自主管理大家の日々

先日購入した築古マンションですが、

細かい部分の改装にも着手し始めました。

今回チャレンジしたのは、


シャワー水栓です。

このままでも使用できるのですが、

カランとシャワーの切り替え部分のパッキンが製造中止で手に入りませんでした


黒い部分がゴムパッキンなのですが、

ココが劣化しており、水が漏れます。

まあ、そんなに高いものではないので交換にチャレンジしてみました。

ただ、私はシャワー水栓が少々苦手なんです・・・

過去何度も交換はしているのですが、いつもメチャクチャ時間が掛かるんです。

だって、何度やっても水が漏れるんです・・・

なので、出来るだけ本体交換はせずに、パッキンや部分的な交換でお茶を濁していました。

でも、今回は部品がないのでしょうがないんです。腹を括り作業を開始しました。


まずは台座を取り付け


本体を取り付けのですが、うまく本体が台座にはまりません・・・

いつも上手く行ったためしがないのですが、今回も上手く行きません・・・

うん？？

なにか異変に気付きました！


ガーーーンΣ(￣ロ￣lll)　

本体の接続部分が凹んでいるorz

そうなんです、さっき取り付ける際に手を滑らせ落としたんですヽ(TдT)ノ

こうなるともうムリですね・・・

８０００円損しちゃいました・・・・


そんな凹んでいる私に応援の１票を！！

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先日のことなんですが、

大阪でひどい落雷があり、所有物件の１棟に設置されているエレベーターで異常が発生しました。



わかります？

エレベーターのカゴが定位置で停止せず、段差が出来ています。

さっそく、普段メンテナンスをお願いしている独立系EVメンテナンスに連絡を取り

修理見積もりをお願いしました。


出てきた見積書は・・・



７６万５８１８円！！

なんだそりゃ！？

詳細を聞いてみると、

今回、段差が出来ている原因は、落雷で制御基盤がおかしくなっている

なので、制御基盤を交換する必要があり、それがメチャクチャ高いとのことでした。


それにしても高額です・・・


ん？

そうだ！このマンションは火災保険の「機械的電気事故」に入ってるではありませんか！（オプションです）

さっそく、保険会社に連絡したところ、保険の対象とのお返事！！

ヤッターーー！！！

火災保険様々です。


ちなみに今回登場した「機械的電気事故」は火災保険のオプションで

オプション金額は忘れましたが、年間数千円程度のものだったと思いまので、

エレベータ付きのマンションをお持ちの方はぜひお勧めです。



応援よろしくお願いします

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今回は保証会社の問題点について述べたいと思います。


今や大家にとって保証会社は、なくてはならない存在となっていますが、

意外な落とし穴がありました。

私の所有物件でテナントビル（築古風俗ビル）があり、

ある店子（保証会社加入）が、家賃未納で裁判→強制執行となったのですが、

イザ強制執行してみると経営者が賃貸人とは違っていました

訴えたのはあくまで賃借人（契約者）でしたが、

店内に掲示してある営業許可証で賃借人とは別の人物と判明（テナントではよくあることです）

そのため、この部屋に対し強制執行ができませんでした（執行中止）


こういった場合、再度実質経営者（占有者）に対し明け渡しの裁判を行い

判決を得て強制執行をしないといけないのですが、

保証会社は転貸（この場合占有者と契約者が違う場合）が判明したので、

後は大家さんで裁判するなりで対応してください。

と、一方的に保証契約を打ち切られました。

もちろん私は納得いきません。

例えば、家主が転貸の事実を容認していたり、

事前に転貸の事実を知っているのであれば、

保証会社の言い分もわかるのですが、

家主になんの落ち度もなく、「保証契約書に記載していますから」で

全ての保証を打ち切るのはいかがなものでしょうか？

当然、今後は代位弁済もしてくれませんし、裁判も自分で行わなければなりません。
（訴訟文作成などのサポートも一切なし）

おそらく今回記事にした保証会社だけでなく、

他の保証会社もこの様な条文が記載されていると思われます。


重要なのは、決して今回の例が特殊な事案ではなく

一般の住居マンション等でも『転貸』は十分あり得ます。

しかし物理的に転貸のチェックなどしようがありません。

理不尽？なお話ですが、保証会社に対しイチ大家がなにを言っても全然効果ありません。

まだ、倒産していないだけでもマシかもしれませんが、

保証会社は『契約書の約款通りです』としか言いません。


結局は『大家の周りは敵だらけ』ってことです。

敵って言い切っちゃうとアレなんですが、

滞納や不法占拠に対して対抗するために導入している保証会社のハズなんですが、

イザ！っていう場合には使えないことが多いです。

今回の事案はその後、私が直接店子と交渉し今も賃貸中です・・・もちろん滞納はありません。
（家賃払わないと強制執行するぞ～～と脅しながら引っ張ってます）

それと怖いのは今回登場した保証会社は大手ということなんです
（全国でも３位以内に入るレベルです）

大手の保証会社でもこのような事案があることを知っておいてください。


応援よろしくお願いします

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先日ブログに書いた部屋明け渡し強制執行ですが、

その後、本人を私の事務所に呼び出し、今後どうするのかを最終的に聞きました。

でも、やっぱりダメですね、

生活保護が通ったら払える・・・

仕事が決まれば払える・・・

今だにこんなこと言ってます。

でも、とりあえず１ヶ月入金していますし、

９月半ばには生活保護が受給できるか判明するとのことですので、



９月末日での退去届けを書いてもらいました。

念書ではなく退去届けがポイントなんです。

念書だと、借主約束を破る→家主が勝手に荷物を処分→裁判で負けます

でも退去届けだと、借主約束を破る→家主が勝手に荷物を処分→裁判でも負けません

もちろん私の経験談ですので、世の中全てに当てはまるわけではありません。
（一度裁判で戦ったときは勝ちました）

しかし今回借主が生活保護もしくは仕事を見つけられず、９月末日の段階で家賃を払えない場合は、

強制的に荷物を処分します。

ココまで猶予しての話ですので恨まれる筋合いはないでしょう♪

何度も言いますが、築古エレベータ無しの５階・・・

追い出しても次が決まるのはいつになるのか？

それならば少しの可能性（生活保護受給）に掛けてみたほうが・・・


ギリギリの瀬戸際で交渉しています（涙

こんな私に愛の１票を！

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もう夏も終わりですね・・・

夏休み最後の土日で家族で１泊旅行に行ってまいりました。

しかし、そこは必殺大家人！

当然、激安お得な旅行を計画いたしました。

JTBの旅行パンフレットに載っていた和歌山川湯温泉です。

なんと、土曜宿泊１泊２食付で一人５２５０円！！

これは行くしかないでしょう！！

大阪から高速で約３時間

和歌山「川湯温泉まつや」に到着です。


この川湯温泉の最大の魅力は、

ホテルの前は清流の川なんです。（シュノーケルにはまっている長女）

すごい透明の水で、川遊び用に水深も整備されており、子供の川遊びに最高です！


宿泊費５２５０円には夕食朝食も含まれており、夕食はバイキング形式になっています。


鮎の塩焼きが有ったりと結構食べこたえがありました。

ココでたまたま隣に座っていた初老の夫婦とお話していると、

今日ホテルから車で５分ほどの所で祭りがあり、花火も打ち上げられるとのこと、

これは行くしかないでしょう！

※帰宅後調べたのですが「八咫の火祭」というお祭りでした。

車で、祭り会場まで行ってみると・・・

凄いです！！


大阪生まれの必殺にとって衝撃的な光景でした・・・

なんて言うんでしょう？

幻想的なんです



私が経験してきたお祭りと言えば、


人ごみで混み合う神社、

テキ屋の出店が所狭しと連なり、

発電機のエンジン音が響き渡る。

ヤクザちっくなオッサンが携帯をいじりながらフランクフルトを売っている・・・


そんな光景しかみたことありませんでした。


ココの祭りはまったく違います！

テキ屋屋台は全く無く、

屋台は青年会？が運営している屋台のみ

このスマートボールも青年会がホームセンターで部品を購入し、

約３万円で製作したとのこと（１回２００円）

商業的な部分が無く、村人が神様にささげる歌に踊り、

ホントの神儀って感じなんです。

その後、祭りのフィナーレ、打ち上げ花火大会が河川敷で行われ、祭りは終わりました。

この花火、打ち上げ数こそ少ないですが、超近くで観れてすんごい迫力なんです！
（ブログ用のショボイデジカメしか持って行かなかったので花火の写真はありません）


いやーーー、夏祭りで感動したのは初めてです。

ぜひ、来年も見に行きたいと思っています。


家族も大切にしています！！

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先日購入した築古マンションですが、

クロス・CFも張り終えたので今日は洗面台を取り付けました。

当然自分で設置します！


元は、古～い洗面台と変色した蛍光灯が付いていました。

そこに今回購入した洗面台２１，８３０円（税込み・送料込み）を取り付けます。

自分で取り付ければ工賃もタダです！！


まずは給水管を通す穴を開けます。


洗面台台座を据え置きます。


キャビネットを取り付ければ終了です。


今回使った主な道具です。

結構、様々な道具が必要なんです。

なんでかと言うと、

１、洗面台を設置するための大工道具（洗面台を固定するビスを打ち込むためのコンクリートドリルなど）

２、水道関係を接続する道具（給排水のフレキ管などを接続するための道具など）

私で３時間ほどで設置できます。

だいたい取り付け費用が１５０００円ほどですから、

時給５，０００円也
いつも言いますがその辺のキャバ嬢より時給がいいです。

もし設置をチャレンジしたい方は、

最初は設備職人さんと仕事を２、３度一緒にすれば、十分出来るレベルです。


でも、あと１３部屋（空室）設置しないといけない・・・


がんばるぞ！


応援よろしくお願いします

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設備ネタです。

入居者さんより、台所の水栓から水が漏れるとの連絡を受け出動してきました。



少々古いタイプの水栓（約２０年前の設備です）


水栓蛇口の取っ手部分より水が漏れています（これはよくあります）


まずは取っ手を外します。


簡単に外れます




ここで必殺大家人はベース以外の全ての部品を交換するようにしています。


止水コマです。これもついでに交換します（コレが劣化すると水がポタポタ漏れます）


必殺はコレを大量に購入しストックしていますSANEI PR18A-13です


新しい金具を取り付け


ハンドルを付ければ終了です。

作業時間約１０分

パッキンだけでなく金具部分も取り替える理由として、

築２０数年のマンションですから、金具部分も２０数年で磨り減っています。

そのため、パッキンだけの交換だと近い将来、必ず水漏れが発生します。

また２０年持つと考えれば安いものですし（PR18A-13）見栄えも少しはよくなります。


事件事故だけでない必殺大家人でした。

応援よろしくお願いします

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漢①の続きです。


前回の話で、賃貸借契約は以下の通りになりました。

契約者：元風俗嬢

保証人：元風俗嬢の客の自称彼氏

契約を変更し、その３ヵ月後・・・・


保証人から連絡があり

保）実は、契約者と連絡が３日取れない。

　　心配なので部屋を開けてほしい

必）保証人なのでいいですよ

　　※？？彼氏で保証人なのに家の鍵ももってないのか？？？（マンションまで車で５分の所に住んでいます）


保証人とマンションで待ち合わせてイザ部屋へ向かいます

何度も呼び鈴を鳴らすが応答なし

ドアを叩いても応答なし・・・

合鍵で室内へ・・・緊張が走ります。


ギーーーーーー、ドアを開けると生臭い臭いが襲いかかります。

何じゃコノ臭いは？？

恐る恐る部屋を見ていくと臭いの元は・・・・










生ゴミでした！ふう・・・（この時代、必殺大家人は死臭を知りません。）

２DKの部屋なんですが、ゴミだらけです。

しかも、コンビニ弁当とかの食べかけのゴミが散乱しており、

これが腐り強烈な臭いを発していました。


うーーーん、帰宅している様子がないですね・・・


彼氏に事情を聞いてみたところ、

実は１週間前から彼女の子供（３歳男の子）を預かっているのだが、

３日前から携帯に何度連絡しても出ない

子供も寂しがっていて母親に会いたがっている・・・


必）どうしましょ？警察に相談してみます？

保）いや・・・少し待ってみます・・・・


おそらく私の推測では、

この自称彼氏に子供を預けて（捨てて）、本命彼氏との新たな人生を選んだんでしょう・・・

自称彼氏もこのことに薄々気付いてはいる様子・・・


彼女の部屋は帰ってくるだろうと判断の元、保証人である自称彼氏が家賃を支払うことに、

しかし３ヶ月待つが結局、帰ってくることもなく・・・最終的には家賃がもったいないと言う事で退去へ

※ただ彼女とは連絡はついているとのことで事件性はない（子供はそのまま預かっていてほしいと言っている）


２ヶ月の滞納家賃と現状復帰代合わせて約３０万円は自称彼氏が月１万円の分割払いで支払うことに

私の事務所から自称彼氏の家が近いこともあり、約３年間毎月集金をしてきました。


自称彼氏が仕事（軽運送）が終わった２０時ごろに集金に伺うのですが、

いつも男の子がいます。

事情を聞くと、結局彼女（母親）は帰って来ず


子供の面倒だけ見てほしいと言われ、

結局、（事実上）子供だけ引き取る形になったとのこと

※もちろん他人の子供です。ちなみにコノ二人が付き合って？いた期間は約半年と判明・・・
　私から見れば邪魔な子供をコノ男性に押し付けて、自分は新たな男性と新たな人生を歩んでいるような・・・


ただ、子供を引き取ってから男性も子供も少しずつ表情が変わっていくのが分かりました。

最初のころの男性は頼りない中年男性だったのですが、

徐々に責任感のある顔つきに変わっていき

子供のほうは、当初無表情で感情を表現しなかったのですが、

集金に行くたびに表情が明るくなっていくが分かります。


その後、月日は流れ・・・


子供が６歳になり来月小学生に上がる月で滞納家賃が完納になるのですが、

最後の月に集金に伺うと、男の子はランドセルを背負い、とても嬉しそうにはしゃいでいます。


最後に、事情を聞くと母親とは連絡は付くが子供にも私にも会いには来ない、

でも、もう彼女のことはどうでもいい、今は子供がかわいくて、コノ子を育てるのが楽しい


最後は父親の顔になっていました

そう彼は『漢』になったのです。

そこには彼と最初に出会ったときに感じた「風俗常連客」の顔は微塵もありません。


最後は頑張ってくださいねと握手をし最後の集金を終えました。


３年間今回の男性を見てきたのですが、

責任感が出ると人間が変わりますね、傍から見ると子供を押し付けられた

バカな風俗客なんですが、

子供を育てることで責任感が生まれ、彼は本当の愛をつかんだと思います。

ふたりの人生に幸あれ！


おわり


応援お願いします

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漢と書いて「おとこ」と読む


必殺大家人は仕事柄様々な人と出会い、

様々な人の人生をみるのですが、

今回は仕事（大家業）で出合ったある男性の話です。


必殺大家人はテナント（風俗）ビルも所有しているのですが、

その風俗店に勤めている女性（A子さん）が店の紹介で、

私の所有物件（築古５階建てエレベータなし）に住んでいました。

そんなある日、私の事務所に電話が・・・

男性）実は００マンションに住んでいるA子さんの件で話があるのだが・・・

必殺）どういったことでしょう？

男性）私はA子さんの彼氏なんだが、A子さんが勤めている風俗店から今のマンションを紹介されて住んでいると　　　思う、できれば保証人を風俗店でなく私に切り替えてくれないか？

必殺）うーーーーーん、即答はしかねます・・・
　　　（だって、この女性は風俗店が囲っているわけですから、うかつにこちらが何か言うとまずいんです）

男性）おたくが返事できないのも良く分かる。

　　　しかし、あの風俗店は覚せい剤で女性を繋ぎとめている。

　　　あの店と縁を切らせたいんだ・・・

　　　※その後、コノ風俗店は退去しました（しかし、退去後、室内に電子計量器が・・・わかります？）

必殺）店の関係やお宅との関係は私には関係ない

　　　しかし、本人の希望で契約書を書き換えるのは全く問題ない

　　　一応、保証人が風俗店の代表になっているので、書き換えの承諾を取るがかまわないか？

男性）店には言ってあるので確認してくれてかまわない。

現在の契約は借主：風俗勤務A子、保証人：風俗店経営者

必殺としては、現賃貸借契約よりもこの男性と契約したほうが絶対に良いと判断していました。

というのも、この風俗店経営者、あまり素性の良い方ではなく、いつも横柄な態度＋店の家賃も滞納気味

しかも、女性のほうも少しながら滞納もあり非常に不安定な方でもありました。

（保証人欄には記入しているが、絶対に責任はとらないでしょう）


一応、風俗店に確認してみたところ、

風俗）あーーー、電話あったよ、契約は好きにしていいよ

必殺）わかりました

風俗）あっ、それと、もうその娘はウチの店辞めたから、ウチとは関係ないって言っといてな～
　　
必殺）わかりました

風俗）しかし、その男オレに脅しかけてきてな～、ウチの店辞めさせんとシャブのこと警察にチクルって
　　　言いよってな～、ウチもこんなんで要らん腹探られるのもかなわんし・・・
　　　とにかくウチは関係あれへんからな！
　　　あっ、それと俺んとこはシャブに手出してないから警察きたら言っといてな～

こんなやり取りで終わりました。

その後、男性に連絡をとり、私の事務所で賃貸借契約の書き換えを行うことになり、

ココで初めて男性にお会いしたのですが・・・


第一印象は・・・

うーーん、風俗店の常連さんだろ？

といった風貌です。

年は４０過ぎ、小太りでメガネ、背は１６５センチくらい

お世辞にもカッコいいとは言えません。

まあ、しかし愛する人を風俗店から足を洗わせ、部屋の保証人にまでなるのですから、

立派な『おとこ』です！
※大家としての私からすればですけどね

しかし、本当の『漢伝説』はココから始まるんです・・・

つづく



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まだまだ毎日暑いですね～

きのうは投資家集団の方に誘われ大阪梅田のビアガーデンに行ってきました。



いやーー、様々な投資家さんとお話できてとても有意義な時間でした。

今回参加された投資家さんの中でひときわ光っていらしゃったのが、

これから大家の会 代表の岡田のぶゆきさん

一言で言うならば『さわやか』です。

私や狼閣下とは超対極的です。（狼閣下とわたしはドロドロ派ですが、なにか？）


でも、人間なんて酔わしてしまえば本性が出てくれだろうと、

せっせ、せっせとビールを運んでは、

最近どうですの～？儲かってるんでしょ～？と様々な質問を浴びせるのですが、

その答え全てが『さわやか』です。


不動産投資手法も明確で、いわゆる出口戦略を基本とした投資法

私は出口戦略嫌い派なので、これについても岡田さんの考えをお聞きしたところ、

売却によるドミノ投資を丁寧にお教えいただきました。


いやーーー、

さすが、大家の会を作り、本を出版し、会社の代表をしているだけのことはあります。


私のような「事件事故満載大家」とは次元がちがいます・・・


でも負けないぞ～！
応援よろしくお願いします

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こんにちは必殺大家人です。

狼閣下が復活され、いきなりブログランキング３位に躍り出られましたね！

さすが、長年１位を独走していただけのことはあります。

UKAUKAしていたらすぐに追い抜かれちゃうんでしょうね・・・

わたしもイザとなったらポチクリ屋にお世話に・・・
あっ！なんでもありません。

私も少しは夏休みを取ろうかと思っていたのですが、

そんな余裕ないみたいですね・・・

頑張ってブログ更新します！！


そんなことで、

今日の話題は孤独死について述べたいと思います。


かもじゅうさんやひろ＊さんのように大家として孤独死に備えるのは重要なことかもしれません。

私は以前、孤独死（超腐乱遺体）を経験しているからなのかもしれませんが、

万が一孤独死が発生しても「慌てず」「騒がず」「速やかに」処理することによって、

実際には費用も被害もほとんどありません。


今回の話は、腐乱こそしていないが孤独死の話です（実体験です）


ある日の昼下がり、一本の電話が・・・


電）ヘルパーをしている者だが、お世話している方の部屋に来ても出てこられない。

　　テレビの音はするのだが、鍵がかかっており返答がない
　
　　心配なので、部屋を開けてほしいとのことでした。

私）わかりました。すぐに向かいます。

　　（この時点で私は楽観的でした。なぜならこんなことは結構あり、ちょっとそこまで買い物や、
　　　部屋で寝ていたりと、事件にならないことが普通だからです）

物件に到着するとヘルパーさんが待たれており、一応身分確認をさせていただいた上で、

ドアを開錠したところ・・・


入居者は布団の上で血まみれになり倒れていました・・・


少し、近寄って顔を覗き込むと、明らかに死人の顔で、もう真っ黒に変色しています。


すぐに１１０番通報し警察による鑑識がはじまり、

発見から２時間ほどで遺体は運び出され、

警察の所見としては「事件性なし」とのこと、

ヘルパーさんの話では入居者は肝硬変？を患っており、

おそらく血管が破裂し死に至ったのではないかと思われるとのことでした。

確かに亡くなっていた布団の枕元には大量の酒と大量のタバコが置かれており、

病気になっても辞めれなかったのが伺えます。


ココで今回亡くなられた方のスペックは、

５０代男性・生活保護・６ヶ月前に入居・一人暮らし・・・・


遺体が運ばれていき、改めて室内を確認したところ、

吐血してもがき苦しんだ様子で、室内の所々にドス黒くなった血痕が・・・

特に後で問題になるのが、ユニットバスの血の手形です・・・

血を吐きながらユニットバス行かれたようで、

壁にクッキリと手形が・・・

手形がユニットバスの照明近くだったので、照明で焼き付けられて、

何をしようが取れませんでした。

最後は仕方なしにカガミを購入し手形が見えないように貼り付けました。


話は戻ります・・・

今回の契約では保証人なしですので、

身内関係がサッパリわかりません。

ただ、今回の件では市役所が協力的で、身内に連絡を取っていただき、

翌日には神奈川から妹さんが駆けつけてくれました。

色々お話を聞くと、亡くなった方は元ヤクザで妹とも疎遠になっていた。

両親はすでに他界しており、疎遠になっていたといっても兄の死を聞いて飛んできた。

出来る限りの（部屋の片付けなど金銭的な）協力はさせてもらうとの申し出をしていただきました。

しかし、必殺大家人・・・

こういう誠実な方、人間的に大好きなんです！！

だから言っちゃいました・・・

必殺）じゃあ、私が片付けますのでゴミ処理の実費として

　　　５万円だけ貰えませんか？

妹）えっ！それだけでいいんですか？
　　こんなに部屋を汚しているのに・・・

必殺）イエイエ、保証人でもない妹さんから５万円いただけるだけでも十分ありがたいです！

妹）・・・涙ぐみながら、頭を下げていらっしゃいました。

※実際、クロス張替えまでは無理としても、家財道具の処分と畳の表替えフスマの張替えで５万ほどでできます。


その後、貴重品等を確認していただき、作業を開始していたところ・・・

妹さんが、

あっ！血液をふき取るときは気を付けてくださいね！

兄はB型肝炎でしたから・・・

必）ヒー一！！番最初に言ってよ！！！！

まあ、今回は発見が早く腐乱していなかったので死臭もなく

荷物を軽トラに積み込み、柱に飛び散った血液をふき取り、

２時間ほどで終了しました。

遺体発見から１０日後には改装全て終わり、

１ヵ月後には次の入居者が決まりました。

通常退去と同じです。

荷物を持って引っ越していくか死体袋で出て行くかの違いだけです。

まあ、亡くなった本人もタタミの上で死ねたんだから成仏したでしょう！


どうです？
大したことないでしょう？

ポチも忘れずに！！

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先日の夕方にゲリラ豪雨が降りましたが、

そのさい、最上階の部屋で雨漏りがありました。



結構、水が溜まっています。

その日はもう暗く雨漏れも止まっていたため引き上げました。

住民のオッサンは気のいい方で特になにも被害は無いから気にせんといて～

と言っていただきましたが、明日にもお詫び方々商品券（３０００円分）でも持って行きます。


翌日、原因を考えてみました。

屋上防水が切れているが一番考えられるのですが、
（このマンションの屋上防水は、おそらく１０年は経過していると思われます）

でも、それだと普通の雨でも漏れてくるんじゃないでしょうか？

？？、局地的な豪雨の際にだけなるということは・・・


排水です！！

屋上排水が詰まって屋上に水が溜まって電気室に雨が流れ込んだのでは？？

雨漏れのあった部屋は電気室の真下です。



早速、屋上の排水口を確認したところ、髪の毛や洗濯クズで排水口が半分ふさがっていました。
（このマンションは個々にベランダが無く屋上に共同の洗濯機を設置しています）


排水カバーに付いている糸クズや髪の毛をドンドン取っていき

水を流してみるとスムーズに流れていきました。

たまには屋上排水口も掃除しなければ・・・・今まで考えたこともありませんでした。


こんなこともやってます。
応援よろしくお願いします

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最近、大阪は局地的大雨が続いていますが、

今回は雨漏りでの被害事例をご紹介します。


あるマンションの６階に住んでいる入居者さんより（入居６ヶ月）

押入れの中がカビで凄いことになっている。

調査してほしいと連絡があり訪問してきました。

分かります？左側の壁が見事にカビています。


下の段です。

尋常じゃないカビ具合です。

今回ご紹介する問題物件は

平成元年築、RC１１階建て　駅前物件ファミリータイプマンションです。

私の所有物件では最高級クラスです。



うーーーん、なんでしょう？

この押入れの近くには水を使う部分はありません。

これは押入れを解体してみるしかありません


押入れを解体してみたところ、

外壁から水が染み込んでいるのが分かります。

そこで、

足場を組んで雨漏れ調査をしました。

外から該当箇所に水をかけてみると・・・


水が染み込んできました。

これで、外壁のネジメから雨水が漏れている可能性大です。

原因はココだと判断し外壁の防水工事を発注し施工いたしました（いくらなんでも自分でしませんよ！）


ただ、雨漏れは止まったのですが、入居者の方は納得されず・・・

１、カビによる健康被害が心配だから引っ越す。引越し費用を負担してほしい

２、大事な衣類やバックがカビだらけで使い物にならない弁償してほしい

３、赤ちゃん（生後１ヶ月）の今後が心配だから将来何かあった場合は保証してほしい

まあ、入居者の要求も分からないでもありません。

ココは誠実に対応いたしました。

１については引越し費用として１０万円負担する

２については礼金全額返しと引越しまでの家賃（２か月分・１８万円）は要らない

３についてはカビだけで人の人生を一生見ることはできない

と返答したところ、少々不満はあるものの承諾されました。
（ホントは仲介手数料や慰謝料なども出ましたが、当方も故意ではない、それに部屋全体が使用できない
　なら分かるが、３LDKの１室であり、即部屋の使用が困難とまではいえない等で乗り切りました）

とは言っても、基本的には普通の方でしたので納得のいく精一杯の条件を出させていただきました。

コレがヤカラだったらビタ一文出さずにどこまでいけるか？チャレンジするんだけど・・・・

入居者の身になればコレくらいの要求は当然です。




お盆も休まず営業（執筆？）中です！！

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世間はお盆休みですね

まあネタ切れって訳ではないのですが、

裁判（調停）のその後（結果）を書きたいと思います。

今回、ご紹介する案件は全て１年ほど前に行った裁判です。

（調停）
入居約１０年　ファミリータイプ（２ＬＤＫ）家賃７万円　保証人＝夫の父（団地住まい）
家族構成　夫４０代　妻　子供２名（幼稚園・小学生）
近隣トラブル無し　夫失業のため家賃滞納　滞納額約６０万円

その後、調停が成立し現在も入居中
ご主人も仕事が見つかったらしく何とか普通の生活に戻れた様子
遅れも無く順調に支払ってもらってます。



（調停）
入居約５年　２ＤＫ　家賃５万円　保証人＝借主の息子
家族構成　５０代後半女性１名入居
近隣トラブル無し　小さな居酒屋経営しているが不況のため家賃滞納　約５０万円

その後、調停が成立し現在も入居中
居酒屋の経営は横ばいのようだが追い出されたら行くところがないことに気付いた様子
遅れも無く順調に支払ってもらってます。



（訴訟）
入居６ヶ月　２Ｋ（文化住宅）家賃４万円　保証人無し
家族構成　２０代女性一人暮らし
近隣トラブル多数あり　生活保護受給者　荷物を置いたまま他の物件に引越し（同居の男性から逃げるため）
無許可退去済み　むかつくので訴訟→生活保護費の差し押さえを狙っています

裁判に出廷せず、原告勝訴
家に直接訪問→不在（手紙挟む）→電話あり分割で支払い約束→月１万円で支払い中



（訴訟）
入居４ヶ月　２Ｋ（文化住宅）家賃４万円　保証人無し
家族構成　３０代男性１人暮らし
近隣トラブル多数あり　生活保護受給者　詐欺にて逮捕、

任意の明け渡しを求めると３０万の立退き料を求められる

完全キチガイ　拘置所から意味不明な手紙が多数送られてくる♪

１、逮捕されて精神的に落ち込んでる時に退去を求められた（精神的慰謝料を求めると）
２、生活保護者を不正に勧誘し住まわせている※まったく事実無根（告訴すると脅迫してくる）
３、部屋にあった株券が心配である（なくなったら窃盗罪で訴えると）
等々、まだまだ書き出したらキリがありません。

事実なら一考の余地もあるのですが、まったく身に覚えの無いことで、
手紙を読んでいてムカツクだけです。

しかし文句の一言でも言いたいところですが、
この入居者が逮捕拘留されているのは静岡県警・・・

任意の退去は不可能と判断し、即刻明け渡し訴訟へ　

その後、当然被告は出廷せず、しかし山のような答弁書が拘置所から裁判所へ提出される。
しかし、裁判官これを一笑、即判決。
即効で強制執行申し立て、しかし被告が控訴の意思を裁判所へ示す→が！、控訴棄却
強制執行で荷物を運び出し終了～～

こいつだけでファイル１冊あります。

もうすぐ出所なのでもう１話くらいはブログネタを持ってきそうな予感

おそらく強請りにくると思われます。

まあ、ブログネタが増えるんで全然OK牧場です！



まだまだ裁判ネタはありますので、好評なら書き足していきます。


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先日ブログで書いた家賃滞納者の続報です。

強制執行申し立て←これです。



今回は、裁判所の執行官を連れての執行催告です
（００月００日までに引っ越さないと強制的に荷物を出しますよ～との予告）

私、執行官、立会人（利害関係の無い誰でもOK）と三人で該当の部屋に行きました。

何度もドアをノックし声をかけ・・・

最後は執行官がドアポストから「裁判所です～、開けないのなら合鍵で開けますよ～」

と、最終警告を・・・

すると、中から人の気配が・・・

中から入居者がパンツいっちょで現れました。

執行官）今日は強制執行の予告にきました

入居者）あ、はい・・・

執）９月４日までに引っ越さないと強制的に荷物を出すことになりますよ

入）はい・・・

執）行くところはあるの？

入）えーーーと、実家があるんで・・・

執）じゃあ、少し大家さんと話し合って

私）調停から今まで何してんの？

入）・・・

私）調停の時も言ったけど、どうしょうもないなら生活保護とか申し込んだら？

入）生活保護の申請は行ったけど連絡ないから・・・・、そのままになってる・・・

私）じゃあ、どうするの？貴方は３月から家賃払ってないよね

　　家賃払わないで俺に迷惑掛けてるのわかってる？
　　（あまりにも人事みたいに言うので）

入）支払う当てはちゃんとある

私）なんの当て？

入）実家とか・・・

私）・・・、（この人は病気だな・・・、病名：口からでまかせ病）

結局、コノ人は家賃滞納→調停での話し合い→約束不履行→強制執行（予告）→強制執行（実行）と、

この間に約６ヶ月間あるのですが、

何一つ努力していません！！

もう、次は９月４日に強制執行で追い出すしかありません・・・



と、今このブログを書いてたら入居者から電話が！

入）今家賃振り込んだから

私）いくら振り込んだの？

入）６万円

私）６万だとぜんぜん足りないよね！

入）来月からは支払えるから

私）どうやって継続して支払えるの？

入）仕事探して・・・

私）・・・

とりあえず他の電話が入ってので一旦電話を切りコノブログ書いています。

どうしましょ？

６万円の入金

うーーん微妙

でも追い出して空き家にするより少しづつでも家賃＋滞納家賃で回収したほうがいいような・・・

イヤイヤここまできたんだから強制執行で追い出したほうがいいような・・・

でも！執行文（判決文）があるので、

今回取り下げても次回も即強制執行は出来るんです！！

実際、この強制執行後、キッチリ家賃を払う入居者は意外と多いんです。
（だって、ホントに強制的に退去させられるんですからビビリます。しかも合法です！！）

うーーん、うーーーん・・・・

あと一回だけチャンスをあげようかな・・・
エレベーター無しの５階だし・・・築古だし間取り悪いし・・・

まあ９月４日まで時間があるのでゆっくり検討してみます。


お盆中も頑張っています！！ポチが少なければ休んじゃうからね！！

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前回の続きです。


まずは手始めに債務者の住民票を調べてみたところ、

見事に転居していました！！

間違いなく過払い金で有頂天になり新居へ移ったのでしょう！


さっそく、強制執行の準備に入ります。

まず、この債務者は過払いで大金が入り油断しきっているはずです。

しかし、直接集金に行っても弁護士の便利さを知ってしまったいまは

迂闊に訪問回収を仕掛けようものなら、即弁護士に泣きついて又弁護士案件になってしまいます。

そこで、新住所の周辺の金融機関を強制執行で差し押さえる作戦です。


裁判所での和解調書があるので、それを使い差し押さえ執行文を作成

自宅の周り３行に的を絞って実行しました

※強制執行豆豆知識
　今回は８０万の債権に対し強制執行を３店に行うのですが、
　コノ場合、００銀行２０万円・００銀行２０万円・００銀行４０万円
　といった具合に債権額を振り分けて強制執行する必要があります。
　００銀行８０万円・００銀行８０万円・００銀行８０万円はダメということです。

結果は・・・・


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１行目　ゆうちょ銀行

ハズレ

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２行目りそな銀行

口座無し・・・ハズレ


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最後！！

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３行目！！

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３行目　三井住友銀行


えっ！！

ヤッター！！

一番多く張っていた三井住友銀行でヒットしました！！！

４０万円回収です！！！

その後、差し押さえに驚いた債務者本人より電話が入り、

残り４０万の債権を支払わないなら今度は給料差し押さえを実行する旨伝えたところ

毎月５千円の分割で話がつき、いまだに毎月入金があります。


ちなみにこの方、過払い金で３００万ほどの収入があったが、

息子に２００万ほど取られ（息子が犯した犯罪の示談金）

引越し費用や何やらで銀行口座には５０万ほど入っていたが、

残り５０万の内４０万円を差し押さえられ、相当テンパッテいました。


まあ自業自得なんですけどね！


応援よろしくお願いします。

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少々前の話なのですが、興味深い回収劇がありましたのでブログにアップします。

今回のスペックは築４０数年５階建てRCマンションエレベーター無し
２DKのいわゆる築古マンションです。

ココに５０過ぎの男性１人暮らしをしていました。
職業はテキ屋、保証人は知人女性（同年代）

家賃を１年ほど溜めて夜逃げ

約８０万ほどの滞納が出来上がりました。


本人（契約者）は夜逃げで行方不明のため

連帯保証人の知人女性を訴えることに

この知人女性、少々言い訳は言うものの、ちゃんと裁判に出廷し


裁判所で分割払いの和解が成立しました。

和解内容は、月１万円の８０回払いの利息無しといったもの

和解成立から２ヶ月たったある日・・・

弁護士から破産受任通知が・・・orz

あーーーーあ、

弁護士からの通知＝回収不能です。

お蔵入り決定です。

そして滞納者ファイルの奥深くに・・・・

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それから１年後、

アレ？

破産と言っておきながら裁判所からの通知がないことに気付きました。


さっそく受任弁護士へ確認の電話を・・・

私）０月００日に介入通知をもらった必殺です

　　その後、この方はどうなりましたか？？

弁）あっ！その方は破産されましたよ

私）そうなんですか？

　　では、事件番号をお教えください←ココ試験にでますよ！

弁）えーーーと、調べて折り返し電話しますね

私）よろしくお願いします。


それから１週間弁護士から連絡はありません。


こちらから電話したところ

私）００さんの破産の件どうなりましたか？

弁）あーー、この方は辞任してますね～

私）そうですか、ありがとうございました。（嫌みの一つも言いたいですが無駄です）

※弁護士に何を言っても無駄です。ウソは立証されなければウソでないと本気で思っていますからね！

必殺大家人ココでピーーーンときました。

コノ弁護士は過払い系弁護士

一旦は破産したと言ったが、後で辞任したと言い直した。
（おそらく、破産の事件番号を聞いてくるなんて思ってもみなかったと思われる）

と言う事は・・・

債務は残したまま
過払い金はガッポリ取っている可能性大です！！

こういう弁護士って多いんです。
（ホントは過払いを取るだけでなく負債もちゃんと整理すべきなんですがね・・・）

ということで、

ミッション『過払い金を奪え！』がスタートしました！！


次回へつづく

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４ヶ月空いていた部屋がやっと決まり、

入居前の最終確認をしてきました。

まずは、案内用の簡易ロックを外します。




アンロック＋　１つ３０００円ほどです

私の物件では案内用にコノ簡易ロック器を利用しているのですが、

非常に便利で使い勝手がいいです。

利点は、任意の番号を設定できる。

内装業者さんや仲介業者さんたちには暗証番号を教えているのでカギのやり取りや紛失の心配がありません。



室内・ベランダを確認したところ・・・

ハチの巣です・・・けっこう大きなハチがブンブンいってます。

これは入居前に処理しておかないとクレームの元です。


かわいそうですが、殺虫剤で処分します。


蜂の巣を取り除き終了です。

まあ通常業務です

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今回はベランダについている防水コンセントの交換をします。


築４０年程だと、こんな防水コンセントがついています。

なんで交換の必要があるのかというと、

コンセント差込口が硬化して電源プラグが差し込めないことが多々あるからです。

そのため、必殺大家人は空室のうちに換えちゃいます。


まずはペンキで引っ付いている周りをカッターで切っていきます

これをしないと周りのペンキもべろーーーんって剥がれてしまいます


本体のネジを外し


ベース側のネジも外します





新しいベースを取り付け


絶縁ゴムをつけて


本体を取り付ければ完成です。

簡単でしょ？

時間にして１０分もあれば十分ですし

費用は１つ１５００円ほどです。

ポイントは、

１、必ずブレーカーを下ろすこと

２、本体を取り付ける際にあまり強くねじ込まないこと
　　（ネジが弱くすぐに折れちゃいます）

また２～３０年は持つわけですから安いものです。


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前回の続きです

市役所で生活保護の担当者が受給資格の審査を行っていたところ、

通帳を見てピタッと職員の手が止まりました・・・

エーーーーーと・・・・・・・・・・・・・・・

私を前にして言っていいのか躊躇している様子

それを察知した入居者は、大家さんには隠し事ないから何でも言って！

それを聞いた職員は・・・


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何ですか？コノ通帳の金額は？？


そうなんです。

この方、２年前の通帳には２千５百万円ほどの貯金が・・・・



それが、２年で１銭も残っていません。

？？コレには私も職員も驚きで声もでません！！

これどうしたの？？

（この入居者の風貌は髪はボサボサ、服は季節感のない、どうみても浮浪者なんです）


妻）私が３０年かけて貯めたお金よ、

職）でも２年で０円になっているけどどうしたの？

妻）内縁夫が超金持ちで印紙代や銀行に払う手数料で使ったの

職）内縁夫には連絡とれるの？

妻）どこで何をしているのか分からない、連絡先も分からない

職）いつから連絡取れなくなったの？

妻）２年前の００月頃からかな

職・私）・・・・、通帳の残高が０円になっている時期からだ・・・

この状況に職員も私もしばし沈黙・・・


何度聞き返してもあっけらかんと、夫（内縁）が超金持ちだからね～、動く金も大きいのよ！


うーーーーん

それは騙されているのでは・・・？



※ちなみに私はコノ通帳を何度も何度も見直しましたが、どう見ても本物の通帳です。

結局この方は現在は無一文だと証明され生活保護を受給することができました。

しかし、この方２年前に２千万以上の現金を持ちながら、

ずーーと（５年程前から）電気ガスがない部屋で、

缶拾いで生活費を稼ぎ生活していたんです！！

マジで凄いです！！尊敬します！！！
（私なら貯金に手を出しちゃいます・・・）


その後、内縁夫とは一切連絡が取れず、契約をこの方に変更して今も住んでいます。


もしかしたら内縁夫という人物も本当の金持ちだったんだろうか？


（イヤ、あのしゃべり口調はどう考えても・・・、イヤイヤ今回の件もあるし・・・）

真相はわかりません・・・


人は見かけによらない話でした


ちなみに部屋はこんな感じ・・・

何年も使用していない流し（下は朽ち果てて腐っています）

電気は通ってないが２台ある冷蔵庫

写真では分からないと思いますが、
強烈な腐敗臭と無数のゴキブリが徘徊しています。



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約８年程前から住んでいる初老の女性が居ます。

この女性、缶拾いで生計を立てており、お世辞にも品のいい方ではありません。

部屋もゴミ屋敷と化しており、１階の庭はゴミで埋め尽くされています。


この方、１，２ヶ月の滞納はたまにするものの、ほぼ滞納もなく住んでいました。

ただ、少しの滞納は存在するので、会うたびに家賃の催促はしていました。


その度に、必ず言うのが、

『うちの旦那は超金持ちで地下金庫が７つある』

『銀行の貸金庫が旦那の金で一杯で支店長が詫びの電話をしてきた』

『旦那は１兆円は溜め込んでいる』

と毎回言うんです・・・・


ココで今回の背景や登場人物を紹介します

築４０数年　Rc４階建て　２DKの築古物件　家賃５万円

今回の住民は１階（庭付き）　

契約者は内縁の夫。保証人なし。

実際に住んでいるのは自称内縁の妻一人暮らし

電気・ガスは引いていません！
（止められているんじゃなく契約自体していない）
入居者曰く明るくなったら起きて暗くなったら寝るだけだと・・・

少々おかしいが憎めない人物

こんな感じです。


そうこうしている内に滞納額が３ヶ月になり、

契約者の内縁夫に電話・・・、内縁夫も変です。


文字では伝えられない独特のしゃべり口調なんです。


ふざけてるの？酔ってるの？？それともキチガイさん？？？


私）家賃が３ヶ月滞納している払ってくれ

夫）内縁が払う、わしは大阪に居ない

私）じゃあ今いる住所を教えてくれ

夫）住所？住所なんて知らん

私）内縁は金がないと言っている。契約者は貴方なんだから貴方に支払い義務がある

夫）わかったわかった００日に支払う

約束はするが入金はない


再度夫へ督促

私）入金がないが？

夫）ああ００日には支払う

私）はあ？なめてんの？

夫）えへ、ガチャ切り　ツーツー

頭にきた私は鬼のリダイヤル！！！！！！！！一切無視！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

その後、何百回電話をかけても夫が電話に出ることはありませんでした。


しょうがないので、実際に住んでいる内縁妻へ


夫とのやり取りを説明し入金か退去を迫ったところ、

最初に書いた『夫は金持ち説』を繰り返します。


うーーーーん、たぶん痴呆が入っているんでしょう・・・


仕事は缶拾い、６０歳を超えて家賃を支払っていくにはもう無理です。


こんな人こそ生活保護です！

さっそく、本人を車に乗せ市役所の福祉課へ

私が職員へ事情を説明し必要書類等を用意し生活保護申請へ


この方（入居者）の風貌をみてか、非常に協力的に動いていただき、

スムーズに審査をしていただきました。


その審査で衝撃の事実が！！！

驚きの分だけ引っ張らせてください・・・


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必殺大家人はあまり他人の記事を書いたりしません。

それは私のポリシーである「自分の知らないことは言わない（書かない）」があるからです。

ブログで色々書いているのは実体験だけなんです（だから自信を持って記事にできます）

ですので、私は自分の体験したこと以上のことを書いたりはしません。

でも、ブログと言う媒体でランキング上位にいる以上は、

自分のポリシー以上に、この不動産投資の様々問題や矛盾も提言するべきとも思っています。

しかし、私はまだまだ業界全体を論評するだけの経験も実績もありません。

そこで、こういった部分は先輩ブロガーさんの記事を参考にしているのですが、

まさに自分が普段思っていたことを有名ブロガーの赤井さんが記事にされていました。

赤井さんの健美家コラムです。

ぜひ一読してください。とても参考になります。

さすが長年ランキング上位ブロガーとして活躍されているだけのことはあります。

以前ブログで書いた

キチガイ部屋①

キチガイ部屋②

キチガイ部屋　裁判

と、展開したキチガイ野郎ですが、

裁判（少額訴訟）に答弁書は出してきたが出廷はせず、

原告の全面勝訴になったのですが、

なんと異議申立書を出してきました！


しかし、これは私にとっては非常にいい流れです！！

なぜかと言うと一切反応無し＝現実的に回収は非常に困難

でも、異議申し立てや争う姿勢＝判決にこだわる＝支払わなければならない感がある

なので、今回の被告の行動しだいでは回収の可能性も出てきました。

前回までの話で正直回収は諦めていました。

なのでブログネタとして銀行口座差し押さえを検討していたのですが、

現実的には債権回収はできなかったでしょう

今回の話も異議申し立てだけして、その後放ったらかしと言うのも十分考えられますが、

まあ、今後の動きに期待してみます。



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たまには不動産（仕事）以外の話題も書かせてください。
（ネタが切れたわけではないですよ！）

必殺大家人は毎年家族で行く花火大会があります。

それがコレ↓

和歌山県串本町で行われる『串本まつり』です。

毎年８月第１週の土曜日に串本港で花火が打ち上げられるんです。

近畿ではPLの花火大会や淀川花火大開などが有名ですが、

すごい人出で、近くで見るなんて子連れのファミリーには到底ムリです。

串本の花火大会の良いところは、花火数ではぜんぜん勝負になりませんが、

ホテルから徒歩５分程の距離で頭の真上で上がる花火を見ることが出来ます。

しかも、このホテルが安いんです！！

浦島ハーバーホテル

少々古いホテルなのですが、築古大好き必殺大家人にはちょうどいい程度です。

土曜宿泊で花火大会の日なのに１万円以下で泊まれます。（２食付です）


しかも、プールまでついています！

お子さんがいるお父さん！カッコいいところ見せに行きませんか？

ただ、残念なのが、

台風接近のため花火大会は中止

プールも閉鎖されていました・・・ｼｮﾎﾞｰﾝ(´・ω・`)

まあ、天気ですのでしょうがないですよね


ただ、このホテルのすごいところはまだあるんです。

真夏なのに



毎晩８時に餅つきがあります。季節は関係有りません（｀・ω・´）ｷﾘ

もちろん、モチツキもさせてくれますし、お餅も振舞われます（無料）


価格・サービス精神は満足なのですが、やはり設備が古いので少々困ったことも・・・

エアコンの温度調整ができないんです。↑風量しか調整できません


一昔前のエアコン本体（埋め込み式）です

温度調整が出来ないので、つけたら寒い、切ったら暑いと大変でした。

来年も行きますので、

もし行かれる方がいれば必殺大家人ファミリーと会えますよ～



まあ、たまにはこんなのも書かせてください

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入居者よりトイレの水が溜まらず水が流れっぱなしになっているとの連絡を受け出動してきました。


行く前から、だいたいの原因は分かっています。






今回行くアパートは約２年前に全面改装しているんで、


便器もそこそこ新しいんです


なので、老朽化による故障はまず考えられません。




さっそく、タンクの蓋を開けてみると、何か引っかかっています。


手を突っ込み取り出すと・・・




コレです↑


ガラス（アクリル？）のアクセサリーでタンクの手洗い場に置いてることがよくあります。


皆さんも一度は見たことあるんじゃないでしょうか？
（特にスナックのトイレなんかでよく見ます）


これの詰まりは多いです！新しい便器の９０パーセントはコレ↑です

しかし、入居者の聞いてみても私は置いていないの一点張り、
でも、おそらく前の入居者と思われるような・・・
（難しいところなんです。だって改装後、初めての入居者ではないのでハッキリとはわかりません）

ということで、今回の費用負担はありません
（とは言っても私が現場に行って５分で終わりなんですけどね）


こんな作業も自分でしてます
応援よろしくお願いします

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本日は以前、裁判所で調停合意した方の建物明渡強制執行申し立てを行いに裁判所に行ってきました。




今回、明渡強制執行を申し立てした入居者スペックは・・・

住環境：築４０年ほどのRC５階建て・エレベータなしの５階部屋・２DK・家賃４．５万円（周辺相場並）

入居者：５０代男性・独身

　　　　平成２１年から入居・保証人なし・保証会社が付いていたが倒産

　　　　平成２４年３月に支払ったのを最後に以降入金なし（現在まで）

　　　　何度も電話や訪問もするが、一切応答なし

裁　判：保証人が居ないため、少々早いが滞納２ヶ月にて調停申し立て

　　　　約１ヶ月後、裁判所に本人出廷し調停合意

言い訳：※家賃滞納理由は？
　　　　
　　　　失業してお金がない、福島の原発で一発稼ぐつもりだったが、

　　　　結局仕事がなく、そのままズルズル無職のまま・・・

　　　　※なぜ、大家（私）が家に訪問しても無視するのか？

　　　　家賃を支払えないので電話しても無駄だと思った（こういう方多いです）


で、今回７月末日までに家賃１ヶ月＋滞納分１万円を支払う約束だったが不履行

もう、どうしょうもないです。

世の中を舐めているというか、生活する能力がないというか・・・

いい年したオッサンなんですが、目が死んでいます・・・

強制執行の手続き費用５万円（予納金です。余ったら返してくれます）

約１週間前後で執行予告が行われるのですが、ココで何らしかの反応があると思います。
（執行官を連れて合鍵で室内に入る・断行の紙を室内に貼る）

しかし、無職のままだと大家としても譲歩の余地はないですが・・・

普通なら、ここまで家賃が溜まってしまう前に生活保護を受けるか日雇い仕事でもするのですが、

まったく無気力なんです・・・

しかも、ポストの中にはパチンコ屋のDMがいつも入っていました

結局はフザけたダメダメちゃんなんです！（怒

動きがあれば随時ブログに書こうと思います。

ちょっと気が重い相手です。


応援よろしくお願いします

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ついにブログランキング１位ですよ、１位Ｏ(≧▽≦)Ｏ

奥さんどうします？


これで本を出版したら帯にブログランキング１位って書いていいですよね！

でも、出版の話なんてコレッぽっちもありません。

ｼｮﾎﾞｰﾝ(´･ω･`)

アハハ・・・



またまたエアコン故障です


こちらは住居設置のエアコン

ぜんぜん冷風になりません。



製造年を見てみると９７年製です。

製造後１５年ですから修理より新品への入れ替えにしました。

必殺大家人はエアコン取り付けをする技術はありませんが、

取り外す技術はあります。

ですので、電気屋さんの来る１時間前に行ってエアコンを外しました。





あとは、電気屋さんに取り付けてもらうだけです。

コレで３０００円浮きます


次に紹介するのは、テナントビルのエアコン交換です。

エアコン自体は動く（冷える）のですが、

エアコン本体から水漏れです。

通常エアコンの水漏れの場合、対処法として

１、ドレンホースが詰まっている
　　専用の器具（空気入れみたいなやつ）でドレンホース出口から空気を送り詰まりを解消する。

２、エアコン本体に埃が詰まり水があふれる
　　エアコンをバラさないといけないのでメーカーを呼びます

３、エアコン室内機の取り付け不良で勾配がとれていなくて漏水
　　技術と経験が必要なので電気屋さんを呼びます

とりあえず１をしてみたのですが、ドレンホースから水は十分排出されているので違うようです。

３は新規取り付け時や改装などで移動などしたときにおこるのですが、そのような事はしていません。

２のパターンと判断しメーカーに修理を依頼することに

メーカーに修理対応してもらったのですが、

本体異常ではなく、ドレンホースの結露と判明。

しかし、これが事実上修理不能でメーカーも電気屋さんもお手上げに・・・
（原因詳細は表現しにくいので書きにくいんです）

まあ、このエアコンも１２年ほど前の製品・・・

もったいないですが新品へ交換いたしました。

これが意外と大変で、電気屋さん３人がかりでの作業となりました。


営業（風俗店）前に作業を終了しないといけないので、朝７時に現地集合です。






重いので３人がかりで室外機を降ろします。

室外機を降ろせたら、もう仕事の半分以上は終わったようなものです。

新しい室外機は同じ性能なのに１０キロも軽くなっていますので、

取り付けは意外と簡単なんです。


あとはプロに任せて、私はそそくさと退散いたしました。

だって、妙に大家が近くに居ると「ろく」なことがありません。

必ず、ココを直してほしい、あそこを直してほしい、家賃を下げてほしいと、

次々要求されて帰れなくなっちゃいます（言わないと損なの？と思うぐらい言われるんです）


まあ、暑いっていうのもあるんですけどね！


あっ！それと教えてほしいんですが、
ブログランキングの画面を記念（証拠に）に保存したいんですが、
どうしたら保存できるんですか？
どなたか詳しい方教えてください。

そんな私に愛の１票をお願いします

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ブログランキング１位の狼閣下が引退宣言夏休み宣言？

ブログランキングが急激に変化する予感です！！

各ブロガーさんも気合が入ってるみたいで、

正直、急に記事が面白くなっています！

だれが次の１位になるのか？

不動産ブロガー戦争勃発！！てな感じでしょうか？


私もがんばりますのでポチっとお願いします

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きのうの続きです。


私の依頼で火災報知機のメーカーサービスに来てもらい点検してもらったところ、


電源ヒューズの留め金が故意に緩められている
（留め金の修復で即復旧）

事件の幕開けです・・・

ちゃんちゃんちゃーーん、ちゃんちゃんちゃーーーん（スミマセン火曜サスペンスの音楽のつもり）

※出張料＋技術料で７０００円也

※メーカー曰く火災受信機の修理部品はまだまだあり１５年経過の機器なら十分修理対応可能

今回の機種は特殊でもなんでもなく十分修理可能ですとキッパリ！

さあ今回の一連の流れは偶然なんでしょうか？

７月１４日、ボヤで火災受信機が正常作動しているのを私が確認

７月１７日、年１回の防災点検が入る
　　　　　　火災受信機が異常で機器の交換が必要と見積書を提示される（１２０万円）
　　　　　　警備会社は修理は不可能とキッパリ！

７月２０日、火災受信機メーカーに修理に来てもらったところヒューズ留め金が故意に広げられていたことが判明
　　　　　　メーカー曰く修理も十分可能な機種とのこと（基盤・電源等故障しても十分対応可能）

７月２３日、見積もりを出した警備会社の営業マンに説明を求める
　　　　　　１、修理不能のはずが、ぜんぜん普通に修理対象だった
　　　　　　２、メーカーの見立てでは『故意』でなければヒューズなんて緩まない

　　　　　　しかし、担当営業マンはシドロモドロで話しにならず、すぐに下を向いてフリーズ・・・
　　　　　　（必殺大家人、超追い込みモードです）

７月２３日（夜）、営業マンの直属上司が現る。一連の不可解な「流れ」について説明を求めるが、
　　　　　　　　　偶然であり「詐欺」的な行為はしていないと言い張る。
　　　　　　　　　話は平行線へ・・・

私は警備会社の説明に納得いかず、翌日、警察へ相談！

対応していただいた刑事さんは、事件としてはちょっと難しい・・・

しかし、個人的な意見としては警備会社が絵を描いて売り上げをあげようとしているのはミエミエ

警察としては動けない（何件も同じような事案があれば動けなくないが１件だけでは厳しい）が、

世間的に認知度が高い大手企業がそのような詐欺的な営業行為をしているのは許せないと思う。


まあ、予想通り『詐欺』とまで立証するのは厳しいとの答えでした。

でも、警察に相談したのは正解でした。自分の考え（私を引っ掛けようとした詐欺）に自信がつきました。


そこで、警備会社に警察に相談している旨を説明し、

役員レベルの方との面会を希望しました。


次に出てきたのは西日本のトップ

しかし、当然今回の件を認めるわけがなく、

修理不能＝営業マンの思い込みによる伝達ミス

ヒューズについては、たまたま定期点検の時に作業ミスがあったようだ

との言い訳を繰り返すのみで話は平行線へ・・・


まったく話にならないので、

私から次の提案を出してみました。


今回の件はどこまで行っても真実はわからないと思う

そこで、今回の件をすべて実名で私のブログにて公開させてほしい

どちらが正しいかは読者（世間）が判断してくれるのではないでしょうか？
（折りしもトップ争いをしてる最中ですし、私としてはぜひ実名で書きたかったんです）

別に嘘や誇張は書きません。

事実のみを書きますので、問題ないはずです。

もし、ブログに対し問題があるなら訴えていただいて結構です！
（ブログネタが増えるのでぜんぜんオッケーです）


もう西日本責任者の血の気が引いていくのがわかります・・・

この方が悪いわけではないのですが、

部下の不始末を処理するのが責任者の務めです
（そのぶん高給を取られているんでしょうし・・・）

ココは悩んでもらいましょう！


そして警備会社が出してきた答えは・・・


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引っ張りません！！このまま最後まで行きます！！


今回問題となった火災警報器（１２０万円）を

無料で新品と交換するとの提案でした。

ハイ！一発OKです。

ですので、今回のお話はぜーーーーんぶウソです！！

必殺大家人に警備会社名を聞かれてもウソですから答えられません！


なので、今回の件は一切話題にしないでね♪


あとがき・・・


今回の話は”ウソ”ですので良いのですが、

一般の普通大家さんだとどうでしょう？、

名の通った企業・・・

まさか、そんな大企業が商品を買わせるために、

小細工をするなんて信じられないですよね、

今回の話は物件が私の自宅から１０分ほどの距離にあるので

私のほうで検証（製造メーカーを呼ぶ）できたのですが、
（ドミナント戦略で正解です）

少し遠い地で遠隔運営している投資家大家さんでは難しかったと思います。


全国の大家さん！

こんな『詐欺』に引っかからないようにしてくださいね！


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毎日毎日暑いですね～～

今回の話は実際に私を的にした『詐欺』（営業？）です

私の所有マンション（１棟物）で超大手警備会社に設備警備をお願いしている物件があるのですが、
（火災警報・エレベーター管理・防火点検年１回などをお願いしている物件）

先日のことですが、契約している警備会社が年１回の防火機器点検をしたところ、

火災受信機が故障していて交換が必要です。

故障（電源が切れたままで起動しない）しているので火災監視ができない、

超危険なので至急改修をしてほしいとの報告を受けました。

警報機器が古く（約１５年前の機種）修理対応は出来ないので、

全面交換しか方法がないと言われ、見積書をいただいたところ約１２０万円です。


実は私、今回の改修工事に関して、少々この警備会社を疑っています。
（超大手企業ですよ）

だって、この防火設備点検をする３日前に火災警報器が正常作業しているのを

（たまたま）私は見ています。（ホントに１階店舗でちょっとしたボヤがありました）


なぜ、３日前まで正常作動していた機器が定期点検になった途端に修理不能になるのか？？


しかも、警備会社はしきりに「古いので」「古いので」と言葉を繰り返し、


設備機器の更新を勧めてきます。



うーーーん？？何か変です？


ホントにこの受信機は修理不能なのでしょうか？


ホントにこの受信機は故障しているのでしょうか？


見た目にはそんなに古く見えないんです・・・

疑問に思った私はメーカーサービス（パナソニック電工）に修理依頼の電話をしてみました。



衝撃の結果に！！



つづく・・・

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