水害・・・

今日の出来事は『水害』についてです。

水害と言っても本当の水害ではありません。

水道局より、所有物件の水道料金の請求書が届いたのですが・・・

金額を確認してみると、いつもの倍ほどの金額が請求されています。


いつもは5万円ほどなのですが、今月は約9万5千円、約倍近くの請求額です。

ちなみに今回の話に出てくるマンションスペックは、

築40数年、4階建て、8戸(1階店舗・2階・3階・4階住居)エレベータなし

家賃1部屋4万円ほどの築古マンションです。

さっそく、物件に水漏れなどの異常がないか確認に向かいました。

車を走らせ10分ほどで物件に到着

屋上に昇り、高架水槽の確認から
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特にオーバーフローしている様子はありません。

(高架水槽のボールタップや電子棒異常の場合、オーバーフロー用の配水管から水が排出されるので直ぐに分かります)

次に空き部屋を確認に
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案内などで使用した際に、たまにあるのがトイレのレバーが引っかかって水が出っぱなしというのがありました。

今回2部屋空いているので確認したのですが、2部屋とも問題ありませんでした。

こうなると原因追求は非常に難しいんです。

実はこの建物には水道の子メーターが付いていないんです!

なので水道料金は定額制になっているんですが、

こうなると自己申告以外は分かりません・・・

おそらくなのですが、どこかの部屋で水道出しっぱなしがあり、

水道料金が跳ね上がったのではないでしょうか?

※例えば、お風呂の水を半日出しっぱなしにしていればコレくらいの請求はすぐにきます。

子メーターがついていないとこれ以上の追求もできず、

水道局に減免申請もできません。

(配管破損などの明らかな水漏れ原因が判明した場合、減免申請すれば通常の水道料金まで割り引いてくれます)

この建物は古くて子メーターの取り付けもできず、どうしょうもないんです。

いつも、名探偵コナンなみに謎を解決しているイメージがある必殺大家人ですが、

解決できない問題も抱えながら日々自己管理しています。

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熊本セミナー帰宅編

もう、最後まで書いちゃいます。
(明日から通常ブログです)

夜遅くまで飲めや食えやの大騒ぎでヘトヘトになりホテルへ

疲れて疲れて、シャワーも浴びずに寝ちゃいました。


次の朝起きたのが集合時間の10時!!

ひえーーーー!!

すかさず狼閣下からの着信が!!

狼閣下『ロビーでみんな待ってるけど、何してんの?!』ひえーーお怒りモードです

必殺『ス、スミマセン、ねねね寝坊してしまいました・・・』もう、ビクビクです。

狼閣下『寝坊~?、おれは朝7時から起きているんだぞ!3分で降りて来い!!』

必殺『わわわわわwわかりました!!』もう必死です。

おそらく今日は飛行機に乗るまで口をきいてくれないことでしょう・・・
(一部だけフィクションが含まれることがあるようなないような・・・)

車の中では狼閣下の小言が・・・

狼閣下『オレの若いときは目上の者が来るときは20分前にはスタンバイしていたものを・・・』
   
   『いいご身分だな~、オイ!!』ヒエーーーーーー

早く次の目的地に着いてクレーーーと心の中で祈りつつ・・・

一向は、昼食会場のお寿司屋さんへ、
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大トロ

とにかくメチャクチャ美味しいです!!

ここのお寿司屋さんは寿司にしょうゆをつけずに”塩”で食べるんですが、

これが微妙な塩加減で最高に美味しいです!!!(塩は最初からついています)


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その後、熊本空港へ

私は、所用のため少し早い便で大阪へ

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さらば熊本、また会う日まで


あとがき

今回お呼びいただいた熊本大家の会事務局様、

セミナーにご参加いただいた九州の皆様

本当にありがとうございました。

本文では触れていませんが、私は熊本に約10年住んでいた経験があり、

熊本は第二のふるさととして非常に懐かしく、非常に好きな街なんです。

そこで実際に不動産でがんばっている方々とお話できて、とても有意義な時間をすごすことができました。

私の拙い講演で大変聞きづらかったと思いますが、私の『情熱』は伝わったと思います。

また皆様とお会いできる日を楽しみに日々の仕事をがんばって参りたいと思っております。

最後にもう一度、

九州の皆様ありがとうございました!!(゚▽゚*)

セミナー良かったよと思われた方は是非ポチっとお願いします

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熊本セミナー終了

熊本より帰還いたしました~(^▽^;)

いや~、熊本はさすが火の国熊本と言われるだけあって、

人も土地も『熱い』です!

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セミナー会場の掲示板には狼旅団の旗がしっかりと掲げられています。

まずはトップバッターの『目指せ!金持ちリーマン』さんのセミナーからスタートなのですが、

必ず3回以上笑いを取る!と宣言され『目指せ!金持ちリーマン』さんがスタートされました。


2番目に講師をする必殺大家人はセミナー講師経験がほとんど無いので、

「笑わせてなんぼなの??」と言う思考回路に・・・

『目指せ!金持ちリーマン』さんの言葉に感化され、私の出番まで

どうやって「笑いを取るか?」ばかり考えてしまいました

とうとう私の番です

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まあ、何とか『笑い』を取り終了させることが出来ましたが

時間配分が読めずに早く終わるトラブルに\( ̄▽ ̄;)/

でも、なんとか狼閣下の前座として頑張らせていただきました。



無事、セミナーも終了し懇親会へ

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ココでも狼閣下のトークが冴え渡ります。

1次会でまったく熱は冷めずに2次会へ
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ココでは金持ちリーマンさんのオンステージに!

その後、私お勧めの熊本ラーメン『天外天』へ
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チャーシューメン900円

チャーシューとろとろでメチャメチャ美味いです!!

その後ヘベレケの状態でホテルに戻りました・・・・


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熊本セミナー

セミナー講演のため熊本に来ています。

ホントは明日のブログを昼間に書く予定だったのですが、

きのうのブログで書いたようにケーブルテレビから自前アンテナの工事を行い

一件落着と思いきや、意外な落とし穴が・・・

それは・・・


各部屋の住民からテレビが映らないとのクレームの嵐に!!


そうだ!

テレビの設定がケーブル(CATV)のままで、

チャンネルサーチをしないと各部屋はテレビが映らないことに初めて気づきました!!

ひえーーー!!

しょうがないので、各部屋をまわり1件1件チャンネル設定をするはめに・・・


ギリギリまで仕事をし急いで大阪伊丹空港へ
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必殺大家人、サラリーマン時代は結構飛行機に乗っていましたが、

専業大家(しかもドミナント)になってからビジネススーツで飛行機に乗るなんて何年ぶりでしょう

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けっこう嬉しくてワクワクです。

その後、無事熊本空港に到着し

セミナー前夜祭へ
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居酒屋にて狼閣下の特殊トークへ・・・

もちろんブログには書けないブロガーの裏話へ・・・




すみませんもう寝ます・・・、

おやすみなさい・・・・グウ・・・・


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地デジ化

熊本講演に向けて資料を作成したり原稿を書いたりと

大はしゃぎの必殺大家人です


そんな忙しく作業をしている最中に電話がなりました。

入居者:2日~3日前からテレビの受信状況が悪いと表示されてテレビが見れないとの連絡

まあ、いつもの事で、そのほとんどはテレビの設定ミスです。

設定ミスなら出張料3000円くらい請求してやろうか?

などとブツブツ言いながら車を走らせていると、

同じマンションの他の住民からも同様の電話が・・・

ヤバイ・・・

1件だけなら設定ミスが考えられますが、

2件とも同じ症状ならマンション設備側に問題がある可能性大です。

※今回問題になっているマンションは『共同アンテナ』が導入されています。
 物件の近くに高い建物や線路が近くにあるなど、電波障害元が被害を被る建物に対し、
 ケーブル(有線)にて電波を安定供給する義務がありました。

この共同アンテナが得たいのしれない曲者なんです。

このマンション、3年ほど前に購入しているのですが、

築おそらく50年(建物未登記のため正確な築年数不明)

27戸のそこそこマンションなのに未登記!どんだけ変かわかります?

私が購入するまで約10年無人、当然管理などされておらず

この共同アンテナがどこから引かれているのか?

誰が供給源なのか?サッパリわかりません。

そして、これが重要なのですが、

地デジ化に伴い有線での電波提供を停止してもよくなりました。
(総務省指針)

これはアナログ電波だと建物や鉄路での電波障害が出ていましたが、

地デジは電波障害を受けにくいとの事で有線提供は不必要との理由です。

実は必殺大家人、半年前に全く同じ事案で有線ケーブルをブチ切りされた経験があります。

この時も、無人物件を1年ほど前に購入しており、経緯がサッパリわかりませんでした。

しかし、この時は近所の戸建の方が事情をよく知っており、

供給源の高層ビルが判明し、アンテナ工事までの猶予を申し入れ事無きを得ました。

(だいたい供給源は大手生命会社ビルだったり鉄道会社だったりと社会的地位が高い会社で、
 法的には電波の供給をする必要はなくなったが、アナログ放送終了でブチ切りして良いのか?
 迷いがあったようです。しかし、電波を供給するには電気代もかかれば機器の保守メンテナンス費も
 かかる・・・、じゃあ頃合を見て供給停止しても良いんでは?となってるみたいです)


今回もおそらく供給元で供給レベルを落として「電波切るぞ~」と警告しているのでしょう

即効で電気屋さんに電話をして明日には自前アンテナを立てる予定です。

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一度経験しているので決断は早いです。

今更ながら『遅出辞か?』一応説明すると遅れて申し出て辞退か?って感じですww

応援よろしくお願いします。

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漏水事故

先日、所用で所有物件に行ったところ↓写真の様に廊下に水が・・・





不審に思いPSを開けてみると・・・

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??パイプの付け根が濡れています・・・

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断熱材を剥いでみてみると・・・


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銅管のつなぎ目から漏水しているのが分かりました。

銅管の接続には技術が必要で、私はその様な技術を持っていません。

こんな場合は即設備屋さんへ依頼します。

写真を撮るのを忘れていたので、修理作業中の写真はないのですが、

さすがプロです!

あっ!という間に修理をしてくれました。

次から私も!と思いずーーーと見ていたのですが、

特殊な薬品やハンダゴテなどでの作業は1朝1夕で習得出来るものではないですね、

今回は見えている部分の漏水でしたので、大した作業にならなくて良かったのですが、

これがコンクリートに隠れた配管部分だと大変なんです・・・

一度、これに当たったのですが最悪です・・・メチャクチャ大変です。

こんなこともやってます
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たたみ処分

先日購入した築古マンションですが、

当初和室2DKの部屋を1部屋だけ和室→洋室への改装計画でしたが、

借主(学生寮としての契約)の希望で2部屋とも洋室への改造希望とのことで、

和室を廃し全て洋室にすることにしました。



そこで問題になるのが古い畳です。

空室14部屋×(6畳×2部屋=12枚)=168枚の畳を処分しないといけません。

ココで処分方法と金額をひとつ

①畳業者に引き取ってもらう
 1枚1000円×168枚=168,000円
 畳業者さんの場合は物件に引き取りに来てくれるので、お金さえ払えば楽です。

②産廃業者へ持っていく
 1枚1200円×168枚=201,600円
 産廃処理場まで持っていった上に①番より高いのでは意味がありません。

③市のゴミ処理場に持っていく
 1枚約400円(重量制)×168枚=67,200円

やはり③でしょう!①と比べて10万浮きます。

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さっそく軽トラに畳を積み込みゴミ処理場へ

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上からドンドン畳を落としていきます。


コレを5回ほど繰り返しました。

汗だくにはなりますが、

何の特殊技能(運転免許と軽トラは必要ですが)を持たなくても、

3日間(疲れるので3日に別けました)で10万ですから、

悪い日当ではありません。

ダイエットのつもりでトレーニングジムに行ったと思えば
3倍の効能です!!
一石3鳥の意味です。

こんなこともやってます。

応援よろしくお願いします

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スリッパ持参物件

もう夏です。暑いですね~

暑いと言えば必ず問題になるのが『エアコン』です。

私の所有マンションの特徴として、

どんなに古くても安くても必ず『エアコン』が標準装備されています。

築古物件では微妙にエアコンってついてないことが多いのですが、

私のところではエアコン付を売り文句にしています。

当然、設置している台数=故障のクレーム件数につながるのですが、

まあ、年に5台程度の入れ替えがありますが、全体から見れば大した数字ではありません。


今回の話は、エアコン付物件でも珍しい窓用エアコン物件です。

この物件ベランダがないんです(賃貸としてはベランダなしは最悪です)

そのため、セパレートエアコンが取り付けられず窓用エアコンが付いてます。


さっそく、故障確認しに物件に行ってみると、確かにぬるい風しか出てきません。

もう、このレベルのエアコンは修理を呼んで色々するより新品に交換のほうが早いです。


近くのホームセンター『コーナン』へ

コロナが29800円で売っていたのでさっそく購入

ただ、今回は自分で取り付けません・・・

電気屋さんにお願いします・・・


えっ!、


窓用エアコンなんて取り付け簡単じゃん!


ってお声が聞こえてきそうです・・・

そうなんです。簡単です。説明書片手にしても1時間あれば絶対にできます。

でも、電気屋さんを呼びました・・・


だって、この部屋ムチャクチャ汚いんです!!


必殺大家人は空き家の汚いのには慣れていて、なんともないのですが、

現在居住中の『生きた汚部屋』には弱いんです。

それに今回の汚部屋にはネコ様が居ます・・・

実は必殺大家人・・・動物が苦手なんです・・・

死んだ動物は何ともありません。平気で新聞紙に包んで処分します。

しかし、生きた動物には虫が付いてそうで触れません・・・

この部屋に最初に行ったとき、動物特有の臭いと室内の汚さで5分と持ちませんでした。

とにかく背中が痒くなって部屋に居れないんです(たぶん精神的なものです)

つい電気屋さんに『スリッパ持参で!』と作業をお願いしました。

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取り外したエアコン。2000年製でした。12年持ったこと考えれば十分でしょう

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コーナンで購入した新品エアコン

私は廊下で『後方援護』です。

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さすがプロです。

約20分で取り付け終了~

部屋の中をデジカメで撮りたかったのですが、

住民を目の前にそれは難しいので、言葉で表現すると、

うーーん、ゴミはそんなにないのですが、

荷物が少々多いのと、

室内全てが茶色く染まっています・・・タバコのヤニですね

それとネコの毛・・・くもの巣・・・ゴキブリチョロチョロ・・・

ネコのエサの臭い・・・


あーーー思い出しただけでも背中が痒くなる!!

ちなみに入居者の方は50代後半独身入居10年滞納なし

物件にピッタリの最高入居者様です!

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注射器

先日、知り合いの投資家さんと大阪のある地区に売り物件を見にいったときのことです。

私の関係する物件ではありませんので、物件自体はご紹介できないのですが、

帰りに立ち寄った店のトイレでの掲示板が、

この地区のヤバさを物語っていました。




ハイ!モロに『注射器』が描かれています。

私の所有物件でも何度か遭遇はしている『注射器』ですが、

ココまで直球の注意書きは初めてみました。



しかし、大家の私にとっては、この『注射器』に悩まされた経験があります。

もう3年ほど前の出来事ですが、

立て続けに1棟のマンションで3人(3部屋)が覚せい剤で捕まる事件がありました。

この時もトイレが詰まり、1階の便器から大便が溢れ出し、

まさに地獄絵図となったことがありました。

普通なら被害にあった1階の住民は怒り狂うところですが、

大して怒りません。

それもそのはず、彼も覚せい剤中毒で、注射器をトイレに流している1人だったのです。

このマンションで捕まった3人の状況は、

1人目はスーパーで万引きをして捕まり持ち物検査で注射器が出てきて逮捕(生活保護受給者)

2人目は3階から隣の家の屋根に飛び降り逮捕(生活保護受給者)

3人目は娘(当時17歳)に覚せい剤を注射しようとして逮捕(生活保護受給者)

あれ?全員生活保護受給者じゃん!!

それぞれに対応に苦慮しながらも全て退去させました。


ちなみに、退去までの経緯を少々・・・

1人目の逮捕者は警察より私に連絡があり発覚

さっそく、警察署に出向き入居者と面会、

入居者いわく、荷物は要らないから1万円を恵んでくれとの要望で、

1万なら裁判などするより絶対安いですので即okで退去届けにサインをもらい、

即刻、荷物の処分を行いました。


2人目3人目については次の機会に・・・

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ゴミ屋敷のその後

先日ブログに書いた「ゴミ屋敷」のリフォーム後の室内です。

主な作業内容は

クロス全面張替え

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CF全面張替え

畳新調(10.5畳、もう醗酵してボロボロのため新調)

建具新調(フスマ4枚)

ベランダサッシガラス破損のため交換(ガラスのみ)

流し台交換(一番安い物)

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風呂釜交換(追い炊きのみの風呂釜からシャワー付きの給湯器へ、浴槽等は交換無し)

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エアコン新設

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ドアクローザー交換

電気工事少々

ペンキ塗装少々

大体これぐらいです。

間取り、設備はほとんど同じで元の形に復元+ちょっとグレードアップした内容です。


テーマは「必要最低限の設備でGO!」

名付けて「セコセコリフォームで早期回収を」


その後、この部屋はすぐに決まり今も入居中です。


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愚痴!

梅雨でジメジメシトシト・・・鬱陶しいですね、

今日は愚痴を少し言わせてください・・・

愚痴は仲介業者の入居キャンセルです。

3週間も部屋止めをされたうえにキャンセル・・・

もちろん入居者の都合ですので仲介業者ばかり非難するわけにはいかないのですが、

3週間も待ってのキャンセルは痛いです(その間に空室確認が2~3件あったんです!)

もちろん申し込み後はちょくちょく仲介業者に連絡しキャンセルの有無も確認してたんですが・・・

「間違いないです」「何時何時書類を持参します」等、その度に前向きなお言葉が・・・・

ところが今日になって「連絡取れません、キャンセルお願いします」と、トホホ・・・

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キャンセルになる申込書って傾向があって、詳細には書き込まれていないことが多いです。

今回の申込書も氏名・住所・勤務先名は記載されているが、
保証人欄一切記入なし・本人欄も勤務先名だけで勤務先の住所・電話番号・雇用形態も当然年収も全て未記入


おそらく
営業マンの『とりあえず部屋止めておきますから!』で部屋止めされたんでしょう・・・

入居希望者の『やる気のなさ』が申込書から伺えます。


しかも、仲介営業マンって軽~~いんです。
キャンセルの『ノリ』が!!

もう少し『申し訳ない感』を出せよ!(怒

しかし、仲介業者に愚痴の一つでもこぼすと今後の客付けに影響しますので、
(実際、ある客付け業者(大手FC)は一度文句を言ったら2度と客付けしてくれません)

ココはぐっと堪えて・・・

「次回がんばってくださいね!」と明るく言うしかありません。

キャンセルはしかたないですが、もう少し早く教えて欲しいものです・・・


いつも応援ありがとうございます
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退去立会い

退去立会いを行ったのですが、

ひどいです・・・

ナニがって?

家財道具全てをゴミ置き場に置いてます。
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マンションゴミ捨て場に山高く積まれた家財道具
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退去立会い人(入居者の彼氏とのこと)に聞いたところアッサリ自白(というか不法投棄の認識すらない)
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引越し業者を使わずに家財道具全てをゴミ捨て場に置いたとの事、
(もし否定したならば引越し業者はどこか問い詰めるつもりでした)

入所者は20代前半の男女

しかし、『常識』的に考えてコレはないでしょう?

もう、ココまで常識がないと怒る気にもなれないので、

早いこと終了させるべく解決策を提案しました。

1、こちらで処分(処分費用2万円)

2、入居者側で即時撤去処分

3、どちらの解決策も無理ならば警察へ不法投棄で通報する。

彼氏が出した答えは・・・・













入居者(彼女)の実家から両親が荷物を引き取りに来るでした。
(電話で父親(保証人)に確認をその場で取りました)

ところが、彼女の実家は三重県の離島・・・

今から大阪まで片道3時間かけて取りにくるとのこと・・・・

往復6時間の移動、ガソリン代だけを考えても処分費2万支払ったほうが安いと思うのだが・・・

まあ、撤去をしなければホントに警察に訴えるだけです。

その後、ゴミの撤去が終わったと連絡があり、立会いをしてきました。

ゴミ置き場から家財道具は撤去されており今回の件は一応終了です。

まったく親の顔を見たかった出来事でした・・・


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水道メーター交換

先日購入した築古マンションの改装です。

今回は水道メーターの交換をします

まあ、まだ使用できそうなんですが、空室のうちに換えちゃいます。

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メーター交換に使う道具です。

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メーターを外すと水がこぼれるので『受け』を敷いて外します。(もちろん元栓は止めます)

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外した状態

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ココで重要なのは必ず古いパッキンを取ることです。

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いつもネットで箱買いしています

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愛知時計SD20 メーターの数字部分が可動式で設置方向に捉われずに設置できます

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取り外した時と逆手順ですれば終了

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簡単です。約5分で終了します

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古いメーターは集めて鉄クズ屋さんに持っていけば買い取ってくれます。

十分自分で出来るレベルの作業ですのでチャレンジしてみてください

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ゴミ屋敷③

ブログランキングがドンドン落ちていってます・・・(ノ_-。)

まあ、ココまで一気に来れたほうがマグレなんでしょうけどね、

狼閣下やクマさん、かもじゅうさん、赤井さん、有名ブロガーさん達と

肩を並べられただけでも光栄でございます。

ウンウン(´_`。)

もう悟りモードです。

まあ、ココからはノンビリやって行きたいと思いますので、

適当?にお付き合いのほどお願いいたします。


ごみ屋敷②の続き③です

退去も済み、滞納家賃、現状復帰代の分割念書も書かせ、

とりあえず一段落と思っていたところ、

退去2週間後に・・・
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弁護士から破産通知が・・・orz

WHさん正解です!!

完全に舐めています。

しかし、弁護士に何を言っても無駄です。

暖簾に腕押し、豆腐に釘?ぬかに釘でしたっけ??

とにかく弁護士に何を言っても時間の無駄です。

でも、まだ諦めません!!

こんな時は債権者なら、裁判所に行けば

破産申立書の閲覧が出来るんです!!

絶対に何か穴があると破産申立書を閲覧すると・・・

ありました!!虚偽の申告が!!!


賃貸借契約書なんて出てこなかったし、

持ってくるように強要など一切していません。

ココを突破口にしようと、

債務者を呼び出しました。

最初こそは、こっちには弁護士が付いているんだぞ!!

と、強気でしたが、裁判所の破産申し立て書類のコピーを見せ

私)こんな事、私言ったっけ?

私)賃貸借契約書なんて返してもらった?

債)・・・

私)黙っててもわからないけど?

債)・・・・

私)コレって裁判所を騙しているんだよね?

私)裁判所に訴え出ようか?

私)そうすると破産申し立ても無効になってしまうかもね・・・

債)弁護士がそう書けと言って・・・

私)じゃあ、弁護士が悪いんだね!

私)ちなみにこの会話は録音させてもらっているよ

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私も持ってますICレコーダー(クマさんも私もプロなら常に携帯しています)

私)それじゃあ、この悪徳弁護士を刑事告訴させてもらうね!

私)だってコノ文章見たら僕が悪徳業者じゃん

私)あれだけ引越しも手伝ってあげたのに酷いよね!

債)なんとか必殺さんの分はお支払いしますので、今回のことは見なかったことに・・・
  (やっと私の言いたいことが分かった様子)

私)あっそ、じゃあ、今日の日にちで念書書いて貰おうかね
  (破産申し立て後の日付での念書は破産とは無関係になります)←ココ試験に出ますよ!

私)もし、約束破ったりしたら、この会話を警察に持ち込んで刑事告訴するからね♪

債)必ず支払うので許してください~(涙

その後、この滞納者は今も滞納家賃を毎月1万円づつ支払っています。

ハッキリ言ってコノ人は人間のクズです!

家賃を滞納することがじゃないですよ、

引越しの日取りを延ばしてあげたり、

引越しを手伝ってあげたりしても、

自分の用事が終われば、恩も義理も忘れて破産!



法が許しても俺が、ゆ・る・さ・ん!!

応援よろしくお願いします

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ゴミ屋敷②

ゴミ屋敷①の続きです。

まずは恒例のポッチとお願いしますm(_ _)m

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さーー、執行官による『催告』も終了し、

次は約1ヵ月後の『断行』にむけ準備をしはじめたところ、

ゴミ屋敷入居者から電話が入りました。

入)ゴミ屋敷入居者、私)必殺大家人、心)私の心の声

入)強制執行で部屋を追い出されると部屋に紙が貼ってあったが、
  勝手に鍵を開けて入ったのか?

私)はい、裁判官(執行官)を連れて鍵を開けて入りましたよ

心)第一声がそれかよ!

入)勝手に鍵を開けるのは犯罪じゃないか?

私)裁判所の執行官が開錠指示しているので問題ないですよ
  もし、ご不安に思うなら110番してください

心)ゴミ部屋を見られたくなかったんだろな~

入)引越しの手配をするから強制執行の日を延ばしてほしい

私)今まで連絡もせず、家賃の支払いもストップしてるくせにずうずうしいですね!

心)ふ・ざ・け・る・な(でも、少しでもゴミを片付けさせてほうが楽になるな・・・)

入)とりあえず、1ヵ月分の家賃を入金するから猶予がほしい・・・

私)わかりました。それでは1ヵ月分入金すれば、1週間執行を延ばしましょう

心)とりあえず1ヶ月払うって言ってるし、ゴミげ減れば万々歳だ!

ということで約束の期限日に物件に行ってみると・・・

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これで引っ越した”後”です!

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まだ、膝あたりまでゴミがあります。

もっと驚くのは、引越し屋さん2社に引越しをしてもらって
(1社目4トン車1台分の契約でしたので、これで終了宣言されて終了)
(違う2社目の引越し屋サンも同じように強制終了)

それでもまだこれだけ残っているんです!!
(どれだけ荷物があったが想像つきます???)

何度も言いますが、専門の引越し屋さん2社が仕事した後です!!

それでも、まだ荷物が残っているからと退去を諦めません!!
(本人+娘息子はこれはゴミでなく宝だと・・・)

最後は私が軽トラで運んでやるからと申し出
(引越し先住所を確認する意味もあります)

二往復で諦めるよう説得しました。

新たな住居なんですが・・・

すごいです・・・(゚ロ゚;)

なんて説明しましょ?

部屋中段ボール箱が天井まで積まれ、

例えるなら映画なんかで主人公が、

ピラミッドの中を迷走する感じ?

ぜーーんぶダンボールの壁なんです。

当然、新たに持っていった荷物なんて置くスペースなんてありません。

ドコに置いたらいいのーー?と聞くと、

廊下に置いといてもらえばいいですーーー

廊下にズラーーーと荷物を並べました。


退去届けを書かせ、

一応、退去完了です。

ただ、滞納家賃・現状回復・残置ゴミ処理代

敷金を差し引いても70万ほどの金額になります。

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分割で支払う念書を書かせ、

これで、この件は終了・・・


と思ったら次号衝撃の展開に!!!∑( ̄Д ̄;)
まだ続きます・・・

応援お願いしますm(_ _)m

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ゴミ屋敷①

必殺大家人です。

様々な事件事故などを赤裸々に語っている必殺大家人ですが、

まだ、ゴミ屋敷についての記事がありません。



当然ゴミ屋敷も経験していますΣΣ( ̄◇ ̄;)!

ゴミ屋敷・・・

読んで字のごとく、

尋常じゃない多さのゴミ・・・

では、今回のお話をはじめましょう・・・(-.-)))


今回の舞台となったマンションは、

築40数年5階建て鉄骨ALCエレベーター無の築古マンション(約40室)

コノ部屋の入居者は申込用紙を見ると、

女性50代 娘30代 息子30代の3人暮らし

入居15年、2DK 家賃59000円

ゴミ屋敷発覚の経緯は、家賃滞納・・・

徐々に家賃が滞納しだし、

何度部屋を訪問しようが、

内容証明送ろうが

P6220098_convert_20120622123353.jpg

すべて無視!!

必殺大家人この入居者とお会いしたことがなく顔も知りません。


6ヶ月滞納時点で裁判申し立てへ
(保証金が50万ほど入っていたので、すこし余裕をもって明渡し訴訟へ)

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入居者は裁判には出廷せず

即判決(当然、原告勝訴)

なかなか訴状を受け取らない等があり、

この時点で合計9ヶ月の滞納です。

P6220097_convert_20120622123322.jpg
すぐに部屋の明渡し執行申し立てをしました。

しかし、執行官が現場にくるのは2週間待ち

(この間も滞納家賃はドンドン膨らみます)

やっと執行官立会いの『催告』になりました。
(催告とは0月0日に強制的に荷物を出しますよ~という警告日です)

何度ドア越しに呼びかけても応答無く、

合鍵でドアを開けると・・・

(それまで室内を見たことがなかったんです)

どう説明すればいいんでしょ?

玄関ドアから一歩も室内に入れません。

玄関まで私の背丈ほどのゴミが山積みです。

(写真が無いのが残念です・・・)

玄関からベランダまでずーーーとゴミの山です。

そこに少し窪みがついていて、

そこを匍匐(ほふく)前進して奥の部屋に進むようです。

hofuku.jpg
こんな感じ↑

執行官は慣れたもので、

『あ~ゴミ屋敷か~、中に入れないからドアに催告状貼っておくね』

『でも、次回執行の時は相当数の人を用意してください』

と、言い残し執行官は帰っていきました・・・


どうしよう・・・

こんなん2人3人じゃ到底無理だーーー!!


例えて言うなら大人が10人半日は必要な感じ・・・

次回につづく・・・


どうです?次回気になりません?

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泣き落とし

必殺大家人です・・・

梅雨・・・鬱陶しいですよね・・・ジメジメ・・・・

今回の話はちょっと鬱陶しいです・・・

ホントの愚痴です・・・・

テナントビル(風俗・飲み屋系)を所有してると色々あるんですよ・・・

ココ数日、梅雨の影響で雨が続いていますが、

あるんですよトラブルが・・・

築40年クラスのビルになると雨漏れに、漏電による停電・・・

後始末が大変で、営業が出来なくなった等々で金を強請ってくるんですよ・・・

もちろん、契約書に休業補償の上限(家賃の日割りを条件とする・・・)の

条文も盛り込んでいるので

相手が喧嘩腰に言ってくれば言い返すのですが、

最近の893さんは「ジワーーー」と身の上話から始まり

売り上げが少なくて・・・、お客が少なくて・・・、

とにかく上納金が大変で・・・と、

泣き落としでくるんです・・・・(×_×)

(下手に金の話をすると私がキレる事を店舗経営者は知っている)

最後には「停電のせいで売り上げが落ちたと言えと上の者に言われて・・・」

「助けてください!!(T_T)」

地区停電ではなくビルの漏電による停電なので家主に原因があるので、

つい同情してしまい、では7月分の家賃は

サービスしますと言ってしまいました・・・

喧嘩腰で言われれば私も火がつきガンガン言い返すのですが、

泣き落としでくるとは・・・・


でも、喧嘩して追い出して空き家にするよりは良いかなと自分に言い聞かせています!

負けないぞ!!


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裁判傍聴会

きのうは『関西大家の会』さんからの要望で、裁判傍聴見学会を行いました。


裁判所

今回の裁判は、以前の記事で書いていたキチガイ部屋

キチガイ部屋①

キチガイ部屋②

ブログ内で記載していたように少額訴訟を起こし、その裁判が開かれました。

事前に被告側から答弁書がでており、全面対決の構え、

色々主張しているのですが、要約すると・・・

①自分は6回刑務所に行っている

②自分は霊が見えるので魔除の儀式として絵を描いた

③大家がイキナリ家に来て、『コラ!オッサン出て行け!!』と言って私を追い出した。

④天井の照明は故障したので捨てた

⑤室内清掃代はわけわかんない


と、まあ、こんな感じです。

今回『関西大家の会』会員の9名の方が参加され、

裁判所書記官の方に事情を(大家仲間)説明し裁判傍聴の許可をいただきました。

※通常訴訟ならそこそこ大きい法廷なので自由に見たりも出来るのですが、
 今回は小額訴訟のため、円卓法廷でした。
 そのため、傍聴席が用意されておらず、急遽椅子を人数分用意してくれました。

今回の被告は答弁書も出ているので、出廷する可能性が高かったのですが、

残念ながら15分待っても出廷せず・・・

裁判官も、霊が見えるオッサンか・・・どんなのか見たかったけどな~と、

フレンドリーモードで傍聴席の方々にも気を使っていただきました。

被告が出廷しないので原告の私に詳細を聴取し、相手方が主張している内容について裁判官に説明します。

①前科を自慢したいんでしょうか?

②霊ね~、私は見えないので何とも答えられないです。

③何度も近隣から怒鳴り声で苦情が出ていて注意しに行った。
 入居に際し、仲介手数料を3ヶ月も支払っているのに僅か6ヶ月で追い出したのでは割りに合わない

④他の部屋にも同型の照明を設置しているが1台も故障はない

⑤被告が書いたペンキが床などに飛び散っておりふき取るのに非常に時間がかかった

以上の主張を話し、原告側の請求金額全額が認められました。

本当の問題はココからなんです・・・

生活保護・前科者・キチガイ・・・

失うもののない完全無敵な生物・・・(-。-;)

これからどう回収するのか!

また、進展があればブログで報告します。


おまけ
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その後、近くの居酒屋さんで懇親会~

楽しかったです(^▽^)/

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蛇口交換

先日購入した築古マンション改装の話です

このマンション、洗濯機置き場はベランダ(外)になります。

そのため蛇口が錆び錆びです。(酸性雨のせい?)

一応、錆び用の洗剤で磨いてみたのですが、まったくダメで、全然きれいになりませんでした。

そこで、面倒くさいのですが、新品と交換することにしました。



超ボロボロです。何年前のものでしょう?

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水道の元栓を止め蛇口を外します。

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シールテープを巻きます。

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出来上がり~、輝いています~

でも、ココでワンポイント!

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水漏れチェックにはトイレットペーパーを使います。

トイレットペーパーを蛇口の取り付け根元に差し込んで水が漏れていないか確認します。

紙が濡れていなければ完了です。

今回の費用は・・・

蛇口本体     980円

洗濯機アダプター1300円

シールテープ少々

作業時間約10分

これが、14室(空室)分になりますので、業者さんに頼めばソコソコの金額になると思います。

自分で出来る改装は自分でやってます

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どっちの責任?

自主管理をしていると様々な修理依頼が入るのですが、

これって、家主責任?借主責任?って考えてしまうことが度々あります。

実際にあった例が以下の通りなんですが、皆さんどう思われます??

1、トイレの便座にヒビが入ってしまったので取り替えて欲しい(入居5年)
  (今回は家主で交換するが、次回からは入居者負担を説明。でもコノ方100キロ超の巨漢・・・又割るだろな・・・痩せろ!)

2、流しのゴミをキャッチするところが詰まってしまった、替えてほしい(入居3年)
  (自分で買いに行け!動け!!考えろ!!!と説教。生活保護の方)

3、流しの蛍光灯が切れてしまった。蛍光灯を替えて欲しい(入居45年)
  (年配の方だったので交換してあげました。老人はしょうがない・・・90歳超で一人暮らし、そのマンション新築時から住んでます)

4、ベランダの網戸が破れている。入居時から破れていたから交換して欲しい(入居5年)
  (でた!入居時から何々だった・・・、じゃあ入居時に言えよ!と思いつつ交換・・・)

5、エアコンがカビ臭い、クリーニングして欲しい(入居2年)
  (ファブリーズをあげました)

6、テレビが映らない。地デジの設定が解らない(入居時)
  (なぜ家主に聞く?メーカーか電気屋に設定方法聞いてよ)

7、ゴキブリが出た!(入居1年)
  (コンバットをあげました・・・私はコンバット大好きです!)

8、買い換えた洗濯機が大きくてドアを通らない何とかして
  (何とかってなに?ドラえもん風にスモ~ルライト~♪って言ってほしいんでしょうか?)

皆さんどうです?


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空室の給湯器交換

先日、大雨の際に最上階の給湯器が故障

その部屋は入居中のため、空き家からまだ動く同型の給湯器

今回は、外された空室側のお話です。
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給湯器が外された状態です。

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この大げさな保温材を外します。

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外側はブリキ?ですので見かけよりも薄く柔らかいです。

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どうせ捨てる物ですから、ハサミでチョキチョキ切ります

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保温材を外し終わったところです。なんかひ弱な海底生物のようです

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隣も同じように外します。

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問題はガス可とう菅です。

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上だけを無理に外そうとすると下(台座)まで動いてしまいます。
そのため、台座の部分を固定してからパイプレンチで力を加えていきます。

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すべての管が外れました。
ガス可とう管とフレキ管はそのまま古いのが使えないことはないのですが、
給湯器の取り付け位置が違うので、どうしても折り曲げたりしないとダメで、
その際、古い管は曲がりにくいんです。
まあ、新品に交換すれば、また20年は十分持つので安いものです。

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位置を合わせて接続です。
ココではガス可とう管に合わせて位置を決めます
フレキ管はグニグニ曲がるのであまり気にしなくてOK

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簡易保温材です。
ホームセンターなどでも売ってます
大阪あたりならコレで十分です。

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フレキ管に沿ってハメて行きます

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出来上がり~~

どうです?簡単でしょ!

ゆっくりやって3時間

熟れれば2時間で十分出来ます。


今回かかった費用は、

給湯器代(20号・リモコンなし)24,000円

ガス可とう管          約4,000円

フレキ管2本          約1,000円

保温材等            約1,000円

合    計          約30,000円

プロにお願いすると本体込みで約60,000~70,000円

ということは・・・時給換算すると・・・・・

時給1万円!!!

その辺の風俗嬢に負けない時給レベルです!!

こんなこともやってます

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外国人登録が住民票に変わりました。

きのう(7月9日)のニュースで在日外国人の運用が

外国人登録票より住民票に変わったのをみられた方もいらっしゃると思います。

それが、なんで不動産大家の必殺大家人に関係するの?って思いますよね?

それが大有りなんです!

必殺大家人は趣味の一環として、どこまで裁判(法的手続き)で債権を回収出来るか?

を、研究しているのですが、


どうしても在日外国人の現住所が記載された

外国人登録票の取得が出来ませんでした。

このため、家賃滞納して逃げた在日外国人に対し、現住所の特定が出来ず、

家賃督促ができませんでした(いわゆる逃げ得状態です。)

今回の改正以前は、

弁護士による職権照会(いわゆる24条照会)というのがありました。

しかし、これは弁護士費用が最低でも5万円はかかります・・・

取れるかどうかも分からないものに対し5万円・・・意味がありません。

次に、裁判所から役所に対し照会をかける調査嘱託という手法があるのですが、

裁判所によって運用にバラつきがあり、私も一度裁判所に申請したのですが...P7090165+(2)_convert_20120709172311.jpg
却下されましたorz


そこで、今回の法改正です。

さっそく区役所に行ってきました。

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本当に日本人と同じように住民票が取得できるのでしょうか?・・・

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取得できました!!

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今回、3人分の在日外国人の住民票を取得したのですが、残念ながら3人とも移動がありませんでした。

しかし、外国人の住民票が取得出来たのは非常に大きいです。

今後、定期的に住民票の取得をして行き、

必ず回収いたします!!

こんな私に愛の1票を・・・

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トイレタンク

最近、設備異常の電話が鳴ると、

やった!ブログネタが出来た!!と喜んでいる必殺大家人です。


築40数年のアパート住民より、トイレの水が止まらなく、

タンクからあふれ出している!と連絡があり出動してまいりました。

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古~い和式トイレのタンクです。

到着すると、トイレタンク上部から水があふれ出してます。

早速、給水止水栓を止めて原因を探るのですが、

このタイプのタンクは天井との兼ね合いで上から見れないんです。

そのため、手探りでタンク内部の構造を把握する必要があります。

タンク内を探っていると、??ボールタップがありえない場所にプカプカ浮いてます。

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原因はコレ、ボールタップが外れていました。

ネジで留っているはずなんですが、40年という月日で緩んで外れたんでしょう
(結構この事例はあります。)

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デジカメをタンクに突っ込んで撮影

ボールタップ自体に破損はありませんので、そのまま取り付けて終了です。

約10分で終了~

自主管理の日々でした(b^ー゚)★

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入居者トラブル?

入居者同士のトラブル・・・

騒音にゴミ出し等よくありますよね、

今回の話しは昨日あった「事件」です。

お昼、私の事務所に入居者(40代男性)より電話が入りました。

聞いてみると・・・(注:必殺=私 電話してきた入居者=入)

入:今朝8時ごろ玄関チャイムが鳴ったがトイレに入っていて出れなかった

  トイレから出て玄関を開けたが人影はなく不審に思いながらソファーに座っていると

  男性(隣人)がベランダを乗り越え私の部屋に入ってきた!!(因みに3階です)

  驚いて声をかけると、ゴメンゴメンと言いながら隣の部屋に帰っていった・・・・

  どうしたら良いですか??

私:??(なんじゃそりゃ!)

  それはトラブルではなく貴方の部屋に空き巣に入ろうとしたのでは?

入:私もそう思う・・・

私:なんで110番せーへんの?(大家に相談より110番だろ?)

入:隣の人だし仕事の時間に遅れるわけにもいかず・・・・

私:でも貴方が居なければムッチャ空き巣泥棒でしょ?

入:やっぱりそうですよね~(この入居者は気の弱い方なんです)

私:じゃあ、貴方が仕事から帰ったら一緒に確認にいってあげるよ(メンドクサイな~)

入:お願いします。

こんなやり取りで19時に現場マンションに行くと、

たまたまマンション廊下で今朝進入してきた近隣男性が居るではないですか、

男性を引きとめ私が問い詰めると、

男性曰く空室と思ったからベランダから入った??

ちょっとトイレ借りようと思った・・・

と訳分からない言い訳ばかり、

そしてとにかく謝る謝る土下座までして謝る

その謝り加減からプロ(前科者?)と判断

(な~~んか謝り慣れてる。犯罪者独特の謝りかた)

逃げようとするので男性を押さえ込み110番通報

10分程でパトカー到着、男性はパトカーに乗せられ警察署へ、

しかしそこからが長いんです!

我々も警察署に向かい、では調書作成です。

長~~い・・長い!・・・・・・・2時間かかりました。

でも、本当に大変なのは今後なんです・・・・

だって、この空き巣男も私の物件の入居者なんですから・・・・

警察の話ではおそらく余罪が出てくるだろうとの事・・・・

あ~あ~~メンドクサイ!!(涙


嫌な出来事でした・・・

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変なクレームランキング

えーーー、

最近、狼閣下からイジられまくりの必殺大家人ですが、

なんだかんだ言ってもブログ暦3ヶ月なんです!!

まだオムツも外れていないヨチヨチちゃんなんです!!

どう返していいのやら・・・


まっ、そんなことは置いといて(早っ!!

自主管理していると日々、様々なクレームが寄せられます。

今日は入居者からの変なクレーム例をご紹介します。


変な度数6位

トイレが詰まった直して欲しい


(紙おむつが出てきました・・・気付けよ!!)
コノ方、私が大家だと知っていますので、お金貰い損ねちゃいましたorz




変な度数5位

地デジが映らない


(物件まで地デジは対応しているが、テレビの設定が間違っていた。)
電話で色々お教えするが、努力する気なし!!少しは努力しろ!!
ムカツクので出張料1000円いただきました。




変な度数4位

マンション前(道路)に置いていた荷物がなくなっている誰かが盗んだんだ!


(マンション外のことまで知らんがな!警察に言ってくれ!)
知りません・・・終了




変な度数3位

室内に蟻が出て困っている何とかしろ!


(このクレーム3日後にベランダ(3階)から飛び降り、覚醒剤使用で逮捕)
幻覚で部屋の中を蟻が這いずり回っていた様子。
逮捕後、部屋を確認するとタタミに包丁が突き刺さっていました←そのうちブログに書きます




変な度数2位

NHKの集金が来て困っている来ないように言ってくれ


(家主に言うな!NHKか国に言ってくれ!!)
ちなみに私はNHKの集金人と議論を交わすのが好きです。最後は論破しています!




変な度数1位

朝からセミの鳴き声がうるさい駆除してほしい


(たった一週間の命なんだからゆるしてあげようよ・・・)
うーーん・・・世紀末でしょうか?


まーー色々あります。。

そんな事あるよね、思ったら1票を・・・

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コンセント交換

先日購入した築古ほぼ全空マンションですが、

外装ペンキも終わりつつ、内装もクロスまで進んできました。

そこで、出来ることは自分でをモットーにしている必殺大家人は、

コンセント・スイッチの交換をしてきました。


昭和チックなコンセント

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こちらも昭和チックなスイッチです

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まずはネジを外します。

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新しいスイッチを元の配線通り付ければ良いだけです。

ココでワンポイント!
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ペンチですこーーしだけ折り曲げます。

折り曲げることでコンセント本体が少し浮き出てカッコ良くなります。
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どうです?昭和から平成になったでしょ?

私の作業基準としては、

私が作業するのとプロの電気屋さんが作業するのとを比べて、

『時間』と『出来上がり』を比較しています。

同じなら私が、プロが上ならプロにお願いします。


平たく言うと簡単なことは自分で、

難しいことはプロへ、です。



日々、こんなこともしています(=´ー`)ノ

ためになりました?

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取り込み詐欺師

雑居ビルでの話です。

雑居ビルですのでホント様々な方が利用しているのですが、
(ある部屋は風俗店、ある部屋は怪しい通販店・・・)

そこに40代男性が会社事務所として使用したいので借りたいと申し込みがありました。

保証人が50代の女性で生命保険会社勤務です。
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正直、生命保険の外交員って問題の多い方が多いんです。
(注:まっとうな方がほとんどです、私が出会った方が変だっただけです)

あまり、乗る気はしなかったのですが、

そこは雑居ビル!

選り好みしていては空室だらけになってしまいます。

まあ、保証人が居るぶん、全然OKなんです。

しかし予想通り、入居後わずか3ヶ月で滞納しだし、

契約者の男性とは連絡つかなくなってしまいました。
(携帯コールはするが電話には出ず)

でも、そこは空室の目立つ雑居ビル、焦りません。

ココで一句・・・
『滞納も、回収すれば、全てよし』です。

3ヶ月滞納が溜まったところで行動開始!

まずは、連帯保証人へ電話。

保証人はスグに契約者と連絡をとり事実確認を確認するとのこと、

2~3日すると、解約通知だけが送られてきました(ふざけています)

再度、保証人に滞納家賃の請求をすると、

保)会社の顧問弁護士に聞いたところ支払わなくて言いと言っている(ガチャ切

私)カチーーーーーーーン!!(▼O▼メ)

絶対回収してやる!

必殺大家人の回収魂に火がつきました!!


でも、こういう女性って頭のネジが500本位抜けているので、

電話や手紙で督促しても無駄です。
(何かにつけて揚げ足取ってきます)

職場も分かっているのでココはスマートに裁判で白黒つけます。

(密かに会社の弁護士ってのが出てくるのも期待していました・・・)

ところが、裁判所に書類を提出する準備をはじめていたところ、

契約者の男性から電話が・・・

契)保証人にエライ口調で取り立てしてるらしいの~?(▼O▼メ)
  ※むっちゃヤクザ口調です。

私)だから?

契)コラ!出るトコ出るぞ!

私)ウン!出れば?コッチはもう訴状まで出来てて裁判所に提出するだけだけど

契)そんなことしたらドナイなるかわかってんのか??

私)どないなんの~?根性あるなら電話じゃなく直接オレの顔見て言ってみ?

ココらで契約者はコチラが素人大家でないことに気づきはじめます。

契)・・・

私)自分、何言っても無駄だヨン

私)って言うか、素直に耳そろえて全額(19万9250円)支払ったほうがいいんちゃう?

契)なんやねん!

私)契約していた部屋の件で色々な人が尋ねてくるよ

私)なにやってたか知らんけど、賃貸借契約書あったらマズイんちゃうん?

契)な、なんのことやねん・・・

私)イヤーーー、部屋も解約になったし家賃滞納がなければ、あんたとの賃貸借契約書持っててもしゃーないし、

  滞納家賃がなくなればシュレッダーにかけるんだけどね
( ̄ー ̄)


実は、この部屋の解約通知が送られてきて、室内を確認したところ、

複数の名前による通販商品が山積みに
(当然商品は無いです箱だけです)

どうも取り込み詐欺をしていた様子。

それと実際には業者からの問い合わせなんて1件もありませんでした。

で、どうするの?払うの?払わんの??(▼へ▼メ)

契)払ったらシュレッダーするんだな?

私)払ったらね~、でもお前が払わないなら保証人の給料差し押さえるだけだよン

契)3日以内に支払うから待ってください~

泣きが入りました。必殺大家人この言葉を聞くために生きてます

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まいど~(ノ▼ー▼)ノ
3日後満額回収させていただきました


でも、契約書は今だに手元に残っています・・・・

実際、警察が来たらどうするって?

当然、全て開示します!!

こんな私に愛の応援を↓

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緊急告知!!

キタ━━━━(゚∀゚)━━━━!!

ナニがって?

熊本セミナーに出演することが決定いたしました!!

ヤッターーーー!!


詳細は

2012年7月28日.13:30~17:30

熊本市中央区細工町2丁目25番地 
熊本市五福まちづくり交流センター

セミナー後、に懇親会もあります。

セミナー会費:3,000円 懇親会費:5000円
懇親会場は、熊本市花畑町13-10 セカンドサイト
(狼さんのブログをコピペしました)

今回の熊本セミナーでは、

一部に目指せ!金持ちリーマンさん

二部にわたくし必殺大家人

三部に狼旅団@地下潜伏中さん

以上、三部構成とのことです。

呼ばれたからにはガンバリますよ~

狼閣下の前座として座布団を暖めさせてさせていただきます


九州の皆様、ぜひご参加くださいね!

えーー、でも参加申し込みの仕方は知りません・・・ははは


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水道トラブル200円~♪

洗面台から水が漏れているとのことで出動してきました。


築24年のマンションです。

おそらく、この洗面台は新築当時からの物ですので24年前の品物でしょう。

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内部です。確かにポタポタと少量ですが水が漏れています。

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給水管の接続部分から薄っすらと水が漏れています。

P6290128_convert_20120629130231.jpg
モンキーでパイプを外します。

P6290123_convert_20120629125946.jpg
原因はこのパッキンの劣化ですね、ボロボロになっています。

こういった場合のトラブルのほとんどはパッキンの劣化です。

P6290122_convert_20120629125858.jpg
必殺大家人はこんな時のために数種のパッキンを用意しています。

P6290129_convert_20120629130326.jpg
新しいパッキンです。1個100円ほどで2個で200円です。

外した時と逆の手順でハメていけば終了です。

簡単でしょ?

クラ○アンに頼めば8000円♪

自分ですれば200円~♪



こんなこともやってます。

応援よろしくお願いします

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失敗作・・・

こんにちは必殺大家人です。

ブログを見ていると、

何かいつも成功しているイメージがあるかもしれませんが、

実際には成功の何倍もの失敗を繰り返しています。

これから失敗例もドンドンアップしていきますので、

お付き合いの程、よろしくお願いします。


必殺大家人は築古のアパートなどを購入するのですが、

出来る範囲の工事は自分で行っています。

そこで、今回の失敗『ピンポン』です。

玄関呼び鈴『ピンポン』ですが、

大まかに分けて有線式と無線式があります。

簡単に言うと有線式は玄関からピンポン本体まで電線で繋ぎ、

無線式は玄関から本体ピンポンまで無線で信号を送ります。

当然、設置工事は無線式のほうが楽なんです。


↑無線式ピンポンです。

コレが大失敗です!

絶対設置してはいけません!!


まず、すぐに破損します↓
P6230098_convert_20120701211016.jpg
押しボタンがちゃちくて、すぐに中のピンが折れます。

そして最悪なのが、

電池がすぐ切れます(約1年ほど)


有線の場合なら電池が切れて音が出なくなる前にピンぽーん

と音が弱~くなっていくので、入居者も電池切れと判るのですが、

無線式の場合、いきなり音が鳴りません

入居者からピンポンが壊れた壊れたとクレームだらけ・・・

しかも、電池がややこしく、

本体の電池(単3)+玄関押しボタン(見たこともないような小さい電池)←これが売っていません。

結局ぜ~んぶ有線式に交換しましたorz

こんな経験も乗り越えてアパート経営していますε=( ̄。 ̄;)フゥ


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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