自主管理大家の日々

早いもので平成２４年も、もう終わろうとしています。

今年一年を振り返ってみると様々なことがありました。

まずは、今年４月から始めた本ブログ『自主管理大家の日々』を書き始め

５月築古物件購入。
ほぼ無人の状態での購入でしたが、現在は中国人留学生の寮として満室になっています。

５月の注目されたブログは、キチガイペイントの生活保護者

６月駐車場放火事件

７月には熊本で狼閣下と金持ちリーマンさんと合同での不動産投資セミナーを開催

７月の注目ブログは
ゴミ屋敷①
ゴミ屋敷②
ゴミ屋敷③
ゴミ屋敷その後

８月、人気ブログランキング１位に！！

８月の人気ブログは、風俗男が漢になっていく様を書いた
漢①
漢②

９月は名古屋で金持ちリーマンさんとのコラボセミナーをさせていただきました。

９月注目のブログは、孤独死の処理現場を描いた
また孤独死
孤独死のつづき

１０月はセミナー講師の依頼も多く

関西大家の会さん。和歌山県賃貸住宅経営者協会さん。富山サンデー毎日倶楽部さんと３件もさせていただきました。
１０月の注目ブログは・・・
連帯保証人辞退の申し入れ①
連帯保証人辞退の申し入れ②

１１月は狼旅団による東京セミナー！をさせていただきました。

１１月の注目ブログは、

沖縄取り立てツアー予告
沖縄取り立てツアー募集
沖縄取り立てツアー中間編
沖縄取り立てツアー出発編
沖縄取り立てツアー裁判編
沖縄取り立てツアー帰宅編

結局、計画していた２件の債権回収は２件とも上手く話しがつき、回収に成功の運びとなりました。

１２月は大阪の清陽通商と名古屋大家塾でセミナー講師をさせていただきました。

１２月に反響の大きかったブログは、

今年２棟目の物件購入です。

やはり読者さんは投資家さんばかりですので、

物件購入には非常に関心があるようで、多くのコメントをいただきました。


今年も色々なことがありましたが、

なんと言ってもブログを書いたことにより、

セミナー講師として呼んでいただいたり、様々な方にお会いできたりと

私にとっては非常に飛躍の年でした。

応援いただいた皆様、

今年一年本当にありがとうございました！

来年も応援のほど、よろしくお願いいたします！！

皆様、良いお年を！！


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もう今年も残りわずかになってきましたね、

ということで、今年最後の忘年会に参加して参りました。

今回お誘いしていただいた団体は、

『百番　大家の会』です。

大阪の投資家集団で、なかなか活発に活動されています。

面白いのが今回忘年会をした場所で、

居酒屋百番、知る人は知る元遊郭の建物なんです。

この居酒屋百番の写真の後ろ側は、本当に今現在も営業中の遊郭が、

何百件も軒を連ねています。

写真は厳禁ですので、お見せできないのが残念なのですが、

凄いの一言です。

ライトアップされた若い女性に客引きの婆さん・・・

それを品定めするように歩く男性たち・・・

不況不況と言ってもココだけは大盛況で、欲望丸出しの男どもで溢れかえっていました。

平成の世の中で、未だにこのような空間が存在するのか・・・

不思議な地域です。

ちなみにこの置屋、たまに売りに出るらしく、利回りは８～１０％程度らしいです。

ただ、どう見ても再建築は出来ないであろう建物（テラス）と、

絶対に銀行融資は付かないでしょうから、どんな方が購入するんだろ？


話は忘年会に戻し

居酒屋百番の中へ


元遊郭の建物ですので、建物内は装飾が施されています。


初めてお会いする方も大勢いたので、それぞれに自己紹介をさせていただき、

投資手法など熱く語り合って盛り上がりました。

特に今回の忘年会を企画された幹事さんは、

３０代前半の若さで、今年購入されたマンションが７棟１００戸超！！を達成され、

皆さんから熱い拍手で祝福されていました。


その後、遊郭行き組と二次会行き組に別れ、忘年会は終了いたしました。

えっ？必殺はどっちに行ったか？

それは・・・・・・・・・・・


二次会（呑み）ですよ！！

通天閣近くの居酒屋でグビグビ呑んでひっくり返ってたとさ・・・・


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今年最後の調停申し立てをしに裁判所へ行ってきました。



今回の調停は、スナックを借りていて夜逃げしたフィリピン人です。

家賃５万円ほどの小さなスナックで、入居３ヶ月で滞納しだし、

半年溜まった段階で連絡が途絶え夜逃げ、残置物はありませんでしたので無断退去ですね
（１年ほど前の滞納で、滞納額は約３５万ほど）

住居も転居状態で行方不明でした。

フィリピン人ですので、住民票での追跡が不可能だったのですが、

今年７月に戸籍法の改正で、在日外国人も住民票に切り替わりました。

そのため、日本人と同じように住民票での追跡が可能になったんです。



ということで、とりあえず調停からスタートしてみます。

作戦としては、調停呼び出し→無視→２度目の呼び出し→無視→訴訟→無視→判決→無視→直接取り立て

といった流れです。

読者さんの中には新住所が判ったんだから、直接家に乗り込んだほうが回収できるんじゃあ？

って思う方も多いと思いますが、

こちらのフィールド（裁判所）に呼びつけるほうが、

絶対効果がありますし、めんどくさくないです。


今回、わざわざ年末に調停申し立てしたのは、正月休みで家に居るであろう時に、

大晦日や元日に裁判所からの呼び出し状・・・、

受け取った滞納者の顔を想像するとワクワクしません？

そんなステキな顔を思い浮かべながら作戦を練っています・・・


ちなみに今回調停にかかった費用は、

印紙代２０００円
切手代　７００円
合　計２７００円です。

これで、裁判所へ呼び出してくれて、

調停委員２名がコチラの味方をしてくれ（退去後の滞納家賃なので、そりゃー払えよってなります）

話をまとめてくれるんだから安いでしょ？


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駅前の３ＬＤＫファミリー向けマンションに入居申込が入りました。
（空室期間１ヶ月です）

この物件は平成元年築のバブル期真っ最中物件で、

エントランスは古臭いですが大理石で飾られています。

そんな物件に大手仲介ＦＣ店より部屋止めの電話がありました。

仲介）法人契約をご希望なのですがいいでしょうか?

必殺）ハイ、法人契約でも問題ありません（やった！！法人契約だ！！）

仲介）それでは借主法人で保証人が代表者でいいでしょうか？

必殺）法人の規模にもよりますが、基本的にはそれでＯＫですが、
　　　申込書を拝見してからえないとなんとも言えません。

仲介）とても真面目な社長さんで、しっかりした会社です！！
　　　（な～んか引っかかる言い方をします）

必殺）それでは、会社の謄本と社長さんの内容をＦＡＸでお送りください。

で、送られてきた申込内容をみると・・・・

会社設立平成２４年３月！？
役員社長のみ！？？
仕事は土建業・・・
うーーーん、
これって事実上、法人に価値はないですよね・・・

法人契約の意味が違うような・・・

でも当然、断りません！！

しかし、仲介業者さんにはＦＡＸしておきました・・・

『社長の他に保証人を１名追加してください』
まあ、当然の要求でしょう！

どんな保証人を付けてくるか楽しみです。



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本日、今年２棟目のマンション（１５室）を購入しました。

価格は１億２千万円でＲＣ・昭和６３年築の駅前ファミリー物件です。


利回は１１％とあまり良くは無いのですが、

１、立地が良い（急行停車駅前）

２、物件が近い（私の事務所から車で５分）

３、当分お金がかからない（売主が地主系の方なので、設備に金がかかっている）

４、満室（無理やりの偽装満室でない）

５、ファミリー物件（近隣にワンルームは腐るほどあるがファミリータイプは少ない）

６、メイン銀行がとにかく年内に１件欲しい！との事（単なるお付き合いです）

こんな感じでしょうか？


前のオーナーは専属専任の管理会社丸投げ経営でしたので、

今まで契約していた設備管理関係を全て解約し、

経費を一切かけない体質に生まれ変わらせます。

これだけでも、このマンションは光ります。


今回の物件は普通にレインズに載っている物件です。

特殊情報でも、極秘情報でもありません。

でも、私はドミナント戦略ですので、コノ利回りでも十分管理運営が出来ます。

だって運営コストを極限まで下げていますので、利回り１０％以上であれば全然ＯＫなんです。


物件が買えない買えないと嘆いている貴方！

買える努力を何かしていますか？

買える状況を作ろうとしていますか？

買える戦略を練っていますか？


良い物件が欲しい欲しいと言ってるだけでは絶対に良い物件はきません。
（そもそも本当に良い物件が何なのか分かっていない）


私の考える成功のイメージは、

ご自分の生活スタイル、得意分野などを見極め、

自分の投資スタイルをキッチリ決めてぶれない事です！


ちなみに私の賃貸経営に対するこだわりは、

『他人任せでは絶対に儲からない』です。


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いつも読んでくださる読者様、

スミマセンでした。

家族サービスのためブログをサボっちゃいました。

また、頑張ってブログを書いていきますので、よろしくお願いいたします。


先日の『改装後の仕上げ』のつづきです。

前回はトイレをチェックしたのですが、

他にもちょくちょく交換する部分があるもんです。


ベランダに付いている洗濯機用の屋外コンセントです。

これも、築４０年クラスになると必ずチェックしてください。

というのも、コンセント差込口が硬化しており、コンセントが刺さらなくなることが多いです。

取替えは簡単で、

カッターでコンセントの周りに切れ目を入れます。

切れ目を入れないとコンセントを外したときに周りのペンキも一緒に剥がれてしまいます。


ドライバーで外していきます。


新しいコンセントの台座を取り付け、配線を本体に取り付け


カバーをはめれば終了～

次に目についたのが、

ベランダに付いている洗濯機用の水道蛇口

本当は、蛇口本体安い物（１０００円ほど）ですので、

総とっかえのほうが見た目がきれいなのですが、

根元からの漏水の危険性などを考え、あえて交換する必要もないので、

先端のみ交換することにしました。


オートストップなしタイプです。

オートストップ機能付きは屋外での使用には向いていなくて、

先端部分の劣化が激しく、すぐに使用不能になってしまいます。


機能的にはコレで十分ですので、コレで良しとします。

以上、業者はやってくれない（頼むほどでもない）チェックポイントでした。


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必殺の所有マンションの半数は築４０年オーバーの築古物件なのですが、

退去のたびに結構手直しするところがあり、

最後のチェックはかかせません。

今日は、そんな築古物件のチェックポイントをご紹介します。

まずはトイレです。

これは交換前なのですが、

よーーーく見ていると、ほんのわずかづつですが、水がオーバーフローしています。

オーバーフローですので、フローの部分が劣化して、水が止まらないようです。

そこで、部品の交換をします。

部品は４０００円ほどです。


止水栓を閉め、パイプを外します。


結構簡単に外せます。


４０数年間、水に使っていたのでサビサビです。


新しいフローを取り付けて

水を溜めてみます。

取替え前と水位がぜんぜん違うのが分かりますか？
（フローの大きさ長さは新旧同じです）

ココでワンポイント！

給水管は新らしいものに交換したほうがいいです。

古いのも使えないことはないのですが、ココからの水漏れが非常に多いんです。

フレキ管交換しても２００円程度のものですので、交換して損はありません。


次は便座です。


すんごく黄ばんだ便座です。

割れていないので、そのまま使用できないことはないのですが、

ココは換えちゃいましょう！


簡単に外せます。


汎用便座～、ネットでまとめ買いしています。

ほぼ全ての便器に合うので超重宝しています。


やはり新品はきれいです。

必殺語録『便座は消耗品』です。


今日はこの辺で・・・つづく


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自主管理をしていると、必ず問題がでるのが

水周りなんです。

台所に風呂場、洗濯機に洗面台・・・

結構、水周りは多いのですが、そこで今回問題になったのが、

このシャワー水栓です。

カランとシャワーの切り替えレバーがバカになっており、

切り替えできないとの事でした。

通常なら、この切り替え部分だけ交換すればOKなのですが、


なんと、この水栓メーカーである『MYM』は倒産しており、

部品供給がありません。

しかたないので、水栓全体を交換するしかないのですが、

ココでも問題が・・・

今回の製品はおそらく３０年ほど前の製品なのですが、

水栓の付け根がグラグラしていて、もしかすると根元が破損する可能性があります。

そのため、台座だけ残して上部のみ取り替えようと考えたのですが、

なんと、コノMYMというメーカーの台座は特殊な形状をしており

他のメーカーでは取り付けられない形状になっています。

そんな特殊な形状の金具を作るから倒産するんだ！！（心の叫び・・

うーーーーーん

自分で工事するべきか悩みましたが、これは危険と判断！

プロにお願いすることに・・・

こんなこともあります。


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朝一番に入居者さんより、

マンションの水が出ないとのことで連絡がありました。

さっそく物件に行ってみると確かに断水しています。

こんな時は何が原因なのか探らないといけません。

まずは、屋上タンクへ

タンクの中を覗いてみましたが、水は入っています。

でも、うん？？

加圧ポンプのモーター音がしません。

加圧ポンプが動いていないのに気付きました。

おそらくブレーカーだと思い、配線をたどって行くと・・・

ありました！ブレーカーです。

写真はブレーカーを上げた後ですが、

見に行った直後は下がっていました。

※ココでワンポイント！！
一見ブレーカーが落ちていなくても一旦下げて入れなおしてみましょう！
漏電ブレーカーの場合、一番下までスイッチが落ちていなくて、
途中で止まっていることが多々あります。パッと見、ブレーカーが落ちていないように見えます。

ブレーカーを入れ直したところ、ポンプは正常に動き出し水も出ました。

漏電ブレーカーが落ちた原因なのですが、

正確にはわからないのですが、おそらく電線の繋ぎ目に問題があることが多いです。

少し様子を見てみて、また落ちるようだったら、配線をやり直してみます。


ところで、皆さんはご自分の物件が、
どのような給水方法なのか？
ブレーカーや止水栓がドコにあるのか把握していますか？
こんなのは自主管理の基本ですので、
必ず把握しておいてくださいね！
そうしないとイザっていう時、自分で何も出来ないのでは意味がないですよ！
（今回の断水の件だって、ブレーカーを上げたら終わりですが、
　業者さんに頼べば１万～２万は出張料でかかっちゃいます）


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築２４年のマンション住民さんより、

トイレの水が止まらなくなったので見てほしいとの連絡があり行ってまいりました。

この入居者さんは新築当時から住んでいらっしゃる方で、

ということは２４年間ず～と住んでいらっしゃるわけです。

大家業としては非常にありがたい存在です。

お伺いしてみると・・・


タンクのボールタップが折れていました。


ボールタップが無いと永遠に水が出ちゃいます。


最近はこういった商品があり、純正品より安く、しかも取り付けがし易いです。


レンチがあれば簡単に取替えができます。

ついでに台所の蛇口も水漏れがするとのことで交換いたしました。

写真を撮るのを忘れていたので、途中で撮りました。


こんな時、必殺はゴムパッキンだけでなく、

取っ手から全て交換しちゃいます。

だって、また２０年は持つでしょうし、見栄えもぜんぜん違います。


出来上がり～

コレも簡単です。

一度チャレンジしてみてください（最初は空室がいいですよ）

応援よろしくおねがいします。

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きのうは国政選挙でしたね、

そんな日曜日、朝早くに携帯電話に着信が・・・

誰からかな？とディスプレイを見てみると、

２年前に退去した住民からでした。

この方は、退去時に２ヶ月ほどの家賃滞納があったため

毎月分割で直接集金していた経緯があり、私の携帯番号を知っていました。

退去後１年ほどで滞納家賃は完済され、いまさら何だろうと電話に出てみると・・・

必殺さん、お久しぶりです。

今日は選挙ですが、行かれましたか？

まだでしたら、是非○○党へ投票お願いします！！

そうです。あの宗教団体の党です・・・

文句言うのもしんどいので、適当にハイハイ判りましたよ～、と答えておきました。

まあ、信仰は自由ですから、べつに意見はありませんが、

業務以外で携帯にかけてくるな！！！
俺はお前の知り合いでも友達でもない！！！
という心の声でございました・・・


そんな私へ
応援よろしくおねがいします。

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ブログ読者の皆さんは、

私がいつも家賃滞納をパーフェクトに回収しているイメージがあるかも知れませんが、

実際はそんなことありません。

回収出来ないことも多々あります。

今回は、そんな未回収なお話です。

この滞納者は、必殺所有の築４０数年のアパートに住んでいたのですが、

家賃を滞納しだし６ヶ月滞納したところで強制退去させました。

滞納金額は５万円×６ヶ月で３０万円

ココで、滞納者のデーターを・・・

契約者：５０代男性・自営業

保証人：８０代父親・年金

退去時には滞納家賃は分割にて支払う約束をするが、

１回の入金も無く連絡を絶つ。

保証人に対し督促や訪問をするが一切反応無し

こんな感じでした。

退去後２年が経ち、住民票が動いているのを発見し、

家賃取立て訴訟へ
（この当時は調停のメリットを知りませんでした）

本人・保証人共に訴訟で訴えたのですが、両人共に出廷せず！

訴状は送達されているので、自動的に原告勝訴へ

でも、債務者側は一切反応がありません。

住民票住所へ行ってはみるが、誰も出てこず、手紙を挟んでも応答なし

うーーーーん

こうなると回収は非常に厳しいんです・・・

払う気が無い奴からの回収って現実的に不可能に近いんです。

ダメもとで、住民票住所近くの銀行に差し押さえ強制執行をかけてみましたが、

全てハズレ・・・

もうお手上げ状態です。

最後は嫌がらせで、督促状を定期的に出していました。

滞納から７年後の先日、督促状が返送され・・・

『本人死亡』の文字が（保証人の父親のほうです）

さっそく住民票を取得してみることに

確かに死んでいます。

時間がなかったので、戸籍謄本は取っていませんが、

もし、保証人（死亡）に子供が二人いれば（一人は契約者の滞納者）、

もう一人に、相続分の滞納家賃を請求してみます。

ただ、現実的には非常に厳しいと思われます・・・

だって、親子で裁判も訪問も全てガン無視するような人たちですから、

もし、もう一人子供が居ても財産放棄して終わりの可能性が高いでしょうね・・・

でも、やるだけやってみます（ほぼ趣味の世界ですが・・・）



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必殺はソシアルビルも所有しているのですが、
（ソシアルビルって書くとカッコ良いですが、現実は場末のスナックビルです）

入居３ヶ月のスナックママさんより電話が入りました。

ママ）大家さん～、ちょっと酒代の支払いが足りないからお金貸して～

必殺）はあ？うちは金貸しじゃないんでお金の融通はしてないです。

ママ）そんな冷たいこと言わんで～、３万円だけ貸して～な～

必殺）そういうのは金融屋さんに相談してください。

ママ）ほな、金融屋が貸してくれんかったら貸してな～

必殺）お断りします。ウチは部屋以外貸しません。

ママ）なんやエライ冷たい大家さんやな～

必殺）どう思われても結構ですが、お金の貸し借りはしておりません。

ママ）ほな、家賃少し待ってな！

必殺）保証会社さんと相談してください（保証会社に加入していた）

こんな感じでのやり取りがあり、

まるで、お隣さんにちょっと醤油を借りるように言ってこられました。

こんなのに１度でも貸したらドンドン言ってくるのは目に見えています。

結局、入居半年ほどで滞納しだし、最後は保証会社さんに追い出されてしまいました。


強制退去の際に契約者は行方不明のため、保証人に立会いを求め、

この保証人（元スナックの客で６０代のオッサン）が来たのですが、

全く他人事！

保証）あの女を捕まえなあかん

保証）あの女が払わなしゃあない

保証）あの女を見つけて回収せな！

あまりの他人事風に言うので、

コラおっさん！エエ歳して、なにボケたこと言うトンじゃ！！
おのれがケツ拭くのが筋やろが！
最後は切れちゃいました。

まあ、保証会社が滞納家賃すべて代位弁済してくれているので、

私は損していないので、怒る必要もなかったのですが、

あまりの無責任ぶりに怒鳴っちゃいました（ﾃﾍ

その後、保証会社が滞納家賃を回収出来たかどうかは分かりませんが、

今日も保証人のオッサンは飲み屋街を自転車でウロウロしています。
（本当にウロウロといった表現がお似合い）


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先日ブログに書いた生活保護受給者の家賃滞納ですが、

その後、動きがありました。

入居者、連帯保証人ともに連絡も入金もないのですが

とりあえず部屋に帰ってきているか確認に行ってきました。

名刺も挟まったままで、帰宅の様子がありません。

でも、あることに気付きました・・・

それは・・・

ポストに郵便物が入ってないんです。

チラシや選挙公報などは溜まっているのですが、

郵送で送られてくる郵便物が１通も入っていないんです。

そこで、『転送不要』で請求書を出してみると・・・

なんと、郵便物が返ってきました。

そこで、『転送不要』を記載せずに郵送したところ返ってきません。

これで、入居者もどこかに転送処理していることがわかります。

さっそく、入居者の住民票を取りに市役所へ

なんと、入居者は他の地域へ住民票を移動しています
（画像は住民票の除票です）

現在までのまとめ

入居者：郵便物転送処理判明・住民票転居済み

保証人：郵便物転送処理判明・住民票移動無し

こんな感じです。

まあ、入居者の住民票が移動していますので、

事実上の無断退去として処理してもいいんですが、

それでは面白くないでしょ？（しかも隣も空いてるし・・・）

必殺の考えでは、年明けに調停を申し立ててみます。

そこで、出廷はしなければ訴訟へ移行し判決を取ります。

そして強制執行をし、明け渡し完了。（おそらく春先ごろ）

判決文を持って新住所へ直接取り立て！
（場合によってはマスコミに流すかもしれません）

こんな感じですかね？

まあ、隣の空き家が決まれば少々作戦変更しないといけませんが、

空き家より家賃滞納のほうが１００倍マシってもんです。
（ブログのネタにもなりますしね！）

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築４０年のマンション入居者さんより連絡があり、

トイレの壁から水が溢れてくる。見てくれとのことでした。

トイレの壁から水？？

あんまり状況が把握できないですが、とりあえず現場へ・・・


トイレにあるパイプスペースです。この扉から水が漏れてくるとのこと


開けてみると確かに水で濡れています。

でも、水漏れ箇所がイマイチ特定できません。

そこで、階上の部屋に行き水を流してもらいました。

すると、一番左の給水管のジョイント部分から勢い良く水が噴出しています。


以前、何かの工事で給水管を切ってつなぎ合わせた部分に問題があるようです。


ややこしいので切っちゃいました。

そして・・・

ジョイント機材を使わず、通常のコの字型に配管をやり直しました。

やはりこういったジョイント部材は問題がありますね～

やっぱり通常の接着剤工法が確実です。特に給水系は経年劣化でのトラブルが多いので、

工事したときはよくても、数年後に問題が出てくることが多いです。

こんなこともやってます。



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入居３ヶ月の方（５０代女性）より電話があり、

この部屋は

幽霊が出るので違うマンションに移りたい

とのことでした。

うーーーーん、幽霊・・・・m(-_-m)～

幽霊ねえ、どうしましょ？

アレコレ言っても無駄ですので、他の所有マンションを案内したところ、

ココで良いとのこと、

まあ、幽霊が出ると言った部屋の手数料を返せとかゴネている訳ではないのと、

次の部屋の仲介手数料もかかりませんので、

『良し』としないといけないかな？

でも、また幽霊が出ると直ぐ出ていくのかも？と警戒していたのですが・・・

その後・・・

転居後５年経過していますが、新たな部屋では幽霊は出ていない様子で、

今も問題なく住んでいらっしゃいます。

ちなみに幽霊が出ると言っていた部屋も他の方が５年住んでいらっしゃいます。


どうなんでしょ？

本当に幽霊って居るんですかね？

私は霊感が全く無いのと、生き物が死ぬのは当たり前だし、

霊魂だの、あの世だの、まったく関心が無いんで、どうでもいいんですが・・・

なんか変な話でした。


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マンション・アパートを所有していて、

日々の管理の中で必ず定期的にすることの中で、

放置自転車の処理があります。

私は半年に一度ほど放置自転車の処理をしているのですが、

今回は、そのお話です。


１つのマンションに４，５台程度の使われなくなった自転車が放置しているのですが、

むやみに処分してしまうとクレームの元となってしまいます。

そこで、まずは自転車に調査票を付け、放置された自転車なのか、

それとも、置いているだけの自転車なのか、意思確認をします。


自転車につける調査票


各部屋に投函するお知らせ文

ココまで、周知しておけばクレームにはなりません。


最後は軽トラに積み込んで鉄クズ屋さんへ持って行き

私の飲み代と変わるのでした・・・

こんなこともしています。


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今回、名古屋セミナーでお話させていただいた内容は、

私が所有している物件の購入価格と購入経緯など、

実際の実例を元にお話させていただきました。

その後、名古屋大家塾の皆さんと忘年会へ・・・


大家塾塾長によるパフォーマンス

凄い手馴れた感じでリズムよく展開されるので、

後で聞いてみたところ、昔そうゆう仕事をされていたとのことでした。

どうりでステージ慣れしているはずです。


翌日は名古屋コーチンでの親子丼を昼食に食べ


帰りも近鉄特急で大阪へ

そのまま帰宅することなく


『がんばる家主の会』忘年会へ


１５０名余りの大忘年会でした。

私は『がんばる家主の会』には４年ほど前から参加させていただいているのですが、

忘年会でのスライドショーなど、プロ顔負けのレベルで、音楽と画像のリンクがすばらしかったです。


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夏にセミナーをさせていただいた名古屋大家塾での必殺セミナー２のため名古屋に向かっています。



今回もデラックスシートでございます。

うーーーん広い・・・５００円アップなら十分元が取れます。


約２時間で名古屋駅到着～

さ、さ、さ、寒い～～凄い北風が吹いています～


今回は、一部が保証会社全保連さんのセミナー

二部がわたくし必殺のセミナーです。

まずはココまで


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捜査関係事項照会書ってご存知ですか？


コレがそうなんですが、

要は警察が容疑者の住んでいる部屋の契約状況を見せろっていう命令書です。

入居者が何か犯罪を犯して捕まった場合か、

まだ逮捕はされていないが、何かしらの犯罪にかかわっている可能性があるため、

犯人にバレないように内偵してるってことなんです。

なので、遅かれ早かれ近いうちに退去になってしまう恐怖のお手紙なんです～

実際、捜査事項照会が来た入居者の９割は逮捕か、近日中に退去されています。


必殺のところでは半年に１枚くらい来ますね

えっ？多い？？

気のせいでしょ・・・

応援よろしくお願いします

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先日ブログにアップした家賃滞納の生活保護者ですが、

本人は、家には帰っていない様子で、私の名刺がドアに挟まったままです。

とりあえず、保証人（八尾市在住）へ督促を出してみたところ

転居のために返送されてきました。

ココでワンポイント！

最初に督促状を出すときは必ず「転送不要」と封筒に赤文字で書きます。

これにより、転居しているのかどうかが分かるんです。

「転送不要」と書いてなければ、督促状は新住所に転送され、転居の事実がわかりません。

「転送不要」の督促状が返送されてきたら、次は「転送不要」の文字無し督促状を発送します。

これで、返送されて来なければ転送手続きをしているのがわかります。

それと並行して保証人の住民票を取得します。

近くに住んでいれば直接役所で住民票を取得しますが、

少しでも遠ければ郵送で住民票を取得します。

郵送で取得に必要な書類は

１、賃貸借契約書のコピー

２、住民票申請用紙（規定のものでも自己作成でもOK）

３、申請者の身分証明書（賃貸借契約者（貸主）の免許証コピーなど）

４、返信用封筒（８０円切手を貼って）

５、住民票発行手数料（郵便為替）

こんなもんです。全国ドコでも対応してくれます。


ちなみに今回の部屋は焦って取立しません。

だって隣も空いてるんですから・・・（涙


応援よろしくおねがいします。

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入退去があるたびに洗面台を取り替えています。

今回も、そんな洗面台取替えのお話です。


新築当時から付いている洗面台

平成元年築のマンションですので、２４年前の品物でしょう


上部ミラーを取り外したところ

ビス止めされているので電動ドライバーですぐに外せます。


下の洗面部分を外すために水栓部分を外します。

レンチで簡単に外せます。（もちろん水栓は閉めてくださいね）


全部外したところです。

この後、クロスとCFを張り替えてもらい


はい終了～

ホームセンター（コーナンPRO)で２６８００円で売ってます。

２６８００円でコレだけ変わりますので、費用対効果から考えても是非交換してみてください。


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生活保護を受給しておきながら、家賃を滞納・・・

許せないですよね！！

私のところでは、そんな不届き者が２名います。

今日はそんな不届き者のお話です。

１件目は、夜中に一人で喚く初老の女性です。

その後、保証会社には家賃の取立をしなくていいと伝え（事実上の保証会社解約で）

滞納したら、追い出す作戦を待ちました。

その１ヵ月後、さっそく家賃滞納・・・、これでトータル２ヶ月の滞納です。

しかし前回みたいに、裁判所に書類提出の直前に入金になるかもしれません。

もうすこし様子を見ることに・・・・、結局入金になりませんでした。

その後、月を跨いで１２月３日（生活保護支給日は１１月３０日）を過ぎても入金はありませんでした。

チャーーーンス！！！


即効で裁判所へ調停申し立て書類を持参し受け付けてもらいました。
（訴訟でも良かったのですが、訴訟は時間がかかるのと、夜逃げしているわけではないので、
　出廷する可能性が非常に高いです。）

調停→和解では１回で即退去約款→滞納即退去を狙います。

おそらく１回目の呼び出しは今年度中にはあると思いますので、

また経過をご報告いたします。


６０代男性一人暮らし、生活保護受給

もう１件の入居者は、連絡が一切取れなくなり（電話は全て停止・家は帰ってる様子なし）

とりあえず、役所に相談の電話を入れてみたところ、

明日、生活保護受給日なので、来たら事情を聞いてみるとの返事、
（この方は窓口に保護費を取りに行っている）

支給日が過ぎても家賃入金が無いため、再度役所へ連絡してみたところ、

信じられない言葉が・・・

役人）ご本人さんではなく、代理の方がこられました。

役人）その方に、家主さんに連絡するように伝えましたので・・・

必殺）ハイ？？

必殺）この方は、２ヶ月滞納して連絡も一切寄こさないんですよ！

必殺）なぜ来所した時につないでくれないんですか？

必殺）実際、連絡も入金もありませんよ

役所）それは大家さんと入居さんとの問題であって役所は関知しません。

必殺）はあ？税金で賄われていて、使用用途も限定されているものに対し
　　　支給されているのにそれはおかしいでしょ？

役所）もちろん指導はしてまいります。

必殺）どんな指導ですか？

役所）個人情報になりますのでお答えできません。

必殺）では、今後どのように対処していくのか？

役所）指導してまいります。

必殺）どんな？

役所）個人情報になりますのでお答えできません。

個人情報個人情報と繰り返すのみで一向に話が進まない

何を聞いても個人情報個人情報、お前は個人情報星人か！！

全くのお役所仕事で開いた口が塞がりません。

まあ役所があんな調子ですので、

生活保護者天国になるハズです！！

でも、必殺ですから最後は必ず回収するんですけどね♪

絶対に逃がさん！それと働け！！くそ公務員！！！



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もう今年もあと少しとなってきましたね、

大阪でのセミナーも終わりひと段落いたしました。

次は今週末に名古屋大家塾でのセミナーがあり、

このセミナーで今年最後となる予定です。


今日は、また設備系のお仕事をしてきたのですが、

入居者さんよりインターホンが鳴らないとのことで行っていました。


こんな感じの『声だけ』インターホンです。

コノ手のインターホンは古臭く、今時ではないので修理など考えずに新品に取り替えちゃいます。

空室なども全て取り替えていっています。

また、入居者さんに手紙を出して全室交換したマンションもあります。


室内のブレーカーを落とし

本体を取り外します。


新しい本体を取り付ければ外は終了です。

作業的には線を２本付けるだけです。

そして室内へ

取り外す前の写真を取るのを忘れていたので取り付け後の写真です。

室内は電源コードと玄関機とを結ぶコードを接続するだけです。


元々付いていたインターホン

作業時間にして約１０分、必要な道具はドライバーのみです。

しかも、インターホンは非常に安く、パナソニック製の録画機能付きで１万円程度で購入できます。
※オートロックが絡んでいると無理です。※電気工事士の免許が必要です。

是非チャレンジしてみてください。


ブログランキングが３位になっちゃいました・・・・

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応援よろしくお願いいたします。

月末で退去立会いに生活保護者の集金とバタバタと動き回っている必殺です。

コメントを書き込んでいただいてる読者さま、スミマセン・・・

忙しくてコメント返し出来ておりませんm(_ _"m)

いつもコメントいただいて、本当にうれしく、ブログを書く原動力になっております。

ただ、明日は大阪（清陽通商さん）で必殺セミナーをする関係で、

今夜は資料作りを一生懸命しております。（８０人分作らないと・・・）

ご理解のほどよろしくお願いいたします。

最近、毎週セミナーで、ちょっとお疲れ気味の必殺でした。


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