは通らない

相手）では、滞納家賃を支払えば裁判は止めてくれるのか？

必殺）滞納がなければ争いごとは無くなるので当然取下げる

その後、相手方から支払いの申し出があり

２月中旬に１５万円（入金済み）

２月末日までに１５万円

３月末までに滞納残金全額との申し出

で、今日の調停はどうするかと言うと

相手方は出廷しないとのことで、私が出廷し次回期日を４月以降で組みます。

そうすることによって、もし相手方が支払い約束を守らない場合には、

そのまま調停を進めることが出来るんです。


２件目、

アパートの２階で喚く初老女性の２回目の調停です。

１回目の呼び出しは無視しましたので、今回出廷しなければ不調となり

訴訟に移行することになります。

おそらく出廷はしないと思われます。


３件目、

スナック経営・５０代・男性

平成１９年退去、その際滞納家賃については分割で支払う旨、念書を書くが

年に５千円程しか入金せず、法的手続きは今回が初めて

出廷確率は半々・・・


４件目、

築古マンションの住民の保証人

平成１９年退去・５０代男性・家賃滞納で強制退去させて人物

平成２２年に本人相手に訴訟を起す

相手方から強引に追い出されたと主張されたが、退去届けを書かせていたので原告勝訴

ところが判決文が出来ると同時に夜逃げ

その後住民票の移動がストップのまま現在に至る。

今回の調停相手である保証人の住民票も１年に１度取得していたのだが、

保証人の住民票が移動しているのが判明

すかさず調停申し立て。

保証人に対しては今回はじめての法的手続きとなる。

出廷の可能性は２０％程度と思われる・・・・


結果は今日の夜にでもアップさせていただきます。


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今回は漏水調査のお話です。

階上からの漏水の９９％は台所の排水ホースの老朽化による水漏れや

洗濯パンなどの設置不良など単純なことが多いのですが、

今回の漏水は原因がまったく判りません。


６階建てＲＣの建物で築３５年ほど経過したマンションです。

漏水している部屋は４階部分で屋上からの雨漏れではないと思います。

漏水箇所は奥の和室で、

上の部屋も間取りは同じで真上には水を使う設備はありません。

唯一考えられるのは、玄関からベランダに向けて伸びている給水配管
（ベランダに洗濯置き場と給湯器があるため給水管が通っています）

ということで、上の部屋の床を剥ぎ給水配管を確認したのですが、

特に異常がありません。

とりあえず漏水箇所の天井を剥いでみてよく確認してみたところ、

電気の配管を伝って漏れてきているのが判明しました。

この電気の配管はコンクリート内に埋め込まれている為、

どこから水が伝って来ているのかサッパリわかりません。

そもそも、コノ水はなんなのか？

給水の水なのか雨水が伝ってきているのか？

天気のいい日でもポタポタ漏れているので、当初は雨水ではないと考え、

給水関係を徹底的に調査したのですが、まったく異常がありません。

メーターも全く動いていません・・・

うーーーーーーーーーーん、解からん・・・・・

ということで最終兵器の登場です。


塩素測定器です。

メチャクチャ高いんで使いたくなかったのですが、しかたありません
（６５００円）

これで何を測定するかというと、


漏水している水を採取し、水に薬剤を入れると塩素が反応し色が変わるんです。

つまり、水道水＝塩素が入っている。雨水＝塩素が入っていない。

これで給水なのか、雨水なのかの判断ができるんです。

漏水を採取します。


薬剤を入れてみたところ反応しません。

ということは、コノ水は雨水の可能性が非常に高いです。

ちなみにこれが水道水の場合だと、

塩素に反応して紫色に変色しています。

写真だと違いがイマイチわかりにくいですが、実際はハッキリと違いがわかるレベルです。

こうなると雨水の溜りが上階のどこかの部屋にあるはずと判断し、

真上の部屋だけでなく両隣の部屋も確認したところ、

ありました！！１つ隣の部屋ですが、ベランダの排水口がゴミで塞がれていて、

ベランダに水が溜まっています！！

さっそくゴミを取り除き水を排出し、溝も全てきれいに洗浄して

乾いた状態にします。

それが昨日の段階ですので、１日２日経って漏水が止まればビンゴです。

これが違ったら・・・、イヤになるので考えるのは止めておきます。

結果は月曜日にでも報告します。

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私の事務所に２人の刑事さんが来られ

以前住んでいた方を調べているとのことでした。

事件の詳細などは秘密事項とのことで教えてはくれなかったのですが、

車上荒しに使われている車が元住民の名義らしく

所有者の行方を追っているとのことで

当時の契約書などのコピーを持って帰られました。



そこでフト思い出したネタが、

『捜査関係事項照会書』です。

刑事さんが直接訪問していた場合は、持ってくることは少ないのですが、

遠方の警察署なんかだと電話と郵送でやり取りをしますので、

身元確認の意味も込めて『捜査関係事項照会書』の提示を求めています。

『捜査関係事項照会書』は以前このブログでも紹介したことがあるのですが、

今回登場する方は、


大阪府警・奈良県警・広島県警の３つの警察署から照会書が届いています。

一人の入居者に対し３箇所の警察署からの照会は初めてです。

この方はもう退去済みなので知ったことではないのですが、

いったい何をしたのでしょう？

ちなみに３件の照会書の記録を打ち立てた人物はこのブログに出てくる５件目の方です。


（お知らせ）

必殺のセミナーが開催されます。

「必殺さんセミナー～祝！必殺さん１位記念今度はわてが主役やで～ＩＮ東京の陣」

平成２５年３月９日
会場：東京セミナ-学院（いつもの池袋会場です）
　　　東京都豊島区西池袋５丁目４−６ 東京三協信用金庫ビル 1F
　　　TEL　03-3982-0191

参加費：3000円

懇親会（開催場所未定）　費用5000円程度予定

定員１００名となっていますので是非お早めにご応募ください。

→→→お申し込みはこちらです←←←

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きのうの事です。

私が空き家の給湯器交換をしていたところ、

携帯電話が鳴りました。

必殺か？

ブログランキングで抜かれた狼だけど、

お前がランキング１位になった褒美に東京セミナー開催してやるからいつ来れる？

『おおかみたびだん』さんからの電話でした。

必殺）えっ？また東京でしゃべらせていただけるんですか？

狼旅）そうだよ、ブログランキング１位って冠付けて募集掛ければガッポガッポ儲かるジャン！

狼旅）その代わりセミナー開催日まで１位じゃないなら
　　　前座に落ちてギャラも出ないからね！

必殺）ひえ～～、やばいよやばいよ～

そんなこんなで決定しました！東京講演！！

開催日時:３月９日(土) １３時から１８時
「必殺さんセミナー〜祝！必殺さん１位記念
今度はわてが主役やで〜IN東京の陣」

会場：東京セミナ-学院（いつもの池袋会場です）
　　　東京都豊島区西池袋５丁目４−６ 東京三協信用金庫ビル 1F
　　　TEL　03-3982-0191

参加費：3000円

懇親会（開催場所未定）　費用5000円程度予定

→→→お申し込みはこちらです←←←
（定員１００名）

セミナー内容は皆さんの意見を参考に組み立てようと思っています。


生ゴミならぬ生必殺を見に来ませんか？

皆さんのご参加お待ちしております！


と言ってる間に、

古い給湯器を外して・・・


新しい給湯器を取り付けて・・・

ハイ！終了～

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不動産投資仲間のＹ氏より相談

昨年末に購入したマンションの一室が夜逃げ状態で、

室内を開けてみたところ、

生ゴミがテンコ盛りになっている

どうしたらいいのか？といった相談を受けました。

必殺）そんなんゴミで捨てたらいいやん？

Ｙ氏）でも、他の部屋も空いてるし裁判で明渡訴訟してキッチリ請求したいんや

必殺）まあ、そうやね・・・夜逃げ状態だと裁判も時間がかかって半年くらいかかるよ？

Ｙ氏）それでも良い。だって他の部屋の改装なんかで半年は十分かかるから、ゆっくり裁判で
　　　判決もろときたいんよ～

必殺）ほな、一回その部屋見とこうか？

で、行ってきましたゴミ屋敷・・・

玄関前に来ただけでゴミの臭いが漂っています・・・



ウゲーーー
今回のゴミ屋敷は生ゴミがテンコ盛りなんです！

画像では分かりにくいですが、

ゴキブリが無数に居ます。

もう１匹２匹でなく数百数千という単位です。

これは異常事態です。

というのも冬場でこんなにいるのなら春から夏に掛けて

爆発的に繁殖し、マンション中がゴキブリパニックになるのは目に見えています。

とりあえず、バルサンを焚いて生ゴミだけでも搬出しようとなりました。

で、バルサンを焚いたところ・・・

玄関からドンドン・ドンドン・ゴキブリが出てきます
※写真は気持ち悪すぎてＵＰできないレベルです。

物凄い数です。

２時間経ち恐る恐る室内を開けてみたところ・・・・

ゴキブリがいたるところで蠢いています。

とりあえず、今回はゴミ捨て場に捨てれるだけ捨てるとのことで、

手前にある醗酵しているゴミ関係を処分しました。

室内にゴミ袋に入れたゴミもあるのですが、

そのゴミ袋をよく見てみると、ゴキブリの卵が至るところにくっついています。

春になって暖かくなると一斉に孵化し・・・

きゃーーーーーーーーーーーーー！！！！

想像したくありません！！！


完全に夜逃げ状態ですので、

裁判と並行してゴミ関係は処分しても問題ないと思います。
（帰ってくるとは思えないレベルです）


ただ、バルサンは使用できません。

だって、玄関からゴキブリが溢れてくるんですから・・・

なので、作戦を変更し「コンバット」ばら撒き作戦を実行しました。

コンバット（毒エサ）は本当によく効き、連鎖でドンドン死んでくれます。

とりあえず暖かくなる前（３月中）にはゴミは処分するように言いました。


売りに出ている物件っていうのは、コレくらいの問題点は当たり前にあります。

だから前所有者は売りに出すんです！！

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読者さんからの質問が何件かありますのでお答えします。

てつや さん
火災保険について

いつも楽しく読ませてもらってます。
便乗して質問ですが、
火災保険料の掛け捨てがもったいなく感じているのですが、生命保険みたいに、経費算入できて、積立出来る火災保険ってないものでしょうか？
必殺さんはどこの保険会社がお勧めですか？
火災保険が付き合いに応じておりる、おりないがあるとは思いますが、ここで書ける範囲で教えて頂けますか？

お答えできません。
ｽﾐﾏｾﾝ･･･、税務はあまり詳しくありません・・・

でも、普通火災保険って全額経費算入できますよね？

積み立てできる火災保険って私は聞いたことありません。

よければ火災保険の代理店に聞いてみてください。

あと、出やすい火災保険等は微妙すぎて書けません。

私のセミナーをする機会があれば参加してみてください。

そんな微妙な話もしていたようなしなかったような・・・


名古屋　大家さんからの質問

私も退去後夜逃げ後の住民票取得しました。
最近移動していたため引越し先判明し、調べてみて行ってみたら
福祉事務所のようなところで本人直接訪問できずに
管理事務所を通じて話すとことろでした。
受付のおばちゃんに身分を明かして話をしたところ
本人は自己破産手続きをしていて、弁護士から連絡が来るとのことだが
１週間待っても弁護士から連絡来ずに、弁護士事務所にこちらから連絡したら、弁護士は不在です。
とのことでたらいまわしにされました。
たらいまわししたらこちつはいずれ諦めるのではないか??といった感じでした。

そこで質問ですが、必殺さんは退去後家賃回収で弁護士とのやりとりはどう思いますか??弁護士とやり取りしたことありますか??
自己破産したら家賃取れないのはわかりますが、自己破産が決定するまでは家賃回収できるのでしょうか??
ちなみに母子家庭だから国からいくらか補助が出るためそれを差し押さえるという形がベターではと思っております。

お答えします。

弁護士とのやり取りは当然あります。

詳しくは
嘘つき弁護士①
嘘つき弁護士②
をご覧ください。

まあ、弁護士が出てきたら短期での回収は不可能です。長期戦で考えてください。

焦らず騒がずです。いくら弁護士に詰め寄っても無駄です。

暖簾に腕押し・豆腐に釘です。まったく他人事で話になりません（確かに他人だわな・・・）

ただ、私の案件のように破産されても諦めてはいけません
破産申し立て後に回収した（している）案件です。

債権者は破産者の申立書を裁判所で閲覧できるんです！

確定債権（判決文）があれば、勤務先や銀行口座も記載されているので、

そこに差し押さえ命令を突っ込むのも面白いです。

※差し押さえを検討されているようですが、絶対条件として

　裁判で判決を取っていますか？（裁判をしていないなら差し押さえはできません）

　母子家庭の補助金や生活保護費は直接差し押さえは出来ません。
　（一旦銀行に入金になり、その銀行口座を差し押さえすることは可能ですが、
　　銀行名・支店名まで調べ上げ確定しないといけません。）

なので、私なら相手の出方を観察し綻びが出るまで待っています。

気長に頑張ってください。



皆さんの応援のお陰でブログランキング１位になりました！！

応援ありがとうございます！！

このまま１位をキープ出来るよう頑張りますので、

今後とも応援の程、よろしくおねがいいたします。

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知り合いの投資家さんが築古物件を購入したいとのことで相談がありました。

私の家から１０分ほどのところでしたので、

実際に見に行ったほうが早いとのことで見に行ってみました。


文化住宅（木造２階建て長屋）の密集地帯で、

写真の建物の一番奥の建物で、

６戸の部屋で２戸入居中。

再建築不可で屋根も壁もボロボロです。

この条件で３００万とのことですが、

私は買うべきでないと判断します。

まず、アパート再生を前提に考えると

周りの文化住宅は全て経営を放棄した建物ばかりで、

ほとんどが無人の空家状態で

管理状態も非常に悪く、完全にスラム化しています。

こういった文化住宅がなぜいまだに入居者がいるかと言うと、

年配の方などは近所付き合いが出来る文化のほうが友達が出来て楽しいといいます。

考えてみればそうですよね？

ワンルームに一人暮らししていても近所付き合いなんてほとんどムリです。

文化住宅なら中高年ばかりですし気軽に隣近所と挨拶したり茶飲み友達くらいならすぐになれそうです。

終の棲家としての文化住宅はまだまだ必要とされているんです。

しかし、無人の文化住宅街には誰も居ません・・・

なので、物件再生して住居としての価値を見出すのは難しいと思います。


次に土地としての価値ですが、

これも難しいんです。

土地が約３０坪で３００万ですので坪１０万ですが、

一番奥の土地で、どうしようもありません。

それこそ１００万くらいで買って、１０年２０年寝かせておく覚悟で

その周りが地上げされるのをジーーーと待っておいて、

地上げ屋さんが来たら５００万でどうですか？って言うのを期待するしかないような・・・・

現実的ではありませんよね・・・

結論
築古と廃墟は違うってことです。

そんなこんなな物件調査でした。

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また、質問が溜まってきていますので、お答えします。

Ｓ／Ｍさんからの質問

初めまして。 いつも参考にさせて頂いております。

　九州で親の物件を管理し始めて１年程です。

　高額滞納者の対処方法について教えていただければと思います。

金額１００万を超え督促しては２万３万支払う程度で埒があかず不動産業者立ち合いで退去してもらいました。滞納金の支払い方も話し合い２月末から３万づつ３年かけて支払うことになりました。
　
　困っているのが、支払い方法の文書に保証人２名と保証人の印鑑証明書を提出してくださいとお願いしているのに、のらりくらりで３週間位たってしまいました。文書には１度でも滞納したら「裁判します」と入れてます。　　家賃滞納で保証人に迷惑をかけているので保証人を引き受けてくれないのでしょう。以前は兄弟でした。
　
　今後はどうしたらいいでしょうか？お知恵を拝借願います。

お答えします。

Ｓ／Ｍさんは、まず滞納者の生態や考え方を理解（観察）してください。

分かってます？彼らは家賃滞納者ですよ？

家賃を滞納するような人間を我々と同じ価値観で考えないでください！

出て行った後に保証人要求をしても履行など望めません。

不思議なのが、

＞＞家賃滞納で保証人に迷惑をかけているので保証人を引き受けてくれないのでしょう。以前は兄弟でした。

保証人は付いているんじゃないんですか？

この辺の事情が分からないとなんとも言えませんが、

兄弟が保証人ならそこに支払いを求めればいいんではないでしょうか？



素人大家さんからの質問

夜逃げされました
管理人様

いつも楽しく拝見させて頂いております。
本当に勉強になり、それでいて痛快で楽しませてもらってます。

突然ですが、質問させてください。
当方も素人状態で大家を営んでいますが、先日とうとう夜逃げされました。
半年分の家賃を滞納していて、連絡が取れなくなった為、まさかと思い鍵を開けた所玄関ポストに鍵が入っており室内には荷物が散乱してました。（ちゃっかりテレビとかは無くなってました）
明渡訴訟をするしかないのかなと思っており、契約解除の内容証明は送っていたのですが、本人は当然受け取らず、住所も変更しておりませんでした。

連帯保証人もおらず、住所の異動を待つ気も無いので、速く正式な手続きを踏んで次の入居者を募集したいと思ってます。
この場合今後の手続きとしては、公示送達→明渡訴訟→強制執行という流れで宜しいのでしょうか？
今回初夜逃げをされた為、今後の勉強の為にも極力弁護士に頼らず自分で解決をしたいと思ってます。

お忙しい所申し訳ありませんが、ご回答頂ければ幸いです。
今後も頑張ってください。

お答えします。

素人大家さんの公示送達→明渡訴訟→強制執行の方法で正解です。
（正確には明渡訴訟→特別送達が不着（受け取らない）→調査報告書の提出を求められる→
生活実態（ガス電気の使用状況など）の報告書を提出→公示送達を許可される→公示送達申請書を提出→
公示送達で判決を得る→強制執行提出→強制執行（催告）→強制執行（断行）→荷物搬出（保管）→
価値のあるものは競売→終了です。

もちろん細かいことを上げればキリがありませんので、ココでは割愛します。

初めての明渡訴訟では手続きが多く挫けそうになると思いますが、

揉め事があるわけでないので弁護士など要りません、淡々と手続きをしていく感覚で大丈夫です。

住民票を取得する感覚で、分からないことは裁判所に聞いてください。
※例えば自分の住民票を移動するのに技術や資格は必要ないですよね？

裁判所は「法律相談」には乗ってくれませんが、「手続きの仕方」は教えてくれます。

あとはスピードが重要です！！

必要書類を揃えて訴状を作成し、印紙と切手を添えて裁判所へ提出する。

コレを１日でも早く行なってください。

１日遅くなれば、明け渡しは１日遅くなります。

既に夜逃げしているなら、明渡ししかありませんからね！

即行動してください！


もう少しでブログランキング１位です！

狼さんを抜いて１位に返り咲きたいよ～
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前回のブログで予告していた強制執行の断行で、

本日０９：３０分に行ってきました。

私は９時２０分頃に着いたのですが、

執行官ももう到着しており、さっそく着手へ

玄関をノックし呼びかけるが応答無し・・・

うん？というか人の気配が全くありません。

執行官指示の元、ドアを開錠することに・・・

そこで見た光景は・・・

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（久しぶりに「かもじゅうさん」テクニックで引っ張ってみました。

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もぬけの殻でした！！

完全に引越しした後です。

や・ら・れ・ま・し・た。

いかにも滞納家賃を支払うような事を言ってましたが、

引越しするとは！

しかし荷物を置いたまま夜逃げされるより断然良いです。

だって荷物を置いていかれると、１ヶ月の保管・処分の手間が待っています。

なので今回は夜逃げとしてはベストな形と言えます。

ということで、次のミッションがスタートします。

その名も
『夜逃げ野郎から滞納家賃を回収せよ！！』です。

絶対逃がさない・・・

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先日から実行している強制執行ですが、

２件のうち１件は一部入金になり取下げたのですが、

もう１件の若い方の入居者（ブログ中で一人目に登場する方）は、

２～３日前に連絡があり、会社から前借できることが決まった。

今日か明日にでも振り込みますとのことでしたが、

その後、入金も無し
こちらからコールするも無視！

会社から前借の話も結局ウソだったんでしょう・・・

こうなると強制執行を実施するしかありません。

２月１８日朝９時３０分より強制執行着手です。
さあ、入居者はどう反応するのか楽しみです♪


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どいんこ　さんからの質問
必殺さんこんにちは、質問コーナー便乗です。
アパート運営ひよっこどいんこに教えてください。
木造2階だてアパートの運営でもう困ってます。
前オーナーからの引継入居の方で、1階に住んでます。
賃貸仲介さんが、中の写真を撮るために上の階の部屋に入っていたら、一階から上がってきて、うるさいとクレームをつけてきました。
確かに、木造なので多少響きますが、短時間写真をとっただけで、クレームをいれてたら、今後入居者さんに生活音出すなってことになりかねません。
生活保護者の方なので、ずっと部屋に閉じこもっているから気になるのかもしれませんが、どのようにうまく説得したら、いいでしょうか。
ずうずうしくお聞きしていますが、お知恵を拝借できたらと思います。
よろしくお願いします。

お答えします。

私も築古木造アパートは沢山所有していますので、

今回のどいんこさんの事案よくわかります。

実際にこういった方は居ましたし現在も居ます。

そんなとき私は下の住民に対しハッキリと言います。

共同住宅なんだからしかたがない
人が住む空間なんだから生活音がして当たり前
それが我慢できないなら一戸建てでも買うか
人の居ない山奥にでも住んでくれ！
もうケンカ越しです。

こういう方は動物と同じです。

躾が大切です。

一発正論をカマスとおとなしくなります。
（どちらが強いのかを分からせてあげてください）



匿名希望子　さんからの質問
思い切って質問をいたします。

アパートの隣の方と町内会長にまいっています。
隣の方は、住人がタバコを投げ入れたと警察を呼び、
「すぐに来い」と怒られ、あげくには、越境しているにも関わらず、
平気でフェンスを立て、
「ろくな住人がいないから早くアパートを壊せ」と、しょっちゅう言われ、
自分の機嫌で？夜昼問わず携帯に電話をかけてきます。
隣の１件のみで他のご近所さんからは苦情はありません。

また、町内会長は、ゴミ出しの件で毎回怒られます。
何もかもアパートの住人がしている、と言わんばかりで・・・。
引退しやることがないのかもしれませんが、朝３時から散歩をし、
ゴミの分別も袋をあけてしているそうです。

このような場合、どのように対応をすれば良いのでしょうか。
確かにボロアパートですが、住人さんもすばらしい方・・・という訳では
ありませんが、そこまで言われるのは・・・。
アドバイスをお願いします。

お答えします

もしかして匿名希望子さんは隣人のストレスの捌け口になっていませんか？

おそらく隣人は匿名希望子さんがクレームに対し真摯に対応するのを楽しんでいると思います。

私なら対応しません。

電話に出ません！

まずは宣戦布告です。

次に隣人からクレームの電話があったらハッキリ言います。

『貴方のクレームにはこれ以上付き合えない』

文句があるなら裁判でも何でもしてください！

コレ以降の電話は一切無視！（ガンガン電話を掛けてきますが着信拒否！）

そのうち諦めます。

もう一つの町内会長ですが、

これは少々微妙です。

ゴミの選別問題は、向こうの言い分が正しい部分もありますよね・・・

いずれにしても、これからはビデオカメラを持参で行動してください。

隣人がひどい剣幕で怒鳴りたてる姿や、

町内会長がゴミを広げて指摘している場面などを動画に撮ってください。

１、記録に残されるとわかったら相手方の態度がコロっと変わることが多いです。

２、それでも言いがかりや罵詈雑言を言うのであれば、
　　
　　それを元に慰謝料請求裁判って言うのもありです。

　　裁判は非常に簡単で弁護士など付けなくても十分出来ます。

　　ただし、いくら頑張っても慰謝料５万円程度とは思いますが、

　　相手が今後文句を言ってくることはなくなると思います。

必殺は裁判まで行ったことはありませんが、ビデオカメラは何度かあります。

そのすべてがピタッとクレームが止まりました。

まあ、わたしの風貌も影響しているとは思いますので、一概にはいえませんが・・・


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先日のブログで書いた強制執行の中年男性ですが（ブログに登場する二人目の中年滞納者（自営）です）

強制執行実施日（断行日）前日である昨日、

１００万円の滞納の内５０万円を振り込んだので、今回は執行を取り下げました。

ブログを見ている読者さんは不思議に思いますよね？

なんで必殺は１００万も家賃を溜めさせてのか？

実はコノ方、必殺が物件購入時点で５０万ほどの家賃滞納があり、

前所有者から無料で譲り受けた債権なんです。

なので、今回は私が所有者になってからの滞納分である５０万回収できましたので、

とりあえず強制執行は中止したわけです。

まだまだ引っ張れそうですので、ギリギリまで引っ張ってみようと思っています。


次は質問に答えてみようのコーナーです。

名古屋　大家 さんからの質問です。

いつもブログ見てお勉強させております。
現在必殺さんを見習い退去後の夜逃げ家賃回収を頑張っております。

退去後夜逃げした後の家賃回収ですが、(連絡通じないor無視相手です)

１、住民票取得し居場所突き止める
　　　↓
２、調停をする、分割払いなどを約束させる
　　　↓
３、督促しつつ回収。ミッション終了！

という形でよろしいのでしょうか??
２の調停でなく支払い督促や少額訴訟とかの方が良いのでは??と思っているため
少し迷っております。

必殺さんセミナーのレジュメでは退去後は支払い督促が最適とありましたが、退去後の家賃回収（夜逃げ）に最適な考えを教えていただけると幸いでございます。

お答えします。

まず、基本的な考え方として、退去後の債権回収では判決を取りにくくする努力が必要なんです。

何故かと言うと、家賃を滞納するような人間は全てがルーズでその場限りで生きているんです。

なので、訴訟や支払い督促で判決を取ってしまうと、その後の回収が出来ません。
（相手に金があれば別ですよ）
所謂、絵に描いた餅状態になってしまうんです。
（再訴の禁止、一度判決が出た訴訟は同じ内容ではもう裁判は出来ません。時効の直前は可能です）

それとは逆に夜逃げや追い出したい場合や、相手が財産を持っている場合は訴訟が最適なんです。
（早く判決を取り強制執行で追い出したい場合です）

あと、支払い督促ですがこれはリフォーム費用など『ちょっと微妙な請求』などに用います。

なぜなら法的手続きの中で一番勝訴判決が取れるのが早いからです。

しかし、これも絵に書いた餅状態になる可能性は同じですので、

本人か保証人が『ちゃんとした人』でないとダメです。

なので、退去後夜逃げした後の家賃回収のモデルとしては、

１、住民票取得し居場所突き止める（１年に１回程度住民票を取得）
　　　↓
２、調停をする→出廷する→分割払いなどを約束させる→分割払いなどを約束させる→終了
　　　↓
　　出廷せず
　　　↓
　　再度呼び出し
　　　↓
　　出廷せず
　　　↓
　　訴訟へ
　　　↓
　　出廷せず
　　　↓
　　判決となります（欠席裁判ですので当然勝訴判決になります）

これが支払い督促や少額訴訟、通常訴訟だと・・・

　　訴訟
　　　↓
　　出廷せず
　　　↓
　　判決

と、なってしまい交渉のチャンスが１度しかありません。

要は債務者を何度も何度も裁判所に呼び出すのがミソなんです。

あと、もう一つ調停の利点があって、

訴訟や支払い督促では異議があるなら異議を出してね、って感じの文章で

なんか出廷しなくてもいいのかな？って債務者は思っちゃうんです。

これが調停だと『出廷しなさい』的な文章を送ってくれるんです。

ちなみに沖縄の裁判所だと『出廷しないと科料に処せられる』とまで書いています。

なので、出廷確率（交渉チャンス）がメチャクチャいいんです。

参考になったでしょうか？


どいんこさんの質問は明日お答えさせていただきます。


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１日１つの質問では追いつかないような・・・

ということで、イッキにお答えしたいと思います。


さんかくたまごさんの質問
無断ペット飼育について

私が所有している４連棟の長屋ですが、本物件はペットの飼育を不可としています。
あまりにも防音性能が悪いのと、他の入居者さんがペットを嫌っているからです。
私は募集の際には必ずペット相談・不可を明示し、ペット飼育の場合は事前にペットの種類数などを申告していただき、場合によっては敷金礼金など余分に頂いています。
ところがこの物件で最近入居した方が猫を飼育していました。
事前に知らされていませんでした。
契約書では「ペット飼育禁止」となっています。
多分、宅建業者さんは、「大家なんて部屋の状態を見に行くことはないからペットを飼育していたってバレない。だから客にはペットが飼育できますと言って成約し、大家には黙っていよう」という魂胆だったのだと思います。
結構、客付けが多い業者さんで（私は全て一般媒介で複数の業者に募集依頼しています）、業者、入居者さんへの対応をどうしようかと悩んでいます。
必殺様は、似たようなケースに遭遇しませんでしたか。
もしありましたならば、その時の対応など記事にして頂ければありがたいです。

↑追記
入居者さんからは「宅建業者さんがペット飼育をして良い」と説明を受けた、と聞いています。
宅建業者さんの問いただすと「勘違いしていました、すいません」でした。
でも「ペット可」と勘違いしていれば、契約書にペット飼育のことを謳っているはずです。
また私はペット可物件の場合は、「必ずペット飼育の場合は、ペットの飼育数などを相談してください」と念を押し、契約書に明記します。

だって、いかなる状態でのペット飼育が事前承諾なくできてペット飼育していない人と条件が同じということはありえないでしょう。

お答えします

残念ながら、よくある事です・・・

間違いなく仲介業者は確信犯でしょう

でも、既に入居している現在ではどうしょうもありません。

仲介業者に文句を言っても『申し訳ございません』『次から気をつけます』

というだけで何の解決もしませんし、あまり強くクレームをつけてしまうと、

次の客付けに影響しますので、仲介業者へのクレームはあまりお勧めできません。

悔しいですが、物件余りの現在では仲介業者様のご機嫌を損なうのは避けなくてはいけません。


では、私ならどうするか？ですが、

今後の対策を練るしかないんじゃないでしょうか？

私は入居時にペット飼育念書を作っています。

１、ペットは現在の種類と現在の頭数以外は飼育しない

２、周辺住民に迷惑をかけない（泣き声・糞尿など）

３、退去時は破損部分について弁償すること

規約を守れない場合は即退去とする。との内容です。

一度入居させてしまうと退去させるのは大変なことです。

そこで、念書で縛りをつけて、近隣からのクレームや猫屋敷などになりかけた場合に

即、退去勧告することが出来るように体制を整えておきます。

もし念書条項を破れば訴訟に持っていっても判決で追い出せると思います。
（ただ、ペット問題で裁判までしたことはありませんので、勝敗はわかりません）

参考までに私の作成したペット念書です。





見習い　さんの質問
先日、生活保護の方が建物内でお亡くなりになりました。
こういったケースで入っておいたほうがよい保険というものがあるとききましたが、必殺さんのお勧め保険とかありましたら、ご紹介頂けるとありがたいです。

加えてもうひとつ厚かましいかもしれませんが質問です。

木造ワンルーム、１DKが今後生き残っていくには微妙な地域にある場合、再生させるとしたらどんなアイデアが思いつきますか？

よろしくお願いします。


お答えします

まず、孤独死に対するお勧め保険ですが、

ありません。

最近、孤独死に特化した保険が売り出されていますが、

腐らないといけません

しかも、腐乱による室内の改装費しか出ません。

そんなのは通常の火災保険でもある程度出ます！！
（汚損・破損）

なので、新たに孤独死に対する保険は必要ない思います。

ちなみに必殺の所有物件（約４００戸ちょい）で腐乱した孤独死は１件のみです。

※孤独死は何件もありますが、腐る前に見つかるものです。

心配するな！！

もう一つの質問の木造ワンルーム、１DKが今後生き残っていくには微妙な地域ですが、

うーーーーーーーん、

これはコレだけの情報では答えようがありません・・・

それこそ地域特性によりますからね～

これは次の機会にでもお願いします。


匿名希望さんからの質問
はじめまして。いつも楽しく読ませてもらってます。
さてご質問ですが、所有してる借家があり、お庭の剪定はどのようにすればよいですか？業者に頼むと凄い見積もりがきたので、以前嫁と2人で剪定しましたが、大変でした。コスパのよいやり方あれば、是非アドバイスしてください。宜しくお願いします。

お答えします

シルバー人材なのはどうでしょう？

庭木の剪定なら結構上手な方がいると思うのですが？

シルバー人材が高いと思うのなら自分でするしかありません。

その際、重要なのが道具と根性です。

枝きりバサミなんかでチョッキンチョッキンとしていたんじゃ、いつまでたっても終わりませんよ

ホームセンターで、コンセント式の電動枝きりが３０００円くらいで売ってますので、

それでしてみてはいかがですか？格段に作業が進みます

※エンジン式は高いです。１件２件の作業ならコンセント式で十分です。

お金を節約したいなら根性出してください！

シンドイなら金を出してください！

だって作業する人もシンドイんですから・・・


今日のところはこれくらいで・・・

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本日はマンションの防火管理者講習のため消防署へ行ってきました。

これが結構長い講習で２日間朝から夕方までみっちり詰め込まれます。

まあ２日間の受講で防火管理者になれるのですから安いモノです。


消防署↑

なので明日も１日消防署で講習を受けてきます。

そのうち消防設備点検資格者も取得しようかな？と思っています。

まだまだマンション運営に必要な資格はあるものです。



それときのうのブログで書いた質問コーナーですが、

１日１件づつ回答させてください。

上から順に返答していきますのでよろしくお願いします。


東京都 40代 匿名希望 さんより

こんにちは。
いつも楽しく拝見させていただいています。

さて、相談なのですがワタクシ声の通りが悪いのかセミナーでしゃべっているうちはいいのですがちょっとでも会場がざわついた場所(懇親会場あたりが一番苦手です)になるとまるっきり声が通りません。

コラボセミナーとかになるといつも相方の声の方がよく通るのでおいしいところをすべて掻っ攫われてしまい、一体、誰のセミナーだかわからなくなる時があります。

先日の土曜日も懇親会で声のデカイ一級建築士が座り、トイメンにはこれまた声のデカイ大酒飲み(大御所の方なのでこちらは仮にAさんとさせていただきます)が座ったものだからワタクシすっかり影の薄いオトコに成り下がってしまいました。。

どうやったら声が通るようになるのでしょうか？
多少の荒業なら覚悟もできてますのでよろしくご教授ください。。

お答えします

懇親会でビールピッチャーのイッキ飲みをして
『漢』を見せてください！！
もし、それでもダメなら鍋にビールをナミナミ注ぎイッキ飲みです！
これで、懇親会は貴方のものです。
あとは、かかってこいやーーーと叫びながら夜の池袋を上半身裸で疾走します。
次のセミナーから皆の見る目が明らかに変わるはずです。

がんばってくださいね！

※必殺は若い頃、本当にしたことがあります・・・ムチャクチャでした。。。

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今回は私のブログ読者さんからの質問にお答えしたいとおもいます。

初めまして。nasuと申します。
身近に家賃滞納者が居てそれについて検索していたところこのブログに辿り着きました。
「2012-08-28　部屋明け渡し強制執行の続き」の記事、興味深く読ませて頂きました。
個人的にこの入居者とのその後が気になるのですが、どうなったのでしょうか？
半年以上前の記事のことで申し訳ないのですが
もし、よろしければお聞かせ願いたいです。

お答えします。

その後この方は強制執行の期限ギリギリで土木関係の仕事が見つかり、

現在も同じマンションに住んでいます。

滞納家賃は月５０００円づつ家賃に上乗せで払っていて、

その後は家賃の遅れもありません。


非公開読者さんからの質問

毅然とした注意・警告は、キチンとしている入居者さまの権利を守るためにも必要ですよね。
で、入居者さまサイドがここのブログを見ちゃっているとか、いかがでしょうか？
すいません。以前からちょっと気になっていたもので。。。
ちょっと微妙な質問なのでブログには不適切かもしれないと思い、
念のため非公開コメントにさせていただきました。。。
必殺さまのお考え、ご回答いただけると幸甚です。

お答えします。

＞入居者がここのブログを見ていた場合

まあ、見ていないとは思いますが（笑

私が事実を曲げ、ウソの出来事を書いているのなら問題あると思いますが、

事実を世間に公開してなにが悪いんでしょうか？

入居者がココ（私のブログ）を見て文句言ってくるなら、

コメント欄を見てごらん。

どちらが世間の常識とズレているか判るから。と

あと、さすがに個人を特定できる車のナンバーや顔写真、名前などの表札は写していません。

個人を特定できることはしていませんので、一切問題ないと思っています。


コメント・メールをしていただいてる読者様へ

いつも応援ありがとうございます。

皆さんがコメントを入れていただく度に嬉しく思っています。

ただ、出来るだけ『公開』でお願いいたします。

というのも、私がブログを書く一番の目的は情報（知識や経験）の共有です。

メールや非公開コメントだと、その方だけの利益につながってしまい

他の方と不公平になってしまいます。

もちろん、ブログに公開する際は個人名や地域などは全てわからないようにしますのでご安心ください。

ですので今後は非公開コメントやメールでのご質問は原則公開とさせていただきます。
（悩んでいることは皆さん同じですからね！）

もちろんプライベートな事などは公開しませんからご安心ください。


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九州大家の会新年会に参加させていただくため、

九州熊本に行って参りました。


今回は、関西の投資家仲間８人での参加です。

行きは新幹線『こだま号』で新大阪→博多５時間の旅

実は今回の旅の目的の半分はこの新幹線こだまにあるんです。

なぜかと言うと・・・

新幹線大宴会をしたかったんです(≧∇≦)

５時間様々な話題で盛り上がりました～


博多到着～、ココからレンタカーで熊本に向かいます。

高速道路は渋滞もなく約２時間で熊本に到着～


少し時間があったので熊本城を見学してから宴会会場へ

繁華街のすぐ近くに熊本城ってあるんです。


約７０名の方が集まった大宴会でした。

特に私のブログ初期にお声をかけていただいた『熊本サラリーマン大家』にお会いできて嬉しかったです。


翌日は熊本投資家のグエンさんの新築物件と貸しトランク物件を見せていただき、

地方での成功スキムを勉強させていただきました。

土地土地で投資手法は全く違いますね！

私たち大阪のボロ物件成り上がり手法は熊本では成り立たないでしょうし、

熊本の新築＆貸しトランクは大阪では成功しないと思います。

それぞれ土地に適した投資法、生き方があるもんだと改めて認識した次第です。

お会いできた九州の皆様ありがとうございました！！

またお会いできるのを楽しみにしております。


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所有マンションの空き駐車場に無断駐車する車があり対応しています。

まずは、空いている場所に無断で置かないように三角コーンを置いたのですが、


三角コーンを横に置いて停めています。

マンション入居者と思われますので、段階を踏んで少しずつ対応していこうと思い、

まずは、各入居者へ注意文書をポスティングしました。


それと、無断駐車の車両には

ワイパーに警告文を挟んでいます。

それでも無視し続けるのが、コノ車

ガラの悪いセルシオ・・・

コノ車は３度ほど警告文を挟んでも無視


ポールも脇に移動しています。

マンションの前を通るたびにチェックし、

駐車確認時刻を表に記載し累計無断駐車を記録として残しておきます。

そうしないと、こういった奴は必ず『今停めたところ』『すぐ動かすから』など、

その場限りの言い訳で何とも思っていません。

次のミッションとしては、

警告文をガムテープでフロントガラスに貼ってやる！！！
そうすると絶対に文句を言ってきます。

それでいいんです。言い返しますから

でも、それまでに何度も案内文・警告文・三角コーンと段階を踏んで対応しないと

必ず逆切れしてきます。

そんな時、必殺は落ち着いてこう言い放ちます。

警告を一切無視して何言ってんの～？

相手が何者でも関係有りません。

することをするだけです。

そうしないとヤカラから財産は守れませんから・・・

でも、いつか刺されるんだろうな・・・


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明日から九州大家の会で熊本に行ってきます！
投資家仲間８人と新幹線『こだま』で５時間の新幹線大宴会+九州大家の会新年会です。

本日の退去立会いは酷いものでした・・・

平成１８年入居で２０代の男女での入居でした。

夫婦ではなく恋人同士とのことで、

契約者＝入居女性（水商売？）

保証人＝入居男性（土建業？）

保証人＝入居女性の父親（水商売？）

こんな契約です。

礼金１５万で家賃７万円

平成元年築のＲＣで２ＬＤＫ

入居３年ほどで滞納しだし滞納３ヶ月で訴訟を起す。

相手方は出廷し、支払い意思があるとのことで、

滞納分を分割で支払う旨合意

そのため追い出しはせず、そのまま居住することを認める。

ココで大きなミスが・・・・

裁判時に発生している家賃に対しての罰則（支払いが怠ったら強制執行できる）

はつけていたが、将来発生する家賃についての罰則はつけていなかった・・・・

その後、裁判時の滞納は解消され平穏な日々だったのだが、

月日は流れまた２年後・・・

再度家賃滞納しだす！

２０数万滞納が溜まったところで調停申し立て

今度は前回の失敗を踏まえ、将来家賃についても罰則規定を付けて合意

で、その後半年ほどで退去の申し出

という流れの中で、本日退去立会いをしてきたのですが、






見事に部屋の中はボロボロです。

掲載した写真は大きく破損した部分だけですが、

全ての部屋が拳大の大きさで穴開けまくりです。

契約者の女性に話を聞いてみたところ、

同居の男性はＤＶが酷く、少しでも機嫌が悪いと殴る蹴る

そして壁やドアを殴り穴を開けていった・・・

女性はこのままでは身の危険を感じ、部屋を解約して実家に戻るとのことでした。

そのため退去立会いには女性の母親も付き添っての確認となりました。

男性も保証人なのでそれとなく聞いてみたのですが（立会いには男性の姿はない）

男性は無職で仕事もせずブラブラしているだけ、

家賃も女性の収入だけで払っていたとのことで、

男性はまったく支払い能力はないとのこと

それを聞き必殺は男性の責任はあまり話さず、

滞納家賃と原状回復費の支払いをどのようにするのか？

女性に聞いてみたところ、分割払いで許してもらえるのなら、

必ず支払うので分割でお願いしたいとの申し出

そこで、滞納家賃+現状復帰で約５０万ほどになるので、

お母さんに保証人になってもらうことを条件に承諾しました。

女性を見ていると、おそらく保証人を付けなくてもキッチリ支払う感じはするのですが、

取りっぱぐれるのも嫌ですので、念のため保証人付での分割払いとなりました。

うーーーん、それにしても

なんて心の弱い男性なんだろう？

物や女性にあたっても何も解決しないのに・・・

昔、一度この男性と家賃滞納で言い合ったことがあるのですが・・・・
（モロに土建屋ヤンキーです）

必殺）家賃滞納してどういうおつもりですか？

男性）金がないから払えない

必殺）タダ住みさせるほど温くないで！！

男性）なんや～その８９３みたいな言い方は！！

必殺）家賃も払わんで居座る奴のほうが８９３じゃ！！！

　　　オンドレ今から事務所に来て俺の顔見て言えや！！！！
　　　（必殺の事務所ビルの２階に住んでるんです）

男性）イヤ・・・、あんまりキツク言いはるから・・・

必殺）そりゃ、家賃滞納されたら言うわ！！
　　　
　　　自分かて仕事して日当貰えんかったら社長に詰め寄るやろが！！

　　　違うか！！！

男性）すみません・・・・

必殺）ほな、家賃耳揃えて持って来てや～、話はそっからや！

男性）努力します・・・・

こんな感じでした。

まあ、女性もこんな男性とは早く見切りをつけ別れればいいと思うのですが、

そんな単純な話じゃないんでしょうね・・・

まあ私には関係ないことですね！
（でも、回収が終わるまでは管理していかないと・・・）

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投資家仲間のＹ氏より水道料金が跳ね上がっていて

物件のどこからか漏水しているとの相談で漏水調査に行ってきました。

一つづつ原因を確認していきます。

まずは、給水タンクから確認です。



いきなりビンゴです。

給水タンクの給水パイプから勢いよく噴出しています。

モロにココが原因です。


念のためパイプとパッキンを交換し終了です。

ココで今回の漏水の原因なんですが、

パイプの原則として、

パッキンを噛ましているパイプにはシールテープを絶対に巻いてはいけない

逆にパッキンを噛まさないパイプには絶対にシールテープを巻くです。

今回のパイプにはパッキンがあるにもかかわらずシールテープを巻いていました。

初歩的な要因なのですが、意外と知らない設備屋さんがいるんです。

なので、シールテープを全て剥がして繋ぎなおして終了です。

これで問題解決です。

Ｙ氏曰く設備屋さんに相談しても原因が判明せず、

毎月高額の水道料を請求され困っていたと事とですが、

基本がわかっていれば直ぐ判明するものなんです。

参考になったでしょうか？

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業務連絡

投資家軍団による九州大家の会・大新年会ツアーですが、

厳正な抽選の結果、姫路の方に決定いたしました！！！
（一人しか応募はありませんでしたが・・・）

さあーー！！九州熊本！楽しみだーー！！！

昨年購入した築古マンションの住民より、

お湯が出ないとの連絡があり行ってきました。

このマンションの給湯器は昨年マンション改装時に全て新品と交換しています。

なので取り付けてまだ半年ほどなので、経年劣化での故障は考えにくいです。

物件に行き、まずは１つ１つチェックしていきます。

１、他のガス機器は使用できるか？
　　意外とあるのが、料金未納によるガスの停止
　　ガスコンロを点火してみたところ普通にガスが出ています。

２、蛇口をヒネリ、お湯の量を見てみる
　　湯量が少ないと給湯器は点火しないんです。
　　蛇口をひねったところ、明らかに水量が少ないです（勢いがありません）

ということで、給湯器の点検開始です。


普通の壁掛けタイプです。


水量が少ないということはフィルターにゴミが詰まっていることが原因と考えられます。

フィルターは黒いキャップ部分です。


フィルターを外してみたところ、案の定ゴミが詰まっていました。


ゴミの正体は、給湯器設置の際に使用するシールテープです。

設置後１年以内の故障は９９％この部分のゴミ詰まりが原因です。

ゴミを取り除きフィルターをセットし水量を確認したところ、

勢いよく水が出、無事給湯しだしました。

これでミッション終了です。

簡単でしょ？



応援よろしくお願いします。

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きのう募集した九州大家の会新年会ツアーですが、

まだ応募がありません！！

物件が有ろうが無かろうが関係ありません！！

誰か～！！参加してくれ～！！

イキナリですが、

２月９日（土）から１泊２日で九州熊本まで行きませんか？

今週９日に九州大家の会大新年会が熊本で行われます。

そこで、必殺率いる大阪投資家８人でツアーを組み行くことになったのですが、

急遽一人キャンセルになっちゃいました。

そこで、どなたか一緒に行きませんか？

簡単な旅行日程は、

２月９日朝０９時３０分新大阪発博多行きこだまに乗り、


約５時間かけて博多に向かいます。


もちろんビールは箱単位で持参しますので、新幹線大宴会が行われます。

その後、博多からレンタカーに乗り熊本へ

熊本では九州大家の会に参加し九州の投資家さんと交流を深め、

お泊りは阿蘇山の麓のリゾートホテル（元プリンスホテル）に宿泊します。


翌日は阿蘇の温泉か物件見学会の予定です。（まだ未定）

帰りは新幹線のぞみで２０時３０分頃大阪着の予定です。

食費を除く往復の新幹線＋ホテル＋レンタカーで約２５０００円を予定しています。

必殺はもちろん参加するのですが、

その他に、２０代で７棟１００戸突破の投資家Ｙ氏も参加されます。
（これから物件を増やしたいって思われる方！チャンスですよ！！）

参加したい！って方はコノブログにあるメール欄からご連絡ください。

尚、空席は１名なので、多数の場合は抽選とさせていただきます。


応援よろしくお願いします。

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あっ！別に大阪の方でなくてもいいんですよ～

２月９日の朝９時３０分発の新幹線に乗れるなら、

名古屋の方でも東京の方でもＯＫです。

それか大阪以西の方でもＯＫです。

新幹線こだまで行くわけですから、途中の停車駅で乗り込んでくるっていうのもありです。

岡山から入場券でホームに入り車内で合流っていうのもＯＫです。

入居者さんより台所の水栓より水が漏れているとの連絡があり行ってきました。

このマンションは平成元年築ですので、約２５年経過しているＲＣマンションです。


蛇口の付け根から水が漏れています。

パッキンの劣化かな？と思い蛇口を外してみると・・・


根元が腐って欠損しています。

こうなるとパッキンをいくら換えてもムダです。

新品に取り替えます。


これが新品です。根元が欠けていないでしょ？

これを取り付ければ終了です。

簡単でしょ？

道具はモンキーレンチが一本あればＯＫです。

水漏れって言ってもこの程度の作業がほとんどです。


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今日は土曜日なので基本休みなのですが、

土曜にしか在宅していない方の対応をしてきました。

１件目、風呂のドア（アルミ製）が閉まりにくい

先日ブログで紹介した蝶番おこしで一発です。

５分とかかりません。

２件目、風呂のシャワーヘッド掛けがグラグラする

電動ドリルで１発です。絞めこんで終了～、３分です。

２件とも部品などは要らず、道具と人件費だけなんです。

こんなモンなんです！！

でも、これが遠方物件などの場合、どうしても業者さんにお願いするしかありません。

そうなると業者さんも仕事ですので、当然費用が発生するわけです。

どうでしょう？いくら簡単な仕事と言っても、業者さんが物件まで行き

大の大人が作業するのですから、１件あたり５０００円は貰わないと割りに合わないと思います。

で？肝心なのが、幾らの家賃貰ってるの？

です。

たかが５０００円されど５０００円・・・

１０万円に対しての５０００円なのか？３万円に対しての５０００円なのか？？

よく築古物件を遠方で買って高利回り高利回りと自慢している方がいますが、

本当に儲けてます？
（転売益ではなく、家賃－運営経費としてって意味ですよ）

まあ、私はドミナント戦略（地域限定）なんで、遠隔地物件の運営経験が無く

他の方の経営の仕方を云々かんぬん言うべきではないでしょうが、

私からすれば遠隔地での運営は不思議でしょうがありません。

物件購入ばかりを煽っているブロガーさんがいますが、

本当に大切なのは、購入後の運営・管理ってこと分かってるのかな？

金に魂を売った商業ブロガーに何を言ってもムダなんだろうが・・・・


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先月、家賃滞納で夜逃げしたスナック・フィリピン人ママの件で、

調停申し立ての件で、本日調停が開廷されました。

この滞納は平成２２年に発生した滞納家賃で、

ハッキリ言って滞納者は無視を決め込むと思っていたのですが・・・

なんと出廷してきました！！！（驚

それまで必殺は、住所・携帯番号が判ってしていたころは、

督促状は毎日郵送、電話のコールは一日１０回とかけていました。

それこそ鬼の督促をしていたのですが、
一切ガン無視で一度も話したことはありません。

なので、出廷したのにはビックリです。

しかも、退去後の家賃滞納回収での調停は初めての経験で、

今までの調停は、物件に入居中の調停でしたので、出てきて当然って感じでした。

しかし退去後の調停には強制退去のリスクはないわけですから、

出廷しなくてもペナルティーはありません。

だからこそ驚きなんです。

ただ、出廷したからには、分割の和解になるのが常で、

一応持ってきた和解案が非常に役にたちました。

簡単に和解案に内容を書くと、

１、家賃の滞納額を認める

２、分割で支払う約束をする

３、２回以上滞ったら全額一括で支払わなければならない

４、その場合は支払い終わるまで年１４．６％の利息を支払う

などです。

まあ、ココまでくれば絶対に支払うでしょうが、一応払わない時の約款も記載しておきます。

あとは、現在の勤務先と連絡先（携帯）を聞き出し、完済するまでキッチリ管理していけばＯＫです。


２月は同様の退去後調停が２件あるのですが、

もし１件でも出廷すれば凄い確率での出廷（回収率）となると思います。
（必殺は２件とも９９％出廷しないと予想しています。だって内容が悪すぎます・・・）

こういった回収法も数をこなして行けば経験値があがり、

回収手法の一つとして有効に活用できると思います。

だって、調停には老若男女関係なく申し立てできますから、

今まで夜逃げ債権を諦めていた方、

債権回収にチャレンジできるかもしれません。

諦めないで遊びがてらチャレンジしてみてはどうですか？

もし回収できたら、すごく大きな自信へとつながりますよ


そういえば、沖縄取立ツアーで行なった調停ですが、

その後二人とも順調に分割で支払っています。


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