家賃滞納者シリーズ『ボトルの中身は・・・』

様々な家賃滞納者がいるのですが、

意外と多いのが、

入居はしたものの家賃を一度も支払わず居座る輩です。

今回は、そんな悪質入居者の話です。

必殺はテナントビル(スナックと風俗混在ビル)も自主管理しているのですが、

そんなテナントビルの一室を借りたいと申し込みが入りました。

テナントビルの中でも一番安い部屋を希望され、

7坪ほどのカウンターのみ(10人ほどで満席)の小さな部屋を

案内したところ、一発で借りたいとの申し出

そこで、借主・保証人の詳細を聞くことに・・・

借主=保証人の店(スナック)で働く30代の女性

保証人=借主の勤める店のママ

借主を見た第一印象は・・・、経営なんてムリだろ??って感じなんです。

どう見ても、掛け算はギリで出来そうですが、割り算はムリです。

でも、そこは空室の目立つテナントビル、一か八か掛けてみましょう!

だって、その部屋は1年以上空室で、少なくとも空室にしておくよりはマシです。

ちなみにその部屋の家賃は、敷金礼金0円家賃5万円(共益費水道代込み)です。
※コノ時代は水商売を受けてくれる保証会社が無かった(知らなかった)

で、契約となったのですが、少し不安要素が・・・

それは保証人の携帯電話が引っ切り無しにかかってくるんです。

それはもう芸能人のマネージャー並に次から次へとかかってきます。

そのたびに立ち上がり外で会話をされています。
(小声で・・・ええ、まあ、スミマセン・・・何時までに・・と聞こえてきます)

どうなんでしょう?彼女の行動を見て考えられるのは・・・

1、実は芸能人だった

2、店が繁盛していて夜の仕事なのに昼間から予約の電話が引っ切り無しにかかっている

3、借金の取りたて電話

うーーーん、難しいですね~答えは最後に!(って言わなくてもオチはわかりますよね・・・)

そんなこんなで無事契約へ、

必)じゃあ、今月の日割り15日分をお願いします。

保)あっ!日割りの分は月末にお願いします。

必)えっ!日割りの分(25000円)もお持ちで無いんですか?

保)そうなんよ~、ちょっと入用で持ち合わせがないんよ~
  月末に必ず払うからちょっと待ってえな~

※何度も言いますが、1年以上空いている部屋・・・まっ、いいか!

必)ほな月末に来月分と合わせて1、5ヶ月分必ずお願いしますね

こんなやり取りで終了~


と言うことで、月末になり契約者へ連絡すると・・・

契約者)コノ電話はお客様の都合により・・・(電話止められています

保証人)何度携帯を鳴らすがコールのみ

当然、契約者・保証人ともに連絡があるはずもなく・・・

入金もありません。

しょうがないので、夜店に行ってみることに・・・

店に行ってみると、店の電気は点いていません。

ノックするがカギが掛かっており応答無し

必)うん?結局店はしなかったのか?

合鍵で室内へ・・・、カギを開けると部屋は電気は点いておらず、

電灯のスイッチを点けると・・・

契約者が部屋の隅っこに居るじゃないですか!!

必殺)・・?なにしてんの?

契約)暇やから寝ててん・・・

必殺)家賃は?

契約)ママ(保証人)が分け前くれへんねん

必殺)??何の話なん?詳しく話してみ、

契約)金融からお金借りるために部屋借りなお金貸してくれへんねん
   だから、ココ借りて50万借りたんやけど、ママが10万くれるって言ってたけど
   お金くれへんねん・・・

なんじゃ、こいつらは!金融(日掛け)から金借りるために部屋借りたやと!!

そう、こいつらは店を経営して家賃を払っていこうなんて最初から無かったんです!!

ココまで酷いと今後も家賃の回収はムリでしょう。

必殺)ほな、カギちょうだい。出て行って~
   置いてる酒(ウイスキーや焼酎のボトル)はどないするの~

契約)ああ、それ中身は水やから捨てて~

※カウンターに置いている焼酎ボトルは全て水でウイスキーのボトルには醤油が入っていました。


翌日、保証人に電話をすると、ウダウダ言ってますので、

必殺)コラおばはん!文句あるなら日掛け金融に絵を描いたことチクるぞ!
   文句言う暇があるんやったら1,5ヶ月の家賃75000円持ってこい!!(怒り

日掛けにチクられると悪事がバレるため、即効で保証人が事務所に来ました。

保証)とりあえず5万円持ってきた~
   だから今回のことは黙っといて~な~

必殺)あと2万5千円足らへんやん

保証)今それしかあれへんねん

必殺)日掛けから50万引っ張ったんやろ?それでないは通らへんで?

保証)自分の店の家賃と他の金融屋への支払いでもうあれへん・・・

必殺)自分の店の家賃は払うても、コッチの家賃は払わんつもりか!

保証)だって、自分の店の家賃は200万以上貯めてて、今月払わな追い出されるねん

必殺)・・・・、ほな2万5千円は後でええわ・・・

こんなやり取りで今回の部屋は明け渡し終了です。


未収家賃2万5千円がどうなったかって?

割り算が難しい契約者は一切連絡が取れず

保証人はその後店も追い出され、家も追い出された様で行方不明に・・・

まあ、被害額が2万5千円ですので諦めました。


あ~あ、ハズレだったorz

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物件引渡し

先日購入した築古マンションですが、改装工事も終了し、

いよいよ契約者の入居が開始されました。

この物件は20室中16件空室だったのですが、

空室を一括で外国人日本語学校の寮として賃貸契約することができました。

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ペンキを塗ってキレイになった外壁(マンション裏側です)

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基本的な間取りはそのままで、主な改装点は、

畳からフローリングへ(大工さんへ依頼。畳は自分で処分)

30年前の給湯器を交換(既存の古い給湯器は自分で取り外し鉄くず屋さんへ。
            給湯器本体は新規設置は難しいので設備屋さんへ依頼)

ボロボロの流しを交換(処分も設置も自分で。置き換えるだけなので簡単です。)

洗面台の設置(処分も設置も自分で。ブログでも掲載してますが簡単です)

風呂桶交換(処分も設置も自分で。置くだけです)

TVドアフォンの設置(新規設置だったので電気屋さんへ依頼)

エアコンの設置(本体はネットで購入。設置は電気屋さんへ)

クロス・CFは全て張替え(全て職人さんへ依頼)

あとは内外装のペンキ(全て業者さんへ依頼)

最後の室内クリーニング(全て業者さんへ依頼。数が多いので自分たちではムリと判断)

基本的には機器は施主支給で行いました。
(いつも、施主支給で行っていますので特に問題はありません)

こんなもんです。

ぜーーんぶあわせて1室当り50万円といったこころでしょうか?(外装は除く)

空室をまとめて一気に工事したので、相当なコストダウンを図られています。




今回の物件での利回りは改装費まで計算して約25%前後ではないかと思います。

それと私は自主管理ですので、管理費もかからず運営できます。

ということは、現在は満室ですが、もし空室が発生したときも他の物件より有利な

条件で募集することができます。


まとも?な投資も頑張っている必殺です。

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洗面台取り付け

今日は空室で作業をしてきました。

退去に伴い古い洗面台を撤去しクロス・CFまで貼り終ったところです。


じゃまな前の塩ビ配管はノコギリで切っちゃいます。

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洗面台の下を取り付けたところです。

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上を取り付ければハイ!出来上がり~

約2時間の作業です(途中で部品を買いに行った時間も含む)

業者さんにお願いすると、約15000円といったところでしょうか?

2時間で15000円!
その辺の風俗嬢並の時給です。

本体はインターネットで22800円でしたので、

もう、少しでも古いと取り替えちゃう感覚です。

まあ、一番安いタイプですが、既存と新品は全然違います。

やはり安くても新品のほうが絶対いいです。


設備系も頑張ってます

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下水が溢れている・・・

築40年ほどの築古物件の入居者さん(1階)より連絡が入りました。

入)部屋の前の廊下にある下水の蓋から汚水が溢れているようだよ~

必)ひーーー、ホントですか!直ぐに見に行きます。

現場に行ってみると・・・
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うん?マンホール周辺が湿っています。

マンホールを開けてみると・・・

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なんか黄色い塊が浮いていて詰まっています。

でも、そんなに臭くはないな~、(もちろんドブ臭いにおいはしますよ)

よーく見てみると油の塊です。

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とりあえず、100円ショップで買ってきたヒシャクで油の塊をすくうことに

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油と石鹸?の塊の様子です。おそらく台所と風呂場の排水側みたいです。

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次は詰まった升の清掃です。
ご存知、高圧洗浄機ケリュヒャーです。

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これを詰まっていな枡から詰まっている方向に向けて噴射します。

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ミルミル配管に詰まった油の塊をコスギ落とし、

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詰まりは解消されました。

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全て終了です。

全作業時間約60分

業者さんにお願いした場合、おそらく3万円ほどでしょうか?

と言うことは・・・

時給3万円でございます!!
その辺の医者より時給がいいです。

私が所有している高圧洗浄機は、ちょっと良いやつで3万ほどの物ですが、

15000円ほどの製品でも十分だと思います。

めったに使う物ではないですが、(必殺の物件数で半年に1度くらいの稼動です)

絶対に要るアイテムとなっています。


こんな作業もしています
応援よろしくお願いいたします。

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キチガイ部屋ファイナル?

先日からシリーズ化しているキチガイ部屋裁判です.


前回までのあらすじを少し書きます。


文化住宅(長屋)に70代の生活保護者が入居

夜中に一人でケンカしていると近隣住民より苦情多数

手紙で警告するが効果なし

私が直接訪問するとケンカ越しにきたので強制退去へ

退去後部屋をみるとアートなキチガイ部屋へなっていた

現状復帰代を少額訴訟で提起

相手方は答弁書は提出するが、裁判所に出廷はせず

判決は原告(私)勝訴

被告側から異議申し立てが裁判しに提出される

控訴審(実際は控訴ではないが、その説明は除く)の期日決定

警察より裁判所へ被告が逮捕されたとの連絡あり

で、今日が2回目の口頭弁論期日でした。

当然、被告は逮捕されているわけですから、欠席裁判になるものと思っていたところ、

なんと、被告が手錠をはめられ、腰縄を巻かれて出廷してきました!!

これにはビックリです!!

書記官に聞いてみたところ、本人が出廷を望めば、逮捕拘留中であっても民事裁判であっても、

出廷は可能なんですって!!初めて知りました。


出廷した被告ですが、まあ~、しゃべるしゃべる。

際限なくしゃべります。大家が強引に退去させた。ペンキは魔除けなのでしょうがない等々、

話す話す、ついに裁判官が『あんたの演説聞きにきたんちゃうで~』

裁)もうええは、判決は原告勝訴!ハイご苦労さん!!

被)なんじゃコノ裁判は!!
  俺に弁護士が付いてないから負けたんか!!
  世の中金持ちが勝つんかい!!

※私も弁護士雇ってないけどな・・・

裁)いい加減にしろ!!(裁判官が怒鳴った
  弁護士を付けようが付けまいが原告勝訴じゃ!

※原告側は一言も話さず裁判終了~

最後に手錠や腰紐を巻かれている被告に対し

必)手錠されてカッコええの~
  お前何したんや?

被)じゃかしい!
  出たら(出所したら)お前の家行って殺すからな!!


必)ちょっと待ったらんかい!!!

ココで付き添いの警察官が間に入り素早く法廷外へ

警察官を呼びとめ、殺す言われてダマッとれるかい!!

警)まあまあ、ほな行きますわ~(刑事もこういった暴言は慣れているんですね

でも、ムカつきます!
一発ぐらい殴ってもOKでしょう!
だって、出所したら殺しに家に来るんですから!


ということで、必殺は怖くて夜も寝れなく家から出るのも怖くなってきました。

ということは、警察へ被害届を出せるのかな?

行ってきました!警察署へGO!!マジです。

応対した刑事さんへ事の経緯を説明するのですが、

警察)相談ノートには書いておくよ、でも被害届はちょっとね・・・・、

必殺)あっ!被害届は拒否するんですね!判りました。私は私のやり方で世論に聞いてみます。

警察)ちょちょちょっと(メチャクチャあせって)

   そない大事にせんでも・・・

必殺)だって、俺の家族が殺されてからやと遅いんちゃうん?
  
   普通の人相手なら、ただの口ケンカで終わりですやん、私も警察にわざわざ来ませんがな

   でも、相手は前科6犯(自称)で、しかも今現在逮捕されてる人間やで、

   それが、出所したら家に行って殺すって、モロに犯行予告やん

警察)そう言われてもな・・・、有罪は難しいんや、

   だから家に来たら110番してくれたら直ぐに行くさかい・・・

必殺)ホンマに来たら二度と目が開かんように返り討ちにしてやるわ!!

警察)・・・・

こんなやり取りで被害届は有罪になる可能性が低いとのことで受理してくれませんでした。

まあ、本当に家に来ても70過ぎのシャブ中です。余裕で勝てます!!

当~然、正当防衛でございます。

それはさておき、今回の債権ですが、

5~6年塩付けにして、忘れた頃に住民票を取得して、

被告が完全に忘れて暮らしている時に銀行差し押さえにチャレンジしてみます。

さあ、最終的に回収は出来るのか?

ブログが続いていれば『キチガイ部屋・完結編』として書きますね


いつか刺されるの?
でも絶対に信念は曲げない必殺でございます。

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名古屋セミナーのつづき

二日に別けるほどの内容でもないので続いて書いちゃいます。

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翌日、セミナー会場にて(約80名の方が参加されました)

本ブログの裏話や自分でする裁判手法を講演させていただきました。

次々に積極的な質問が相次ぎ、非常に熱いセミナーとなり、

セミナー講師をする必殺も熱くなりすぎ時間配分がメチャクチャに・・・

最後は駆け足で終わらせてしまいました。

その後、懇親会会場へ

ココでもステージとマイクが用意されており、

必殺と金持ちリーマンさんと交代交代でステージで講演させていただきました。

コノ日は日曜日、明日は月曜日・・・

月曜に用事が無ければ名古屋にもう1泊してもよかったのですが、

月曜は例のキチガイ部屋の控訴審があります。

そのため、22時の新幹線で帰宅することに、

最後は参加者皆さんと握手をして名古屋を後にしました。

名古屋の皆さん、
講師に呼んでいただいてありがとうございます!!


また、機会がありましたら、いつでも呼んでください!

第二第三のネタを用意してお伺いさせていただきます。

ステージでも言いましたが、
私への報酬は↓ポチでございます。
応援よろしくお願いします

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名古屋セミナー行って参りました。

名古屋大家の会にて不動産セミナーの講師をさせていただきました。

私自身も学ぶことが多い名古屋一泊の旅でした。

新大阪から新幹線で約1時間、名古屋に到着です。
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セミナーは翌日ですので、コノ日は名古屋の大家さん物件を拝見させていただくことに

まずは、シュアーハウスを運営されているオーナーさんのところへ・・・
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なんて言うんでしょう?

すご~~くオシャレなんです!

なんか青春って感じのエッセンスが散りばめられていて良い感じです。

必殺の『シュアハウス』のイメージが全く変わりました!!

こんなシュアハウスなら私も入居し青春を謳歌したい雰囲気なんです。

※シュアハウス全体のデザインがユニクロっちっく?な感じで若い人には凄く夢のある空間になっていました。

でも私がシュアハウスを企画したら
絶対にドヤかビデオ視聴室になるだろうな~
簡易ベットが並び、オッサン達が昼間から酒を飲みひっくり返っている・・・
掲示板には当たり馬券、ゴミ箱には外れ馬券・・・
うーーーーん、それはシュアハウスではなく、それはタコ部屋では・・・?


それと驚いたことに1部屋(と言っても3畳ほどの広さ)の家賃が5~6万円!!

周辺相場と比較しても割高です(実際近隣ではワンルーム3万円台で余っているとのこと)

それでも現在満室!!
うーーーーん、必殺脳では常識外です!!


ホントやり方次第でビジネスはどうとでもなるもんです。

ちなみに、コノ部屋(建物)は賃貸で、また貸しの形態なのですが、

元々倉庫として使われており、1年ほど空室の状態だったそうです。

逆に後からみるとシュアハウス以外に使いようが無いような間取りになっていました。

こんなおしゃれなシュアが出来るなら、借り手の無い変則的なフロアーを安価で借りて、

シュアハウスを運営するのも楽しいのかもしれません。


その後、2件目のオーナーさん物件へ
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いやーーココのオーナーさんも気合が入っていますね!

ちょうど一階を改装中だったのですが、オーナー自らハチマキを巻いて部屋を解体していました。

うんうん、そういう姿勢!必殺は大好きです!!

部屋を見せていただいたのですが、元砂壁とは思えない出来栄えです!

間接照明や対面キッチン、ココでも間取りに対するセンスが光っています。

古いマンションながらも随所に工夫が散りばめられており、

築古マンションの欠片も感じられない出来栄えです。

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その後、名古屋名物「ひつまぶし」の名店へ

美味しいですね~、メチャメチャうまいです。

一品一品が絶妙で、ザNAGOYAを堪能させていただきました。

その後、軽く呑んで明日のセミナー本番へ向け備えました。


次回、セミナーへ


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セミナー講師します!

明日(実際には23日です)から名古屋に来ています。

そう!必殺大家人は名古屋でセミナー講師をさせていただきます!!

今回は、目指せ!金持ちリーマンさんからのお誘いを受けての講演です。

前座でわたくし必殺大家人の本ブログ『自主管理大家の日々』の裏側と
士業に頼らない法的手続きをレクチャーさせていただきます。

そして、
目指せ!金持ちリーマンさんの講演 
【アメリカ不動産投資セミナー】

やってみて解ったメールで出来るアメリカ不動産投資
脅威の利回り30%オーバーの実態(なぜ高利回りを買えるのか?)
アメリカ不動産投資の収支を交え、
日本とアメリカの違い、アメリカの最新雇用統計情報、
購入してはいけないエリアなど、解りやすく解説。

上記の講演予定となっています。

ちなみに、必殺の今後のセミナー講演予定は

 9月23日 名古屋 名古屋大家塾主催

10月13日 大阪  関西大家の会主催

10月20日 和歌山 和歌山県賃貸住宅経営者協会主催


参加諸条件は各主催者にお聞き下さい。

名古屋は初めてですので、とても楽しみにしています♪


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名古屋の皆さんが満足されるセミナー内容になるよう頑張らせていただきます。

迷惑電話

今日は何を書こうか悩んだのですが、

狼閣下が私の持ちネタである『キャバクラ係数』をパクったので、

私も迷惑電話ネタをパクらせていただきます。

ある日、私の事務所に電話が・・・

相手=相

相)00ビル00号室の入居者へ連絡とって欲しい

必)どういうご用件で?

相)00号室の人に頼まれたんよ~、連絡付かないときは、お宅に電話してくれって

必)意味がわかりませんが・・・

相)何でもいいから連絡入れろや!

※この00号室の入居者はつい最近入居した正体不明の女性です
 しかし必殺はコノ女性の正体に気付いたのですが、(以前入居していたヤクザが保証人)
 そこは入居率の悪いテナントビル、保証会社さえ通れば『無問題』です。

 おそらくテナントビルを契約して水商売を自営していると装い、
 日掛け金融から金を引っ張ったんでしょう。

 その証明書類として賃貸借契約書を提出して、
 貸主が借主と連絡がつかなくなり、契約書に書いている大家である私にプレッシャーを与え、
 借主に連絡するようにせがませると言った筋書きでしょうか?

 しかし、コノ時点でもう家賃滞納で私からの電話も一切無視状態でした。

 でも、むかつく言葉使いに少々腹を立て付き合ってあげることに・・・

必)でも、何の用件なん?

相)ちょっと個人的な用件・・・

必)個人的な用件??
  ようわからへんな~?

相)何でもいいから入居者に電話して00が電話よこせって言ってるといえ

必)言え?お前さっきから聞いてたら口の利き方知らんの~?

相)だからなんじゃい!

必)だからなんやねん!!

相)お前の事務所に行ったるぞ!!

必)ほな待ってるわ(ガチャ斬り

※コノ程度の金融屋は絶対に来ません。まあ本当に来たらガッツリ相手してあげます。

即効で電話があり

相)なんで切るんじゃ!!(怒りまくってます

必)え?お前来るっていったやん、電話なんかで喚いとらんと早よ来いよ

相)名古屋からだから行けない・・・いきなりテンション下げ下げです。

必)はあ?名古屋??お前金融やろ?日掛けかいな?闇かいな?

相)一応闇・・・・

必)お前人見て金貸さな!なんぼ貸したん?

相)10万円・・・

必)ほな回収に大阪まで来な、そんなもん電話なんかで回収でけへんで!!

相)でも、保証金が50万入ってから、それ貰えませんか?

必)思いっきりハメられてるで、その賃貸借契約書FAXさせたんやろ?
  原本あるけど見るか?敷金礼金0円やで!、FAXのときに切り貼りされてるんやわ
  うそやと思うんなら原本FAXしたろか?(闇金って固定電話教えるかな?)

相)イヤそれは結構です・・・、店は開いてるんですか?

必)開いてるの見たことないで

相)そうですか~・・・ガチャ
  ツーツー

最後は切れちゃいました。

その後、コノ店は保証会社が裁判をし、強制執行で幕を閉じました。

契約から強制退去まで、

入居者が支払ったのは最初の2ヶ月のみ、その後は保証会社が7ヶ月支払ってくれて

計9ヶ月×7万円=63万円

保証会社には申し訳ないですが、道に63万円は落ちてません。

多少のトラブルはありますが、63万円稼ぐことを考えれば屁でもないことです。

それにしても電話をしてきた名古屋の金融屋は回収出来たんだろうか?

ムリだろうな~、

賃貸業も貸金業もプロの滞納者には敵いません・・・

払う気の無いヤツからは取りようがないですね・・・

↑コレを何とか取る方法を考えていますが、現実的は難しいのが現状です。


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裁判所へ行ってきました。のつづき

前回、裁判所へ行ったの結末を書くのを忘れてました(;^_^A

で、待合室で待っていると、滞納者が出廷しているとのこと、

来ればこちらのものです。

さっそく、和解合意雛形を見せて、コノ内容でなら和解合意します。

本日、和解できないのなら不調にしてください!!

実は、ココで強気で行かないと、調停委員は滞納者の味方をして「眠たいこと」を言い出しかねません。

現に今回も、

※調停委員(調

調)相手方の所得とかを検討したうえで和解合意になります。
  ですので、次回調停期日までに同居人の収入を確認していただいて・・・

必)?意味がわかりません。次回期日なんて必要ありません。
  家賃が収入に見合ってないと思うのなら、安い家賃のところに引っ越すべきで、
  検討云々は筋が違う

調)しかし、相手方が納得するか・・・

必)先ほど言ったように無理な和解案は持ってきていない。
  あの内容で合意できないのなら不調で結構!
  訴訟に持って行きます。

調)相手方と裁判官と検討してみます・・・

※調停は最後の合意まで片方づつ部屋に入り双方の話を聞き、合意点を探ります。

調)あの内容で合意するとのことです。

※出てきたからには相手方は合意するしかないんです。
 だって、和解案を蹴ったら訴訟に持っていかれて、和解の道が閉ざされますからね、
 出て行くしかなくなっちゃいます。

ということで出来上がった合意文がこちら↓
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ちょっと見にくいですよね・・・

ちなみに必殺は、最近色々なところでセミナー講師をすることがあるのですが、

その際に今回の和解文の雛形を参加者皆さんにお配りしています。

その他にも調停の雛形や債権譲渡の雛形などもお配りしてますので、

もし、必殺のセミナーがお住まいの地域であれば是非参加してくださいね!

使う使わないは別として、文章を持っているだけでもイザという時の心構えが違ってきます。

と言うことで、今回の調停はこちらの思惑100%で終了です。

今後、滞納=強制執行という段取りが即取れます。

ただ、何度も言いますが
大家は追い出しても負けですからね!!(ココ試験に出ます)
肝に銘じて大家業に励んでくださいね


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突然の訪問者・・・

毎日、先日購入した築古マンションの改装に汗を流している必殺大家人です。

マジで頭にタオル巻いて、今日は便座の交換と水漏れが無いか最終チェックしてました。

そんな、汗を流している現場に事務所より電話が・・・

先日入居した入居者が家賃を払えないと事務所に来所している・・・

戻れる??(事務員さん

うーーーん、あと少しで便座交換が終わるのに・・・

家賃滞納は事務所でおきてるんじゃない!!
と訳のわからない台詞を吐きながら事務所へ

居ましたよ・・・、丸ボーズ頭の年齢不詳男性が・・

今回登場する方のスペックです。

今年7月に入居

敷金礼金0のゼロゼロ物件

20平米ほどのワンルーム築40年の築古
3点ユニット・ガス設備なし・ベランダなし・窓なしの
最悪物件・・・


入居者は自営の30代男性(申込書では園芸店自営?)

保証人は母親(有職者)

保証会社は通らなかったのですが、(と言うか仲介業者が保証会社は無しでお願いしますと)

半年空いてた部屋だったので片目つぶることに・・・(まあ、最悪母親から回収できそうだし・・・・)

で、1回目の支払いから家賃滞納・・・ハズレ引いちまった・・・orz

8月末に2か月分支払うとの約束するが・・・

これも不履行!!(怒

これには必殺も怒りまくり、

甘えるなら母親に甘えらんかい!!
お前が払わんのなら保証人の母親んとこ取り立て行くぞ!!(怒


このときは私の怒りに驚いたのか、1ヶ月分だけ持ってきました。


で、今日の用件が・・・

入)9月は支払いが出来ない10月末なら支払いが出来る。

必)で?

入)10月末は必ず払うので待ってほしい

必)あのね?あなた入居2ヶ月だよね?
  それで家賃払ったのは1ヶ月分だけだよね?
  ふざけてるの??

入)・・・・

必)5年~10年住んでいたら時には家賃が遅れることもあるやろう、
  でも、5年10年住んでいたらコッチも入居者さんのこと信用してあげる
  あなたはなんなの??
  入居2ヶ月で何言ってるの?
  甘えるなら親に甘えてくれ

入)・・・・(うつむいたまま

必)で?どうするの??下向いてるだけなら帰ってや~
  コッチは暇ちゃウンやで~

※こんなやり取りが数十分。最後は・・・

入)今月末までに1か月分持ってきます

必)よろしく~

となりました。会話の中で母親(保証人)への請求を幾度と無く織り交ぜて会話したのですが、

バッチリです。50万円までなら母親から回収できる感覚があります。

部屋を退去されるよりも、”滞納指導”しながら滞納累計50万まではOKです。
(必殺の感覚だと3年は引っ張れそうです)

今回の入居者との折衝は最終的に滞納家賃を回収出来るか?を見極めるためです。


それと本人は自営とのことですが、まったくダメですね、商才というか自営が出来るだけの

技量の微塵も感じられません。

と言うか、普通に社会生活送れているのか心配になるレベルです。


まあ、私が心配することではないのでどうでもいいですが・・・

また続きがあれば書きます(おそらく続くでしょうね・・・)


そんな私に愛のポチ!を

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裁判所へ行ってきました

今日は裁判所へ行ってきました。

今回の話は家賃滞納による調停です。
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私のブログ読者なら、「また調停?お前も好きだね~」って声が聞こえてきそうですが、

今回の債務者(入居者)は少し違います。

ココで少し、入居者スペックを・・・

家賃70000円
2LDL エレベーター付きそこそこマンション
入居は約5年前
保証会社なし・保証人借主父親
入居者は
借り主:20代後半女性(水商売)
保証人:同居の30代前半男性(土建業)
保証人:借主女性の父親

こんな感じの構成です。

実はこの方、4年前に家賃滞納で裁判しているんです。

その時は30万ほど滞納して、

本人保証人全てに督促するが無視!

で、訴訟で追い出してやる!!と通常訴訟へ(まだこの時は調停の便利さを知りませんでした)

イザ、裁判呼び出しの口頭弁論になると、借主が出廷し滞納家賃の半額(15万円)を

持参してきたではありませんか!!

被告が出廷し、しかも滞納家賃の半額を持参しているのであれば、

もう、裁判官は和解モード全開です。

ココで和解しません!!なんて言ったら他の裁判でもキツク当たられそうです。

結局、滞納家賃を分割で支払う和解で終了いたしました。

ただ、コノ当時、必殺は和解文章の良いのを(原告有利になる和解文章)持っていませんでした。

そのため、今現在の滞納家賃の解消しか和解文に盛り込まれず、

将来発生する家賃に対しての拘束力が無い判決文が出来上がっちゃいました。

コレが非常に問題なんです・・・

裁判と言うのは、裁判官(司法委員)任せだと、

必ず、弱者(借主)有利の判決(和解)文になっちゃうんです。

なので、今は雛形和解文を提示し、コノ内容なら和解します。

もしムリなら和解を拒否し不調にします。と言っています。


話を戻し、今回の件では前記した様に、1度は裁判で和解したにも係わらず、

将来の部分を和解文に盛り込まなかったため、今回滞納しても又裁判の必要があったのです。

今回は前回のような失敗はしないように調停で和解を狙いました。

が!、1回目の呼び出しは無視(欠席)です!!
しかも裁判官は、1回の無視では不調に出来ない。とのこと・・・トホホ

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

豆豆知識(調停)

調停呼び出しに応じない→裁判所が不調と認める=本裁判(訴訟)になった時には印紙代を半額にしてくれる

これが、

調停呼び出しに応じない→時間が勿体無いので自ら取下げる=訴訟では通常の印紙代を求められる。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

なので、必殺が不調にこだわるのはココ(印紙代)なんです。

で、2回目の呼び出しが今日でした。

P9140138_convert_20120918130032.jpg

相手方(滞納者)と申立人(大家)は違う待合室で待機します。

話し合いの間に入る調停委員によると今回は相手方も来ているとのこと

来ればこちらのものです。
P9140139_convert_20120918130109.jpg


用意していた和解文を示し、和解へ

ココで和解を蹴るような入居者はいません!

今回の和解文には将来発生する家賃についても条文を付けていますので、

もし、滞納が2回あると即強制執行で部屋を明け渡せられます。


でも、中にはココでも突っ込んでくる裁判官がいます。

私の和解合意文には、家賃払わないと、「当然に賃貸借契約は解除となり、なんら賃借人に通告することなく部屋

を明け渡さなければならない」としています。

この『なんら通告することなく』の一文がないと、滞納→内容証明で契約を解除しなければ、

明渡強制執行を実施することができません。

相手が、内容証明を受け取らなければ受け取るまで繰り返さなければならなくなり、

またまた時間を必要とします。


応援よろしくお願いします

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家賃滞納者シリーズ『生活保護』

いや~~、復活した狼閣下は強いですね、

復活後、即1位を奪われドンドン離されていっちゃいました。

えっ?じゃあ毎日ブログ書けって?

そうなんですよね、1位奪還を狙うなら、まずは毎日ブログ更新ですよね・・・

まあ、ボチボチ頑張ってみます・・・


今日のブログは生活保護です。

ある小さなスナックのママさんより、

入居者を紹介するから部屋を用意してほしいと連絡がありました。

詳細を聞いてみると60代女性で収入は生活保護、

まあ、贅沢は言わないので生活保護支給家賃内での部屋を紹介してほしいとのことでした。

ちょうど、築40年5階建て(エレベータなし)の5階部分が空いており、

そこを紹介することに・・・

さっそく、申込者に部屋を見せたところ即決!

ただ、入居に際し手数料を・・・回してほしい・・・
(要は生活保護で支給される敷金部分をくれと要求しているようです)

あっ、規定の紹介手数料はお支払いしますよ~
(絶対、後ろに誰か着いているので、こういう輩と結託すると強請られるのは目に見えてます)

しかし、コノ規定の紹介料が気に入ったのか入居することに・・・

ただ、保証会社がなかなか通りません・・・
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たしか3社目でやっとOKが出ました。

賃貸借契約を交わし入居へ
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引越し費用から敷金礼金まで全て税金で出ます。
(後でわかったのですが、実際は本人は住まず、息子が住んでいました。)

で、入居後直ぐに契約者から電話が・・・

入)手数料をもらいたい

必)紹介料のことですね、紹介料は直接紹介者に支払うので貴方には渡せませんよ

入)紹介料とは別に、役所から出た敷金を預からせてほしい

必)??意味がわかりませんが・・・、なんで敷金を貴方に渡さないといけないのか?

入)役所から敷金が出たのは私のお陰、だから私に預けてほしい

必)??そんな話お断りします!!

入)はあ?、話が違う!敷金を渡さないなら人を入れるぞ!

必)人?役所の間違いでは?

入)今からそちらに人を向かわせる!!

で、来ましたよ・・・、ヨレヨレの柄シャツを着た50代の男性が・・・

男)おう?お前のところは酷い商売してるようなの~

必)酷い?契約書通りのことをしてるだけですが・・・?

男)お前のところは契約金を独り占めしようとしてるやないか!!

必)独り占めの意味がわからないのですが・・・

男)はあ?オンドレふざけトンのか!!!

少々、やり取りがあったのですが、めんどくさくなってきたので・・・もう必殺もケンカ腰に・・・

必)納得いかんのなら役所の担当者に聞いてみようやないかい!

男)役所関係ないやろが!

必)じゃあ、警察呼ぼか?お前の言ってるのはモロに恐喝やないかい

  人見てもの言わんかい!

男)覚えとれよ~(映画みたいな捨て台詞を残して出て行きました)

イヤイヤイヤ、
散々恐喝されて黙っている必殺ではありません。


さっそく、事務所から出た入居者に連絡して、

必)色々言ってくれたの?

  ぜーーんぶ録音させてもろてんで?

  今回の話、気に入らんのなら、

役所と警察にテープ持ち込むでえ~

まあ住んでもらわないといけないので、コレくらいのことを言っておかないと、

また難癖を言ってくるかもしれません。


それだけは勘弁してくれと、

男性は先日仮出所したばかりで今捕まると次が長い・・・

知らんがな!!!(怒

しかし、築古エレベータ無しの5階部屋・・・コレくらいの方はお客様です。

お金くれる人いい人
お金くれない人悪い人


で、翌月の家賃1ヶ月を支払った後、家賃送金がストップ!

でも、大丈夫!家賃保証に入っています!保証会社様へ丸投げです。

その後、保証会社が何度も訪問するが応答無し、

6ヶ月の滞納をもって保証会社の責任で家財道具撤去へ
(と言っても荷物はほとんどありませんでした)

あれ?結局は紹介者へ紹介料も支払ってないや(アハハ・・・


今回の生活保護者は弱者と言う立場を利用して、

空室で困っている大家と交渉して、役所から出る引越し諸費用から

いくらかの『分け前』を貰うやり方です。

空室が1年も空いていれば考えちゃう大家さんもいると思うのですが、

彼らと組むのは絶対危ないですよ!!

もし、分け前を与えると、必ずそれをネタに強請ってきます。

次に、引越しするのが商売みたいなものですから、すぐに引っ越していきます。

これが、仲介業者でAD3ヶ月なんてあげていて6ヶ月で出られたんじゃなにしてるかわかりません。

結局は無知な家主が損をします。


今週もがんばろうっと

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家賃滞納者シリーズ『無断退去』

家賃滞納シリーズ

今回は『無断退去』です。家賃を滞納してですので、夜逃げとも言いますね

この入居者は50代男性一人暮らしで、入居約1年目に入居者より手紙が届きました。

※コノ時点で滞納額約20万円(4か月分)です。

『いま、友人の家で世話になっています。1年間本当にありがとうございました。

 土木の仕事をしています。大家にはご迷惑をおかけしました。』

です。

要は部屋をでたよ、後は許してね♪ってことです。

滞納家賃を支払うなんて全然書いていません。もちろん連絡先も一切書いていません。

ただの無断退去!夜逃げジャン!!

でも、このオッサン、一つ大事なことを忘れていました。

それは、弟が連帯保証人になっていたことを・・・

当然、連帯保証人である弟へ請求開始です。

まずは、請求書を弟宅へ・・・

次の日、夜逃げした本人より連絡が入り、

入)イヤーー、滞納家賃は分割で支払おうと思ってたんよ~

必)ほんと~、でっ今ドコに住んでるの?

入)友人のところ

必)友人の家はどこにあるの?

入)大阪・・・

必)でっ、大阪のドコ?

入)友人に迷惑は・・・

必)はあ?、じゃあ俺には迷惑かけてもいいと?

  わかった!友人には迷惑かけれんなら弟にはいいよな?

  弟の家に取り立て行くわ~夜10時にwww

入)わかったわかった住所言うから、弟は勘弁してくれ~

必)最初から言えよ!

入)えーーーと、住所は、大阪府・・・・・

必)あん?俺の事務所の裏じゃん!!!

そうなんです。この入居者、私に会社の事務所の裏にある文化住宅に引っ越していたんです。
(今は違いますが、その当時は文化住宅の1室を事務所として使用していました)

すぐ事務所まで呼び出し、滞納家賃を分割で支払う念書を書かせました。

入)いや~~、逃げようや踏み倒そうなんて全然思っていませんでした~~
  
必)いや~、あんたが払わんかったら保証人の弟に追い込みかけるからよろしくね~♪

入)なんやと~!(怒、

  オンドレわしの事が信用できんと言うのか!(実はコノ元入居者は元チンピラです

必)(冷静な口調で)家賃滞納しておいて何やその口は?

  オッサン、お前がケンカ売るんなら何ぼでも買ったるぞ?

  うん?

入)いやいや、ちょっと言い過ぎただけやがな~~

必)まあ、安生払ったってえな~

こんなやり取りがありましたが、

その後、毎月3万円キッチリ払ってもらい、滞納家賃は満額回収できました。


後日談

私の事務所の裏に引っ越してきたのは偶然だったのですが、

その文化アパートの1室を建築会社が寮(タコ部屋)として借り、

1室に4名ほど住まわせていたようです。

今時、2Kの文化住宅(長屋)に大人4名・・・

何で、そんな劣悪な環境に?不思議でしょ?

実は詰め込まれるオッサンたちは皆、

闇金の客たちだったのです。

ギャンブルで金を使い、そこにスキ入る闇金・・・

強引な取立てが出来ないからこそ、仕事がないなら紹介したる・・・

家賃も勿体無いやろ?寮があるで~

で、行き着き先はタコ部屋土木・・・

そこはそこで同じようなギャンブル狂いのおっさん達、

抜け出せない借金連鎖の闇の中へ・・・

まあ、こんなモンです。



そんな私に愛のポチを!

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断水事故のつづき

きのうの断水事故のつづきです。

さてと詳しく調べてみようかなっと物件に行ってみたところ、

??渇水異常が消えています。

そこで、貯水槽のマンホールを開け中を確認してみると・・・
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水は満タンに溜まっています・・・

うーーーーん、たまたまボールタップが引っかかったのかな??

とりあえず棒でボールタップを上下すると正常に動作しています。

まあ、水も溜まっているし良いか・・・

ということで、バイパスレバーを戻しポンプを作動
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??あれ???

ポンプが操作できない

ポンプの操作盤のボタンが一切反応しません。動きっぱなしです。

ポンプ屋さんに連絡し指示を仰いでみました。

ぷるりんこ~♪(byしょぼくれん

必)ポンプの操作盤がボタンを押しても反応無くて、ポンプが回りっぱなしなんだけど・・・

ポ)一度、ブレーカーを落としてみてよ

必)了解!

ポンプのブレーカーを探し電源offそしてon

ダメです。ポンプは回りっぱなしで、操作盤も反応しません。

何度かチャレンジしましたが同じです。

その旨、ポンプ屋さんに言うと、じゃあ行くね~、と30分で到着。

ポ)うーーーん、故障しているね、

  部品手配する間、ポンプは切っておくしかないよ

  そうしないと、モーターが焼き付いちゃうからね

ということで、またバイパスに切り替えです。

※5階建て40室の築古マンションなんですが、
 ポンプを動作させないと5階は水圧が落ちてしまうんです。
 でも、一週間位なら直結(ポンプ切り離し)十分使用に耐える程度の水圧は出ます。

今回の水問題ですが、今回に限らず水は非常にトラブルが多く、

非常にお金がかかります。

なぜか?

まず、給水の設備的な問題として、

1、ボールタップなど原始的な部分での故障
  (今回の様な引っかかりなど)

2、ポンプなど機械的な故障
  (ポンプ自体の老朽化などによる停止)

3、ポンプを動かす電源的な故障
  (電源供給部分のスイッチングなどの接点部分が磨消で故障)

※私はこの全てのトラブルを経験しています。築古が多いですから・・・
 しかも、何故かトラブルは休日や夜間に起きるんです( ̄▽ ̄;)!!

次に、入居者に対しての問題

1、台所が使えない(食事を保証しろ)

2、風呂が使えない(銭湯代を出せ)

3、トイレが使えない(日常生活が送れない、家賃をまけろ)等々

何がなんでも数時間で解消しないと大変な目にあいます。

そこで、業者さんは定期的な機器更新を求めてくるのです。
(故障したら大変ですよ~、と)

また、イザ故障したら見積もりや金額だと言う前に復旧しないといけないので、

業者さんの言い値で支払うことになってしまいます。

そこで、考案されたのが今回ご紹介する←ジャパネット風に

『直結バイパス工事』です。

これを語りだすと本1冊出せるくらいになるので、ココでは書きませんが、

私の物件では全て導入しています(ただし5階までです。それ以上は水が揚がりません)

この工事のおかげで、断水時も慌てず騒がず、とりあえずバルブ操作一つで水が出ます。

その後、ゆっくりと業者さんに修理をお願いすればいいんです。

あと、屋上に乗っている高架水槽を無くして直圧式に改造しませんか?って業者さんがいますが、

絶対に直圧式にしちゃあダメですよ
(今回の物件は必殺が購入したときには直圧式に改造されていました)

直圧式のメリットは

1、高架水槽のタンク清掃代が不要になる

直圧式のデメリットは

1、ポンプが頻繁に動くのでうるさい

2、ポンプが頻繁に動くので故障率が跳ね上がる(私の感覚では通常の100倍手間と金がかかります)

3、ポンプが頻繁に動くので電気代が跳ね上がる

デメリット多すぎです。なんで業者さんは直圧式を勧めるのでしょう?

理解できません!!

今回はポンプのアレコレでした。


目指せランキング1位!
応援お願いします(^▽^)/

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断水事故

19時すぎに入居者から携帯に電話がありました。

コノ入居者、家賃を待ってほしいとか、窓がガタガタするとか、

一々携帯に電話してくるんです。しかも曜日時間関係なしです。

まあ、電話に出ようか一瞬悩んだのですが、まだ早い時間ですし、

もし緊急だといけないので携帯に出てみました(今まで急用だったためしがない

入)水が出ないよ~
必)マジで!!直ぐに行きます!←急に敬語モードです


行く途中で他の入居者からも携帯に断水してる旨の電話が次々入ってきました。

うーーーん、こりゃポンプかな?

約10分で物件到着です(ドミナント戦略なので直ぐに行けます)

普通なら断水となると大家としては真っ青になると思いますが、

必殺は余裕なんです。
だって、こんな時のために
直結迂回路を作っているからです。


詳しくはマンションの直接給水をご覧ください。
↑このHPは業者でなく大家さん仲間が作ったものです。非常に参考になりますよ

さっそくポンプ室を確認すると・・・
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うん?

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渇水のランプが点いています。

たぶん、貯水槽のボールタップかな?

でも、お腹も減ったしシンドイので明日の昼間に詳しく調べることに・・・


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※ブログ途中でアップしちゃいました・・・てへ

家賃滞納者シリーズ『電報滞納者』

おはようございます。

必殺大家人です。

そろそろネタが切れはじめ、ネタを探しファイルを眺めていると、

ウン??

考えてみればこのファイル1ページ1ページにドラマがあることに気付きました!

そこで新シリーズ!

必殺は見た!家賃滞納者!!を書きたいと思います。

基本1話1人のネタで行きたいと思います。


まずは1ページ目『電報滞納者』です。

必殺所有の築古アパートに30代の夫婦者が住んでいました。

コノ入居者が家賃の支払いがルーズなんです。

悪質とまでは行かないのですが、常に2ヶ月遅れくらいで進んでいます。

そんなある月、家賃の入金がありません。

さっそく督促の電話をすると・・・

必殺:家賃の入金が無いのだが・・・

入居:仕事辞めたので収入がない

必殺:で?どうするの??
   貴方が支払わないなら変わりに保証人の母親に払ってもらうけど?

入居:じゃあ、そうしてください(ガチャ!ツーツー

必殺:ムカーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー!!!
   鬼のリダイヤルをするが電話に出ず

望みどおり保証人である母親へ電話(固定電話しかない)

何度コールしても応答なし!

しょうがないので、母親へ請求書を送付(コノ段階で3ヶ月の滞納です)


それから1週間後、母親から返信が・・・
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電報で着ました!!

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電報打つくらいなら電話しろ!!
その費用で滞納家賃を少しでも減らせ!!と思うのは私だけ?

その後、滞納家賃は一進一退ですすみ・・・

次にきた手紙には・・・
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手紙(督促状のことでしょう)を持って弁護士に相談に行くと

脅しのつもりでしょうか?

で、来たのが・・・

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やっぱり電報でした(笑

結局最後に現金書留でご清算いただきました。

まあ、電報やハガキでの対応でしたが(あっ!最後まで母親とは話さなかったな?)
滞納家賃を全て清算したので良しとします。


応援よろしくお願いします

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読み違い・・・

先日のブログで書いた謎の韓国人が住んでいる部屋ですが、

もう、元々住んでいた女性は家賃を払う気はないだろうと読んで、

裁判所へ訴状を提出したのですが、

本人様(賃貸契約者様)から連絡あり、
今、日本に帰国した。
家賃を全額支払うので集金に来てほしい


あれ?

読み違えたな・・・・

でも、まだわかりません!!

集金に行ったら色々誤魔化されるかもしれません!

で、行ってきました・・・・









滞納分(3ヶ月約15万円)全額お支払いいただきました!

疑ってすまん!!

お金くれる人良い人
お金くれない人悪い人


で、謎の韓国人(男性)のことを聞いてみると、

なんと!勝手に住んでいたらしい・・・(知人レベルの付き合いとのこと)

部屋に帰ってきたら男性が居たのでビックリして追い出したと・・・

うーーーん、どうなんでしょ?


まあ、お金くれたんでどうでもいいです。

お金くれるひと良い人
お金くれないひと悪い人


あっ!!裁判取り下げないと!!

せっかく全額払ってくれた大事な大事なお客様の機嫌を損ねてしまう!

でも、来月末でアメリカに移住するとのことで部屋は解約です。

また空き部屋が・・・・隣も空いてる・・・・・ウーーーーーーーーーーーーン"(/へ\*)"))

一難さって又一難!明日もがんばろうっと!!


1位奪還応援お願いします!

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孤独死つづき・・・

きのうブログを書いた孤独死のつづきです。

その後、警察より連絡があり、

遺族は見つかったが遺骨の引き取りも全て拒否
との回答でした・・・


他人事ですが、悲しい現実ですよね・・・

せめて遺骨ぐらい引き取ってあげればいいものを・・・

これで、故人の家財道具を処分しても誰も文句は言いません。

さっそく家財道具を撤去したのですが・・・

ガーーーン( ̄□ ̄;)!!
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フローリングが広範囲で汚染されている・・・

これは洗いではどうしようもありません。

フローリング張替えです。

ココでも問題があり、こういった事故工事は大工さんも嫌がるんです。
(前回は大工さんだけでなくクロス屋さん、洗い屋さんと全てに断られました)

そのため今回は大工さん=事故OKの方、その他は知らん顔で統一しました。

知らなければなーーんの問題もありません(えっ!問題あるの??)

ちなみに、孤独死は基本告知義務は必要ありません!

裁判判例があり、人が生活する部屋において孤独死(自然死)は当然起こりうる事態で、

なんら忌嫌う必要はないとの判断です。


私も同感です!

今回孤独死したオッサンも悪気があって死んだのではないのです。
(でも、一応荷物撤去前に線香を焚きます。臭いを誤魔化す意味もありますが・・・)

人間である限り死にます!当たり前です!!

死んだら腐る、自然の摂理ですよね、

だから必要以上に怖がる必要も必要以上に嫌悪感を抱く必要はありません。

と言うことで、今回の孤独死も問題なく改装が終わり、次の方の入居を募集しています。


じゃあ自殺はどうかって?

スミマセン・・・

自殺は怖いです・・・たぶん一人で自殺部屋には居れないと思います・・・

てへ


応援よろしくお願いします。

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また孤独死 ※閲覧注意※

大家仲間のアパートで孤独死が発生したため、現地確認に行ってきました。


このアパートオーナーさんは、

つい1年ほど前に初めて購入した1棟アパートで、

当然、死臭なんてものには慣れていません。


ましてや孤独死した部屋の中なんて、素人には到底直視できるものではありません。


少し状況を説明すると、

物凄い臭い(想像を絶しますよ)と、体液が染み込んだ布団

ウジハエが飛び回り、なんとも言えない空間です。

こんな状態の部屋に状況確認で入るだけでも気分を害されると思います。


しかし、大家の仕事はコノ状況から逃げることは出来ません。

特に今回の事案のように、保証人が付いていない契約の場合は、

大家さんが荷物の処分から全て行わなければなりません。

※専門業者さんに頼むことも出来ますが、超高額です!(家賃1年分位飛びます)

何とか解決しないといけないんです!!

まだ孤独死が発見されて間もないのでオーナーさんも動揺して私に相談されました。

私はただの専業大家ですが、死臭や孤独死には慣れています(慣れてどうするねん!!)

ですので、今回連絡を受けて状況確認をしてきた次第です。



※※※※※※※※※※ココから強烈な画像があります※※※※※※※※※※※※※※※※









うーーーん・・・

現地に到着し、孤独死のあった部屋の前まで来てみると、微かに外まで死臭が漂っています。

玄関を開けると予想通り、孤独死独特の強烈な臭いがします

ただ死臭にも色々あって、死臭初期・中期・末期とあり、

今回の死臭は初期と思われます。

文字で表現するとスッパイ感じ?です(分かりませんよね・・・)

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玄関を入り直ぐに台所(間取りは1DKです)、台所は整然としており

故人の几帳面さがうかがえます。

その台所の整然とした雰囲気とミスマッチな強烈な腐敗臭・・・、

その先にある居間での惨劇を予告しているようです。

意を決して居間へ・・・

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ココも意外と荷物が整然としており、つい先日まで故人が普通に生活していた雰囲気が伺えます。

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ただ違うのは足元に敷かれた掛け布団の端から見えるドス黒いシミ・・・

故人は布団で横になっている時に亡くなられたんでしょう・・・

しかし、臭いは強烈ですが、思っていたほどの状況ではありませんでした。

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とりあえず、ウジが少し沸いていたので、この日はバルサンを焚き部屋を後にしました。


この部屋の住民は生活保護者の60代男性

保証人は付いていないのですが、遺品など相続に関係する問題があります。

そのため、警察が相続人を探し、遺骨の引き取りや相続について大家と連絡を取るように連絡してくれます。

ですから、こういった場合、荷物の撤去に少し時間を置いてから作業するように大家さんに勧めています。


つづく・・・


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水漏れ水漏れ・・・

水漏れに悩まされています。

原因の分かる水漏れなら話が早いのですが、

本日あった2件の漏水は水漏れ原因の特定ができません。


まず1件目
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マンション1階にある事務所への漏水

幸いにもドバドバとは漏れておらず、壁をつたって雫が落ちる程度の漏水でした。

ただ、上階の部屋に行っても原因がわかりません。

ちょうど風呂場のしたあたりに漏れているのですが、下に漏れていそうな箇所が見当たりません。

とりあえず、下から点検口を作り原因を探って見ます。(ちなみに必殺は点検口の作成はできません)


次の2件目は
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地下にあるスナックです。

天井からポタポタと水が漏れてくるとのことで行ってきたのですが、
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ちょうど点検口があり覗いてみると、天井のコンクリートの隙間からポタポタと雫が落ちてきます。

現場は地下なので、もしかして雨かな?と思い、受け(植木鉢の敷物)を置き様子を見ることに
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(漏水箇所の下に配管が通っており、バケツなどが置けない)


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2日3日様子を見てみましたが、ダメですね、毎日コレくらい溜まります。

うーーーん、

こちらは上がトイレですので、トイレの給水管の可能性が高いですね、
(上階が使用していない時間帯もポタポタと漏れているため給水の可能性が高い)

そうなると、トイレの床面を全てはつらないといけないので大変な作業になります。


私が考える水漏れもれランキングは、

1位=パッキンで直る蛇口からの漏水

   発生頻度=月1回程度

   難易度=低

   緊急性=低

2位=排水ホースなどが外れて階下へ漏水

   発生頻度=半年に1度

   難易度=低

   緊急性=高

------ココからが難しい--------

3位=給水管からの漏水(給水管の多くは埋め込まれているため壁や床を解体しないといけない)

   発生頻度=1年に1件

   難易度=高

   緊急性=高

4位=屋根や壁からの雨漏り(高所作業になるので、素人では危険。しかし、雨漏れでも漏水箇所が窓の周りなら、
              シリコンで直るので素人でも根性があれば出来る!!)
   発生頻度=2年に1件

   難易度=高

   緊急性=高

こんな感じですかね、日々漏水との戦いもしています。

応援よろしくお願いいたします

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続続・キチガイ部屋

このところ毎日毎日洗面台の取り付けに大忙しな必殺大家人です。

洗面台の取り付けといっても馬鹿にはできません。

業者さんに頼むと1台設置するのに15000円くらいかかります。

必殺は今日だけで2台取り付けましたので、

30,000円の日当です。

3万円・・・

ワンルームマンション1ヶ月分の家賃と一緒ですよ!!

さらに言うなら1ヶ月3万円の家賃を取ろうと思うなら、

税金や諸経費を考えれば約500万のタネ銭が要ります!!

と、考えると3万円・・・重いでしょ?


今日のネタはコレではなく、シリーズ化しているキチガイ部屋の件です。

前回の話では、「裁判の異議申し立てをしてきた!!」で、裁判続行という話で、

次回、裁判を楽しみにしていたのですが、本日裁判所より連絡があり、

警察より連絡があり被告が逮捕されたとのこと

ですので、次回期日の延期の連絡でした。

なんだそりゃ!!

逮捕されてからの裁判(部屋明け渡し)はあるのですが、

裁判で控訴中の逮捕??これってどうなんでしょ?


まあ、民事訴訟ですから、被告欠席=原告勝訴で終わるんでしょうけど・・・

なんなんだろ?こいつは!!(怒
早くオレに銀行口座差し押さえられて悔しがれ!!

と、思っていたのに・・・また新たな展開になっていくんですね・・・

でも、いいご身分ですよね、犯罪を犯して(罪名は教えてくれませんでした)警察に逮捕

刑務所→税金で養ってもらえる。

刑務所から出所→生活保護で税金から養ってもらう。

一笑働かなくて食っていけます。ホント良いご身分です。


しかし必殺は行けるところまで行ってやります。

判決は絶対勝訴と思いますので、銀行口座に金があることを祈りつつ差し押さえを実行してみます。


そこで、フト気付いたのですが、刑務所に入ると強制労働させられますよね?

そこで働いた給料が少ーーーーしだけ支給されるのですが、

コレって差し押さえ出来ないのかな?

もし、差し押さえが出来るのなら画期的ですよね!!

と言うか差し押さえさせるべきでしょう!

明日、法務省にでも聞いてみます。

それか誰か知ってる方がいれば教えてください。


続きが知りたいですか?
じゃあ、押してね!

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失敗・・・

とうとう狼閣下に抜かれちゃいましたね・・・(ノ◇≦。)

でも、負けてはいられません!

なんとか1位奪還に向け頑張って行きますので応援よろしくお願いしますm(._.)m


さて、最近ブログをサボリがちなんですが、理由がありまして・・・

いま改装中の築古マンションの入居者が決まり(外国人留学生の寮として一括契約)入居日が迫っているんです!!

このマンションで私が自分でしている作業に「洗面台の取り付け」があるのですが、

失敗してしまいました・・・orz
P9050130_convert_20120905125505.jpg
上階からの水漏れで天井が変色してしまった・・・・

P9050129_convert_20120905125438.jpg
洗面台がドロドロに・・・(これは水でキレイに洗い流せました)

原因は・・・
P9050128_convert_20120905125356.jpg
フレキ管の接続が甘かった様で、水が漏れて一晩であんな状態になっていました。

テストでわからなかったの?と質問がきそうなので先にお答えしておきます。

今回の改装では給湯器も入れ替えたのですが、洗面台取り付けの時はまだ設置されておらず、

湯のほうは元栓で止めていて出ない状態だったんです、それが昨日、給湯器を業者さんが取り付けて水を開栓、
(今回は、給湯器の取り付け位置が大幅に変わるため私では設置はムリ)

もちろん、業者さんも水漏れが無いかはチェックしたと思いますが、

流し台の下の棚まではチェックせず・・・

次の日には写真1の状態でした。

なんてこったい・・・

自己責任ですorz


こんなこともやってます応援よろしくお願いします

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きのうの続きです。

きのうのブログで書いた謎の韓国人男性が住み込んでいる部屋ですが、

本日、部屋の明け渡し訴訟を裁判所へ提出してきました。


まずは、訴訟文を作成。ワードのフォーマットがあるので約1時間で出来上がり

P9030126_convert_20120903181619.jpg
法務局で建物の謄本(700円)と賃貸借契約の貸主が法人のため会社の代表者資格証明を取得(700円)
※貸主が個人の場合は資格証明はいりません

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市役所で建物の評価証明を取得(200円)

P9030128_convert_20120903181808.jpg
裁判所へ印紙(2000円)と切手(4800円)を付けて訴状提出

※印紙は物件評価によって変わります。
※切手は裁判所によって若干違います。

これで終わりです。簡単でしょ?

こう書くとサラリーマン大家さんはなかなか時間が無くて平日には動けないよ・・・

と言った声が聞こえてきそうですが、

安心してください!!

裁判に必要な書類は全て郵送で取得できますし、
訴状も郵送で提出できるんです!!


私の場合、専業大家ですのでイッキに書類を揃えて、半日で全てを終わらせています。

タイム イズ マネー! 時は金なり!!です!!!

この程度のことが出来ないなら大家業はすべきでない!
あっ、失敗したら頑張ってる大家さんの養分になるからいいか・・・

え?滞納で四苦八苦してるのは必殺くらい?

ははは・・・明日もがんばろうっと!!


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アニョハセヨ?

今日は変な滞納者について語りたいと思います(いつも変なヤツを相手していますが・・・)

月初ですので、月末までに入金約束していた滞納者で不履行をした入居者に追い込みをかけるのですが、

少々、対応に苦慮している事案があります。

入居者:日本人と結婚(偽装?)して日本国籍をもっている韓国人女性(30代半ば)

保証人:なし

入居して3年

1ルームで35,000円

空室がなかなか埋まらないマンション

こんな感じで、今まで滞納はありませんでした。

ところが半年ほど前から滞納しだし

携帯に連絡するとアメリカニューヨークで働いているとのこと

私:じゃあ、部屋は解約したほうがいいんじゃないの?

入:イヤ、日本国籍だから3ヶ月ごとに日本に帰らないといけない

  そのために日本で住所が必要なんです。

私:まあ家賃さえ払ってもらえばいいですよ~

と、こんな感じの話でした。

ところが、

携帯は解約され

帰国するといっていた日には連絡はなく

何度、部屋を訪問をしても在宅していません。

うーーーん?  どうしましょ?

とりあえず、5回~6回訪問して反応がなかったので(ドアに請求書を挟むのですがなくなっています)

合鍵で入室してみると・・・・















居ました!!





若い男性が!

???

あんた誰?


男性:새로운 체류관리제도가 스타트!

必殺:??なに言ってんの??日本語わかる?

男性:일본에 체류하시는 외국인 여러분께

必殺:警察呼ぶよ?ポリスわかる??

男性:ちょとまよ(携帯でどこかに連絡して、私に携帯を代わります)

必殺:もしもし

女性:あーーー、スミマセン家賃1か月払うので店(韓国料理店)に来てください

必殺:(日本語が話せないヤツより、話せる韓国人女性と話をしたほうが事態の把握が出来るだろうし、
    家賃も1ヶ月もらえるのなら行くしかありません)


さっそく店に行き集金と事情を聞いてみることに・・・


店主:入居者はあと1週間でかえてくるよ

必殺:部屋に居た男性は?

店主:ともだち、ルスバンヨ

必殺:1週間以内に入居者の女性から連絡なければ、警察に相談にいきますね

店主:ダイジョウブダイジョウブ

全然ダイジョウブではありません。だって日本語話せなくて身分証明書の提示を断る韓国人男性!絶対変です!!
しかも警察を呼ぼうとすると身支度始めるヤツです。(一応デジカメで顔写真撮っておきました)


まあ1ヵ月分の家賃はくれたので今日のところはコレで良しとします(現在滞納3ヵ月分)

家賃くれる人良い人。
家賃くれない人悪い人です。


しかし、契約者の女性が帰ってくるのか?帰ってきたところで家賃を支払うのか?

不安要素満載です。

でも、必殺の考えでは、いつか必ず日本に帰ってくると思っています。

なぜなら入居者の住民票を取ったところ、現住所をちゃんと登録していました。

と言うことは、長期的に見れば、現在のマンションを追い出されても、

必ず、新住所で住民登録すると思われます。

以上のことから、強引に荷物の撤去を行わずに裁判でキッチリ強制執行で対応します。

裁判で追い出すとキッチリ請求できますが、自力救済で片付けると請求が難しくなっちゃいます。

※空室が少々あるマンションですので時間が多少掛かってもいいのもあります。

判決が出るまで少々時間がかかるので、不法滞在?の男性をネタに家賃を引っ張っていきたいと計画しています。


家賃払ってくれないと警察呼んじゃうよ~ ( ̄ー ̄)


応援よろしくお願いします

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夜逃げの結末

そろそろネタが切れてきた必殺です・・・

うーーーん、何か無いかなと過去のファイルを見ていたところ

まだありました。夜逃げネタが!

今回の話は数年前の出来事です。


私の所有マンションに50過ぎの男性が一人住まいをしていました。

この男性、結局30万ほど家賃を滞納した後、夜逃げしてしまいました。

部屋に荷物はほとんどなく、

直ぐにリフォームをし他の方に貸し出すことができたのですが、

滞納家賃30万は残ったままでした。

保証人に80代の母親がついていたのですが、

電話は使用されていないのメッセージ

督促状は返送されてはこないが反応なし

直接訪問しようにも大阪から2時間の山奥に住んでおり、

なかなか行く機会がありませんでした。

とりあえず、母親の住民票を郵便で取得してみたところ、

元々の家からすこーーしだけ番地の違うところに住所が変わっています。

そこで、少し遠いですが、車を飛ばして現住所のところへ行ってみると、

そこは築10年ほどのアパートの1室でした。

うん??

アパート名が債務者の名前と一緒です?(例えば債務者が田中だとするとコーポ田中って感じです)

母親の号室を訪ねてみると、母親本人が居ました。

が!半分ボケている様子でイマイチ話が伝わりません・・・・


うーーーん・・・


しょうがないので、直接集金は諦め少々情報収集に話を変え・・・

息子は帰ってこないの?>最近は連絡もぜんぜんない

このアパートは誰のなの?>亡くなった夫が建てた

息子の滞納家賃を払ってほしい>ハイハイ

いつ払ってくれるの?>金はない

・・・・・

任意の回収は難しい様子です・・・


一応、近所の方に少し話を伺ったところ、

亡き夫は学校の校長をしていた人物で、アパートの隣に大きな家があったのだが

数年前に売られて更地になっている。

元々そこそこの資産家だったのだが、息子が道楽者で資産のほとんどを食い潰されているらしい・・・

こんな話を聞けました(田舎の方はよく近所のことを知っていらっしゃいます)


結局その日は1円も回収できずに帰宅


翌日、アパートの謄本を法務局で取得してみると・・・
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確かに名義人になっていました!名義は母親(保証人)と息子(夜逃げ野郎)の共有名義

これは法的手続きで回収できるかも?

ただし、アパートの謄本には銀行の他に個人名の抵当や金融会社の抵当だらけで

当然、このアパートには全く余力は無い状態です。

銀行以外の金融屋は全て息子が借主になっています。(どんだけ借金しとるんや・・・)

でも、アパートを所有しているということは、

入居者に家賃を払ってもらう銀行口座があるはず!

さっそく、家賃滞納訴訟を起こし判決をとりました。

※相手方(母)は訴状は受け取るが出廷せず。そのため直ぐ(約1ヶ月)に判決が取れました。

その後、地図を元に住居地域の銀行を絨毯爆撃差し押さえです。

田舎なので郵便局と銀行2行しかありません。

P9010127_convert_20120901110054.jpg
さっそく債権差し押さえ申立書を作成し、強制執行を実施。

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ハイ!15万円ヒット!!

ただ、債権を郵便局5万・銀行①10万・銀行②15万と分けたので、

ヒットした銀行②の15万円だけの回収です。

そこで再度、残金15万円+延滞利息+裁判費用=19万9889円の強制執行を銀行②に対して行いました。

※今度は銀行口座が分かっているので1発です。

P9010126_convert_20120901110022.jpg
ハイ!満額回収!!

ただ、2回目の回収時に意外なところから裁判所に異議申し立てが・・・



















それは老人ホームからでした。

裁判や何やらで色々している間に母親は老人ホームに入所していた様子で、

老人ホームの利用費用が回収できないじゃないか!とのことでした。

そんなもん知らんがな!!
恨むなら夜逃げした息子を恨んでくれ!!


ということで、裁判所も正規の手続きなので問題ないとの見解で、この異議申し立ては却下されました。


年老いた母親から回収するのは少し気が引けましたが、

まあ、こんな息子に育てたのも母親なのでしょうがないでしょう!



応援よろしくお願いします

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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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