連帯保証人辞退の申し入れ②

連帯保証人辞退の申し入れの続きです。


保証人が連帯保証人を降りるといった手紙が送られてきた約1年後・・・


入居者孤独死・・・( ̄Д ̄;)


朝、喫茶店で待ち合わせしていたコーヒー仲間が、

入居者女性が来ないのを不審に思い、大家である私に連絡してきました。

私はコノ入居者女性とよく話すことがあったのですが、

『糖尿を患っており足が痛い・・・』『肝臓の調子が悪くてむくみが出ている・・・』

などを聞いてはいたのですが、まさか・・


マンションに到着しドアピンポンを鳴らしても出てきません。

こんな時、私は必ず警察を呼んで立ち会ってもらっています。

理由として、

1、倒れていたらどちらにしても警察に連絡しないといけない

2、もし、ただの留守なら留守でいいのだが、やはり大家が勝手にカギを開けるのはどうかと思う

3、やっぱり遺体は見たくない・・・

こういった安否確認は警察は非常に協力的で、電話で事情を説明したところ、

すぐに自転車に乗ったお巡りさんが来てくれました。


お巡りさん立会いの元、カギを開け声を掛けながらお巡りさんが室内に入っていきます。


◎◎さーーん、警察です~、入りますよ~、◎◎さーーん

玄関のれんを上げ室内に目をやると、

ベットで女性が寝ていました。


◎◎さーーん、警察官が声を掛けますが、応答ありません。


警官はすぐに、もう亡くなっているのが判った様子で、

『入居者さん亡くなってはりますわ~』


警官)事件性は無いと思いますけど、一応、本署から刑事が来ますんで・・・

警官)大家さん、亡くなってる方の顔はご存知ですか?

必殺)はい知っています。

警官)本人に間違いないか顔を確認してもらえますか?

必殺)ハイいいですよ

室内に入り、ベットに横たわっている女性の顔を見てみると、

血の気が引き顔面蒼白ではありますが入居者女性に間違いありません。

必殺)入居者さんで間違いないですわ

警官)ホナ、後は遺体を運び出します。遺族さんはわかりますか?

必殺)保証人さんに連絡してみます

その後、刑事さんから部屋に来た経緯などを一通り聞かれ

遺体と警察官は引き上げていきました。


今回は、幸いにも発見が早かったので遺体は傷んでおらず、

スムーズに処理され

孤独死があったことさえも周りの入居者さんには気付かれませんでした。


その後、保証人に連絡し、荷物の撤去及び、当月分の家賃をいただき終了です。
(実際には保証人が女性の息子に連絡し、息子さんが全て処理されました)

まあ、こんな事もありました。

騒ぎたてるほどの事ではありません・・・


おわり


応援よろしくお願いいたします

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連帯保証人辞退の申し入れ①

初老の女性が住んでいる築古マンションがあります。

まずは、詳細データーを・・・

物件は、

築40数年 6階建て エレベーターあり

ビジネスビルを魔改造でワンルーム化したトンデモ物件

ガス無し・電気温水器・ベランダ無し・窓少々・洗濯機は屋上で共用・・・


入居者さんは、

2年ほど前に入居・60代女性・一人暮らし・生活保護受給

保証人は知人(愛人?)の男性(60代)

保証会社は付けていたが倒産


こんな感じの契約内容でした。

で、連帯保証人から突然届いたのが・・・

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『連帯保証人辞退の申し入れ』です。

賃貸借契約書の更新を狙って保証人を外してほしいとの申し出ですが、

こんな一方的な要求に応じるほど世間知らずではございません。

電話で色々言い合ってもよかったのですが、

面倒なので、こんなお返事手紙を出してあげました。
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はい、お断り申し上げます。

これで終わりです。


どうも借主(女性)と保証人(男性)がケンカしたらしく、

保証人を降りてやる!!と言って手紙を送ってきたようです。

文面からして、ちょっと士業の香りがしますが、こんな論法通るはずもありません。

おそらく家主が無知ならラッキー程度のものでしょう。


その後、保証人からは連絡も無く月日は流れ1年後・・・

事件は起きました・・・


つづく


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富山セミナー『サンデー毎日倶楽部』

富山まで不動産セミナーの講師をしに行ってきました。

必殺は北陸地方に行ったことがなくワクワクで行ってきました。

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大阪駅から特急『サンダーバード』に乗って富山へ

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途中、金沢で駅弁購入、

これで1100円・・・、正直ボッタクリ価格です。

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約3時間で富山へ到着

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一緒にセミナーをする狼閣下と待ち合わせの場所へ、

富山と言えば薬売り、駅前広場には銅像が・・・


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狼閣下以下、県外から参加の6名と共にセミナー会場の旅館へ

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さっそくセミナー会場へ

狼旅団の旗が光っています。

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狼閣下の前座として座布団を暖めさせていただきました。
(今回は実際の購入物件価格と入手経路、売主が売却するに至った経緯などを発表させていただきました)

参加者の方々の暖かい拍手!ありがとうございます。

その後、同旅館の離れにて懇親会へ・・・

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富山の田舎料理?を堪能させていただきました。

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その後、部屋に集まり2次会へ・・・

私は2時間ほどで自室へ戻り就寝・・・

翌日、狼閣下に聞いたところ、朝4時まで話をしていたとのこと・・・ヒーーー!


セミナーにご参加いただいた皆様

運営管理をされたスタッフの皆様

今回のセミナーを企画していただいた『わくわくリッチ』さん、『吉川 英一』さん

今回、富山にお呼びいただきありがとうございました。

また、お会いできるのを楽しみにしております。



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peach航空で行く沖縄・・・

昨日の記事で書いていた沖縄取立てツアーですが、

日程が決定しました。

11月27日沖縄簡易裁判所にて13時30分から開廷です。

さっそく、大阪発沖縄行きの航空券を探してみたところ・・・

ありました!!

今話題のLCC・ピーチ航空!

行きが11月26日大阪関空18:10発 沖縄空港20:30着

帰りが11月27日沖縄空港21:00発 大阪関空22:45着



で、料金が・・・

行きが4370円 帰りが2370円!!!

空港税やらなんやら足して往復合計7,910円!!!


まあ、便の変更が出来ない・キャンセル出来ない・席の指定が出来ない・荷物の預け入れが別途料金

と、ないない尽くしの切符ですが、取立て裁判に行くにはカバン一つもあれば十分なので問題ありません。

大阪から沖縄まで飛行機に乗って往復7910円・・・

その昔、青春18切符で九州周回旅行をした必殺ですが、

鈍行で巡る貧乏旅行でも7000~8000円位かかった記憶が・・・

時代の流れなのか?それとも狂気の沙汰なのか・・・

どちらにしても8000円ほどで飛行機に乗って帰れるのですから異常です。


26日は沖縄(那覇市)に宿泊してオリオンビールを呑んでひっくり返る予定なのですが、

ホントに誰かきます?
(狼閣下はコメントで来る旨書いてられましたが・・・)

ちなみに東京からですと成田からですが、エアアジアで片道3980円で売り出されています。


あれ?

今気づきました・・・

11月26日発?

11月25日は東京セミナーじゃん!!!

ということは・・・

11月25日夜中まで池袋で呑んで、

11月26日朝一の新幹線で大阪に戻り、

11月26日15時30分から大阪で裁判(これも家賃滞納調停)が1件入っています。

裁判に1時間みて16時30分終了~

すぐ関空に向け電車で移動し

11月26日18時10分発沖縄行きに乗って

11月27日21時00分発関空行きに乗って帰ってくる・・・

ヒーーー!!!どれか一つでも予定が狂えば全て狂ってしまう!

さあ、この綱渡りスケジュール!

うまく行くのか!

それと回収(計3件)は出来るのか!!乞うご期待!!!


明日(今日10月26日)は『サンデー毎日倶楽部』富山セミナーです!

狼閣下と毒を撒き散らしてくるつもりです!!

あれ?

大阪から富山ってJRで片道8490円もするじゃん!




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沖縄~

必殺が沖縄といっても沖縄に遊びに行くんじゃあありません。

家賃滞納の取立てに行くんです!!

現在、必殺の家賃滞納案件で沖縄は2件あります。

1件は必殺のテナントビルで詐欺を働いていた詐欺部屋事件の案件で、

債務者本人は既に死亡しているのですが、半年ほど前に相続人(母親)に内容証明で、

相続通知を行ったんです。

その後、3ヶ月の経過をもって相続をしたとみなされるので、

今回は母親に対し債権取立て調停を申し立てします。


もう1件は、私のブログでは登場したことはないのですが、

これも必殺所有のテナントビルの風俗店で働いていた女性です。

どういうわけか、住民票を見てみると大阪→九州→沖縄と渡っています。

女性ですので、結婚などの機会を住民票で見張っていたのですが、

一度結婚したのですが、住民票住所が動かない・・・

と言う事は、男性が女の家に転がり込んだんですね、

こんな時に裁判しても無視するのがオチです。

また少し住民票で様子を見ていると、今度は旧姓に戻って引っ越しています。

おそらく、夫が女性を連れ込んで妻を追い出したんでしょう、

そろそろ狙い目ですね!


と言うことで、2件とも沖縄市ですので、郵送で債権取立て調停を申し立ててみます。
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調停だと申立人は相手の居住地(沖縄簡易裁判所)まで出向かないといけません。
(訴訟だと大阪が管轄で申し立て、判決まで大阪で取ることができます)

でも、今回はあえて調停をチョイスしました。その理由として・・・

1、調停だと書式が比較的簡単である。
  1番目の債権は相続人の母親を訴える形なのですが、そんな書式作ったことないのでわかりません。
  調停だとその辺はアバウトで大筋で通っていれば受理されます。

2、飛行機代がメチャクチャ安い
  関空発のピーチ航空なんかだと片道3000円チョイで行けるんですね!
  ホテルに泊まっても総額15000円程度で行けちゃいます。

3、ブログネタ・・・
  沖縄債権回収ツアー(笑
  オリオンビールとドクターペッパーを飲みながらバーガーキングを食べてきます。
  良いでしょ?


今回の滞納額は1件目が19万ほど、2件目が17万ほどで、

調停費用は1件につき印紙代が1000円+切手代が460円=合計1460円です。


さあ、どうなるのか?

回収は出来るのか?

オリオンビールは旨いのか?

乞うご期待!!


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楽待さま~♪

ス・テ・キです。
楽待さま~♪


資料請求でQUOカードプレゼントとのことで資料申し込んだところ、

3件分3000円のQUOカードが送られてきました。

怪しい会社だと疑ってゴメンナサイ・・・

いやーー、本当に送ってくるんですね!ステキ過ぎです。

でも、メールは鬼の様に送られてきますが、

まあ、QUOカードの代償としてはそれくらい大目に見れよってことです。


ただ、同封されていた「8つのステップ」で体系的に学ぶ!ってDVD

4万630円もするんですね(゚∇゚ ;)

8人総投資額31億円以上!って・・・

私も投資額(借金)では14億超えてますがお声がかかりません・・・|||(-_-;)||||||

楽待さん!次回DVD作るときはお声をかけて下さいね!!

エへへへ・・・よろしくお願い申し上げます。

なんなら楽待様のバナーでもお付けいたします。エヘヘ

もう、名前なんかも必殺楽待大家人なんて名乗ったします!

何卒よろしく申し上げますです。えへへ・・・


ええ、ええ、分かってますよ、お声がかからないのは・・・


現実的には必殺の様な扱いにくいブログ内容では、

業者さんは誰も相手にはしてくれません(ノ◇≦。)


いいんです。私は・・・

ブログで応援してくれる読者さんが味方ですから!!!(^o^)/

これからも商材に走らず頑張ってみます!
でも、ちょっとくらいはいいかな・・・ダメ?


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ナンバー無しバイク

マンションを所有管理していると色々なことがあります。

所用で所有マンションの1つに行ってみると、

ナンバーの付いていない原付バイクが2台、駐輪場に止まっています。

うん??ココ1ヶ月以内では置いていませんでした。

やはり、ナンバーの付いていない原付バイク、放っておく訳にはいきません。

まずは、最寄の警察署に電話して事情を話したところ、

盗難届けが出ているかもしれないので警察管を派遣して確認するとのことで、

待つこと10分、バイクに乗ったお巡りさん登場です。

小雨の中ご苦労さまです。

バイクをあっちこっち見渡して車体番号を探します。

結構見つけにくいものみたいで、お巡りさんも電話で場所を確認しながら

やっと車体番号を見つけ、盗難照会をしていました。

結果は2台とも盗難届けは出ていないとの返事でした。

うーーーーん、

そうなると難しいんですよね・・・

原付は警察の管轄でなく市役所の管轄なので、

所有者までは教えてくれたり連絡を取ったりはしてくれません。

なので、張り紙をしたり入居者さんに長期放置は処分する旨の手紙を入れたりして

ながーーーい期間での対応を求められます。

だって、勝手に処分したりしたら、それこそ窃盗で訴えられちゃいますからね!

でも、ナンバー無しの原付は、不良の溜り場の始まりです!

健全な駐輪場は健全な方が集まりますが(?)

ナンバー無しの原付の周りには不健全な方が集まり始めスラム化してしまいます。

まあ、少し大げさですが、そういったことが無いに越したことは無いので、

1つ1つ問題をクリアーして片付けていこうと思っています。

とりあえずは、原付に張り紙からしてみます。



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手付金取り戻し訴訟

手付金取り戻し訴訟の続きです。

法廷に現れた初老の女性

まずは裁判官が事情を聞きます。

裁判官)原告の申し立て書に書いているのは事実でしょうか?

女性)ハイ、たぶんその通りです。

裁判官)たぶんとは?

女性)不動産業者さんに全てお任せしているので、私はわからないんです。

裁判官)わからないと言うが、お金の流れはわかっているんでしょ?

女性)それも全て不動産業者さんに任せているので判らないんです・・・

裁判官)あなた会社の代表者なんですよね?
    判らないでは済まないんですよ!

女性)不動産は両親が所有していたもので・・・、私は相続で貰っただけ・・・
   身内に不幸が云々・・・

※話を遮り

裁判官)事実は認めるんですね?
    それでは支払い方法について別室で双方話し合ってください

※こういった裁判の場合、司法委員という有識者の人が間に入り双方の合意点を探り和解案を導きます。

※別室に移り

必殺)事実に間違いなければ30万円返してください。

女性)実は私は受け取っていないのよ
   不動産を管理している男性が管理してて・・・

※この男性はおそらく暴力団関係者と思われる。

必殺)事実はそうかも知れないが、コチラはお宅との契約で200万円の手付金を入れている
   融資特約も付けている。200万万満額でないなら承服できない

女性)でも、私は本当に詳しくなくて・・・・

※ココで司法委員が口を開いた

司法)あのね被告さん
   あなたの会社の社判を押した契約書があって、
   売買の事実もあった。それはご存知ですよね?

女性)はい、あのビルを売りに出しているのは事実で、
   今回、必殺さんの会社と売買契約を結んだのは知っています。

司法)では、事情はどうあれ原告の言ってるのが有利ですよ
   あなたは判らない知らないと言うが、会社の代表者である以上、
   それは認められませんよ!

女性)では、どうすれば・・・

必殺)判決となれば裁判費用に遅延損害金まで貴方に請求できます。
   それだと非常に高額(ウソ)になるので、
   30万円一括で支払うのであれば、30万円だけで良いですよ、どうですか?

女性)実は現金はあまり無いんです・・・
   ビルの家賃が月末に入ってくるので、15万円づつ2回払いにしてくれませんか?

必殺)わかりました。それでは2回払いで和解しましょう

この和解案をもって法廷に戻り、裁判官が和解案を読み上げ裁判は終了です。

その後、無事15万円づつ2回振り込まれ今回のミッションは終了です。


今回の件では、物件所有の女性はホントの素人で、相続で引き継いだだけといった方で、

会社の代表者といった感覚も持っておらず、

大家業を『業=なりわい』という感覚もなく、ただ家賃が勝手に入ってくるって感じでした。


今回の30万円も不動産会社か管理人かがコンサルタント料で差し引いているようで、

実際にコノ女性が取っていたのはありませんでした。

しかし、裁判ではそんな言い訳は通りません。

だって会社の代表取締役社長なのですから・・・・

まあ、こういった方が居るのでたまに格安物件が市場にでるのですが・・・

おわり


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手付金取り戻し訴訟

数年前のことなのですが、

レジャービル(飲み屋ビル)が格安で売りに出ました。
(12室中2部屋のみの入居)

まあ、大阪の端っこのレジャービルですので、格安でないと話にもなりません。

近くに同じようなレジャービルを所有していることもあり、

飲み屋での満室はムリだとしても、ワンルームに魔改造して貸し出せば、

実質利回り40%という超高利回り物件の出来上がり予定でした。


融資特約つき売買契約を交わし手付金200万円を入れたんです。

ただ、実際には厳しい部分もあり、融資は五分五分といった感じでした。

何故かと言うと、そのビルには韓国エステ(風俗)が入居していたんです。

風俗が入居しているビルに銀行は融資したがりません。

結局、そのビルに融資してくれる銀行は現れずに、この契約は流れてしまいました。


ココまではよくある話ですよね?


問題はココからなんです。

融資特約付き売買契約でしたので、融資が付かなければ、手付金満額(200万円)返しで終了なのですが、

売主さん170万円しか振り込んできません。

??あとの30万円は?

売主の言い分は、売買契約から融資特約で話が流れるまで2ヶ月かかった。

その2ヶ月分、風俗韓国エステ業者が売主(大家)に家賃を払わない。

これは売買されると思い、風俗業者が家主に対し、もう家賃を払わなくて良いと思っている。

なので、2か月分の家賃30万円はお宅が支払え

との言い分です。


えーーー?

そんな理屈当然承服できません!


しかし、今回の話を仲介した業者がなかなか話を纏めようとしないんです・・・

なーーんか30万程度の金は黙っとけよって感じなんです。

皆さんなら宅建協会なんかに文句言えば、すぐに戻ってくるよ、

ってアドバイスしてくれるんでしょうけど、

数年前のことでそこのところの記憶が曖昧で思い出せないのですが、

何かの理由で、宅建協会などの介入での解決が不可能だったんです。
(なんだったかな~?、えーー?って事だったんです。スミマセン覚えていないです・・・)


そこで、必殺が打った手が『手付金取り戻し訴訟』です。

手付金取り戻し訴訟って書くと大げさですが、

ただ単に手付金の30万円返せよ!!ってことです。

もちろん売主住所・氏名は判っているので、

訴状は難なく送達され、裁判当日を迎えました。


まあ、欠席されても全然OKです。だって物件持ちの大家さんですから、30万円くらい余裕の回収です。


でも、売主さんちゃんと出席されました。

売主さんの簡単なスペックは・・・

住居:兵庫県某市

物件の名義は法人で、今回も法人の代表者としての出廷です。

現れた法人代表者社長は初老の女性

法廷が幕を開けました・・・



つづく


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セミナーより帰宅

ただ今、和歌山セミナーより帰宅しました。

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今回の和歌山セミナーでは和歌山県賃貸住宅経営者協会の会員さん45名が参加され

皆さん真剣な眼差しで講義を聴いていただきました。

ただ、私は今まで投資家さん系の集まりでのセミナーは経験あるのですが、

地主さん系の大家さんに対しては初めてだったので少々不安もありました。

だって・・・このブログも読んでないだろうし・・・・

(現に会場でブログを読んでるか聞いてみたところ、4~5人の方のみ手を挙げられました・・・)

が!、まったく問題なく、皆さん非常に積極的に質問され、

自主管理に対し非常に興味をもたれていました。

あっ!と言う間に90分が終了し懇親会へ・・・

さすが和歌山、海のもの山のものがおいしいですね!

ココでも2時間が『あっ!』と言う間に過ぎ、

男性陣は2次会へ・・・・気が付くと23時・・・・・

17時から呑んでいますから、約6時間呑みっぱなしの計算、

うーーーーーーーーん、毎度毎度の事ながら、飲酒をすると時間の感覚がなくなります。

その後ホテルに帰り目が覚めると朝でした・・・


和歌山の皆さん、この度は呼んでいただきありがとうございました!!


さあーー、来週はサンデー毎日倶楽部の富山セミナーです!

今回は狼さんが一緒ですので気が楽なんです。

だって、私がハズしても狼さんが取り持ってくれるでしょう!


富山の皆さんお会いできるのを楽しみにしています♪


明日からブログ更新頑張ります!

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忙しい・・・

今月はちょっとバタバタしておりブログ更新が不安定になっています。

と言うのも、今月は毎週セミナー講師が入っており、資料作りが結構大変なんです・・・

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特に今週開催の和歌山セミナーでは、

1、会場にインターネット環境が無い

2、私のブログを参加者さんが見ていない(ご高齢の方が多い)

など、ブログのコピーを人数分用意しないといけないんです。
(これがムチャクチャ時間かかるんです)

まあ、プリンター好きの必殺には資料つくりも楽しい趣味ではあるんですが・・・

そんなこんなで、今月はブログ更新が不安定ですが、大目に見ていただけると助かります。



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またまた二日酔いです・・・

スミマセン、ブログ更新サボっちゃいました。

実は、きのう投資家Yさんの紹介で人気ブロガーのSun Pacinoさんと呑みに行っちゃいました。

Sun Pacinoさん(略してサンパチさん)の不動産経営について、

投資家Yさんが熱く暑く語っておられました。

普段はあまりしゃべらない投資家Yさん。

なんかツボにハマッたようです。

イキナリのお誘いに快くお付き合いいただいたサンパチさん

ありがとうございました。

今後もお付き合いよろしくお願いします。


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今日のお仕事

今日はたいした出来事も無く、

まあ、普通の1日です。

午前中は裁判所へ調停申立書を提出へ
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今回の案件は、1年ほど前に退去した方の滞納家賃で、

退去時に2か月分11万ほどを分割で支払う約束でした。

ところが、毎月1万円を5万円ほど支払ったところで支払いがストップ

いくら電話しようが無視。

請求書・督促状を出そうが無視

直接集金も考えたのですが、直接訪問は意外と効率が悪いので、

裁判所へ調停を申し立てました。

請求額6万円に対し調停費用は・・・

印紙代500円

切手代700円

合計1200円です。

内容証明郵送代程度なんです!

安いでしょ~(故金子さん風に)


これで裁判所に呼び出してくれて、

調停委員が話をまとめてくれて

執行力のある判決文までくれて

1200円なんです!!(でも相手方が来なければ無駄になります)

まあ、一度利用してみてください。


で、午後からは、また洗面台の取り付けです。
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洗面台を取り付け

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キャビネットを取り付ければ完成です。

何度か書きましたが、

洗面台は費用対効果(価格に対し高感度アップが)が非常に高いものです。

ですので、私は退去後少しでも古い洗面台は全て交換しています。

取り付けるのは一番安いタイプですが、それでも新品ですので光って見えます。

今回購入したのはINAX製750普通水栓21800円でした。

シャワー水栓だとコーナンPROが安いですね、750で26800円で売ってます。

取付は混合水栓より絶対簡単です!
混合水栓はもう嫌・・・・見たくもない・・・・


自主管理大家の日々でした。


応援よろしくお願いします

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上手くいかない・・・

今日は、退去があった部屋の水周り系をメンテナンスしてきました。

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まずは台所の蛇口です、

ハンドル部分から水が漏れています。

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パッキン部分だけの交換でも十分可能なのですが、

今付いているのは、おそらく新築当時からの分なので約20数年は経っているものなんです。

さすがに20数年使っていると中のネジの部分が欠けていたりして、

また交換する羽目になったりするんです。

そこで私は取っ手から中の部品も全て交換します。

全部交換と言っても800円ほどの品物ですし、また20数年は使えることを考えれば安いものです。

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古いのをはずして・・・

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新しいのを着ける

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ハイ!終了です。これは簡単です。


次が問題で・・・

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ユニットバスのシャワー水栓です。

これも新築当時から使用してきた物みたいですので、20数年は経過しています。

問題箇所は、

ハンドル部分からの水漏れ・蛇口付け根からの水漏れ・シャワーヘッドのひび割れ

シャワーとカラン切り替えが甘い・・・

と、こんな感じでぜーーーんぶ悪いです。

これだけ交換すると新品とそんなに変わらない値段になってしまうので、

新品と交換することに・・・これが甘かったorz

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まずは旧本体をはずし・・・

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古いシールテープをきれいに取ります。

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新しい台座にシールテープを巻いて取り付けます。

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ハイ!出来上がり!!

ってなればいいのですが、

何度取り付けても超少量ですが水が漏れます・・・

シャーワー水栓取り付ける

止水栓を開ける

水漏れチェック

水漏れ確認

止水栓を閉める

シャーワー水栓はずす

シールテープ巻きなおす

シャーワー水栓取り付ける

止水栓を開ける

水漏れチェック

水漏れ確認

これを5往復したところで断念・・・


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何度も巻きなおしたシールテープのあと・・

まだまだ修行が足りません・・・

もう疲れました・・ココは業者さんにお願いします・・・・


こんなこともあります

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またまた漏水

またまた漏水の連絡がありました。

今回は、築25年のマンション1階にある食品工場からです。

このマンションは1階が食品加工場で2階以上がファミリータイプの住居となっています。


連絡を受けさっそく現地に行ってみると、
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写真ではわかりにくいと思いますが、パイプの付け根部分から水がポタポタと落ちてきます。

漏水している水の量は多くなく20秒に1滴と言ったところでしょうか

とりあえず、漏水している場所の上にあたる部屋に訪問してみました。

まずは、水道メーターチェックです。

全く動いていません。ということは非常に微量でメーターが動かない程度なのか?

それとも部屋に関係ないところでの漏水なのか??

部屋の中を点検させてもらおうとピンポンを押すが応答無し・・・

その後、2時間置きぐらいに訪問するが、留守のようです。

この2時間おきに訪問っていうのも意味があって、

工場の漏水部分も2時間置きにチェックしていたのですが、

漏れてくる水の量が一定なんです。

ということは、給水の可能性が高いと思われるんです。

なぜかって?

だって排水からの漏水なら流しっぱなしにでもしないと一定量漏水せず、

止まったり、漏れたりをを繰り返すはずなんです。

それが、ずーーーと一定量ポタポタと漏れるということは、

常に圧力がかかっていて水が漏れているということですよね、

上の階の方はお留守のようですので、19時ごろにお伺いすると在宅されていました。

事情を説明したところ、快く協力していただき、隅々まで点検することに・・・

洗濯パン・・・・・・異常なし

洗面台・・・・・・・異常なし

風呂場・・・・・・・異常なし

流し台・・・・・・・異常なし

????ドコにも水が漏れた跡がありません!

えーーーー、コノ部屋じゃなかったのか・・・orz

うん??

少し変わったところに目が止まりました。

この部屋の流し台の水栓が新しい混合水栓になっています。
(おそらく入居者が交換したのではなく、前所有者時代に業者が交換したものと思われます)

よく見ると、流し台の奥の板が外せそうです。
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一瞬めんどくさくなりそうでしたが、ついでなので外して点検してみることに

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手を突っ込んでみると・・・

濡れていました!ビンゴ!!

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下の床面です。水が溜まっています。

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下から上に向けて撮った写真です。

よく見ると混合水栓とパイプの繋ぎ目から少ーーーーし水が漏れているのがわかります。

レンチで繋ぎ目を絞めると漏水は止まりました。

ふう~~、おそらくココが今回の漏水の原因でしょう!

次の日に工場の漏水部分を確認にいったのですが、漏水は止まっていました。

ミッション終了~
こういう成功があるとうれしくなりますね

ポイントは経験とか色々あるのですが、

それより一番大切なことは「あきらめない」ことだと思います。

諦めないでチャレンジしてみれば何とかなるものです。


応援よろしくお願いします

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関西大家の会セミナー終了

昨日は関西大家の会にて必殺セミナーをさせていただきました。

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約90名の方が参加されました。

3時間と長い時間だったのですが、意外と短いものですね、

気が付くと後10分ほどに・・・

私は極力、対話式にして、参加者さんの知りたいこと疑問に思っていることに答えているのですが、

皆さん凄い積極的に手を挙げられ、参加者の真剣度合いの非常に高いセミナーが出来たと思います。

その後、1次会の居酒屋さんへ・・・・

ビール飲みまくりで、ヘロヘロになりながら2次会へ・・・

ですので今日は二日酔いです・・・


セミナーに参加していただいた皆様
(福岡・広島・岡山・名古屋・群馬と遠方からの参加者が結構多いのにはビックリしました)

関西大家の会スタッフの皆様

今回はセミナーをさせていただきありがとうございました。

またネタが出来ればセミナーさせてくださいね!


次は10月20日に和歌山市にて

和歌山県賃貸住宅経営者協会さん主催でのセミナーをさせていただきます。

さあ!次も頑張ろう!!っと


応援よろしくお願いします

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賃貸住宅フェアー

賃貸住宅フェアー大阪へ行ってきました。

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毎年来ているのですが、年々出展企業が様変わりしています。

今年、特に目に付いたのは、『法律系事務所』ですね、

過払いが一段落し、大家業に活路を見出しているのでしょう

会場セミナーでも弁護士様が危機感を煽りまくっていました。



まあ、必殺もあるセミナーにパネラーとして
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コッソリ出ていたんです。


しかしアレですね、

少し前までは、保証会社が多く出展していましたが、

今年は小さなブースで数えるほどに・・・


その前は、管理会社・サブリースが多く出展していたように感じます。

栄枯衰退なのでしょうか・・・?


そんなこんなで今日10月13日は関西大家の会で必殺セミナーをさせていただきます。

3時間と長い講義は初めてですので、時間を持たせることが出来るか心配ですが、

来て損のないセミナーとなるよう頑張らせていただこうと思っています。



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不法投棄犯

マンション住民より1本の電話が・・・

住民)ゴミ捨て場にタンスみたいな木がいっぱい捨ててあるよ~

必殺)ホントですか!直ぐに見に行きますね、

現場マンションへ行ってみると・・・
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タンス?を解体した木や姿見などがうず高く積まれています。

必殺)あ~あ~、誰かが捨てていったんやろうな・・・
  
嘆いていてもしょうがないので軽トラに積み始めたところ、

ゴミ袋に木を満載につめた兄ちゃんがゴミを捨てるではないか!!

必殺)兄ちゃん、こんな粗大ゴミ捨てたらあかんがな!マンションの住民か?

兄ちゃん)えっ?文句あるの?文句あるんなら3階の人に言えや~

必殺)ムカーーーー!!!!!!!!!!!

早速、3階に駆け上がり、ゴミを出している部屋を確認すると、

つい先日、亡くなった98歳のお婆さんの部屋でした。

このお婆さんは、病院で亡くなったのですが、

なんと、このマンション新築当時から住んでいる方で、

約50年住んでいた方です。


その部屋の前に作業着を着た男性4人ほどが居て、


必殺)おたくら、こんな粗大ゴミ捨ててどないなつもりや!

男性)はあ?捨てて何が悪いんじゃ!

必殺)こんなんゴミ収集で持っていけへんやろ!

男性)そんなん知らんわ!
   邪魔やったらお前が処分せえや!

必殺)ワレふざけんな!(ココで始めて怒鳴りました
   お前ら業者か?

男性)親族じゃ!

必殺)ゴミの出し方もわかれへんのか!

まあ、ココで必殺と男性4人で言いあいが始まり、怒鳴りあいに・・・・

必殺心の声)手出してくれへんかな?出してくれたら30万は取れそうやな・・・

そうこうしてるうちに隣の人も出てきて、ふと気付くと110番してるではないですか!

隣人)すぐ来てください!!大家さんがヤクザの男性5人くらいに囲まれて大変です!

   もうすぐ殴られそうです!!!!死人が出ます!!!!

※マジでこんな風に110番しているんです。

そうすると5分もしないうちに来ましたよ、パトカー3台にバイクに自転車に、

辺りは騒然となりました。※だって警官だけで15人くらい居ますからね・・・

双方事情聴取を取り、相手方は粗大ゴミは一時的に置いただけ、それを大家が騒ぎ立てた

一方必殺は、持って行くつもりなら車はあるんやろな~?

男性)今は無いがあとで持ってくる

苦しい言い訳ですが、持って行くつもりだったと言うと警察も検挙は難しいとの事、

コノ間の話でも、この男性たちは必殺をおちょくった顔でからかいます。

でも、わたし大きな事を忘れていました。
だって、保証金の返還金が50万もあることに・・・


ええ、ええ、どうぞバカにしてください。

でも、その顔覚えていてね♪

退去立会いの時にデジカメに100枚くらい取って泣きをみせてやる!!

そのときに同じ顔をしてあげるよん♪

※裁判になっても全然OKです。だって必殺は裁判マニアですから、負けても負けても控訴してあげます。

犯罪者(不法投棄)は絶対に許さん!!!
(今回はたまたま捨ててる所を押えたので良かったですが、絶対に持って帰る気なんて無かったと思います)

退去立会いが楽しみだ~♪


日々戦ってます!
応援よろしくお願いします。

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明日は(12日)賃貸住宅フェアーに行ってきます。
もし、見かけたらお声をかけてくださいね!って誰も私の顔知らないですよね・・・


漏水??

クマさんが迫ってキターーー!!

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これがランキング1位のプレッシャーか・・・


今日も頑張ろうっと!思っていた矢先、

水道局より電話があり・・・

水)必殺さんのマンションで今月、水道料金が異常に上がってます。

  入居者が増えた等ありますか?

必)いえ、入居者数は変化ありませんよ

水)そうですか、それでは漏水の可能性が高いですので一度点検してみてください。

ということで、さっそくマンションに行ってきました。

このマンションは2年ほど前に購入した築50年ほどの鉄筋コンクリート造

4階建てマンションで、以前は、ミナミのキャバレー従業員用寮として使用されていた様です。

しかも、接面道路無し、当然再建築不可、建物未登記、購入以前は7年間無人という

まったく出口を見ない物件です
まあ、だから安く買えたんですけどね・・・

さっそく、屋上の貯水タンクへ・・・

むむむ・・・異常ないですね・・・

経験上、屋上の貯水タンクのボールタップか電子棒が不良で、溢れていると思ったのですが、

まったく異常ありません。

??

ドコだろう??部屋には水道メーターはついておらず、部屋の中で水を出しっぱなしにされてもわかりません。

???

どうしよう・・・

うん?この扉は??(地下のボイラー室。現在は使用していません)

判明です!地下にある旧ボイラー室に水が溜まってます。

結構な量があるので急遽ポンプで吸い出すことに・・・(下に写っているのは弟君です)
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昔はこのボイラー室で重油を焚いて湯を沸かしていたそうです。

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結構な量の水が出ます。

しかし、水を抜いて漏水箇所を探したのですが、うーーーん判りません・・・

少し時間をおいて今度は設備系大工さんと見てみます。



それともうひとつ

先日の鬼指入居者ですが、仲介業者より又連絡があり、

入居を11月末日でお願いします。(12月1日からの家賃発生)
しかも簡単に言うんです・・・

もう、開いた口が塞がりません。

必殺)スミマセン、今回のお話はお断りします。
   おそらく、この方は入居を希望されていないと思います。

   
営業)イエイエ、それでは10月末の入居で交渉します。

必殺)いやーー、交渉と言うより、他の物件をご紹介してください。

   おそらく、トラブルになりますので、今回はご縁が無かったということで・・・

営業)すぐに確認しますので、お部屋は止めておいてください

心の声)しつこい!!!(怒、断るって言ってんだろ!!!!

必殺)スミマセン、他にもお声がありますので、現状ではお部屋止めはできません。

営業)わかりました。折り返し電話させていただきます。

心の声)もうええって!!、絶対トラブルか入居直前にキャンセルになるって!!!!

こんなやり取りをしていました。

ふう~疲れた・・・


どうなるんだろ?
気になる方は押してくださいね↓

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今度、狼さんに連れられて富山でセミナーします。
10月27日サンデー毎日倶楽部秋祭り
定員30名と少な目ですので参加希望の方はお早めにお申込ください。

作戦失敗

まずは先日の悪質入居者追い出し大作戦ですが、

今日、調停文を作成し裁判所へ持参する予定だったのですが、

通帳を記帳すると・・・

振り込まれていましたorz

まあ、大家としては喜ぶべきなんでしょうが・・・

とりあえず、もう少し様子見です。


ということで本日は失敗談をご紹介します。

必殺=超滞納家賃回収のイメージがあるかもしれませんが、

取れない(取れていない)債権もたくさんあります。

今回の記事はその1件です。


舞台は必殺所有のテナントビル、

そこで家賃5万円程の小さなスナックを経営する60代男性がいました。

ところが、このご時勢なかなか店も流行らず、家賃が滞納しだしました。

放っていくわけにも行かず
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このような手紙を出しました。

ちなみに決算なんてウソです。
(この入居者は悪質というわけでなく、累計で30数万溜まった感じです)

ところが、手紙を出した翌月には店は夜逃げ!

家(アパート)にも行ったが、引っ越した後・・・

しかも、保証人は勝手に書いているだけで、実際には署名捺印も入居者が書いていたことが判明

もちろん、印鑑証明など添付されていませんでした(昔は結構こんな契約書がありました)

こうなるとお手上げです。

しかし、そこは必殺、諦めません。

家賃債権の時効は5年ですので、平成22年に訴訟を起こし債務名義を取得。
(もちろん、債務者は行方不明ですので、公示送達になります)
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これによって、時効は平成22年から10年後の平成32年までになります。

その後毎年住民票を取得・・・(平成17年から毎年取得)
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うーーーん、住民票が動きません。

こうなると我慢比べです。

平成32年までに住民票の移動があるか、

それとも「死亡」の文字が住民票に記載されるのか?

もし。住民票の移動があれば取り立てに行きますし、

死亡の文字が出れば相続人に対し取り立て訴訟を行います。

でもまあ、回収できる見込みは限りなく低いでしょう・・・


成功ばかりではないというお話でした。

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鬼指

みなさん『鬼指』と言うと物件購入の際の値引き交渉ですよね、

今回の話は売買でなく賃貸での条件交渉です。

先日、流し台と洗面台を交換した部屋ですが、

さっそく、申し込みが入りました!

しかし、この仲介業者・・・『条件交渉』通称・・鬼指レベルの事を言ってくるんです。

その前に、この部屋のスペックを・・・

築24年 11階建て RC
1棟70戸の大型賃貸マシション

今回申し込まれたのは2LDKのお部屋

礼金10万円 家賃6万円(周辺相場より若干安いです)

クロス・CFは全て張替え済み・流し台・レンジフード・洗面台は新品に入れ替え済み

こんな感じの物件です。

営業)お客様が気に入られたのですが、条件が少々ございまして・・・

必殺)はい

営業)台所と洗面台は新品ですが、お風呂場(ユニット)は新品にならないですか?

必殺)風呂場はそのままです(普通、ユニット新品にするか??)

営業)では、トイレの便器はどうですか?

必殺)??どうですかって?便器を取り替えるって意味ですか?

営業)そうです。

必殺)それはムリです(??なんだコノ仲介業者は???マジで言ってるの??)

営業)わかりました。お客様にその旨伝えます。

こんな電話のやり取りだったのですが、

その後、3分おきに5回ほど電話がかかってき、そのたびに・・・

営業)網戸は新品に張り替えますか?
ガチャ
営業)ハウスクリーニングはドコまで?
ガチャ
営業)襖のすべりが悪いですが交換してくれますか?
ガチャ
営業)ドアのノブを全て交換してくれますか?
ガチャ
営業)お風呂のドアを折り戸に交換してください
ガチャ
営業)家賃をあと2000円下げてもらえますか~?

最後に必殺あきれちゃいました・・・・

必殺)あの~、違う物件勧めていただいたほうがいいんじゃないですか~

営業)いやーー、予算的にココしかないんです。

必殺)そうですか、でもウチの物件では住み心地悪いと思いますよ~
   もっと良い部屋をご紹介してください。

営業)改めてご返事します。

条件は襖の交換以外全て断りました。

なんなんでしょう??

みなさんこんな条件飲んでるの???

常識的に考えて便器の取替えや風呂のドア取替えなんてするわけないだろう??

それくらい分からないのかな?この営業マン(女性)は!!(怒


でも、入居申し込みがFAXされてきました。

うーーーーん、どうなんでしょ?

断ろうか・・・イヤイヤもったいない・・・(本人・保証人とも属性は良いです)

特約に『現状貸し』の文言をいれて貸そうかな?でも性格が細かすぎるような・・・・

悩むところです・・・


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悪質入居者追い出し大作戦

凄いタイトルですけど中身は大したことないです。


まずは今回のお話の詳細情報を・・・

物 件:築40数年の文化住宅(長屋)

間取り:2DK風呂トイレ付き(改装済み)

家 賃:敷金礼金0円 家賃4万円

入居者:50代女性一人暮らし

条 件:保証人無し、保証会社付き、生活保護者

契 約:平成24年6月から入居

こんなもんで想像できますか?

で、この方、引っ越してきた翌日から近所とトラブルに・・・

アパートの2階に住んでいるのですが、

脱水していない水がボトボト落ちる洗濯物を干す(2階から)

階下の住民が注意すると逆切れして

『うるせーくそババアーーー』と喚く

窓から、新聞紙の束を投げる

夜中に呪文?を唱えている

などなど、奇行だらけです。

必殺は入居当初に1度トイレの修理であったことあるのですが、

『まったくの普通な初老女性』って感じでした。
(頭が白髪で小柄だったからそうみえたのかな・・・??)

そんな苦情もあり、何度か本人に電話するのですが、1度も電話に出たことがありません。

平成24年7月分の家賃は振り込まれたのですが、8月分の入金がありません。

でも、保証会社が付いていますので、家賃滞納の事故をFAXすることに、

保証会社さんも本人に接触できずに大変だったようですが、

そこはプロ!役所の担当者に説明し窓口で生活保護受給日に本人を捕まえることに成功

回収(8月分+9月分の半分)されました。

その後、1ヶ月経ち10月に入ったのですが、

10月も入金ありません!

なんなんでしょう?この方は?

近隣トラブルはしまくる。家賃は滞納する。

こうなれば出て行ってもらいましょう!!

幸い?にも家賃滞納状態ですので、家賃滞納を理由に追い出します。

ただ、オイ出て行け!!作戦は難しいかな・・・って感じなので

法的に粛々と進めてみようと思っています。

現在の滞納は1ヶ月(10月分)+半月分(9月分)=6万円です。

この程度の滞納では訴訟で明渡し判決は難しいでしょう

そこで、調停から始めてみて探ってみようと思います。

調停申し立て

1度目の話し合い→合意
↓欠席
2度目の話し合い→合意
↓欠席
訴訟→合意
↓欠席
判決

とこんな感じです。

話し合いで合意と言っても、非常に厳しい内容で1度でも滞納があれば即強制執行できる内容となっています。

通常なら、裁判官は1度で退去のような厳しい合意は無効とするのですが、

今回の方は、生活保護を受給されていますので、

国から家賃が支給されているのも係わらず、他に使い込み、

我々国民の血税を食い物にしていると演説してやります。

おそらく、一発退去の判決がもらえると思います。

とりあえず、明日調停文作って月曜日に裁判所へ提出します。

さ~~、どうなるか?

今回のキチガイ女の行方は??乞うご期待!

ちなみに、今回の舞台となったアパートはキチガイ部屋と同じなんです・・・しょぼーん


私は今日も中国語で『泳げタイ焼き君』を車の中で歌っています。

10月13日大阪セミナー来て下さいね~

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流し台洗面台取り付け(きのうのつづき)

いやーーーー、

さっきショックなことがありました。

30分かけて書いたブログデータが飛んじゃいましたorz

ブログ原稿を書き上げFC2にアップしたのですが、

なぜかフリーズ・・・

キャーーーーーΣ( ̄ロ ̄lll)
どこを探してもデーターはありません。

だから今日2度目のブログ執筆です。

まあ、執筆なんて大げさに書きましたが、

今日も大したことしていません。

まずは、
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先日の台風でマンション通用口のガラス割れました。

火災保険にて対応

以上!!!

スミマセン。
お風呂に入りたいので今日は超簡潔にいきます。


で、昨日の続きで

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洗面台取り付け

でも、ミラーキャビネットが高すぎて梁に当たっちゃいます。

PA040205.jpg
こんな感じ


PA040206.jpg
在庫している他のメーカーのミラーキャビネットを使用することに

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ハイ!ピッタリ!!

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洗面台取り付け終了~、

今回の改装費用は、

クロス・CF全面張替え

流し台・レンジフード・吊戸交換

洗面台交換

こんなもんですかね?

で、気になる費用は約30万円!

そこそこになっちゃいました。

間取りは2LDKでクロス・CFだけで22万ほどです。

まあ、こんなもんでしょう!


おわり
10分で書きあげた!!!!

応援よろしくおねがいします

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大阪でセミナーします!

すみません
モロに『宣伝』なのですが、

10月13日(土)に関西大家の会にて不動産セミナー講師をさせていただきます。

参加して絶対損はさせません!

気になるセミナー内容は、

1、本ブログのブログでは書けない裏話や結末

2、弁護士は教えてくれない大家に最も有利な法的手続き

1は失敗を知っていれば、もしかの時の対処法がわかります。

2はいつおきてもおかしくない家賃滞納に対し、即法的手続きが出来る知識をお教えします。


もう一度、セミナーの概要を書いておきます。

主 催:関西大家の会
日 時:10月13日(土)13時30分~16時30分 17時30分~懇親会(呑み放題付き)
場 所:新大阪駅近く
参加費:7000円(会場費2000円+懇親会費5000円のセット)

もしよろしければ、『なま必殺』を見物に来ませんか?

今回は単独でセミナー講師をさせていただくので少々緊張していますが、頑張らせていただきますので、

皆さんのご参加お待ちしています。

二日酔いです・・・

きのうは大阪の投資家数名と千日前で夜遅くまで呑んでいました・・・

と言うことで必殺は二日酔いです。

ですので、今日のブログもお疲れモードでお願いします。

とは言っても毎日色々あるもので、

まずは、ベランダの洗濯機用コンセントが刺さらないとのこと

見てみるとぜんぜんダメです。コンセントが刺さりません。
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ただちょうどコンセントの前に配水管があり外すのに時間が掛かりました。

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そんな時はこんなドライバーを使います。

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ネジ穴が潰れてしまったったのでペンチで回すことに

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新しい台座を取り付け

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電線を繋げ、本体を取り付ければ完了です。


その後、クロス屋さんからクロスとCFが貼り終わったとのことで、

台所と洗面台の取り付け工事を開始しました。

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ココまでセッティングした所でチカラ尽きました・・・

また明日がんばります。


二日酔いにはポチが一番効果的!!

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電気温水器交換

必殺の所有物件ガスの通っていないマンションがあります。

ガスが通っていないだけでなくベランダもないマンションです・・・

でも、住居と言うからには風呂トイレが必要になるのですが、

風呂が部屋の中にあるとなるとお湯を供給する設備が必要になるわけで、

このマンションでは電気で沸かす『電気温水器』が設置されていました。

ただ、コノ電気温水器、何かとトラブルが多くて大変な品物なんです。

今までのトラブル事例は、

お湯が沸かない(単に故障ですね)

タンクから漏水・・・(300ℓタンクですから大変です。しかも、漏水箇所の特定が難しいし修理不能!)

空焚きしてあわや大惨事に・・・(安全装置が働かず空焚き状態に、30分以上蛇口からは蒸気しか出ませんでした)

今回、10年以上住まれた方が退去との事で、電気温水器を点検したところ、

ダメです・・・不具合が出ています。

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ナショナル製 昭和60年製造

製造後30年近く経っています。

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安全弁から伸びている配管が熱くなっていると安全弁が劣化しており水漏れしています。

こうなると電気をメチャクチャ食うんです。

部品交換も出来ないことはないですが、製造30年モノです・・・ここは新品と取り替えることに、

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途中の写真を撮り忘れました・・・

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ハイ出来上がり。

30年前の製品とは見た目も全然違いカッコいいです。

今回の工事は、

銅管を繋ぐところがあったり、温水器が大きく重たいため、当然一人では持ち運び出来ないので、

設備系大工さんと二人で作業しました。

ちなみに今回かかった費用は・・・

新規電気温水器・・・約12万円

接続部品・・・約1万円

設備系大工さん日当・・・2万円

廃棄処分代・・・鉄くず屋さんへ無料

トータル15万円ほどです。


設備系のお話でした。


応援よろしくお願いします。

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先日の『突然の訪問者』のつづき

先日ブログに書いた突然の訪問者・・・ですが、

本日またまたアポなしで突然現れました。

入)スミマセン~、お金2万円しかできませんでした・・・

必)うん?家賃4万やけど?半分?滞納分もあるし~、どないなつもり?(-_-メ)

入)スミマセン、退去届け持って来ました。
  今月末(10月末)で退去します・・・


必)ガーーーーンorz(前回攻めすぎたか・・・( ̄□ ̄;)!!

※必殺心の声・・・参ったな・・もう退去?仲介手数料払ってるから実質マイナスやがな・・・
 でも、最初から滞納するヤツやから囲ってもしゃあないしな・・・
 でもでもでもモッタイナイ・・・・(ノ_-;)ハア…

必)ほな今月末で解約やね(ドライな口調
  出て行くまでに滞納分はキッチリ精算するのがルールやから頼んますわ~
  (そんなルールどこにもない)

入)わかりました。月末までに必ず精算します。

※いやいや、精算せんで居座ってくれよ~
 最終的に保証人のお母ちゃんから50万までなら行けそうやん!!

そんなこんなで10月末で退去になっちゃいました。
残念です。

追い出したから私の負けです・・・

そうなんです!大家は入居者を追い出しても負けなんです!!!


でも、しょうがない!!次がんばろうっと!!|^・ω・)/

応援よろしくお願いします

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真面目?な夜逃げ者

必殺は築古マンションを購入しているのですが、

既存築古物件ですので、既存の入居者さんも一緒についてきます。

それはそれでありがたいことなのですが、

中には家賃滞納状態の方も居ます。

そういった場合、必殺は前所有者にお願いして既存入居者の滞納家賃債権を無料で譲ってもらっています。

前所有者も不良入所者が物件に居るのが後ろめたいのか、快く債権を譲ってくれる方が多いです。

今回は、そんな前所有者時代に貯めた滞納家賃のお話です。

必殺が、その物件を購入した時点で入居者田中(仮名)は6ヶ月の家賃滞納をしており、

所有者変更と家賃の督促の手紙を出したところ、翌月には荷物を持って夜逃げしてしまいました。

その前に今回のスペックを紹介

築45年ほどの築古4階建て鉄骨作り2DKで家賃は5万円

入居者は30代前半の男性一人暮らし(免許証の写真を見ると金パツイケイケ風兄ちゃん)

保証人は無し

こんな感じです。

保証人も付いていませんのでしばらく放置することに・・・

1年後、住民票を取得しているが移動無し・・・

2年後、住民票を取得すると住民票に動きが!!新住所発見!!

金髪イケイケ風兄ちゃんですので、イキナリの自宅訪問での取り立ては厳しいと判断

まずは裁判で判決文を取得してから回収をと考え、未収家賃取立て訴訟を裁判所へ提出

裁判所で訴状が受理され第1回口頭弁論が1ヵ月後に設定され、

被告(滞納者)に対しても呼び出し状が送達されました。


変なのはその後です・・・・


第1回口頭弁論期日まで1ヶ月(4週間)あるのですが、

訴状送達後1週間ほど経ったある日、突然3万円振り込まれてきました。

当然、連絡もな~んにもないです。

その後、2万円・5万円・1万円と金額はバラバラなのですが、

2日~3日置きに万単位で振り込まれてきます。

ついには第1回口頭弁論期日前日には30数万あった滞納家賃を完済してしまったんです。

裁判前日に全額完済ですので、裁判は当然成立せず取り下げへ

滞納者とは1度も話さず会ったこともなかったのですが、

うーーーん、真面目な方だったんでしょうか?

全額回収できたのでこれ以上の話はないのですが、

不思議な方でした。(ホント免許証の写真を見てみるとイケイケ兄ちゃんです)

払ってくれる人良い人
払ってくれない人悪い人


以上!


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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