トイレタンク異常

入居者さんよりトイレの水がうまく流れないと連絡があり行ってきました。


入居間もない入居者さんで、タンクのレバーを上げておかないと水が流れないとのことでした。

さっそくタンクを開けていることに
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ムムム・・・!!

ヤッパリです!タンクのボールに銀色の金具がはめられているのがわかります。

さっそく外してみました。
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これです。節水金具!

これをタンクのボールにはめることで、排水の量を抑えることができます。

おそらく前の入居者さんが置いていったんでしょう、

入居前の空室時に見逃していたみたいです。

まあ、単純な原因って多くて、開けてみると『こんなもんか~』ってことが多いです。

日々の管理をコツコツと!必殺です!!



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沖縄取立ツアー③

さあ、いよいよ調停の開始です。

ココで今回の調停のおさらいをいたします。

まずは、
詐欺部屋①
詐欺部屋②
をご覧ください。

今回の沖縄取り立てツアーは↑コノ詐欺部屋シリーズの続きなんです。

平成18年1月31日契約

平成18年3月分・4月分・5月分及び電気代を滞納

滞納総額約170000円


平成18年10月に契約者を訴えるが出廷せず判決。

平成22年1月に保証人を訴えるが出廷せず判決。

※契約者・保証人共に住民票の移動があったと同時に訴訟しています。

平成22年8月に保証人死亡

平成24年11月に保証人の相続人(沖縄在住の母親)に対し、

遺産相続調停を申し立てる。

これが今回の事件の時系列です。

今まで、契約者・保証人に対し督促状を累計300通くらい出してますし、内容証明なども出しています。

亡くなった保証人の母親に対しても内容証明・請求書も出しています。


で、今回出廷した保証人(亡)の母親は、裁判などには慣れておらず、

裁判所が言うんだから支払わないといけないといった様子です。

しかし、督促状を受け取ったことも内容証明の受け取りも覚えがないとのこと・・・
(何百通も出してるんですが・・・)

うーーん、ウソをついている様子でもないんですが、

なんか変です・・・、言葉も眼も・・・

まあ、支払うと言ってくれていますので、深く考えるのはやめときます。
(考えても正解は無いわけですし、いまさら解決方法もありません)

ただ、裁判官からチェックが入り、今回の遺産相続部分では、母親半分・父親半分で請求が正しい
(父親とはずーーーと昔に離婚しており、どこで何をしているのか一切知らないとのこと)

なので、今回和解するなら請求額の半分で和解が望ましい。

それと母親は無職なので、月々の支払いを3000円(利息なし)の分割払いで
(無職でどうやって食ってるの?って聞いたら、たまにバイトしてるとか・・・)

和解してあげなさいとのことでした。

今回は初の相続案件でしたので、勉強のためと思っていました。

そのため、今回の案件は調停委員の案を全て飲む形で和解となったのですが、

私としては、滞納家賃の新たな切り口(回収方法)を実現できた喜びでいっぱいです。

だって、

夜逃げ→行方不明(住民票移動なし)→あきらめていた。

これが、

夜逃げ→行方不明→時効前に訴訟→公示送達で勝訴判決→時効前の10年以内に死亡すれば相続人へ請求といった流れです。

今回の調停で注意すべき点なども気付きましたし、非常に有意義な沖縄取り立てツアーでした。


無事、調停合意し今回のミッションは終了いたしました。

まだ、飛行機の時間(21時発)がありましたので、

美ら海水族館へ
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新しい水族館なので広くてキレイです。

特に駐車場が無料なのが最高です!

その後、沖縄那覇空港へ
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帰りも20分遅れて出発

少々バタバタした沖縄取り立てツアーですが、

債権回収にもメドが立ちましたし、観光も出来て楽しかったです。

その後、なんとか終電に乗ることができ、帰宅いたしました。


おわり



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業務連絡

『かもじゅう』さん、メールアドレス変わりましたか?お返事送れませんでした。

もう一度メールください。








沖縄取立ツアー②

関空出発の続きです。

20分遅れで関空を出発、

機内はほぼ満席で、空いている席はありませんでした。

うーーーん、やはり座席は狭いですね・・・

まあ必殺の体が少し大きいこともあるのですが、それにしても狭いです。

しかし、そこは往復7980円の激安運賃ですので文句言いません。

約2時間のフライトで沖縄那覇空港到着。

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那覇空港LCCターミナル。コストコみたいに外壁もそのまんまで倉庫みたいな建物

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その後バスで空港ターミナルに移動し、タクシーでホテルへ

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ホテル近くの焼肉屋さんで夕食

うーーーん、観光客向け?のお店かな??

焼肉食べ放題飲み放題で一人約8000円也

お味のほうはチェーン店のワンカルビ程度・・・・

ハッキリ言って高いです!


疲れていたせいもあり、早めにホテルへ戻ることに
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那覇グランドホテル。

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室内も普通のビジネスホテル

空港から15分ほどの距離で、繁華街(国際通り)にあり、

この条件で一人一泊3000円は安いです!

翌日、

沖縄簡易裁判所での調停が14時30分からだったので、

レンタカーで沖縄観光をすることに、

まずは首里城
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はいシーサー

沖縄に来た記念にはちょうどいいです。


ココで、ちょっと嫌なことが・・・

レンタカーで首里城に向かったのですが、

首里城公園入り口の交差点に、こんな看板が・・・
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県営パーキングが満車だからコッチに停めろとの誘導なんです。

??月曜の朝10時に公営駐車場が満車になるか??と疑いを持った必殺ご一行

満車看板を無視して県営駐車場へ・・・

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ガラガラです。

しかも県営駐車場は310円。民間駐車場は500円

ハッキリ言って詐欺です!!
駐車場経営者!観光客をなめるな!!


その後、沖縄簡易裁判所へ向け、高速道路で沖縄市へ・・・

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沖縄簡易裁判所近くで食べた、ソーキソバセット650円!
(地元民に聞いて発見したお店)

これが沖縄で一番美味しかった食事です。

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沖縄簡易裁判所に到着。

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調停室。今回は特殊すぎて相手方は出廷しないだろ?

って、思っていたが、相手方出廷しました!!!

これにはビックリ!


今回の調停内容については詳しく書かないと面白くないので、

明日のブログに続きます・・・



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沖縄取り立てツアー

ただいま沖縄より帰ってきました。

疲れて疲れて今日はブログかけません

取立ての結果は明日の日中にアップします

必殺

沖縄取立ツアー①

今日の朝、東京セミナーより帰ってきたのですが、

沖縄行きの前に15時30分より大阪で家賃滞納による調停が一件ありました。

15時30分スタートですので、30分で調停をまとめて、

16時には電車にのり17時には関空に着く予定でした・・・

でも、相手方(滞納者)が裁判所に来ない、

イヤ、裁判所に向かっていると連絡があったとのことで、

30分ほど遅れるとのこと・・・

うーーーん、嫌な感じです。

30分か・・・、

ギリギリかな・・・、でも、それ以上遅れる可能性もある・・・

一応、調停委員に対し17条決定出来ないか打診するが、
(17条決定についてネットで調べてください)

な~んか17条はやりたがらない感じ・・・

飛行機の事情を説明し、16時までに来ない場合は、何とか17条でまとめてもらうことに、

で、来たのが16時5分、

それから滞納者の意向を踏まえ、月3000円の分割払いにて合意

裁判官を交え和解合意文を確認し、調停終了。


この時点で16時20分。

即効で、家に車を置きに行き、16時50分発の急行に乗ることが出来ました。

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関空に17時30分着

ところが、ピーチ航空って空港内をバスで移動しないといけないんですよ、

バスに揺られて約10分、なんだかんだで出発20分前になんとか到着しました。
(ピーチの案内では30分前にゲートを通過するように書かれていましたので、焦りまくりです)

ところが、肝心の沖縄行き飛行機が遅れていて、20分遅延とのこと、

焦って損した!!
まあ、コレくらいの遅れ、しょうがないですけどね・・・

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ただ、ピーチの待合室って椅子少なすぎ!

なんか変な形のソファーが点在していますが、

明らかに乗客に対しソファーの数が足りてません。

そうこうしているうちに搭乗手続きが始まった様子です。

つづく


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東京セミナー終了~

ふう~o(´д`)o、疲れました・・・

東京から朝一番の新幹線で大阪に戻って参りました。

きのうの夜にブログを書こうと思っていたのですが、

お酒の飲みすぎでホテルに戻ったら、いつのまにか寝ていました。

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セミナー後の懇親会の様子です。

ココでも調子に乗って演説ブッコイちゃいました。(少しクドかったですよね・・・反省)


懇親会も終わりホテルへ・・・

で、朝5時起床!!
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まだ辺りは真っ暗です。

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ホームで見た自動販売機ですが、???なんじゃこりゃーー!!

ドリンクの見本が画像表示です!さすが帝都東京・・・・最新ですね

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品川から新幹線に乗って大阪へ

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2時間半で大阪到着。帰りもグリーン車を取ったので少しは寝れました。

東京セミナーを開催していただいた狼閣下、セミナーにご参加いただいた皆様、

本当にありがとうございました!

また皆さんにお会いできるのを楽しみにしております。


今から、大阪で1件調停(家賃滞納)に出廷し、その足で関西空港から沖縄行きです・・・・

ちょっとスケジュールを詰め込み過ぎました・・・orz

次は沖縄からブログアップ予定です。


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ありがとうございます。
ブログランキング1位になりました!
(タイトルに『ランキング1位の必殺』って書こうかな・・・?)




東京セミナーしています

先日しょぼくれんメルマガで募集した東京セミナーに来ています。

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朝8時40分発東京行きの新幹線で東京へ向かいます。

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なんと今回は奮発してグリーン車です。

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うーーん、グリーン車は良いですね~

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雲がかかって見えないですが富士山です。

新幹線で東京って超久しぶりですので、うれしくてしょうがないんです。

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会場のある池袋で狼閣下と待ち合わせて、

狼閣下お勧めのラーメン屋さんへ

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昼食後セミナー会場へ

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約120名の参加者さん


今日から明日に掛けて東京(セミナー)→大阪(調停)→沖縄ですので

随時ブログアップしていきます。


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人生相談

自主管理してるのからかも知れませんが、

入居者さんより人生相談されることがあります。

今回の話は少々特殊で、

夫(40代・日本人)工場期間工

妻(30代・フィリピン人)パート

子供3歳7歳

といった家族構成でした。

保証人は夫の母親

入居3ヶ月目から滞納しがちになり、保証会社にて対応していました。

そんなある日(入居後1年)

契約者(夫)より電話が入り、

夫:自分はもうアパートには住んでいない
  なので、家賃については感知しない
  母親に請求したら訴える

と言った内容でした。

そんな戯言、私が承諾するはずがありません。

でも、この男、こちらが話そうとすると

(ブチッ)電話を切るんです!!!ムキーーーー!!
何度リダイヤルをしても出ません!

まあ、最悪は保証人を追い込んでやれば済みますので、

お楽しみは先に取っておこうと思い、

まずは、現在も住んでいる妻(フィリピン人)に話を聞こうと物件に行ってみました。

ところが、妻は日本語があまりうまくない・・・、

何言ってるのかイマイチわかりません・・・(でも、愛想は凄く良い奥様でした♪)

同じマンションにフィリピン語と日本語が堪能なオバちゃんが居ましたので、

通訳をお願いすることに・・・

要約すると、

夫は新しい女(フィリピン人)が出来て出て行った。

他に行くところがないので、このままココに住まわせてほしい。

家賃はパートで働いているので支払える

との内容でした。

まあ、感じのいい女性ですし、一生懸命働いて子供を養っている感が凄くありましたので、

この女性に賃貸借契約を書き換え、このまま住んでもらうことにしました。
(大家である私にとっても、退去されるよりずーーーと良いです)


そんなやり取りがあった半年後・・・

また、この入居者(フィリピン人女性)さんより連絡がありました。

女性:きのう元夫が部屋に来た。
   もう会いたくないのでドアを開けなかった
   そしたら自分が契約している部屋だから、出て行くのはお前だと言われた。
   どうしたら良いのか?

と、いったものでした。ふざけた元夫です。
(離婚も成立しています)

おそらく、新しい女性に振られ舞い戻ってきた感じです。

必殺:次に来たら、貴方と契約した契約書を見せなさい
   それでも帰らなければ警察を呼びなさい

こんなやり取りがあった夜に再度、元夫が部屋に現れ

部屋に入れろ入れないのやり取りがあり、新たな契約書を見せ、

しかも、同じマンションに住むフィリピン人オバちゃんが加わり、

クソミソに罵倒し、何とか撃退することができたとのことです。

で、翌日、元夫より必殺に電話がありました!

元夫:なんでオレの許可なしに契約者が変わっているんだ!!

必殺:はあ?お前なめてるの?自分で関係ないって言ったろが!

元夫:口頭で言っただけで書面は出していないだろが!!

必殺:(笑いながら)ふ・ざ・け・ん・な・よ

元夫:訴えるぞ!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

必殺:どうぞ~♪いくらでも相手になったるぞ~♪

元夫:俺は警察も弁護士も知っている。どうなっても知らんぞ!!!!!

必殺:グダグダ言わず訴えるなら訴えてみろ!卑怯者め!!!ブチ!!!!
   電話をブチ切りしてやりました。

その後何度も電話が鳴りますが一切無視です。(前回ブチ切りされた仕返しです)


まあ、なめた野郎です。

自分から関係ないからと宣言しておきながら、

平気で権利を主張してきます。

でも、こんな奴、意外と多いんです。

必殺もこんなのには慣れていて、言い合うのもウザいので、

警察でも自衛隊でもよべや~、いくらでも相手になったるで~、と返しています。
(実際に訴えたり直接来る根性のある奴は居ません。どちらにしても必殺は勝つ自信あります)

その後、元夫が部屋に来ることもなく、母子は平穏に暮らし

その2年後、再婚が決まり関東のほうに引っ越して行かれました。
(もちろん家賃滞納は一切ありませんでした)

次は良い人に出会えたのでしょうか・・・幸運を祈るばかりです。


そういう人間模様にも対応する必殺でございます。


応援よろしくお願いいたします。

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流し台入れ替え

来る11月25日の東京セミナーに向けて、

虎視眈々とブログ1位を狙っていたのですが、

狼閣下に追いつけそうにないですね・・・

うーーーん、残念です。日曜祝日も全て更新したのですが、

やはり狼閣下の壁は厚いですね・・・

でも、まだ3日ありますので、全力でブログを書かせていただきます。


今回のお話はまたもやリフォームです。

この部屋も先日退去され、本日改装が終了いたしました。

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退去直後の部屋です。

このマンションは築24年でファミリータイプの間取りです。

10年ほど住まわれていたのでクロスはヤニで黄色く変色しており、

流し台も新築当時から入れ替えていない古いものでした。

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このままでも使用できないことはないのですが、

流しの排水口にサビが出てきており、間違いなく漏水します。

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で、新品に入れ替えることを決断。まずはノコギリで配水管を切っちゃいます。

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あとはガボっと手前に引けば簡単に撤去できます。

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配水管を見てみたところ、配水管に油がこびり付いています。

うーーん、おそらく長年使用してきた結果、配水管の半分を埋めるまで油が塞いでいます。

見てしまったからには放っておく訳にはいきません。
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おなじみ高圧洗浄機ケルヒャーです。

これで、排水管にこびり付いた油を水圧でこすいでいきます。
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ところが、いきなり最初の直角で詰まってしまって、まったく先に行きません。

ケルヒャー作戦失敗です。

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次の作戦は『薬品作戦』です。

その名もピーピーライト!

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トロミのある液体で、油汚れを溶かしていきます。
(パイプスルーの強力版です)

ココで重要なのが、絶対に一晩以上放置しないこと!!

私は薬剤を入れたことを忘れ、3日後に水を流したことがあるのですが、

配管内で薬剤がゼリー状に固まり、えらい目にあったことがあります。
(そのときは針金みたいな金具でかき混ぜて何とか流した)

で、完成したのが・・・

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PB221507.jpg
こんな感じです。

どうです?普通ですが小奇麗でしょ?

この程度なら自分でできます。これ以上のシステムキッチン的なものになると、

専門業者さんにお願いしないといけなくなります。


めざせ!ブログ1位!!

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ゴミ収集

1ヶ月に一度ほど各マンションから集めた粗大ゴミを

ゴミ処理場に持って行きます。

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イスや絨毯、プラスチックケースなど、普通ゴミでは持って行ってくれない粗大ゴミ

ゴミ置き場に置いて置くわけにもいきません。

だいたい1ヶ月で軽トラ一杯くらいになります。

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市のゴミ処理場に持って行きます。

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市のゴミ処理場には私のような業者?みたいな方から、

一般の方まで様々です。

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上からドンドン粗大ゴミを落としていきます。

市のゴミ処理場は料金が安く、産廃業者さんの半額程度で処理できるので大変助かります。

まあ、大家業=不動産管理業ですから、こんなこともしています。

ゴミなんて管理会社に任せろよ?と思ってるあなた!
※大家業=通帳確認業と思っていませんか?
 そんなので儲かるわけがない!!


ということです。


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なんで壊れるの??

入居者さんよりトイレの水が流れっぱなしで困っているとの連絡があり出動してきました。

さっそく現地に到着し問題のトイレへ
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まあ、築40年のマンションたあ、こんなモンです。

タンクの中を開けてみると・・・
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??ボールタップの棒が折れています。

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外してみたところです。

なぜか根元からポッキリ折れています。

普通に考えて自然に折れるようなところではありませんが、

故意や過失で折れるようなところでもありません。

まあ、原因が判ったので、あとは部品屋さんで同じものを購入してはめるだけです。

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2800円ほどです。

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外した要領ではめれば完成です。


でも何で折れたんだろ?不思議です・・・


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600と750の違い

先日退去があった部屋なのですが、

洗面台がイマイチなんです。
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まあ、まだ使えそうではあるんですが、

横幅600の洗面台なんですよね・・・

横幅600ってちょっと貧疎な感じなんです・・・

幅的には750でも十分入りますので、ココは思い切って換えちゃいます。

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まずは洗面台を撤去します。

ビスネジと水道管を外すだけですので簡単なもんです。

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クロス・CFを張替えて・・・

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新しい洗面台を取り付ければ終~了~

やはり750は余裕があっていいですね~、

大きいと風格が違います(言い過ぎ??)



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給水ポンプ故障

朝8時過ぎに築古物件の住民より連絡があり、

水道の水がいきなり止まった、隣近所も同じように断水しているとのこと、

マンション全体が断水していると言うことは、

揚水ポンプの故障の可能性が高いです。

すぐ現場に向かうと、確かに断水しており水が出ません。

ポンプを確認したところ、ポンプモーター付近よりコゲタ匂いが漂っています。

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しかも、このマンションにはポンプが1台しか付いていないため、

1台が故障すると即断水してしまうんです。

しかし、必殺は焦りません!!

なぜなら、このような事態を想定して事前に『直結バイパス』工事をしていたんです!

『直結バイパス』を詳しくお知りになりたい方は、下記のHPをご覧ください。
マンション直結工事←知り合いの大家さんが作ったHPです。

貯水槽へ行くバルブを閉じて、屋上の高架水槽へ行くバルブを開けます。

そうすると水道自体の圧力で高架水槽まで揚がります。

こうすることで、とりあえず水は出ます。
(高架水槽にボールタップはついていなので放っておくと溢れちゃいますが・・・)

でも、断水することを考えれば100倍良いです。

そして、ポンプ屋さんへ連絡し修理してもらうことに・・・
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モーターの一部部品が焦げているだけで、約3万ほどの修理費で済みました。

築古マンションですので、創意工夫しながら運営しています。


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緊急工事

入居者さんよりお湯が出ないとの連絡がありました。

さっそく訪問し給湯器を見てみると・・・
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おそらく新築当時からの給湯器でしょう(製造24年経過しています)

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内部から水が垂れているのがわかります。

どちらにしても製造から24年は経っていますので、

絶対に修理はできません。

本来なら、新品に交換がベストなんですが、

この部屋は入居者さんが住んでおり、夜勤の為、今から寝たいとのこと・・・

うーーーーん、

新品に交換するにしても最低3時間はかかります。
(給水位置が全然違うので加工しなおさないといけないんです)

そこで、こんな時は事前に空き家で交換して置いておいた中古品を使います。

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同型で同年代の製造ですが、まだ動きます。

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まずは、故障している給湯器を取り外して、

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取り外した所と全く同じ穴、同じ位置で配管が取り付けられるので、

超簡単です。わずか10分ほどで終了です。

まあ、とりあえずの延命にしかならないのですが、

とりあえずは使用できますし、空家が出れば又同じように新品に取替え順次交換していく予定です。

プロではないので、どうしても時間がかかる工事などは、

このような裏の手でかわしています。


応援よろしくお願いします。

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ビフォーアフター

築古(築40数年)マンションの改装例です。

元はタバコのヤニと経年劣化でボロボロの状態でした。

そこで、少~しリフォームしました。

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まずは、流し台、ボロボロです。

こんなのはいくら磨いても無駄です。

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1万数千円の物ですので、新品に入れ替えたほうが早いです。

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こんなのが・・・

流し台と吊り戸と照明を入れ替えると・・・

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こんな風になります。
(もちろんクロスやCFも換えてます)

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ついでにホコリの詰まった製造40数年の換気扇もこの機会に換えちゃいます。
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少し施工が必要なのでプロの電気屋さんにお願いします。

あと重要なのが・・・
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ドアクルーザーなんです。

これは絶対に交換しておくべきです。

なぜなら、古くなったドアクルーザーは油圧がなくなり、

ドアが閉まるときに勢い良くバーーン!と閉まっちゃいます。

これ、騒音トラブルの元なんです。

朝早くや夜遅くにバーーンとなると、ドアを閉める人に悪気はなくても、

わざと騒音を出していると思われてはかわいそうです。

なので、築40年クラスは必ず交換しています。

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ペンキを塗り替えているので、ぜんぜん違うように見えますが同じドアです。

また40年近く持つなら安いものです。

基本的な間取りは変えずに表面にあるものだけを交換していますので、

費用は大したことありません。


3位転落です。
皆さんの応援よろしくお願いします。

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訂正

読者さんよりご指摘がありました。
ドアクルーザー×
ドアクローザー○

残置物

引越し時の残置物って色々ありますよね、

結構多いのが、
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エアコンなんです。

必殺は基本的にエアコンの残置は認めているんです。

理由は最後に書きますね

結構新しそうに見えるエアコンですが、

2002年製ですので、ちょうど10年経過してますね・・・

もう少し新しければ、そのまま置いておくのも手なんですが、

製造後10年・・・微妙です。

今回は、タバコのヤニもひどいことから、撤去することにしました。

まずは、エアコンを強制運転させガスを室外機に溜めます。
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六角レンチで右側のバルブを閉めます(配管が細いほうです)

4~5分強制運転させて後は、左側(配管が太いほう)のバルブを閉めます。

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コンセントが抜けているのを確認し、

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ケーブルカッターで・・・

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エイ!っと、ぶつ切りです。一瞬です。

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後は、室内機・室外機を外せは終了です。

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使う道具はこんなもんです。

最後になんで残置を認めるかって?

だって、
鉄くず屋さんに持っていけば2000円ほどになるんだモン!

必殺のお楽しみ『立ち飲み』に行けば、ひっくり返るほど呑めます。

なのでエアコン残置は必殺にとっては=立ち飲み1回分ってことです。


まあ、何かと理由を付けて呑みに行ってるだけなんですけどね(´~`ヾ)


またランキングが落ちちゃいました・・・・ガ━━(゚Д゚;)━━ン!

応援よろしくお願いします

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ミニ勉強会

今日は必殺のメインバンクである信用金庫さんを向かえて、ミニ勉強会を開きました。

参加されたのは、投資家のS氏、Y氏で

金利の有利な信金さんへのシフトの仕方を信金マンを向かえ

ガッツリ腹を割った話しを聞かせていただきました。

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会場は、おしゃれなレストランでも何でもなく、

立ち飲み屋の2階!
おでんにハムカツの並ぶ世界ですが、本音で話し合える世界です。

普通ならナカナカ聞きにくい築古物件の融資手法や金利の高い金融機関からの借り換え手法など、

本やセミナーでは聞けない書けない「きれいごと」でない話をガッツリ2時間聞かせていただきました。

話の内容はブログでは書けませんが、お二人とも非常に満足されたと思います。

結局のところ、机上の空論ではなく実戦なんですよ!!
100冊のノウハウ本より1回の飲み会のほうがためになるって話しです!!
(最後は人と人とのぶつかり合いなんです)

今回の企画もお二人の不動産投資にかける情熱と信金マンの情熱から実現した話しで、

今後、このような飲み会の依頼をされても、なかなか実現は難しいと思います。

だって、私のメインバンクですから、誰それとは紹介したくありません。
(でも、情熱とヤル気が大好きな必殺ですから、こんな話があればまた開くとおもいますが・・・)

まあ、ドミナントをしている必殺ならではの人脈でございます。


今日も酔っぱらいながらブログ書いてます・・・・あははは~


追伸、
いつもコメントを入れていただいてありがとうございます。
コメントは全て見させていただいてるんですが、中々返せなくて申し訳ないです。
時間をみてコメ返しさせていただきますので、よろしくお願いいたします。

うーーーん
今日も呑んじゃった・・・・
焼酎大好き!!!!!!


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ついでに

必殺電話相談室ですが、

意外にもまじめな電話ばっかりで驚いています。

今週いっぱいで解約予定ですので、

相談したい方はお早めに電話くださいね!

※最初は非通知不可設定になってましたスミマセン
 今は非通知もOKにしています。

恋の話からプリンターの話までOKちゃんです。

090-6671-9296
ソフトバンク携帯ですのでソフトバンク同士だと無料です。


漏水事故・・・

少々前の出来事ですが、

入居者さんより水が漏れているとの連絡を受け見てきました。


見えにくいですが、結構水が流れてきます。

IMGP1382_convert_20121105202638.jpg
もともとタンスがあったのですが、

原因確定のために退けてみたところ、結構の水が漏れていたことがわかります

IMGP1383_convert_20121105202739.jpg
ジュータンをはずしたところ、畳がカビだらけになっていました。

結構前から漏れていた様子です。


ココで物件スペックを・・・

築40数年の鉄骨作り5階建て

水が漏れているところは2DKの奥の部屋、

ということは、ベランダに行ってる給水配管しか水関係はありません。

ただ、台所からベランダに行ってる給水管は、コンクリートに埋設されており、

修理するにはコンクリートをハツルしかありません。

ただ原因はそれしかありませんので、やるしかありません。

IMGP1384_convert_20121105202834.jpg
天井を破ったところ、やはりコンクリートに埋設された部分から水が漏れています。

IMGP1389_convert_20121105202931.jpg
ハツリ機でコンクリートをハツったところ、やはり給水管のつなぎ目から水が垂れています。

原因が判れば話は早いです。

配管を切ってつなぎ直せば終了です。

こういった水漏れで一番大変なのが、原因追求で原因がわかれば、

な~んだ、そんなもんかって感じです。


次に大変なのが、入居者に対する対応(賠償)ですね、

今回の入居者さんは凄く良い人で、「水漏れに気付くのが遅れてゴメンな~」とまで言ってくれるような方です。

これが、ちょっと調子に乗ったやつだと、カビで気分が悪くなった・修理で大切な服にホコリが被った

とにかく弁償・賠償・慰謝料と鷹ってきます。

そんな時、必殺は必ずビデオカメラを持ってきて本人と共に被害を撮影します。

そうすると、なんていうことでしょう~(ビフォーアフターのナレーション風)

いままで、アレコレ言っていたクレーマーがピタリと止まります。

一度お試しください。(ってこんな事故滅多にないですよね)


ちなみに今回の件は1年ほど前に起きた事なんですが、

結構、写真を撮ってるでしょ?

なんでかって?

保険せいk・・・ブログのためです!ブログ始めたのは半年前ですが・・・、ブログのためです!!


築古バンザーイ必殺です。


応援よろしくお願いします

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退去後の洗面台と給湯器

先日退去した部屋で古い洗面台が付いていたので取替えいたしました。


うーーーん、グリーンです。

今時グリーンの洗面台はムリでしょう・・・

PB011471.jpg
結構かんたんに取り外せます。

PB070016.jpg
その後、業者さんがクロスとCFを張り替えて・・・

そこにコーナンPROで26800円で購入したシャワー水栓の洗面台を取り付けます。
PB080017.jpg
まったく同じ場所ですが、クロスの張替えと洗面台の取替えで

昭和のイメージから平成のイメージになりました。

何度も書きますが、

洗面台は費用の割りに見た目のイメージが凄く変わりますので、

少しでも古ぼけた洗面台は交換したほうがいいです。

ぜひ一度チャレンジしてみてください。


それともう一点、給湯器です。

築30年ほどのファミリー物件なのですが、

古い給湯器リモコンが付いています。
PB080018.jpg
このリモコンが問題で、給湯器故障の80%はリモコンの不具合によるものです。

PB080021.jpg

なぜ?リモコンがよく故障するのか?なのですが、

リモコンは台所付近に設置されていることが多く、しかも常に電源が入っており暖かい、

実はゴキブリの巣になりやすいんです。(ゴキブリの糞などで基盤がショートする)

そのため、給湯器本体の耐久年数より遥かに早く壊れちゃうんです。

そこで、必殺はリモコンを撤去してしまうんです。
PB080020.jpg
※もちろん撤去前にメーカーにリモコンを外しても動作するのか?確認する必要があります。

PB080019.jpg
給湯器のフタを外して、リモコンの接点を外してしまいます。

PB080022.jpg
リモコン自体を撤去して終了です。

最初からリモコンが無ければ故障率はグンと下がりますし、

新入居者さんも最初からリモコンが無ければ無いで気にもされません。
(但し、浴室にリモコンがある場合は加工が必要ですのでちょっと手間です)

温度は60度の一定温度で供給され、混合水栓側で温度調整することになります。

まあ、湯張り機能はなくなっちゃいますが、築30年のマンションに住む方は、

そんな小さいこと気にもしません!


まあ、こんな工夫もしながら運営しています。


応援よろしくお願いいたします

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12月1日(土)にセミナーします。

年末も近づき忘年会などの飲み会が増えてきた今日この頃ですが、

皆さん飲みすぎてはいませんか?(必殺は最近飲みすぎで、少しダウン気味です・・)

以前からお付き合いのある不動産仲介会社さんより依頼があり、

12月1日(土)に大阪でセミナー講師をさせていただくことになりました。

大阪で投資物件を数多く扱っていらっしゃる清陽通商株式会社さんです。

ぜひ生必殺を見に来てください!
決して損はさせませんよ!


参加要綱は清陽通商さんのホームページをご覧ください。

以上、宣伝でした。


それと、今日は不動産投資仲間の笹部さんとデザイナーで大家さんの小嶌さんが

セミナー講師をされるとのことで『これから大家の会』に参加させていただきました。

PB110032.jpg

お二人ともセミナー講師は慣れていなくて、正直ガチガチの状態で、

私も最初のころ経験があるのですが、なかなか言いたいことが上手く伝えられず、

自分で自分が何言ってるのか分からなくなっちゃうんです。

だって100人もの人の前で話すってやはり緊張するもので、なかなか皆さんに伝えるのが難しいんです。
(私はお二人のことを知っていますので、何を伝えたいのか分かるのですが・・・)

正直、お二人の運営努力と投資テクニックはすばらしいものがあるのですが、

その半分も伝わってきませんでした。コレばかりは経験を積むしかないでしょう・・・
(懇親会でガッツリ話しを聞けば、お二人のすばらしさが分かると思います)



懇親会では、さすがに2日連続で酒はキツイので少々控えめに・・・しませんでした。

その後、2次会へ・・・ハイボール呑みまくりでヘベレケで帰ったとさ・・・


まだ相談用携帯は解約してませんよ~
応援よろしくお願いします!!

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関西大家の会忘年会

関西大家の会忘年会に行ってきました。

大阪で大家さん主体の団体で、

私も会員として参加させていただいている団体です。

会長のゴンさん

めちゃくちゃいい人ですね、

私にはまねできないレベルの方です。

なんだろう?うーーーん、へにょへにょで今ブログ書いてるので

表現できないのですが,

もう無理ですねます

うーーー

飲みすぎました・・・

投資家たちと色々話しましました

だめdさ

ねむい


もうかけない


すみません

コンナkも伊j

たのしかったです

おやすみさな



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滞納家賃回収ツアーin沖縄

先日ブログで公開した滞納家賃を沖縄まで回収に行く!って企画ですが、

債務者(滞納者)より連絡があり2件の内1件は回収の見込みとなりました。

ココで連絡のあった1件の詳細を書きますね

滞納があったのは、

平成15年11月~16年2月分までの家賃で19万円の滞納です。

ということは約9年前の債権です(笑

家賃滞納して夜逃げしたのですが、その後住民票で追いかけ大阪→九州→沖縄と転居していきました。

今回、そろそろ機は熟したと考え、ブログネタ的にも面白いので沖縄まで調停をしに

行くことになったのですが、昨日代理人と名乗る男性より必殺に連絡がありました。


男性は非常に礼儀正しく債務者(女性)の現状、男性と債務者との関係を話され・・・

男性)裁判所から調停呼び出し状が届いた。
   実は今年9月に名古屋に引っ越してきて、私と結婚する予定なんです。

男性)沖縄の裁判所には出廷できないので、お電話した次第です。
   私が責任をもって支払うので裁判は取下げてほしい・・・

必殺)そういう事情ならわかった、裁判は取下げるが念書を書いてほしい
   書類を郵送するので、現住所を教えてください

男性)名古屋市・・・・

こんなやり取りがありました。

女性の債務者って時間を掛ければ回収できるんです。

だって、
今回の様に結婚などで人生が劇的に変わったりします。


なので、長期で回収を諦めなければ回収できる確率は高くなります。

(補足)

滞納家賃の時効は発生から5年です。
今回は、途中で支払いがあったので、最終支払日から5年になります。
図で言うと

滞納家賃発生
(ココが時候5年のスタート)

夜逃げ

例えば2年後滞納家賃の一部を支払った
(時効はまたココから5年でスタートになる)

その後4年11ヶ月で提訴

判決(和解)
(時効はまたココから10年でスタートになる)


時効になってしまう例として

滞納家賃発生
(時効5年スタート)

夜逃げ

行方不明

5年を経過ののち発見

相手が時効を主張

時効成立で請求できない

簡単に書くとこんな感じです。

でも、債権回収の一番のミソは”諦めないこと”です。

参考にしてください。


ヤッター!2位浮上!
応援ありがとうございます!!

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便座交換

先日退去された部屋のメンテナンスをして参りました。

誰がドノ地点で取り付けたかわからないウォシュレットが付いています。
PB070005.jpg
必殺は極力ウォシュレットは取り外しています。

と言うのも、新品のウォシュレットなら入居者も喜びますが、

使い古しとなると逆にマイナスイメージです。

それに、ある程度古くなったウォシュレットは故障が非常に多いです。

コレを残しておくと、故障した際に必ず大家のところに修理依頼が入ります。

なので、極力普通便座に戻すようにしてるのですが、

今回のウォシュレットはなかなか外れません。
PB070008.jpg
便器の裏面です。

通常ならココのビスを外して取り外すのですが、どうも違うようです。

結局、外し方が判らずメーカーに電話をして聞いてみたところ、

側面のボタンを押すとすぐに外れることが判明

PB070009.jpg

側面ボタンを押すといとも簡単に外れました

PB070010.jpg
便座を外したところ

バブルの時代の建物ですので、便器もおしゃれ?にワインレッドです。

今じゃあ、こんな色の便器って考えられないですよね・・・

いつもはめる便座がコレです。
PB070011.jpg
サンエイの汎用便座

ネットで大量買いしています(必殺にとっては便座は消耗品です)

ほぼ全ての便器に合うため、とても便利です。

PB070012.jpg
取り付けも簡単で10分もあれば十分出来ます。

設備のお話でした。


それと

先日、ブログで書いた無料電話相談ですが、

結構お電話いただき、ただ今10件ほど入電がありました。

記念すべき1本目の電話は、ブログ掲載30分後に、

なんと!
ロシア在住(日本人)の方から入電!w(゚o゚*)w

これにはビックリで、商社にお勤めでロシアに赴任しているとのことでした。

いつも見てますよ~、と応援メッセージいただきました。

マイナス20度の世界で頑張っていらっしゃるとのことで、

遠い世界からのお電話ありがとうございました。

その他には、

タバコのヤニで敷金返還に悩む方やこれから物件購入を目指す方など、

それぞれに真剣な質問をされていました(どんな質問も大歓迎ですよ!!)

意外に皆さん番号通知でかけてくるんですね!

もっと非通知やイタズラ的な入電も覚悟していたのですが、まったく予想に反し、

まじめなお話が多かったです。(恋の話でも全然OKですからね~)

皆さん不動産投資について色々不安に思うことや悩むことも多いのだと実感いたしました。

そこで、携帯の解約はもう少し延ばしますので遠慮なくお電話くださいね!

励ましや応援の電話も大歓迎ですよ(趣味であるプリンターの話やB52の話も待ってます)

但し時間がある時しか携帯電源は入れません( ̄◇ ̄;)
なので、何度かけてもOFFの方はあきらめないで再チャレンジしてみてください。

番号は
090-6671-9296

ソフトバンク携帯ですので、ソフバン同士だと通話料無料です。



1位の狼さんには追いつけませんが、
せめて2位にはなりたいんです。

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テレビ出演依頼!!

私ではなく部屋にでした・・・

実は必殺にこんなメールが届きました。

===================

突然のメールにて失礼致します。
テレビ番組制作会社○×プロダクションの△×と申します。
ホラー特番番組内にて事故物件に住んでみるという企画を検討しております(撮影後に弊社にて供養致します)
過去に事故があった物件で現在空き部屋、もしくは近日空く予定の部屋がありましたら
お借りできませんでしょうか?
もし可能性があるようでしたら、室内だけの撮影等の撮影条件、その他詳しいご相談をさせて頂ければと思います。
もしくは物件お持ちのオーナー様をご紹介頂けませんでしょうか
ご多忙とは思いますが、何卒よろしくお願い致します。

===================

えーーーー、

私のところに来るメールって、この手の方がほとんどです。
(※メールくださったテレビ製作会社さんが嫌いとか悪いとかじゃまったく無いですからね)

まあ、私のブログ内容じゃあ、そうなりますよね・・・

でも、自殺はないんです!

孤独死なんです!自然死なんです!!

心理的瑕疵物件ではないんです!!(`・ω・´)キリ

しかも、全て埋まってます。

ゴミ屋敷どうですか~?
今一件香ばしく醗酵している物件がありますよ~(マジ)

罰ゲームで若手芸人がゴミ屋敷を掃除するってどうでしょう?

腐った玉子に異臭を放つ台所、目を背けたくなる3点ユニット・・・

無数に動きまわるゴキブリ・・・

それらを全てきれいにしていき部屋として再生させる!

でも、放送出来るレベルの部屋ではないですね・・・

他には、家賃滞納生活保護者とか、生活保護で覚せい剤買ってるやつとか、

2500万男に騙されて生活保護受けてるやつとか・・・

ソッチ系は色々紹介できますよ~


でもね、でもね、知ってました?
私も投資家でメガ大家のハシクレなんですよ・・・
※ブログでは孤独死やゴミ屋敷や水漏れや家賃滞納の記事がほとんどなので
投資家としての影は薄いですが・・・

ホントはそろそろカンブリア宮殿か楽待さまからのオファーを待っているのですが・・・

え~、え~、待ってますよ、楽 待 さ ま を・・・

楽待さま~~、是非是非ご連絡をお待ちしておりますです。えへへ・・・



狼さんにメチャクチャ離されちゃったよ・・・
応援おねがいします。

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無料電話相談はじめました。

いきなりですが、無料電話相談をはじめました。

イタズラOK!

非通知OK!

雑談OK!

もちろん不動産の話しOK!

もちろん家賃滞納の話しOK!

もちろん匿名でOK!

恋の話から池の鯉の話までOK!

要はなんでもOKなんです。


但し!
私の時間が空いている時しか携帯の電源を入れていません!

実は、コノ番号はもう直ぐ解約予定なんです。

まあ、1週間程度で解約しちゃうんでその間だけの相談会?です。
(だれからも電話が鳴らなければ3日で解約しちゃいます)

ということで電話番号は・・・

090-6671-9296
ソフトバンク携帯なので、ソフトバンクからだと無料です。

さあ!かかってくるのか?

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退去者の郵便物

必殺は自主管理大家ですので、普段の建物管理も自分でしているのですが、

物件建物に行った際に必ずする作業として、空室のポストをしています。

転居された郵便物があれば必ず郵便局に届けて、

退去されたことを告げ、差出人に返すようにしています。

PB070004.jpg

と言うのも以前、新入居者さんから以前の住民宛に金融からの督促状等が届くといった苦情や

実際に前の居住者が今も住んでいると思われ取立て屋さんが来たりといったトラブルもありました。

郵便物を返送することによって、ココには住んでいないと業者側に知らせる意味もあります。

で、今回も転居者の郵便物が何点かあったので、最寄の郵便局に持ち込んだのですが、

意味不明なことを言われました・・・

PB060001.jpg

区が違う郵便局に持参したのですが、
(中央区住所の郵便物を南区に持っていった)

この郵便物は中央区のものだから中央区の郵便局に持っていってもらわないと・・・

え???

郵便局ってそんなに縦割りなの??

昭和の時代じゃあるまいし平成の世でそんなことあるの??

受付の女性は、

むちゃくちゃ嫌顔で・・・

出来ないことはないが、配達区域の郵便局に持っていくのが望ましい

どうしてもと言うのなら引き受けないこともないのだが・・・

私の受けた印象では、『めんどくさい仕事をココに持ち込みな』といった雰囲気満載です。

しかし、そんな理屈は郵便局内での内部事情で、第三者である必殺に何の関係もないはず、

そんなこと言ったら、東京から福岡にJRで行くのに東京から大阪までJR東海の窓口で切符を買い

大阪から福岡までJR西日本で切符を買わなければならない

郵便局は未だにそんなレベルの対応なのか?と問いただしたところ、

上司に確認してきますと言って、奥に引っ込み待つこと5分(そんなに難しい問題か?)

今回はこちらで引き受けます。と投げやりに・・・・しかもムッチャ嫌顔!!!

必殺切れちゃいました!
イヤイヤしてもらう仕事か?


もうイイ!!自分で中央区の郵便局に持っていく!!!!

と言って郵便局を後にしました。


この対応おかしいのでは?と思うのですが、

ホントに凄いのは・・・

郵便局って苦情の窓口がないんです!

郵便局のHPで受けつけ窓口に事情を説明しても、

トラブルあった郵便局と話してくださいの一点張り・・・

苦情の窓口はないのか?と聞いても、その様な窓口はございませんと平然と答えます。

あれだけデカイ組織で、そんな窓口も用意していないなら、

そりゃークロネコや佐川に勝てませんわな!

やはりお役所時代の名残でしょうか・・・・



1位と2位が凄い数字になってますが、
必殺も忘れないでくださいね

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空室のはず・・・

タイトルの通り、空室のはずなんですが・・・・
PA150004.jpg
うん?荷物が・・・

PA150005.jpg
普通に・・・

PA150006.jpg
あります。

???????????

経緯を書くと、

この部屋の契約者は初老の男性で、必殺の他のマンションも借りており、

おそらく、この部屋は住民票を置くためだけに借りていた様子。
(なんか怪しい輸入業をしている・・・)

このたび入院することになり、

住民票だけの部屋はもう必要なくなったので解約するとの連絡がありました。

入)全然、部屋は使ってないから、もしあったとしても毛布1枚くらいと思う

必)わかりました。それでは部屋を確認してきますね・・・


で、合鍵で中を確認したところが上記のようにメチャクチャ人が住んでいる状態でした。


必)部屋を確認したところ、毛布1枚ところかメチャクチャ人が住んでいる状態でしたよ

入)えーーーー??そんなはずはない

必)でも、写真も撮ってきましたが、普通に家財道具があって絶対誰かが住んでいる状態です。

入)鍵は私と不動産ブローカー(この部屋を紹介した知り合いの仲介ブローカー)なんだけど・・・

必)じゃあその方が何か知っているんではないですか?

入)たぶんそうだろう・・・・大家さん確認してくれない??

※このブローカーは必殺とも古い付き合いで少しアレな方でコレな方・・・・

必)分かりました。じゃあ聞いてみますね

ぷるりんこ~♪

必)○○アパートの件で入居者さんが部屋を解約すると言ってる

  部屋を見に行ったら荷物がいっぱいあるが入居者さんは知らないと言ってるけど?

ブ)あ~~、アレね、うんうん、こっちで片付けるさかい、ちょっとまって~

必)そうですか~、そしたらお願いしますね~

※入居者さんとブローカーはなぜかお互いに話をしようとしません。
 なんか互いに弱みを握り合ってるような・・・

まあ、今回の件は、入居者が実質使用していないのをいいことに、

勝手にブローカーの知り合いを住まわせていた様子なんです。

でも、入居者はブローカーに怒るわけでも詰め寄るわけでもなく、

家賃の最終地点(解約退去地点)だけを仕切りに気にしていました。


今回の件は、こちらに近い立場のブローカーですので、

事を粗たてずに終了予定です。

って言うか、このブローカーこんなこと多すぎるのですが、

メチャメチャ物件を引っ張ってくるチカラと、

最後はなんだかんだと帳尻を合わせてくるので、まあ”よし”としているんです。


こんなこともあります。

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初の献本!

いきなりアマゾンより小荷物が届きました。


??何か注文したっけ?

PB050052.jpg
??開けてみると丁寧にラッピングまでされています。

メッセージカードを開くと・・・
PB050053.jpg
献本の文字が・・・、コレが上位ブロガーに届く献本というものか(ノ*゚▽゚)ノ

今回、私に本を贈ってくださったのは、
PB050054.jpg
関西投資家集団『プレイヤーズ』のメンバーで、

執筆者の一人でもある図越さん。ありがとうございます。

不動産投資 これは危うい[絶体絶命]46のリスト不動産投資 これは危うい[絶体絶命]46のリスト
(2012/09/29)
不動産投資の会 プレイヤーズ

商品詳細を見る


ゆっくり読ませていただきます。

目次を見ただけでもメチャクチャ面白そうな本です。


たまには本でも読んでゆっくりしている必殺でした。

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沖縄取立てツアー

先日記事にしたpeach航空で行く沖縄・・・取立てツアーですが、

ブログで告知したところ、

なんと4名の物好き投資家さんが参加を表明されました!

ホントに行って泡盛とオリオンビール飲んで、裁判所で調停2件して

時間があれば首里城見て帰るってツアーです。


ちなみに宿泊を1泊1000円のドミトリーにしようか、

1泊5000円のビジネスホテルにしようか?悩んでいます・・・

投資家さんたちからは、せめて泊まる所くらいは良い所にしてくれとお願いされているのですが、

それだとブログネタ的に面白くありません!

やはりココは1泊1000円くらいの雑魚寝でどうでしょう?

だって、総額10000円以下を狙ってますからね!

まあ、回収できなかった時に1万以下なら言い訳もしやすいってことです。


もし、沖縄の方で私のブログを見てくださっている方がいらっしゃれば是非コメントください。

泊まりは那覇市内を予定しているのですが、おいしいステーキハウスなんかあれば教えてください。

よろしくお願いします。


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上階よりの漏水

先日、改装が終了し入居が始まった築古改装マンションですが、

古くから住んでいる住民より連絡があり、

台所の天井から水が漏れているとのことです。

さっそく、見に行ってみると・・・

PA230226.jpg
台所の天井部分が濡れています。

さっそく上階住民に事情を説明し、台所を見せていただいたのですが、

水が漏れている形跡が見当たりません。
(こういった場合、90%は排水ホースの外れなど簡単に治るものです)

今回はドコをどう見ても上階からは水が漏れている場所を特定できません。

そうなると、下階から天井を破って原因追求しないといけません。

大工さんを手配し、天井を破ってみたところ・・・
IMG_1421_convert_20121029143345.jpg
うーーん?

IMG_1424_convert_20121029143525.jpg
大きく破って見たところ

判明しました!!

給湯器につながる給水銅管からポタポタと水が漏れています。

さっそく銅管を切りフレキ管でつないで終了です。

築40数年のマンションですので、こんな事は当たり前におきます。


ただ、今回ありがたかったのが、水漏れのあった部屋の入居者さんが非常に良い方で、

こちらが迷惑を掛けているにも係わらず、

「修理してくれてありがとう」と声を掛けてくれたことです。

通常こういった家主側の責任による水漏れなんかでは、

ここぞとばかりに弁償しろ弁償しろとせがまれるものです。


ちょっぴり嬉しい出来事でした。


応援よろしくお願いします

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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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