銀行口座差し押さえ①

必殺大家人です。

家賃滞納・・・

大家業をしていると必ず直面する問題です。

必殺大家人は様々な手法を用いて回収を試みるのですが、

正直、開き直った債務者からは回収できないのが現実です。

今回の事案は、家賃滞納→分割で支払うことを約束するが入金せず

そのまま行方不明・・・の状態から物語はスタートします。

滞納退去から3年、毎年住民票を取っていたところ

住民票が動き(住所の移動)がありました!

すかさず訴訟へ
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本人は訴状を受け取ったものの、

答弁書も出さず、出廷もせず、なんの反応も示しませんでした。

正直、裁判に何の反応も示さない債務者は、ほぼ回収不可能です。

でも、諦めません。

裁判判決が出てから3年またもや住民票に動きが!

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住民票に職権消除の文字

これで、この住民票は終わりです。

住民票に職権消除が入った場合には、これ以上先はないんです。

ではどうするか?

そんな時は「戸籍の附票」を取得します(本籍地が分かっていないと取れませんよ)

コレ↓
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どうです?

住民票の続きが記載されているでしょ?

この方の場合、おそらく金融会社などでの借金のために、
(もしかしたら私の滞納家賃から逃れるため??)

住民票を追えなくするために一旦、元の住民票を職権消除しておいて、

違う地域で住所設定をしています。

その程度の浅知恵では必殺大家人からは逃げれません!!


さーーココからは想像の世界

住民票によると転居先は、

4人に一人は生活保護受給者の地区(本当です)

しかも、住民票の動きを見てみると、一旦ビジネスホテル(1泊1000円ほど)に

住民票が移り、その後生活保護マンションに移っています。

コレは生活保護受給の可能性大!!

ということでミッション『生活保護費を狙え!』がスタートしました。
(スミマセン、そんなにたいしたことないです・・・)

直接、生活保護費の差し押さえは出来ませんが、

生活保護費が役所から銀行に振込まれれば、預金として差し押さえ出来ます。

そこで第一段階として、

住民票住所の近くにある銀行をピックアップ

yahoo地図で確認したところ、4行と判明。

今回はコノ4行に対し口座差し押さえを実行します。

第二段階として、

生活保護費を狙うなら、支給日に照準を合わせて強制執行をかけなくてはなりません。

生活保護者は絶対と言ってもいいほど支給日に全額下ろします。

なので、裁判所から銀行への送達日を指定しないといけません。

たしか1行につき300円ほどの期日指定郵便費用がかかったと思います。

さーー、準備は整いました!

必要書類を大阪地裁民事執行部(新大阪駅の近くです)

に持ち込めばミッションスタートです。


つづく・・・

次回、銀行差し押さえミッションの結果が!!


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入居者からの相談

入居者からの相談は様々色々あるのですが、

結構多いのが裁判ごとです。

なぜか、
入居者さんは必殺大家人が裁判に詳しい(マニア?)と知っています。

今回のご相談は金融業者(サラ金)からの取立て裁判(支払督促)です。

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今は無き『マルフク』の債権

年利54.75%!!超高利です!!!

『マルフク』といえば、少し前まで古家の壁に必ずといっても過言ではないくらい

ブリキの看板が張っていたのを覚えていらっしゃいますか?
Marufuku.jpg
↑コレです

『マルフク』は過払い訴訟を恐れ、会社をたたみ債権だけが一人歩きしている様子

今回、入居者を訴えているのは、マルフクから債権を譲り受けたサービサーです。

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サービサーの主張する請求額は元金7万2312円プラス利息27万6736円=合計34万9048円

ポイントは最終取引日が平成2年3月30日ですので、時効が成立しています。

ただし時効は主張(時効の援用)しないと認められない点です!
※ココ試験に出ますよ!

金融業者から借りたお金の時効は5年。個人間は10年

ちなみに滞納家賃の債権は発生から5年です(退去後5年ではないですよ)
(もちろん裏技もあります)

でも、裁判して確定した滞納家賃は確定日から10年になります

今回は思いっきり時効を過ぎていますが、

ちゃんと裁判所に『時効になっている債権なので支払いません』と文書で意思表示の必要があります。

もし、時効だから放っといたらええねんと、裁判に出廷も書類も出さなければ、

時効は認められず、判決から10年の債務が出来上がります。

しかし、今回の裁判書類に目を通してみると、ひどい物です

計算書が添付されているのですが、普通に考えてありえない金額の入出金が記録されています。

時効が成立していなければココを突っ込んでいくのもアリなんですけど、

めんどくさいので突っ込まずに『時効ニャン♪』と異議申し立て書を書いて終了~~

コレも入居者サービスですヽ(´∞`)ノ

もちろん無料ですので弁護士法の非弁行為にはあたりません(`・ω・´)キリ



応援よろしくお願いいたします
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大雨の後・・・

必殺大家人の物件は大阪南部に物件集中しているのですが、

先日、台風に伴う大雨で様々な障害が出てしまいました。

雨漏れ2件

給湯器故障1件です。ε=( ̄。 ̄;)フゥ

まあ、所有物件が築古ばかりですから・・・

雨漏れのほうは、あまり説明のしようがないので、
(自分で直しようがないので)
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一応、写真を撮ってきたのですが、わかりにくいでしょ?

天井クロスが雨漏りで膨らんでいます。

明らかに屋上防水が切れています。

購入時はまだ行けるかな~と思ったのですが、ダメですね

週明けにでも、防水屋さんに相談してみます。

次は
またまた給湯器の説明です

コンセントを入れなおしてもウンともスンともいいません。

完全に故障しています。

ココはマンションの最上階で、

軒下がなく雨さらし状態なんです、

おそらく大雨で中の基盤がショートしたのではと思います。

製造を見てみると89年製

今日まで動いていたのが不思議なくらいの品物です。∑('◇'*)

問題は、

1、空室ではなく入居中の部屋
  (作業にあまり時間を掛けれません)

2、この給湯器の配管は取り回しに時間がかかる・・・
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↑この保温材・・・、これをバラすのが大変なんです・・・

給湯器と配管の隙間が無くキッチリ設計されて設置されているので、

一度ばらして配管しなおさなければなりません。

でも入居者もいるし、コノ後も予定が入っていたので・・・

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空室から同型の給湯器を持ってきてハメました。

えっ?コッチのほうが古く見えるって??

気のせいでしょ?
(少なくても製造は同じ年ですし、ちゃんと動作します)

P6230102_convert_20120623141756.jpg
同型なら、設置穴から配管まで、そのまま流用しますので超簡単!

30分で終了です!

後は、空室の給湯器をゆっくり設置すればOKです!



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119番なう②

119番なうの続きです。

ポチっとひとつお願いします

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現場マンションに到着したところ、

消防車や救急車で辺り一帯騒然としています。

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消防隊が隣の部屋からベランダつたいに問題となった部屋を覗いてみたところ、

老婆が在宅しているのを確認。

しかし、老婆は頑なにベランダを開けるのを拒否!
(少々痴呆が入っている様子:消防隊員談)

ただ、煙など見えず、緊急性はあまりないとのことで、

入居者の娘(50代)へ連絡し指示を仰いだところ←消防からの連絡です。

娘も「自分が20分で帰宅するので合鍵での入室はしないでほしい」との申し出

消防・警察とも話しましたが、火事や事件の可能性は低いので、

娘さんが帰ってくるのを待とうとの結論

・・・ただ、直接関係ないから、私言わなかったんですが、

この方、先日家賃滞納で調停合意した方なんです・・・

しかも、調停後1回目の入金を不履行・・・

そうなんです・・・少々問題のある方なんです(´-ω-`)ウーン

そうこうしている間に娘さん到着
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消防隊員・警察官が室内を確認、

特に異常はないとのことで、今回の件は終了~

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緊急の場合なら↑ドアを切断?するんでしょうね

まあ、自主管理大家、色々あります。



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キタ━━━━━━(゚∀゚)━━━━━━ !!!!!

必殺大家人です。

とうとうきました。

ブログランキング3位!!

一時は順位が全然伸びず・・・(150位前後をウロウロ・・・)

ネタが受け入れられないのか・・・

それとも私に文才?がないのか・・・

もう、ランキングに参加するのを辞めようとランキングバナーを外したことも・・・


しかし、弱音のブログ書いたときは、見ず知らずのブロガーさんたちに励まされ、

また、ランキング1位の狼旅団さんがご自分のブログで紹介してくれたりと、

皆さんのおかげでココまで来れました。


本当にありがとうございました!!♪. (_´Д`)ノ

これからも武勇伝(失敗談?)を惜しみなく公開していきます!

もう~、頂点は見えてきました!

かもじゅうさん、狼旅団閣下、待っててください。

必ず、追いつき追い越します!!

※クマさんの追撃も警戒してますよ!


まあ、決意表明はこれくらいで、

今さらですが、私の自己紹介をさせていただきます。

大阪南部在住

40代前半 男性 B型 既婚子供二人

本日現在の所有物件は15棟408戸

全て築古中古物件で築年数は築24年~築75年まで

文化住宅からテナントビル、4億RCものまで様々

管理会社は一切導入せず、すべて自己管理自己修理自己責任

投資手法としてはドミナント戦略で買い増しています。
(簡単に言うと沼の底で売り物件が来るのを待っているナマズみたいな感じ)

好きな言葉:他人に出来ることは自分も出来る

嫌いな言葉:出口戦略

特    技:スーツと作業着で顔を使い分ける

趣    味:プリンター集め・ジャンク品・激安旅行・立ち呑み・博物館巡り


これからもよろしくおねがいします

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119番なう

急遽アップです。

近所の不動産屋さんから

必殺大家人さんの物件、

消防車だらけで、えらい騒ぎになってるよ!!

えっ!また??

実はこの電話してきた不動産屋さんは以前記事で書いた

腰を抜かした事件で私に連絡してきた方なんです。

即119番に電話して事実確認をしたところ、

火災通報で今、隊員がベランダから侵入を試みています。

住民名簿と鍵を持って来てください。

ひーーーー!またかーーーー??

即、車で現地に向かったところ、

↓車内から撮影

マンションの周囲を消防車が取り囲んでいます。

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緊迫した雰囲気わかります?

とりあえず、この状況を投資家仲間で先輩ブロガーの母ちゃんさんへぷるりんこ♪←byしょぼくれん

こんな状況なのに本文へのリンクの張り方を教えてもらいました~(母ちゃんさんありがとうございます)


つづく・・・

ポチは忘れないで!

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給与差し押さえ②

給与差し押さえ①のつづきです。

まずは↓押して下さい

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前回の話で裁判を無視した公務員!

ココは給与差し押さえ強制執行しかないでしょう!

ということで
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わずか5万チョイの債権で給与差し押さえを実行しました。

もうこれで逃げれません!


最後は正義が勝つんじゃーー!!と勝ち誇っていたところ・・・




















勤務先の市役所(裁判所経由)からの返答は・・・
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ヒーー(゚〇゚;)!!
サラ金・クレジット会社からの差し押さえだらけ!!

総額500万円超!!(写真に写っている会社だけでなく2枚目もあるんです)


この公務員様、いったい借金総額いくらあるんでしょう?

言っておきますが、給与の差し押さえだけで500万超!、差し押さえしていない金融会社も当然あるわけですから、総額はとんでもない金額になっているはずです。

謎が解けました!

今更、5万ほどの債権。なんともないんですね!!


開き直るはずです!!!

とは、言っても公務員様です。
着実に回収は進むのですが、これだけの金額の差し押さえが入ってると
1回の配当(半年毎)で1万ほど・・・

しかし、強制執行から約1年、

最後は退職金で全て清算されました

あとがき

やはり5万数千円で法的手続きは割があいません
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今回の回収で使用した書類群です。
執行文作成するまで何度も裁判所に通いました


まっ、勉強になったからいいですけどね!( ̄∇ ̄)

どうでした?
ためになったと思ったら↓押して下さい!!
(ためにならなくても押してほしいニャン!)


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給与差し押さえ①

とりあえずポチっと押しとこ

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今回のお話は『給与差し押さえ』です。

必殺大家人は築古テナントビルも所有しているのですが、

そのビル2部屋(デリヘル事務所+女性の待機室)借りている男性がいました。

※このビル購入時からの入居で必殺大家人は賃貸借契約を引継ぎました

ビル購入後2ヶ月で家賃支払いはストップ(滞納状態)したのですが、

幸いにも前のオーナーが賃貸保証会社(日本セーフティー)に加入していたため、

家賃は滞納するが、保証会社から私に入金なるので、実質被害はありませんでした。


ただし、家賃は保証されるが、電気代等の変動費は保証してくれません

まあ、これは仕方ないことかもしれません。

そうこうしているうちに、累計滞納が5ヶ月に達し、

保証会社による強制撤去による部屋は解約となりました。

家賃は保証会社が入金してくれているので良いのですが、


電気代が未納のままです。ε~( ̄、 ̄;)ゞフー

2部屋合わせて5万5525円なんですが、

いくら督促の電話を携帯にしようが無視

いくら督促状を自宅に出そうが無視

職場に電話して折り返しの連絡を待っても無視(-゛-メ)

普通なら5万チョイの電気代です、捨ててもいいと思いますよね

でも必殺大家人、簡単に回収出来ると思ってました


だって









この風俗業者(賃借人)は公務員様なんですwヽ(*'0'*)ツ

大阪府下の役所にお勤めなんです。

公務員なら兼業がバレれば懲戒免職です(しかもデリヘル経営なら一発です)

普通なら、督促すれば反応がありそなものなんですが、


一切反応を示しません!

チクッても良かったのですが、

役所をクビになればそれこそ回収できませんし、

デリヘルを経営していた確たる『証拠』もありませんでした。

でも、公務員様になめられるわけにはいきません


訴えちゃいました。(〃'∇'〃)ゝエヘヘ

私の訴訟事件のなかで最小金額です。(現在も1位です)

訴状が届けばビビって全額支払ってくるだろう?と腹をくくっていたのですが、

な~~んも動きがありません。

とうとう裁判の日が訪れ、開廷・・・・


被告出席せず!

答弁書も出さず!!

公務員のくせに裁判も完全無視です!!!Σ(▼□▼メ)

当然、必殺大家人の全面勝利判決(まあ当然です)

でも、この人なんなんだろ?

私の経験でも理解不能です。

守るべきもの(今回は公務員という立場)があればあるほど、

人は弱いものなんですが・・・

(今回の主人公が公務員の正社員なのは確認済みです)



次回、衝撃の事実が!!(私もビックリしました)


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貯水槽トラブル

所用で所有物件に行ったところ、
(築45年ほどの鉄骨4階建)

貯水槽から水が噴出すような音が・・・(・_・)......ン?
(シュウーーーと少し甲高い音、通常の供給音はドバドバした音です)
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気になり貯水槽の蓋を開けてみると・・・

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ボールタップ上部から勢いよく水が噴出しています。

??なんだこりゃ???

なんでこんなところから水が噴出しているんだろ??(・_・?)

わけもわからず、家に帰りネットで製造メーカーを調べ、

電話で症状を聞いてみたところ、

ボールタップの空気穴から水が噴出していると即答!

さすが製造メーカーです。よく構造を理解されてます。

内部のゴムパッキンの劣化によるものだが、

部品交換は不可能で、ボールタップごと交換となるとのこと

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外したボールタップです。

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穴が開いていますが、腐食で開いた穴ではなく、最初からコノ穴はあります。
(この穴から水が噴出していました)

正常ならココから水は噴出せず空気が排出されます。

新しいボールタップを部品屋さんで購入して取り付けて終了です。
(約8000円ほどでした。部品のみの価格です)

地味なお仕事もコツコツやってます(* ̄▽ ̄)ノ~~



↓一発屋で終わらないキャンペーン実施中!

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高齢滞納者②

つづきです。

↓まずはお願いします。

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引っ越していった極妻・・・

とりあえず、保証人の母でも訴えてみようかな・・・

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保証人(母)大正3年生まれです・・・

でも、大正生まれであろうが平成生まれであろうが保証人は保証人です!

訴えてみました

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動きがあるかな・・・











反応あった!!!

母(保証人)に訴状が届いた!と極妻から怒りの電話が!!

極)年寄りになんてことするんだ!!

(まさか大正生まれの人間を訴えないだろうと思っていた様子)

私)保証人の責務を果たしてもらうために裁判しているだけですよ

私)なにか問題でも?

極)もう年寄りで金も無い!それでも裁判所に年寄りを呼びつけるのか?

私)それが裁判です!

私)それに金が取れるかどうかは裁判所が判断します。
※ホントは裁判所は回収に関してはな~~んも協力してくれません。

極)年寄りなのに・・年寄りなのに・・・・ブツブツ

※どうも、夫の親戚筋にそうとう言われたようです。

こうなればこっちのものです。

私)で、どうします~?
お母さんから強制執行で回収したほうがいいですか~?

極)全額支払うから訴訟は取り下げてほしい
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まいど~(▼ω▼メ)ゞ

全額回収させていただきました

こんな私に愛の投票を!

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高齢滞納者①

5年ほど前の話なのですが、

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築40年ほどのマンションに60代の夫婦が入居していました。

この夫婦、収入源は「生活保護」、

ご主人の背中には絵が描かれている方で、

肩からは変色して何の絵か分からない模様が覗いています


問題なのが、しょっちゅうクレームを入れてくる方で、

「横がうるさい」「上がうるさい」「通路の自転車が邪魔」と1週間に1度は電話です。(しかも威圧的です)

周辺の方に聞いても、騒音など出しておらず、

被害妄想的なクレームでした。

その証拠に妻に音の問題を聞いてみても、

私は耳が悪いから聞こえない。

でも、夫は耳がいいのよ~、と

イヤイヤ!半分ボケているの分かってるだろ?と思いましたが、

家賃を貰う身分としてはなかなか言えず・・・

困っていました。ε=( ̄。 ̄;A

そうこうしているうちに徐々に家賃が滞納していき、

ついに4ヶ月分(236,000円)滞納したところで、

さーーー!反撃開始!!と意気込んでいると・・・













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夫死亡・・・

(死因は心臓発作です。倒れる→救急車→ご臨終)

せっかく?滞納して積年の恨み晴らしてやる!!

と思っていた矢先です・・・

しょうがない、妻に責任(家賃滞納)を取らせようと話すると、

私は契約者でも保証人じゃないから関係ない、
(保証人は夫の母、大正生まれで、この時は存命でした)

ココもすぐに出て行く、

今月分の家賃は支払うが今までの分までは払う気はない


と言い残し、とっとと出て行きました。

さすが、極妻!他人の迷惑上等!!取れるものなら取ってみろ精神です!!

ははは(笑


取ってやる・・・


つづきます

↓お願いです推してくださいm(_ _)m

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マンションイメチェン

最近健康のために夜歩いているのですが、

何気にマンションを見ていると新しいマンションの通路灯は電球色が多いですよね、

新築マンションはオシャレだな~と考えながら歩いていると、
(必殺大家人の所有物件は最新でも築24年なんです。ちなみに最古は築75年!←戦前物です)

ひらめきました!!Σ(・ω・ノ)ノ!

照明器具を取り替えると結構な金額になってしまう、

それなら電球(蛍光灯)のみ

取り替えてはどうだろう?

色だけでも変わればずいぶん違うのでは?

そう思ったのですが、電球色の蛍光灯って高いんです。

20ワット直管タイプで比較すると、

通常の昼光色で1本80円、電球色で1本400円ほど

約5倍の価格差があります。

ちょっと交換してみようとは思わないですよね、ところがところがありました!!

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最近、100円ショップダイソーで電球色が売り出されています!

そこで、さっそくマンションの廊下灯を昼光色→電球色へ交換してみました。

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交換前(な~んか地味です)

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交換後(今風高級マンションに見えません?)

なかなかの成功です

これで築24年のマンションも

今風高級?マンションの仲間入りです(^○^)/


かかった費用は

蛍光灯35本×105円=3675円也/棟

せこーーーい、イメチェンでした(。-_-)ノ


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ボルヴィック2892本

家賃滞納の件で調停が開かれ裁判所に行ってきたのですが、

そこで少し面白い物を見つけたのでご紹介します。

皆さん、家賃滞納での明け渡し強制執行はご存知だと思います。

通常、強制執行=夜逃げのゴミ同然の家財→形式上競り売り。という流れになっています。

当然、こんなゴミ同然の家財を買いに来る者もなく

大体は家主が二束三文で買い取り→処分となるのですが、

今日見た動産執行の掲示板には
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『ボルヴィック12本入り241ケース』というのがありました。
※こんな品はめったに出ません。普段はゴミのような品ばかりです。
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こんな掲示板を見る方はマズいないので超低価格で落札されていくのは間違いないと思います。

販路を持っている方なら、そこそこの利益が出るのではないでしょうか?

でも、私のように販路を持たない者が買ってもしかたないです・・・

それとも、災害時のために備蓄しておくか!?
(12本入り×241ケース=2892本!!多すぎですね・・・)

たま〜〜に買おうかな?って思ってしまう品もあります。

例えば、薄型TVとかパソコンなどなど、

でもパソコンだけ欲しいと言ってもダメなんです。

一括落札の必要がありますので、その他の家具や衣類なんかも引き取らないとダメなんです。

皆さんの地元の裁判所でも必ず『動産執行』はありますので、

裁判所に行ったついでに掲示板を覗いてみるのも楽しいですよ♪

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詐欺部屋②

詐欺部屋の続きです。

まーー、結論から言うと債権回収は簡単にはできません(;-_-) =3

特に今回は、カード詐欺を働いていた可能性が高い輩なので、まずムリです。

でも、このまま放っておくほど必殺仕事人は甘くありません。

まずは住民票の取得からです。
この時点で、契約者・保証人共に自宅への督促状は返送されてきます。
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賃貸借契約書を持って役所に行けば住民票の取得ができます
(遠方の場合は、郵送で請求取得できます)

とりあえず、1年に1通住民票を取得し、じーーーと住民票が移動するのを待ちます。
(住民票が移動する=仕事や結婚など生活に変化があったと考えられます)

待つこと3年、保証人の住民票に移動がありました!

すかさず家賃滞納訴訟を提起
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判決文です。

残念なことに被告(滞納者)は裁判に出廷もせず、

なんの反応も示しませんでした。

裁判を無視する輩は、ほぼ回収不可能です。

しかし諦めません。

ただ現実的には、督促状を出し続けるくらいしか次の手はありません。

でも、1年に1回は住民票を取得して生活の変化を見ていたところ、

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死んでしまいました・・・

まだ20代の方です。

何があったのでしょうか??

事件?事故??自殺???

裁判判決後、半年で死亡しています。

と言うことで、

相続人のお母さんに内容証明で請求書をお送りいたしましたP6160142_convert_20120616170448.jpg

債務者が死亡すると相続人確定のために役所で戸籍謄本取得ができます。
(取得した戸籍謄本で相続人を確定します)

現在ココでストップしています。

もうすぐ、内容証明到達3ヶ月が経過しますので、
(内容証明受け取り後3ヶ月以内に家庭裁判所で財産放棄をしないと負債も相続されます)

母親を相手取り取立て訴訟を起こします。


続きは訴訟後に・・・


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祝!ブログランキング8位!!

今朝ブログランキングを見てみると、

なんとなんと8位に!!

超~~ビックリしましたΣ( ̄□ ̄;)//ェッッ!!?

これも私のブログを応援いただいた皆さんが

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コレを押していただいたおかげです。

本当にありがとうございますo(´▽`*)/

特に私のブログを紹介していただいた狼旅団さん(ブログ1位を独走中)

さすが、1位のチカラは凄いです!!

イッキにランキングUPにつながりました。

せっかく狼さんに引っ張ってもらったこの順位、

このままキープ出来るよう絶え間ぬ努力(事件事故??)を続けて参ります!!

ランキングに投票をいただいた皆さん、
本当にありがとうございます!!

やばい・・・涙がでてきた(/ヘ ̄、)

詐欺部屋①

ブログネタもそろそろ尽きてきた・・・・(´Д`;)/



な~んて嘘です(o´ω`o)
上のファイル全てが家賃滞納者(事件事故含む)の書類です。

1ページ1ページにドラマがあり事件があります。

ネタが無い時に1ページづつひも解いていきたいと思います。


ということで第一弾はタイトルの通り「詐欺部屋」です。

私はテナントビル(飲み屋・風俗業者が入っている雑居ビル)も所有しているのですが、

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ある若い男性がテナントビルの一室を借りたいと申し込みが入りました。

テナントビルと言っても、広さ六坪程のカウンターしかない小さなスナック仕様の部屋で、

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礼金5万円 家賃5万円の安い部屋でした。

借   主:20代後半男性

連帯保証人:20代前半男性(契約者との関係は友人)

入居後、わずか3ヶ月目から滞納し、

4ヶ月目には借主・保証人共に連絡がつかない状況になりました。

まあ、空き部屋が目立つビルでしたので、あまり急ぐこともなく対応していたのですが、

さすがに滞納が3ヶ月分溜まった段階で合鍵で室内確認を行ったところ、

備品など一切なく、クレジット会社のカードリーダーだけが残されており

ゴミ箱には複数の名義によるカードのレシートが山盛り・・・

確かに入居当初から不審な点が多く、

やたらと保健所の営業許可の取得方法を気にしており

後から考えると営業許可=カードの加盟店に必要?ではないでしょうか?


おそらく店の実態は元々なく、クレジットカードの加盟店になり、

盗難カードなどの決済を行うためだけに部屋を契約したものと思われます。
(その証拠に部屋を営業で使用した形跡が一切ありませんでした)

とは言っても、あくまで推測ですし、私はイチ賃貸人大家ですので別に関係ありません。

部屋に特に残置物はないので家賃3ヶ月の滞納で終了です。

問題はコノ3ヶ月分の家賃をどうやって回収するかですが、

で、ココからが必殺大家人なんです~~(笑

続きます・・・ヽ(●´3`)ノ゛

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またまた給湯器交換

またまた給湯器交換をしましたのでレポートしたいと思います。

P6130008_convert_20120615114800.jpg
10分ほど使用するとエラーが出て停止してしまうとのこと

99年製造のハーマン製です。

製造後13年・・・微妙~ですよね、

少し悩みましたが、修理を呼べば最低15000円は取られます。

新品入れ替えれば23000円ほど(自分ですればですけど・・・)

やはり新品に交換のほうが正解ですね

P6130009_convert_20120615114651.jpg
まずは、ガス管・水道管を外し、給湯器本体を外します。
必要工具はモンキーレンチと電動ドライバー

P6130010_convert_20120615114535.jpg
写真では見にくいのですが、ネジの頭が潰れてしまってます。

そこで登場するのが、
P6130011_convert_20120615114146.jpg
特殊なペンチです。
頭の潰れたネジを回す専用のペンチです。(メチャクチャ役に立ちます)

P6130013_convert_20120615113846.jpg
新しい給湯器をビス止めし、ガス管・水道管を接続します。

最後の仕上げとして
P6130012_convert_20120615114007.jpg
ガス漏れ検知材の『モンジュくん』スプレーです。
これをガスの接続部分にスプレーすると、ガスが漏れていた場合、気泡ができます。
(要は石鹸水なんです)

前回の給湯器の記事の時に免許は必要なのか?と質問が何件かありました。

厳格に資格ってほどのものではないですが、
P6150008_convert_20120615170759.jpg
ガス可とう管接続工事監督者講習修了証です。
1日の講習で取得できます。

ご自分で給湯器の交換にチャレンジをお考えの方は一応持っていたほうが無難と思われます。

それと、給湯器の交換の仕方ですが、
私は、プロの作業をずーーーーーーと見て覚えました。
(最初はプロの設備屋に交換を依頼します。その作業を見て必要な道具・作業手順を覚えます)

私の仕事は全てそうやって覚えました。
(管理会社や設備屋等に勤めたことはありません)

人間がすることですから、私に出来ないことはありません!(`・ω・´)キリッ


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築古マンション改装

先日購入した築古マンション(20室中15室空室)ですが、

現在足場を組み外装ペンキを実施しています。


全景です。意外と大きいマンションなんです。

P6140018_convert_20120615112747.jpg
外装と並行して室内も大工さんに改装もお願いしています。

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2DKのうち、1室をフローリングに変更

変更と言っても、畳をあげてコンパネを張り付けて、最後にCFを張るだけです。

以前、同じように木造の文化住宅で畳みからフローリングに変更したのですが、

木造文化では大失敗です。

2階に住んでいるオッサンの『屁』まで聞こえる


とのとこでした・・・ε-(;-ω-`A)

話は戻り、今回の工事で廊下の蛍光灯器具がサビサビだったので、新しく購入しました。
P6140016_convert_20120615113151.jpg
ネットで1台1500円です。

P6140015_convert_20120615113623.jpg
職人さんに混じって取り付けてきました。

物件が近くなので出来ることは自分で部品を購入し作業しています。


がんばりますのでよろしくお願いいたします↓

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ブログについて

悩んでいます・・・

ブログをはじめて約2ヶ月

ブログを書くからにはみんなに見てもらいたい・・・

でも、ブログランキングは順位がぜんぜん上がらない・・・

↓コレですね

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自分と同じような順位の方のブログを拝見しても、ほとんど更新されていない方ばかり・・・

うーーーん(_ _|||)

一生懸命更新しているんだが、更新していないブログと順位は変わらない・・・

少し嫌になり、↓コレを外してみました・・・

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でも、ブログを書くからにはランキング上位を狙っていきたいと思うんです・・・

お願いです!

リンク貼らせてください!


リンクのお願いの仕方も分らないんです・・・

先日のセミナーでブログ1位の「狼旅団さん」にブログの秘訣をお聞きしたところ、

有名ブロガ―に抱きつけばいいんですよ、とアドバイスを受けました。
アドバイスを受け狼旅団さんにその場で「ギュー」と抱き締めました←意味が違う?

どなたか抱きつかせて(リンク)下さい!(笑

重要なこと忘れていた・・・私のブログ・・・おもしろくないですか?il||li(つд-。)il||li

放火の続き

夜が明け現場検証です。
IMGP0895_convert_20120612174724.jpg

警察によると、
この燃えた車のボンネットの上に時限発火装置(簡単なもの)が置かれていて
それが爆発して車が炎上したとのこと、

で、犯人は・・・















この車の所有者の彼女と判明!

別れ話から逆上して時限発火装置を作り車を燃やしたとの事、

迷惑なヤツです!!"o(▼皿▼メ;)o"

でも、入居者(自動車の所有者)の男性は悪くないわけですから責めれません。
(普通、どんなにケンカしても車に火はつけないでしょ?)

一応、アスファルトの被害があるので、自動車保険の保険会社に補償を求めましたが、

残念ながら対象外とのこと・・・

しょうがない、放火犯人(女性)に賠償させてやる!!といきこんでいたところ、

もしかして、マンションの火災保険は使えないかな?と保険代理店へ連絡

代理店も、このような事案が無いので保険会社に確認しますとのこと

しばらくすると「保険適用されますよ!」と返答がありましたヾ(*・∀・)/

私の加入している火災保険はオプションの設備付帯特約に入っていたため、

今回の被害に適応されました。

うれしいことに鎮火に使用した消火器も被害対象とのことで補償されました。
houka3_convert_20120612174948.jpg

まっ、アスファルトの修理代に消火器6本分の費用も補償されたので良とします。

その後、この二人の関係がどうなったか知りませんが、

男性は現在もこのマンションに住んでいらっしゃいます。

この犯人(彼女)はもう出所してきたんだろうか・・・・

ちなみに下記がコノ事件の記事です。↓

大阪府警署は6日、乗用車に火を付けたとして建造物等以外放火の疑いで、
堺市中区堀上町の無職、●●●●容疑者(42)を逮捕した。

逮捕容疑は6日午前3時40分ごろ、堺市●●●●町のマンション駐車場で、
止まっていた乗用車のボンネット上に新聞紙で包んだカセットボンベを置き、
ガソリンをかけるなどしてライターで火を付けたとしている。

同署によると、●●●●容疑者は乗用車を使用していた会社員の男性と交友関係にあり、
「困らせるために男性が大事にしていた車に火を付けた」と容疑を認めている。
2人の間にトラブルがなかったか調べる。

※一部伏字にしています

放火

1年ほど前の事件なのですが、

私の所有物件で放火がありました。

当時、私は自分の所有物件に住んでいたのですが、

夜中3時頃『ドーーン!』爆発音が!

慌ててベランダから駐車場を見てみると

ワゴン車からすんごい火柱が!!

キャーーーー!!!!!

すぐに119番へ

でも、焦りまくって3回押し間違えて(111番199番999番・・・)

やっと119番へつながり、燃えてるーーーーー!!!と絶叫!

消防署は慣れたもので、淡々と

何が燃えてますか~?

住所はドコですか~?

あなたのお名前は~?

あなたの連~(早く来い!!(ブチ!

火事の詳細なんて伝えてられません!

とにかく火柱が15メートル(ビル3階くらい)まで上がっており、

想像したのは辺り一帯火の海の地獄絵図・・・

消火器片手に飛び出していき、

おおーーーい火事だぞーーー!!と叫びまくっていました。

でも、車って一度火がつくとなかなか消えないんです。

結局消火器6本使っても消えず(消火器を撒くと火は一旦弱くなるんですが、すぐ息を吹き返し燃え上がります)

結局、約10分後消防車が来て鎮火


駐車場に停めていた自動車が1台全焼です。

IMGP0894_convert_20120612174635.jpg
後ろの戸建てに延焼しないかヒヤヒヤでした

翌日(といっても当日朝ですね)事件の真相が明らかに!

衝撃の真相とは・・・


続きは次回に・・・

トイレの詰まり

タイトルとは全然関係ないのですが、

先日『狼旅団@地下潜伏中』さんの講演を見に行ってきました。

さすがブログランキング1位を独走しているだけのことはあります。

全てが生々しく「確かにその通り!」と心の中で頷きっぱなしでした。

講演を聞かれたことのない方は機会があれば是非聞いてみてください。

きっと良い収益物件が回ってくるようになりますよ(笑


コロっと話は変わって今日はトイレトラブルです。

普通の洋式トイレ

水の流れが非常に悪いです。(流しても水がいっぱいいっぱいまで溜まってしまいます)

ポッコンで何度しても改善しません。

この場合は、99%固形物が便器内に引っかかってます。

ポッコンでいくらやっても無駄です。

さっそく、便器を外しにかかり、便器を外しひっくり返して見て見ると・・・

IMGP1235_convert_20120611181148.jpg
なんだこりゃ??

銀色の固形物が挟まっています。


IMGP1237_convert_20120611181235.jpg
・・・・携帯電話が出てきました・・・・(T△T)

でも、この部屋は契約して2週間・・・・どうなんだろ??前の賃借者??うーーん・・・・・

今回は請求できないな・・・・

風俗ビルって色々あるんですp(´⌒`。q)

こんなことも自分でやってます(ノ_-。)

ケジメ

先日のアートな部屋(通称キチ○イ部屋)ですが、

リフォームも終わり新たに募集を開始しました。

ただ、こんな部屋にした元入居者への請求が残っています。

元入居者は刑務所出所の生活保護者

しかも、この元入居者は言い訳がましく

どうせ、入居者が入れ替わる度に張り替えるんだろ?(わずか5カ月の入居です)

お前(大家)が出て行けと言ったんだろうが!(隣近所に迷惑な独り言を言うからだよ!)

ワシは生活保護(様)やど!取れるもんならとってみーー(たかだか10万程度で何もしないと思っています)

私 は や り ま す(笑


確かに10万ほどの請求額ですが、損害賠償請求訴状を作成してみました。

話し合いでは全く話にならないので、裁判で決着付けます。

裁判で勝訴しても回収できなければ意味がないのでは?と思われる方も多いと思います。

しかし、私の感覚では90%の債権は回収できます!

回収の極意は様々あるのでが、

①諦めなければ債権の時効は永遠にない
 通常裁判無しでの債権(滞納家賃)時効は5年です。
 これが、裁判をした債権は、裁判所の判決が出てから10年となっています。
 最初の裁判から10年経っても、10年目に債務確認裁判を起こせば、また10年延長となります。
 何が言いたいかと言うと債務者が死亡しても、相続人に借金を相続させることができ、
 最終的に誰かが債権を支払うとの考えです。
 私の事案で1件だけあります

②差押え強制執行
 裁判で勝訴判決があれば、債務者の財産を差押えできます。
 ただ、これは絵に描いた餅で、財産を持っていない者には全く効果がありません。
 特に生活保護者は定職にも就いていないので、給料差押えも出来ません。
 しかも、生活保護費は差押え対象外に指定されており、差押えできません。
 では、どうするのか?
 生活保護費を直接差押えはできないのですが、生活保護費が振り込まれた銀行口座は差押えできます。
 ということで、保護費支給日に合わせて口座差押えを実行します。
 ただ、確率は非常に低いです。
 実際、私で成功したのは1件のみです。

今までで強制執行で成功した事例は、

1、過払い口座を当てて40万円回収
2、保証人(親)の口座を当てて60万円回収
3、生活保護者の口座を当てて6万円回収
4、給料差押えを実行して20万円回収←公務員がデリヘルを副業としており、役所の給料を差し押さえた。

現実はコノ3倍は強制執行を空振りしています(´Д`;)/

でも、良いんです。

差押えがヒットした時の快感が凄いので、コレだけで逝けます(^◞ฺ♢ฺ^)


最後に

退去後の家賃滞納の回収率を感覚で言うと

1、退去時の約束で月々1万~2万の分割で支払ってくる人(50%)
2、手紙や電話で督促すると支払ってくる人(10%)
3、裁判などに出廷してきて支払う人(30%)
4、督促しようが裁判しようが一切無視の人(10%)

これ位の回収率(滞納リスク)なら空室で空けておくより絶対いいです。

必殺大家人のリスク感覚
空室>>>>>>>>>>>滞納>>自殺>>孤独死>>>>>>>騒音>こんな感じ?です。

調停合意

先日、提出した家賃滞納による民事調停が開かれたので行ってきました。

P6010087_convert_20120602092723.jpg
新しく綺麗になった堺裁判所

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ホントは調停室の中を撮りたかったんですが、それは常識的に無理と判断

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この『調停』という制度、大家にとっては非常に都合がよく、

1、現在溜まっている家賃について強制力のある執行文が出来る

2、将来発生する家賃について強制力のある執行文が出来る

※ココで言う強制力のある執行文とは『部屋の明け渡しが強制執行できる』という意味です。

特に2番の将来発生する家賃についての合意が出来るのがミソです。
※調停合意後の家賃滞納=明け渡し強制執行です。
 そのため、調停合意後は滞納がピタっと止まります

調停でのポイントは

1、プロの顔をする
  相手方は大概はじめての出廷です。ココで大家側がプロの顔をしていると
  今後、家賃を溜めなくなります。

2、あらかじめ合意案を作成していく。
  いまだに大家=強者、滞納者=弱者と裁判官(調停委員)は思っています。
  裁判官や調停委員に任せておくと滞納者に有利な合意文が出来かねません。
  そこで、大家有利とまでは言いませんが、それなりの合意文をあらかじめ作成し
  申立人としては、この様な合意を望みます。とカッコよく言ってみましょう!

調停を含め裁判は誰でも出来る制度ですので、大家(アパート経営者)なら絶対自分でするべきです。
手に負えないややこしいレベルだけ弁護士に依頼すればいいんです。

  

高圧洗浄機

マンション1階の店舗(ラーメン店)がやっと決まりました。

賃貸借契約も終わり、鍵の引き渡しも終わったのですが、

契約者より、排水の流れが悪いので見てほしいとの依頼

現地に行ってみると、排水溝に油が詰まっていました。

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ドロドロになった油です。


高圧洗浄機で排水管を清掃すると固まった油が出てくる出てくる

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詰まりの解消が出来ました。


やっと決まった店舗ですので長く居てほしいものです。


今回、大家自ら作業していますので、経費はかからないのでいいのですが、

問題は今後なんです・・・、

たぶん1年もすれば、また排水管が詰まると思うんです(ラーメン屋なので当然です)

でも、次回詰まった時も私に連絡してくるんだろうな~~

※今回の清掃は大家側ですべきと思いますが、次回は借主側がすべきと思うのですが、
 私は高圧洗浄機を所有してるので、たぶん言ってくる・・・

お金取ればいいんだろうけど、実際は作業費なんて請求できないし・・・

器用貧乏に陥っている今日この頃でした。
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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