スキマ対策

今日は別にたいした仕事をしていないのですが、

ちょっとだけ作業をしたのでご紹介します。

P1301734.jpg
先日設置した洗面台なのですが、

判ります?

洗面台とミラーキャビネットの間に隙間が出来ているんです。

P1301735.jpg
アップで見るとこんな感じ

洗面台を取り付けするときに床面の『幅木』の部分が木製で1センチ位出てるんです。

本当は洗面台を設置する前にノミなんかで削ればよかったのですが、

めんどくさかったので・・・
そのまま設置しちゃいました。


そうすると、上の写真のような隙間が出来ちゃうんです・・・

このままでも、まあ良いかな?って思うんですが、

それだとブログネタにならないので、補修してみました。

P1301736.jpg
隙間の下地にするバックアップ材(通称うどん)です。

これはただの発泡性の紐みたいなもので、
P1301737.jpg
こんな風に隙間に押し込んでいきます

P1301738.jpg
まずはバックアップ材を隙間に敷き詰めます。

P1301739.jpg
その上からシリコンを塗っていきます。

当然、水周りですからシリコン材は防カビ材入りを使用してください。

P1301740.jpg
後は、指やヘラできれいにシリコンを均していけば終了です。

P1301741.jpg
終了~、隙間がきれいに埋りました。


こんな細かいこともしています~


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家賃滞納者への対応つづき

きのうの続きです。

あと強制執行を実施した2件についても反応がありました。

若い男性のほうですが、本人からはなかなか反応(電話)が無いので、

手紙でキッツイのを作り、本人と保証人に対して郵送してみました。

内容を簡単に書くと、

このまま強制執行で荷物が撤去になった場合、

撤去は特殊な作業になるので、超高額の金額を請求することになる。

当方は、絶対に債権を諦めない。だから電話したほうが、

貴方と保証人のためですよ・・・・、

連絡しないなら部屋を追い出したあとに、

給料の差し押さえや財産の差し押さえを死ぬまで実施するよ・・・

って感じです。

でも、最後に一文には電話を掛けやすくするために、

『あなたのことを心配しています』
『チカラになるので相談してください』

心配もしていないですし、相談に乗りたいとも思いません。

でも、電話で交渉しないことには強制執行の断行日を迎えてしまいます。

断行日までに解決するのが、プロの仕事ってもんです。

そんな手紙を出して数日後、滞納者から電話が!!

必殺)どうされたんです?心配していたんですよ~

滞納)スミマセン・・・いま会社に前借出来るか相談しているんです。

必殺)じゃあ、1月末までにどうするか返事くださいね
   そうしないと、2月18日には強制執行で住む部屋がなくなっちゃいますし
   その後、給料差し押さえでの高額な撤去費用も請求されちゃいますからね!

滞納)なんとか出るように頑張ります・・・

必殺)じゃあ、頑張ってね!

こんなもんです。おそらく彼はムリでしょう、

なんていうのかな~?嘘つきで、女性を次から次へと変えているのをみていると

どっちにしても行き詰まる感じがします。

強制執行の催告のとき(本人不在)も、執行官が『荷物も少ないし現地保管でいいよ♪』と

言ってくれたので、私の負担も少ないです。

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あと1件の中年滞納者(自営)は、電話をしたところ、

普通に電話に出(この方、人は悪くないと思うのだが・・・)

滞納)ホントに迷惑をお掛けして申し訳ございません・・・

滞納)年末に不渡り手形掴まされて・・・金策に走っているところです。

滞納)滞納総額の半分は入れるようにします。

必殺)こんなこと言ってはなんだが、公団とか家賃の安い所への引越しを検討したらどうですか?

滞納)それも考えたのですが、犬を3匹飼っていて入居が厳しいんです・・・・

必殺)そうですか・・・

   強制執行実施日(2月15日)の前日が最終リミットです。

   執行日は変更できないので、それまでに答えを出してください

   そうしないと家財道具全てを撤去することになりますからね・・・

滞納)そうですよね・・・

   家族を野宿させるわけにはいかないので必ず何とかします。

必殺)また連絡くださいね

※強制執行を申し立てる理由がココにあるんです。

 失業や業績不振などで払う気持ちはあるのだが”払えない”方・・・

 でも、こちらも商売・・・、どこかで区切りをつけなければなりません。

 そういった意味でも強制執行は非常(非情?)に有効です。

 最後の最後は心を鬼にして、強制執行断行を行ないます。


さあ、最終的にはどう決着するのか?
入金するのか?夜逃げするのか?はたまた引越ししていくのか?
最終リミットである強制執行実施日は2月15日と2月18日
乞うご期待!!



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家賃滞納者への対応

先日から行なっている家賃滞納者への強制執行ですが、

少し進展があったので公開させていただきます。

まずはクロス職人滞納者から(調停和解文はあるが強制執行申し立てはまだしていない)

前回のブログでは電話が止まっているので、

直接訪問で名刺をドアに挟んで様子をみていたのですが、

応答ありませんでした。

しかたなく再度携帯を鳴らしてみると、携帯電話が復活していて数コールで本人が出ました!

必殺)家賃の件で電話したんだけど約束どうなったん?

滞納)予定が狂ってしまって・・・来月には支払います・・・

※前回入金は11月12日(この時点で累計8ヶ月の滞納)

必殺)はあ?ふざけてるの??

滞納)スミマセンスミマセンスミマセン・・・・・

必殺)ワビ入れるなら、俺の顔見ながら入れんかい!!!!

   今すぐ事務所に来い!!

滞納)仕事中なので明日行かせてもらいます・・・・

で、翌日事務所に来ました・・・

必殺)1月10日に2ヶ月以上は絶対に入れると言った約束はどうしたの?

滞納)入ってくる予定が狂ってしまって・・・

必殺)はあ?じゃあ、元受け会社を教えてくれ!
   
   お宅の会社(発注元)がコノ人(滞納者)に仕事の代金を払ってくれないから、

   ワシは家賃もらえん!!って言いにいってやる!!!!

滞納)イヤイヤ・・・発注元には迷惑かけれないので・・・・

必殺)はあ?発注元には迷惑掛けれんけど俺には迷惑かけるってことはどういうことじゃ!!

まあ、主にこんな感じで指導させていただきました。

とりあえず退去届けを書かせ、悟りのクロージングモード開始です。

必殺)お宅は野宿の経験あるの?

滞納)イエありません・・・・

必殺)ココまで家賃滞納して、しかも裁判所でキッチリ支払う旨の約束までして、
   追い出されても文句言われへんで?どや??

滞納)ほんと、スンマセン・・・許してください・・・・

必殺)じゃあ、今日1か月分入れてくれ、次は2月15日に15万、以降15日ごとに10万・・・

   一度でも滞納したら、退去ということでカギ換えるからな!

滞納)ハイ!絶対に支払わせていただきます・・・・

実際、この方はクロス職人としての収入は生活するには十分にあります。

では、なぜ家賃を滞納するのか?ですが、

本人は否定していますが、間違いなくギャンブルです。

家賃を8ヶ月も滞納しているギャンブル狂い・・・・

なぜ、必殺は追い出さずにまだ引っ張るのかと言うと、

1、日当たりが悪い部屋

2、家賃が他の部屋より3000円ほど高い

3、他の部屋も空いている

4、最終的に絶対に回収できる自信がある!!
  (取れるにおいっていうか、搾取される体質?)

あと、家主による鍵の無断交換と荷物の無断撤去ですが、

微妙ですが『退去届け』まで書かせていますので、

本当に不履行した場合には実行する予定です。

※払わなければ退去するという念書は絶対にダメですよ!
 100%裁判でも負けます!!

その後、1ヶ月分の家賃を持参したので、少し様子見での対応となりました。


次は強制執行を実施した2件です。

それについては明日のブログへ続きます。

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食事会

突然ですが、

今日の20時から大阪(堺市)で投資家3人で焼肉食事会をします。

http://r.gnavi.co.jp/kaf0700/で食べてますので、

もし時間があるよ~って方はどうですか?

濃ゆ~い話が聞けるかも???

時間の変更です!

20時30分からスタートです!

今のところ参加表明されているかたは、

必殺大家人

投資家山内氏

SUN Pachinoさん
(Sun Pacino の成功大家への道を突き進め!)

関西なまはげ大家さん


WHさん

名古屋大家塾

名古屋大家塾の新年会に参加してきました。

P1271721.jpg
20数名の方が参加され、

テーブル毎に賃貸経営の困りごとや、情報交換をしました。

特別相談コーナーでは、大家で弁護士という異色の変わりもの弁護士による
(弁護士の傍ら大家でなく、大家業をしながら弁護士になった人)

即席法律相談も実施され、私の疑問に思っていた占有移転禁止の仮処分命令を教えていただきました。

その他にも、様々な投資をしている方とお会いでき

非常に有意義な時間をすごすことができました。

残念なのが主催者の大家塾塾長がインフルエンザでダウンし欠席されたことぐらいです。

また、機会があれば名古屋に寄せていただこうと思っています。


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パイプからの漏水つづき

きのう発生した給水パイプからの漏水ですが、

さっそく朝から修理に行ってきました。

今回は、給水パイプで住居系のマンションですので、

長い間の断水は避けなければいけません。

そのため、いつも頼んでいる職人さんと一緒に作業を行いました。
P1250240.jpg
まずは、きのう巻いた防水テープを外します。

この防水テープが結構効いていたみたいで、巻いてからの漏水はほとんどなかったみたいです。
P1261721.jpg
まずは、作業準備です。

配管関係の部材を揃え、配管取り回し位置を決めます。

その後、断水する旨を一軒一軒周り伝え、給水バルブを閉め断水させます。

漏水箇所のパイプを切り新たにバイパスパイプを新設します。

で、修理後が・・・
P1261723.jpg
こんな形で『コ』の字に配管します。

パイプは専用の接着剤で繋ぐのですが、乾くのに30分はかかります。

その後30分待って給水バルブを開けて、

漏水しないかを確認し終了しました。

無事ミッション完了です。

まあ、築50年クラスですので、この程度のトラブルは日常茶判事で、

ハイ!いっちょあがりって程度じゃないとやってられません。


明日は名古屋大家塾の新年会に参加させていただきます。

名古屋の皆さんにお会いできるのを楽しみにしています。

久しぶりに呑むぞ~!!


応援よろしくお願いします。

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パイプからの漏水

築50年超の築古マンション住民より、

上階より水が漏れている、すぐに見に来て欲しいとの連絡があり行ってきました。

玄関横のパイプスペースから水漏れしており、
P1250233.jpg
バケツで漏水を受け止めています

パイプスペース内部を点検してみたところ、

上階からの水漏れに間違いありません。

そのため、上階の入居者さんに声をかけ点検させていただくことに・・・

階下と同じようにパイプスペースを確認すると・・・
P1250232.jpg
P1250238.jpg
写真では判りにくいですが、このつなぎ目部分から漏水しています。

さっそく修理をしたいのですが、このパイプは給水管の本管なんです。

ということは、マンション全体を断水して作業しないといけないんです・・・

この時点で夜の7時・・・

うーーーーーーーーーーーーん、

どうしよう・・・、給水だからドンドン漏れる・・・

でも、コノ時間から断水するのは非常にキツイ・・・

ということで、応急処置をすることにしました。

P1250236.jpg
給水管対応のテープです。

P1250239.jpg
マニュアルでは、巧くいくようなことが書いていますが、

なかなか巧く漏水が止まったためしがありません(過去3回ほどしています)

でも、しないよりはマシ程度ですが、いまはコレに頼るほかありません。

P1250240.jpg
で、こんな感じです。

うーーーん、止まったような漏れてるような・・・

どちらにしても応急処置です。

明日、本格的な作業をしたいと思っています。

P1250241.jpg
迷惑をかけているのにご苦労様といってコーヒーと茶菓子をくれました。

この仕事をしていて本当にうれしくなるのは、

やっぱりこんな気遣いをしてくれる入居者さんがいるからです。

明日からまた頑張ろう!!



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蝶番おこし(丁番おこし)

今日のお話は『蝶番おこし』です。

知ってます?蝶番おこしって?

知らないですよね、知っていたあなたは職人レベルです。

何をするものか写真でご説明します。

P1241721.jpg
築20年クラスのRCマンションです。

P1241722.jpg
わかります?ドアが歪んで閉まりが悪いんです。

こんな時に活躍するのが・・・
P1241723.jpg
パパパッパ・パ~♪

ちょうばんおこし~

この変な道具を・・・
P1241724.jpg
蝶番にはめて・・・

P1241725.jpg
左から右にグイっとすると・・・

P1241726.jpg
ズレていたドアが元通りに~!

簡単ですし、女性のチカラでも十分大丈夫ですよ

器具自体は8000円から10000円程度しますが、

自主管理大家さんは是非持っておくべきと思います。


役に立ったよ!って思われた方は、
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トイレ配管交換のつづき

えーー、

きのうトイレの配管交換を書きましたが、

読者様より配管交換の手順が書かれてなくて、

わかんねーじゃんとお叱りのメールをいただきました。

スミマセン、手順の写真は撮ってないんです・・・

なので、手抜き記事を書いたんです・・・

手順はまたの機会にアップしますので、

今回は補足として、パイプ交換に必要な道具をお教えさせていただきます。

P1231705.jpg
まずはコレ。パイプの繋ぎ目を絞めるレンチです。

普通のレンチが
P1231704.jpg
これですが、明らかに締め付ける『径』が違うんです。

よく、水道レンチで代用する方が居ますが、

水道レンチで外したり絞めたりすると、ナットが割れたりすることがあり

あまりお勧めできません。

つぎは、
P1231706.jpg
パイプカッターです。

これでパイプの長さを調整します。

というのも、こういった部材(パイプのこと)はプロユースで、

切ったり加工したりを前提に販売されています。

そのため、切る技術(道具)も持っていて当たり前の世界で、

一々、加工マニュアルなんて同封されていません。

なので、全くの素人が取り付けられるかというと・・・ちょっと難しいです。


空き家での作業をもう一つ

洗濯パンのゴム部分の交換です。
P1231708.jpg
築20年のマンションですので大分劣化しています。

また、部品が一部不足しています。

P1231709.jpg
私は、消耗品はある程度まとめてストックしておき、退去のたびにチェックし交換しています。

P1231710.jpg
右が古い部材、左が新しい部材です。

P1231711.jpg
新しいのと交換した洗濯パンの接続部分です。

これなら交換は簡単ですし、必ずチェックしておかないと

入居後のクレームにつながってしまいます。
(部品が足りないと接続できなかったり、臭いが上がってきたり不具合が出ます)


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トイレ配管交換

今日は退去後の設備交換を少々・・・


その前に、先日から家賃滞納者に対し強制執行の申し立てや

ご自宅訪問をしているのですが、

全く反応ありません!
みなさんは、こう聞くと開き直った悪い人間と思われるでしょう?

でも、現実は違うんです(もちろん悪人もいますよ、あくまでも必殺の経験と判断によるものです)

実際は、
どうしていいのか分からず、思考がフリーズしている
という方が多いんです。

向こう(滞納者)から連絡がないのならコチラから手紙&電話をかけてアプローチしてみます。

もちろん強制執行まで行っているヤツですので、まともな人間ではありません

しかし、このまま何もせず強制執行当日になっては、メチャクチャ大変な事態が待っているんです。

それは・・・

こういう筋金入りの堕落者は強制執行というものから現実逃避し、

強制執行当日まで普通に暮らしていたり、

身の回りの品だけを持って着の身着のまま夜逃げしたりするんです。

そうなると、残された大量の家財道具を家主が保管したりと大変な労力になっちゃうんです。
(業者を使うとトンデモない金額がかかっちゃったりします)

なので、滞納者と交渉して退去届けを書かせ、強制執行の前日までに話を付けちゃうんです。

※もちろん強制執行のカードをチラつかせながら交渉します。

私の交渉テクニックを少し紹介すると、

例えば強制執行実施日(断行日)が2月20日だとすると、

入金パターンでは、

2月15日までに入金があれば強制執行を取り下げますよ~どうします?

って感じで最後の交渉をします。

今まで、このパターンでは全員払ってきています。


追い出しパターンでは、

滞納者)2月末まで待って欲しい

必 殺)では、2月末日での退去届けにサインしてくれ

これで、2月末日付けでの退去届けにサインすれば、強制執行を取り下げ、

2月末日で荷物が有ろうが無かろうがカギを交換し、

荷物は全て処分します。退去届けまで書いているので文句を言うやつはいません。

できれば退去させずに家賃を払わせたいのですが、

ココまでくると難しい現実もあります。


横道にそれましたが、ココから本題のトイレ配管交換の話です。

え?これいらない?

そんなこと言わず最後まで付き合ってくださいね

P1221704.jpg
築40数年の洋式トイレの給水管です。

P1221705.jpg
写真では分かりにくいのですが、水を流すと繋ぎ目から水がしたたります。

P1221706.jpg
ハイ!交換終了~、

すみません手抜き記事になっちゃいましたアハハ・・・

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滞納者宅へ訪問

最近、滞納者への対応が多い必殺ですが、

今日も滞納者宅へ調査に行ってきました。

この滞納者の情報を少々・・・

築50年の築古2DKマンション(家賃5万2千円)に住んでいる60代男性、一人暮らし

入居のきっかけは、必殺がこのマンションを購入する際に仲介したブローカーの紹介。

このブローカーが少々曲者で、

支払い能力もないのに家(戸建)を買わせ、、

しかも、銀行への支払いが滞ると、任買のお世話をして、

転居先に私のマンションを紹介して入居させるんです。

当然、保証人はこのブローカーです。

ただ、このブローカーの保証で本当に代位弁済した試しはありません。

要は、飾りの連帯保証人なんです。

まあ、安い物件とかを持ってきてくれますし、

築古の日当たりの悪い部屋でも入居する人なんて、なんか理由がなければ住みません。

とは言っても、いくら築古だろうが日当たりが悪かろうが、

家賃を払わない人、悪い人です。

この方は、家賃滞納が5ヶ月(累計)溜まったところで調停申し立て。

調停にも出廷し、今後はキッチリ支払う旨を約束するが、

わずか6ヶ月で支払い延滞・・・、

今回は遅れている2ヶ月分の家賃を1月15日に支払う約束だったのですが、

入金なし!!

さっそく携帯に連絡してみると・・・・

『お客様の都合によりおつなぎできません・・・』のメッセージ

そうなんです、携帯電話が止まっているんです・・・

このオッサン携帯電話が止まってどうやって仕事しているんだろ?

だって、このオッサンの仕事は、

クロス職人なんです・・・

狼さんが書いていましたが、大阪ではクロス550円~600円が相場なんです。

なので500円/mで必殺のところで雇おうと思ったこともあるのですが、

家賃を滞納するようないい加減なヤツに仕事を任せてもマトモな仕事なんてできません。

ということで、もう夜逃げしてるの?首吊ってるの?と思い物件を見てきました。

まずは、ポストです。
P1210238.jpg
なんにも入っていません。

と言うことは首も吊ってないでしょうし、夜逃げもしていないでしょう

ドアをドンドン叩いてみましたが応答ありません。

うーーん、人の気配がありませんので仕事にでも行ってるのでしょうか?

という訳で・・・
P1210237.jpg
ドアに名刺を挟んできました。

これで明日連絡がなければ強制執行の申し立てをしてきます。

こういう方って強制執行で首の皮一枚にしないと

ビビらないくらい神経が麻痺しているんです。


豆豆強制執行情報

強制執行は、申し立ててから執行官が物件に行くまでに取り下げた場合は、

手数料800円で済みます。

なので、強制執行申し立ては1日でも早くのほうがいいんです。

その分早く交渉できますし、1日でも早く追い出せます。

さあどうなんでしょ?連絡してくるでしょうか?

逐一ブログにアップしていきますのでお楽しみに?


先日の強制執行の2件は動きなしです。

そろそろ、こちらからアクションをとってみます。


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売却益6000万円・・・

イキナリですが、タイトルの売却益6000万円・・・

もちろん私ではありません!

私の投資家仲間であるZ氏のお話です。

このZ氏、先日行った沖縄滞納家賃取立てツアーにも参加した変わり者で、

そのZ氏が今回マンション1棟を売却したところ、売却益が6000万も出たとのこと

なんで、そんなにも高額の売却益を得られたか?

それは・・・















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なんて言いませんよ~

簡単に書いちゃうと

ただ単に安く買えて、スルガスキームで高く売れたとのことでした。
(あんまり詳しく書いちゃうとZ氏に秘密をバラすな!って怒られるんです・・・)

しかし、必殺は今回の話はちょっと否定的です。

誰もが一攫千金を狙って出来るものではありません。

やはり地道にコツコツ1歩1歩進めて行き、

人生の中で1度くらいはこんなこともあるって程度に考えないと、

絶対に失敗したり騙されたりすると思うんです。


なんて話をしていると、他の投資家仲間Y氏より

必殺さん羨ましいんでしょ?と・・・

ハイ!超羨ましいです!!!

Z氏なんか奢ってくれ~~


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強制執行(催告)その2

昨日に引き続き、もう一件の強制執行(催告)を実行してきました。

入居者についてはこのブログに登場する1件目の滞納者です。

朝10時に執行官と現地で待ち合わせです。

そのため必殺は30分早く現場に行き、ある仕掛けをしておきました。
※この仕掛けこそ必殺スパイスで、ブログでは書けません。もし、必殺に会うことがあれば
 聞いてください。強制執行ではとても大事なことです。

約束の時間になり執行官が到着しました。

さっそく、執行官と私、そして立会人の掃除のオッちゃん・・・

ドアの前に行き、トントン、トントン、トントン・・・・

ドアを叩くが応答無し・・・

ドアポストから、「裁判所です」「合鍵で開けますよ」

この執行官は決断が早いです。

じゃあ、留守みたいだから合鍵で開けて開けてください。

さっそく合鍵で入室したところ・・・、やはり留守でした。

仕事にでも行ってるんでしょうか?

執行官は手馴れた手つきで執行文を壁に貼っていきます。
P1180219.jpg
※要は何月何日に強制的に荷物を出すよって書いています。

この部屋は2DKの部屋ですが、至るところに脱いだ衣類が散乱しており、

生活観満載です。衣類や郵便物を見てみると女性と同棲している様子です。

本当は、本人か同居人が居たほうが、

強制執行の恐怖が伝わり入金の可能性につながるのですが、

無人だと折衝が出来ないため、入居者が諦めて引越ししちゃうんです。

不思議に思われる方も多いと思いますが、

強制執行までやってから断行までに折衝して

今回だけ強制執行を取り下げてやると2度と遅れなくなった方が、

わたしのマンションでは5人も居ます。

その逆に居住中での強制執行断行は1件もありません。

ちなみに必殺の強制執行経験は、

強制執行申し立ては8件ほどで(保証会社による強制執行は除く)

内、実際に強制執行を実施したのは入居者逮捕による強制執行(無人)で1件のみです。

その他は、全て催告後に和解か断行前に入居者自らの引越しです。

意外とこんなもんです。

なので必殺は、強制執行=強制退去とは考えずに、これをネタに最終交渉をする予定です。


しかし昨日強制執行を行った入居者から連絡ありません・・・

週明けにでも手紙を出して様子を見てみます。


あっ、そういえば、キチガイ婆さんの調停もありましたが、

婆さん出廷せず!!次回期日を決めて再度呼び出してもらいます。


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強制執行(催告)

先日、裁判所へ提出した強制執行の内の1件に対し

強制執行の催告(いついつ強制執行しますという予告)を実行してきました。

先週書いたブログに登場した2件目の件です

約束の時間にマンションに到着すると中年の執行官が既に待っていました。

この執行官に当たるのは3度目ですので、互いに慣れた口調で二言三言言葉を交わしながら、

対象となる部屋の玄関口まで来ました。

ピンポ~ン、ピンポ~ン、2度3度とインターフォンを鳴らしますが応答ありません。

ただ、室内からは犬の泣き声がけたたましく聞こえてきます。

ピンポ~ン・ピンポ~ン・ピンポ~ン・ドアをトントン・・・

すごい弱腰な訪問なんです。何故かと言うと、強制執行までされる滞納者って、

やはりドコか狂っていて、すぐに逆上したりと大変なんだそうです。

しかし何度呼びかけても応答がありません。

次に執行官はドアポスト越しに、裁判所から来ました~、開けてください~

と小声で通告します(プライバシー保護のためだそうです)

執行官)合鍵で入りますよ~、いいですね~、入りますよ~

執行官)じゃあ、合鍵で開けてください

合鍵で開錠し、玄関に入ってみると・・・・人の気配がします。

裁判所です~、どなたかいませんか~、裁判所です~(相変わらずソフト口調です)

隣で聞いていた私がイライラして、

裁判所の強制執行です!!強制的に入室しますよー!!
と叫んだところ

奥の部屋から『外で待ってください』『いま裸なんです!!』と女性の声が・・・

強制執行ですのでココで待ちます!!!

しばらくして入居者と同年代(50代)の女性が出てきました。

執行官が女性に尋問します。

執行)あなたは○○さんとの関係は?

女性)同居人です

執行)○○さんはこの部屋に住んでいますか?

女性)ハイ住んでいます
   ※ココで○○はココに住んでいませんと言われると最悪です。
    そうなると占有者が違うとの事で裁判のやり直しになっちゃうんです・・・

執行)今回この部屋は強制執行になりました。
   ○○月○○日に強制執行する予告にきました。
   大家さんと話し合いが付かなければ強制的に退去させることになりますので、
   どうするか話合ってくださいね

女性)わかりました・・・

今回はコレで終了です。

おそらくこの2、3日で連絡が入ると思うのですが、

もし、連絡がなければ来週早々にでも水道停止する予定です。
※コノ時点で契約解除されていますので、水道停止しても何ら問題ありません

連絡あった場合には、強制執行実行日を最終期限として、

いま溜まっている家賃の半額程度の入金と保証人の追加で対応しようと思っています。

まあ、猶予を申し出てきたら強制執行は一旦取下げるつもりです。

だって追い出したら家賃入ってきませんからね・・・

今回の催告には申立人の他に立会人(利害関係のない者)が必要なのですが、

私は、いつもマンションの掃除をお願いしているオッちゃんに頼んでいます。

立ち会ってもらって印鑑押してもらうだけですので、年配でもなんら問題ありません。

滞納者は連絡してくるのか?
それともこのまま強制執行されるのか?
今後の展開に乞うご期待!!!


明日は、もう1件の強制執行(催告)とキチガイ婆さんの調停が入っています。

あはははは・・・頑張ろう!!っと


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改装工事

先日退去立会いをした部屋ですが、

クロスとCFの張替えが済んだので、

設備関係の交換を色々としました。

手始めに目に付いたのがコンセントです。

P1160033.jpg
このマンションは鉄筋コンクリート造りだからでしょうか?

外壁に面するコンセントは凄いサビです。

使えないことはないでしょうが、見栄えも悪いですし、

ココで交換しても、また20年は持つでしょうから、全て交換することにしました。

P1160034.jpg
そこで問題となるのが、コンセントを固定しているビスです。

ここまでサビていると必ずネジ山がバカになっています。

こんな時、便利なのが・・・
P1160035.jpg
特殊なねじ回しです(確か商品名がネジザウルスだったような・・・)

P1160036.jpg
潰れたネジ山を挟んで回していきます。

これが本当に便利で、いままで苦労していたのがウソのように解決しました。

P1160037.jpg
もうサビだらけです。

P1160038.jpg
新しいコンセントに付け替え

P1160039.jpg
カバーをはめれば出来上がり~

P1160040.jpg
1つ交換するのに5分もあれば十分出来ますよ、

一度チャレンジしてみてください。

つづきは又のブログで・・・

応援よろしくお願いします

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カギ交換

今日は年末に退去した部屋のカギ交換をしました。

私は事前に同型のカギシリンダーを1つ購入しておき、

順々に使いまわしで交換しています。

もちろん防犯上完璧ではないのですが、今まで問題になったことはありませんし、

常識的に考えて前の住民が、そこまで調べ上げてドロボーに入るとは考えにくいです。

シリンダー交換は、ほとんどの場合ドライバー1本で可能ですし

交換自体難しいものでもありません。

PC251628.jpg
まずは取っ手の下部分のネジを外します。

PC251626.jpg
すべてのネジを外していきます。

PC251615.jpg
本体をドアから外します。

PC251619.jpg
換えのネジを用意し

PC251617.jpg
内部のネジを外してカバーを外します

PC251623.jpg
シリンダーが出てきますので、カギを差込回すと外れます。

PC251620.jpg
全て外したところ

外した時と反対に作業していけば・・・・

PC251629.jpg
出来上がり~♪

簡単でしょ?

業者さんに頼べば約8千円、自分ですればタダ!

慣れて無くても20分あれば絶対に出来ます。

ポイントは、必ず部品やネジを置いておく「お盆」などの部品置き皿を用意してください。

部品を失くさないようにするのが1番のポイントです。


応援よろしくお願いします。

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懇親旅行

日月の連休を使い家主仲間と温泉旅行に行ってきました。

今回行ったのは鳥取の三朝温泉

P1141687_convert_20130114202141.jpg
残念ながら雨模様でしたが、皆さん満足した旅行内容となり

幹事をした私も大満足です。

今回は、若い方(30代)から年配の方(70代)までの8名の旅行となったのですが、

電車の中や旅館で投資手法などを語り合い、非常に充実した内容だったと思います。

P1141694.jpg

次回は本ブログでツアーを募り、皆さんと一緒に旅行できればと思っています。

ちなみに今回の旅行は、大阪発鳥取三朝温泉ツアーで1泊2日

往復の列車代・ホテル宿泊費・朝夕の食事全て込みで1万7700円でした。

もちろん利益等は搾取していませんので、非常に安価でツアーが組めたと思います。


大家は基本的に一人親方ですので、利害関係無しに互いに語り合うって、

凄く楽しいですよ!!

次回募集時には是非ご参加してくださいね!


応援よろしくお願いします。

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裁判所へ書類提出

前回、裁判所へ提出する書類を作成したのを書きましたが、

PC261632_20130111172754.jpg
その書類を裁判所へ提出しました。

今回提出した書類は明け渡し強制執行が2件と滞納家賃の調停が2件です。

前回のブログでは、明け渡し強制執行の2件について書きましたので、

今回のブログでは、家賃滞納取立て調停の2件について書きたいと思います。

この2件はどちらもすでに退去済みです。


1件目、

平成19年10月に退去 滞納家賃45万円

テナントビルでスナックを経営していたが、2年ほどで閉店

内縁の夫が契約者だったので、退去時には夫が分割で支払う旨念書を書き、

偉そうに「滞納家賃はキッチリ支払う!それが俺の行き方や!!」

と大見得を張るが、退去後わずか半年で支払いが滞り始め、

支払いが止まる→督促状→小額入金→支払いが止まる→督促→小額入金・・・・

そんな繰り返しで平成25年1月現在の滞納残高は41万円・・・

約5年で4万円しか減っていません。

そこで、敢えて督促せず調停を申し立ててみました。

どう反応を示すかわかりませんが、おそらく出廷はすると思われます。


2件目、

平成19年4月に強制退去 滞納家賃23万円

築40年のマンションに住んでいた60代男性

払う払うと電話や手紙で言い訳はするが一向に支払われず、

何度も何度も折衝するが、全く改善されず、最後には退去届けにサインさせる

最終日(コノ日に支払いがなければ退去する約束)になっても、入金も連絡もなく

翌日、部屋に行き合鍵で入室したところコタツで寝ていました(怒

必殺)ココは空き家になっとるんやから出て行ってくれ

滞納)無言・・・

必殺)あんたは退去したんやから出て行ってくれ

滞納)待ってくれ・・・あと1週間待ってくれ

必殺)あかんあかん、あんたは昨日で退去しとるんや!!もうココに住み権利はあれへん!!
   (退去届けを見せる)

滞納)そやけど行くとこあれへん・・・

必殺)それはお宅の勝手や、とにかくココは空家なんやで、あんたが居るほうがおかしいんや!!

まあ、当時は必殺もイケイケでしたので、ガンガン追い出したりもしていました。
(今は血圧も上がりますので、強引な追い出しはしてません)

とは言っても、ちゃんと退去届けも貰っていますので、後で揉めることはありません。

そして、入居者はカバンに荷物をまとめて部屋から出て行きました。

その後、カギを換え荷物を処分し終了です。

で、住民票で転居先を見張っていたところ、平成22年に住民票が移動し新住所が判明しました。

そこで、新住所宛に訴訟をしたところ、滞納者から答弁書が出ました。

滞納者の言い分としては、強引に追い出したのは違法であり、滞納家賃については支払い義務はないとの主張です

ところが、私には退去届けがあり、裁判所に合意での退去である旨を主張をしたところ、

必殺の全面勝訴となりました(滞納者が出廷しなかったせいもあると思います)

その勝訴判決を持って滞納者宅を訪問すると・・・

部屋にはカギロックが・・・
そうです、滞納者は新住居でも追い出されていたんです。

一歩遅かったか・・・∑( ̄[] ̄;)!

その後、この滞納者の住民票は移動していません。


※保証人は当初より行方不明で、住所などが一切分かりませんでした。


そんな平成25年、保証人の住民票を取得してみたところ、

移動しているのが確認できました!!

いきなり直接訪問をかましても良いのですが、

直接訪問は意外と効率が悪いので、私は極力、法的手続きを取っています。

(これについては、また次の機会にでも述べたいと思います。)

住民票の確認が取れたので、今回の調停となったわけです。

まあ、マトモな保証人で無いとは思います。

だって当時の入居申込書を見ても、職業欄には「自営」の二文字のみ・・・

自営=無職か日雇いでしょうからね・・・(昔の契約はこんなのばかり)

でも、最後まで諦めませんよ!!
地の果てまで追ってやる!!


また続きがあれば書きます。



明日から「がんばる家主の会」で募集した鳥取カニ食べツアーに行ってきます。
なので、次のブログ更新は14日(火)の予定です。

応援よろしくお願いします。

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書類作成

今日は滞納家賃取立て調停を2件と強制執行の申し立てを2件の計4件の裁判書類を作成しました。

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年末は家賃滞納をする人が多く、

今回は、そんな調停合意しておきながら滞納する方(2件)に対し強制執行を実施します。

まだ入居中ですので、建物(部屋)の明け渡し強制執行になります。

調停で執行文まで出来上がっているので、あとは必要ページをコピーし、

執行予納金5万円(地域によって若干ちがいます)を持って裁判所に提出するだけです。

これで、執行文提出後、約1週間で執行官が執行予告に対象の家にきてくれます。

本人が家に在宅なら直接、強制執行する旨伝えてくれ、

時には債務者に対して説教までしてくれたりもするんです(大阪だけかも?)

債務者が在宅していない(留守)場合でも、合鍵で入室し執行に来た旨を壁に貼っていきます。

その後、1ヶ月の猶予をもって強制的に荷物を撤去します(断行といいます)

今回、強制執行になった二件をご紹介しますね


1件目は、

家賃5万円、敷金礼金無し、保証人は祖母、保証会社は付いていたが倒産

20代前半の男性で、入居時は妻も子も居たが、入居半年くらいで離婚

その後、違う女性と同性している様子。

仕事は、介護士で真面目そうだったが出まかせばかりの嘘つき

保証人の祖母も他人事(キツク指導するが私もローンがあり余裕が無いと開き直る)

そのころから徐々に滞納しだし、家賃が4ヶ月滞納した段階で調停申し立てへ

本人が出廷し調停和解へ、

その後、1年は遅れずに家賃を納めていたが、

今回2ヶ月の連続滞納、しかも連絡取るたびに「いついつ支払う・・」と言うばかりで

一向に入金無し!

今月で3ヶ月連続滞納になったので、強制執行申し立てを実行するために申立書を作成←今ココ


2件目は、

駅前ファミリーマンション 家賃8万円

保証人無し・保証会社は倒産(リプラス)

滞納者が住んでいるマンションを必殺が購入する前からの入居者で、

購入時点で50万の家賃滞納あり、

この家賃滞納は前所有者から譲渡してもらい、

現在の滞納と合わせて請求

50代男性で家族で住んでいる模様。

入居者自体、そんなに悪い印象は無いのだが、自営業のためか収入が安定せず

滞納が重なっていった。

滞納額が60万(50万+10万)を超えた段階で調停し、本人出廷の後に調停合意

その後、半年ほどでまた滞納額が増え始め、今回累計2ヶ月分の滞納をもって強制執行へ


今回、明け渡し強制執行をする二人に共通するのが、

超悪質と言うわけでなく、滞納を指摘すると申し訳ございませんと謝る。

そして幾ばくかのお金を振り込むが、ほとぼりが冷めた頃、また滞納をし始める

どこかでケジメをつけないといけないが強行に追い出すには・・・という入居者達

こういう入居者は、どこかで甘えた考えをもっていますので、

強制執行で追い出される現実を知れば少しは改善すると思います。

この続きは動きがあれば、またブログにアップします。


もう一つの案件である滞納家賃取立て調停を2件は次回ブログで書こうと思っています。


応援よろしくお願いします。

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家賃値下げ交渉・・・

新年早々、必殺所有のテナントビル(スナックと風俗ばかり)

に入居している1階のスナックのママさんより電話がありました。

このビルは昔流行った7坪ほどの小さな店舗がたくさん入ったビルで、

昔はそれでも保証金100万に家賃15万は取れていたと言います。

そんな昔の面影も全く無く、

現在では敷礼ゼロ(テナントですよ!!)

家賃55000円(1階店舗ですよ!!)

しかも水道・共益費込み!!

これでも、一度空き家になると1年は埋まりません。

必殺は、このスナック仕様のビルを3階以上は事務所に改造して

デリヘル業者さんに借りてもらっています。

やはり一般のマンションでは風俗業者は敬遠されるらしく、

風俗許可申請書に印鑑を押してくれないとのこと

私のところでは風俗業者大歓迎ですので、無料で印鑑も押しています。


話が横道にそれましたね、元のスナックの話に戻します。


ママ曰く、スナックもお客が少なく経営が厳しい、

あと1万円家賃を下げてくれなければ今月いっぱいで店をたたむ

1万円下げてくれれば後半年は頑張るとのことでした。

1万円の値下げをすると・・・4万5000円です(水道共益費込み)

うーーーーーーーーーーーーーーーーーーん

難しいところです。

この店のママさんは、家賃はキッチリ遅れなく支払ってくれる。

しかもクレームの類も全く無い非常に大家にとってはありがたい方、

もし、退去になり空き家になった場合は、絶対に1年は空室のままになるような・・・・

うーーーーーーん

うーーーーーーーーーん

うーーーーーーーーーーーーーん

うーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーん

1万円値下げしますので後1年は頑張ってください~~

ということで決着しました。

空き家より100倍良いですし、非常に良い店子さんですので、

ココは長くお付き合い出来るほうを取りました。

長く店が続くのを祈るばかりです。


明日から又がんばろうっと!

応援よろしくお願いします。

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退去立会い

今日から仕事始めですが、

今年最初の仕事は退去立会いです(ノ◇≦。)

今回の物件は、昭和58年築・5階建てエレベーター無し・3DKのファミリータイプ

2年ほど前に購入

入居者さんは入居8年・トラブルや滞納など一切無し・男性一人暮らし?

で、こんな部屋です。
P1071653.jpg
幅600の洗面台

見た目はまだ使えそうですが、
P1071654.jpg
床が抜けちゃっています

まあ、どちらにしても750タイプに交換予定です。

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入居者さん曰く給湯器は壊れていて使えないそうです。

風呂はどうしていたの???と思うのですが、まあ適当にとのことでした・・・

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ココもリモコン付ですので外す予定です。

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トイレは洋式ですが、床がタイル貼りです。

今時タイルは流行りませんので、CFを貼っちゃいます。

それと、ずいぶん昔のウォシュレットが付いていますので、コレも取り外して普通便座に交換します。

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レンジフードもメイカー名が消えてしまうほど古いです。

これも交換予定です。(また20年は持つでしょうから安いものです)

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うーーん、昭和の匂いたっぷりの台所水栓です。

おそらく新築当時からのものです。これも交換します。

P1071659.jpg
シャワー水栓です。

こんなのは、いくら磨いても無駄です!!

これも新品に交換します。


設備的にはこんなもんですかね?

後はクロスとCFを張り替えれば、出来上がりです。


よく聞かれることなんですが、

Q:退去立会いで揉めることは無いんですか?

A:ありません

A:なぜなら請求しないから

今回の退去立会いを例にとるなら、

敷金10万円・敷引き10万円という契約

クロス・CFは8年住んでたので、それなりに汚れていたり、めくれていたりしています。

しかし、それは8年住んでいたので、当然です。

それを、クロス張替え費や洗面台交換費用、給湯器などの設備費用まで請求するほうが異常です!

例えて言うなら、レンタカーを借りて

傷や凹みは別途費用が発生しますが、

タイヤやブレーキの損耗。またはシートの磨り減りまで請求しますか?

それはレンタカー代に含まれるべきだし含まれていますよね?

私はそれと同じと思っています。


もちろん以前ブログで紹介したキチガイ部屋の奴なんかは別ですよ!


それと私の場合は自主管理だけでなく自分で工事もしちゃいますので、

リフォーム費用も安く抑えられます。

通常なら管理会社→手数料がたっぷり乗った設備業者→手抜きしまくり孫受け職人と

自分で管理するより1.5倍は費用が掛かっちゃいます。

なので少々ボッタクリでも管理会社は入居者から取ろうとするわけです。

でも、こんなことがいつまでも続くとは思えません。

そのうちネットで干されたり、裁判沙汰連発で家主のほうが干上がっちゃうと思います。

なので、丸投げ大家さんは今のうちに少しでも退去立会いについて考えていたほうがいいです。

というか、丸投げするくらいなら不動産投資しないほうがいいですよ!


今日は退去立会いについて書いてみました。

応援よろしくお願いします。

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電気ドロボー

正月運転中の必殺です。

仕事は7日からと決めていますので、正月モードでマッタリ中です。

そんな正月モードな必殺ですが、今日は家族でラーメンを食べに行ってきました。

適当に車を走らせ、餃子の王将にしようか・・・イヤイヤ○×ラーメンにしようか・・

と、目についたのがラーメンむさし

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実はこのラーメンむさし

1年ほど前に電気メーターを細工し電気ドロボーをしていたのが発覚しました。

当時の記事です↓
http://blog.goo.ne.jp/rdxcv99/e/3333b2dcbd80bb0c4b17f4dab449f651

このラーメン店による電気ドロボーですが、

業界では結構有名な手口なんです。

何で必殺が電気ドロボーの手法を知っているかって?

必殺のテナントビルでもやられたことがあるんです!!


このラーメン店の記事が出る半年ほど前の出来事です。


テナントビルの1階に焼き鳥店が入っているのですが、

いきなり電気使用量が3分の1になりました。
(このビルは関電から電気を一括購入し、店子に子メーターが付いていて大家が検針し使用量を店子に請求します)

この店は毎日営業していますし、いきなり使用量が3分の1になるなんてどう考えてもおかしいです。

不審に思った必殺は、電気屋を連れて電気メーターを点検してみたところ、

電気メーターが細工されていました。

電気メーターの細工は意外と簡単で、ちょっとした電気の知識があれば誰でもできます。

関西電力の電気メーターなら封印栓があるので、封を開けると検針時に分かるようになっているのですが、

封印は一般には販売されておらず、誰でも簡単に電気メーターを開けることが出来るんです。

それと、必殺の場合は焼き鳥店だけでなく1階全ての店舗がこの細工をされていました。

おそらく焼き鳥店が偽装のために他の店舗のメーターをイジッたのは間違いないのですが

証拠がなにもありません。

幸いにも必殺は1ヶ月で気付いたので被害額は少なくすみましたので、

警告の意味もこめて封印しました。

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こんなメーターです。

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専用の封印が手に入らないのでシリコンで封印しました。

日々このような輩と戦っています。



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謹賀新年

新年あけましておめでとうございます。

本年もよろしくお願いいたしますm(_ _)m


さて、新年と言えば初売り

何か不動産業で役立ちそうな物はないかとチラシを物色していると・・・

ありました!
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ホームセンターのチラシで、72wリモコン付シーリングライトが3000円です!!

これは安い!

必殺はこのシーリングライトを年間50台くらい使用しています。

なんで50台も使用するかと言うと、古いアパートなんかは、

どんなにきれいにしても、やっぱり少し暗いんです。

そこで、シーリングライトを標準装備で設置しておくと、

『ワーー!ユーホーみたいな電気でおしゃれやな~』と入居者に非常に好評なんです。

なので、新規購入した築古物件なんかにも設置しまくっています。

P1021646.jpg
と言うわけで買いまくっちゃいました。

出来れば明日も買いまくりたいです。


今年も応援よろしくお願いします。

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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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